Житлове законодавство Республіки Казахстан

Міністерство освіти і науки Республіки Казахстан

Карагандинський коледж актуального освіти «Болашак»

Курсова робота

Житлове законодавство Республіки Казахстан

Виконала: студентка 3 курсу гр. ПР-34

Сакітова А.

Науковий керівник:

Тімашов В.М.

Караганда 2008р.

Зміст

Введення

Глава 1. Теоретичні аспекти житлового законодавства Республіки Казахстан

1.1 Еволюція житлового законодавства Республіки Казахстан

1.2 Основні положення житлового законодавства

Глава 2. Аналіз чинного законодавства РК в галузі регулювання житлових відносин

Глава 3. Інші нормативно-правові акти РК в галузі житлового права

Глава 4. Конституційні гарантії житлових прав громадян в Республіці Казахстан

Висновок

Список використаних джерел

Введення

Економічні відносини власності (привласнення) складають основу будь-якого суспільства, а правове регулювання з'являється і зберігається, насамперед, як система норм, що закріплюють, регламентують і охороняють дані відносини. У сучасних умовах власність має виключне значення у зв'язку з тим, що вона є базисом політичних і економічних корінних перетворень, джерелом демократії, неодмінною умовою побудови правової держави. Ось чому охорона існуючих відносин власності - найважливіше завдання будь-якої правової системи, її стрижень в кінцевому рахунку ^1.

Однією з фундаментальних гарантій існування в Республіці Казахстан права приватної власності є ст.6 I розділу Конституції, в якій закріплено, що «в Республіці Казахстан визнаються і рівним чином захищаються державна і приватна власність» ^2. Важливою, не завжди береться до уваги особливістю цього переліку є винесення приватної власності на перше місце в даній статті. Це тісно пов'язане з проголошенням прав і свобод вищої людської цінністю, а їх визнання, дотримання та захисту - обов'язком держави, і з прагненням зберегти в економічній системі характерну для приватної власності досить ефективну особисту зацікавленість, з необхідністю, відроджуючи приватну власність, приділити їй особливу увагу .

До одного з видів власності ставитися власність на житло, яка регулюється низкою нормативно-правових актів Республіки Казахстан.

Захист речових прав прямо пов'язана із захистом прав власника на житло.

У дусі презумпції захисту права власності необхідно трактувати і п.1 ст.26 розділу II Конституції РК, устанавлівающ ий що громадяни Республіки Казахстан можуть мати у приватній власності будь-яке законно придбане майна. Мова йде про вільне і, відповідно, безперешкодному використанні цивільних прав суб'єктами цивільного обороту.

Саме тому необхідно розглядати право власника на житло в рамках захисту права власності.

Безумовно, право власності як одна з основ конституційного ладу Р До є основоположним інститут казахстанської правової системи. Ц івілістіческая наука по праву пишається цілою плеядою чудових юристів, які займалися розробкою проблем права власності і способів його захисту. Це такі відомі вчені, як Суханов Е.А., Толстой Ю.К., Рясенцев В.А., Гуревич М.В., Автаева Н.Є., Венедиктов А.В. та інші. Очевидно, казахстанська наука державного права переживає зараз період розвитку в дусі загальноєвропейських традицій культурної спадкоємності у праві, виходячи з досвіду світової практики.

У цілому можна сказати, що право власності, тобто закріплене законом певний стан приналежності (присвоєної) матеріальних благ, охороняється нормами чи не всіх галузей права: кримінального, встановлює відповідальність за злочинне зазіхання на майно держави ^1, юридичних осіб і громадян; адміністративного, що карає дрібні провини такого роду; трудового, регулюючого, наприклад , матеріальну відповідальність працівників за заподіяну ними роботодавцю майновий збиток; земельного, сімейного та ін Але центральне місце займає, безумовно, громадянське право, і в рамках його - інститут захисту права власності та інших речових прав, якому, присвячено багато розділів ДК РК.

Актуальність теми роботи пояснюється збільшеним увагою влади до питання регулювання житлово-будівельної галузі республіки. Зокрема, Президент Республіки Казахстан у своєму щорічному зверненні до народу республіки вказав на необхідність модернізації існуючого житлового законодавства, у зв'язку з утворився кризою в галузі житлового будівництва.

Метою даної курсової роботи є розгляд чинного законодавства Республіки Казахстан в галузі регулювання житлових відносин.

У відповідності з поставленою метою були визначені наступні завдання:

1. розглянути теоретичні аспекти житлового законодавства РК;

2. вивчити еволюцію житлового закону в РК;

3. провести аналіз чинного законодавства РК в галузі житлових відносин;

4. визначити конституційні гарантії житлових прав громадян Казахстану.

При написанні курсової роботи була використана спеціальна і навчальна література, присвячена питанням житлового законодавства РК.

Глава 1. Теоретичні аспекти житлового законодавства Республіки Казахстан

1.1 Еволюція житлового законодавства Республіки Казахстан

Вперше кодифікація житлового законодавства в колишньому СРСР була проведена в першій половині вісімдесятих років, а точніше 24 червня 1981 Верховна Рада СРСР прийняла Основи житлового законодавства Союзу РСР і союзних республік.1 А трохи пізніше 30 червня 1983 Верховна Рада Казахської РСР прийняла на базі Основ перший Житловий кодекс Казахської РСР, який набрав чинності з 1 січня 1984 року. Потім в 1992 році 1 липня був прийнятий новий житловий кодекс Республіки Казахстан. З тих пір відбулися докорінні зміни, зумовлені головним чином розпадом СРСР і утворенням незалежних суверенних держав і переведенням економіки на рейки ринкового господарства. ¹

У результаті всього цього і Основи житлового законодавства Союзу РСР і союзних республік і Житловий кодекс Казахської РСР втратили роль базових законодавчих актів в галузі житлового права і в даний час не застосовуються, тому що були розраховані на принципово інший соціально-економічний, політичний і духовний лад суспільства. ²

До того ж ці закони прийшли в протиріччя з законодавчими актами прийнятими пізніше. В даний час основними або базовими законодавчими актами в галузі житлового законодавства є Конституція Республіки Казахстан прийнята 30 серпня 1995 року (ст.25, 26) та Закон Республіки Казахстан "Про житлових відносинах" прийнятий 16 квітня 1997 року, 4 а також норми Цивільного кодексу Республіки Казахстан, прийнятого 27 грудня 1994 року (загальна частина) та інше законодавство, яке видається відповідно до них. У галузі регулювання житлових відносин помітна роль відводиться указом Президента Республіки Казахстан "Про нову житлової політики" від 6 вересня 1993 року № 1344, постанови Уряду Республіки Казахстан від 4 жовтня 1995 року № 1299 "Про заходи щодо розвитку житлово-комунального господарства республіки", постанови Уряду Республіки Казахстан від 27 травня 1996 року № 647 "Про заходи щодо розвитку споживчих кооперативів власників квартир та нежитлових приміщень у житлових будинках" та постановою Уряду Республіки Казахстан "Про перехід на нові принципи оплати утримання житла та житлово-комунальних послуг" від 12 квітня 1996 року № 437.Наряду з законами, указами Президента і постановами Уряду до джерел житлового законодавства відносяться акти державних комітетів, міністерств і відомств, в тому числі і тих, які нині своє існування припинили. Так, продовжує діяти Інструкція про порядок обміну житловими приміщеннями затверджена Постановою Ради Міністрів Казахської РСР в 1985 році, а також Інструкція про порядок збереження за громадянами, тимчасово відсутніми за умовами і характером роботи, житлового приміщення в місці постійного проживання (Інструкція про порядок бронювання жилого приміщення ), затверджена Радою Міністрів Казахської РСР від 17 січня 1985 року. Але, зрозуміло, все вони діють лише в частині, що не суперечить пізніше прийнятим законам і іншим нормативним актам. ¹

Деякі нормативні акти, що регулюють житлові відносини, приймаються на регіональному рівні - місцевими представницькими та виконавчими органами. Так 30 квітня 1996 прийнято рішення Акіма м.Алмати "Про створення кооперативів власників квартир" в Алмати. Нарешті, до допоміжних джерел житлового законодавства належить віднести керівні роз'яснення Пленуму Верховного Суду Республіки Казахстан з житлових справах, наприклад постанову "Про практику застосування судами законодавства при розгляді справ у спорах між громадянами і житлово-будівельними кооперативами" від 11 жовтня 1991 року. Як видно з вищезгаданого, житлове законодавство відрізняється багатошаровістю своїх джерел.

