Недержавне середню професійну освітній заклад
«ФІНАНСОВО-ЕКОНОМІЧНИЙ КОЛЕДЖ»
Курсова робота
з дисципліни Банківські операції та облік у банках
Тема: «Схема організації іпотечного кредитування. Оформлення та облік іпотечних операцій банків »
Виконав (а) студент (ка)
3 курсу, групи БД1-27 (9)
Селькова Валерія Олексіївна
Керівник роботи
Бельтюкова Лариса Анатоліївна
Робота захищена з оценкой____________
«____» ______________ 201_ р.
Перм 2010
Зміст
Введення
Глава 1. Іпотечний кредит, його сутність і основні види
1.1 Сутність і види іпотечного кредиту
1.2 Переваги і недоліки залучених позикових коштів для інвестора
1.3 Прийняття рішення про надання позикових коштів
1.4 Нерухомість як оптимальний об'єкт для кредитування
1.5 Умови фінансування
1.6 Оцінка об'єкта нерухомості
Глава 2. Правовий зміст іпотечних відносин у Росії
2.1 Застава
2.2 Договір іпотеки
2.3 Зобов'язання і вимоги, що забезпечуються іпотекою
Глава 3. Схеми іпотечного ринку та розрахунок платежів
3.1 Схема первинного сегменту іпотечного ринку
3.2 Схема вторинного сегменту іпотечного ринку
3.3 Ануїтетні платежі
3.4 Диференційовані платежі
Висновок
Список використаних джерел
Додаток
Введення
Я взяла для курсової роботи тему іпотечного кредитування, так як я її вважаю актуальною, особливо зараз, в умовах кризи. Питання житлового кредитування давно мучить багатьох росіян. Кого не спитай - майже всі потребують житла або поліпшення житлових умов, і тому пошук «квартирного відповіді» займає (і ще довго буде займати) російські уми. Так сталося, що ми є свідками перших кроків, які робить в нашій країні іпотека. Так в нашій країні поки називають будь-який кредит, призначений для купівлі житла. І прогрес у наявності - велика частина економічно активного населення засвоїла, що саме іпотека може стати правильною відповіддю на квартирне питання. Але дуже важливо зрозуміти, що відповідь це стосується далеко не кожного. У Пермі як мінімум півтора десятка банків надають кредити на покупку або будівництво житла. У позичальника вже є можливість вибрати найбільш підходящий для нього варіант. Але ідеальних схем все одно не існує. Тому що вибір кредитної програми - це завжди компроміс між мрією і реальністю.
Глава 1.Іпотечний кредит, його сутність і основні види
1.1 Сутність і види іпотечного кредиту
Іпотечний кредит - це різновид кредиту, для якої характерно:
-Надання грошових коштів на тривалий час,
-Кредитування угоди з придбання нерухомості,
-В якості застави виступає нерухомість, що купується.
Таким чином, відмінною рисою іпотечного кредиту є суміщення об'єкта застави і об'єкта, що здобувається.
Протягом усього терміну кредитування позичальник (заставник) і кредитор (заставодержатель) не володіють повним правом на заставлене майно. Зберігаючи права володіння і користування, вони не можуть розпоряджатися майном. При цьому позичальник повинен експлуатувати нерухомість таким чином, щоб одержуваний дохід дозволив погасити основний борг, заплатити нараховані відсотки, податки, страхові внески, проводити своєчасний ремонт для підтримання об'єкта в належному стані, а також отримувати дохід на вкладений власний капітал.
Іпотечний кредит представлений досить численними видами, які можна класифікувати за різними ознаками, таким, як:
-Призначення кредитованого об'єкта;
-Характер участі в інвестиційному процесі;
-Порядок погашення боргу і сплати відсотків;
-Стабільність процентної ставки по кредиту;
-Стабільність величини внеску в погашення зобов'язань;
-Участь кредитора в поточних доходах і приросту;
-Вартість капіталу інвестора;
-Спосіб фінансування перепродажу.
Для цілей оцінки всі іпотечні кредити поділяються на кредити з постійними і змінними платежами, бо графік погашення кредиту та сплати відсотків протягом аналізованого періоду впливає на стабільність потоку доходів і, отже, на вибір методу оцінки.
До першої групи відносять самоамортізірующіеся кредити, що передбачають погашення боргу і відсотків рівновеликими сумами.
У другу групу включені іпотечні кредити, за якими величина витрат з обслуговування боргу з роками змінюється під впливом різних чинників, таких, як періодична зміна процентної ставки, характер списання основного боргу, порядок сплати відсотків, спосіб участі кредитора в доходах інвестора.
1. Кредит з «шаровим» платежем - це кредит, що передбачає погашення всього (або більшої частини) боргу в кінці строку кредитування одним або серією платежів. До різновидів даного кредиту відносять:
"Кредити, що передбачають у період кредитування часткове погашення боргу зі сплатою відсотків, а в кінці терміну -« шаровий »платіж;" кредити зі сплатою тільки нарахованих відсотків і в кінці
терміну - «шаровий» платіж; "кредити, за якими« шаровий »платіж включає основний борг і суму накопичених за період кредитування відсотків;
2.Кредіти з рівномірним погашенням отриманої позики і сплатою відсотків на залишок боргу. До різновидів кредиту відносять:
-Кредит з постійним пропорційним погашенням боргу;
-Кредит, по якому в перші роки сплачується лише сума відсотків, а в період, що залишився відбувається рівномірне погашення боргу зі сплатою відповідних відсотків.
3. Кредити за участю передбачають виплату кредитору частини доходу інвестора, що здобуває приносить дохід нерухомість. При цьому розрізняють:
-Кредит за участю кредитора в поточному доході, який передбачає, що понад погашення частини кредиту та суми відсотків буде сплачена деяка сума, звана «кікером». Ця сума може бути або фіксованою, або визначатися у відсотках до чистого операційного доходу або грошовим надходженням;
-Кредит за участю кредитора у виручці від продажу нерухомості, одержуваної інвестором, або так званому участь у прирості вартості.
4. Кредити з мінливою процентною ставкою. Ця форма кредитування дозволяє зменшити банківський ризик і адекватно реагувати на зміну ринкової прибутковості протягом всі го тривалого терміну кредитування. Зміна ставки може здійснюватися таким чином:
-Індексування процентної ставки відповідно до стану ринку, що передбачає максимальну і мінімальну межу нової ставки. У цьому випадку переглядається або термін кредитування, або сума разових виплат;
-Перегляд відсоткової ставки через заздалегідь встановлені проміжки часу (канадський рол - овер, переговорна ставка).
Поняття першої, завершальній та прийнятої іпотеки виникає залежно від обраного способу фінансування перепродажу нерухомості.
Перша іпотека - це іпотечний кредит, що надається для фінансування об'єкта нерухомості, не обтяженого іпотечним боргом. Перша іпотека виникає як при купівлі об'єкта, який раніше ніколи не кредитувався, так і для нерухомості з наявною іпотечною заборгованістю. Однак у цьому випадку продавець зобов'язаний погасити раніше отриманий кредит з ціни перепродажу. Покупець оплачує нерухомість за рахунок власних коштів і одержуваного під цю нерухомість позики, що здобуває статус першої іпотеки.
Прийнята іпотека виникає при купівлі нерухомості, обтяженої іпотечним кредитом, в тому випадку, якщо покупець приймає зобов'язання по вже наявному іпотечному кредиту, раніше отриманому продавцем.
Завершується, чи молодша, іпотека - це кредит, що надається продавцем або третьою стороною при існуючої першої заставної. Молодша, або завершується, іпотека виникає в тому випадку, якщо продавець хоче зберегти вже існуючий іпотечний кредит, отриманий на вигідних умовах, або покупець не може отримати кредит у банку на прийнятних умовах.
1.2 Переваги і недоліки залучення позикових коштів для інвестора
Переваги залучення позикових коштів для купівлі нерухомості дозволяє інвестору (позичальникові):
1. Придбати дорожчий об'єкт в порівнянні з власним капіталом, який він має на момент здійснення операції.
2.Діверсіфіціровать портфель нерухомості за рахунок вкладення вивільняються власних коштів при кредитуванні в інші об'єкти.
3.Покупка прибутковою нерухомості в розстрочку дає можливість власнику виплачувати кредитору борг з відсотками з доходу, принесеного цим же об'єктом нерухомості.
4.Увелічівать ставку доходу на власний капітал за рахунок вибору оптимальних умов фінансування.
Розглядаючи позитивні сторони використання інвестором позикових коштів, необхідно відзначити недоліки:
1.Возвращаемая кредитору сума перевищує отриману позику, так як інвестор повинен сплатити відсотки.
2.Іпотечний кредит - це позиковий джерело, що вимагає своєчасного і повного повернення.
3.Ізмененіе умов позики, закладених у початковому кредитному договорі, падіння в процесі експлуатації нерухомості величини чистого операційного доходу нерухомості може привести до негативного фінансового левереджу.
4. Порушення графіка погашення кредиту дає кредитору право звернення стягнення на заставлене майно. У цьому випадку нерухомість продається, і від продажної ціни погашається заборгованість. Залишок вирученої від продажу нерухомості суми, належний власникові, може бути менше величини погашеного кредиту.
1.3 Прийняття рішення про надання позикових коштів
Кредитор приймає рішення про надання позикових коштів на довгостроковій основі під заставу нерухомості на основі аналізу таких чинників:
1. Кредитується об'єкт в силу фізичних, економічних та юридичних особливостей протягом усього терміну погашення заборгованості може контролюватися кредитором.
2.Обязательная державна реєстрація прав на нерухомість, а також угод з нею, включаючи іпотеку, служить юридичною гарантією виконання договірних зобов'язань позичальником.
