ЗМІСТ
ВСТУП
РОЗДІЛ 1. ІСТОРІЯ ПРИВАТИЗАЦІЇ ТА ЇЇ ПРАВОВЕ РЕГУЛЮВАННЯ ПРИВАТИЗАЦІЇ
§ 1.1 Приватизація як спосіб розпорядження державним і муніципальним майном
§ 1.2 Нормативно - правове регулювання приватизації в Російській Федерації
РОЗДІЛ 2. ПРАВОВЕ РЕГУЛЮВАННЯ ПРИВАТИЗАЦІЇ НЕЖИТЛОВИХ ПРИМІЩЕНЬ
§ 2.1 Способи приватизації
§ 2.2 Правовий режим нежитлового приміщення як самостійного об'єкта нерухомості
§ 2.3 Приватизація земельних ділянок під об'єктами нерухомості
§ 2.4 Суперечки про приватизацію
ВИСНОВОК
СПИСОК ВИКОРИСТАНИХ ДЖЕРЕЛ
ВСТУП
Актуальність теми дипломного дослідження. Федеральний закон від 21 грудня 2001 р. N 178-ФЗ "Про приватизацію державного та муніципального майна" встановив правила, характерні для умов традиційної приватизації. Важливим наслідком переходу до традиційної схеми приватизації, що спирається на оплатне відносини, є можливість уніфікації правил приватизації для різних видів державного або муніципального майна. Глава V зазначеного Закону, присвячена особливостям приватизації окремих видів майна, може в перспективі розширюватися за рахунок скорочення списку, даного в п. 2 ст. 3 цього нормативного акту і визначає види майна, на порядок роздержавлення яких не поширюється дія Закону.
Для уніфікації правил приватизації існують як передумови, так і обмеження. Освіта об'єкта приватизації (надлишкової публічної власності) обумовлено не властивостями того чи іншого виду державного (муніципального) майна, а зміною принципів функціонування економіки (перехід до соціально орієнтованої ринкової економіки) і, відповідно до цього, зміною функцій держави.
Тому виникає потреба в соціальній компенсації громадянам у зв'язку з припиненням права державної (муніципальної) власності на частину громадського майна. Протягом всієї трансформаційної приватизації роль такого компенсаційного механізму виконувала чекова приватизація, частково-возмездная приватизація для трудових колективів і безоплатна приватизація житла. Перші два види компенсаційного механізму були практично вичерпані протягом трьох перших років процесу приватизації. Головне навантаження у компенсаційному механізмі, забезпечувала соціальну прийнятність приватизації в цілому, припала на приватизацію державного та муніципального житлового фонду. Населення отримало реальний виграш - голосний, адресний, не відбулася зміна власника і користувача майна. Даний компенсаційний фактор у повному обсязі діяв протягом 1991-2005 рр.. Навіть в умовах дії приватизаційного житлового права легітимність приватизації в цілому піддавалася сумніву широкими верствами населення, оскільки негативні соціально-економічні результати приватизації подолати повністю можна буде ще не скоро.
Ступінь наукової розробленості теми дипломного дослідження. Проблемами приватизації займалися такі вчені як Андрєєв В.К., Білих В.С., Богатирьов М.А., Брагінський М.І., Братусь С.М., Брикса В.В., Витрянский В.В., Галиновський Е.А., Греф Г . О., Добрачев Д.В., Єльникова О.В., Йорж А.В., Іоффе О.С., Камишанській В.П., Клівер Є.П., Колотиркін В.В., Конюх Е.А ., Красінський В.В., Кряжевскіх О.В., Кряжевскіх К.П., Лотнікова Н.П., Матвієвська Е.Д., Моісеєва О.В., Новосьолов В.І., Петров І.С., писків І.П., Попондопуло В.Ф., Пятков Д.В., Ревіна С.М., Рябухін С.М., Самігуліна А.В., Сініцина С.М., Суханов Е.А., штовханина Н . К., Хохлов С.А., Чубаров В.В., Шершеневич Г.Ф. і багато інших.
Цілями дипломного дослідження є:
Розгляд історії приватизації;
Вивчення нормативно-правової бази приватизації;
Вивчення способів приватизації;
Вивчення поняття нежитлового приміщення;
Розгляд питань приватизації земельних ділянок під об'єктами нерухомості;
Вивчення судово-арбітражної практики.
Ці основні цілі виражені в комплексі взаємопов'язаних завдань, теоретичний пошук вирішення яких зумовив структуру та зміст дипломної роботи.
Виходячи з названих цілей, визначено такі основні завдання дипломного дослідження:
аналіз російського цивільного, а також, приватизаційного законодавства;
розгляд проблем правозастосування;
комплексне вивчення основних теоретичних і практичних питань механізму реалізації норм про приватизацію нежитлових приміщень.
Об'єктом дослідження дипломної роботи є суспільні відносини, що виникають в частині приватизації нежитлових приміщень.
У прямій залежності від об'єкта знаходиться предмет дослідження, який складають:
• норми цивільного та суміжних законодавств передбачають приватизацію;
• практика реалізації норм, що передбачають застосування приватизації нежитлових приміщень.
Методи дослідження. Проведене дослідження спирається на діалектичний метод наукового пізнання явищ навколишньої дійсності, що відображає взаємозв'язок теорії і практики. Обгрунтування положень і висновків, що містяться в дипломній роботі, здійснено шляхом комплексного застосування таких методів соціально-правового дослідження: історико-правового, статистичного та логіко-юридичного.
Нормативну базу роботи склали Конституція РФ, цивільне та суміжне законодавства РФ, федеральні закони, матеріали судової практики.
Структура та обсяг роботи відповідає цілям і завданням. Дипломна робота складається з вступу, двох розділів, що включають в себе шість параграфів, висновків та списку використаних джерел.
РОЗДІЛ 1. ІСТОРІЯ ПРИВАТИЗАЦІЇ ТА ЇЇ ПРАВОВЕ РЕГУЛЮВАННЯ ПРИВАТИЗАЦІЇ
§ 1.1 Приватизація як спосіб розпорядження державним і муніципальним майном
В даний час актуальність з теоретичної та практичної точок зору набуває питання, пов'язане з правовим аналізом процесу приватизації та його правових наслідків. Примітно, що ст. 217 "Приватизація державного та муніципального майна" ГК РФ розташована в главі 13 "Загальні положення" розділу II "Право власності та інші речові права" і не названо в числі підстав виникнення або припинення права власності. Багато в чому це пояснюється тим, що приватизація є підставою припинення права власності на об'єкти державного та муніципального майна та виникнення права приватної власності фізичних та юридичних осіб.
На наш погляд, правовий аналіз наслідків процесу приватизації державного та муніципального майна має особливе значення з наступних причин: по-перше, для виявлення недоліків правового регулювання відносин, пов'язаних з передачею державного та муніципального майна в приватну власність, по-друге, для визначення можливості і доцільність використання цього інституту в подальшому, по-третє, для усунення недоліків і прогалин у чинних нормативних правових актах і прийняття нових (необхідних).
Крім того, правовий аналіз зазначених відносин дозволяє виявити механізм взаємодії публічно-правових утворень як власників державного та муніципального майна.
Російської юриспруденції поняття приватизації не було відомо до кінця 80-х років ХХ ст. Практика відчуження державного майна в приватну власність існувала віддавна, однак особливим правовим режимом таке відчуження не наділялося.
Термін "приватизація" вперше був введений в обіг в 1976 р. американським дослідником Робертом У. Пулом в одній з публікацій, підготовлених ним для періодичного бюлетеня "Reason Foundation". Термінологічні витоки цього поняття походять, проте, до 1969 р., коли П. Друкер у своїй книзі "Вік переривання традицій" вжив слово "реприватизація" для позначення процесу повернення націоналізованих підприємств їх колишнім власникам. У словнику Вебстера поняття "приватизація" вперше з'явилося у виданні 1983 р.; розшифровується як "перетворення суспільної форми правління чи власності окремого підприємства чи галузі у приватну" 1.
Правовий аналіз приватизації державного та муніципального майна неможливий без дослідження історико-правових аспектів її розвитку. Деякі автори виділяють наступні етапи приватизації: 1) спонтанна (1987-1991 рр..), 2) масова (1992-1994 рр..), 3) грошова (1994-1997 рр..), 4) заставні аукціони (1995-1996 рр.. ), 5) точкова (2001 р. - по теперішній час) 2.
Початок легалізації приватної власності було покладено Законом РРФСР від 24 грудня 1990 р. № 443-1 "Про власність в РРФСР" 3. Ситуація з однаковим набором правочинів з приводу державної та інших форм власності мала місце і раніше. Не Було рівність у реалізації цих правомочностей. Приватизація виконує важливу функцію по оновленню інституту власності, забезпечуючи перехід до нормальної, єдиної реалізації класичної тріади правомочностей власника. Відбувається перебудова інституту права власності.
Особливістю перших чотирьох етапів приватизації є те, що вони почалися значно раніше ухвалення основних законодавчих актів, необхідних для здійснення відповідних заходів. Такі нормативні правові акти, як Федеральний закон "Про акціонерні товариства" (1995 р.) 4, Федеральний закон "Про ринок цінних паперів" (1996 р.) 5, Федеральний закон "Про захист прав і законних інтересів інвесторів на ринку цінних паперів" (1999 р.) 6, Федеральний закон "Про іноземні інвестиції в Російській Федерації" (1999 р.) 7 та ін, були прийняті вже після закінчення заставних аукціонів.
Спонтанна приватизація полягала у привласненні прибутку керівництвом підприємств, переведення активів в організовувані при підприємствах кооперативи, створення нових підприємств всередині країни, установі холдингів і системи перехресного участі у власності між підприємствами 8. Таким чином, багато підприємств стали приватною власністю ще у 1992 р., тобто до офіційного початку приватизації.
У цей період було прийнято постанову Верховної Ради РРФСР від 25 квітня 1991 р. № 1104-I "Про заходи з підготовки процесів приватизації державного та муніципального майна на території РРФСР". Однак цим правовим актом було введено такий порядок приватизації державного майна, який фактично не можна було здійснити. Так, продаж дозволялася виключно на аукціонах, з попереднім сповіщенням населення за 15 днів до аукціону. При цьому трудові колективи користувалися переважним правом покупки. Але механізм реалізації такого продажу не передбачався 9. Тому наступним етапом законодавчого регулювання приватизації став Закон РРФСР від 3 липня 1991 р. № 1531-I "Про приватизацію державних і муніципальних підприємств у Російської Федерації" 10. У ньому встановлювався перелік державних органів, уповноважених проводити приватизацію. Так, були створені дві державні структури, відповідальні за здійснення приватизації: Державний комітет РФ з управління державним майном і Російський фонд федерального майна. Для приватизації кожного підприємства створювалася комісія, що складалася з представників фондів на регіональному та місцевому рівнях, які й виступали в ролі продавців державного майна. Крім того, цей Закон регламентував порядок і способи приватизації державних і муніципальних підприємств, закріплював пільги працівникам підприємств, що приватизуються, формулював гарантії прав учасників процесу приватизації 11.
Однак Закон набрав чинності з моменту прийняття Державної програми приватизації, яка встановлює цілі, пріоритети і обмеження при проведенні приватизації. Лише Указом Президента РФ від 29 грудня 1991 р. № 341 "Про прискорення приватизації державних і муніципальних підприємств" були затверджені Основні положення Державної програми приватизації на 1992 р. Цей нормативний правовий акт став основним документом, що регулює масову приватизацію 1992-1994 рр..
Згідно з програмою великі підприємства повинні були змінені на відкриті акціонерні товариства, а потім приватизовані комбінованим способом: у процесі привілейованого викупу акцій працівниками, а також ваучерних аукціонів. "Передбачалася наступна послідовність: спочатку закрита підписка працівників на акції та ваучерний аукціон, і тільки потім відкривався доступ для зовнішніх інвесторів. Єдина і обов'язкова квота в 29 відсотків акцій виділялася для продажу на ваучерної аукціоні. Це співвідношення часто не дотримувалося: в середньому тільки 18, 9 відсотка всіх акцій було виставлено на аукціонний продаж "12.
Основне завдання приватизації на даному етапі - створення широкого кола власників допомогою безоплатної передачі державної власності. Однак це завдання так і не була досягнута. Зокрема, М. Петраков, аналізуючи наслідки ваучерної приватизації, зазначає: "Перша дивина цього паперу (ваучера) полягала в тому, що, будучи виданої державою та під гарантії державної власності, вона не приймалася цією державою до оплати, тобто не обмінювалася з номіналу на рублі. Друга дивина ваучера полягала в тому, що його можна було обміняти на акції тільки строго обмеженого кола підприємств. При цьому держава не забезпечувало своїх громадян інформацією про економічний стан підприємств, що приватизуються "13.
Ваучерна приватизація здійснювалася відповідно до Указу Президента РФ від 14 серпня 1992 р. № 914 "Про введення в дію системи приватизаційних чеків в Російській Федерації", термін якої закінчується 30 червня 1994 р. 14 Деякі ваучерні аукціони були проведені з порушенням чинного законодавства РФ. Скажімо, ВАЗ самостійно організував аукціон з продажу своїх акцій. "Газпром" дозволив брати участь в аукціоні лише індивідуальним інвесторам, виключивши тим самим зарубіжних інвесторів і професійних гравців. Ціна акцій на аукціонах була сильно занижена. У більшості приватизованих фірм ваучер конвертувався в акції на суму 20 дол, так що сукупна вартість російської промисловості склала менше 12 млрд дол, а це менше капіталізації однієї американської фірми 15.
Зазначені аспекти стосуються перш за все федерального рівня. Однак процес приватизації активно розвивався і на рівні суб'єктів РФ і муніципальних утворень. Слід вказати, що приватизація в суб'єктах РФ була юридично пов'язана з федеральним законодавством, яке в свою чергу не враховувало специфіку суб'єктів РФ 16.
При цьому приватизація здійснювалася за відсутності федерального закону про націоналізацію і муніципалізації, федерального закону про порядок розмежування власності на федеральну, власність суб'єктів РФ і муніципальну. Природно, що це створювало передумови для безконтрольного розпорядження багатьма об'єктами державної і муніципальної власності. Як вказує С.М. Рябухін, "у багатьох регіонах масова приватизація пройшла на тлі відсутності законодавчих актів регіонального рівня. Так, в Сахалінській області законодавчі акти, що регулюють відносини в галузі приватизації, не приймалися до 1999 р. У ряді суб'єктів РФ (Рязанської, Тверській областях та ін) на підставі нормативних правових актів індивідуального характеру фактично рішення про приватизацію об'єктів державної власності приймалися главами адміністрацій "17.
Таким чином, масова приватизація не надала приватизованим підприємствам ніяких додаткових інвестиційних ресурсів, так само як і не принесла грошових доходів, що зумовило перехід до наступного етапу приватизації - грошової.
Для здійснення грошової приватизації були потрібні зміни в законодавстві РФ. З цією метою було прийнято Указ Президента РФ від 22 липня 1994 р. № 1535 "Про основні положення Державної програми приватизації державних і муніципальних підприємств у Російської Федерації після 1 липня 1994 року" 18. Програма приватизації передбачала продаж активів на аукціонах за гроші.
Проте необхідні умови проведення грошової приватизації не були забезпечені. Як зазначають П. Егіон та О. Бланшард, правові основи приватизації полягають у наступному:
а) працівники здійснюють операції з акціями анонімно;
б) реєстрації акцій на підприємстві слід уникати;
в) купівлі акцій працівників менеджерами повинні бути обмежені або заборонені;
г) як можна більшу кількість акцій слід продати аутсайдерам.
У Росії такі правові гарантії створені не були. У результаті більшість акцій скуповували генеральні директори, менеджери, одночасно будучи власниками заснованих ними ж "зовнішніх" компаній.
Слід зазначити, що на всіх етапах приватизації застосовувалася одна і та ж методика оцінки власності. На початку 1992 р. прийняті "Тимчасові методичні вказівки з оцінки вартості об'єктів приватизації". Відповідно до цього документа вартість основних засобів визначалася за залишковим принципом, тобто розраховувалася шляхом зменшення її первісної (балансової) величини на знос, обчислений за даними бухгалтерського обліку виходячи з відповідних норм. Таким чином, за основу бралися занижені вартісні дані, що не відображають реальну ринкову вартість об'єктів, що приватизуються 19. Так, Московський завод ім. І.А. Лихачова вартістю не менше 1 млрд дол продано за 4 млн, тобто дешевше в 250 разів. Будинки і споруди Московського інституту підвищення кваліфікації керівних працівників і фахівців хімічної промисловості з ринковою вартістю 100 млн дол продані всього за 8 млн руб. 20
За 1992-1999 рр.. приватизовано 80 відсотків вітчизняного ПЕКу (2345 підприємств). Причому упущена вигода з-за неправильної оцінки проданої державою тільки нафтової власності складає 400 млрд дол 21. У ході приватизації на підприємстві "Тула-чермет" не враховані два цехи, на базі яких потім створені нові самостійні підприємства 22.
Відзначимо, що в результаті проведеної таким чином приватизації доходи федерального бюджету, бюджетів суб'єктів РФ і муніципальних бюджетів виявилися вкрай низькими. Частка доходів від приватизації у доходах консолідованих бюджетів суб'єктів Федерації за 1993-2003 рр.., За рідкісним винятком, не перевищувала один відсоток. За даними Держкомстату Росії, у цей період від приватизації державного і муніципального майна перераховано 106 млрд руб. З них у федеральний бюджет - 78,2 млрд руб.; Бюджети суб'єктів РФ - 14,6 млрд руб.; Муніципальні бюджети - 8,8 млрд руб.; Державні органи, що здійснюють приватизацію, - 4,3 млрд руб 23.
Аналіз економічних та правових наслідків приватизації показує, що дотримання і реалізація публічних інтересів (державних і громадських) не були пріоритетними.
Таким чином, в числі недоліків процесу приватизації можна назвати:
1) відсутність необхідної законодавчої основи (більшість нормативних правових актів ухвалювалося після завершення чергового етапу приватизації);
2) застарілі методики оцінки приватизованого майна (відчуженню за вкрай низької вартості);
3) відсутність узгодженої федеральної, регіональної і муніципальної програми приватизації об'єктів власності. Цей аспект зіграв негативну роль, оскільки приватизація в багатьох випадках проводилася за відсутності нормативних правових актів суб'єктів РФ і муніципальних утворень або шляхом прийняття індивідуальних актів главами адміністрацій суб'єктів РФ. Крім того, не враховувалася специфіка приватизації в залежності від її об'єктів державної і муніципальної власності в суб'єктах РФ;
4) ставлення до приватизації як до одномоментного процесу, не вимагає особливої підготовки. Тим часом "приватизація, як правило, проводиться поетапно: спочатку підприємство піддається санації (оздоровлення), потім оцінюється експертом і лише потім продається приватному капіталу" 24;
5) недосягнення цілей приватизації: оздоровлення економіки, створення змішаної економіки зі зміною форм власності, розвиток ринкових інститутів (ринку цінних паперів, системи інституційних інвесторів, банків, страхових компаній);
6) відсутність необхідних інституційних умов, що призвело до неефективного функціонування підприємств після зміни форми власності;
7) відсутність чіткої послідовності процесу приватизації державного та муніципального майна. Так, "у процесі розмежування форм власності" забули "і про корисні копалини. У результаті компанії, що приватизували гірничо-і нафтовидобувне обладнання, де-факто практично безкоштовно отримали контроль над природними ресурсами, що призвело до денаціоналізації природної ренти: Це в свою чергу призвело до фінансового банкрутства держави (дохідна частина держбюджету нездатна покрити на гідному рівні ті витрати, які держава зобов'язана нести в силу об'єктивно осудних йому функцій: оборона, утримання правоохоронних органів, система початкової освіти, дитячих будинків і т.д.) "25;
8) відсутність ефективної системи зовнішнього державного контролю. Рахункова палата РФ була створена тільки в 1995 р., коли етап масової приватизації був завершений. Норми закону про залучення органу державного контролю до передприватизаційної оцінці активів не виконувалися 26;
9) виявився неефективним інститут державних представників в органах управління акціонерних товариств з державними пакетами акцій;
10) мета - створення соціально орієнтованої економіки - досягнута не була. Реалізація публічного інтересу, перш за все щодо національного багатства (нафтогазової галузі, нафтохімії, гірничорудної індустрії, кольорової металургії, лісової промисловості), не переслідується.
