МІНІСТЕРСТВО ОСВІТИ
Державна освітня установа вищої професійної освіти
«Санкт-Петербурзький державний електротехнічний університет« ЛЕТІ »ім. В. І. Ульянова (Леніна) »
(СПбГЕТУ)
Факультет економіки і менеджменту
З дисципліни: Економіка нерухомості
На тему:
Заміська нерухомості Санкт-Петербурга.
Вплив кризи на розвиток ринку заміської нерухомості
Виконав Перевірив
студент гр. 6621 До. н., доцент
Корнєєва Н. В. Мошно О.М.
Санкт-Петербург
2009 р .
Зміст
Введення
Глава 1 Вплив кризи на розвиток ринку заміської нерухомості
1.1 Історія розвитку ринку заміської нерухомості
1.2 Ринок заміської нерухомості Санкт-Петербурга і криза
1.3 Підсумки кризи для ринку заміської нерухомості економ-класу
1.4 Загальні підсумки
Глава 2 Особливості ринку заміської нерухомості
Висновок
Список використаної літератури
Введення
Заміська нерухомість - це один з основних і активно розвиваються сегментів ринку. З кожним днем заміська нерухомість стає більш затребуваною і популярною. Покупка заміського будинку розглядається не тільки як оптимальне рішення житлового питання, але і як вигідне вкладення коштів: заміська нерухомість дорожчає з кожним роком. Заміська нерухомість сьогодні - це найбільш велика ніша на ринку нерухомості, тому що життя на лоні природи набуває все більшої популярності.
Заміська нерухомість - один із самих популярних і перспективних сегментів ринку нерухомості в Росії. Найбільш сильно ринок заміської нерухомості розвинений в Підмосков'ї, Ленінградській області, Єкатеринбурзі, Сочі. Основні типи житла - заміські будинки і котеджні селища (більше 75% всіх пропозицій на ринку), таунхауси, багатоквартирні і малоповерхові комплекси. З'являються нові вид заміських поселень - садиби, ранчо, лейнхауси. Більше 20% всіх операцій на заміському ринку займають операції з земельними ділянками.
Активний розвиток ринку заміської нерухомості і бурхливе будівництво нових котеджних селищ викликано такими об'єктивними чинниками як перенаселеність міст, погана екологія, відсутність комфорту проживання та прагненням більшості городян мати свій окремий заміський будинок або котедж з ділянкою на природі.
1. Вплив кризи на розвиток ринку заміської нерухомості
1.1 Історія розвитку ринку заміської нерухомості
Початковим етапом активного будівництва котеджної нерухомості, зокрема індивідуальних котеджних будівель, є період 1995-1997 рр.. У цей час котеджі преміум-і бізнес-класу будуються приватними особами «під себе» і неорганізовано спільно з іншими забудовниками та власниками будинків. Поняття котеджу на цей період асоціюється з дорогою елітною нерухомістю. При цьому сучасних нових котеджних будівель економ-класу не існувало за визначенням. При цьому вже до 1996-1997 рр.. на вторинний ринок виходять і реалізуються котеджі, за матеріалами, архітектурі вийшли з моди, за вартістю нижче будинків на первинному ринку, які формують ринок індивідуальних котеджів економ-класу. У період 1996-2001 рр.. відбувається активне будівництво і зростання попиту на індивідуальні котеджі преміум-і бізнес-класу. 2001-2004 рр.. характеризуються високими темпами будівництва і зростанням попиту на котеджі в організованих котеджних селищах преміум-і бізнес-класу за рахунок збільшення числа споживачів з високим рівнем доходу, зміною споживчих переваг. 2004-2006 рр.. сповільнюється обсяг продажів котеджів в організованих котеджних селищах преміум-і бізнес-класу і в той же час збільшується обсяг продажів і зростає попит на житло економ-класу.
У цей же час починають формуватися невеликі одиничні проекти з будівництва котеджних селищ економ-класу на недорогих напрямках, по характеристиками поступається бізнес-і преміум-класу.
Основною причиною нерівномірного розвитку сегментів ринку заміської нерухомості і відставання пропозиції житла економ-класу була не тільки проблемна загальноекономічна ситуація в Росії, але і великий розрив між категоріями споживачів, що мають можливість придбати заміське житло преміального класу, і споживачами, які не мають можливість придбати будь-яке заміське житло. Істотний вплив на сповільнений розвиток сегменту житла економ-класу справляло відсутність на той період економічних матеріалів і технологій будівництва такого житла, наприклад з каркасно-модульних конструкцій, а також упередження і негативні установки споживачів до матеріалів, відмінним, від традиційних.
Далі спостерігалися активні продажі домоволодінь у котеджних селищах економ-класу. Це обгрунтовано зростанням попиту на таке житло з боку споживачів, які мають можливість придбати дороге житло в Санкт-Петербурзі, збільшенням кількості споживачів, що віддають перевагу постійне або тимчасове проживання за містом, а також остаточним формуванням і доступністю послуг у системі ринку іпотечного кредитування.
1.2 Ринок заміської нерухомості Санкт-Петербурга і криза
Заміська нерухомість Петербурга активно розвивається і поспішає за московським ринком, повторюючи його шлях розвитку. Число організованих котеджних селищ Санкт-Петербурга складає близько 220, і за даними незалежних аналітиків, з цієї кількості 45 селищ - у стадії проектування, а в більш ніж 170 ведуться активні продажі котеджів в ленобласті. Котеджі Петербурга і Ленобласті класифікуються на такі ж сегменти, як і в Підмосков'ї - економ, бізнес і еліт-клас. Також, заміська нерухомість Санкт-Петербурга налічує котеджів приблизно в 2 рази менше, ніж у Підмосков'ї. Насиченість ринку котеджів Санкт-Петербурга досить складно визначати за кількісними даними, для цього можна звернутися до співвідношення попиту та пропозиції заміської нерухомості в Ленобласті. Згідно з результатами опитування, проведеного на початку 2008 року, близько половини жителів Санкт-Петербурга хотіли б мати заміський будинок, в той час як заміська нерухомість Петербурга становить всього 20% від загальної кількості житла в даному регіоні. Дані опитування враховують як будинки в котеджних селищах Петербурга, так і звичайні дачі та котеджі, які складають більшість - понад 500 тисяч об'єктів, проти 10 тисяч об'єктів котеджних селищ Петербурга.
Кризові явища економіки спричинили за собою переорієнтацію попиту на більш дешеві об'єкти заміської нерухомості. На зміну попиту реагують і забудовники. «Частка елітних селищ поступово почала знижуватися, - розповідає керівник заміського відділу консалтингового центру" Петербурзької нерухомості "Ольга Трошева. - Якщо в 2007 році серед вийшли на ринок селищ елітними були 14%, то в 2008 році їх було вже 7%. При цьому виросла частка нових проектів економ-та середнього класів, причому і для постійного, і для тимчасового проживання ».
Ту ж тенденцію повторює і ринок заміської нерухомості. Ринки заміської, міської нерухомості, ринок оренди житла - всі вони демонструють приблизно однакові тенденції. Так, угоди не припиняються, вони йдуть переважно в ціновому діапазоні до 6 млн. рублів. Але на рівні 8-20 млн. рублів угод практично немає. Цей діапазон, в якому раніше шукав собі пропозиції середній клас, тепер не затребуваний. Знижені зарплати, що збільшилися відсотки по іпотеці і загальний регрес можливостей менеджерів високого та середнього рівня серйозно вплинула на ринок житла. У сегменті бізнес-класу завмерли з продажу та квартири, і домоволодіння в коттеджних селищах. На тлі стагнації попиту по об'єктах бізнес-класу проходять операції з елітним об'єктах. Примітно: заміська нерухомість користується попитом в оренду. Кризові явища економіки спричинили за собою переорієнтацію попиту на більш дешеві об'єкти заміської нерухомості. На зміну попиту реагують і забудовники. «Частка елітних селищ поступово почала знижуватися, - розповідає керівник заміського відділу консалтингового центру" Петербурзької нерухомості "Ольга Трошева. - Якщо в 2007 році серед вийшли на ринок селищ елітними були 14%, то в 2008 році їх було вже 7%. При цьому виросла частка нових проектів економ-та середнього класів, причому і для постійного, і для тимчасового проживання ».
