ЗМІСТ
ВСТУП
РОЗДІЛ 1. ПОНЯТТЯ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ НЕЖИТЛОВИХ ПРИМІЩЕНЬ І ЙОГО ПРАВОВЕ РЕГУЛЮВАННЯ
1.1. Загальна характеристика договору оренди будівель і споруд
1.2. Предмет договору оренди нежитлових приміщень
РОЗДІЛ 2. ВИСНОВОК І ВИКОНАННЯ ДОГОВОРУ оренди нежитлового приміщення
2.1. Укладення договору оренди: форма і державна реєстрація
2.2. Умови договору оренди нежитлових приміщень
2.3. Сторони за договором оренди нерухомості. Їх права та обов'язки
РОЗДІЛ 3. РОЗІРВАННЯ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ нежитлового приміщення І отвественность сторін
3.1. Розірвання договору оренди нежитлових приміщень
3.2. Відповідальність за договором оренди нежитлових приміщень
ВИСНОВОК
СПИСОК
ВСТУП
Актуальність теми дослідження. З розвитком ринкових відносин у Росії значно зріс оборот нежитлових приміщень. Нежитлові приміщення використовуються юридичними особами та громадянами в різноманітних цілях як адміністративних, складських, торгових, виробничих приміщень і т.д. Вони користуються стабільно високим попитом, і операції з ними займають важливе місце в сучасному цивільному обороті.
Договір оренди нежитлового приміщення традиційно займає одне з провідних місць у загальному обсязі угод з нежитловими приміщеннями. Однак, незважаючи на поширеність даного виду угод, можна відзначити, що в російському цивільному законодавстві їм приділяється недостатньо уваги, є прогалини у регулюванні даних видів угод.
Неточність нормативного регулювання правового становища нежитлових приміщень у системі об'єктів цивільного обороту призводить до труднощів у практиці обороту. Судово-арбітражна практика в сфері цивільного обороту нежитлових приміщень не завжди однорідне. Нерідко арбітражні суди різних регіонів та рівнів по-різному підходять до вирішення однакових проблем, що випливають з угод з нежитловими приміщеннями. ЦК України містить спеціальні положення, що регулюють питання оренди окремих видів нерухомості: будівель і споруд (§ 4 гл. 34), підприємств (§ 5 гл. 34), житлового приміщення (гл. 35). Спеціальні положення, що регулюють оренду нежитлових приміщень як частини житлових і нежитлових будівель і споруд, у Цивільному кодексі України відсутні. Але якщо спеціальна норма відсутня, то діє загальна норма. Тому при вирішенні питань, пов'язаних з орендою нежилих приміщень, слід керуватися загальними положеннями про оренду (§ 1 гл. 34).
Ступінь наукової розробленості. Найбільш грунтовні наукові роботи даної проблеми присвятили Бєлов В.А., Брагінський М.І., Венедиктов А.В., Витрянский В.В., Герасимова О.Л., Дорогавцева Є.Є., Йорж А.В., Іоффе О.С., Карамишева О.В., Кіндеева Е.А., Козлова Є.Б., Коновалов А.В., Кочеткова Ю.А., Курноскіна О.Г., лати О.М., Лобанов Г. А., Новицький Н.Б., Орлова О.В., Садиков О.Н., Сарнаков І.В., Скворцов О.Ю., Скловський К.І., Суханов Е.А., Чубаров В.В. , Чумакова О.В., Шершеневич Г.Ф. і багато інших.
Об'єктом дослідження є суспільні відносини, що складаються в сфері оренди нежитлових приміщень, особливостей правового регулювання даного договору.
Предметом дослідження є норми цивільного законодавства в частині оренди нежилих приміщень, а також суміжного законодавства в частині що належить до оренди.
Метою даної роботи є дослідження договору оренди нежитлових приміщень за чинним російським законодавством.
У ході дослідження в роботі вирішуються наступні завдання:
розглянути поняття оренди будівель і споруд як складової частини оренди нежитлових приміщень;
визначити п онятіе і предмет договору оренди нежитлових приміщень;
розглянути особливості укладення договору оренди, форму і державну реєстрацію;
визначити права і обов'язки сторін з частині виконання договору оренди нежитлових приміщень;
визначити права і обов'язки сторін договору оренди;
расмотреть порядок розірвання договору оренди і відповідальність сторін;
розглянути проблемні питання і запропонувати рекомендації щодо вдосконалення чинного законодавства.
Методи дослідження. Проведене дослідження спирається на діалектичний метод наукового пізнання явищ навколишньої дійсності, що відображає взаємозв'язок теорії і практики. Обгрунтування положень, висновків і рекомендацій, що містяться в дипломній роботі, здійснено шляхом комплексного застосування таких методів соціально-правового дослідження: історико-правового і логіко-юридичного.
За структурою робота складається з вступу, трьох розділів включають в себе сім параграфів, висновків і бібліографічного списку.
РОЗДІЛ 1. ПОНЯТТЯ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ НЕЖИТЛОВИХ ПРИМІЩЕНЬ І ЙОГО ПРАВОВЕ РЕГУЛЮВАННЯ
1.1 Загальна характеристика договору оренди будівель і споруд
Інститут найму речей був відомий ще римському праву (locatio - conductio rerum). При цьому об'єктом найму могли бути тільки неспоживна і незамінні речі. Подібна вимога обумовлена тим, що особливістю договору найму речей (як у римському праві, так і в праві сучасному) є повернення тих же речей, які передані в користування, а повернути можна тільки те, що фізично не знищено. Отже, при використанні річ не повинна була втрачати своїх натуральних властивостей. "Відносно споживаних речей нездійсненна обов'язок наймача повернути після закінчення найму ту саму річ, яка була отримана за договором" 1.
Якщо звернутися до російської дореволюційної науці цивільного права, то необхідно відзначити, що римські вимоги до об'єкта найму були сприйняті повністю. Так, Г.Ф. Шершеневич говорив про об'єкт договору майнового найму як про незамінну річ. "Речі замінні непридатні для найму тому, що, передаючи їх іншому, який чи очікує отримати не ті самі речі, а тільки подібні, а, отже, передача замінних речей з'єднана з перенесенням права власності, що суперечить сутності договору найму" 2.
У самому загальному сенсі об'єктом оренди можуть бути будь-які неспоживна речі. Зокрема, в якості об'єкта оренди можуть виступати земельні ділянки та інші відособлені природні об'єкти, будівлі та інші споруди, підприємства, майнові комплекси, обладнання, транспортні засоби та інше рухоме і нерухоме майно, яке не втрачає своїх натуральних властивостей у процесі використання.
Особливістю правового регулювання оренди нерухомого майна є та обставина, що законодавець визнав за необхідне виділити в якості особливих об'єктів оренди будівлі та споруди. Крім того, особливим чином врегульована оренда підприємств. Відзначимо і те обставина, що в якості предмета за договором фінансової оренди (лізингу) також може виступати нерухоме майно, що використовується в підприємницьких цілях, за винятком земельних ділянок.
За своєю економічною сутністю оренду можна назвати продажем по частинах речі, що становить тривалий період зношування. Це поняття чітко висловлює економічну сутність найму, яка складається в поступовій реалізації споживної вартості товару. А це означає, що еквівалент, одержуваний орендодавцем від орендаря за користування майном, має не менш важливе значення, ніж саме надання володіння і користування майном.
Оскільки договір оренди є сіналлагматіческій, він припускає наявність двох зустрічних обов'язків, однаково важливих для існування зобов'язання: обов'язок орендодавця передати майно у тимчасове володіння та користування і обов'язок орендаря вносити орендну плату. У даному випадку орендар є суб'єктом зустрічного надання, тобто виконання ним своїх обов'язків безпосередньо залежить від виконання орендодавцем свого обов'язку передати майно. Якщо орендодавець не виконав цього обов'язку, орендарю надано право призупинити виконання свого обов'язку або зовсім відмовитися від виконання і вимагати відшкодування збитків (ч. 2 ст. 328 ЦК РФ).
Оренда будинків та споруд регулюється спеціальними нормами § 4 гл. 34 ЦК РФ (ст. ст. 650 - 655). Ці норми мають спеціальний характер по відношенню до норм, розташованим в § 1 цієї ж глави і встановлює загальні положення про оренду. ГК РФ обмежено регламентує оренду земельних ділянок. Норми цивільного законодавства вступають в дію, якщо мова йде про відносини, які свідчать про нерозривний зв'язок будівлі або споруди з земельною ділянкою (ст. 652, п. 2 ст. 654 ЦК РФ). Разом з тим відповідно до п. 2 ст. 22 Земельного кодексу РФ оренда земельних ділянок регулюється цивільним законодавством.
Слід зазначити, що законодавець обрав різні концептуальні підходи до вибудовування системи регулювання, з одного боку, купівлі-продажу нерухомості, а з іншого боку, оренди нерухомого майна. Якщо стосовно купівлі-продажу нерухомості в законодавстві встановлено спеціальні правила для обороту всіх об'єктів нерухомості, то при регламентації оренди нерухомості законодавець помістив норми, що мають загальний характер, у розділ про загальні положення оренди (§ 1 гл. 34 ЦК РФ). Наприклад, відповідно до п. 2 ст. 609 ЦК РФ договір оренди нерухомого майна підлягає державній реєстрації, якщо інше не встановлено законодавством.
Що стосується оренди будівель і споруд, то нормативне регулювання цих угод осібно, то є відповідні правила мають спеціальний характер.
У тому випадку, якщо договір оренди нерухомості передбачає викуп цього майна орендарем, то до цих відносин застосовуються ті правила про договір купівлі-продажу, які регламентують форму цього договору (п. 3 ст. 609 і ст. 624 ГК РФ) 3.
Регулювання оренди об'єктів нерухомості, що перебувають у федеральній власності, підпорядковане особливими правилами. Відповідно до Постанови Уряду РФ від 30 червня 1998 р. № 685 «Про заходи щодо забезпечення у федеральний бюджет доходів від використання федерального майна» 4 укладення договорів оренди об'єктів нерухомого майна, що знаходиться у федеральній власності, здійснюється, як правило, на конкурсній основі в порядку, встановленому Міністерством державного майна РФ, за винятком таких випадків: а) передачі в оренду відповідно до рішень Президента РФ; б) надання приміщення замість вилучається для державних потреб, а також у зв'язку з реконструкцією або знесенням будівель або споруд, в) укладання договору оренди на підставі вступив в законну силу рішення суду; г) коли федеральними законами або виданими до прийняття зазначеної Постанови іншими правовими нормативними актами встановлено особливий порядок розпорядження об'єктами нерухомого майна.
На виконання зазначеної Постанови Міністерство майнових відносин РФ видало розпорядження від 28 липня 1998 р. № 774-р, яким було затверджено Положення про проведення торгів на право укладення договору оренди об'єктів нерухомості, що перебувають у федеральній власності 5. Цим Положенням регламентується процедура проведення торгів та укладення за його результатами договорів оренди федерального нерухомого майна. Недотримання умов проведення торгів є підставою для визнання недійсними укладених на її основі договорів оренди нерухомого майна.
Відносини оренди, що виникли при приватизації майна, регулюються нормами спеціального характеру, що мають пріоритет перед нормами цивільного законодавства. Це зумовлено пріоритетом законодавства про приватизацію перед Цивільним кодексом РФ (ст. 217 ЦК РФ).
Так, в одній зі справ Президія ВАС РФ вказав, що суд апеляційної інстанції обгрунтовано скасував рішення суду першої інстанції та відмовив у позові, оскільки орендні правовідносини між департаментом і акціонерним товариством регулюються законодавством про приватизацію і до них не застосовуються норми ст. 610 ЦК РФ про припинення договору оренди. Суд апеляційної інстанції також правомірно вказав, що укладення орендодавцем договору оренди на термін до 5 років замість передбачених планом приватизації 25 років не може служити підставою для обмеження права орендаря на оренду займаного приміщення, наданого йому законодавством про приватизацію. Таким чином, на орендодавцеві (яким в даному випадку був публічний суб'єкт) лежить обов'язок щодо укладення довгострокового договору оренди, від виконання якої він ухилився. Не може служити підставою для застосування ст. 610 ЦК РФ і посилання суду першої інстанції, рішення якого суд касаційної інстанції визнав законним і обгрунтованим, на те, що Указом Президента РФ від 26 березня 2003 р. № 370 визнаний таким, що втратив чинність, Указ Президента РФ від 24 грудня 1993 р. № 2284 "Про Державну програму приватизації державних і муніципальних підприємств у Російської Федерації ", пунктом 5.14.6 якої також передбачалося право орендарів на довгострокову оренду приміщень. Згідно зі ст. 4 ЦК РФ акти цивільного законодавства не мають зворотної сили і застосовуються до відносин, які виникли після їх введення. На відносини, що виникли до введення в дію закону, його дія поширюється лише у випадках, коли це прямо передбачено законом 6.
Згідно з договором оренди будівлі або споруди орендодавець зобов'язується передати у тимчасове володіння і користування або тільки у тимчасове користування орендарю будівлю або споруду (п. 1 ст. 650 ГК РФ).
Наведена легальна формулювання договору оренди будівлі або споруди повинна бути уточнена за рахунок тих положень, які передбачені більш загальною нормою, що міститься в розділі про оренду ст. 606 ГК РФ: орендодавець зобов'язується передати у тимчасове володіння і користування або тільки у тимчасове користування орендарю будівлю або споруду за плату.
Договір оренди будівель або споруд є консенсуальним, оплатним, двустороннеобязивающім. Консенсуален цей договір з тієї причини, що його вступ в силу не пов'язується з передачею орендарю орендованого майна, а обумовлений досягненням сторонами згоди про це. Оплатним цей договір кваліфікують за тієї причини, що орендодавець, передаючи будівлю або споруду в тимчасове користування, отримує зустрічне надання у вигляді орендної плати. І двустороннеобязивающім цей договір є у зв'язку з тим, що кожна зі сторін є боржником свого контрагента і несе обов'язки перед своїм кредитором. Одночасно кожна зі сторін за договором є і кредитором свого контрагента, маючи право вимагати від нього виконання обов'язків, передбачених договором оренди.
О.С. Іоффе, стосовно до майнового найму, який виступає в якості прабатька сучасної оренди, писав, характеризуючи об'єкт цього договору: "Основним матеріальним об'єктом аналізованого договору є що здається в найм майно, а дії по його передачі в користування іншій особі складають основний юридичний об'єкт договору майнового найму" 7.
Об'єктами оренди можуть бути тільки неспоживна речі. При цьому такі речі повинні бути індивідуально-визначеними і здатними виступати в якості самостійних об'єктів цивільного обороту. Зокрема, не може розглядатися як об'єкт оренди використовується на підставі договору конструктивний елемент будівлі або споруди (наприклад, дах будівлі або стіна споруди, що використовуються для рекламних цілей) 8.
Хоча предметом даного різновиду договору оренди є будівлі і споруди, проте судово-арбітражна практика фактично прирівняла за правовим режимом до цих понять і поняття "нежитлове приміщення" 9.
Прийняті дефініції будівель і споруд мають доктринальний характер і грунтуються, як правило, на етимологічному розумінні цих термінів. Так, В.М. Літовкін пише про те, що будинки і споруди "відрізняються нерухомістю, фундаментальної прив'язкою до конкретної земельної ділянки, на якому вони зведені, конструктивно розраховані на тривалий термін експлуатації, окремі з них представляють художню цінність і тому мають відносно високу цінність, особливо пам'ятники історії, культури , архітектури, які є унікальними об'єктами, на вартість яких надає самостійне вплив і місцезнаходження землі під будівлею і спорудою "10. В.В. Витрянский вважає, що "під будівлею (спорудою) слід розуміти будь-який штучно зведений на земельній ділянці або під ним (під землею) самостійний об'єкт, який фундаментально пов'язаний із земельною ділянкою, використовується (або може бути використаний) за цільовим призначенням та переміщення якого без невідповідного шкоди його призначенням неможливо "11. А.А. Іванов пише про те, що, виходячи зі звичайного значення цих термінів, можна зробити висновок про те, що будівлі призначені для постійного перебування в них людей, тоді як споруди зазвичай не використовуються для цих цілей 12. Є.Є. Дорогавцева вказує на те, що споруди носять тимчасовий характер і служать чисто технічним цілям, на відміну від будівель, які призначені для постійного перебування в них людей 13.
Юридична точка зору серйозно підкріплює точку зору, згідно з якою заперечується можливість визнання права власності на частину будівлі (яким є, наприклад, нежитлове приміщення) і речове право на таке може бути виражено тільки в ідеальних частках 14. Як зазначає В.В. Чубаров, "при такому підході будівля може бути продано чи іншим чином відчужене по частинах тільки шляхом продажу частки у праві спільної часткової власності на будівлю" 15.
Сумніви в цьому питанні дозволила судово-арбітражна практика, яка розглядає нежитлові приміщення як об'єкти цивільних прав, допускаючи можливість угод з ними, в тому числі і укладення договорів оренди нежитлових приміщень.
1.2 Предмет договору оренди нежитлових приміщень
Навряд чи можна погодитися з думкою тих авторів, які вважають, що нежитлові приміщення вже об'єднані під загальним значенням "будівля" 16. Поняття "будинок" і "приміщення" не рівнозначні. У тлумачному словнику російської мови приміщення визначається як внутрішність будівлі 17. Існує і інше визначення приміщення як "одиниці комплексу нерухомого майна, виділеної в натурі і призначеної для самостійного використання для житлових і нежитлових цілей" 18. З наведених визначень можна зробити висновок, що будівля та приміщення ставляться один до одного як форма і зміст. "У стосунках змісту і форми утримання представляє рухому, динамічну сторону цілого, а форма охоплює систему стійких зв'язків предмета" 19. Дійсно, будівля складається з безлічі приміщень, але за своєю суттю воно щось більше, не обмежена простою сукупністю цих приміщень, будівля - це системний "організм". У рамках однієї будівлі можна змінювати приміщення, перебудовувати їх, створюючи тим самим зовсім інші об'єкти, але будівля (як форма) залишиться незмінним. Таким чином, визначення приміщення як простої частини будівлі і застосування до нього норм про оренду будівель і споруди неможливо.
При вивченні ГК РФ неважко помітити, що крім спільної вказівки на те, що житлове приміщення може бути в установленому порядку переведено в розряд нежитлових (п. 3 ст. 288), ні в ст. 130, де дається визначення нерухомості, ні в розділах, присвячених конкретним договорами, нежитлове приміщення як об'єкт нерухомості не згадується.
