Дипломна робота
Тема: Договір оренди нежитлових приміщень
ЗМІСТ
ВСТУП
РОЗДІЛ 1 ПРАВОВА ПРИРОДА ДОГОВОРУ ОРЕНДИ нежитлового ПРИМІЩЕННІ
1.1 Будинки, споруди та нежилі приміщення як об'єкти нерухомості та оренди
1.2 Поняття договору оренди нежитлового приміщення
1.3 Істотні та інші умови договору оренди нежитлового приміщення
РОЗДІЛ 2 ПРОБЛЕМИ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ нежитлового приміщення ЯК ВИД ДОГОВОРУ ОРЕНДИ БУДИНКІВ, СПОРУД
2.1 Висновок, форма і проблеми державної реєстрації договору оренди нежитлових приміщень
2.2 Виконання договору оренди нежитлового приміщення
2.3 Застосування загальних норм про оренду і норм про оренду будівель і споруд до оренди нежитлових приміщенні
2.4 Відповідальність за договором оренди нежитлових приміщень
ВИСНОВОК
СПИСОК
ВСТУП
Актуальність теми дослідження. З давніх часів таке розпорядження майном, як здача його в оренду, представляло певний інтерес, оскільки служило способом одержання вигоди з цього майна 1.
Оренда як тимчасове користування чужим майном активно застосовується в різних сферах економіки. З точки зору орендодавця, оренда - один з найбільш простих і ефективних способів отримання доходу. Не володів достатніми коштами для придбання майна у власність, орендар має можливість користуватися чужим майном, при цьому не несе ризику випадкової загибелі або псування цього майна, а, як титульний власник, має абсолютної захистом своїх прав - Плоди, продукція, доходи, отримані орендарем в результаті користування орендованим майном, є його власністю.
Суттєвими особливостями володіють окремі різновиди оренди. Так, під впливом специфіки об'єкта явно виділяється оренда нерухомості.
В умовах реформування економіки Росії договір оренди нерухомості, а зокрема будівель, споруд, а також нежилих приміщень отримав широке поширення.
В даний час договір оренди нежитлових приміщень займає одне з основних місць у підприємницькій діяльності, здійснення якої немислиме без відповідних приміщень, де розташовувалися б офіс фірми, обладнання, оргтехніка, приміщення для роботи персоналу і т.д. Але залучення в оборот нежитлових приміщень викликає певні труднощі.
Так, будівлі та споруди мають значної специфікою, що не могло не відбитися на окремому правовому регулюванні відносин, предметом яких вони є.
Одна з ключових проблем у тому, що Цивільний кодекс РФ (далі - ГК РФ) не регулює правовий статус нежитлових приміщень як самостійних, об'єктів цивільних прав. Немає єдності думок серед учених з питання відповідності нежитлових приміщень, а тим більше їх частин, перелічених у ГК РФ ознаками нерухомості.
Крім загального вказівки на те, що житлове приміщення може бути в установленому порядку переведено в розряд нежитлових (п.3 ст.288), ні в ст. 130 ЦК РФ, де дається визначення нерухомості, ні в розділах, присвячених конкретним договорами, нежитлове приміщення як об'єкт нерухомості не згадується.
Правові проблеми оренди нежитлових приміщень у науковій літературі досліджені недостатньо повно, хоча практично кожна умова даного договору заслуговує особливої уваги.
Цілий ряд рекомендацій щодо вдосконалення правового регулювання відносин у цій сфері та багато сформульовані в юридичній літературі теоретичні положення мають високу наукову цінність і мають практичну значимість. Між тим, всебічне і глибоке дослідження проблем сутності нежитлових приміщень, вирішення важливої проблеми визначення понятійного апарату в цій сфері, правового статусу суб'єктів досліджуваних, відносин, форми, державної реєстрації, особливостей договору оренди нежитлових приміщень. Слід визнати, що законодавство у сфері оренди нерухомості залишається недосконалим, роз'яснення вищих судових інстанцій не дають вичерпних відповідей на практичні питання. Отже, тема, пов'язана з договором оренди нежитлових приміщень, вельми актуальна як з теоретичної, так практичної точки зору.
Виходячи з вищевикладеного, можна зробити висновок, що російське законодавство про оренду нерухомого майна потребує вдосконалення для того, щоб воно створювало правову основу і сприяло нормальним орендних відносин за участю такого об'єкта як нежитлові приміщення.
Ступінь наукової розробленості. Деяким поставленим в роботі питанням присвячено досить багато статей в періодичній пресі, є проблеми, широко досліджувані у вітчизняній науковій літературі, наприклад, порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, природа орендних прав або феномен нежитлових приміщенні як об'єктів оренди або нерухомості. Теоретичною основою дослідження послужили праці таких представників вітчизняної правової думки, як М.Ф. Володимирський-Буданов, О.С Іоффе, Л.А. Лулц, Д.І. Мейєр, H. O. Нерсесон, Л.І. Петражицький, І. А. Покровський, Г.Ф. Шершеневич.
Проаналізовано роботи радянського та сучасного періодів: М.М Агаркова, Т.Є. Абова, В.В. Безбаха, М.І. Брагінського, В.В. Витрянского, В.Л. Грибанова, Б.М. Гонгзло, Н.І. Клейн. О.М. Козир, О.А. Красавчикова, А. Маковської, С.Ф. Савкіна, О.Н. Садикова, А.Л. Сергєєва, Е.А. Суханова, В.А. Рясенцева, B. C. Толстого, В.А. Хохлова, Г.С. Шапкін, К. Ярошенко та інших.
Метою роботи є дослідження комплексу основних правових проблем, пов'язаних з природою договору оренди та його практичним застосуванням.
Завдання роботи:
- Виявити особливості нежитлових приміщень як об'єктів нерухомості;
- Визначити основні особливості договору оренди нежитлового приміщення, зумовлені специфікою його предмета;
проаналізувати суб'єктний склад учасників відносин, що випливають з договору оренди нежитлових приміщень;
встановити істотні умови договору оренди нежитлових приміщенні;
встановити сферу застосування загальних норм про оренду та оренди будівель і споруд щодо оренди нежитлових приміщень;
- Виявити особливості, порядку укладання, оформлення та державної реєстрації договору оренди нежитлових приміщень;
- Охарактеризувати комплекс прав і обов'язків сторін у договорі
- Сформулювати пропозиції щодо вдосконалення чинного законодавства.
Об'єктом дослідження являються суспільні відносини, що виникають з приводу договору оренди нерухомості і врегульовані цивільним правом.
Предмет дослідження - норми вітчизняного, що визначають правове регулювання договору оренди будівель, споруд і нежилих приміщень, а також правозастосовча діяльність з реалізації цих норм.
Методи дослідження. Методологічну основу дослідження склали загальнонаукові діалектичні методи пізнання (матеріалістична діалектика), що включають принципи об'єктивності, системності, історизму, індукції, дедукції та ін Поряд з загальнонауковими методами пізнання застосовувалися частнонаучние методи: формально-юридичний, описовий, лінгвістичний, формально-логічний, історичний, системно-правовий, порівняльно-правовий та інші. Загальна логіка дослідження побудована на цілісному розумінні оренди як правового та економічного явища, службовця інструментом регулювання господарських зв'язків суб'єктів майнового обороту.
Структура роботи. Дипломна робота складається з вступу, двох розділів, висновків і бібліографічного списку.
РОЗДІЛ 1 ПРАВОВА ПРИРОДА ДОГОВОРУ ОРЕНДИ нежитлового ПРИМІЩЕННІ
1.1 Будинки, споруди та нежилі приміщення як об'єкти нерухомості та оренди
Цивільний кодекс РФ (п.1 ст. 130) будівлі і споруди однозначно відносить до нерухомих речей. Ці об'єкти непорушні як за своєю природою, так і за призначенням мають ознаки фундаментальності, міцності відносної довговічності, неспоживаність, відрізняються індивідуальністю.
«Традиційно в російській цивілістиці будинки та споруди позначалися терміном« будова ». При цьому під будовою дошкуляють і розуміється споруда, міцно юридично пов'язана із земельною ділянкою »2. Елементи єдності будівлі і будови дозволяють поставити питання про їх об'єднання під єдиним терміном. Наприклад, з використанням слова «будівництво» 3. Як об'єднує дані об'єкти Цивільний кодекс РРФСР 1964 р. використовував слово «будову» (ст.ст. 174,247,567).
Чинне законодавство, як і раніше не містить легального визначення будівлі і споруди.
Словник російської мови означає будівлю як «архітектурна споруда, будівля, будинок», а під спорудою розуміє будь-яку значну споруду (різного виду та призначення) 4.
Відповідно до Загальноросійським класифікатором основних фондів (ОК 013-94 будівля визначається як архітектурно-будівельний об'єкт, призначенням якого є створення умов (захист від атмосферних впливів тощо) для праці, соціально-культурного обслуговування населення, зберігання матеріальних цінностей, що має дах і стіни.
У літературі під будівлями зазвичай розуміють Таті об'єкти нерухомості, які «відрізняються своєю нерухомістю, фундаментальної прив'язкою до конкретної земельної ділянки, на якому вони зведені, конструктивно розраховані на тривалий термін експлуатації,,.» 5; «під будівлею (спорудою) слід розуміти будь-який штучно зведений на земельній ділянці або під ним самостійний об'єкт, який фундаментально пов'язаний із земельною ділянкою, використовується (може бути використаний) за цільовим призначенням та переміщення якого без невідповідного збитку його призначенням неможливо »6. Таким чином, звичайне визначення будівлі включає в себе ознаки: а) штучності зведення, 6) нерозривним зв'язком з тим земельною ділянкою, па якому розташована, в) такої фундаментальної зв'язком із землею, при якій переміщення цього об'єкта неможливо без нанесення значної шкоди його використання за призначенням г) завершеністю з точки зору використання за призначенням. Є спроби виділити і такий ознака як «самостійність», об'єкт повинен бути окремо стоїть, що відрізняє будівлі, наприклад, від нежилих приміщень 7.
Зазвичай до будівель відносять будови капітального типу, де люди знаходяться досить тривалий час. У звичному розумінні різниця полягає також у тому, що будівлі призначені для постійного перебування в них людей, для проживання або здійснення будь-якої діяльності, тоді як споруди служать чисто технічним цілям; люди перебувають у них тимчасово протягом не дуже великого періоду часу 8.
Нині чинне законодавство не проводить юридичної розмежування між будівлями і спорудами, але, як вважає А.В. Йорж в цьому немає необхідності: «У юридичній літературі неодноразово робилися спроби дати юридичне визначення будівлі, спорудження та їх відмінностей. Це навряд чи необхідно, оскільки дані поняття не належать до числа правових ». Більше того, у тлумачному словнику російської мови поняття «споруда» є родовим по відношенню до поняття «будинок» 9. Автор вказує, що правильніше вживати поєднання «будівлі та інші споруди», як цей запропоновано в науковій літературі 10.
П.Г. Бугу визначає споруда як будова, призначене для виконання суто технічних завдань (міст, тунель, станція метро і т.д.) 11. До споруд також відносять гідроелектростанції, порти, оранжереї, трансформатори та інші інженерні споруди.
Класифікація основних фондів також виділяє споруди, визначаючи їх як інженерно-будівельні об'єкти, призначенням яких є створення умов, необхідних для здійснення процесу виробництва шляхом виконання тих чи інших технічних функцій, не пов'язаних зі зміною предмета праці »або для здійснення різних невиробничих функцій. Такі об'єкти можуть включати в себе окремі елементи (наприклад, міст включає пролітна будова, опори, мостове полотно) 12.
Розрізняючи правовий режим будівель і споруд в юридичній літературі немає єдиної думки щодо наступного, С.П. Гришаєв говорить про будівлях і спорудах, що «розташовуватися вони можуть як на землі, так і під землею» 13. Причому тут же наводить визначення будівлі згідно Будівельним нормам і правилам СНіП 10-01-1994, але яким, як зазначалося вище, воно є «... наземне будівельне споруда ...» 14.
Крім того, не всі споруди мають «тісний зв'язок з землею». Ряд споруд, традиційно визнаних нерухомим майном, швидше за все, нерухомістю не є, Наприклад, паропроводи, газопроводи та інші трубопроводи, лише спираються на стійки і інші подібні пристрої, заглиблені в землю, а разі їх перенесення сам трубопровід абсолютно не постраждає, чи шкоди, вартість розбирання і нової збірки з'єднань, зварювання) по відношенню до вартості самої труби буде незначний. У цьому сенсі більше ос копань визнавати об'єктами нерухомості устаткування, змонтоване б жорсткого зв'язку з бетонною підлогою виробничого приміщення, навколишнього апаратурою, технологічними вузлами, комунікаціями, і яке, дійсно, неможливо переміщати без радикальних і значних за розмірами наслідків, Можна припустити, якби дореволюційні цивілісти могли спостерігати у свій час подібні поєднання виробничих агрегатів (явно відсутні в той період), то їхня позиція про необхідність з'ясовувати ознака тісному зв'язку об'єкта нерухомості саме з землею була б похитнулася.
Вельми цікавий і складний питання про те, який режим нерухомих речей (зокрема, будівель і споруд) щодо протяжних об'єктів, що виконують комунікативні функції 15 (наприклад, ліній електропередач).
У цілому питання про різних частинах об'єкта нерухомості, їх самостійності і застосовним до них нормам, досить складний.
Реформування ринкових відносин у Росії викликало певний інтерес учасників цивільного обороту до таких об'єктів нерухомості як нежитлові приміщення.
Значення нежитлових приміщень істотно зросла з введенням прямої заборони на розташування промислових виробництв в житлових будинках та встановленням спеціального порядку переведення житлових приміщень у нежитлові для розміщення власником в належному йому житловому приміщенні підприємств, установ, організацій (п. 3 ст.288 ГК РФ). Одночасно з цим з'ясувалося, що нормативна база об'єктивно не готова до того, щоб чітко врегулювати навіть найбільш принципові положення про нежитлових приміщеннях 16.
ГК РФ крім спільної вказівки на те, що житлове приміщення може бути в установленому порядку переведено в розряд нежитлових (п. 3 ст.288), ні в ст. 130, де дається визначення нерухомості, ні в розділах, присвячених конкретним договорами, нежитлове приміщення як об'єкт нерухомості не згадує.
При розгляді справ, пов'язаних з відчуженням такого роду об'єктів, як у процесі приватизації, так і на «вторинному» ринку нерухомості, суди, включаючи Конституційний Суд РФ і Вищий Арбітражний Суд РФ, не ставили під сумнів саму можливість визнання нежитлового приміщення самостійним об'єктом права. Такий підхід повністю відповідав реальному стану справ на ринку нерухомості, де угоди з продажу нежитлових приміщень по своїй частоті багато разів перевищували і перевершують, наприклад, договори купівлі-продажу нежитлових будівель у спільну часткову власність покупців 17.
ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» від 21.07.1997 р. використовує слова «нежитлове приміщення» в дуже широкому сенсі і прямо називає в числі самостійних об'єктів нерухомості.
Сам факт згадки в Законі про реєстрацію, прийнятому після набрання чинності ЦК РФ, про нежитловому приміщенні як самостійному об'єкті важко переоцінити. Однак у Цивільному кодексі України немає норм, детально регламентують правовий режим нежитлових приміщень. У юридичній літературі також до теперішнього часу не склалося єдиної думки з приводу нежитлових приміщень.
Одна з проблем виникає, з-за недостатньо повного і чіткого визначення понятійного апарату в цій сфері.
Тлумачний словник російської мови приміщення визначає як внутрішність будівлі 18. На думку одних авторів нежитлові приміщення вже об'єднані під загальним значенням «будівля» 19. Інші під приміщеннями розуміють складові частини будівлі або споруди, призначені для тривалого перебування в них людей 20.
Якщо розглядати нежитлове приміщення як «ціле будова, так і його частину», то і тут такий підхід визнається небездоганним, адже як зазначають автори «правильне визначення неможливе без встановлення точного співвідношення між цілим і частиною» 21.
Є.Є. Дорогавцева займає з цього питання жорстку позицію: нежитлове приміщення, з її точки зору, завжди частина або будинку, або споруди; причому, це приміщення завжди ізольоване 22.
Правознавці, звужуючи семантичну базу, вбачають у цьому словосполученні тільки внутрішні частини будівлі, оскільки, на їхню думку, приміщення не може мати таких неодмінних ознак об'єкта нерухомості, як «прив'язка до певного земельній ділянці», «закінченість з можливістю використовувати за призначенням», також приміщення не може бути визнано «окремо стоять» 23.
З наведених визначень можна зробити висновок, що поняття «будинок» і «приміщення» не рівнозначні; будівлю і приміщення ставляться один до одного як форма і зміст. У рамках однієї будівлі можна змінювати приміщення, перебудовувати їх, створюючи тим самим зовсім інші об'єкти, але будівля (як форма) залишиться незмінним 24.
Так, на справжнього часу, особливості правового регулювання відносин з приводу нежитлових приміщень залишаються до кінця не дослідженими, В основі неясностей їх правового режиму, звичайно ж, лежить специфіка самого нежитлового приміщення. Законодавцю необхідно створити для даного об'єкта свій власний правовий режим.
1.2 Поняття договору оренди нежитлового приміщення
Нерухоме майно є одним з найбільш поширених об'єктів договору оренди.
Оренда нерухомого майна відрізняється особливим правовим режимом.
У ДК РФ окремо виділені спеціальні правила передачі в оренду лише окремих видів нерухомості (будівель, споруд та підприємств), будь-яка інша нерухомість в оренді підпорядковується, таким чином, загальним положенням про оренду (§ I Глави 34 ЦК РФ). Видається, що це було зроблено, швидше за все, зважаючи на специфіку зазначених об'єктів нерухомості, що вимагає особливого правового регулювання. Але, необхідно відзначити, що при купівлі - продажу нерухомості передбачені спеціальні правила § 7 Глави 30 ЦК РФ, що стосується продажу всієї нерухомості «Продаж нерухомості» (крім підприємств в § 8 «Продаж підприємства»). Як нам здається, такий відокремлений регулювання продажу всіх об'єктів нерухомості вносить певну правову ясність, тому що відводить їм спеціальні правила продажу. Адже загальними положеннями про купівлю-продаж важко охопити всі аспекти передачі у власність речей, в тому числі і нерухомих. А ось при оренді нерухомості, як зазначалося вище, доводиться обмежуватися загальними положеннями про оренду будь-яких речей 25.
Правда, С. Гришаєв, навпаки, вважає структуру орендних відносин з нерухомістю а ЦК РФ більш прийнятною, ніж при її продажу; «законодавець не встановив окремого правового режиму для купівлі-продажу будівель та споруд, як це було зроблено стосовно до іпотеки і оренду ( обмежившись загальними нормами про купівлю-продаж нерухомості), Таке навряд чи можна вважати правильним, оскільки не можна не відзначити специфіку цих об'єктів в порівнянні з іншими об'єктами нерухомого майна »26.
Однак при такому підході регулювання орендних відносин поза рамками правового регулювання опинилися об'єкти, що володіють не меншою специфікою (згадані незакінчені будівництвом об'єкти, нежитлові приміщення). На них поширюються правила загальних положень про договір оренди 27.
Детальніше про сферу застосування до орендних відносин з нежитловими приміщеннями норм загальних норм про оренду і норм про оренду будівель і споруд йтиметься у Розділі 3 цього дослідження.
Договір оренди нежитлових приміщень отримав широке поширення в цивільно-правових відносинах. В даний час він займає одне з перших місць у підприємницькій діяльності, здійснення якої немислиме без відповідних приміщень, де розташовувалися б офіс фірми, обладнання, оргтехніка, приміщень для роботи персоналу і т.д. Але залучення в оборот нежитлових приміщень викликає певні труднощі.
Оскільки правовий статус частини будівлі - нежитлового приміщення по теперішній час законодавчо не визначений, здійснення угод з ними викликає певні труднощі.
