ОСНОВИ ОРГАНІЗАЦІЇ ІПОТЕЧНОГО ЖИТЛОВОГО КРЕДИТУВАННЯ В БАНКУ
В останні рік-два все більша частина російських і зарубіжних банків виходить на ринок з власними програмами іпотечного житлового кредитування. Для зниження операційного та інших ризиків при організації іпотечного житлового кредитування в банку дуже важливою є розробка методології надання та обслуговування даного виду кредитів.
Методологія іпотечного житлового кредитування може включати в себе затверджені внутрішньобанківськими документами:
- Процедури оцінки позичальника, його платоспроможності та забезпечення кредиту;
- Процедури надання іпотечного житлового кредиту;
- Процедури обслуговування іпотечного житлового кредиту.
Сюди ж слід віднести форми внутрішньобанківських документів, що супроводжують всі вищевказані процедури.
Розглянемо дані процедури на прикладі банку, до складу іпотечного підрозділи якого входять відділ розгляду заявок (ГРЗ), відділ надання кредитів (ОПК) і відділ супроводу (ОС).
Оцінка позичальника, його платоспроможності та забезпечення
Оцінку позичальника і його платоспроможності проводить співробітник ГРЗ, наприклад кредитний експерт.
З метою економії часу позичальників і раціональної організації роботи співробітників банку доцільніше первинні консультації, що стосуються умов кредитування і можливості конкретного позичальника отримати кредит, здійснювати за телефоном, виробляючи необхідні розрахунки в режимі онлайн, а тих позичальників, яких влаштовують умови банку і які за попередніми розрахунками можуть отримати кредит, запрошувати на першу зустріч зі співробітником ГРЗ, призначаючи при цьому конкретний день і годину.
У ході першої зустрічі з позичальником співробітник банку оцінює його самого: це і візуальна оцінка (зовнішнього вигляду, одягу, аксесуарів), і оцінка манери його поведінки під час спілкування зі співробітником банку. За підсумками спостережень співробітник ГРЗ робить відповідні позначки у внутрішньобанківських документах або електронних базах даних, які використовуються в ході подальшої оцінки позичальника.
Як правило, при першій зустрічі позичальник заповнює заявку на кредит і отримує список документів, необхідних для її розгляду банком.
Залежно від особливостей організації роботи ГРЗ можливі також інші варіанти. Наприклад: позичальник раніше подавав заявку на кредит через інтернет-сайт банку і прийшов на першу зустріч уже з усіма необхідними документами, список яких отримав на тому ж інтернет-сайті банку.
Останнім часом через посилення конкуренції банки намагаються скоротити перелік таких документів. Мінімальний набір, необхідний для розгляду заявки, може виглядати наступним чином:
- Документи, що засвідчують особу і сімейний стан позичальника / созаемщика / поручителя (під созаемщиком / поручителем найчастіше розуміється чоловік позичальника), а також наявність дітей;
- Документи, що характеризують трудову діяльність позичальника / созаемщика / поручителя (наприклад, копія трудової книжки, завірена роботодавцем, і трудовий контракт);
- Документи, що підтверджують відомості про дохід позичальника / созаемщика / поручителя (форми документів залежать від того, які види доходів приймає в розрахунок банк);
- Документи, що характеризують місце постійного проживання позичальника / созаемщика / поручителя (документ про постійної або тимчасової реєстрації, документи, що підтверджують право власності на житло, характеристика житлового приміщення (копія фінансово-особового рахунку і виписка з будинкової книги за місцем постійної реєстрації)).
Деякі банки запитують документи, що підтверджують наявність у власності позичальника / созаемщика / поручителя будь-яких активів, документи про освіту, короткі характеристики компаній-роботодавців та службових обов'язків позичальника / созаемщика / поручителя залежно від політики банку.
Для оцінки платоспроможності позичальника іпотечного житлового кредиту банками вироблені різні підходи. Однак при всьому розмаїтті цих підходів доцільно виділити загальні принципи.
1. Ретельний аналіз ще на стадії розгляду заявки потенційного позичальника.
2. Системний підхід при здійсненні оцінки (у тому числі оцінки передбачуваного забезпечення).
3. Вивчення особи потенційного позичальника.
Існує безліч методик та їх модифікацій для визначення платоспроможності позичальника і процедур (рівнів) прийняття остаточного рішення про надання кредиту.
У внутрішньобанківських методичних документах повинні бути чітко прописані процедури (методики) оцінки платоспроможності позичальника.
Однією з основних таких методик, що стосуються позичальника іпотечного житлового кредиту, є методика експертної оцінки платоспроможності, яка передбачає використання експертних оцінок співробітника ГРЗ, що містяться, як правило, в його висновку. У числі різновидів методики експертних оцінок - оцінка ряду кількісних і якісних характеристик.
1. Кількісні характеристики. Розраховуються за такими коефіцієнтами:
A. PTI (payment to income) (платіж до доходу) - відношення суми щомісячних платежів по кредиту позичальника до сукупного сімейного доходу (нетто) за той же період.
Максимально допустиме значення коефіцієнта PTI складає в середньому 40% залежно від рівня доходу позичальника та розміру платежу за кредитом.
Б. OTI (obligations to income) (зобов'язання до доходу) - відношення загальної суми щомісячних зобов'язань позичальника до сукупного сімейного доходу (нетто) за той же період. Загальна сума щомісячних зобов'язань включає в себе всі виплати, відрахування і утримання, вироблені позичальником протягом місяця, у тому числі плату за житло, комунальні платежі, страхові платежі, обслуговування кредитів (інших), аліменти, плату за навчання (як самого позичальника, так та інших членів сім'ї, які знаходяться на утриманні) та інші виплати.
Максимально допустиме значення коефіцієнта OTI складає в середньому 50% залежно від рівня доходу позичальника і сукупного розміру його зобов'язань.
В. Достатність грошових коштів виходячи з витрат на утримання. Після сплати всіх обов'язкових щомісячних платежів (включаючи платежі по запитуваній кредитом) залишок грошових коштів не повинен бути менше прожиткового мінімуму, встановленого для даного регіону на 1 особу, виходячи з кількості членів сім'ї (витрати на утримання). Витрати на утримання розраховуються як добуток кількості членів сім'ї позичальника (позичальник і особи, які перебувають на його утриманні) і розміру прожиткового мінімуму в регіоні на дату проведення оцінки. У разі, якщо витрати на утримання перевищують залишок грошових коштів після сплати всіх обов'язкових платежів, платоспроможність позичальника не відповідає встановленим вимогам.