Подібне замовчування не випадково. Воно багато в чому визначається позицією ряду авторів, у тому числі займалися розробкою Кодексу безпосередньо, яка зводиться до наступного. "У нежитлових будівлях ... речове право на частину будівлі ... як і раніше виражено ідеально (арифметично) - 1 / 2, 1 / 3, 1 / 4 і т.п., оскільки закон назвав тільки житлове приміщення об'єктом речового права "20. При такому підході будівля може бути продано чи іншим чином відчужене по частинах тільки шляхом продажу частки у праві спільної часткової власності на будівлю. Що ж до визнання права власності на частину будівлі, якою технічно є нежитлове приміщення, то ця можливість заперечується 21.
Не можна не відзначити, що продаж або інше розпорядження часткою у праві власності на будівлю як форма відчуження дуже зручна. У цьому випадку співвласники після покупки (придбання) частки своєю угодою повинні визначити порядок володіння та користування конкретними приміщеннями в будівлі (ст. 247 ЦК). Однак, як показала практика, ця форма не стала єдиною.
Ще до прийняття Цивільного кодексу цілим рядом нормативних актів нежитлове приміщення було визнано самостійним об'єктом нерухомості і відповідно цивільного права. Так, згідно з додатком 3 до Постанови Верховної Ради РРФСР від 27 грудня 1991 р. № 3020-1 "Про розмежування державної власності Російській Федерації на федеральну власність, державну власність республік у складі Федерації, країв, областей, автономної області, міст Москви і Санкт-Петербурга і муніципальну власність "нежитлові приміщення, побудовані за рахунок 5 - і 7-процентних відрахувань, підлягали передачі в муніципальну власність 22. Нежитлові приміщення, перелічені у п. 5.14.6 Державної програми приватизації державних і муніципальних підприємств у Російської Федерації, затвердженої Указом Президента РФ від 24 грудня 1993 р. № 2284 23, і в розділі 4 Основних положень державної програми приватизації державних і муніципальних підприємств у Російській Федерації після 1 липня 1994 р., затверджених Указом Президента РФ від 22 липня 1994 р. № 1535, до цих пір залишаються одним з основних об'єктів приватизації 24.
При розгляді справ, пов'язаних з відчуженням такого роду об'єктів як у процесі приватизації, так і на "вторинному" ринку нерухомості, суди, включаючи ВАС РФ, не ставили під сумнів саму можливість визнання нежитлового приміщення самостійним об'єктом права. Такий підхід повністю відповідав реальному стану справ на ринку нерухомості, де угоди з продажу нежитлових приміщень по своїй частоті багато разів перевищували і перевершують, скажімо, договори купівлі-продажу нежитлових будівель у спільну часткову власність покупців.
З 31 січня 1998 вступив в силу Федеральний закон від 21 липня 1997 р. № 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" 25. У статті 1 Закону нежитлове приміщення прямо названо в числі самостійних об'єктів нерухомості.
Сам факт згадки у Законі, прийнятому після набрання чинності ЦК, про нежитловому приміщенні як самостійному об'єкті важко переоцінити. Однак цього недостатньо. Відсутність у Цивільному кодексі норм, детально регламентують правовий режим нежитлових приміщень, вже зараз є причиною виникнення судових суперечок і загрожує зростанням їх числа в майбутньому.
У Постанові від 10 вересня 2006 р. у справі № 3673/06 Президія ВАС РФ відмовився визнати за ТОВ "Ангаріда", що придбала у власність нежитлове приміщення загальною площею 110 кв. м, право на частку в спільному майні будинку, в якесь входять коридори, сходи, туалетні кімнати, підвал, аварійний вихід і т.п. 26. Тим самим одна з вищих судових інстанцій країни вважала неможливим поширити на нежитлове приміщення елементи правового режиму, передбаченого ГК РФ для житлових приміщень.
Нагадаємо, що відповідно до ст. 290 ГК власник житлового приміщення у багатоквартирному будинку є одночасно співвласником загальних приміщень і несучих конструкцій будинку, співвласником механічного, електричного, санітарно-технічного та іншого обладнання за межами або всередині квартири, обслуговує більше однієї квартири. При цьому власник житлового приміщення не має права відчужувати свою частку у праві власності на спільне майно житлового будинку окремо від передачі права власності на житлове приміщення.
Про те, чим загрожує подібна відмова, можна судити з такого судовій справі.
25 листопада 1997 ВАТ "Уралдомнаремонт-С" продало за договором купівлі-продажу ЗАТ "Мікрополіс" нежитлові приміщення в адміністративному будинку, розташованому на одній з вулиць м. Єкатеринбурга. Відповідно до договору та виписки з плану будівлі ними були: два коридори, сходова клітка, туалетна та умивальна кімнати.
Дещо раніше індивідуальний підприємець без утворення юридичної особи В. придбав у тому ж будинку на тому ж поверсі нежитлові приміщення.
Прохід туди був можливий тільки через коридор і сходову клітку, продані ЗАТ "Мікрополіс". Оскільки ЗАТ встановило між сходовим майданчиком і коридором металеві двері з відеоспостереженням і тим самим ввело пропускний режим не тільки для своїх співробітників, але і для відвідувачів і співробітників індивідуального підприємця, останній звернувся до ВАТ "Уралдомнаремонт-С" і ЗАТ "Мікрополіс" з позовом про визнання договору купівлі-продажу незначною угодою і про застосування наслідків цієї операції.
Відразу ж слід сказати, що суд у зазначеній ситуації позов задовольнив. При винесенні рішення арбітражний суд виходив з того, що, продаючи допоміжні та комунікаційні приміщення окремо від основних, продавець вийшов за межі здійснення свого права власності, чим порушив і закон, і права, та охоронювані законом інтереси інших осіб (ст. 168 і п. 2 ст. 290 ЦК).
На жаль, суд не зробив більш рішучого кроку, на якому спочатку наполягав позивач. Він не застосував до досконалої угоді за аналогією ст. 290 ЦК та ст. 5 - 7 Федерального закону від 15 червня 1996 р. № 72-ФЗ "Про товариства власників житла", чим надав винесеним рішенням вразливий характер. Адже тільки на підставі цих норм права можна стверджувати, що власник основних нежитлових приміщень в будівлі, де є інші власники, не має права, по-перше, вважати себе одноосібним власником допоміжних приміщень (коридорів, сходових клітин тощо) і, по -друге, відчужувати допоміжні приміщення або право на частку в них окремо від основних 27.
З тим щоб уникнути подібних протиріч робочою групою, утвореною Радою з кодифікації і вдосконалення цивільного законодавства при Президентові РФ, підготовлені пропозиції про внесення змін до ЦК в частині врегулювання правового режиму нежитлових приміщень. Вони зводяться до наступного.
1) Статтю 130 ЦК, в якій міститься загальне визначення нерухомості (нерухомого майна), а також дається приблизний перелік об'єктів нерухомості, пропонується доповнити вказівкою на житлові та нежитлові приміщення. Тим самим буде поставлена крапка в давньому спорі про те, як співвідносяться поняття "будівля" і "нежитлове приміщення", зокрема, чи є нежитлове приміщення чисто технічною частиною будівлі або самостійним об'єктом нерухомості 28.
Спори, як уже зазначалося, викликає відсутність детально розробленого правового режиму нежитлових приміщень, а не факт визнання їх об'єктами нерухомості.
2) Визнання приміщень в будівлі самостійними об'єктами нерухомості означає одночасне заперечення будівлі як об'єкта нерухомості. Останнє в цьому випадку існує технічно, але не юридично.
У зв'язку з цим необхідно усунути можливість одночасної державної реєстрації права власності та на будівлю, і на розташовані в ньому нежитлові приміщення. Одноосібний власник будівлі, якщо він вирішує відчужувати будівлю за допомогою відчуження окремих нежилих приміщень, зобов'язаний пройти процедуру державної реєстрації свого права власності на нежитлові приміщення.
Однак припустимо встановлення презумпції, згідно з якою право власності на будівлю буде означати визнання права власності однієї особи на всі приміщення в будинку без внесення відповідних записів у ЕГРП. Така презумпція може мати обмежене значення для випадків, не пов'язаних з відчуженням приміщень у будівлі (наприклад, для здачі їх в оренду без права викупу).
3) Як і в житловому будинку, в нежилому будинку все розташоване в ньому майно об'єктивно поділяється на основні приміщення і спільне майно будинку. До такого майна можна віднести: несучі та огороджувальні конструкції, міжповерхові перекриття, дах, фундамент, інженерне обладнання, а також допоміжні приміщення загального користування (сходи, коридори, холи, підвали, туалети тощо).
Допоміжні приміщення загального користування об'єднуються за ознакою їх непридатності для самостійного використання в якості нежитлового приміщення.
4) Спільне майно, включаючи допоміжні приміщення загального користування у будинку, знаходиться у спільній частковій власності власників нежитлових приміщень. Право на частку у спільній власності співвідноситься з нежилим приміщенням як головна річ і приналежність (ст. 135 ЦК). Відповідно в силу прямої вказівки закону право на частку в спільному майні будинку не може бути відчужене інакше як разом з самим нежитловим приміщенням.
Втілення висловлених пропозицій у конкретні норми ЦК дозволило б зняти протиріччя, що існують у правовому режимі нежитлових приміщень в даний час.
У ДК РФ (ст. 130) безпосередньо нежитлові приміщення не розглядаються в якості нерухомості. У той же час Федеральним законом "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" нежитлові приміщення віднесені до числа нерухомих об'єктів, угоди з якими підлягають державній реєстрації. Подібне невідповідність на практиці призвело до парадоксальної ситуації, коли договір оренди будівлі підлягає державній реєстрації тільки в тому випадку, якщо термін цього договору перевищує один рік (ст. 651 ЦК РФ), а договір оренди нежитлового приміщення, що знаходиться в цьому будинку, підлягає державній реєстрації незалежно від терміну.
Для вирішення зазначеного протиріччя можна запропонувати два способи:
1) виключити статтю 651 ЦК РФ і встановити правило, згідно з яким договори оренди будівель і споруд повинні реєструватися незалежно від терміну;
2) поширити правила статті 651 ЦК РФ (і тільки цієї статті, а не всього параграфа 4) на відносини, об'єктом яких служать нежитлові приміщення.
РОЗДІЛ 2. ВИСНОВОК І ВИКОНАННЯ ДОГОВОРУ оренди нежитлового приміщення
2.1 Укладання договору оренди: форма і державна реєстрація
Форма договору оренди будівель і споруд є істотною умовою договору. Пункт 1 ст.651 ЦК вказує на те, що договір оренди будівлі або споруди долен укладатися в письмовій формі під страхом недійсності договору. З усіх варіантів письмової форми договору, визначених у п.2 ст. 434 ГК, до якого відсилає даний пункт, допускається тільки один спосіб: складання одного документа, підписаного сторонами (незалежно від того, хто є учасником відносин - юридична особа або громадянин і на який термін укладається договір - короткий або довгий) Такий спосіб являє собою фіксацію волі обох сторін на єдиному паперовому носії. Договір повинен бути підписаний сторонами власноруч, без використання факсиміле і інших аналогів власного підпису. Навіть якщо сторони погодилися, це не може змінити дане правило. У текст договору оренди будівель і споруд за погодженням сторін можуть бути включені і додаткові умови будь-якого характеру. Головне, щоб вони не суперечили нормам цивільного законодавства РФ 29.
Договір складається у такій кількості примірників, яка відповідає числу учасників. Кожен з примірників підписується всіма учасниками і є ідентичним всім іншим примірників як за змістом, так і за юридичною силою. До такої форми договору застосовуються також вимоги ст. 160 ЦК про письмову форму угоди.
Цивільний кодекс не вимагає нотаріального посвідчення договору оренди будівлі та споруди, втім як і будь-який інший угоди з нерухомістю, за винятком випадків, встановлених законом. Операції з нерухомим майном, згідно зі ст. 16 ЦК, підлягає державній реєстрації у випадку та в порядку, передбачених ст. 131 Кодексу та Закону''Про реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним''30.
З даного питання в юридичній літературі існує безліч суперечок. Так Н.А. Сиродоев пише:''Заміна нотаріального посвідчення на реєстрацію угод не може бути беззастережно виправдана. Крім того, що реєстрація угоди складніше нотаріального посвідчення, вона не пов'язана з консультаційними функціями, які здійснює нотаріус. А це тягне за собою необхідність залучення адвокатів для підготовки договорів. Встановлені ... розміри плати за реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним є щадними, але ніщо не заважає знизити розмір держмита за нотаріальне посвідчення угод''31.
У зв'язку з цим висловлює свою думку і доктор юридичних наук, професор В. В. Витрянский:
По-перше, при обов'язковій державній реєстрації прав на нерухоме майно та угод з нерухомістю обов'язкова нотаріальна форма цих угод ляже додатковим тягарем на учасників майнового обороту. Мова йде про невиправдані витрати часу та коштів. Адже з точки зору функціональних завдань і юридичного значення обов'язковий порядок нотаріального посвідчення відповідних угод ідентичний (у цій частині) системі обов'язкової державної реєстрації угод з нерухомим майном, покликаної вирішувати ті ж завдання (у числі багатьох інших), які ставляться і перед обов'язковим нотаріальним посвідченням угод : перевірка законності здійснюваних операцій, забезпечення їх публічної достовірності і т.д. Іншими словами, цілі, які могли б служити виправданням для введення обов'язкового нотаріального посвідчення угод з нерухомістю, повністю збігаються з цілями, що стоять перед системою державної реєстрації 32.
По-друге, система державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним ніяк не може бути замінена обов'язковим нотаріальним посвідченням відповідних угод, оскільки тільки система державної реєстрації забезпечує ведення єдиного державного реєстру всіх об'єктів нерухомості, що має надзвичайне значення для майнового обороту.
По-третє, твердження про те, що система державної реєстрації''не пов'язана з консультаційними функціями''і що це тягне за собою необхідність залучення адвокатів, ніяк не може служити підставою для введення''поголовного''примусового та обов'язкового нотаріального посвідчення всіх угод з нерухомістю. Зрештою, якщо учасники майнового обороту побажають отримати консультаційну допомогу (платну, зрозуміло) саме від нотаріуса (а не від адвоката), вони мають право передбачити для своєї угоди обов'язкову нотаріальну форму (п.2 ст.163 ЦК). Крім того, величезній кількості учасників угод з нерухомістю консультаційні послуги нотаріуса абсолютно не потрібні.
У результаті виходить, що введення обов'язкового нотаріального посвідчення угод з нерухомим майном повністю виправдовує інтереси і сподівання тільки однієї певної групи осіб, а саме - нотаріусів. Даний висновок особливо наочний стосовно договорів оренди будівель і споруд. Переважна більшість учасників зазначених договорів становлять комерційні та некомерційні організації, органи влади та місцевого самоврядування, для яких обов'язкове нотаріальне посвідчення договорів оренди будівель і споруд обернеться виключно додатковими тимчасовими і матеріальними витратами 33.
Дана точка зору на наш погляд більш точна і яскравіше відображає доцільність необов'язкового нотаріального посвідчення.
Договори оренди будівель і споруд вимагають державної реєстрації: якщо термін оренди за договором перевищує один рік, то він підлягає державній реєстрації: На думку юриста І. Ісрафілова: Оскільки в тексті ГК (п.2 ст.651) міститься термін "не менше року" слід вважати, що державній реєстрації підлягають і договори оренди будівель і споруд, укладені строком на один рік "34.
У період коли готувався новий ЦК нежитлові приміщення всередині будівель не визнавалися об'єктом нерухомості; з цієї причини угоди з нежитловими приміщеннями не потребували державної реєстрації.
Стаття 1 Федерального закону від 21.07.97 № 122-ФЗ''Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним''відносить нежитлові приміщення до об'єктів нерухомості. Крім того, в абзаці 2 пункту 6 статті 12 цього федерального закону зазначено, що приміщення (житлове та нежитлове) являє собою''об'єкт'', що входить до складу будівлі та споруд. В Інформаційному листі Президії ВАС РФ від 01.06.00 року № 53''Про вироблених рекомендаціях''Про державну реєстрацію договорів оренди нежитлових приміщень''підкреслено (пункт 2), що беручи до уваги те, що нежиле приміщення є об'єктом нерухомості, відмінним від будівлі або споруди, в якому воно знаходиться, але нерозривно з ним пов'язаним, і те, що в Цивільному кодексі Російської Федерації відсутні будь-які спеціальні норми про державну реєстрацію договорів оренди нежитлових приміщень, до таких договорів оренди повинні застосовуватися правила пункту 2 статті 651 ЦК РФ, а саме: договори оренди нежитлових приміщень, укладені на термін менше одного року, не підлягають державній реєстрації 35.
На відміну від ЦК, який говорить про державну реєстрацію саме договорів оренди (п.2 ст.609), Федеральний закон''Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним''у деяких випадках передбачає державну реєстрацію прав оренди. Наприклад, згідно з п.1 ст.26 Закону право оренди нерухомого майна підлягає державній реєстрації, а відповідно до п. 3 тієї ж статті договір оренди приміщення або частини приміщення реєструється як обтяження прав орендодавця відповідного приміщення (частини приміщення) 36.
Державна реєстрація договору оренди будівель і споруд можлива лише за наявності державної реєстрації раніше виникли прав на об'єкт договору - права власності або інших речових прав в Єдиному державному реєстрі прав. Ст. 26 Федерального закону''Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним''встановлює, що з заявою про державну реєстрацію права оренди нерухомого майна може звернутися одна із сторін договору оренди: або орендодавець, або орендар 37. Але якщо договір реєструється з ініціативи орендаря, то вона здійснюється при обов'язковому повідомленні орендодавця про зареєстроване обмеження (ч.2 ст. 13 ФЗ). Якщо договір укладений у публічних інтересах органами державної влади та органами місцевого самоврядування, то він реєструється за ініціативою цих органів з обов'язковим повідомленням орендодавця будівель і споруд 38.
Ст. 16 ФЗ вказує перелік документів, які необхідно подати на державну реєстрацію: разом із заявою про державну реєстрацію та документами про права на будівлю або споруду пред'являються також документ про оплату реєстрації, фізична особа пред'являє документ, що засвідчує його особу, а представник юридичної особи - установчі документи особи та документи, що засвідчують його особу та повноваження. Якщо в оренду здається будівлю або споруду, займане певну земельну ділянку, то потрібно до договору докласти план (креслення кордонів) земельної ділянки із зазначенням її частини, займаної орендованих будівлею (ч.2 ст. 26). Також для державної реєстрації договору необхідно надати додатки до вказаних в ньому поверховими планами будівлі, споруди, на яких позначаються що здають в оренду приміщення із зазначенням розміру орендованої площі. Не приймаються на державну реєстрацію документи, що мають підписки або приписки, закреслені слова та інші не обумовлені в них виправлення, записи олівцем.