Таким чином, під житловим законодавством слід розуміти сукупність або систему правових норм, що регулюють житлові ставлення, тобто ставлення, щоб забезпечити задоволення потреби громадян у житлі. Згідно, ст. 1 Закону Республіки Казахстан "Про житлових відносинах" від 16 квітня 1997 року "Житлове законодавство РК регулює відносини за участю громадян, юридичних осіб та державних органів, пов'язані з підставами виникнення і припинення права власності на житло та права користування ними; забезпеченням збереження та ремонту житлових приміщень; контролем державних органів за дотриманням прав громадян у житловій сфері та використанням житлового фонду ". Дія житлового законодавства поширюється на такі відносини щодо задоволення потреби громадян у житлі, предметом яких є житлове приміщення, придатне для постійного у ньому проживання, хоча би воно і було розраховане на те, щоб забезпечити громадян житлом лише на час, при наявності цілого ряду умов. Житлове законодавство регулює відносини по наданню і використанню житла в гуртожитках, службових житлових приміщеннях.

Воно регулює відносини щодо використання житла піднаймача і тимчасовими мешканцями.

У той же час воно не поширюється на відносини щодо використання дачних житлових приміщень, тому що вказані приміщення до складу житлового фонду не входять. Житлове законодавство не регулює відносини щодо використання пристосованих під житло приміщень у вагончиках, збірно-розбірних спорудах та інших будівлях, не розрахованих на задоволення постійної потреби в житлі. Вони також не входять до складу житлового фонду. Житлове законодавство відноситься до числа комплексних правових утворень, які включають в свій склад норми різної галузевої приналежності. Це норми державного права, що закріплюють право громадян на житло, основні принципи його здійснення та охорони, службовці відправними при класифікації житлових фондів, норми адміністративного права, що забезпечують управління житловим фондом, облік громадян, які потребують житло, розподіл житлових приміщень, контроль за їх належним утриманням та експлуатацією; норми цивільного права, що регулюють відносини щодо володіння, користування і розпорядження житловими приміщеннями; норми фінансового права, що забезпечують напрямок грошових коштів на капітальний ремонт житлового фонду, інші потреби житлово-комунального господарства і т.д. Житлове законодавство не поширюється на відносини з будівництва та реконструкції житлових будинків незалежно від того, хто виступає в них в якості підрядника і замовника. ¹

Таким чином, відносини, що регулюються житловим законодавством, тісно пов'язані з відносинами, складовими предмет інших галузей права, в першу чергу з нормами цивільного права. Багато закони та інші нормативні акти з рівною підставою можуть вважатися актами як житлового, так і цивільного законодавства.

Це відноситься і до Закону Республіки Казахстан "Про житлових відносинах в Республіці Казахстан", і до Закону "Про посилення відповідальності за самовільне захоплення будинків, квартир, садових (дачних) будинків і інших приміщень, а також за самовільне захоплення землі та самовільне будівництво" та до багатьох інших законам і підзаконним нормативним актам, розрахованим як на власне цивільні, так і на житлові відносини. Близькість житлового законодавства з цивільним знайшла відображення і в тому, що наймання житлового приміщення спеціально врегульовано в особливій частині Цивільного кодексу (див. глава 30 Проект ЦК (особлива частина). Як вказує професор Толстой Ю.К. "Чітку розмежувальну лінію між ними навряд чи можна провести. Так, Закон Російської Федерації "Про приватизацію житлового фонду" тягне перетворення відносин і з цієї точки зору може бути віднесено до актів цивільного законодавства. У той же час він породжує або може породити житлові відносини (між власників і членами його сім'ї, не побажали стати учасниками приватизацій; між власником та іншими особами, що проживають у приватизованому приміщення і т.д.), а тому ставиться і до актів житлового законодавства ". На наш погляд, житлове право не є самостійною галуззю права, воно є підгалуззю такої великої галузі права як цивільне право. Отже і житлове законодавство є невід'ємною частиною цивільного законодавства. Цієї точки зору дотримуються багато великі вчені-цивілісти, такі як професор Басин Ю.Г., проф. Толстой Ю.К., проф. Сулейменов М.К., проф. Яковлєв В.Ф. та ін Цікавий той факт, що Конституція Російської Федерації відносить цивільне законодавство до ведення Російської Федерації, а житлове - до спільного ведення Російської Федерації і її суб'єктів. Корнєєв С.М., Крашенинников П.В. та інші вчені вважають "оскільки житлове законодавство належить до спільної ведення Російської Федерації і її суб'єктів, колізії між нормативними актами в цій галузі прийнятими на федеральному і регіональному рівні, повинні вирішуватися на користь федеральних актів." 3 Розглядаючи питання про житлове законодавство не можна не звернути увагу на дію цього законодавства у часі, у просторі і по колу осіб. ¹ Загальним принципом дії закону в часі є негайна дія нового закону. Це означає, що новий закон застосовується до правовідносин, які виникають з моменту його введення в дії. Якщо ж правовідносини носить триває характер, то новий закон застосовується до тих прав і обов'язків, які виникають після введення його в дію. Зміна законодавства не тягне автоматичної зміни цивільних правовідносин, і вони зберігаються такими, якими були в момент законного виникнення. Ці положення служать змістом принципу "Закон зворотної сили не має "і відносяться також до житлового законодавства. Але з названого принципу можливі виключення, що встановлюються законодавством (але не угодою сторін) (ст. 6 ЦК РК). Наприклад, новим законодавством встановлюються правила, в силу якого відносини, що виникли до прийняття нового закону, зберігається (розмір квартирної плати, комунальних платежів тощо). І якщо закон забороняє здійснення будь-яких дій, що раніше не заборонених, то такі дії повинні бути припинені. ¹ Розглядаючи дії закону в просторі, слід нагадати, що за загальним правилом, він поширюється на всю територію Республіки Казахстан, за винятком випадків, коли просторові межі дії закону обмежені (наприклад, він поширюється на райони, які зазнали стихійного лиха). Нарешті, дія закону може бути обмежено і по колу осіб. Особливо це стосується до законів та інших нормативних актів, що передбачають різного роду пільги при наданні житла, оплаті жилих приміщень та комунальних послуг. До числа осіб, які мають право на пільги, належать інваліди та учасники Великої Вітчизняної війни та прирівняні до них особи; учасники афганської війни - воїни- інтернаціоналісти; військовослужбовці, звільнені в запас або відставку; інваліди 1 і 2 груп (за винятком осіб, які стали інвалідами внаслідок вчиненого ними злочину); багато інших категорій громадян та осіб, які потребують особливого соціального захисту з боку органів державної влади та місцевих виконавчих органів. Ефективність дії житлового законодавства в даний час зросла, тому що новий Закон "Про житлові відносинах" усунув численні суперечності виникли раніше у регулюванні житлових відносин. В цілому при застосуванні норм житлового законодавства слід на наш погляд дотримуватися наступних правил: по-перше , - норми Цивільного кодексу підлягають пріоритетному застосуванню в порівнянні з нормами, які містяться в інших законах і тим більше підзаконних нормативних актах, по-друге, наступний закон скасовує дію закону попереднього в тій частині, в якій попередній закон суперечить подальшому, по-третє, при зіткненні закону з підзаконним нормативним актом застосуванню підлягає закон.

Таким чином, за історію казахстанської незалежності відбулися докорінні зміни у сфері житлового права. Так особливо слід відзначити процес розширення нормативно-правової бази житлового законодавства РК, що сприяло більш точному розмежування багатьох суміжних понять житлового права.

1.2 Основні положення житлового законодавства

Відносини з переходу прав і обов'язків на житлове приміщення (будинок або квартиру) від однієї особи до іншої особи регулюються цілим комплексом правових норм, які належать до таких галузей права як цивільне право, житлове право, адміністративне право, фінансове право (здебільшого його підгалузь податкове право).

Іноді, при порушенні учасниками угод вимог норм цивільного, житлового або фінансового права, перед компетентними органами держави виникає необхідність в силу покладених на них законом обов'язків по захисту прав громадян, суспільства і держави застосувати відносно винних у вчиненні злочинів осіб норми кримінального права. Як же розібратися, в якому випадку слід керуватися цивільним правом, а в яких випадках, наприклад житловим?

Термін "право" багатозначний і найбільш проста формулювання може бути представлена ​​наступним чином: право - це сукупність норм, що розмежовують інтереси осіб. Якщо мораль є сукупність норм оцінюють інтереси осіб, то право саме розмежовує ці інтереси, виступає засобом найбільш доцільного з точки зору держави компромісу між часто суперечливими інтересами осіб. Право живе і діє безпосередньо в нормах, які у свою чергу закріплені в певних державою формах (нормативно-правових актах, юридичних прецеденти, правових звичаях, нормативно-правових договорах). Основною формою (джерелом) права в нашій країні є нормативно-правовий акт, тобто офіційний документ держави, який містить правові норми.