Прийняття Федерального закону від 21 липня 1997 р. № 123-ФЗ "Про приватизацію державного майна основи приватизації муніципального майна в Російській Федерації" (далі - Закон про приватизацію 1997 р.) зіграло позитивну роль. Він закріплював поняття приватизації, об'єкти, суб'єкти приватизації, збільшував способи приватизації державного та муніципального майна (до семи) 27. Однак повну реалізацію даний Федеральний закон не отримав. Перш за все він не зміг вплинути на оцінку раніше скоєних операцій з приватизації державного та муніципального майна.
Відповідно до ст. 31 Закону про приватизацію 1997 р. "всі зобов'язання, що виникли за договорами купівлі-продажу державного або муніципального майна до набрання чинності цього Закону, підлягають відновленню в обліку продавцями майна в порядку, встановленому законодавством РФ, протягом дванадцяти місяців з дня набрання законної сили в чинності цього закону ". Проте Урядом РФ не було встановлено порядок відновлення в обліку зобов'язань з купівлі-продажу державного та муніципального майна. Крім того, в розвиток цього Закону не була прийнята Програма приватизації. Тому на ділі Закон про приватизацію 1997 залишився нереалізованим і втратив чинність у зв'язку з прийняттям Федерального закону від 21 грудня 2001 р. № 178-ФЗ.
В даний час почався етап точкової приватизації державного та муніципального майна. Основним документом, що регламентує процес приватизації, є Федеральний закон від 21 грудня 2001 р. № 178-ФЗ "Про приватизацію державного та муніципального майна", яким визначаються поняття приватизації, принципи, відносини, на які не поширюється його дія, планування приватизації державного майна, способи приватизації та інші моменти. Проте реалізація зазначеного нормативно-правового акту також пов'язана з недоліками правового регулювання процесу приватизації.
Дискусійним є питання про поняття приватизації державного та муніципального майна. Як зазначає В.П. Камишанській, "вчені висувають великий список дій, які можуть бути кваліфіковані як приватизація" 28.
Її розуміють як стратегію і методи, що мають на меті передачу системи виробництва або системи забезпечення суспільних потреб від урядових (державних) органів до приватного сектору, або виходять з того, що приватизація є не тільки передачу матеріальних засобів, систем виробництва і забезпечення від державних компаній приватним корпораціям та особам, а й процес посилення ролі ринку за рахунок ослаблення системи державного регулювання, або вона представляється як трансформація державної власності у приватну, недержавну.
У законодавстві РФ визначення поняття "приватизація" зазнавало змін. Так, відповідно до ст. 1 Закону РРФСР від 3 липня 1991 р. № 1531-I "Про приватизацію державних і муніципальних підприємств у РСФСР" приватизація державних і муніципальних підприємств представляла собою придбання громадянами, акціонерними товариствами (товариствами) у держави і місцевих Рад народних депутатів у приватну власність значного числа об'єктів.
Відповідно до законів про приватизацію 1997 р. і 2001 р. під приватизацією державного та муніципального майна розуміється оплатне відчуження перебуває Російської Федерації, суб'єктів РФ або муніципальних утворень майна (об'єктів приватизації) у власність фізичних та юридичних осіб. Очевидно, основною ознакою приватизації є її БЕЗОПЛАТНО характер.
Разом з тим поняття "приватизація" має багатоаспектне значення. Воно розглядається і як підстава припинення права державної і муніципальної власності, і як підстава виникнення права приватної власності, і як спосіб розпорядження державним і муніципальним майном.
Існує думка про те, що приватизація являє собою певну діяльність. Як зазначає В.П. Камишанській, "приватизація є оплатним, якщо інше не передбачено законом, організовану і цілеспрямовану діяльність з передачі об'єктів державної і муніципальної власності у власність громадян та юридичних осіб, здійснювану за рішенням і при безпосередній участі спеціальних органів у певний час, в установленому порядку і формах "29.
На наш погляд, у широкому сенсі приватизація являє собою діяльність, що здійснюються у встановлені законом терміни, порядку і формах. Однак ця діяльність призводить до зміни правовідносин власності, тобто до певних правових наслідків. У зв'язку з цим в юридичній літературі "виникло питання про те, що в даному випадку має бути визнано угодою: весь процес приватизації або безпосередньо договір, укладений з набувачем майна" 30.
Згідно зі ст. 8 ДК РФ підставами виникнення цивільних прав та обов'язків поряд з іншими є угоди, акти державних органів і органів місцевого самоврядування.
Відповідно до Закону про приватизацію 2001 процес приватизації включає кілька етапів:
1) подача заявки на приватизацію;
2) прийняття повноважним державним органом або органом місцевого самоврядування рішення про приватизацію конкретного об'єкта;
3) складання і затвердження плану приватизації;
4) укладення з набувачем приватизованого підприємства (майна) договору.
При цьому угодами визнаються дії громадян і юридичних осіб, спрямовані на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків (ст. 153 ГК РФ). На думку Д.В. Пяткова, рішення про затвердження умов приватизації також слід відносити до угод. Угода повинна бути односторонньою, оскільки походить тільки від повноважних органів держави або муніципальних утворень і "встановлює (змінює, припиняє) відоме конкретне правовідношення" 31. Дана точка зору знаходить підтримку і в арбітражній практиці.
Так, Федеральний Арбітражний Суд Уральського округу визнав вірними висновки судів першої та апеляційної інстанцій про те, що "план приватизації в частині включення до статутного капіталу позивача об'єктів соціально-культурного призначення, до яких належить будівля дитячого саду", є незначною угодою в силу ст. 168 ГК РФ 32. Аналогічний підхід відображений і в інших судових рішеннях 33.
На думку ж О.М. Садикова, затверджений план приватизації є тим адміністративним актом, який породжує право вимагати укладення договору купівлі-продажу приватизованого об'єкта (угоди приватизації) 34.
Таким чином, процес приватизації включає перераховані етапи, які виступають в якості юридичних фактів. Для виникнення, зміни та припинення правовідносин власності в процесі приватизації необхідний юридичний склад, який носить комплексний характер і включає як адміністративні правовідносини (прийняття державним органом або органом місцевого самоврядування рішення про приватизацію конкретного об'єкта; складання та затвердження плану приватизації), так і цивільні правовідносини ( укладення з набувачем приватизованого майна договору).
Поняття "угода приватизації" вживається в п. 7 ст. 15 Закону про приватизацію 2001 Згідно з цим пунктом інформація про результати угод приватизації державного та муніципального майна підлягає опублікуванню у засобах масової інформації в місячний строк з дня вчинення зазначених угод. Обов'язковому опублікуванню підлягає наступна інформація про здійснені угоди приватизації державного та муніципального майна:
- Найменування майна та інші дозволяють його індивідуалізувати відомості (характеристика майна);
- Ціна угоди приватизації;
- Ім'я (найменування) покупця.
Враховуючи даний перелік, мова йде про зміст договору купівлі-продажу, що укладається з покупцем державного та муніципального майна 35.
Як зазначає Є.А. Суханов, "що укладаються в ході приватизації угоди з придбання у приватну власність приватизованого майна є цивільно-правовими договорами (найчастіше - договорами купівлі-продажу), а тому підпадають під дію загальних норм цивільного права, хоча їх зміст, а також порядок укладення та виконання у вилучення з принципу свободи договорів багато в чому визначені законом імперативно "36.
Е.А. Суханов зачіпає й інший важливий аспект приватизації, що заслуговує окремого розгляду. Так, відповідно до п. 1 ст. 5 Закону про приватизацію 2001 р. і ст. 217 ЦК РФ покупцями державного та муніципального майна можуть бути будь-які фізичні та юридичні особи, за винятком державних і муніципальних унітарних підприємств, державних і муніципальних установ, а також юридичних осіб, у статутному капіталі яких частка Російської Федерації, суб'єктів РФ і муніципальних утворень перевищує 25 відсотків , крім випадків, передбачених ст. 25 Закону про приватизацію 2001 Очевидно, що в цій ролі не можуть виступати інші публічно-правові утворення. Однак згідно з п. 2 ст. 30 Закону про приватизацію 2001 об'єкти соціально-культурного та комунально-побутового призначення, не включені до підлягає приватизації майновий комплекс унітарного підприємства з підстав, зазначених у п. 1 цієї статті, підлягають передачі в муніципальну власність у порядку, встановленому законодавством. Чи означає це, що приватизація може стати підставою виникнення не тільки приватною, але й муніципальної власності 37.
Як і раніше законодавство про приватизацію державного та муніципального майна не може бути реалізовано належним чином у відсутність низки нормативних правових актів. Необхідно прийняття федерального закону "Про державну власність" та внесення необхідних змін і доповнень до Федерального закону від 6 жовтня 2003 р. № 131-ФЗ "Про загальні принципи організації місцевого самоврядування в Російській Федерації" для встановлення тих об'єктів, які можуть перебувати лише у державній і муніципальної власності і не підлягають приватизації. Крім того, необхідно розробити і прийняти федеральний закон "Про розмежування державної і муніципальної власності".
На наш погляд, дані нормативні правові акти дозволять уникнути можливості включення до переліку об'єктів, що підлягають приватизації, тих з них, які мають стратегічно важливе значення для суспільства і держави. Необхідно враховувати реалізацію інтересів публічно-правових утворень у збереженні та розвитку об'єктів державної і муніципальної власності, що мають загальнодержавне і місцеве значення.
§ 1.2 Нормативно - правове регулювання приватизації в Російській Федерації
У процесі приватизації державного або муніципального майна його учасники вступають у певні правовідносини, від істоти яких залежить у тому числі питання віднесення приватизаційного законодавства до тієї чи іншої галузі законодавства. О.С. Іоффе дає наступне визначення правовідносини: "Правове відношення ... є не що інше, як регульоване правом відношення між конкретними особами, взаємну поведінку суб'єктів якого закріплено юридично і здійснення якого забезпечується силою державного примусу" 38.
Для правильного визначення характеру відносин, що виникають між суб'єктами в процесі приватизації, необхідно визначити предмет і метод правового регулювання даних правовідносин. Наприклад, С.М. Братусь так визначав поняття предмета і методу правового регулювання: "Предмет правового регулювання складають суспільні відносини, що здійснюються через певну поведінку людей; це такі стосунки, які можуть бути об'єктом правового впливу і об'єктивно вимагають юридичної регламентації. Метод правового регулювання є внутрішньо пов'язана, органічно єдина і цільна сукупність головних юридичних особливостей, що характеризують дану галузь права і відповідних специфічним особливостям предмета - даного виду суспільних відносин "39.
Законодавство про приватизацію, зокрема, Федеральний закон "Про приватизацію державного та муніципального майна" 2001 р., містить норми: регулюють діяльність державних і муніципальних органів; стосуються їх прав і обов'язків у сфері управління та реалізації повноважень; пов'язані з організаційно-управлінською діяльністю ( повноваження органів з управління майном, інших державних органів у сфері приватизації). Ці відносини є адміністративними, виникають між різними державними (муніципальними) органами у сфері управління і характеризуються методом влади та підпорядкування. Іншу групу відносин, регульованих законодавством про приватизацію, складають цивільні правовідносини, що виникають між рівноправними суб'єктами у зв'язку з переходом прав власності на приватизоване майно. О.С. Іоффе визначає відміну адміністративних та цивільних правовідносин, що виникають при здійсненні державними органами своєї діяльності. По-перше, цивільні правовідносини відрізняються від адміністративних по загальному характеру побудови: відповідно відносини рівності і відносини влади і підпорядкування. По-друге, за суб'єктним складом: відносини з органом, що здійснює господарську функцію, і відносини з органом, що здійснює функцію організації та управління. По-третє, по об'єкту: правовідносини, пов'язані з господарською діяльністю цього органу, і правовідносини, пов'язані з його організаційно-управлінською діяльністю. По-четверте, за обсягом правомочностей та обов'язків (обов'язок, відповідні правомочності як домагань; обов'язок, відповідні правомочності як велінням) 40.
При приватизації державного або муніципального майна цивільно-правові відносини осіб, незалежно від їх суб'єктного складу, характеризуються рівністю. Говорячи про участь держави у цивільних відносинах, М.І. Брагінський підкреслював необхідність юридичної рівноправності суб'єктів, незалежно від того, що всяке правове відношення регулюється нормами права, встановленими або санкціонованими державою. "Вступаючи в цивільні майнові відносини, держава підпорядковується встановленому ним же режиму. Це знаходить свій вияв у наступному: по-перше, в якій формі не здійснювалося б подібне участь, у цивільно-правових майнових відносинах держава завжди має в ролі майново відокремленого суб'єкта і , по-друге, держава повинна завжди брати участь у цивільно-правових майнових відносинах як рівний іншій стороні суб'єкт "41. Юридичне рівноправність суб'єктів цивільних правовідносин проявляється в рівноправності всіх форм власності, майново розпорядчої самостійності при організації господарських зв'язків між ними, а також у рівності заходів юридичної цивільно-правової відповідальності їх один перед одним у разі порушення нормального ходу реалізації відносин, регульованих цивільним правом 42.
Таким чином, можна зробити висновок, що законодавство про приватизацію містить як цивільно-правові, так і адміністративно-правові норми, що визначають приватні та публічні відносини окремих осіб. Крім того, законодавство про приватизацію містить також норми, що регулюють інші види відносин: фінансово-бюджетні відносини (у частині визначення нормативів та порядку розподілу які поступили від приватизації коштів), відносини в частині використання об'єктів культурної або соціально-побутового призначення і т.д.
У юридичній літературі висловлювалася точка зору, що законодавство про приватизацію носить яскраво виражений адміністративно-правовий характер і не може бути віднесено до цивільного законодавства, а являє собою розділ господарського законодавства, до складу якого входять акти Російської Федерації, її суб'єктів і муніципальних утворень 43. В обгрунтування цього наводяться положення абз. 2 п. 3 ст. 96 ЦК РФ про можливе особливому регулюванні правового становища акціонерних товариств, створених шляхом приватизації державних і муніципальних підприємств, а також положення ст. 217 ЦК РФ про пріоритет приватизаційних норм перед нормами ЦК РФ щодо порядку набуття та припинення права власності. Проте з цією позицією важко погодитися. Дійсно, регулювання діяльності держави та інших суб'єктів при приватизації державного і муніципального майна вимагає особливих законодавчих правил, що враховують специфіку даних відносин. Необхідно відзначити, що окрім приватизації існують і інші окремі види діяльності - антимонопольна діяльність, діяльність з постачання електроенергією, газом, діяльність у сфері комунальних послуг тощо, де адміністративне та цивільне право перетинаються, діють спільно, регулюючи властивими їм методами одні й ті ж суспільні відносини. У зв'язку з цим В.І. Новосьолов зазначав, що "поряд з постійно розширюється сферою обігу, заснованої на цивільно-правових відносинах, існує сфера обороту, яка базується на поєднанні цивільно-правових та адміністративно-правових засад, юридичної рівності та адміністративного підпорядкування сторін" 44. Публічно-правове втручання в область приватного права, необхідне при регулюванні окремих видів діяльності, не потребує оформлення спеціальної правової галузі, носить різногалузевий характер 45 і саме по собі не може бути підставою для відокремлення. Очевидно, що в даному випадку можна говорити тільки про комплексний характер законодавства про приватизацію, що містить норми цивільного, адміністративного, фінансового, земельного та інших галузей права. Кожне з правовідносин, що виникають при приватизації державного майна, можна віднести до тієї чи іншої галузі права, але навіть всі разом вони не складуть що-небудь цілісне і системне.
Законодавство про приватизацію в основному є частиною цивільного законодавства, що визначається самим характером відносин - переходом права власності, а також включенням положень про приватизацію до статті 217 ЦК РФ. Крім того, класифікатором правових актів 46 приватизаційне законодавство віднесено до розділу цивільного законодавства. Разом з тим приватизаційне законодавство, справді містить особливі норми, може бути, на наш погляд, виділено в підгалузь цивільного законодавства. Співвідношення приватизаційного і загального цивільного законодавства визначається як співвідношення спеціальної і загальної норми, при цьому спеціальні норми приватизаційного законодавства не можуть суперечити загальним принципам цивільного права. Дотриманням цього правила повинні визначатися межі дії особливих, в порівнянні з загальногромадянськими, норм приватизаційного законодавства. У цьому випадку приватизаційне законодавство, відображаючи специфіку відносин при приватизації державного і муніципального майна, тим не менш не буде руйнувати цілісність цивільного законодавства.
С.. Хохлов справедливо зазначив неприродність ситуації, коли "виникнуть дві системи власності - одна система власності та правового регулювання власності, створена на основі приватизаційного законодавства, а інша - на основі загального цивільного законодавства. Це дуже велика проблема і її треба вирішувати шляхом видання спеціальних актів, що стосуються дії приватизаційного законодавства "47. У зв'язку з цим представляється недостатньо вдалим включення до Цивільного кодексу РФ положень стосовно можливого визначення законами та іншими правовими актами про приватизацію особливостей правового становища акціонерних товариств, створених шляхом приватизації державних і муніципальних підприємств (ст. 96). Такі особливості повинні регулюватися Федеральним законом "Про акціонерні товариства", а не в законодавчих та інших актах про приватизацію.
У зв'язку з цим виникає питання про співвідношення приватизаційного і загального цивільного законодавства. Стаття 217 ЦК РФ містить загальне положення про те, що при приватизації державного і муніципального майна правила, передбачені Кодексом, застосовуються, якщо законами про приватизацію не передбачено інше. На нашу думку, цей підхід допустимо тільки щодо підстав набуття та припинення права власності. Не можна визнати правильним участь у цивільному обороті одночасно суб'єктів, правове становище яких і статус належного їм майна визначені на основі приватизаційного законодавства, та інших суб'єктів, що підкоряються загальним цивільним законодавством. Однак п. 5 ст. 1 ФЗ "Про акціонерні товариства" встановлює, що особливості створення акціонерних товариств при приватизації державних і муніципальних підприємств визначаються федеральним законом і іншими правовими актами Російської Федерації про приватизацію державних і муніципальних підприємств. Особливості правового становища акціонерних товариств, створених при приватизації державних і муніципальних підприємств, більше 25 відсотків акцій яких закріплено у державній або муніципальній власності або у відношенні яких використовується спеціальне право на участь Російської Федерації, суб'єктів Російської Федерації чи муніципальних утворень в управлінні зазначеними акціонерними товариствами (" золота акція "), визначаються федеральним законом про приватизацію державних і муніципальних підприємств. Особливості правового становища акціонерних товариств, створених при приватизації державних і муніципальних підприємств, діють з моменту прийняття рішення про приватизацію до моменту відчуження державою чи муніципальній освітою 75 відсотків їхніх акцій у такому акціонерному товаристві, але не пізніше закінчення терміну приватизації, визначеного планом приватизації даного підприємства .
Представляється, що особливості створення акціонерних товариств при приватизації повинні визначатися правовими актами про приватизацію, а діяльність будь-якого діючого акціонерного товариства - на основі Федерального закону "Про акціонерні товариства".
Підкреслимо, що у чинному в даний час Федеральному законі "Про приватизацію державного та муніципального майна" досить послідовно витримується лінія, спрямована на дотримання норм і загальних принципів цивільного законодавства. Положеннями названого закону прямо передбачено, що до відносин з відчуження державного і муніципального майна, не врегульованих Законом про приватизацію, застосовуються норми цивільного законодавства. Таким чином, відносини (у переважній більшості), що виникають при приватизації державного або муніципального майна, тобто відносини з передачі в приватну власність об'єктів приватизації, є цивільно-правовими і регулюються цивільним правом. У цьому зв'язку зазначимо справедливе зауваження Ю.А. Тихомирова, що "до пропозицій про виділення нових галузей слід підходити обережно, реалізуючи ці ідеї у вигляді підгалузей та інститутів" 48.
Представляється важливим відзначити ще один аспект. Відповідно до ст. 4 Закону про приватизацію законодавство про приватизацію складають крім федеральних законів та інших нормативних актів федерального рівня законодавчі та інші нормативні акти суб'єктів Російської Федерації. Крім того, Закон вказує на нормативні акти органів місцевого самоврядування.
