Надання громадянам житлового приміщення за договором соціального найму

Сучасна Гуманітарна Академія

Курсова робота

Предмет: Житлове право

Тема: Надання громадянам житлового приміщення за договором

соціального найму

Виконала студентка:

Кирилова Олена Анатоліївна

Брянськ-2009 р.

Зміст

Введення

1. Зміст договору соціального найму житлового приміщення

1.1 Поняття і предмет договору

1.2 Права та обов'язки сторін договору соціального найму

2 Зміна і розірвання договору соціального найму житлового приміщення

2.1 Порядок зміни договору соціального найму

2.2 Розірвання договору соціального найму

Висновок

Глосарій

Список використаних джерел

Програми

Введення

Конституційне право на житло виражає сутність системи задоволення житлових потреб суспільства, тобто воно є сутнісним правом, фундаментальним. Від нього залежить система конкретних житлових прав громадян, і вони повинні відповідати йому.

Належне житло входить складовою частиною в гідний життєвий рівень людини, проголошений Загальною декларацією прав людини від 10 грудня 1948 р. ¹ і Конвенцією Співдружності Незалежних Держав про права та основні свободи людини від 26 травня 1995 року ^2.

З переходом нашої країни до ринкових відносин загострилася житлова проблема. Це пояснюється безліччю причин. Перш за все - це суттєве скорочення будівництва державного і муніципального житла. Крім того, до тих громадян, які складалися в черзі на поліпшення житлових умов, додалися сотні тисяч біженців, вимушених переселенців, осіб, які втратили житлового приміщення в результаті міжнаціональних конфліктів. Саме тому житлова політика держави змінилася. Проте вже сьогодні зрозуміло, що держава економічно не в змозі забезпечити всіх потребуючих громадян безкоштовним житлом.

Слід зазначити, що у житловій сфері державою вже зроблені певні кроки по здійсненню перетворень: наймачі житлових приміщень у будинках державного і муніципального житлового фонду отримали можливість безкоштовно придбати займане житло в порядку його приватизації; за членами житлових та житлово-будівельних кооперативів, які повністю виплатили пайові внески, визнано право власності на житлові приміщення; державою передбачені випуск житлових сертифікатів, видача субсидій на будівництво і придбання житла, розробляються заходи щодо розвитку іпотечного кредитування. Однак зазначені зусилля за рішенням житлової проблеми виявилися недостатньо ефективними.

Проблема регулювання договірних відносин у сфері соціального найму в економічних умовах, є актуальною для всіх регіонів Російської Федерації. Проведення державою житлової політики ускладнено як методами її реалізації, так і відсутністю єдності правового регулювання в даній галузі правовідносин.

Відповідно до ст. 40 Конституції Російської Федерації, прийнятої всенародним голосуванням, житлове приміщення безкоштовно або за доступну плату з державних, муніципальних та інших фондів надається малозабезпеченим і іншим зазначеним у законі громадянам.

Таким чином, як випливає з Конституції РФ, безкоштовне надання житла держава гарантує не всім, а лише тим категоріям громадян, які, з одного боку, прямо вказані в законі, а з іншого - є такими, що потребують поліпшення житлових умов. Житловий Кодекс РФ гарантує їм такі права, забезпечивши, таким чином, укладання договорів соціального найму.

Об'єктом дослідження є житлові правовідносини, що виникають при укладанні, зміні та розірванні договору соціального найму.

Мета даної роботи - виявити правові проблеми, що виникають при наданні громадянам житлового приміщення за договором соціального найму.

Для здійснення поставленої мети були поставлені наступні завдання:

- Вивчити поняття, предмет і форму договору соціального найму;

-Розглянути права, обов'язки і відповідальність сторін за договором соціального найму;

- Розкрити умови та підстави зміни договору соціального найму;

- Проаналізувати умови та підстави розірвання договору соціального найму.

1 Зміст договору соціального найму житлового приміщення

1.1 Поняття і предмет договору

Договір найму житлового приміщення є центральним інститутом житлового права.

За договором найму житлового приміщення одна сторона - власник житлового приміщення або уповноваженою ним особа (наймодавець) - зобов'язується надати іншій стороні (наймачеві) жиле приміщення за плату у володіння і користування для проживання в ньому (п.1 ст. 671 ГК РФ). Наймачем за таким договором може бути тільки фізична особа (громадянин Російської Федерації, іноземний громадянин, особа без громадянства).

Наведене визначення договору найму житлового приміщення є універсальним і охоплює два різновиди такого договору.

Перша - договір комерційного найму, предметом якого є об'єкти житлового фонду, які знаходяться в приватній, державній або муніципальній власності і пов'язані з житлового фонду комерційного використання (відповідно до цільової класифікацією видів житлового фонду, встановленої у ст. 19 ЖК РФ). Даному виду договору найму присвячені ст. 671, 673-688 ЦК України.

Другий різновид зазначеного договору - договір соціального найму, що укладається тільки щодо тих об'єктів, які входять до складу державного або муніципального житлового фонду або належить до житлового фонду соціального використання (ст.19 ЖК РФ).

Договір найму житла ця угода за яким наймодавець зобов'язується надати у володіння і користування або тільки в користування наймачеві та членам його сім'ї придатне для постійного мешкання житлове приміщення в житловому фонді соціального використання, як правило у вигляді окремої квартири. Договір найму житла - консенсусний, двосторонній, відшкодувальний [18].

Договір найму соціального складається у двох примірниках, один з яких знаходиться у наймодавця, другий - у наймача.

Договір найму соціального підписується сторонами або їх уповноваженими представниками та скріплюється печаткою наймодавця. З цього моменту договір найму соціального вважається укладеним і набув чинності. Однак права і обов'язки у наймача виникають тільки після підписання акту прийому-передачі житлового приміщення. [28] Недотримання простої письмової форми угоди тягне її недійсність лише у випадках, прямо зазначених у законі чи угоді сторін (див. п. 2 ст. 162 ЦК РФ ). Тому при недотриманні письмової форми договору соціального найму діють правила п 1 ст. 162 ЦК РФ: у такому випадку сторони позбавляються права в разі спору посилатися на підтвердження угоди та її умов на показання свідків, але при цьому має право приводити письмові й інші докази.

Необхідно звернути увагу на те, що в практиці застосування житлового законодавства, що діяло до введення в дію ЖК РФ, були широко поширені випадки недодержання письмової форми договору соціального найму. Такий договір і перш укладався на підставі адміністративного акта (ордера), причому саме цим актом наймодавці житлових приміщень у державному і муніципальному житловому фонді та правозастосовні органи нерідко надавали значення документа, що підтверджує письмову форму відповідного договору. Такому положенню в чималому ступені сприяло і яке містилося у ст. 47 ЖК РРФСР правило, згідно з яким ордер на житлове приміщення визнавався єдиною підставою для вселення в надане жиле приміщення [14].

Якщо раніше ордер - це документ, за яким громадянину надається право користування житловим приміщенням, а договір житлового найму - це документ, відповідно до якого повинно здійснюватися користування житловим приміщенням [14], то тепер буде мати місце тільки останній. Підставою для укладення договору соціального найму буде рішення про надання жилого приміщення. Дана обставина стала приводом для помилкового висновку "договір замість ордера". Це висновок є невірним. Як відзначають практично всі вчені-теоретики, ордер в даний час є документом, на підставі якого укладається договір найму житла [27]. Ордер входить у складний юридичний склад, на підставі якого у наймача і членів його сім'ї виникає право користування житловим приміщенням, розташованим у державному і муніципальному житловому фонді. За своєю юридичною природою ордер - це наказ, тобто адміністративно-правовий документ, в якому міститься розпорядження житлово-експлуатаційної організації надати громадянинові, якій видано ордер, і членам його сім'ї конкретне юридично і фактично вільне жиле приміщення. Таким чином, стосовно до житлових правовідносин у сфері соціального найму ордер на житлове приміщення та договір найму соціального знаходяться в тісній, нерозривній єдності і взаємодії [33].

Між тим договір соціального найму і рішення про надання жилого приміщення - це документи, принципово різні за своєю юридичною природою. Договір регулює цивільно-правові відносини сторін, а рішення - це ненормативний (індивідуальний) правовий акт, прийнятий уповноваженим органом, що тягне обов'язкові наслідки для зазначених в ньому осіб. Тому оформлення договору соціального найму у вигляді окремого документа повинне обов'язково здійснюватися на практиці.