Нормативно-правові акти розрізняються за юридичною силою: є закони (мають вищу юридичну силу), є укази Президента (повинні відповідати законам), є Постанови Уряду (повинні відповідати законам і указам Президента) і так далі по спадної юридичної сили нормативно-правових актів. Найважливіші нормативно-правові акти це закони, вони можуть носити різні найменування - кодекси, основи законодавства, просто закони, але головне полягає в тому, що всі інші нормативно-правові акти та інші форми права не можуть суперечити законам, а якщо суперечать, то не повинні застосовуватися. У правових відносинах між особами їх права та обов'язки фіксує інша, не менш важлива форма (джерело) права - договір. Однак, слід знати, що діє формула, відома ще з часів Стародавнього Риму, цієї колиски юриспруденції - "договір не може суперечити чинному нормативно-правовому акту". ¹

Термін "правова норма" означає правило поведінки, масштаб поведінки, зразок поведінки, який є обов'язковим для будь-якого юридичного або фізичної особи, що потрапив в ті умови, які передбачені для вказаної правової норми.

Цивільне право являє собою сукупність юридичних (тобто встановлених державою і захищаються його примусової силою) норм, закріплюють правове становище приватних осіб (фізичних і юридичних), державних і муніципальних утворень у підприємницькому та цивільному обороті, що регулюють майнові та особисті немайнові відносини між ними, що охороняють їх права та законні інтереси. Цивільне право відноситься до виключного відання Республіки Казахстан. Цивільне право виражено в основному в актах цивільного законодавства. В даний час цивільне законодавство Республіки Казахстан складається з Цивільного кодексу РК, частини 1 і 2 та ряду інших нормативно-правових актів законів. ¹

Під підприємницьким оборотом розуміється сукупність здійснюваних операцій в процесі підприємницької діяльності комерційними організаціями або громадянами, зареєстрованими як підприємці. Цивільним обігом визнається сукупність здійснюваних операцій не пов'язаних з цілями підприємницької діяльності; тобто якщо громадяни купують житло для цілей, не пов'язаних із здійсненням підприємницької діяльності, то вони є суб'єктами (учасниками) цивільного обороту. Головний нормативно-правовий акт (джерело) цивільного права Цивільний кодекс Республіки Казахстан (ГК РК) у ст. 19, так визначає підприємницьку діяльність: це "громадяни мають право займатися підприємницькою діяльністю без створення юридичної особи, за винятком випадків, передбачених Цивільним Кодексом та іншими законодавчими актами" в якості підприємців. Легко зрозуміти, що основна маса угод, скоєних із житлом не переслідує з боку громадян цілей підприємницької діяльності і відповідно, на ці операції не поширюються численні жорсткі правила, встановлені правом (підвищена відповідальність за невиконання або неналежне виконання зобов'язань за договором, високі ставки податків і т . п.). На цивільне право доводиться переважна кількість правових норм, що регулюють відносини учасників угод з житлом. Це й зрозуміло, адже без норм цивільного права неможливо зрозуміти, хто має право здійснювати операції з житлом, як купується право власності на житло, що дає право власності на житло, які підстави втрати права власності на житло, як правильно укласти договір і грамотно виконати по ньому свої обов'язки і багато іншого.

Житлове право являє собою сукупність юридичних норм, що закріплюють права фізичних та юридичних осіб на житлові приміщення, що регулюють порядок користування житловими приміщеннями і які охороняють права та законні інтереси власників, інших законних власників житла. ¹

Житлове право виражено в законах РК і інших нормативно-правових актах, головним чином постановах казахстанського. В даний час житлове законодавство складається із Закону РК від 16 квітня 1997 року за № 94-I «Про житлових відносинах», Постанова Уряду РК 1 серпня 2006 № 726 «Про затвердження Правил надання прав на земельні ділянки під індивідуальне житлове будівництво», Закон Республіки Казахстан від 07.12.2000 N 110-2 "Про житлових будівельних заощадженнях в Республіці Казахстан", Закон Республіки Казахстан від 03.11.1994 року "Про індивідуальне житлове будівництво", Закон Республіки Казахстан від 07.07.2006 N 182-3 "Про внесення змін і доповнень до деяких законодавчих актів Республіки Казахстан з питань розвитку орендного сектора житла ", Закон Республіки Казахстан від 14.04.2005 N 43-3" Про внесення змін і доповнень до закону Республіки Казахстан "Про житлових будівельних заощадженнях в Республіці Казахстан" ", постанова Уряду від 24.07.2001 N 997 "Про затвердження типової форми договору про житлових будівельних заощадженнях", форма Уряду від 24.07.2001 N 997 "Типова форма договору про житлових будівельних заощадженнях", наказ Міністерства юстиції від 24.08.2007 N 241 "Про затвердження правил державної реєстрації об'єкта кондомініуму ".

Крім цього, необхідно відзначити, що функціонування житлового права безпосередньо пов'язано і з іншими видами права. ¹

Глава 2. Аналіз чинного законодавства РК в галузі регулювання житлових відносин

Основним законодавчим актом Республіки Казахстан у галузі регулювання житлових правовідносин є Закон Республіки Казахстан «Про житлові правовідносинах». ¹

У рамках цього закону регулюються основні питання житлово-правових відносин в РК.

Стаття 1 цього закону визначає основні поняття житлового законодавства Республіки Казахстан.

Відповідно до тексту даної статті житлове законодавство Республіки Казахстан регулює відносини за участю громадян, юридичних осіб, державних органів, пов'язані з:

1) підставами виникнення і припинення права власності на житло та права користування ними;

2) здійсненням права користування оселями;

3) вимогами до осель;

4) забезпеченням збереження та ремонту житлових фондів;

5) контролем державних органів за дотриманням прав громадян у житловій сфері та використанням житлового фонду.

Також дана стаття свідчить: відносини, пов'язані з фінансуванням будівництва житла, розвитку та нарощування житлового фонду, регулюються відповідним законодавством з урахуванням вимог, встановлених цим Законом.

Далі в законі наводитися визначення житлового фонду РК. Житловий фонд Республіки Казахстан включає:

1) приватний житловий фонд - житла, що належать на праві власності громадянам та юридичним особам, заснованим на недержавній формі власності;

2) державний житловий фонд - житла, що належать на праві власності державі і знаходяться у віданні місцевих виконавчих органів (державний комунальний житловий фонд) або у веденні державного підприємства (житловий фонд державного підприємства).

2. До житлового фонду не входять нежилі приміщення в житлових будинках.

3. Примусове вилучення житлових приміщень місцевими представницькими та виконавчими органами або іншими організаціями в будинках приватного житлового фонду та житлового фонду державних підприємств забороняється, крім випадків, передбачених цим Законом та іншими законодавчими актами.

Управління житловим фондом здійснюється власником безпосередньо або через утворені (призначаються, обираються) ним органи, а також через довірених осіб.

Державний облік житлового фонду Республіки Казахстан, незалежно від його належності, здійснюється за єдиною для Республіки Казахстан системою в порядку, що встановлюється Урядом Республіки Казахстан.

Стаття 11 Закону РК «Про житлових відносинах» визначає порядок набуття права приватної власності на житло. Відповідно до тексту даної статті громадянин або юридична особа може мати у приватній власності законно придбане житло, незалежно від його місцезнаходження на території Республіки Казахстан, якщо інше не передбачено законодавчими актами.

Також дана стаття свідчить, що кількість і розміри жител, що знаходяться у власності одного громадянина чи юридичної особи, не обмежуються.

Відносини, пов'язані з придбанням або здійсненням права власності на житло, регулюються також законодавством Республіки Казахстан про власність.

Підставою для виникнення права власності на житло відповідно до статті 12 цього Закону є:

1) будівництво будинку (частини будинку);

2) укладання угод купівлі-продажу, обміну, дарування, відчуження з умовою довічного утримання та інших цивільно-правових угод, що не суперечать законодавству;

3) отримання житла у спадок або в порядку спадкування;

4) придбання у власність наймачем займаного ним житла або житлового приміщення в будинку державного житлового фонду шляхом його приватизації (викупу або безоплатної передачі);

5) внесення членом житлового (житлово-будівельного) кооперативу всієї суми пайового внеску за житлове приміщення;

6) надання житлового приміщення у власність чинності договірного зобов'язання, у тому числі договору про участь громадянина своїми засобами або працею в будівництві будинку;

7) надання житла юридичними особами, заснованими на недержавній формі власності, у власність своєму працівнику або іншій особі шляхом продажу або безоплатної передачі;

8) надання житла державою або юридичною особою, заснованим на державній формі власності, у власність своєму працівнику або іншій особі на умовах, встановлених законодавством;

9) надання житла як компенсацію за втрату житла, що знаходився в приватній власності, внаслідок зносу або реквізиції;

10) за іншими підставами, не заборонених законодавчими актами Республіки Казахстан.