Правові проблеми оренди нежитлових приміщень у науковій літературі досліджені недостатньо повно, хоча практично кожна умова даного договору заслуговує особливої уваги.
Своєрідність оренди нежитлових приміщень полягає в тому, що тривалий час у СРСР псу придатні для цих цілей об'єкти нерухомості перебували у власності держави і розподілялися між організаціями, підприємствами та установами відповідними державними органами в директивному порядку.
З прийняттям першої та другої частин ГК РФ процес правового регулювання орендних відносин отримав своє логічне завершення на законодавчому рівні.
Тим не менш, оренда нежилих приміщень, що не знайшла свого законодавчого регулювання на рівні основоположного цивільного закону, стикається з проблемами, як в теорії, так і практиці правозастосування.
За договором оренди нежитлових приміщень орендодавець зобов'язується передати такі приміщення орендарю у тимчасове володіння і користування або у тимчасове володіння.
Оренду нежитлових приміщень можна класифікувати за різними критеріями »Так, в залежності від терміну дії договору розрізняють короткострокову або довгострокову оренду, від призначення орендованого об'єкта - оренду приміщення під офіс, оренду складського чи виробничого приміщення тощо
У залежності від того, чи передбачений умовами оренди перехід права власності на нежитлове приміщення до орендаря після закінчення терміну оренди або до його закінчення, оренду нежитлових приміщень поділяють на поточну і довгострокову.
Крім того, існує ще й фінансова оренда (лізинг), яка помітно відрізняється від оренди з правом викупу орендованого майна.
Поточна оренда представляє совою традиційно тимчасове отримання орендарем у користування нежилого приміщення за плату, однак при цьому право власності на дане нежиле приміщення залишається за орендодавцем. Однак продукція і доходи, отриману орендарем у результаті використання орендованого приміщення, є його власністю, якщо приміщення використовувалося відповідно до умов договору.
Умови поточної оренди встановлені цивільним законодавством, а в разі неврегульованості окремих питань орендних відносин законом, вони можуть бути визначені в договорі.
Довгострокова оренда, як правило, передбачає можливість (викуп) закінчення терміну оренди або до його закінчення за умови внесення орендарем всієї обумовленої договором викупної ціни. Якщо умова про викуп орендованого приміщення не передбачено в договорі оренди, воно може бути встановлено додатковою угодою сторін, які при: це мають право домовитися про включення раніше виплаченої орендної плати у викупну ціну.
Динамічність суспільно-політичних процесів та Росії спричинили за собою зміни й регулювання оренди. Підтвердженням тому є Федеральний закон від 21.12.01 р. № 178-ФЗ «Про приватизацію державного та муніципального майна» (в ред. Від 27.02.03 р. N 29-ФЗ), який відмовившись від такого способу приватизації державного та муніципального майна як викуп орендованого майна, виключив використання оренди нежитлових приміщень і невластивих класичному цивільно - правовим договором цілях.
Поширивши на оренду нежитлових приміщень правила про оренду будівель та споруд суперечності в питаннях форми укладання договору і необхідність обов'язкової державної реєстрації будуть усунені без допомоги підзаконних нормативних актів.
1.3 Істотні та інші умови договору оренди нежитлового приміщення
Питання про істотні умови будь-якого договору розглядається як питання про наявність самої угоди - суттєвими визнаються умови, узгодження яких необхідно для визнання договору укладеним 28. Це традиційне визначення істотних умов практично збереглося у частині першій п. 1 ст. 432 ГК РФ і є переважаючим в літературі 29
У силу п. 1 статті 432 ГК РФ договір вважається укладеним, якщо сторонами досягнуто згоди з усіх істотних умов договору і ця угода прибраний в належну форму.
Формулювання зазначеної статті, яка передбачає, що «істотними є умови про предмет договору, умови, які названі в законі або інших правових актах як істотні або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї із сторін має бути досягнуто угода »можна витлумачити так: всі істотні умови повинні бути перераховані в тексті самого договору. При такому підході відсутність хоча б однієї з істотних умов у договорі оренди нежитлового приміщення тягне недійсність конкретної угоди. У сучасній юридичній літературі істотні умови стосовно договору розглядають з двох позицій: I) договір - письмовий документ, що містить конкретні умови договору; 2) договір - правовідносини, зміст якого визначається не лише текстом договору, але тими передбаченими ГК РФ диспозитивними нормами, які дозволяють визначити істотні умови конкретного виду договору незалежно від того, включені вони в текст угоди чи ні. Ці диспозитивні норми заповнюють ті істотні умови, без яких та чи інша конструкція договору неможлива, проте сторони свою позицію з ним не визначили (п. 4 ст. 421 ГК РФ).
Так, стосовно оренди, ст. 606 ГК РФ вказує па те, що оренда передбачає передачу майна тільки у тимчасове володіння та користування, та відсутність умови про термін надання позбавило б договір оренди сенсу і правового змісту. Відсутність такої угоди покликана заповнити ст. 610 ЦК РФ.
Відповідно до широко застосовується класифікацією всі істотні умови договору, перелічені в статті 432 ЦК РФ, діляться на чотири групи.
Необхідною умовою будь-якого цивільно-правового договору є умова про предмет.
Зазвичай вважається, що для договору оренди істотною умовою є тільки визначеність надається в оренду майна 30; безперечно можна говорити про укладення угоди, якщо не ясно, що ж саме орендовано.
З приводу визначення предмета договору в цивілістиці є різні думки. Одна група авторів 31 предмет договору бачить в діях, які повинна зробити зобов'язана сторона. Інша група вчених 32 предмет договору зводить до речей, що підлягає передачі іншій стороні.
Наступна група цивілістів виходить необхідність розмежування понять «об'єкт договору» і «предмет договору». Під об'єктом договору маються на увазі дії (поведінка) сторін щодо передачі речі, а сама річ становить предмет договору 33. «Об'єктами відносних цивільних прав, які можуть бути здійснені лише при певному поведінці зобов'язаних осіб, завжди є дії цих осіб. У тих випадках, коли дії боржників спрямовані на передачу речей, ці речі називаються предметом договору »34. Специфічною особливістю оренди є додаткова вимога, що пред'являється законодавцем до предмета договору під страхом його не укладання: у ньому чітко повинні бути обговорені умови про якість переданого в оренду майна, місце знаходження та Інші ознаки, що дозволяють встановити відповідний об'єкт і його стан.
У силу ч. 3 ст. 607 ЦК РФ предмет оренди є істотною умовою договору. По суті, дана умова є основоположним, оскільки на факт передачі конкретного майна в оренду будуються реальні орендні відносини. Чітке визначення складу орендованого майна має істотне значення для обох учасників договору, так як воно впливає на розрахунок розміру орендної плати, належний контроль за станом майна, своєчасне проведення ремонту, а при припиненні договору - на перелік і стан повертається майна. У ньому мають бути вказані дані, дозволяють точно встановити майно, яке передається в оренду. При відсутності в договорі таких відомостей він вважається укладеним. Саме необхідністю забезпечення захисту прав учасників договору викликано включення пункту, що визначає цю умову, у текст договору.
Умова про предмет оренди поряд з найменуванням та місцезнаходженням майна включає в себе якісні та визначено індивідуальні ознаки об'єкта: рік будівлі, вид будови, наявність службових будівель, нежитлових та житлових приміщень у складі будівлі та їх площу. Якщо ж предметом є нежитлове приміщення, то названі відомості вимагають більш детального викладу; площа приміщення, поверх, номер кімнати (за наявності) або інші дані, з точністю визначають місце знаходження нежитлового приміщення всередині будинку, вид приміщення (основне, службове) та ін
Правильне розуміння суті оренди неможливо без чіткого засвоєння предметів будь-якого з видів договору оренди, в тому числі і такого виду як оренда нежитлового приміщення, хоча і спеціально не передбаченого в главі 34 Цивільного кодексу РФ.
Правове регулювання відносин з приводу нежитлових приміщень до теперішнього часу викликає багато суперечок. В основі неясностей їх правового режиму лежить специфіка самого нежитлового приміщення: з одного боку нежитлові приміщення - частина цілком самостійного і фізично повноцінного об'єкту - будівлі або споруди, а, з іншого, фактичні потреби суб'єктів права спонукають законодавця виділяти цей об'єкт як самостійний створювати для нього власний правовий режим.
Є. Є. Дорогавцева займає з питання правового режиму нежитлового приміщення жорстку позицію: з її точки зору нежитлове приміщення завжди частина або будинку, або споруди, причому це приміщення завжди ізольоване 35. У будь-якому випадку, незважаючи на різний підхід до поняття нежитлового приміщення, щоб його орендувати не можна, укласти договір оренди будівель і споруд за правилами § 4 глави 34 ЦК РФ. Мова йде про самостійне об'єкті оренди, не передбаченому зазначеної главою ЦК РФ. Умови застосування нежитлових приміщень у цивільному обороті настільки специфічні, що вимагають додаткового правового регулювання, а до цього - використання загальних статей, вміщених у главу 34 ЦК РФ. З таким підходом не згодні ті, хто нежитлові приміщення не відносять до відмінних від будівель та споруд, самостійним об'єктами нерухомого майна: «у разі визнання нежитлового приміщення самостійним об'єктом нерухомості слід застосовувати для регулювання відносин за його оренду не норми параграфа четвертого глави 34 ЦК РФ ( оренда будівель і споруд), а загальні правила про оренду (параграф перший) »36.
У юридичній літературі є й такий підхід: ГК РФ не виділяє частину будівлі - нежитлове приміщення як об'єкт цивільних прав. Призначення нежитлових приміщень побічно визначається в абз. 2 ч. 3 ст. 288 ГК РФ - розміщення в них власником підприємства, установ, організацій. Проблема пестив від приміщення як частини будівлі (житлового чи нежитлового) виникає тоді, коли, є декілька власників або титульних власників, що реалізують те, чи інше право речове право не стосовно будівлі, споруди цілком, а стосовно його конкретних частин (приміщень) » 37. Але з тим, що «довести самостійність нежитлових приміщень як об'єктів прав неможливо» 38.
Специфіка предмета договору оренди нежитлових приміщень зумовлює обсяг правомочностей орендаря щодо земельної ділянки, на якій знаходиться будівля, частина якого здається в оренду. Але це питання залишається досить дискусійним і відкритим, а юридичній літературі, Про цю проблему йдеться в наступному розділі про права на земельну ділянку, на якій знаходиться будівля зі здаються в ньому в оренду нежитловими приміщеннями, Проблема виглядає наступним чином: оренда нежитлових приміщень підпорядковується загальному регулювання нарівні з будь-якими іншими об'єктами нерухомості. Правил про долю земельної ділянки в загальних правилах не міститься. Але практично при укладанні аналізованого договору сторони беруться за вирішення даної умови, при цьому керуючись спеціальними положеннями про права на земельну ділянку при оренді знаходяться на ній будівель та споруд.
Тоді виникає питання: чи є необхідність у вирішенні означеної проблеми про землю, коли чинне законодавство нежитлові приміщення взагалі не визнає самостійними об'єктами нерухомості.
Другу групу істотних умов договору оренди нежитлового приміщення становить термін, тобто період часу, на який здається нежиле приміщення в оренду.
Договір оренди з ДК РФ передбачає передачу майна у тимчасове користування, тому терміни оренди за загальним правилом визначаються в договорі за згодою сторін, Разом з тим ГК РФ, на відміну від Основ законодавства про оренду не відносить строк оренди до істотних умов договору в силу закону. На практиці ж дуже часто це умова заявляється сторонами як істотне, У такому разі, як зазначалося вище згідно зі ст. 432 ЦК РФ, по ньому має бути досягнуто згоди, і воно буде визнаватися істотним.
Чинне законодавство не містить обмежень щодо строків оренди нежитлових приміщень, тобто такі договори можуть укладатися на будь-який термін. П.2 ст. 610 ЦК РФ допускає укладення договору без визначення строку його дії. У цьому випадку договір вважається укладеним на невизначений строк.
За даним істотного умові Д.І. Мейєр писав: «... термін не має такого значення для договору найму, щоб невстановлення його в окремому договорі робило договір недійсним. Коли наймання здійснюється письмово і акт є до засвідченню нотаріусу, бути може він відмовить у засвідченні договору, не визначального терміну найму, на тій підставі, що законодавство вважає термін істотною приналежністю цього договору. Але з наукової точки зору, дот пір найму, в якому не зазначено терміну, не можна вважати недійсним: якщо в окремому договорі термін не визначено, то це не означає, що договір укладений безстроково. Це означає, що термін договору настає тоді, коли та чи інша сторона вимагатиме при самому його укладанні, а контрагенти представили собі визначити його згодом »39.
У літературі вказується на те, що «термін дії договору є істотною умовою договору, і сторони зобов'язані його вказати» 40. Дана точка зору не представляється прийнятною, оскільки виключає можливість укладення договору відповідно до п. 2 ст. 610 ЦК РФ без зазначення строку.
До третьої групи істотних умов віднесемо орендну плату, але з застереженням, що в силу закону (загальні норми про оренду) така умова істотним все-таки не є. Ст. 614 ЦК РФ визначила, що порядок, умови і строки внесення орендної плати визначаються договором оренди, в іншому випадку вони будуть застосовуватися як при оренді аналогічного майна при порівнянних обставинах. Тобто за загальними нормами про оренду (§ 1 Глави 34 ЦК РФ), застосовним до оренди нежитлових приміщень, орендну плату не слід відносити до істотних умов договору оренди нежитлового приміщення в силу закону. Проте умова про ціну оренди, поряд з об'єктом і строком оренди, майже завжди ставиться на погодження за заявою сторін при укладенні досліджуваного договору.
Тут слід зазначити, що ціна оренди як істотну умову, отримала спеціальне рішення в нормах, присвячених договором оренди будівель, споруд. Мова йде про статтю 654 ЦК РФ, на відміну від загальних положень оренди передбачає обов'язкове включення до такого договору вказівку на розмір орендної плати.
В.В. Вітряіскій вважає, що і термін, і орендна плата відносяться до істотних умов договору оренди 41.
Практика свідчить, що сторони договору оренди нежитлових приміщень часто по-різному тлумачать норми закону щодо визначення та обчислення орендної плати 42.
Фактична зміна розміру орендної плати в результаті коригування на відсоток індексації не є зміною відповідно до п. 3 ст.614 ГК РФ умови договору про розмір орендної плати, а є виконанням даної умови (п.11 Огляду практики вирішення спорів, пов'язаних з орендою, затвердженого інформаційним листом Президії ВАС РФ від 11. 01.02 № 66).
Орендар звернувся з позовом до арбітражного суду про визнання недійсним умови договору оренди, що передбачає щоквартальне підвищення орендодавцем розміру орендної плати шляхом її індексації з урахуванням інфляції, так як ця умова суперечить імперативній нормі п. 3 ст.614 ГК РФ, що встановлює можливість зміни розміру орендної плати не частіше одного разу на рік.
Арбітражний суд першої інстанції позов задовольнив, указу, що п. 3 ст.614 ЦК України містить імперативну норму щодо періодичності зміни розміру орендної плати. Тому сторони не можуть змінити або встановити в договорі умову, відмінне від дайной норми, і, отже, умова дітвора, що передбачає можливість щоквартального зміни розміру орендної плати, є недійсним.
Проте суд касаційної інстанції це рішення суду скасував і в позові орендарю відмовив, зазначивши наступне. Спірним умовою договору оренди орендна плата встановлена не у твердій сумі, а є обумовленою, тобто підлягає обчисленню по кожному терміну платежу. Таким чином t на думку суду, сторони погодили умова про розмір орендної плати, що встановлює спосіб її розрахунку.
П. 11 Огляду практики вирішення спорів, пов'язаних з орендою, затвердженого інформаційним листом Президії ВАС РФ від 11.01.02 № 66 встановив, що зміна курсу іноземної валюти до рубля не означає зміни розміру орендної плати.
В іншому випадку 43 орендар звернувся, а арбітражний суд з позовом до орендодавця про визнання недійсним умови договору оренду, що передбачає щоквартальне підвищення орендодавцем розміру орендної плати шляхом її індексації з урахуванням інфляції, так як ця умова суперечить імперативній нормі п. 3 ст. 614 ЦК РФ, що встановлює можливість зміни розміру орендної плати не чаші одного разу на рік.
Суд першої інстанції задовольнив позов, вказавши, що пункт 3 від 614 ЦК України містить імперативну норму щодо періодичності зміни розміру орендної плати, у зв'язку, з чим сторони не можуть змінити або встановити в договорі умову »відмінний від передбачено багато даною нормою. Тому умова договору, що передбачає можливість щоквартального зміни розміру орендної плати, є нікчемним у силу ст. 168 ГК РФ як не відповідає закону (п. 3 ст. 614 ЦК РФ).
Суд касаційної інстанції скасував рішення та відмовив у позові з наступних підстав. Спірним умовою договору орендна плата встановлена не у твердій сумі, а є обумовленою, тобто підлягає обчисленню по кожному терміну платежу. Таким чином, сторони погодили умова про розмір орендної плати, що встановлює спосіб її розрахунку.
Фактична зміна розміру орендної плати в результаті коригування на відсоток індексації не є зміною відповідно до п. 3 ст. 614 ЦК РФ умови договору про розмір орендної плати, а являє собою виконання цієї умови. За таких обставин позов задоволенню не підлягає.
Тепер про комунальні платежі при оренді нежитлових приміщень, Що стосується оплати комунальних послуг при оренді, то в собівартість продукції включаються витрати з оплати договорів на надання цих послуг, укладених з урахуванням законодавства Російської Федерації і положень нормативних актів, що регулюють такі відносини. Відносини за договором енергопостачання регулюються параграфом 6 глави 30 ЦК РФ, Правила цього договору застосовуються до відносин, пов'язаних з постачанням через приєднану мережу газом, нафтою і нафтопродуктами, водою та іншими товарами, якщо інше не встановлено законом, іншими правовими актами або не випливає із суті зобов'язання (ст.548 ЦК України). Статтею 539 ЦК України встановлено, що договір енергопостачання укладається між енергопостачальною організацією і абонентом (споживачем), Таким чином, договори на надання тих чи інших видів комунальних послуг з орендованого приміщення повинні полягати орендарем тільки безпосередньо з надавачами такі послуги організаціями, л в цьому випадку витрати орендаря з оплати договорів на надання комунальних послуг можна вважати документально підтвердженими і включати в собівартість виробленої ними продукції відповідно до вимог глави 25 ЦК РФ. Витрати орендаря по оплаті договору на надання комунальних послуг, який відповідно до чинного законодавства може бути визнаний недійсним, включатися в собівартість випускається ним не можуть.
Необхідно мати на увазі, що згідно з ст.545 ГК РФ абонент може передавати енергію, прийняту ним від енергопостачальної організації через приєднану мережу, іншій особі (субабоненти) тільки за згодою енергопостачальної організації. Відповідно до ст. 17 Федерального закону від 08.08.01 р. N 128-ФЗ (в ред. Від 02.07.2005г.) «Про ліцензування окремих видів діяльності» 44 експлуатація теплових та електричних мереж (за винятком випадку, коли зазначена діяльність проводиться для забезпечення власних потреб юридичної особи або індивідуального підприємця) входить до переліку видів діяльності, на здійснення яких потрібні ліцензії.