3.Длітельная фізична і економічне життя нерухомості є основою повернення не тільки суми основного боргу, а й належних відсотків.
4. Гнучка система складання кредитного договору, можливість включення до нього особливих умов дають можливість кредитору враховувати зміну ринкової прибутковості кредитних ресурсів, фінансової стійкості позичальника, впливати на процес перепродажу кредитуемой нерухомості протягом терміну погашення боргу.
5.Оформлення «заставної» за наданими іпотечними кредитами дозволяє іпотечному банку пускати заставні в обіг і поповнювати свої кредитні ресурси.
Розглянуті особливості нерухомості привели до того, що в країнах з розвиненою ринковою економікою об'єкти нерухомості купуються за участю іпотечного кредиту.
1.4 Нерухомість як оптимальний об'єкт для кредитування
Нерухомість є невід'ємним елементом більшості економічних процесів. Однак у силу своїх особливостей вона відноситься до об'єктів, оптимальним для кредитування. До найбільш важливих можна віднести наступні:
1. Вартість нерухомості як одиниці товару дуже висока і вимагає від інвестора значного капіталу.
2. Нерухомість, перш за все, - це земельна ділянка, на якому зводяться деякі поліпшення, забезпечують її прибутковість; процес використання прибутковою нерухомості може здійснюватися тільки на місці її первісного створення, так як вона не підлягає транспортуванню.
3. Право на нерухомість як товар підлягає обов'язковій реєстрації в єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно в порядку, встановленому федеральним законом.
4.Недвіжімость має досить великі фізичні розміри, фізичне і економічне старіння нерухомості відбувається протягом тривалого часу.
5.В протягом економічного життя нерухомості можливе проведення заходів капітального характеру, які впливають на величину доходу, і, отже, вона може бути стабільною, зменшуватися і зростати з часом.
6.Інвестіціі в нерухомість в меншій мірі знецінюються, тому що зміна вартості нерухомості зазвичай компенсує інфляційні процеси.
Доцільність використання позикових коштів при здійсненні операцій з нерухомістю існує як для позичальника, так і для кредитора.
1.5 Умови фінансування
Різноманіття форм взаємини позичальника та кредитора приводить до існування різних умов фінансування. До умов фінансування зазвичай відносять спосіб погашення боргу, сплати відсотків, порядок зміни процентних ставок, термінів кредитування, можливість включення в кредитний договір додаткових пунктів, що впливають на ризик сторін кредитного договору.
Особливі умови передбачають включення в кредитний договір пунктів, що стосуються прав кредитора і позичальника на дострокове погашення позики, наявності виправдовують зобов'язань, можливості продажу об'єкта до закінчення терміну кредитування, визначення принципу субординації. Наявність або відсутність зазначених умов, а також їх конкретний зміст впливають на результати оцінки ринкової вартості нерухомості:
-Виправдовує обставина. Наявність цього пункту в кредитному договорі означає, що у разі порушення позичальником умов кредитного договору банк може розраховувати на відшкодування боргу тільки за рахунок заставленого об'єкта. Інша власність, що належить позичальнику, не може використовуватися для цих цілей. Якщо цей пункт відсутній, позичальник повинен відповідати всім належним йому майном.
-Право на дострокове стягнення боргу. Відповідно до цієї умови позичальник отримує право на погашення боргу до закінчення терміну кредитування. Наявність такого права важливо в тому випадку, якщо інвестор не виключає можливість перепродажу об'єкта раніше, ніж буде погашено борг. Західна практика передбачає в таких випадках сплату позичальником штрафів на користь банку. Рівень штрафу знижується в міру наближення дати остаточного погашення боргу. У деяких випадках кредити «замикаються» на певний термін, що забороняє дострокове погашення.
-Право кредитора на дострокове повернення боргу. Наявність такого права передбачає дострокове погашення залишку боргу («шаровий» платіж) незалежно від того, чи порушував позичальник умови кредитного договору. Можлива дата дострокового погашення встановлюється в момент укладання кредитного договору. При її настанні кредитор може розраховувати на отримання залишку боргу або на перегляд таких позицій, як процентна ставка, залишковий термін погашення боргу. Наявність такого права вигідно банку.
-Право на продаж нерухомості разом з боргом. Це право дозволяє позичальникові продати нерухомість до погашення кредиту, причому залишок заборгованості буде погашати новий власник, кредитор залишається тим самим. Наявність такого права збільшує ризик кредитора, тому банк залишає за собою право давати дозвіл на продаж нерухомості конкретному покупцеві або право на збільшення процентної ставки. Слід зазначити, що в цьому випадку продавець несе виняткову відповідальність у тому випадку, якщо новий власник отримав виправдовує обставина.
-Принцип субординації. Даний пункт передбачає можливість зміни пріоритету іпотечного кредиту. Якщо інвестор купує нерухомість за участю іпотечного кредиту і при цьому передбачає згодом використовувати її у складі інвестиційного проекту, який буде фінансуватися за рахунок позикових коштів, то йому необхідно заздалегідь обмовити можливість зниження пріоритету першого кредиту. Відсутність цього пункту ускладнить отримання нового кредиту під заставу цього ж об'єкта нерухомості.
Конкретні умови фінансування обов'язково повинні враховуватися оцінювачем, який порівнює їх з так званим типовим фінансуванням. Типовим фінансуванням називають величину кредиту, яка може бути надана інвестору, і встановлюється процентну ставку.
1.6 Оцінка об'єкта нерухомості
Класична теорія оцінки розрізняє поняття «ціна» і «вартість» об'єкта нерухомості. Вартість відображає гіпотетичну суму грошей, на яку можна обміняти оцінюваний об'єкт з урахуванням конкретних умов. Вартість визначається потенційною прибутковістю нерухомості. Вартість залежить від величини доходу, принесеного нерухомістю, а також від можливої зміни її вартості за період володіння. Чистий операційний дохід залежить від:
-Фізичних параметрів об'єкта;
-Ринкових ставок орендної плати;
-Попиту на дану нерухомість;
-Якості управління;
-Величини експлуатаційних витрат.
Всі перераховані фактори відносяться до сфери використання оцінюваного об'єкта. Оскільки витрати з обслуговування боргу відносять до витрат, пов'язаних з фінансуванням, їх величина, наявність або відсутність не роблять впливу на суму чистого операційного доходу.
«ФІНАНСОВО-ЕКОНОМІЧНИЙ КОЛЕДЖ»
Курсова робота
з дисципліни Банківські операції та облік у банках
Тема: «Схема організації іпотечного кредитування. Оформлення та облік іпотечних операцій банків »
Виконав (а) студент (ка)
3 курсу, групи БД1-27 (9)
Селькова Валерія Олексіївна
Керівник роботи
Бельтюкова Лариса Анатоліївна
Робота захищена з оценкой____________
«____» ______________ 201_ р.
Перм 2010
Зміст
Введення
Глава 1. Іпотечний кредит, його сутність і основні види
1.1 Сутність і види іпотечного кредиту
1.2 Переваги і недоліки залучених позикових коштів для інвестора
1.3 Прийняття рішення про надання позикових коштів
1.4 Нерухомість як оптимальний об'єкт для кредитування
1.5 Умови фінансування
1.6 Оцінка об'єкта нерухомості
Глава 2. Правовий зміст іпотечних відносин у Росії
2.1 Застава
2.2 Договір іпотеки
2.3 Зобов'язання і вимоги, що забезпечуються іпотекою
Глава 3. Схеми іпотечного ринку та розрахунок платежів
3.1 Схема первинного сегменту іпотечного ринку
3.2 Схема вторинного сегменту іпотечного ринку
3.3 Ануїтетні платежі
3.4 Диференційовані платежі
Висновок
Список використаних джерел
Додаток
Введення
Я взяла для курсової роботи тему іпотечного кредитування, так як я її вважаю актуальною, особливо зараз, в умовах кризи. Питання житлового кредитування давно мучить багатьох росіян. Кого не спитай - майже всі потребують житла або поліпшення житлових умов, і тому пошук «квартирного відповіді» займає (і ще довго буде займати) російські уми. Так сталося, що ми є свідками перших кроків, які робить в нашій країні іпотека. Так в нашій країні поки називають будь-який кредит, призначений для купівлі житла. І прогрес у наявності - велика частина економічно активного населення засвоїла, що саме іпотека може стати правильною відповіддю на квартирне питання. Але дуже важливо зрозуміти, що відповідь це стосується далеко не кожного. У Пермі як мінімум півтора десятка банків надають кредити на покупку або будівництво житла. У позичальника вже є можливість вибрати найбільш підходящий для нього варіант. Але ідеальних схем все одно не існує. Тому що вибір кредитної програми - це завжди компроміс між мрією і реальністю.
Глава 1.Іпотечний кредит, його сутність і основні види
1.1 Сутність і види іпотечного кредиту
Іпотечний кредит - це різновид кредиту, для якої характерно:
-Надання грошових коштів на тривалий час,
-Кредитування угоди з придбання нерухомості,
-В якості застави виступає нерухомість, що купується.
Таким чином, відмінною рисою іпотечного кредиту є суміщення об'єкта застави і об'єкта, що здобувається.
Протягом усього терміну кредитування позичальник (заставник) і кредитор (заставодержатель) не володіють повним правом на заставлене майно. Зберігаючи права володіння і користування, вони не можуть розпоряджатися майном. При цьому позичальник повинен експлуатувати нерухомість таким чином, щоб одержуваний дохід дозволив погасити основний борг, заплатити нараховані відсотки, податки, страхові внески, проводити своєчасний ремонт для підтримання об'єкта в належному стані, а також отримувати дохід на вкладений власний капітал.