Також у цьому розділі закону визначено порядок надання житла у власність у разі знесення житлового будинку у зв'язку з вилученням (викупом) земельних ділянок для державних потреб, право спільної власності на житло, порядок реєстрація права власності на житло.

Стаття 18 під назвою «Основні права та обов'язки власника житла» визначає наступні права:

1. Власник житла, а також недобудованого житлового будинку має право вільно, на свій розсуд, продавати його, визначаючи умови продажу, дарувати, обмінювати, заповідати іншим особам, віддавати в заставу, розпоряджатися іншим чином, не заборонених законодавчими актами, з урахуванням особливостей, передбачених цією статтею .

З моменту державної реєстрації договору купівлі-продажу житла, придбаного повністю або частково за рахунок коштів іпотечного житлового позики, власник не має права без згоди кредитора розпоряджатися даними житлом до повного погашення іпотечного житлового позики.

2. Використання власником житла або його частини по нежитловому призначенням не потребує дозволу на це державних органів.

Зазначене право реалізується власником лише при дотриманні будівельних, санітарних, протипожежних та інших обов'язкових норм і правил.

Якщо компетентні органи встановлять факти порушення обов'язкових норм і правил або факти, коли використання житла суттєво порушує права та інтереси інших громадян, власник приміщення може бути притягнутий до передбаченої законодавством відповідальності з одночасним покладанням на нього обов'язки усунути такі порушення та їх наслідки.

3. Власники приміщень, що знаходяться в одному житловому будинку, зобов'язані брати участь у загальних витратах по його змісту. Розміри витрат кожного власника визначаються відношенням корисної площі житлових приміщень або площі нежитлових приміщень у житловому будинку, що знаходяться в роздільній власності, до загальної площі житлового будинку, якщо інше не встановлено угодою власників.

Також в області визначення прав власності на житлові приміщення в даному законі передбачені ст. 19. «Право власника житла на земельну ділянку», ст. 20 «Збереження житла за власником», ст. 21 «Члени сім'ї власника житла». ¹

У даному нормативно-правовому акті також визначаться порядок і особливості найму житла, і визначається правове становище наймачів і піднаймачів і тимчасових мешканців.

В області прав власності глава 5 даного закону передбачає порядок і припинення права приватної власності на житло.

Розділ 3 даного закону містить поняття та порядок утворення кондомініуму.

Стаття 31 «Освіта та припинення кондомініуму» говорить, що:

1. У житлових будинках, що належать двом і більше власникам приміщень, утворюється особлива форма власності - кондомініум.

2. Кожен з власників приміщень має право за своїм розсудом володіти, користуватися і розпоряджатися приміщенням, що належить йому на праві роздільної (індивідуальної) власності.

Ті частини будинку, які не знаходяться в роздільній (індивідуальної) власності (під'їзди, сходи, ліфти, дахи, горища, підвали, позаквартирні або загальнобудинкові інженерні системи та обладнання, земельну ділянку, включаючи елементи благоустрою та інше майно загального користування), належать власникам приміщень на праві спільної власності.

Земельна ділянка при житловому будинку може належати власникам приміщень на праві загального землекористування.

3. Частка кожного власника приміщень у спільному майні невіддільна від роздільної (індивідуальної) власності на належне йому приміщення. Розмір частки, якщо інше не передбачено угодою власників, визначається відношенням корисної площі житлових приміщень або площі нежитлових приміщень, що знаходяться в роздільній (індивідуальної) власності, до загальної площі всього будинку. Така частка не може бути виділена в натурі.

4. У випадку, якщо приміщення прилаштовуються до об'єкта кондомініуму або відокремлюються від нього, розміри часток у спільному майні перераховуються.

5. Перехід права власності на приміщення (приміщення) до іншої особи тягне перехід до набувача відповідної частки в спільному майні.

6. Власник приміщення не має права відчужувати свою частку в спільному майні окремо від приміщення, що належить йому на праві роздільної (індивідуальної) власності.

7. Кондомініум може бути припинений при переході прав власності на всі приміщення і загальне майно в житловому будинку до одному власнику (фізичній, юридичній особі, державі) або при вилученні (викупі) земельної ділянки для державних потреб, або пошкодженні (руйнуванні) більшої частини житлового будинку в внаслідок надзвичайної ситуації.

Також у даному розділі закону міститися статті № № 32-42, в яких наводяться, опис процедури реєстрації кондомініуму, права та обов'язки учасників, особливості прав і обов'язків власників нежитлових приміщень, управління об'єктом кондомініуму.

Також у даному законі в статтях з 43 по 53 розглядаються порядок утворення, реєстрації кооперативів власників приміщень, а також, умови членства, структуру та повноваження органів управління даними кооперативами.

У розділі 4, главі 8, статті 67 закону РК «Про житлових відносинах» розглянуті умови надання житла їх державного житлового фонду.

Відповідно до цієї статті:

1. Житла з державного житлового фонду надаються у користування потребують житло громадянам Республіки Казахстан, які постійно проживають у даному населеному пункті (незалежно від терміну проживання) і належать до незаможних соціально захищається верствам населення.

2. Житла з державного житлового фонду надаються також мають потребу в житлі державним службовцям, працівникам бюджетних організацій, військовослужбовцям та особам, які займають державні виборні посади. Надані їм житла прирівнюються до службових.

3. Житла з державного житлового фонду надаються громадянам Республіки Казахстан, єдине житло яких було предметом іпотеки за іпотечним житловим позиках та придбано місцевим виконавчим органом відповідно до законодавства Республіки Казахстан про житлових відносинах.

Відповідно до статті 71 глави 10 «Облік громадян, яким може бути надано житло з державного житлового фонду»:

1. Облік громадян, яким може бути надано житло з державного житлового фонду, здійснюється за місцем проживання в місцевому виконавчому органі району (міста обласного значення), міста республіканського значення, столиці.

На облік ставляться громадяни, перераховані в статті 67 цього Закону.

2. Перелік та форма документів, необхідних для обліку, затверджуються Урядом Республіки Казахстан. Вимагати надання громадянами будь-яких додаткових документів забороняється.

3. Заяви громадян про взяття їх та членів їх сімей на облік потребуючих надання житла з державного житлового фонду розглядаються протягом місяця за місцем проживання відповідним місцевим виконавчим органом.

Про прийняте рішення заявники сповіщаються в письмовому вигляді до закінчення зазначеного терміну.

У житловому праві Республіки Казахстан дається визначення найму житла з державного фонду житлового майна.

Регулюванням найму житла з державного житлового фонду займається глава 11 «Права та обов'язки наймачів житла з державного житлового фонду».

Так у статті 80 цього розділу розглядається поняття договору найму житла з державного житлового фонду:

1. Договір найму житла з державного житлового фонду укладається між місцевим виконавчим органом або адміністрацією державного підприємства (наймодавцем) і громадянином (наймачем) в письмовій формі на підставі рішення про надання житла. Такі договори не підлягають

державної реєстрації.

2. Типовий договір найму житла з державного житлового фонду, правила користування житлом, утримання житла та прибудинкової території затверджуються Урядом Республіки Казахстан.

3. До відносин, що випливають з договору найму житла з державного житлового фонду, у відповідних випадках застосовуються також норми цивільного законодавства.

Глави 14, 15, 16 регулюють порядки припинення права користування та виселення з помешкань державного житлового фонду, користування службовими житлами і житловими приміщеннями у гуртожитках державного житлового фонду.

Так стаття 109 «Службові житла» дає визначення оселі относимой до службового.

Далі йдуть статті визначають права громадян на отримання в оренду службового житла, порядок і строки надання його в оренду, а також порядок розірвання даного договору.

Також цей закон регулює порядок постановки громадян у чергу на отримання житла з недержавного житлового фонду, а також гарантує збереження черговості.

Таким чином, Закон Республіки Казахстан "Про житлових відносинах» є основним законодавчим актом регулюється житлові правовідносини в Республіці Казахстан.

Наступним законодавчим актом у сфері регулювання житлових правовідносин є Цивільний кодекс Республіки Казахстан.

Цивільний кодекс Республіки Казахстан в основному спрямований на регулювання всякого роду майнових спорів, у тому числі і житлових.

У рамках ДК РК наводитися поняття права на недоторканність житла громадян Республіки Казахстан. ¹

Так статися 146 ДК РК «Право на недоторканність житла» свідчить «Громадянин має право на недоторканність житла, тобто право припиняти будь-які спроби вторгнення у житло поза його волею, крім випадків, передбачених законодавчими актами». ²

Стаття 194 ЦК РК «Право власності та інші речові права на житло» говорить: «Особливості здійснення права власності та інших речових прав на житло регулюються житловим законодавством». Таким чином Громадянський кодекс РК безпосередньо пов'язаний з Законом РК «Про Житлових відносинах» прийшли на зміну «Житлового кодексу» СРСР.