Ліцензована діяльність здійснюється енергопостачальними організаціями, а також юридичними особами та індивідуальними підприємцями, які в якості підприємницької діяльності надають послуги і виконують роботи. Отже, виставляння рахунків орендодавцем орендарю за спожиту енергію при невиконанні зазначених умов можна трактувати як незаконно здійснювану підприємницьку діяльність,
У ст. 44 Федерального закону від 07.07.2003 р. № 126-ФЗ «Про зв'язок» 45 зазначено, що на території Російської Федерації послуги зв'язку надаються операторами зв'язку користувачам послугами зв'язку на підставі договору про надання послуг зв'язку, заключаемо го відповідно до цивільного законодавства та правилами надання послуг зв'язку. Тому якщо орендар сплачує орендодавцю, який не має ліцензію, послуги зв'язку, то включення орендарем даних витрат п собівартість продукції (робіт, послуг) податковими органами, як показує практика, визнається необгрунтованим, Податкові органи можуть визнати необгрунтованим і включення до складу собівартості продукції {робіт, послуг) орендодавця витрат орендаря на міжміські переговори з телефонів орендодавця, якщо останнім не дотримані зазначені умови щодо надання послуг зв'язку.
Якщо при укладенні договору оренди нежитлового приміщення не передбачається укладення орендарем договорів на надання комунальних послуг по цьому приміщенню з відповідними організаціями, то питання про відшкодування орендодавцю частини комунальних послуг, що належать до зданому в оренду нежилого приміщення, повинен розглядатися при визначенні розміру орендної плати, т. е. сума оплати комунальних платежів має бути включена до складу орендних платежів.
У п. 2 ст.614 ГК РФ визначено, що орендна плата встановлюється за все орендоване майно в цілому або окремо по кожній з його складових частин у вигляді:
платежів, визначених у твердій сумі і вносяться періодично або одноразово;
встановленої частки продукції, плодів або доходів, отриманих у результаті використання орендованого майна;
певних послуг, що надаються орендарем;
передачі орендарем орендодавцю обумовленої договором речі у власність або в оренду;
покладання на орендаря обумовлених договором витрат на поліпшення орендованого майна.
Сторони можуть передбачати у договорі оренди поєднання зазначених форм орендної плати чи інші форму оплати оренди. Єдине обмеження встановлене в п. 3 ст-614 ЦК України, згідно з яким розмір орендної плати може змінюватися не частіше одного разу на рік. Законом можуть бути передбачені інші мінімальні строки перегляду розміру орендної плати для окремих видів оренди, а також для оренди окремих видів майна (наприклад, Федеральний закон від 29.10.98 р. № 164-ФЗ «Про фінансову оренду (лізингу)» 46 дозволяє розмір лізингових платежів за договором лізингу міняти за угодою сторін у строки, передбачені даним договором, але не частіше ніж один раз на три місяці).
Таким чином, окремо виділена орендодавцем і оплачена орендарем за договором оренди сума комунальних платежів може бути не прийнята податковими органами як обгрунтовані витрати, прийняті при обчисленні податку на прибуток. Щоб уникнути розбіжностей з податковими органами, вартість комунальних платежів слід окремо не виділяти, а включити в суму орендної плати.
Комунальні платежі (у тому числі і за телефон) можуть бути враховані в складі витрат орендаря. Для цього в договорі треба вказати, що орендодавець від свого імені, але за рахунок орендаря буде оплачувати витрати по комунальних платежах енергопостачальних підприємств. У такому випадку ліцензії не потрібно і витрати орендаря про оплату комунальних платежів будуть визнані обгрунтованими 47.
Таким чином, ми приходимо до висновку про те, що визначення плати за користування нежитловим приміщенням має базуватися на цілісному розумінні об'єкта оренди. А це, у свою чергу, дозволяє зробити висновок про те, що орендар не повинен укладати окремі договори з комунальними службами.
Під четвертою групою розуміється вся сукупність умов договору, на узгодженні яких наполягає хоча б одна зі сторін, Ця група умов має на меті поєднання інтересів учасників договірних відносин. ГК РФ не визначає конкретне коло цих умов, але в практиці склався певний погляд на цю групу як вимагає неминучого узгодження в тексті договору. Необхідність їх узгодження тільки лише тому, що однією стороною попередньо були висловлені умови укладення договору, навряд чи виправдана.
РОЗДІЛ 2 ПРОБЛЕМИ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ нежитлового приміщення ЯК ВИД ДОГОВОРУ ОРЕНДИ БУДИНКІВ, СПОРУД
2.1 Висновок, форма і проблеми державної реєстрації договору оренди нежитлових приміщень
Чинне законодавство не передбачає спеціальних правил про порядок укладання договору оренди, що вимагає застосування загальних норм про порядок здійснення операцій (гл. 9 ГК РФ) і укладення договорів (глави 27,28 ГК РФ).
Договір оренди на термін більше року, і якщо хоча б однією з сторін є юридична особа - незалежно то терміну, повинен бути загадковий у письмовій формі (п. 1 ст. 609 ЦК РФ), У разі порушення вказаних вимог сам по собі договір є і ув'язненим , і дійсним (п.2ст.162ПСРФ) 48.
Вимоги до форми договору оренди нерухомості (крім оренди будівель, споруд та підприємств), зважаючи на їх неврегульованості зводяться до вищеназваного правилом. Також вони ставляться і до договору оренди нежитлових приміщень.
Як зазначалося в попередньому розділі, правила оформлення договору оренди нежитлових приміщень згідно з п. 1 ст. 609 ЦК РФ надають сторонам наступні можливості:
Укласти договір не тільки у письмовій формі, ще й шляхом обміну документами поштового, телеграфного, телетайпного, телефонного, електронного або іншого зв'язку, що дозволяє достовірно встановити, що документ виходить від сторони за договором (п. 2 ст. 434 ГК РФ).
Між фізичними особами договір оренди нежитлових приміщень на термін до року можна укласти усно.
У зв'язку з відсутністю необхідності у державній реєстрації, такі правила цілком застосовні для договорів на термін менше року, що не скажеш для договорів, укладених на один рік або більше.
Але, як бачиться, сторони не вдаються до можливостей оформити договір в іншому, ніж письмовому вигляді, Причому як на термін в один день (для проведення конференції, наради), так і на більший.
Письмова форма договору оренди була передбачена вже статтею 153 ЦК. РРФСР 1922 р., яка містила вимогу, щоб договір найму будь-якого майна на термін більше одного року здійснювалися в письмовій формі під страхом наслідків, зазначених у примітці до ст. 136. Якщо в оренду здавалося державне чи комунальне підприємство, то під страхом недійсності договори вимагали нотаріального посвідчення.
Відповідно до п. 1 ст. 655 ЦК РФ особливістю договору оренди будівель (споруд) є те, що виконання орендодавцем обов'язки з передачі предмета оренди і прийняття його орендарем здійснюється по передавальному акту чи іншого документа, що підписуються сторонами,
З метою забезпечення стабільності економічного обороту доцільно поширити вимогу про складання передавального акта підпорядковуються загальним положенням про оренду. Хота, як показує судова практика, доказом передачі нежитлових приміщень за договором оренди і є складання передавального акту.
Так, між районним товариством інвалідів та індивідуальним підприємцем було укладено договір оренди нежитлового приміщення. Оскільки індивідуальний підприємець не виплачував орендну плату, товариство звернулося до арбітражного суду з позовом про стягнення заборгованості. Суд першої інстанції позов задовольнив. Суд касаційної інстанції скасував рішення суду першої інстанції на тій підставі, що сторонами не підписано передавальний акт, а інші докази, безперечно підтверджують факт передачі спірного приміщення орендарю, в матеріалах справи відсутні 49. Таким чином, передавальний акт - це вирішальне, але єдиний доказ передачі речі. Інші докази можуть бути прийняті тільки у разі безспірності їх доказової сили.
Висловлюється думка, що підписання сторонами передавального акту є частиною форми договору оренди будівлі, споруди, нежитлового приміщення, оскільки просте «дотримання форми договору оренди умова необхідна, по недостатнє» 50.
Як відомо, головним істотною умовою договору оренди нежитлових приміщень є умова про предмет договору. При відсутності характеристик останнього, договір вважається неукладеним.
У практиці орендних відносин широко застосовуються проформи договорів оренди, перш за все це стосується випадків, коли в оренду здається державне або муніципальне майно. Крім того, на регулювання відносин по здачі майна в оренду спрямовані і різні акти публічних утворень.
У зв'язку з цим істотне значення має оцінка даних актів з точки зору впливу передбачених у них правил на порядок укладання договорів оренди, а також на права та обов'язки сторін. Не завжди подібні акти мають нормативний і (або) правовий характер. Наприклад, органи місцевого самоврядування (насамперед - у великих містах) зазвичай приймають постанови про порядок і умови здачі в оренду нежитлових приміщень, земельних ділянок і т.д. Проте, як відомо, в силу п. 1 ст. 3 ДК РФ муніципальні освіти та органи місцевого самоврядування не вправі регулювати відносини договору оренди, ці питання знаходяться у винятково веденні самої Російської Федерації. Отже, в цій сфері органи муніципального освіти можуть або встановити правила, які не зачіпають товарно-грошові відносини, які правила, які слід вважати адресованими не інший стороні за договором (орендарю), а власним підприємствам та організаціям. Так, до компетенції адміністрації муніципального освіти слід віднести питання про те, хто саме з органів місцевого самоврядування і навіть муніципальних унітарні підприємств виступить як орендодавці; в тому числі адміністрація може встановлювати порядок (процедуру) укладення таких договорив; адміністрація муніципального освіти, а також адміністрація суб'єкта РФ, також може встановлювати порядок перерахування та витрачання і коштів; граничні розміри коштів, пов'язаних з виконанням бюджету, а також визначати інші аналогічні умови таких угод.
Разом з тим, слід сказати, що якщо ці умови не увійшли до оферту (акцепт) безпосередньо від сторони даного договору, не були належним чином доведені до орендаря, то вони становлять, лише зміст владного вказівки адміністрації своєму підлеглому органу (наприклад, комітет з управління майном). Отже, такого роду рішення (як представницького, так і виконавчого органу) не можуть мати юридичного значення для контрагентів, і до укладаються угодами не повинні застосовуватися правила про недійсність угоди, в тому числі норма ст. 168 ГК РФ. Такого роду акти публічних утворень є за своєю природою адміністративними і, зумовлюючи поведінку організацій, що належать до даного публічного утворення, не змінюють обсягу їх громадянської правосуб'єктності, вони лише створюють перешкоди в се реалізації на певний час в даних умовах. Необхідні розробка та затвердження загальних правил укладення договорів, в тому числі договорів оренди, адміністраціями муніципальних утворень, органами виконавчої влади суб'єктів РФ на федеральному рівні, а також прийняття на їх основі відповідних положень у кожному публічному освіті.
За загальним правилом повноваженнями по здачі майна в оренду від імені публічних утворень наділяються відповідні комітети (департаменти) з управління майном. Орендодавцем виступає той, хто володіє правом розпоряджатися відповідним майном 51. При відсутності такого права власник або уповноважена ним особа повинні дати згоду на здачу майна в оренду; наприклад, унітарні підприємства можуть здавати в оренду нерухоме майно тільки після отримання згоди від власника (ст. 295 ГК РФ). Акт згоди - цілком самостійний юридичний факт у складному юридичному складі («згода - договір»). Необхідність його попереднього отримання ускладнює процедуру укладання договорів оренди, але об'єктивно потрібно для внесення ясності в обсяг прав орендодавця в умовах, коли він безпосередньо не здійснює акти розпорядження належним йому майном 52.
У випадках, коли використовуються проформи договорів, розроблені однієї зі сторін (зазвичай це орендодавець, який є публічним освітою), є підстави застосовувати правила про договір приєднання (ст. ст. 438 ГК РФ), а у відповідних випадках - і норми про публічний договорі ( ст. 426 ГК РФ).
До укладення договору оренди нежитлових приміщень, перш за все необхідно з'ясувати, на якому праві має нерухомим майном орендодавець: право власності, право оперативного управління, або він теж є орендарем, що здають майно в суборенду. У першому випадку, коли орендодавець - власник, він має повне право на здачу нерухомого майна в оренду, як і у випадку, якщо він володіє нерухомим майном на праві оперативного управління. Необхідно лише упевнитися в наявності свідоцтва Федеральної реєстраційної служби, в якому повинні бути вказані один з названих видів права і форма власності (державна, муніципальна чи приватна) 53. Свідоцтво є єдиним документом, що підтверджує правоздатність юридичної липа в даному питанні, оскільки підтверджує внесення цього права до Єдиного державного реєстру прав. Державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним - ці юридичний акт визнання та підтвердження державою виникнення, обмеження (обтяження), переходу або припинення прав на нерухоме майно. Державна: реєстрація є єдиним доказом існування зареєстрованого права.
Якщо орендодавець здає майно в суборенду, необхідно запросити примірник основного договору оренди, в силу якого він є орендарем, і перевірити при цьому договорі допустимості на здачу майна в суборенду. Це одне з найважливіших умов договору, яке вирішується тільки за згодою первісного орендодавця. Якщо це згоду не закріплено в договорі оренди, здавати приміщення в суборенду не можна. Крім того необхідно перевірити, відбулася пі державна реєстрація договору, що означає вступ його в силу, оскільки і відповідно до п. 2 ст. 609 ЦК РФ договір оренди нерухомого майна підлягає обов'язковій державній реєстрації. При цьому необхідно врахувати на який термін він укладений. Договір оренди нежитлових приміщень на термін менше одного року обов'язковій державній реєстрації не підлягає. Також необхідно узгодити терміни при укладенні договору суборенди: договір суборенди не може бути укладений на термін, що перевищує термін початкового договору оренди. Крім того, договір суборенди на термін більше одного року необхідно реєструвати.
Проілюструємо вищесказане прикладами судової практики.
Орендар звернувся до арбітражного суду з позовом до суборендарю про стягнення відповідно до договору суборенди неустойки за прострочення внесення орендної плати.
Суд першої інстанції визнав підписаний сторонами договір суборенди неукладеним через відсутність його державної реєстрації у зв'язку, з чим у позові про стягнення неустойки, передбаченої цим договором, відмовив.
Оскаржуючи рішення суду в апеляційній інстанції, позивач послався на те, що договір суборенди є похідним від дою злодія оренди, не володіє самостійністю, укладається на термін, що не перевищує термін договору оренди, додатково не обтяжує речові права власника майна, а тому не підлягає державній реєстрації .
Суд апеляційної інстанції розглянув доводи заявника і визнав їх необгрунтованими, вказавши, що відповідно до абзацу третього п.2 ст. 615 ГК РФ до договорів суборенди застосовуються правила про договори оренди, якщо інше не встановлено законом або іншими правовими актами.
У ДК РФ і Федеральному законі «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» не міститься норм, що виключають для договорів суборенду застосування вимоги про державну реєстрацію.
Отже, висновок суду першої інстанції про те, що підписаний сторонами договір суборенди нежитлового приміщення чинності 2 ст.609, п. 2 ст.651 ГК РФ підлягав державній реєстрації і міг вважатися укладеним з моменту такої реєстрації, правомірний.
Враховуючи викладене, суд апеляційної інстанції залишив рішення суду без зміни 54.
Інший приклад. Між орендодавцем та орендарем був укладений договір оренди нежитлових приміщень строком на 4 роки. Частина нежитлового приміщення орендар здав у суборенду іншій організації, Рішенням арбітражного суду в 2000 р, первинний договір оренди був розірваний. Оскільки дострокове припинення договору оренди тягне припинення договору суборенди (п. 1 ст.618 ГК РФ), суборендар звернувся позовом до арбітражного суду про спонукання орендодавця укласти з ним договір на оренду нежитлового приміщення, що знаходився в його користуванні відповідно до договору суборенди, на умовах , що відповідають умовам припиненого договору оренди.
Дотримання норм чинного цивільного законодавства про державну реєстрацію договорів оренди нежитлових приміщень дозволить уникнути неприємних наслідків.
Відкрите акціонерне товариство «Алатирський завод низькотемпературних холодильників» (далі - акціонерне товариство) звернулося в Арбітражний суд Чуваської Республіки з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю «АЗНХ - АВТО» про визнання недійсними; договору довгострокової оренди виробничих приміщень з правом першочергового викупу від 27 липня р ., договору довгострокової оренди транспортних засобів з правом першочергового викупу від 27 липня 1998 р. і договору довгострокової оренди обладнання з правом першочергового викупу від 27 липня 1998 р. і повернення отриманого за вказаними договорами майна.
Позовні вимоги були мотивовані тим, що на підставі названих договорів був переданий в оренду майновий комплекс транспортного цеху акціонерного товариства, що включає в себе виробничі приміщення, обладнання та транспортні засоби; оспорювані договори оренди не були зареєстровані в установленому порядку; договори укладені генеральним директором акціонерного товариства з порушенням порядку укладання угод, оскільки в їх вчиненні є зацікавленість.
Суди першої та апеляційної інстанцій, задовольняючи позовні взаємопов'язаними угодами, спрямованим і на передачу в оренду майнового комплексу транспортного цеху акціонерного товариства на строк більше року, тому, відповідно до ст.609 ЦК РФ і підлягали обов'язковій держав: інший реєстрації.
Крім того, в силу статті 6 та 13 Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» до укладення договорів оренди майнового комплексу трал з псуй ого цеху акціонерне товариство як орендодавець зобов'язане було зареєструвати своє право власності на це майно в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним (далі - Єдиний державний реєстр).
За таких обставин суди двох інстанцій правомірно на підставі ст.168 ГК РФ визнали угоди оренди нікчемними угодами і застосували наслідки їх недійсності. Також обгрунтовано відповідно до ч. 1 ст. 181 ГК РФ суди прийшли до висновку, що 10-річний термін застосування наслідків недійсності нікчемного правочину ні минув.
Федеральний арбітражний суд Волго-Вятського округу постановою від 24 червня 2002 р. рішення та постанову апеляційної інстанції у даній справі скасував, у задоволенні позовних вимог відмовив.
Суд касаційної інстанції, скасовуючи рішення суду і постановлено не апеляційної інстанції, розцінив згадані договори оренди майна, що входить до складу майнового комплексу транспортного цеху, як самостійні операції, але привівши будь-яких мотивів, що спростовують обгрунтовані висновки судів нерпи та апеляційної інстанцій про взаємозалежне цих угод .
Помилковим є також аргумент суду касаційної інстанції про те, що до договору оренди спірного об'єкта нерухомості незастосовні наслідки недійсності нікчемного правочину, оскільки він вважається неукладеним оскільки не пройшов державну реєстрацію.
У зв'язку з вищевикладеним Президія ВАС РФ скасував постанову Федерального арбітражного суду Волго-Вятського округу від 24 червня 2002 р., а рішення суду першої інстанції і постанову суду апеляційної інстанції залишив без зміни 55.
Правовий режим нерухомого майна заснований на необхідності забезпечити особливу стійкість прав на це майно, встановити спеціальний порядок рас поразки їм. Тому відповідно до ст. 164 ЦК РФ операції з землею та іншим нерухомим майном підлягають державній реєстрації у випадках і порядку, передбачених ст. 131 ЦК РФ і Законом про реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним. Стаття 131 ЦК України встановлює, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації в Єдиному державному реєстрі. Реєстрації підлягають: право власності, право господарського відання »право оперативного управління, право довічного наслідуваного володіння, право постійного користування, іпотека, сервітуту, а також інші права у випадках, передбачених ГК РФ і іншими законами.
Якщо у відношенні угод з відчуження нерухомого майна, безумовно передбачено проведення процедур державної реєстрації знову виникаючих прав, а в ряді випадків потрібне і державна реєстрація самих угод, то стосовно до договорів оренди і правда орендаря необхідність здійснення актів державної реєстрації вимагає уточнення.
Цивільний закон (п. 2 ст. 609 ЦК РФ) передбачає, що договір оренди нерухомого майна підлягає державній реєстрації, якщо інше не встановлено законом. З тексту же ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» від 21.07.1997 р., що діє з 31.01.1998 р. (далі - Закон про реєстрацію) випливає необхідність реєстрації, з одного боку, договору оренди нерухомого майна , і, з іншого боку, права оренди; той же випливає з аналізу Правил ведення єдиного державного реєстру прав на нерухоме майна і операцій з ним, затверджених Постановою Уряду РФ від 18 лютого 1998 р, № 219, у додатках до якого встановлені форма свідоцтва, засвідчує виникнення і перехід прав на нерухоме майно, і форма написи-штампа на документі, виражає зміст угоди (договорі оренди нерухомого майна), що засвідчує проведену державну реєстрацію договорів та інших угод.