2. Якісні характеристики:
А. Доходи позичальника. До числа позитивних факторів при аналізі доходів позичальника слід віднести:
- Наявність у позичальника доходів, які не могли бути прийняті для розгляду при розрахунку основних коефіцієнтів зважаючи на їх нестабільності, неможливості заздалегідь визначити їх величину. Дані доходи повинні бути підтверджені документально.
- Наявність негрошових активів. Це майно позичальника (автомобіль, заміська нерухомість, ювелірні вироби, антикваріат, цінні папери, інше рухоме і нерухоме майно), яка не враховується при визначенні його щомісячних доходів та розрахунку відносин цих доходів до платежів. У той же час факт, що позичальник володіє значними активами у вигляді рухомого і нерухомого майна, може помітно вплинути на прийняття позитивного рішення по кредиту, оскільки свідчить про здатність позичальника робити накопичення, а також про можливість погасити кредит у випадку зниження доходів.
- Наявність значного обсягу грошових коштів або високоліквідного майна понад суму, яка необхідна на оплату початкового внеску і покриття витрат з укладення договорів, оформлення майна та інших зборів, пов'язаних з наданням іпотечного кредиту. Цей істотний компенсуючий фактор свідчить про те, що у позичальника є додаткові кошти (крім основних доходів), які можуть використовуватися для погашення кредиту.
Б. Стабільність зайнятості. При аналізі стабільності зайнятості позичальника повинні бути вивчені:
- Послужний список позичальника за останні десять років. Позитивним компенсуючим фактором є його постійна робота в одній галузі діяльності, з просуванням по службі і можливість подальшого професійного зростання.
- Причини і обставини частої зміни роботи, в тому числі причини звільнень.
- Оцінка стабільності зайнятості позичальника в майбутньому, оцінка стану організації, в якій працює за наймом позичальник, або його підприємства, якщо він має власну справу, з метою встановити перспективи його існування, здатність функціонування протягом тривалого періоду часу.
- Вікові параметри позичальника, в тому числі: можливість збереження стабільних доходів з виходом на пенсію, якщо це може статися до закінчення терміну дії кредитного договору; ступінь можливого зменшення або збільшення одержуваних доходів з виходом на пенсію; можливість продовження роботи в колишній якості на колишньому місці роботи після настання пенсійного віку, у випадку якщо це відбудеться до закінчення терміну дії кредитного договору; можливі зміни в зайнятості, пов'язані зі специфікою роботи, що має вікові або медичні обмеження.
Молодість позичальника, його добра освіта, перспективна спеціальність повинні розглядатися як суттєвий компенсуючий фактор, оскільки дають підстави припускати, що протягом кредитного періоду дохід позичальника буде рости, а питома вага щомісячних платежів в доході - відповідно знижуватися.
В. Кредитна історія. При аналізі кредитної історії позичальника повинна бути вивчена інформація про виконання позичальником своїх колишніх платіжних зобов'язань, у тому числі зобов'язань, що випливають з кредитних договорів та договорів позики та інших грошових зобов'язань (включаючи виплату аліментів). Ця інформація є суттєвим фактором при оцінці здатності і бажання позичальника погасити іпотечний житловий кредит і може безпосередньо впливати на прийняття рішення про його надання. На підставі отриманих відомостей і проведених розрахунків повинна здійснюватися кваліфікація позичальників як "стабільних" (наявність у позичальника можливості обслуговувати іпотечний кредит) і "нестабільних" (істотний ризик неповернення кредиту).
Все більшу популярність серед банків, у тому числі іпотечних кредиторів, набуває скорингова методика оцінки платоспроможності позичальника, в якій критерії платоспроможності та надійності клієнта оцінюються певною кількістю балів. За загальною сумою набраних балів робиться висновок про платоспроможність клієнта і максимально можливу суму кредиту. Ця методика дозволяє наочно оцінити всі характеристики потенційного позичальника, однак вона підходить лише для більш-менш стандартних ситуацій і не може бути використана при розгляді індивідуальних схем кредитування.
При сучасному рівні розвитку технологій порядок роботи скорингової системи виглядає наступним чином: заповнена в електронному вигляді анкета автоматично завантажується в систему, оперативно видається інформація про платоспроможність позичальника і розраховується максимальний розмір кредиту з роздрукуванням відповідного звіту. Схема може бути ускладнена за рахунок перевірки достовірності тих чи інших відомостей (скажімо, про наявність автомобіля). На основі сформованого звіту співробітник ГРЗ становить власний висновок, зміст якого визначається кожним банком самостійно, і надає його уповноваженій особі / органу банку.
Однак необхідно враховувати, що особливість оцінки платоспроможності позичальника іпотечного житлового кредиту полягає в тому, що її метою є не прийняття остаточного рішення про видачу кредиту, а лише розрахунок максимально можливої суми кредиту або прийняття попереднього рішення про видачу або відмову у видачі кредиту. Остаточне рішення може бути ухвалене тільки після того, як банком буде оцінено і схвалене як забезпечення житлове приміщення (майнові права на нього), що купується за рахунок кредиту або заставляється банку для отримання кредиту в залежності від програми іпотечного кредитування, а також інші види забезпечення.
Забезпечення за іпотечними житловими кредитами надається на виконання зобов'язань по сплаті відсотків і повернення основного боргу.
Згідно зі ст. 329 Цивільного кодексу РФ виконання зобов'язань може забезпечуватися неустойкою, заставою, утриманням майна боржника, поручительством, банківською гарантією, завдатком та іншими способами, передбаченими законом або договором.
У російській практиці виконання зобов'язань з повернення іпотечних житлових кредитів та сплати відсотків за ним забезпечується, як правило, неустойкою і заставою (іпотекою) квартири (заставою майнових прав на отримання споруджуваної квартири у власність), що купується на кредитні кошти. Крім того, при необхідності в якості забезпечення надається порука фізичних або юридичних осіб.