Цивільний кодекс дає роз'яснення поняттю спільної сумісної власності. Так відповідно до статті 219, загальна спільна власність існує у вигляді:

1) загальної власності подружжя;

2) загальної власності селянського (фермерського) господарства;

3) загальної власності на приватизоване житло.

Законодавчими актами можуть бути передбачені й інші види спільної сумісної власності.

Загальна спільна власність встановлюється й існує, якщо договором між її учасниками не передбачено інше.

Слід зазначити, що до поняття спільної сумісної власності ставитися також і житлові та нежитлові приміщення.

Також у Цивільному кодексі Республіки Казахстан, у статті 227 розглядаються питання загальної власності на приватизоване житло, «викуплене або придбане безоплатно наймачем відповідно до законодавства про приватизацію житло в будинках державного житлового фонду, переходить у спільну власність наймача і постійно проживають з ним членів сім'ї, у тому числі неповнолітніх і тимчасово відсутніх, якщо інше не передбачено договором між ними ».

Особливості права спільної власності на приватизоване житло визначаються законодавчими актами про житлових відносинах.

Стаття 235, глави 13 Цивільного кодексу РК визначає підстави набуття права власності:

1. Право власності на нову річ належить особі, виготовив або створив її, якщо інше не передбачено договором або законодавством.

Право власності на плоди, продукцію, доходи, отримані в результаті використання майна, набувається відповідно до статті 123 цього Кодексу.

2. Право власності на майно, яке має власника, може бути придбано іншою особою на підставі договору купівлі-продажу, міни, дарування чи іншого угоди відчуження цього майна.

У разі смерті громадянина право власності на належне йому майно переходить у спадок до іншим особам відповідно до заповіту або законом.

У разі реорганізації юридичної особи право власності на належне йому майно переходить до юридичних осіб - правонаступників реорганізованого юридичної особи (стаття 46 цього Кодексу).

Відчуження майна від власника іншій особі всупереч волі власника не допускається, крім випадків, передбачених цим Кодексом.

3. У випадках і в порядку, передбачених цим Кодексом, особа може набути право власності на майно, яке не має власника, на майно, власник якого невідомий, або на майно, від якого власник відмовився або на яке він втратив право власності на інших підставах.

4. Члени споживчого кооперативу, інші особи, які мають право на паєнагромадження, повністю внесли свій пайовий внесок за квартиру, дачу, гараж, інше приміщення, надане цих осіб кооперативом у користування, набувають право власності на зазначене майно.

Таким чином, як вже було відмічено Цивільний кодекс РК в основному регулює питання набуття прав власності, в тому числі і на нерухоме майно у вигляді житла. ¹

Глава 3. Інші нормативно-правові акти РК в галузі житлового права

До іншим нормативно-правовим актам Республіки Казахстан в області регулювання житлового законодавства є наступні документи:

Закон Республіки Казахстан від 07.12.2000 N 110-2 "Про житлових будівельних заощадженнях в Республіці Казахстан».

Цей закон визначає правові основи і регулює відносини між суб'єктами системи житлових будівельних заощаджень, пов'язані з її функціонуванням а також умови, зміст, форми її державного стимулювання.

У статті 3 даного закону розглянута система будівельних заощаджень. Відповідно до цього закону:

1. суб'єктами системи житлових будівельних заощаджень є житлові будівельні ощадні банки, вкладники цих банків і держава, що забезпечує виплату премій держави з республіканського бюджету.

2. житлові будівельні заощадження вносяться і накопичуються тільки житлових будівельних ощадних банках у національній валюті Республіки Казахстан.

3. вкладник має право мати кілька рахунків за вкладом у житлові будівельні заощадження в кожному житловому будівельному ощадному банку. При цьому премія держави за вибором вкладника нараховується тільки на один рахунок в одному житловому будівельному ощадному банку.

3-1. Мінімальний розмір договірної суми повинен бути не менше п'ятисот місячних розрахункових показників, встановлених законом про республіканський бюджет на відповідний фінансовий рік.

4. Мінімально необхідний розмір накопичених грошей повинен бути не менше п'ятдесяти відсотків від договірної суми.

5. Розміри ставки винагороди за вкладом і ставки винагороди за позикою встановлюються в момент укладання договору про житлових будівельних заощадженнях і залишаються постійними протягом всього терміну дії договору.

При переході вкладника за власною ініціативою з однієї тарифної програми в іншу розмір ставки винагороди за вкладом може бути змінений на умовах, визначених житловим будівельним ощадним банком протягом усього терміну дії договору про житлових будівельних заощаджень.

Розмір ставки винагороди по житловому позиці не може бути вище розміру ставки винагороди за вкладом у житлові будівельні заощадження більш ніж на три відсотки річних.

6. Премії держави та винагороди житлового будівельного ощадного банку направляються на збільшення основної суми вкладу відповідно до цього Закону.

7. Премії держави, що надійшли на рахунок житлового будівельного ощадного банку, зараховуються на рахунки вкладників - громадян Республіки Казахстан.

8. Житловий, проміжний житловий і попередній житловий позики можуть бути використані вкладником тільки з метою проведення заходів щодо поліпшення житлових умов на території Республіки Казахстан, під якими розуміються:

1) будівництво (включаючи придбання земельної ділянки), придбання житла, в тому числі шляхом його обміну з метою поліпшення;

2) ремонт і модернізація житла (включаючи придбання будівельних матеріалів, оплату підрядних робіт);

3) погашення зобов'язань, які з'явилися у зв'язку з заходами щодо поліпшення житлових умов;

4) внесення початкового внеску для отримання іпотечного житлового позики в банках та організаціях, що здійснюють окремі види банківських операцій.

9. Вкладник має право на дострокове розірвання договору про житлових будівельних заощадження та отримання вкладу, нарахованого на нього винагороди житловим будівельним ощадним банком. При цьому вкладник має право на отримання премії держави при накопиченні вкладу більше п'яти років на умовах, встановлених договором про житлових будівельних заощаджень.

Глава 2 цього закону визначає правовий статус житлового ощадних банків, порядок створення, функціонування та припинення діяльності житлових будівельних ощадних банків.

Також у цьому розділі, але вже у статті 5 вказані види діяльності житлових будівельних ощадних банків:

1. Основними видами діяльності житлових будівельних ощадних банків відповідно до ліцензії уповноваженого державного органу з регулювання та нагляду фінансового ринку і фінансових організацій є:

1) приймання вкладів (депозитів) у житлові будівельні заощадження, відкриття і ведення рахунків вкладників;

2) надання вкладникам житлових, проміжних житлових і попередніх житлових позик на проведення заходів щодо поліпшення житлових умов.

2. Житлові будівельні ощадні банки мають право, окрім основного виду діяльності, зазначеного в пункті 1 цієї статті, здійснювати участь у статутному капіталі юридичних осіб, які є частиною інфраструктури фінансового ринку і (або) здійснюють автоматизацію діяльності житлового будівельного ощадного банку в порядку, встановленому банківським законодавством Республіки Казахстан , а також інші види операцій відповідно до ліцензії уповноваженого державного органу з регулювання та нагляду фінансового ринку та фінансових організацій, до яких відносяться:

1) касові операції - прийом і видача готівки при здійсненні однієї з банківських операцій, зазначених у пункті 1 і підпунктах 2), 6) пункту 2 цієї статті, включаючи їх розмін, обмін, перерахунок, сортування, упакування і зберігання;

2) перекладні операції - виконання доручень фізичних осіб за платежами і переказами грошей;

Примітка

3) виключений

4) емісія власних цінних паперів (за винятком акцій);

5) сейфові операції - послуги зі зберігання цінних паперів, випущених у документарній формі, документів і цінностей клієнтів, включаючи здачу в оренду сейфових ящиків, шаф і приміщень;

6) організація обмінних операцій з іноземною валютою.

Також житлові будівельні ощадні банки мають право здійснювати дилерську діяльність відповідно до банківським законодавством Республіки Казахстан.

Стаття 6 цього ж закону визначає вимоги до змісту договору про житлових будівельних заощаджень.

Так, договір про житлових будівельних заощадженнях повинен містити:

1) предмет договору;

2) договірну суму;

3) мінімально необхідний розмір накопичених грошей;

4) розміри ставки винагороди за вкладом і ставки винагороди за позикою;

5) розмір комісійного збору;

6) права та обов'язки сторін;

7) терміни виконання зобов'язань сторонами;

8) умови надання житлової позики;

9) умови зміни і порядок розірвання договору;

10) відповідальність сторін;

11) інші умови відповідно до законодавчими актами Республіки Казахстан.