Закон про реєстрацію у своїй попередній редакції (до редакції від 09.06.2003 р.) мав наступне формулювання ч. 1 ст. 26, що викликала широку дискусію: «Право оренди нерухомого майна підлягає державній реєстрації, якщо інше не встановлено законодавством Російської Федерації».
В.В. Витрянский таке формулювання норми закону вважає непорозумінням і технічної помилкою, підкреслюючи, що «державної реєстрації підлягає саме договір оренди нерухомого майна, а не якесь право оренди» 56. Автором наводиться аргумент про те, що на підставі п. 1 ст. 131 ЦК РФ державна реєстрація здійснюється щодо права власності та інших речових прав, а право оренди до їх числа не відноситься, Крім того, у п. 3 ст. 26 ФЗ Закону та реєстрації підкреслюється, що договір оренди приміщення або його частини реєструються як обтяження прав орендодавця відповідного приміщення (частини приміщення) 57.
Таку ситуацію потрібно зводити виниклу ситуацію «до недоладності формулювання і розглядати її у відриві від ст. 4 цього Закону. ... в цій самій ст. 4 встановлено, що обтяження на нерухомість підлягають реєстрації поряд з державною реєстрацією речових прав на неї. «Очевидно, оренда розглядалася законодавцем не як вид речових прав, а як претендує поряд з аналогічними правами на самостійну групу прав -« правообремененія »58.
Дуже суперечливою є позиція П.В. Крашеніннікова. Так, він вказує, що відповідно до п. 6 ст. 131 ЦК РФ Закон про реєстрацію встановлює лише порядок реєстрації та підстави відмови в реєстрації і не може своєю нормою передбачити державну реєстрацію «права оренди», не передбачену нормами ЦК РФ. Виходячи з пріоритету норм ЦК РФ, на думку П.В. Крашеніннікова, слід керуватися п. 2 ст. 609 ЦК РФ, що встановлює обов'язкову реєстрацію договору оренди, а не права оренди, проте тут же він посилається на те, що в Законі про державну реєстрацію «під терміном« державна реєстрація прав »розуміється не тільки державна реєстрація прав на нерухоме майно, а й державна реєстрація операцій із нерухомим майном (п. 1 ст. 2 Закону) »крім того, робить припущення, що« можливо, законодавець не зовсім юридично точно сформулював назву статті 26 »59.
Деякі вчені, навпаки, з посиланням на п. 2 ст. 609 ЦК РФ говорять про те, що реєструвати необхідно тільки право володіння орендованим майном 60. Відзначається також, що «договір оренди надається на реєстрацію, так як для того, щоб зареєструвати право, необхідно представити підставу, з якого це право виникає. Однак, реєструється з точки зору ст. 26 Закону не договір, а право оренди, тому слід визнати, що реєстрації обтяження є одночасно державна реєстрація права, а реєстрація права про той же час є реєстрацією обтяження, Можна навіть вести мову про єдине поняття оренди як права-обтяження підлягає державній реєстрації. Від нього, безумовна, відрізняється договір оренди, як підставу, з якого таке правообремененіе виникає »61.
Спочатку введене в ст. 26 Закону про реєстрацію поняття «державна реєстрація права оренди» дало привід авторові стверджувати, що «обов'язкової реєстрації підлягає саме правд оренди нерухомого майна. При цьому обов'язковість державної реєстрації права оренди будівель і споруд ніяк не пов'язана строком, на який майно здано в оренду. Тому, за змістом ст. 26 Закону про реєстрацію, незважаючи на те, що сам договір оренди будівель і споруд, укладений на строк до 12 місяців, б відповідно до ГК РФ не підлягає державній реєстрації, право оренди, що виникло з такого договору має бути зареєстровано »62. Таке твердження не узгоджується з ч. 3 ст. 433 ГК РФ, згідно з якою договір, який підлягає державній реєстрації вважається укладеним з моменту такої реєстрації, якщо інше не встановлено законом. Відносно договору оренди будівель і споруд інше не передбачено, у зв'язку, з чим такий договір вважається укладеним саме з моменту державної реєстрації, а значить, з цього ж моменту з договору виникають права і обов'язки. Якщо договір не зареєстрований, ніяких прав і обов'язків, в тому числі «права оренди» не виникає 63.
Ст. 26 ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» в редакції від 09.06.2003 р, була змінена. Викликала багато суперечок стаття стала передбачати, що «державна реєстрація оренди нерухомого майна проводиться за допомогою державної реєстрації договору оренди цього нерухомого майна» . Тим не менш, питання залишилися. Так ст. 4 Закону про реєстрацію як і раніше говорить; «... поряд з державною реєстрацією речових прав на нерухоме майно державної реєстрації підлягають обмеження (обтяження) прав на нього, в тому числі сервітут, іпотека, довірче управління, оренда ».
Залишається незрозумілим, які інші, крім названих у ст. 4, обмеження (обтяження) речових прав підлягають державній реєстрації. Згідно з п. 2 ст. 609 ЦК РФ державній реєстрації підлягає не оренда нерухомого майна (як обтяження), а договір оренди нерухомості.
У 2004 році низкою законів були внесені зміни до ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним»: ФЗ від 29.12.2004 р. № 196-ФЗ «Про внесення змін до ФЗ« Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним »; ФЗ від 30.12.2004 р. № 217-ФЗ« Про внесення змін до статті 223 частини першої Цивільного кодексу РФ і ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним».
ФЗ від 29.12.2004 р. № 196-ФЗ «Про внесення змін до ФЗ« Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним »доповнив п. 1 ст. 4 Закону про реєстрацію за закріплює, що «обмеження (обтяження) прав на нерухоме майно, що виникають на підставі договору або акта органу державної влади або акту органу місцевого самоврядування, підлягають державній реєстрації у випадках, передбачених законом» (абз. 2 п. 1 ст . 4).
З введенням в дію Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» якому нежитлові приміщення віднесені до нерухомого майна, найбільшу дискусію в літературі викликало питання, а необхідності державної реєстрації договорів оренди нежитлових приміщень 64.
Відповідно до п.2 ст. 651 ЦК РФ договір оренди будівель споруд, укладений на строк не менше одного року, покладе державної реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації.
На сьогодні дозволена ситуація, коли, договір оренди будівлі в цілому, укладений на термін менше року, не підлягав державній реєстрації, а договір (навіть договір суборенди) приміщення в будівлі вимагав державної реєстрації. З часу прийняття Закону про реєстрацію короткострокових договорів оренди нежитлових приміщень підлягали реєстрації, укладені навіть на один день на Інформаційним листом Президії Вищого Арбітражного суду РФ від 01.06.2000 № 53 «Про державну реєстрацію договорів оренди нежитлових приміщень» було роз'яснено, що до договорів оренди нежитлових приміщень застосовуються правила п.2 ст.651 ГК РФ. Це означає, що договір оренди нежитлових приміщень, укладений на термін менше року, не підлягає державній реєстрації, і відповідно договір оренди нежитлових приміщень, укладений на рік і більше, повинен бути зареєстрований. Така позиція Вищого органу судової влади цілком розумна. Необхідність врегулювання такого питання відзначала ще А.А. Маковська - заст. начальника Управління узагальнено судової практик Вищого Арбітражного Суду РФ. «У багатьох випадках чинне російське цивільне законодавство в цій галузі регулювання або має істотні проблеми, які повинні бути заповнені шляхом судового тлумачення відповідних правових норм, або потребує додаткових роз'яснень» 65.
Підсумовуючи, слід зазначити, що найбільш вдалим рішенням проблеми форми та реєстрації договору оренди нежитлового зміщення представляється законодавче закріплення в ст. з, 9 § 1 Главу 34 Г К. РФ положення про спеціальний поширення дії ст.651 на відносини, пов'язані з орендою нежилих приміщень.
2.2 Виконання договору оренди нежитлового приміщення
Виконання договору становить використання прав і дотримання обов'язків сторін.
Договір оренди є двостороннім. Кожен з учасників орендних відносин несе обов'язки, відповідні правам іншого боку, і має суб'єктивні права, відповідні обов'язків іншого боку 66.
Основним обов'язком орендодавця за договором оренди нежитлового приміщення є його надання в стані, що відповідає умовам договору оренди і призначенню майна (ч. 1 ст. 611 ЦК РФ). Як бачимо, цільове призначення майна грає важливу роль в рамках даного виду цивільно-правових зобов'язань. Певне призначення майна може бути встановлено в договорі або визначається імперативними нормами права. Нежитлові приміщення можуть бути використані для проживання громадян тільки після переведення цих приміщень у житлові в установленому законом порядку.
Відповідність стану переданого в найм майна умовам договору або призначенню майна, дослідники даного питання визначають як те, щоб майно було передано без недоліків, воно повинно бути якісним 67.
Якість - «категорія, що виражає невіддільну від буття об'єкта його істотну визначеність, завдяки якій він є саме цим, а не іншим об'єктом» 68. Про якість можна говорити і тоді, коли в договорі тс чи інші умови, пов'язані з властивостями об'єкта, прямо не визначені як вимоги про якість. У договірних правовідносинах якість визначають як «сукупність властивостей правового та матеріального об'єктів договору, що забезпечує можливість нормального використання предмета відповідно звичайним його призначенням або спеціальним призначенням, визначеним договором» 69.
Під недоліками, за які несе відповідальність орендодавець, можна розуміти «відсутність у відданому в найм майні таких якостей, які були обумовлені би договором, так і взагалі таких якостей, на які наймач вправі був розраховувати і без особливого умови» 70.
«Стан, що відповідає умовам договору» необхідно визначати з урахуванням правил ст. 612 ЦК РФ. Так, орендодавець відповідає за недоліки зданого в оренду майна, повністю або частково перешкоджають користуванню ним, навіть якщо під час укладення договору оренди він не знав про ці недоліки.
При невиконанні орендодавцем даного обов'язку орендар за своїм вибором вправі вимагати від орендодавця або безоплатного усунення недоліків майна, або відповідного зменшення орендної плати, або відшкодування своїх витрат на усунення недоліків майна; безпосередньо утримати суму понесених ним витрат на усунення даних недоліків з орендної плати, попередньо повідомивши про це орендодавця; вимагати дострокового розірвання договору.
Однією з гарантій орендодавця в даній ситуації є те, що він повідомлений про вимоги орендаря або про його намір усунути недоліки майна за рахунок орендодавця, може без зволікання провести заміну наданого орендарю майна іншим аналогічним майном, що перебуває в належному стані, або безоплатно усунути недоліки майна ( ст. 612 ЦК РФ).
Орендодавець звільняється від відповідальності, якщо недоліки обумовлені орендодавцем вже при укладенні договору оренди; вони заздалегідь були відомі орендарю; повинні були бути виявлені орендарем під час огляду майна чи перевірки його справності при укладенні договору або передачі майна в оренду (явні недоліки).
Нежиле приміщення повинно бути передано орендодавцем орендарю у строк, визначений договором. Якщо майно не передано орендарю в термін, встановлений договором, а у разі, коли в договорі такий термін не зазначений, у розумний термін, орендар має право витребувати це майно відповідно до ст. 398 ЦК РФ і зажадати відшкодування збитків завданих затримкою виконання, або зажадати розірвання договору та відшкодування збитків, завданих його невиконанням (ч. 3 ст. 611 ЦК РФ).
Категорія розумності недостатньо досліджена в юридичній науці, а чинне законодавство не містить критеріїв розумності. Між тим ч. 3 ст. 10 ЦК України закріплює презумпцію розумності у цивільному правовідношенні і виходить з того, що коли закон ставить захист цивільних прав в залежність від того, чи здійснювалися ці права розумна і сумлінно, розумність і сумлінність учасників цивільних правовідносин передбачається.
Цілком очевидно, що сторони взаємно зацікавлені у якнайшвидшому наданні та отриманні майна, Термін, протягом якого орендодавець зобов'язаний передати нежилі приміщення, повинен дозволити сторонам належним чином оформити необхідні для передачі документи, зробити відповідні дії.
Тут необхідно враховувати можливість досягнення питавшийся період основної мети орендаря. Так, якщо орендарю необхідні приміщення для проведення протягом півроку художньої виставки, а збитки у вигляді неотриманих доходів у зв'язку з тим, що термін виставки скоротився на кілька тижнів.
Безумовно, категорія розумності багато в чому носить оцінний характер, а її критерії повинні визначатися в кожному конкретному випадку. Проте загальні критерії, що носять абстрактно-універсальний характер, повинні бути вироблені наукою цивільного права.
У першому розділі цього дослідження ми не могли не дослідити правову природу орендних прав. У рамках такого питання також слід зазначити наступне. Відповідно: до ч. 3 ст. 611 ЦК РФ орендар має право витребувати річ у орендодавця у разі, якщо останній не надав здане в найм майно в зазначений у договорі оренди термін. Таке положення дає підстави вважати, що права орендаря - речові права. На це мережа певна точка зору: «наділення орендаря вимогою відібрання ... в орендодавця, зданого в найм майна, хоч і дещо погіршує теоретичну конструкцію зобов'язально - правового правовідносини, але є необхідним і має на меті сприяння оптимального захисту прав орендаря» 71. Причому орендар може відібрати річ, тільки в орендодавця, але не у третьої особи, у користуванні якого ця річ знаходиться. Про це говорить приклад судової практики.
Так, до арбітражного суду звернувся орендар з позовом про витребування зданого йому в оренду нежитлового приміщення особи, яка займає це приміщення. JB обгрунтування позовної вимоги позивач послався на те »що він, як орендар, є титульним власником вказаного приміщення і в силу статей 301, 305 ГК РФ має право витребувати його з чужого незаконного володіння третіх осіб. Суд першої інстанції погодився з доводами позивача і задовольнив позов.
Суд апеляційної інстанції скасував рішення та відмовив у позові з наступних підстав. З позивачем договір оренди спірного нежитлового приміщення укладений комітетом з управління майном. Відповідно до ст. 606 ГК РФ за договором оренди орендодавець зобов'язується надати орендарю майно за плату в тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування. Таким чином, передача майна орендарю є обов'язком орендодавця. Встановивши, що передача орендодавцем приміщення орендарю не відбулася, і останній не вступив у впадіння їм, суд прийшов до висновку, що орендар не став законним власником спірного майна і, отже, не мав права на використання речове-правових способів захисту від дій третіх осіб. Його права могли бути захищені відповідно до ч. 3 ст. 61 ЦК РФ, згідно з якою, якщо орендодавець не надав орендарю здане в найм майно в зазначений у договорі термін, а у разі, коли в договорі такий термін не зазначений, у розумний термін, орендар має право витребувати від нього те майно відповідно до ст. 398 ЦК РФ і зажадати відшкодування збитків, завданих затримкою виконання, або зажадати розірвання договору та відшкодування збитків, заподіяних невиконанням.
За таких обставин вимога позивача, пред'явлене безпосередньо до третьої особи, що займає спірне нежитлове приміщення, не підлягає задоволенню 72.
Орендодавець зобов'язаний передати майно з усіма його приладдям і відносяться до нього, якщо інше не передбачено договором. Якщо необхідні документи і приналежності не були передані, а без них орендар не може користуватися майном відповідно до його призначення, або значною мірою позбавляється того, на що мав право розраховувати при укладенні договору, він може зажадати надання таких приладдя і документів, або розірвання договору та відшкодування збитків (абз. 2 ч. 2 ст. 611 ЦК РФ).
На підставі вищевикладеного можна зробити висновок, що розглянута основний обов'язок орендодавця - передати майно орендарю складається з декількох складових: майно має бути передане своєчасно; воно передається з усіма його приладдям і документами; стан майна має відповідати умовам договору або призначенню майна.
При передачі нежитлового приміщення в оренду орендодавець повинен попередити орендаря про права третіх осіб на неї. Безумовно, орендар повинен бути обізнаний про те, хто крім власника має права на орендоване майно, Якщо надалі буде мати місце право володіння одним майном, двома орендарями, правомочності орендаря будуть належати тільки одному з них відповідно до ст. 398 ЦК РФ.
Відповідно до ст. 613 ЦК РФ передача майна в оренду не є підставою для припинення або зміни прав третіх осіб на це майно. Наведений у цій статті перелік прав третіх осіб (сервітут »право застави тощо) може бути витлумачений як розширено, так і обмежувально. Перше тлумачення неминуче призведе до висновку про те, що такими правами можуть бути не тільки пойменовані у ст. 216 ЦК РФ речові права, включаючи право господарського відання та оперативного управління. Друге тлумачення виключає можливість врахування зобов'язальних прав на орендоване будівлю. Відповідь на це питання мабуть слід шукати в самому змісті ст. 613 ЦК. Перш за все, слід відзначити, що вона покликана гарантувати права третіх осіб на орендоване майно, якими вони володіють в силу договору чи закону. З іншого боку, вибір орендаря, чи вступати в договірні відносини і на яких умовах, безумовно залежить від наявності зобов'язальних прав третіх осіб на передбачуваний предмет оренди, До числа останніх можуть бути віднесені права покупця за договором купівлі-продажу, вдачі орендаря за приміщення. Викладене свідчить про те, що сторони, укладаючи угоду про оренду, повинні мати на увазі всі встановлені законом вимоги, тим чи іншим чином забороняють або обмежують вільне володіння відповідним нерухомим майном.
При невиконанні орендодавцем свого обов'язку повідомити орендаря про права третіх осіб на орендоване майно, орендар має право вимагати зменшення розміру орендної плати, а також розірвання договору та відшкодування збитків.
Дореволюційне російське законодавство передбачало обов'язок господаря підтримувати річ у належному стані, відповідно первісної мети. Він повинен був виправляти ніс існуючі пошкодження, що виникли не з вини наймача, наприклад, коли град вибиває вікна. Навіть якщо шкода була заподіяна сторонньою особою, то він падав на господаря, тому що тяжкість збитку завжди лягала на власника. Поправки могли бути зроблені самим наймачем в рахунок плати. Користуючись річчю відповідно до умов договору майнового найму та призначенням речі, наймач був зобов'язаний попереджати пошкодження, можливе при необережному поводженні з річчю. Ушкодження, заподіяне не природними силами і не випадковими обставинами, а діями наймача, повинно було бути відновлено за його рахунок (т. X ч. 1 ст. 1708) 73.
Цивільний кодекс 1964 року передбачав обов'язок наймодавця проводити за свій рахунок капітальний ремонт будівлі, нежитлового приміщення (ст. 284 ЦК України). Але це правило носило диспозитивний характер. Невиконання наймодавцем цього обов'язку давало право) наймачеві провести капітальний ремонт, передбачив ними договором або викликається невідкладною необхідністю і стягнути з наймодавця вартість ремонту чи зарахувати її в рахунок найманої плати, або розірвати договір майнового найму і стягнути збитки, завдані його невиконанням.
ГК РФ також покладає на орендодавця обов'язок з проведення капітального ремонту (ст. 616), Аналогічна обов'язок передбачалася ст. 234 ГК РРФСР, як було сказано вище, та п. 2 ст. 85 Основ цивільного законодавства. Ця норма зв'язала до ст. 210 ЦК РФ, що покладає обов'язок щодо утримання майна на власника.