Оцінка житлових приміщень, придбаних на кредитні кошти, здійснюється спеціалізованими незалежними оціночними фірмами або фахівцями-оцінювачами.
Після незалежної оцінки ринкової вартості квартири, що передається в заставу, а також оцінки її на предмет відповідності вимогам банку, банк в особі уповноважених органів або осіб може прийняти остаточне рішення про видачу іпотечного кредиту конкретному позичальникові на конкретну квартиру.
Далі починаються процедури надання іпотечного житлового кредиту.
Надання іпотечного житлового кредиту
Надання іпотечного житлового кредиту включає в себе три основні процедури:
1. Оформлення страхових документів.
2. Оформлення кредитних та банківських документів.
3. Оформлення купівлі-продажу і / або іпотеки квартири.
Специфічні фактори, які роблять іпотечне кредитування високо ризикованим, обумовлюють необхідність створення стабілізуючих противаг. При цьому одна з головних ролей тут відводиться іпотечному страхуванню.
Завдання страхування - у зменшенні кредитного ризику, його перерозподіл.
Російські страхові компанії, що працюють на ринку іпотечного страхування, пропонують банкам-партнерам в якості одного з інструментів зниження кредитного ризику спеціальні програми комплексного іпотечного страхування позичальників та закладеного майна. Залежно від типу іпотечного кредиту ці програми можуть включати в себе до трьох видів страхування - майнове, особисте, титульне. При цьому страхувальником є позичальник, а вигодонабувачем - банк-кредитор.
Особисте страхування покриває ризики банку, пов'язані з життям, здоров'ям і втратою працездатності позичальника.
Майнове страхування покриває ризики банку, пов'язані з втратою та пошкодженням закладеної квартири.
Титульне страхування покриває ризик втрати позичальником права власності на квартиру.
Розглянемо докладніше, що є об'єктами комплексної страхової програми при іпотечному кредитуванні (див. таблицю).
Таблиця
Об'єкти комплексного іпотечного страхування
Для здійснення комплексного іпотечного страхування своїх позичальників та закладеного майна банку доцільно укладати угоди про співробітництво зі страховими компаніями-партнерами. В угодах бажано обумовити права та обов'язки кожної зі сторін, процедури взаємодії при іпотечному страхуванні, затвердити форми документів, які будуть використовуватися в процесі взаємодії (форми страхових договорів (полісів), укладених з позичальниками, а також документи взаємодії банку і страхової компанії - звіти, реєстри тощо), тарифи, а крім того, порядок виплати страхового відшкодування при настанні різних страхових випадків.
Вартість комплексного іпотечного страхування (трьох видів) в даний час коливається від 0,9 до 1,1% від страхової суми. Порядок розрахунку страхової суми, як правило, визначає банк.
Термін дії договору комплексного іпотечного страхування повинен бути не меншим за термін кредитування або укладатися на термін не менше 12 місяців з подальшим щорічним продовженням.
Банку варто здійснювати контроль за виконанням позичальником зобов'язань по виплаті страхових премій за договором комплексного іпотечного страхування.
Договір комплексного іпотечного страхування має бути укладений до надання іпотечного житлового кредиту, а страхова премія може бути сплачена позичальником одночасно з отриманням кредиту безготівковим шляхом з рахунку, відкритого в банку-кредиторі.
Після оформлення страхових документів банк і позичальник приступають до оформлення кредитних та внутрішньобанківських документів, а потім купівлі-продажу і / або іпотеки квартири.
Банк і позичальник укладають кредитний договір, при необхідності - з поручителем укладається договір поруки, оформляються внутрішньобанківські документи (набір та форми внутрішньобанківських документів, необхідних для надання іпотечного житлового кредиту, визначаються кожним банком самостійно виходячи з вимог чинного законодавства та Облікової політики банку).
Потім продавець квартири і покупець-позичальник укладають договір купівлі-продажу квартири з використанням кредитних коштів, передбачає виникнення іпотеки квартири на користь банку в силу закону (якщо кредит надається на придбання квартири).
Після надання кредиту на рахунок позичальника сума кредиту, як правило, знімається з рахунку (якщо передбачено розрахунок готівкою грошовими засобами) і разом з власними коштами позичальника закладається в банківську комірку, звідки вся сума вилучається продавцем квартири після державної реєстрації договору купівлі-продажу квартири з використанням кредитних коштів та іпотеки.
При наданні кредиту під заставу наявного житла банк і позичальник разом з кредитним договором укладають договір іпотеки квартири, який передається на державну реєстрацію, після чого банк надає позичальникові іпотечний кредит.
Якщо забезпечення виконання позичальником зобов'язань за кредитним договором засвідчується заставної, позичальник підписує заставу, і вона передається на державну реєстрацію разом з іншими документами.
Продавець після отримання всіх коштів за продану квартиру передає її за актом прийому-передачі квартири позичальникові і власноруч пише розписку про отримання грошових коштів від покупця-позичальника. Один з примірників акта, а також копію розписки бажано підшивати в кредитне досьє позичальника.
Крім того, в кредитне досьє бажано підшити копію договору купівлі-продажу квартири з використанням кредитних коштів та іпотеки з відміткою про державну реєстрацію купівлі-продажу та іпотеки, а також копію свідоцтва про державну реєстрацію права власності позичальника на квартиру з зазначенням іпотеки як обтяження.
Обслуговування іпотечного житлового кредиту
Обслуговування іпотечного житлового кредиту включає в себе процедури по:
- Моніторингу виконання зобов'язань позичальника;
- Моніторингу стану заставленого майна;
- Моніторингу фінансового стану позичальника та поручителя (ів).
Моніторинг виконання зобов'язань позичальника
Після надання кредиту починається його амортизація, тобто процес поступового погашення основного боргу по іпотечному кредиту і виплати боргу по відсотках (погашення процентного боргу).
Як додаток до кредитного договору складається графік погашення позичкової заборгованості, в якому вказано розмір платежу на кожну конкретну дату сплати до повного погашення кредиту, з розбивкою на проценти та основний борг. При цьому позичальникові може бути запропоновано декілька схем погашення основного боргу та сплати відсотків.