Даний закон безпосередньо визначає використання та розміщення коштів, розміщених в подібних банках.

Глава 3 Закону РК «Про житлових будівельних заощадженнях в Республіці Казахстан» під назвою «Державна підтримка системи житлових будівельних заощаджень» у статті 10 визначає умови виплати премій держави по вкладах у житлові будівельні заощадження:

1. Держава забезпечує виплату премій держави вкладникам - громадянам Республіки Казахстан.

2. Вклади громадян Республіки Казахстан, які не досягли вісімнадцяти років, або внесені на їх ім'я іншими особами, також заохочуються премією держави.

3. Розмір щорічної премії держави по вкладах у житлові будівельні заощадження становить двадцять відсотків від суми поощряемого вкладу. Заохочуваний премією держави внесок включає в себе суму вкладу в житлові будівельні заощадження та нараховане за нього винагороду житловим будівельним ощадним банком.

4. Премія держави надається щорічно за підсумками року на залишок вкладу в житлові будівельні заощадження з урахуванням нарахованої винагороди житлового будівельного ощадного банку за станом на 1 січня року, наступного за звітним.

Премія держави в поточному році не нараховується на суму вкладу, заохочення у попередні роки.

Заохочується премією держави сума накопичених грошей не може перевищувати двісті місячних розрахункових показників.

Якщо заохочується премією держави сума накопичених грошей перевищує двісті місячних розрахункових показників, то решта не заохочення сума накопичених грошей враховується при нарахуванні премії держави в наступному році.

5. Гроші, необхідні для виплати премій держави, щорічно передбачаються в республіканському бюджеті на відповідний фінансовий рік.

6. Порядок і умови виплати премій держави по вкладах у житлові будівельні заощадження визначаються центральним уповноваженим органом з виконання бюджету.

На противагу виплаті премій у законі передбачено пункт про повернення премії держави до бюджету.

Так, премія держави підлягає поверненню до бюджету у випадках нецільового використання вкладником житлової позики, здійснення житловим будівельним ощадним банком виплат премії держави вкладнику з порушенням цього закону або договору про житлових будівельних заощаджень. При цьому підлягає поверненню сума (частина суми) премії держави, виплачена житловим будівельним ощадним банком з порушеннями, дострокового розірвання сторонами договору про житлових будівельних заощадженнях при терміні накопичення вкладів у житловому будівельному ощадному банку менш п'яти років, поступки прав вкладником за договором про житлових будівельних заощадженнях особі, яка не є громадянином Республіки Казахстан, виявлення центральним уповноваженим органом з виконання бюджету виплати премій держави одному вкладнику з двох і більше рахунками за вкладами у житлові будівельні заощадження в декількох житлових будівельних ощадних банках. При цьому премія держави, нарахована у попередні роки, підлягає поверненню до бюджету, за винятком премій, нарахованих по одному з вкладів у житлові будівельні заощадження за вибором вкладника.

Премія держави не підлягає поверненню до бюджету у випадках:

1) поступки прав вкладником за договором про житлових будівельних заощадженнях або застави їм прав отримання житлових будівельних заощаджень і (або) житлової позики, проміжного житлового та попереднього житлового позик іншому особі, яка є громадянином Республіки Казахстан, з письмового дозволу житлового будівельного ощадного банку;

2) смерті або повної втрати працездатності вкладника;

3) коли вкладник після укладення договору про житловий будівельному заощадженні зареєстрований як безробітний у порядку, встановленому законодавством Республіки Казахстан, і до моменту виплати премії держави залишається таким протягом шести місяців безперервно;

4) у випадках, передбачених пунктом 3 статті 12 цього Закону.

У статті 12 Закону РК «Про житлових будівельних заощадженнях в Республіці Казахстан» визначені права вкладників на одержання суми накопичених грошей:

1. У випадку невидачі житловим будівельним ощадним банком житлової позики при виконанні вкладником вимог пункту 2 статті 8 цього Закону і за умови, що права за договором про житлових будівельних заощадження не були передані або закладені на користь інших осіб, банк несе відповідальність відповідно до законів Республіки Казахстан , а також зобов'язаний у строки, передбачені умовами договору про житлових будівельних заощадженнях, в безспірному порядку на першу вимогу вкладника виплатити йому суму накопичених грошей.

3. У разі відмови вкладника житлових будівельних заощаджень від отримання житлового позики, незалежно від виконання ним вимог пункту 2 статті 8 цього Закону та дострокового розірвання договору про житлових будівельних заощадженнях, він має право на отримання премії після п'яти років накопичення грошей.

Наступним нормативно-правовим актом РК в галузі житлового законодавства є закон Республіки Казахстан від 07.07.2006 N 182-3 «Про внесення змін і доповнень до деяких законодавчих актів Республіки Казахстан з питань розвитку орендного сектора житла», який вніс ряд зміни до статей Закону РК «Про житлових відносинах», Цивільного кодексу РК і в інші нормативно-правові акти Казахстану.

У рамках закону «Про житлових будівельних заощадженнях в Республіці Казахстан» була випущена постанова Уряду від 24.07.2001 N 997 «Про затвердження типової форми договору про житлових будівельних заощадженнях», котра затвердила раніше розроблений типовий договір про житлових будівельних заощаджень.

Форма Уряду від 24.07.2001 N 997 «Типова форма договору про житлових будівельних заощадженнях», до складу якої після затвердження Урядом були включені наступні пункти:

2. Права та обов'язки Сторін;

3. Умови ведення Рахунки;

4. Умови надання житлової позики;

5. Ставки винагороди за вкладом у житлові будівельні заощадження й житловому позиці;

6. Умови передачі в заставу суми накопичених грошей та / або житлової позики;

7. Умови зміни змісту та розірвання Договору;

8. Розмір комісійного збору при укладанні Договору;

9. Відповідальність Сторін;

10. Порядок та умови повернення грошей Вкладнику у разі припинення діяльності Банку;

11. Порядок обчислення винагороди та премії держави;

12. Порядок розгляду спорів;

13. Термін дії Договору;

14. Інші умови Договору;

15. Місце знаходження, реквізити та підписи Сторін.

Даний затверджений Урядом договір спрямований на зміцнення гарантій громадянам схоронність їх житлових будівельних накопичень.

У доповненні до глави «Кондомініум» Закону РК «Про житлових відносинах» був випущений наказ Міністерства юстиції від 24.08.2007 N 241 «Про затвердження правил державної реєстрації об'єкта кондомініуму». У рамках даного наказу був встановлений порядок реєстрації кондомініуму.

З метою створення механізмів фінансування житлового будівництва, вирішення житлових проблем широких верств населення, зниження цін на житло і стимулювання будівництва житла, постановою Уряду Республіки Казахстан № 1290 від 21 серпня 2000 року була схвалена Концепція довгострокового фінансування житлового будівництва та розвитку системи іпотечного кредитування в Республіці Казахстан .

У ході проведеного аналізу було з'ясовано, що в Республіці Казахстан в даний час діють кілька нормативно-правових актів регулюють область житлового права. Треба зауважити, що основним з усіх проаналізованих нормативно-правових актів РК в галузі житлового законодавства є Закон РК «Про житлових відносинах». Але цей закон в більшій мірі регулює і визначає теоретичні основи житлового права Казахстану, а Цивільний кодекс РК більше орієнтований на гарантування інтересів власників нерухомості і зокрема житла.

Глава 4. Конституційні гарантії житлових прав громадян в Республіці Казахстан

Одним із конституційних принципів є особливий принцип «недоторканності житла», що забезпечує абсолютне право громадян, пов'язане з їх майновим правом на житло. Важливу роль у житлово-правовому регулюванні мають конституційні гарантії житлових прав громадян.

У числі таких гарантій слід назвати конституційний принцип «недоторканності власності», закріплений у ст. 26 Конституції РК в наступних положеннях.

1. Громадяни Республіки Казахстан можуть мати у приватній власності будь-яке законно придбане майно.

2. Власність, в тому числі право успадкування, гарантується законом.

3. Ніхто не може бути позбавлений свого майна, інакше як за рішенням суду. Примусове відчуження майна для державних потреб допускається у виняткових випадках, передбачених законодавчими актами.

Відповідно до цього принципу власникам житла забезпечується можливість стабільного здійснення права володіння, користування і розпорядження належним їм житлом.

Ряд житлових прав людини регламентується міжнародними актами, що впливають на правове регулювання житлових відносин в РК.