Іпотечний кредит представлений досить численними видами, які можна класифікувати за різними ознаками, таким, як:
-Призначення кредитованого об'єкта;
-Характер участі в інвестиційному процесі;
-Порядок погашення боргу і сплати відсотків;
-Стабільність процентної ставки по кредиту;
-Стабільність величини внеску в погашення зобов'язань;
-Участь кредитора в поточних доходах і приросту;
-Вартість капіталу інвестора;
-Спосіб фінансування перепродажу.
Для цілей оцінки всі іпотечні кредити поділяються на кредити з постійними і змінними платежами, бо графік погашення кредиту та сплати відсотків протягом аналізованого періоду впливає на стабільність потоку доходів і, отже, на вибір методу оцінки.
До першої групи відносять самоамортізірующіеся кредити, що передбачають погашення боргу і відсотків рівновеликими сумами.
У другу групу включені іпотечні кредити, за якими величина витрат з обслуговування боргу з роками змінюється під впливом різних чинників, таких, як періодична зміна процентної ставки, характер списання основного боргу, порядок сплати відсотків, спосіб участі кредитора в доходах інвестора.
1. Кредит з «шаровим» платежем - це кредит, що передбачає погашення всього (або більшої частини) боргу в кінці строку кредитування одним або серією платежів. До різновидів даного кредиту відносять:
"Кредити, що передбачають у період кредитування часткове погашення боргу зі сплатою відсотків, а в кінці терміну -« шаровий »платіж;" кредити зі сплатою тільки нарахованих відсотків і в кінці
терміну - «шаровий» платіж; "кредити, за якими« шаровий »платіж включає основний борг і суму накопичених за період кредитування відсотків;
2.Кредіти з рівномірним погашенням отриманої позики і сплатою відсотків на залишок боргу. До різновидів кредиту відносять:
-Кредит з постійним пропорційним погашенням боргу;
-Кредит, по якому в перші роки сплачується лише сума відсотків, а в період, що залишився відбувається рівномірне погашення боргу зі сплатою відповідних відсотків.
3. Кредити за участю передбачають виплату кредитору частини доходу інвестора, що здобуває приносить дохід нерухомість. При цьому розрізняють:
-Кредит за участю кредитора в поточному доході, який передбачає, що понад погашення частини кредиту та суми відсотків буде сплачена деяка сума, звана «кікером». Ця сума може бути або фіксованою, або визначатися у відсотках до чистого операційного доходу або грошовим надходженням;
-Кредит за участю кредитора у виручці від продажу нерухомості, одержуваної інвестором, або так званому участь у прирості вартості.
4. Кредити з мінливою процентною ставкою. Ця форма кредитування дозволяє зменшити банківський ризик і адекватно реагувати на зміну ринкової прибутковості протягом всі го тривалого терміну кредитування. Зміна ставки може здійснюватися таким чином:
-Індексування процентної ставки відповідно до стану ринку, що передбачає максимальну і мінімальну межу нової ставки. У цьому випадку переглядається або термін кредитування, або сума разових виплат;
-Перегляд відсоткової ставки через заздалегідь встановлені проміжки часу (канадський рол - овер, переговорна ставка).
Поняття першої, завершальній та прийнятої іпотеки виникає залежно від обраного способу фінансування перепродажу нерухомості.
Перша іпотека - це іпотечний кредит, що надається для фінансування об'єкта нерухомості, не обтяженого іпотечним боргом. Перша іпотека виникає як при купівлі об'єкта, який раніше ніколи не кредитувався, так і для нерухомості з наявною іпотечною заборгованістю. Однак у цьому випадку продавець зобов'язаний погасити раніше отриманий кредит з ціни перепродажу. Покупець оплачує нерухомість за рахунок власних коштів і одержуваного під цю нерухомість позики, що здобуває статус першої іпотеки.
Прийнята іпотека виникає при купівлі нерухомості, обтяженої іпотечним кредитом, в тому випадку, якщо покупець приймає зобов'язання по вже наявному іпотечному кредиту, раніше отриманому продавцем.
Завершується, чи молодша, іпотека - це кредит, що надається продавцем або третьою стороною при існуючої першої заставної. Молодша, або завершується, іпотека виникає в тому випадку, якщо продавець хоче зберегти вже існуючий іпотечний кредит, отриманий на вигідних умовах, або покупець не може отримати кредит у банку на прийнятних умовах.
1.2 Переваги і недоліки залучення позикових коштів для інвестора
Переваги залучення позикових коштів для купівлі нерухомості дозволяє інвестору (позичальникові):
1. Придбати дорожчий об'єкт в порівнянні з власним капіталом, який він має на момент здійснення операції.
2.Діверсіфіціровать портфель нерухомості за рахунок вкладення вивільняються власних коштів при кредитуванні в інші об'єкти.
3.Покупка прибутковою нерухомості в розстрочку дає можливість власнику виплачувати кредитору борг з відсотками з доходу, принесеного цим же об'єктом нерухомості.
4.Увелічівать ставку доходу на власний капітал за рахунок вибору оптимальних умов фінансування.
Розглядаючи позитивні сторони використання інвестором позикових коштів, необхідно відзначити недоліки:
1.Возвращаемая кредитору сума перевищує отриману позику, так як інвестор повинен сплатити відсотки.
2.Іпотечний кредит - це позиковий джерело, що вимагає своєчасного і повного повернення.
3.Ізмененіе умов позики, закладених у початковому кредитному договорі, падіння в процесі експлуатації нерухомості величини чистого операційного доходу нерухомості може привести до негативного фінансового левереджу.
4. Порушення графіка погашення кредиту дає кредитору право звернення стягнення на заставлене майно. У цьому випадку нерухомість продається, і від продажної ціни погашається заборгованість. Залишок вирученої від продажу нерухомості суми, належний власникові, може бути менше величини погашеного кредиту.
1.3 Прийняття рішення про надання позикових коштів
Кредитор приймає рішення про надання позикових коштів на довгостроковій основі під заставу нерухомості на основі аналізу таких чинників:
1. Кредитується об'єкт в силу фізичних, економічних та юридичних особливостей протягом усього терміну погашення заборгованості може контролюватися кредитором.
2.Обязательная державна реєстрація прав на нерухомість, а також угод з нею, включаючи іпотеку, служить юридичною гарантією виконання договірних зобов'язань позичальником.
3.Длітельная фізична і економічне життя нерухомості є основою повернення не тільки суми основного боргу, а й належних відсотків.
4. Гнучка система складання кредитного договору, можливість включення до нього особливих умов дають можливість кредитору враховувати зміну ринкової прибутковості кредитних ресурсів, фінансової стійкості позичальника, впливати на процес перепродажу кредитуемой нерухомості протягом терміну погашення боргу.
5.Оформлення «заставної» за наданими іпотечними кредитами дозволяє іпотечному банку пускати заставні в обіг і поповнювати свої кредитні ресурси.
Розглянуті особливості нерухомості привели до того, що в країнах з розвиненою ринковою економікою об'єкти нерухомості купуються за участю іпотечного кредиту.
1.4 Нерухомість як оптимальний об'єкт для кредитування
Нерухомість є невід'ємним елементом більшості економічних процесів. Однак у силу своїх особливостей вона відноситься до об'єктів, оптимальним для кредитування. До найбільш важливих можна віднести наступні:
1. Вартість нерухомості як одиниці товару дуже висока і вимагає від інвестора значного капіталу.
2. Нерухомість, перш за все, - це земельна ділянка, на якому зводяться деякі поліпшення, забезпечують її прибутковість; процес використання прибутковою нерухомості може здійснюватися тільки на місці її первісного створення, так як вона не підлягає транспортуванню.
3. Право на нерухомість як товар підлягає обов'язковій реєстрації в єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно в порядку, встановленому федеральним законом.
4.Недвіжімость має досить великі фізичні розміри, фізичне і економічне старіння нерухомості відбувається протягом тривалого часу.
5.В протягом економічного життя нерухомості можливе проведення заходів капітального характеру, які впливають на величину доходу, і, отже, вона може бути стабільною, зменшуватися і зростати з часом.
6.Інвестіціі в нерухомість в меншій мірі знецінюються, тому що зміна вартості нерухомості зазвичай компенсує інфляційні процеси.
Доцільність використання позикових коштів при здійсненні операцій з нерухомістю існує як для позичальника, так і для кредитора.
1.5 Умови фінансування
Різноманіття форм взаємини позичальника та кредитора приводить до існування різних умов фінансування. До умов фінансування зазвичай відносять спосіб погашення боргу, сплати відсотків, порядок зміни процентних ставок, термінів кредитування, можливість включення в кредитний договір додаткових пунктів, що впливають на ризик сторін кредитного договору.
Особливі умови передбачають включення в кредитний договір пунктів, що стосуються прав кредитора і позичальника на дострокове погашення позики, наявності виправдовують зобов'язань, можливості продажу об'єкта до закінчення терміну кредитування, визначення принципу субординації. Наявність або відсутність зазначених умов, а також їх конкретний зміст впливають на результати оцінки ринкової вартості нерухомості:
-Виправдовує обставина. Наявність цього пункту в кредитному договорі означає, що у разі порушення позичальником умов кредитного договору банк може розраховувати на відшкодування боргу тільки за рахунок заставленого об'єкта. Інша власність, що належить позичальнику, не може використовуватися для цих цілей. Якщо цей пункт відсутній, позичальник повинен відповідати всім належним йому майном.
