ЗМІСТ
ВСТУП
РОЗДІЛ 1. ІСТОРІЯ РОЗВИТКУ ЗАКОНОДАВСТВА ПРО ДОГОВІР ОРЕНДИ
1.1. Будинки, споруди та нежилі приміщення як об'єкти нерухомості та оренди
1.2. Поняття договору оренди нежитлових приміщень
РОЗДІЛ 2. ОСОБЛИВОСТІ ПРАВОВОГО РЕГУЛЮВАННЯ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ НЕЖИТЛОВИХ ПРИМІЩЕНЬ
2.1. Укладення договору оренди: форма і державна реєстрація
2.2.Сторони за договором оренди нерухомості. Їх права та обов'язки
2.3. Розірвання договору оренди
2.4. Відповідальність за договором оренди нежитлових приміщень
ВИСНОВОК
СПИСОК
ВСТУП
Актуальність теми дослідження. В умовах стрімкого розвитку орендні відносини виходять на перший план, тому що багато учасників господарського обороту розглядають оренду як альтернативу купівлі орендованим майном і в першу чергу - такого дорогого майна, як будівлі (споруди).
Договірні відносини з приводу оренди - висуваються на перший план у господарському обороті, з причини того, що договір оренди дозволяє досягти балансу між інтересами орендодавця і орендаря. Зберігаючи цільове використання майна і витягуючи з нього прибуток, орендодавець зберігає даний об'єкт у своїй власності. У той же час широкі права орендаря надають останньому великі можливості використання цього об'єкта в майновому обороті.
Актуальність розгляду теми підтверджується наступними обставинами.
По-перше, представляє важливість виділення характерних ознак договору оренди нежитлових приміщень, його істотних умов. Так, на практиці часто відбувається змішання договору оренди нежитлових приміщень з іншими цивільно-правовими договорами, зокрема з договором безоплатного користування, договором реклами, договором енергопостачання та ін Більш того на практиці безліч запитань викликає наступне питання: що може бути використано в якості плати за користування і володіння нежитловим приміщенням.
По-друге, як зазначають окремі дослідники, не можна стверджувати, що з прийняттям нового Цивільного кодексу Росія отримала єдине і несуперечливе цивільне законодавство, вільний від численних нашарувань, притаманних законодавству радянського періоду 1.
Якщо звернутися до нормативних актів, які регулюють орендні правовідносини, то в їх числі, поряд із власне законодавчими актами, виявляться документи численних виконавчих органів різного рівня, включаючи місцеві органи управління. Більш того, законотворчість триває - на рівні, як Федерації, так і її суб'єктів. Це ускладнює правове регулювання договору оренди, викликає безліч протиріч на вулиці.
По-третє, викликає інтерес аналіз сукупності джерел, що регулюють орендні відносини, яка виглядає досить строкатий. І в цьому зв'язку виникає чимало проблем. Однією з найбільш актуальних, на наш погляд, є проблема відповідності законодавства суб'єктів Федерації федеральному законодавству.
По-четверте, велике значення має розгляд накопичилася судово-арбітражної практики, тим більше що Президія Вищого Арбітражного Суду РФ підготував "Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних з орендою".
Ступінь наукової розробленості. Найбільш грунтовні наукові роботи даної проблеми присвятили Абова Т.Є., Брагінський М.І., Витрянский В.В., Герасимова О.Л., Догляд В.Б., Йорж А.В., Кабалкин А.Ю., Карамишева О.В., Кіндеева Е.А., Козлова Є.Б., Курноскіна О.Г., Літовкин В.М., Лобанов Г.А., Лукіна З.П., Орлова О.В., Садиков О. М., Скворцов О.Ю., Смирнов В.В., Чумакова О.В., Шагова В.В., Шершеневич Г.Ф., і багато інших.
Об'єктом дослідження є суспільні відносини, що складаються в сфері оренди нежитлових приміщень, особливостей правового регулювання даного договору.
Предметом дослідження є, норми цивільного законодавства в частині оренди нежитлових приміщень.
Метою даної роботи є дослідження договору оренди нежитлових приміщень за чинним російським законодавством.
У ході дослідження в роботі вирішуються наступні завдання:
- Визначити п онятіе і предмет договору оренди нежитлових приміщень;
- Розглянути особливості укладення договору оренди: форму і державну реєстрацію;
- Розглянути виконання договору.
- Визначити права та обов'язки сторін договору оренди;
- Расмотреть порядок розірвання договору оренди та питання ответственнгості;
- Зробити висновки щодо вдосконалення чинного законодавства.
Методи дослідження. Проведене дослідження спирається на діалектичний метод наукового пізнання явищ навколишньої дійсності, що відображає взаємозв'язок теорії і практики. Обгрунтування положень, висновків і рекомендацій, що містяться в дипломній роботі, здійснено шляхом комплексного застосування таких методів соціально-правового дослідження: історико-правового і логіко-юридичного.
За структурою робота складається з вступу, двох розділів включають в себе шість параграфів, висновків і бібліографічного списку.
РОЗДІЛ 1. ІСТОРІЯ РОЗВИТКУ ЗАКОНОДАВСТВА ПРО ДОГОВІР ОРЕНДИ
1.1 Будинки, споруди та нежилі приміщення як об'єкти нерухомості та оренди
Цивільний кодекс РФ (п.1 ст. 130) будівлі і споруди однозначно відносить до нерухомих речей. Ці об'єкти непорушні як за своєю природою, так і за призначенням мають ознаки фундаментальності, міцності відносної довговічності, неспоживаність, відрізняються індивідуальністю.
«Традиційно в російській цивілістиці будинки та споруди позначалися терміном« будова ». При цьому під будовою дошкуляють і розуміється споруда, міцно юридично пов'язана із земельною ділянкою »2. Елементи єдності будівлі і будови дозволяють поставити питання про їх об'єднання під єдиним терміном. Наприклад, з використанням слова «будівництво» 3. Як об'єднує дані об'єкти Цивільний кодекс РРФСР 1964 р. використовував слово «будову» (ст.ст. 174,247,567).
Чинне законодавство, як і раніше не містить легального визначення будівлі і споруди.
Словник російської мови означає будівлю як «архітектурна споруда, будівля, будинок», а під спорудою розуміє будь-яку значну споруду (різного виду та призначення) 4.
Відповідно до Загальноросійським класифікатором основних фондів (ОК 013-94 будівля визначається як архітектурно-будівельний об'єкт, призначенням якого є створення умов (захист від атмосферних впливів тощо) для праці, соціально-культурного обслуговування населення, зберігання матеріальних цінностей, що має дах і стіни.
У літературі під будівлями зазвичай розуміють Таті об'єкти нерухомості, які «відрізняються своєю нерухомістю, фундаментальної прив'язкою до конкретної земельної ділянки, на якому вони зведені, конструктивно розраховані на тривалий термін експлуатації,,.» 5; «під будівлею (спорудою) слід розуміти будь-який штучно зведений на земельній ділянці або під ним самостійний об'єкт, який фундаментально пов'язаний із земельною ділянкою, використовується (може бути використаний) за цільовим призначенням та переміщення якого без невідповідного збитку його призначенням неможливо »6. Таким чином, звичайне визначення будівлі включає в себе ознаки: а) штучності зведення, 6) нерозривним зв'язком з тим земельною ділянкою, па якому розташована, в) такої фундаментальної зв'язком із землею, при якій переміщення цього об'єкта неможливо без нанесення значної шкоди його використання за призначенням г) завершеністю з точки зору використання за призначенням. Є спроби виділити і такий ознака як «самостійність», об'єкт повинен бути окремо стоїть, що відрізняє будівлі, наприклад, від нежилих приміщень 7.
Зазвичай до будівель відносять будови капітального типу, де люди знаходяться досить тривалий час. У звичному розумінні різниця полягає також у тому, що будівлі призначені для постійного перебування в них людей, для проживання або здійснення будь-якої діяльності, тоді як споруди служать чисто технічним цілям; люди перебувають у них тимчасово протягом не дуже великого періоду часу 8.
Нині чинне законодавство не проводить юридичної розмежування між будівлями і спорудами, але, як вважає А.В. Йорж в цьому немає необхідності: «У юридичній літературі неодноразово робилися спроби дати юридичне визначення будівлі, спорудження та їх відмінностей. Це навряд чи необхідно, оскільки дані поняття не належать до числа правових ». Більше того, у тлумачному словнику російської мови поняття «споруда» є родовим по відношенню до поняття «будинок» 9. Автор вказує, що правильніше вживати поєднання «будівлі та інші споруди», як цей запропоновано в науковій літературі 10.
П.Г. Бугу визначає споруда як будова, призначене для виконання суто технічних завдань (міст, тунель, станція метро і т.д.) 11. До споруд також відносять гідроелектростанції, порти, оранжереї, трансформатори та інші інженерні споруди.
Класифікація основних фондів також виділяє споруди, визначаючи їх як інженерно-будівельні об'єкти, призначенням яких є створення умов, необхідних для здійснення процесу виробництва шляхом виконання тих чи інших технічних функцій, не пов'язаних зі зміною предмета праці »або для здійснення різних невиробничих функцій. Такі об'єкти можуть включати в себе окремі елементи (наприклад, міст включає пролітна будова, опори, мостове полотно) 12.
Розрізняючи правовий режим будівель і споруд в юридичній літературі немає єдиної думки щодо наступного, С.П. Гришаєв говорить про будівлях і спорудах, що «розташовуватися вони можуть як на землі, так і під землею» 13. Причому тут же наводить визначення будівлі згідно Будівельним нормам і правилам СНіП 10-01-1994, але яким, як зазначалося вище, воно є «... наземне будівельне споруда ...» 14.
Крім того, не всі споруди мають «тісний зв'язок з землею». Ряд споруд, традиційно визнаних нерухомим майном, швидше за все, нерухомістю не є, Наприклад, паропроводи, газопроводи та інші трубопроводи, лише спираються на стійки і інші подібні пристрої, заглиблені в землю, а разі їх перенесення сам трубопровід абсолютно не постраждає, чи шкоди, вартість розбирання і нової збірки з'єднань, зварювання) по відношенню до вартості самої труби буде незначний. У цьому сенсі більше ос копань визнавати об'єктами нерухомості устаткування, змонтоване б жорсткого зв'язку з бетонною підлогою виробничого приміщення, навколишнього апаратурою, технологічними вузлами, комунікаціями, і яке, дійсно, неможливо переміщати без радикальних і значних за розмірами наслідків, Можна припустити, якби дореволюційні цивілісти могли спостерігати у свій час подібні поєднання виробничих агрегатів (явно відсутні в той період), то їхня позиція про необхідність з'ясовувати ознака тісному зв'язку об'єкта нерухомості саме з землею була б похитнулася.
Вельми цікавий і складний питання про те, який режим нерухомих речей (зокрема, будівель і споруд) щодо протяжних об'єктів, що виконують комунікативні функції 15 (наприклад, ліній електропередач).
У цілому питання про різних частинах об'єкта нерухомості, їх самостійності і застосовним до них нормам, досить складний.
Реформування ринкових відносин у Росії викликало певний інтерес учасників цивільного обороту до таких об'єктів нерухомості як нежитлові приміщення.
Значення нежитлових приміщень істотно зросла з введенням прямої заборони на розташування промислових виробництв в житлових будинках та встановленням спеціального порядку переведення житлових приміщень у нежитлові для розміщення власником в належному йому житловому приміщенні підприємств, установ, організацій (п. 3 ст.288 ГК РФ). Одночасно з цим з'ясувалося, що нормативна база об'єктивно не готова до того, щоб чітко врегулювати навіть найбільш принципові положення про нежитлових приміщеннях 16.
ГК РФ крім спільної вказівки на те, що житлове приміщення може бути в установленому порядку переведено в розряд нежитлових (п. 3 ст.288), ні в ст. 130, де дається визначення нерухомості, ні в розділах, присвячених конкретним договорами, нежитлове приміщення як об'єкт нерухомості не згадує.
При розгляді справ, пов'язаних з відчуженням такого роду об'єктів, як у процесі приватизації, так і на «вторинному» ринку нерухомості, суди, включаючи Конституційний Суд РФ і Вищий Арбітражний Суд РФ, не ставили під сумнів саму можливість визнання нежитлового приміщення самостійним об'єктом права. Такий підхід повністю відповідав реальному стану справ на ринку нерухомості, де угоди з продажу нежитлових приміщень по своїй частоті багато разів перевищували і перевершують, наприклад, договори купівлі-продажу нежитлових будівель у спільну часткову власність покупців 17.
ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» від 21.07.1997 р. використовує слова «нежитлове приміщення» в дуже широкому сенсі і прямо називає в числі самостійних об'єктів нерухомості.
Сам факт згадки в Законі про реєстрацію, прийнятому після набрання чинності ЦК РФ, про нежитловому приміщенні як самостійному об'єкті важко переоцінити. Однак у Цивільному кодексі України немає норм, детально регламентують правовий режим нежитлових приміщень. У юридичній літературі також до теперішнього часу не склалося єдиної думки з приводу нежитлових приміщень.
Одна з проблем виникає, з-за недостатньо повного і чіткого визначення понятійного апарату в цій сфері.
Тлумачний словник російської мови приміщення визначає як внутрішність будівлі 18. На думку одних авторів нежитлові приміщення вже об'єднані під загальним значенням «будівля» 19. Інші під приміщеннями розуміють складові частини будівлі або споруди, призначені для тривалого перебування в них людей 20.
Якщо розглядати нежитлове приміщення як «ціле будова, так і його частину», то і тут такий підхід визнається небездоганним, адже як зазначають автори «правильне визначення неможливе без встановлення точного співвідношення між цілим і частиною» 21.
Є.Є. Дорогавцева займає з цього питання жорстку позицію: нежитлове приміщення, з її точки зору, завжди частина або будинку, або споруди; причому, це приміщення завжди ізольоване 22.
Правознавці, звужуючи семантичну базу, вбачають у цьому словосполученні тільки внутрішні частини будівлі, оскільки, на їхню думку, приміщення не може мати таких неодмінних ознак об'єкта нерухомості, як «прив'язка до певного земельній ділянці», «закінченість з можливістю використовувати за призначенням», також приміщення не може бути визнано «окремо стоять» 23.
З наведених визначень можна зробити висновок, що поняття «будинок» і «приміщення» не рівнозначні; будівлю і приміщення ставляться один до одного як форма і зміст. У рамках однієї будівлі можна змінювати приміщення, перебудовувати їх, створюючи тим самим зовсім інші об'єкти, але будівля (як форма) залишиться незмінним 24.
Так, на справжнього часу, особливості правового регулювання відносин з приводу нежитлових приміщень залишаються до кінця не дослідженими, В основі неясностей їх правового режиму, звичайно ж, лежить специфіка самого нежитлового приміщення. Законодавцю необхідно створити для даного об'єкта свій власний правовий режим.
1.2 Поняття договору оренди нежитлових приміщень
Традиційно оренда - це надання однією особою іншій права користування своїм майном.
Договором оренди визнається цивільно-правовий договір, в силу якого орендодавець зобов'язується надати орендарю певне майно у тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування, а орендар повинен сплачувати за це орендодавцю орендну плату. При цьому плоди, продукція та доходи, отримані орендарем у результаті використання орендованого майна відповідно до договору, є його власністю. Отже, орендні взаємини в багатьох ситуаціях можу бути вигідні як для орендодавця, так і для орендаря (ст. 606 ЦК) 25.
У Цивільному кодексі Російської Федерації договором оренди присвячена окрема глава (гл. 34), що включає в себе понад шістдесят статей. Структура даної глави побудована за тим же принципом, що і структура інших глав Г К, регулюючих складні договори, які мають свої окремі види договірних зобов'язань: спочатку викладаються положення, що є загальними для всіх видів договору оренди, а потім - спеціальні правила, що стосуються лише відповідному виду договору оренди (прокат, оренда транспортних засобів, оренда будівель і споруд, оренда підприємств, фінансова оренда).
Зазначені види договору оренди та договори оренди окремих видів майна регулюються таким чином: загальні положення про оренду застосовуються до них субсидиарно, тобто тільки в тому випадку, якщо спеціальними правилами про ці договори не встановлено інше (ст. 625 ЦК).
Оренда будинків та споруд - один з видів договорів оренди. Згідно з п. 1 ст. 650 ЦК за договором оренди будівель і споруд орендодавець зобов'язується передати у тимчасове володіння і користування орендарю будівлю і споруду.
Слід звернути увагу на те, що в другій частині ГК РФ, що діє з 1 березня 1996 року, не вживається поширене раніше і що мало самостійне значення в ЦК 1964 року поняття''нежитлове приміщення''.
У чинному ЦК змінена класифікація об'єктів оренди - замість терміна''будови та нежитлові приміщення''застосовується інше поняття -''будівлі та споруди''як самостійний предмет правового регулювання.