У компанії «Адвекс - Заміська нерухомість» виділяють три цінові сегменти, об'єкти в яких затребувані: недорогі будинки вартістю 3-5 мільйонів рублів, домоволодіння від 6 до 30 мільйонів рублів, а також дорогі об'єкти за ціною вище 30 мільйонів рублів. Відповідно до зміненими вимогами ринку деякі забудовники міняють концепції вже реалізуються великих об'єктів. Наприклад, компанія «НеваІнвестПроект» внесла зміни до плану забудови малоповерхового житлового комплексу «Ківеннапа», орієнтуючись на найбільш ліквідні об'єкти: тепер в першу чергу будуть реалізовуватись індивідуальні котеджі невеликих площ (до 100 кв. метрів ), І лише потім таунхауси і багатоквартирні малоповерхові будинки, кількість яких у проекті скоротиться.
Змінилася і концепція деяких інших великих проектів. Ряд компаній став виставляти на продаж ділянки, спочатку плановані під забудову. У такому випадку покупець виступає як би співінвестором проекту. Кошти, виручені з продажу таких ділянок (як інженерно підготовлених, так і немає), передбачається направити на закінчення будівництва інших об'єктів. Подібним чином змінилася концепція проекту 180 житлових будинків «Північний едем» компанії Nord Union: ділянки, на яких планувалося побудувати котеджі, тепер продаються з підрядом.
На продаж ділянки, які передбачалося зайняти під проекти, виставила і компанія «Гарант Девелопмент». Розлучитися з частиною землі під будівництво вирішили і забудовники проекту «Муромець» Волосовского району, які залишать за собою тільки ту частину землі, на якій буде побудована перша черга об'єктів. Продає вільні ділянки і компанія «Фаетон Девелопмент Груп».
А от компанія «Петербург-Істейт» вважає за краще не продавати наявні незабудовані ділянки, а дарувати їх покупцям будинків у своєму котеджному селищі «Сан Репино».
На плани деяких забудовників криза вплинула більш істотно. Наприклад, керуюча компанія «Теорема» зупинила роботи над масштабним проектом житлової забудови «Червоні зорі». Однак таких прикладів на даний момент порівняно мало.
У 2010 році планує здати селище «Сан Репино» компанія «Петербург-Істейт», закінчення будівництва перших будинків представники компанії анонсували в березні. У наступному ж році в компанії «Об'єднані ресурси» передбачають завершити будівництво 72 будинків проекту «Парк Лемболово».
Активно будується «Сторожова гора» від Rodex Group, в якій передбачається 360 об'єктів. Щоб активізувати продажі, компанія пропонує компактні дуплекси площею 95 квадратних метрів за ціною від 5,5 мільйонів рублів. Привабливі варіанти представляють і інші компанії. В одному з найбільших проектів, виведених на ринок в 2008 році, - «Павловграде» - у лютому на 6% були знижені ціни на земельні ділянки (з 350 до 330 тисяч рублів за сотку), і на 30% - на домоволодіння.
Компанії, проекти яких знаходяться на стадії проектування, також поки масово не відмовляються від своїх масштабних планів. У стадії розробки документації - проект «Містолово» компанії RBI, що реалізує об'єкт у співдружності з «ПетроСтіль». На план забудови криза, за словами представника RBI, не вплинув, будівництво на 33 гектарах землі почнеться в наступному році.
Загалом, говорити про те, що криза зробила згубний вплив на реалізацію великих проектів заміської нерухомості, не доводиться. До 70% витрат на реалізацію великого проекту заміської нерухомості припадає на підготовку землі до будівництва. Більшість реалізованих сьогодні великих проектів заміського ринку були закладені ще до кризи, а значить, самий складний і витратний етап у їх реалізації вже пройдено. Тому наслідком фінансової кризи стала не стагнація ринку, а загострилася конкуренція на ньому, яка, у свою чергу, стане поштовхом для розвитку ринку заміської нерухомості в напрямку від кількості об'єктів до їх якості.
Цей рік, перший після того, як хвиля кризи захлеснула ринок будівництва і нерухомості, був багатий на різного роду прогнози і очікування. Картина, дійсно, склалася не радісна, але й не настільки гнітюча, щоб не побачити перспективи розвитку ринку. Навпаки, погляди багатьох інвесторів і девелоперів з міського ринку нерухомості кинулися на ринок малоповерхового житлового будівництва.
За словами Ольги Трошева, заступника директора Консалтингового центру «Петербурзької Нерухомості», в даний час із 170 об'єктів на заміському ринку, в 26% пропонуються будинки в котеджних селищах, у 37% - земельні ділянки з підрядами і в 37% - земельні ділянки без підряду . Безумовно, що в цьому році кількість угод значно знизилося, половина об'єктів «стояла». Багато в чому попит залежить не тільки від загальної ситуації на ринку, але і від якості проекту, його інженерної підготовленості, репутації компанії, яка його реалізує. На 40 об'єктах продажу зупинені, але в основному там, де проекти знаходилися на початковій стадії.
Сьогодні йде неквапливий покупець, у той час як початок року характеризувалося швидкими угодами, інвестиціями покупців у нерухомість. Вона також відзначила зниження продажів в реалізованому проекті компанії, хоча даний проект можна віднести до розряду успішних. Всі експерти ринку згодні з тим, що кількість угод по землі збільшується.
Юрій Петров, начальник сектору реалізації великих інвестиційних житлових проектів Комітету з будівництва Ленінградської області, розповів про реалізацію закону Ленінградської області «Про безкоштовне надання окремим категоріям громадян земельних ділянок для індивідуального житлового будівництва на території Ленінградської області», який відкрив для багатьох жителів можливість безкоштовного отримання в власність ділянки для будівництва будинку. У рамках цільових федеральних програм для жителів села, молоді і т.д., у місцевих жителів з'явилася реальна можливість обзавестися будинком, тим більше, що з федерального і обласного бюджету будуть виділені кошти на інженерну підготовку територій. В даний час в області віддають пріоритет малоповерхового житлового будівництва, особливо економічним каркасних технологіях.
Ситуація на вторинному ринку заміської нерухомості відрізняється від ринку житла, що будується.
За 2009 рік зареєстровано понад 1,5 тис. угод. Відбувся зсув попиту в бік зниження вартості об'єкта, покупець став більш розбірливим, але бажання жити за містом не вмирає. При угодах торг можливий до 15-20%. Крім традиційного попиту в передмістях Петербурга у покупців з'явився інтерес до більш далеким районах Ленінградської області: Лузькому, Кінгісеппському, Тихвинскому.
Тетяна Ільїна, директор виставки «Альтернатива місту. Котеджі і заміське будівництво », яка проходить в рамках Ярмарку нерухомості, зазначила, що, незважаючи на складну ситуацію, в даний дві третини експозиції весняної виставки 2010 року вже зайняті учасниками заміського ринку нерухомості.
1.3 Підсумки кризи для ринку заміської нерухомості
економ-класу
Оскільки ринок заміської нерухомості менш ліквідний, ніж інші ринки, його реакція на кризові ситуації завжди задоволена млява. На купівлю об'єкту заміської нерухомості витрачатися значний час. Переговори, перегляд і вибір об'єкта, та й сама угода займають значний час. Тому, як правило, невеликі кризи, які тривають до півроку, на ринку заміської нерухомості не позначаються.
Але в умовах існуючої кризи ринок заміської нерухомості постраждав особливо сильно. Справа в тому, що заміський будинок не є товаром першої необхідності, як, наприклад, квартира, і отримується часто в якості другого житла.
