6) громадяни, які проживають тривалий час на умовах піднайму в будинках державного і громадського житлового фонду, або найму в будинках житлово-будівельних кооперативів, або в будинках, що належать громадянам на праві особистої власності, що не мають іншої жилої площі.
Разом з тим громадяни визнаються потребуючими поліпшення житлових умов і з інших підстав, передбачених законодавством РФ і суб'єктів РФ.
Згідно ст.30 ЖК УРСР облік громадян, які потребують поліпшення житлових умов, здійснюється, як правило, за місцем проживання органами місцевого самоврядування (в деяких випадках громадяни можуть бути взяті на облік і не за місцем їх проживання). Облік потребуючих поліпшення житлових умов громадян, які працюють на підприємствах, в установах, організаціях, що мають житлових фонд і ведуть житлове будівництво або беруть пайову участь у житловому будівництві, здійснюється за місцем роботи, а за їх бажанням - також і за місцем проживання. При цьому нарівні з ними повинні прийматися на облік громадяни, які залишили роботу на цих підприємствах, в установах, організаціях у зв'язку з відходом на пенсію.
На підставі ст.33 ЖК УРСР житлові приміщення надаються громадянам, які перебувають на обліку потребуючих поліпшення житлових умов, у порядку черговості, виходячи з часу прийняття їх на облік та включення до списків на одержання жилих приміщень. Разом з тим для деяких категорій громадян законодавство передбачає першочергове та позачергове надання жилих приміщень за договором житлового найму. Такі особи включаються до окремих списків.
Тільки федеральне законодавство передбачає першочергове надання жилих приміщень потребують поліпшення житлових умов більш ніж 20 категоріям громадян, поза чергою житло надається також понад 20 категоріям громадян. [3]
За договором соціального найму житлові приміщення надаються, як правило, у вигляді окремої квартири. При цьому, ЖК УРСР встановлює норму житлової площі на одну особу у розмірі 12 кв.м. (Ст.38), а Закон РФ «Про основи житлової політики» в ст.11 відносить це питання до компетенції суб'єктів РФ в залежності від досягнутого рівня житлової забезпеченості, складу сім'ї, вживаних типів житлових приміщень у будинках житлового фонду соціального використання та інших факторів . Однак у зв'язку з тим, що Закон РФ "Про основи федеральної житлової політики" був прийнятий пізніше, випливає, що встановлені норми - компетенція суб'єктів РФ.
Суб'єкти РФ, що прийняли нормативні акти, присвячені надання житлових приміщень після введення в дію Закону РФ "Про основи федеральної житлової політики", як правило, на відміну від ЖК УРСР встановлюють розмір не житлової площі, а загальної площі житлового приміщення, куди включається не тільки площа кімнат, але і так званих підсобних приміщень. Понад норму жилої площі окремим категоріям громадян надається додаткова жила площа у вигляді кімнати або в розмірі 10 кв.м.. Громадянам, що хворіють на тяжкі форми деяких хронічних захворювань, а так само громадянам, яким ця площа необхідна за умовами і характером виконуваної роботи, розмір додаткової жилої площі може бути збільшено.
Житлове приміщення, що надається за договором соціального найму, має бути благоустроєним стосовно до умов даного населеного пункту, відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам. При цьому не допускається заселення однієї кімнати особами різної статі старші за 9 років, крім подружжя. Житлове приміщення надається з урахуванням здоров'я громадян та інших заслуговують уваги обставин (ст.40, 41 ЖК РРФСР).
На підставі рішення органу місцевого самоврядування, державного або муніципального підприємства чи установи про надання житла за договором найму громадянина органом місцевого самоврядування видається ордер, який є єдиною підставою для вселення в надане приміщення.
Ордер може видаватися тільки на вільне жиле приміщення. У разі порушення цього правила ордер може бути визнаний недійсним. Отримати ордер може або громадянин, якому надається жиле приміщення, або інша особа на підставі довіреності, посвідченої в установленому порядку. Ордер на житлове приміщення може бути в судовому порядку недійсним у випадках подання громадянами не відповідають дійсності відомостей про потребу в поліпшенні житлових умов, порушення прав інших громадян і організацій на зазначене в ордері жиле приміщення, неправомірних дій посадових осіб при вирішенні питання про надання жилого приміщення, а також в інших випадках порушення порядку та умов надання житлових приміщень.
Договір найму житлового приміщення соціального використання полягає у письмовій формі на підставі ордера на житлове приміщення. Однією з сторін за таким договором виступають наймодавці - органи місцевого самоврядування та муніципальні організації щодо муніципального житлового фонду, а так само державні організації у відношенні державного житлового фонду. Інший стороною можуть бути тільки громадяни, серед яких виділяється наймач, якій видається ордер на надання даного житла. Передача житлових приміщень за договором соціального найму здійснюється за приймально-здавальних документів (див. Додаток 4.2.).
Як випливає з ст.14 Закону РФ "Про основи федеральної житлової політики", право соціального найму житлового приміщення надається громадянам, знову отримують житлові приміщення в будинках державного і муніципального житлових фондів у межах норми житлової площі. Договір соціального найму є безстроковим. При цьому за громадянами, які проживають за договором найму в будинках державного, муніципального та громадського житлових фондів, зберігається право найму незалежно від площі займаного житлового приміщення.
У самому ордері і відповідно в договорі соціального найму також вказуються члени сім'ї наймача, які проживають (мають намір проживати) спільно з ним і користуються нарівні з наймачем усіма правами і несуть усі обов'язки, що випливають з договору найму житлового приміщення (п.2 ст.672 ГК та ч.1 ст.53 ЖК УРСР). До членів сім'ї наймача згідно ч.2 ст.53 ЖК УРСР належать дружина наймача, їх діти і батьки. Інші родичі, непрацездатні утриманці, а у виняткових випадках і інші особи можуть бути визнані членами сім'ї наймача, якщо вони проживають разом з наймачем і ведуть з ним спільне господарство.
Житлове законодавство (ст.54 ЖК УРСР) регламентує право наймача на вселення інших громадян як членів сім'ї в займане ним жиле приміщення. При цьому встановлюється правило, за яким громадяни, всесвіти наймачем, набувають рівного з наймачем і іншими членами його сім'ї і якщо при вселенні між цими громадянами, наймачем і проживають з ним членами його сім'ї не було іншої угоди про порядок користування житловим приміщенням. Громадяни, вселившиеся в житлове приміщення наймача як опікунів та піклувальників, як правило, самостійного права на це приміщення не набувають.
При проведенні капітального ремонту житлового будинку, в якому знаходиться жиле приміщення, займане за договором соціального найму, коли ремонт не може бути проведено без виселення наймача, наймодавець згідно ст.82 ЖК УРСР зобов'язаний надати наймачу і членам його сім'ї на час проведення капітального ремонту інше жиле приміщення, не розриваючи при цьому договору найму на ремонтується приміщення. У разі відмови наймача від переселення в це приміщення наймодавець може вимагати переселення його в судовому порядку. Надаване на час такого ремонту житло, як правило відноситься до маневреному фонду, має відповідати санітарним і технічним вимогам. [4]