Питання про можливість видання суб'єктами Федерації і органами місцевого самоврядування нормативних актів, що регулюють відносини приватизації та відносяться до цивільного законодавства, необхідно розглядати в комплексі всіх конституційних норм, присвячених федеральному устрою Російської Федерації, повноважень суб'єктів Російської Федерації та органів місцевого самоврядування. Відповідно до Конституції РФ питання управління та розпорядження власністю суб'єктів Російської Федерації перебувають поза межами ведення Російської Федерації і повноважень Російської Федерації з предметів спільного ведення Федерації і її суб'єктів. У силу цього суб'єкти Російської Федерації самостійно при вирішенні даних питань мають усю повноту державної влади (ст. 73 Конституції РФ). З іншого боку, відповідно до ч. 1 ст. 130 Конституції РФ місцеве самоврядування в Російській Федерації забезпечує самостійного вирішення населенням питань місцевого значення, володіння, користування і розпорядження муніципальної власністю. Самостійне рішення населенням питань місцевого самоврядування - суть місцевого самоврядування. Проте ніяка самостійність дій і рішень неможлива без наявності майнової бази, а саме муніципальної власності і реальної можливості управляти і розпоряджатися цією власністю. Частина 1 ст. 132 Конституції України встановлює: органи місцевого самоврядування самостійно управляють муніципальної власністю. У свою чергу, управління та розпорядження власністю суб'єктами Федерації і муніципальними утвореннями нерозривно пов'язані з відносинами приватизації, основна частина яких, як було зазначено, регулюється цивільним законодавством.
Таким чином, для реалізації передбачених Конституцією РФ положень суб'єктам Федерації та органам місцевого самоврядування необхідно надати відповідні права і в даній сфері. В іншому випадку порушуються загальні конституційні принципи побудови федерації та місцевого самоврядування. В.П. Мозолін вказує, що "Російська Федерація має право: делегувати суб'єктам Федерації за договором або в односторонньому порядку право на прийняття законів та інших нормативних правових актів по окремих видах відносин, що регулюються цивільним законодавством РФ. Так, навряд чи доцільно на федеральному рівні приймати закони та інші нормативні правові акти, що стосуються специфічно місцевих послуг або товарів національного характеру ". Які правові підстави можливості наділення суб'єктів Федерації органів місцевого самоврядування правом видання нормативних правових актів у сферах ведення Російської Федерації? Чи означає це, що цивільне законодавство вже не відноситься до виключного відання Російської Федерації?
Досліджуючи проблему складу цивільного законодавства, М.І. Брагінський і В.В. Витрянский відзначають, що "закріплення виключної компетенції РФ в галузі цивільного законодавства перш за все не виключає ситуації, за якої федеральний орган доручає суб'єкту Федерації видати певний акт. У кінцевому рахунку, прийнятий таким чином акт спирається на компетенцію саме федерального, а не місцевого органу" 49 . Що стосується питань місцевого самоврядування, то Конституція РФ прямо вказує на можливість наділення законом органів місцевого самоврядування окремими державними повноваженнями (ч. 2 ст. 132). Таке делегування повноважень Російською Федерацією її суб'єктам та органам місцевого самоврядування не повинно порушувати принцип єдності цивільного законодавства. По-перше, передача або делегування повноважень у сфері законодавства, віднесеного до відання Російської Федерації, може здійснюватися тільки на підставі федерального закону та прийнятих відповідно до нього інших нормативних правових актів федерального рівня, по-друге, за своїм характером повноваження повинні бути пов'язані з "безпосередніми інтересами місцевого населення" 50; по-третє, видані відповідно до наділеними повноваженнями нормативні правові акти суб'єктів Федерації органів місцевого самоврядування не можуть суперечити федеральним законодавством у цій сфері.
Якщо звернутися до історії, то в дореволюційній Росії існувало місцеве законодавство, що регулює в тому числі і цивільні правовідносини. Г.Ф. Шершеневич називав як джерел цивільного права так звані місцеві закони, що визначають деякі питання на приєднаних до метрополії територіях: "Місцеві закони, призначені для відомої місцевості та її корінних жителів, усувають застосування загального законодавства з тих предметів, які визначені місцевим законодавством" 51.
Підводячи підсумок вищесказаного, варто погодитися з М.І. Брагінським і В.В. Витрянский, які відзначали, що застосування відповідних статей Конституції РФ (71 і 72), що визначають ведення Російської Федерації і спільне ведення федерації та її суб'єктів, "пов'язано з певними труднощами, зокрема з тієї причини, що міститься в них перелік питань, що становлять відповідно виняткову і спільну компетенцію, не збігається з поділом права на галузі ... "52. У будь-якому разі не можна погодитися з думкою про неможливість прийняття суб'єктом Федерації або місцевим самоврядуванням нормативних правових актів, що містять норми цивільного права 53.
У той же час представляється необхідним розглянути можливість регулювання на федеральному рівні питань приватизації муніципальної власності. При вирішенні даного питання необхідно виходити з такого. Відповідно до ст. 130 Конституції РФ місцеве самоврядування в Російській Федерації забезпечує самостійного вирішення населенням питань місцевого значення, володіння, користування і розпорядження муніципальної власністю. Органи місцевого самоврядування самостійно управляють муніципальної власністю. Однак згідно з п. "е" та "ж" ст. 71 Конституції РФ до сфери ведення Російської Федерації відносяться встановлення основ федеральної політики і федеральні програми в області економічного розвитку Російської Федерації, а також встановлення правових основ єдиного ринку. При цьому не повинен порушуватися конституційний принцип самостійності місцевого самоврядування в межах його повноважень. Дані положення закріплені і Федеральним законом "Про загальні принципи організації місцевого самоврядування в Російській Федерації" 54. Тому стосовно регулювання відносин у сфері приватизації на федеральному рівні і був прийнятий Закон про приватизацію, що визначає базові питання приватизації муніципального майна. Як вже згадувалося, відносини, що виникають у процесі реалізації прав органів місцевого самоврядування щодо відчуження муніципальної власності, носять переважно публічно-правовий характер, і Російська Федерація має право встановлювати загальний порядок приватизації муніципальної власності в рамках загальнодержавної програми. Таким чином, федеральний закон може визначати процедуру, форми і способи приватизації муніципального майна, не втручаючись у компетенцію органів місцевого самоврядування з управління, зокрема, щодо прийняття рішень за розпорядженням муніципальної власністю 55.
Однак Закон про приватизацію, будучи основним документом, що регулює приватизацію державного та муніципального майна, встановлює жорстку вимогу щодо прийнятих нормативних актів про приватизацію. Федеральні закони і прийняті відповідно до них інші правові акти Російської Федерації, закони та нормативні акти суб'єктів Російської Федерації, а також рішення органів місцевого самоврядування не можуть суперечити Закону про приватизацію.
Оцінюючи стан законодавства України про приватизацію, необхідно сказати, що в даний час створена необхідна система нормативних актів федерального рівня, що забезпечує проведення приватизації публічної власності. З прийняттям Закону про приватизацію та нормативних актів у його розвиток усунена подвійність підходу до регламентації процесу приватизації державного та муніципального майна, коли найчастіше превалювали політичні установки на шкоду правовому регулюванню.
РОЗДІЛ 2. ПРАВОВЕ РЕГУЛЮВАННЯ ПРИВАТИЗАЦІЇ НЕЖИТЛОВИХ ПРИМІЩЕНЬ
§ 2.1 Способи приватизації
Федеральний закон від 21 грудня 2001 р. № 178-ФЗ "Про приватизацію державного та муніципального майна" був прийнятий Державною Думою 30 листопада 2001 і схвалений Радою Федерації 5 грудня 2001
Поява зазначеного Закону фактично підвело риску під десятирічною історією розвитку "російської приватизації", а також визначило правові та економічні засади її розвитку на наступний період.
Розвиток правового інституту, що визначає перехід державного майна в приватні руки, в повній мірі відображає складний, але динамічний шлях розвитку російської державності та інститутів влади молодої держави.
У процесі розвитку юридичного поняття приватизації в Росії поступово складався великий масив законодавства, що регулює сам процес переходу державного та муніципального майна в приватну власність. До теперішнього часу сформована досить розгалужена система законодавства, що регулює відносини, пов'язані зі зміною форми власності майна, що належить державі або муніципальних утворень.
Необхідно відзначити, що розвиток приватизаційного законодавства найбільшою мірою залежить від економічних цілей, які переслідує держава, розлучаючись із своїм майном. І способи здійснення такого відчуження (тобто способи приватизації) нерозривно пов'язані з метою приватизації.
У процесі приватизації цілі можуть змінюватися з урахуванням політичної, економічної ситуації в країні, інших факторів.
Так, на початку приватизації була поставлена і досягнута її головна мета - перерозподіл державної і муніципальної власності між учасниками приватизації (державою, суб'єктами РФ, муніципальними утвореннями, фізичними і юридичними особами).
В даний час цілі приватизації сформульовані в Державній програмі приватизації державних і муніципальних підприємств, затвердженої Указом Президента РФ від 24 грудня 1993 р. N 2284, а також в Основних положеннях Державної програми приватизації державних і муніципальних підприємств у Російської Федерації після 1 липня 1994 р., затверджених Указом Президента РФ від 22 липня 1994 р. № 1535.
До числа таких цілей зазначені нормативні акти відносять:
- Підвищення ефективності російської економіки в цілому та діяльності окремих підприємств на основі структурної перебудови економіки;
- Формування широкого прошарку приватних власників як економічної основи ринкових відносин;
- Залучення у виробництво інвестицій, у тому числі іноземних;
- Сприяння в реалізації заходів щодо соціального захисту населення, в тому числі щодо захисту прав приватних власників (акціонерів).
Раніше ж держава виділяла такі цілі приватизації, як:
- Залучення в процес приватизації максимально широких верств населення шляхом продажу приватизованого державного та муніципального майна за приватизаційні чеки на спеціалізованих чекових аукціонах до 1 липня 1994 р. і за гроші на аукціонах після 1 липня 1994 р.;
- Завершення приватизації з використанням приватизаційних чеків;
- Завершення приватизації більшості об'єктів "малої приватизації" та прискорення розвитку на цій основі сфери торгівлі та послуг;
- Завершення в основному приватизації великих та середніх підприємств промисловості і будівництва, підвищення ефективності діяльності підприємств і національної економіки в цілому на основі проведення структурної перебудови економіки, розгортання післяприватизаційної підтримки підприємств, створення конкурентного середовища та розвитку фондового ринку.
Озираючись на пройдений шлях, можна підвести підсумки першого етапу так званої ваучерної приватизації.
Можна констатувати, що за підсумками першого етапу приватизації залишилися нереалізованими такі цілі, як підвищення ефективності економіки Росії в цілому за рахунок передачі провадження під контроль приватного власника і соціальний захист населення. При цьому частково досягнуті дві цілі - почав формуватися прошарок приватних власників і іноземний інвестор звернув увагу на Росію як на потенційний ринок капіталу.
Минуле десятиліття також показало, що з економічної точки зору так звана народна приватизація - варіант неефективний. У більшості випадків дрібні акціонери (так звані міноритарні акціонери) не хочуть і не можуть брати участь в управлінні підприємством і зацікавлені виключно у максималізації дивідендів незалежно від можливостей підприємства з урахуванням необхідності його розвитку. У результаті чого закономірністю став процес прагнення до скуповування акцій у трудових колективів керівниками приватизованих підприємств або комерційними структурами, як правило, для їх об'єднання в великі пакети і подальшого перепродажу.
Враховуючи попередню практику приватизації, новий Закон у ст.13 визначив такі способи приватизації:
1) перетворення унітарного підприємства у відкрите акціонерне товариство;
2) продаж державного або муніципального майна на аукціоні;
3) продаж акцій відкритих акціонерних товариств на спеціалізованому аукціоні;
4) продаж державного або муніципального майна на конкурсі;
5) продаж за межами території Російської Федерації перебувають у державній власності акцій відкритих акціонерних товариств;
6) продаж акцій відкритих акціонерних товариств через організатора торгівлі на ринку цінних паперів;
7) продаж державного або муніципального майна шляхом публічної пропозиції;
8) продаж державного або муніципального майна без оголошення ціни;
9) внесення державного або муніципального майна в якості внеску до статутних капіталів відкритих акціонерних товариств;
10) продаж акцій відкритих акціонерних товариств за результатами довірчого управління.
Таким чином, Закон про приватизацію 2001 поряд зі способами приватизації, передбаченими колишнім Законом, встановив нові, які раніше законодавству відомі не були. Одночасно з цим новий Закон відмовився від таких способів приватизації, відомих за Законом 1997 р., як: продаж акцій, створених у процесі приватизації відкритих акціонерних товариств, їх працівникам, викуп орендованого майна; відчуження акцій власникам цінних паперів, що засвідчують права на придбання таких акцій .
Збереглися і закріплені у новому Законі відомі раніше способи приватизації: перетворення унітарного підприємства у відкрите акціонерне товариство; продаж державного або муніципального майна на аукціоні; а акцій - на спеціалізованому аукціоні; внесення державного або муніципального майна в якості внеску до статутних капіталів відкритих акціонерних товариств.
Необхідно відзначити, що, визначаючи способи приватизації, ні раніше існувало законодавство, ні новий Закон не дають поняття способів приватизації. Грунтуючись на аналізі норм про способи приватизації, можна дати наступне їх визначення:
Способи приватизації - це передбачені законом правові форми відчуження державного майна в приватну власність фізичних та юридичних осіб.
Як випливає з вищевикладеного, більшість способів приватизації (вісім із зазначених у ст.13 Закону про приватизацію десяти способів) - договори купівлі-продажу, тобто це різні способи продажу державного майна.
Зупинимося докладніше на способах приватизації, які і в майбутньому залишаться основними, так як, виходячи зі своїх особливостей, дозволяють найкращим чином дотримати баланс державних і приватних інтересів.
До таких способів відносяться продажі за допомогою аукціонів і конкурсів.
1. Продаж державного або муніципального майна на аукціоні має місце у випадку, якщо на покупців не накладається обов'язок виконувати будь-які умови щодо майна (об'єкта приватизації). Право власності на об'єкт приватизації переходить до покупця, який запропонував у ході торгів найвищу ціну за такий об'єкт.
У зв'язку з цим хотілося б звернути увагу на проведені в 1995 р. заставні аукціони. Вони проводилися згідно з Указом Президента Російської Федерації від 31 серпня 1995 р. № 889 "Про порядок передачі в 1995 р. в заставу акцій, що перебувають у федеральній власності".
Так, під виглядом розрахунків за кредити, які держава свідомо не збирався і не здатне було повернути банкам-кредиторам, проводилася, по суті, приватизація акцій. Таким способом були реалізовані акції великих, переважно нафтових компаній: ВАТ "ЮКОС", ВАТ "Сибнефть", ВАТ "Мечел-Челябінський металургійний комбінат", ВАТ "Новошип", ВАТ "Норільський нікель" і ін Проведення заставних аукціонів є істотним порушенням Закону про приватизацію 1991 р., що діяв на момент їх проведення, який не передбачав такого способу приватизації.
Згодом порядок проведення аукціону, умови участі в ньому, порядок визначення переможців аукціону, а також порядок розрахунків за придбане майно знайшли відображення у Положенні про продаж на аукціоні державного або муніципального майна, затвердженому постановою Уряду РФ від 27 березня 1998 р. № 356, а на сьогоднішній день регулюються статтею 18 Закону про приватизацію 2001 р., і в Положенні про організацію продажу державного або муніципального майна на аукціоні, затвердженому постановою Уряду РФ від 12 серпня 2002 р. № 585.
Аукціон є відкритим за складом учасників. Це означає, що до участі в аукціоні допускаються фізичні та юридичні особи, визнані відповідно до ст.5 Закону про приватизацію 2001 покупцями.
Законом (п.8 ст.18) встановлено вичерпний перелік підстав для відмови в допуску до участі в аукціоні: подані документи не підтверджують права претендента бути покупцем відповідно до законодавства Російської Федерації; представлені не всі документи згідно з переліком, зазначеним в інформаційному повідомленні (за винятком пропозицій про ціну державного або муніципального майна на аукціоні), або оформлення зазначених документів не відповідає законодавству Російської Федерації; заявка подана особою, не уповноваженою претендентом на здійснення таких дій, не підтверджено надходження у встановлений термін завдатку на рахунки, зазначені в інформаційному повідомленні .
Пропозиції про ціну приватизованого майна подаються учасниками аукціону в закритій формі (у запечатаних конвертах) або заявляються ними відкрито в ході проведення торгів.
В даний час при продажу знаходиться у федеральній власності майна продавцями на аукціоні виступають Російський фонд федерального майна (його відділення) чи інші спеціалізовані державні установи, якими Урядом Російської Федерації доручено від його імені здійснювати функції з продажу приватизованого федерального майна, а при продажу майна, що знаходиться у державній власності суб'єктів Російської Федерації або в муніципальній власності, продавці визначаються в порядку, встановленому законами та іншими нормативними актами суб'єктів Російської Федерації або правовими актами органів місцевого самоврядування.
Згідно п.15 Положення про аукціон, відкритий за формою подачі пропозиції за ціною аукціон проводиться аукціоністом. Крок аукціону встановлюється продавцем в межах від 1 до 5% початкової ціни продажу акцій і залишається єдиним протягом всього аукціону.
Аукціон починається з оголошення аукціоністом найменування майна, основних його характеристик, початкової ціни продажу і кроку аукціону. Кожну наступну ціну аукціоніст призначає шляхом збільшення попередньої ціни на крок аукціону. Після оголошення кожної ціни аукціоніст називає номер квитка учасника аукціону, який першим підняв квиток, і вказує на цього учасника, потім оголошує наступну ціну відповідно до кроку аукціону. При відсутності учасників аукціону, готових купити майно за названою ціною, аукціоніст повторює цю ціну три рази, після чого переможцем аукціону визнається учасник, номер квитка якого був названий аукціоністом останнім.
Необхідно відзначити, що аукціони, відкриті за формою подачі пропозицій за ціною, не набули широкого поширення.
До вступу в силу Закону про приватизацію 1997 р. на таких аукціонах реалізовувалися залишки акцій після чекових аукціонів з продажу акцій таких акціонерних товариств, як ВАТ "Ульяновський автомобільний завод", ВАТ "Белозернефть", ВАТ "Нижневартовскнефтегаз", ВАТ "Пріобьнефть" та ін .
Російський фонд федерального майна відмовився від практики проведення аукціонів, відкритих за формою подачі пропозицій за ціною, оскільки при проведенні таких аукціонів підвищується можливість різних провокацій з подальшими судовими розглядами. Тому при продажу акцій федеральної власності більш кращою є документована (закрита) форма подачі пропозицій за ціною.
Проте у ряді регіонів, особливо в м. Москві, під час продажу акцій, що знаходяться у власності суб'єктів РФ, даний вид аукціонів застосовується і в даний час.
При проведенні аукціону, закритого за формою подачі пропозицій за ціною, комісія з проведення аукціону розглядає пропозиції претендентів, що подаються в запечатаних конвертах. Переможцем аукціону визнається особа, що запропонувала найвищу ціну. При рівності двох і більше пропозицій за ціною акцій переможцем визнається той учасник, чия заявка була подана раніше. Аукціон, в якому взяв участь лише один учасник, визнається таким.
У Законі про приватизацію 2001 р., так само як і п.2 ст.448 ГК РФ, передбачено, що інформаційне повідомлення про проведення аукціону повинно бути опубліковано за 30 днів, а не за 45 днів, як передбачено Законом про приватизацію 1997 Видається, що таке скорочення терміну цілком виправдано, оскільки в умовах нестабільності економіки Росії, сильних коливань фондового ринку та світових цін на нафту за 45 днів реальна ціна майна, а особливо акцій, що виставляються на продаж, може значно змінитися. Хочеться сподіватися, що скорочення терміну буде сприяти більшому відповідності початкової ціни, встановленої в інформаційному повідомленні, реальною ціною на момент проведення аукціону.