Новий ЦК 1996 включив окремий параграф, що регулює даний вид зобов'язання. "Цей параграф, що містить спеціальні правила, що регулюють договір оренди будівель або споруд, викликаний до життя специфічними властивостями будівель і споруд як об'єктів нерухомості: особливої цінністю цих об'єктів, їх непотребляемостью в процесі користування, нерозривним зв'язком з землею тощо" 26.
Договір оренди будівель і споруд є консенсуальним, двостороннім і оплатним. Хоча визначення договору в п.1 ст.650 не містить вказівки на його БЕЗОПЛАТНО характер, він є таким в силу загального визначення договору оренди (ст.606 ЦК). Більше того, стаття 654 ЦК вказує, що умова про розмір орендної плати є істотною умовою договору. Крім визначення орендної плати в договорі оренди також визначаються періодичність та порядок її внесення, а також термін дії оренди. Відсутність у договорі оренди узгодженого розміру орендної плати не тягне недійсність договору. У цьому випадку, згідно зі статтею 614 ЦК РФ, буде прийматися в розрахунок плата, зазвичай сплачується при оренді подібного майна у порівнянних обставинах. Але подібний варіант викличе масу складностей, тому що вказувати розмір орендної плати все-таки необхідно. Ну а якщо в договорі оренди нежитлового приміщення не буде вказаний термін дії договору, то, згідно зі статтею 610 ГК РФ, даний договір буде вважатися укладеним на невизначений строк 27.
Предметом договору служать будівлі або споруди, тобто різновид нерухомого майна. Відповіді на питання, в чому відмінність між будівлею і спорудою ЦК не містить 28. Однак, виходячи з загальновживаного значення цих слів, можна зробити висновок про те, що будівлі призначаються для постійного перебування в них людей з метою проживання або роботи, споруди ж служать чисто технічним цілям, люди в них перебувають тимчасово. Втім, юридичного значення поділу об'єктів на будівлі та споруди ЦК не надає 29.
Однак поняття будівлю або споруду на увазі, перш за все, нежитлове приміщення, що включає весь спектр нежитлових виробничих, культурних та інших будівель 30. Якщо ж будинок за своїм функціональним призначенням є житловим, то для нього використовується інший правовий режим передбачений гл. 35 ЦК "Найм житлового приміщення". Слід згадати п.38 Постанова Пленуму Вищого Арбітражного суду "Про деякі питання, пов'язані із застосуванням ч.1 ЦК РФ, який пояснює угоди пов'язані з орендою (майновим наймом, безоплатним користуванням, а також іншим, не пов'язаним з проживанням громадян використанням організаціями житлових приміщень , які не були переведені у нежитлові в порядку, житловим законодавством, вчинені після введення в дію ГК РФ, є нікчемними згідно зі ст. 168 ЦК) 31.
У буквальному сенсі приміщення не відносяться до будівель і споруд і, відповідно, на них не повинні поширюватися норми параграфа 4 глави 34 ЦК РФ. Але по своїй суті, нежитлове приміщення являє собою частину будинку.
Стаття 1 Федерального закону від 21.07.97 року № 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» 32 відносить нежитлові приміщення до об'єктів нерухомості. Крім того, в абзаці 2 пункту 6 статті 12 цього федерального закону зазначено, що приміщення (житлове та нежитлове) являє собою''об'єкт'', що входить до складу будівлі та споруд. В Інформаційному листі Президії ВАС РФ від 01.06.00. № 53 "Про державну реєстрацію договорів оренди нежитлових приміщень''33 підкреслено (пункт 2), що беручи до уваги те, що нежиле приміщення є об'єктом нерухомості, відмінним від будівлі або споруди, в якому воно знаходиться, але нерозривно з ним пов'язаним, і те, що в Цивільному кодексі Російської Федерації відсутні будь-які спеціальні норми про державну реєстрацію договорів оренди нежитлових приміщень, до таких договорів оренди повинні застосовуватися правила пункту 2 статті 651 ЦК РФ, а саме: договори оренди нежитлових приміщень, укладені на термін менше одного року, не підлягають державній реєстрації 34.
Договір оренди будівель і споруд регулює як оренду будівлі (споруди) в цілому так і його частини. Правда, в цьому випадку виникають складнощі з передачею орендарю права користування земельною ділянкою, який функціонально обслуговує таку частку. Якщо фізично виділити частину земельної ділянки, що обслуговує частина будівлі (споруди), неможливо, права на таку ділянку до орендаря переходити не повинні.
Колишній ЦК 1964 року вживав термін "будову" в місце нинішнього "будівля". На думку професора Садикова О.Н. дана зміна в новому Цивільному кодексі 1996 року обмежує можливості оренди будівель і споруд, так як поняття "будинок" технічно характеризують будову як капітальне 35. У цьому контексті з його складу виключаються тимчасові, переносні будови, будови полегшеного (збірно-розбірного) типу без фундаменту: павільйони, кіоски, кіоски, буфети тощо У цих випадках, якщо сторони в договорі про оренду нежитлового приміщення не передбачили застосування § 4 гл. 34, то застосовуються загальні положення про оренду - § 1 гл. 34. До нежитловим будівель і споруд відносяться: промислові, виробничі, торговельні, адміністративні (канцелярські), лікувально-оздоровчі, культурно-просвітницькі, комунально-побутові, складські, навчальні та для інших цілей використання 36. Нежитлові будівлі можуть мати житлові приміщення (як вкраплення в нежитлову площу будівлі, наприклад: службова квартира в будівлі лікарні). А житлові будівлі часто також включають в себе нежитлові приміщення, наприклад, канцелярські, громадського харчування і т.д. на першому поверсі. У таких випадках необхідно в договорі вказати правове положення цих винятків.
У наш час договір оренди отримав велике поширення, у зв'язку з цим з'являється багато спірних питань. Так потрібно відрізняти договір оренди нежитлового приміщення від схожого на нього договору.
Акціонерним товариством був укладений з власником будівлі договір, на підставі якого суспільство отримало право використовувати дах даної будівлі для розміщення реклами.
Після закінчення встановленого терміну дії цього договору власник відмовив Акціонерному товариству в укладенні договору на новий термін, уклавши аналогічний договір з іншою особою.
Акціонерне товариство, полога, що укладений між ним та власником договір є договором оренди даху будівлі, на підставі ст. 621 ГК РФ звернулося до арбітражного суду з позовом про переведення на себе прав та обов'язків по другому договором. У позовній заяві суспільство вказало, що протягом двох років встановлювало на даху свої рекламні щити і сумлінно виконувало зобов'язання щодо внесення платежів.
Суд відмовив у задоволенні позову, визнавши що не підлягає застосуванню статтю 621 ГК РФ.
При цьому в рішенні суду було зазначено, що правовідносини, що виникли між сторонами і пов'язані з використанням позивачем для рекламних цілей даху будівлі, що належить відповідачу на праві власності, не є орендними та, отже, не можуть регулюватися правилами глави 34 ЦК України.
Приймаючи рішення, суд виходив з того, що відповідно до п. 1 ст. 607 ЦК РФ об'єктами оренди, крім прямо перелічених у цій нормі, можуть бути тільки неспоживна речі. При цьому передача речі в оренду завжди тягне тимчасове відчуження власником права користування цією річчю.
Між тим дах являє собою конструктивний елемент будівлі і не є самостійним об'єктом нерухомості, який міг бути переданий у користування окремо від будівлі. Тому дах не може бути об'єктом оренди.
Суд вказав, що аналіз спірного договору свідчить про те, що його предметом було надання позивачеві можливості на оплатній основі розміщувати рекламу на даху належить відповідачу будівлі. Такий договір не суперечить ЦК РФ, відносини сторін регулюються загальними положеннями про зобов'язання і договори, а також умовами самого договору.
Не можна не помітити деякої схожості положень про оренду будівель і споруд і що містяться у ЦК норм про купівлю продажу нерухомості (ст. 549-558), що можна вважати цілком виправданим. Тим самим забезпечується однаковий правовий режим об'єктів нерухомості в майновому обороті.
Постанова Президії Вищої Арбітражного суду РФ від 10 березня 2008р. № 5096/07 37 допускає, що незавершений будівництвом об'єкт може бути предметом договору купівлі - продажу. Однак таке правило не стосується до договору оренди будівель або споруд. Будівлі можуть бути використані в якості об'єкта орендних відносин лише після прийняття їх в експлуатацію як результат завершення будівництва, державної реєстрації та технічної інвентаризації в установленому порядку (ст. 131 ЦК). Самовільна споруда не є об'єктом оренди (ст. 222 ГК РФ).
До орендованих споруд відносяться: гідротехнічні, очисні, спортивні, споруди транспорту та зв'язку, трубопроводи, нафтові і газові свердловини, оранжереї, мости і д.р. інженерні споруди, що мають характер нерухомості.
Предмет договору оренди будівель або споруд є істотною умовою. Значить, при укладанні договору його необхідно конкретизувати: вказати яку конкретну будівлю (приміщення) здається в оренду, його місце знаходження, загальна площа всіх здаються приміщень і кожного з них окремо і інші дані технічної характеристики приміщень і його стану. Якщо здається в оренду приміщення складається більш ніж з одного приміщення, а також, якщо деякі з здаються приміщень є основними, а частина - допоміжними, у додатку до договору слід скласти план - схему приміщення з вказівкою всіх цих деталей. Якщо будівля, в якому знаходиться здається в оренду нежитлове приміщення, багатоповерхове і в ньому, крім переданого у даному випадку приміщення є інші нежитлові або житлові приміщення, для виділення даного конкретного приміщення в договорі оренди слід вказати ще й поверх, на якому знаходиться це приміщення, а також нумерацію кімнат, якщо така є. Також зазвичай докладають план - схему земельної ділянки. Всі ці реквізити необхідно вказати або в тексті договору, або в передавальному акті, що є невід'ємною частиною договору. Не включення в договір оренди зазначених даних, що дозволяють однозначно визначити, яке саме приміщення здається в оренду, означає, що договір є не відбувся (п.3 ст. 607 ЦК).
Як зазначалося, будівлі та споруди відносяться до об'єктів нерухомості, нерозривно пов'язаних із землею. Володіння і користування такими об'єктами з боку орендаря передбачає наявність у нього певних прав і відносно земельної ділянки, на якій знаходиться будинок (споруда). Визначенню цих прав допоможуть деякі правила, які у Кодексі (ст. 652-653). Зазначені правила сформульовані стосовно до двох ситуацій, коли орендодавець будівлі або споруди є власником земельної ділянки і коли земельна ділянка, на якій знаходиться будинок (споруда), не належить орендодавцю на праві власності. У першому випадку в договорі оренди будівлі (споруди) одночасно вирішується питання про передачу орендарю в оренду та відповідної земельної ділянки, на якій знаходиться ця будівля (споруда). Орендареві згідно з договором земельну ділянку може бути наданий і на інше право. Якщо ж договір оренди будівлі не містить будь-яких вказівок про право орендаря на земельну ділянку, вважається, що орендареві переходить на строк оренди будівлі (споруди) право користування частиною земельної ділянки, зайнятої будівлею (спорудою) і необхідної для використання його за призначенням (п .2 ст. 652). Якщо земельна ділянка не належить на праві власності орендодавцю будівлі (споруди), такий будинок може бути передано в оренду без згоди власника землі за умови, що подібні дії власника будівлі (споруди) не будуть суперечити закону або договору з власником земельної ділянки (п.3 ст. 652). Очевидно, що за таких обставин до орендаря будівлі від орендодавця переходить і право користування відповідною частиною земельної ділянки 38.
Стабільності орендних відносин та захисту прав, законних інтересів орендаря буде сприяти положення, згідно з яким орендар будівлі (споруди) зберігає за собою право користування частиною земельної ділянки, на якій знаходиться будівля і яка необхідна для його використання за призначенням, і у разі зміни власника земельної ділянки , в тому числі і в результаті його продажу іншій особі (ст. 653 ЦК РФ). У даному випадку законодавець вказав лише один із способів відчуження земельної ділянки - його продаж. Проте видається, що при інших способах відчуження, наприклад даруванні, міни, успадкування, орендар також збереже своє право користування земельною ділянкою і будівлею.
Хочеться додати ще й те, що будинки і споруди можуть передаватися на праві володіння і користування або тільки на праві користування. Наприклад, згідно Транспортному статуту залізниць РФ під'їзні залізничні шляхи для проведення маневрових та інших робіт можуть передаватися тільки на праві користування 39.
За своєю економічною сутністю оренду можна назвати продажем по частинах речі, що становить тривалий період зношування. Це поняття чітко висловлює економічну сутність найму, яка складається в поступовій реалізації споживної вартості товару. А це означає, що еквівалент, одержуваний орендодавцем від орендаря за користування майном, має не менш важливе значення, ніж саме надання володіння і користування майном.
Оскільки договір оренди є сіналлагматіческій, він припускає наявність двох зустрічних обов'язків, однаково важливих для існування зобов'язання: обов'язок орендодавця передати майно у тимчасове володіння та користування і обов'язок орендаря вносити орендну плату. У даному випадку орендар є суб'єктом зустрічного надання, тобто виконання ним своїх обов'язків безпосередньо залежить від виконання орендодавцем свого обов'язку передати майно. Якщо орендодавець не виконав цього обов'язку, орендарю надано право призупинити виконання свого обов'язку або зовсім відмовитися від виконання і вимагати відшкодування збитків (ч. 2 ст. 328 ЦК РФ).
Умова про орендну плату ставиться до числа істотних умов договору оренди. Такою ця умова визнавалося і в дореволюційній цивілістиці. Наприклад, Д.І. Мейєр визначав характер найманої плати наступним чином: "... істотну приналежність найму становить винагороду за користування майном - наймана плата. Так що відсутність винагороди змінює істота договору: він стає іншою угодою" 40. До необхідних умов договору найму речей орендну плату відносить і французька доктрина 41.
Стосовно до договорів оренди будівель та інших споруд вимоги закону посилені порівняно із загальними положеннями про оренду. У відношенні названих договорів правила ч. 3 ст. 424 ГК РФ не підлягають застосуванню, отже, якщо в договорі оренди будівлі або іншої споруди не визначено розмір орендної плати, він не може бути встановлено виходячи з ціни, яка при порівнянних обставинах звичайно стягується за аналогічні товари, роботи або послуги. У законі міститься імперативне правило, згідно з яким за відсутності узгодженого сторонами в письмовій формі умови про розмір орендної плати, договір оренди будівлі або іншої споруди вважається неукладеним (ч. 1 ст. 654 ЦК РФ). "Пред'являє до сторін договору оренди будівлі або споруди вимога про обов'язкове включення в договір умови про розмір орендної плати під страхом визнання його неукладеним аж ніяк не означає, що кваліфікуючою ознакою договору оренди будівлі (споруди) ... є те, що стосовно оренди будівлі ( споруди), на відміну від загальних положень про оренду, умова про орендну плату набуває значення істотної умови договору "42. Умова про орендну плату є суттєвим для будь-якого договору оренди. Інша справа, що для договорів оренди іншого майна (не будинків та інших споруд) відсутність цієї умови в тексті договору не призводить до безумовного визнання договору неукладеним. У такому випадку застосовуються положення ст. 424 ГК РФ, що дозволяють визначити розмір орендної плати.
Комітет з управління державним майном по Самарській області звернувся до Арбітражного суду з позовом до ТОВ "Волга-Південь" про стягнення 64490 руб. 29 коп., В тому числі 43667 руб. 26 коп. заборгованості по орендній платі, 16823 руб. 03 коп. пенею і 5000 руб. 00 коп. штрафу.
Позовні вимоги обгрунтовані неналежним виконанням відповідачем умов договору оренди № 642-ф / 2 від 24.06.2002.
До прийняття рішення позивачем заявлено клопотання про збільшення позовних вимог до 40676 руб. 93 коп. заборгованості по орендній платі, 368970 крб. 92 коп. пенею і 5000 руб. штрафу. Клопотання позивача судом задоволено.
Рішенням Арбітражного суду Самарської області від 21.04.2008, залишеним без зміни постановою апеляційної інстанції від 22.09.2008, вимоги позивача задоволені в сумі 40676 руб. 93 коп. основного боргу по орендній платі, 5000 руб. пенею і 500 руб. 00 коп. штрафу. Застосувавши статтю 333 Цивільного кодексу РФ, суд зменшив розмір підлягає стягненню суми пені і штрафу.
Відповідач в касаційній скарзі зазначив, що позивач в порушення умов договору в односторонньому порядку змінив призначення грошових коштів, перерахованих відповідачем в рахунок орендної плати, не виставив вимоги відповідачу і не узгодив розрахунок нарахованих штрафів.
Як випливає з матеріалів справи, між Комітетом з управління державним майном по Самарській області (орендодавець) та ТОВ "Волга-Південь" (орендар) укладено договір оренди № 642-Ф/02 від 24.06.2006 нежитлових приміщень загальною площею 100 кв. м, розташованих на першому поверсі виробничої будівлі Новокузнецького поштамту за адресою: місто Новокуйбишевськ, провулок Лікарняний, 5.