Як правило, в Росії позичальникам пропонується ануїтетна схема. Ануїтет - серія рівновеликих платежів через рівні проміжки часу. Широке поширення подібної схеми цілком зрозуміло: позичальникові дуже зручно щомісячно виплачувати однакову суму по кредиту, тому що це дає йому можливість заздалегідь планувати витрати.
Якщо у позичальника з'являться додаткові кошти в сумі не менш встановленого банком розміру дострокового платежу, наприклад від використання пільги з прибуткового податку, можна спрямувати їх на дострокове погашення кредиту.
Можливий і інший варіант погашення - щомісячна рівномірна виплата суми основного боргу і повна виплата відсотків.
Проте найбільш поширена ануїтетна схема погашення.
Дана схема погашення є найбільш зручною для більшості позичальників, тому банкам, що бажають мати якісний і значний за обсягами портфель іпотечних житлових кредитів, доцільно пропонувати позичальникам у тому числі і дану схему погашення.
Дуже важливою на етапі погашення кредиту є робота банку з контролю за виконанням позичальником своїх зобов'язань перед кредитною організацією з метою запобігання виникнення проблемної заборгованості.
При цьому можливий поділ проблемних кредитів на дві категорії: кредити, за якими позичальник порушив зобов'язання, і кредити, за якими зобов'язання не порушено, але простежуються ознаки фінансових труднощів. До таких ознак можна віднести:
- Отримання позичальником нових кредитів;
- Зниження доходів позичальника;
- Простежується в рахунку клієнта тенденція до переважного зняття коштів (якщо позичальникові встановлений овердрафт по особистому рахунку в банку-кредиторі).
Незважаючи на складність отримання подібної інформації в Росії, при своєчасному виявленні проблеми і негайне вжиття заходів проблемний кредит не завжди обертається втратою для банку.
Виходячи з цього як елементи кредитної політики банком повинна бути створена система контролю за погашенням кредитів. До основних завдань даної системи можна віднести наступні.
- Розпізнавати ранні ознаки, що попереджають про можливість порушення кредитних зобов'язань з боку позичальника.
- Критично оцінювати фінансову та іншу наявну інформацію.
- Визначати, яка інформація може знадобитися для прийняття рішення про необхідні заходи впливу.
- Оперативно збирати необхідну додаткову інформацію.
- Аналізувати отриману інформацію, прогнозуючи можливі наслідки для банку при прийнятті різних стратегій стягнення кредиту.
- Чітко визначати і застосовувати обрану стратегію стягнення кредиту.
Крім того, банку необхідно відстежувати своєчасну сплату позичальником щорічних страхових премій за всіма передбаченими видами страхування, оскільки несплата страхової премії є підставою для розірвання договору страхування, що може спричинити за собою необхідність вимоги дострокового погашення кредиту.
На це є свої пояснення:
- Несплата страхових премій може бути першим тривожним сигналом банку про зниження платоспроможності позичальника або, в гіршому випадку, про його повної фінансової неспроможності;
- При розірванні договору комплексного іпотечного страхування банк стає незахищеним від кредитного ризику, а також від ризику втрати або пошкодження закладеної квартири, що при зверненні стягнення на дану квартиру позначиться на розмірі виплати банку.
Моніторинг стану заставленого майна
Особливістю контролю за погашенням іпотечних житлових кредитів є необхідність регулярної перевірки стану закладеної квартири. Для цього представники відповідного підрозділу банку повинні щорічно виїжджати на перевірку і складати звіт про стан заставленого майна. При цьому перевіряється фактичний стан квартири, її конструктивних елементів, а також відповідність її планування поверхових планів, складеним уповноваженим органом.
Крім цього доцільно регулярне надання позичальником документів, що містять інформацію про зареєстрованих у квартирі осіб (наприклад, виписки з будинкової книги) і про своєчасну сплату позичальником як власником квартири комунальних та інших необхідних платежів (довідки про відсутність заборгованості зі сплати відповідних платежів). Частота надання подібних документів визначається банками самостійно і відображається в кредитних договорах як обов'язок позичальника.
Моніторинг фінансового стану позичальника та поручителя (ів)
Моніторинг фінансового стану позичальника та поручителя повинен обов'язково включати в себе регулярне отримання і аналіз інформації про їх доходи і всі події, які можуть спричинити за собою зміну фінансового стану позичальника та поручителя.
У зв'язку з цим очевидна обгрунтованість вимоги банку до позичальника регулярно надавати інформацію про свої доходи (підтверджену відповідними документами). Для позичальників - керівників або власників власного бізнесу - цілком обгрунтовано вимогу банку про надання фінансової звітності компаній, оскільки платоспроможність такої категорії позичальників безпосередньо залежить від фінансового стану очолюваного ними бізнесу.
Література
1. Бухгалтерський облік кредитними організаціями резервів на можливі втрати Початок
"Оподаткування, облік і звітність в комерційному банку", 2006, N 8
2. Підтверджуємо цільове використання кредиту
"Головбух". Додаток "Облік у сільському господарстві", 2006, N 3
3. Правове регулювання реклами банківських послуг у зв'язку з прийняттям нового Федерального закону "Про рекламу"
"Юридична робота в кредитній організації", 2006, N 3
4. Недійсність договору застави
"Юридична робота в кредитній організації", 2006, N 3
5. Обмеження щодо розпорядження рахунками в кредитних організаціях
"Бухгалтерія й банки", 2006, N 7
6. Банківське кредитування малого бізнесу в Росії
"Банківське кредитування", 2006, N 3
7. Огляд зарубіжних моделей аналізу кредитоспроможності позичальника
"Впровадження Міжнародних стандартів фінансової звітності МСФЗ у кредитної організації", 2006, N 4
8. Положення ЦБ РФ N 283-П і складання звітності за МСФЗ
"Впровадження Міжнародних стандартів фінансової звітності МСФЗ у кредитної організації", 2006, N 4
9. Аудит фінансової звітності за МСФЗ
"Впровадження Міжнародних стандартів фінансової звітності МСФЗ у кредитної організації", 2006, N 4
10. Новини кредитно-фінансового ринку від 09.06.2006>
"Розрахунки і операційна робота в комерційному банку", 2006, N 5
В останні рік-два все більша частина російських і зарубіжних банків виходить на ринок з власними програмами іпотечного житлового кредитування. Для зниження операційного та інших ризиків при організації іпотечного житлового кредитування в банку дуже важливою є розробка методології надання та обслуговування даного виду кредитів.