-Право на дострокове стягнення боргу. Відповідно до цієї умови позичальник отримує право на погашення боргу до закінчення терміну кредитування. Наявність такого права важливо в тому випадку, якщо інвестор не виключає можливість перепродажу об'єкта раніше, ніж буде погашено борг. Західна практика передбачає в таких випадках сплату позичальником штрафів на користь банку. Рівень штрафу знижується в міру наближення дати остаточного погашення боргу. У деяких випадках кредити «замикаються» на певний термін, що забороняє дострокове погашення.
-Право кредитора на дострокове повернення боргу. Наявність такого права передбачає дострокове погашення залишку боргу («шаровий» платіж) незалежно від того, чи порушував позичальник умови кредитного договору. Можлива дата дострокового погашення встановлюється в момент укладання кредитного договору. При її настанні кредитор може розраховувати на отримання залишку боргу або на перегляд таких позицій, як процентна ставка, залишковий термін погашення боргу. Наявність такого права вигідно банку.
-Право на продаж нерухомості разом з боргом. Це право дозволяє позичальникові продати нерухомість до погашення кредиту, причому залишок заборгованості буде погашати новий власник, кредитор залишається тим самим. Наявність такого права збільшує ризик кредитора, тому банк залишає за собою право давати дозвіл на продаж нерухомості конкретному покупцеві або право на збільшення процентної ставки. Слід зазначити, що в цьому випадку продавець несе виняткову відповідальність у тому випадку, якщо новий власник отримав виправдовує обставина.
-Принцип субординації. Даний пункт передбачає можливість зміни пріоритету іпотечного кредиту. Якщо інвестор купує нерухомість за участю іпотечного кредиту і при цьому передбачає згодом використовувати її у складі інвестиційного проекту, який буде фінансуватися за рахунок позикових коштів, то йому необхідно заздалегідь обмовити можливість зниження пріоритету першого кредиту. Відсутність цього пункту ускладнить отримання нового кредиту під заставу цього ж об'єкта нерухомості.
Конкретні умови фінансування обов'язково повинні враховуватися оцінювачем, який порівнює їх з так званим типовим фінансуванням. Типовим фінансуванням називають величину кредиту, яка може бути надана інвестору, і встановлюється процентну ставку.
1.6 Оцінка об'єкта нерухомості
Класична теорія оцінки розрізняє поняття «ціна» і «вартість» об'єкта нерухомості. Вартість відображає гіпотетичну суму грошей, на яку можна обміняти оцінюваний об'єкт з урахуванням конкретних умов. Вартість визначається потенційною прибутковістю нерухомості. Вартість залежить від величини доходу, принесеного нерухомістю, а також від можливої зміни її вартості за період володіння. Чистий операційний дохід залежить від:
-Фізичних параметрів об'єкта;
-Ринкових ставок орендної плати;
-Попиту на дану нерухомість;
-Якості управління;
-Величини експлуатаційних витрат.
Всі перераховані фактори відносяться до сфери використання оцінюваного об'єкта. Оскільки витрати з обслуговування боргу відносять до витрат, пов'язаних з фінансуванням, їх величина, наявність або відсутність не роблять впливу на суму чистого операційного доходу.
Ціна - це сума грошей, яку сплатять за нерухомість у процесі фактичної операції. Ціна часто складається в результаті переговорів продавця і покупця.
Інвестор буде готовий заплатити більш високу ціну за придбаний об'єкт, якщо він отримує позику за ставкою нижче ринкової, або буде мати позитивний фінансовий леверидж за рахунок збільшення терміну кредитування, або продавець оплачує дисконтні пункти за іпотечним кредитом, одержуваному покупцем.
Оцінювач, порівнюючи конкретні умови фінансування з типовим фінансуванням, особливо якщо позика надається не третьою стороною, а безпосередньо продавцем, може оцінювати їх як сприятливі. Цей фактор може бути врахований в ціні як відповідна надбавка до вартості.
Таким чином, умови фінансування не змінюють вартість нерухомості, але впливають на її ціну. Іпотечне-інвестиційний аналіз являє сукупність розрахунків та аналітичних заходів, що дозволяють провести оцінку нерухомості з урахуванням конкретних умов фінансування.
Глава 2.Правова зміст іпотечних відносин у РФ
2.1 Застава
Одним з найбільш дієвих способів, які спонукають позичальника виконати зобов'язання за кредитним договором, є застава.
Під заставою в цивільному праві розуміється право кредитора (заставодержателя) одержувати відшкодування з вартості заставленого майна пріоритетно перед іншими кредиторами (ст. 334 ЦК РФ).
Якщо інше не передбачено договором, застава забезпечує вимоги в тому обсязі, який воно має до моменту задоволення, включаючи, зокрема, відсотки, неустойку, відшкодування збитків, завданих простроченням виконання.
Застава також забезпечує відшкодування необхідних витрат заставодержателя на утримання закладеної речі та витрат по стягненню (ст. 337 ГК РФ).
Заставні відносини регулюються такими нормативними актами:
-Цивільним кодексом Російської Федерації (ГК РФ);
-Законом РФ «Про заставу», в тій частині, яка не суперечить ГК РФ;
-Цивільним процесуальним кодексом РРФСР в частині продажу житлових будівель з прилюдних торгів та реалізації майна;
-Федеральним законом «Про іпотеку».
Застава виникає в силу договору, а також на підставі закону або при настанні вказаних у ньому обставин, якщо в законі передбачено яке майно і для виконання будь-якого зобов'язання визнається які у заставі (ст. 35 п. 2 ЦК РФ).
Заставодавець - це особа, яка передає майно в заставу. Ним може бути як сам боржник, так і третя особа. Заставодавцем майна може бути його власник, або особа, яка має на нього право господарського ведення.
Особа, якій майно належить на основі права господарського відання, не може закласти його без згоди власника у випадках, передбачених законом (ст. 295 п. 2, ст. 335 п. 2 ЦК РФ).
Заставодержатель - це особа, яка приймає майно в заставу: їм є кредитор у зобов'язанні, забезпеченому заставою. Заставодержатель має право користуватися переданим йому предметом застави, якщо це передбачено договором. На нього за договором може бути покладено обов'язок витягувати з предмета застави доходи з метою погашення основного зобов'язання або в інтересах заставодавця.
Предметом застави може бути рухоме і нерухоме майно, цінні папери, валютні цінності, товари в обороті.
Іпотекою визнається застава підприємства, будови, будівлі, споруди та іншого об'єкта, безпосередньо пов'язаного із землею, разом з відповідною земельною ділянкою або правом користування ним.
Заставодавцем підприємства можуть бути тільки власники цього підприємства або носії права господарського відання (лише за згодою власника або уповноваженого ним органу). На вимогу заставодержателя підприємство-заставодавець зобов'язане представляти йому річний баланс.
При іпотеці підприємства заставодержатель має право вжити заходів для оздоровлення фінансового становища підприємства-боржника при невиконанні зобов'язання, забезпеченого іпотекою.
2.2 Договір іпотеки
Договір іпотеки може містити обмеження права заставодавця розпоряджатися виробленою продукцією та основними фондами. При зверненні стягнення на що перебуває в іпотеці підприємство воно продається з аукціону як єдиний майновий комплекс.
Договір іпотеки обов'язково повинен відбуватися в письмовому вигляді. За реєстрацію застави нерухомості, видачу свідоцтва про реєстрацію застави, а також за надання витягів з реєстру стягується державне мито.
2.3 Зобов'язання і вимоги, що забезпечуються іпотекою
У ст. 2 Закону «Про іпотеку» наведений перелік зобов'язань, що забезпечуються іпотекою. Іпотека може бути встановлена в забезпечення зобов'язання за кредитним договором, за договором позики або іншого зобов'язання, у тому числі зобов'язання, заснованого на купівлі-продажу, оренді, підряді, іншому договорі, заподіянні шкоди, якщо інше не передбачено федеральним законом.
Зобов'язання, забезпечені іпотекою підлягають бухгалтерського обліку кредитором і боржником, у разі, якщо вони є юридичними особами, в порядку, встановленому законодавством РФ про бухгалтерський облік.
У п. 1 ст. 3 Закону «Про іпотеку» міститься перелік вимог, які можуть забезпечуватися іпотекою:
1. Іпотека забезпечує сплату заставодержателю основної суми боргу за кредитним договором або іншому, забезпеченому іпотекою зобов'язанню повністю, або в частині, передбаченої договором про іпотеку.
Іпотека, встановлена в забезпечення кредитного договору або договору позики з умовою виплати відсотків, забезпечує також сплату кредитору належних йому відсотків за користування кредитом.
Якщо договором не передбачено інше, іпотека забезпечує також сплату заставодержателю сум, належних йому:
1) на відшкодування збитків та / або в якості неустойки (штрафу, пені) внаслідок невиконання, прострочення виконання або іншого неналежного виконання забезпеченого іпотекою зобов'язання;
2) у вигляді відсотків за неправомірне користування чужими коштами, передбаченими забезпеченим іпотекою зобов'язанням або федеральним законом;
3) на відшкодування судових витрат та інших витрат, викликаних зверненням стягнення на заставлене майно;
4) на відшкодування витрат з реалізації заставленого майна.
2. Якщо законом не передбачено інше, іпотека забезпечує вимоги заставодержателя в тому обсязі, який вони мають до моменту задоволення за рахунок заставленого майна.
3. Якщо в договорі на іпотеку зазначена загальна тверда сума вимог заставодержателя, забезпечених іпотекою, зобов'язання боржника перед заставодержателем в частині, що перевищує цю суму, не вважаються забезпеченими іпотекою, за винятком вимог, заснованих на підпунктах 3 і 4 п. 1 цієї статті або статті 4 цього Федерального закону.