За договором соціального найму, плата за наймання житла визначається органом місцевого самоврядування. Отже, договір найму житла носить БЕЗОПЛАТНО характер, тобто наймач за таким договором зобов'язаний вносити плату за користування жилим приміщенням, за утримання і ремонт цього приміщення, а також за комунальні послуги.

З даного правила ЖК РФ передбачено виключення: житлові приміщення повинні надаватися на умовах соціального найму без внесення плати за користування займаним житловим приміщенням особам, визнаним незаможними у встановленому порядку (ст. 156 ЖК РФ). Зазначене виключення застосовується тільки щодо тих житлових приміщень, які належать до муніципального житлового фонду соціального використання [32].

Наймачем за договором соціального найму є громадянин Російської Федерації, який перебував на житловому обліку за правилами, встановленими гл. 7 ЖК РФ. На вимогу наймача та членів його сім'ї договір соціального найму може бути укладений з одним із членів сім'ї. У разі смерті наймача або його вибуття з житлового приміщення договір укладається з одним із членів сім'ї, що проживають у житловому приміщенні (п. 2 ст. 672 ГК РФ).

Договір найму соціального укладається без встановлення строку.

Здійснюючи правомочність користування житловим приміщенням, наданим за договором соціального найму, наймач має право не тільки сам проживати в такому житловому приміщенні, але також в установленому порядку вселяти в приміщення інших осіб, здавати жиле приміщення в піднайом, проводити обмін жилого приміщення та здійснювати інші права, передбачені ст. 67 і іншими статтями ЖК РФ, а також укладеними з таким наймачем договором соціального найму.

У ч. 2 ст. 61 ЖК РФ встановлена ​​спеціальна норма, адресована наймачам житлових приміщень за договорами соціального найму в багатоквартирних будинках. Такі наймачі мають право користуватися спільним майном в багатоквартирному будинку нарівні з особами, що мають частки у праві спільної часткової власності на зазначене майно. Спільним майном в багатоквартирному будинку визнаються приміщення в такому будинку, не є частинами квартир і призначені для обслуговування більше одного приміщення в даному будинку (приблизний перелік об'єктів спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку встановлений у ст. 36 ЖК РФ). За договором соціального найму житлове приміщення надається в межах норми житлової площі, а при комерційному наймі розмір приміщення не обмежується. Слід звернути увагу, що закон, стосовно соціального найму, говорить саме про норму надання, але не користування житлом [31].

Обов'язкова вимога до приміщення як до предмету найму: жиле приміщення має бути вільна від будь-яких зобов'язань.

Пред'являються до приміщення різного роду технічні і ряд інших вимог тісним чином пов'язані з можливістю постійного у ньому проживання. Тільки відповідний рівень придатності відрізняє житлове приміщення від нежитлового. Відповідно до ЖК РФ дані вимоги визначаються Урядом РФ.

Якщо перші два критерії (відповідність вимогам і цільове використання - тільки для проживання) визначають приміщення як жиле, то третій (ізольованість) визначає житлове приміщення саме як предмет договору найму.

Як випливає з встановленого ЖК РФ визначення поняття «житлове приміщення», приміщення, що надається на умовах соціального найму, має відповідати встановленим санітарним і технічним правилам і нормам, а також іншим вимогам законодавства (ст. 15 ЖК РФ).

При виробленні умов конкретних договорів соціального найму житлових приміщень на практиці доцільно мати на увазі Типовий договір найму житла, який затверджений постановою Уряду Російської Федерації від 21 травня 2005 року N 315 (Додаток А, Додаток Б).

1.2 Права та обов'язки сторін договору соціального найму

У ролі сторін договірних відносин безпосередньо виступають боку, між якими дані відносини і складаються.

У аналізованих зобов'язаннях вони іменуються як наймодавець і наймач. Як випливає, із ЖК РФ на стороні наймодавця при соціальному наймі виступає уповноважений державний орган або уповноважений орган місцевого самоврядування (ст.60 ЖК РФ).

Другою стороною даного договору виступає наймач - фізична особа.

У ч. 2 ст. 65 ЖК РФ перераховані основні обов'язки наймодавця. Наймодавець житлового приміщення за договором соціального найму зобов'язаний:

- Передати наймачеві вільне від прав інших осіб житлове приміщення;

- Брати участь у належному утриманні та в ремонті спільного майна в багатоквартирному будинку, в якому знаходиться здане в найм житлове приміщення;

-Здійснювати капітальний ремонт житлового приміщення;

-Забезпечувати надання наймачеві необхідних комунальних послуг належної якості.

-Надати наймачу і членам його сім'ї у порядку, передбаченому Житловим кодексом Російської Федерації, на час проведення капітального ремонту або реконструкції будинку (коли ремонт або реконструкція не можуть бути проведені без виселення наймача) жиле приміщення маневреного фонду, що відповідає санітарним і технічним вимогам. Переселення наймача та членів його сім'ї в житлове приміщення маневреного фонду і назад (після закінчення капітального ремонту чи реконструкції) здійснюється за рахунок коштів наймодавця;

- Інформувати наймача про проведення капітального ремонту або реконструкції будинку не пізніше, ніж за 30 днів до початку робіт;

- Приймати участь у своєчасній підготовці будинку, санітарно-технічного та іншого обладнання, що знаходиться в ньому, до експлуатації в зимових умовах;

- Забезпечувати надання наймачеві передбачених у цьому договорі комунальних послуг належної якості;

- Контролювати якість житлово-комунальних послуг;

- Протягом 3 робочих днів з дня зміни цін на утримання, ремонт житла, наймання житлових приміщень, тарифів на комунальні послуги, нормативів споживання, порядку розрахунків за надані житлово-комунальні послуги інформувати про це наймача;

- Виробляти або доручати уповноваженій особі проведення перерахунку плати за житлове приміщення і комунальні послуги у разі надання послуг та виконання робіт неналежної якості та (або) з перервами, що перевищують встановлену тривалість;

- Прийняти у встановлені терміни житлове приміщення у наймача за актом здачі житлового приміщення після розірвання договору;

- Нести інші обов'язки, передбачені законодавством Російської Федерації. Незалежно від того, чи передбачені зазначені обов'язки в конкретному договорі соціального найму житлового приміщення, наймодавець за таким договором не звільняється від їх виконання, оскільки ці обов'язки встановлені в імперативних правових нормах федерального закону.

Підставою відповідальності наймодавця за договором соціального найму є невиконання наймодавцем будь-який з його юридичних обов'язків, передбачених житловим законодавством або договором соціального найму житлового приміщення (при наявності у відповідному діянні (дії або бездіяльності) ознак складу правопорушення).

У ч. 1 ст. 66 ЖК РФ встановив відсилочну норму, згідно з якою наймодавець несе відповідальність, передбачену законодавством. Мається на увазі, і зокрема, законодавство про адміністративні правопорушення. Наприклад, КоАП РФ передбачає адміністративну відповідальність за порушення правил утримання та ремонту житлових будинків і (або) житлових приміщень, порушення нормативів забезпечення населення комунальними послугами.

Якщо наймодавець не виконує такі юридичні обов'язки, як своєчасне проведення капітального ремонту переданого в оренду житлового приміщення, спільного майна в багатоквартирному будинку, що знаходяться в житловому приміщенні пристроїв, призначених для надання комунальних послуг, то ЖК РФ наділяє наймача правами, реалізація яких матиме негативні для наймодавця цивільно -правові наслідки майнового характеру.

У таких випадках наймач має право за своїм вибо ру пред'явити до наймодавець будь-яке з вимог, зазначених у ч. 2 ст. 66 ЖК РФ. Наймач може вимагати: а) зменшення плати за користування займаним житловим приміщенням, спільним майном в багатоквартирному будинку; б) відшкодування своїх витрат на усунення недоліків жилого приміщення та (або) спільного майна в багатоквартирному будинку, в) відшкодування збитків, заподіяних неналежним виконанням або невиконанням зазначених обов'язків наймодавця.

У ст. 67 ЖК РФ передбачені основні права і обов'язки наймача жилого приміщення, наданого за договором соціального найму. Наймач має права і несе обов'язки, встановлені в даній статті, незалежно від того, чи передбачені вони договором соціального найму житлового приміщення.

Так, наймач житлового приміщення за договором соціального найму має право в установленому порядку:

- Вселяти в займане жиле приміщення інших осіб;

- Здавати жиле приміщення в піднайом;

- Дозволяти проживання у житловому приміщенні тимчасових мешканців;

- Здійснювати обмін або заміну займаного житлового приміщення;

- Вимагати від наймодавця своєчасного проведення капітального ремонту житлового приміщення, належного участі в утриманні спільного майна в багатоквартирному будинку, а також надання комунальних послуг.