Методологія іпотечного житлового кредитування може включати в себе затверджені внутрішньобанківськими документами:
- Процедури оцінки позичальника, його платоспроможності та забезпечення кредиту;
- Процедури надання іпотечного житлового кредиту;
- Процедури обслуговування іпотечного житлового кредиту.
Сюди ж слід віднести форми внутрішньобанківських документів, що супроводжують всі вищевказані процедури.
Розглянемо дані процедури на прикладі банку, до складу іпотечного підрозділи якого входять відділ розгляду заявок (ГРЗ), відділ надання кредитів (ОПК) і відділ супроводу (ОС).
Оцінка позичальника, його платоспроможності та забезпечення
Оцінку позичальника і його платоспроможності проводить співробітник ГРЗ, наприклад кредитний експерт.
З метою економії часу позичальників і раціональної організації роботи співробітників банку доцільніше первинні консультації, що стосуються умов кредитування і можливості конкретного позичальника отримати кредит, здійснювати за телефоном, виробляючи необхідні розрахунки в режимі онлайн, а тих позичальників, яких влаштовують умови банку і які за попередніми розрахунками можуть отримати кредит, запрошувати на першу зустріч зі співробітником ГРЗ, призначаючи при цьому конкретний день і годину.
У ході першої зустрічі з позичальником співробітник банку оцінює його самого: це і візуальна оцінка (зовнішнього вигляду, одягу, аксесуарів), і оцінка манери його поведінки під час спілкування зі співробітником банку. За підсумками спостережень співробітник ГРЗ робить відповідні позначки у внутрішньобанківських документах або електронних базах даних, які використовуються в ході подальшої оцінки позичальника.
Як правило, при першій зустрічі позичальник заповнює заявку на кредит і отримує список документів, необхідних для її розгляду банком.
Залежно від особливостей організації роботи ГРЗ можливі також інші варіанти. Наприклад: позичальник раніше подавав заявку на кредит через інтернет-сайт банку і прийшов на першу зустріч уже з усіма необхідними документами, список яких отримав на тому ж інтернет-сайті банку.
Останнім часом через посилення конкуренції банки намагаються скоротити перелік таких документів. Мінімальний набір, необхідний для розгляду заявки, може виглядати наступним чином:
- Документи, що засвідчують особу і сімейний стан позичальника / созаемщика / поручителя (під созаемщиком / поручителем найчастіше розуміється чоловік позичальника), а також наявність дітей;
- Документи, що характеризують трудову діяльність позичальника / созаемщика / поручителя (наприклад, копія трудової книжки, завірена роботодавцем, і трудовий контракт);
- Документи, що підтверджують відомості про дохід позичальника / созаемщика / поручителя (форми документів залежать від того, які види доходів приймає в розрахунок банк);
- Документи, що характеризують місце постійного проживання позичальника / созаемщика / поручителя (документ про постійної або тимчасової реєстрації, документи, що підтверджують право власності на житло, характеристика житлового приміщення (копія фінансово-особового рахунку і виписка з будинкової книги за місцем постійної реєстрації)).
Деякі банки запитують документи, що підтверджують наявність у власності позичальника / созаемщика / поручителя будь-яких активів, документи про освіту, короткі характеристики компаній-роботодавців та службових обов'язків позичальника / созаемщика / поручителя залежно від політики банку.
Для оцінки платоспроможності позичальника іпотечного житлового кредиту банками вироблені різні підходи. Однак при всьому розмаїтті цих підходів доцільно виділити загальні принципи.
1. Ретельний аналіз ще на стадії розгляду заявки потенційного позичальника.
2. Системний підхід при здійсненні оцінки (у тому числі оцінки передбачуваного забезпечення).
3. Вивчення особи потенційного позичальника.
Існує безліч методик та їх модифікацій для визначення платоспроможності позичальника і процедур (рівнів) прийняття остаточного рішення про надання кредиту.
У внутрішньобанківських методичних документах повинні бути чітко прописані процедури (методики) оцінки платоспроможності позичальника.
Однією з основних таких методик, що стосуються позичальника іпотечного житлового кредиту, є методика експертної оцінки платоспроможності, яка передбачає використання експертних оцінок співробітника ГРЗ, що містяться, як правило, в його висновку. У числі різновидів методики експертних оцінок - оцінка ряду кількісних і якісних характеристик.
1. Кількісні характеристики. Розраховуються за такими коефіцієнтами:
A. PTI (payment to income) (платіж до доходу) - відношення суми щомісячних платежів по кредиту позичальника до сукупного сімейного доходу (нетто) за той же період.
Максимально допустиме значення коефіцієнта PTI складає в середньому 40% залежно від рівня доходу позичальника та розміру платежу за кредитом.
Б. OTI (obligations to income) (зобов'язання до доходу) - відношення загальної суми щомісячних зобов'язань позичальника до сукупного сімейного доходу (нетто) за той же період. Загальна сума щомісячних зобов'язань включає в себе всі виплати, відрахування і утримання, вироблені позичальником протягом місяця, у тому числі плату за житло, комунальні платежі, страхові платежі, обслуговування кредитів (інших), аліменти, плату за навчання (як самого позичальника, так та інших членів сім'ї, які знаходяться на утриманні) та інші виплати.
Максимально допустиме значення коефіцієнта OTI складає в середньому 50% залежно від рівня доходу позичальника і сукупного розміру його зобов'язань.
В. Достатність грошових коштів виходячи з витрат на утримання. Після сплати всіх обов'язкових щомісячних платежів (включаючи платежі по запитуваній кредитом) залишок грошових коштів не повинен бути менше прожиткового мінімуму, встановленого для даного регіону на 1 особу, виходячи з кількості членів сім'ї (витрати на утримання). Витрати на утримання розраховуються як добуток кількості членів сім'ї позичальника (позичальник і особи, які перебувають на його утриманні) і розміру прожиткового мінімуму в регіоні на дату проведення оцінки. У разі, якщо витрати на утримання перевищують залишок грошових коштів після сплати всіх обов'язкових платежів, платоспроможність позичальника не відповідає встановленим вимогам.