Заміська нерухомість - це найчастіше другий дім, тому в нинішній економічній ситуації потенційні покупці можуть відкладати на невизначений термін придбання заміського житла. До того ж середня вартість об'єктів заміської житлової нерухомості вище, ніж об'єктів міської. З настанням фінансової кризи в Росії багато покупців відклали покупку заміського житла, або відмовилися від неї взагалі. Ринок відреагував на падіння споживчого попиту різким зниженням рівня цін.
Державна освітня установа вищої професійної освіти
«Санкт-Петербурзький державний електротехнічний університет« ЛЕТІ »ім. В. І. Ульянова (Леніна) »
(СПбГЕТУ)
Факультет економіки і менеджменту
Кафедра інноваційного менеджменту
РЕФЕРАТЗ дисципліни: Економіка нерухомості
На тему:
Заміська нерухомості Санкт-Петербурга.
Вплив кризи на розвиток ринку заміської нерухомості
Виконав Перевірив
студент гр. 6621 До. н., доцент
Корнєєва Н. В. Мошно О.М.
Санкт-Петербург
Зміст
Введення
Глава 1 Вплив кризи на розвиток ринку заміської нерухомості
1.1 Історія розвитку ринку заміської нерухомості
1.2 Ринок заміської нерухомості Санкт-Петербурга і криза
1.3 Підсумки кризи для ринку заміської нерухомості економ-класу
1.4 Загальні підсумки
Глава 2 Особливості ринку заміської нерухомості
2.1 Як уникнути помилок при покупці заміської нерухомості?
2.2 Способи набуття та припинення приватної власності на землю.Висновок
Список використаної літератури
Введення
Заміська нерухомість - це один з основних і активно розвиваються сегментів ринку. З кожним днем заміська нерухомість стає більш затребуваною і популярною. Покупка заміського будинку розглядається не тільки як оптимальне рішення житлового питання, але і як вигідне вкладення коштів: заміська нерухомість дорожчає з кожним роком. Заміська нерухомість сьогодні - це найбільш велика ніша на ринку нерухомості, тому що життя на лоні природи набуває все більшої популярності.
Заміська нерухомість - один із самих популярних і перспективних сегментів ринку нерухомості в Росії. Найбільш сильно ринок заміської нерухомості розвинений в Підмосков'ї, Ленінградській області, Єкатеринбурзі, Сочі. Основні типи житла - заміські будинки і котеджні селища (більше 75% всіх пропозицій на ринку), таунхауси, багатоквартирні і малоповерхові комплекси. З'являються нові вид заміських поселень - садиби, ранчо, лейнхауси. Більше 20% всіх операцій на заміському ринку займають операції з земельними ділянками.
Активний розвиток ринку заміської нерухомості і бурхливе будівництво нових котеджних селищ викликано такими об'єктивними чинниками як перенаселеність міст, погана екологія, відсутність комфорту проживання та прагненням більшості городян мати свій окремий заміський будинок або котедж з ділянкою на природі.
1. Вплив кризи на розвиток ринку заміської нерухомості
1.1 Історія розвитку ринку заміської нерухомості
Початковим етапом активного будівництва котеджної нерухомості, зокрема індивідуальних котеджних будівель, є період 1995-1997 рр.. У цей час котеджі преміум-і бізнес-класу будуються приватними особами «під себе» і неорганізовано спільно з іншими забудовниками та власниками будинків. Поняття котеджу на цей період асоціюється з дорогою елітною нерухомістю. При цьому сучасних нових котеджних будівель економ-класу не існувало за визначенням. При цьому вже до 1996-1997 рр.. на вторинний ринок виходять і реалізуються котеджі, за матеріалами, архітектурі вийшли з моди, за вартістю нижче будинків на первинному ринку, які формують ринок індивідуальних котеджів економ-класу. У період 1996-2001 рр.. відбувається активне будівництво і зростання попиту на індивідуальні котеджі преміум-і бізнес-класу. 2001-2004 рр.. характеризуються високими темпами будівництва і зростанням попиту на котеджі в організованих котеджних селищах преміум-і бізнес-класу за рахунок збільшення числа споживачів з високим рівнем доходу, зміною споживчих переваг. 2004-2006 рр.. сповільнюється обсяг продажів котеджів в організованих котеджних селищах преміум-і бізнес-класу і в той же час збільшується обсяг продажів і зростає попит на житло економ-класу.
У цей же час починають формуватися невеликі одиничні проекти з будівництва котеджних селищ економ-класу на недорогих напрямках, по характеристиками поступається бізнес-і преміум-класу.
Основною причиною нерівномірного розвитку сегментів ринку заміської нерухомості і відставання пропозиції житла економ-класу була не тільки проблемна загальноекономічна ситуація в Росії, але і великий розрив між категоріями споживачів, що мають можливість придбати заміське житло преміального класу, і споживачами, які не мають можливість придбати будь-яке заміське житло. Істотний вплив на сповільнений розвиток сегменту житла економ-класу справляло відсутність на той період економічних матеріалів і технологій будівництва такого житла, наприклад з каркасно-модульних конструкцій, а також упередження і негативні установки споживачів до матеріалів, відмінним, від традиційних.
Далі спостерігалися активні продажі домоволодінь у котеджних селищах економ-класу. Це обгрунтовано зростанням попиту на таке житло з боку споживачів, які мають можливість придбати дороге житло в Санкт-Петербурзі, збільшенням кількості споживачів, що віддають перевагу постійне або тимчасове проживання за містом, а також остаточним формуванням і доступністю послуг у системі ринку іпотечного кредитування.
1.2 Ринок заміської нерухомості Санкт-Петербурга і криза
Заміська нерухомість Петербурга активно розвивається і поспішає за московським ринком, повторюючи його шлях розвитку. Число організованих котеджних селищ Санкт-Петербурга складає близько 220, і за даними незалежних аналітиків, з цієї кількості 45 селищ - у стадії проектування, а в більш ніж 170 ведуться активні продажі котеджів в ленобласті. Котеджі Петербурга і Ленобласті класифікуються на такі ж сегменти, як і в Підмосков'ї - економ, бізнес і еліт-клас. Також, заміська нерухомість Санкт-Петербурга налічує котеджів приблизно в 2 рази менше, ніж у Підмосков'ї. Насиченість ринку котеджів Санкт-Петербурга досить складно визначати за кількісними даними, для цього можна звернутися до співвідношення попиту та пропозиції заміської нерухомості в Ленобласті. Згідно з результатами опитування, проведеного на початку 2008 року, близько половини жителів Санкт-Петербурга хотіли б мати заміський будинок, в той час як заміська нерухомість Петербурга становить всього 20% від загальної кількості житла в даному регіоні. Дані опитування враховують як будинки в котеджних селищах Петербурга, так і звичайні дачі та котеджі, які складають більшість - понад 500 тисяч об'єктів, проти 10 тисяч об'єктів котеджних селищ Петербурга.
Кризові явища економіки спричинили за собою переорієнтацію попиту на більш дешеві об'єкти заміської нерухомості. На зміну попиту реагують і забудовники. «Частка елітних селищ поступово почала знижуватися, - розповідає керівник заміського відділу консалтингового центру" Петербурзької нерухомості "Ольга Трошева. - Якщо в 2007 році серед вийшли на ринок селищ елітними були 14%, то в 2008 році їх було вже 7%. При цьому виросла частка нових проектів економ-та середнього класів, причому і для постійного, і для тимчасового проживання ».