До даного переліку можна додати право на користування житловим приміщенням, право на внесення змін та розірвання договору.

Необхідно звернути увагу на те, що зазначені в ч. 1 ст. 67 ЖК РФ права наймач здійснює не довільно, а в порядку, встановленому Житловим Кодексом РФ, іншими актами житлового законодавства, а також укладеного з ним договору соціального найму житлового приміщення. При реалізації своїх прав наймач не має права виходити за межі тих вимог, які встановлені в імперативних нормах актів житлового законодавства.

Відповідно до ч. 3 ст. 67 ЖК РФ наймач житлового приміщення за договором соціального найму зобов'язаний:

- Використовувати житлове приміщення за призначенням і в межах, які встановлені цим Кодексом;

- Забезпечувати збереження житлового приміщення;

- Підтримувати належний стан житлового приміщення;

- Проводити поточний ремонт житлового приміщення;

- Своєчасно вносити плату за житлове приміщення і комунальні послуги;

- Інформувати наймодавця у встановлені договором терміни про зміну підстав та умов, що дають право користування житловим приміщенням за договором соціального найму.

Виконання наймачем житлового приміщення перерахованих у ч. 3 цієї статті обов'язків покликане забезпечувати можливість використання займаного ним приміщення у відповідності з функціональним призначенням цього приміщення і не допускати обмеження інтересів третіх осіб, перш за все сусідів.

У тому числі, згідно з Постановою Уряду РФ про затвердження Типового договору соціального найму наймач зобов'язаний:

а) прийняти від наймодавця за актом у строк, що не перевищує 10 днів з дня підписання цього договору, придатне для проживання житлове приміщення, в якому проведено поточний ремонт;

б) дотримуватися правил користування житловими приміщеннями;

в) використовувати жиле приміщення відповідно до його призначення;

г) підтримувати в справному стані житлове приміщення, санітарно-технічне та інше устаткування, що знаходиться в ньому, забезпечувати їх збереження;

д) утримувати в чистоті і порядку житлове приміщення, загальна майно в багатоквартирному будинку, об'єкти благоустрою;

е) проводити поточний ремонт займаного житлового приміщення.

Якщо виконання зазначених робіт викликано несправністю окремих конструктивних елементів загального майна в багатоквартирному будинку або устаткування в ньому або пов'язане з виробництвом капітального ремонту будинку, то вони проводяться за рахунок наймодавця організацією, запропонованої ним;

ж) не здійснювати перебудову та (або) перепланування житлового приміщення без отримання відповідного погодження, передбаченого житловим законодавством Російської Федерації;

з) своєчасно і в повному обсязі вносити в установленому порядку плату за житлове приміщення і комунальні послуги за затвердженими відповідно до законодавства Російської Федерації цінами і тарифами.

і) переселитися з членами своєї сім'ї у порядку, встановленому Житловим кодексом Російської Федерації, на час проведення капітального ремонту або реконструкції будинку, в якому він проживає (коли ремонт або реконструкція не можуть бути проведені без виселення наймача), в надаване наймодавцем житлове приміщення, яке відповідає санітарним і технічним вимогам;

к) при розірванні цього договору звільнити у встановлені терміни і здати за актом наймодавцю в справному стані житлове приміщення, санітарно-технічне та інше устаткування, що знаходиться в ньому, оплатити вартість не зробленого наймачем і входить в його обов'язки ремонту житлового приміщення, санітарно-технічного та іншого обладнання, що знаходиться в ньому, або зробити його за свій рахунок, а також погасити заборгованість з оплати за житлове приміщення і комунальні послуги;

л) інформувати наймодавця про зміну підстав та умов, що дають право користування житловим приміщенням за договором соціального найму, не пізніше 10 робочих днів з дня такої зміни;

Відповідальність наймача жилого приміщення, наданого за договором соціального найму, регулюється загальними правилами ст. 68 ЖК РФ та іншими нормативними правовими актами, зокрема, ДК РФ, КоАП РФ.

2 Зміна і розірвання договору соціального найму житлового приміщення

2.1 Порядок зміни договору соціального найму

Укладені договори повинні виконуватися на тих умовах, на яких було досягнуто згоди сторін, і не повинні змінюватися. Таке загальне правило надає стійкість цивільного обороту.

Разом з тим може виникнути і така ситуація, коли інтереси суспільства вимагають зміни умов вже укладених договорів. На цей випадок розраховане виключення з викладеного вище правила [16].

Зміна і розірвання договору соціального найму житлового приміщення провадяться відповідно до ст. 82, 83 ЖК РФ з урахуванням загальних правил про зміну і про розірвання цивільно-правових договорів, встановлених у ст. 450 - 453 ГК РФ.

Зміна або розірвання договору можливе лише за взаємною згодою сторін. Угода про зміну або про розірвання договору вчиняється в тій же формі, що й договір, якщо із закону, інших правових актів, договору або звичаїв ділового обороту не випливає інше (п. 1 ст. 452 ДК РФ).

У випадках, коли договір підлягає зміні чи розірвання в судовому порядку, необхідно мати на увазі, що вимога про зміну або про розірвання договору може бути заявлено стороною в суд тільки після одержання відмови іншої сторони на пропозицію змінити чи розірвати договір або неотримання відповіді у строк, вказаний у пропозиції чи встановлений законом або договором, а при його відсутності - в 30-денний термін (п. 2 ст. 452 ДК РФ).

Зміна договору соціального найму житлового приміщення допускається за умов, зазначених у ст. 82 ЖК РФ.

Громадяни, які проживають в одній квартирі, що користуються в ній жилими приміщеннями на підставі окремих договорів соціального найму і об'єдналися в одну сім'ю, вправі вимагати укладення з ким-небудь з них одного договору найму соціального всіх займаних ними жилих приміщень.

Підставою для пред'явлення вимоги про об'єднання самостійних договорів соціального найму в один такий договір є саме факт об'єднання громадян в одну сім'ю, яка з точки зору житлового права повинна характеризуватися не лише спільним проживанням, а й веденням спільного господарства, наявністю загальних витрат і т.д. Громадяни, які тільки мають намір об'єднатися в одну родину, за змістом ст. 82 ЖК РФ не має права вимагати такого об'єднання договорів найму [27]. Тому в даний час право вимагати укладення одного договору соціального найму належить тільки тим, хто фактично сформував нову сім'ю і юридично оформив відповідні відносини, а не тим, хто тільки висловлює намір створити сім'ю [32].

Звернення до наймодавцю з вимогою про об'єднання договорів соціального найму проводиться за згодою всіх членів сім'ї наймача, включаючи тимчасово відсутніх. Незважаючи на те, що у статті 82 ЖК РФ не йдеться про необхідність отримання згоди членів сім'ї наймача, для такого роду зміни договору соціального найму воно носить обов'язковий характер, що випливає, у тому числі і з рівності прав наймача соціального житла та членів його сім'ї ( ч. 2 ст. 69 ЖК РФ). Це пов'язано з тим, що при об'єднанні кількох договорів повинен бути укладений новий договір соціального найму, за якою члени сім'ї колишнього наймача будуть проживати однією сім'єю. При цьому здійснення ряду їх правомочностей буде поставлено в залежність від згоди інших осіб, що важливо. Те ж стосується несення солідарної відповідальності, яка випливає з договору соціального найму. Відмова члена сім'ї наймача жилого приміщення за договором соціального найму від об'єднання в одну сім'ю з іншими громадянами і подальшого об'єднання договорів соціального найму в один є безумовним і не може бути оскаржений в судовому порядку.

Наймодавець не вправі відмовити в об'єднанні договорів соціального найму в один самостійний договір за наявності звернення наймача і вираженої згоди членів його сім'ї. В іншому випадку спір підлягає вирішенню в судовому порядку. У результаті об'єднання договорів соціального найму укладається один договір соціального найму, предметом якого будуть житлові приміщення, що діяли раніше договорів [27].

Слід враховувати і те суттєва обставина, що після об'єднання декількох договорів в один не можна буде вимагати зміни нового договору соціального найму шляхом розділу житлового приміщення та укладення окремого договору найму з будь-яким членом сім'ї наймача.