Ст. 9 закону встановила нову систему органів, які здійснюють державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним. Тепер цю функцію будуть здійснювати установи юстиції з державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним біля реєстраційного округу за місцем знаходження нерухомого майна (а не за місцем укладення договору). Таких підрозділів в органах юстиції раніше не було, тому федеральний закон покладає обов'язок створити їх на суб'єкти РФ, а на Уряд РФ покладається обов'язок видати зразкову Положення про Установах юстиції з реєстрації прав.
Очолювати такі установи юстиції мають реєстратори, які є державними службовцями.
Федеральний закон''Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним''встановлює наступний порядок державної реєстрації (ст. 13):
Установи юстиції приймають документи, необхідні для державної реєстрації прав з обов'язковим додатком про оплату реєстрації. Далі проводиться правова експертиза документів і перевірка законності договору; встановлюється відсутність суперечностей між заявленими правами та вже зареєстрованими правами на даний об'єкт нерухомості (будівлі), а також інші підстави для відмови або призупинення державної реєстрації. Після цього вносяться запису до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно, здійснюються спеціальні написи на право встановлюють документах (тобто договорі) і видаються посвідчення про державну реєстрацію. Проведена державна реєстрація виникнення і переходу, прав на будівлю або іншу нерухомість засвідчується Свідоцтвом про державну реєстрацію прав.
ТОВ "Компанія Фаст Фуд груп" звернулася до суду з позовом до ВАТ "Спорт-АНГ", ТОВ "Євро-Мастер", ТОВ "Містері-Тур", держреєстрації про спонукання зареєструвати договір оренди нежитлового приміщення від 28.11.2005.
ТОВ "Евромастер" заявлено зустрічну позовну вимогу про визнання неукладеним договору оренди нежитлових приміщень від 28.11.2005 між ВАТ "Спорт-АНГ" і ТОВ "Компанія Фаст Фуд груп" та виселення ТОВ "Компанія Фаст Фуд груп" з нежитлових приміщень.
Рішенням суду від 27.07.2006, залишеним без зміни постановою суду апеляційної інстанції від 05.10.2006, позовні вимоги ТОВ "Компанія Фаст Фуд груп" задоволені, у задоволенні зустрічного позову відмовлено.
Спірний договір укладений між ВАТ "Спорт-АНГ" і позивачем у цій справі. 15.04.2006 об'єкт оренди (нежитлове приміщення) передано орендареві за актом прийому-передачі. Термін дії договору встановлено 7 років. Відповідно до ст. 651 Цивільного кодексу РФ договір оренди будівлі або споруди, укладений на строк не менше року, підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації.
22.04.2006 орендодавець нежитлового приміщення ВАТ "Спорт-АНГ" звернувся в Держреєстрацію із заявою та пакетом документів про реєстрацію договору оренди. Листом від 28.04.2006 ВАТ "Спорт-АНГ" клопотало про призупинення державної реєстрації договору оренди. Держреєстрацією реєстрація договору оренди була припинена, про що сторони повідомлені листом від 28.04.2006.
Далі ВАТ "Спорт-АНГ" зробило угоду купівлі-продажу приміщення, 12.05.2006 перехід права власності на вказане нежитлове приміщення зареєстрований за ТОВ "Евромастер".
ТОВ "Евромастер" продало приміщення по угоді ТОВ "Містері Тур", перехід права власності зареєстрований 02.07.2006.
Згідно зі ст. 165 ЦК РФ, якщо угода, що вимагає державної реєстрації, здійснена в належній формі, але одна із сторін ухиляється від її реєстрації, суд вправі за вимогою іншої сторони винести рішення про реєстрацію угоди. У цьому випадку угода реєструється відповідно до рішення суду.
Суд касаційної інстанції залишив рішення суду першої інстанції і постанову апеляційної інстанції без зміни 39.
Державна реєстрація проводиться не пізніше ніж у місячний термін з дня подачі заяви та документів, необхідних для неї.
У державній реєстрації може бути відмовлено у випадках, якщо:
1) з заявою про державну реєстрацію звернулася неналежні особа;
2) подані документи за формою або змістом не відповідають вимогам закону;
3) особа, що уклала договір оренди, неуповноважений розпоряджатися правами на даний об'єкт (будівля);
4) договір не підлягає державній реєстрації в органах юстиції; та ін випадки. Про відмову в державній реєстрації повідомляється заявнику в письмовій формі протягом 5 днів із зазначенням причини відмови. Відмову можна оскаржити в суді загальної юрисдикції або арбітражному.
Говорячи про технічну сторону справи, у відповідності з Правилами ведення Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним, затвердженими постановою Уряду Російської Федерації від 18 лютого 1998 р. № 219 40, проведення державної реєстрації договорів та інших угод щодо нерухомого майна засвідчується штампом реєстраційної написи на оригіналі правовстановлюючого документа (тобто на тексті договору оренди) (п.77).
Державна реєстрація договору оренди будівлі (споруди) одночасно означає обтяження права власності або іншого речового права орендодавця на відповідний об'єкт, зданий в оренду. Відповідні відомості про договір оренди будівлі (споруди) вноситься до підрозділу III Єдиного державного реєстру -''записи про обмеження (обтяження) права власності та інших речових прав на об'єкт нерухомого майна''(п.8 Правил). У зазначеному підрозділі є спеціальна частина (подразд. III - I) для записів відомостей про оренду. На місці запису про оренду в графу''Опис предмета оренди''заносяться дані про орендованому об'єкті нерухомості або його частини а в графі''Термін''вказуються дати початку і закінчення оренди або дата початку оренди та її тривалість; якщо термін оренди договором не визначено, замість тривалості оренди пишуться слова''термін не визначено''.
У разі припинення договору оренди будівлі або споруди зазначені записи про обтяження права власності або іншого речового права орендодавця погашаються спеціальним штампом погашення реєстраційного запису, що проставляється на лицьовій стороні аркуша запису про оренду. У штампі погашення реєстраційного запису проставляється дата реєстрації припинення відповідного обтяження та ім'я реєстратора, завірені підписом останнього (п.62 Правил).
Інформаційний лист Президії Вищої Арбітражного Суду РФ від 1 червня 2000 р. № 53 "Про державну реєстрацію договорів оренди нежитлових приміщень" трохи прояснив ситуацію про необхідність реєстрації договорів оренди нежитлових приміщень, укладених на термін менше року (назвемо їх для зручності короткостроковими договорами) 41.
Нагадаємо, що Президія ВАС РФ, обговоривши судову практику по такого роду справах, роз'яснив, що нежитлові приміщення є об'єктом нерухомості, які хоч і відрізняються від будівлі або споруди, де вони знаходяться, тим не менш нерозривно з ними пов'язані. Враховуючи, що у Цивільному кодексі України відсутні будь-які спеціальні норми про державну реєстрацію договорів оренди таких об'єктів нерухомості, то, на думку Президії ВАС РФ, до них повинні застосовуватися правила п. 2 ст. 651 ЦК РФ. А там, як відомо, передбачено лише обов'язкова державна реєстрація договорів оренди будівель і споруд, укладених на строк не менше одного року.
Проте вже після випуску зазначеного Інформаційного листа в пресі з'явилися публікації фахівців, які прийшли до висновку, що лист Президії ВАС РФ аж ніяк не закриває всю проблему цілком, а вирішує фактично лише деяку її частину. Зокрема, висловлюється сумнів в обгрунтованості віднесення орендарем орендної плати на собівартість вироблених товарів, робіт або послуг, що надаються за короткостроковими договорами, що не пройшли державну реєстрацію, оскільки чинне законодавство передбачає необхідність реєстрації самого права оренди, а не тільки договору 42.
У той же час п. 54 Методичних вказівок з бухгалтерського обліку основних засобів, затверджених Наказом Мінфіну РФ від 13 жовтня 2003 року № 91н 43, допускає прийняття об'єктів основних засобів до бухгалтерського обліку лише на підставі затвердженого керівником організації акту (накладної) приймання - передачі відповідних коштів та інших документів, у тому числі підтверджують їх державну реєстрацію у встановлених законом випадках. Таким чином, підстави орендної плати, на думку цих авторів, не будуть підтверджені належним чином оформленими документами і, більш того, вони просто не можуть бути прийняті до бухгалтерського обліку, так як відсутня передбачена законодавством реєстрація права оренди.
Якщо врахувати, що для переважної більшості орендарів саме це питання є основним, оскільки практично ніхто всерйоз не розглядає реєстрацію у світлі захисту своїх прав, а виключно як міру фіскальну, то зрозуміло, що подібна точка зору не могла не привернути найпильнішої уваги. І цілком природним є бажання людей до кінця розібратися в законодавчих хащах з приводу реєстрації оренди.
Дійсно, раніше змішувалися дві проблеми - державної реєстрації права оренди та договору оренди, більше того, перша проблема значною мірою штучно, з-за казуїстичної тлумачення норм права, підмінялася другий. Зараз, коли друга проблема, слава богу, прояснена, настав момент істини, і пора розібратися в питаннях реєстрації права оренди та наслідки порушення саме цієї вимоги закону.
Як відомо, федеральний законодавець встановив більш суворий правовий режим для нерухомого майна, пов'язаний з його обов'язкової державної реєстрацією в цілях, як неодноразово зазначалося в роботах авторів Цивільного кодексу, впорядкування пов'язаних з нерухомістю відносин і додаткового захисту прав на неї. З огляду на ст. 131 ЦК РФ такої реєстрації підлягають права: власності, господарського відання та оперативного управління, довічного успадкованого володіння, постійного користування, іпотека, сервітути, а також інші права у випадках, встановлених кодексом та іншими законами.
Цивільний кодекс ввів і певні механізми забезпечення даного розпорядження. Так, п. 1 ст. 164 ЦК РФ передбачає необхідність державної реєстрації угод з нерухомістю як підстави виникнення відповідних прав на неї, а п. 1 ст. 165 ЦК РФ вказує, що недотримання цієї вимоги призводить до нікчемності угоди.
У свою чергу, угоди бувають двох-і багатосторонніми (договори) і односторонніми. Оскільки право оренди виникає виключно з однойменних договорів і на їх умовах (у зв'язку з цим далеко не безперечні твердження окремих авторів про те, що право оренди виникає в момент його державної реєстрації 44, то треба зробити висновок, що якби на них повною мірою поширювалося дію цього положення, то не пройшли державної реєстрації договори оренди були б нікчемними. Насправді це не так, тому що законодавець ввів спеціальні норми, присвячені як реєстрації договорів (угод) оренди, так і наслідків недотримання цієї вимоги.
Вище вже наводилася норма п. 2 ст. 651 ЦК РФ, яка звільнила від державної реєстрації короткострокові договори оренди нерухомості, а друга частина цієї норми визначила й інші, ніж зазначені у ст. 165 ЦК РФ, наслідки недотримання правила про реєстрацію договору оренди у встановлених законодавством випадках - такий договір вважається неукладеним 45. Тут немає ніякого протиріччя з загальними нормами першої частини Цивільного кодексу, тому що в силу загальновизнаних правил юридичної техніки спеціальна норма має переважну силу в порівнянні із загальною нормою.
Абсолютно абсурдним виглядає вимога реєструючих органів про державну реєстрацію всіх без виключення додаткових угод до зареєстрованих договорів оренди. Аргументація їх до подиву безпосередня - мовляв, кожна така угода є невід'ємною складовою частиною самого договору і тому підкоряється такому ж як і він правовому режиму. Відповідно, за логікою чиновників, такі угоди вважаються укладеними лише з моменту їх реєстрації. І тут, коли мова йде про збільшення розміру орендної плати, також можуть виникнути проблеми з податківцями.
На наш погляд, і самі ці вимоги, і їх обгрунтування виглядають, м'яко кажучи, непереконливими. Теза про те, що додаткова угода - частина основного договору, не більше ніж побутовізму. Такі фрази, дійсно, часто-густо зустрічаються в додаткових договорах, але вони не мають під собою будь-яких правових підстав. Кожне додаткова угода - це новий договір між тими ж сторонами, за допомогою якого вони доповнюють, змінюють або припиняють ті чи інші умови основного договору. Так, вони, безумовно, тісно пов'язані між собою і взагалі додаткову угоду не може мати місце, якщо немає основного договору. Але воно в той же час володіє всіма ознаками договору - має своїх суб'єктів, свій об'єкт, володіє певною формою і т.д.
У якійсь мірі можна було б зрозуміти вимогу про реєстрацію таких додаткових угод до договорів оренди, які змінюють істотні параметри цього обтяження речових прав, наприклад, про зміну розміру орендованої площі або строків оренди. Але навіщо реєструвати угоду про зміну розміру орендної плати або пропускного режиму на орендованому об'єкті або про порядок здійснення його ремонту. І, звичайно, нічим іншим, як фіскальними міркуваннями, подібні вимоги пояснити не можна.
І тут цілком доречно говорити про незаконні спроби обмеження громадянських прав і свобод, зокрема, свободи укладення та застосування на практиці додаткових угод до договорів оренди, оскільки жодним законом реєстрація подібних угод взагалі не передбачена.
Таким чином, стосовно до договорів оренди нерухомості законодавець зробив два винятки із загальних норм Кодексу про реєстрацію угод з нерухомістю: 1) не всі договори оренди повинні реєструватися і 2) якщо договір підлягає реєстрації, але не зареєстрований, то він просто вважається неукладеним. При цьому, природно, за неукладеним договору право оренди виникнути не може, а на підставі короткострокового договору воно виникає відповідно до його умов - або в момент укладання, або в інший момент, обумовлений у договорі 46.
Федеральний арбітражний суд Поволзької округу розглянув у судовому засіданні справу за позовом Комітету з управління майном м. Самари, м. Самара, до недержавного дошкільного освітнього закладу "Прогимназія", м. Самара.
Рішенням від 10.10.2005, залишеним без зміни Постановою апеляційної інстанції від 21.12.2005 Арбітражного суду Самарської області, задоволені частково позовні вимоги Комітету з управління майном м. Самари (далі - Комітет), на користь якого з недержавного дошкільного навчального закладу "Прогимназія" ( далі - навчальний заклад) стягнуто 286674,31 руб., з яких 245280 крб. безпідставного збагачення та 41394,21 руб. відсотків за користування чужими коштами. Суд зобов'язав освітній заклад повернути Комітету нежитлові приміщення - кімнати NN 29, 30 - 34, 34а, 35 - 51, 51а, 51б, загальною площею 280,8 кв. м, розташовані в літера "ЯЯ" "Я2" будинку N 30 по вулиці Ново-Садова у Жовтневому районі м. Самари.
Як видно з матеріалів справи, предметом позовних коштів Комітету є стягнення з освітньої установи безпідставного збагачення від використання муніципального майна та обов'язки його повернення.
Судові акти в частині задоволення вимог відповідача повернути перераховані вище нежитлові приміщення сторонами не оспорюються.
Оскільки договір оренди № 006821А від 28.08.2001, на виконання якого відповідач отримав нежитлові приміщення, останнім, в порушення ст. 651 Цивільного кодексу Російської Федерації і договору (п. 3.212), в установленому порядку не був зареєстрований, суди прийшли до правильного висновку про його неукладеним.
Задовольняючи частково вимоги Комітету, про стягнення безпідставного збагачення, виходячи з розрахунку орендної плати з нарахуванням відсотків за користування чужими коштами, суди виходили з акту звірки взаєморозрахунків до названого договору від 12.05.2005 за період з 1 грудня 2000 р. по 12 травня 2005 р ., підписаного компетентними представниками сторін без зауважень і заперечень.
У даному акті перераховані всі платежі відповідача за спірний період.
Комітетом, в порушення ст. 65 Арбітражного процесуального кодексу Російської Федерації, яких-небудь доказів, що спростовують відомості, викладені в названому акті, не представлено.
У матеріалах справи відсутні докази зміни в односторонньому порядку умов з оплати орендованих відповідачем приміщень, у зв'язку з чим заявлена до стягнення сума боргу, розрахована з урахуванням щорічних змін коефіцієнта плати за користування нежитловими приміщеннями, не підлягала стягненню 47.
Продовжуючи лінію ст. 131 ЦК РФ, п. 1 ст. 4 Федерального закону від 21 липня 1997 р. № 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" встановив, що поряд з державною реєстрацією речових прав на нерухомість повинні реєструватися обмеження (обтяження) прав на нього, в тому числі оренда. Зауважимо принагідно, що законодавець тут має на увазі право оренди не як таке, а лише як обмеження права власності або іншого речового права і факт реєстрації ніяк не пов'язує з виникненням самого права оренди.
Неважко зробити висновок, що законодавець не передбачив самостійних цивільно - правових наслідків порушення вимоги про реєстрацію права оренди. На наш погляд, це якраз нормально, тому що в реєстрації свого права повинен бути, в першу чергу, зацікавлений сам його власник з метою захисту від зазіхань на об'єкт цього права з боку третіх осіб. Але це його інтерес, і було б в принципі невірно законодавчим шляхом зобов'язувати його захищати власний інтерес. У цьому випадку суб'єкт стає просто рабом своїх прав. Контроль за операцією - інша справа, тут можуть постраждати права та охоронювані законом інтереси інших учасників цивільного обороту.
2.2 Умови договору оренди нежитлових приміщень
Для того щоб правильно і чітко оформити правовідносини між орендодавцем та орендарем, у договорі оренди необхідно врегулювати по можливості максимальну кількість питань. Договір оренди має як типові й істотні умови, так і умови, які можна визначити в процесі попередніх переговорів між сторонами угоди.
Орендарю, перш за все, необхідно з'ясувати, на якому праві має нерухомим майном орендодавець: право власності, право оперативного управління, або він теж є орендарем, що здають майно в суборенду 48.
Після того як перевірені зазначені питання, можна переходити до укладання договору та обговорення його істотних і договірних умов. Знання істотних умов, а особливо їх обов'язковий облік у тексті самого договору важливі, перш за все, для органу, що здійснює його державну реєстрацію. Якщо ви не хочете, щоб відбулася призупинення в реєстрації (що робиться строком на три місяці) або в реєстрації було відмовлено, краще заздалегідь включити в договір пункти, що містять його істотні умови. Крім того, знання істотних умов договору оренди особливо важливо при виникненні наступних суперечок і судових розглядів 49. Отже, до істотних умов договору оренди відносяться наступні.