Ту ж тенденцію повторює і ринок заміської нерухомості. Ринки заміської, міської нерухомості, ринок оренди житла - всі вони демонструють приблизно однакові тенденції. Так, угоди не припиняються, вони йдуть переважно в ціновому діапазоні до 6 млн. рублів. Але на рівні 8-20 млн. рублів угод практично немає. Цей діапазон, в якому раніше шукав собі пропозиції середній клас, тепер не затребуваний. Знижені зарплати, що збільшилися відсотки по іпотеці і загальний регрес можливостей менеджерів високого та середнього рівня серйозно вплинула на ринок житла. У сегменті бізнес-класу завмерли з продажу та квартири, і домоволодіння в коттеджних селищах. На тлі стагнації попиту по об'єктах бізнес-класу проходять операції з елітним об'єктах. Примітно: заміська нерухомість користується попитом в оренду. Кризові явища економіки спричинили за собою переорієнтацію попиту на більш дешеві об'єкти заміської нерухомості. На зміну попиту реагують і забудовники. «Частка елітних селищ поступово почала знижуватися, - розповідає керівник заміського відділу консалтингового центру" Петербурзької нерухомості "Ольга Трошева. - Якщо в 2007 році серед вийшли на ринок селищ елітними були 14%, то в 2008 році їх було вже 7%. При цьому виросла частка нових проектів економ-та середнього класів, причому і для постійного, і для тимчасового проживання ».
У компанії «Адвекс - Заміська нерухомість» виділяють три цінові сегменти, об'єкти в яких затребувані: недорогі будинки вартістю 3-5 мільйонів рублів, домоволодіння від 6 до 30 мільйонів рублів, а також дорогі об'єкти за ціною вище 30 мільйонів рублів. Відповідно до зміненими вимогами ринку деякі забудовники міняють концепції вже реалізуються великих об'єктів. Наприклад, компанія «НеваІнвестПроект» внесла зміни до плану забудови малоповерхового житлового комплексу «Ківеннапа», орієнтуючись на найбільш ліквідні об'єкти: тепер в першу чергу будуть реалізовуватись індивідуальні котеджі невеликих площ (до
Змінилася і концепція деяких інших великих проектів. Ряд компаній став виставляти на продаж ділянки, спочатку плановані під забудову. У такому випадку покупець виступає як би співінвестором проекту. Кошти, виручені з продажу таких ділянок (як інженерно підготовлених, так і немає), передбачається направити на закінчення будівництва інших об'єктів. Подібним чином змінилася концепція проекту 180 житлових будинків «Північний едем» компанії Nord Union: ділянки, на яких планувалося побудувати котеджі, тепер продаються з підрядом.
На продаж ділянки, які передбачалося зайняти під проекти, виставила і компанія «Гарант Девелопмент». Розлучитися з частиною землі під будівництво вирішили і забудовники проекту «Муромець» Волосовского району, які залишать за собою тільки ту частину землі, на якій буде побудована перша черга об'єктів. Продає вільні ділянки і компанія «Фаетон Девелопмент Груп».
А от компанія «Петербург-Істейт» вважає за краще не продавати наявні незабудовані ділянки, а дарувати їх покупцям будинків у своєму котеджному селищі «Сан Репино».
На плани деяких забудовників криза вплинула більш істотно. Наприклад, керуюча компанія «Теорема» зупинила роботи над масштабним проектом житлової забудови «Червоні зорі». Однак таких прикладів на даний момент порівняно мало.
У 2010 році планує здати селище «Сан Репино» компанія «Петербург-Істейт», закінчення будівництва перших будинків представники компанії анонсували в березні. У наступному ж році в компанії «Об'єднані ресурси» передбачають завершити будівництво 72 будинків проекту «Парк Лемболово».
Активно будується «Сторожова гора» від Rodex Group, в якій передбачається 360 об'єктів. Щоб активізувати продажі, компанія пропонує компактні дуплекси площею 95 квадратних метрів за ціною від 5,5 мільйонів рублів. Привабливі варіанти представляють і інші компанії. В одному з найбільших проектів, виведених на ринок в 2008 році, - «Павловграде» - у лютому на 6% були знижені ціни на земельні ділянки (з 350 до 330 тисяч рублів за сотку), і на 30% - на домоволодіння.
Компанії, проекти яких знаходяться на стадії проектування, також поки масово не відмовляються від своїх масштабних планів. У стадії розробки документації - проект «Містолово» компанії RBI, що реалізує об'єкт у співдружності з «ПетроСтіль». На план забудови криза, за словами представника RBI, не вплинув, будівництво на 33 гектарах землі почнеться в наступному році.
Загалом, говорити про те, що криза зробила згубний вплив на реалізацію великих проектів заміської нерухомості, не доводиться. До 70% витрат на реалізацію великого проекту заміської нерухомості припадає на підготовку землі до будівництва. Більшість реалізованих сьогодні великих проектів заміського ринку були закладені ще до кризи, а значить, самий складний і витратний етап у їх реалізації вже пройдено. Тому наслідком фінансової кризи стала не стагнація ринку, а загострилася конкуренція на ньому, яка, у свою чергу, стане поштовхом для розвитку ринку заміської нерухомості в напрямку від кількості об'єктів до їх якості.
Цей рік, перший після того, як хвиля кризи захлеснула ринок будівництва і нерухомості, був багатий на різного роду прогнози і очікування. Картина, дійсно, склалася не радісна, але й не настільки гнітюча, щоб не побачити перспективи розвитку ринку. Навпаки, погляди багатьох інвесторів і девелоперів з міського ринку нерухомості кинулися на ринок малоповерхового житлового будівництва.
За словами Ольги Трошева, заступника директора Консалтингового центру «Петербурзької Нерухомості», в даний час із 170 об'єктів на заміському ринку, в 26% пропонуються будинки в котеджних селищах, у 37% - земельні ділянки з підрядами і в 37% - земельні ділянки без підряду . Безумовно, що в цьому році кількість угод значно знизилося, половина об'єктів «стояла». Багато в чому попит залежить не тільки від загальної ситуації на ринку, але і від якості проекту, його інженерної підготовленості, репутації компанії, яка його реалізує. На 40 об'єктах продажу зупинені, але в основному там, де проекти знаходилися на початковій стадії.
Сьогодні йде неквапливий покупець, у той час як початок року характеризувалося швидкими угодами, інвестиціями покупців у нерухомість. Вона також відзначила зниження продажів в реалізованому проекті компанії, хоча даний проект можна віднести до розряду успішних. Всі експерти ринку згодні з тим, що кількість угод по землі збільшується.
Юрій Петров, начальник сектору реалізації великих інвестиційних житлових проектів Комітету з будівництва Ленінградської області, розповів про реалізацію закону Ленінградської області «Про безкоштовне надання окремим категоріям громадян земельних ділянок для індивідуального житлового будівництва на території Ленінградської області», який відкрив для багатьох жителів можливість безкоштовного отримання в власність ділянки для будівництва будинку. У рамках цільових федеральних програм для жителів села, молоді і т.д., у місцевих жителів з'явилася реальна можливість обзавестися будинком, тим більше, що з федерального і обласного бюджету будуть виділені кошти на інженерну підготовку територій. В даний час в області віддають пріоритет малоповерхового житлового будівництва, особливо економічним каркасних технологіях.
Ситуація на вторинному ринку заміської нерухомості відрізняється від ринку житла, що будується.
За 2009 рік зареєстровано понад 1,5 тис. угод. Відбувся зсув попиту в бік зниження вартості об'єкта, покупець став більш розбірливим, але бажання жити за містом не вмирає. При угодах торг можливий до 15-20%. Крім традиційного попиту в передмістях Петербурга у покупців з'явився інтерес до більш далеким районах Ленінградської області: Лузькому, Кінгісеппському, Тихвинскому.
Тетяна Ільїна, директор виставки «Альтернатива місту. Котеджі і заміське будівництво », яка проходить в рамках Ярмарку нерухомості, зазначила, що, незважаючи на складну ситуацію, в даний дві третини експозиції весняної виставки 2010 року вже зайняті учасниками заміського ринку нерухомості.