Пунктами 3.2 - 3.3 договору оренди сторони визначили порядок і строки внесення орендної плати, зокрема, орендар зобов'язаний вносити орендодавцеві за користування приміщеннями орендну плату до 10 числа місяця, за який проводиться оплата. Розмір орендної плати визначений у пункті 3.1 договору.
Умовами договору сторони передбачили, що в період дії договору суми, що вносяться в рахунок виконання за зобов'язаннями за цим договором, в першу чергу спрямовуються на погашення пені, обчислених за прострочення внесення орендних платежів (пункт 3.5).
Пунктами 4.1, 4.2 договору від 24.06.2006 за прострочення внесення орендної плати передбачена відповідальність орендаря у вигляді штрафу в розмірі 50 мінімальних розмірів оплати праці і пені в розмірі 0,7% від суми простроченого боргу за кожен день прострочення.
Згідно зі статтею 309 Цивільного кодексу РФ зобов'язання повинні виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог закону, інших правових актів.
В силу статті 614 Цивільного кодексу Російської Федерації орендар зобов'язаний своєчасно вносити плату за користування майном.
Оскільки відповідач неналежним чином виконав договірні зобов'язання, позивач, виходячи з умов пункту 3.5 договору оренди, справив арифметичний розрахунок заборгованості орендної плати, штрафу і пені, який відповідачем не оскаржений.
Суд касаційної інстанції залишив рішення суду першої інстанції і постанову апеляційної інстанції без зміни 43.
Подібне досить жорстке законодавче положення, думається, зумовлене об'єктивними економічними передумовами, а саме особливостями ринку нерухомості. На відміну від інших видів ринку ринок нерухомості за своєю природою локальне, а кожен об'єкт нерухомості унікальний. Саме ця особливість дозволила законодавцю виключити застосування ч. 3 ст. 424 ГК РФ стосовно оренди таких об'єктів нерухомості, як будівлі та інші споруди. Зважаючи на свою унікальність немає однакових будівель, навіть якщо дві будівлі зводилися за одним проектом, то місцезнаходження їх все одно різний, а воно грає далеко не останню роль у визначенні ціни за користування об'єктом. У підсумку виходить, що аналогії між будівлями немає і орендна плата повинна визначатися в кожному конкретному випадку окремо.
Передбачаючи обов'язок узгодження і внесення в договір оренди будівлі або іншої споруди умови про розмір орендної плати, закон тим не менш не встановив будь-яких вимог до форми орендної плати та термінами її внесення. Ці умови визначаються угодою сторін. Крім того, зберігають силу положення ст. 614 ЦК РФ, яка передбачає перелік форм орендної плати, порядок і строки її внесення 44. Так, орендна плата може виражатися: у твердій сумі платежів, що вносяться періодично або одноразово; у вигляді частки отриманих в результаті використання орендованого майна продукції, плодів і доходів; в наданні орендарем певних послуг; у передачі орендарем орендодавцю обумовленої договором речі у власність або в оренду ; у покладанні на орендаря обумовлених витрат на поліпшення орендованого майна. Крім того, допустиме поєднання зазначених форм, а також інші форми орендної плати (ч. 2 ст. 614 ЦК РФ) 45.
Необхідно відзначити, що ст. 614 ЦК РФ і ст. 654 ЦК РФ підкреслюють різні прояви орендної плати. Очевидно, що форма орендної плати далеко не рівнозначна її розміром. У той же час ч. 1 ст. 654 ЦК РФ містить вимогу, відповідно до якого в договорі оренди будівель та інших споруд повинен передбачатися саме розмір орендної плати, допускаючи різноманітність її форм. Таким чином, можна зробити висновок, що в договорі оренди будівель та інших споруд навіть при негрошовій формі орендної плати сторони зобов'язані вказати її грошовий еквівалент (розмір). В іншому випадку в силу ч. 1 ст. 654 ЦК РФ договір вважається неукладеним.
На практиці найчастіше орендна плата являє собою періодичні грошові платежі. Слід зазначити, що будь-яке зустрічне надання має бути еквівалентним і мати грошову оцінку. "Умова про вартість переданого майна доповнює умова про об'єкт оренди і формулюється на основі балансової чи ринкової ... вартості об'єкта оренди і служить одним із засобів при здійсненні контролю за використанням майна орендарем, забезпеченні його повернення ... і захисту інтересів сторін у разі пошкодження ... або знищення майна "46. Оцінка вартості переданого в оренду майна вельми важлива і необхідна, від неї залежить початкова ціна об'єкта при реалізації з публічних торгів; оцінка необхідна для визначення викупної ціни при вилученні земельної ділянки для державних або муніципальних потреб (ст. 281 ГК РФ), і, нарешті, від ринкової вартості будівлі або іншої споруди залежить розмір орендної плати за користування цим об'єктом.
Слід мати на увазі, що різні люди по-різному оцінюють корисність однієї і тієї ж речі, мають різні плани та очікування від її використання, орендодавець і орендар володіють протилежними економічними інтересами. Все це призводить до труднощів при узгодженні розміру орендної плати, які ускладнюються цінової нееластичністю на ринку нерухомості. Цінова нееластичність означає, що обсяг пропозиції не може бути помітно збільшений при зростанні цін. Для збільшення пропозиції, а це будівництво нових об'єктів, необхідні значні витрати часу, додаткові інвестиції, необхідно враховувати і обмеженість земельного ресурсу. У таких умовах досить точно і достовірно вартість об'єкта нерухомості за наявності методики може оцінити тільки професіонал-оцінювач. До вступу в силу Федерального закону від 29 липня 1998 р. № 135-ФЗ "Про оціночну діяльність" 47 (далі - Закон "Про оціночну діяльність") оцінкою нерухомості займалися особи, зацікавлені в збільшенні або зменшенні вартості майна. Так, відповідні комітети з управління майном були зацікавлені у завищенні вартості об'єкта, а кредитні організації при заставі майна в забезпечення кредиту, навпаки, зацікавлені у зменшенні ринкової вартості. В останньому випадку при неповерненні кредиту банк отримував майно, реальна вартість якого багато вище зазначеної в договорі.
Інститут оцінки нерухомості дозволяє уникнути або, принаймні, мінімізувати подібні зловживання. Крім того, в Законі "Про оціночної діяльності" встановлені випадки обов'язкової оцінки нерухомого майна. Відповідно до ст. 8 названого Закону проведення оцінки обов'язково при здійсненні операцій з майном, що перебуває у державній або муніципальній власності, в тому числі:
- При визначенні вартості об'єктів оцінки, що належать Російській Федерації, суб'єктам Російської Федерації або муніципальним утворенням, з метою їх приватизації, передачі в довірче управління або передачі в оренду;
- При використанні об'єктів оцінки, що належать Російській Федерації, суб'єктам Російської Федерації або муніципальним утворенням, в якості предмета застави;
- При продажу чи іншому відчуженні об'єктів оцінки, що належать Російській Федерації, суб'єктам Російської Федерації або муніципальним утворенням;
- При передачу боргових зобов'язань, пов'язаних з об'єктами оцінки, які належать Російської Федерації, суб'єктам Російської Федерації або муніципальним утворенням;
- При передачі об'єктів оцінки, що належать Російській Федерації, суб'єктам Російської Федерації або муніципальним утворенням, в якості внеску в статутні капітали, фонди юридичних осіб, а також при виникненні спору про вартість об'єкта оцінки, в тому числі:
а) при націоналізації майна;
б) при іпотечному кредитуванні фізичних осіб і юридичних осіб у випадках виникнення спорів про величину вартості предмета іпотеки;
в) при складанні шлюбних контрактів та розділі майна розлучається подружжя на вимогу однієї з сторін або обох сторін у разі виникнення спору про вартість цього майна;
г) при викупі чи іншому передбаченому законодавством Російської Федерації вилучення майна у власників для державних або муніципальних потреб;
д) при проведенні оцінки об'єктів оцінки в цілях контролю за правильністю сплати податків у разі виникнення спору про обчислення оподатковуваної бази.
Дія ст. 8 Закону "Про оціночну діяльність" не поширюється на відносини, що виникають при розпорядженні державними і муніципальними унітарними підприємствами та установами майном, закріпленим за ними на праві господарського відання або оперативного управління, за винятком випадків, коли розпорядження майном відповідно до законодавства Російської Федерації допускається з згоди власника цього майна.
Оскільки для суб'єктів права господарського відання та права оперативного управління розпорядження нерухомим майном можливе лише за згодою власника, то при здійсненні операцій з ним обов'язкова оцінка необхідна в силу закону.
Що стосується об'єктів приватної власності, то було б нерозумно і неправомірно зобов'язувати приватних осіб звертатися до послуг оцінювачів. Таке правило може носити рекомендаційний характер. Власник нерухомості не завжди може володіти повним об'ємом інформації про фактори, що впливають на вартість майна. У той же час власник зацікавлений у встановленні ринкової вартості об'єкта нерухомості, оскільки від неї залежить не тільки розмір орендної плати, а й податкові платежі. У такій ситуації доцільно звернутися до професіоналів, які визначать реальну вартість об'єкта і динаміку зміни його вартості з плином часу.
Орендна плата як економічна категорія залежить насамперед від вартості орендованого майна, про що говорилося вище. При передачі будинку в оренду доцільно провести його інвентаризацію (це відповідає інтересам орендодавця), у результаті якої визначається фактичний знос і реальний стан майна. Дана міра дозволить орендодавцю своєчасно виявити недоліки майна та усунути їх або обумовити в договорі оренди, тим самим звільнивши себе від відповідальності за них. Інвентаризація є мірою, що відповідає й інтересам орендаря. Оскільки орендар зобов'язаний повернути об'єкт оренди після закінчення терміну найму в тому стані, в якому він його одержав, з урахуванням нормального зносу, або у стані, обумовленому договором, остільки орендарю необхідно знати фактичний стан майна.
Враховуючи вищесказане, можна запропонувати внести в число правил про оренду будівель та інших споруд правило, відповідно до якого орендодавець зобов'язаний перед підписанням передатного акта провести інвентаризацію об'єкту і ознайомити з актом орендаря.
Раніше діюче законодавство проводило чіткий поділ орендної плати на дві частини. Орендна плата складалася з амортизаційних відрахувань і орендного відсотка. В даний час законодавець не встановлює такого поділу, що дало підстави деяким авторам говорити про те, що "орендна плата складається тільки з орендного відсотка" 48. З цією точкою зору не цілком можна погодитися. По-перше, орендодавець, залишаючись власником майна, нараховує амортизацію на здане в оренду майно. Він зацікавлений у відшкодуванні цих коштів. По-друге, відмова законодавця від регламентації складу орендної плати зовсім не означає зміну на практиці самого складу. Орендодавець та орендар погоджують розмір орендної плати, виходячи з балансу інтересів, і орендодавець, враховуючи необхідність відшкодування амортизаційних відрахувань, включає їх до складу орендної плати. Крім того, для орендодавця економічно доцільно включати в орендну плату не тільки амортизацію, але і суму податку на майно, а також інші платежі. Інша справа, що сторони не зобов'язані розписувати в договорі складу орендної плати, оскільки законодавчо потрібно лише узгодження розміру. Більш того, розшифровка орендної плати може призвести до того, що частина орендної плати, а саме так званий орендний відсоток, неможливо буде віднести на собівартість продукції. Відсутність же розшифровки складу орендної плати дозволяє віднести її повністю до складу витрат по виробництву товарів, робіт і послуг.
На деяких складових плати за користування будівлею або іншою спорудою слід зупинитися окремо. І справа не тільки в тому, що відповідно до ч. 2 ст. 654 ЦК РФ плата за користування будинком чи іншою спорудою включає в себе плату за користування земельною ділянкою, на якій воно розташоване, чи переданої разом з ним відповідної частиною ділянки. Хоча і це законодавче положення по-різному оцінюється суб'єктами права.
ТОВ "999" звернулося в Арбітражний суд Самарської області з позовом до Державної податкової інспекції Самарської області (далі - ДПІ) про визнання недійсним її рішення від 19.09.2006 № 73 в частині стягнення заниженою прибутку, недоїмки з податку на додану вартість (далі - ПДВ ) і спецналога, а також застосування штрафних санкцій за порушення податкового законодавства. Рішенням від 23.06.2007 у задоволенні позовних вимог відмовлено.
Постановою апеляційної інстанції від 03.09.2007 рішення змінено: у частині стягнення штрафів за неврахований об'єкт оподаткування ПДВ і спецналогом рішення ДПІ визнано недійсним.
Федеральний арбітражний суд Поволзької округу постанову суду апеляційної інстанції залишив без зміни.
Задовольняючи протест і приймаючи рішення про часткове задоволення позову, Президія ВАС РФ зазначив наступне. Оскільки ТОВ "999" користувалося земельною ділянкою на підставі договору оренди, орендна плата за користування земельною ділянкою може бути віднесена підприємством на витрати, що включаються до собівартості продукції. Згідно з п. 10 Положення про склад витрат по виробництву і реалізації продукції (робіт, послуг), що включаються до собівартості продукції (робіт, послуг), та порядок формування фінансових результатів, що враховуються при оподаткуванні прибутку, до елементу "інші витрати" в складі собівартості відносяться не тільки податки, але й плата за оренду у разі оренди окремих частин об'єктів основних виробничих фондів (та / або частин). Оскільки земельна ділянка була надана позивачу під будівництво виробничих об'єктів (про що свідчать матеріали справи), у підприємства були правові підстави для віднесення орендних платежів за землю на витрати виробництва 49.
Необхідно також усвідомити сутність і місце додаткових платежів, таких, як плата за комунальні послуги, за електроенергію і т.п. На практиці оплата комунальних послуг здійснюється орендарем за окремими рахунками "понад орендної плати ... за встановленими тарифами, цінами і фактичним споживанням" 50. Здається, що такий підхід не зовсім вірний. Розуміння будівлі як об'єкту оренди повинен бути цілісним, "як єдиної сукупності, що складається з простору, обмеженого стінами, стелею і підлогою, а також з елементів технічного облаштування (водопроводу, каналізації, гарячої води, центрального опалення, електрики)" 51. Комплексне розуміння такого об'єкта оренди, як будівля, випливає із закону. Так, ст. 611 ЦК РФ, що регламентує обов'язок орендодавця з надання майна орендарю, зобов'язує передати це майно у стані, що відповідає умовам договору і призначенню майна разом з усіма приналежностями. Таким чином, якщо в будинку є електроенергія, вода, тепло та інші зручності, то орендодавець повинен надати їх орендареві разом з будівлею. "Просто стіни" навряд чи кому-небудь необхідні. Більш того, будівлю тільки тоді є будівлею, коли в ньому містяться комунікації, необхідні для використання цієї будівлі: система опалення, внутрішня мережа водопроводу, газопроводу, каналізації та ін Подібний висновок можна зробити на підставі аналізу Постанови Комітету Російської Федерації по стандартизації, метрології та сертифікації від 26 грудня 1994 р. № 359 "Про прийняття загальноросійського класифікатора основних фондів" 52. Відповідно до класифікатора основних фондів ОК 013-94 мережі включаються до складу будинку за такими правилами: водо-, газо-і теплопровідні пристрою, а також пристрої каналізації включаються до складу будинків, починаючи від ввідного вентиля або трійника біля будівель або від найближчого оглядового колодязя , в залежності від місця приєднання трубопроводу, що підводить. Проводку електричного освітлення і внутрішні телефонні і сигналізаційні мережі включають до складу будинків, починаючи від ввідного ящика або кабельних кінцевих муфт (включаючи ящик і муфти), або прохідних втулок (включаючи самі втулки).
Підтвердження вищенаведеного висновку можна знайти і в судовій практиці.
ЗАТ "Маркос-Груп" (орендодавець) звернулося в Арбітражний суд Самарської області з позовом до ТОВ "Густав", що є орендарем, про виселення відповідача із займаних нежилих приміщень площею 1680,3 кв. м, Рішенням суду від 26.08.2007 позов задоволено.
Федеральний арбітражний суд Поволзької округу Постановою від 22.12.2007 залишив рішення в силі.
Свою вимогу орендодавець обгрунтував тим, що відповідач не оплатив рахунки МГП "Самарагортепло" і комерційного управління "Самараводоканал". Однак матеріали справи свідчать про те, що названі рахунки адресовані позивачу, а не відповідачу. Отже, несплата відповідачем платіжних вимог МГП "Самарагортепло" і комерційного управління "Самараводоканал" за надані послуги не може свідчити про порушення умов договору 53.