1. Вказівка на мету користування майна. Орендар зобов'язаний користуватися орендованим майном відповідно до умов договору оренди, а якщо такі умови в договорі не визначено, то відповідно до призначенням самого майна.
2. Точне зазначення місця знаходження (адреси) переданого в оренду будівлі або приміщення і точне вказівку площі здаються приміщень, що дозволяє точно встановити майно, яке підлягає передачі орендарю як об'єкта оренди. При відсутності цих даних у договорі умова про об'єкт, що підлягає передачі в оренду, вважається не узгодженим сторонами, а відповідний договір вважається неукладеним 50.
Площі орендованих приміщень вказуються у відповідності з документами «Ростехінвентарізаціі»: поверховий план з експлікацією, довідка про стан об'єкта нерухомості і технічний паспорт. Необхідно мати на увазі, що замовлення на отримання цих документів у «Ростехінвентарізаціі» виконується протягом мінімум 45 робочих днів і оплачується залежно від площі приміщень. Витрати на це, як і витрати з оплати мита за державну реєстрацію, сторони несуть відповідно до власної домовленістю. Як правило, витрати несе орендар, хоча часті і випадки оплати в рівних частках.
3. Вказівка на розмір орендної плати, оскільки даний договір належить до числа відплатних. Відсутність вказівки на розмір орендної плати тягне недійсність договору, оскільки в такому випадку це договір безоплатного термінового (безстрокового) користування 51.
4. Вказівка на можливість перегляду розміру орендної плати не частіше одного разу на рік, що встановлено у п. 3 ст. 614 ЦК РФ.
5. Запис про обов'язок своєчасного внесення плати орендарем за користування майном та відповідальності сторін за порушення як даного обов'язку, так і інших, встановлених у договорі.
Орендна плата встановлюється за все орендоване майно в цілому або окремо по кожній з його складових частин у вигляді:
а) визначених у твердій сумі платежів, що вносяться періодично або одноразово;
б) встановленої частки отриманих в результаті використання орендованого майна продукції, плодів або доходів;
в) надання орендарем певних послуг;
г) передачі орендарем орендодавцю обумовленої договором речі у власність або в оренду;
д) покладання на орендаря обумовлених договором витрат на поліпшення орендованого майна.
Сторони, крім цього, можуть передбачати в договорі оренди поєднання зазначених форм орендної плати чи інші форми оплати оренди.
6. Термін оренди. Якщо строк у договорі не визначений, договір оренди вважається укладеним на невизначений строк. Законом можуть встановлюватися максимальні (граничні) строки договору для окремих видів оренди, а також для оренди окремих видів майна. У цих випадках, якщо термін оренди в договорі не визначений і жодна із сторін не відмовилася від договору до закінчення граничного строку, встановленого законом, договір після закінчення граничного терміну припиняється 52.
Договір, укладений на термін, що перевищує встановлений законом максимальний строк, вважається укладеним на строк, що дорівнює граничному.
7. Обов'язкова вказівка на суб'єкта орендних правовідносин, що виробляє капітальний ремонт будівлі. За загальним правилом капітальний ремонт переданого в оренду майна виробляє орендодавець за свій рахунок, але в договорі оренди може бути зазначено і інше. Однак покладання обов'язки з капітального ремонту на орендаря істотно знижує привабливість об'єкта оренди, як і розмір орендної плати, тому орендодавці, як правило, залишають цей обов'язок за собою.
Капітальний ремонт повинен здійснюватися в термін, встановлений договором, а якщо він не визначений договором або викликаний невідкладною необхідністю, - в розумний термін.
Порушення орендодавцем обов'язки з виробництва капітального ремонту дає орендареві право за своїм вибором:
провести капітальний ремонт, передбачений договором або викликаний невідкладною необхідністю, і стягнути з орендодавця вартість ремонту чи зарахувати її в рахунок орендної плати;
зажадати відповідного зменшення орендної плати;
вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.
8. Вказівка на обов'язок орендаря підтримувати майно в справному стані, проводити за свій рахунок поточний ремонт і нести витрати на утримання майна, якщо інше не встановлено законом або договором оренди.
9. Вказівка на порядок розірвання договору, його пролонгування і вирішення спорів. Кожна з сторін має право у будь-який час відмовитися від договору, попередивши про це іншу сторону за три місяці. Законом або договором може бути встановлений інший строк для попередження про припинення договору оренди, укладеного на невизначений строк. Крім того, за загальним правилом, якщо орендар продовжує користуватися майном після закінчення строку договору при відсутності заперечень з боку орендодавця, договір вважається поновленим на тих самих умовах на невизначений термін 53.
Суперечки між двома юридичними особами у разі недосягнення згоди в ході переговорів розглядаються в арбітражному суді.
10. Кількість примірників договору. Обов'язковою вимогою Федеральної реєстраційної служби є вказівка на кількість примірників за кількістю сторін і один для органу, що здійснює державну реєстрацію, оскільки він залишає його собі. При цьому всі примірники мають бути справжніми.
11. Реквізити і підписи сторін, в яких обов'язково повинні міститися номери банківських рахунків, ІПН, КВЕД. Примірники договору мають бути підписані тільки тим уповноваженою особою, яка зазначена в шапці договору. Якщо орендодавець раніше вже здавав в оренду приміщення, то зразок його підпису зберігається в органі реєстрації і обов'язково буде звірений з представленим знову. Крім того, має бути обов'язково вказано, на підставі чого діє даний громадянин, оскільки його дієздатність буде обов'язковим предметом встановлення при здійсненні державної реєстрації. Якщо він діє на підставі Статуту, то реєструючий орган зажадає нотаріально завірену копію Статуту, якщо за дорученням - то нотаріально оформлену або завірену довіреність. Співробітник-виконавець, який здає договір на реєстрацію, також зобов'язаний мати нотаріально оформлену довіреність від імені першої особи підприємства чи установи 54. Крім того, йому знадобиться і копія цієї довіреності, оскільки оригінал віддавати реєстратору не потрібно; він забере копію, але попередньо сличит її з оригіналом. Копія та оригінал знадобляться також і при отриманні зареєстрованого договору 55.
Решта умов договору оренди є факультативними і залежать від домовленостей сторін.
1. Порядок оплати комунально-експлуатаційних платежів. При цьому слід мати на увазі, що власник нерухомого майна в силу ст. 210 ЦК РФ несе тягар утримання належного йому майна, якщо інше не передбачено законом або договором. У разі якщо в договорі закріплено, що оплату цих послуг здійснює орендар, то повинен бути укладений окремий договір на надання комунально-експлуатаційних послуг, відповідно до якого орендар або компенсує орендодавцю витрати по їх оплаті, або оплачує їх самостійно з наданням орендодавцю копій платіжних документів . При цьому слід врахувати, що відповідно до ст. 545 ДК РФ надання послуг з енергопостачання може проводитися тільки з письмової згоди постачальної організації, тому навіть якщо орендодавець має в своєму розпорядженні своїми силовими установками, але не є постачальної організацією, він у будь-якому випадку не має права перепродувати енергію самостійно 56.
Якщо в договорі оренди не закріплений обов'язок оплачувати комунально-експлуатаційні витрати, то у зв'язку з тим, що розмір орендної плати за наймання приміщення встановлюється за згодою сторін, орендодавець має можливість врахувати свої витрати, пов'язані з утриманням належного йому нежитлового приміщення, в призначається їм орендної платі, враховуючи, що комунальними послугами фактично користується орендар. Деякі питання оподаткування у цих випадках роз'яснені в листі МНС Росії від 6 липня 2004 р. № 04-3-01/398 "Про здачу приміщень в оренду (найм)" 57.
2. У розділі прав і обов'язків сторін договору оренди можуть бути прописані вимоги до орендаря дотримуватися протипожежних правил, а також правила користування тепловою та електричною енергією, не допускати перевантаження електромереж; не виробляти перепланування, переобладнання приміщення, відновлювальні та оздоблювальні роботи в ньому без погодження з орендодавцем і його письмового дозволу; своєчасно проводити за свій рахунок поточний ремонт орендованого приміщення, брати пайову участь у капітальному ремонті і реконструкції будівлі, в якому знаходиться орендоване приміщення, пропорційно відношенню площі орендованих приміщень до площі даного будинку; не надавати приміщення для будь-яких цілей як в цілому, так і частково іншим юридичним або фізичним особам без письмового дозволу орендодавця; за свій рахунок усувати збиток, заподіяний приміщенню зі своєї вини; повернути приміщення за передавальним актом після припинення договору або його дострокового розірвання орендодавцю у стані, придатному для подальшого використання з урахуванням нормального зносу; забезпечити безперешкодний доступ у приміщення, що орендується:
а) працівникам комунальних служб для виконання профілактичних і ремонтних робіт;
б) посадовим особам орендодавця у разі надзвичайної ситуації, а також для перевірки виконання орендарем умов договору оренди;
в) працівникам правоохоронних органів та іншим особам, яким це право надано діючим законодавством РФ; вживати негайних заходів для усунення виниклих аварій, пожеж та інших шкідливих наслідків, негайно інформуючи про ці події відповідні муніципальні служби та орендодавця 58.
3. Особливої уваги вимагає пункт про передачу орендодавцю всіх вироблених в наданому приміщенні перебудов, поліпшень, складових приналежність приміщень і не відокремлюваних без шкоди від конструкцій приміщень, при розірванні і припинення договору. За загальним правилом, вироблені орендарем віддільні поліпшення орендованого майна є його власністю, якщо інше не передбачено договором оренди, тому дане умова краще обов'язково прописати в договорі.
Якщо орендар зробив за свій рахунок і за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, не віддільні без шкоди для майна, орендар після припинення договору має право на відшкодування вартості цих поліпшень, якщо інше не передбачено договором оренди. Однак вартість невіддільних поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, відшкодуванню не підлягає, якщо інше не передбачено законом.
Поліпшення орендованого майна, як віддільні, так і невіддільні, вироблені за рахунок амортизаційних відрахувань від цього майна, є власністю орендодавця.
4. Якщо інше не передбачено законом або договором оренди, орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, після закінчення терміну договору має за інших рівних умов переважне перед іншими особами право на укладення договору оренди на новий термін, що також бажано прописати в договорі. Орендар в такому випадку зобов'язаний письмово повідомити орендодавця про бажання укласти такий договір у строк, зазначений у договорі оренди, а якщо в договорі такий термін не зазначений - в розумний строк до закінчення дії договору.
При укладанні договору оренди на новий термін умови договору можуть бути змінені за угодою сторін.
У випадку якщо орендодавець відмовив орендарю в укладенні договору на новий термін, але протягом року з дня закінчення терміну договору з ним уклав договір оренди з іншою особою, орендар має право за своїм вибором вимагати в суді переведення на себе прав та обов'язків за укладеним договором та відшкодування збитків, завданих такою відмовою поновити з ним договір, або тільки відшкодування таких збитків.
5. У законі або договорі оренди може бути передбачено, що орендоване майно переходить у власність орендаря після закінчення терміну оренди або до його закінчення за умови внесення орендарем всієї обумовленої договором викупної ціни. Однак у такому випадку договір оренди майна, що передбачає перехід в подальшому права власності на це майно до орендаря (ст. 624 ГК РФ), полягає у формі, передбаченої для договору купівлі-продажу такого майна.
Якщо умова про викуп орендованого майна не передбачено в договорі оренди, воно може бути встановлено додатковою угодою сторін, які при цьому мають право домовитися про залік раніше виплаченої орендної плати у викупну ціну.
6. У договорі може бути закріплена умова про те, що передача конфіденційної інформації по цьому договору стороннім особам і організаціям, опублікування або інше розголошення такої інформації може здійснюватися лише за письмовою згодою всіх учасників договору, незалежно від припинення його дії. Обов'язок доводити порушення конфіденційності в такому випадку покладається на сторону, яка заявила про таке порушення.
7. Безумовним аспектом договору оренди є також вказівка на обставини непереборної сили і виникаючі звідси правові наслідки.
Важлива увага необхідно приділити деяких практичних питань, що виникають при здійсненні процесу державної реєстрації договору.
Істотною умовою, що підлягає обов'язковому виконанню, є необхідність прошити договір оренди, якщо він більше одного аркуша. При цьому на зворотній стороні останнього аркуша на наклейці, вміщеній поверх ниток, повинна бути зроблена наступна запис: "прошито, прошнуровано і скріплено печаткою <певну кількість> аркушів". Причому кількість аркушів повинна бути зазначена як цифрами, так і прописом. Тут же ставляться підписи уповноважених і підписали договір осіб та печатки обох юридичних осіб. Непрошитий договір реєстратор не прийме.
2.3 Сторони за договором оренди нерухомості. Їх права та обов'язки
За загальним правилом орендодавцем може виступати власник переданого в оренду нерухомого майна.
Існують деякі особливості передачі нерухомості в оренду, якщо орендодавцем виступає публічний власник. Відповідно до чинного законодавства функції особи, яка здійснює повноваження щодо розпорядження державною власністю, виконує Федеральне агентство з управління федеральним майном (раніше цю функцію виконувало Міністерство майнових відносин РФ). Таким чином, стосовно до договорів оренди необхідно зазначити, що повноваження з передачі в тимчасове володіння і користування державних об'єктів нерухомості виконують територіальні агентства ФАУФІ, в той час як, строго кажучи, орендодавцем є держава (суб'єкт РФ, муніципальне утворення) 59.
Федеральний арбітражний суд Поволзької округу, розглянувши в судовому засіданні справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Сальве", м. Самара, до Адміністрації м. Самари в особі Департаменту фінансів, м. Самара, третя особа - Комітет з управління майном м. Самари, про безпідставне збагачення за договорами № 001672А від 04.11.2003 та № 007923А від 05.08.2002,
Товариство з обмеженою відповідальністю "Сальве", м. Самара, звернулося в Арбітражний суд Самарської області з позовом до Адміністрації м. Самари в особі Департаменту фінансів про стягнення 202034 крб. 92 коп. за договором оренди N 001672А від 04.11.2003 та 125751 крб. 22 коп. за договором оренди N 007923А від 05.08.2002, в тому числі суми безпідставного збагачення та відсотків за користування чужими грошовими коштами за вказаними договорами.
Рішенням від 26.05.2005 Арбітражного суду Самарської області у задоволенні заявлених вимог позивачу відмовлено на підставі того, що позивачем у порушення ст. 65 Арбітражного процесуального кодексу Російської Федерації не надано доказів збагачення з боку відповідача - орендодавця - за заявленими договорами.
Постановою від 15.09.2005 апеляційна інстанція того ж суду зазначене рішення залишила без зміни.
У касаційній скарзі позивач просить скасувати прийняті у справі судові акти і направити справу на новий розгляд.
Касаційна інстанція, розглянувши матеріали справи, перевіривши законність прийнятих у справі судових актів, що не знаходить підстав для задоволення касаційної скарги.
Як випливає з матеріалів справи 05.08.2002 Товариством з обмеженою відповідальністю "Сальве", м. Самара, був укладений договір оренди нежитлового приміщення площею 360,40 кв. м № 007923А з Комітетом з управління майном м. Самари на термін з 01.08.2002 по 30.06.2003 і договір № 001672А від 04.11.2003 оренди того ж нежилого приміщення з 01.07.2003.
Спірними договорами оренди встановлена фіксована сума орендних платежів: п. 4.1 договору від 05.08.2002 № 007923А орендна плата становить 11431,14 руб. на місяць без урахування ПДВ, п. 4.1 договору від 04.11.2003 № 001672 орендна плата включає плату за право користуванням відповідною частиною земельної ділянки і складає 19480,66 руб.
Позивач звернувся до відповідача з вимогою про те, що орендні платежі за вказаними договорами не відповідають "Методиці з визначення розміру орендної плати нежитлових приміщень для об'єктів нерухомості муніципальної власності", затвердженої Постановою Глави р. Самари № 1348 від 03.12.97, в частині розрахунку і встановлення розміру орендної плати та є нікчемними в цій частині в силу ст. 168 Цивільного кодексу Російської Федерації, а отримана Комітетом з управління майном завищена орендна плата є марна збагаченням.
Відповідно до ст. 421 Цивільного кодексу Російської Федерації сторони вільні в укладенні договору і спонукання до укладення договору не допускається, крім випадків, передбачених цим Кодексом, умови договору визначаються на розсуд сторін, крім випадків, встановлених ст. 422 цього Кодексу.
Так, з тексту договорів не випливає, що розрахунок розміру орендної плати сторони домовилися проводити згідно з "Методикою щодо визначення розміру орендної плати" 60.
Якщо будівля (приміщення в ньому), що знаходиться на неподільному земельній ділянці, належить кільком особам на праві власності, ці особи мають право на придбання даної земельної ділянки в оренду з множинністю осіб на боці орендаря, якщо інше не передбачено Земельним кодексом РФ, федеральними законами ( п. 3 ст. 36 ЗК РФ). Якщо в будівлі, що знаходиться на неподільному земельній ділянці, приміщення належать одним особам на праві власності, іншим особам на праві господарського відання або всім особам на праві господарського ведення, ці особи мають право на придбання даної земельної ділянки в оренду з множинністю осіб на боці орендаря, якщо інше не передбачено Земельним кодексом РФ, федеральними законами. При цьому договір оренди земельної ділянки укладається з умовою згоди сторін на вступ в цей договір інших правовласників приміщень в цій будівлі (п. 3 ст. 36 ЗК РФ) 61.
Як уже підкреслювалося вище, договір оренди будівель і споруд є двустороннеобязивающім. Це означає, що контрагенти по угоді є боржниками один перед одним, так само як вони ж є і кредиторами по відношенню один до одного. Основним обов'язком орендодавця є передача приміщення орендарю, у той час як основним обов'язком орендаря є сплата орендної плати, утримання орендованого в належному стані та повернення орендованого майна після закінчення терміну орендного договору. У той же час слід мати на увазі, що орендодавець має право вимагати орендну плату тільки після того, як виконана обов'язок орендодавця по відношенню до орендаря з передачі нерухомості за актом здачі-приймання. У зв'язку з цим помилковими є уявлення про те, що орендар зобов'язаний вносити орендну плату незалежно від виконання або невиконання орендодавцем своїх зобов'язань по передачі йому приміщення 62.