Капітальний ремонт повинен проводитися в строк, встановлений договором, а якщо він не визначений, то в розумний строк, Це означає, що орендодавець зобов'язаний підтримувати здане їм майно у стані, придатному для використання за призначенням. Якщо капітальний ремонт викликаний невідкладною необхідністю, орендодавець повинен провести його без зволікання, Закон передбачає наслідки невиконання цього обов'язку (мм. 1 ст. 616 ГК РФ). Орендар має право за своїм вибором: провести капітальний ремонт і стягнути з орендодавця його вартість чи зарахувати се в рахунок орендної плати; вимагати відповідного зменшення орендної плати; вимагати дострокового розірвання договору та відшкодування збитків. Наслідки аналогічні тим, які наступають при невиконанні орендодавцем свого обов'язку усунути недоліки, виявлені в зданому майно та перешкоджають або ускладнюють його експлуатацію за призначенням (ст. 612 ЦК РФ). Також вони схожі з наслідками, які були передбачені попереднім законодавством. Норма, що визначає на орендодавця проведення капітального ремонту, диспозитивні. Вона допускає, що орендар може взяти на себе цей обов'язок в договорі оренди.
Вказівка в акті прийому-передачі на аварійний стан майна при передачі майна в оренду, не означає автоматичного покладання на орендаря витрат з проведення капітального ремонту в договорі.
Так, комітет з управління майном (орендодавець) на підставі і. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ звернувся з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю (далі - ТОВ) про розірвання договору оренди у зв'язку з простроченням внесення у встановлені терміни орендної плати та про виселення відповідача із займаного нежитлового приміщення.
Рішенням суду першої інстанції в позові відмовлено на тій підставі, що відповідач (орендар) зробив капітальний ремонт системи центрального опалення орендованого приміщення та відповідно до ч.1 ст. 616 ГК РФ зарахував його вартість у рахунок орендної плати.
Постановою апеляційної інстанції дане рішення скасовано, і позов орендодавця задоволений з посиланням на те, що в ситуації, що розглядається орендар не мав права на залік вартості робіт з капітального ремонту.
Суд касаційної інстанції, перевіривши матеріали справи у зв'язку зі скаргою відповідача, встановив, що відповідач, заперечуючи, проткі заявлених вимог, посилався на проведення ним капітального ремонту системи центрального опалення у зв'язку з невідкладною необхідністю (аварією) і відмовою орендодавця здійснити такий ремонт.
Згідно зі ст. 611 ЦК РФ орендодавець зобов'язаний надати орендарю майно в стані, що відповідає умовам договору оренди і призначенню майна. Однак, як видно з акту прийому-передачі приміщення, система опалення в момент передачі знаходилася в аварійному стані.
Оцінюючи цю обставину, суд касаційної інстанції зазначив, що посилання в акті прийому-передачі на аварійний стан системи опалення сама по собі не означає, що орендар прийняв на себе обов'язок усунути наслідки можливих аварій і здійснити в разі необхідності за свій рахунок її капітальний ремонт 74.
Обов'язок наймача за ЦК РРФСР полягала у дбайливому ставленні до майна (забезпеченні його схоронності), тобто підтримці найнятого майна в справному стані, охорони його від можливого псування, загибелі і т.п. (Ст. 285 ГК РФ), Посилаючись на ст. 242 ГК РРФСР, б разі допущеного наймачем погіршення найнятого майна він повинен був відшкодувати наймодавцю збитки, якщо не доведе, що погіршення майна відбулося не з його вини. Наймач відповідав за погіршення найнятого майна цілком обгрунтовано, тому що воно перебувало у нього у володінні, Наймодавець також міг розірвати договір найму достроково, якщо наймач навмисне чи з необережності погіршував стан майна (ст. 289 ЦК України). Тим не менш, якщо майно взагалі загинуло в силу випадкових обставин, то потрібно було керуватися тим, що ризик випадку ніс власник 75.
На наймача також лежав обов'язок проводити поточний ремонт найнятого майна, Причому дана норма була диспозитивної.
У п. 2 ст. 616 ГК РФ міститься диспозитивним норма, аналогічна з положеннями ст. 285 ГК РРФСР і п. 3 ст. 85 Основ цивільного законодавства. Вона покладає на орендаря обов'язок підтримувати орендоване майно у справному стані, проводити за заспівай рахунок поточний ремонт (тобто такий, який попереджає передчасний знос і вихід з ладу об'єкта оренди) і нести витрати по утриманню майна (наприклад, з прибирання приміщення, що орендується, оплаті комунальних послуг і т.п.).
Як видно з огляду російського і зарубіжного права з питання про обов'язки з виконання капітального та поточного ремонту, законодавці різних країн єдині. На власника покладається більше несення витрат і це вірно, тому що він стежить за своєю власністю відповідно до загальних принципів цивільного права. Однак ці норми диспозитивних і дозволяють сторонам змінювати цю умову в самому договорі оренди.
При припиненні договору майнового найму наймач за ГК РРФСР був зобов'язаний повернути будівлю або нежитлове приміщення в тому стані, в якому він його одержав, з урахуванням нормального зносу, або у стані, обумовленому договором (ст. 291 ЦК України). У разі допущеного наймачем за його вини погіршення найнятого майна він був зобов'язаний відшкодувати наймодавцю збитки (ст. 292 ЦК України). Як і ЦК 1964 року, так і Основи цивільного законодавства передбачали правила про долю вироблених наймачем поліпшень майна. Так, у п. 4 ст. 85 Основ цивільного законодавства було закріплено, що вироблені орендарем окремі поліпшення орендованого майна є його власністю, якщо інше не передбачено договором. Якщо орендар за свій рахунок і за згодою орендодавця зробив поліпшення, невіддільні без шкоди для майна, він міг вимагати після припинення договору відшкодування вартості цих поліпшень, якщо інше не передбачено договором. Вартість невіддільних поліпшень без згоди орендодавця відшкодуванню не підлягала, якщо інше не передбачено законодавчими актами. Отже, можна зробити висновок про те, що поліпшення ділилися по підставі віддільності їх від будівлі, нежитлового приміщення. Якщо поліпшення були, невіддільними, то відповідно вони ділилися в залежності від згоди власника - орендодавця. Віддільні поліпшення були власністю орендаря незалежно від згоди власника. Правила про долю поліпшень були диспозитивними, тому сторони могли передбачити інше в договорі.
У ст. 623 ЦК РФ міститься традиційне визначення наслідків, пов'язаних з поліпшенням орендарем майна в період його оренди (ст. 293 ЦК 1964, п. 2 ст. 9 Основ законодавства про оренду, п. 4 ст. 85 Основ цивільного законодавства). Якщо зроблені віддільні поліпшення, то вони визнаються власністю орендаря, тобто останній має право їх вилучити (п. 1 ст. 623 ЦК РФ). Питання про те, на кого повинні бути віднесені витрати, пов'язані з невід'ємними поліпшеннями (які не можуть бути відокремлені без шкоди для майна), вирішується залежно від того, проведені вони за згодою орендодавця або без нього. У першому випадку орендар має право вимагати від орендодавця відшкодування вартості цих поліпшень після припинення договору (в. 2 ст. 623 ЦК), сторони можуть передбачити в договорі інший розподіл витрат, пов'язаних з поліпшенням орендованого майна за згодою: орендодавця; але другому - всі вироблені витрати відносяться на орендаря, оскільки він мав право вносити будь-які зміни в орендоване майно на свій розсуд (п. 3 ст. 623 ЦК РФ), допускається можливість іншого рішення тільки в законі 76. У п. 4 ст. 623 ЦК РФ відтворюється раніше відома норма, згідно з якою поліпшення орендованого майна як віддільні, так невіддільні, вироблені за рахунок амортизаційних відрахувань від цього майна, є власністю орендодавця, Такий підхід можна легко пояснити, маючи, а увазі, що у зазначених випадках вдосконалення відбуваються фактично за рахунок орендодавця, який за загальним правилом повинен розпоряджатися коштами, що відраховується на амортизаційні цілі (на відновлення відповідних об'єктів).
Ще одним обов'язком орендодавця є обов'язок не перешкоджати орендарю у здійсненні його права користування орендованим майном. Законом цей обов'язок прямо не передбачений, але її наявність обумовлена тим, що орендар, будучи титульним власником, має речове - правовими способами захисту своїх прав, у тому числі від посягань з боку орендодавця.
До обов'язків орендаря слід віднести наступні.
Обов'язком орендаря, безпосередньо витікає з обов'язку користуватися майном відповідно до умов договору або призначення майна, є обов'язок підтримувати майно в справному стані, проводити за свій рахунок поточний ремонт і нести витрати на утримання майна, якщо інше не встановлено законом або договором оренди (ч. 2 ст. 616 ГК РФ).
У літературі висловлено думку, що обов'язок орендаря, встановлена ч. 2 ст. 616 ЦК. РФ, являє собою єдину обов'язок щодо здійснення поточного ремонту. Автори цієї точки зору відзначають, що, «названа обов'язок складається з трьох приватних обов'язків, які при певній їх однорідності мають самостійне значення» 77.
Як вважає Йорж А.В.: «немає необхідності об'єднувати три самостійні обов'язки в одне поняття поточного ремонту, оскільки« третя складова частина »- обов'язок щодо несення витрат на утримання майна має навіть іншу природу, ніж ремонт. Подібні розколи обумовлені зовнішніми умовами, як правило, носять характер плати за обслуговування будинку, і не пов'язані з усуненням недоліків майна 78.
Іншим обов'язком орендаря є своєчасне внесення орендної плати. У ст. 654 ЦК України встановлено обов'язкову вимогу для оренди будівель і споруд про обов'язкове письмовому узгодженні розміру плати за оренду. Якщо в договорі відповідне умова не встановлено, плата за оренду нежилого приміщення встановлюється за одиницю площі, що дорівнює квадратному метру, У цьому випадку діє спеціальне правило: орендна плата визначається виходячи з фактичного розміру переданого орендарю нежитлового приміщення (ч. 3 ст. 654 ЦК РФ) .
Законодавець не обмежує можливості сторонам самим погодити в договорі прийнятну форму оплати оренди, перерахувавши лише кілька варіантів у вигляді (ст. 614 ЦК РФ):
визначених у твердій сумі платежів, що вносяться періодично або одноразово;
встановленої частки доручених в результаті використання орендованого майна продукції, плодів або доходів;
надання орендарем певних послуг;
передачі орендарем орендодавцю обумовленої договором речі у власність або в оренду;
покладання на орендаря обумовлених договором витрат на поліпшення орендованого майна.
Як бачимо, вироблені в теорії підходи до визначення форм орендної плати в цілому орієнтовані на захист прав обох сторін, Безумовно, питання про вибір форми буде вирішуватися з урахуванням конкретних інтересів, У той же час, як показує правозастосовча практика, найбільш затребуваними є два види: періодичні платежі у твердій грошовій сумі і покладання на орендаря витрат по поліпшенню орендованого майна, Нерідко ці форми поєднуються.
На орендаря лежить обов'язок сплачувати орендну плату тільки за фактично передані йому приміщення за договором оренди (п. 10 Огляду практики вирішення спорів, пов'язаних з орендою, затвердженої інформаційним листом Президії Вищого Арбітражного суду РФ від 11.01.02 № 66).
Так, між орендодавцем та орендарем був укладений до го вір оренди нежитлових приміщень. Однак частина приміщень, зданих в оренду, не була звільнена орендодавцем від майна, в зв'язку, з чим орендар прийняв за актом тільки вільні площі. Згодом орендодавець звернувся до арбітражного суду з позовом про стягнення орендної плати за договором оренди нежитлових приміщень і пені за прострочення платежу. Заперечуючи проти позову, орендар вказував на те, що оскільки орендодавець не виконав обов'язки по передачі майна, то відповідно у нього немає Арбітражний суд першої інстанції позов задовольнив, вказавши таке.
У відповідності зі ст.606, 611, 614 ЦК РФ обов'язок орендодавця по відношенню до орендаря полягає в наданні останньому майна у користування, а обов'язок орендаря - у внесенні платежів за користування цим майном. Таким чином, за договором оренди має місце зустрічне виконання зобов'язань. Відповідно до п.2 ст.328 ЦК РФ у випадку не надання зобов'язаною стороною обумовленого договором виконання зобов'язання або наявності обставин, очевидно які свідчать про те, що таке виконання не буде вироблено у встановлений термін, сторона, на якій лежить зустрічне виконання, має право призупинити виконання свого зобов'язання або відмовитися від виконання цього зобов'язання. У тому випадку, якщо виконання зобов'язання вироблено не в повному обсязі, сторона, на якій лежить зустрічне виконання, має право призупинити виконання свого зобов'язання або відмовитися від виконання в частині, що відповідає не наданому виконання.
У даному випадку орендодавець пред'явив до стягнення борг по орендній платі, розрахований з моменту укладення договору відповідно до встановленого в договорі розміром орендної плати. При цьому розмір орендної плати, зазначений у договорі, визначений виходячи і: 1 ставки орендної плати за 1 кв.м. орендованої площі. Так як передача приміщень відбулася не в момент укладання договору сторонами, орендодавець має право вимагати з орендаря орендну плату з моменту передачі приміщень тільки за фактично передані приміщення.
Особливу форму винагороди під назвою «наймання з вистройкі» приводив Шершеневич Г.Ф.: «Наймач, за користування протягом відомого числа років віддану йому в найм землею, зобов'язується, після закінчення терміну найму, залишити всі зведені ним будівлі, дачі, власності на вибудуване будівля належить власнику землі не з часу тільки закінчення найму, а з часу зведення будівлі, яке протягом договірного відносини знаходиться лише в користуванні наймача »79.
Стосовно оренди нерухомості розрізняють два види ціни: фіксована і встановлюється договірними сторонами. Спеціальні правила діють відносно фіксованої ціни. По-перше, вона може бути встановлена тільки у випадках, передбачених законом, і в основному поширюється на оренду державного (муніципального) майна. По-друге, ставки визначаються уповноваженими на те державними органами. По-третє, має місце диференціація орендної плати в залежності від призначення нежитлових приміщень, їх технічної характеристики і інших підстав.
Орендар має право здавати майно в суборенду, однак здійснити це право він може тільки за згодою орендодавця (ч. 2 ст. 615 ГК РФ):
1) строк договору суборенди не може бути більше терміну договору оренди;
2) при недійсності договору оренди, договір суборенди також є недійсним;
3) при розірванні договору оренди, договір суборенди також припиняється. Однак дане правило є діапозитивна. В якості додаткових гарантій прав суборендаря закон встановлює, що суборендар має право на укладення з ним договору оренди на майно, що знаходилося в його користуванні відповідно до договору суборенди, в межах строку, що залишився суборенди, на умовах, що відповідають умовам припиненого договору оренди (ч. 1 ст. 618 ГК РФ). Це права «може бути реалізовано суборендарем аж до пред'явлення позову до суду (арбітражний суд) про спонукання орендодавця до укладення договору оренди» 80.
За своїм змістом відносини суборенди ідентичні відносинам оренди з тієї позбав різницею, що суборендних відносини обмежені терміном оренди та обсягом прав орендаря. Па відносини, що виникають з договору суборенди, поширюються норми про оренду і про окремі видів договору оренди (ч. 2 ст. 615 ГК РФ).
Особливістю цих відносин є те, що відносини оренди і суборенди відносини є відносно самостійними по відношенню один до одного. Орендодавець за договором оренди не має ніяких прав щодо суборендаря, а останній не несе перед орендодавцем ніякої відповідальності. Перед орендодавцем залишається відповідальним орендар за договором оренди.
У рамках розгляду питання про суборенду необхідно відповісти на питання про характер і формі згоди орендодавця на укладення орендарем договору суборенди.
Згода орендодавця на здачу майна в суборенду є частиною юридичного складу, який необхідний для виникнення відносин суборенди, цей юридичний склад включає в себе: 1) договір між орендарем та суборендарем; 2) згода орендодавця на передачу майна в користування третій особі; 3) державна реєстрація договору (якщо предметом є нерухоме майно). Щодо державної реєстрації необхідно враховувати наступне: для застосування ч. 2 ст. 651 ЦК РФ треба мати на увазі, що термін договору суборенди в будь-якому випадку не може перевищувати термін договору оренди.
Згода орендодавця на здачу майна в суборенду є висловленням волі одного суб'єкта, воно спрямоване на виникнення відносин між орендарем та суборендарем, отже, така згода можна визнати односторонньою угодою. Згода повинна бути висловлена на адресу орендаря, а не третьої особи, і сприйнято орендарем за договором оренди.
Що стосується форми вираження згоди орендодавця на здачу майна в суборенду, то законодавець не регулює це питання. Але якщо згода є угодою, то до його форми повинні застосовуватися положення глави 9 ГК РФ про форму угод - Однак слід зауважити, що згода орендодавця не може бути виражене у формі мовчання, яке повинно розумітися як незгоду, а також у формі конклюдентних дій. Частіше за все право здавати майно в суборенду обумовлюється при укладенні договору оренди (безпосередньо в тексті договору) або ж являє собою окремий письмовий акт, складений для кожної угоди суборенди окремо.
Що стосується подальшого згоди (схвалення) орендодавця. То слід визнати, що його неможливо. Частина 1 ст. 615 ГК РФ прямо говорить про те, що укладення договору суборенди можливо тільки за згодою орендодавці. Отже, немає згоди - укладений договір суборенди нікчемний в силу ст. 168 ГК РФ-Положення ч. 2 ст. 621 ГК РФ, що стосуються відновлення договору на невизначений строк, застосовуються до договору суборенди з урахуванням того, що термін договору суборенди в будь-якому випадку обмежений строком договору оренди.
Орендар звернувся до арбітражного суду з позовом до суборендарю про закінченням строку; встановленого в договорі суборенди. Відповідач, заперечуючи проти заявленої вимоги, послався на те, що договір є продовженим на невизначений строк за правилами ч.2 ст. 621 ГК РФ. Оскільки позивач не попередив його відповідно до ст. 610 ЦК РФ про відмову від договору, позов не підлягає задоволенню. Арбітражний суд вирішуючи спір, виходив з наступного.
Між позивачем та відповідачем був укладений договір суборенди, строк якого менше терміну договору оренди. Після закінчення терміну дії договору суборенди відповідач продовжував користуватися орендованим приміщенням за відсутності заперечень з боку позивача.
Згідно абз. 3 ч. 2 ст. 615 ГК РФ до договорів суборенди застосовуються правила про договори оренди, якщо інше не встановлено законом або іншими правовими актами. Так як інше законом не встановлено, договір суборенди між позивачем і відповідачем в силу ч. 2 ст. 621 ГК РФ є поновленим на невизначений термін. При цьому кожна із сторін має право відмовитися від нього в порядку, встановленому ст. 610 ЦК РФ.
Однак договір, за яким позивачеві було надано й оренду приміщення, припинив свою дію у зв'язку із закінченням терміну. Отже, договір суборенди, що має похідний характер від договору оренди, також припинив свою дію, незважаючи на відновлення його на невизначений термін 81.
Оскільки суборендар не пов'язаний з орендодавцем, відповідальність перед яким, несе орендар, згоду на здачу майна в суборенду може бути дано, як щодо конкретної угоди, так у відношенні загальної можливості укладати такі договори, Якщо орендодавець дав згоду на суборенду і при цьому не обмовив її граничного терміну. орендар має право відновлювати суборенду в межах строку оренди без отримання додаткового дозволу орендодавця 82.
Від суборенди (піднайму) слід відрізняти перенала. Можливість передання прав орендаря за договором традиційно допускалася законодавцем. Така передача також можлива тільки за згодою орендодавця. Причому передача прав за договором оренди можлива, тільки одночасно з перекладом боргів, оскільки перенала поєднує в собі цессию і переведення боргу. Це обумовлено двостороннім і сіналлагматіческій характером договору оренди. У даному випадку можна говорити не про зміну осіб у зобов'язанні, а про заміну сторони в договорі. На неможливість переходу тільки прав за договором оренди без відповідних обов'язків вказує і судова практика 83.
Як і в попередньому законодавстві, ГК РФ передбачає обов'язок орендаря щодо повернення майна після припинення договору. Договір припиняється після закінчення терміну оренди або у зв'язку з його достроковим розірванням за згодою сторін або за рішенням суду (ст. 619 і 620 ГК РФ), Майно підлягає поверненню у стані, в якому орендар його по промінь ял з урахуванням нормального зносу, або у стані, обумовленому договором (наприклад, після ремонту, якщо за договором орендар взяв на себе такий обов'язок). При поверненні, орендованого майна, так само як і up і передачі, повинен бути складений передавальний акт або інший документ (протокол, угода тощо), підписаний обома сторонами.