2. Якісні характеристики:
А. Доходи позичальника. До числа позитивних факторів при аналізі доходів позичальника слід віднести:
- Наявність у позичальника доходів, які не могли бути прийняті для розгляду при розрахунку основних коефіцієнтів зважаючи на їх нестабільності, неможливості заздалегідь визначити їх величину. Дані доходи повинні бути підтверджені документально.
- Наявність негрошових активів. Це майно позичальника (автомобіль, заміська нерухомість, ювелірні вироби, антикваріат, цінні папери, інше рухоме і нерухоме майно), яка не враховується при визначенні його щомісячних доходів та розрахунку відносин цих доходів до платежів. У той же час факт, що позичальник володіє значними активами у вигляді рухомого і нерухомого майна, може помітно вплинути на прийняття позитивного рішення по кредиту, оскільки свідчить про здатність позичальника робити накопичення, а також про можливість погасити кредит у випадку зниження доходів.
- Наявність значного обсягу грошових коштів або високоліквідного майна понад суму, яка необхідна на оплату початкового внеску і покриття витрат з укладення договорів, оформлення майна та інших зборів, пов'язаних з наданням іпотечного кредиту. Цей істотний компенсуючий фактор свідчить про те, що у позичальника є додаткові кошти (крім основних доходів), які можуть використовуватися для погашення кредиту.
Б. Стабільність зайнятості. При аналізі стабільності зайнятості позичальника повинні бути вивчені:
- Послужний список позичальника за останні десять років. Позитивним компенсуючим фактором є його постійна робота в одній галузі діяльності, з просуванням по службі і можливість подальшого професійного зростання.
- Причини і обставини частої зміни роботи, в тому числі причини звільнень.
- Оцінка стабільності зайнятості позичальника в майбутньому, оцінка стану організації, в якій працює за наймом позичальник, або його підприємства, якщо він має власну справу, з метою встановити перспективи його існування, здатність функціонування протягом тривалого періоду часу.
- Вікові параметри позичальника, в тому числі: можливість збереження стабільних доходів з виходом на пенсію, якщо це може статися до закінчення терміну дії кредитного договору; ступінь можливого зменшення або збільшення одержуваних доходів з виходом на пенсію; можливість продовження роботи в колишній якості на колишньому місці роботи після настання пенсійного віку, у випадку якщо це відбудеться до закінчення терміну дії кредитного договору; можливі зміни в зайнятості, пов'язані зі специфікою роботи, що має вікові або медичні обмеження.
Молодість позичальника, його добра освіта, перспективна спеціальність повинні розглядатися як суттєвий компенсуючий фактор, оскільки дають підстави припускати, що протягом кредитного періоду дохід позичальника буде рости, а питома вага щомісячних платежів в доході - відповідно знижуватися.
В. Кредитна історія. При аналізі кредитної історії позичальника повинна бути вивчена інформація про виконання позичальником своїх колишніх платіжних зобов'язань, у тому числі зобов'язань, що випливають з кредитних договорів та договорів позики та інших грошових зобов'язань (включаючи виплату аліментів). Ця інформація є суттєвим фактором при оцінці здатності і бажання позичальника погасити іпотечний житловий кредит і може безпосередньо впливати на прийняття рішення про його надання. На підставі отриманих відомостей і проведених розрахунків повинна здійснюватися кваліфікація позичальників як "стабільних" (наявність у позичальника можливості обслуговувати іпотечний кредит) і "нестабільних" (істотний ризик неповернення кредиту).
Все більшу популярність серед банків, у тому числі іпотечних кредиторів, набуває скорингова методика оцінки платоспроможності позичальника, в якій критерії платоспроможності та надійності клієнта оцінюються певною кількістю балів. За загальною сумою набраних балів робиться висновок про платоспроможність клієнта і максимально можливу суму кредиту. Ця методика дозволяє наочно оцінити всі характеристики потенційного позичальника, однак вона підходить лише для більш-менш стандартних ситуацій і не може бути використана при розгляді індивідуальних схем кредитування.
При сучасному рівні розвитку технологій порядок роботи скорингової системи виглядає наступним чином: заповнена в електронному вигляді анкета автоматично завантажується в систему, оперативно видається інформація про платоспроможність позичальника і розраховується максимальний розмір кредиту з роздрукуванням відповідного звіту. Схема може бути ускладнена за рахунок перевірки достовірності тих чи інших відомостей (скажімо, про наявність автомобіля). На основі сформованого звіту співробітник ГРЗ становить власний висновок, зміст якого визначається кожним банком самостійно, і надає його уповноваженій особі / органу банку.
Однак необхідно враховувати, що особливість оцінки платоспроможності позичальника іпотечного житлового кредиту полягає в тому, що її метою є не прийняття остаточного рішення про видачу кредиту, а лише розрахунок максимально можливої суми кредиту або прийняття попереднього рішення про видачу або відмову у видачі кредиту. Остаточне рішення може бути ухвалене тільки після того, як банком буде оцінено і схвалене як забезпечення житлове приміщення (майнові права на нього), що купується за рахунок кредиту або заставляється банку для отримання кредиту в залежності від програми іпотечного кредитування, а також інші види забезпечення.
Забезпечення за іпотечними житловими кредитами надається на виконання зобов'язань по сплаті відсотків і повернення основного боргу.
Згідно зі ст. 329 Цивільного кодексу РФ виконання зобов'язань може забезпечуватися неустойкою, заставою, утриманням майна боржника, поручительством, банківською гарантією, завдатком та іншими способами, передбаченими законом або договором.
У російській практиці виконання зобов'язань з повернення іпотечних житлових кредитів та сплати відсотків за ним забезпечується, як правило, неустойкою і заставою (іпотекою) квартири (заставою майнових прав на отримання споруджуваної квартири у власність), що купується на кредитні кошти. Крім того, при необхідності в якості забезпечення надається порука фізичних або юридичних осіб.
Оцінка житлових приміщень, придбаних на кредитні кошти, здійснюється спеціалізованими незалежними оціночними фірмами або фахівцями-оцінювачами.