Відповідно до п. 2 ст. 450 ГК РФ договір може бути також змінено на вимогу однієї із сторін рішенням суду при істотному порушенні договору другою стороною. Істотним визнається порушення договору однією стороною, яке тягне для іншої сторони така шкода, що вона значною мірою позбавляється того, на що мала право розраховувати при висновків договору. У виняткових випадках договір може бути змінений за рішенням суду у зв'язку з істотною зміною обставин (ст. 451 ГК РФ).

У разі зміни договору зобов'язання сторін зберігаються в зміненому вигляді. Зобов'язання вважаються зміненими з моменту укладення угоди сторін про зміну договору, якщо інше не випливає з угоди або характеру зміни договору, а при зміні договору в судовому порядку - з моменту набрання законної сили рішенням суду про зміну договору (п. 1, 2 ст. 453ГК РФ) [32].

На відміну від раніше діючого ЖК УРСР законодавець виключив можливість для дієздатного члена сім'ї наймача вимагати укладення з ним окремого договору соціального найму відповідно до припадає на нього часткою житлової площі (так званий розділ житлового приміщення). Це рішення було зумовлене спробою в законодавчому порядку відмовитися від перетворення окремих квартир в комунальні квартири, хоча доцільність цього рішення не беззаперечна. Представляється також, що вимагати розділу житлового приміщення, апелюючи до ст. 11 ЖК РФ і такому передбаченому нею способу захисту права, як зміна житлового правовідносини, буде не можна [27].

Підставою зміни договору соціального найму житлового приміщення ЖК РФ, як і раніше діючі правила ст. 88 ЖК УРСР визнає заміну одного наймача іншим. Правом вимагати визнання себе новим наймачем за раніше укладеним договором соціального найму житлового приміщення володіє будь-який дієздатний член сім'ї наймача, який отримав на це згоду як інших членів своєї сім'ї (включаючи неповнолітніх та інших осіб, що не володіють повною дієздатністю), так і наймодавця. Реалізувати це право дієздатний член сім'ї може і у випадку смерті початкового наймача, і за його життя (якщо первісний наймач, як і інші члени сім'ї, висловить на це свою згоду) [27]. Таке ж право належить в разі смерті наймача будь-якому дієздатній члену сім'ї померлого наймача. Перша підстава для зміни житлових правовідносин шляхом заміни наймача має місце за наявності наступних умов:

1) громадяни проживають на підставі договорів соціального найму в одній квартирі, в тому числі комунальної;

2) вони не є членами однієї сім'ї (не зв'язані сімейними узами, їхні стосунки не засновані на утриманні або веденні спільного господарства) і з ними укладені окремі договори соціального найму;

3) громадяни об'єднуються в одну сім'ю (шляхом укладання шлюбу, вступу у фактичні шлюбні відносини, з веденням спільного господарства тощо);

4) вимога проживаючих громадян укладення з ними одного договору соціального найму.

Згоди наймодавця в цьому випадку не потрібно.

Друга підстава заміни наймача базується на наступних умовах:

1) заяву дієздатного члена сім'ї наймача про визнання себе наймачем;

2) згода інших членів сім'ї, в тому числі колишнього наймача, за винятком випадків, коли він вибув із займаного приміщення і тимчасово відсутніх (згоди піднаймачів і тимчасових мешканців не потрібен);

3) згода наймодавця.

2.2 Розірвання договору соціального найму

Правила ГК РФ, що стосуються розірвання договору найму, покликані забезпечувати реалізацію конституційного положення про те, що «ніхто не може бути безпідставно позбавлений житла» [26].

Сам наймач за згодою інших осіб, які постійно з ним проживають, мають право у будь-який час розірвати договір найму. Єдина вимога до цих осіб - у письмовій формі поінформувати наймодавця за три місяці (ч.1 ст.687 ГК РФ). При цьому відповідно до п.1 ст. 452 ДК РФ угоду про зміну і розірвання договору вчиняється в тій же формі, що й договір, якщо із закону, інших правових актів, договору або із звичаїв ділового обороту не випливає інше. У ЖК РФ (ст. 82) даної вимоги немає, мабуть ГК РФ у цьому сенсі є вичерпним.

Дострокове розірвання договору з наймачем вправі вимагати за певних умов у судовому порядку і наймодавець. Розірвання договору соціального найму житлового приміщення на вимогу наймодавця допускається у судовому порядку у випадках:

1) невнесення наймачем плати за житлове приміщення і (або) комунальні послуги більше шести місяців підряд;

2) руйнування або пошкодження житлового приміщення наймачем або іншими громадянами, за дії яких він відповідає;

3) систематичного порушення прав і законних інтересів сусідів, яке робить неможливим спільне проживання в одному житловому приміщенні;

4) використання житлового приміщення не за призначенням.

Договір найму житла припиняється у зв'язку з втратою (руйнуванням) житлового приміщення, зі смертю самотньо проживав наймача. (Ч.4 ст. 83 ЖК РФ) [16]

За рішенням суду наймачеві може бути наданий строк (не більше року) для усунення порушень, що послужило підставою для розірвання договору найму. Якщо протягом визначеного судом терміну наймач не усуне допущених порушень або не прийме всіх необхідних заходів для їх усунення, суд за повторним зверненням наймодавця приймає рішення про розірвання договору найму житлового приміщення. При цьому на прохання наймача суд у рішенні про розірвання договору може відстрочити виконання рішення на строк не більше року.

У судовому порядку наймодавець має право розірвати договір ще в одному випадку, коли наймач житлового приміщення або інші громадяни, за дії яких він відповідає, використовують житлове приміщення не за призначенням або систематично порушують права та інтереси сусідів, наймодавець може попередити наймача про необхідність усунення порушення.

Якщо наймач або інші громадяни, за дії яких він відповідає, після попередження продовжують використовувати житло не за призначенням або порушувати права та інтереси сусідів, наймодавець має право у судовому порядку розірвати договір найму житлового приміщення. У цьому випадку застосовуються правила, передбачені абзацом четвертим пункту 2 статті 82 ЖК РФ.

На вимогу однієї із сторін у договорі, можливо, його розірвання: якщо приміщення перестає бути придатним для постійного проживання, а також у разі його аварійного стану, а в інших випадках передбачених житловим законодавством [26].

Розірвання договору найму житлового приміщення призводить до того, що наймач та інші особи, що проживають у житловому приміщенні до цього моменту, підлягають виселенню на підставі рішення суду (ст.688 ЦК України).

Частина 1 ст. 83 ЖК РФ містить загальний цивільно-правовий принцип, згідно з яким розірвання договору, як правило, можливо, за згодою сторін (ст. 450 ГК РФ).

Разом з тим словосполучення "може бути, розірваний у будь-який час за згодою сторін" стосовно договору соціального найму має певні особливості. Важко собі уявити, що наймодавець без будь-якої причини може звернутися до наймача, з пропозицією розірвати безстроковий договір найму соціального, а той у свою чергу прийме цю пропозицію. Механічне перенесення в ЖК РФ положень ГК РФ фактично призвів до появи у ст. 83 ЖК РФ невдалої норми, яка була б зрозумілою тільки в тому випадку, якщо б законодавець виключив з її тексту вказівку на можливість розірвання договору в "будь-який час". Розірвати договір соціального найму в "будь-який час" може тільки наймач. Це його виключне право. У наймодавця право на розірвання договору обумовлено певними умовами. [27]

Обов'язки наймача здійснювати оплату житла та комунальних послуг кореспондує право наймодавця вимагати своєчасного внесення плати за житлове приміщення і комунальні послуги, встановлене ст. 65 ЖК РФ. Структура плати за житлове приміщення і комунальні послуги для наймача жилого приміщення, займаного за договором соціального найму або договором соціального найму житлового приміщення державного або муніципального житлового фонду, встановлюється статтею 154 Житлового кодексу РФ і включає в себе наступні платежі:

- Плату за користування жилим приміщенням (плата за наймання);

- Плату за утримання і ремонт житлового приміщення, що включає в себе плату за послуги і роботи з управління багатоквартирним будинком, утримання та поточного ремонту загального майна в багатоквартирному будинку. Капітальний ремонт спільного майна в багатоквартирному будинку проводиться за рахунок власника житлового фонду;

- Плату за комунальні послуги, що включає в себе плату за холодне і гаряче водопостачання, водовідведення, електропостачання, газопостачання (у тому числі постачання побутового газу в балонах), опалення (теплопостачання, в тому числі поставки твердого палива за наявності пічного опалення).

Відповідно до п. 3 ст. 156 ЖК РФ розмір плати за наймання, за утримання і ремонт житлового приміщення встановлюється органами місцевого самоврядування.