Цивільний кодекс РФ врегулював питання щодо орендної плати при не поверненні орендованого майна у встановлений термін. Орендар зобов'язаний вносити її за весь час прострочення, причому це не означає, що договір продовжений на невизначений термін, звичайно, якщо орендодавець до закінчення терміну оренди повідомив орендаря про намір припинити з ним орендні відносини. Цим положенням орендодавець захищений від несумлінного виконання обов'язку орендарем.
Якщо отримана орендна плата не покриє завданих орендодавцю збитків, він може вимагати їх відшкодування. Ст. 622 ЦК України передбачає, що в тих випадках, коли за несвоєчасне повернення орендованого майна договором передбачена неустойка, збитки можуть стягуватися в повному обсязі понад неустойки, тому що їй надається штрафний характер. У договорі може бути передбачено інше угоду між неустойкою і збитками, наприклад, встановлена залікова неустойка. Тоді пріоритет визнається за договірними умовою.
За несвоєчасне повернення орендованого майна орендодавець не має права стягувати відсотки за користування чужими грошовими коштами з огляду на те, що закон не передбачає іншого виду відповідальності за несвоєчасне повернення орендованого майна, крім відшкодування заподіяних орендодавцю збитків. Таким чином, вирішено питання судовою інстанцією по нижчеподаному нагоди.
Торгово-виробнича компанія звернулася до арбітражного суду з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю про стягнення заборгованості по орендній платі та відсотків за користування чужими коштами.
У ході судового розгляду встановлено, що після припинення договору оренди відповідач (орендар) повернув орендодавцю надане за договором майно зі значною простроченням. Истребуемая позивачем (орендодавцем) орендна плата нарахована за період з моменту припинення договору оренди до повернення, зданого в найм майна.
Рішенням суду першої інстанції позов задоволено частково. На підставі ч. 2 ст.622 ГК РФ з відповідача стягнуто орендна плата за весь
У задоволенні вимоги про стягнення відсотків за користування чужими грошовими коштами відмовлено з посиланням на те, що стаття 622 ЦК України не передбачає іншого виду відповідальності за несвоєчасне повернення орендованого майна, крім відшкодування заподіяних орендодавцю збитків.
У силу зазначеної норми, у разі, коли орендна плата, яка справляється за період прострочення повернення орендованого майна, не покриває завданих орендодавцю збитків, він може вимагати їх відшкодування,
У касаційній скарзі позивач просив рішення суду в частині відмови в позові про стягнення відсотків скасувати і позов задовольнити в повному обсязі, вважаючи, що відсотки за користування чужими грошовими коштами можуть бути стягнуті у відповідних випадках з будь-якого грошовою вимогою незалежно від підстави його виникнення.
Суд касаційної інстанції погодився з доводами позивача (орендодавця), звернувши увагу на наступне.
Стаття 395 ЦК України встановлює загальну норму, згідно з якою за користування чужими коштами внаслідок їхнього неправомірного утримання, відхилення від їхнього повернення, іншої прострочення в їхній сплаті або безпідставного отримання або заощадження за рахунок іншої особи підлягають сплаті відсотки на суму цих коштів.
Виходячи зі змісту наведеної норми та інших положень ст.395 ЦК РФ, дана стаття підлягає застосуванню до будь-якого грошовим зобов'язанням незалежно від того, в рамках якого виду правовідносин воно виникло, Зобов'язання орендаря щодо внесення орендної плати за період прострочення повернення зданого в найм майна є грошовим.
Крім того, суд зазначив, що норма ч.2 ст.622 ГК РФ не може бути витлумачена таким чином, щоб орендодавець у відносинах з орендарем, не повертає майно після припинення договору оренди, був поставлений у гірше становище, ніж у відносинах з орендарем, користується майном на підставі чинного договору.
Враховуючи викладене, суд касаційної інстанції рішення суду першої інстанції змінив, і позов орендодавця задовольнив у повному обсязі.
Отже, договір оренди нежитлового приміщення має практичний сенс у тому, що його сторони при вступі в договірні відносини визначили свої права і обов'язки, Однак останні, виражені в умовах цивільно-правового договору, повинні відповідати принципам рівності, автономної волі, майнової відповідальності та самостійності учасників договірних відносин.
Зміст оренди представлено чинним цивільним законодавством поєднанням імперативного і диспозитивного методів регулювання, Ця особливість проявляється в тому, що встановлюючи певну обов'язок, орендодавець і орендар мають можливість своєю угодою самі встановити, на кого з них вона буде покладена.
Число імперативних норм, пов'язаних зі змістом договору оренди нерухомості в Цивільному кодексі РФ вкрай незначно. Законодавець прагне не просто декларувати права учасників, але і забезпечити їх реальне виконання. Крім того, виконання обов'язків однією стороною одночасно передбачає вчинення певних дій інший, наприклад, виконання орендодавцем обов'язки з передачі майна орендарю передбачає дії останнього щодо прийняття цього майна.
2.3 Застосування загальних норм про оренду і норм про оренду будівель і споруд до оренди нежитлових приміщенні
Стосовно до нерухомого майна схема правового регулювання орендних відносин має свої характерні особливості »відмінні, наприклад, від регулювання договору купівлі-продажу.
Так, ЦК України містить спеціальні правила, що регламентують купівлю-продаж нерухомості (§ 7 глави 30 ЦК РФ). Правила ж, що стосуються оренди нерухомого майна, передбачені лише в загальних положеннях про оренду (§ 1 глави 34 ЦК РФ). Наприклад: договір оренди нерухомого майна підлягає державній реєстрації, якщо інше не встановлено законом (п. 2 ст. 609 ЦК РФ); у разі смерті громадянина, що орендує нерухоме майно, його права та обов'язки за договором оренди переходять до спадкоємця, якщо законом або договором не передбачено інше (п. 2 ст. 617 ЦК РФ) та інші положення. Окремою групи правових норм про оренду будь-якої нерухомості, поміщених в самостійний параграф глави про оренду в цілому, ГК РФ не містить.
Які у гол. 34 ЦК РФ параграфи розташовані по неодноразово використовуваної законодавцем схемі; в першому параграфі розміщені загальні положення про оренду, а в 2-5 параграфах - спеціальні норми (про прокат, оренду транспортних засобів, оренді будинків і споруд, оренду підприємств та фінансову оренду (лізинг) . Відповідно до ст. 625 ЦК РФ загальні правила підлягають застосуванню лише у разі відсутності спеціального регулювання 84.
Отже, законодавець оцінює оренду як єдине явище незалежно від суб'єктного складу сторін, об'єктів оренди, а також інших обставин, здатних впливати лише, на деяку своєрідність правового.
Законодавець серед п'яти видів договору оренди виділяє оренду будівель і споруд, а також оренду підприємств не на основі кваліфікаційного критерію, а в залежності від виду, що здається в оренду майна.
Так, ЦК України містить спеціальні правила оренди зазначених бачивши нерухомості, специфіка яких вимагає особливого правового регулювання. Разом з тим, існують об'єкти нерухомості, що володіють не меншою специфікою і також вимагають окремої правової регламентації (нежитлові приміщення, незавершені будівництвом об'єкти тощо).
ГК РФ не містить правил про оренду нежитлових приміщень. У зв'язку з цим гострим залишається питання про те, які правила (загальні (§ 1 глави 34 ЦК РФ або спеціальні (§ 4 глави 34 ЦК РФ) про оренду будівель і споруд повинні застосовуватися до договору оренди нежитлових приміщень,
В.Б. Витрянский вважає, «що стосовно оренди нежитлових приміщень будь-які спеціальні правила в Кодексі відсутні, тому на зазначені правовідносини загальні правила про договір оренди поширені в повному обсязі» 85.
На думку В.С. Ема, предметом договору оренди будівлі або споруди «може виступати тільки будівля або споруда в цілому, Якщо в оренду здається частина будівлі або споруди, відносини між орендодавцем та орендарем повинні регламентуватися загальними нормами про договір оренди» 86.
Абсолютно протилежна точка зору у І. Ісрафілова: «Цивільний кодекс Російської Федерації тепер містить як загальні норми про оренду, так і спеціальні норми з регулювання окремих видів оренди, в тому числі оренди будівель і споруд, якими охоплюється і оренда нежилих приміщень» 87.
Такий підхід цілком зрозумілий і пов'язаний він з тим, що нежитлові приміщення розглядають як частини будівлі, а визнання нежитлових приміщень окремими об'єктами нерухомого майна не відбувається.
В одному з коментарів Цивільного кодексу РФ пропонується наступний вихід із ситуації: «до відносин з нежилим приміщенням норми § 4« Оренда будівель та споруд »глави 34« Оренда »застосовуються лише у випадку, якщо сторони про це домовляться». Але «якщо сторони в договорі про оренду нежитлового приміщення не передбачили застосування правил § 4, то застосовуються правила § 1 ...» 88. Тобто мова йде про регулювання відносин загальними положеннями про оренду.
Комарова Т.Ю. робить такий висновок: «якщо, слідуючи логіці ГК РФ, вживати поняття нежитлового приміщення в широкому значенні, то при оренді нежитлових приміщень необхідно керуватися в першу чергу нормами § 4 (Оренда будинків та споруд) глави 34 ЦК РФ» 89.
Як бачимо, немає єдності думок з приводу застосування тих чи інших правил про оренду до нежитлових приміщень. Відсутність правового режиму останніх породжує правові проблеми їх обігу.
Чи варто розглядати нежитлові приміщення в нерозривному зв'язку з будівлями, спорудами із застосуванням правил оренди будівель і споруд? Конструкція глави 34 ЦК РФ дасть відповідь: оренда нерухомості, не виділеної окремо в цьому розділі (в тому числі нежитлових приміщень об'єктів незавершеного будівництва та ін) регулюється загальними положеннями про оренду. Спеціальними правилами § 4 глави 34 ЦК РФ охоплюються орендні правовідносини, що випливають з договору оренди об'єктів, які однозначно належать до будівель і споруд.
Па практиці до середини 2000 року виникали складності з державною реєстрацією договору оренди нежитлових приміщень, укладеного на термін менше одного року. Застосування загальних правил про оренду призводило до того, що незалежно від терміну договори оренди нежитлових приміщень підлягали реєстрації. Інформаційний лист Президії Вищого арбітражного суду Російської Федерації від 01 червня 2000 року № 53 дозволив виниклу проблему, неабияк ускладнити порядок користування нежитловими приміщеннями та обтяживши сторони договору бюрократичними вимогами. Тепер до таких договорів стало застосовуватися спеціальне правило п. 2 ст. 651 ЦК РФ.
Необхідно враховувати, що вищий судовий орган поширив на оренду нежитлових приміщень тільки лише одну спеціальну норму § 4 Глави 34 ЦК РФ. Це означає, що у всіх інших питаннях слід звертатися як і раніше до загальних положень оренди.
Як би ми не робили відсилання до загальних правил оренди, але стикаємося з тим, що нежитлові приміщення, відмінні від будівель є їх частиною і нерозривно пов'язані з ними,
Тому питання про те, які правила ГК РФ (загальні про оренду або спеціальні, про оренду будівель і споруд) повинні застосовуватися до договору оренди нежитлових приміщень, залишається відкритим. При укладенні такого договору необхідно бути уважним, враховуючи ті й інші правила.
Так, за правилами пунктів 1 і 4 Глави 34 ЦК РФ по різному вирішуються питання: визначення ціни договору; форми укладання договору оренди нежитлового приміщення; оформлення документа про передачу нежитлового приміщення від орендодавця до орендаря; про права орендаря на земельну ділянку при оренді нежитлових приміщень,
1. Визначення орендної плати за договором оренди будівель і споруд - істотна умова даного договору (п. 1 ст. 654 ЦК РФ). При відсутності в ньому узгодженого умови про розмір орендної плати такий договір вважається неукладеним. При цьому визначення ціни за правилами п. 3 ст. 424 ГК РФ не застосовується.
Однак при оренді іншого нерухомого майна, на яке ця спеціальна норма не поширюється, розмір орендної плати може бути визначений за правилами п. 3 ст. 424 ГК РФ. У випадках, коли в безкоштовне договорі ціна не передбачена і не може бути визначена виходячи з умов договору, виконання договору має бути, оплачено за ціною, яка при порівнянних обставинах звичайно стягується за аналогічні товари, роботи або послуги.
2. Визнаючи застосування загальних положень про договір оренди до оренди нежитлових приміщень на термін більше року, а якщо хоча б однією з сторін договору є юридична особа, незалежно від терміну, повинен бути укладений у письмовій формі (п. 1 ст. 609 ЦК РФ).
Тобто «п. I ст. 609 ЦК РФ надає можливість громадянам (фізичним особам) укладати договори оренди між собою як у письмовій, так і в усній формі, але остання допустима лише при терміні оренди не більше одного року »90.
Із змісту зазначеної норми випливає, що незалежно від терміну договір оренди нежитлових приміщень також може бути укладений і в письмовій формі, причому не, тільки шляхом складання та підписання сторонами одного документа, але і шляхом обміну документами за допомогою поштового, телеграфного, телетайпного, телефонного, електронного і іншого зв'язку, що дозволяє достовірно встановити, що документ виходить від сторони за договором (п. ст. 434 ГК РФ).
Але укладений таким чином договір па один рік або термін більше одного року підлягає обов'язковій державній реєстрації за рекомендаціями Президії Вищого Арбітражного Суду РФ, вираженим: у п. 2 Інформаційного листа Президії ВАС РФ від 01.06.2000 р. № 53 «Про державну реєстрацію договорів оренди нежитлових приміщень ».
Відповідно до ст. 26 ФЗ «Про державну реєстрацію права на нерухоме майно та угод з ним» державна реєстрація оренди нерухомого майна проводиться за допомогою державної реєстрації договору оренди цього нерухомого майна. Згідно з Інструкцією про порядок державної реєстрації договорів оренди, безоплатного користування, концесії ділянок лісового фонду (ліси) і прав на ділянки лісового фонду (ліси), затвердженої Наказом Міністерства юстиції РФ від 23 січня 2002 р. N 18 серед документів, що подаються на державну реєстрацію договорів оренди, відповідно до п. 1 статті 17, п. 5 статті 18 ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» вказано оригінал договору, вчинений в простій письмовій формі, не менш ніж у двох примірниках, один з яких після державної реєстрації повертається правовласнику, другий - міститься у справу правовстановлюючих документів, або справжній екземпляр договору, вчиненого в нотаріальній формі, і його копія для залучення до справи правовстановлюючих документів.
Таким чином, потрібно визнати, що на практиці договори оренди нежитлового приміщення (і на термін менше року) завжди полягають шляхом складання одного документа, підписаного сторонами.
3. Інший момент, у правовому вирішенні якого ми віддаємо перевагу нормам закону про оренду будівель і споруд - про права на земельну ділянку. Рішення долі земельної ділянки, при оренді нежитлових приміщень виходячи із загальних положень про оренду, а точніше через відсутність у них норм про право користування земельною ділянкою при оренді нерухомості, покладається на сторони договору. Спеціальні правила про права на земельну ділянку при оренді перебуває на ній будівлі чи споруди в законі містяться (ст. 652 і 653 ЦК РФ).
Проблеми користування орендарем земельною ділянкою і що утрудняють користування орендованим нежилим приміщенням могли б не виникати в разі врегулювання таких питань. Вдатися до схеми вирішення даної проблеми, запропонованої спеціальними правилами ст. 652 і 653 ЦК РФ все ж таки доведеться «якщо орендар не може володіти і користуватися орендованим нежилим приміщенням, не маючи права користування і (або) володіння земельною ділянкою, на якій знаходиться будинок, де розташоване нежитлове приміщення, а, також, не маючи права користуватися загальними приміщеннями та обладнанням самої будівлі, відповідні надати орендарю ці права незалежно від того, будуть застосовуватися до договорів оренди нежитлових приміщень правила ст. 652 і 653 ЦК РФ, чи ні »91.
4. За визначенням орендодавець зобов'язується надати орендарю майно. Надання майна за ст. 611 ЦК РФ означає забезпечення орендодавцем орендаря можливістю використовувати майно, усі речі і відносяться до нього у відповідності з його призначенням у стані, що відповідає умовам договору.
При наданні в оренду будівель і споруд законодавець передбачив необхідність складання передавального акту (ст. 655 ЦК РФ). Цілком розумний підхід до передачі нерухомості, а саме нежитлових приміщень, за актом, з фіксацією всіх деталей при передачі (стан приміщень, наявність обладнання орендодавця в ньому. Узгодження питань майбутніх ремонтів (капітальних або поточних як обумовлено в договорі) та ін) призвів до того, що без такого документа практично не обійтися при виконанні договору.
На підставі вищевикладеного, можна зробити висновок, що сьогоднішня структура гол. 34 ЦК РФ не безперечна. Зокрема, можна обговорювати причини, за якими законодавець не створив єдиний параграф для всієї нерухомості або не виділив параграфи, присвячені іншим важливим об'єктам оренди (наприклад, оренди землі).
Відсутність же окремого правового регулювання договору оренди нежилих приміщень або спеціальної вказівки закону на те, які правила потрібно застосовувати (загальні положення про оренду або спеціальні правил оренди будівель і споруд) викликає труднощі при укладенні такого договору. Дискусійною залишається дана проблема в теоретичних роботах російських юристів,
На сьогоднішній день на законодавчому рівні все виглядає досить ясно: договори оренди нежитлових приміщень регулюються тільки загальними положеннями про оренду за винятком п. 2 ст. 651 § 4 Глави 34 ЦК РФ в силу Інформаційного листа Президії ВАС від 01,06.2000 р. № 53.
Тільки от із застосуванням таких норм на практиці все йде досить складніше. Позначається безпосередній зв'язок з будівлями, спорудами. Як показує практика, сторони договору оренди нежитлових приміщень при його укладанні звертаються до правил про оренду будівель і споруд.
Прихильники поширеною точки зору вважають; «будучи частиною будівлі, нежитлові приміщення, тим не менш, не підпадають під дію спеціальних норм про оренду будівель та інших споруд. Існуюча практика ототожнення нежитлового приміщення з будівлею визнається помилковою, а, отже, потрібна зміна чинного законодавства »92.
Дійсно, тільки в силу прямої вказівки закону ми маємо право застосовувати норми про оренду будівель і споруд до оренди нежитлових приміщень.
Але через відсутність такого в законодавство про оренду слід внести деякі зміни, щоб вирішити проблеми, питання оренди нежитлових приміщень.
У зв'язку, з чим правила пункту 4 Глави 34 ЦК РФ слід поширити на відносини, що випливають з договору оренди нежитлових приміщень, доповнивши відповідною статтею ст. 650 зазначеного параграфа.
2.4 Відповідальність за договором оренди нежитлових приміщень
Багато вчених розглядають питання цивільно-правової відповідальності за договором оренди нежитлових приміщень. Так, В.В. Витрянский зазначає: "У ДК відсутні будь-які правила, що регулюють особливості відповідальності сторін за договором оренди нежитлових приміщень за порушення його умов або інші особливі наслідки невиконання або неналежного виконання сторонами зобов'язань» 93.
Орендар і орендодавець лізингоодержувач можуть передбачити будь-яку відповідальність; відшкодування прямих і (або) непрямих збитків, пеню за прострочення виконання взаємних зобов'язань, штраф у певному розмірі від суми договору при відмові від виконання або невиконання умов договору фінансової оренди нерухомості і т.д. Отже, головною умовою, якому повинна відповідати договірна відповідальність, - це непротиворечие законом, відповідність йому.