Ще одним важливим моментом є те, що в переліку документів, що подаються покупцями для участі в аукціоні відповідно до Закону про приватизацію 2001 р., не передбачена довідка податкової інспекції, що підтверджує відсутність у претендента простроченої заборгованості за податковими платежами. Таким чином, Закон про приватизацію 2001 істотно розширює коло можливих претендентів на покупку державного або муніципального майна в процесі приватизації, що має сприяти збільшенню учасників і відповідно ціни купівлі об'єктів приватизації. Зняття обмеження на купівлю майна, що реалізується в процесі приватизації, юридичними та фізичними особами - боржниками за податковими платежами має сприяти збільшенню кількості претендентів на участь в аукціонах.
2. Такий спосіб приватизації, як продаж акцій відкритих акціонерних товариств на спеціалізованому аукціоні, що проводиться у вигляді відкритих торгів, де переможці отримують акції відкритого акціонерного товариства за єдиною ціною за одну, акцію регулюється Положенням про організацію продажу перебувають у державній або муніципальній власності акцій відкритих акціонерних товариств на спеціалізованому аукціоні, який також було затверджено вищезазначеною постановою Уряду N 585 від 12 серпня 2002 р. (далі - Положення про спеціалізованому аукціоні).
Положення про спеціалізованому аукціоні регламентує процедуру, пов'язану з продажем акцій на спеціалізованих аукціонах, а саме визначає порядок проведення спеціалізованого аукціону, умови участі в ньому претендентів, порядок оформлення результатів спеціалізованого аукціону та здійснення розрахунків з претендентами, учасниками та переможцями. Положенням про спеціалізованому аукціоні також встановлена форма заявки на участь у спеціалізованому аукціоні.
Головна відмінність спеціалізованого аукціону від звичайного аукціону - наявність кількох переможців.
Згідно зі ст.19 Закону про приватизацію 2001 р. і п.5 Положення про спеціалізованому аукціоні, заявка на участь, що подається претендентом, оформляється шляхом заповнення бланка і є пропозицією претендента укласти договір купівлі-продажу акцій за підсумками спеціалізованого аукціону на умовах, опублікованих в інформаційному повідомленні про проведення спеціалізованого аукціону.
Заявки на участь у спеціалізованому аукціоні поділяються на два типи: в заявках першого типу претендент висловлює намір придбати акції за будь-єдиною ціною продажу, що склалася на спеціалізованому аукціоні; в заявках другого типу претендент висловлює намір купити акції за єдиною ціною продажу, що склалася на спеціалізованому аукціоні, але не вище максимальної ціни покупки однієї акції, зазначеної в заявці.
У заявках на участь у спеціалізованому аукціоні вказується сума грошових коштів, що спрямовується претендентом в оплату акцій, виставлених на аукціон. Така сума не може бути менше початкової ціни продажу, опублікованій в інформаційному повідомленні. Вимоги до змісту інформаційного повідомлення про проведення аукціону, перелік документів, що подаються претендентами, та перелік підстав для відмови в допуску до участі в спеціалізованому аукціоні збігаються з вимогами до інформаційного повідомлення про проведення аукціону.
Після визначення учасників спеціалізованого аукціону продавець визначає єдину ціну продажу. Якщо загальна сума грошових коштів, зазначених у заявках учасників спеціалізованого аукціону, менше вартості акцій, виставлених на спеціалізований аукціон за початковою ціною продажу, кількість продаваних акцій визначається шляхом ділення загальної суми грошових коштів на початкову ціну продажу; в інших випадках кількість продаваних акцій дорівнює кількості акцій , виставлених на спеціалізований аукціон.
Після визначення єдиної ціни продажу продавець визначає переможців спеціалізованого аукціону. Переможці набувають акції за єдиною ціною продажу; при цьому кількість акцій, одержуваних переможцем, визначається шляхом ділення суми грошових коштів, яка зазначена у заявці переможця, на єдину ціну продажу.
Необхідно зазначити, що Положенням про спеціалізованому аукціоні передбачені особливості проведення міжрегіональних та всеукраїнських спеціалізованих аукціонів.
Міжрегіональний спеціалізований аукціон проводиться у разі продажу акцій відкритого акціонерного товариства, чисті активи якого, за даними балансового звіту за фінансовий рік, що передує року, в якому прийнято рішення про умови приватизації акцій відкритого акціонерного товариства, складають від 500 000 до 3 000 000 МРОТ (мінімальних розмірів оплати праці) на момент прийняття такого рішення.
Всеросійський спеціалізований аукціон проводиться у разі, якщо чисті активи складають більше 3 000 000 МРОТ.
При проведенні всеукраїнських та міжрегіональних спеціалізованих аукціонів прийом заявок обов'язково здійснюється в Москві і Санкт-Петербурзі, а також у суб'єктах Російської Федерації, на територіях яких розташований емітент виставляються на спеціалізований аукціон акцій, його структурні підрозділи і дочірні суспільства, чисельність працівників яких становить не менш ніж 1000 чоловік.
Такі особливості прийому заявок на проведення саме спеціалізованого аукціону пов'язані з тим, що тільки в процесі реалізації цього способу приватизації можуть брати участь фізичні особи, а також юридичні особи, що не мають великого капіталу.
Акції продаються не пакетом, як при звичайному аукціоні, і кожен може купити будь-яку кількість акцій. У процесі проведення спеціалізованих аукціонів переважно формується шар портфельних інвесторів - акціонерів, які не прагнуть до управління акціонерним товариством.
Хоча Закон про приватизацію 1997 безпосередньо не передбачав проведення міжрегіональних та всеросійський спеціалізованих аукціонів, їх проведення передбачено раніше діючим Положенням про продаж на спеціалізованому аукціоні що перебувають у державній або муніципальній власності акцій ВАТ, створених у процесі приватизації, затвердженим постановою Уряду від 23 травня 1998 р . N 487.
3. Наступним способом приватизації, зазначеним у ст.13 Закону і часто характеризується як кращий спосіб створення ефективного власника приватизованого підприємства, є приватизація шляхом продажу державного і муніципального майна на конкурсі. Даний спосіб дозволяє врахувати не тільки державні інтереси, а й потреби організацій.
Загальні норми про конкурс сформульовані цивільним законодавством та деталізовані в ст.20 Закону про приватизацію 2001 р. і Положенням про проведення конкурсу з продажу державного і муніципального майна, затвердженим постановою Уряду РФ від 12 серпня 2002 р. № 584.
Зазначені нормативні акти регулюють в тому числі: порядок розробки та затвердження умов конкурсу, порядок та умови участі в конкурсі; підстави, за якими претендент не допускається до участі у конкурсі, права претендента; права переможця конкурсу (в тому числі обмежені права щодо майна до переходу до переможця права власності); порядок контролю за виконанням умов конкурсу; порядок підтвердження переможцем конкурсу виконання умов.
Необхідно відзначити, що тепер положення про конкурс не містять так званих інвестиційних умов. Мабуть, законодавець вважав за можливе відмовитися від інвестиційних умов, оскільки вони далеко не завжди виконувалися інвесторами, при цьому впливаючи на ціни акцій у бік їх зниження. У результаті держава недоотримувала частину коштів у бюджет, інвестиції ж, якщо вони і робили, то вже не у власність держави, а у власність акціонерного товариства.
Тепер конкурс не називається, як раніше, комерційним, хоча продаж здійснюється за принципом: хто більше заплатить, виконавши до того ж умови конкурсу. Можливі умови конкурсу чітко окреслені законом, і, користуючись термінологією Закону 1997 р., їх можна віднести до соціальних умов: збереження робочих місць, перепідготовка і (або) підвищення кваліфікації працівників, збереження профілю діяльності і т.п.
У конкурсі, згідно зі ст.20 Закону про приватизацію 2001 р., визначальним переможця умовою є найбільш висока ціна, яку пропонує учасник торгів (конкурсу) за майно (об'єкт приватизації), хоча є й додаткова умова - виконання умов конкурсу, які можуть передбачати вищеназвані обмеження: на зміну числа робочих місць; перепідготовку і (або) підвищення кваліфікації працівників; обмеження зміни профілю діяльності унітарного підприємства або призначення окремих об'єктів соціально-культурного, комунально-побутового або транспортного обслуговування населення, або припинення їх використання; проведення реставраційних, ремонтних та інших робіт щодо об'єктів культурної спадщини, об'єктів соціально-культурного та комунально-побутового призначення.
Слід зазначити, що даний перелік умов, встановлений пунктом 21 ст.20 Закону про приватизацію 2001 р., є вичерпним. Умови конкурсу підлягають опублікуванню в інформаційному повідомленні про його проведення.
Право придбання об'єкта приватизації належить тому покупцеві, який запропонував у ході комерційного конкурсу найбільш високу ціну за вказаний об'єкт, при виконанні таким покупцем умов конкурсу.
При цьому право власності на державне або муніципальне майно, що приватизується на комерційному конкурсі, переходить до переможця такого конкурсу після виконання ним умов такого конкурсу. Оскільки переможець комерційного конкурсу до виконання ним відповідних умов не стає власником об'єкта приватизації, він не має права до переходу до нього права власності на цей об'єкт відчужувати його або розпоряджатися ним іншим чином.
Дана норма перейшла до Закону про приватизацію 2001 р. з раніше діючого Закону про приватизацію 1997 р., до введення в дію якого після проведення конкурсу його переможець ставав власником об'єкта приватизації. Однак інвестиційні або соціальні умови, на яких він набував за конкурсом цей об'єкт, часто залишалися невиконаними.
Поява в Законі додаткових вимог до умов договорів, що укладаються за результатами конкурсу з інвестиційними та соціальними умовами, цілком виправдано. На практиці широко відомі випадки, коли покупець, який виграв конкурс і отримав державне або муніципальне майно у власність, в подальшому від виконання інвестиційних умов відмовлявся або наполягав на тому, що сама плата за майно і є його інвестиції в приватизований об'єкт.
Важливими положеннями ст.20 Закону є вказівки на те, що у разі невиконання переможцем комерційного конкурсу умов, а також неналежного їх виконання, у тому числі порушення проміжних або остаточних термінів виконання таких умов і обсягу їх виконання, договір купівлі-продажу державного або муніципального майна розривається за згодою сторін або в судовому порядку з одночасним стягненням з покупця неустойки; при цьому майно залишається відповідно у державній або муніципальній власності, а повноваження покупця відносно зазначеного майна припиняються. Крім неустойки з покупця також можуть бути стягнуті збитки, завдані невиконанням договору купівлі-продажу, у розмірі, не покритому неустойкою.
Хоча в найменуванні інституту "публічний конкурс" і є слово "конкурс", норми права, що регулюють публічний конкурс, не можуть бути загальними по відношенню до даного виду конкурсу.
Що стосується інших спільних цивільно-правових положень, що регулюють конкурс, необхідно звернути увагу на те, що ці "загальні" норми застосовуються до інституту конкурсу в тому випадку, якщо вони не суперечать законодавству про приватизацію, тому що воно є спеціальним - регулюючим особливі приватизаційні правовідносини . До таких базовим нормам в першу чергу відносяться статті 447-449 Цивільного кодексу Російської Федерації. Конкурс є одним з цивільно-правових способів відчуження майна, різновидом договору укладається на торгах (ст.447 Цивільного кодексу Російської Федерації).
Згідно з п.4 ст.447 Цивільного кодексу Російської Федерації, який виграв за конкурсом визнається особа, яка, за висновком конкурсної комісії, заздалегідь призначеної організатором торгів, запропонувало кращі умови. Застосовувати даний пункт до відносин, що регулює приватизаційний конкурс, не можна, тому що умови заздалегідь встановлені, а учасники конкурсу змагаються за пропозицією максимальної ціни. Таким чином, слід відзначити, що якщо поняття і правила проведення аукціонів, встановлені приватизаційними нормами, відповідають правилам проведення торгів у формі аукціону, встановленим у ст.447-449 ГК РФ, то поняття торгів у формі конкурсу не збігається з поняттям конкурсу, і семантично правильніше було б назвати такий спосіб приватизації аукціоном з умовами.
За складом учасників стаття 448 Цивільного кодексу Російської Федерації розрізняє відкриті та закриті конкурси. У перших можуть брати участь будь-які особи, визнані законом як можливих покупців; другий різновид передбачає відбір потенційних учасників конкурсу з яких-небудь ознаками, вказуються у нормативних актах та умови проведення конкурсу.
У відношенні конкурсу з продажу державного і муніципального майна статтею 20 Закону встановлено, що він є відкритим за складом учасників. Крім того, в ст.447 Цивільного кодексу Російської Федерації, а також у Законі про приватизацію 2001 міститься норма про те, що конкурс, в якому брав участь лише один учасник, визнається таким.
Раніше державна програма приватизації 1992 р. встановлює два різновиди конкурсів: комерційний і інвестиційний. При цьому на комерційному конкурсі право придбання належало покупцеві, який запропонував максимальну ціну, а на інвестиційному конкурсі - покупцеві, пропозиція якого найкращим чином відповідає критеріям, встановленим планом приватизації. Законом про приватизацію 1997 р. замість інвестиційних і комерційних конкурсів було передбачено проведення комерційних конкурсів з інвестиційними та (або) соціальними умовами.
Відповідно до п.1 ст.13 Закону 2001 р., одним із способів приватизації є "продаж державного та муніципального майна на конкурсі", тобто вказівку на інвестиційні та (або) соціальні умови зникли з назви цього способу приватизації. Статтею 20 Закону, що регулює продаж державного та муніципального майна на конкурсі, передбачено, що "покупцеві необхідно виконати певні умови". Вичерпний перелік таких умов міститься у п. 21 зазначеної статті. Закону 2001 р. встановлюється верхня межа терміну, протягом якого мають бути виконані умови конкурсу, - 1 рік. Таким чином, законодавець практично повністю відмовився від переліку соціальних умов, передбаченого раніше діючим Законом про приватизацію, і від включення до статті інвестиційних умов. Це говорить про ще більше віддалі держави від контролю і планування економіки.
Таке скорочення переліку соціальних умов видається закономірним, якщо звернути увагу на інші одночасні зміни в Законі:
За Законом про приватизацію 1997 р. на конкурсі могли бути продані будь-які пакети акцій (а не тільки понад 50%, як за Законом про приватизацію 2001 р.); встановлення умов було доцільним, оскільки держава могла реалізувати на конкурсі невеликий пакет акцій, залишивши інші в державній власності. Тоді, завдяки інвестиціям, збільшиться прибуток, а значить, підвищаться не тільки дивіденди, сплачувані в дохід держави, а й інвестиційна привабливість що залишилися в державній власності акцій, а також їх ринкова вартість. За Законом про приватизацію 2001 покупець акцій за конкурсом отримує у власність більше 50% акцій, тобто контрольний пакет. Такий стратегічний інвестор повинен бути має право сам вибирати інвестиційні проекти, і державі недоцільно нав'язувати інвестиційні умови. Стратегічний інвестор сам зацікавлений в нормальному розвитку і підвищення прибутковості, тому відсутня необхідність в примусі з боку держави.
Крім того, оскільки при встановленні початкової ціни продажу на комерційному конкурсі з умовами необхідно враховувати інвестиційну вартість таких умов з метою коригування реальної ринкової вартості пакета акцій, в результаті встановлення інвестиційних умов державний бюджет "недоотримує" інвестиційну складову конкурсу, оскільки інвестиції спрямовуються на виконання відповідних умов .
З іншого боку, на думку автора, в даний час наша держава ще не стало настільки розвиненим в економічному плані, щоб відмовлятися від таких важелів впливу на покупців приватизованих підприємств, як інвестиційні умови, від яких часто залежить рентабельність підприємства.
Ще одним принциповим відзнакою Закону 2001 р. від Закону 1997 є відсутність вказівки на те, що "продаж підприємства як майнового комплексу або акцій створеного у процесі приватизації відкритого акціонерного товариства, які складають більше 50% статутного капіталу вказаного товариства, здійснюється виключно на комерційному конкурсі "(п.2 ст.16 Закону про приватизацію 1997 р.). Тобто названі об'єкти можуть продаватися і за допомогою інших способів приватизації, а це, як зазначалося вище, не сприяє створенню ефективного власника.
Відповідно до ст.20 Закону 2001 р. продаж підприємства як майнового комплексу та пакету акцій, що перевищує 50% статутного капіталу відкритого акціонерного товариства, створеного у процесі приватизації, здійснюється за конкурсом у разі, якщо стосовно майна (об'єкта приватизації) його покупцеві необхідно виконати певні умови. Інші свідчення про те, яке ще майно може бути приватизовано шляхом конкурсу, в Законі про приватизацію 2001 відсутні; таким чином, перелік об'єктів приватизації за допомогою конкурсу, на відміну від діючого раніше Закону 1997 р., є вичерпним.
Таким чином, розглянувши способи приватизації, які в загальному вигляді містилися у раніше виданих нормативних актах можна сказати, що законодавець з урахуванням сформованої практики вніс серйозні зміни в порядок їх реалізації, що повинно позитивно відбитися на ефективності продажу державного майна.
§ 2.2 Правовий режим нежитлового приміщення як самостійного об'єкта нерухомості
При вивченні ГК РФ неважко помітити, що крім спільної вказівки на те, що житлове приміщення може бути в установленому порядку переведено в розряд нежитлових (п.3 ст.288), ні в ст.130, де дається визначення нерухомості, ні в розділах, присвячених конкретним договорами, нежитлове приміщення як об'єкт нерухомості не згадується.
Подібне замовчування не випадково. Воно багато в чому визначається позицією ряду авторів, у тому числі займалися розробкою Кодексу безпосередньо, яка зводиться до наступного. "У нежитлових будинках: речове право на частину будівлі: як і раніше виражено ідеально (арифметично) - 1 / 2, 1 / 3, 1 / 4 і т.п., оскільки закон назвав тільки житлове приміщення об'єктом речового права" 56. При такому підході будівля може бути продано чи іншим чином відчужене по частинах тільки шляхом продажу частки у праві спільної часткової власності на будівлю. Що ж до визнання права власності на частину будівлі, якою технічно є нежитлове приміщення, то ця можливість заперечується 57.
Не можна не відзначити, що продаж або інше розпорядження часткою у праві власності на будівлю як форма відчуження дуже зручна. У цьому випадку співвласники після покупки (придбання) частки своєю угодою повинні визначити порядок володіння та користування конкретними приміщеннями в будівлі (ст.47 ЦК). Однак, як показала практика, ця форма не стала єдиною.
Ще до прийняття Цивільного кодексу цілим рядом нормативних актів нежитлове приміщення було визнано самостійним об'єктом нерухомості і, відповідно, цивільного права. Так, згідно з додатком 3 до постанови Верховної Ради РРФСР від 27 грудня 1991 р. № 3020-I "Про розмежування державної власності Російській Федерації на федеральну власність, державну власність республік у складі Федерації, країв, областей, автономної області, міст Москви і Санкт-Петербурга і муніципальну власність "58 нежитлові приміщення, побудовані за рахунок 5 - і 7-процентних відрахувань, підлягали передачі в муніципальну власність. Нежитлові приміщення, перераховані в п.5.14.6 Державної програми приватизації державних і муніципальних підприємств у Російської Федерації, затвердженої Указом Президента РФ від 24 грудня 1993 р. № 2284 59, і в розділі 4 Основних положень державної програми приватизації державних і муніципальних підприємств у Російській Федерації після 1 липня 1994 р., затверджених Указом Президента РФ від 22 липня 1994 р. № 1535 60, до цього часу залишаються одним з основних об'єктів приватизації.
При розгляді справ, пов'язаних з відчуженням такого роду об'єктів як у процесі приватизації, так і на "вторинному" ринку нерухомості, суди, включаючи Конституційний Суд РФ і ВАС РФ, не ставили під сумнів саму можливість визнання нежитлового приміщення самостійним об'єктом права. Такий підхід повністю відповідав реальному стану справ на ринку нерухомості, де угоди з продажу нежитлових приміщень по своїй частоті багато разів перевищували і перевершують, скажімо, договори купівлі-продажу нежитлових будівель у спільну часткову власність покупців.
З 31 січня 1998 вступив в силу Федеральний закон від 21 липня 1997 р. № 123-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" 61. У статті 1 Закону нежитлове приміщення прямо названо в числі самостійних об'єктів нерухомості.