Усі переїзди наймача та членів його сім'ї як із займаного ними жилого приміщення на іншу житлову площу, так і назад виробляються наймодавцем за його рахунок.
З метою підвищення благоустрою квартири можливе здійснення перебудови та перепланування житлового приміщення за згодою наймача, повнолітніх членів його сім'ї і наймодавця (ч.2 ст.678 ЦК) і з дозволу органу місцевого самоврядування (ч.1 ст.84 ЖК УРСР). Наймач, допустив самовільне перевлаштування або перепланування житлового або підсобного приміщення, згідно з ч.3 ст.84 ЖК УРСР зобов'язаний за свій рахунок привести це приміщення до попереднього стану.
У зв'язку з безстрокового договору соціального найму за однією угодою в різний час можуть проживати різні громадяни, тобто склад постійно проживаючих осіб може змінюватися. При зміні складу сім'ї наймача договір не змінюється. Разом з тим ЖК УРСР встановлює правило, за яким повнолітній член сім'ї наймача може за згодою наймача та інших повнолітніх членів сім'ї вимагати визнання його наймачем за раніше укладеним договором найму замість початкового наймача. Таке ж право належить в разі смерті наймача будь-якому повнолітньому члену сім'ї померлого.
Закон допускає зміну договору соціального найму у зв'язку зі зміною об'єкта угоди:
по-перше, на вимогу члена сім'ї наймача (ст.86 ЖК УРСР) - повнолітній член сім'ї наймача вправі вимагати укладення з ним окремого договору найму, якщо за згодою решти проживаючих з ним повнолітніх членів сім'ї і відповідно до припадає на його частку житловою площею або урахуванням відбувся угоди про порядок користування житловим приміщенням йому може бути виділено ізольоване жиле приміщення;
по-друге, на вимогу наймачів, які об'єдналися в одну сім'ю наймача (ст.87 ЖК УРСР) - громадяни, які проживають в одній квартирі і користуються в ній жилими приміщеннями за окремими договорами найму, у разі об'єднання в одну сім'ю вправі вимагати укладення з ким-небудь з них одного договору найму на всі займані житлові приміщення.
Цивільне законодавство встановлює можливість розірвати договір за згодою сторін, якщо інше не передбачено законом або договором (ст.450 ЦК України), у свою чергу житлове законодавство надає право наймачеві житлового приміщення за згодою членів сім'ї в будь-який час розірвати договір соціального найму. У тих випадках, коли наймач та члени його сім'ї виїхали на постійне місце проживання в інше місце, договір вважається розірваним з дня виїзду (ст.89 ЖК УРСР).
Передбачаючи можливість виселення з займаних за договором найму житлових приміщень закон встановлює дві підстави його здійснення: з наданням житлового приміщення і без надання. Будь-яке розірвання договору соціального найму (за винятком добровільного) і як наслідок виселення провадиться в судовому порядку. [5]
З наданням іншого благоустроєного житлового приміщення громадяни виселяються у випадках:
1) якщо будинок, в якому знаходиться жиле приміщення, підлягає знесенню у зв'язку з відведенням земельної ділянки для державних і громадських потреб, житлове приміщення надається організацією, якій відводиться земельна ділянка. В інших випадках зносу будинку громадянам, яких виселяють з цього будинку, інше благоустроєне жиле приміщення надається організацією, якій належить будинок, або органом місцевого самоврядування.
2) якщо жиле приміщення підлягає переобладнанню в нежитлове, яких виселяють з нього громадянам інше благоустроєне жиле приміщення надається організацією, якій призначається підлягає переобладнанню житлове приміщення.
3) якщо будинок (жиле приміщення) загрожує обвалом громадянам, яких виселяють з цього будинку (жилого приміщення), інше благоустроєне жиле приміщення надається за рішенням органу місцевого самоврядування за рахунок його житлового фонду або відповідній організації (ст.93 ЖК УРСР).
Крім того, згідно ст.91 ЖК УРСР офіцери, прапорщики і мічмани, військовослужбовці надстрокової служби Збройних Сил та прирівняні до них особи, звільнені з дійсної військової служби у відставку або запас, а так само які проживають разом з ними особи, а так само інші особи , що втратили зв'язок зі Збройними Силами, можуть бути виселені з займаних ними жилих приміщень у військових містечках з наданням іншого благоустроєного житлового приміщення.
Надаване громадянам у зв'язку з виселенням інше благоустроєне жиле приміщення повинно відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам, перебувати в межах даного населеного пункту і бути розміром не менш раніше займаного. При цьому якщо наймач займав окрему квартиру або більше однієї кімнати, йому відповідно повинна бути надана окрема квартира або житлове приміщення, що складається з того ж числа кімнат, якщо наймач мав зайву житлову площу, житлове приміщення надається в розмірі не менше 12 квадратних метрів житлової площі на однієї людини, а наймачу і членам його сім'ї, які мають право на додаткову житлову площу і фактично користувався нею, - з урахуванням норми додаткової площі.
Відповідно до ч.6 ст.15 Закону РФ "Про основи федеральної житлової політики", якщо оплата житла та комунальних послуг за договором найму не проводиться протягом шести місяців, громадяни підлягають виселенню в судовому порядку з наданням житлового приміщення, що відповідає санітарним і технічним вимогам, за нормами гуртожитку.
Інше жиле приміщення, що надається громадянам у зв'язку з виселенням, повинно відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам і знаходиться на території даного населеного пункту, а в сільській місцевості при виселенні з будинків колгоспів і радгоспів - в межах території селищної або іншого населеного пункту або в межах кордонів господарства колгоспу чи радгоспу, розташованих на території декількох селищних чи інших населених пунктів. Приміщення, що надається виселюваному, повинно бути зазначено в рішенні суду про виселення наймача (ст.97 ЖК УРСР).
Згідно ст.98 ЖК УРСР без надання іншого житлового приміщення виселяються наймач, члени його сім'ї або інші особи, які проживають з ним особи, якщо вони:
1) систематично руйнують чи псують жиле приміщення;
2) використовують його не за призначенням;
3) систематичним порушенням правил соціалістичного співжиття роблять неможливим для інших проживання з ними в одній квартирі чи одному будинку, а заходи запобігання і громадського впливу виявилися безрезультатними.
Виселення можливо тільки при наявності вини. Воно здійснюється на вимогу наймодавця або інших заінтересованих осіб і проводиться без надання іншого жилого приміщення. Без надання іншого жилого приміщення можуть бути виселені також особи, позбавлені батьківських прав, якщо їх спільне проживання з дітьми, стосовно яких вони позбавлені батьківських прав, визнано неможливим. Відповідно до ст.99 ЖК УРСР особи, які самоправно зайняли жиле приміщення, виселяють без надання їм іншого житлового приміщення. Громадяни, які підлягають виселенню без надання іншого житлового приміщення за неможливістю спільного проживання, може бути зобов'язано судом замість виселення провести обмін займаного приміщення на інше жиле приміщення, вказане заінтересованою в обміні стороною.