1.3 Підсумки кризи для ринку заміської нерухомості
економ-класу
Оскільки ринок заміської нерухомості менш ліквідний, ніж інші ринки, його реакція на кризові ситуації завжди задоволена млява. На купівлю об'єкту заміської нерухомості витрачатися значний час. Переговори, перегляд і вибір об'єкта, та й сама угода займають значний час. Тому, як правило, невеликі кризи, які тривають до півроку, на ринку заміської нерухомості не позначаються.
Але в умовах існуючої кризи ринок заміської нерухомості постраждав особливо сильно. Справа в тому, що заміський будинок не є товаром першої необхідності, як, наприклад, квартира, і отримується часто в якості другого житла.
Заміська нерухомість - це найчастіше другий дім, тому в нинішній економічній ситуації потенційні покупці можуть відкладати на невизначений термін придбання заміського житла. До того ж середня вартість об'єктів заміської житлової нерухомості вище, ніж об'єктів міської. З настанням фінансової кризи в Росії багато покупців відклали покупку заміського житла, або відмовилися від неї взагалі. Ринок відреагував на падіння споживчого попиту різким зниженням рівня цін.
Що стосується ціни угод, то середній бюджет змістився в бік найдешевших об'єктів діапазону 4-5 млн. руб. за будинок. Переваги покупців змістилися в бік високої готовності об'єктів, а також високої надійності забудовника і низькоризикових угод. У цілому, підбиваючи підсумки кризи на ринку заміської нерухомості економ-класу, можна сказати, що покупець залишився у виграші. Звичайно, будівництво багатьох об'єктів було заморожено, але за рік кризи на ринку заміської нерухомості відбувся так званий природний відбір серед забудовників.
Більша частина що залишилися в грі девелоперів вже не відмовиться від планів по завершенню розпочатих проектів. Істотним плюсом для покупця є також те, що забудовники, нехай і вимушено, відмовилися від надмірних націнок. Сьогодні багато девелопери пропонують домоволодіння за ціною, близькою до собівартості, а іноді і зовсім без будь-якого прибутку, щоб залучити фінансування для підтримки будівельних процесів.
Якщо говорити про очевидні вигоди споживача, які стали можливими в кризу, то можна відзначити, що до кризи готових об'єктів майже не було, всі ліквідні селища розкуповувалися на стадії будівництва. Зараз же є цікаві об'єкти високих стадій готовності, які можна вигідно придбати.
Чи будуть ціни на заміські будинки економ-класу знижуватися далі? Сьогодні більшість забудовників у цьому сегменті пропонують об'єкти фактично вже за мінімально можливими цінами: навіть якщо, не знижуючи їх формально, то роблячи великі знижки. У цій ситуації, за словами експерта, подальше зниження цін просто не має сенсу - все ті, що вижили учасники ринку нерухомості чудово розуміють, що як тільки почнеться зростання цін, на ринку виникне неминучий дефіцит об'єктів нерухомості, особливо заміською.
А оскільки за всіма показниками розвитку економіки це відбудеться в найближчому ж часу, то багато хто просто вважають за краще зараз не розпродавати собі в збиток цікаві селища. На користуються попитом ж об'єкти забудовники навіть не бояться трохи піднімати ціни, по активності забудови селища.
Таким чином, незважаючи на те, що ринок заміської нерухомості економ-класу пережив серйозне потрясіння під час кризи, і вижити змогли далеко не всі девелопери, покупець, в кінцевому підсумку, залишився у виграші. Ті клієнти, що відклали покупку заміського житла до сьогоднішнього часу, мають можливість вибирати будинок високого ступеня готовності за максимально привабливою ціною. А забудовники, які пропонували спочатку ліквідні проекти, змогли не тільки вистояти під час фінансових потрясінь, але й зміцнити своє становище за рахунок відходу з ринку неконкурентоздатних проектів.
1.4 Загальні підсумки
2009 р . реальна ціна найбільш ходового товару на вторинному ринку нерухомості Санкт-Петербурга - котеджу з ділянкою - становила приблизно 5 млн. рублів, то до кінця року вона зросла до 7 млн., повідомила на круглому столі керівник напрямку заміської нерухомості АН «Прогаль» Людмила Юшина. За її словами, на початку 2009 р . покупець міг домогтися дисконту в 30-40% від докризового рівня, то зараз ціни відстають від нього лише на 15-20%.
Сплеск інтересу до заміської «вторинці» і зростання обсягу продажів у цьому секторі, як відзначають в АН «Прогаль», почався влітку. При цьому до проявився на початку 2009 р . зміщення купівельного попиту на більш низький ціновий сегмент, в II півріччі додалася ще одна тенденція. «Якщо раніше найбільшим попитом користувалися дерев'яні та цегляні будинки, то тепер покупця не бентежать і інші будівельні матеріали і технології. Він став більше орієнтуватися не стільки на матеріали, скільки на якість будівництва », - розповіла Л. Юшина.
На друге місце виходить критерій відсутності ризиків у правовому оформленні угоди. «Сьогоднішній покупець схильний« копатися в документах », оскільки на багато пропозицій заміської« вторинки »немає навіть технічних паспортів", - відзначає вона.
Крім того, з змінилося своє ставлення до районів Ленобоасті. «Все більшим попитом користується елітне житло в Приозерске районі, а також найбільш дешеве у Волховському, Тіхвінському і навіть Сланцевське районах, - відзначає експерт. - Чи не елітними стали віддалені від Петербурга Кингисеппський і Лузький райони, і ціни в них не падають ».
Ще одна помітна тенденція II півріччя 2009 р ., Яка, за словами Л. Юшин, відзначається всіма, але не знаходить пояснення - це відхід з ринку іногороднього покупця. »
2. Особливості ринку заміської нерухомості
Особливості ринку і купівельного попиту
Перш ніж говорити про можливі помилки при покупці заміської нерухомості, потрібно відзначити, що ринок цей дуже неоднорідний і кожен об'єкт на ньому, можна сказати, штучний. Буває, що дві земельні ділянки рівної площі знаходяться на одному напрямку, а ціна у них різна. «Справа в тому, що, на відміну від структурованого квартирного ринку, тут набагато більше різноманітних критеріїв, що впливають на ціноутворення, - Пояснює Павло Панкратов, експерт з нерухомості АН «Заміське». - Це площа ділянки, особливості ландшафту (рівнина, низина), близькість лісу або водойми, наявність комунікацій або можливості підключення до них, під'їзні шляхи (асфальт або грунтовка), близькість до транспортних розв'язок, освоєність місцевості, тип забудови (організована або точкова), екологія району. При виборі будинку цей список ще більше ».
Експерти відзначають, що при покупці заміської нерухомості яскраво проявляється «людський фактор». Буває, що яку-небудь особливість об'єкта одна людина сприймає як недолік, а інший - як гідність.
Тепер спробуємо розібратися, які ризики можуть чекати покупців на заміському ринку.
Нюанси купівлі земельної ділянки
Експерти говорять про те, що перш ніж зайнятися пошуком земельної ділянки, потрібно чітко уявляти, з якою метою він купується. Справа в тому, що використання ділянки повинно відповідати його цільовим призначенням. Покупець повинен переконатися, що земля як мінімум призначена для використання в якості садового або дачної ділянки з правом зведення житлової будови. Існують певні обмеження за видами використання, наприклад на дільницях, цільове призначення яких - городництво, не можна зводити капітальні споруди. На ділянці для садівництва будівництво житла дозволено, але зареєструватися в ньому не можна.
А ось власникові дачної ділянки вже надається можливість зведення повноцінного житлового будинку. Ділянки землі для ведення особистого підсобного господарства (ЛПГ) бувають двох видів - присадибні та польові. Присадибна ділянка знаходиться в межах поселень, на ньому будувати можна. На польовому ділянці за законом будувати не можна. Оптимальний статус землі, призначеної під забудову, - це індивідуальне житлове будівництво (ІЖС).