Глава 3. Схеми іпотечного ринку та розрахунок платежів
3.1 Схема первинного сегменту іпотечного ринку
Важливою стороною діяльності банку є відновлення кредитних ресурсів, які він був би готовий видавати у вигляді нових довгострокових іпотечних кредитів черговим позичальникам. Цю надзвичайно актуальну задачу виконує вторинний ринок іпотечних кредитів - сегмент іпотечного ринку, в якому відбувається мобілізація кредитного портфеля іпотечної системи за рахунок трансформації прав за кредитними зобов'язаннями і договорами про іпотеку (заставних) в знеособлені дохідні папери (облігації) і розміщення їх серед довгострокових інвесторів.
Головним проривом в новому законі з'явилася поява "заставної" як вільно обертається на ринку цінних паперів. Заставна є іменним цінним папером, що засвідчує право власника на отримання виконання по грошовому зобов'язанню, забезпеченому іпотекою майна, зазначеного в договорі про іпотеку, без подання інших доказів існування цього зобов'язання і саме право застави на вказане в договорі про іпотеку майно. Заставна видається початкового заставодержателю органом, що здійснює державну реєстрацію іпотеки, після реєстрації і передається передавальної написом. Зобов'язаним за заставною визнається боржник і заставник. У заставній зазначається: слово "заставна", ім'я заставника і відомості про нього, назва кредитного договору або іншого грошового зобов'язання, забезпечуваного іпотекою, ім'я та відомості про боржника, сума основного зобов'язання, опис переданого в іпотеку майна, за яким воно може бути упізнано, підпис заставника (якщо це третя особа, а не боржник), відомості про нотаріальне посвідчення угоди. Заставна не потрібно, якщо об'єктом іпотеки виступають підприємство як майновий комплекс, земельні ділянки зі складу земель сільськогосподарського призначення, лісу, а також право оренди майна.
Заставна може бути передана (відступлена) іншій особі. Новий заставодержатель набуває всіх прав колишнього. Він може вимагати виконання зобов'язання, забезпеченого іпотекою, і отримує право його переуступки. При цьому згоди боржника-заставника на це не потрібно, якщо інше не передбачено законом. Ця поступка або цесія також вимагає нотаріального посвідчення та державної реєстрації. Передача прав оформляється передавальним написом на самій заставної, власник якої вважається законним, якщо його права грунтуються на послідовному і безперервному ряді передавальних написів.
У загальному випадку законодавство допускає багаторазовий подальша застава вже обтяженого іпотекою майна, що в принципі знижує кредитоспроможність позичальника, на яку розраховував банк при укладанні договору. Щоб уникнути цього слід включати відповідне заборонне умова в кожний іпотечний договір. Сам банк також може поступатися свої права по іпотеці. Але поступка заставодержателем прав за договором про іпотеку іншій особі дійсна, якщо тій же особі відступлені права вимоги до боржника за основним зобов'язанням, забезпеченим іпотекою. Інакше кажучи, іпотека завжди слідує за кредитом. Заставна спрощує передачу прав по розглянутих правовідносин. Будучи оборотоздатні цінним папером, заставна передається шляхом здійснення чергової передавального напису (потрібно лише подальша державна реєстрація передачі). Зручність заставної полягає ще й у тому, що вона сама може бути предметом застави.
Рефінансування банків через механізм випуску іпотечних облігацій під заставу закладних відбувається наступним чином: - укладення комерційним банком з юридичними і (або) фізичними особами кредитних договорів під заставу нерухомості з оформленням відповідних заставних; - емісійно-фінансові компанії (іпотечні агентства) виробляють викуп заставних у банку , шляхом випуску облігацій, які в подальшому розміщуються на фондовому ринку; - грошові кошти, отримані від розміщення облігацій на фондовому ринку, повертаються до кредитора.
3.2 Схема вторинного сегменту іпотечного ринку
Таким чином, вторинний ринок стає сполучною ланкою між інвесторами і кредиторами на первинному іпотечному ринку, забезпечуючи акумуляцію грошових коштів інвесторів і направляючи фінансові потоки (через випуск облігацій і їх розміщення на фондовому ринку) в іпотечні кредити. Важливе завдання вторинного ринку - додаткова гарантія вкладених ним коштів, оскільки вони забезпечені заставними. На жаль, в Законі "Про іпотеку" не прописана процедура пред'явлення заставної її власником зобов'язаному по ній особі. Адже це один з найважливіших моментів у розвитку відносин сторін іпотечної угоди.
Житлове питання в Росії був і як і раніше залишається важко вирішуваних.
Третина росіян проживає в невпорядкованих квартирах. Московські очередікі отримують лише шосту частину введеної житлоплощі, інша реалізується за комерційними цінами. Зрозуміло, що безкоштовним житлом будуть забезпечені далеко не всі навіть мають на це право. Тому якби іпотека, про яку так довго і багато твердили, була доступна більшості росіян, вона стала б основним інструментом успішної реалізації житлової політики.
Запропонована раніше урядом схема іпотеки була неодноразово випробувана і в Європі, і в Америці. Її реалізація передбачає, що покупець бере в банку кредит під заставу наявної або квартири, що купується. При цьому права власності залишаються у нього, але розпорядитися цим житлом він може лише після того, як розрахується за отриманий кредит і виплатить відсотки. На думку експертів, реалізація такої схеми можлива лише за умов стабільної економіки. Але незважаючи на те, що в країні немає поки розвиненого ринку оцінних і ріелторських послуг, впровадження іпотеки все ж таки продовжується в багатьох регіонах Росії.
У Москві кампанія по впровадженню іпотеки почалася порівняно давно. Проте перш ніж виділити кредит покупцеві, банк зобов'язаний перевірити його платоспроможність. Одним з головних умов покликаний стати офіційно декларований дохід. А далі все виглядає таким чином. Максимальний кредит надається на суму не більше 70% вартості квартири. При цьому передбачається, що виплати по сумі кредиту повинні складати не більше 30% щомісячного доходу покупця. Однокімнатна квартира в московських новобудовах коштує близько 17000 доларів. При цьому виплачувана покупцем сума повинна бути не менше 5100 доларів. Кредит на решту 70% вартості квартири при такому розрахунку складе 11900 доларів.
Щомісячні виплати при ставці 10% річних і максимальному терміні кредиту 10 років складуть близько 157 доларів. Значить, офіційний дохід покупця повинен бути не менше 500 доларів. Можна сміливо стверджувати, що навіть в столиці сьогодні навряд чи знайдеш багатьох, що мають подібну суму офіційного доходу. Влада пропонує ціни на нерухомість в два-три рази вищі за розрахункову, ігноруючи основний закон ринкового ціноутворення про взаємозв'язок попиту та пропозиції. Типове житло розраховане, в першу чергу, на звичайних людей, а більшість з них ніяк не вкладеться в пропоновану ціну.
Позиція влади в питанні ціноутворення шкідлива ще й тим, що позбавляє велику частину суспільства можливості відчути результати своєї праці, отримати матеріальне задоволення - власна квартира стає недосяжною мрією. Очевидно, що в нинішньому вигляді іпотека не вирішить житлову проблему в нашій країні. Вона розрахована на людей з достатком, тобто на тих, хто або вже має житло, або може придбати його, не звертаючись до дорогий кредит. Напевно, саме цим пояснюються вельми скромні успіхи іпотечного кредитування в Росії. Щоб програма іпотеки запрацювала активно, доходи населення повинні бути на порядок вище нинішньої.
3.3 Ануїтетні платежі
При іпотеці розрахунок платежів може проводиться за ануїтетною або диференційованої схемою. Ануїтет - це рівний щомісячний платіж протягом всього періоду кредитування. Аннуітентние платежі в Росії набули найбільшого поширення. Вони зручні для планування бюджету позичальника, так як весь час складають одну й ту ж суму. І на першому етапі погашення іпотечного кредиту, сума аннуітентних платежів нижче, ніж сума диференційованих. Але в кінцевому підсумку, позичальник, який вибрав схему ануїтетного розрахунку платежів, заплатить кредитору більшу суму, ніж позичальник, що розраховується за диференційованою схемою.
Формула розрахунку ануїтетних платежів досить складна. Тому для визначення суми ануїтету до конкретних умов краще скористатися іпотечним калькулятором.
3.4 Диференційовані платежі
Диференційовані платежі припускають щомісячне зменшення суми, яка віддається в рахунок погашення іпотечного кредиту. Диференційовані платежі лягають досить важким тягарем на позичальника в перші роки розрахунків за іпотечним кредитом. Зате приблизно з середини терміну кредитування платежі по іпотеці значно знижуються і у позичальника з'являються вільні грошові кошти. Для позичальника, приголосного виплачувати в рахунок погашення кредиту щомісяця порядку 12000 руб., Нижче представлено два варіанти розрахунку платежів по іпотеці - ануїтетні платежі та диференційовані платежі. Для стислості розрахунків строк іпотечного кредиту прийнятий рівним одному року. Протягом цього періоду позичальник може виплатити суму близько 144000 крб., З яких іпотечні відсотки складуть близько 8300 руб., А сума кредиту близько 135700 крб. Ставка по іпотеці прийнята в розмірі 11% річних. З наведених таблиць видно, що у випадку диференційованих платежів, у перші 6 місяців платежі по кредиту перевищують позначений позичальником поріг в 12000 руб., Але потім вони починають стрімко скорочуватися. У разі ануїтетних платежів позичальник буде всі 12 місяців виплачувати одну і ту ж суму - 11993.39 руб. У результаті, до кінця року іпотечний кредит і в тому і в іншому випадку буде погашений (сума кредиту на кінець дорівнює нулю). Але в першому варіанті підсумкова сума платежів складе 143785.46 руб., А в другому варіанті - 143920.68 руб. Різниця в 135.22 руб. здається несуттєвою. Але якщо взяти реальний розмір іпотечного кредиту і реальний термін кредитування при іпотеці, то ця різниця може обернутися позичальникові в сотні тисяч рублів. Щоб переконатися в цьому, можна скористатися іпотечним калькулятором, який розраховує як диференційовані так і ануїтетні платежі.