2.2. Договір комерційного найму житлового приміщення.

За останні роки законодавець неодноразово змінював підходи до регулювання термінового возмездного володіння та користування житловим приміщенням. Справа в тому, що до 6 липня 1991р., Які крім усього іншого передбачали регламентацію орендних відносин у житловій сфері, стосовно до таких відносин застосовувалося виключно визначення договору найму житлового приміщення. [6] Внесені 6 липня 1991р. зміни і доповнення в ЖК РРФСР крім усього іншого передбачали регламентацію орендних відносин у житловій сфері. Після внесення змін і доповнень до ЖК УРСР з договору найму житлового приміщення був виділений договір, для укладання якого не було потрібно бути потребують поліпшення житлових умов.
До вступу в силу ч.2 ГК РФ в законодавстві і на практиці такі відносини іменувалися орендними. Договір оренди житлових приміщень регламентувався деякими нормами таких законодавчих актів, як "Про основи федеральної житлової політики", ЖК УРСР та «Про приватизацію житлового фонду в РФ» .
ГК РФ, відновлюючи колишнє найменування договору, разом з тим змінив не тільки форму, а й зміст розглянутих вище відносин, чітко відокремивши комерційний найм від соціального. По-перше, ГК упорядкував і майже повністю відрегулював відносини, що випливають з договору комерційного найму. По- друге, ГК встановив ряд нових загальнообов'язкових правил, спрямованих на захист користуються житловими приміщеннями громадян, встановивши обов'язки наймодавця, переважне право на укладення договору на новий термін, судовий порядок вирішення спірних питань, а так само на захист власників житлових приміщень, передбачивши обов'язки наймача, термін договору. По-третє, ГК в основному розвів в різні законодавчі «коридори» (цивільний і житловий) багато в чому схожі відносини, предметом яких виступає один об'єкт - житлові приміщення.
Укладенню договору комерційного найму житлових приміщень не передують ті численні адміністративні передумови (потреба, постановка на облік, отримання ордера), які, як правило, необхідні для укладення договору соціального найму. На відміну від договору соціального найму, де розмір наданих житлових приміщень нормується, площа житла, що надається в комерційний найм, визначається тільки угодою сторін. Більш того, в Законі РФ "Про основи федеральної житлової політики" визначено, що таке житло здається без обмеження розмірів і площ (ст.1 та ч.1 ст.17). Передача житлових приміщень за договором найму комерційного здійснюється за приймально-здавальних документів (див. Додаток 4.1.).
Новий ЦК РФ вводить нову категорію осіб, які беруть участь у використанні житлового приміщення, що виступає об'єктом договору комерційного найму, крім наймача та осіб, постійно з ним проживають, сонанімателей (ст.677). Громадяни, включені до договору в якості постійно проживають, мають рівні з наймачем права з користування житловим приміщенням. Разом з тим всю відповідальність за їхні дії перед наймодавцем несе наймач.
При участі в договорі комерційного найму сонанімателей, виникає множинність осіб у зобов'язанні, тобто з одного боку, виступає наймодавець - фізична або юридична особа, якій належить жиле приміщення на праві власності, праві господарського відання або оперативного управління, а з іншого боку, наймач - два і більше громадянина одночасно, які іменуються сонанімателямі і несуть солідарну відповідальність перед наймодавцем (п.4 ст.677 ГК РФ). У такому разі, як випливає з ст.323 ГК РФ, наймач має право вимагати, в тому і по оплаті житла, як від усіх сонанімателей спільно, так і від кожного з них окремо, причому як повністю, так і в частині боргу.
У відповідності зі ст.325 ГК РФ виконання солідарного обов'язку повністю одним з боржників звільняє інших боржників від виконання обов'язків перед наймодавцем з оплати житлового приміщення. У тих випадках, коли інше не встановлено угодою між сонанімателямі, діють правила, відповідно до яких: по-перше, наймач, який виконав солідарне зобов'язання, має право регрессорного вимоги до інших сонанімателям в рівних частках за вирахуванням його частки, по-друге, несплачені одним з сонанімателей наймачеві, який виконав солідарне зобов'язання, падає в рівній частці на інших сонанімателей. Такі ж правила діють відповідно при припиненні солідарного зобов'язання зарахуванням зустрічної вимоги одного з сонанімателей.
При невиконанні наймодавцем своїх зобов'язань будь-якої з сонанімателей має право пред'явити до боржника вимогу в повному обсязі. Для пред'явлення вимоги одним із сонанімателей боржник вправі виконувати зобов'язання будь-якого з них на свій розсуд. Виконання зобов'язання повністю одному з сонанімателей звільняє наймодавця від виконання іншим сонанімателям. Сонаніматель, який одержав виконання від наймодавця, зобов'язаний відшкодувати належне іншим сонанімателям в рівних частках, якщо інше не випливає з відносин між ними.
Згідно ст.686 ГК РФ на вимогу наймача та інших громадян, постійно з ним проживають, і згоди наймодавця наймач у договорі найму житлового приміщення може бути замінений однією з повнолітніх громадян, які постійно проживають з наймачем. У разі смерті наймача або його вибуття з житлового приміщення договір продовжує діяти на тих же умовах, а наймачем стає один із громадян, які живуть з колишнім наймачем, за спільною згодою між ними. Якщо така згода не досягнута, всі громадяни, які постійно проживають у житловому приміщенні, стають сонанімателямі.
Комерційний наймання житлового приміщення є строковим договором. ЦК встановлює два терміни такого договору: короткостроковий - до одного року і довгостроковий - від одного року до п'яти років. При цьому якщо термін не визначено, то він вважається довгостроковим договором, укладеним на п'ять років (ст.683 ГК РФ). На практиці зустрічаються випадки укладення таких договорів без зазначення строку, але з прив'язкою до якого-небудь події. Найчастіше такий «прив'язкою» виступає робота громадянина в організації, що надала житло. У такій ситуації договір повинен вважатися укладеним на п'ять років.
З метою забезпечення стабільності відносин, що складаються з приводу комерційного найму житла, а також прав наймодавця і особливо наймача ЦК встановлює переважне право наймача на укладення договору на новий термін (ст.684). Для дотримання зазначеного права наймодавцю необхідно не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну наймання житлового приміщення запропонувати наймачеві укласти договір на тих самих або інших умовах. При узгодженні колишніх яких нових умов договору наймач не має права вимагати збільшення числа осіб, які постійно з ним проживають за договором найму житлового приміщення.
У тих випадках, коли наймодавець з якихось причин вирішив не здавати внайми житлове приміщення більше року, він зобов'язаний попередити наймача про відмову від продовження договору. Якщо ж наймодавець не зробив тат кого попередження, а наймач при цьому не відмовився від продовження угоди, договір вважається продовженим на тих же умовах і на той самий строк.
Якщо наймодавець відмовився від продовження договору у зв'язку з рішенням не здавати приміщення в оренду, але протягом року з дня закінчення строку договору з наймачем уклав договір найму житлового приміщення з іншим обличчям, наймач має право вимагати визнання такого договору недійсним та (або) відшкодування збитків, заподіяних відмовою поновити з ним договір.
ЦК України передбачає випадки розірвання договору комерційного найму житлового приміщення. Розірвання договору можливе за взаємною згодою сторін (п.1 ст.450 ГК РФ). ЦК встановлює правило, за яким наймач житлового приміщення вправі за згодою постійно проживають з ним осіб у будь-який час розірвати договір найму з письмовим попередженням наймодавця за три місяці (п.1 ст.687).
Договір найму житлового приміщення може бути розірваний у судовому порядку на вимогу наймодавця у випадках:
по-перше, невнесення наймачем плати за житлове приміщення за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий термін, при короткостроковому наймі - понад два рази після закінчення встановленого договором строку платежу;
по-друге, руйнування чи псування жилого приміщення наймачем або іншими громадянами, за дії яких він відповідає;
по-третє, аналогічно припинення права власності на житло ГК (ст.293) передбачає розірвання договору при використанні житлового приміщення не за призначенням або при систематичному порушенні прав та інтересів сусідів.
У таких випадках наймодавець може попередити наймача про необхідність усунення порушення. Якщо ж наймач та інші громадяни, за дії яких він відповідає, і після попередження продовжують використовувати житло не за призначенням або порушувати права та інтереси сусідів, наймодавець має право у судовому порядку розірвати договір найму житлового приміщення.
За всіма трьома випадками за рішенням суду наймачеві може бути наданий строк до року для усунення вказаних порушень. Якщо протягом визначеного судом терміну наймач не усуне допущених порушень або не прийме всіх необхідних заходів для їх усунення, суд за повторним зверненням наймодавця може прийняти рішення про розірвання договору, при цьому на прохання наймача суд у рішенні вправі відстрочити виконання рішення на строк не більше одного року.
На вимогу будь-якої з сторін договір може бути розірвати у судовому порядку, якщо приміщення перестає бути придатним для постійного проживання, а також у разі його аварійного стану. В якості наслідки розірвання договору найму житлового приміщення ЦК передбачає виселення з житлового приміщення на підставі рішення суду (ст.684).