Підстава розірвання договору соціального найму в разі руйнування або пошкодження житлового приміщення наймачем або іншими громадянами, за дії яких він відповідає, базується на п. 3 ст. 67 ЖК РФ, що встановлює обов'язок наймача (а також членів його сім'ї на підставі ст. 69 ЖК РФ) забезпечувати збереження житлового приміщення, підтримувати його належний стан [16].

Використання житлового приміщення відповідно до його призначення закріплюється в ст. 17 ЖК РФ, п. 1 якої встановлює, що житлове приміщення призначене для проживання громадян.

Розірвання договору найму житлового приміщення слід відрізняти від припинення права користування житловим приміщенням. З вибуттям наймача договір соціального найму не припиняється, його сторонами залишаються учасники, що залишилися, один з яких заміщає наймача. Договір найму житлового приміщення припиняється, якщо він перестає діяти у відношенні і наймача, і всіх членів його сім'ї одночасно.

Розірвання договору соціального найму слід відрізняти і від визнання його недійсним. Недійсний договір повинен бути визнаний нечинним з моменту укладення, а при розірванні договору він припиняє дію лише з моменту розірвання. Так, договір найму соціального повинен бути визнаний недійсним у разі визнання недійсним рішення органу місцевого самоврядування про надання жилого приміщення, на підставі якого він укладений, або при укладанні договору без такого рішення [27].

Розірвання договору соціального найму житлового приміщення слід відрізняти і від виселення. По-перше, виселений, може бути один з учасників договору на стороні наймача без розірвання договору. По-друге, виселятися може особа, взагалі не бере участь у договорі найму житлового приміщення (самоправно вселившиеся громадянин, піднаймач, тимчасовий мешканець). По-третє, договір може розриватися з особою, не проживають у житловому приміщенні (виїхали на постійне проживання в інше місце), виселення якого взагалі не потрібно.

Наслідком розірвання договору соціального найму житлового приміщення є втрата наймачем і всіма членами його сім'ї одночасно права користування житловим приміщенням, а при необхідності і виселення їх з житлового приміщення.

Закон надає наймачеві право в будь-який час розірвати за своїм розсудом соціального найму житлового приміщення одностороннім дією, не пов'язуючи його будь-якими підставами. Мотиви такого розірвання, внутрішні спонукання наймача не мають значення, юридично байдужі. Зрозуміло, в цьому випадку не потрібна згода всіх членів сім'ї, в тому числі тимчасово відсутніх, і при необхідності - представника неповнолітніх членів сім'ї.

Згідно ч. 2 ст.83 ЖК РФ на розірвання договору соціального найму з ініціативи наймача він повинен отримати згоду проживають разом з ним членів його сім'ї, включаючи тимчасово відсутніх, у письмовій формі. Яке юридичне значення цього письмового документа? Наймач і члени його сім'ї можуть виїхати з приміщення, займаного за договором соціального найму, розірвавши договір, і без обов'язкового оформлення між собою цих відносин у письмовому вигляді. Воля наймача та членів його сім'ї на розірвання договору може бути виражена не тільки шляхом прямого і явного волевиявлення в позитивній формі, а й у формі конклюдентних дій, коли воля виражається досконалим дією, а не прямим волевиявленням. Наприклад, одночасний виїзд наймача та членів його сім'ї на постійне проживання в інше місце. Крім того, навіть якщо на розірвання договору соціального найму було письмова згода члена сім'ї, але воно було дано, наприклад, під впливом погрози, таке згоду у разі спору буде визнано судом недійсним (ст. 179 ГК РФ). Отже, письмова форма згоди членів сім'ї на розірвання договору соціального найму повинна оцінюватися в сукупності з усіма іншими доказами наміри громадян розірвати цей договір.

Чинне законодавство не передбачає обов'язкового спільного проживання членів сім'ї, навіть подружжя. Так, згідно зі ст. 31 Сімейного Кодексу РФ кожен з подружжя вільний у виборі місць перебування і проживання. Тому виїзд на постійне проживання в інше місце наймача або одного з членів його сім'ї не означає, що аналогічна воля виражена та іншими членами родини. Якщо вони не висловили волю в позитивній формі, необхідно щодо кожної з них довести вчинення ним конклюдентні дії. При цьому можливо, що один член сім'ї виїхав з приміщення назавжди, а інший - тимчасово, наприклад, в якості супроводжуючого.

Члени сім'ї наймача не зобов'язані переїжджати з ним в інший населений пункт на постійне проживання. Зокрема, члени сімей офіцерів, військовослужбовців, що проходять службу за контрактом, не зобов'язані супроводжувати їх при перекладі в інший населений пункт.

Особливо стоїть питання про можливість розірвання договору соціального найму житлового приміщення при отриманні наймачем іншого жилого приміщення з точки зору захисту прав членів його сім'ї. Член сім'ї наймача не зобов'язаний переселятися в надане наймачеві житлове приміщення. Він має право залишитися в займаному приміщенні, навіть якщо наймачеві буде в результаті відмовлено в наданні нового житлового приміщення. Переїзд членів сім'ї та розірвання договору найму житлового приміщення можливі тільки при вираженні ними згоди на переїзд. А це предмет угоди між наймачем і членами його сім'ї.

Придбання громадянином у власність квартири та проживання в ній самі по собі не можуть розцінюватися як відмова цього громадянина та його членів сім'ї від прав на житлову площу, займану за договором соціального найму.

Тим не менш, щоб уникнути подальших судових суперечок було б доцільно повідомляти наймодавця про виїзд в інше постійне місце проживання.

При виїзді наймача та членів його сім'ї з житлового приміщення договір найму вважається розірваним з дня виїзду. Це правило має практичне значення при суперечці про те, чи мав місце виїзд або тимчасова відсутність.

На відміну від наймача, наймодавець може розірвати договір найму житла в односторонньому порядку тільки за встановленим законом переліку підстав. Оскільки наслідком такого розірвання договору є виселення, такі підстави можуть бути визначені тільки федеральним законом - ЖК РФ або іншими спеціальними законами (ч. 4 ст. 3 ЖК РФ).

Перелік підстав, за якими допускається розірвання договору соціального найму з ініціативи наймодавця, сформульовано як вичерпний, але таким насправді не є і, з огляду на положення ч. 4 ст. 3 ЖК РФ, бути не повинен.

Договір найму житла, може бути, розірваний на вимогу наймодавця також у разі, коли наймач справив самовільне перевлаштування або перепланування займаного приміщення і після попередження про необхідність приведення цього приміщення до попереднього стану не зробив цього (ст. 29 ЖК РФ).

Висновок

Договір найму житла є, по суті, унікальним інститутом російського житлового права. Інститут соціального найму житлового приміщення є одним з правових засобів здійснення соціальної політики держави, спрямованої на забезпечення гідних умов життя і необхідного житла визначеним у законі категоріям громадян.

Загальні поняття, такі як предмет, під ним розуміють житлове приміщення, або форма, в даному випадку письмова, часто зустрічаються і в інших нормах цивільного законодавства. Але саме поняття договору нам говорить про те, що однією зі сторін (наймодавцем) є власник житлового приміщення державного або муніципального житлового фонду, діє від імені уповноваженого державного органу або уповноваженого органу місцевого самоврядування. Іншими словами одна зі сторін - держава чи муніципалітет. Держава зобов'язує себе та органи місцевого самоврядування містити фонд соціального призначення та з особами, визнаними нужденним, в порядку встановленому ЖК РФ, укладати в обов'язковому порядку договір соціального найму житлового приміщення.

Права та обов'язки наймача і наймодавця - основні умови договору соціального найму. При цьому РК РФ містить істотний перелік таких обов'язків, наприклад, питання, пов'язані з наданням послуг, із здійсненням капітального ремонту наймодавцем. Типовий договір найму соціального, уточнює умови, розширює перелік при цьому, не суперечачи ЖК РФ.

До вступу в силу нового Житлового Кодексу РФ за договором соціального найму житлове приміщення в порядку встановленої черги міг отримати будь-який потребує ньому громадянин, незалежно від свого майнового положення. З введенням в дію нового Житлового кодексу РФ у 2005 році відбувся перехід від забезпечення загального права громадян на одержання жилого приміщення за договором соціального найму до забезпечення тільки двох категорій населення - малозабезпечених громадян та громадян, що мають спеціально передбачене законом право на отримання житла в порядку соціального найму .