Після незалежної оцінки ринкової вартості квартири, що передається в заставу, а також оцінки її на предмет відповідності вимогам банку, банк в особі уповноважених органів або осіб може прийняти остаточне рішення про видачу іпотечного кредиту конкретному позичальникові на конкретну квартиру.
Далі починаються процедури надання іпотечного житлового кредиту.
Надання іпотечного житлового кредиту
Надання іпотечного житлового кредиту включає в себе три основні процедури:
1. Оформлення страхових документів.
2. Оформлення кредитних та банківських документів.
3. Оформлення купівлі-продажу і / або іпотеки квартири.
Специфічні фактори, які роблять іпотечне кредитування високо ризикованим, обумовлюють необхідність створення стабілізуючих противаг. При цьому одна з головних ролей тут відводиться іпотечному страхуванню.
Завдання страхування - у зменшенні кредитного ризику, його перерозподіл.
Російські страхові компанії, що працюють на ринку іпотечного страхування, пропонують банкам-партнерам в якості одного з інструментів зниження кредитного ризику спеціальні програми комплексного іпотечного страхування позичальників та закладеного майна. Залежно від типу іпотечного кредиту ці програми можуть включати в себе до трьох видів страхування - майнове, особисте, титульне. При цьому страхувальником є позичальник, а вигодонабувачем - банк-кредитор.
Особисте страхування покриває ризики банку, пов'язані з життям, здоров'ям і втратою працездатності позичальника.
Майнове страхування покриває ризики банку, пов'язані з втратою та пошкодженням закладеної квартири.
Титульне страхування покриває ризик втрати позичальником права власності на квартиру.
Розглянемо докладніше, що є об'єктами комплексної страхової програми при іпотечному кредитуванні (див. таблицю).
Таблиця
Об'єкти комплексного іпотечного страхування
| Вид страхування | Об'єкт | Страховий випадок | ||||||
| 1. Особисте страхування | Життя позичальника | Смерть застрахованого по будь-якої причини, відбулася в період дії договору страхування як на території Російської Федерації, так і за її межами | ||||||
| Страхування на випадок втрати позичальником працездатності | Часткова або повна втрата працездатності (привласнення статусу інваліда) застрахованим у результаті нещасного випадку, що стався в період дії договору страхування | |||||||
| 2. Майнове страхування | Житло, що надається в заставу (Іпотеку) в якості забезпечення іпотечного кредиту | Визначається в кожному договорі окремо | ||||||
| 3. Титульне страхування | Право власності власника житла, що є предметом іпотеки | Набрання законної сили рішенням суду, в результаті якого позичальник втратив право власності на предмет іпотеки (у тому числі рішення суду після закінчення терміну страхування, якщо судовий позов був поданий в період дії договору страхування) | ||||||
Вартість комплексного іпотечного страхування (трьох видів) в даний час коливається від 0,9 до 1,1% від страхової суми. Порядок розрахунку страхової суми, як правило, визначає банк.
Термін дії договору комплексного іпотечного страхування повинен бути не меншим за термін кредитування або укладатися на термін не менше 12 місяців з подальшим щорічним продовженням.
Банку варто здійснювати контроль за виконанням позичальником зобов'язань по виплаті страхових премій за договором комплексного іпотечного страхування.
Договір комплексного іпотечного страхування має бути укладений до надання іпотечного житлового кредиту, а страхова премія може бути сплачена позичальником одночасно з отриманням кредиту безготівковим шляхом з рахунку, відкритого в банку-кредиторі.
Після оформлення страхових документів банк і позичальник приступають до оформлення кредитних та внутрішньобанківських документів, а потім купівлі-продажу і / або іпотеки квартири.
Банк і позичальник укладають кредитний договір, при необхідності - з поручителем укладається договір поруки, оформляються внутрішньобанківські документи (набір та форми внутрішньобанківських документів, необхідних для надання іпотечного житлового кредиту, визначаються кожним банком самостійно виходячи з вимог чинного законодавства та Облікової політики банку).
Потім продавець квартири і покупець-позичальник укладають договір купівлі-продажу квартири з використанням кредитних коштів, передбачає виникнення іпотеки квартири на користь банку в силу закону (якщо кредит надається на придбання квартири).
Після надання кредиту на рахунок позичальника сума кредиту, як правило, знімається з рахунку (якщо передбачено розрахунок готівкою грошовими засобами) і разом з власними коштами позичальника закладається в банківську комірку, звідки вся сума вилучається продавцем квартири після державної реєстрації договору купівлі-продажу квартири з використанням кредитних коштів та іпотеки.
При наданні кредиту під заставу наявного житла банк і позичальник разом з кредитним договором укладають договір іпотеки квартири, який передається на державну реєстрацію, після чого банк надає позичальникові іпотечний кредит.
Якщо забезпечення виконання позичальником зобов'язань за кредитним договором засвідчується заставної, позичальник підписує заставу, і вона передається на державну реєстрацію разом з іншими документами.
Продавець після отримання всіх коштів за продану квартиру передає її за актом прийому-передачі квартири позичальникові і власноруч пише розписку про отримання грошових коштів від покупця-позичальника. Один з примірників акта, а також копію розписки бажано підшивати в кредитне досьє позичальника.
Крім того, в кредитне досьє бажано підшити копію договору купівлі-продажу квартири з використанням кредитних коштів та іпотеки з відміткою про державну реєстрацію купівлі-продажу та іпотеки, а також копію свідоцтва про державну реєстрацію права власності позичальника на квартиру з зазначенням іпотеки як обтяження.
Обслуговування іпотечного житлового кредиту
Обслуговування іпотечного житлового кредиту включає в себе процедури по:
- Моніторингу виконання зобов'язань позичальника;
- Моніторингу стану заставленого майна;
- Моніторингу фінансового стану позичальника та поручителя (ів).
Моніторинг виконання зобов'язань позичальника
Після надання кредиту починається його амортизація, тобто процес поступового погашення основного боргу по іпотечному кредиту і виплати боргу по відсотках (погашення процентного боргу).
Як додаток до кредитного договору складається графік погашення позичкової заборгованості, в якому вказано розмір платежу на кожну конкретну дату сплати до повного погашення кредиту, з розбивкою на проценти та основний борг. При цьому позичальникові може бути запропоновано декілька схем погашення основного боргу та сплати відсотків.