3. Договір оренди житлового приміщення.

До вступу в силу ч.2 ГК РФ договір оренди житлового приміщення поширювався на відносини, пов'язані з оплатним володінням і користуванням житлом як громадянами, так і юридичними особами. Регулювання таких відносин були присвячені норми Закону РФ "Про основи федеральної житлової політики" (ст.17, 18), ЖК УРСР (ст.131-136), Закону РФ «Про приватизацію житлового фонду в РФ» (ст.2). В даний час законодавець змінив підстави класифікації договірних відносин, пов'язаних з оплатним володінням і користуванням жилими приміщеннями.
Головним розмежуванням договорів найму та оренди у житловій сфері виступає суб'єкт - користувач житлового приміщення. Законодавець, не розглядаючи в даному контексті інші відмінності угод, встановлює чіткий принцип поділу договорів «якщо користувачем виступає громадянин, то це договір найму житлового приміщення, якщо юридична особа, - то договір оренди ». [7] Відповідно в першому випадку застосовується 35-а, а в другому 34-й розділ ГК РФ.
Отже, головною відмінністю договору оренди житлових приміщень від договору найму житлових приміщень є суб'єкт возмездного володіння і користування.
Правова регламентація орендних відносин у житловій сфері міститься як в 34-й главі ЦК, так і в ст. 17 Закону РФ "Про основи федеральної житлової політики" в частині, що стосується юридичних осіб. Як випливає з ст.17 зазначеного Закону, власники житлового фонду мають право надавати юридичним особам квартири або будинку будь-якої площі за договором оренди.
За договором оренди житлового приміщення орендодавець зобов'язується надати орендарю, який є юридичною особою, житлове приміщення за плату в тимчасове володіння і користування. Передача житлових приміщень за договором оренди здійснюється за приймально-здавальних документів (див. Додаток 4.3.). При цьому орендар не має права використовувати житлове приміщення для промислових: складських і тому подібних цілей.
Єдина можливість використання житла орендарем - здати орендоване житлове приміщення в суборенду (піднайом) своїм співробітникам чи іншим громадянам. Оскільки ЦК РФ у ст.615 вказує на необхідність отримання згоди орендаря на укладення договору піднайму, думається, що таку можливість слід відразу вказувати в договорі оренди житлового приміщення.
Договір оренди житлового приміщення полягає в простій письмовій формі і, на відміну від договору найму, підлягає обов'язковій державній реєстрації.
Як випливає з ст.610 ГК РФ, термін дії договору оренди житлового приміщення визначається угодою сторін, якщо ж термін оренди в договорі не визначений, договір оренди вважається укладеним на невизначений строк. В останньому випадку кожна зі сторін має право у будь-який час відмовитися від договору, попередивши іншу сторону за три місяці. При цьому угодою може бути встановлений інший строк для попередження.
Так само як і при регламентації договору комерційного найму, ЦК встановлює переважне право орендаря перед іншими особами на укладення договору на новий термін (ст.621). Однак дане право дещо відрізняється від права наймача житлового приміщення. Для дотримання переважного права орендареві необхідно не пізніше часу, зазначеного в договорі, запропонувати орендодавцю укладе договір на тих самих або інших умовах.
Якщо орендодавець відмовився від продовження договору у зв'язку з рішенням не здавати приміщення в оренду, але протягом року з дня закінчення строку договору уклав аналогічний договір з іншою особою, орендар має право вимагати в судовому порядку переведення на себе прав та обов'язків за укладеним договором та (або ) відшкодування збитків, завданих відмовою поновити з ним договір.
Оскільки будь-яке житло безпосередньо пов'язане із землею, Закон передбачає збереження права користування земельною ділянкою, на якій розміщено житлове приміщення (багатоквартирний будинок, в якому розміщено житлове приміщення), навіть при переході права власності на ділянку.
Договір оренди житлового приміщення обов'язково повинен передбачати розмір орендної плати. При відсутності такої договір вважається неукладеним (ст.654 ЦК України). Закон РФ "Про основи федеральної житлової політики" вказує так само необхідність встановлення в договорі розміру оплати комунальних послуг (ч.1 ст.18).
При припиненні договору оренди житлового приміщення орендар зобов'язаний повернути житло в тому стані, в якому його одержав, з урахуванням нормального зносу, або у стані, обумовленому в договорі (наприклад, з виробленим ремонтом).