Таким чином, будівля є цілісною системою, і зобов'язувати орендаря укладати окремі договори з усіма міськими службами недоцільно. Оскільки абонентом, які отримують комунальні послуги, є орендодавець, орендареві в подібному випадку довелося б отримувати статус субабонентам, а це не завжди можливо. Відповідно до ст. 545 ДК РФ абонент за договором енергопостачання може передавати енергію, прийняту ним від енергопостачальної організації через приєднану мережу, іншій особі (субабоненти) тільки за згодою енергопостачальної організації. У суботношеніях абонент займає місце енергопостачальної організації, залишаючись відповідальним перед нею. У свою чергу, субабонент також повинен мати приєднану мережу, яка набирає енергію пристрій та інше обладнання, необхідне для прийому енергії. Орендар цим вимогам не відповідає, оскільки всі мережі, якими він володіє, належать орендодавцю 54. Укладення договору енергопостачання орендарем безпосередньо з енергопостачальною організацією суперечило б ГК РФ і судовій практиці. Відповідно до ст. 539 ДК РФ суб'єктами договору енергопостачання є енергопостачальна організація і абонент. Орендодавець не може бути енергопостачальною організацією, оскільки сам є абонентом відповідної організації і отримує енергію на підставі договору. Орендар отримує енергію у зв'язку з договором оренди, відповідно умова про оплату цієї енергії повинно розглядатися як частина умови про орендну плату. Ілюстрацією сказаного може служити наступну справу.
Акціонерне товариство закритого типу "Піроп Лтд" звернулося в Арбітражний суд Самарської області з позовом до акціонерного товариства закритого типу "Перемога" про визнання недійсним останнього абзацу пункту 2.2.2 договору на поставку (відпустку) і споживання електричної енергії за плату від 01.10.2003 та обязании відповідача виконати зобов'язання з постачання електроенергії.
Рішенням суду від 18.05.2006 позов було задоволено на підставі невідповідності зазначеного абзацу положень ЦК РФ про договорі енергопостачання. Рішенням апеляційної інстанції рішення залишено без зміни.
Постановою касаційної інстанції рішення суду першої інстанції і постанову суду апеляційної інстанції скасовано, а договір визнаний повністю недійсним як невідповідний положень ЦК РФ про договорі енергопостачання.
Президія ВАС РФ вважає, що постанова касаційної інстанції підлягає скасуванню, а рішення суду першої інстанції і постанову суду апеляційної інстанції - зміні з таких підстав.
З матеріалів справи видно, що між сторонами було укладено договір оренди будівлі, відповідно до якого орендна плата включала в себе вартість комунальних послуг. Кількість і вартість необхідної орендареві електроенергії визначалися окремим договором. Такий договір сторони уклали, назвавши його договором на постачання електроенергії.
Всі судові інстанції без достатніх підстав оцінили цей договір як договір енергопостачання, в той час як він таким не є. Цей договір встановлює порядок визначення витрат АТЗТ "Піроп Лтд" на електроенергію в орендованому ним приміщенні і є частиною договору оренди 55.
Таким чином, можна зробити висновок, що судова практика стоїть на позиціях заперечення можливості укладення окремого договору на користування енергією між орендодавцем та орендарем. Такий "договір" розглядається як частина відповідного договору оренди, як складова умови про розмір орендної плати.
Необхідно підкреслити, що орендна плата може включати в себе всі вищезгадані платежі, однак орендар не повинен укладати окремі договори з відповідними службами. Крім того, така ситуація може призвести до ускладненої процедури укладання самого договору оренди. Включення всіх платежів в загальну суму орендної плати, по-перше, не суперечить закону, по-друге, може вирішити проблему короткострокових договорів оренди будівель. В останньому випадку орендареві не доведеться обтяжувати себе додатковими витратами на укладення додаткових договорів, оскільки всі відповідні платежі будуть враховані в сумі орендної плати.
Ще однією особливістю орендної плати в договорі оренди будівель та інших споруд є включення в неї плати за користування відповідною земельною ділянкою. Якщо в договорі не обумовлено інше, плата за земельну ділянку стягуватися не повинна. Такий стан свідчить про єдність об'єкта оренди, тобто будівлю або інше спорудження та земельну ділянку, на якій вони розташовані, розглядаються як єдиний об'єкт оренди.
На практиці часто виникають суперечки, викликані зміною орендної плати в період виконання договору. Частиною 3 ст. 614 ЦК України закріплено, що розмір орендної плати може змінюватися за згодою сторін у строки, передбачені договором, але не частіше одного разу на рік. Разом з тим у ст. 614 ЦК РФ наголошується, що законом можуть бути передбачені інші мінімальні строки перегляду розміру орендної плати для окремих видів оренди, а також для оренди окремих видів майна. Іншими словами, не підзаконні акти, а саме закон може змінювати мінімальні строки перегляду розміру орендної плати. Сказане перш за все відноситься до оренди державного або муніципального майна, коли державні (муніципальні) органи по управлінню майном видають акти про одностороннє перегляд розміру орендної плати. Такі акти суперечать ЦК РФ і не повинні застосовуватися. У зв'язку з цим хотілося б зазначити Положення про порядок здачі в оренду нерухомого майна області, муніципальних утворень регулюється на обласному рівні, нормативними актами суб'єкта федерації 56.
Крім того, ч. 4 ст. 614 ЦК України закріплює право орендаря вимагати зменшення орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, умови користування, передбачені договором оренди, або стан майна істотно погіршилися. Причому таке право виникає не при всякому погіршенні, а лише при істотній. Ознаки істотного погіршення слід трактувати по змісту ч. 2 ст. 450 ГК РФ. Погіршення повинні відбутися в силу випадкових причин, тобто не повинно бути винної поведінки орендаря. Логічно припустити, що названим правом орендар може скористатися тільки в тому випадку, якщо в договорі немає обмежень, що стосуються змін розміру орендної плати та порядку її перегляду. Такі обмеження є цілком правомірними, тому що відповідно до ч. 1 ст. 614 ЦК РФ порядок, умови і строки внесення орендної плати визначаються договором.
РОЗДІЛ 2. ОСОБЛИВОСТІ ПРАВОВОГО РЕГУЛЮВАННЯ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ НЕЖИТЛОВИХ ПРИМІЩЕНЬ
2.1 Укладання договору оренди: форма і державна реєстрація
Форма договору оренди будівель і споруд є істотною умовою договору. Пункт 1 ст.651 ЦК вказує на те, що договір оренди будівлі або споруди долен укладатися в письмовій формі під страхом недійсності договору. З усіх варіантів письмової форми договору, визначених у п.2 ст. 434 ГК, до якого відсилає даний пункт, допускається тільки один спосіб: складання одного документа, підписаного сторонами (незалежно від того, хто є учасником відносин - юридична особа або громадянин і на який термін укладається договір - короткий або довгий) Такий спосіб являє собою фіксацію волі обох сторін на єдиному паперовому носії. Договір повинен бути підписаний сторонами власноруч, без використання факсиміле і інших аналогів власного підпису. Навіть якщо сторони погодилися, це не може змінити дане правило. У текст договору оренди будівель і споруд за погодженням сторін можуть бути включені і додаткові умови будь-якого характеру. Головне, щоб вони не суперечили нормам цивільного законодавства РФ 57.
Договір складається у такій кількості примірників, яка відповідає числу учасників. Кожен з примірників підписується всіма учасниками і є ідентичним всім іншим примірників як за змістом, так і за юридичною силою. До такої форми договору застосовуються також вимоги ст. 160 ЦК про письмову форму угоди.
Цивільний кодекс не вимагає нотаріального посвідчення договору оренди будівлі та споруди, втім як і будь-який інший угоди з нерухомістю, за винятком випадків, встановлених законом. Операції з нерухомим майном, згідно зі ст. 16 ЦК, підлягає державній реєстрації у випадку та в порядку, передбачених ст. 131 Кодексу та Закону''Про реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним''58.
З даного питання в юридичній літературі існує безліч суперечок. Так Н.А. Сиродоев пише:''Заміна нотаріального посвідчення на реєстрацію угод не може бути беззастережно виправдана. Крім того, що реєстрація угоди складніше нотаріального посвідчення, вона не пов'язана з консультаційними функціями, які здійснює нотаріус. А це тягне за собою необхідність залучення адвокатів для підготовки договорів. Встановлені ... розміри плати за реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним є щадними, але ніщо не заважає знизити розмір держмита за нотаріальне посвідчення угод''59.
У зв'язку з цим висловлює свою думку і доктор юридичних наук, професор В. В. Витрянский:
По-перше, при обов'язковій державній реєстрації прав на нерухоме майно та угод з нерухомістю обов'язкова нотаріальна форма цих угод ляже додатковим тягарем на учасників майнового обороту. Мова йде про невиправдані витрати часу та коштів. Адже з точки зору функціональних завдань і юридичного значення обов'язковий порядок нотаріального посвідчення відповідних угод ідентичний (у цій частині) системі обов'язкової державної реєстрації угод з нерухомим майном, покликаної вирішувати ті ж завдання (у числі багатьох інших), які ставляться і перед обов'язковим нотаріальним посвідченням угод : перевірка законності здійснюваних операцій, забезпечення їх публічної достовірності і т.д. Іншими словами, цілі, які могли б служити виправданням для введення обов'язкового нотаріального посвідчення угод з нерухомістю, повністю збігаються з цілями, що стоять перед системою державної реєстрації 60.
По-друге, система державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним ніяк не може бути замінена обов'язковим нотаріальним посвідченням відповідних угод, оскільки тільки система державної реєстрації забезпечує ведення єдиного державного реєстру всіх об'єктів нерухомості, що має надзвичайне значення для майнового обороту.
По-третє, твердження про те, що система державної реєстрації''не пов'язана з консультаційними функціями''і що це тягне за собою необхідність залучення адвокатів, ніяк не може служити підставою для введення''поголовного''примусового та обов'язкового нотаріального посвідчення всіх угод з нерухомістю. Зрештою, якщо учасники майнового обороту побажають отримати консультаційну допомогу (платну, зрозуміло) саме від нотаріуса (а не від адвоката), вони мають право передбачити для своєї угоди обов'язкову нотаріальну форму (п.2 ст.163 ЦК). Крім того, величезній кількості учасників угод з нерухомістю консультаційні послуги нотаріуса абсолютно не потрібні.
У результаті виходить, що введення обов'язкового нотаріального посвідчення угод з нерухомим майном повністю виправдовує інтереси і сподівання тільки однієї певної групи осіб, а саме - нотаріусів. Даний висновок особливо наочний стосовно договорів оренди будівель і споруд. Переважна більшість учасників зазначених договорів становлять комерційні та некомерційні організації, органи влади та місцевого самоврядування, для яких обов'язкове нотаріальне посвідчення договорів оренди будівель і споруд обернеться виключно додатковими тимчасовими і матеріальними витратами 61.
Дана точка зору на наш погляд більш точна і яскравіше відображає доцільність необов'язкового нотаріального посвідчення.
Договори оренди будівель і споруд вимагають державної реєстрації: якщо термін оренди за договором перевищує один рік, то він підлягає державній реєстрації: На думку юриста І. Ісрафілова: Оскільки в тексті ГК (п.2 ст.651) міститься термін "не менше року" слід вважати, що державній реєстрації підлягають і договори оренди будівель і споруд, укладені строком на один рік "62.
У період коли готувався новий ЦК нежитлові приміщення всередині будівель не визнавалися об'єктом нерухомості; з цієї причини угоди з нежитловими приміщеннями не потребували державної реєстрації.
Стаття 1 Федерального закону від 21.07.97 № 122-ФЗ''Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним''відносить нежитлові приміщення до об'єктів нерухомості. Крім того, в абзаці 2 пункту 6 статті 12 цього федерального закону зазначено, що приміщення (житлове та нежитлове) являє собою''об'єкт'', що входить до складу будівлі та споруд. В Інформаційному листі Президії ВАС РФ від 01.06.00 року № 53''Про вироблених рекомендаціях''Про державну реєстрацію договорів оренди нежитлових приміщень''підкреслено (пункт 2), що беручи до уваги те, що нежиле приміщення є об'єктом нерухомості, відмінним від будівлі або споруди, в якому воно знаходиться, але нерозривно з ним пов'язаним, і те, що в Цивільному кодексі Російської Федерації відсутні будь-які спеціальні норми про державну реєстрацію договорів оренди нежитлових приміщень, до таких договорів оренди повинні застосовуватися правила пункту 2 статті 651 ЦК РФ, а саме: договори оренди нежитлових приміщень, укладені на термін менше одного року, не підлягають державній реєстрації 63.
На відміну від ЦК, який говорить про державну реєстрацію саме договорів оренди (п.2 ст.609), Федеральний закон''Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним''у деяких випадках передбачає державну реєстрацію прав оренди. Наприклад, згідно з п.1 ст.26 Закону право оренди нерухомого майна підлягає державній реєстрації, а відповідно до п. 3 тієї ж статті договір оренди приміщення або частини приміщення реєструється як обтяження прав орендодавця відповідного приміщення (частини приміщення) 64.
Державна реєстрація договору оренди будівель і споруд можлива лише за наявності державної реєстрації раніше виникли прав на об'єкт договору - права власності або інших речових прав в Єдиному державному реєстрі прав. Ст. 26 Федерального закону''Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним''встановлює, що з заявою про державну реєстрацію права оренди нерухомого майна може звернутися одна із сторін договору оренди: або орендодавець, або орендар 65. Але якщо договір реєструється з ініціативи орендаря, то вона здійснюється при обов'язковому повідомленні орендодавця про зареєстроване обмеження (ч.2 ст. 13 ФЗ). Якщо договір укладений у публічних інтересах органами державної влади та органами місцевого самоврядування, то він реєструється за ініціативою цих органів з обов'язковим повідомленням орендодавця будівель і споруд 66.
Ст. 16 ФЗ вказує перелік документів, які необхідно подати на державну реєстрацію: разом із заявою про державну реєстрацію та документами про права на будівлю або споруду пред'являються також документ про оплату реєстрації, фізична особа пред'являє документ, що засвідчує його особу, а представник юридичної особи - установчі документи особи та документи, що засвідчують його особу та повноваження. Якщо в оренду здається будівлю або споруду, займане певну земельну ділянку, то потрібно до договору докласти план (креслення кордонів) земельної ділянки із зазначенням її частини, займаної орендованих будівлею (ч.2 ст. 26). Також для державної реєстрації договору необхідно надати додатки до вказаних в ньому поверховими планами будівлі, споруди, на яких позначаються що здають в оренду приміщення із зазначенням розміру орендованої площі. Не приймаються на державну реєстрацію документи, що мають підписки або приписки, закреслені слова та інші не обумовлені в них виправлення, записи олівцем.
Ст. 9 закону встановила нову систему органів, які здійснюють державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним. Тепер цю функцію будуть здійснювати установи юстиції з державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним біля реєстраційного округу за місцем знаходження нерухомого майна (а не за місцем укладення договору). Таких підрозділів в органах юстиції раніше не було, тому федеральний закон покладає обов'язок створити їх на суб'єкти РФ, а на Уряд РФ покладається обов'язок видати зразкову Положення про Установах юстиції з реєстрації прав.
Очолювати такі установи юстиції мають реєстратори, які є державними службовцями.
Федеральний закон''Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним''встановлює наступний порядок державної реєстрації (ст. 13):
Установи юстиції приймають документи, необхідні для державної реєстрації прав з обов'язковим додатком про оплату реєстрації. Далі проводиться правова експертиза документів і перевірка законності договору; встановлюється відсутність суперечностей між заявленими правами та вже зареєстрованими правами на даний об'єкт нерухомості (будівлі), а також інші підстави для відмови або призупинення державної реєстрації. Після цього вносяться запису до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно, здійснюються спеціальні написи на право встановлюють документах (тобто договорі) і видаються посвідчення про державну реєстрацію. Проведена державна реєстрація виникнення і переходу, прав на будівлю або іншу нерухомість засвідчується Свідоцтвом про державну реєстрацію прав.
Державна реєстрація проводиться не пізніше ніж у місячний термін з дня подачі заяви та документів, необхідних для неї.
У державній реєстрації може бути відмовлено у випадках, якщо:
1) з заявою про державну реєстрацію звернулася неналежні особа;
2) подані документи за формою або змістом не відповідають вимогам закону;
3) особа, що уклала договір оренди, неуповноважений розпоряджатися правами на даний об'єкт (будівля);
4) договір не підлягає державній реєстрації в органах юстиції; та ін випадки. Про відмову в державній реєстрації повідомляється заявнику в письмовій формі протягом 5 днів із зазначенням причини відмови. Відмову можна оскаржити в суді загальної юрисдикції або арбітражному.
Говорячи про технічну сторону справи, у відповідності з Правилами ведення Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним, затвердженими постановою Уряду Російської Федерації від 18 лютого 1998 р. № 219 67, проведення державної реєстрації договорів та інших угод щодо нерухомого майна засвідчується штампом реєстраційної написи на оригіналі правовстановлюючого документа (тобто на тексті договору оренди) (п.77).