Висновок
На що слід звертати увагу при порівнянні пропозицій банків: Мінімальний початковий внесок за квартиру. Чим вище планка, тим більше грошей потрібно накопичувати перед зверненням в банк за кредитом. За надто привабливим рівнем початкового внеску може ховатися підвищений ризик банку. А за ризик доведеться розплачуватися, наприклад, через високий рівень процентної ставки, Процентна ставка. Чим менше ставка, тим менша плата за користування кредитом. Ступінь білизни доходів. Якщо ви отримуєте частина зарплати «в конверті», то потрібно розглядати пропозиції банків, що декларують готовність роботи з «сірими» доходами; доведеться платити за кредит більше тих, хто отримує всю заробітну плату офіційно. Максимально можливий термін кредиту. Чим більше термін, тим менше щомісячні платежі, тим більше може бути сума кредиту. Наявність «спеціальних», в т.ч. «Молодіжних» програм. Тут банки пропонують додаткові привілеї. Мінімальна сума кредиту. Банки обмежують мінімальну суму кредиту, тому що хочуть більше заробити. Наявність комісії. У деяких випадках банк бере гроші за оцінку вас як потенційного позичальника, але схвалення заявки не гарантує. Наявність комісії за видачу кредиту (введення позичкового рахунку). Тут банк намагається заробити не тільки на відсотках, а й одноразово, пропонуючи оплатити сам факт видачі кредиту. Іноді низька процентна ставка нівелюється високою комісією за обслуговування кредиту. Наявність (відсутність) поручителів. На додаток до застави квартири, що купується банк може зажадати і поручительство фізичних або юридичних осіб. Це пропозицію менш вигідно, але іноді наявність поручителів позитивно позначається на cтaвке або сумі кредиту. Вимоги по страхуванню та оцінки. Деякі банки нав'язують угоди лише з схваленими ними компаніями. Може бути, тарифи схвалених компаній включають і інтерес банку. Іноді рівень тарифів схваленої банком страхової компанії може приємно порадувати. Це стосується і оцінювачів. Чи можна включити платежі за оформлення операції в суму кредиту, якщо є грошей тільки на початковий внесок, а на пакет страхування та оцінку квартири - ні. Чи зможе банк позичити гроші і на ці виплати? Деякі банки мають на цей рахунок спеціальні пропозиції. Перелік документів при подачі заявки на кредит. Чим довше перелік вимог, що пред'являються до квартири, тим вище ймовірність того, що ви ніколи не надасте всі необхідні папери, не знайдете терплячого продавця і квартиру взагалі не купите. Умови передачі грошей продавцеві квартири. Враховуючи реалії вторинного ринку нерухомості, можливо, доведеться передавати гроші продавцеві квартири готівкою через банківську комірку. Чи готовий банк піти на це? Скільки це буде коштувати? Умови дострокового повернення кредиту. Якщо з'явиться можливість повертати кредит швидше і, відповідно, зменшити на відсотках; деякі банки це не заохочують. Аннуеітентние та диференційовані платежі. Аннуеітентние платежі це коли кожен місяць повертається однакова сума банку, яка включає в себе частину боргу і відсотки. У диференційованих платежах борг розподіляється рівномірно по всьому періоду виплат і в міру його погашення скорочується розмір відсотків, що нараховуються. У тривалій перспективі диференційовані платежі вигідніше, тому що борг спадає швидше, а загальна сума виплачуваних відсотків стає менше. Які витрати супроводжують іпотечну угоду: плата за розгляд заявки на кредит, комісія за оформлення кредиту, обслуговування позикового рахунку, витрати на оплату послуг оцінювача з оцінки ринкової вартості закладається нерухомість, нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу нерухомості на позикові кошти, державна реєстрація угоди Федеральної реєстраційної служби, послуги агентства нерухомості, пакет страхування (життя і працездатності позичальника, нерухомості, титулу власності) видача готівки з банківського рахунку, оренда сейфової осередку при розрахунках з продавцем квартири готівкою.
Список використаних джерел
1. Конституція РФ від 12.12.1993 .- 26 С.
2. Цивільний кодекс РФ (частина перша) від 21.10.1994.-104 С.
3. Цивільний кодекс РФ (частина друга) від 12.08.1996 .- 139 С.
4. Житловий кодекс РФ від 31.12.2005 .- 52 С.
5. Федеральний закон «про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» від 05.03.2001 .- 28 С.
6. Федеральний закон «про іпотеку (заставі) нерухомості» від 09.11.2001 .- 34 С.
7. Пирогова Т. Як правильно взяти й повернути кредит на придбання і будівництво житла: довідник-орієнтир / Сасункевіч О., Корбан О.-вид-во: Агенство Володимира Гревцова, 2009 - 72 С.
8. Норесков В. Іпотека для придбання житла: довідник-орієнтир. -Вид-во: BHV, 2004 - 64 С.
9. Назаров В. Іпотека. Керівництво до дії: довідник-орієнтир / Королева С.-вид-во: BHV, 2007-208 С.
10. Гольцблат А. Операції з землею в Росії. Купівля-продаж, оренда, приватизація, іпотека: практичний посібник. -Вид-во: Альпіна, 2007-100 С.
11. Багаєв А. Як придбати житло в кредит за іпотечними програмами: теоретичне посібник / Багаєва М.-вид-во: Фенікс, 2006 - 106 С.
12. Креснікова Н.І. Іпотечне кредитування під заставу земель сільськогосподарського призначення / / Гроші і кредит. - 2009. - 36 С.
13. Логінов М.П. Антикризове управління іпотечним кредитуванням / / Гроші і кредит. - 2009. - N 3. - 29 С.
14. Логінов М.П. Особливості маркетингу іпотечних послуг у сучасній економіці Росії / / Мікроекономіка. - 2009. - N 5. - 160 С.
15. Миколаєва Є. Іпотека перейшла в режим очікування / / Фінанс. - 2009. - N 15-16. - 85 С.
16. Поздєєв Д.В. Іпотечне кредитування та його роль в організації процесу фінансування житлового будівництва / / Мікроекономіка. - 2009. - N 2. - 170 С.
Інвестор буде готовий заплатити більш високу ціну за придбаний об'єкт, якщо він отримує позику за ставкою нижче ринкової, або буде мати позитивний фінансовий леверидж за рахунок збільшення терміну кредитування, або продавець оплачує дисконтні пункти за іпотечним кредитом, одержуваному покупцем.
Оцінювач, порівнюючи конкретні умови фінансування з типовим фінансуванням, особливо якщо позика надається не третьою стороною, а безпосередньо продавцем, може оцінювати їх як сприятливі. Цей фактор може бути врахований в ціні як відповідна надбавка до вартості.
Таким чином, умови фінансування не змінюють вартість нерухомості, але впливають на її ціну. Іпотечне-інвестиційний аналіз являє сукупність розрахунків та аналітичних заходів, що дозволяють провести оцінку нерухомості з урахуванням конкретних умов фінансування.
Глава 2.Правова зміст іпотечних відносин у РФ
2.1 Застава
Одним з найбільш дієвих способів, які спонукають позичальника виконати зобов'язання за кредитним договором, є застава.
Під заставою в цивільному праві розуміється право кредитора (заставодержателя) одержувати відшкодування з вартості заставленого майна пріоритетно перед іншими кредиторами (ст. 334 ЦК РФ).
Якщо інше не передбачено договором, застава забезпечує вимоги в тому обсязі, який воно має до моменту задоволення, включаючи, зокрема, відсотки, неустойку, відшкодування збитків, завданих простроченням виконання.
Застава також забезпечує відшкодування необхідних витрат заставодержателя на утримання закладеної речі та витрат по стягненню (ст. 337 ГК РФ).
Заставні відносини регулюються такими нормативними актами:
-Цивільним кодексом Російської Федерації (ГК РФ);
-Законом РФ «Про заставу», в тій частині, яка не суперечить ГК РФ;
-Цивільним процесуальним кодексом РРФСР в частині продажу житлових будівель з прилюдних торгів та реалізації майна;
-Федеральним законом «Про іпотеку».
Застава виникає в силу договору, а також на підставі закону або при настанні вказаних у ньому обставин, якщо в законі передбачено яке майно і для виконання будь-якого зобов'язання визнається які у заставі (ст. 35 п. 2 ЦК РФ).
Заставодавець - це особа, яка передає майно в заставу. Ним може бути як сам боржник, так і третя особа. Заставодавцем майна може бути його власник, або особа, яка має на нього право господарського ведення.
Особа, якій майно належить на основі права господарського відання, не може закласти його без згоди власника у випадках, передбачених законом (ст. 295 п. 2, ст. 335 п. 2 ЦК РФ).
Заставодержатель - це особа, яка приймає майно в заставу: їм є кредитор у зобов'язанні, забезпеченому заставою. Заставодержатель має право користуватися переданим йому предметом застави, якщо це передбачено договором. На нього за договором може бути покладено обов'язок витягувати з предмета застави доходи з метою погашення основного зобов'язання або в інтересах заставодавця.
Предметом застави може бути рухоме і нерухоме майно, цінні папери, валютні цінності, товари в обороті.
Іпотекою визнається застава підприємства, будови, будівлі, споруди та іншого об'єкта, безпосередньо пов'язаного із землею, разом з відповідною земельною ділянкою або правом користування ним.