Сам факт згадки у Законі, прийнятому після набрання чинності ЦК, про нежитловому приміщенні як самостійному об'єкті важко переоцінити. Однак цього недостатньо. Відсутність у Цивільному кодексі норм, детально регламентують правовий режим нежитлових приміщень, вже зараз є причиною виникнення судових суперечок і загрожує зростанням їх числа в майбутньому.
У постанові від 10 вересня 2002 р. у справі № 3673/02 Президія ВАС РФ відмовився визнати за ТОВ "Ангаріда", що придбала у власність нежитлове приміщення загальною площею 110 кв. м, право на частку в спільному майні будинку, в якесь входять коридори, сходи, туалетні кімнати, підвал, аварійний вихід і т.п. 62. Тим самим одна з вищих судових інстанцій країни вважала неможливим поширити на нежитлове приміщення елементи правового режиму, передбаченого ГК РФ для житлових приміщень.
Нагадаємо, що відповідно до ст.290 ЦК власник житлового приміщення у багатоквартирному будинку є одночасно співвласником загальних приміщень і несучих конструкцій будинку, співвласником механічного, електричного, санітарно-технічного та іншого обладнання за межами або всередині квартири, обслуговує більше однієї квартири. При цьому власник житлового приміщення не має права відчужувати свою частку у праві власності на спільне майно житлового будинку окремо від передачі права власності на житлове приміщення.
Про те, чим загрожує подібна відмова, можна судити з такого судовій справі.
25 листопада 1997 ВАТ "Уралдомнаремонт-С" продало за договором купівлі-продажу ЗАТ "Мікрополіс" нежитлові приміщення в адміністративному будинку, розташованому на одній з вулиць м. Єкатеринбурга. Відповідно до договору та виписки з плану будівлі ними були: два коридори, сходова клітка, туалетна та умивальна кімнати.
Дещо раніше індивідуальний підприємець без утворення юридичної особи В. придбав у тому ж будинку на тому ж поверсі нежитлові приміщення.
Прохід туди був можливий тільки через коридор і сходову клітку, продані ЗАТ "Мікрополіс". Оскільки ЗАТ встановило між сходовим майданчиком і коридором металеві двері з відеоспостереженням і тим самим ввело пропускний режим не тільки для своїх співробітників, але і для відвідувачів і співробітників індивідуального підприємця, останній звернувся до ВАТ "Уралдомнаремонт-С" і ЗАТ "Мікрополіс" з позовом про визнання договору купівлі-продажу незначною угодою і про застосування наслідків цієї операції.
Відразу ж слід сказати, що суд у зазначеній ситуації позов задовольнив. При винесенні рішення арбітражний суд виходив з того, що, продаючи допоміжні та комунікаційні приміщення окремо від основних, продавець вийшов за межі здійснення свого права власності, чим порушив і закон, і права та охоронювані законом інтереси інших осіб (ст.168 та п.2 ст.209 ЦК).
На жаль, суд не зробив більш рішучого кроку, на якому спочатку наполягав позивач. Він не застосував до досконалої угоді за аналогією ст.290 ГК та ст.5-7 Федерального закону від 15 червня 1996 р. N 72-ФЗ "Про товариства власників житла" 63, чим надав винесеним рішенням вразливий характер. Адже тільки на підставі цих норм права можна стверджувати, що власник основних нежитлових приміщень в будівлі, де є інші власники, не має права, по-перше, вважати себе одноосібним власником допоміжних приміщень (коридорів, сходових клітин тощо) і, по -друге, відчужувати допоміжні приміщення або право на частку в них окремо від основних 64.
З тим щоб уникнути подібних протиріч 65 робочою групою, утвореною Радою з кодифікації і вдосконалення цивільного законодавства при Президентові РФ, підготовлені пропозиції про внесення змін до ЦК в частині врегулювання правового режиму нежитлових приміщень. Вони зводяться до наступного.
1) Статтю 130 ЦК, в якій міститься загальне визначення нерухомості (нерухомого майна), а також дається приблизний перелік об'єктів нерухомості, пропонується доповнити вказівкою на житлові та нежитлові приміщення. Тим самим буде поставлена крапка в давньому спорі про те, як співвідносяться поняття "будівля" і "нежитлове" приміщення, зокрема, чи є нежитлове приміщення чисто технічною частиною будівлі або самостійним об'єктом нерухомості 66.
При цьому висловлюються в теорії побоювання з приводу того, що з визнанням житлових і нежитлових приміщень самостійними об'єктами нерухомості ": виникають логічно нерозв'язні суперечки про те, хто ж із сусідів є" власником "загальною стіни,: підлоги: або стелі: і що ж, власне, становить об'єкт їх права власності "67, в реальні суперечки на практиці не виливаються.
Спори, як уже зазначалося, викликає відсутність детально розробленого правового режиму нежитлових приміщень, а не факт визнання їх об'єктами нерухомості 68.
2) Визнання приміщень в будівлі самостійними об'єктами нерухомості означає одночасне заперечення будівлі як об'єкта нерухомості. Останнє в цьому випадку існує технічно, але не юридично.
У зв'язку з цим необхідно усунути можливість одночасної державної реєстрації права власності та на будівлю, і на розташовані в ньому нежитлові приміщення. Одноосібний власник будівлі, якщо він вирішує відчужувати будівлю за допомогою відчуження окремих нежилих приміщень, зобов'язаний пройти процедуру державної реєстрації свого права власності на нежитлові приміщення.
Однак припустимо встановлення презумпції, згідно з якою право власності на будівлю буде означати визнання права власності однієї особи на всі приміщення в будинку без внесення відповідних записів у ЕГРП. Така презумпція може мати обмежене значення для випадків, не пов'язаних з відчуженням приміщень у будівлі (наприклад, для здачі їх в оренду без права викупу).
Втілення висловлених пропозицій у конкретні норми ЦК дозволило б зняти протиріччя, що існують у правовому режимі нежитлових приміщень в даний час.
Основними проблемами визначення правового режиму частин будівель і нежилих приміщень є перш за все відсутність спеціальних правил обігу даних об'єктів, а також їх архітектурне різноманіття. Автором зроблена спроба відповідно до чинного законодавства розглянути основні характеристики правового режиму нежитлових приміщень, що входять до складу багатоквартирних житлових будинків, виходячи з їх функціонального призначення та можливості самостійного використання.
Приміщення багатоквартирного будинку, що обслуговують більше однієї квартири, визначаються у ст. 290 ГК РФ як спільне майно будинку. Об'єкти загального майна в кондомініумі також призначені для обслуговування і використання єдиного комплексу кондомініуму.
Спільне майно в багатоквартирному будинку і в кондомініумі знаходиться у спільній частковій власності власників квартир і домовласників (власників житлових і нежитлових приміщень в кондомініумі) і не підлягає відчуженню окремо від права власності на приміщення (ст. 290 ГК РФ). Допускається обмежене розпорядження спільним майном відповідно до його цільового призначення: дані об'єкти можуть бути передані в користування іншим особам або обтяжені сервітутом, коли це не пов'язано з порушенням охоронюваних законом прав та інтересів домовласників. Тобто загальні нежитлові приміщення в багатоквартирному будинку і кондомініумі не можуть бути продані, обміняні, закладені. У відношенні їх можуть бути укладені договори оренди, безоплатного користування (позички), угоди про встановлення сервітутів. Наприклад, відповідно до Закону м. Москви від 09.11.94 № 19-87 за угодою власників приміщень будинку можуть бути передані в користування такі загальні приміщення - двірницькі, комори, колясочні, велосипедні, консьержние, погріб.
Можна характеризувати ці приміщення як допоміжні, хоча в законодавстві відсутнє таке визначення. Самостійного значення вони не мають, однак використання їх особами, не проживають в будинку, можливо. Правовий режим допоміжних приміщень у багатоквартирному будинку і кондомініумі - обмежено оборотоздатні нерухоме майно.
Розпорядження загальними приміщеннями здійснюють або самі домовласники, або їх об'єднання (ТСЖ, ЖБК). Якщо кондомініум включає не більше чотирьох приміщень, то домовласники вправі управляти кондомініумом і загальним майном безпосередньо. У цьому випадку угода укладається за згодою всіх домовласників (п. 1 ст. 246 ЦК РФ). Якщо домовласниками утворено ТСЖ або інше об'єднання, то стороною договору є дана юридична особа, що діє від власного імені. Однак для цього необхідне рішення загальних зборів домовласників. При цьому не слід ототожнювати членство в ТСЖ і наявність прав на приміщення. Всі домовласники приймають участь в управлінні спільним майном незалежно від членства в ТСЖ.
Якщо в будівлі змішаного призначення (багатоквартирному будинку з нежитловими приміщеннями) не створено кондомініум, то власники нежитлових приміщень не є учасниками часткової власності на спільне майно багатоквартирного будинку. Законом не встановлено, що в адміністративних і інших нежитлових будинках майно, призначене для обслуговування всіх приміщень, є спільним майном власників приміщень.
Зокрема, В.А. Алексєєв наводить наступний приклад. ФАС СЗО вказав на неприпустимість застосування за аналогією ст. 289, 290 ЦК України і помилковість висновку про те, що ТОВ як власник нежитлового приміщення в будівлі, що належить ВАТ, володіє часткою у праві власності на спільне майно 69.
У спільне майно будинку також входять приміщення, якими в силу їх функціонального призначення неможливо розпоряджатися навіть обмежено. Так, вищевказаний Закон Москви № 19-87 забороняє розпорядження такими об'єктами, нерозривно пов'язаними з системами життєзабезпечення будинку: балкон, вестибюль, веранда, галерея, коридор, ганок, дахи, сходи, сходові майданчики, ліфтовий хол, ліфти, ліфтові та інші шахти, лоджія, під'їзд, тамбур, технічний поверх, горище.
Таке майно не може бути не тільки відчужене, але й передано у користування, оскільки це буде порушувати можливість експлуатації та обслуговування будинку в цілому і приміщень у ньому. Відповідно до ст. 606, п. 1 ст. 611, ст. 691 ГК РФ за договором оренди або позики майно передається у тимчасове володіння та (або) користування в стані, відповідному призначенню майна. Підвали, горища та інші технічні приміщення повинні бути завжди доступні для експлуатуючих служб, використання їх іншими особами не допускається.
Технічні приміщення поряд з конструктивними елементами і внутрішньобудинкових устаткуванням є просто загальним майном будинку, їх навіть не можна віднести до нерухомого майна (нежилих приміщень). Президія ВАС РФ в п. 1 Огляду практики вирішення спорів, пов'язаних з орендою, вказав, що дах являє собою конструктивний елемент будівлі і не є самостійним об'єктом нерухомості, який міг би бути переданий у користування окремо від будівлі (інформаційний лист від 11.01.2002 № 66 70).
Використання загального майна будинку - розміщення реклами, супутникових антен і іншого телекомунікаційного устаткування, переобладнання горищ і підвалів, безумовно, має здійснюватися за згодою домовласників або їх об'єднання (ТСЖ, ЖБК), але це не угода з нерухомістю.
Можливість самостійного, а не допоміжного використання нежитлових приміщень не дозволяє віднести їх до спільного майна. Звернемося до матеріалів судової практики 71.
Власники квартир звернулися до суду з позовом про визнання недійсною постанови голови адміністрації про дозвіл переобладнання підвального приміщення та інвестиційного контракту, що передає право власності на реконструйоване приміщення індивідуальному підприємцю, на тій підставі, що їм належать загальні приміщення будинку, включаючи підвальне приміщення.
Призначення приміщень: самостійні, допоміжні, технічні - повинно бути документально визначено. Відповідно до ст. 1 ФЗ від 21.07.1997 № 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" індивідуалізація об'єкта нерухомості для реєстрації проводиться за допомогою технічного обліку (інвентаризації). Тому призначення приміщення має визначатися на підставі документів технічного обліку.
Технічний поверх - це поверх для розміщення інженерного обладнання і прокладання комунікацій, який може бути розташований у нижній (технічне підпілля), верхній (технічний горище) або середній частині будинку. Очевидно, що ці технічні приміщення не можуть бути самостійними об'єктами прав і предметами угод. Поряд з цим у підвальних поверхах допускається розміщення приміщень - складських, торгових, майстерень, громадського харчування та ін Горище, підвал, підпілля, технічний поверх - це конструктивні елементи будівлі, але не приміщення. Навпаки, підвальне приміщення - це нежитлове приміщення, об'єкт нерухомості.
§ 2.3 Приватизація земельних ділянок під об'єктами нерухомості
Одним їх важливих напрямів реалізації принципу єдиної долі земельної ділянки та розташованого на ній будівлі (ст. 1 Земельного кодексу РФ 2001 р.) є закріплення в законодавстві правових норм, що регулюють порядок та умови приватизації земельних ділянок під об'єктами нерухомості. Раніше, до вступу в дію Земельного кодексу РФ 2001 р., здійснення приватизації державного та муніципального майна не передбачало необхідність одночасної приватизації та земельної ділянки, розташованої під приватизованими об'єктами нерухомості. У Федеральному законі від 25 жовтня 2001 р. "Про введення в дію Земельного кодексу Російської Федерації" 72 закріплений інший підхід: п. 7 ст. 3 цього Закону передбачає, що з дня введення в дію Земельного кодексу Російської Федерації приватизація будинків, будівель, споруд промислового призначення не допускається без одночасної приватизації земельних ділянок, на яких вони розташовані, за винятком випадків, якщо такі земельні ділянки вилучені з обігу або обмежені в обороті. Подальший розвиток наведені положення отримали у Федеральному законі від 21 грудня 2001 р. "Про приватизацію державного та муніципального майна" 73, відповідно до п. 1 ст. 28 якого приватизація будинків, будівель та споруд, а також об'єктів, будівництво яких не завершено та які визнані самостійними об'єктами нерухомості, здійснюється одночасно з відчуженням особі, що набуває таке майно, земельних ділянок, які займають таким майном та необхідних для їх використання, якщо інше не передбачено федеральним законом.
У п. 7 ст. 28 Закону про приватизацію встановлюється загальний порядок визначення ціни викупу земельної ділянки суб'єктами Російської Федерації в залежності від чисельності населення, виходячи із ставки земельного податку. Так, у поселеннях із чисельністю понад 3 мільйонів чоловік ціна викупу може бути встановлена в розмірі від п'яти-до тридцятикратному розміру ставки земельного податку за одиницю площі земельної ділянки, від 500 тисяч до 3 мільйонів осіб - у розмірі від п'яти-до Сімнадцятиразовий розміру ставки земельного податку, до 500 тисяч - у розмірі від трьох-до десятикратного розміру ставки земельного податку (на початок поточного року). До встановлення ціни викупу земельних ділянок суб'єктами Російської Федерації ціна відповідних земельних ділянок визначається виходячи із зазначених мінімальних розмірів. Слід погодитися з Д.В. Добрачевим в тому, що, якщо до визначення суб'єктом РФ ціни землі в договорі купівлі-продажу за угодою встановили ціну земельної ділянки без урахування вимог ст. 2 Закону про введення в дію ЗК РФ, ця обставина не тягне визнання договору неукладеним. Умова про ціну в цьому випадку визначається виходячи з відповідної мінімальної ставки земельного податку 74.
Таким чином, положення даної статті закріплюють імперативний порядок обчислення викупної ціни земельної ділянки на основі ставки земельного податку. Отже, положення Федерального закону від 29 липня 1998 р. № 135-ФЗ "Про оціночної діяльності в Російській Федерації" 75, що встановлюють порядок визначення ринкової ціни земельної ділянки, не можуть застосовуватися щодо земельних ділянок, що приватизуються одночасно з іншими об'єктами нерухомості, а також власниками розташованих на таких земельних ділянках будівель, споруд, будівель.
Положення п. 7 ст. 28 Закону про приватизацію про встановлення ціни викупу земельних ділянок відповідають положенням п. 2 ст. 2 Закону про введення в дію ЗК РФ. Однак у ньому не відтворено положення п. 3 ст. 2 цього Закону про те, що при продажу земельної ділянки до її вартості застосовується поправочний коефіцієнт, що враховує основний вид використання розташованих на земельній ділянці будівлі, будівлі, споруди. Там же, у п. 3 ст. 2 Закону про введення в дію ЗК РФ, встановлено, що поправочні коефіцієнти, що враховують основні види використання, затверджуються Урядом РФ у розмірі від 0,7 до 1,3. Однак у зв'язку з тим, що до теперішнього часу Урядом РФ дані поправочні коефіцієнти не затверджені, при розрахунку викупної ціни вони приймаються рівними одиниці. Відсутність поправочних коефіцієнтів, які враховують основний вид використання розташованих на земельній ділянці будівлі, споруди, будівлі, не може служити підставою для відмови в продажу земельної ділянки.
У результаті аналізу даних по 49 суб'єктам РФ встановлено 76, що максимально можливу кратність по всім земельним ділянкам застосовують тільки 19, решта встановлюють або мінімальну кратність, або диференціюють її по категоріях земельних ділянок та власників об'єктів нерухомості, розташованих на них. У деяких суб'єктів передбачені більш низькі ставки для промислових підприємств. У 2003 - 2004 роках з'явилася тенденція до зниження ціни в регіонах з розвиненою промисловістю. Так, наприклад, в Пермі кратність була знижена з 17 (максимальна) до 8. Ціна землі знижена в Псковській, Архангельської, Волгоградської, Самарської, Омській, Свердловській, Новосибірської, Ростовській областях - тобто в регіонах, де розташовано багато великих промислових підприємств, які в силу специфіки їх діяльності (оборонна промисловість, машинобудування тощо) володіють значними за площею земельними ділянками. У Свердловській області встановлена диференційована за категоріями кратність знижена з 17 до 9,5.
У Самарській області з 1 січня 2005 р. встановлено максимально допустимі значення кратності, хоча до цього діяла формула розрахунку, відповідно до якої встановлювалося, що чим більше викуповується земельну ділянку, тим нижче кратність.
Щодо земельних ділянок, що підлягають приватизації у складі майнового комплексу унітарного підприємства, діють спеціальні правила визначення вартості, що встановлюють ще більш низькі ставки ціни викупу земельних ділянок. Так, відповідно до п. 3 ст. 11 Закону про приватизацію вартість земельних ділянок приймається рівною п'ятикратному розміру ставки земельного податку за одиницю площі земельних ділянок у поселеннях із чисельністю населення понад 500 тисяч осіб або триразовому розміру ставки земельного податку в інших випадках.
На думку Д.В. Добрачева, "закріплений федеральним законом принцип розрахунку викупної ціни на основі діючих ставок податкових платежів призводить до проблем правової невизначеності і породжує суперечливу судову практику. Зокрема, чинне законодавство не дозволяє однозначно визначити однаковий механізм встановлення ставок земельного податку на всій території Російської Федерації. У результаті залежно викупної ціни землі від ставок земельного податку ціна купівлі-продажу землі в деяких регіонах буває невиправдано завищеною або заниженою в порівнянні з іншими регіонами. Нерідко це призводить до продажу землі за явно завищеними цінами, в десятки разів відрізняється від реальної ринкової вартості землі "77. З 1 січня 2006 р. Численні земельного податку буде проводитися на підставі кадастрової вартості земельної ділянки. Таким чином, кадастрова вартість земельної ділянки стає одним з найважливіших фінансово-економічних показників землекористування 78.
З метою забезпечення економічно обгрунтованої диференціації викупних цін на території Російської Федерації Міністерством економічного розвитку і торгівлі РФ запропонована Концепція зміни порядку встановлення ціни при переоформленні права постійного (безстрокового) користування земельними ділянками, що передбачає встановлення викупних цін законами суб'єктів РФ, виходячи з кадастрової вартості, в межах не більше: 20% кадастрової вартості земельної ділянки, розташованої в поселеннях із чисельністю населення понад 3 млн. чол.; 5% кадастрової вартості земельної ділянки, розташованої в іншій місцевості. Обмежені викупні ціни повинні застосовуватися також для випадків викупу забудованих ділянок, раніше наданих для будівництва на конкурсній основі за ринковою вартістю. У випадках, якщо на земельну ділянку, що викуповується за правилами ст. 36 ЗК РФ, зареєстровано право федеральної власності, власності суб'єкта РФ чи муніципального освіти, повноваження щодо встановлення ціни викупу земельної ділянки доцільно передати відповідно Уряду РФ, органу державної влади суб'єкта РФ, але з урахуванням обмежень, встановлених суб'єктом РФ. Оплата придбаного земельної ділянки повинна проводитися одноразовим платежем до реєстрації переходу права власності на земельну ділянку 79.