Висновок.

У процесі роботи були розглянуті питання, пов'язані із здійсненням та виконанням договорів житлового найму та оренди житлових приміщень. Аналізуючи розглянутий у роботі матеріал можна зробити ряд основних висновків:
по-перше, щодо запропонованих договорами житлові приміщення передаються у тимчасове оплатне володіння і користування: за договором найму житлових приміщень - громадянам (Глава 35 ЦК РФ), а за договором оренди житлових приміщень - юридичним особам (Глава 34 та інші положення ЦК РФ), при цьому ДК РФ в п.2 ст.288 та п.2 ст.671 регламентує використання житлових приміщень тільки для проживання громадян.
по-друге, у Цивільному кодексі України наймання житлового приміщення підрозділяється на договір соціального найму і договір комерційного найму, основна відмінність яких полягає в тому, що об'єктом договору соціального найму можуть бути приміщення призначені для соціального використання, а об'єктом договору комерційного найму - житлові приміщення здаються на комерційних засадах з метою отримання прибутку.
по-третє, у всіх розглянутих договорах передбачається письмова форма, причому договір оренди житлових приміщень підлягає державній реєстрації.
по-четверте, на відміну від комерційного найму та оренди житлових приміщень, соціальний найм можливий тільки в житлових приміщеннях державного, муніципального та громадського житлових фондів.
по-п'яте, договори комерційного найму та оренди житлових приміщень регулюються в основному цивільним законодавством, а договір соціального найму - в основному житловим і в деякій частині цивільним. В даний час склалася гостра необхідність прийняття нового ЖК РФ, тому що ЖК УРСР 1983р. був прийнятий до ухвалення Конституції РФ 1993р. і введення в дію нового ЦК РФ.
по-шосте, договір соціального найму є нормованим, а договори комерційного найму та оренди житлових приміщень визначаються угодою сторін.

Список використаної літератури

Нормативні документи
1. Конституція Російської Федерації. - М.: ЕКМОС, 2000.
2. Повний збірник кодексів РФ. - М.: Інформекспо, 2001.
3. Закон РФ «Про основи федеральної житлової політики» від 24.12.1992 р. - М.: Ось-89, 2001.
4. Закон РФ «Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації» - М.: Ось-89, 2001.
5. Федеральний закон «Про товариства власників житла» - М.: Ось-89, 2001.
6. Федеральний закон «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» - М.: Ось-89, 2001.

Навчально-методична література

1. Крашенинников П.В. Операції з житловими приміщеннями. Коментар цивільного та житлового законодавства і практика його застосування. - М.: Статут, 2001.
2. Крашенинников П.В. Житлове право. - М.: Статут, 2000.
3. Корнєєв С.М., Крашенинников П.В. Приватизація житлового фонду. Законодавство та практика. - М.: Видавнича група «Инфра-М-Норма», 1996.
4. Седугін І.С. Житлове право. Підручник для вузів. -М.: Видавнича група «Норма-Инфра-М», 1998.
5. Сергєєв А.П., Толстой Ю.К.. Цивільне право. Підручник. Частина 2. - М.: Проспект, 1997.
6. Стяжкіна Т.А. Збірник типових договорів. Понад 450 зразків. 2-е вид., Перераб. і доп. - М.: Іспит, 2002.

Програми.

1. Примірний договір комерційного найму житлового приміщення. ^[8]