Специфіка будівель і споруд як об'єктів нерухомості диктує і необхідність особливих правил, що регулюють порядок їх передачі від орендодавця до орендаря. Питання про те, чи було справді передано будівлю (споруду) орендарю, тягне важливі юридичні наслідки. Саме тому в законодавстві встановлені особливі вимоги до процедури передачі. Передача будівлі (споруди) від орендодавця до орендаря здійснюється за передавальним актом або іншого документа про передачу, що підписуються сторонами (п. 1 ст. 655 ЦК РФ). Складання передавального акта має доказове значення. З його підписанням сторонами починає діяти презумпція того, що зобов'язання орендодавця передати будівлю (споруду) орендарю вважається виконаним. Разом з тим виконання обов'язки орендодавця щодо передачі нерухомого майна може доводитися та іншими способами. Крім того, доказове значення акту про передачу нерухомості за договором оренди проявляється в тому, що цей акт фіксує стан, в якому було передано майно. Ця обставина важлива для розподілу між орендодавцем та орендарем витрат на здійснення капітального ремонту (це обов'язок орендодавця, якщо інше не передбачено правовими актами або договором) і поточного ремонту (це обов'язок орендаря, якщо інше не передбачено правовими актами або договором).
Орендар, права якої порушуються, має право вдатися до різних способів захисту. Зокрема, орендар може вдатися до речове-правовим способам захисту та витребувати нерухоме майно з незаконного володіння як власника, так і третіх осіб. Однак така вимога може бути заявлено орендарем тільки після того, як він стане законним власником спірного майна, тобто після того, як орендар передасть йому орендоване майно.
Так, в одній зі справ, розглянутих арбітражним судом, орендар звернувся з позовом про витребування зданого йому в оренду нежитлового приміщення в особи, що займає це приміщення. Позовна вимога було обгрунтовано тим, що позивач, будучи орендарем, є титульним власником спірної нерухомості і в силу ст. ст. 301 і 305 ЦК РФ має право витребувати його з чужого незаконного володіння третіх осіб. Відмовляючи в задоволенні позову, арбітражний суд обгрунтував це тим, що передача орендодавцем приміщення орендарю не відбулася і останній не вступив у володіння ним. Отже, орендар не став законним власником спірного майна і не мав права на використання речове-правових способів захисту від дій третіх осіб. Права орендаря в даному випадку захищаються відповідно до п. 3 ст. 611 ЦК РФ, згідно з яким, якщо орендодавець не надав орендарю здане в найм майно в зазначений у договорі оренди термін, орендар має право витребувати від нього це майно і вимагати відшкодування збитків, завданих затримкою виконання, або зажадати розірвання договору та відшкодування збитків, завданих його невиконанням 63 .
РОЗДІЛ 3. РОЗІРВАННЯ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ нежитлового приміщення І отвественность сторін
3.1 Розірвання договору оренди нежитлових приміщень
У Кодексі як загальне правило встановлена презумпція, відповідно до якої підставою зміни або розірвання договору є угода сторін (ст. 451). Однак ЦК, іншими законами та договором може бути передбачено інше. Наприклад, в окремих випадках Кодекс визнає право однієї сторони відмовитися від виконання договору. Існує відповідна норма і стосовно оренди нерухомості: згідно з п. 2 ст. 610 ЦК кожна зі сторін у будь-який час має право відмовитися від договору, укладеного на невизначений строк, попередивши про своє рішення іншу сторону за три місяці. Можливість відмови від виконання тут обумовлена особливим характером умови про термін. Цей принцип, однак, не виключає право контрагента звернутися до суду з вимогою про визнання договору чинним, тобто оскаржити дотримання іншою стороною процедури припинення договору. Правомірність односторонньої зміни договору, односторонньої відмови від договору, здійснених однією зі сторін, може бути предметом оцінки суду при розгляді інших випливають з цього договору вимог (наприклад, вимог про спонукання до реального виконання договору, про стягнення штрафних санкцій та відшкодування збитків за невиконання, неналежне виконання договору тощо) 64.
Чинне цивільне законодавство, прямо допускаючи можливість односторонньої відмови від виконання договору оренди будівель, приміщень, укладених на невизначений термін, не позбавляє сторони права на розірвання такого договору в судовому порядку. Як правило, сторона вдається до такого способу, коли вона має намір довести недобросовісність контрагента, або має до останнього претензії майнового характеру 65.
Положення про неприпустимість односторонньої відмови від виконання зобов'язання, закріплене ст. 310 ЦК, узгоджується з тим, що учасники цивільного обороту мають обов'язки, що випливають з заборонних норм права. Характеризуючи цю групу обов'язків, В.П. Грибанов писав: «Це загальні обов'язки, що стосуються будь-якого учасника цивільного обороту, незалежно від того, чи є даний суб'єкт уповноваженою або зобов'язаною особою у цивільному правовідношенні». 66
За загальним правилом одностороння відмова від виконання зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, за винятком випадків, передбачених законом. Однак далі йде вилучення, що стосується підприємницьких відносин: сторони, будучи професійними учасниками відповідного виду діяльності, має право передбачити такі випадки і в договорі, якщо інше не випливає із закону або змісту зобов'язання. Передбачається, що «підприємці - досить знаючі, досвідчені люди, і якщо одна із сторін йде на те, щоб дати інший можливість в ході здійснення договору в односторонньому порядку від нього відмовитися, то вона знає і розуміє, що вона робить. Можливо, вона йде на це тому, що що-то за це отримує в якихось інших умовах договору: в ціні, термінах, ще в чомусь ». 67
Для односторонньої зміни договору, односторонньої відмови від виконання договору достатньо повідомлення про це іншої сторони.
Згоди другої сторони на зміну, розірвання договору, а також звернення з відповідною вимогою в суд у таких випадках не потрібно.
Договір вважається зміненим або розірваним з моменту отримання іншою стороною повідомлення або після закінчення строку попередження, встановленого законодавством, якщо інший термін не встановлений повідомленням, за згодою сторін або законодавством 68.
Необхідно розрізняти одностороння відмова від виконання зобов'язання від одностороннього розірвання договору на вимогу однієї із сторін.
У п. 2 ст. 450 ГК передбачені два випадки, коли допускається зміна або розірвання договору на вимогу однієї із сторін за рішенням суду: коли іншою стороною порушені умови договору і ці дії можуть бути кваліфіковані як істотне порушення, тобто порушення, яке тягне для контрагента така шкода, що він значною мірою позбавляється того, на що був вправі розраховувати при укладенні договору; в інших випадках, передбачених ГК, іншими законами або договором.
Слід зауважити, що тлумачення положень Кодексу про істотне порушення зобов'язання вимагає серйозного аналізу правозастосовної практики, що складається в окремих сферах діяльності за участю різних суб'єктів і з урахуванням конкретних фактичних обставин виконання договірних зобов'язань. Останнім часом із загального договірного права виділяються норми, які регулюють договірні відносини між професійними комерсантами і споживачами. Законодавець змушений визнати, що загальне договірне право не дає пересічному громадянину адекватних засобів захисту проти великих компаній. Тому потрібно надання споживачам додаткових правових і процесуальних гарантій охорони їх інтересів у взаєминах з великими юридичними фірмами, включаючи покладання на останніх додаткових обов'язків.
Практичне застосування названого положення не може не викликати певних труднощів і зважаючи на відсутність підходів до визначення таких базових понять, як «характер зобов'язання», «умови обороту» і т.п.
Стосовно до суттєвого порушення пропонується оцінити співвідношення шкоди до очікуваного результату. «З цієї причини цілком можливо задоволення вимоги про розірвання договору при порушенні, незначному за розміром збитку, і так само відмова в задоволенні такого ж вимоги, незважаючи на те, що збиток виявився досить значним. Рішення суду залежить лише від того, чи є дійсно суттєвою різниця між тим, на що мала право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що насправді вона змогла отримати ». 69
На відміну від Основ цивільного законодавства і Основ законодавства про оренду Цивільний кодекс ввів спеціальні підстави дострокового розірвання договору судом на вимогу орендодавця (ст. 619). Це коли орендар:
користується майном з істотним порушенням умов договору або призначення майна або з неодноразовими порушеннями;
істотно погіршує майно;
більше двох разів поспіль після закінчення встановленого договором терміну платежу не вносить орендну плату;
не виробляє капітального ремонту майна у встановлені договором оренди терміни, а за відсутності їх у договорі в розумні строки в тих випадках, коли відповідно до закону, іншими правовими актами або договором виробництво капітального ремонту є обов'язком орендаря.
У свою чергу на вимогу орендаря договір може бути розірваний судом у випадках, коли:
орендодавець не надає майно у користування орендарю або створює перешкоди користування майном відповідно до умов договору або призначення майна;
передане орендарю майно має перешкоджають користуванню ним недоліки, які не були обумовлені орендодавцем при укладенні договору, не були заздалегідь відомі орендарю і не повинні були бути виявлені орендарем під час огляду майна чи перевірки несправності при укладенні договору;
орендодавець не виробляє є його обов'язком капітальний ремонт майна у встановлені договором оренди терміни, а за відсутності їх у договорі в розумні терміни;
майно в силу обставин, за які орендар не відповідає, виявиться в стані, не придатному для його використання (ст. 620 ЦК).
Одночасно в названих статтях передбачено, що договором можуть бути встановлені й інші підстави дострокового його розірвання. При цьому вони можуть і не бути пов'язані з будь-якими порушеннями з боку орендаря чи орендодавця. В якості одного з варіантів у договорі оренди може бути передбачена можливість дострокового розірвання договору на вимогу орендодавця у разі одноразового внесення орендарем орендної плати у встановлений термін.
У літературі та правозастосовчій практиці виникло питання про співвідношення спеціальних підстав розірвання договору оренди та загальних підстав, передбачених п. 2 ст. 450 ГК. Одна група авторів виходить із способу реалізації вимог кредитора, вважаючи, що розірвання договору оренди за спеціальними підставах можливо тільки в судовому порядку, у той час як підстави розірвання договору, включаючи оренду, по п.2 ст. 450 можуть бути передбачені договором. 70
Коливалася в цьому питанні і судово - арбітражна практика. Так, у вересні 2006 р. Президія Вищого Арбітражного Суду РФ, розглянувши протест заступника Голови ВАС РФ, встановив: Комітет з управління майном Самари звернувся до арбітражного суду з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю «Фірма« Естен »про розірвання договору оренди від 27.02. 2003 р. і виселення товариства з займаного нежитлового приміщення. Термін оренди за договором - з 20.10.2004 р. до початку реконструкції, але не пізніше 20.10.2019 р.
Відповідно до п. 6.3 договору орендодавець мав право розірвати договір в односторонньому порядку при ухваленні рішення про реконструкцію об'єкта.
Пунктом 4 особливих умов до договору, підписаних фірмою без будь-яких заперечень, передбачено, що у разі ухвалення рішення урядом Москви або префектурою Центрального адміністративного округу про реконструкцію або знесення орендованого будинку договір розривається, а орендар зобов'язується протягом трьох місяців після отримання повідомлення про це звільнити орендоване приміщення.
Урядом Москви прийнято постанову від 18.06.96 р. про комплексну реконструкцію будинку, у якій розташоване орендоване приміщення.
Згідно зі статтею 450 Цивільного кодексу РФ на вимогу однієї із сторін договір може бути змінений або розірваний у випадках, передбачених Кодексом, іншими законами або договором. Таким чином, було визнано, що при вказаних обставин суд правомірно розірвав договір на підставі його умов і зобов'язав орендаря звільнити займане приміщення.
23 грудня 1997 Президія ВАС РФ розглянув протест на рішення суду м. Москви, винесеного за позовом Комітету з управління майном Москви до акціонерного товариства закритого типу «Консорціум Століття» про виселення з приміщення, займаного на підставі договору оренди. Договір передбачав аналогічна умова одностороннього розірвання договору оренди на вимогу орендодавця. Проте позивач у позовній заяві не виклав своєї вимоги про розірвання договору, вважаючи, що в силу названого пункту договір припинений автоматично. Тим не менш Президія порахував, що орендодавець, звертаючись до арбітражного суду з позовом про виселення, поставив одночасно питання про розірвання договору в судовому порядку і документально обгрунтував дану вимогу. Їм направлено орендарю повідомлення про розірвання договору оренди. Арбітражний суд першої інстанції та апеляційна інстанція в повному обсязі розглянули позов і дали оцінку доводам позивача, що стосуються правомірності розірвання договору оренди та виселення відповідача з займаних приміщень 71.
За логікою викладеного виходить, якщо б орендодавець не підтвердив розірвання договору в установленому порядку, а так само суди першої та апеляційної інстанції не досліджували ці питання, заявлений позов слід було визнати необгрунтованим, незважаючи на те, що договір оренди містить право орендодавця на одностороннє розірвання договору за вказаною основи.
У всякому разі, цим же шляхом іде судова практика і Поволзького регіону. Так. Федеральний Арбітражний суд Поволзької округу, розглянувши 15.08.2006 р. касаційну скаргу орендодавця на рішення Арбітражного суду Брянської області у справі № 5955/05-9-11, недвозначно висловив свою позицію. З мотивувальної частини постанови слід, що довід орендодавця про те, що договір був розірваний в односторонньому порядку через ненадходження орендної плати, як це передбачено в договорі, не заслуговує уваги. Відповідно до ст. 619 ГК РФ, на яку послався суд, якщо порушення умов договору орендарем будуть усунуті, то підстави для дострокового розірвання договору відпадають.
Позивач не направляв пропозиції про усунення порушень договору, а лише поставив відповідача до відома, що договір в односторонньому порядку розірвано. З цих міркувань судом позов залишено без розгляду через недотримання досудового порядку вирішення спору. 72
Найбільш розгорнута аргументація іншої точки зору з цієї проблеми міститься в роботі В.В. Витрянского «Договори про передачу майна».
Він, зокрема, пише: «Аналіз тексту ст.619 ЦК, яка називається« Дострокове розірвання договору на вимогу орендодавця », свідчить про те, що містяться в ній норми представляють собою спеціальні правила (стосовно до розірвання договору оренди) по відношенню тільки до пункту 2 ст. 450 ГК і ніяк не зачіпають пп.1 і 3 тієї ж статті, що включають в себе положення про розірвання договору за угодою сторін і про можливості односторонньої відмови від договору, коли така відмова допускається законом або договором. Отже, в силу відсутності спеціальних правил, що регулюють розірвання договору оренди на підставі угоди сторін або односторонньої відмови від договору оренди, в таких випадках підлягають застосуванню загальні положення про розірвання договору, що містяться в пп.1 і 3 ст.450 ЦК.
Що стосується п. 2 ст. 450 ГК, що передбачає, що кожен цивільно-правовий договір може бути розірваний за рішенням суду на підставі вимоги однієї зі сторін при істотному порушенні договору другою стороною, а також в інших випадках, передбачених законом або договором, то його дія не перекривається (стосовно оренди ) статтею 619 ЦК. Зазначена стаття встановлює конкретні підстави розірвання договору, які стосовно оренди вважаються суттєвими порушеннями цього договору, і, отже, звільняє лізингодавця від необхідності доводити, що ці порушення спричинили для нього така шкода, що він значною мірою позбавляється того, на що був вправі розраховувати при укладенні договору (тобто їх суттєвий характер) ». 73
Навряд чи можна знайти більш вдале порівняння двох названих підстав розірвання договору. Безсумнівно, що положення пунктів 1 і 3 статті 450 ГК мають самостійне значення, і позбавлення орендодавця можливості використати право на одностороннє розірвання договору за наявності на те договірної застереження в корені суперечило б принципам цивільного права і самій природі односторонньої відмови від договору, що також тягне його розірвання. При всій широті думок юристів, у правозастосовчій практиці цей порушене питання повинен мати тільки одне рішення, і воно повинно бути закріплено в постанові Пленуму ВАС РФ.
Відома самостійність процесуальної форми розірвання договору на вимогу орендодавця знаходить свій вираз також і в тому, що в силу ст. 619 ГК ця сторона має право вимагати дострокового розірвання договору тільки після направлення орендарю письмового попередження про необхідність виконання ним зобов'язання в розумний термін. В Інформаційному листі Вищого Арбітражного Суду РФ від 5 травня 1997 р. № 14 «Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних з укладенням, зміною та розірванням договорів» 74 прямо говориться, що вимога про розірвання договору оренди судом не підлягає задоволенню, якщо в розумний строк усунені порушення, що послужили підставою для звернення до арбітражного суду.
Разом з тим це положення не можна розуміти спрощено. Можливі ситуації, коли орендар, наприклад, періодично допускає прострочення внесення орендної плати більш ніж за два терміни поспіль. Однак справно погашає заборгованість негайно після отримання повідомлення орендодавця про розірвання договору оренди. Однозначне застосування частини 3 статті 619
ГК позбавило б орендодавця можливості розірвати договірні відносини з недобросовісним орендарем. При розгляді конкретних справ слід враховувати тяжкість допущених відповідачем порушень і інтереси власника майна. У числі таких обставин можуть бути названі тривалість порушення, суб'єктний склад зобов'язання, враховуючи, що в підприємницькій сфері вимоги до учасників договору жорсткіше.
Зокрема, Президія ВАС РФ у постанові від 3 березня 2006 р. № 7839/06 вказав, що суд обгрунтовано не надав значення тим обставинам, що після заяви орендодавцем вимоги про розірвання договору орендар вжив заходів до звільнення приміщень від сторонніх організацій, так як сам факт надання в орендованому приміщенні площ для розміщення третіх осіб, незалежно то оформлення договору суборенди, свідчить про невиконання договірного зобов'язання, що є достатньою підставою для його дострокового розірвання відповідно до подп.1 ст. 619 ГК РФ. 75
Посилання законодавця на «розумний строк» усунення орендарем порушень припускає, що він у кожному суперечці буде визначено судом. У будь-якому випадку цей термін має бути реальним.
Порядок розірвання договору встановлено статтею 453 ГК РФ. Сторона, яка вважає за необхідне розірвати договір, надсилає пропозицію про це свого контрагента. Останній зобов'язаний дати відповідь у термін, вказаний у пропозиції чи встановлений законом або договором, а при його відсутності - в 30-денний термін. При недосягненні угоди, а також при неотриманні відповіді у зазначені терміни, зацікавлена сторона звертається до суду.