Далі розглянемо особливості правового регулювання відносин, що виникають у зв'язку з приватизацією земельних ділянок власниками розташованих на них об'єктів нерухомості. Стаття 36 ЗК РФ виділяє в окрему групу громадян і юридичних осіб, які мають об'єкти нерухомості на праві власності, і встановлює для них "виключне право на приватизацію земельних ділянок або придбання права їх оренди". Оскільки умовою надання виняткового права є наявність права власності на об'єкти нерухомості, з кола юридичних осіб, що володіють таким правом, виключаються ті з них, які в силу закону не можуть мати об'єкти нерухомості у власності (державні і муніципальні унітарні підприємства, казенні підприємства, установи) .
Як зазначено в п. 5 Постанови Пленуму Вищого Арбітражного суду РФ від 24 березня 2005 р., винятковість наданого ст. 36 ЗК РФ права слід розуміти в тому сенсі, що ніхто, крім власника будинку, будівлі, споруди, не має права на приватизацію земельної ділянки, зайнятої відповідною земельною ділянкою. У зв'язку з цим встановлений пунктом 1 статті 5 Закону про приватизацію заборона юридичним особам, у статутному капіталі яких частка Російської Федерації, суб'єктів РФ і муніципальних утворень не перевищує 25%, купувати державне і муніципальне майно не застосовується при приватизації зазначеними юридичними особами земельних ділянок, на яких розташовані належні їм на праві власності об'єкти нерухомості 80.
Слід звернути увагу на те, що якщо п. 1 ст. 36 ЗК РФ надає виключне право на приватизацію земельних ділянок або придбання права їх оренди власникам розташованих на них об'єктів нерухомості, то п. 3 ст. 28 ФЗ "Про приватизацію державного та муніципального майна" встановлює обов'язок власників об'єктів нерухомості, які не є самовільними спорудами і розташованих на земельних ділянках, які належать до державної або муніципальної власності, взяти в оренду або придбати у держави або муніципального освіти зазначені земельні ділянки, якщо інше не передбачено федеральним законом. При цьому ні терміни виконання такого обов'язку, ні санкції за невиконання не встановлені, що позбавляє її практичної значущості.
Процедура реалізації виключного права власника будівлі, будівлі, споруди на приватизацію земельної ділянки під цим будинком (чи придбання його в оренду) закріплена в п. п. 5 - 6 ст. 36 ЗК РФ: громадяни чи юридичні особи повинні звернутися до виконавчого органу державної влади або місцевого самоврядування із заявою про придбання прав на земельну ділянку з додатком його кадастрової карти. Відповідний орган у двотижневий строк з дня надходження заяви приймає рішення про надання земельної ділянки у власність або в оренду, готує проект договору і направляє його заявнику з пропозицією про укладення договору.
Відсутність у формулюванні встановленого у п. 1 ст. 36 ЗК РФ чіткої вказівки на можливість вибору надаваного виключного права власником об'єкта нерухомості породило чимало запитань з приводу того, кому належить можливість вибору права на земельну ділянку, оформлюваного відповідно до ст. 36 ЗК РФ, - власникові розташованого на ній об'єкта нерухомості або органу державної влади або місцевого самоврядування. Як правило, власники об'єктів нерухомості звертаються до уповноважених органів із заявами про надання їм земельних ділянок у власність. Для органів же державної влади та місцевого самоврядування, як показує практика, найбільш кращим варіантом оформлення правовідносин щодо використання земельної ділянки є оренда, оскільки доходи від використання державного або муніципального майна (у тому числі шляхом здачі його в оренду) є одним з важливих джерел формування відповідних бюджетів.
Складається практика застосування ст. 36 ЗК РФ неоднозначна. Як зазначає В.В. Витрянский, після введення в дію ЗК РФ в судово-арбітражній практиці намітилося два підходи до вирішення подібних спорів 81.
Істота першого підходу полягає в тому, що право вибору виду договору (купівля-продаж або оренда) має орган державної влади або місцевого самоврядування, тому можливість звернення з позовом до суду про спонукання до укладення певного договору виключається 82. Однак у випадку, якщо відповідний орган не здійснить свій вибір і не направить у двотижневий строк проект одного з двох договорів заявнику, власник будівлі (споруди) отримує право звернутися до суду, арбітражного суду з скаргою на неправомірні дії (бездіяльність) державного органу або органу місцевого самоврядування.
Прихильники цієї точки зору вважають, що прерогатива вирішення питання про обсяг прав на наданий земельну ділянку повинна належати власникові землі, який має право вибирати найбільш прийнятний, що приносить максимальну вигоду спосіб господарювання. Крім того, з'являється можливість втрати муніципальним (державним) освітою своєї економічної основи внаслідок масової передачі землі в приватну власність 83.
За справедливим твердженням С.М. Синіцин, наведені аргументи не відповідають введеному ЗК РФ принципом єдності земельних ділянок і міцно пов'язаних з ним об'єктів нерухомості. Закріпивши вказаний принцип в ст. 1 ЗК РФ і розвиваючи його в ст. 36, законодавець надав власникам об'єктів нерухомості право викуповувати земельні ділянки, на яких ці об'єкти розташовані, не обмеживши це право розсудом органів державної влади та місцевого самоврядування. Згаданий принцип може бути реалізований повною мірою тільки при збігу власника земельної ділянки та об'єкта нерухомості на ньому в одній особі 84.
Суть іншого підходу полягає в тому, що з названих норм ЗК РФ випливає обов'язок відповідних органів державної влади або місцевого самоврядування, які отримали заяву, направити в двотижневий термін власнику будівлі проект того договору (купівлі-продажу або оренди), який зазначений заявником. При ухиленні зазначеного органу від укладання договору, запропонованого власником будівлі (споруди), останній на підставі ст. 445 ГК РФ має право вимагати спонукання до укладення відповідного договору, а також передати на розгляд суду, арбітражного суду розбіжності, що виникають при його укладенні.
Дану позицію розділяють багато фахівців. Так, Е.А. Галиновський вважає, що вибір права, "на підставі якого повинен бути придбана земельна ділянка, за змістом законодавства залишається за власником нерухомості" 85. В.В. Колотиркін також вважає, що "виходячи зі змісту ст. 36 ЗК РФ ... право вибору належить власнику нерухомості, розташованої на ділянці" 86. Аналогічного підходу дотримуються І.П. Писків 87, С.М. Сініцина, "оскільки він найбільшою мірою узгоджується з чинним законодавством" 88.
Дійсно, п. 3 ст. 28 Закону про приватизацію передбачає надання земельної ділянки під об'єктом нерухомості в оренду на термін до 49 років лише за бажанням власника такого об'єкта. У той же час зазначено, що договір оренди земельної ділянки не є перешкодою для його викупу. Таким чином, "з буквального тлумачення наведеної норми випливає, що придбання права оренди або права власності на земельну ділянку - це право власника об'єкта нерухомості" 89.
У зв'язку з наявністю такої норми виникає питання: чи будуть положення Закону про приватизацію діяти у відношенні земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, не набуті в порядку приватизації (наприклад, знову зведені об'єкти нерухомості), а також приватизовані, але згодом перейшли в власність інших осіб (на підставі угод, при реорганізації юридичних осіб тощо)? С.М. Сініцина дає позитивну відповідь на це питання, беручи до уваги сферу дії згаданого Закону, з чим цілком можна погодитися. Так, розглянутий Закон регулює відносини, що виникають при приватизації державного і муніципального майна, і пов'язані з ними відносини з управління державним та муніципальним майном. Згідно з п. 3 ст. 28 Закону про приватизацію відносини, пов'язані з викупом земельних ділянок власниками об'єктів нерухомого майна, які розташовані на цих земельних ділянках, потрапляють у сферу дії цього Закону.
Підхід, згідно з яким вибір виду права належить власнику нерухомості, отримав широке поширення в судово-арбітражній практиці. Так, у Постанові ВАС РФ від 17 серпня 2004 р. N 4345/04 вказано, що виходячи з ч. 1 ст. 36 ЗК РФ юридичні особи, які мають у власності будівлі, розташовані на земельних ділянках, що перебувають у державній або муніципальній власності, мають виняткове за своїм вибором право на оренду або придбання у власність земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти нерухомості. При цьому договір оренди не перешкоджає викупу земельної ділянки 90.
Розглянута проблема частково отримала висвітлення в Постанові Пленуму ВАС РФ від 24.03.2005 № 11. Згідно з п. 4 цієї Постанови в тих випадках, коли власник будинку, будівлі, споруди звертається із заявою про набуття права власності на земельну ділянку шляхом укладення договору його купівлі-продажу, а відповідний виконавчий орган державної влади або місцевого самоврядування не надсилає заявнику проект договору купівлі -продажу або пропонує укласти договір оренди, власник об'єкта нерухомості може звернутися до арбітражного суду з заявою про визнання ненормативних правових актів, дій (бездіяльності) цих органів незаконними в порядку, встановленому главою 24 АПК РФ. При цьому слід враховувати, що відповідачем за таким позовом є власник земельної ділянки (Російська Федерація, суб'єкт Російської Федерації чи муніципальне освіту) в особі його уповноваженого органу.
Вважаємо, що для повного усунення різночитань з метою досягнення уніфікації правозастосування слід внести зміни до ст. 36 ЗК РФ, доповнивши її вказівкою на можливість вибору купованого права на земельну ділянку власником об'єкта нерухомості та сформулювати абз. 2 п. 1 ст. 36 ЗК РФ в такій редакції: "Виключне право на приватизацію земельних ділянок або придбання прав оренди земельних ділянок за своїм вибором мають громадяни та юридичні особи - власники будинків, будівель, споруд в порядку і на умовах, які встановлені цим Кодексом, федеральними законами". Аналогічні зміни слід внести до п. 3 ст. 36 ЗК РФ, що встановлює порядок придбання прав власниками об'єктів нерухомості, розташованих на неподільному земельній ділянці.
Як встановлено у п. п. 6, 7 Постанови Пленуму ВАС РФ від 24.03.2005 № 11 в разі визнання дії (бездіяльності) виконавчого органу державної влади або органу місцевого самоврядування незаконним суд зобов'язує відповідний орган підготувати проект договору та направити його у визначений термін власнику нерухомості. При розгляді спорів, пов'язаних з примусом до укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки, слід враховувати, що такий договір укладається в порядку, передбаченому статтею 445 ГК РФ.
У якості однієї з особливостей порядку укладення такого договору необхідно зазначити, що уповноважений державний орган до укладення договору зобов'язаний прийняти, в рамках своєї компетенції, рішення (постанова), наприклад, про приватизацію земельної ділянки, який буде служити об'єктом продажу, і т.п. 91. Орієнтовна форма рішення про надання у власність перебуває у державній власності земельної ділянки, на якій розташовані об'єкти нерухомого майна, придбані у власність громадянами та юридичними особами, затверджена розпорядженням Мінмайна РФ від 2 вересня 2002 року 92. Цим же розпорядженням також була затверджена приблизна форма договору купівлі-продажу перебуває у державній власності земельної ділянки.
При прийнятті рішення про приватизацію земельних ділянок слід враховувати, що не всі з них можуть бути передані у приватну власність. У п. 8 ст. 28 Закону про приватизацію встановлено перелік земель, земельні ділянки в складі яких не підлягають відчуженню, який відповідає встановленим у п. 5 ст. 27 ЗК РФ переліку обмежених в обігу земельних ділянок, що перебувають у державній або муніципальній власності. Так, не підлягають відчуженню земельні ділянки у складі земель: сільськогосподарського призначення, лісового та водного фондів, особливо охоронюваних природних територій та об'єктів; заражених небезпечними речовинами і зазнали біогенного зараженню; водоохоронного та санітарно-захисного призначення; загального користування; транспорту, призначені для забезпечення діяльності морських і річкових портів, аеропортів, а також відведені (зарезервовані) для перспективного розвитку; передбачених генеральними планами розвитку відповідних територій для використання в державних або громадських інтересах, в тому числі земель загального користування. У переліку земель, земельні ділянки в складі яких не підлягають відчуженню, вказані також землі, що не підлягають відчуженню відповідно до законодавства Російської Федерації, тобто вилучені з обігу земельні ділянки, зайняті перебувають у федеральній власності об'єктами, зазначеними у п. 4 ст. 27 Земельного кодексу РФ.
Бо далеко не кожен власник будівлі має фінансову можливість придбати земельну ділянку одразу у власність, спочатку земельну ділянку може бути взятий власником будівлі в оренду з метою подальшого викупу. На жаль, складається судово-арбітражна практика позбавляє власника будівлі, орендував земельну ділянку після набрання чинності ЗК РФ, можливості викупити його в подальшому 93.
Як випливає з п. 7 Постанови Пленуму ВАС РФ від 24.03.2005 N 11, наявність договору оренди земельної ділянки, укладеного до введення в дію ЗК РФ, не позбавляє власника нерухомості права викупу земельної ділянки відповідно до п. 1 ст. 36 ЗК РФ. Якщо ж договір оренди земельної ділянки укладений власником розташованого на ній об'єкта нерухомості після введення в дію ЗК РФ, то у зв'язку з тим, що власник нерухомості реалізував своє виняткове право приватизації або оренди шляхом укладення договору оренди земельної ділянки, він втрачає право викупу земельної ділянки згідно п. 1 ст. 36 ЗК РФ 94.
С.М. Сініцина призводить серйозні заперечення проти подібного обмежувального тлумачення ст. 36 ЗК РФ. По-перше, як було зазначено раніше, згідно зі ст. 28 Закону про приватизацію договір оренди земельної ділянки не є перешкодою для його подальшого викупу. Дана норма права не ставить вирішення питання про можливість викупу земельної ділянки у залежність від моменту укладення договору оренди (до введення в дію ЗК РФ або після). По-друге, відповідно до п. 3 ст. 27 ЗК РФ зміст обмежень обороту встановлюється ЗК РФ, федеральними законами. Проте ні ЗК РФ, ні Закон про приватизацію, ні інші федеральні закони не містять подібного роду заборон чи обмежень на приватизацію земельних ділянок під об'єктами нерухомості. Таким чином, в п. 7 Постанови Пленуму ВАС РФ від 24 березня 2005 N 11, по суті, міститься обмеження оборотоздатності земельних ділянок, не передбачене нормами чинного законодавства 95.
Для вирішення зазначених спірних питань необхідно привести абз. 2 ст. 36 ЗК РФ у відповідність до ст. 28 Закону про приватизацію, доповнивши його таким положенням: "Договір оренди не є перешкодою для викупу земельної ділянки".
Ще одним недоліком чинного порядку переоформлення прав на земельні ділянки, в основі якого лежить незавершеність процесу розмежування державної власності на землю, є складність встановлення органу влади, уповноваженого на розпорядження земельною ділянкою. Згідно з п. 14 ст. 43 ФЗ "Про приватизацію державного та муніципального майна", що встановлює правила визначення продавця земельної ділянки, до розмежування державної власності на землю рішення про приватизацію земельних ділянок, не віднесених відповідно до законодавства РФ до власності РФ або власності суб'єктів РФ, приймають: 1) органи , що прийняли рішення про приватизацію знаходяться на цих земельних ділянках об'єктів нерухомості; 2) органи, уповноважені Урядом РФ, - щодо земельних ділянок, на яких розташовані інші об'єкти нерухомості 96.
З метою подолання зазначених проблем вважаємо заслуговує підтримки пропозиція Уряду РФ про доцільність передачі органам місцевого самоврядування повноважень щодо розпорядження земельними ділянками, на яких розташовані об'єкти нерухомості, що знаходяться в приватній власності, незалежно від того, з якої власності були приватизовані такі об'єкти нерухомості, а також від того, який з рівнів влади приймав рішення про надання земельної ділянки 97.
Підводячи підсумок, слід зазначити, що правове регулювання приватизації земельних ділянок під об'єктами нерухомості має сприяти, з одного боку, найбільш повного забезпечення інтересів власників об'єктів нерухомості, з іншого боку, враховувати публічні потреби, пов'язані з використанням земель в різних цілях, тільки в цьому випадку його можна вважати ефективним.
§ 2.4 Суперечки про приватизацію
Законодавство про приватизацію є одним з найбільш динамічно розвиваються. Більшість нормативних актів, які регулювали "першу хвилю" приватизації, вже втратило силу, проте суперечки, пов'язані з деякими угодами, здійсненими відповідно до цих законів, продовжують розглядатися в судах і сьогодні 98.
При з'ясуванні того, чи є угода приватизації дійсною, судам доводиться керуватися не лише положеннями ГК РФ. Особлива увага звертається на спеціальне законодавство про приватизацію. ФАС МО в постанові від 08.11.2000 № КГ-А40/5030-00 зазначив: враховуючи, що договір є угодою приватизації, оцінка дійсності цього договору можлива тільки з урахуванням положень законодавства про приватизацію, а саме: яким способом у даному випадку здійснювалася приватизація майна і чи мало місце перерахування вказаної в договорі суми за приватизоване майно в повному розмірі 99.
Однією з умов договору є ціна майна, яка також може вплинути на правову оцінку угоди. При здійсненні викупу майна в процесі приватизації повинні використовуватися тільки певні кошти платежу, відповідають закону. Так, ФАС МО в постанові від 18.03.2002 № КГ-А40/1339-02 вказав, що використання незаконних засобів платежу є підставою для визнання угоди приватизації недійсною відповідно до п.2 ст.29 Федерального закону "Про приватизацію державного майна та основи приватизації муніципального майна ".
При оцінці угод приватизації на предмет їх недійсності суди звертають найбільшу увагу на те, чи є вони нікчемними або оспорімой. Законом РРФСР "Про приватизацію державних і муніципальних підприємств у РСФСР" був встановлений судовий порядок визнання угод недійсними, але в окремих випадках на практиці її положення тлумачились таким чином, що всі угоди приватизації можуть бути тільки оспорімих, але не нікчемними 100.
Стосовно до юридичної кваліфікації угоди слід також відзначити, що обставина у вигляді визнання угоди нікчемною або оспорімой впливає в ході розгляду справи не тільки на оцінку судом самої угоди, але і на те, кому надається право на пред'явлення позову у справі. ГК РФ чітко обмежує коло осіб, які можуть заявити позов про визнання заперечної операції недійсною, отже, правом на пред'явлення позову мають тільки відповідні суб'єкти. У той же час оскільки нікчемний правочин є такою з моменту вчинення без визнання цього судом щодо осіб, які пред'являють позов про застосування наслідків її недійсності, існує лише одне обмеження - особа повинна бути зацікавленим у заяві вимоги. Тому, як зазначив ФАС МО в постанові від 08.11.2000 N КГ-А40/5030-00, посилання суду в даному випадку на ст.29 Закону про приватизацію як на підставу відмови у визнанні права позивача на позов є невірною, оскільки в даній статті міститься перелік осіб, які можуть заявити позови про визнання угоди приватизації недійсною, але не обмежується коло осіб, які можуть заявляти вимоги про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину, якщо вони є зацікавленими особами.
Оцінюючи угоди приватизації з точки зору їх нікчемності чи оспорімості, суди найчастіше роблять дуже важливі попутні висновки, пов'язані з визначенням ціни майна. Так, наприклад, ФАС СКО в постанові від 12.10.2000 N Ф08-2765/2000 звернув увагу на те, що визначення ціни програмою приватизації фактично означає нормативне положення, яке підлягає застосуванню незалежно від волі сторін, оскільки ціна викупу встановлена в імперативному порядку. Тому заниження цієї ціни буде означати протиріччя умови про ціну згаданим законодавством. Відповідно така угода приватизації є нікчемним, але враховуючи, що в даному випадку недійсність умови про ціну не впливає на решту частини угоди, угода приватизації є нікчемним лише в частині ціни 101.