Суттєвих змін зазнали положення, пов'язані з черговістю надання житлових приміщень за договором соціального найму. ЖК РФ виключив першочергове надання жилих приміщень. Житлові приміщення будуть надаватися в порядку черговості, виходячи з часу прийняття таких громадян на облік та включення до списків на надання житлових приміщень за договором соціального найму.

Слід зазначити, що у житловій сфері державою вже зроблені певні кроки по здійсненню перетворень: наймачі житлових приміщень у будинках державного і муніципального житлового фонду отримали можливість безкоштовно придбати займане житло в порядку його приватизації; за членами житлових та житлово-будівельних кооперативів, які повністю виплатили пайові внески, визнано право власності на житлові приміщення; державою передбачені випуск житлових сертифікатів, видача субсидій на будівництво і придбання житла, розробляються заходи щодо розвитку іпотечного кредитування. Однак зазначені зусилля за рішенням житлової проблеми виявилися недостатньо ефективними. А надання житла за договором соціального найму як і раніше залишається основною правовою формою забезпечення потребують житло громадян.

Проблема регулювання договірних відносин у сфері соціального найму в економічних умовах, є актуальною для всіх регіонів Російської Федерації. Постійне збільшення числа судових справ, пов'язаних з укладенням, зміною і розірванням договорів соціального найму житлових приміщень по відношенню до загальної кількості житлових спорів як ніщо інше говорить про це.

Глосарій

Список використаних джерел

1 Загальна декларація прав людини (прийнята на третій сесії Генеральної Асамблеї ООН резолюцією 217 А (111) від 10 грудня 1948 р.) [Текст]: Російська газета від 10.12.1998.

2 Конвенція Співдружності Незалежних Держав про права та основні свободи людини (Мінськ, 26 травня 1995 р.) [Текст]: СЗ РФ, 1999, № 13, ст. 148.

1 Російська Федерація. Конституція (1993). Конституція РФ [Текст]: офіц. текст. - М.: Маркетинг, 2001. - 39 с. - ISBN 5-94462-025-0.

3 Цивільний кодекс Російської Федерації (Частина перша) від 30.11.1994 р. № 51 - ФЗ з ізм. 27.03.2009 р. / / C правочно-правова система «Консультант Плюс»: [Електронний ресурс] / Компанія «Консультант Плюс». - Ост. Оновлення 27.03.2009.

4 Цивільний кодекс Російської Федерації (Частина друга) від 26.01.1996 р. № 14-ФЗ з ізм. 24.03.2009 р. / / Довідково-правова система «Консультант Плюс»: [Електронний ресурс] / Компанія «Консультант Плюс». - Ост. Оновлення 24.03.2009.

5 Цивільний процесуальний кодекс Російської Федерації від 14.11.2002 р. № 138-ФЗ з ізм. 16.03.2009 р. / / Довідково-правова система «Консультант Плюс»: [Електронний ресурс] / Компанія «Консультант Плюс». - Послід. Оновлення 16.03.2009.

6 Сімейний кодекс Російської Федерації: федеральний закон від 29.12.1995 р. № 223-ФЗ з ізм. 28.12.2008 р. [Текст]: СЗ РФ, 2008, № 1, ст.16.

7 Кримінальний кодекс Російської Федерації від 13.06.1996 р. № 63-ФЗ з ізм. 19.12.2007 р. [Текст]: СЗ РФ, 2005, № 52, ст.5574.

8 Житловий кодекс Російської Федерації від 29.12.2004 р. № 188-ФЗ з ізм. 11.02.2007 р. [Текст]: СЗ РФ, 2005, № 1 (частина 1), ст. 14.

9 Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним Федеральний закон від 21.07.1997 р. № 122 - ФЗ з ізм. 18.12.2006 р. / / Довідково-правова система «Консультант Плюс»: [Електронний ресурс] / Компанія «Консультант Плюс». - Ост. Оновлення 18.12.2006.

10 Про санітарно-епідеміологічне благополуччя населення Федеральний закон від 30.03.1999 р. № 52-ФЗ з ізм. 31.12.2005 р. / / Довідково-правова система «Консультант Плюс»: [Електронний ресурс] / Компанія «Консультант Плюс». - Ост. Оновлення 31.12.2006.

11 Про іпотеку (заставу нерухомості) Федеральний закон від 16.07.1998 р. № 102-ФЗ з ізм. 30.12.2004 № 216 - ФЗ [Текст]: СЗ РФ, 2005, № 1 (частина1), ст.42.

12 Про оціночної діяльності в Російській Федерації Федеральний закон від 29.07.1998 р. № 122-ФЗ з ізм. 22.08.2004 р. / / Довідково-правова система «Консультант Плюс»: [Електронний ресурс] / Компанія «Консультант Плюс». - Ост. Оновлення 22.08.2004.

13 Про адвокатську діяльність і адвокатуру в Російській Федерації Федеральний закон від 31.05.2002 р. № 163-ФЗ з ізм. 20.12.2007 р. / / Довідково-правова система «Консультант Плюс»: [Електронний ресурс] / Компанія «Консультант Плюс». - Ост. Оновлення 20.12.2007.

14 Про технічне регулювання Федеральний закон від 27.12.2002 р. № 184-ФЗ з ізм. 09.05.2005 р. / / Довідково-правова система «Консультант Плюс»: [Електронний ресурс] / Компанія «Консультант Плюс». - Ост. Оновлення 09.05.2005.

15 Адріанов, І.І Житлове законодавство [Текст]: практичні питання / І. І. Адріанов. - М.: Юридична література, 1988. - 232 с.

16 Гетьман, Є.С. Наймання житлового приміщення [Текст]: журнал Юрист. - М: Нома ИНФРА-М, 2006 - ISSN 1602-6580. 2006, № 7.

17 Цивільне право Росії [Текст]: курс лекцій / частина перша / Под ред. О.Н. Садикова - М.: Юридична література, 2004. - 424 с. - ISBN 5-238-00435-4.

18 Цивільне право [Текст]: підручник для вузів / в 2 т. / За ред. доктора юр. наук, проф. Є. А. Суханова. - М.: Юрайт, 2004. - 510 с. - ISBN 5-234-00432-5.

19 Цивільне право [Текст]: підручник для вузів / частина I / Под ред. А. П. Сергєєва, Ю.К. Толстого. - М.: ТЕИС, 2004. - 448 с. - ISBN 5-9512-427-8.

20 Цивільне право [Текст]: підручник для вузів / частина 1 / За ред. Т.І. Ілларіонова, Б.М. Гонгало, В.А. Плетньова. - М.: Статут, 2001. - 436 с. - ISBN 5-8254-02356-7.

21 Цивільне право [Текст]: у 2 т. / Том II / підручник для вузів / Під ред. проф. Е.А. Суханова. - М.: БЕК, 2002. - 560 с. - ISBN 978 - 5-222-11829-3.

22 Єремічем, І.А. Житлове право [Текст]: схеми та коментарі / І. А. Єремічем, Е.Л. Страунінг. - М.: Юриспруденція, 2002 .- 107 с. - ISBN 5-89123-088-6.

23 Коментарі до Цивільного кодексу Російської Федерації [Текст]: частини першої / Под ред. П.В. Крашеніннікова. - М.: ПРІОР, 2004. - 462 с. - ISBN 978-5-328-7.

24 Коментар до цивільного кодексу Російської Федерації [Текст]: частина перша / Под ред. О.Н. Садикова. - М.: ИНФРА М, 2002. - 654 с. - ISBN 5-7975-0593-0.

25 Коментар до цивільного кодексу Російської Федерації [Текст]: частини другої / Под ред. проф. Т.Є. Абова, проф. О.Ю. Кабалкіна. - М.: Право і закон, 2004. - 788 с. - ISBN 1605-6590-067-0.

26 Крашенинников, П.В. Житлове право [Текст]: навчальний посібник / П.В. Крашенинников. - М.: Статут, 2005. - 522 с. - 5-7749-0258-5.

27 Кудашкін, А.В. Що гарантує новий типовий договір соціального найму [Текст]: журнал Право в збройних силах. - М.: Норма, 2005 - ISSN 1203-4590. 2005, № 10.

28 Літовкін, В.М. Коментар до Житлового кодексу РФ [Текст] / В.М. Літовкін. - М.: Юніті, 2005. - 788 с. - ISBN 5-9512-0267-3.

29 Опаріна, Л.О. Житлове право [Текст]: навчальний посібник / Л. О. Опаріна. Сиктив.: КРАГСіУ, 2003. - 39 с. - ISBN 978-423-01.