Сторонам при визначенні договірної відповідальності необхідно враховувати наступні умови:
рівноправність їх у цивільному обороті, незалежно від організаційно-правового статусу юридичної особи;
неустойка або штрафи повинні бути відповідні наслідків порушення зобов'язання; суд вправі зменшити неустойку, якщо вона явно не відповідає наслідків порушення договору (ст. 333 ГК РФ);
кабальна відповідальність, тобто що має явно однобічний характер на користь одного з суб'єктів договору, може бути визнана судом недійсною за позовом потерпілого (ст. 179 ГК РФ) із застосуванням двосторонньої реституції (ст. 169 ГК РФ);
застосування підвищеної, невідповідною і незграбно високої відповідальності одного контрагента при повній відсутності відповідальності іншої за порушення зобов'язань є не чим іншим, як зловживанням правом з наміром завдати шкоди іншій особі (п. 1 ст. 10 ГК РФ), що може бути кваліфіковано як мнима угода (ст. 170 ЦК РФ), досконала лише для вигляду, тільки лише з метою роздобути гроші або товар у партнера. Така угода визнається судом нікчемною (ст.ст. 168-170 ЦК України);
сплата неустойки і збитків при неналежному виконанні договору фінансової оренди звільняє боржника від виконання зобов'язання в натурі;
Можна зробити висновок про необхідність дотримання сторонами принципу еквівалентної відповідальності суб'єктів договору.
Стаття 616 ЦК України, розподіляє обов'язки з утримання орендованого майна, встановлює, що поточний ремонт здійснює орендар, а капітальний - орендодавець. У ст. 620 ЦК України передбачено право орендаря звернутися до суду з вимогою про розірвання договору, якщо орендодавець не виробляє капітального ремонту майна у встановлені (або розумні) терміни.
Основний обов'язок аредатора полягає у виплаті аредодателю орендної плати. Неналежне виконання або невиконання цього обов'язку тягне за собою встановлену законодавством і угодою сторін відповідальність. У першому випадку ГК РФ надає орендодавцеві право встановити термін для дострокового внесення орендарем орендної плати, але не більше ніж за два терміни поспіль. У другому випадку орендодавець може звернутися до суду з вимогою про розірвання договору (якщо орендна плата не була внесена більше двох разів підряд). А.С. Кабалкин вважає, що, вирішуючи такий спір, "... суд повинен встановити характер неправомірних дій орендаря: чи спричинили вони для орендодавця така шкода, що він значною мірою втратив того, на що був вправі розраховувати при укладенні договору, тобто істотність порушення договору визначається судом "94.
Іншу форму впливу на боржника пропонує ФЗ "Про фінансову оренду (лізингу)" від 29 жовтня 1998 р. N 164-ФЗ: у разі неперерахування лізингоодержувачем лізингових платежів більше двох разів поспіль після закінчення встановленого договором лізингу терміну платежу, їх списання з рахунку лізингоодержувача здійснюється у безспірному порядку шляхом направлення лізингодавцем у банк або іншу кредитну організацію, в яких відкрито рахунок лізингоодержувача, розпорядження на списання з його рахунку грошових коштів у межах сум прострочених лізингових платежів. У ст. 13 Закону про лізинг сказано: "Безспірне списання грошових коштів не позбавляє лізингоодержувача права на звернення до суду". Тут ми бачимо неузгодженість цієї норми з нормами ЦК РФ. Повинен бути розроблений більш чіткий механізм "безспірного списання грошових коштів". Інакше лізингоодержувач буде постійно реалізовувати зазначене право на захист своїх інтересів у суді.
С.А. Корольов вважає, що реалізація даної міри відповідальності можлива при зверненні орендодавцем у банк, де відкрито рахунок орендаря, причому для того, щоб банк списав грошові кошти на вимогу першого без акцепту останнього, зазначена можливість повинна бути передбачена або в законі, або в договорі банку з клієнтом (орендарем) 95. Ми вважаємо, що додаткову регламентацію даного правовідносини слід внести до закону, тоді сторони при укладенні договору зможуть найбільш детально передбачити варіанти можливої поведінки. Наприклад, Н.В. Кузнєцов пропонує "регулювати безпосередньо договором неустойку за прострочення сплати лізингових платежів, як правило, у відсотковому співвідношенні від простроченої суми за кожний день прострочення" 96.
В.В. Витрянский наголошує на необхідності пошуку ефективних способів впливу на несумлінного орендаря 97.
За загальним правилом відповідальність виключається у випадках дії непереборної сили. Непереборну силу (у договірних відносинах вона найчастіше іменується "форс-мажором") закон визначає як надзвичайна і невідворотна за даних умов подія. При заподіянні збитків внаслідок непереборної сили в діях несправної сторони відсутнє не тільки вина, але і причинний зв'язок між його поведінкою і збитками. Тому відповідальність у таких випадках виключається.
Відповідальність за недоліки зданого в оренду нежитлового приміщення покладається на орендодавця. Перш за все мова йде про такі недоліки, які перешкоджають використанню предмета угоди за його призначенням як повністю, так і частково. У подібних ситуаціях орендар може скористатися одним з представлених йому ГК РФ (ст. 611) способів захисту порушеного права, а саме: заміна нежитлового приміщення, зменшення орендної плати, безоплатне усунення недоліків. Зрозуміло, що заміна нежитлового приміщення ділянки можлива, тільки як виняток.
ВИСНОВОК
З наведеного в цій роботі аналізу основних положень вітчизняної цивілістичної доктрини, враховуючи досягнення сучасної науки цивільного права, судово-арбітражну практику та чинне законодавство можна зробити наступні висновки.
Оренда як спосіб організації економічної діяльності має достатньо сильні позиції, що зміцнює і стабільність правового інституту оренди. У всякому разі, можна твердо говорити про затребуваність даного договору у господарській практиці.
При цьому оренда виступає зовсім не як якась вторинної та другорядної - по відношенню до власності - формою володіння господарськими об'єктами, а в якості рівноцінної та природно доповнює.
Проведений аналіз дозволяє також говорити про незмінність інституту оренди протягом багатьох століть. Але, незважаючи на багаторічний шлях розвитку інституту оренди уявлення про нього завжди було неоднозначним. Перш за все, це виражається в сформованих розбіжності у з'ясуванні правової природи договору.
Цивільний кодекс Російської Федерації не містить загального визначення речового права, а слідуючи по шляху перерахування речових прав, не згадує у їх числі право оренди. Таким чином, оренда розглядається законодавцем як один з видів зобов'язальних правовідносин, в якому одна із сторін за плату передає іншій стороні певне майно. Однак це не означає, що в теорії суперечка про юридичну природу прав орендаря нежитлового приміщення дозволений. Необхідно виділити особливо e правовий стан після виконання зобов'язань за договором оренди, коли орендар уже отримав об'єкт в оренду і тому безпосередньо впливає на нього, маючи вже речових повноваженнями. При цьому не представляється можливим вбачати орендар володіє як зобов'язальними, так і речовими правами. Разом з тим, залежність даних повноважень безсумнівна, Наприклад, зобов'язальні відносини не вичерпуються простою передачею і, звичайно ж, не можуть вважатися належно виконаними до тих пір, поки не виникають і успішно не реалізуються речові правомочності,
Таким чином, орендні права набули рис, притаманні речовим правам, ставши дуже схожими на них, виходячи із сучасних доктринальних та нормативних їх ознак. З іншого боку, розгляд ознак, що дозволяють трактувати орендні права в якості речових, показує, що при застосуванні відповідних норм неминуче повинні бути враховані і зобов'язальні ознаки орендних прав, висхідні до договірних відносин орендаря і орендодавця. Так, за своєю правовою природою орендні права виглядають як речове-зобов'язальні.
Поряд зі спеціальними питаннями оренди нежитлових приміщень, в роботі розглядається загальна категорія нерухомості. Спеціальний аналіз дозволяє говорити, що до теперішнього часу в цивілістичній доктрині не вироблені тверді і однозначні критерії віднесення тих чи інших об'єктів до нерухомого майна. Фактично мова йде про те, що з урахуванням значущості об'єкта, держава спеціально (оголошує його таким (нерухомістю) і вводить в обіг зі спеціальним режимом, що забезпечує підвищену міцність відносин. Ймовірно, необхідно застосовувати сукупність різних критеріїв (тісний зв'язок із землею, функціональна самостійність, закінченість для використання за цільовим призначенням, фундаментальність, тривалий термін використання, значна вартість, індивідуальність), Але їх застосування можливе тільки з вказівкою закону про поширення на конкретний об'єкт правового режиму нерухомості.
1. Проведений аналіз дозволяє говорити, що до теперішнього часу в цивілістичній доктрині не вироблені тверді і однозначні критерії віднесення тих чи інших об'єктів до нерухомого майна. Фактично мова йде про те, що з урахуванням значущості об'єкта »держава спеціально оголошує його таким (нерухомістю) і вводить в обіг зі спеціальним режимом, що забезпечує підвищену міцність відносин. На нашу думку, необхідно застосовувати сукупність різних критеріїв (тісний зв'язок із землею, функціональна самостійність, закінченість для використання за цільовим призначенням фундаментальність, тривалий термін використання, значна вартість, індивідуальність). У той же час, їх застосування можливе тільки з вказівкою закону про поширення на конкретний об'єкт правового режиму нерухомості.
Серед учених немає єдності думок з питання відповідності та нежитлових приміщень, а тим більше їх частин, перелічених у ГК РФ ознаками нерухомості. У рамках законодавчого реформування слід було б переглянути зміст ст. 130 ЦК РФ, конкретизувавши не тільки перелік, але й кваліфікаційні критерії віднесення того чи іншого майна до нерухомого,
2. Особливості правового регулювання відносин з приводу нежитлових приміщень залишаються до кінця не дослідженими. В основі неясностей їх правового режиму лежить специфіка самого нежитлового приміщення, який не знайшов законодавчого визнання в якості самостійного об'єкта цивільних прав. Потрібно нагальна необхідність створення для даного об'єкта свого власного правового режиму. Для цього автором пропонується поряд з житловими приміщеннями в перелік об'єктів нерухомого майна (ст. 130 ЦК РФ) включити нежитлові приміщення.
3. Одна з проблем у правовому режимі нежитлових приміщень виникає через недостатньо повного та чіткого визначення понятійного апарату в цій сфері. У зв'язку з цим, необхідно закріпити у Цивільному кодексі України поняття «будівлі», «споруди» і «нежитлові приміщення». Це визначається спожи остю встановити роздільне регулювання договору оренди будівель і споруд та договору оренди нежитлових приміщень, Тим самим спрощується практика застосування норм ЦК РФ, а також норм про державну реєстрацію прав на нерухоме і майно та угод з ним.
4. Оренда нежилих приміщень - один з найпоширеніших видів договорів оренди нерухомого майна. Через відсутність самостійного правового регулювання даного договору, його боку, як показує практика, застосовують норми про оренду будівель і споруд. Автором обгрунтовується необхідність самостійного виділення як виду договору оренди будівель і споруд досліджуваного договору оренди нежитлових приміщень, за яким орендодавець зобов'язується передати орендарю у тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування нежитлове приміщення. У зв'язку з цим, пропонується розглядати оренду нежитлових приміщень як вид договору оренди будівель і споруд, про що включити відповідну норму в пункт 4 Глави 34 ЦК РФ, поширивши положення останнього на орендні відносини з нежитловими приміщеннями,
5. Орендодавець зобов'язаний надати орендарю майну в стані, що відповідає умовам договору і призначенню майна, тобто придатне для використання відповідно до цілей, зазначених у договорі оренди. Так як договір оренди нежитлового приміщення в будівлі полягає орендарем і цілі користування цим приміщенням, він в силу договору оренди набуває право користування земельною ділянкою, на якій своїх прав за договором оренди нежитлового приміщення. Чинне законодавство не містить чітко висловленої приписи про обов'язкове укладання при аре пеклі нежитлових приміщень у будинку окремого договору або оформленні іншого документа па право користування земельною ділянкою, зайнятим цією будівлею. Таким чином, договір оренди нежитлового приміщення є правовстановлюючим юридичним актом, що тягне одночасно виникнення двох видів відносин: з тимчасового володіння і користування нежитловим приміщенням, а також щодо використання частини земельної ділянки, зайнятої будівлею, в якому знаходиться орендоване нежитлове приміщення,
6. При вирішенні питання про долю земельної ділянки при оренді нежитлового приміщення в будівлі, що знаходяться на даній ділянці, виникають певні труднощі у зв'язку з реалізацією норм Земельного кодексу РФ Цивільний і Земельний кодекси РФ по різному визначають юридичну долю земельної ділянки та розташованої на ній нерухомості. Встановлюючи норми цивільного права, ГК РФ вторгається в сферу регулювання цивільно-правових відносин, у той час як земельні відносини являють собою відносини щодо використання та охорони земель в Російській Федерації як основи життя і діяльності народів, що проживають на відповідній території (ч. 1 ст. 3 ДК РФ). У той же час норми цивільного права, містяться у Цивільному кодексі України, не повинні застосовуватися в силу абз. 2 ч. 2 ст. 3 ДК РФ, згідно з якою норми цивільного правлячи, що містяться в інших законах, повинні відповідати ГК РФ. На підставі викладеного потрібно забезпечити відповідність положень про оренду земельних ділянок (ст. 22 ЦК РФ) положень ЦК РФ про оренду.
7. Відповідно до положень ЦК РФ, реєстрації підлягає сам договір оренди нерухомого майна у випадках, передбачених Кодексом або іншим федеральним законом, У цих випадках договір оренди зобов'язаннями, які виникають на підставі цього договору. Державну реєстрацію договорів оренди нежитлових приміщень, на думку автора, слід здійснювати па підставі доповнення до ст. 609 пункту 1 Глави 34 ЦК РФ норми про те, що до такого договору застосовні правила про форму та реєстрації договорів оренди будівель і споруд, передбачені ст. 651 ЦК РФ.
8. Частини нежитлових приміщень не відповідають критеріям нерухомості, встановленими ЦК РФ. У зв'язку з цим оренду частин приміщень потрібно виключити зі сфери дії Закону про державну реєстрацію.
9. Значення передавального акту у договірних відносинах має принципове значення. Учасники цивільного обороту надають акту прийому-передачі нежитлових приміщень особливу правову силу, але законодавчо він виглядає як формальний документ. Тому правила про значення такого документа при оренді будівель і споруд доцільно поширити на нежитлові приміщення.
Удосконалення законодавчого регулювання оренди, узагальнення накопичення судової практики мають сприяти зміцненню правового регулювання та широкому застосуванню досліджуваного виду договору оренди.
СПИСОК
Нормативно-правові акти
Конституція Російської Федерації [Текст]: офіц. текст. / / Російська газета. -1993. - № 237.
Цивільний кодекс Російської Федерації (частина перша) [Текст]: [федеральний закон № 51-ФЗ, прийнятий 30.11.1994 р., станом на 06.12.2007] / / Збори законодавства РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.
Цивільний кодекс Російської Федерації (частина друга) [Текст]: [федеральний закон № 14-ФЗ, прийнятий 26.01.1996 р., станом на 06.12.2007] / / Збори законодавства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410.
Цивільний кодекс Російської Федерації (частина третя) [Текст]: [федеральний закон № 146-ФЗ, прийнятий 26.11.2001 р., станом на 29.11.2007] / / Збори законодавства РФ. -2001. - № 49. - Ст. 4552.
Цивільний процесуальний кодекс Російської Федерації [Текст]: [Федеральний закон № 138-ФЗ, прийнятий 14.11.2002 р., станом на 04.12.2007] / / Збори законодавства РФ. - 2002. - № 46. - Ст. 4532.
Арбітражний процесуальний кодекс Російської Федерації [Текст]: [Федеральний закон № 95-ФЗ, прийнятий 24.07.2002 р., станом на 02.10.2007] / / Збори законодавства РФ. - 2002. - № 30. - Ст. 3012.
Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним [Текст]: [Федеральний закон № 122-ФЗ, прийнятий 21.07.1997 р., станом на 23.11.2007] / / Збори законодавства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.
Про класифікацію основних засобів, що включаються в амортизаційні групи [Текст]: [Постанова Уряду РФ № 1, від 01.01.2002 р., станом на 18.11.2006] / / Збори законодавства РФ. - 2002. - № 1 (ч. 2). - Ст. 52.
Про затвердження правил ведення єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним [Текст]: [Постанова Уряду РФ № 219, від 18.02.1998 р., станом на 22.11.2006] / / Збори законодавства РФ. - 1998. - № 8. - Ст. 963.
Про затвердження методичних вказівок з бухгалтерського обліку основних засобів [Текст]: [Наказ Мінфіну РФ № 91н, від 13.10.2003 р., станом на 27.11.2006] / / Російська газета. - 2003. - № 250. - С. 8.
Наукова та навчальна література
Антипов С.А. Проблеми державної реєстрації прав [Текст] / / Актуальні питання сучасного законодавства. - М.: Інститут нерухомості, 2001. - С. 75-76.
Бондаренко Д. Висновок і реєстрація договору оренди нежитлових приміщень [Текст] / / Право і економіка. - 2006. - № .3. - С.18-19.
Брагінський М.І. Витрянский В.В. Договори про передачу майна. Книга 2-я. [Текст] М.: Статут, 2000. - 756 с.
Брауде М.Л. Право настрій л угоди побудов. [Текст] М.: Госюріздат, 1950. - 435 с.
Бугу П.Г. Цивільні, промислові і сільськогосподарські будівлі. [Текст] М.: Консультант, 2007. - 78 с.
Витрянский В.В. Договір оренди та його види: прокат, фрахтування на час, оренда будівель, споруд та підприємств, лізинг. [Текст] М.: Статут, 1999. - 234 с.
Голомазова Л.А. Оренда нежилих приміщень: законодавство та судова практика [Текст] / / Бухгалтерський облік. - 2008. - № 15. - С.14.
Град Г. Нерухомість в оренді [Текст] / / Бізнес-адвокат. - 2008. - № 3. - С. 13.
Цивільне право. [Текст] Підручник. У 2-х т. Том 2. Напівтім I / Под ред. Суханова Є.А. - М.: Волтер Клувер, 2007. - 879 с.
Цивільне право Росії. Том 2. Зобов'язальне право [Текст] / Под ред. Садикова О.Н. - М.: Инфра-М, 2006. - 890 с.
Цивільне право. Том 2. Напівтім 1. [Текст] / за ред. Суханова Є.А. М.: БЕК, 1999 .- 892 с.
Цивільне право. Том 1. [Текст] / Под ред. Сергєєва А.П., Толстого Ю.К. - М.: Проспект, 2000. - 956 с.
Цивільне право. Частина друга [Текст] / Под ред. Садикова О.Н. - М: Юстнцінформ, 2000. - 670 с.
Гришаєв С. Будинки і споруди як об'єкти нерухомості [Текст] / / Господарство право. - 2008. - № 2. - З 100.
Губін Є.П., Чумакова О.В. Умови орендної плати в договорі оренди нерухомості [Текст] / / Відомості Верховної Ради. - 2008. - № 1. - С. 17.
Гутников О. Державна реєстрація права оренди. [Текст] / / Господарство право. - 2008. - № 5. - С. 117.
Дашян М. Договір оренди нежитлових приміщень [Текст] / / Бізнес-адвокат. - 2007. - № 7. - С. 13.
Догляд В.Б. Оренда - орендарю, орендна плата - орендодавцю? [Текст] / / Право в Збройних Силах. - 2007. - № 5. - С. 24.
Дорогавцева Є.Є. Будівля, споруда та нежитлове приміщення до об'єкти оренди нерухомості (проблематика співвідношення розмежування понять) [Текст] / / Держава і право. - 2002. - № 7. - С. 105-107.
Йорж А.Б. Будинки і споруди як предмет договору оренди [Текст] / / Вісник ВАС. - 2000. - № 8.-С.11.