Бувають випадки, коли продавець стверджує, що куплений ділянку можна буде швидко і без проблем перевести в іншу категорію земель, наприклад з ділянки сільгосппризначення в землі населених пунктів. «Я б не радила довіряти таким словам, і ось чому. Для проведення процедури переведення земель з однієї категорії в іншу існує безліч вимог, але навіть якщо всі вони дотримані, справа ця не швидка і вимагає значних вкладень », - Пояснює Ганна Перепьолкіна, виконавчий директор «Уральської земельної компанії».
Зрозуміле прагнення людей купити ділянку ближче до водойми або до лісу, але тут можна зіткнутися з рядом обмежень щодо його використання. У випадку найменших сумнівів потрібно перевіряти, чи не ставився ділянка до категорій земель, обмеженим в обігу, перш ніж він придбав один з існуючих призначень. Використання землі у водоохоронній зоні пов'язано з певними складнощами. Наприклад, при будівництві будинку в такій зоні без узгодження проекту з басейновими або територіальними органами Федерального агентства водних ресурсів не обійтися. Це відображено в документі, що засвідчує право на земельну ділянку. Щоправда, багато залежить від того, чи знаходиться ділянку в межах поселення, для якого розроблений і затверджений генплан, чи ні. Конкретні розміри водоохоронних зон визначені по кожному водному об'єкту окремо і варіюються від 100 до 500 м . На цих територіях діє спеціальний режим забудови, тут не дозволено мити автомобілі, складувати добрива. Зводити котеджі та садові будиночки в більшості випадків можна, але за умови суворого виконання вимог закону.
При купівлі земельної ділянки необхідно переконатися в тому, що його межі збігаються із зазначеними в землевідвідна документах. Бажано, щоб вони були позначені на місцевості межовими знаками. На практиці буває, що власники ділянок самовільно розширюють межі своїх володінь. Але потрібно знати, що продаватися така ділянка буде виходячи з розмірів, зазначених в документах. «Тому, коли продавець телефонує в агентство і говорить, що у нього ділянку площею 10 соток, але фактично п'ятнадцять, продаватися будуть тільки 10 соток, які зафіксовані в документах», - пояснює Павло Панкратов.
Земельна ділянка з будинком: два в одному
Відповідно до ст. 273 Цивільного кодексу РФ при продажу будівлі або споруди до його набувачеві переходять права і на земельну ділянку, на якій розташований об'єкт. Таким чином, договір купівлі-продажу охоплює два об'єкти нерухомості: будинок (споруду) та земельну ділянку. Ці два об'єкти при купівлі-продажу нерозривні.
Якщо людина набуває будинок на земельній ділянці, що перебуває в оренді, то право оренди переходить до нього як до нового власника будинку. У цьому випадку потрібно буде оформити додаткову угоду в Земельному комітеті.
Також необхідно переконатися у відсутності обтяжень, таких як арешт або заставу котеджу. Слід з'ясувати і його «історію»: як проводилися і оформлялися всі попередні угоди з цією нерухомістю.
Загальні ризики
Особливо обережним потрібно бути у випадку, якщо об'єкт продається за генеральним дорученням. По-перше, слід звернути увагу на термін доручення. По-друге, потрібно мати на увазі, що довіреність можна відкликати і що вона втрачає свою чинність у разі смерті довірителя. По-третє, недобросовісні особи можуть використовувати дублікати документів і продати один об'єкт декільком людям.
Ну і, зрозуміло, при покупці заміської нерухомості, як і при покупці квартири, залишаються ризики, пов'язані з особистістю продавця. Це і його дієздатність, і згода чоловіка на продаж, і дозвіл органів опіки та піклування (якщо співвласниками ділянки є неповнолітні).
Цивілізований процес покупки можуть забезпечити добре зарекомендували себе на ринку агентства, що спеціалізуються на операціях з заміськими об'єктами. Компанії з багаторічною репутацією мають набагато більше можливостей для грамотного пошуку та оформлення купівлі-продажу нерухомості, ніж пересічний покупець. Агентство має в своєму розпорядженні власну базу об'єктів, на етапі збору документів має можливість підключити адміністративні ресурси, штатні юристи беруть на себе оформлення угоди і забезпечують її чистоту. Тому для проведення операції із заміською нерухомістю краще звертатися до фахівців.
2.2 Способи набуття та припинення приватної власності на землю
Відповідно до положень Земельного кодексу РФ відчуження будівлі (у Вашому випадку - житлового будинку), розташованого на земельній ділянці, що належить одній особі, проводиться разом із земельною ділянкою. Щоб продати земельну ділянку і будинок, Вам необхідно оформити будинок у власність. Для здійснення угоди необхідно зібрати пакет документів:
-Правовстановлюючий документ на землеволодіння (договір купівлі-продажу, дарування, свідоцтво про право на спадщину, постанову адміністрації, Свідоцтво про державну реєстрацію права власності)
-Кадастровий план земельної ділянки (витяг з державного земельного кадастру), виготовлений у встановленому порядку і засвідчений відповідним територіальним органом, на який покладено функції з ведення державного земельного кадастру, після чого видається кадастровий номер. 1
-Свідоцтво про право власності на житловий будинок і інший документ, що підтверджує право власності
-Технічний паспорт з Бюро Технічної інвентаризації на будинок
-Довідка про розмір земельного податку та податку на домоволодіння з ІМНС відповідного міста (району) станом на поточний рік
_____________________________________________________________
[1] Кадастровий номер.
Унікальний, не повторюється в часі і на території Російської Федерації номер об'єкта нерухомості, який присвоюється йому при здійсненні кадастрового і технічного обліку (інвентаризації) відповідно до процедури, встановленої законодавством Російської Федерації, і зберігається, поки даний об'єкт нерухомості існує як єдиний об'єкт зареєстрованого права . Кадастровий номер будівлі або споруди складається з кадастрового номера земельної ділянки, на якій знаходиться будівля або споруда, та інвентарного номера будівлі або споруди. Кадастровий номер приміщення у будинку або споруді складається з кадастрового номера будівлі або споруди та інвентарного номера приміщення.
ст. 1 федерального закону від 21.07.1997 № 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним".
Список документів слід уточнити в Управлінні Федеральної реєстраційної служби за місцем знаходження Вашої земельної ділянки.
Якщо земельна ділянка знаходиться у власності юридичної особи, крім загальноприйнятих документів, що підтверджують право власності, необхідних довідок, виписок з кадастрового реєстру, плану земельної ділянки, будуть потрібні і додаткові документи, що підтверджують повноваження юридичної особи:
-Статут, Установчий договір та ін (нотаріально завірені копії)
-Свідоцтво про державну реєстрацію юридичної особи (нотаріально завірена копія)
Свідоцтво МНС РФ про внесення запису про реєстрацію юридичної особи в ЕГРЮ (нотаріально завірена копія)
-Свідоцтво про постановку на облік в податковому органі (нотаріально завірена копія)
-Виписка з протоколу засідань уповноваженого відповідно до установчих документів органу юридичної особи про придбання у власність земельної ділянки, завірена печаткою юридичної особи.
-Виписка з протоколу засідання уповноваженого органу юридичної особи про призначення керівника, завірена печаткою юридичної особи
-Документ, що підтверджує повноваження представника юридичної особи, який від імені юридичної особи вчиняє дії з продажу земельної ділянки (довіреність, наказ тощо), завірений оригінальною печаткою юридичної особи або нотаріусом
Якщо на земельній ділянці, який Ви хочете придбати немає будівель, крім кадастрового плану необхідний
-Ситуаційний план земельної ділянки для оцінки ринкової вартості земельної ділянки, що відображає наявність інфраструктури, під'їзних доріг і т.д.
У конкретній ситуації перелік документів може змінюватися. Уточнити його можна в Управлінні Федеральної реєстраційної служби за місцем знаходження земельної ділянки.