Для того ж, щоб вся угода приватизації була незначна, в ній повинна або повністю відсутні вартісна оцінка майна, або приватизація повинна бути здійснена способами, відмінними від способів, встановлених законодавством про приватизацію. Як вказав у згаданій вище постанові ФАС СКО, в інших випадках за фактами порушення законодавства про приватизацію відповідними органами з управління майном, продавцями і покупцями майна, органами прокуратури РФ можуть бути пред'явлені позови про розірвання угод приватизації, застосування заходів відповідальності, визнання угод недійсними, усунення допущених порушень (але не про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину).
Стаття 30 Закону РФ від 03.07.91 № 1353-1 "Про приватизацію державних і муніципальних підприємств" передбачала можливість визнання угоди приватизації недійсною в силу ряду підстав (п.1). У судовій практиці відзначається, що в тих випадках, коли мова йде про порушення нормативно-правових актів як підставу для визнання приватизації недійсною, суд повинен зажадати конкретизації позивачем переліку відповідних порушень як юридичної та фактичної підстави заявлених вимог. У тих же випадках, коли вказується, що покупцеві були надані незаконні пільги та переваги перед іншими покупцями, позивач повинен вказати, у чому конкретно полягали ці пільги.
Таким чином, при пред'явленні позову про визнання угоди приватизації недійсною позивач повинен чітко сформулювати як підстави недійсності, встановлені законом, так і детально роз'яснити, в чому полягало порушення закону, а не тільки вказати на наявне порушення конкретного пункту закону. Дана умова безпосередньо співвідноситься з положеннями про необхідність доведення всіх обставин, на які сторона посилається в обгрунтування своїх вимог і заперечень 102.
При розгляді спорів, пов'язаних з приватизацією, судам часто доводиться стикатися з таким документом, як план приватизації. У певних випадках даний документ оцінюється фактично як угода, оскільки містить всі істотні умови приватизації. Так, ФАС СЗО в постанові від 01.07.2002 N А42-3625/01-10 зазначив наступне: необгрунтованими є доводи про те, що для визнання угоди приватизації недійсною недостатньо рішення суду про визнання плану приватизації недійсним 103.
ФАС СКО в постанові від 15.03.2001 N Ф08-665/2001 прямо вказав, що угодою приватизації є рішення про затвердження плану приватизації, про внесення майна до статутного капіталу акціонерного товариства 104.
Угода приватизації передбачає зміну форми власності на майно, для цих випадків законодавець передбачив спеціальні норми, суть яких полягає у забезпеченні інтересів держави як публічної освіти. У зв'язку з цим особливості здійснення угод носять у тому числі й публічно-правовий характер. Так, ФАС ЗСО в постанові від 08.09.99 № Ф04/1822-404/А75-99 вказав на те, що виставляння державою певних умов при продажу державного (муніципального) підприємства є елементом угоди приватизації, носять публічно-правовий характер. Дана обставина зумовлює обов'язок усіх учасників цивільного обороту в разі придбання такого об'єкта приватизації в період дії відповідних умов забезпечити їх дотримання в повному обсязі 105.
Особливості приватизації спеціальних об'єктів повинні бути чітко визначені в законодавстві. Так, наприклад, ст.44 Закону РФ "Основи законодавства України про культуру" від 09.10.92 № 3612-1 встановлено, що культурна спадщина народів Російської Федерації не підлягає приватизації. Приватизація інших об'єктів культури допускається в порядку, визначеному законодавством Російської Федерації, з дотриманням умов, встановлених названої нормою.
ФАС ЗСО, розглядаючи справу про об'єкти культурної спадщини, в постанові від 18.11.98 № Ф04/1703-474/А45-98 вказав, що особливі умови приватизації об'єктів культури, не віднесених до об'єктів культурної спадщини народів Російської Федерації, цим законом не встановлені і зроблена відсилання до законодавства РФ, яким повинен бути визначений особливий порядок приватизації названих об'єктів 106. Проте, оскільки цей порядок нормативно не встановлено, правових підстав для приватизації названих об'єктів у порядку, встановленому законодавством про приватизацію державних і муніципальних підприємств, немає. Тому доводи про відсутність обмежень на приватизацію об'єктів історії та культури місцевого значення суперечать названим нормам права.
Заява позову про визнання угоди приватизації недійсною є не єдиним способом захисту порушених у процесі проведення приватизації прав. Недійсною угода буде бути лише в тому випадку, коли зазначені порушення є усунути. Якщо ж порушення можуть бути усунуті, то способом захисту права є пред'явлення позову про усунення порушень. У цьому випадку результат угоди збережеться. В якості одного з прикладів згаданих порушень можна навести відсутність в приватизаційних документах плану розташування земельної ділянки.
Законодавством про приватизацію був чітко визначено коло осіб, які мають право на пред'явлення позову про визнання угоди приватизації недійсною. Однак ці угоди можуть зачіпати прямо або побічно права інших осіб, не зазначених у законодавстві про приватизацію. У зв'язку з цим ФАС ЗСО в постанові від 23.01.2001 № Ф04/135-961/А27-2000 звернув увагу на те, що особа, право якої порушено (зацікавлена особа), може звернутися до арбітражного суду за захистом своїх порушених прав та законних інтересів 107. Отже, перелік тих осіб, які можуть звернутися з позовом, в законі не є вичерпним. Отже, слід зробити висновок, що суперечки про приватизацію (в тому числі і по вже скасованим нормам законодавства) ще довгий час будуть предметом судових розглядів, і пов'язано це в першу чергу з численністю осіб, зацікавлених у даних справах, а також з неясністю і суперечливістю окремих положень закону.
ВИСНОВОК
Російське законодавство про приватизацію представляє собою інтенсивно розвивається нормативний комплекс, породжений переходом до ринкової економіки. Основи правового регулювання, пов'язані з питаннями приватизації, встановлені статтею 217 Цивільного кодексу Російської Федерації, в якій розкриваються ознаки приватизації: належність приватизованого майна до державної і муніципальної власності і приналежність покупця об'єктів, що приватизуються до числа суб'єктів приватної власності. Зазначена стаття визначає загальне співвідношення між цивільним законодавством та законодавством про приватизацію. Так, зокрема, встановлюється, що при приватизації державного і муніципального майна передбачені ГК РФ положення, що регулюють порядок набуття та припинення права власності, застосовуються, якщо законами про приватизацію не передбачено інше.
Процес приватизації - це нормальний і необхідний акт, як і зворотний процес націоналізації, діючий паралельно з приватизацією. Така процедура існує у всіх економічно розвинених країнах. Держава суворо стежить за економічною кон'юнктурою і залежно від діяльності підприємства, організації та галузі, виходячи з потреби суспільства і національних завдань, приймає відповідне рішення.
Світовий досвід показує, що в рамках ринкової економіки в більшості випадків саме роздержавлення дає найбільший економічний ефект, коли підприємства самостійно розпоряджаються результатами своєї праці.
Аналіз стану законодавства з питань приватизації дозволяє зробити висновок про те, що деякі нормативні акти зайво ускладнені, часта зміна багатьох положень в нормативних актах ускладнює їх застосування:
1. Виникнення і включення приватизаційного законодавства в загальну систему цивільного законодавства виявляється можливим при наявності ряду умов. Приватизація як об'єктивне право спирається на низку нормативно-правових передумов, на які явно чи неявно вказує ст. 217 ЦК РФ і які разом з нормами цієї статті утворюють "юридичну субстанцію" приватизаційного права.
2. На жаль, неприпустимо довго затягнулося прийняття закону про націоналізацію як обов'язкової умови приватизації, хоча, згідно з Конституцією Російської Федерації, націоналізація і приватизація є рівноцінними актами. Росії необхідно мати два конкуруючих сектору - державний і приватний. Для здійснення націоналізації необхідні теоретико-економічна концепція і правова база.
Оскільки в цивільному законодавстві, зокрема у ст. 235 і 306 ДК РФ, є вказівка на те, що звернення майна у державну власність здійснюється тільки на підставі закону, видається, що повинен існувати законодавчий акт, що регулює загальний порядок та загальні питання звернення майна у державну власність.
3. При регламентації завершальній стадії приватизаційного процесу особливу увагу слід приділити прав та обов'язків сторін приватизаційної угоди. У випадках, визначених договором, колишній власник зобов'язаний сприяти новому в отриманні кредитів, ресурсів, державних замовлень. Одночасно доцільно передбачити механізм контролю за дотриманням новим власником плану приватизації, умов підписаного договору. Для окремих підприємств федерального і регіонального значення можливе встановлення особливого режиму господарювання.
4. Як і раніше законодавство про приватизацію державного та муніципального майна не може бути реалізовано належним чином у відсутність низки нормативних правових актів. Необхідно прийняття федерального закону "Про державну власність" та внесення необхідних змін і доповнень до Федерального закону від 6 жовтня 2003 р. № 131-ФЗ "Про загальні принципи організації місцевого самоврядування в Російській Федерації" для встановлення тих об'єктів, які можуть перебувати лише у державній і муніципальної власності і не підлягають приватизації.
5. Крім того, необхідно розробити і прийняти федеральний закон "Про розмежування державної і муніципальної власності".
На наш погляд, дані нормативні правові акти дозволять уникнути можливості включення до переліку об'єктів, що підлягають приватизації, тих з них, які мають стратегічно важливе значення для суспільства і держави. Необхідно враховувати реалізацію інтересів публічно-правових утворень у збереженні та розвитку об'єктів державної і муніципальної власності, що мають загальнодержавне і місцеве значення.
6. Вважаємо, що для повного усунення різночитань з метою досягнення уніфікації правозастосування слід внести зміни до ст. 36 ЗК РФ, доповнивши її вказівкою на можливість вибору купованого права на земельну ділянку власником об'єкта нерухомості та сформулювати абз. 2 п. 1 ст. 36 ЗК РФ в такій редакції: "Виключне право на приватизацію земельних ділянок або придбання прав оренди земельних ділянок за своїм вибором мають громадяни та юридичні особи - власники будинків, будівель, споруд в порядку і на умовах, які встановлені цим Кодексом, федеральними законами". Аналогічні зміни слід внести до п. 3 ст. 36 ЗК РФ, що встановлює порядок придбання прав власниками об'єктів нерухомості, розташованих на неподільному земельній ділянці.
7. Як випливає з п. 7 Постанови Пленуму ВАС РФ від 24.03.2005 N 11, наявність договору оренди земельної ділянки, укладеного до введення в дію ЗК РФ, не позбавляє власника нерухомості права викупу земельної ділянки відповідно до п. 1 ст. 36 ЗК РФ. Якщо ж договір оренди земельної ділянки укладений власником розташованого на ній об'єкта нерухомості після введення в дію ЗК РФ, то у зв'язку з тим, що власник нерухомості реалізував своє виняткове право приватизації або оренди шляхом укладення договору оренди земельної ділянки, він втрачає право викупу земельної ділянки згідно п. 1 ст. 36 ЗК РФ.
Для вирішення зазначених спірних питань необхідно привести абз. 2 ст. 36 ЗК РФ у відповідність до ст. 28 Закону про приватизацію, доповнивши його таким положенням: "Договір оренди не є перешкодою для викупу земельної ділянки".
8. Ще одним недоліком чинного порядку переоформлення прав на земельні ділянки, в основі якого лежить незавершеність процесу розмежування державної власності на землю, є складність встановлення органу влади, уповноваженого на розпорядження земельною ділянкою. Згідно з п. 14 ст. 43 ФЗ "Про приватизацію державного та муніципального майна", що встановлює правила визначення продавця земельної ділянки, до розмежування державної власності на землю рішення про приватизацію земельних ділянок, не віднесених відповідно до законодавства РФ до власності РФ або власності суб'єктів РФ, приймають: 1) органи , що прийняли рішення про приватизацію знаходяться на цих земельних ділянках об'єктів нерухомості; 2) органи, уповноважені Урядом РФ, - щодо земельних ділянок, на яких розташовані інші об'єкти нерухомості.
З метою подолання зазначених проблем вважаємо заслуговує підтримки пропозиція Уряду РФ про доцільність передачі органам місцевого самоврядування повноважень щодо розпорядження земельними ділянками, на яких розташовані об'єкти нерухомості, що знаходяться в приватній власності, незалежно від того, з якої власності були приватизовані такі об'єкти нерухомості, а також від того, який з рівнів влади приймав рішення про надання земельної ділянки.
СПИСОК ВИКОРИСТАНИХ ДЖЕРЕЛ
Нормативний матеріал
Конституція Російської Федерації від 12 грудня 1993 р. / / Російська газета. 1993. № 237.
Цивільний кодекс Російської Федерації (частина перша) № 51-ФЗ від 30 листопада 1994 р. (з ізм. Від 26.06.2007) / / Збори законодавства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
Цивільний кодекс Російської Федерації (частина друга) № 14-ФЗ від 26 січня 1996 р. (в ред. Від 26.06.2007) / / Збори законодавства РФ. 1996. № 5. Ст. 410.
Федеральний закон від 21.12.2001 № 178-ФЗ «Про приватизацію державного та муніципального майна» (ред. від 10.05.2007) / / Збори законодавства РФ. 2002. № 4. ст. 251.
Федеральний закон від 26.12.1995 № 208-ФЗ «Про акціонерні товариства» (ред. від 05.02.2007) / / Збори законодавства РФ. 1996. № 1. ст. 1.
Федеральний закон від 22.04.1996 № 39-ФЗ «Про ринок цінних паперів» (ред. від 17.05.2007) / / Збори законодавства РФ. № 17. 1996. ст. 1918.
Федеральний закон від 05.03.1999 № 46-ФЗ «Про захист прав і законних інтересів інвесторів на ринку цінних паперів» (ред. від 27.07.2006, із змінами. Від 26.04.2007) / / Збори законодавства РФ. № 10. ст. 1163.
Федеральний закон від 09.07.1999 № 160-ФЗ «Про іноземні інвестиції в Російській Федерації» (ред. від 26.06.2007) / / Збори законодавства РФ. 1999. № 28. ст. 3493.
Федеральний закон від 29.07.1998 № 135-ФЗ «Про оціночної діяльності в Російській Федерації» (ред. від 05.02.2007) / / Збори законодавства РФ. 1998. № 31. ст. 3813.
Постанова ВС РФ від 27.12.1991 № 3020-1 «Про розмежування державної власності Російській Федерації на федеральну власність, державну власність республік у складі Російської Федерації, країв, областей, автономної області, автономних округів, міст Москви і Санкт-Петербурга і муніципальну власність »(ред. від 24.12.1993) / / Відомості СНР і ЗС РСФСР.1992. № 3. ст. 89.
Указ Президента РФ від 24.12.1993 № 2284 «Про державну програму приватизації державних і муніципальних підприємств у Російській Федерації» (ред. від 27.04.2007) / / САПП РФ. 1994. № 1. Ст.2.
Указ Президента РФ від 15.03.2000 № 511 «Про класифікаторі правових актів» / / Збори законодавства РФ. 2000. № 12. Ст. 1260.
Указ Президента РФ від 22.07.1994 № 1535 «Про основні положення державної програми приватизації державних і муніципальних підприємств у Російської Федерації після 1 липня 1994 року» (ред. від 25.11.2003) / / Збори законодавства РФ. 1994. № 13. ст. 1478.
Розпорядження Мінмайна РФ від 2 вересня 2002 р. № 3070-р «Про затвердження примірних форм рішень про надання земельних ділянок у власність, постійне (безстрокове) користування, безоплатне термінове користування, оренду та договорів купівлі-продажу, безоплатного термінового користування та оренди земельних ділянок »/ / БНА ФОИВ. 2002. 44.
Закон від 24.12.1990 № 443-1 «Про власність в РРФСР» (ред. від 24.06.1992, із змінами. Від 01.07.1994) / / Відомості Верховної РРФСР і ВР РРФСР. 1990. № 30. ст. 416.
Федеральний закон від 21.07.1997 № 123-ФЗ «Про приватизацію державного майна та основи приватизації муніципального майна в Російській Федерації» (ред. від 05.08.2000) / / Збори законодавства РФ. 1997. № 30. Ст. 3595.
Закон РРФСР від 03.07.1991 р. № 1531-I «Про приватизацію державних і муніципальних підприємств у Російській Федерації» / / Відомості РРФСР. 1991. № 27. Ст. 927.
Спеціальна література
Аналіз процесів приватизації державної власності в РФ за період 1993-2003 рр.. / / Російський економічний журнал. 2005. № 4. С. 7.
Андрєєв В.К. Право державної власності в Росії. М., МАУП, 2004. - 344 с.
Андрефф В. Російська приватизація: підходи і наслідки / / Питання економіки. 2004. № 6. С. 58.
Бєлов Е. Оспорювання угод приватизації / / Законність. 2007. № 3. С.45.
Білих В.С. Приватизація державних та муніципальних підприємств у Російській Федерації: економіко-правові питання / / Держава і право. 1996. № 10. С. 29-30.
Богатирьов М.А. Приватизація як цивільно-правовий інститут / / Право і економіка. 2006. № 10. С.34.
Брагінський М.І. Участь радянської держави у цивільних правовідносинах. М., Юридична література, 1981. - 244 с.
Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право: Загальні положення. М.: Статут, 1997. - 503 с.
Братусь С.Н. Предмет і система радянського цивільного права. М., Юрідіздат, 1963. - 344с.
Брикса В.В. Реалізація суб'єктивних публічних прав у сфері приватизації землі: проблеми конституційного та земельно-правового регулювання / / Закон. 2007. № 1.С.11.
Витрянский В.В. Правове регулювання майнових (зобов'язально-правових) відносин у Земельному кодексі Російської Федерації / / Екологічне право. 2003. № 1.С.24.
Владимиров А. Приватизація ПЕКу: перемога чи поразка здорового глузду? / / Незалежна газета. 1999. 7 травня.
Галиновський Є.А. Нерухомість на земельній ділянці (про деякі проблеми набуття прав на землю) / / ЕЖ-Юрист. 2003. № 41. С. 10.
Цивільне право: У 4 т. Т. 2 / Відп. ред. Е.А. Суханов. 3-тє вид., Перераб. і доп. М., Норма, 2005 .- 903 с.
Цивільне право: Підручник / За ред. Е.А. Суханова. М., Бек, 1993. - 766 с.
Греф Г.О. Про заходи щодо реалізації земельної реформи і розвитку ринку нерухомості / / Нерухомість та інвестиції. Правове регулювання. 2005. № 2. С. 13 - 14.
Добрачев Д.В. Проблеми судової практики в сфері обороту землі. М.: Волтерс Клувер, 2005. - 201 с.
Єльникова О.В. Приватизація земельних ділянок під об'єктами нерухомості / / Юрист. 2006. № 9. С.30.
Йорж А.В. Оренда будинків та інших споруд. Канд. дис. - М., 2003. С.83-87.
Іоффе О.С. Правовідносини по радянському цивільному праву. М., Госполитиздат, 1949. - 144 с.
Камишанській В.П. Приватизація як спосіб розпорядження державним і муніципальним майном / / Закон. 2005. № 11. С. 71.
Кіц О. Механізм приватизації потребує доопрацювання контролю / / Цивільне право. 2006. № 1. С.11.
Клівер Є.П., Солодкевіч І.М. Про тлумачення статті 36 Земельного кодексу РФ / / Арбітражна практика. 2004. № N 11. С. 12 - 14.
Колотиркін В.В. Практичні аспекти приватизації земельних ділянок в місті Москві / / Бюлетень нотаріальної практики. 2003. № 1.С. 24.
Коментар до Цивільного кодексу РФ (частини першої) / Под ред. О.Н. Садикова. М.: ИНФРА, 2005. - 879 с.
Коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації, частини першої (постатейний) / Під ред. О.Н. Садикова. - М., 2002 .- 788 с.
Коментар до Конституції Російської Федерації / Під ред. Л.А. Окунькова, Б.С. Крилова, А.С. Піголкіна, А.Є. Постнікова, М.Я. Булошнікова. М., Бек, 1994. - 455 с.
Концепції розвитку російського законодавства / За ред. Л.А. Окунькова, Ю.А. Тихомирова, Ю.П. Орловського. Вид. 3-є. М., 1998. - 156 с.
Конюх Є.А. Правові аспекти викупу власниками об'єктів нерухомості земельних ділянок, що знаходяться державній або муніципальній власності / / Юридичний світ. 2006. № 3. С.30.