Державна реєстрація договору оренди будівлі (споруди) одночасно означає обтяження права власності або іншого речового права орендодавця на відповідний об'єкт, зданий в оренду. Відповідні відомості про договір оренди будівлі (споруди) вноситься до підрозділу III Єдиного державного реєстру -''записи про обмеження (обтяження) права власності та інших речових прав на об'єкт нерухомого майна''(п.8 Правил). У зазначеному підрозділі є спеціальна частина (подразд. III - I) для записів відомостей про оренду. На місці запису про оренду в графу''Опис предмета оренди''заносяться дані про орендованому об'єкті нерухомості або його частини а в графі''Термін''вказуються дати початку і закінчення оренди або дата початку оренди та її тривалість; якщо термін оренди договором не визначено, замість тривалості оренди пишуться слова''термін не визначено''.
У разі припинення договору оренди будівлі або споруди зазначені записи про обтяження права власності або іншого речового права орендодавця погашаються спеціальним штампом погашення реєстраційного запису, що проставляється на лицьовій стороні аркуша запису про оренду. У штампі погашення реєстраційного запису проставляється дата реєстрації припинення відповідного обтяження та ім'я реєстратора, завірені підписом останнього (п.62 Правил).
Інформаційний лист Президії Вищої Арбітражного Суду РФ від 1 червня 2000 р. № 53 "Про державну реєстрацію договорів оренди нежитлових приміщень" трохи прояснив ситуацію про необхідність реєстрації договорів оренди нежитлових приміщень, укладених на термін менше року (назвемо їх для зручності короткостроковими договорами).
Нагадаємо, що Президія ВАС РФ, обговоривши судову практику по такого роду справах, роз'яснив, що нежитлові приміщення є об'єктом нерухомості, які хоч і відрізняються від будівлі або споруди, де вони знаходяться, тим не менш нерозривно з ними пов'язані. Враховуючи, що у Цивільному кодексі України відсутні будь-які спеціальні норми про державну реєстрацію договорів оренди таких об'єктів нерухомості, то, на думку Президії ВАС РФ, до них повинні застосовуватися правила п. 2 ст. 651 ЦК РФ. А там, як відомо, передбачено лише обов'язкова державна реєстрація договорів оренди будівель і споруд, укладених на строк не менше одного року.
Проте вже після випуску зазначеного Інформаційного листа в пресі з'явилися публікації фахівців, які прийшли до висновку, що лист Президії ВАС РФ аж ніяк не закриває всю проблему цілком, а вирішує фактично лише деяку її частину. Зокрема, висловлюється сумнів в обгрунтованості віднесення орендарем орендної плати на собівартість вироблених товарів, робіт або послуг, що надаються за короткостроковими договорами, що не пройшли державну реєстрацію, оскільки чинне законодавство передбачає необхідність реєстрації самого права оренди, а не тільки договору 68.
У той же час п. 40 Методичних вказівок з бухгалтерського обліку основних засобів, затверджених Наказом Мінфіну РФ від 13 жовтня 2003 року № 91н 69, допускає прийняття об'єктів основних засобів до бухгалтерського обліку лише на підставі затвердженого керівником організації акту (накладної) приймання - передачі відповідних коштів та інших документів, у тому числі підтверджують їх державну реєстрацію у встановлених законом випадках. Таким чином, підстави орендної плати, на думку цих авторів, не будуть підтверджені належним чином оформленими документами і, більш того, вони просто не можуть бути прийняті до бухгалтерського обліку, так як відсутня передбачена законодавством реєстрація права оренди.
Якщо врахувати, що для переважної більшості орендарів саме це питання є основним, оскільки практично ніхто всерйоз не розглядає реєстрацію у світлі захисту своїх прав, а виключно як міру фіскальну, то зрозуміло, що подібна точка зору не могла не привернути найпильнішої уваги. І цілком природним є бажання людей до кінця розібратися в законодавчих хащах з приводу реєстрації оренди.
Дійсно, раніше змішувалися дві проблеми - державної реєстрації права оренди та договору оренди, більше того, перша проблема значною мірою штучно, з-за казуїстичної тлумачення норм права, підмінялася другий. Зараз, коли друга проблема, слава богу, прояснена, настав момент істини, і пора розібратися в питаннях реєстрації права оренди та наслідки порушення саме цієї вимоги закону.
Як відомо, федеральний законодавець встановив більш суворий правовий режим для нерухомого майна, пов'язаний з його обов'язкової державної реєстрацією в цілях, як неодноразово зазначалося в роботах авторів Цивільного кодексу, впорядкування пов'язаних з нерухомістю відносин і додаткового захисту прав на неї. З огляду на ст. 131 ЦК РФ такої реєстрації підлягають права: власності, господарського відання та оперативного управління, довічного успадкованого володіння, постійного користування, іпотека, сервітути, а також інші права у випадках, встановлених кодексом та іншими законами.
Цивільний кодекс ввів і певні механізми забезпечення даного розпорядження. Так, п. 1 ст. 164 ЦК РФ передбачає необхідність державної реєстрації угод з нерухомістю як підстави виникнення відповідних прав на неї, а п. 1 ст. 165 ЦК РФ вказує, що недотримання цієї вимоги призводить до нікчемності угоди.
У свою чергу, угоди бувають двох-і багатосторонніми (договори) і односторонніми. Оскільки право оренди виникає виключно з однойменних договорів і на їх умовах (у зв'язку з цим далеко не безперечні твердження окремих авторів про те, що право оренди виникає в момент його державної реєстрації 70, то треба зробити висновок, що якби на них повною мірою поширювалося дію цього положення, то не пройшли державної реєстрації договори оренди були б нікчемними. Насправді це не так, тому що законодавець ввів спеціальні норми, присвячені як реєстрації договорів (угод) оренди, так і наслідків недотримання цієї вимоги.
Вище вже наводилася норма п. 2 ст. 651 ЦК РФ, яка звільнила від державної реєстрації короткострокові договори оренди нерухомості, а друга частина цієї норми визначила й інші, ніж зазначені у ст. 165 ЦК РФ, наслідки недотримання правила про реєстрацію договору оренди у встановлених законодавством випадках - такий договір вважається неукладеним 71. Тут немає ніякого протиріччя з загальними нормами першої частини Цивільного кодексу, тому що в силу загальновизнаних правил юридичної техніки спеціальна норма має переважну силу в порівнянні із загальною нормою.
Таким чином, стосовно до договорів оренди нерухомості законодавець зробив два винятки із загальних норм Кодексу про реєстрацію угод з нерухомістю: 1) не всі договори оренди повинні реєструватися і 2) якщо договір підлягає реєстрації, але не зареєстрований, то він просто вважається неукладеним. При цьому, природно, за неукладеним договору право оренди виникнути не може, а на підставі короткострокового договору воно виникає відповідно до його умов - або в момент укладання, або в інший момент, обумовлений у договорі 72.
Продовжуючи лінію ст. 131 ЦК РФ, п. 1 ст. 4 Федерального закону від 21 липня 1997 р. № 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" встановив, що поряд з державною реєстрацією речових прав на нерухомість повинні реєструватися обмеження (обтяження) прав на нього, в тому числі оренда. Зауважимо принагідно, що законодавець тут має на увазі право оренди не як таке, а лише як обмеження права власності або іншого речового права і факт реєстрації ніяк не пов'язує з виникненням самого права оренди.
Неважко зробити висновок, що законодавець не передбачив самостійних цивільно - правових наслідків порушення вимоги про реєстрацію права оренди. На наш погляд, це якраз нормально, тому що в реєстрації свого права повинен бути, в першу чергу, зацікавлений сам його власник з метою захисту від зазіхань на об'єкт цього права з боку третіх осіб. Але це його інтерес, і було б в принципі невірно законодавчим шляхом зобов'язувати його захищати власний інтерес. У цьому випадку суб'єкт стає просто рабом своїх прав. Контроль за операцією - інша справа, тут можуть постраждати права та охоронювані законом інтереси інших учасників цивільного обороту.
2.2 Сторони за договором оренди нерухомості. Їх права та обов'язки
За загальним правилом орендодавцем може виступати власник переданого в оренду нерухомого майна.
Існують деякі особливості передачі нерухомості в оренду, якщо орендодавцем виступає публічний власник. Відповідно до чинного законодавства функції особи, яка здійснює повноваження щодо розпорядження державною власністю, виконує Федеральне агентство з управління федеральним майном (раніше цю функцію виконувало Міністерство майнових відносин РФ). Таким чином, стосовно до договорів оренди необхідно зазначити, що повноваження з передачі в тимчасове володіння і користування державних об'єктів нерухомості виконують територіальні агентства ФАУФІ, в той час як, строго кажучи, орендодавцем є держава (суб'єкт РФ, муніципальне утворення) 73.
Федеральний арбітражний суд Поволзької округу, розглянувши в судовому засіданні справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Сальве", м. Самара, до Адміністрації м. Самари в особі Департаменту фінансів, м. Самара, третя особа - Комітет з управління майном м. Самари, про безпідставне збагачення за договорами № 001672А від 04.11.2003 та № 007923А від 05.08.2002,
Товариство з обмеженою відповідальністю "Сальве", м. Самара, звернулося в Арбітражний суд Самарської області з позовом до Адміністрації м. Самари в особі Департаменту фінансів про стягнення 202034 крб. 92 коп. за договором оренди № 001672А від 04.11.2003 та 125751 крб. 22 коп. за договором оренди № 007923А від 05.08.2002, в тому числі суми безпідставного збагачення та відсотків за користування чужими грошовими коштами за вказаними договорами.
Рішенням від 26.05.2005 Арбітражного суду Самарської області у задоволенні заявлених вимог позивачу відмовлено на підставі того, що позивачем у порушення ст. 65 Арбітражного процесуального кодексу Російської Федерації не надано доказів збагачення з боку відповідача - орендодавця - за заявленими договорами.
Постановою від 15.09.2005 апеляційна інстанція того ж суду зазначене рішення залишила без зміни.
У касаційній скарзі позивач просить скасувати прийняті у справі судові акти і направити справу на новий розгляд.
Касаційна інстанція, розглянувши матеріали справи, перевіривши законність прийнятих у справі судових актів, що не знаходить підстав для задоволення касаційної скарги.
Як випливає з матеріалів справи 05.08.2002 Товариством з обмеженою відповідальністю "Сальве", м. Самара, був укладений договір оренди нежитлового приміщення площею 360,40 кв. м № 007923А з Комітетом з управління майном м. Самари на термін з 01.08.2002 по 30.06.2003 і договір № 001672А від 04.11.2003 оренди того ж нежилого приміщення з 01.07.2003.
Спірними договорами оренди встановлена фіксована сума орендних платежів: п. 4.1 договору від 05.08.2002 № 007923А орендна плата становить 11431,14 руб. на місяць без урахування ПДВ, п. 4.1 договору від 04.11.2003 № 001672 орендна плата включає плату за право користуванням відповідною частиною земельної ділянки і складає 19480,66 руб.
Позивач звернувся до відповідача з вимогою про те, що орендні платежі за вказаними договорами не відповідають "Методиці з визначення розміру орендної плати нежитлових приміщень для об'єктів нерухомості муніципальної власності", затвердженої Постановою Глави р. Самари № 1348 від 03.12.97, в частині розрахунку і встановлення розміру орендної плати та є нікчемними в цій частині в силу ст. 168 Цивільного кодексу Російської Федерації, а отримана Комітетом з управління майном завищена орендна плата є марна збагаченням.
Відповідно до ст. 421 Цивільного кодексу Російської Федерації сторони вільні в укладенні договору і спонукання до укладення договору не допускається, крім випадків, передбачених цим Кодексом, умови договору визначаються на розсуд сторін, крім випадків, встановлених ст. 422 цього Кодексу.
Так, з тексту договорів не випливає, що розрахунок розміру орендної плати сторони домовилися проводити згідно з "Методикою щодо визначення розміру орендної плати" 74.
Якщо будівля (приміщення в ньому), що знаходиться на неподільному земельній ділянці, належить кільком особам на праві власності, ці особи мають право на придбання даної земельної ділянки в оренду з множинністю осіб на боці орендаря, якщо інше не передбачено Земельним кодексом РФ, федеральними законами ( п. 3 ст. 36 ЗК РФ). Якщо в будівлі, що знаходиться на неподільному земельній ділянці, приміщення належать одним особам на праві власності, іншим особам на праві господарського відання або всім особам на праві господарського ведення, ці особи мають право на придбання даної земельної ділянки в оренду з множинністю осіб на боці орендаря, якщо інше не передбачено Земельним кодексом РФ, федеральними законами. При цьому договір оренди земельної ділянки укладається з умовою згоди сторін на вступ в цей договір інших правовласників приміщень в цій будівлі (п. 3 ст. 36 ЗК РФ) 75.
Як уже підкреслювалося вище, договір оренди будівель і споруд є двустороннеобязивающім. Це означає, що контрагенти по угоді є боржниками один перед одним, так само як вони ж є і кредиторами по відношенню один до одного. Основним обов'язком орендодавця є передача приміщення орендарю, у той час як основним обов'язком орендаря є сплата орендної плати, утримання орендованого в належному стані та повернення орендованого майна після закінчення терміну орендного договору. У той же час слід мати на увазі, що орендодавець має право вимагати орендну плату тільки після того, як виконана обов'язок орендодавця по відношенню до орендаря з передачі нерухомості за актом здачі-приймання. У зв'язку з цим помилковими є уявлення про те, що орендар зобов'язаний вносити орендну плату незалежно від виконання або невиконання орендодавцем своїх зобов'язань по передачі йому приміщення 76.
Специфіка будівель і споруд як об'єктів нерухомості диктує і необхідність особливих правил, що регулюють порядок їх передачі від орендодавця до орендаря. Питання про те, чи було справді передано будівлю (споруду) орендарю, тягне важливі юридичні наслідки. Саме тому в законодавстві встановлені особливі вимоги до процедури передачі. Передача будівлі (споруди) від орендодавця до орендаря здійснюється за передавальним актом або іншого документа про передачу, що підписуються сторонами (п. 1 ст. 655 ЦК РФ). Складання передавального акта має доказове значення. З його підписанням сторонами починає діяти презумпція того, що зобов'язання орендодавця передати будівлю (споруду) орендарю вважається виконаним. Разом з тим виконання обов'язки орендодавця щодо передачі нерухомого майна може доводитися та іншими способами. Крім того, доказове значення акту про передачу нерухомості за договором оренди проявляється в тому, що цей акт фіксує стан, в якому було передано майно. Ця обставина важлива для розподілу між орендодавцем та орендарем витрат на здійснення капітального ремонту (це обов'язок орендодавця, якщо інше не передбачено правовими актами або договором) і поточного ремонту (це обов'язок орендаря, якщо інше не передбачено правовими актами або договором).
Орендар, права якої порушуються, має право вдатися до різних способів захисту. Зокрема, орендар може вдатися до речове-правовим способам захисту та витребувати нерухоме майно з незаконного володіння як власника, так і третіх осіб. Однак така вимога може бути заявлено орендарем тільки після того, як він стане законним власником спірного майна, тобто після того, як орендар передасть йому орендоване майно 77.
Так, в одній зі справ, розглянутих арбітражним судом, орендар звернувся з позовом про витребування зданого йому в оренду нежитлового приміщення в особи, що займає це приміщення. Позовна вимога було обгрунтовано тим, що позивач, будучи орендарем, є титульним власником спірної нерухомості і в силу ст. ст. 301 і 305 ЦК РФ має право витребувати його з чужого незаконного володіння третіх осіб. Відмовляючи в задоволенні позову, арбітражний суд обгрунтував це тим, що передача орендодавцем приміщення орендарю не відбулася і останній не вступив у володіння ним. Отже, орендар не став законним власником спірного майна і не мав права на використання речове-правових способів захисту від дій третіх осіб. Права орендаря в даному випадку захищаються відповідно до п. 3 ст. 611 ЦК РФ, згідно з яким, якщо орендодавець не надав орендарю здане в найм майно в зазначений у договорі оренди термін, орендар має право витребувати від нього це майно і вимагати відшкодування збитків, завданих затримкою виконання, або зажадати розірвання договору та відшкодування збитків, завданих його невиконанням 78 .
2.3 Розірвання договору оренди
Отже, під договором оренди (майнового найму) згідно зі ст. 606 ГК РФ розуміється договір, за яким орендодавець (наймодавець) зобов'язується надати орендарю (наймачу) майно за плату в тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування 79. При цьому всі матеріальні блага (плоди, продукція і доходи), отримані орендарем у результаті використання орендованого майна відповідно до договору, є його власністю. Договір оренди нежитлових приміщень (будівель і споруд) згідно зі ст. ст. 625 і 650 ГК РФ є різновидом договору оренди окремих видів майна і характеризується обов'язком орендодавця передати орендареві в тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування орендарю будівлю або споруду.