Так, в одному з основоположних документів ОНН - Загальної декларації прав людини - зазначено, що кожна людина має право на такий життєвий рівень, включаючи їжу, одяг, житло, медичний догляд та необхідне соціальне обслуговування, який необхідний для підтримки здоров'я і добробуту її самої та його сім'ї і т.д. (Ст. 25 Загальної декларації прав людини). ¹

Інше положення Загальної декларації прав людини звучить наступним чином: «Ніхто не може зазнавати ... безпідставного посягання на недоторканність його житла» (ст. 12 Загальної декларації прав людини).

Стаття 11 Міжнародного пакту про економічні, соціальні та культурні права говорить: «участь у цьому Пакті, визнають право кожного на достатній життєвий рівень для нього і його сім'ї, що включає достатнє харчування, одяг і житло, і на неухильне поліпшення умов життя. Держави-учасниці вживуть належних заходів до забезпечення здійснення цього права, визнаючи важливе значення в цьому відношенні міжнародного співробітництва, заснованого на вільній згоді ».

Одним із конституційних принципів є особливий принцип «недоторканності житла», що забезпечує абсолютне право громадян, пов'язане з їх майновим правом на житло.

Перш за все - це гарантія того, що «не допускається позбавлення житла, інакше як за рішенням суду». Дане положення означає, що ні громадянин РК, ні іноземець, ні особа без громадянства на території РК не можуть бути довільно позбавлені житлового приміщення.

Принцип «недоторканності житла» має підкріплення і в інших положеннях Конституції РК. Зокрема, п. 1 ст. 39 Конституції РК говорить: «Права і свободи людини і громадянина можуть бути обмежені тільки законами і лише в тій мірі, в якій це необхідно з метою захисту конституційного ладу, охорони громадського порядку, прав і свобод людини, здоров'я і моральності населення». Виходячи з даного положення, виключена можливість використання законодавства для обмеження прав і свобод громадян. Тим часом при реалізації прав і свобод неприпустимо посягання на конституційний лад, охорону громадського порядку, прав і свобод людини, здоров'я і моральності населення.

Крім того, цей принцип знаходить своє вираження в нормах цивільного та житлового законодавства, які надають громадянам право вимагати: виселення будь-якої особи, що мешкає в оселі без згоди повнолітніх громадян, що проживають в ньому; відшкодування шкоди, якщо протиправне вторгнення у житло спричинило виникнення збитку.

Як прояв принципу «недоторканності житла» можна розглядати норми цивільного законодавства про безстрокове права власності, неможливість безпідставного розірвання договору найму житла з державного житлового фонду та виселення. ¹

При цьому, здається, не можна абсолютизувати захист приватних прав у житловій сфері, не проводячи загальнодержавну політику припинення зловживання власником своїми правами. У ст. 188 ДК РК включені поряд з описом можливостей власника, і межі обмеження цього права, що виражаються в тому, що здійснення власником своїх правомочностей не повинно порушувати прав і охоронюваних законом інтересів інших осіб і держави. Тим самим цивільне законодавство охороняє не тільки власника від порушень його права, а й інших учасників цивільних правовідносин від можливого свавілля власників. Причому вироблення системи таких обмежень прав власника на житло є важливою тенденцією розвитку житлового законодавства, наприклад, в питанні кинутих власниками квартир.

Конституційний принцип «недоторканності житла» означає також заборону кому б то не було проникати в житло проти волі проживаючих там осіб. При цьому під поняттям «житло» тут розуміється не тільки місце постійного проживання, але й місця тимчасового проживання одного або декількох осіб, у тому числі власні або орендовані квартири, будинок, заміський будинок, безпосередньо примикають до них веранди, тераси, галереї, балкони, підвал і горище житлового будови, крім багатоквартирного будинку, готельний номер, каюта, а також річкове або морське судно.

Правом на недоторканність житла мають лише особи, наділені законним правом користування цим житлом як місцем проживання або місцем перебування. Доказом цього є документи, що підтверджують право особи користуватися цим приміщенням (документи, що підтверджують право власності, договір найму і т.д.).

Вселення громадянина в приміщення з волі власника цього приміщення або особи, що володіє житлом на іншій законній підставі, спричиняє виникнення у вселяє громадянина права на недоторканність житла.

Не буде порушенням права «недоторканності житла» входження в нього, навіть примусове, одного з мають право проживання в цьому приміщенні осіб при незгоді або перешкоджанні інших проживаючих там громадян. ¹

Проникнення в житло, виробництво його огляду та обшук допускаються лише у випадках і в порядку, встановлених законодавством. Кому, і на якій підставі надано це право?

Право безперешкодного входження в житлові приміщення належить співробітникам правоохоронних органів у порядку та у випадках, передбачених законодавством. Право на недоторканність житла обмежується на законних підставах при проведенні в рамках порушеної кримінальної справи таких процесуальних слідчих дій, як обшук і виїмка, підстави і порядок виробництва яких докладно регламентовані Кримінально-процесуальним кодексом РК. Огляд житлового приміщення провадиться тільки за згодою проживаючих у ньому повнолітніх осіб або із санкції прокурора. Якщо проживають в ньому особи є неповнолітніми або завідомо страждають психічними чи іншими тяжкими захворюваннями або заперечують проти огляду, слідчий виносить постанову про примусове огляді, яке повинно бути санкціоновано прокурором. У разі відмови в дачі санкції прокурором огляд не проводиться.

Якщо житлове приміщення є місцем події, і його огляд не терпить зволікання, то огляд житлового приміщення може бути проведений за постановою слідчого, але з наступним повідомленням прокурора в добовий строк про зроблений огляді для перевірки його законності. Отримавши зазначене повідомлення, прокурор перевіряє законність зробленого огляду і виносить постанову про його законність або незаконність. У разі якщо прийнято рішення про незаконність виробленого огляду, дана дія не може бути допущено як докази у справі (ст. 222 КПК).

У випадках, передбачених законодавством, право входити в житло належить судовим виконавцям під час виробництва огляду та накладення арешту на майно боржника; рятувальникам для проведення робіт з ліквідації надзвичайних ситуацій та ін

Відповідальність за незаконне вторгнення в житло проти волі що проживає в ньому особи передбачена ст. 145 КК РК. Проникнення в житло з метою викрадення знаходиться там майна карається як самостійний злочин - крадіжка, грабіж, розбій, так як діяння охоплюються складом злочинів, передбачених відповідними статтями КК РК.

Наступний принцип - «свободи місця проживання» - закріплений у Конституції РК в такій формулі: «Кожному, хто законно перебуває на території Республіки Казахстан, належить право вільного пересування по її території і вільного вибору місця проживання» (п. 1 ст. 21 Конституції РК ).

Місцем проживання визнається той населений пункт, де громадянин постійно або переважно проживає. Місцем проживання осіб, які не досягли чотирнадцяти років, або громадян, які перебувають під опікою, визнається місце проживання їх батьків, усиновителів чи опікунів (ст. 16 ЦК РК).

Інший конституційний принцип - "принцип забезпечення громадян житлом» - виявляється у тому, що в республіці створюються умови для забезпечення громадян житлом (ст. 25 Конституції РК). Кількість і розміри жител, що знаходяться у власності громадян, не обмежується. Зазначених у законодавстві категоріям громадян, які потребують поліпшення житлових умов, житло надається з державного житлового фонду відповідно до встановлених норм (ст. 25 Конституції РК).

При цьому необхідно враховувати, що в цій формулі житло виступає не як власне конкретне жиле приміщення у вигляді кімнати або квартири, а як об'єкт задоволення певного мінімального життєвого рівня. Крім того, мінімальні гарантовані норми житлового приміщення на одну людину істотно залежать від напряму розвитку самого суспільства і держави. Оскільки держава оголосила себе соціальним, тобто націленим у першу чергу на задоволення потреб своїх громадян, в тому числі і в оселі, то обсяг гарантованого житла буде поступово збільшуватися, і на задоволення цієї потреби кожного конкретного індивіда будуть виділятися кошти з відповідних фондів.

Така коротка характеристика конституційних принципів, які створюють основу і визначають спрямованість принципів житлового законодавства.

Оскільки житлове право відноситься до комплексних галузях і об'єднує правові норми кількох галузей, то в житловому праві спостерігається дію принципів декількох галузей права. Так, наприклад, велику групу житлових відносин утворюють відносини, пов'язані з виникненням, зміною та припиненням права власності на житло. Відповідно, принципи цивільного законодавства відображають гарантії зазначеного права і разом з тим, стосовно до сфери житлових відносин, загальні початки і методи правового регулювання житлових відносин. ¹

Одним із завдань житлового законодавства є забезпечення потребуючих громадян житлом, у ряді випадків для житлового права характерно дію і принципів соціального захисту. Регламентація житлових відносин, пов'язаних з вимогами до осель, забезпеченням збереження та ремонту житлових фондів, контролем державних органів за дотриманням прав громадян у житловій сфері та використанням житлового фонду не може здійснюватися у відриві від принципів адміністративного права.