Красінський В.В. Огляд законодавства про нерухомість в Російській Федерації в 2005 - 2006 рр.. / / Військово-юридичний журнал. 2007. № 3. С.12.
Кряжевскіх К.П., Кряжевскіх О.В. Недійсність угод приватизації / / Недійсність в цивільному праві: проблеми, тенденції, практика: Збірник статей / Відп. ред. М.А. Рожкова. Статут, 2006. С.45.
Кряжевскіх О.В. Угода приватизації / / Юридичний світ. 2003. № 12. С. 31.
Лотнікова Н. П. Проблеми переоформлення права постійного безстрокового користування / / Вісник ВАС РФ. 2007. № 2. С.17.
Матвієвська Е.Д. Російська власність і триваючий процес приватизації. Кінець другого тисячоліття (2000-2002 рр.).. М., Юрайт, 2003. - 144 с.
Матеріали конференції "Удосконалення законодавства, що регулює оборот нерухомого майна". Концепція розвитку цивільного законодавства про нерухоме майно / Відп. ред. В.В. Витрянский. М., 2003.С.23.
Моїсеєва Є.В. Приватизація як спосіб розпорядження державним і муніципальним майном / / Журнал російського права. 2006. № 9.С.56-57.
Новосьолов В.І. До питання про адміністративні договорах / / Правознавство. 1969. № 3. С. 43.
Петраков М. Відносини власності: аналіз трансформації в перехідній економіці / / Проблеми теорії і практики управління. 2005. № 2. С. 16.
Петров І.С. Приватизація як спосіб перетворення власності / / Адвокат. 2000. № 9. С.13.
Петров І.С. Деякі питання нормативно-правового регулювання приватизації в Російській Федерації / / Журнал російського права. 2005. № 2. С.19.
Писків І.П. До питання про приватизацію земельних ділянок / / Колегія. 2003. № 6. С.11.
Попондопуло В.Ф. Про приватному та публічному праві / / Правознавство. 1994. № 5. С. 54.
Пятков Д.В. Правочин та адміністративні акти як підстави цивільних правовідносин / / Сучасне право. 2002. № 10.С.11.
Радченко С. Як не втратити приватизованого майна? / / ЕЖ-Юрист. 2004. № 33. С.3.
Ревіна С.М. Проблеми правового регулювання відносин власності та приватизація / / Право і політика. 2005. № 5. С.37.
Румянцева Є. Оцінка власності в ході проведення приватизації в Росії / / Проблеми теорії і практики управління. 2005. № 1. С. 120.
Рябухін С.М. Регіональний аспект приватизації державної власності / / Еко. Всеросійський економічний журнал. 2004. № 7. С. 4.
Рябченко Л. Недійсність угод приватизації / / ЕЖ-Юрист. 2005. № 20. С.16.
Рябченко Л. Складнощі оспорювання приватизації / / ЕЖ-Юрист. 2005. № 17. С.13.
Самігуліна А.В. Правові наслідки договору продажу підприємства / / Право і економіка. 2007. № 4. С.24.
Саморотова А. Жодної чистої угоди. Рахункова палата дала бізнесу три місяці на виправлення помилок приватизації / / Нові вісті. 2004. 5 липня.
Сініцина С.М. Питання застосування статті 36 Земельного кодексу РФ / / Арбітражна практика. 2005. № 10. С. 31.
Суханов Є.А. Цивільне право: Підручник. Т. 1. Вид. 2-е. М., Бек, 1998 .- 677 с.
Суханов Є.А. Поняття та види обмежених речових прав / / Вісник МГУ. 2002. № 4. С.14.
Ткаченко Т. Приватизація з відчуженням землі / / ЕЖ-Юрист. 2006. № 49. С.5.
Штовханина Н.К. Судовий захист права власності / За ред. Жуйкова В.М. М., Юрист. 2001 .- 344 с.
Хохлов С.А. Право власності та інші речові права / / Вісник ВАС РФ. 1995. № 8. С. 124-125.
Чубаров В.В. Розташовані в нежилому будинку допоміжні та комунікаційні приміщення самостійним предметом договору продажу бути не можуть. - Коментар судово-арбітражної практики. Вип.7 - М.: Юр. лит., 2000. С.16-23.
Шершеневич Г.Ф. Підручник російського громадянського права (за вид. 1907 р.). М., Статут, 1995. - 766 с.
Матеріали правозастосовчої практики
Постанова Пленуму ВАС РФ від 24 березня 2005 р. № 11 «Про деякі питання, пов'язані із застосуванням земельного законодавства» / / Вісник Вищого Арбітражного суду Російської Федерації. 2005. № 5.С.11.
Постанова Президія ВАС РФ від 10 вересня 2002 р. у справі № 3673/02 / / Вісник ВАС РФ. 2002. № 12. С.24.
Постанови Президії ВАС РФ від 09.12.2003 № 11314/03 / / Вісник ВАС РФ. 2004. № 2. С.14.
Постанови ФАС Західно-Сибірського округу від 13 травня 2004 № Ф04/2808-1064/А27-2004 / / Вісник ВАС РФ.2005. № 1.С.56.
Постанова Західно-Сибірського округу від 23 січня 2001 № Ф04/135-961/А27-2000 / / Вісник ВАС РФ. 2001. № 4.С.56.
Постанова ФАС Західно-Сибірського округу від 18 листопада 1998 № Ф04/1703-474/А45-98 / / Вісник ВАС РФ. 1998. № 11.С.36.
Постанова ФАС Західно-Сибірського округу від 08 вересня 1999 № Ф04/1822-404/А75-99 / / Вісник ВАС РФ. 1999. № 10.С. 27.
Постанова ФАС Уральського округу від 9 жовтня 2002 р. у справі № Ф09-2461/2002-ГК. / / Вісник ВАС РФ. 2003. № 4.С.44.
Постанова ФАС Московського округу від 18.03.2002 № КГ-А40/1339-02 / / Вісник ВАС РФ. 2002. № 10.С. 27.
Постанова ФАС Північно-Західного округу від 01 липня 2002 № А42-3625/01-10 / / Вісник ВАС РФ. 2002. № 10.С. 47.
Постанова ФАС Північно-Кавказького округу від 15.03.2001 № Ф08-665/2001 / / Вісник ВАС РФ. 2001. № 6. С. 41.
Постанова ФАС Поволзької округу від 23 грудня 1999 р. № 4467/99-26 / / Вісник ВАС РФ. 2000. № 5.С.16.
1 Красінський В.В. Огляд законодавства про нерухомість в Російській Федерації в 2005 - 2006 рр.. / / Військово-юридичний журнал. 2007. № 3. С.12.
2 Андрефф В. Російська приватизація: підходи і наслідки / / Питання економіки. 2004. № 6. С. 58.
3 Відомості СНР РРФСР і ВР РРФСР. 1990. № 30. ст. 416.
4 Збори законодавства РФ. 1996. № 1. ст. 1.
5 Збори законодавства РФ. № 17. 1996. ст. 1918.
6 Збори законодавства РФ. № 10. ст. 1163.
7 Збори законодавства РФ. 1999. № 28. ст. 3493.
8 Андрефф В. Указ. соч. С. 57.
9 Андрєєв В.К. Право державної власності в Росії. М., МАУП, 2004. С. 132.
10 Відомості РРФСР. 1991. № 27. Ст. 927.
11 Богатирьов М.А. Приватизація як цивільно-правовий інститут / / Право і економіка. 2006. № 10. С.34.
12 Андрефф В. Указ. соч. С. 60.
13 Петраков М. Відносини власності: аналіз трансформації в перехідній економіці / / Проблеми теорії і практики управління. 2005. № 2. С. 16.
14 Відомості РФ. 1992. N 35. Ст. 2001.
15 Моїсеєва Є.В. Приватизація як спосіб розпорядження державним і муніципальним майном / / Журнал російського права. 2006. № 9. С.56-57.
16 Петров І.С. Приватизація як спосіб перетворення власності / / Адвокат. 2000. № 9. С.13.
17 Рябухін С.М. Регіональний аспект приватизації державної власності / / Еко. Всеросійський економічний журнал. 2004. № 7. С. 4.
18 Збори законодавства РФ. 1994. № 13. Ст. 1478.
19 Румянцева Є. Оцінка власності в ході проведення приватизації в Росії / / Проблеми теорії і практики управління. 2005. № 1. С. 120.
20 Матвієвська Е.Д. Російська власність і триваючий процес приватизації. Кінець другого тисячоліття (2000-2002 рр.).. М., Юрайт, 2003. С. 23.
21 Владимиров А. Приватизація ПЕКу: перемога чи поразка здорового глузду? / / Незалежна газета. 1999. 7 травня.
22 Саморотова А. Жодної чистої угоди. Рахункова палата дала бізнесу три місяці на виправлення помилок приватизації / / Нові вісті. 2004. 5 липня.
23 Рябухін С.М. Указ. соч. С. 5-6.
24 Румянцева Є. Указ. соч. С. 119.
25 Петраков М. Указ. соч. С. 15.
26 Аналіз процесів приватизації державної власності в РФ за період 1993-2003 рр.. / / Російський економічний журнал. 2005. № 4. С. 7.
27 Збори законодавства РФ. 1997. № 30. Ст. 3595.
28 Камишанській В.П. Приватизація як спосіб розпорядження державним і муніципальним майном / / Закон. 2005. № 11. С. 71.
29 Камишанській В.П. Указ. соч. С. 72.
30 Кряжевскіх О.В. Угода приватизації / / Юридичний світ. 2003. № 12. С. 31.
31 Пятков Д.В. Правочин та адміністративні акти як підстави цивільних правовідносин / / Сучасне право. 2002. № 10.С.11.
32 Постанова ФАС Уральського округу від 9 жовтня 2002 р. у справі № Ф09-2461/2002-ГК. / / Вісник ВАС РФ. 2003. № 4.С.44.
33 Постанова ФАС Поволзької округу від 23 грудня 1999 р. № 4467/99-26 / / Вісник ВАС РФ. 2000. № 5.С.16.
34 Коментар до цивільного кодексу РФ (частини першої) / Под ред. О.Н. Садикова. М.: ИНФРА, 2005. С. 26.
35 Ревіна С.М. Проблеми правового регулювання відносин власності та приватизація / / Право і політика. 2005. № 5. С.37.
36 Цивільне право: У 4 т. Т. 2 / Відп. ред. Е.А. Суханов. 3-тє вид., Перераб. і доп. М., Норма, 2005. С. 102.
37 Цивільне право: У 4 т. Т. 2 / Відп. ред. Є. О. Суханов. С. 10; Кіц О. Механізм приватизації потребує доопрацювання контролю / / Цивільне право. 2006. № 1. С.11.
38 Іоффе О.С. Правовідносини по радянському цивільному праву. М., Госполитиздат, 1949. С. 20.
39 Братусь С.Н. Предмет і система радянського цивільного права. М., Юрідіздат, 1963. С. 49.
40 Іоффе О.С. Указ. соч. С. 35.
41 Брагінський М.І. Участь радянської держави у цивільних правовідносинах. М., Юридична література, 1981. С. 16.
42 Цивільне право: Підручник / За ред. Е.А. Суханова. М., Бек, 1993. С. 22-23.
43 Білих В.С. Приватизація державних та муніципальних підприємств у Російській Федерації: економіко-правові питання / / Держава і право. 1996. № 10. С. 29-30.
44 Новосьолов В.І. До питання про адміністративні договорах / / Правознавство. 1969. № 3. С. 43.
45 Попондопуло В.Ф. Про приватному та публічному праві / / Правознавство. 1994. № 5. С. 54.
46 Указ Президента РФ від 15 березня 2000 р. № 511 "Про класифікаторі правових актів" / / Збори законодавства РФ. 2000. № 12. Ст. 1260.
47 Хохлов С.А. Право власності та інші речові права / / Вісник ВАС РФ. 1995. № 8. С. 124-125.
48 Концепції розвитку російського законодавства / За ред. Л.А. Окунькова, Ю.А. Тихомирова, Ю.П. Орловського. Вид. 3-є. М., 1998. С. 7.
49 Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право: Загальні положення. М.: Статут, 1997. С. 89.
50 Коментар до Конституції Російської Федерації / Під ред. Л.А. Окунькова, Б.С. Крилова, А.С. Піголкіна, А.Є. Постнікова, М.Я. Булошнікова. М., Бек, 1994. С. 417.
51 Шершеневич Г.Ф. Підручник російського громадянського права (за вид. 1907 р.). М., Статут, 1995. С. 43.
52 Брагінський М.І., Витрянский В.В. Указ. соч. С. 92.
53 Суханов Є.А. Цивільне право: Підручник. Т. 1. Вид. 2-е. М., Бек, 1998. С. 71.
54 Збори законодавства РФ. 1995. № 35. Ст. 3506.
55 Петров І.С. Деякі питання нормативно-правового регулювання приватизації в Російській Федерації / / Журнал російського права. 2005. № 2. С.19.
56 Коментар до цивільного кодексу Російської Федерації, частини першої (постатейний) / Під ред. О.Н. Садикова. - М., 2002. С.619.
57 Суханов Є.А. Поняття та види обмежених речових прав / / Вісник МГУ. 2002. № 4. С.14.
58 Відомості З'їзду народних депутатів РРФСР і Верховної Ради РРФСР. 1992. № 3. Ст.89.
59 САПП РФ. 1994. № 1. Ст.2.
60 Збори законодавства РФ. 1994. № 13. Ст.1478.
61 Збори законодавства РФ. 1997. № 30. Ст.3594.
62 Вісник ВАС РФ. 2002. № 12. С.24.
63 Збори законодавства РФ. 1996. № 25. Ст.2963.
64 Чубаров В.В. Розташовані в нежилому будинку допоміжні та комунікаційні приміщення самостійним предметом договору продажу бути не можуть. - Коментар судово-арбітражної практики. Вип.7 - М.: Юр. лит., 2000. С.16-23.
65 Інформаційне листа Президії ВАС РФ від 1 червня 2000 р. № 53 / / Вісник ВАС РФ. - 2000. № 7. С.70.
66 Матеріали конференції "Удосконалення законодавства, що регулює оборот нерухомого майна". Концепція розвитку цивільного законодавства про нерухоме майно / Відп. ред. В.В. Витрянский. М., 2003.С.23.
67 Йорж А.В. Оренда будинків та інших споруд. Канд. дис. - М., 2003. С.83-87.
68 Самігуліна А.В. Правові наслідки договору продажу підприємства / / Право і економіка. 2007. № 4. С.24.
69 Алексєєв В.А. Реєстрація прав на нерухомість. М., Юрінформ. 2001.С. 78-79.
70 Вісник ВАС РФ. 2002. № 3. С. 17.
71 Штовханина Н.К. Судовий захист права власності / За ред. Жуйкова В.М. М., Юрист. 2001. С. 92-95.
72 Збори законодавства РФ. 2001. № 44. Ст. 4148.
73 Збори законодавства РФ. 2002. № 4. Ст. 251.
74 Добрачев Д.В. Проблеми судової практики в сфері обороту землі. М.: Волтерс Клувер, 2005. С. 106; Брикса В.В. Реалізація суб'єктивних публічних прав у сфері приватизації землі: проблеми конституційного та земельно-правового регулювання / / Закон. 2007. № 1.С.11.
75 Збори законодавства РФ. 1998. № 31. Ст. 3813.
76 Греф Г.О. Про заходи щодо реалізації земельної реформи і розвитку ринку нерухомості / / Нерухомість та інвестиції. Правове регулювання. 2005. № 2. С. 13 - 14.
77 Добрачев Д.В. Указ. роб. С. 107.
78 Там же. С. 111.
79 Греф Г.О. Указ. соч. С. 17 - 18.
80 Постанова Пленуму ВАС РФ від 24 березня 2005 р. № 11 «Про деякі питання, пов'язані із застосуванням земельного законодавства» / / Вісник Вищого Арбітражного суду Російської Федерації. 2005. № 5.С.11.
81 Витрянский В.В. Правове регулювання майнових (зобов'язально-правових) відносин у Земельному кодексі Російської Федерації / / Екологічне право. 2003. № 1.С.24.
82 Постанови ФАС Західно-Сибірського округу від 13 травня 2004 № Ф04/2808-1064/А27-2004 / / Вісник ВАС РФ.2005. № 1.С.56.
83 Клівер Є.П., Солодкевіч І.М. Про тлумачення статті 36 Земельного кодексу РФ / / Арбітражна практика. 2004. № 11. С. 12 - 14.
84 Сініцина С.М. Питання застосування статті 36 Земельного кодексу РФ / / Арбітражна практика. 2005. № 10. С. 31.
85 Галиновський Є.А. Нерухомість на земельній ділянці (про деякі проблеми набуття прав на землю) / / ЕЖ-Юрист. 2003. № 41. С. 10.
86 Колотиркін В.В. Практичні аспекти приватизації земельних ділянок в місті Москві / / Бюлетень нотаріальної практики. 2003. № 1.С. 24.
87 Піско І.П. До питання про приватизацію земельних ділянок / / Колегія. 2003. № 6. С.11.
88 Сініцина С.М. Указ. соч. С. 32.
89 Там же.
90 Постанови Президії ВАС РФ від 09.12.2003 № 11314/03 / / Вісник ВАС РФ. 2004. № 2. С.14.
91 Добрачев Д.В. Указ. соч. С. 98.
92 Розпорядження Мінмайна РФ від 2 вересня 2002 р. № 3070-р «Про затвердження примірних форм рішень про надання земельних ділянок у власність, постійне (безстрокове) користування, безоплатне термінове користування, оренду та договорів купівлі-продажу, безоплатного термінового користування та оренди земельних ділянок »/ / БНА ФОИВ. 2002. 44.
93 Сініцина С.М. Указ. соч. С. 34.
94 Лотнікова Н. П. Проблеми переоформлення права постійного безстрокового користування / / Вісник ВАС РФ. 2007. № 2. С.17.
95 Сініцина С.М. Указ. соч. С. 34 - 35.
96 Єльникова О.В. Приватизація земельних ділянок під об'єктами нерухомості / / Юрист. 2006. № 9. С.30; Ткаченко Т. Приватизація з відчуженням землі / / ЕЖ-Юрист. 2006. № 49. С.5; Конюх Є.А. Правові аспекти викупу власниками об'єктів нерухомості земельних ділянок, що знаходяться державній або муніципальній власності / / Юридичний світ. 2006. № 3. С.30.
97 Греф Г.О. Указ. соч. С. 19.
98 Бєлов Е. Оспорювання угод приватизації / / Законність. 2007. № 3. С.45.
99 Постанова ФАС Московського округу від 18.03.2002 № КГ-А40/1339-02 / / Вісник ВАС РФ. 2002. № 10.С. 27.
100 Кряжевскіх К.П., Кряжевскіх О.В. Недійсність угод приватизації / / Недійсність в цивільному праві: проблеми, тенденції, практика: Збірник статей / Відп. ред. М.А. Рожкова. Статут, 2006. С.45.
101 Рябченко Л. Недійсність угод приватизації / / ЕЖ-Юрист. 2005. № 20. С.16; Рябченко Л. Складнощі оспорювання приватизації / / ЕЖ-Юрист. 2005. № 17. С.13.
102 Радченко С. Як не втратити приватизованого майна? / / ЕЖ-Юрист. 2004. № 33. С.3.
103 Постанова ФАС Північно-Західного округу від 01 липня 2002 № А42-3625/01-10 / / Вісник ВАС РФ. 2002. № 10.С. 47.
104 Постанова ФАС Північно-Кавказького округу від 15.03.2001 № Ф08-665/2001 / / Вісник ВАС РФ. 2001. № 6. С. 41.
105 Постанова ФАС Західно-Сибірського округу від 08 вересня 1999 № Ф04/1822-404/А75-99 / / Вісник ВАС РФ. 1999. № 10.С. 27.
106 Постанова ФАС Західно-Сибірського округу від 18 листопада 1998 № Ф04/1703-474/А45-98 / / Вісник ВАС РФ. 1998. № 11.С.36.
107 Постанова ФАС Західно-Сибірського округу від 23 січня 2001 № Ф04/135-961/А27-2000 / / Вісник ВАС РФ. 2001. № 4.С.56.