Розірвання договору оренди на вимогу однієї сторони, можливо у зв'язку з істотною зміною обставин (ст. 451 ЦК). Мова йде про випадки, коли «виконання такого зобов'язання стає економічно обтяжливим для однієї або всіх що у договорі сторін. Представляється, що під обставинами слід розуміти знаходяться поза контролем сторін економічні ... і інші чинники, що існували на момент укладення договору ». 76
З викладеного випливає, що вимога про розірвання договору за цією підставою судом може бути задоволено за наявності одночасно таких умов:
по-перше, у момент укладення договору сторони виходили з того, що такої зміни обставин не відбудеться;
по-друге, зміна обставин викликано причинами, які заінтересована сторона не могла подолати після їх виникнення при тому ступені турботливості та обачності, яка від нього потрібна за характером договору та умовами обороту;
по-третє, виконання договору без зміни його умов настільки порушило б відповідне договору співвідношення майнових інтересів сторін і спричинило б для зацікавленої сторони така шкода, що вона значною мірою втратила б того, на що мала право розраховувати при укладенні договору;
по-четверте, із звичаїв ділового обороту або суті договору не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона 77.
3.2 Відповідальність за договором оренди нежитлових приміщень
Визначення природи правового інституту, виявлення її сутнісних рис має значення для вибору способу захисту, відповідного даному інституту.
Вибір способу захисту, як правило, обумовлений природою регульованих цивільним правом суспільних відносин. Залежно від виду майнові відносини можуть захищатися або речових, або зобов'язальними способами 78.
Речове-правові способи захисту, як відомо, доступні не тільки власнику, але й іншим особам, які мають титульне володіння. До таких осіб віднесені і орендарі, які отримали право володіння річчю на підставі договору оренди.
Оренда являє собою інститут цивільного права, що поєднує в собі як зобов'язальні, так і речове-правові риси 79.
Ця особливість зумовила постановку питання, що має безпосереднє значення для практики: який спосіб захисту слід використовувати при порушенні орендодавцем права володіння орендаря?
Правовою підставою використання речове-правових способів захисту для власників, які не є власниками, служить стаття 305 Цивільного кодексу Російської Федерації (далі - ГК РФ). Причому дана стаття надає захист титульного власнику також і проти власника.
З огляду на приписи статті 305 ЦК РФ, можна конкретизувати проблемне питання: чи має орендар право на витребування об'єкту оренди від власника-орендодавця 80.
Більшість дослідників схиляються до наступного думку: наявність зобов'язальної зв'язку між особами не дозволяє власнику витребувати передане в оренду майно в порядку статті 301 ГК РФ 81.
Для вирішення зазначеної проблеми послідовно розглянемо три наступні казусу.
Власник майна на виконання укладеного договору оренди передав вказане в договорі майно орендареві у володіння і користування строком на один рік. Після шести місяців передане орендарю за договором майно було вилучене у останнього власником. Бажаючи захистити своє право, орендар звернувся до арбітражного суду з позовом про витребування об'єкта оренди.
Аналіз спору, що ілюструє поставлений проблемне питання, попередньо доводами позивача, який обстоює можливість застосування віндикації.
Договір оренди відповідно до формулюванням статті 606 ГК РФ є договором сіналлагматіческій: кожна зі сторін договору має по відношенню один до одного взаємні права і обов'язки. Так, праву орендаря вимагати надання майна (об'єкта оренди) у тимчасове володіння і користування кореспондує обов'язок заплатити орендодавцю за це майно. Відповідно, орендодавець має право вимагати від орендаря оплати, але зобов'язаний надати майно.
Таким чином, договір оренди є взаємозв'язок двох зобов'язань: а) зобов'язання з надання речі (де орендар - кредитор, а орендодавець - боржник), б) зобов'язання з оплати за наданий об'єкт оренди (де орендар - боржник, а орендодавець - кредитор).
Прихильники віндикації вказують, що в силу статті 307 ЦК України обов'язок у орендодавця тільки одна - передати (надати) об'єкт оренди. Після виконання цього обов'язку зобов'язання між особами припиняється в силу статті 408 ЦК України (належне виконання), а на боці орендаря залишається чистий борг, що складається в поверненні речі.
Далі з цього допускається наступний висновок: оскільки зобов'язання, що зв'язує орендодавця з орендарем, припинилося належним виконанням, припиняється і особистий зв'язок між зазначеними особами.
У свою чергу, це робить можливим використання орендарем позову про витребування майна у разі вилучення речі орендодавцем до закінчення терміну договору. Правовою підставою застосування віндикації в зазначеному випадку буде стаття 305 ГК РФ.
Ось теоретичне обгрунтування такої позиції, дане А. Рибалова: "Позиція, згідно з якою орендар всупереч прямій вказівці ЦК не може користуватися віндикаційний позовом лише тому, що його право, на думку прихильників такої версії, називається" зобов'язальним ", не витримує критики. Якщо правовласник може вимагати невтручання від усіх суб'єктів, захищатися віндикації і негаторний позовом, і предметом його права є матеріальна річ, його право ми називаємо речовим. Не можна міркувати таким чином: хоча закон і говорить про можливість орендаря вдатися до віндикації, він цього зробити не може, так як його право - зобов'язальне і він повинен скористатися договірним позовом. Перед нами логічна помилка, при якій переплутані причина та наслідок. Судження повинно будуватися інакше: раз закон допускає віндикаційний позов орендаря, то або право орендаря речове, або віндикація можлива і для володаря зобов'язального права "82.
Аргументи, що обгрунтовують у поданій ситуації можливість використання орендарем віндикаційного позову проти орендодавця, знаходять певну підтримку і в сучасній юридичній літературі 83. Так, А.В. Коновалов, досліджуючи правову природу і умови пред'явлення власницької позову, в результаті приходить до висновку, що титульний власник має право після передачі предмета договору в його пряме володіння пред'являти посессорной вимоги до опосередкованого власникові - про повернення володіння в разі вилучення у нього переданої речі останнім 84.
Схожої позиції дотримується і В. Витрянский, вказуючи на те, що, незважаючи на відсутність прямої вказівки на цей рахунок у законі, обов'язок орендодавця утримуватися від будь-яких дій, що створюють для орендаря перешкоди в користуванні зданим в оренду майном, випливає з правового становища орендаря як титульного власника , що займає засобами власницької (речове-правової) захисту, в тому числі і проти власника майна - орендодавця 85.
Представлена позиція, що допускає застосування речове-правових способів захисту у відносинах між особами, пов'язаними зобов'язанням, не безперечна.
Дана проблема виникла, як видається, внаслідок процесу взаємопроникнення речових та зобов'язальних прав 86, у результаті чого при порушенні такого "змішаного" правовідносини постає дилема вибору найбільш адекватного способу захисту.
Таким чином, мова йде про встановлення своєрідного пріоритету у використанні відповідного способу захисту.
Короткий екскурс в історію питання показує, що орендар на різних етапах розвитку приватного права мав різний обсяг повноважень з точки зору можливості захисту свого володіння. Так, в римському праві орендарі (наймачі) вважалися простими власниками, а не власниками і їм не надавалася власницької захист.
Як відомо, вітчизняне право не допускає конкуренцію позовів. Беручи до уваги природу співвідношення речового та зобов'язального, а також неможливість конкуренції способів захисту при застосуванні статті 305 ГК РФ, необхідно враховувати наступне.
Цивільно-правовою доктриною вироблений ряд критеріїв (поділюваних і судовою практикою), при яких допустимо використання речове-правових способів захисту.
Підприємець здав в оренду організації нежитлове приміщення для розміщення в ньому складу меблів. Сторони підписали відповідний договір, та організація в'їхала на орендовані площі.
Коли настав час платити за оренду, організація стала ухилятися від виплати орендної плати, і підприємець змушений був звернутися до арбітражного суду з позовом про стягнення заборгованості по орендній платі і пені. У суді організація заявила про те, що договір оренди не можна вважати укладеним, бо в підписаному сторонами договорі оренди відсутні дані, що дозволяють чітко встановити, які саме площі організація взяла в оренду.
Після цього підприємець до прийняття судом рішення у справі уточнив свої вимоги і попросив суд стягнути з організації не борг по орендній платі, а суму безпідставного збагачення, що утворилася в організації за рахунок "безкоштовної" оренди.
Оскільки факт використання нежитлових приміщень організацією не оспорювався, арбітражний суд вимоги підприємця задовольнив. Згодом апеляційна інстанція, касація, а слідом за нею і колегія суддів ВАС РФ рішення арбітражного суду визнали обгрунтованим 87.
Як приклад може бути приведений віндикаційний позов, застосування якого можливо при: а) збереження індивідуально-визначеного майна, б) фактичному володінні майном незаконним власником; в) відсутності особистої зв'язку між сторонами 88.
Наявність цих критеріїв означає, що даний речове-правовий спосіб захисту може бути застосований лише при наявності всієї сукупності даних критеріїв, а також за умови тотожності ситуацій.
Проілюструвати це можна на такому прикладі. Порівняємо дві ситуації: а) орендар позбавлений володіння річчю в результаті дій третьої особи; б) орендар позбавлений володіння річчю в результаті дій орендодавця.
Різниця в описуваних ситуаціях полягає у відсутності в першому випадку і в наявності у другому зобов'язання між особами. Це не дозволяє розглядати зазначені ситуації як тотожні.
У зв'язку з цим захист прав орендаря не може бути побудована за речове-правової моделі. Але це формально логічне пояснення.
Існує й інше обгрунтування - через аналіз природи зобов'язання.
Аргумент позивача про припинення зобов'язальної зв'язку з моменту передачі об'єкта оренди суперечить як змістом зобов'язання взагалі, так і орендному зобов'язанню зокрема. Передавши об'єкт оренди, орендодавець тільки виконає свій обов'язок, передбачену конструкцією договору оренди. Виконання цього обов'язку не може припинити виник орендного зобов'язання.
На орендаря лежить обов'язок повернути річ. Саме виконання обов'язку з повернення речі (у належному стані та у зазначений у договорі термін) здатне припинити орендне зобов'язання. Таким чином, орендне правовідносини (а отже, і зобов'язальних зв'язок) зберігається до моменту повернення речі, що є об'єктом оренди, у володіння орендодавця.
Одна з сутнісних рис зобов'язання, крім вимоги скоєння позитивних дій, складається у вказівці на право кредитора вимоги від боржника утримуватися від будь-яких дій.
В аспекті обговорюваної проблеми можна відзначити наступне.
Сутність інституту майнового найму (оренди) полягає у передачі об'єкта оренди (речі) особі у володіння і користування на певний термін (навіть і в тому випадку, якщо термін сторонами не визначений, сутність оренди як тимчасового користування чужим майном не змінюється).
Відповідно, вилучення у орендаря речі до терміну, встановленого договором (або визначеного відповідно до договору), порушує виникло в силу зобов'язання суб'єктивне право орендаря на володіння і користування такою річчю.
Передавши річ, орендодавець, таким чином, виконує одну зі своїх обов'язків. Але при цьому до моменту закінчення терміну договору орендодавець залишається зобов'язаним перед орендарем особою в частині нездійснення дій, що перешкоджають останньому володіти і користуватися об'єктом оренди.
Проведений аналіз не дає підстав вважати можливим застосування речове-правових способів захисту у відносинах між орендарем та орендодавцем.
Разом з тим залишається відкритим питання про спосіб захисту порушеного права орендаря.
Якщо речове-правові способи не можуть бути використані в даному випадку, то відновлення порушених прав, що мають зобов'язальних природу, повинно здійснюватися за допомогою зобов'язально-правових способів.
Які зобов'язальні способи з наявних можуть бути використані для захисту порушеного права володіння орендаря?
При виборі конкретного способу захисту слід виходити з того, яку обов'язок порушив орендодавець. Як було встановлено вище, орендодавець, вилучивши майно, вчинив дію, перешкоджає орендарю володіти і користуватися цим майном. Отже, орендареві для захисту своїх прав необхідно зобов'язати порушника повернути майно, що є об'єктом договору оренди.
Відновити порушене право можливо, тільки зобов'язавши орендодавця повернути спірну річ уповноваженій особі.
З представлених в главі 34 ЦК РФ способів захисту, що носять спеціальний характер, найбільш адекватно припис пункту 3 статті 611, яка допускає можливість витребувати в орендодавця ненадання майна.
Проте цей спосіб захисту стосовно до розглянутого випадку не може бути використаний, оскільки гіпотеза норми пункту 3 статті 611 ЦК РФ розрахована тільки на ті ситуації, коли орендодавець, уклавши договір, не надає орендареві майно. Тобто мова йде не про захист права володіння (таке право, як відомо, виникає після передачі об'єкта оренди орендарю), а про спонукання боржника-орендодавця зробити дію, що становить обов'язок орендодавця.
З тих же підстав не може бути використаний спосіб захисту, що міститься у статті 398 ЦК РФ, оскільки його застосування можливе тільки у випадку невиконання зобов'язання по передачі індивідуально-визначеної речі.
Викладене дозволяє відзначити наступне.
Захист речового елемента в так званих змішаних (речове-зобов'язальних) відносинах має певну специфіку в порівнянні з захистом будь-якого класичного речового права.
Захист класичного речового права має абсолютний характер і спрямована на всіх і на кожного, хто зазіхає на річ, яка є об'єктом захисту.
У "змішаних" відносинах речовий елемент підпорядкований режиму зобов'язання, який дав виникнення самого правовідносини. Це означає, що при порушенні речового елемента вибір захисту буде визначатися в залежності від суб'єкта порушення, а точніше - від того, чи здатний такий суб'єкт, посягнувши на речовий елемент, порушити зобов'язання, що лежить в основі існування цього речового елемента.
Позитивна відповідь на поставлене питання означає неможливість використовувати проти такого суб'єкта будь-які речове-правові способи захисту у зв'язку з тим, що порушення зобов'язальної зв'язку приводить в дію механізм зобов'язально-правових способів захисту.
У орендаря є зобов'язання надати річ суборендарю в суборенду. Термін виконання зобов'язання не настав. Суборендар забирає в орендаря річ самовільно, до настання зазначеного в договорі терміну.
Якщо зіставити зазначені спірні ситуації (вилучення орендодавцем в орендаря речі до терміну закінчення договору і вилучення суборендарем речі в орендаря до терміну), то виникає питання: в чому різниця між аналізованими порушеннями?
Спільним у спірних ситуаціях є те, що порушення зачіпає право володіння орендаря.
Різниця ж в описуваних ситуаціях полягає в тому, що в першому випадку суб'єктом правопорушення виступає власник речі (орендодавець), а в другому випадку - суб'єкт, що порушує володіння, - невласника (суборендар).
Беручи до уваги сказане, поставимо запитання: чи вправі орендар використовувати для захисту свого порушеного права володіння проти суборендаря віндикаційний позов?
Для відповіді на поставлене питання перш за все необхідно вирішити, чи впливає на можливість віндикації наявність укладеного між орендарем та суборендарем договору суборенди.
Вважаю, що наявність зобов'язання саме по собі не означає автоматичну відмову у використанні речове-правових способів захисту. У даному випадку сторони в договорі передбачили, що майно підлягає передачі суборендарю не відразу, а після закінчення певного періоду часу. Тобто права вимагати виконання обов'язку від орендаря у суборендаря на момент укладання договору ще немає.
Протягом зазначеного періоду часу орендар має повну владу над річчю і, відповідно, може яким-небудь чином нею розпорядитися: наприклад, передати цю річ в суборенду ще одній особі.
Здається, що дії особи, право якого на отримання майна в оренду виникне в майбутньому, спрямовані на захоплення майна (причому неважливо - від орендаря або від попереднього суборендаря), ніяк не пов'язані з наявністю між ними договору суборенди.
Як відомо, обов'язки суборендаря полягають у прийнятті об'єкта суборенди, належним його експлуатуванні і повернення після закінчення терміну договору. Порушити дані обов'язки до передачі в установленому порядку об'єкта суборенди неможливо. Тому суборендар, захоплюючи річ до терміну, діє поза рамками договору.
Слід також зазначити, що у суборендаря (на відміну від аналогічної обов'язки орендодавця, розглянутої вище) немає обов'язку, обумовленої договором оренди, утримуватися від заволодіння майном інакше, ніж з волі орендаря.
Захопивши річ до терміну, встановленого договором, такий суборендар за своїм становищем нічим не відрізняється від будь-якої особи, не пов'язаного договором і зобов'язаного утримуватися від будь-яких посягань на чуже майно.
Крім того, віндикаційний позов завжди спрямований на захист титульного володіння. В аналізованому казус орендар, уклавши договір суборенди, не передав суборендарю річ. До моменту настання зазначеної в договорі терміну передачі речі суборендар не має ніяких прав щодо такої речі. Отже, суборендар не може вважатися титульним власником, оскільки володіння об'єктом оренди він легітимним способом не отримав.
Сказане не дозволяє вважати, що, захопивши річ, суборендар порушив договір суборенди. Порушити договір суборендар може, тільки ставши титульним власником і не виконавши своїх обов'язків, передбачених таким договором.
Таким чином, самовільне захоплення речі суборендарем за відсутності передачі володіння дає орендареві підстава для застосування речове-правових способів захисту.
У судово-арбітражній практиці склалося стійке правило, що є своєрідним підтвердженням того, що наймач має право використовувати речове-правові способи захисту лише у разі набуття статусу титульного володіння, - орендар, якому не було передано здане в найм майно, не може витребувати його від третьої особи, в користуванні якого воно фактично знаходиться. Мотивування тому наступна: встановивши, що передача орендодавцем приміщення орендарю не відбулася і останній не вступив у володіння ним, суд прийшов до висновку, що орендар не став законним власником спірного майна і, отже, не мав права на використання речове-правових способів захисту від дій третіх осіб 89.
Як видається, власник може повернути річ (об'єкт оренди) орендарю. Але це буде дія фактичне за своєю суттю, не пов'язане з існуючим між сторонами зобов'язанням майнового найму, оскільки обов'язок по наданню майна орендарю власник уже виконав раніше. Цей обов'язок по своїй суті - одноразова і припиняється належним виконанням.
Резонно запитати: чи не є повернення речі орендарю обов'язком орендодавця, що випливає із суті його обов'язки забезпечити наймачеві спокійне користування найнятим майном протягом строку найму?
Гадаю, що ні. І ось чому. Обов'язок орендодавця забезпечити наймачеві спокійне користування означає тільки те, що орендодавець своїми діями не повинен чинити будь-які перешкоди орендарю. Але орендодавець не повинен виконувати роль охоронця переданого в оренду майна, забезпечуючи його захист.
Відмова власника повернути річ орендарю призведе до фактичного припинення володіння і користування останнім об'єктом оренди, при тому що юридично договір збереже силу до вказаного в ньому терміну.