м. Москва «___» _______________ 200 __г.
Дирекція єдиного замовника, що діє на підставі ________________________,
в особі _________________________________________________________________________,
(П.І.Б., займана посада)
іменована надалі «Наймодавець», з одного боку, і громадянин _______________
_______________________________________________________________________________,
(П.І.Б., адреса місця проживання, паспортні дані)
іменований надалі «Наймач», з іншого боку, уклали цей договір про наступне.
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРУ.
1.1. На підставі __________________________________________________________
(Постанова уряду Москви,
________________________________________________________________________________
виписка з рішення органу виконавчої влади «___» _______________ 200 __г. № ______)
Наймодавець передає, а Наймач приймає у строкове оплатне володіння і користування будинок, квартиру (квартири) (далі - житлове приміщення (житлові приміщення)), належать до державної та (або) муніципальної власності, розташовані за адресою:
місто __________________________, адміністративний округ
(Муніципальний округ)
_______________, Будинок № ________,
квартира (и) № ______, що складається з _________________________________________
по вулиці _______________________________________________________________________.
Паспорт в БТІ № __________________________________________________________
Для використання з метою проживання:
1. ________________________________________________________________________;
(Наймача)
2. ________________________________________________________________________;
(Піднаймача)
3. ________________________________________________________________________;
(Громадян, які проживають постійно)
1.2. Технічний стан житлового приміщення, його місцезнаходження, інвентаризаційна вартість, ступінь зносу і характеристика житлового приміщення викладені в технічному паспорті на житлове приміщення, який є невід'ємним додатком договору.
1.3. Термін найму житлового приміщення встановлюється: на ______________________ років, з «___» _______________ 200 __г. по «___» _______________ 200 __г.
2. ОБОВ'ЯЗКИ СТОРІН.
2.1. Наймодавець зобов'язаний:
2.1.1. У місячний термін після підписання договору надати зазначену в п.1.1 житлове приміщення Наймачеві (додаток).
2.1.2. Забезпечити в місячний термін вільний доступ Наймачеві в житлове приміщення.
Продовження додатку 1.
2.1.3. Проводити капітальний ремонт житлового будинку і повідомляти Наймача за 3 місяці про майбутній ремонт і при необхідності надати інше житлове приміщення, що відповідає санітарним і технічним нормам.
2.1.4. У разі аварій негайно вживати всіх необхідних заходів до їх усунення.
2.1.5. Утримувати місця загального користування, інженерного обладнання та прибудинкової території будинку, до складу якого входить житлове приміщення, і забезпечувати Наймача необхідними житлово-комунальними та іншими послугами.
2.2. Наймач зобов'язаний:
2.2.1. Використовувати житлове приміщення за призначенням, зазначеному в п. 1 цього договору, для проживання.
2.2.2. Утримувати приміщення в технічно справному та належному санітарному стані.
2.2.3. Не проводити перепланування і переобладнання без письмового дозволу Наймодавця та міжвідомчої комісії адміністративного округу.
2.2.4. Своєчасно проводити за свій рахунок поточний ремонт житлового приміщення. Забезпечувати наймодавця і організаціям, що здійснюють ремонт і експлуатацію житлового будинку, безперешкодний доступ в житлове приміщення для огляду його тех. стану.
2.2.5. У разі звільнення Наймачем приміщення до закінчення строку найму або у зв'язку із закінченням терміну договору він зобов'язаний сплатити наймодавця вартість не зробленого їм і входить в його обов'язки ремонту приміщень, або зробити його за свій рахунок, а також сплатити заборгованість по всіх додатковим зобов'язанням, про які він був сповіщений заздалегідь. Наймач зобов'язаний здати жиле приміщення.
2.2.6. При здачі житлового приміщення як в цілому, так і частково з дотриманням вимог (пп. 2.2.1. - 2.2.5) за договором піднайму узгодити договір з Наймодавцем. 2.2.7. У встановлені цим договором терміни вносити плату за житлове приміщення.
2.2.8. Своєчасно вносити платежі з оплати комунальних послуг на розрахунковий рахунок Наймодавця, а також брати пайову участь у витратах з утримання будинку та прибудинкової території.
2.2.9. Після закінчення терміну договору, а також при достроковому його припинення передати Наймодавець протягом місяця жиле приміщення з поліпшеннями, складовими приналежність житлового приміщення і не віддільними без шкоди для конструкцій житлового приміщення, якщо ці зміни здійснені з порушенням п. 2.2.3.
Вироблені Наймачем з письмової згоди Наймодавця поліпшення за власні кошти Наймача підлягають відшкодуванню Наймодавцем за їх кошторисної вартості в цінах, що діють на момент виконання робіт, якщо інше не було передбачено при погодженні дозволу на покращення.
3. Розмір плати за житлове приміщення і розрахунки за договором
3.1. За вказане в п.1 договору житлове приміщення Наймач виплачує Наймодавець плату за користування жилим приміщенням щомісяця в розмірі _______тисяч _______ рублів з оплатою не пізніше 10 числа наступного за прожитим місяця, що надходить на розрахунковий рахунок Наймодавця (р / р __________________).