30 Потяркін, Д. Договір найму житлового приміщення [Текст]: журнал Відомості Верховної Ради. - М.: Нома ИНФРА-М, 1998. - ISSN 1232-6790. 1998, № 2.

31 Тихомиров, М.Ю. Соціальний наймання житлових приміщень [Текст]: нові правила / М. Ю. Тихомиров. - М.: Статут, 2005. - 33 с. - ISBN 5-9587-3421-0.

32 Седугін, П.І. Житлове право [Текст]: підручник для вузів / П.І. Седугін. вид. 2-е, перероб. і доп. - М.: Норма, 2003 .- 341 с. ISBN 5-83455-0234-7.

33 Стяжкіна, Т.А. Збірник типових договорів. Понад 450 зразків [Текст] / Т.А. Стяжкіна 2-е вид., Перераб. і доп. - М.: Іспит, 2002 .- 203 с. - ISBN 397-4432-0222-0.

Додаток А

Постанова Уряду РФ від 21 травня 2005 р. N 315 м. Москва про затвердження Типового договору соціального найму житлового приміщення

Опубліковано 27 травня 2005

Набирає чинності: 4 червня 2005

На виконання статті 63 Житлового кодексу Російської Федерації Уряд Російської Федерації постановляє:

1. Затвердити Типовий договір найму житла.

2. Встановити, що договори найму житла, укладені до набрання чинності цієї постанови, переоформленню не підлягають.

3. Визнати такими, що втратили чинність: пункт 1 постанови Ради Міністрів РРФСР від 25 вересня 1985 р. N 415 "Про затвердження Правил користування жилими приміщеннями, утримання жилого будинку і прибудинкової території в РРФСР і Типового договору найму житлового приміщення в будинках державного і громадського житлового фонду в РРФСР" (СП РРФСР, 1986, N 2, ст. 10) в частині, що стосується затвердження Типового договору найму житлового приміщення в будинках державного і громадського житлового фонду в РРФСР, і підпункт "б" пункту 2 цієї постанови;

підпункт "д" пункту 2 постанови Уряду Російської Федерації від 18 січня 1992 р. N 34 "Про внесення змін, доповнень та визнання такими, що втратили чинність, деяких рішень Ради Міністрів РРФСР з питань регулювання житлових правовідносин" (СП РФ, 1992, N 6, ст. 31);

пункт 4 додатка N 2 до постанови Ради Міністрів - Уряду Російської Федерації від 23 липня 1993 р. N 726 "Про визнання такими, що втратили силу і внесення змін до деяких рішень Уряду Російської Федерації у зв'язку з прийняттям Закону Російської Федерації" Про основи федеральної житлової політики "( Відомості Верховної Ради та Уряду РФ, 1993, N 31, ст. 2860).

Голова Уряду

Російської Федерації М. Фрадков

Додаток Б

Типовий договір найму житла

II. Обов'язки сторін

4. Наймач зобов'язаний:

а) прийняти від Наймодавця за актом у строк, що не перевищує 10 днів з дня підписання цього договору, придатне для проживання житлове приміщення, в якому проведено поточний ремонт, за винятком випадків, коли житлове приміщення надається у знову введеному в експлуатацію житловий фонд (акт повинен містити тільки дату складання акта, реквізити і сторони договору соціального найму, за яким передається житлове приміщення, відомості про справність житлового приміщення, а також санітарно-технічного та іншого обладнання, що знаходиться в ньому на момент підписання акту, дату проведення поточного ремонту, відомості про придатність житлового приміщення для проживання, підписи сторін, що склали акт);

б) дотримуватися правил користування житловими приміщеннями;

в) використовувати жиле приміщення відповідно до його призначення;

г) підтримувати в справному стані житлове приміщення, санітарно-технічне та інше устаткування, що знаходиться в ньому, забезпечувати їх збереження. При виявленні несправностей житлового приміщення або санітарно-технічного та іншого обладнання, що знаходиться в ньому, повинен негайно вжити можливих заходів до їх усунення та у разі необхідності повідомляти про них наймодавця або у відповідну управляючу організацію;

д) утримувати в чистоті і порядку житлове приміщення, загальна майно в багатоквартирному будинку, об'єкти благоустрою;

е) проводити поточний ремонт займаного житлового приміщення.

До поточного ремонту займаного житлового приміщення, що виконується Наймачем за свій рахунок, належать такі роботи: побілка, фарбування і обклеювання стін, стель, фарбування підлог, дверей, підвіконь, віконних плетінь з внутрішньої сторони, радіаторів, а також заміна віконних і дверних приладів, ремонт внутріквартирного інженерного обладнання (електропроводки, холодного і гарячого водопостачання, теплопостачання, газопостачання).

Якщо виконання зазначених робіт викликано несправністю окремих конструктивних елементів загального майна в багатоквартирному будинку або устаткування в ньому або пов'язане з виробництвом капітального ремонту будинку, то вони проводяться за рахунок Наймодавця організацією, запропонованої ним;

ж) не здійснювати перебудову та (або) перепланування житлового приміщення без отримання відповідного погодження, передбаченого житловим законодавством Російської Федерації;

з) своєчасно і в повному обсязі вносити в установленому порядку плату за житлове приміщення і комунальні послуги за затвердженими відповідно до законодавства Російської Федерації цінами і тарифами.

У разі невнесення у встановлений термін плати за житлове приміщення і (або) комунальні послуги Наймач сплачує Наймодавець пені в розмірі, встановленому Житловим кодексом Російської Федерації, що не звільняє Наймача від сплати належних платежів;

і) переселитися з членами своєї сім'ї у порядку, встановленому Житловим кодексом РФ, на час проведення капітального ремонту або реконструкції будинку, в якому він проживає (коли ремонт або реконструкція не можуть бути проведені без виселення Наймача), в надане Наймодавцем житлове приміщення, яке відповідає санітарним і технічним вимогам;

к) при розірванні цього договору звільнити у встановлені терміни і здати за актом наймодавцю в справному стані житлове приміщення, санітарно-технічне та інше устаткування, що знаходиться в ньому, оплатити вартість не зробленого Наймачем і входить в його обов'язки ремонту житлового приміщення, санітарно-технічного та іншого обладнання, що знаходиться в ньому, або зробити його за свій рахунок, а також погасити заборгованість з оплати за житлове приміщення і комунальні послуги;

л) допускати у заздалегідь узгоджене сторонами цього договору час в займане жиле приміщення працівників Наймодавця або уповноважених ним осіб, представників органів державного нагляду і контролю для огляду технічного і санітарного стану житлового приміщення, санітарно-технічного та іншого обладнання, що знаходиться в ньому, для виконання необхідних ремонтних робіт, у разі розірвання договору, а для ліквідації аварій - у будь-який час;

м) інформувати Наймодавця про зміну підстав та умов, що дають право користування житловим приміщенням за договором соціального найму не пізніше 10 робочих днів з дня такої зміни;

н) нести інші обов'язки, передбачені Житловим кодексом Російської Федерації і федеральними законами.

5. Наймодавець зобов'язаний:

а) передати Наймачеві за актом протягом 10 днів з дня підписання цього договору вільне від прав інших осіб і придатне для проживання житлове приміщення у стані, що відповідає вимогам пожежної безпеки, санітарно-гігієнічним, екологічним та іншим вимогам;

б) брати участь у належному утриманні та в ремонті спільного майна в багатоквартирному будинку, в якому знаходиться здане за договором соціального найму житлове приміщення;

в) здійснювати капітальний ремонт житлового приміщення.

При невиконанні або неналежному виконанні Наймодавцем обов'язків щодо своєчасного проведення капітального ремонту зданого в найм житлового приміщення, спільного майна в багатоквартирному будинку, санітарно-технічного та іншого обладнання, що знаходиться в житловому приміщенні, Наймач за своїм вибором вправі вимагати зменшення плати за житлове приміщення, або відшкодування своїх витрат на усунення недоліків жилого приміщення та (або) спільного майна в багатоквартирному будинку, або відшкодування збитків, заподіяних неналежним виконанням або невиконанням зазначених обов'язків Наймодавцем;

г) надати Наймачеві і членам його сім'ї у порядку, передбаченому Житловим кодексом Російської Федерації, на час проведення капітального ремонту або реконструкції будинку (коли ремонт або реконструкція не можуть бути проведені без виселення Наймача) жиле приміщення маневреного фонду, що відповідає санітарним і технічним вимогам.