Перелік підстав розірвання договору оренди нерухомого майна встановлено у ст. ст. 450, 610, 612, 619, 620 ЦК України. Їх можна умовно розділити на 4 категорії:
1) за строком договору оренди:
а) після закінчення терміну, визначеного договором;
б) якщо термін не встановлено (тобто договір укладений на невизначений строк), то з ініціативи однієї із сторін з попереднім повідомленням іншої сторони за 3 місяці до передбачуваного дня розірвання договору;
2) за волевиявленням орендодавця - достроково в судовому порядку на вимогу орендодавця у разі, якщо орендар:
а) користується майном з істотним порушенням умов договору або призначення майна або з неодноразовими порушеннями;
б) істотно погіршує майно;
в) більше двох разів поспіль після закінчення встановленого договором терміну платежу не вносить орендну плату;
г) не виробляє капітального ремонту майна у встановлені договором оренди терміни, а за відсутності їх у договорі в розумні строки в тих випадках, коли відповідно до закону, іншими правовими актами або договором виробництво капітального ремонту є обов'язком орендаря;
3) за волевиявленням орендаря - достроково в судовому порядку на вимогу орендаря у разі, якщо орендодавець:
а) не надає майно у користування орендарю або створює перешкоди користування майном відповідно до умов договору або призначення майна;
б) передане орендарю майно має перешкоджають користуванню ним недоліки, які не були обумовлені орендодавцем при укладенні договору, не були заздалегідь відомі орендарю і не повинні були бути виявлені орендарем під час огляду майна чи перевірки його справності при укладенні договору;
в) орендодавець не виробляє є його обов'язком капітальний ремонт майна у встановлені договором оренди терміни, а за відсутності їх у договорі - в розумні терміни;
г) майно в силу обставин, за які орендар не відповідає, виявиться в стані, непридатному для використання;
4) за волевиявленням однієї із сторін, якщо:
а) інша сторона суттєво порушує умови договору (при цьому під "істотним" розуміється таке порушення договору, яке тягне для іншої сторони настільки серйозний збиток, що вона значною мірою позбавляється того, на що мала право розраховувати при укладенні договору);
б) вона (сторона) в односторонньому порядку відмовилася від виконання договору повністю або частково, якщо така відмова допускається законом або угодою сторін.
Важливо зазначити, що розірвання договору оренди нежитлових приміщень відповідно до п. 2 ст. 450 ГК РФ можливо і в інших випадках, передбачених ГК РФ, іншими законами або договором.
Таким чином, законодавство не дає вичерпного переліку підстав розірвання договору оренди нерухомого майна, а отже, можуть виникнути цілком конкретні питання: чи можливе дострокове розірвання договору на вимогу орендодавця у разі не дворазового (як встановлено у п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ), а одноразового невнесення орендарем орендної плати у встановлений договором термін. Або в разі внесення орендарем орендної плати в неповному обсязі 80.
20 червня 2000 ТОВ "Зразкове" (орендодавець) і ЗАТ "Господарське" (орендар) уклали договір оренди нежитлового приміщення у вигляді торгового комплексу загальною площею 2500 кв. м строком на 3 роки. Серед інших умов у договорі було передбачено право орендодавця розірвати договір оренди в разі одноразового невнесення орендної плати орендарем.
15 травня 2002 орендар звернувся до орендодавця з проханням про відстрочення внесення орендної плати на 1 місяць або про поетапну розстрочення її внесення, мотивуючи своє прохання несподівано виникли у нього фінансовими труднощами. Орендодавець відмовився виконати прохання орендаря і зажадав виплатити орендну плату повністю і в строк, встановлений договором, або ж розірвати договір, повернути орендоване майно та заплатити неустойку в розмірі 100 тис. у.о. Орендар не погодився з заявленими вимогами орендодавця і продовжував наполягати на своєму.
21 травня 2002 на підставі ч. 2 ст. 619 ГК РФ орендодавець звернувся до арбітражного суду з позовом до орендаря про розірвання договору оренди та виселення відповідача із займаного приміщення. В обгрунтування позовних вимог позивач послався на умову договору, згідно з яким орендодавець має право вимагати дострокового розірвання договору оренди у разі одноразового порушення орендарем встановленого договором строку внесення орендної плати. Відповідач, у свою чергу, просив суд у позові відмовити, вважаючи, що згадане умова договору суперечить положенням п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ, згідно з яким, як уже зазначалося вище, тільки дворазове невнесення орендної плати може бути підставою для розірвання договору в судовому порядку.
Суд, розглянувши справу по суті, в задоволенні позовних вимог орендодавця відмовив з наступних підстав.
У силу п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ на вимогу орендодавця договір оренди може бути достроково розірваний судом у разі, якщо орендар більше двох разів поспіль після закінчення встановленого договором терміну платежу не вносить орендну плату.
Прострочення орендної плати, передбачена у ч. 1 ст. 619 ГК РФ як істотне порушення умов договору, на яку посилався позивач в обгрунтування своєї вимоги, не відповідала ч. 2 цієї статті, так як не була іншою підставою розірвання договору. З урахуванням того що ст. 619 ГК РФ не допускає зміни положень її ч. 1 за угодою сторін, вимоги позивача не підлягали задоволенню.
Позивач з рішенням суду не погодився і звернувся до суду вищої апеляційної інстанції. В апеляційній скарзі орендодавець наполягав на тому, що спірне умова включено в договір у повній відповідності до вимог ч. 2 ст. 619 ГК РФ. У силу п. 3 ч. 1 цієї статті підставою розірвання договору є невнесення орендної плати більше двох разів поспіль. Одноразове порушення орендарем установлених договором строків внесення орендної плати є інша підстава розірвання договору оренди.
Суд апеляційної інстанції підтримав позицію позивача, додатково зазначивши, що передбачене в ч. 1 ст. 619 ГК РФ підставу включає в себе не тільки такий елемент, як "прострочення сплати", але і ще два елементи - "більше двох разів" і "підряд". З цієї точки зору в ситуації, що розглядається сторони визначили в договорі іншу підставу його розірвання, ніж це передбачено п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ, що цілком відповідало духу і букві п. 2 ст. 450 ГК РФ. Рішення суду першої інстанції було скасовано, а позовні вимоги були визнані законними і такими, що підлягають задоволенню 81.
Таким чином, дострокове розірвання договору на вимогу орендодавця у разі одноразового невнесення орендарем орендної плати у встановлений договором термін, якщо положення про це зафіксовано в договорі оренди будівлі або споруди (а рівно як і іншого майна), можливо, і прецедент у вітчизняній арбітражної практиці вже є 82.
21 листопада 2001 ТОВ "Підприємницьке" (орендодавець) і ЗАТ "Торговельне" (орендар) уклали договір оренди торгового павільйону загальною площею 150 кв. м строком на 4 роки. Договором був передбачений наступний порядок виплати орендної плати: щоквартально у розмірі 700 у.о.
21 серпня 2002 орендар замість належних 700 у.о. виплатив 500 у.о. і просив орендодавця закріпити даний зменшений розмір орендної плати в договорі, мотивувавши свій вчинок тим, що ось вже практично рік він справно, за погодженням з орендодавцем вносить орендну плату в меншому розмірі, ніж відображено у договорі, - 600 у.о. і як сумлінний орендар може розраховувати на її зменшення. Орендодавець з такою позицією не погодився і зажадав вносити орендну плату в повному обсязі відповідно до договору. Після категоричної відмови орендаря орендодавець 3 вересня 2002 звернувся до арбітражного суду з позовом до орендаря про стягнення заборгованості по орендній платі, неустойки за прострочення платежу і розірвання договору оренди у зв'язку з його істотним порушенням. Суд першої інстанції, розглянувши справу по суті, частково визнав правоту позивача (орендодавця) і постановив: стягнути з відповідача (орендаря) заборгованість по орендній платі і неустойку в розмірі 2000 у.о., а в позові про розірвання договору оренди відмовити з таких підстав .
Суд встановив, що між сторонами раніше були розбіжності щодо розміру орендної плати. Відповідач своєчасно здійснював орендні платежі, однак у меншому розмірі, у зв'язку з чим і утворилася пред'явлена до стягнення заборгованість у розмірі 400 у.о. У ч. 1 ст. 619 ГК РФ передбачені підстави дострокового розірвання договору оренди на вимогу орендодавця. Згідно з ч. 2 названої статті інші підстави для цього відповідно до п. 2 ст. 450 ГК РФ можуть бути встановлені договором оренди.
Оскільки сторони в договорі не обумовили можливість його дострокового розірвання в разі невнесення орендної плати у повному розмірі, а в ч. 1 ст. 619 ГК РФ така підстава дострокового розірвання договору не міститься, арбітражний суд, стягнувши заборгованість по орендній платі і неустойку за прострочення платежу, у позові про розірвання договору оренди відмовив.
Орендодавець оскаржив це несправедливе, на його погляд, рішення у вищестоящому суді апеляційної інстанції. Суд апеляційної інстанції скасував рішення суду першої інстанції в частині відмови у розірванні договору оренди, вказавши, що наявність ст. 619 ГК РФ, що встановлює спеціальні правила дострокового розірвання договору, не виключає можливості дострокового розірвання договору оренди на підставі ст. 450 Кодексу. Згідно з п. 2 ст. 450 ГК РФ на вимогу однієї із сторін договір може бути розірваний за рішенням суду при істотному порушенні договору другою стороною. Оцінивши обставини справи й прийшовши до висновку, що порушення, допущене відповідачем, є істотним, суд розірвав договір оренди 83.
Таким чином, і в цьому випадку - при внесенні орендарем орендної плати в неповному обсязі договір на вимогу орендодавця може бути розірваний у судовому порядку, навіть якщо положення про це немає в договорі, але за умови, що суд визнає істотним дане порушення. Проте аналіз матеріалів судової практики показує, що відповідно до ч. 3 ст. 619 ГК РФ орендодавець, страждає від недобросовісного орендаря, під тим чи іншим приводом порушує положення договору оренди нерухомого майна, про орендну плату, має право вимагати дострокового розірвання договору тільки після направлення орендарю письмового попередження про необхідність виконання ним зобов'язання в розумний термін. Тут важливо зазначити, що за змістом ч. 3 ст. 619 ГК РФ зазначене попередження саме по собі не є пропозицією щодо зміни чи розірвання договору оренди. Право вимагати розірвання зазначеного договору виникає у орендодавця лише в тому випадку, якщо в розумний термін орендар не усуне відповідних порушень. А оскільки ч. 3 ст. 619 ГК РФ не регламентує процедуру розірвання договору оренди, у відносинах з оренди діє загальне правило, що міститься у п. 2 ст. 452 ДК РФ. Згідно з цією нормою вимога про зміну або про розірвання договору може бути заявлено стороною в суд тільки після одержання відмови іншої сторони на пропозицію змінити чи розірвати договір або неотримання відповіді у строк, вказаний у пропозиції чи встановлений законом або договором, а при його відсутності - в тридцятиденний термін.
2.4 Відповідальність за договором оренди нежитлових приміщень
Багато вчених розглядають питання цивільно-правової відповідальності за договором оренди нежитлових приміщень. Так, В.В. Витрянский зазначає: "У ДК відсутні будь-які правила, що регулюють особливості відповідальності сторін за договором оренди нежитлових приміщень за порушення його умов або інші особливі наслідки невиконання або неналежного виконання сторонами зобов'язань» 84.
Орендар і орендодавець лізингоодержувач можуть передбачити будь-яку відповідальність; відшкодування прямих і (або) непрямих збитків, пеню за прострочення виконання взаємних зобов'язань, штраф у певному розмірі від суми договору при відмові від виконання або невиконання умов договору фінансової оренди нерухомості і т.д. Отже, головною умовою, якому повинна відповідати договірна відповідальність, - це непротиворечие законом, відповідність йому.
Сторонам при визначенні договірної відповідальності необхідно враховувати наступні умови:
рівноправність їх у цивільному обороті, незалежно від організаційно-правового статусу юридичної особи;
неустойка або штрафи повинні бути відповідні наслідків порушення зобов'язання; суд вправі зменшити неустойку, якщо вона явно не відповідає наслідків порушення договору (ст. 333 ГК РФ);
кабальна відповідальність, тобто що має явно однобічний характер на користь одного з суб'єктів договору, може бути визнана судом недійсною за позовом потерпілого (ст. 179 ГК РФ) із застосуванням двосторонньої реституції (ст. 169 ГК РФ);
застосування підвищеної, невідповідною і незграбно високої відповідальності одного контрагента при повній відсутності відповідальності іншої за порушення зобов'язань є не чим іншим, як зловживанням правом з наміром завдати шкоди іншій особі (п. 1 ст. 10 ГК РФ), що може бути кваліфіковано як мнима угода (ст. 170 ЦК РФ), досконала лише для вигляду, тільки лише з метою роздобути гроші або товар у партнера. Така угода визнається судом нікчемною (ст.ст. 168-170 ЦК України);
сплата неустойки і збитків при неналежному виконанні договору фінансової оренди звільняє боржника від виконання зобов'язання в натурі;
Можна зробити висновок про необхідність дотримання сторонами принципу еквівалентної відповідальності суб'єктів договору.
Стаття 616 ЦК України, розподіляє обов'язки з утримання орендованого майна, встановлює, що поточний ремонт здійснює орендар, а капітальний - орендодавець. У ст. 620 ЦК України передбачено право орендаря звернутися до суду з вимогою про розірвання договору, якщо орендодавець не виробляє капітального ремонту майна у встановлені (або розумні) терміни.
Основний обов'язок аредатора полягає у виплаті аредодателю орендної плати. Неналежне виконання або невиконання цього обов'язку тягне за собою встановлену законодавством і угодою сторін відповідальність. У першому випадку ГК РФ надає орендодавцеві право встановити термін для дострокового внесення орендарем орендної плати, але не більше ніж за два терміни поспіль. У другому випадку орендодавець може звернутися до суду з вимогою про розірвання договору (якщо орендна плата не була внесена більше двох разів підряд). А.С. Кабалкин вважає, що, вирішуючи такий спір, "... суд повинен встановити характер неправомірних дій орендаря: чи спричинили вони для орендодавця така шкода, що він значною мірою втратив того, на що був вправі розраховувати при укладенні договору, тобто істотність порушення договору визначається судом "85.
Іншу форму впливу на боржника пропонує ФЗ "Про фінансову оренду (лізингу)" від 29 жовтня 1998 р. N 164-ФЗ: у разі неперерахування лізингоодержувачем лізингових платежів більше двох разів поспіль після закінчення встановленого договором лізингу терміну платежу, їх списання з рахунку лізингоодержувача здійснюється у безспірному порядку шляхом направлення лізингодавцем у банк або іншу кредитну організацію, в яких відкрито рахунок лізингоодержувача, розпорядження на списання з його рахунку грошових коштів у межах сум прострочених лізингових платежів. У ст. 13 Закону про лізинг сказано: "Безспірне списання грошових коштів не позбавляє лізингоодержувача права на звернення до суду". Тут ми бачимо неузгодженість цієї норми з нормами ЦК РФ. Повинен бути розроблений більш чіткий механізм "безспірного списання грошових коштів". Інакше лізингоодержувач буде постійно реалізовувати зазначене право на захист своїх інтересів у суді.
С.А. Корольов вважає, що реалізація даної міри відповідальності можлива при зверненні орендодавцем у банк, де відкрито рахунок орендаря, причому для того, щоб банк списав грошові кошти на вимогу першого без акцепту останнього, зазначена можливість повинна бути передбачена або в законі, або в договорі банку з клієнтом (орендарем) 86. Ми вважаємо, що додаткову регламентацію даного правовідносини слід внести до закону, тоді сторони при укладенні договору зможуть найбільш детально передбачити варіанти можливої поведінки. Наприклад, Н.В. Кузнєцов пропонує "регулювати безпосередньо договором неустойку за прострочення сплати лізингових платежів, як правило, у відсотковому співвідношенні від простроченої суми за кожний день прострочення" 87.
В.В. Витрянский наголошує на необхідності пошуку ефективних способів впливу на несумлінного орендаря 88.
За загальним правилом відповідальність виключається у випадках дії непереборної сили. Непереборну силу (у договірних відносинах вона найчастіше іменується "форс-мажором") закон визначає як надзвичайна і невідворотна за даних умов подія. При заподіянні збитків внаслідок непереборної сили в діях несправної сторони відсутнє не тільки вина, але і причинний зв'язок між його поведінкою і збитками. Тому відповідальність у таких випадках виключається.
Відповідальність за недоліки зданого в оренду нежитлового приміщення покладається на орендодавця. Перш за все мова йде про такі недоліки, які перешкоджають використанню предмета угоди за його призначенням як повністю, так і частково. У подібних ситуаціях орендар може скористатися одним з представлених йому ГК РФ (ст. 611) способів захисту порушеного права, а саме: заміна нежитлового приміщення, зменшення орендної плати, безоплатне усунення недоліків. Зрозуміло, що заміна нежитлового приміщення ділянки можлива, тільки як виняток.
ВИСНОВОК
Підводячи підсумок, можна зробити висновок, що договір оренди будівель і споруд приносить користь і задоволення потреб обох сторін. Його значення полягає в тому, що даний інститут цивільного права сприяє розвитку комерційної, господарської діяльності, підтримує підприємців, а значить, зміцнює ринкові відносини в нашій країні. Отже, ми розглянули один з видів оренди - договір оренди будівель і споруд. Проведене дослідження дозволяють зробити наступні висновки:
Договір оренди будівель і споруд займає особливе місце серед інших договорів оренди. Він відноситься до оренди нерухомості, причому такого її виду як нежитлове приміщення. Виділення даного виду оренди в самостійний договір обумовлено специфічними рисами його предмета: будівлі або споруди.