Заставодавцем підприємства можуть бути тільки власники цього підприємства або носії права господарського відання (лише за згодою власника або уповноваженого ним органу). На вимогу заставодержателя підприємство-заставодавець зобов'язане представляти йому річний баланс.
При іпотеці підприємства заставодержатель має право вжити заходів для оздоровлення фінансового становища підприємства-боржника при невиконанні зобов'язання, забезпеченого іпотекою.
2.2 Договір іпотеки
Договір іпотеки може містити обмеження права заставодавця розпоряджатися виробленою продукцією та основними фондами. При зверненні стягнення на що перебуває в іпотеці підприємство воно продається з аукціону як єдиний майновий комплекс.
Договір іпотеки обов'язково повинен відбуватися в письмовому вигляді. За реєстрацію застави нерухомості, видачу свідоцтва про реєстрацію застави, а також за надання витягів з реєстру стягується державне мито.
2.3 Зобов'язання і вимоги, що забезпечуються іпотекою
У ст. 2 Закону «Про іпотеку» наведений перелік зобов'язань, що забезпечуються іпотекою. Іпотека може бути встановлена в забезпечення зобов'язання за кредитним договором, за договором позики або іншого зобов'язання, у тому числі зобов'язання, заснованого на купівлі-продажу, оренді, підряді, іншому договорі, заподіянні шкоди, якщо інше не передбачено федеральним законом.
Зобов'язання, забезпечені іпотекою підлягають бухгалтерського обліку кредитором і боржником, у разі, якщо вони є юридичними особами, в порядку, встановленому законодавством РФ про бухгалтерський облік.
У п. 1 ст. 3 Закону «Про іпотеку» міститься перелік вимог, які можуть забезпечуватися іпотекою:
1. Іпотека забезпечує сплату заставодержателю основної суми боргу за кредитним договором або іншому, забезпеченому іпотекою зобов'язанню повністю, або в частині, передбаченої договором про іпотеку.
Іпотека, встановлена в забезпечення кредитного договору або договору позики з умовою виплати відсотків, забезпечує також сплату кредитору належних йому відсотків за користування кредитом.
Якщо договором не передбачено інше, іпотека забезпечує також сплату заставодержателю сум, належних йому:
1) на відшкодування збитків та / або в якості неустойки (штрафу, пені) внаслідок невиконання, прострочення виконання або іншого неналежного виконання забезпеченого іпотекою зобов'язання;
2) у вигляді відсотків за неправомірне користування чужими коштами, передбаченими забезпеченим іпотекою зобов'язанням або федеральним законом;
3) на відшкодування судових витрат та інших витрат, викликаних зверненням стягнення на заставлене майно;
4) на відшкодування витрат з реалізації заставленого майна.
2. Якщо законом не передбачено інше, іпотека забезпечує вимоги заставодержателя в тому обсязі, який вони мають до моменту задоволення за рахунок заставленого майна.
3. Якщо в договорі на іпотеку зазначена загальна тверда сума вимог заставодержателя, забезпечених іпотекою, зобов'язання боржника перед заставодержателем в частині, що перевищує цю суму, не вважаються забезпеченими іпотекою, за винятком вимог, заснованих на підпунктах 3 і 4 п. 1 цієї статті або статті 4 цього Федерального закону.
Глава 3. Схеми іпотечного ринку та розрахунок платежів
3.1 Схема первинного сегменту іпотечного ринку
Важливою стороною діяльності банку є відновлення кредитних ресурсів, які він був би готовий видавати у вигляді нових довгострокових іпотечних кредитів черговим позичальникам. Цю надзвичайно актуальну задачу виконує вторинний ринок іпотечних кредитів - сегмент іпотечного ринку, в якому відбувається мобілізація кредитного портфеля іпотечної системи за рахунок трансформації прав за кредитними зобов'язаннями і договорами про іпотеку (заставних) в знеособлені дохідні папери (облігації) і розміщення їх серед довгострокових інвесторів.
Головним проривом в новому законі з'явилася поява "заставної" як вільно обертається на ринку цінних паперів. Заставна є іменним цінним папером, що засвідчує право власника на отримання виконання по грошовому зобов'язанню, забезпеченому іпотекою майна, зазначеного в договорі про іпотеку, без подання інших доказів існування цього зобов'язання і саме право застави на вказане в договорі про іпотеку майно. Заставна видається початкового заставодержателю органом, що здійснює державну реєстрацію іпотеки, після реєстрації і передається передавальної написом. Зобов'язаним за заставною визнається боржник і заставник. У заставній зазначається: слово "заставна", ім'я заставника і відомості про нього, назва кредитного договору або іншого грошового зобов'язання, забезпечуваного іпотекою, ім'я та відомості про боржника, сума основного зобов'язання, опис переданого в іпотеку майна, за яким воно може бути упізнано, підпис заставника (якщо це третя особа, а не боржник), відомості про нотаріальне посвідчення угоди. Заставна не потрібно, якщо об'єктом іпотеки виступають підприємство як майновий комплекс, земельні ділянки зі складу земель сільськогосподарського призначення, лісу, а також право оренди майна.
Заставна може бути передана (відступлена) іншій особі. Новий заставодержатель набуває всіх прав колишнього. Він може вимагати виконання зобов'язання, забезпеченого іпотекою, і отримує право його переуступки. При цьому згоди боржника-заставника на це не потрібно, якщо інше не передбачено законом. Ця поступка або цесія також вимагає нотаріального посвідчення та державної реєстрації. Передача прав оформляється передавальним написом на самій заставної, власник якої вважається законним, якщо його права грунтуються на послідовному і безперервному ряді передавальних написів.
У загальному випадку законодавство допускає багаторазовий подальша застава вже обтяженого іпотекою майна, що в принципі знижує кредитоспроможність позичальника, на яку розраховував банк при укладанні договору. Щоб уникнути цього слід включати відповідне заборонне умова в кожний іпотечний договір. Сам банк також може поступатися свої права по іпотеці. Але поступка заставодержателем прав за договором про іпотеку іншій особі дійсна, якщо тій же особі відступлені права вимоги до боржника за основним зобов'язанням, забезпеченим іпотекою. Інакше кажучи, іпотека завжди слідує за кредитом. Заставна спрощує передачу прав по розглянутих правовідносин. Будучи оборотоздатні цінним папером, заставна передається шляхом здійснення чергової передавального напису (потрібно лише подальша державна реєстрація передачі). Зручність заставної полягає ще й у тому, що вона сама може бути предметом застави.
Рефінансування банків через механізм випуску іпотечних облігацій під заставу закладних відбувається наступним чином: - укладення комерційним банком з юридичними і (або) фізичними особами кредитних договорів під заставу нерухомості з оформленням відповідних заставних; - емісійно-фінансові компанії (іпотечні агентства) виробляють викуп заставних у банку , шляхом випуску облігацій, які в подальшому розміщуються на фондовому ринку; - грошові кошти, отримані від розміщення облігацій на фондовому ринку, повертаються до кредитора.
3.2 Схема вторинного сегменту іпотечного ринку
Таким чином, вторинний ринок стає сполучною ланкою між інвесторами і кредиторами на первинному іпотечному ринку, забезпечуючи акумуляцію грошових коштів інвесторів і направляючи фінансові потоки (через випуск облігацій і їх розміщення на фондовому ринку) в іпотечні кредити. Важливе завдання вторинного ринку - додаткова гарантія вкладених ним коштів, оскільки вони забезпечені заставними. На жаль, в Законі "Про іпотеку" не прописана процедура пред'явлення заставної її власником зобов'язаному по ній особі. Адже це один з найважливіших моментів у розвитку відносин сторін іпотечної угоди.
Житлове питання в Росії був і як і раніше залишається важко вирішуваних.
Третина росіян проживає в невпорядкованих квартирах. Московські очередікі отримують лише шосту частину введеної житлоплощі, інша реалізується за комерційними цінами. Зрозуміло, що безкоштовним житлом будуть забезпечені далеко не всі навіть мають на це право. Тому якби іпотека, про яку так довго і багато твердили, була доступна більшості росіян, вона стала б основним інструментом успішної реалізації житлової політики.
Запропонована раніше урядом схема іпотеки була неодноразово випробувана і в Європі, і в Америці. Її реалізація передбачає, що покупець бере в банку кредит під заставу наявної або квартири, що купується. При цьому права власності залишаються у нього, але розпорядитися цим житлом він може лише після того, як розрахується за отриманий кредит і виплатить відсотки. На думку експертів, реалізація такої схеми можлива лише за умов стабільної економіки. Але незважаючи на те, що в країні немає поки розвиненого ринку оцінних і ріелторських послуг, впровадження іпотеки все ж таки продовжується в багатьох регіонах Росії.
У Москві кампанія по впровадженню іпотеки почалася порівняно давно. Проте перш ніж виділити кредит покупцеві, банк зобов'язаний перевірити його платоспроможність. Одним з головних умов покликаний стати офіційно декларований дохід. А далі все виглядає таким чином. Максимальний кредит надається на суму не більше 70% вартості квартири. При цьому передбачається, що виплати по сумі кредиту повинні складати не більше 30% щомісячного доходу покупця. Однокімнатна квартира в московських новобудовах коштує близько 17000 доларів. При цьому виплачувана покупцем сума повинна бути не менше 5100 доларів. Кредит на решту 70% вартості квартири при такому розрахунку складе 11900 доларів.
Щомісячні виплати при ставці 10% річних і максимальному терміні кредиту 10 років складуть близько 157 доларів. Значить, офіційний дохід покупця повинен бути не менше 500 доларів. Можна сміливо стверджувати, що навіть в столиці сьогодні навряд чи знайдеш багатьох, що мають подібну суму офіційного доходу. Влада пропонує ціни на нерухомість в два-три рази вищі за розрахункову, ігноруючи основний закон ринкового ціноутворення про взаємозв'язок попиту та пропозиції. Типове житло розраховане, в першу чергу, на звичайних людей, а більшість з них ніяк не вкладеться в пропоновану ціну.