Зав'ялов Л. Нерухоме майно, міцно пов'язане із земельною ділянкою, як особливий об'єкт цивільних прав [Текст] / / Господарство право. - 2000. - № 11. - С. 8.
Зінченко С., Лапач В., Газарьян Б. Про правовий режим нежитлових приміщень [Текст] / / Господарство право. - 2008 - № 3. - С. 106.
Ісрафілов І. Оренда нежитлових приміщень [Текст] / / Господарство право. - 1997. - № 10. - С. 113.
Камачева С.А. Орендні угоди. [Текст] М.: ПРІОР, 2008. - 190 с.
Коментар до цивільного кодексу РФ, частині другій (постатейного) [Текст] / під. ред. Садикова О.Н. - М.: КОНТРАКТ, ИНФРА-М, 1998. - 722 с.
Комарова Т.Ю. Нежитлові приміщення як об'єкт оренди [Текст] / / Законодавство. - 1998. - № 12. -С. 42.
Комягина Д. Про перерахування орендної плати [Текст] / / Фінансова газета. - 2008. - № 2. - С. 11.
Краснопьорова О.А. Орендні відносини: цивільно-правовий аспект [Текст] / / Громадянин і право. - 2003. - № 4,5. -С.40.
Кулешова Ю. Оренда: проблеми реєстрації [Текст] / / Бізнес-адвокат. - 2008. - № 2. - С. 15.
Курбатская А. Орендодавець - обтяжений і безправний: особливості реєстрації договорів оренди нерухомого майна [Текст] / / Бізнес-адвокат. - 2004. - № 10. - С. 27.
Лапач В.А. Нежитлові приміщення як об'єкти цивільних прав [Текст] / / Законодавство. - 2003. - № 4 .- С.40.
Мейєр Д.І. Російське громадянське право (за вид. 1902). Ч.2.М., Статут 2003. - 567 с.
Ожегов С.І. Шведова Н.Ю. Тлумачний словник російської мови. [Текст] М.: Азбуковнику. 1997 .- 1390 с.
Певніцкій С.Г. Оренда нерухомості: деякі теоретичні і практичні аспекти [Текст] / / Правові питання нерухомості. - 2007. - № 1. - С. 18.
Петров Д.В. Право господарського відання і право оперативного управління. [Текст] СПб.: Юридичний центр прес, 2002. - 340 с.
Петров Д. Немає згоди - є відповідальність? [Текст] / / ЕЖ-Юрист. - 2006. - № 10. - С. 12.
Полунін К. Облік комунальних платежів при оренді нежитлових приміщень [Текст] / / Фінансова газета. Регіональний випуск. - 2002. - № 45.
Постатейний коментар до Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухомості: майном угод з ним» [Текст] / Під загальною ред. Крашеніннікова П.В. - М.: Спарк, 2001. - 122 с.
Рабченка Л.М. Правові колізії регулювання орендних відносин. [Текст] / / ЕКО. - 1994. - № .3 .- С.4.
Скворцов О.Ю. Операції з нерухомістю в комерційному обороті [Текст] - М. Волтерс Клувер. 2006. - 346 с.
Смирнов В.В., Лукіна З.П. Оренда нерухомості (будівель, споруд, нежитлових приміщень). [Текст] М.: Вісь, 2008. - 156 с.
Радянське цивільне право. Том 1 [Текст] / Под ред. Красавчикова О.Л. - М.: Вища школа, 1972 - 789 с.
Тархов В.А. Цивільне право. Загальна частина. Курс лекцій. Чебоксари: Чуваш, кн. вид-во, 1997. - 544 с.
Підручник з цивільного права. Ч. 1. [Текст] / Под ред. Котика Л.Г., Масляєва АІ. - М.: МАУП, 2002. - 467 с.
Філософський енциклопедичний словник. [Текст] М.: Радянська енциклопедія. - 1983. - 789 с.
Харитонова Ю. Особливості оренди нежитлового приміщення [Текст] / / Арбітражний і цивільний процес. - 2007. - № 11. - С. 19.
Чубаров В.В. Правовий рідкісним нежитлового приміщення як самостійного об'єкта нерухомості [Текст] / / Право і економіка. - 2003. - № 3. -С.57.
Шершеневич Г.Ф. Підручник російського громадянського права. Дев'яте видання. М. Спарк 1995 .- 789 с.
Шестакова Н.Д. Недійсність угод. СПб.: Юридичний центр прес, 2001. - 344 с.
Широков Ю. Орендар, на вихід! Про деякі особливості розірвання договору оренди нежитлових приміщень [Текст] / / Бізнес-адвокат. - 2004. - № 9. - С. 24.
Юридична література
Про деякі питання, пов'язані із застосуванням частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації [Текст]: [Постанова Пленуму Верховного Суду РФ № 6, Пленуму ВАС РФ № 8, від 01.07.1996г.] / / Вісник ВАС РФ. - 1996. - № 9. - С. 31.
Про державну реєстрацію договорів оренди нежитлових приміщень [Текст]: [Інформаційне лист Президії ВАС РФ № 53, від 01.06.2000 р.] / / Вісник ВАС РФ. - 2000. - № 7. - С. 10.
Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних з орендою [Текст]: [Інформаційне лист Президії ВАС РФ № 66, від 11.01.2002 р.] / / Вісник ВАС РФ. - 2002. - № 3. - С. 34.
Постанова Президії ВАС РФ від 02 липня 2006 р. № 678/96 [Текст] / / Вісник ВАС. - 2007. - № .10. -С.34.
Постанова Президії ВАС РФ № 1091/04 від 07.05.2005 р. / / Вісник ВАС РФ .- 2006 .- № 5. -С.44.
Постанова Президії ВАС РФ від 28.01.2003 № 7291/02 р. / / Вісник ВАС РФ .- 2004. - № 6.-С.13.
1 Шершеневич Г.Ф. Підручник російського громадянського права. Дев'яте видання. М. Спарк 1995 .- С. 518.
2 Цивільне право. [Текст] Підручник. У 2-х т. Том 2. Напівтім I / Под ред. Суханова Є.А. - М.: Волтер Клувер, 2007. - С. 305.
3 Брауде М.Л. Право настрій л угоди побудов. [Текст] М.: Госюріздат, 1950. - С. 15.
4 Ожегов С.І. Словник російської мови. [Текст] М.: Російська мова, 1990. - С. 230.
5 Цивільне право. Частина друга [Текст] / Под ред. Садикова О.Н. - М: Юстнцінформ, 2000. - З 98.
6 Витрянский В.В. Договір оренди та його види: прокат, фрахтування на час, оренда будівель, споруд та підприємств, лізинг. [Текст] М.: Статут, 1999. - С. 182.
7 Там же. - С. 183.
8 Гришаєв С. Будинки і споруди як об'єкти нерухомості [Текст] / / Господарство і право. - 2008. - № 2. - З 100.
9 Йорж Л.Б. Будинки і споруди як предмет договору оренди [Текст] / / Вісник ВАС. - 2000. - № 8 .- ьС.11
10 Витрянский Н.В. Указ. раб .-- С. 181.
11 Бугу П.Г. Цивільні, промислові і сільськогосподарські будівлі. [Текст] М.: Консультант, 2007. - С.34.
12 Петров Д. Немає згоди - є відповідальність? [Текст] / / ЕЖ-Юрист. - 2006. - № 10. - С. 12.
13 Гришаєв С. Будинки і споруди як об'єкти нерухомості [Текст] / / Господарство право. - 2008. - № 2. - С. 99.
14 Там же. - С. 100.
15 Зав'ялов Л. Нерухоме майно, міцно пов'язане із земельною ділянкою, як особливий об'єкт цивільних прав [Текст] / / Господарство право. - 2000. - № 11. - С. 8.
16 Лапач В.А. Нежитлові приміщення як об'єкти цивільних прав [Текст] / / Законодавство. - 2003. - № 4 .- С.40.
17 Чубаров В.В. Правовий рідкісним нежитлового приміщення як самостійного об'єкта нерухомості [Текст] / / Право і економіка. - 2003. - № 3. -С.57.
18 Ожегов С.І. Шведова Н.Ю. Тлумачний словник російської мови. [Текст] М.: Азбуковнику. 1997. - С. 559.
19 Ісрафілов І. Оренда нежитлових приміщень [Текст] / / Господарство право. - 1997. - № 10. - С. 113.
20 Гришаєв С. Будинки і споруди як об'єкти нерухомості [Текст] / / Господарство право. - 2008. - № 2. - С. 101.
21 Зінченко С., Лапач В., Газарьян Б. Про правовий режим нежитлових приміщень [Текст] / / Господарство право. - 2008 - № 3. - С. 106.
22 Дорогавцева Є.Є. Будівля, споруда та нежитлове приміщення до об'єкти оренди нерухомості (проблематика співвідношення розмежування понять) [Текст] / / Держава і право. - 2002. - № 7. - С. 105-107.
23 Витрянский В.В. Указ. раб.-С. 184.
24 Йорж А.В. Будинки і споруди як предмет договору оренди [Текст] / / Вісник ВАС. - 2000. - № 8. - С.16.
25 Певніцкій С.Г. Оренда нерухомості: деякі теоретичні і практичні аспекти [Текст] / / Правові питання нерухомості. - 2007. - № 1. - С. 18.
26 Гришаєв С. Будинки і споруди як об'єкти нерухомості [Текст] / / Господарство право. - 2008. - № 2. - С.104.
27 Харитонова Ю. Особливості оренди нежитлового приміщення [Текст] / / Арбітражний і цивільний процес. - 2007. - № 11. - С. 19.
28 Радянське цивільне право. Том 1 [Текст] / Под ред. Красавчикова О.Л. - М.: Вища школа, 1972 - С. 361.
29 Цивільне право. Том 1. [Текст] / Под ред. Сергєєва А.П., Толстого Ю.К. - М.: Проспект, 2000. - С.486.
30 Цивільне право Росії. Том 2. Зобов'язальне право [Текст] / Под ред. Садикова О.Н. - М.: Инфра-М, 2006. - С. 190.
31 Брагінський М.І. Витрянский В.В. Договори про передачу майна. Книга 2-я. [Текст] М.: Статут, 2000. - З-445.
32 Підручник з цивільного права. Ч. 1. [Текст] / Под ред. Котика Л.Г., Масляєва А.І. - М.: МАУП, 2002. - С. 379.; Підручник з цивільного права. Ч. 1. [Текст] / Под ред. Сергєєва А.П., Толстого Ю.К. - М.: Проспект, 1998. - С. 499.
33 Тархов В.А. Цивільне право. Загальна частина. Курс лекцій. Чебоксари: Чуваш, кн. вид-во, 1997. - С. 195.
34 Там же. - С.330.
35 Дорогавіева С.Є. Будівля, споруда та нежитлове приміщення як об'єкта оренди нерухомості (проблематика співвідношення та розмежування поняття) [Текст] / / Держава і право. - 2002. - № 7. - С. 105.
36 Там же. - С. 106-107.
37 Лапач В.А. Нежитлові приміщення як об'єкти цивільних прав [Текст] / / Законодавство. - 2003. - № 4. - С. 9-10.
38 Там же. - С. 9.
39 Мейєр Д.І. Російське громадянське право (за вид. 1902). Ч.2.М., Статут 2003. - С. 262.
40 Камачева С.А. Орендні угоди. [Текст] М.: ПРІОР, 2008. - С. 317.
41 Витрянский В.В. Указ. роб. - С. 180; Губін Є.П., Чумакова О.В. Умови орендної плати в договорі оренди нерухомості [Текст] / / Відомості Верховної Ради. - 2008. - № 1. - С. 17; Комягина Д. Про перерахування орендної плати [Текст] / / Фінансова газета. - 2008. - № 2. - С. 11.
42 Голомазова Л.А. Оренда нежилих приміщень: законодавство та судова практика [Текст] / / Бухгалтерський облік. - 2008. - № 15. - С.14.
43 Красноперова О.А. Орендні відносини: цивільно-правовий аспект [Текст] / / Громадянин і право. - 2003. - № 4,5. -С.40; Дашян М. Договір оренди нежитлових приміщень [Текст] / / Бізнес-адвокат. - 2007. - № 7. - С. 13.
44 Збори законодавства РФ. - 2001. - № 33. (Ч.1). - Ст. 3450.
45 Збори законодавства РФ. - 2003. - № 28. - Ст.2895.
46 Збори законодавства РФ. - 1998. - № 44. - Ст.5394.
47 Полунін К. Облік комунальних платежів при оренді нежитлових приміщень [Текст] / / Фінансова газета. Регіональний випуск. - 2002. - № 45.
48 Шестакова Н.Д. Недійсність угод. СПб.: Юридичний центр прес, 2001. - С. 33.
49 Постанова Президії ВАС РФ від 02 липня 2006 р. № 678/96 [Текст] / / Вісник ВАС. - 2007. - № .10. -С.34.
50 Смирнов В.В., Лукіна З.П. Оренда нерухомості (будівель, споруд, нежитлових приміщень). [Текст] М.: Вісь, 2008. - С. 47-48.
51 Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. - С. 458.
52 Петров Д.В. Право господарського відання і право оперативного управління. [Текст] СПб.: Юридичний центр прес, 2002. - С. 97-98.
53 Бондаренко Д. Висновок і реєстрація договору оренди нежитлових приміщень [Текст] / / Право і економіка. - 2006. - № .3. - С.18-19.
54 Постанова Президії ВАС РФ № 1091/04 від 07.05.2005 р. / / Вісник ВАС РФ .- 2006 .- № 5. -С.44.
55 Постанова Президії ВАС РФ від 28.01.2003 № 7291/02. / / Вісник ВАС РФ .- 2004. - № 6.-С.13.
56 Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. - С. 532.
57 Гутников О.В. Реєструйте право оренди нерухомості за договорами, укладеними на будь-який термін [Текст] / / Фінансова газета. - 2008. - № 1. - С. 10.
58 Гутников О.В. Реєструйте право оренди нерухомості за договорами, укладеними на будь-який термін [Текст] / / Фінансова газета. - 2008. - № 1. - С. 10.
59 Постатейний коментар до Федерального закону «Про державну реєстрації прав на нерухомості: майном угод з ним »[Текст] / Під загальною ред. Крашеніннікова П.В. - М.: Спарк, 2001. - С. 198.
60 Антіпов С.А. Проблеми державної реєстрації прав [Текст] / / Актуальні питання сучасного законодавства. - М.: Інститут нерухомості, 2001. - С. 75-76.
61 Гутников О. Державна реєстрація права оренди. [Текст] / / Господарство право. - 2008. - № 5. - С. 117.
62 Там же. - С. 114-115.
63 Кулешова Ю. Оренда: проблеми реєстрації [Текст] / / Бізнес-адвокат. - 2008. - № 2. - С. 15.
64 Курбатская А. Орендодавець - обтяжений і безправний: особливості реєстрації договорів оренди нерухомого майна [Текст] / / Бізнес-адвокат. - 2004. - № 10. - С. 27.
65 Маковська А. Термін договору оренда нежитлових приміщень та державна реєстрація договору [Текст] / / Господарство право. - № 11. - 2000. - С. 27.
66 Скворцов О.Ю. Операції з нерухомістю в комерційному обороті [Текст] - М. Волтерс Клувер. 2006. - С.134
67 Йорж А.Б. Будинки і споруди як предмет договору оренди [Текст] / / Вісник ВАС. - 2000. - № 8.-С.11.
68 Філософський енциклопедичний словник. [Текст] М.: Радянська енциклопедія. - 1983. - С. 252.
69 Завидів Б.Д. Договір оренди в сучасному цивільному праві Росії [Текст] / / Відомості Верховної Ради. - 2008. - № 2. - С. 17.
70 Проект книги Цивільного Уложення з поясненнями. [Текст] СПб.: ЗАТ Юстіцінформ, 2007. - С. 26.
71 Витрянский В.В. Указ. раб .- С. 111.
72 Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних з орендою [Текст]: [Інформаційне лист Президії ВАС РФ № 66, від 11.01.2002 р.] / / Вісник ВАС РФ. - 2002. - № 3. - С.17-48.
73 Мейєр Д.І. Указ. роб. - С. 290.
74 Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних з орендою [Текст]: [Інформаційне лист Президії ВАС РФ № 66, від 11.01.2002 р.] / / Вісник ВАС РФ. - 2002. - № 3. - С. 17-48.
75 Рабченка Л.М. Правові колізії регулювання орендних відносин. [Текст] / / ЕКО. - 1994. - № .3. -С.4.
76 Рябченко Л.М. Правові колізії регулювання орендних відносин [Текст] / / ЕКО. - 1994. - № 3. -С.4.
77 Смирнов B. В. Лукіна З.П. Указ. роб. - С. 58.
78 Йорж А.Б. Будинки і споруди як предмет договору оренди [Текст] / / Вісник ВАС. - 2000. - № 8.-С.11.
79 Шершевіч Г.Ф. Указ. раб .- С. 219.
80 Витрянский В.В. Указ. раб.-С. 116.
81 Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних з орендою [Текст]: [Інформаційне лист Президії ВАС РФ № 66, від 11.01.2002 р.] / / Вісник ВАС РФ. - 2002. - № 3. - С. 17-18.
82 Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних з орендою [Текст]: [Інформаційне лист Президії ВАС РФ № 66, від 11.01.2002 р.] / / Вісник ВАС РФ. - 2002. - № 3. - С. 17-18.
83 Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних з орендою [Текст]: [Інформаційне лист Президії ВАС РФ № 66, від 11.01.2002 р.] / / Вісник ВАС РФ. - 2002. - № 3. - - С. 17-18.
84 Широков Ю. Орендар, на вихід! Про деякі особливості розірвання договору оренди нежитлових приміщень [Текст] / / Бізнес-адвокат. - 2004. - № 9. - С. 24; Град Г. Нерухомість в оренді [Текст] / / Бізнес-адвокат. - 2008. - № 3. - С. 13.
85 Коментар до частині другій Цивільного кодексу РФ для підприємців [Текст] / за ред. Брагінського М.І. М.: МЦФЕР, 1997. - С. 74.
86 Цивільне право. Том 2. Напівтім 1. [Текст] / за ред. Суханова Є.А. М.: БЕК, 1999. - С. 396.
87 Ісрафілов І. Оренда нежитлових приміщень [Текст] / / Господарство право. - 1997. - № 10. - С. 113.
88 Коментар до цивільного кодексу РФ, частині другій (постатейного) [Текст] / під. ред. Садикова О.Н. - М.: КОНТРАКТ, ИНФРА-М, 1998. - С. 185.
89 Комарова Т.Ю. Нежитлові приміщення як об'єкт оренди [Текст] / / Законодавство. - 1998. - № 12. -С. 42.
90 Коментар до цивільного кодексу Російської Федерації, частини другої. Вид-е 3. [Текст] / під. ред. Садикова О.Н. - М.: ИНФРА-М, 1998. - С. 179.
91 Маковська А. Термін договору оренда нежитлових приміщень та державна реєстрація договору [Текст] / / Господарство право. - № 11. - 2000. - С. 27.
92 Йорж А.Б. Будинки і споруди як предмет договору оренди [Текст] / / Вісник ВАС. - 2000. - № 8.-С.11.
93 Витрянский В.В. Договір оренди та його види: прокат, фрахтування на час, оренда будівель, споруд та підприємств, лізинг. М., Статут, 1999. - С. 274.
94 Кабалкин А.С. Зміна і розірвання договору / / Відомості Верховної Ради. -1996. - № 10. - С. 22.
95 Корольов С.А. Потрібні нові підходи до лізинговому законодавством / / Господарство право. -2001. - № 10. - С. 121.
96Кузнецов Н.В. Відповідальність за невиконання та неналежне виконання лізингових зобов'язань / / Журнал російського права. - 2001. - № 3. - С. 134-135.
97 Витрянский В.В. Договір оренди та його види: прокат, фрахтування на час, оренда будівель, споруд та підприємств, лізинг. М., Статут, 1999. - С. 274.