3.2. Наймач оплачує послуги з утримання, експлуатації і ремонту будинку, його інженерних мереж, прибудинкової території, комунальні та інші послуги у встановленому порядку за платіжним дорученням не пізніше 10 числа наступного за прожитим місяці, оплата надходить на розрахунковий рахунок Наймодавця.
3.3. Різниця по перерахунку доплачується Наймачем при черговому внеску платежів. Перерахунок проводиться виходячи з вимог діючих нормативних актів.
Продовження додатку 1.
4. Відповідальність сторін
4.1. За ненадання в місячний строк з вини Наймодавця житлового приміщення він сплачує Наймачеві 0,5% суми річної плати за житлове приміщення за кожний день прострочення, що нараховується з першого дня наступного після закінчення місяця.
4.2. При несплаті Наймачем плати за житлове приміщення, комунальних та інших платежів у встановлені договором терміни нараховується пеня в розмірі 1% з простроченої суми за кожний день прострочення.
4.3. Нарахування пені, встановленої цим договором, не звільняє сторони від виконання покладених на них зобов'язань та усунення порушень.
4.4. При порушенні Правил користування житловим приміщенням та прибудинковою територією, відповідно до чинного законодавства Наймач зобов'язаний відшкодувати Наймодавець виникли при цьому збитки в установленому законом порядку.
4.5. Ліквідація наслідків аварій, що сталися з вини Наймача, проводиться силами Наймодавця, з наступною компенсацією Наймачем.
4.6. Спори, що виникають при виконанні договору, розглядаються відповідно до чинного законодавства.
5. Порядок розірвання договору
5.1. Розірвання договору допускається за угодою сторін.
5.2. Договір найму підлягає достроковому розірванню на вимогу Наймодавця, а Наймач та громадяни, за дії яких відповідає Наймач, - виселенню в наступних випадках:
5.2.1. При використанні житлового приміщення (в цілому або частини його) в порушення п.1.1 цього договору найму.
5.2.2. Якщо Наймач та громадяни, за дії яких він відповідає, навмисне псують чи з необережності руйнують житлове приміщення, а також систематично порушують права та інтереси сусідів.
5.2.3. Якщо Наймач не вніс платежі, зазначені в пунктах 2.2.7, 2.2. 8, протягом шести місяців.
5.2.4. Якщо Наймач систематично порушує зобов'язання за договором.
5.3. Договір найму може бути розірваний за вимогою кожної зі сторін:
5.3.1. Якщо житлове приміщення виявиться в силу обставин у стані, не придатному для використання за призначенням, аварійному стані, а також підлягає знесенню, Наймодавець зобов'язаний протягом 3-х місяців укласти з Наймачем договір найму на інше житлове приміщення або за бажанням Наймача розірвати цей договір.
5.3.2. Відновлення розірваного договору не проводиться.
5.4. Наймач, який виконує прийняті на себе за договором найму зобов'язання, має переважне право на укладення договору на новий термін.
6. Особливі умови
Ризик випадкової загибелі житлового приміщення, наданого в оренду, лежить на наймодавця відповідно до чинного законодавства.
7. Інші умови
7.1. Всі зміни, доповнення до цього договору дійсні, якщо вони викладені у письмовій формі і підписані обома сторонами.
7.2. Розбіжності, що виникають у процесі укладання та виконання договору, розглядаються в судовому порядку.
7.3. З питань, не передбачених цим договором, сторони керуються законодавством Російської Федерації та м. Москви.
7.4. Договір набирає законної сили з моменту його реєстрації.
Продовження додатку 1.
7.5. Цей Договір складено в 3-х примірниках, з яких один зберігається у Наймача, один - у Наймодавця, один примірник зберігається в установі, що здійснює реєстрацію у м. Москві. Всі примірники мають однакову юридичну силу.
8. Юридичні адреси сторін
Від імені наймодавця:
Дирекція єдиного замовника
________________________________________________________________________________
(Індекс, поштова адреса, тел.)
________________________________________________________________________________
(Розрахунковий рахунок)
________________________________________________________________________________
(Підпис керівника, печатка)
Від імені Наймача:
Фізична особа
________________________________________________________________________________
(П.І.Б. повністю)
________________________________________________________________________________
(Паспортні дані: серія, номер, коли і ким виданий)
________________________________________________________________________________
(Адреса місця проживання, телефон)
________________________________________________________________________________
(Підпис)
З умовами договору ознайомлені:
Члени сім'ї наймача
1. _____________________________________________________________________________
(П.І.Б.)
________________________________________________________________________________
(Паспортні дані)
2. ____________________________________________________________________________
(П.І.Б.)
________________________________________________________________________________
(Паспортні дані)
3. _____________________________________________________________________________
(П.І.Б.)
________________________________________________________________________________
(Паспортні дані)
Від імені піднаймача:
Фізична особа
(П.І.Б. повністю)
________________________________________________________________________________
(Паспортні дані: серія, номер, коли і ким виданий)
________________________________________________________________________________
(Адреса місця проживання, телефон)
________________________________________________________________________________
(Підпис)
Продовження додатку 1.
Додаток
до договору комерційного
найму житлового приміщення