Позиція влади в питанні ціноутворення шкідлива ще й тим, що позбавляє велику частину суспільства можливості відчути результати своєї праці, отримати матеріальне задоволення - власна квартира стає недосяжною мрією. Очевидно, що в нинішньому вигляді іпотека не вирішить житлову проблему в нашій країні. Вона розрахована на людей з достатком, тобто на тих, хто або вже має житло, або може придбати його, не звертаючись до дорогий кредит. Напевно, саме цим пояснюються вельми скромні успіхи іпотечного кредитування в Росії. Щоб програма іпотеки запрацювала активно, доходи населення повинні бути на порядок вище нинішньої.
3.3 Ануїтетні платежі
При іпотеці розрахунок платежів може проводиться за ануїтетною або диференційованої схемою. Ануїтет - це рівний щомісячний платіж протягом всього періоду кредитування. Аннуітентние платежі в Росії набули найбільшого поширення. Вони зручні для планування бюджету позичальника, так як весь час складають одну й ту ж суму. І на першому етапі погашення іпотечного кредиту, сума аннуітентних платежів нижче, ніж сума диференційованих. Але в кінцевому підсумку, позичальник, який вибрав схему ануїтетного розрахунку платежів, заплатить кредитору більшу суму, ніж позичальник, що розраховується за диференційованою схемою.
Формула розрахунку ануїтетних платежів досить складна. Тому для визначення суми ануїтету до конкретних умов краще скористатися іпотечним калькулятором.
3.4 Диференційовані платежі
Диференційовані платежі припускають щомісячне зменшення суми, яка віддається в рахунок погашення іпотечного кредиту. Диференційовані платежі лягають досить важким тягарем на позичальника в перші роки розрахунків за іпотечним кредитом. Зате приблизно з середини терміну кредитування платежі по іпотеці значно знижуються і у позичальника з'являються вільні грошові кошти. Для позичальника, приголосного виплачувати в рахунок погашення кредиту щомісяця порядку 12000 руб., Нижче представлено два варіанти розрахунку платежів по іпотеці - ануїтетні платежі та диференційовані платежі. Для стислості розрахунків строк іпотечного кредиту прийнятий рівним одному року. Протягом цього періоду позичальник може виплатити суму близько 144000 крб., З яких іпотечні відсотки складуть близько 8300 руб., А сума кредиту близько 135700 крб. Ставка по іпотеці прийнята в розмірі 11% річних. З наведених таблиць видно, що у випадку диференційованих платежів, у перші 6 місяців платежі по кредиту перевищують позначений позичальником поріг в 12000 руб., Але потім вони починають стрімко скорочуватися. У разі ануїтетних платежів позичальник буде всі 12 місяців виплачувати одну і ту ж суму - 11993.39 руб. У результаті, до кінця року іпотечний кредит і в тому і в іншому випадку буде погашений (сума кредиту на кінець дорівнює нулю). Але в першому варіанті підсумкова сума платежів складе 143785.46 руб., А в другому варіанті - 143920.68 руб. Різниця в 135.22 руб. здається несуттєвою. Але якщо взяти реальний розмір іпотечного кредиту і реальний термін кредитування при іпотеці, то ця різниця може обернутися позичальникові в сотні тисяч рублів. Щоб переконатися в цьому, можна скористатися іпотечним калькулятором, який розраховує як диференційовані так і ануїтетні платежі.
Висновок
На що слід звертати увагу при порівнянні пропозицій банків: Мінімальний початковий внесок за квартиру. Чим вище планка, тим більше грошей потрібно накопичувати перед зверненням в банк за кредитом. За надто привабливим рівнем початкового внеску може ховатися підвищений ризик банку. А за ризик доведеться розплачуватися, наприклад, через високий рівень процентної ставки, Процентна ставка. Чим менше ставка, тим менша плата за користування кредитом. Ступінь білизни доходів. Якщо ви отримуєте частина зарплати «в конверті», то потрібно розглядати пропозиції банків, що декларують готовність роботи з «сірими» доходами; доведеться платити за кредит більше тих, хто отримує всю заробітну плату офіційно. Максимально можливий термін кредиту. Чим більше термін, тим менше щомісячні платежі, тим більше може бути сума кредиту. Наявність «спеціальних», в т.ч. «Молодіжних» програм. Тут банки пропонують додаткові привілеї. Мінімальна сума кредиту. Банки обмежують мінімальну суму кредиту, тому що хочуть більше заробити. Наявність комісії. У деяких випадках банк бере гроші за оцінку вас як потенційного позичальника, але схвалення заявки не гарантує. Наявність комісії за видачу кредиту (введення позичкового рахунку). Тут банк намагається заробити не тільки на відсотках, а й одноразово, пропонуючи оплатити сам факт видачі кредиту. Іноді низька процентна ставка нівелюється високою комісією за обслуговування кредиту. Наявність (відсутність) поручителів. На додаток до застави квартири, що купується банк може зажадати і поручительство фізичних або юридичних осіб. Це пропозицію менш вигідно, але іноді наявність поручителів позитивно позначається на cтaвке або сумі кредиту. Вимоги по страхуванню та оцінки. Деякі банки нав'язують угоди лише з схваленими ними компаніями. Може бути, тарифи схвалених компаній включають і інтерес банку. Іноді рівень тарифів схваленої банком страхової компанії може приємно порадувати. Це стосується і оцінювачів. Чи можна включити платежі за оформлення операції в суму кредиту, якщо є грошей тільки на початковий внесок, а на пакет страхування та оцінку квартири - ні. Чи зможе банк позичити гроші і на ці виплати? Деякі банки мають на цей рахунок спеціальні пропозиції. Перелік документів при подачі заявки на кредит. Чим довше перелік вимог, що пред'являються до квартири, тим вище ймовірність того, що ви ніколи не надасте всі необхідні папери, не знайдете терплячого продавця і квартиру взагалі не купите. Умови передачі грошей продавцеві квартири. Враховуючи реалії вторинного ринку нерухомості, можливо, доведеться передавати гроші продавцеві квартири готівкою через банківську комірку. Чи готовий банк піти на це? Скільки це буде коштувати? Умови дострокового повернення кредиту. Якщо з'явиться можливість повертати кредит швидше і, відповідно, зменшити на відсотках; деякі банки це не заохочують. Аннуеітентние та диференційовані платежі. Аннуеітентние платежі це коли кожен місяць повертається однакова сума банку, яка включає в себе частину боргу і відсотки. У диференційованих платежах борг розподіляється рівномірно по всьому періоду виплат і в міру його погашення скорочується розмір відсотків, що нараховуються. У тривалій перспективі диференційовані платежі вигідніше, тому що борг спадає швидше, а загальна сума виплачуваних відсотків стає менше. Які витрати супроводжують іпотечну угоду: плата за розгляд заявки на кредит, комісія за оформлення кредиту, обслуговування позикового рахунку, витрати на оплату послуг оцінювача з оцінки ринкової вартості закладається нерухомість, нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу нерухомості на позикові кошти, державна реєстрація угоди Федеральної реєстраційної служби, послуги агентства нерухомості, пакет страхування (життя і працездатності позичальника, нерухомості, титулу власності) видача готівки з банківського рахунку, оренда сейфової осередку при розрахунках з продавцем квартири готівкою.
Список використаних джерел
1. Конституція РФ від 12.12.1993 .- 26 С.
2. Цивільний кодекс РФ (частина перша) від 21.10.1994.-104 С.
3. Цивільний кодекс РФ (частина друга) від 12.08.1996 .- 139 С.
4. Житловий кодекс РФ від 31.12.2005 .- 52 С.
5. Федеральний закон «про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» від 05.03.2001 .- 28 С.
6. Федеральний закон «про іпотеку (заставі) нерухомості» від 09.11.2001 .- 34 С.
7. Пирогова Т. Як правильно взяти й повернути кредит на придбання і будівництво житла: довідник-орієнтир / Сасункевіч О., Корбан О.-вид-во: Агенство Володимира Гревцова, 2009 - 72 С.
8. Норесков В. Іпотека для придбання житла: довідник-орієнтир. -Вид-во: BHV, 2004 - 64 С.
9. Назаров В. Іпотека. Керівництво до дії: довідник-орієнтир / Королева С.-вид-во: BHV, 2007-208 С.
10. Гольцблат А. Операції з землею в Росії. Купівля-продаж, оренда, приватизація, іпотека: практичний посібник. -Вид-во: Альпіна, 2007-100 С.
11. Багаєв А. Як придбати житло в кредит за іпотечними програмами: теоретичне посібник / Багаєва М.-вид-во: Фенікс, 2006 - 106 С.
12. Креснікова Н.І. Іпотечне кредитування під заставу земель сільськогосподарського призначення / / Гроші і кредит. - 2009. - 36 С.
13. Логінов М.П. Антикризове управління іпотечним кредитуванням / / Гроші і кредит. - 2009. - N 3. - 29 С.
14. Логінов М.П. Особливості маркетингу іпотечних послуг у сучасній економіці Росії / / Мікроекономіка. - 2009. - N 5. - 160 С.
15. Миколаєва Є. Іпотека перейшла в режим очікування / / Фінанс. - 2009. - N 15-16. - 85 С.
16. Поздєєв Д.В. Іпотечне кредитування та його роль в організації процесу фінансування житлового будівництва / / Мікроекономіка. - 2009. - N 2. - 170 С.