Переселення Наймача та членів його сім'ї в житлове приміщення маневреного фонду і назад (після закінчення капітального ремонту чи реконструкції) здійснюється за рахунок коштів Наймодавця;

д) інформувати Наймача про проведення капітального ремонту або реконструкції будинку не пізніше ніж за 30 днів до початку робіт;

е) брати участь у своєчасній підготовці будинку, санітарно-технічного та іншого обладнання, що знаходиться в ньому, до експлуатації в зимових умовах;

ж) забезпечувати надання Наймачеві передбачених у цьому договорі комунальних послуг належної якості;

з) контролювати якість житлово-комунальних послуг;

і) протягом 3 робочих днів з дня зміни цін на утримання, ремонт житла, наймання житлових приміщень, тарифів на комунальні послуги, нормативів споживання, порядку розрахунків за надані житлово-комунальні послуги інформувати про це Наймача;

к) виробляти або доручати уповноваженій особі проведення перерахунку плати за житлове приміщення і комунальні послуги у разі надання послуг та виконання робіт неналежної якості та (або) з перервами, що перевищують встановлену тривалість;

л) вжити у встановлені терміни житлове приміщення у Наймача за актом здачі житлового приміщення після розірвання цього договору;

м) нести інші обов'язки, передбачені законодавством РФ.

III. Права сторін

6. Наймач має право:

а) користуватися спільним майном багатоквартирного будинку;

б) вселити в установленому законодавством України порядку в займане жиле приміщення інших осіб, вирішувати проживання у житловому приміщенні тимчасових мешканців, здавати жиле приміщення в піднайом, здійснювати обмін або заміну займаного житлового приміщення.

На вселення до батьків їх дітей, які не досягли повноліття, згоди інших членів сім'ї та Наймодавця не потрібно;

в) зберегти права на житлове приміщення при тимчасовій відсутності його та членів його сім'ї;

г) вимагати від Наймодавця своєчасного проведення капітального ремонту житлового приміщення, належного участі в утриманні спільного майна в багатоквартирному будинку, а також надання передбачених цим договором комунальних послуг належної якості;

д) вимагати з письмової згоди проживають спільно з Наймачем членів сім'ї у випадках, встановлених законодавством Російської Федерації, зміни цього договору;

е) розірвати в будь-який час цей договір з письмової згоди проживають спільно з Наймачем членів сім'ї;

ж) здійснювати інші права з користування житловим приміщенням, передбачені Житловим кодексом Російської Федерації і федеральними законами.

7. Члени сім'ї Наймача, які проживають разом з ним, мають рівні з Наймачем права та обов'язки, що випливають з цього договору. Дієздатні члени сім'ї несуть солідарну з Наймачем відповідальність за зобов'язаннями, що випливають з цього договору.

8. Наймодавець має право:

а) вимагати своєчасного внесення плати за житлове приміщення і комунальні послуги;

б) вимагати допуску в житлове приміщення в заздалегідь узгоджене сторонами цього договору час своїх працівників або уповноважених осіб для огляду технічного і санітарного стану житлового приміщення, санітарно-технічного та іншого обладнання, що знаходиться в ньому, для виконання необхідних ремонтних робіт, у разі розірвання договору, а для ліквідації аварій - у будь-який час;

в) заборонити вселення у займане Наймачем житлове приміщення громадян як проживають разом з ним членів сім'ї у разі, якщо після такого вселення загальна площа відповідного житлового приміщення на 1 члена сім'ї стане менше облікової норми.

IV. Порядок зміни, розірвання та припинення договору

9. Цей договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін у встановленому законодавством України порядку в будь-який час.

10. При виїзді Наймача та членів його сім'ї в інше місце проживання цей договір вважається розірваним з дня виїзду.

11. На вимогу Наймодавця цей договір може бути розірваний у судовому порядку в наступних випадках:

а) використання Наймачем житлового приміщення не за призначенням;

б) руйнування або пошкодження житлового приміщення Наймачем або іншими громадянами, за дії яких він відповідає;

в) систематичне порушення прав і законних інтересів сусідів, яке робить неможливим спільне проживання в одному житловому приміщенні;

г) невнесення Наймачем плати за житлове приміщення і (або) комунальні послуги протягом більше 6 місяців.

12. Цей договір може бути розірваний у судовому порядку в інших випадках, передбачених Житловим кодексом Російської Федерації.

V. Інші умови

13. Спори, які можуть виникнути між сторонами за цим договором, вирішуються в порядку, передбаченому законодавством РФ.

14. Цей договір складено в 2 примірниках, один з яких знаходиться у Наймодавця, інший - у Наймача.

Наймодавець _________ Наймач _____________

(Підпис) (підпис)

Додаток В

Заява про визнання банкрутом

Заява про визнання банкрутом підписується керівником боржника - юридичної особи або представником боржника у разі, якщо таке повноваження прямо передбачено в довіреності представника.

У заяві боржника про визнання банкрутом повинні бути зазначені:

- Найменування арбітражного суду, до якого подається зазначену заяву;

- Сума вимог кредиторів за грошовими зобов'язаннями, в тому числі строк виконання яких настав на дату подання до арбітражного суду заяви боржника, у розмірі, який не оспорюється боржником, із зазначенням причин виникнення заборгованості;

- Сума заборгованості по відшкодуванню шкоди, заподіяної життю або здоров'ю громадян, оплаті праці працівників боржника та виплаті їм вихідної допомоги, сума винагороди авторів результатів інтелектуальної діяльності;

-Розмір заборгованості по обов'язкових платежах;

- Обгрунтування неможливості задовольнити в повному обсязі вимоги кредиторів або суттєвого ускладнення господарської діяльності при зверненні стягнення на майно боржника або інших дій, що були підставою для подання заяви відповідно до Закону про банкрутство;

- Відомості про прийнятих до виробництва судами загальної юрисдикції, арбітражними судами, третейськими судами позовних заявах до боржника, про виконавчі документах, а також про інших документах, пред'явлених для списання грошових коштів з рахунків боржника в безакцептному порядку;

- Відомості про наявне у боржника майно, у тому числі про кошти, і про дебіторську заборгованість;

- Реєстраційні дані боржника - юридичної особи (державний реєстраційний номер запису про державну реєстрацію юридичної особи, ідентифікаційний номер платника податків);

- Номери рахунків боржника в банках та інших кредитних організаціях, адреси банків та інших кредитних організацій;

- Кандидатура тимчасового керуючого (прізвище, ім'я, по батькові арбітражного керуючого, найменування та адресу саморегулівної організації, членом якої він є, або найменування та адресу саморегулівної організації, з числа членів якої повинен бути затверджений тимчасовий керуючий);

- Перелік документів, що додаються.

У заяві боржника про визнання банкрутом можуть бути вказані інші мають відношення до розгляду справи про банкрутство відомості.

Також до заяви боржника про визнання банкрутом додаються документи, що підтверджують:

- Наявність заборгованості, а також нездатність боржника задовольнити вимоги кредиторів у повному обсязі;

- Підстава виникнення заборгованості;

- Інші обставини, на яких грунтується заява боржника;

- Установчі документи боржника - юридичної особи, а також свідоцтво про державну реєстрацію юридичної особи або документ про державну реєстрацію індивідуального підприємця;

- Список кредиторів і боржників заявника з розшифровкою кредиторської та дебіторської заборгованостей і зазначенням адрес кредиторів та боржників заявника;

- Бухгалтерський баланс на останню звітну дату або замінюють його документи або документи про склад і вартість майна боржника-громадянина;

- Рішення власника майна боржника - унітарного підприємства або засновників (учасників) боржника, а також іншого уповноваженого органу боржника про звернення боржника до арбітражного суду з заявою боржника при наявності такого рішення;

- Рішення власника майна боржника - унітарного підприємства або засновників (учасників) боржника, а також іншого уповноваженого органу боржника про обрання (призначення) представника засновників (учасників) боржника або представника власника майна боржника - унітарного підприємства;

- Протокол зборів працівників боржника, на якому обрано представника працівників боржника для участі в арбітражному процесі у справі про банкрутство, якщо зазначені збори проведено до подачі заяви боржника;

- Звіт про вартість майна боржника, підготовлений оцінювачем, за наявності такого звіту.

Зазначені вище документи додаються до заяви боржника в оригіналах або в формі належним чином завірених копіях.

Крім того, до заяви боржника про визнання банкрутом додаються документи відповідно до переліку документів, які додаються до позовної заяви відповідно до вимог, встановлених Арбітражним процесуальним кодексом.