Сторонами в договорі оренди будівлі та споруди є орендодавець і орендар. Закон не представляє спеціальних правил до них, вимагаючи лише, щоб сторони були з цивільної право і дієздатністю.
До істотних ознаками договору відносяться:
- Предмет;
- Ціна (орендна плата);
- Форма, що вимагає в деяких випадках дотримання спеціального порядку державної реєстрації договору.
Зміст договору оренди будівель або споруд треба розглядати ширше, ніж воно представлено в Цивільному кодексі статтями 650-664, враховуючи велику арбітражну практику.
Все вищесказане приводить нас до висновку, що договір оренди будівель і споруд має велике значення у регулюванні договірних цивільно-правових відносин. Вивчення позначених у роботі проблем вимагає подальшого продовження.
1. Цивільний кодекс Російської Федерації тепер містить як загальні норми про оренду, так і спеціальні норми з регулювання окремих видів оренди, в тому числі оренди будівель і споруд, якими охоплюється і оренда нежилих приміщень. Згідно зі ст. 625 ЦК загальні норми про оренду застосовуються до її окремих видів остільки, оскільки нормами Цивільного кодексу про окремі види оренди не передбачено інше, то є спеціальні норми про оренду в даному випадку мають пріоритет над загальними. А оскільки поняття "будинок" дещо ширше і за смисловим значенням повністю охоплює поняття "нежитлове приміщення", важко погодитися з думкою, що "щодо оренди нежитлових приміщень будь-які спеціальні правила в Кодексі відсутні, тому до вказаних правовідносин загальні правила про договір оренди застосовуються в повному обсязі ".
2. У ДК РФ (ст. 130) безпосередньо нежитлові приміщення не розглядаються в якості нерухомості. У той же час Федеральним законом "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" нежитлові приміщення віднесені до числа нерухомих об'єктів, угоди з якими підлягають державній реєстрації. Подібне невідповідність на практиці призвело до парадоксальної ситуації, коли договір оренди будівлі підлягає державній реєстрації тільки в тому випадку, якщо термін цього договору перевищує один рік (ст. 651 ЦК РФ), а договір оренди нежитлового приміщення, що знаходиться в цьому будинку, підлягає державній реєстрації незалежно від терміну.
Для вирішення зазначеного протиріччя можна запропонувати два способи:
1) виключити статтю 651 ЦК РФ і встановити правило, згідно з яким договори оренди будівель і споруд повинні реєструватися незалежно від терміну, 2) поширити правила статті 651 ЦК РФ (і тільки цієї статті, а не всього параграфа на відносини, об'єктом яких служать нежитлові приміщення .
3. Незважаючи на те, що нежиле приміщення є нерухомістю за ознакою нерозривному зв'язку із землею, до відносин оренди нежитлових приміщень незастосовні спеціальні правила, що регулюють оренду будівель та інших споруд. З причини того, що об'єктом оренди може виступати не всю будівлю, а окреме приміщення.
Було б вірніше ввести до Цивільного кодексу нову главу 35 1 «Найм нежитлових приміщень». За основу побудови норм цієї глави можна взяти главу 35 «Найм житлових приміщень», з вилученням норм непридатних в наймом нежитлового приміщення.
4. Крім того, при укладенні договору оренди сторони користуються правовими засобами захисту, передбаченими п. 3 ст. 165 ЦК РФ. Відповідно до даної норми у випадках, коли угода, що вимагає держреєстрації, здійснена в належній формі, але одна із сторін ухиляється від її реєстрації, суд вправі за вимогою іншої сторони винести рішення про реєстрацію угоди. Після цього підставою реєстрації договору буде рішення суду.
Проте аналіз статей Закону про державну реєстрацію не передбачає можливість реєстрації договору оренди на підставі рішення суду, як це зроблено у зв'язку з реєстрацією переходу права власності в п. 1 ст. 16 Закону. Отже, доцільним буде приведення норм Закону про державну реєстрацію у відповідність до ДК РФ і з цього питання.
5. Так можлива наступна редакція п. 1 ст. 26 «1. Державна реєстрація оренди нерухомого майна проводиться за допомогою державної реєстрації договору оренди цього нерухомого майна. Із заявою про державну реєстрацію договору оренди нерухомого майна може звернутися одна із сторін договору оренди нерухомого майна, або це реєстрація договору оренди здійснюється на підставі рішення суду ».
6. По-перше, оренда не створює для орендаря речового права, а є обтяженням. Тому реєстрація оренди являє собою лише внесення до ЕГРП відповідного запису. Тобто при реєстрації договору оренди не проводиться окремого реєстраційної дії.
По-друге, реєстрація права оренди проводиться лише за одночасної реєстрації самого договору оренди. У випадках, коли договір оренди укладається на термін більше року, право оренди в орендаря виникає автоматично, оскільки короткостроковий договір набирає чинності з моменту його підписання, а не з моменту держреєстрації. Отже, з моменту підписання короткострокового договору оренди виникають усі права та обов'язки сторін, в тому числі і обов'язок зі сплати орендних платежів.
Щоб уникнути колізій доцільно навести ст. 26 Закону про державну реєстрацію у відповідність до норм ГК РФ, змінивши формулювання, виклавши п. 1 в такій редакції «Договір оренди нерухомого майна підлягає державній реєстрації, якщо інше не встановлено законодавством Російської Федерації.
Із заявою про державну реєстрацію договору оренди нерухомого майна може звернутися одна із сторін договору оренди нерухомого майна ».
У п 3. в наступній редакції: «У тому випадку, якщо в оренду здаються будівля, споруда, приміщення в них або частини приміщень, до договору оренди нерухомого майна, що представляється на державну реєстрацію (виключити слово" прав "), додаються поверхові плани будівлі, споруди, на яких позначаються що здають в оренду приміщення із зазначенням розміру орендованої площі. Договір оренди приміщення або частини приміщення реєструється як обтяження прав орендодавця відповідного приміщення (частини приміщення) ".
СПИСОК
Нормативно-правові акти
Конституція Російської Федерації [Текст]: офіц. текст. / / Російська газета. -1993. - № 237.
Цивільний кодекс Російської Федерації (частина перша) [Текст]: [Федеральний закон № 51-ФЗ, прийнятий 30.11.1994 р., станом на 09.02.2009] / / Збори законодавства РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.
Цивільний кодекс Російської Федерації (частина друга) [Текст]: [Федеральний закон № 14-ФЗ, прийнятий 26.10.1996 р., станом на 30.12.2008] / / Збори законодавства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410.
Цивільний кодекс Російської Федерації (частина третя) [Текст]: [Федеральний закон № 146-ФЗ, прийнятий 26.11.2001 р., станом на 30.06.2008] / / Збори законодавства РФ. - 2001. - № 49. - Ст. 4552.
Цивільний процесуальний кодекс Російської Федерації [Текст]: [Федеральний закон № 138-ФЗ, прийнятий 14.11.2002 р., станом на 27.02.2009] / / Збори законодавства РФ. - 2002. - № 46. - Ст. 4532.
Арбітражний процесуальний кодекс Російської Федерації [Текст]: [Федеральний закон № 95-ФЗ, прийнятий 24.07.2002 року, станом на 03.12.2008] / / Збори законодавства РФ. - 2002. - № 30. - Ст. 3012.
Про оціночної діяльності в Російській Федерації [Текст]: [Федеральний закон № 135-ФЗ, прийнятий 29.07.1998 р., станом на 30.06.2008] / / Збори законодавства РФ. - 1998. - № 31. - Ст. 3813.
Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним [Текст]: [Федеральний закон № 122-ФЗ, прийнятий 21.07.1997 р., станом на 30.12.2008] / / Збори законодавства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.
Про затвердження правил ведення єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним [Текст]: [Постанова Уряду РФ № 219, від 18.02.1998 р., станом на 22.11.2006] / / Збори законодавства РФ. - 1998. - № 8. - Ст. 963.
Про прийняття загальноросійського класифікатора основних фондів [Текст]: [Постанова Держстандарту РФ № 359, від 26.12.1994 р.] / / Бюлетень нормативних актів. - 1995. - № 1. - С. 9.
Про затвердження методичних вказівок з бухгалтерського обліку основних засобів [Текст]: [Наказ Мінфіну РФ № 91н, від 13.10.2003 р., станом на 27.11.2006] / / Бюлетень нормативних актів федеральних органів виконавчої влади. - 2004. - № 4. - С. 8.
Про затвердження Інструкції про порядок державної реєстрації договорів оренди нерухомого майна [Текст]: [Наказ Міністерства юстиції України № 135, від 06.08.2004 р., станом на 24.12.2004.] / / Бюлетень нормативних актів федеральних органів виконавчої влади. - 2004. - № 34. - С. 36.
Про положення про проведення торгів на право укладення договору оренди об'єктів нерухомості, що знаходяться в обласній власності [Текст]: [Постанова губернатора Самарської області № 56, від 12.03.1999 р.] / / Волзька комуна. - 1999. - № 8. - С. 36.
Про затвердження положення "Про порядок передачі муніципального майна міської округу Самара в оренду" [Текст]: [Рішення Думи міського округу Самара № 499, від 29.11.2007 р.] / / Самарська Газета. - 2007. - № 228 (3777). - С. 16.
Про затвердження положення про порядок надання в оренду муніципального майна [Текст]: [Рішення Думи міського округу Відрадний Самарської області № 96, від 28.11.2006 р.] / / Робоча трибуна. - 2006. - № 48 (6081). - С. 19.
Наукова та навчальна література
Азнаев А.М. Нотаріальне посвідчення та державна реєстрація угод з нерухомістю, що виникли суперечності нормам конституційного та цивільного права [Текст] / / Нотаріус. - 2009. - № 2. - С. 22.
Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. Договори про передачу майна (Книга 2) (видання 4-е, стереотипне) [Текст] - М., Статут. 2005. - 862 с.
Брауде М.Л. Право настрій і угоди побудов. [Текст] - М., Госюріздат. 1950. - 628 с.
Бугу П.Г. Цивільні, промислові і сільськогосподарські будівлі. [Текст] - М., Консультант. 2007. - 408 с.
Витрянский В. Окремі види договору оренди (Коментар ГК РФ) [Текст] / / Господарство право. - 1996. - № 3. - С. 8-9.
Витрянский В.В. Договір оренди та його види: прокат, фрахтування на час, оренда будівель, споруд та підприємств, лізинг. [Текст] - М., Статут. 2001. - 602 с.
Град Г. Нерухомість в оренді [Текст] / / Бізнес-адвокат. - 2009. - № 3. - С.32.
Цивільне право. Підручник. У 2-х т. Том 2. Напівтім I [Текст] / Под ред. Суханова Є.А. - М., Волтер Клувер. 2008. - 832 с.
Цивільне право. Частина друга [Текст] / Под ред. Садикова О.Н. - М., Інфра-М. 2008. - 798 с.
Цивільне право. Частина друга: підручник [Текст] / Відп. ред. Мозолін В.П. - М., МАУП. 2007. - 782 с.
Гришаєв С. Будинки і споруди як об'єкти нерухомості [Текст] / / Господарство право. - 2008. - № 2. - С. 99-100.
Дашян М. Договір оренди нежитлових приміщень [Текст] / / Бізнес-адвокат. - 2003. - № 7. - С. 26
Дедик С. Реєстрація оренди: момент істини [Текст] / / Бізнес-адвокат. - 2008. - № 17. - С. 27;
Дорогавцева Є.Є. Будівля, споруда та нежитлове приміщення як об'єкти оренди нерухомості (проблематика співвідношення розмежування понять) [Текст] / / Держава і право. - 2008. - № 7. - С. 105-107.
лізарова Н.В. Проблеми укладання договорів енергопостачання з окремими категоріями споживачів [Текст] / / Юрист. - 2008. - № 1. - С.19.
Йорж А.В. Будинки і споруди як предмет договору оренди [Текст] / / Вісник ВАС. - 2000. - № 8. - С. 11-16.
Йорж А.В. Права орендаря на земельну ділянку при оренді будинків і інших споруд [Текст] / / Юрист. - 2009. - № 2. - С. 28.
Зав'ялов Л. Нерухоме майно, міцно пов'язане із земельною ділянкою, як особливий об'єкт цивільних прав [Текст] / / Господарство право. - 2009. - № 3. - С. 8.
Зінченко С., Лапач В., Газарьян Б. Про правовий режим нежитлових приміщень [Текст] / / Господарство право. - 2008. - № 3. - С. 106.
Ісрафілов І. Оренда нежитлових приміщень [Текст] / / Господарство право. - 2007. - № 10. - С. 38.
Кабалкин А.С. Зміна і розірвання договору [Текст] / / Відомості Верховної Ради. - 2006. - № 10. - С. 22.
Карамишева О.В., Герасимова О.Л. Деякі правові аспекти створення і ведення Державного земельного кадастру РФ в умовах ринку [Текст] / / Держава і право. - 2008. - № 6. - С. 28-37.
Катунін Д. Доля договору оренди [Текст] / / Бізнес-адвокат. - 2008. - № 17. - С. 23.
Кіндеева Е.А., Піскунова М.Г. Нерухомість: права і угоди. Нові правила оформлення. Державна реєстрація. Зразки документів. [Текст] - М., Юрайт. 2007. - 786 с.
Козлова Є. Оренда: право чи зобов'язання? / / Бізнес-адвокат. - 2009. - № 4. - С. 20.
Козлова Є.Б. Короткострокова оренда: проблеми правового регулювання і державної реєстрації [Текст] / / Право і економіка. - 2001. - № 11. - С. 35.
Коментар до ДК РФ, частині другій (постатейний) [Текст] / Відп. ред. Садиков О.Н. - М., Інфра-М. 2008. - 894 с.
Коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації (частини другої) (постатейний) [Текст] / Под ред. Абова Т.Є., Кабалкіна А.Ю. - М., Юрайт. 2008. - 868 с.
Корольов С.А. Потрібні нові підходи до лізинговому законодавством [Текст] / / Господарство право. - 2008. - № 10. - С. 121.
Кузнєцов Н.В. Відповідальність за невиконання та неналежне виконання лізингових зобов'язань [Текст] / / Юридичний світ. - 2009. - № 3. - С. 34-35.
Кузнєцова О.В. Договір оренди нежитлового приміщення: погляд орендаря [Текст] / / Право і економіка. - 2008. - № 11. - С. 28.
Кулешова Ю. Оренда: проблеми реєстрації [Текст] / / Бізнес-адвокат. - 2008. - № 11. - С. 29.
Курноскіна О.Г. Угоди з нерухомістю [Текст] - М., Юстіцінформ. 2009. - 678 с.
Л. Жюлліо де ла Морандьер. Цивільне право Франції. У 3-х томах. Т. 3. [Текст] - М., Изд-во іноземної літ. 1961. - 798 с.
Лапач В.А. Нежитлові приміщення як об'єкти цивільних прав [Текст] / / Законодавство. - 2009. - № 3. - С. 40.
Левачева Є., Трофімова Н. Знімаємо офіс [Текст] / / Бізнес-адвокат. - 2005. - № 8. - С. 17-23.
Літовкін В.М. Оренда будинків та споруд [Текст] / / Адвокат. - 2009. - № 3. - С. 19.
Лобанов Г.А. Як визначити невизначений термін [Текст] / / Арбітражний і цивільний процес. - 2005. - № 7. - С. 22.
Медведєв М., Самолов М. Договір оренди [Текст] / / Бізнес-адвокат. - 2008. - № 9. - С. 31.
Мейєр Д.І. Російське громадянське право. [Текст] - М., Статут. 2003. - 906 с.
Миколаєва Ю. Строковий договір і його наслідки [Текст] / / Бізнес-адвокат. - 2004. - № 17. - С. 32.
Ожегов С.І. Словник російської мови. [Текст] - М., Російська мова. 1990. - 1024 с.
Ожегов С.І. Шведова Н.Ю. Тлумачний словник російської мови. [Текст] - М., Азбуковнику. 2007. - 1378 с.
Орлова О.В. Оренда будинків та споруд: бухгалтерський облік, правові аспекти. [Текст] - М., Норма. 2008. - 498 с.
Петров Д. Немає згоди - є відповідальність? [Текст] / / ЕЖ-Юрист. - 2009. - № 5. - С. 12.
Піскунова Є.А. Нежиле приміщення як об'єкт цивільних прав і предмет договору оренди [Текст] / / Правові питання нерухомості. - 2008. - № 2. - С. 18.
Попов М. Чия земля під ногами орендаря? Про права орендаря нежитлового приміщення на земельну ділянку [Текст] / / Бізнес-адвокат. - 2008. - № 6. - С. 28.