В іншому до Договору купівлі-продажу земельної ділянки застосовуються положення чинного законодавства РФ (Земельний кодекс РФ, Цивільний кодекс РФ, Сімейний кодекс РФ).
Висновок
Узагальнюючи все вищесказане, можна сказати, що заміський ринок має шанси вийти з кризи раніше за інших сегментів: обставини змушують потенційних покупців більш уважно придивлятися до пропозицій у передмістях. Знижки, різноманітність проектів, гнучкість девелоперів по відношенню до клієнтів - у сумі ці фактори можуть дати відчутний позитивний ефект уже в найближчі півроку.
Список використаної літератури:
1. http://gorod.spb.ru/articles/1106/
2. http://restate.ru/
3. http://www.nedv.info/main/homes_cottages/2009/
4. http://www.triumfgrad.ru/useful/articles/3/zagorodnaja-nedvizhimost-oformlenie-zemelnyh-uchastkov
5. http://www.cottage.ru/
6. http://www.fivedays.ru/3908/
7. http://asninfo.ru/asn/57/27129
8. Земельний кодекс РФ
9. Цивільний кодекс РФ
Більша частина що залишилися в грі девелоперів вже не відмовиться від планів по завершенню розпочатих проектів. Істотним плюсом для покупця є також те, що забудовники, нехай і вимушено, відмовилися від надмірних націнок. Сьогодні багато девелопери пропонують домоволодіння за ціною, близькою до собівартості, а іноді і зовсім без будь-якого прибутку, щоб залучити фінансування для підтримки будівельних процесів.
Якщо говорити про очевидні вигоди споживача, які стали можливими в кризу, то можна відзначити, що до кризи готових об'єктів майже не було, всі ліквідні селища розкуповувалися на стадії будівництва. Зараз же є цікаві об'єкти високих стадій готовності, які можна вигідно придбати.
Чи будуть ціни на заміські будинки економ-класу знижуватися далі? Сьогодні більшість забудовників у цьому сегменті пропонують об'єкти фактично вже за мінімально можливими цінами: навіть якщо, не знижуючи їх формально, то роблячи великі знижки. У цій ситуації, за словами експерта, подальше зниження цін просто не має сенсу - все ті, що вижили учасники ринку нерухомості чудово розуміють, що як тільки почнеться зростання цін, на ринку виникне неминучий дефіцит об'єктів нерухомості, особливо заміською.
А оскільки за всіма показниками розвитку економіки це відбудеться в найближчому ж часу, то багато хто просто вважають за краще зараз не розпродавати собі в збиток цікаві селища. На користуються попитом ж об'єкти забудовники навіть не бояться трохи піднімати ціни, по активності забудови селища.
Таким чином, незважаючи на те, що ринок заміської нерухомості економ-класу пережив серйозне потрясіння під час кризи, і вижити змогли далеко не всі девелопери, покупець, в кінцевому підсумку, залишився у виграші. Ті клієнти, що відклали покупку заміського житла до сьогоднішнього часу, мають можливість вибирати будинок високого ступеня готовності за максимально привабливою ціною. А забудовники, які пропонували спочатку ліквідні проекти, змогли не тільки вистояти під час фінансових потрясінь, але й зміцнити своє становище за рахунок відходу з ринку неконкурентоздатних проектів.
1.4 Загальні підсумки
Підводячи загальні підсумки кризи для ринку заміської недвіжімоті в Санкт-Петербурзі, наведемо статтю АСН-інфо (Агентство Будівельних Новин) «Ринок вторинної заміської нерухомості Петербурга: покупець змінює переваги»
від 16.12.2009:
«Якщо в I півріччіСплеск інтересу до заміської «вторинці» і зростання обсягу продажів у цьому секторі, як відзначають в АН «Прогаль», почався влітку. При цьому до проявився на початку
На друге місце виходить критерій відсутності ризиків у правовому оформленні угоди. «Сьогоднішній покупець схильний« копатися в документах », оскільки на багато пропозицій заміської« вторинки »немає навіть технічних паспортів", - відзначає вона.
Крім того, з змінилося своє ставлення до районів Ленобоасті. «Все більшим попитом користується елітне житло в Приозерске районі, а також найбільш дешеве у Волховському, Тіхвінському і навіть Сланцевське районах, - відзначає експерт. - Чи не елітними стали віддалені від Петербурга Кингисеппський і Лузький райони, і ціни в них не падають ».
Ще одна помітна тенденція II півріччя
2. Особливості ринку заміської нерухомості
2.1 Як уникнути помилок при покупці заміської нерухомості?
Фахівці відзначають, що придбання заміських об'єктів пов'язане з більш високими ризиками у порівнянні з придбанням квартири. Це пояснюється як специфікою ринку, так і нюансами законодавства. Щоб уникнути неприємностей, необхідно ретельно перевіряти документи, історію будинку і ділянки, мати уявлення про заплановану забудову прилеглої території і т.д.Особливості ринку і купівельного попиту
Перш ніж говорити про можливі помилки при покупці заміської нерухомості, потрібно відзначити, що ринок цей дуже неоднорідний і кожен об'єкт на ньому, можна сказати, штучний. Буває, що дві земельні ділянки рівної площі знаходяться на одному напрямку, а ціна у них різна. «Справа в тому, що, на відміну від структурованого квартирного ринку, тут набагато більше різноманітних критеріїв, що впливають на ціноутворення, - Пояснює Павло Панкратов, експерт з нерухомості АН «Заміське». - Це площа ділянки, особливості ландшафту (рівнина, низина), близькість лісу або водойми, наявність комунікацій або можливості підключення до них, під'їзні шляхи (асфальт або грунтовка), близькість до транспортних розв'язок, освоєність місцевості, тип забудови (організована або точкова), екологія району. При виборі будинку цей список ще більше ».
Експерти відзначають, що при покупці заміської нерухомості яскраво проявляється «людський фактор». Буває, що яку-небудь особливість об'єкта одна людина сприймає як недолік, а інший - як гідність.
Тепер спробуємо розібратися, які ризики можуть чекати покупців на заміському ринку.
Нюанси купівлі земельної ділянки
Експерти говорять про те, що перш ніж зайнятися пошуком земельної ділянки, потрібно чітко уявляти, з якою метою він купується. Справа в тому, що використання ділянки повинно відповідати його цільовим призначенням. Покупець повинен переконатися, що земля як мінімум призначена для використання в якості садового або дачної ділянки з правом зведення житлової будови. Існують певні обмеження за видами використання, наприклад на дільницях, цільове призначення яких - городництво, не можна зводити капітальні споруди. На ділянці для садівництва будівництво житла дозволено, але зареєструватися в ньому не можна.
А ось власникові дачної ділянки вже надається можливість зведення повноцінного житлового будинку. Ділянки землі для ведення особистого підсобного господарства (ЛПГ) бувають двох видів - присадибні та польові. Присадибна ділянка знаходиться в межах поселень, на ньому будувати можна. На польовому ділянці за законом будувати не можна. Оптимальний статус землі, призначеної під забудову, - це індивідуальне житлове будівництво (ІЖС).
Бувають випадки, коли продавець стверджує, що куплений ділянку можна буде швидко і без проблем перевести в іншу категорію земель, наприклад з ділянки сільгосппризначення в землі населених пунктів. «Я б не радила довіряти таким словам, і ось чому. Для проведення процедури переведення земель з однієї категорії в іншу існує безліч вимог, але навіть якщо всі вони дотримані, справа ця не швидка і вимагає значних вкладень », - Пояснює Ганна Перепьолкіна, виконавчий директор «Уральської земельної компанії».