На підставі сказаного ризикнемо припустити, що орендодавець, будучи власником майна, витребувавши здану в оренду річ у третьої особи (фактичного власника) і не повернувши її орендарю, вправі тим не менш передати цю річ в оренду новому обличчю.
Виникає цікава дилема: позбавлений речі колишній орендар зберігає право на витребування майна від будь-якого особи, за винятком власника. Але, як видається, віндіціровать майно від нового орендаря він не має права з огляду на те, що новий орендар є власником законним.
Які ж випадки має на увазі законодавець, надаючи захист титульного власникові навіть проти власника?
Представляється, що мова йде про тих ситуаціях, коли титульний власник отримав володіння річчю на підставі, передбаченій законом або правочином, але не безпосередньо від власника, а опосередковано.
Як приклад можна навести суборенду. У цьому випадку суборендар не пов'язаний з орендодавцем ставленням з приводу речі, що становить об'єкт оренди. При порушенні його володіння будь-якою особою, за винятком орендаря, суборендар правомочний використовувати той речове-правовий спосіб захисту, який здатний відновити панування над річчю.
Викладене дає підстави зробити наступні висновки.
По-перше, за загальним правилом титульний власник наділений правом використання проти власника речових способів захисту тільки в тих випадках, коли у відносинах між ними відсутні зв'язки, засновані на договорі.
Тому за наявності між особами зобов'язальної зв'язку, яка виникла у відношенні якої-небудь речі, захист порушених прав слід будувати відповідно до наявного зобов'язанням.
По-друге, наявність зобов'язальної зв'язку в певних випадках може стати юридично байдужим для застосування речове-правових способів захисту. Це стає можливим, зокрема, при порушенні законного володіння особою, хоча і які перебувають в зобов'язальних відносинах із таким законним власником, але не отримали від нього титульного володіння.
Таким чином, наявність зобов'язальної зв'язку не у всіх випадках створює неможливість використання речове-правових способів захисту. Зобов'язальне зв'язок тільки тоді перешкоджає застосуванню речове-правових способів захисту, коли порушення володіння одночасно є і порушенням наявного зобов'язання.
По-третє, орендар має право володіти і користуватися річчю протягом усього терміну договору оренди. Це право, безумовно, має речові риси. Але таке право виникає з договору. Отже, порушення цього права стороною за договором тягне порушення в першу чергу зобов'язання. Вилучення орендодавцем в орендаря майна, що є предметом діючого договору оренди, слід кваліфікувати як порушення, що випливає з зобов'язального відносини. Відповідно, способи захисту також мають бути спрямовані на відновлення порушеного зобов'язального права.
ВИСНОВОК
У юридичній літературі останніх років досить велика увага приділяється проблемам прав на нежитлове приміщення. Предметом суперечок є не тільки колізії, пов'язані із співвідношенням прав на земельну ділянку та прав на нежитлове приміщення, із співвідношенням прав на нежитлове приміщення та прав на спільне майно в будівлі, але і загальні питання, що стосуються можливості залучення нежитлового приміщення в цивільний оборот як самостійного об'єкта .
1. В даний час в законодавстві відсутнє поняття "нежитлове приміщення". Статтю 130 ЦК, в якій міститься загальне визначення нерухомості (нерухомого майна), а також дається приблизний перелік об'єктів нерухомості, пропонується доповнити вказівкою на житлові та нежитлові приміщення. Тим самим буде поставлена крапка в давньому спорі про те, як співвідносяться поняття "будівля" і "нежитлове приміщення", зокрема, чи є нежитлове приміщення чисто технічною частиною будівлі або самостійним об'єктом нерухомості. Відштовхуючись від цього визначення житлового приміщення, можна сформулювати поняття нежитлового приміщення - таким є ізольоване приміщення, яке є нерухомим майном і призначено для використання в цілях, не пов'язаних з проживанням у цьому приміщенні.
2. Вимога про тотальну реєстрації прав і договорів оренди веде до того, що значний масив таких відносин йде в тінь. Іноді простіше і навіть дешевше розплатитися "чорним налом", чим в черговий раз іти на голгофу державної реєстрації. За дуже коротким договорами, скажімо, до місяця, реєстрація взагалі позбавлена сенсу, оскільки право або договір оренди будуть зареєстровані вже після того, як оренда фактично закінчиться. Навряд чи потрібно повторювати, що всі ці штучно створені проблеми ускладнюють цивільний оборот, вносять до нього хаос, практично впроваджують елементи тіньової економіки, створюють умови для чиновницького свавілля і корупції. В інтересах розвитку нормальних ринкових відносин державна реєстрація оренди повинна носити факультативний характер, коли б самі сторони договору могли вирішувати, чи потрібно їм це чи ні. Тільки в цьому випадку можна буде говорити про справжнє впорядкування орендних відносин і справжньої турботи держави про захист прав орендарів.
3. Хотілося б звернути увагу на те, що Цивільний кодекс Російської Федерації тепер містить як загальні норми про оренду, так і спеціальні норми з регулювання окремих видів оренди, в тому числі оренди будівель і споруд, якими охоплюється і оренда нежилих приміщень. Згідно зі ст. 625 ЦК загальні норми про оренду застосовуються до її окремих видів остільки, оскільки нормами Цивільного кодексу про окремі види оренди не передбачено інше, то є спеціальні норми про оренду в даному випадку мають пріоритет над загальними. А оскільки поняття "будинок" дещо ширше і за смисловим значенням повністю охоплює поняття "нежитлове приміщення", важко погодитися з думкою, що "щодо оренди нежитлових приміщень будь-які спеціальні правила в Кодексі відсутні, тому до вказаних правовідносин загальні правила про договір оренди застосовуються в повному обсязі ".
4. Необгрунтованим виглядає вимога реєструючих органів про державну реєстрацію всіх без виключення додаткових угод до зареєстрованих договорів оренди. На наш погляд, і самі ці вимоги, і їх обгрунтування виглядають, м'яко кажучи, непереконливими. Кожне додаткова угода - це новий договір між тими ж сторонами, за допомогою якого вони доповнюють, змінюють або припиняють ті чи інші умови основного договору.
У якійсь мірі можна було б зрозуміти вимогу про реєстрацію таких додаткових угод до договорів оренди, які змінюють істотні параметри цього обтяження речових прав, наприклад, про зміну розміру орендованої площі або строків оренди. І тут цілком доречно говорити про незаконні спроби обмеження громадянських прав і свобод, зокрема, свободи укладення та застосування на практиці додаткових угод до договорів оренди, оскільки жодним законом реєстрація подібних угод взагалі не передбачена.
Слід реєструвати тільки істотні обтяження речових прав.
Незважаючи на те, що нежиле приміщення є нерухомістю за ознакою нерозривному зв'язку із землею, до відносин оренди нежитлових приміщень незастосовні спеціальні правила, що регулюють оренду будівель та інших споруд. З причини того, що об'єктом оренди може виступати не всю будівлю, а окреме приміщення.
4. Було б вірніше ввести до Цивільного кодексу нову главу 35 1 «Найм нежитлових приміщень». За основу побудови норм цієї глави можна взяти главу 35 «Найм житлових приміщень», з вилученням норм непридатних в наймом нежитлового приміщення, або вказати, що норма про оренду будівель і споруд застосовуються і до нежитлових приміщень.
5. Ув'язнений і зареєстрований договір оренди є обмеженням права власності. Крім того, у п. 3 ст. 26 Закону про державну реєстрацію йдеться про те, що саме договір оренди приміщення або частини приміщення, а не право реєструється як обтяження прав орендодавця. Пункт 1 ст. 4, а також абз. 6 п. 6 ст. 12 передбачають реєстрацію оренди як обмеження (обтяження), але не права оренди.
У п. 2 ст. 609 ЦК РФ також встановлено обов'язок реєстрації не права оренди, а договори оренди нерухомого майна. Відповідно до п. 2 ст. 651 ЦК РФ держреєстрації підлягає договір оренди будівлі або споруди, укладений на строк не менше року. Таким чином, ЦК України не вимагає реєструвати право оренди.
Таке протиріччя між нормами ЦК РФ і Закону про державну реєстрацію призводить до труднощів у застосуванні на практиці норм, що регулюють держреєстрацію. Щоб уникнути таких колізій, на наш погляд, необхідно привести ст. 26 Закону про державну реєстрацію у відповідність з Цивільним кодексом Російської Федерації.
СПИСОК
Нормативно-правові акти
Конституція Російської Федерації [Текст]: офіц. текст. / / Російська газета. -1993. - № 237.
Цивільний кодекс Російської Федерації (частина перша) [Текст]: [федеральний закон № 51-ФЗ, прийнятий 30.11.1994 р., станом на 13.05.2008] / / Збори законодавства РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.
Цивільний кодекс Російської Федерації (частина друга) [Текст]: [федеральний закон № 14-ФЗ, прийнятий 26.10.1996 р., станом на 24.04.2008] / / Збори законодавства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410.
Цивільний кодекс Російської Федерації (частина третя) [Текст]: [федеральний закон № 146-ФЗ, прийнятий 26.11.2001 р., станом на 29.04.2008] / / Збори законодавства РФ. - 2001. - № 49. - Ст. 4552.
Цивільний процесуальний кодекс Російської Федерації [Текст]: [федеральний закон № 138-ФЗ, прийнятий 14.11.2002 р., станом на 11.06.2008] / / Збори законодавства РФ. - 2002. - № 46. - Ст. 4532.
Житловий кодекс Російської Федерації [Текст]: [федеральний закон № 188-ФЗ, прийнятий 29.12.2004 р., станом на 13.05.2008] / / Збори законодавства РФ. - 2005. - № 1 (частина 1). - Ст. 14.
Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним [Текст]: [федеральний закон № 122-ФЗ прийнятий 21.07.1997 р., станом на 30.06.2008] / / Збори законодавства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.
Про основні положення державної програми приватизації державних і муніципальних підприємств у Російської Федерації після 1 липня 1994 року [Текст]: [указ Президента РФ від 22.07.1994 р. № 1535, за станом на 25.11.2003] / / Збори законодавства РФ. - 1994. - № 13. - Ст. 1478.
Про державну програму приватизації державних і муніципальних підприємств в Російській Федерації [Текст]: [указ Президента РФ від 24.12.1993 р. № 2284, за станом на 15.09.2008] / / Відомості Верховної Ради та Уряду РФ. - 1994. - № 1. - Ст. 2.
Про розмежування державної власності Російській Федерації на федеральну власність, державну власність республік у складі Федерації, країв, областей, автономної області, міст Москви і Санкт-Петербурга і муніципальну власність [Текст]: [постанову ВС РФ від 27.12.1991 р. № 3020 -1, за станом на 24.12.1993] / / Відомості Верховної РРФСР і ВР РРФСР. - 1992. - № 3. - Ст. 89.
Про заходи щодо забезпечення надходження до федерального бюджету доходів від використання федерального майна [Текст]: [постанову Уряду РФ від 30.06.1998 р. № 685, станом на 23.03.2006] / / Збори законодавства РФ. - 1998. - № 27. - Ст. 3200.
Про затвердження правил ведення єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним [Текст]: [постанову Уряду РФ від 18.02.1998 р. № 219, станом на 22.11.2006] / / Збори законодавства РФ. - 1998. - № 8. - Ст. 963.
Про затвердження Інструкції про порядок державної реєстрації договорів оренди нерухомого майна [Текст]: [наказ Міністерства юстиції України від 06.08.2004 р. № 135] / / Бюлетень нормативних актів федеральних органів виконавчої влади. - 2004. - № 34. - С. 24.
Про затвердження методичних вказівок з бухгалтерського обліку основних засобів [Текст]: [наказ Мінфіну РФ від 13.10.2003 р. № 91н, станом на 27.11.2006] / / Бюлетень нормативних актів федеральних органів виконавчої влади. - 2004. - № 4. - С. 8.
Про затвердження положення про проведення торгів на право укладення договору оренди об'єктів нерухомості, що перебувають у федеральній власності [Текст]: [розпорядження Мингосимущества РФ від 28.07.1998 р. № 774-р] / / Бюлетень нормативних актів федеральних органів виконавчої влади. - 1998. - № 20. - С. 11.
Про здачу приміщень в оренду (найм) [Текст]: [лист МНС РФ від 06.07.2004 р. № 04-3-01/398] / / Нормативні акти для бухгалтера. - 2004. - № 9. - С. 23.
Наукова та навчальна література
Беджаше Л.К. Договір оренди на невизначений термін: проблеми правозастосування [Текст] / / Юридичний світ. - 2008. - № 6. - С. 24.
Бєлов В.А. Цивільне право: Загальна та Особлива частини: Підручник. [Текст] М., Центр ЮрИнфоР. 2008. - 648 с.
Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. [Текст] М., Статут. 2005. - 678 с.
Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. Кн. 2: Договори про передачу майна. [Текст] М., Статут. 2006. - 702 с.
Погоничів М. Установа-орендодавець [Текст] / / ЕЖ-Юрист. - 2006. - № 46. - С. 9.
Вострокнутов А. Десять типових помилок сторін орендних правовідносин [Текст] / / Корпоративний юрист. - 2006. - № 11. - С. 21.
Цивільне право. Частина друга: підручник [Текст] / Відп. ред. Мозолін В.П. М., МАУП. 2008. - 678 с.
Цивільне право: Підручник. Том II. [Текст] / Под ред. Садикова О.Н. М., Контакт. 2007. - 864 с.
Цивільне право Ч.2. [Текст] / Под ред. Сергєєва А.П., Толстого Ю.К. М., Проспект. 2007. - 736 с.
Гришаєв С.П. Все про нерухомості: Учеб. посібник. [Текст] М., Норма. 2007. - 436 с.
Грудцине Л.Ю., Спектор А.А. Цивільне право Росії: Підручник для вузів. [Текст] М., Юстіцінформ. 2007. - 678 с.
Дедик С. Реєстрація оренди: момент істини [Текст] / / Бізнес-адвокат. - 2008. - № 1. - С. 17.
Дорогавцева Є.Є. Будівля, споруда та нежитлове приміщення як категорії цивільного права [Текст] / / Держава і право. - 2008. - № 3. - С. 34.
Йорж А.В. Особливості правового регулювання орендної плати в договорі оренди будівель та інших споруд [Текст] / / Юрист. - 2002. - № 9. - С. 19.
Йорж А.В. Права орендаря на земельну ділянку при оренді будинків і інших споруд [Текст] / / Юрист. - 2007. - № 4. - С. 22.
Зайцева Т.І. Нотаріальна практика: відповіді на питання [Текст] М., Волтерс Клувер. 2007. - 468 с.
Іоффе О.С. Вибрані праці: У 4 т. Т. 3. Зобов'язальне право. [Текст] СПб., Юридичний центр Прес. 2004. - 678 с.
Ісрафілов І. Оренда нежитлових приміщень [Текст] / / Господарство право. - 1997. - № 10. - С. 113.
Кабалкин А. Зміна і розірвання договору. [Текст] / / Відомості Верховної Ради. - 2006. - № 10. - С. 22.
Карамишева О.В., Герасимова О.Л. Деякі правові аспекти створення і ведення Державного земельного кадастру РФ в умовах ринку [Текст] / / Юридичний світ. - 2008. - № 3. - С. 28-37.
Катунін Д. Доля договору оренди [Текст] / / Бізнес-адвокат. - 2005. - № 17. - С. 16.
Качанов Р.Є. Завів справу - судися сміливо [Текст] / / Адвокат. - 2007. - № 2. - С. 14.
Кіндеева Е.А., Піскунова М.Г. Нерухомість: права і угоди. Нові правила оформлення. Державна реєстрація. Зразки документів. [Текст] М., Юрайт. 2007. - 486 с.
Козлова Є.Б. Короткострокова оренда: проблеми правового регулювання і державної реєстрації [Текст] / / Право і економіка. - 2008. - № 1. - С. 35.
Коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації. Ч. 2 (постатейний) [Текст] / Под ред. Садикова О.Н. М., Проспект. 2008. - 876с.
Коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації: у 3 т. Т. 1. Коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації, частини першої (постатейний) [Текст] / Под ред. Абова Т.Є., Кабалкіна А.Ю. М., Юрайт-Издат. 2007. - 836 с.
Коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації: у 3 т. Т. 2. Коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації, частини другий (постатейний) [Текст] / Под ред. Абова Т.Є., Кабалкіна А.Ю. М., Юрайт-Издат. 2008. - 876 с.
Коментар судово-арбітражної практики. [Текст] / Под ред. Яковлєва В.Ф. Вип. 8. М., Проспект. 2008. - 478 с.
Коновалов А.В. Володіння і власницької захист у цивільному праві. 2-е вид., Доп. [Текст] СПб., Юридичний центр Прес. 2002. - 468 с.
Кулешова Ю. Оренда: проблеми реєстрації [Текст] / / Бізнес-адвокат. - 2007. - № 15. - С. 19.
Курноскіна О.Г. Угоди з нерухомістю (видання друге, перероблене і доповнене) [Текст] М. Юстіцінформ. 2006. - 486 с.
Ланда В.М. Договір попередньої оренди нежитлових приміщень: проблеми правозастосування [Текст] / / Юрист. - 2008. - № 4. - С. 17.
Лати О.М. Проблема речових прав у цивільному праві. [Текст] Єкатеринбург., Вид-во УМЦ УПІ. 2003. - 436 с.
Левачева Є., Трофімова Н. Знімаємо офіс [Текст] / / Бізнес-адвокат. - 2005. - № 8. - С. 23.
Лобанов Г.А. Як визначити невизначений термін [Текст] / / Арбітражний і цивільний процес. - 2008. - № 3. - С. 21.
Маковський А.Л. Про концепцію першої частини Цивільного кодексу. [Текст] / / Вісник ВАС РФ. - 1995. - № 4. - С. 23.
Медведєв М., Самолов М. Договір оренди [Текст] / / Бізнес-адвокат. - 2008. - № 1. - С. 11.
Миколаєва Ю. Строковий договір і його наслідки [Текст] / / Бізнес-адвокат. - 2004. - № 17. - С. 32.
Новицький Н.Б. Римське право. Вид. 4-е, стереотип. [Текст] М., Статут. 2006. - 648 с.
Ожегов С.І., Шведова Н.Ю. Тлумачний словник російської мови. [Текст] М., Азбуковнику. 2005. - 1126 с.
Орлова О.В. Оренда будинків та споруд: бухгалтерський облік, правові аспекти. [Текст] М., Норма. 2007. - 436 с.