Як правило, в Росії позичальникам пропонується ануїтетна схема. Ануїтет - серія рівновеликих платежів через рівні проміжки часу. Широке поширення подібної схеми цілком зрозуміло: позичальникові дуже зручно щомісячно виплачувати однакову суму по кредиту, тому що це дає йому можливість заздалегідь планувати витрати.
Якщо у позичальника з'являться додаткові кошти в сумі не менш встановленого банком розміру дострокового платежу, наприклад від використання пільги з прибуткового податку, можна спрямувати їх на дострокове погашення кредиту.
Можливий і інший варіант погашення - щомісячна рівномірна виплата суми основного боргу і повна виплата відсотків.
Проте найбільш поширена ануїтетна схема погашення.
Дана схема погашення є найбільш зручною для більшості позичальників, тому банкам, що бажають мати якісний і значний за обсягами портфель іпотечних житлових кредитів, доцільно пропонувати позичальникам у тому числі і дану схему погашення.
Дуже важливою на етапі погашення кредиту є робота банку з контролю за виконанням позичальником своїх зобов'язань перед кредитною організацією з метою запобігання виникнення проблемної заборгованості.
При цьому можливий поділ проблемних кредитів на дві категорії: кредити, за якими позичальник порушив зобов'язання, і кредити, за якими зобов'язання не порушено, але простежуються ознаки фінансових труднощів. До таких ознак можна віднести:
- Отримання позичальником нових кредитів;
- Зниження доходів позичальника;
- Простежується в рахунку клієнта тенденція до переважного зняття коштів (якщо позичальникові встановлений овердрафт по особистому рахунку в банку-кредиторі).
Незважаючи на складність отримання подібної інформації в Росії, при своєчасному виявленні проблеми і негайне вжиття заходів проблемний кредит не завжди обертається втратою для банку.
Виходячи з цього як елементи кредитної політики банком повинна бути створена система контролю за погашенням кредитів. До основних завдань даної системи можна віднести наступні.
- Розпізнавати ранні ознаки, що попереджають про можливість порушення кредитних зобов'язань з боку позичальника.
- Критично оцінювати фінансову та іншу наявну інформацію.
- Визначати, яка інформація може знадобитися для прийняття рішення про необхідні заходи впливу.
- Оперативно збирати необхідну додаткову інформацію.
- Аналізувати отриману інформацію, прогнозуючи можливі наслідки для банку при прийнятті різних стратегій стягнення кредиту.
- Чітко визначати і застосовувати обрану стратегію стягнення кредиту.
Крім того, банку необхідно відстежувати своєчасну сплату позичальником щорічних страхових премій за всіма передбаченими видами страхування, оскільки несплата страхової премії є підставою для розірвання договору страхування, що може спричинити за собою необхідність вимоги дострокового погашення кредиту.
На це є свої пояснення:
- Несплата страхових премій може бути першим тривожним сигналом банку про зниження платоспроможності позичальника або, в гіршому випадку, про його повної фінансової неспроможності;
- При розірванні договору комплексного іпотечного страхування банк стає незахищеним від кредитного ризику, а також від ризику втрати або пошкодження закладеної квартири, що при зверненні стягнення на дану квартиру позначиться на розмірі виплати банку.
Моніторинг стану заставленого майна
Особливістю контролю за погашенням іпотечних житлових кредитів є необхідність регулярної перевірки стану закладеної квартири. Для цього представники відповідного підрозділу банку повинні щорічно виїжджати на перевірку і складати звіт про стан заставленого майна. При цьому перевіряється фактичний стан квартири, її конструктивних елементів, а також відповідність її планування поверхових планів, складеним уповноваженим органом.
Крім цього доцільно регулярне надання позичальником документів, що містять інформацію про зареєстрованих у квартирі осіб (наприклад, виписки з будинкової книги) і про своєчасну сплату позичальником як власником квартири комунальних та інших необхідних платежів (довідки про відсутність заборгованості зі сплати відповідних платежів). Частота надання подібних документів визначається банками самостійно і відображається в кредитних договорах як обов'язок позичальника.
Моніторинг фінансового стану позичальника та поручителя (ів)
Моніторинг фінансового стану позичальника та поручителя повинен обов'язково включати в себе регулярне отримання і аналіз інформації про їх доходи і всі події, які можуть спричинити за собою зміну фінансового стану позичальника та поручителя.
У зв'язку з цим очевидна обгрунтованість вимоги банку до позичальника регулярно надавати інформацію про свої доходи (підтверджену відповідними документами). Для позичальників - керівників або власників власного бізнесу - цілком обгрунтовано вимогу банку про надання фінансової звітності компаній, оскільки платоспроможність такої категорії позичальників безпосередньо залежить від фінансового стану очолюваного ними бізнесу.
Література
1. Бухгалтерський облік кредитними організаціями резервів на можливі втрати Початок
"Оподаткування, облік і звітність в комерційному банку", 2006, N 8
2. Підтверджуємо цільове використання кредиту
"Головбух". Додаток "Облік у сільському господарстві", 2006, N 3
3. Правове регулювання реклами банківських послуг у зв'язку з прийняттям нового Федерального закону "Про рекламу"
"Юридична робота в кредитній організації", 2006, N 3
4. Недійсність договору застави
"Юридична робота в кредитній організації", 2006, N 3
5. Обмеження щодо розпорядження рахунками в кредитних організаціях
"Бухгалтерія й банки", 2006, N 7
6. Банківське кредитування малого бізнесу в Росії
"Банківське кредитування", 2006, N 3
7. Огляд зарубіжних моделей аналізу кредитоспроможності позичальника
"Впровадження Міжнародних стандартів фінансової звітності МСФЗ у кредитної організації", 2006, N 4
8. Положення ЦБ РФ N 283-П і складання звітності за МСФЗ
"Впровадження Міжнародних стандартів фінансової звітності МСФЗ у кредитної організації", 2006, N 4
9. Аудит фінансової звітності за МСФЗ
"Впровадження Міжнародних стандартів фінансової звітності МСФЗ у кредитної організації", 2006, N 4
10. Новини кредитно-фінансового ринку від 09.06.2006>
"Розрахунки і операційна робота в комерційному банку", 2006, N 5