Постатейний коментар до Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним». [Текст] / Под ред. Крашеніннікова П.В. - М., Статут. 2008. - 298 с.
Сарбаш С.В. Забезпечувальна передача правового титулу [Текст] / / Вісник цивільного права. - 2008. - № 1. - С. 25.
Смирнов В.В., Лукіна З.П. Оренда нерухомості (будівель, споруд, нежитлових приміщень). [Текст] - М., Ось-89. 2008. - 512 с.
Харитонова Ю. Особливості оренди нежитлового приміщення [Текст] / / Арбітражний і цивільний процес. - 2009. - № 1. - С. 32.
Чубаров В.В. Правовий режим нежитлового приміщення як самостійного об'єкта нерухомості [Текст] / / Право і економіка. - 2003. - № 3. - С 57.
Чумакова О.В. Реєстрація оренди нерухомості [Текст] / / Правові питання нерухомості. - 2009. - № 1. - С. 25.
Шагова В.В. Умови договору оренди по російському праву [Текст] / / Російське та зарубіжне зобов'язальне право. (Проблеми теорії і практики). - М., Статут. 2006. - 516 с.
Широков Ю. Орендар, на вихід! Про деякі особливості розірвання договору оренди нежитлових приміщень [Текст] / / Бізнес-адвокат. - 2004. - № 9. - С. 24.
Матеріали юридичної практики
Про деякі питання, пов'язані із застосуванням частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації [Текст]: [Постанова Пленуму Верховного Суду РФ № 6, Пленуму ВАС РФ № 8, від 01.07.1996 р.] / / Вісник ВАС РФ. - 1996. - № 9. - С. 7.
Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних з орендою [Текст]: [Інформаційне лист Президії ВАС РФ № 66, від 11.01.2002 р.] / / Вісник ВАС РФ. - 2002. - № 3. - С. 26.
Про державну реєстрацію договорів оренди нежитлових приміщень [Текст]: [Інформаційне лист Президії ВАС РФ № 53, від 01.06.2000г.] / / Вісник ВАС РФ. - 2000. - № 7. - С. 27.
Постанова Президії ВАС РФ № 3678/08 від 2 липня 2008 р. / / Вісник ВАС РФ. - 2008. - № 10. - С. 44.
Постанова Президії ВАС РФ № 7527/07 від 16 червня 2008 р. / / Вісник ВАС РФ. - 2008. - № 9. - С. 11.
Постанова Президії ВАС РФ № 7654/07 від 21 квітня 2008 р. / / Вісник ВАС РФ. - 2008. - № 7. - С. 32.
Постанова Президії ВАС РФ № 5096/07 від 10 березня 2008 р. / / Вісник ВАС РФ. - 2008. - № 9. - С. 54.
Постанова Президії ВАС РФ № 1536/06 від 10 березня 2007 р. / / Вісник ВАС РФ. - 2007. - № 8. - С. 15-16.
Постанова Президії ВАС РФ № 2926/02 від 22.03.2005 р. / / Вісник ВАС РФ. - 2005. - № 7. - С. 11.
Постанова Президії ВАС РФ № 1281/02 від 22.12.2004 р. / / Вісник ВАС РФ. - 2005. - № 3. - С. 14.
Постанова ФАС Поволзької округу від 18.10.2008 р. у справі № А55-9454/2007 / / Вісник ВАС РФ. - 2009. - № 3. - С. 64.
Постанова ФАС Поволзької округу у справі від 28.03.2006 р. у справі № А55-20374/04-24 / / Вісник ВАС РФ .- 2006. - № 6. - С. 78.
1 Сафаралієва С.Г. Регулювання договору оренди публічного майна в російському законодавстві / / Журнал російського права. - № 2. - 2002. -С.34.
2 Громадянське право. Підручник. У 2-х т. Том 2. Напівтім I [Текст] / Под ред. Суханова Є.А. - М., Волтер Клувер. 2008. - С. 305.
3 Брауде М.Л. Право настрій і угоди побудов. [Текст] - М., Госюріздат. 1950. - С. 15.
4 Ожегов С.І. Словник російської мови. [Текст] - М., Російська мова. 1990. - С. 230.
5 Цивільне право. Частина друга [Текст] / Под ред. Садикова О.Н. - М., Інфра-М. 2008. - С. 98.
6 Витрянский В.В. Договір оренди та його види: прокат, фрахтування на час, оренда будівель, споруд та підприємств, лізинг. [Текст] - М., Статут. 2001. - С. 182.
7 Там же. - С. 183.
8 Гришаєв С. Будинки і споруди як об'єкти нерухомості [Текст] / / Господарство і право. - 2008. - № 2. - С.100.
9 Йорж А.В. Будинки і споруди як предмет договору оренди [Текст] / / Вісник ВАС. - 2000. - № 8. - С. 11
10 Витрянский Н.В. Указ. соч. - С. 181.
11 Бугу П.Г. Цивільні, промислові і сільськогосподарські будівлі. [Текст] - М., Консультант. 2007. - С.34.
12 Петров Д. Немає згоди - є відповідальність? [Текст] / / ЕЖ-Юрист. - 2009. - № 5. - С. 12.
13 Гришаєв С. Будинки і споруди як об'єкти нерухомості [Текст] / / Господарство право. - 2008. - № 2. - С.99.
14 Там же. - С. 100.
15 Зав'ялов Л. Нерухоме майно, міцно пов'язане із земельною ділянкою, як особливий об'єкт цивільних прав [Текст] / / Господарство право. - 2009. - № 3. - С. 8.
16 Лапач В.А. Нежитлові приміщення як об'єкти цивільних прав [Текст] / / Законодавство. - 2009. - № 3. - С. 40.
17 Чубаров В.В. Правовий режим нежитлового приміщення як самостійного об'єкта нерухомості [Текст] / / Право і економіка. - 2003. - № 3. - С 57.
18 Ожегов С.І. Шведова Н.Ю. Тлумачний словник російської мови. [Текст] - М., Азбуковнику. 2007. - С. 559.
19 Піскунова Є.А. Нежиле приміщення як об'єкт цивільних прав і предмет договору оренди [Текст] / / Правові питання нерухомості. - 2008. - № 2. - С. 18.
20 Курноскіна О.Г. Угоди з нерухомістю [Текст] - М., Юстіцінформ. 2009. - С. 101.
21 Зінченко С., Лапач В., Газарьян Б. Про правовий режим нежитлових приміщень [Текст] / / Господарство право. - 2008. - № 3. - С. 106.
22 Дорогавцева Є.Є. Будівля, споруда та нежитлове приміщення як об'єкти оренди нерухомості (проблематика співвідношення розмежування понять) [Текст] / / Держава і право. - 2008. - № 7. - С. 105-107.
23 Витрянский В.В. Указ. соч. - С. 184.
24 Йорж А.В. Будинки і споруди як предмет договору оренди [Текст] / / Вісник ВАС. - 2000. - № 8. - С. 16.
25 Козлова Є. Оренда: право чи зобов'язання? / / Бізнес-адвокат. - 2009. - № 4. - С. 20.
26 Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. Договори про передачу майна (Книга 2) (видання 4-е, стереотипне) [Текст] - М., Статут. 2005. - С. 342.
27 Лобанов Г.А. Як визначити невизначений термін [Текст] / / Арбітражний і цивільний процес. - 2005. - № 7. - С. 22.
28 Град Г. Нерухомість в оренді [Текст] / / Бізнес-адвокат. - 2009. - № 3. - С. 32.
29 Витрянский В. Окремі види договору оренди (Коментар ГК РФ) [Текст] / / Господарство право. - 1996. - № 3. - С. 8-9.
30 Левачева Є., Трофімова Н. Знімаємо офіс [Текст] / / Бізнес-адвокат. - 2005. - № 8. - С. 17.
31 Вісник ВАС РФ. - 1996. - № 9. - С. 7.
32 Збори законодавства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.
33 Вісник ВАС РФ. - 2000. - № 7. - С. 27.
34 Орлова О.В. Оренда будинків та споруд: бухгалтерський облік, правові аспекти. [Текст] - М., Норма. 2008. - С. 4-5.
35 Коментар до ДК РФ, частині другій (постатейний) [Текст] / Відп. ред. Садиков О.Н. - М., Інфра-М. 2008. - С. 219.
36 Дашян М. Договір оренди нежитлових приміщень [Текст] / / Бізнес-адвокат. - 2003. - № 7. - С. 26
37 Постанова Президії ВАС РФ № 5096/07 від 10 березня 2008 р. / / Вісник ВАС РФ. - 2008. - № 9. - С. 54.
38 Попов М. Чия земля під ногами орендаря? Про права орендаря нежитлового приміщення на земельну ділянку [Текст] / / Бізнес-адвокат. - 2008. - № 6. - С. 28; Йорж А.В. Права орендаря на земельну ділянку при оренді будинків і інших споруд [Текст] / / Юрист. - 2009. - № 2. - С. 28.
39 Цивільний кодекс РФ. Частина друга: Коментар [Текст] / Відп. ред. проф. Абова Т.Є., Кабалкин А.Ю. - М., МАУП. 2008. - С. 340.
40 Мейєр Д.І. Російське громадянське право. [Текст] - М., Статут. 2003. - С. 264.
41 Л. Жюлліо де ла Морандьер. Цивільне право Франції. У 3-х томах. Т. 3. [Текст] - М., Изд-во іноземної літ. 1961. - С. 117.
42 Витрянский В.В. Договір оренди та його види: прокат, фрахтування на час, оренда будівель, споруд та підприємств, лізинг. - М. Статут. 2001. - С. 187.
43 Постанова ФАС Поволзької округу від 18.10.2008 р. у справі № А55-9454/2007 / / Вісник ВАС РФ. - 2009. - № 3. - С.64.
44 Коментар до цивільного кодексу Російської Федерації, частини другий (постатейний) [Текст] / Под ред. Абова Т.Є., Кабалкіна А.Ю. - М., Юрайт. 2008. - С. 342.
45 Кузнєцова О.В. Договір оренди нежитлового приміщення: погляд орендаря [Текст] / / Право і економіка. - 2008. - № 11. - С. 28.
46 Шагова В.В. Умови договору оренди по російському праву [Текст] / / Російське та зарубіжне зобов'язальне право. (Проблеми теорії і практики). - М., Статут. 2006. - С. 6.
47 Збори законодавства РФ. - 1998. - № 31. - Ст. 3813.
48 Шагова В.В. Указ. соч. - С. 7.
49 Постанова Президії ВАС РФ № 7527/07 від 16 червня 2008 р. / / Вісник ВАС РФ. - 2008. - № 9. - С. 11.
50 Літовкин В.М. Оренда будинків та споруд [Текст] / / Адвокат. - 2009. - № 3. - С. 19.
51 Смирнов В.В., Лукіна З.П. Оренда нерухомості (будівель, споруд, нежитлових приміщень). [Текст] - М., Ось-89. 2008. - С. 76.
52 Бюлетень нормативних актів. - 1995. - № 1. - С. 9.
53 Постанова Президії ВАС РФ № 7654/07 від 21 квітня 2008 р. / / Вісник ВАС РФ. - 2008. - № 7. - С.32.
54 Єлізарова Н.В. Проблеми укладання договорів енергопостачання з окремими категоріями споживачів [Текст] / / Юрист. - 2008. - № 1. - С. 19.
55 Постанова Президії ВАС РФ № 1536/06 від 10 березня 2007 р. / / Вісник ВАС РФ. - 2007. - № 8. - С. 15-16.
56 Про положення про проведення торгів на право укладення договору оренди об'єктів нерухомості, що знаходяться в обласній власності [Текст]: [Постанова губернатора Самарської області № 56, від 12.03.1999 р.] / / Волзька комуна. - 1999. - № 8. - С. 36; Про затвердження положення "Про порядок передачі муніципального майна міської округу Самара в оренду" [Текст]: [Рішення Думи міського округу Самара № 499, від 29.11.2007 р.] / / Самарська Газета. - 2007. - № 228 (3777). - С. 16.
57 Коментар до цивільного кодексу Російської Федерації (частини другої) (постатейний) [Текст] / Под ред. Абова Т.Є., Кабалкіна А.Ю. - М., Юрайт. 2008. - С. 338.
58 Азнаев А.М. Нотаріальне посвідчення та державна реєстрація угод з нерухомістю, що виникли суперечності нормам конституційного та цивільного права [Текст] / / Нотаріус. - 2009. - № 2. - С. 22.
59 Карамишева О.В., Герасимова О.Л. Деякі правові аспекти створення і ведення Державного земельного кадастру РФ в умовах ринку [Текст] / / Держава і право. - 2008. - № 6. - С. 28-37.
60 Кіндеева Е.А., Піскунова М.Г. Нерухомість: права і угоди. Нові правила оформлення. Державна реєстрація. Зразки документів. [Текст] - М., Юрайт. 2007. - С. 234.
61 Брагінський М.І., Витрянский В.В. Указ. соч. - С. 529-531.
62 Дедик С. Реєстрація оренди: момент істини [Текст] / / Бізнес-адвокат. - 2008. - № 17. - С. 27; Ісрафілов І. Оренда нежитлових приміщень [Текст] / / Господарство право. - 2007. - № 10. - С. 38.
63 Орлова О.В. Указ. соч. - С. 4-5.
64 Кулешова Ю. Оренда: проблеми реєстрації [Текст] / / Бізнес-адвокат. - 2008. - № 11. - С. 29.
65 Чумакова О.В. Реєстрація оренди нерухомості [Текст] / / Правові питання нерухомості. - 2009. - № 1. - С. 25.
66 Цивільне право. Частина друга: підручник [Текст] / Відп. ред. Мозолін В.П. - М., МАУП. 2007. - С. 215.
67 Збори законодавства РФ. - 1998. - № 8. - Ст. 963.
68 Миколаєва Ю. Строковий договір і його наслідки [Текст] / / Бізнес-адвокат. - 2004. - № 17. - С. 32.
69 Бюлетень нормативних актів федеральних органів виконавчої влади. - 2004. - № 4. - С. 8.
70 Постатейний коментар до Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним». [Текст] / Под ред. Крашеніннікова П.В. - М., Статут. 2008. - С. 135.
71 Козлова Є.Б. Короткострокова оренда: проблеми правового регулювання і державної реєстрації [Текст] / / Право і економіка. - 2001. - № 11. - С. 35.
72 Медведєв М., Самолов М. Договір оренди [Текст] / / Бізнес-адвокат. - 2008. - № 9. - С. 31.
73 Левачева Є., Трофімова Н. Знімаємо офіс [Текст] / / Бізнес-адвокат. - 2005. - № 8. - С. 23.
74 Постанова ФАС Поволзької округу у справі від 28.03.2006 р. у справі № А55-20374/04-24 / / Вісник ВАС РФ .- 2006. - № 6. - С. 78.
75 Про затвердження Інструкції про порядок державної реєстрації договорів оренди нерухомого майна [Текст]: [Наказ Міністерства юстиції України № 135, від 06.08.2004 р., станом на 24.12.2004.] / / Бюлетень нормативних актів федеральних органів виконавчої влади. - 2004. - № 34. - С. 36.
76 Постанова Президії ВАС РФ № 3678/08 від 2 липня 2008 р. / / Вісник ВАС РФ. - 2008. - № 10. - С. 44.
77 Сарбаш С.В. Забезпечувальна передача правового титулу [Текст] / / Вісник цивільного права. - 2008. - № 1. - С. 25.
78 П. 9 Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних з орендою [Текст]: [Інформаційне лист Президії ВАС РФ № 66, від 11.01.2002 р.] / / Вісник ВАС РФ. - 2002. - № 3. - С. 26.
79 Харитонова Ю. Особливості оренди нежитлового приміщення [Текст] / / Арбітражний і цивільний процес. - 2009. - № 1. - С. 32.
80 Катунін Д. Доля договору оренди [Текст] / / Бізнес-адвокат. - 2008. - № 17. - С. 23.
81 Постанова Президії ВАС РФ № 1281/02 від 22.12.2004 р. / / Вісник ВАС РФ. - 2005. - № 3. - С. 14.
82 Широков Ю. Орендар, на вихід! Про деякі особливості розірвання договору оренди нежитлових приміщень [Текст] / / Бізнес-адвокат. - 2004. - № 9. - С. 24.
83 КМ України Постанова Президії ВАС РФ № 2926/02 від 22.03.2005 р. / / Вісник ВАС РФ. - 2005. - № 7. - С. 11.
84 Витрянский В.В. Указ. роб. - С. 274.
85 Кабалкин А.С. Зміна і розірвання договору [Текст] / / Відомості Верховної Ради. - 2006. - № 10. - С. 22.
86 Корольов С.А. Потрібні нові підходи до лізинговому законодавством [Текст] / / Господарство право. - 2008. - № 10. - С. 121.
87 Кузнєцов Н.В. Відповідальність за невиконання та неналежне виконання лізингових зобов'язань [Текст] / / Юридичний світ. - 2009. - № 3. - С. 34-35.
88 Витрянский В.В. Указ. роб. - С. 274.