Зрозуміле прагнення людей купити ділянку ближче до водойми або до лісу, але тут можна зіткнутися з рядом обмежень щодо його використання. У випадку найменших сумнівів потрібно перевіряти, чи не ставився ділянка до категорій земель, обмеженим в обігу, перш ніж він придбав один з існуючих призначень. Використання землі у водоохоронній зоні пов'язано з певними складнощами. Наприклад, при будівництві будинку в такій зоні без узгодження проекту з басейновими або територіальними органами Федерального агентства водних ресурсів не обійтися. Це відображено в документі, що засвідчує право на земельну ділянку. Щоправда, багато залежить від того, чи знаходиться ділянку в межах поселення, для якого розроблений і затверджений генплан, чи ні. Конкретні розміри водоохоронних зон визначені по кожному водному об'єкту окремо і варіюються від 100 до
При купівлі земельної ділянки необхідно переконатися в тому, що його межі збігаються із зазначеними в землевідвідна документах. Бажано, щоб вони були позначені на місцевості межовими знаками. На практиці буває, що власники ділянок самовільно розширюють межі своїх володінь. Але потрібно знати, що продаватися така ділянка буде виходячи з розмірів, зазначених в документах. «Тому, коли продавець телефонує в агентство і говорить, що у нього ділянку площею 10 соток, але фактично п'ятнадцять, продаватися будуть тільки 10 соток, які зафіксовані в документах», - пояснює Павло Панкратов.
Земельна ділянка з будинком: два в одному
Відповідно до ст. 273 Цивільного кодексу РФ при продажу будівлі або споруди до його набувачеві переходять права і на земельну ділянку, на якій розташований об'єкт. Таким чином, договір купівлі-продажу охоплює два об'єкти нерухомості: будинок (споруду) та земельну ділянку. Ці два об'єкти при купівлі-продажу нерозривні.
Якщо людина набуває будинок на земельній ділянці, що перебуває в оренді, то право оренди переходить до нього як до нового власника будинку. У цьому випадку потрібно буде оформити додаткову угоду в Земельному комітеті.
Також необхідно переконатися у відсутності обтяжень, таких як арешт або заставу котеджу. Слід з'ясувати і його «історію»: як проводилися і оформлялися всі попередні угоди з цією нерухомістю.
Загальні ризики
Особливо обережним потрібно бути у випадку, якщо об'єкт продається за генеральним дорученням. По-перше, слід звернути увагу на термін доручення. По-друге, потрібно мати на увазі, що довіреність можна відкликати і що вона втрачає свою чинність у разі смерті довірителя. По-третє, недобросовісні особи можуть використовувати дублікати документів і продати один об'єкт декільком людям.
Ну і, зрозуміло, при покупці заміської нерухомості, як і при покупці квартири, залишаються ризики, пов'язані з особистістю продавця. Це і його дієздатність, і згода чоловіка на продаж, і дозвіл органів опіки та піклування (якщо співвласниками ділянки є неповнолітні).
Цивілізований процес покупки можуть забезпечити добре зарекомендували себе на ринку агентства, що спеціалізуються на операціях з заміськими об'єктами. Компанії з багаторічною репутацією мають набагато більше можливостей для грамотного пошуку та оформлення купівлі-продажу нерухомості, ніж пересічний покупець. Агентство має в своєму розпорядженні власну базу об'єктів, на етапі збору документів має можливість підключити адміністративні ресурси, штатні юристи беруть на себе оформлення угоди і забезпечують її чистоту. Тому для проведення операції із заміською нерухомістю краще звертатися до фахівців.
2.2 Способи набуття та припинення приватної власності на землю
Відповідно до положень Земельного кодексу РФ відчуження будівлі (у Вашому випадку - житлового будинку), розташованого на земельній ділянці, що належить одній особі, проводиться разом із земельною ділянкою. Щоб продати земельну ділянку і будинок, Вам необхідно оформити будинок у власність. Для здійснення угоди необхідно зібрати пакет документів:
-Правовстановлюючий документ на землеволодіння (договір купівлі-продажу, дарування, свідоцтво про право на спадщину, постанову адміністрації, Свідоцтво про державну реєстрацію права власності)
-Кадастровий план земельної ділянки (витяг з державного земельного кадастру), виготовлений у встановленому порядку і засвідчений відповідним територіальним органом, на який покладено функції з ведення державного земельного кадастру, після чого видається кадастровий номер. 1
-Свідоцтво про право власності на житловий будинок і інший документ, що підтверджує право власності
-Технічний паспорт з Бюро Технічної інвентаризації на будинок
-Довідка про розмір земельного податку та податку на домоволодіння з ІМНС відповідного міста (району) станом на поточний рік
_____________________________________________________________
[1] Кадастровий номер.
Унікальний, не повторюється в часі і на території Російської Федерації номер об'єкта нерухомості, який присвоюється йому при здійсненні кадастрового і технічного обліку (інвентаризації) відповідно до процедури, встановленої законодавством Російської Федерації, і зберігається, поки даний об'єкт нерухомості існує як єдиний об'єкт зареєстрованого права . Кадастровий номер будівлі або споруди складається з кадастрового номера земельної ділянки, на якій знаходиться будівля або споруда, та інвентарного номера будівлі або споруди. Кадастровий номер приміщення у будинку або споруді складається з кадастрового номера будівлі або споруди та інвентарного номера приміщення.
ст. 1 федерального закону від 21.07.1997 № 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним".
Список документів слід уточнити в Управлінні Федеральної реєстраційної служби за місцем знаходження Вашої земельної ділянки.
Якщо земельна ділянка знаходиться у власності юридичної особи, крім загальноприйнятих документів, що підтверджують право власності, необхідних довідок, виписок з кадастрового реєстру, плану земельної ділянки, будуть потрібні і додаткові документи, що підтверджують повноваження юридичної особи:
-Статут, Установчий договір та ін (нотаріально завірені копії)
-Свідоцтво про державну реєстрацію юридичної особи (нотаріально завірена копія)
Свідоцтво МНС РФ про внесення запису про реєстрацію юридичної особи в ЕГРЮ (нотаріально завірена копія)
-Свідоцтво про постановку на облік в податковому органі (нотаріально завірена копія)
-Виписка з протоколу засідань уповноваженого відповідно до установчих документів органу юридичної особи про придбання у власність земельної ділянки, завірена печаткою юридичної особи.
-Виписка з протоколу засідання уповноваженого органу юридичної особи про призначення керівника, завірена печаткою юридичної особи
-Документ, що підтверджує повноваження представника юридичної особи, який від імені юридичної особи вчиняє дії з продажу земельної ділянки (довіреність, наказ тощо), завірений оригінальною печаткою юридичної особи або нотаріусом
Якщо на земельній ділянці, який Ви хочете придбати немає будівель, крім кадастрового плану необхідний
-Ситуаційний план земельної ділянки для оцінки ринкової вартості земельної ділянки, що відображає наявність інфраструктури, під'їзних доріг і т.д.
У конкретній ситуації перелік документів може змінюватися. Уточнити його можна в Управлінні Федеральної реєстраційної служби за місцем знаходження земельної ділянки.
В іншому до Договору купівлі-продажу земельної ділянки застосовуються положення чинного законодавства РФ (Земельний кодекс РФ, Цивільний кодекс РФ, Сімейний кодекс РФ).
Висновок
Узагальнюючи все вищесказане, можна сказати, що заміський ринок має шанси вийти з кризи раніше за інших сегментів: обставини змушують потенційних покупців більш уважно придивлятися до пропозицій у передмістях. Знижки, різноманітність проектів, гнучкість девелоперів по відношенню до клієнтів - у сумі ці фактори можуть дати відчутний позитивний ефект уже в найближчі півроку.
Список використаної літератури:
1. http://gorod.spb.ru/articles/1106/
2. http://restate.ru/
3. http://www.nedv.info/main/homes_cottages/2009/
4. http://www.triumfgrad.ru/useful/articles/3/zagorodnaja-nedvizhimost-oformlenie-zemelnyh-uchastkov
5. http://www.cottage.ru/
6. http://www.fivedays.ru/3908/
7. http://asninfo.ru/asn/57/27129
8. Земельний кодекс РФ
9. Цивільний кодекс РФ