Принципами житлового законодавства слід вважати:

• принцип соціальної захищеності громадян, що випливає з відповідної конституційної гарантії забезпечення громадян житлом. Виходячи з економічної можливості суспільства на даному етапі його розвитку, житлове законодавство забезпечує житлові інтереси певних категорій громадян, які потребують житло в межах, що дозволяють створити необхідні і нормальні умови для життя;

• принцип охорони житлових прав громадян. Висловлюючи одне з найважливіших соціально-економічних прав громадян на житло, цей принцип зумовлює цілу систему житлово-правових норм, що забезпечують стійкість і захист прав, якими наділені наймачі житлових приміщень;

• принцип судового захисту житлових прав громадян створюється нормами, що передбачають головним чином судовий порядок захисту прав у разі їх порушення або оспорювання, а також обмеження їх неправомірними діями посадових осіб.

Згідно з п. 1 ст. 8 Закону про житлові відносинах суперечки, що випливають з житлових правовідносин, вирішуються судом. Відповідно, суду підвідомчі всі справи, що випливають з житлових правовідносин, і якщо громадянин вважає, що його права порушені діями (бездіяльністю) державного органу, юридичної або фізичної особи, він має право звернутися за захистом своїх прав і законних інтересів до суду.

• принцип імперативності приписів житлово-правових норм. Житлово-правові норми твердо визначають умови та порядок надання жител категорії осіб, які мають право на отримання житла з державного житлового фонду, права та обов'язки за користування житловим приміщенням, підстави та порядок виселення та ін Причому ці правила нікому не дозволено змінювати або відступати від них ;

• принцип цільового використання житлового фонду означає, що житло призначено винятково для проживання. Не допускається створення і розміщення в житлових приміщеннях виробничих об'єктів. Переведення житлового приміщення в нежитлове проводиться у встановленому законодавством порядку;

• принцип іпотечного кредитування житлової сфери відображає один з існуючих пріоритетів реформування житлової сфери. Створення умов для доступності придбання у власність житла населенням є головною метою житлової політики. Найбільш ефективні способи вирішення житлового питання в країні перебувають у розвитку системи іпотечного кредитування і системи житлових будівельних заощаджень;

• принцип гласності при наданні державного житла знаходить своє підкріплення в ст. 78 Закону про житлові відносини в наступному положенні: «Списки осіб, які перебувають на обліку на отримання житла з державного житлового фонду, а також списки осіб, які отримали житло з державного житлового фонду за останні двадцять чотири місяці, надаються для ознайомлення на вимогу осіб, які перебували у цих списках. Форми таких списків обов'язково повинні включати відомості про склад сім'ї, часу постановки на облік, підстави для отримання житла з державного житлового фонду та її розміру, часу надання житла »;

• принцип переходу житлової сфери з державного фінансування в режим без дотацій. В умовах, коли переважна кількість житлових приміщень знаходиться у приватній власності, роль держави в регулюванні житлової сфери істотно змінилася. Для реалізації нових повноважень держави в житловій сфері Урядом РК визначено ряд пріоритетних напрямків вирішення житлової проблеми в республіці, наприклад, активізація житлового будівництва, розвиток системи житлових будівельних заощаджень. Інша частина житлових питань (вміст приватного житлового фонду) практично повністю покладена на власників житлових приміщень.

Таким чином, на самому вищому законодавчому рівні будь-якому громадянинові Республіки Казахстан гарантується захист його прав власника на житло перебуває в його власності.

Висновок

У висновку необхідно зробити певні висновки.

У результаті проведеного в курсовій роботі аналізу було з'ясовано, що в даний час, а Республік Казахстан діє ряд нормативно-правових актів спрямованих на регулювання сфери житлових правовідносин.

Основним нормативно-правовим актів РК в даному напрямку є Закон РК «Про житлових відносинах», який в першу чергу визначає права власників житлового майна. Також в основу даного закону закладено заходи щодо захисту прав власників.

Наступним важливих республіканським нормативно-правовим актом РК в галузі регулювання житлового права є Цивільний кодекс у рамках якого здійснюється регулювання спірних питань виникають при придбанні та припинення прав власності на житлове майно.

Також було з'ясовано, що Цивільний кодекс займається і питаннями розмежування різних видів власності, наприклад, загальна власність і приватна повна власність.

Також аналіз показав, що в республіці на даний момент регулюванням окремих питань житлового законодавства займається ряд нормативно-правових документів в окремих областях житлових правовідносин, таких як іпотечне кредитування на купівлю житла, індивідуальне і колективне (пайову) будівництво та інше.

Дія даних нормативно-правових актів вузьконаправлене і займається тільки вузькими питаннями в житловому праві.

Також необхідно підсумувати тим, що всі нормативно-правові акти Республіки Казахстан в галузі житлового права є конституційною гарантією прав власників на житлове майно.

Список використаних джерел

1. Нормативні джерела:

1. Конституція Республіки Казахстан від 30.08.1995 (зі змінами від 7 жовтня 1998 р.)

2. Цивільний кодекс Республіки Казахстан від 27.12.1994 (Загальна частина)

3. Цивільний процесуальний кодекс Республіки Казахстан від 13.07.1999 N 411-1

4. Закон Республіки Казахстан від 16 квітня 1997 року «Про житлових відносинах». Алмати, 1997

5. Постанова Пленуму Верховного Суду Республіки Казахстан № 9 від 18 липня 1997 року «Про практику застосування судами законодавства з приватизації громадянами житлових приміщень»

6. Постанова Пленуму Верховного Суду Республіки Казахстан від 11 жовтня 1991 року «Про практику застосування судами законодавства при розгляді справ у спорах між громадянами та ЖБК»

7. Постанова Уряду Республіки Казахстан від 12 квітня 1996 року № 437 «Про перехід на нові принципи оплати утримання житла»

8. Постанова Уряду Республіки Казахстан від 27 травня 1996 року «Про заходи щодо розвитку споживчих кооперативів власників квартир та нежитлових приміщень у житлових будинках»

9. Постанова Уряду Республіки Казахстан від 4 жовтня 1995 року № 1299 «Про заходи щодо розвитку житлово-комунального господарства республіки»

10. Указ Президента Республіки Казахстан від 6 вересня 1993 року «Про нової житлової політики»

2. Основна література:

11. Басін Ю.Г. Коментар до житлового кодексу Казахської РСР. Алма-Ата, 1987

1. Басін Ю.Г. Нове житлове законодавство Казахстану. Алмати, 1998. У кн. Гончало Б.М. Підстави зміни житлових правовідносинах. Автореферат канд. дисс. Свердловськ. 1984

2. Басін Ю.Г. Загальні положення нового цивільного кодексу Республіки Казахстан. - Матеріали семінару: «Актуальні питання» комерційного законодавства в Республіки Казахстан і практика його застосування ", т.1. Алмати: Едшет Прес, 1996.

3. Басін Ю.Г. Принципи цивільного законодавства Республіки Казахстан. У кн.: Цивільний кодекс Республіки Казахстан - тлумачення і коментування. Загальна частина. Вип. 1. Алмати-1996р

4. Цивільне право Республіки Казахстан. Навчальний посібник (частина ощая) 2-е видання, доповнене і змінене. - Алмати: Інститут міжнародного права і міжнародного бізнесу «Данекер», 1999. - 468 с.

5. Цивільне право. / Под ред. С.П. Гришаєва. Москва, 1999

6. Цивільне право. / / За ред. Суханова Є.А. - Вид. Бек, М., 1993

7. Цивільне право. Підручник. ч.1. / / За ред. Сергєєва А.П., Толстого Ю.К. - М., 1997

8. Житлове законодавство: Коментар отв. редактори В.Ф. Яковлєв, П.І. Седугін М. 1991

9. Калашникова А.Є. Операції з житловими приміщеннями. - М., 1999

10. Корнєєв С.М. Основні тенденції розвитку житлового права в умовах становлення ринкової економіки. М. 1996

11. Коршунов Н.М. Будинок в особистій власності. М. 1991

12. Лесин Б.С. Зміна житлових правовідносин. Автореф. канд. дисс. Л. 1967

13. Маттеї У., Суханов Є.А. Основні положення права власності. - М., 1999

14. Соколов С.П. Зміна житлових правовідносин. Автореф. канд. дисс. Мінськ, 1988

15. Суханов Є.А. Лекції про право власності. - М., 1991

16. Толстой Ю.К. Житлове право. Т. II, М. 1997.