Постатейний коментар до Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним». [Текст] / Под ред. Крашеніннікова П.В. М. Статут. 2007. - 264 с.
Рибалов А. Природа прав орендаря [Текст] / / Вісник ВАС РФ. - 2005. - № 5. - С. 45.
Сарнаков І.В. Договір оренди: поняття, ознаки, характерні риси, місце в системі договірних відносин і основні його положення [Текст] / / Юрист. - 2006. - № 4. - С. 19.
Скловський К.І. Власність в цивільному праві. [Текст] М., Дело. 2008. - 436 с.
Суханов Є.А. Поняття та види обмежених речових прав [Текст] / / Вісник МГУ. Сер. 11. Право. - 2002. - № 4. - С. 14.
Філософський енциклопедичний словник [Текст] / Под ред. Носова А.П. М., Радянська енциклопедія. 1983. - 864 с.
Харитонова Ю. Особливості оренди нежитлового приміщення [Текст] / / Арбітражний і цивільний процес. - 2006. - № 11. - С. 17.
Хаустов Д.В. Огляд нового законодавства [Текст] / / Екологічне право. - 2006. - № 5. - С. 18.
Черепахін Б.Б. Праці з цивільному праву. [Текст] М., Статут. 2004. - 642 с.
Чубаров В.В. Про правовий режим нежитлового приміщення як самостійного об'єкта нерухомості [Текст] / / Вісник ВАС РФ. - 2008. - № 3. - С. 48.
Чубаров В.В. Розташовані в нежилому будинку допоміжні та комунікаційні приміщення самостійним предметом договору продажу бути не можуть. Коментар судово-арбітражної практики. Вип. 7. [Текст] М., Юридична література. 2000. - 618 с.
Чумакова О.В. Реєстрація оренди нерухомості [Текст] / / Правові питання нерухомості. - 2004. - № 1. - С. 25.
Шершеневич Г.Ф. Підручник російського громадянського права. [Текст] М., Статут. 2005. - 672 с.
Матеріали юридичної практики
Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних з орендою [Текст]: [інформаційний лист Президії ВАС РФ від 11 січня 2002 р. № 66] / / Вісник ВАС РФ. - 2002. - № 3. - С. 34.
Про державну реєстрацію договорів оренди нежитлових приміщень [Текст]: [інформаційний лист Президії ВАС РФ від 1 червня 2000 р. № 53] / / Вісник ВАС РФ. - 2003. - №. 7. - С. 19.
Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних з укладенням, зміною і розірванням договорів [Текст]: [інформаційний лист Президії ВАС РФ від 05.05.1997 р. № 14] / / Вісник ВАС РФ. - 1997. - № 7. - С. 29.
Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав [Текст]: [інформаційний лист Президії ВАС РФ від 28.04.1997 року № 13] / / Вісник ВАС РФ. - 1997. - № 7. - С. 100.
Постанова Президії ВАС РФ від 10 вересня 2006 р. у справі № 3673/06 / / Вісник ВАС РФ. - 2007. - № 2. - С. 44.
Постанова Президії ВАС РФ від 3 березня 2006 р. № 7839/06 / / Вісник ВАС РФ. - 2006. - № 7. - С. 18.
Постанова Президії ВАС РФ від 2 липня 2005 р. № 678/05 / / Вісник ВАС РФ. - 2005. - № 11. - С. 44.
Постанова Президії ВАС РФ від 26 жовтня 2004 р. № 8974/04 у справі № А40-45714/03-91-489 / / Вісник ВАС РФ. - 2005. - № 2. - С.45.
Постанова Президії ВАС РФ від 01 липня 2003 р. № 11224/02 / / Вісник ВАС РФ. - 2003. - № 11. - С. 22.
Визначення ВАС РФ від 14 листопада 2007 р. № 14152/07 / / Вісник ВАС РФ. - 2008. - № 1. - С. 70.
Постанова Федерального арбітражного суду Поволзької округу від 20 січня 2007 року у справі № А55/12734-06 / / Вісник ВАС РФ. - 2007. - № 6. - С. 55.
Постанова Федерального арбітражного суду Поволзької округу від 15 серпня 2006 р. у справі № А55-5955/06-11-9 / / Вісник ВАС РФ. - 2006. - № 12. - С. 33.
Постанова Федерального арбітражного суду Поволзької округу від 16 травня 2006 року у справі № А55-6542/05-38 / / Вісник ВАС РФ. - 2006. - № 7. - С. 23.
Постанова Федерального арбітражного суду Поволзької округу від 28 березня 2006 року у справі № А55-20374/20375/04-24 / / Вісник ВАС РФ. - 2006. - № 6. - С. 38.
Постанова Федерального арбітражного суду Московського округу від 23 грудня 1997 р. у справі № А40-44061/97-12 / / Вісник ВАС РФ. - 1998. - № 3. - С. 15.
1 Новицький Н.Б. Римське право. Вид. 4-е, стереотип. [Текст] М., Статут. 2006. - С. 186.
2 Шершеневич Г.Ф. Підручник російського громадянського права. [Текст] М., Статут. 2005. - С. 356.
3 П. 2 Огляду практики вирішення спорів, пов'язаних з орендою [Текст]: [інформаційний лист Президії ВАС РФ від 11 січня 2002 р. № 66] / / Вісник ВАС РФ. - 2002. - № 3. - С. 34.
4 Збори законодавства РФ. - 1998. - № 27. - Ст. 3200.
5 Бюлетень нормативних актів федеральних органів виконавчої влади. - 1998. - № 20. - С. 11.
6 Постанова Президії ВАС РФ від 26 жовтня 2004 р. № 8974/04 у справі № А40-45714/03-91-489 / / Вісник ВАС РФ. - 2005. - № 2. - З .45.
7 Іоффе О.С. Вибрані праці: У 4 т. Т. 3. Зобов'язальне право. [Текст] СПб., Юридичний центр Прес. 2004. - С. 329.
8 П. 1 Огляду практики вирішення спорів, пов'язаних з орендою [Текст]: [інформаційний лист Президії ВАС РФ від 11 січня 2002 р. № 66] / / Вісник ВАС РФ. - 2002. - № 3. - С. 34.
9 Про державну реєстрацію договорів оренди нежитлових приміщень [Текст]: [інформаційний лист Президії ВАС РФ від 1 червня 2000 р. № 53] / / Вісник ВАС РФ. - 2003. - №. 7. - С. 19.
10 Цивільне право: Підручник. Том II. [Текст] / Под ред. Садикова О.Н. М., Контакт. 2007. - С. 219.
11 Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. [Текст] М., Статут. 2005. - С. 523.
12 Коментар до цивільного кодексу Російської Федерації. Ч. 2 (постатейний) [Текст] / Под ред. Садикова О.Н. М., Проспект. 2008. - С. 298.
13 Дорогавцева Є.Є. Будівля, споруда та нежитлове приміщення як категорії цивільного права [Текст] / / Держава і право. - 2008. - № 3. - С. 34.
14 Коментар до цивільного кодексу Російської Федерації. Ч. 2 (постатейний) [Текст] / Под ред. Садикова О.Н. М., Проспект. 2008. - С. 619; Суханов Є.А. Поняття та види обмежених речових прав [Текст] / / Вісник МГУ. Сер. 11. Право. - 2002. - № 4. - С. 14.
15 Чубаров В.В. Про правовий режим нежитлового приміщення як самостійного об'єкта нерухомості [Текст] / / Вісник ВАС РФ. - 2008. - № 3. - С. 48.
16 Ісрафілов І. Оренда нежитлових приміщень [Текст] / / Господарство право. - 1997. - № 10. - С. 113.
17 Ожегов С.І., Шведова Н.Ю. Тлумачний словник російської мови. [Текст] М., Азбуковнику. 2005. - С. 559.
18 Гришаєв С.П. Все про нерухомості: Учеб. посібник. [Текст] М., Норма. 2007. - С. 10.
19 Філософський енциклопедичний словник [Текст] / Под ред. Носова А.П. М., Радянська енциклопедія. 1983. - С. 621.
20 Коментар до цивільного кодексу Російської Федерації: у 3 т. Т. 1. Коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації, частини першої (постатейний) [Текст] / Под ред. Абова Т.Є., Кабалкіна А.Ю. М., Юрайт-Издат. 2007. - С. 619.
21 Суханов Є.А. Указ. соч. - С. 14.
22 Відомості Верховної РРФСР і ВР РРФСР. - 1992. - № 3. - Ст. 89.
23 Відомості Верховної Ради та Уряду РФ. - 1994. - № 1. - Ст. 2.
24 Збори законодавства РФ. - 1994. - № 13. - Ст. 1478.
25 Збори законодавства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.
26 Вісник ВАС РФ. - 2007. - № 2. - С. 44.
27 Чубаров В.В. Розташовані в нежилому будинку допоміжні та комунікаційні приміщення самостійним предметом договору продажу бути не можуть. Коментар судово-арбітражної практики. Вип. 7. [Текст] М., Юридична література. 2000. - С. 16 - 23.
28 Харитонова Ю. Особливості оренди нежитлового приміщення [Текст] / / Арбітражний і цивільний процес. - 2006. - № 11. - С. 17.
29 Коментар до цивільного кодексу Російської Федерації: у 3 т. Т. 2. Коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації, частини другий (постатейний) [Текст] / Под ред. Абова Т.Є., Кабалкіна А.Ю. М., Юрайт-Издат. 2008. - С. 338.
30 Курноскіна О.Г. Угоди з нерухомістю (видання друге, перероблене і доповнене) [Текст] М. Юстіцінформ. 2006. - С. 126.
31 Карамишева О.В., Герасимова О.Л. Деякі правові аспекти створення і ведення Державного земельного кадастру РФ в умовах ринку [Текст] / / Юридичний світ. - 2008. - № 3. - С. 28-37.
32 Кіндеева Е.А., Піскунова М.Г. Нерухомість: права і угоди. Нові правила оформлення. Державна реєстрація. Зразки документів. [Текст] М., Юрайт. 2007. - С. 234.
33 Брагінський М.І., Витрянский В.В. Указ. соч. - С. 529-531.
34 Дедик С. Реєстрація оренди: момент істини [Текст] / / Бізнес-адвокат. - 2008. - № 1. - С. 17; Ісрафілов І. Оренда нежитлових приміщень [Текст] / / Господарство право. - 1997. - № 10. - С. 113.
35 Орлова О.В. Оренда будинків та споруд: бухгалтерський облік, правові аспекти. [Текст] М., Норма. 2007. - С. 4-5.
36 Кулешова Ю. Оренда: проблеми реєстрації [Текст] / / Бізнес-адвокат. - 2007. - № 15. - С. 19.
37 Чумакова О.В. Реєстрація оренди нерухомості [Текст] / / Правові питання нерухомості. - 2004. - № 1. - С. 25.
38 Цивільне право. Частина друга: підручник [Текст] / Відп. ред. Мозолін В.П. М., МАУП. 2008. - С. 215.
39 Постанова Федерального арбітражного суду Поволзької округу від 20.01.2007 року у справі № А55/12734-06 / / Вісник ВАС РФ. - 2007. - № 6. - С. 55.
40 Збори законодавства РФ. - 1998. - № 8. - Ст. 963.
41 Вісник ВАС РФ. - 2000. - № 7. - С. 19.
42 Миколаєва Ю. Строковий договір і його наслідки [Текст] / / Бізнес-адвокат. - 2004. - № 17. - С. 32.
43 Бюлетень нормативних актів федеральних органів виконавчої влади. - 2004. - № 4. - С. 8.
44 Постатейний коментар до Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним». [Текст] / Под ред. Крашеніннікова П.В. М. Статут. 2007. - С. 135.
45 Козлова Є.Б. Короткострокова оренда: проблеми правового регулювання і державної реєстрації [Текст] / / Право і економіка. - 2008. - № 1. - С. 35.
46 Медведєв М., Самолов М. Договір оренди [Текст] / / Бізнес-адвокат. - 2008. - № 1. - С. 11.
47 Постанова Федерального арбітражного суду Поволзької округу від 16 травня 2006 року у справі № А55-6542/05-38 / / Вісник ВАС РФ. - 2006. - № 7. - С. 23.
48 Ланда В.М. Договір попередньої оренди нежитлових приміщень: проблеми правозастосування [Текст] / / Юрист. - 2008. - № 4. - С. 17.
49 Качанов Р.Є. Завів справу - судися сміливо [Текст] / / Адвокат. - 2007. - № 2. - С. 14.
50 Катунін Д. Доля договору оренди [Текст] / / Бізнес-адвокат. - 2005. - № 17. - С. 16.
51 Сарнаков І.В. Договір оренди: поняття, ознаки, характерні риси, місце в системі договірних відносин і основні його положення [Текст] / / Юрист. - 2006. - № 4. - С. 19.
52 Лобанов Г.А. Як визначити невизначений термін [Текст] / / Арбітражний і цивільний процес. - 2008. - № 3. - С. 21.
53 Беджаше Л.К. Договір оренди на невизначений термін: проблеми правозастосування [Текст] / / Юридичний світ. - 2008. - № 6. - С. 24.
54 погоничів М. Установа-орендодавець [Текст] / / ЕЖ-Юрист. - 2006. - № 46. - С. 9.
55 Зайцева Т.І. Нотаріальна практика: відповіді на питання [Текст] М., Волтерс Клувер. 2007. - С. 167.
56 Йорж А.В. Особливості правового регулювання орендної плати в договорі оренди будівель та інших споруд [Текст] / / Юрист. - 2002. - № 9. - С. 19; Йорж А.В. Права орендаря на земельну ділянку при оренді будинків і інших споруд [Текст] / / Юрист. - 2007. - № 4. - С. 22.
57 Нормативні акти для бухгалтера. - 2004. - № 9. - С. 23.
58 Хаустов Д.В. Огляд нового законодавства [Текст] / / Екологічне право. - 2006. - № 5. - С. 18.
59 Левачева Є., Трофімова Н. Знімаємо офіс [Текст] / / Бізнес-адвокат. - 2005. - № 8. - С. 23.
60 Постанова Федерального арбітражного суду Поволзької округу від 28 березня 2006 року у справі № А55-20374/20375/04-24 / / Вісник ВАС РФ. - 2006. - № 6. - С. 38.
61 Про затвердження Інструкції про порядок державної реєстрації договорів оренди нерухомого майна [Текст]: [наказ Міністерства юстиції України від 06.08.2004 р. № 135] / / Бюлетень нормативних актів федеральних органів виконавчої влади. - 2004. - № 34. - С. 24.
62 Постанова Президії ВАС РФ від 2 липня 2005 р. № 678/05 / / Вісник ВАС РФ. - 2005. - № 11. - С. 44.
63 П. 9 Огляду практики вирішення спорів, пов'язаних з орендою [Текст]: [інформаційний лист Президії ВАС РФ від 11 січня 2002 р. № 66] / / Вісник ВАС РФ. - 2002. - № 3. - С. 34.
64 Вострокнутов А. Десять типових помилок сторін орендних правовідносин [Текст] / / Корпоративний юрист. - 2006. - № 11. - С. 21.
65 Грудцине Л.Ю., Спектор А.А. Цивільне право Росії: Підручник для вузів. [Текст] М., Юстіцінформ. 2007. - С.68.
66 Грибанов В.П. Указ. соч. - С. 295.
67 Маковський А.Л. Про концепцію першої частини Цивільного кодексу. [Текст] / / Вісник ВАС РФ. - 1995. - № 4. - С. 23.
68 Катунін Д. Указ. соч. - С. 16.
69 Брагінський М.І., Витрянский В.В. Указ. соч. - С. 351.
70 Цивільне право Ч.2. [Текст] / Под ред. Сергєєва А.П., Толстого Ю.К. М., Проспект. 2007. - С. 172; Коментар судово-арбітражної практики. [Текст] / Под ред. Яковлєва В.Ф. Вип. 8. М., Проспект. 2008. - С. 39.
71 Постанова Федерального арбітражного суду Московського округу від 23 грудня 1997 р. у справі № А40-44061/97-12 / / Вісник ВАС РФ. - 1998. - № 3. - С. 15.
72 Постанова Федерального арбітражного суду Поволзької округу від 15 серпня 2006 р. у справі № А55-5955/06-11-9 / / Вісник ВАС РФ. - 2006. - № 12. - С. 33.
73 Брагінський М.І., Витрянский В.В. Указ. соч. - С. 448-489.
74 Вісник ВАС РФ. - 1997. - № 7. - С. 29.
75 Вісник ВАС РФ. - 2006. - № 7. - С. 18.
76 Кабалкин А. Зміна і розірвання договору. [Текст] / / Відомості Верховної Ради. - 2006. - № 10. - С. 22.
77 Цивільне право: Підручник. Том II. [Текст] / Под ред. Садикова О.Н. М., Контакт. 2007. - С. 193.
78 Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. [Текст] М., Статут. 2005. - С. 626.
79 Бєлов В.А. Цивільне право: Загальна та Особлива частини: Підручник. [Текст] М., Центр ЮрИнфоР. 2008. - С.458.
80 лати О.М. Проблема речових прав у цивільному праві. [Текст] Єкатеринбург., Вид-во УМЦ УПІ. 2003. - С. 120; Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав [Текст]: [інформаційний лист Президії ВАС РФ від 28.04.1997 року № 13] / / Вісник ВАС РФ. - 1997. - № 7. - С. 100.
81 Скловський К.І. Власність в цивільному праві. [Текст] М., Дело. 2008. - С. 60.
82 Рибалов А. Природа прав орендаря [Текст] / / Вісник ВАС РФ. - 2005. - № 5. - С. 45.
83 Черепахін Б.Б. Праці з цивільному праву. [Текст] М., Статут. 2004. - С. 176.
84 Коновалов А.В. Володіння і власницької захист у цивільному праві. 2-е вид., Доп. [Текст] СПб., Юридичний центр Прес. 2002. - С. 159.
85 Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. Кн. 2: Договори про передачу майна. [Текст] М., Статут. 2006. - С. 468.
86 Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. [Текст] М., Статут. 2005. - С. 222 - 238.
87 Визначення ВАС РФ від 14 листопада 2007 р. № 14152/07 / / Вісник ВАС РФ. - 2008. - № 1. - С. 70.
88 Постанова Президії ВАС РФ від 01 липня 2003 р. № 11224/02 / / Вісник ВАС РФ. - 2003. - № 11. - С.22.
89 Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних з орендою [Текст]: [інформаційний лист Президії ВАС РФ від 11 січня 2002 р. № 66] / / Вісник ВАС РФ. - 2002. - № 3. - С. 34.