Акт передачі житлового приміщення

Будинок № ____, квартира № ____, корпус № ____ по вулиці ________________________,
округ ____________________, загальною площею _______ кв.м., житловою площею ______кв.м.
1. Рік побудови __________________________________________________________.
2. Поверховість будинку _________________________________________________________.
3. Поверх розміщення квартири (кімнати) ______________________________________.
4. Планування та благоустрій квартири ____________________________________.
5. Матеріал стін __________________________________________________________.
6. Фізичний знос _______________________________________________________.
7. Інвентаризаційна вартість одного кв. метра загальної площі житлового приміщення на момент укладення договору комерційного найму ____________________________
8. Особливі умови _________________________________________________________.
Наймач
_________________________
(Підпис)
Наймодавець
_________________________
(Підпис)

2. Типовий договір найму житла. ^[9]

м. Москва "___"_______ 200__ р.
Дирекція єдиного замовника, що діє на підставі ________________________
____________________ В особі _____________________________________________________
(П.І.Б., займана посада)
іменований надалі "Наймодавець", з одного боку, і громадянин ________________
_______________________________________________________________________________
(П. І. Б., адреса місця проживання, паспортні дані)
________________________________________________________________________
іменований надалі "Наймач", з іншого боку, на підставі ордера № ___ уклали цей договір про наступне:
Продовження додатка 2.
I. Предмет договору
1.1. На підставі _________________________________________________________
(Постанова Уряду Москви, виписка з рішення
_______________________________________________________________________________
органу виконавчої влади "__" _________ 200 __ р. № ____________)
Наймодавець передає, а Наймач і члени його родини беруть у безстрокове оплатне користування квартиру (квартири) кімнату (кімнати) - далі житлове приміщення (житлові приміщення), що відноситься (пов'язані) до державної та (або) муніципальної власності, розташоване (розташовані) за адресою :
Місто ___________________________________________________________________
Адміністративний округ (муніципальний округ) ______________________________
будинок № _________ квартира (и) № __________, що складається з _____________________
по вулиці _________________________________________________________________
Паспорт в БТІ № __________________________________________________________
для використання з метою проживання:
1. ________________________________________________________________________
(Наймача)
2. ________________________________________________________________________
(Членів сім'ї наймача)
3. ________________________________________________________________________
(Піднаймачів)
1.2. Технічний стан житлового приміщення, його місцезнаходження, інвентаризаційна вартість, ступінь зносу і характеристики житлового приміщення викладені в технічний паспорт на житлове приміщення, який є невід'ємним додатком договору.
2. Обов'язки сторін
2.1. Наймодавець зобов'язаний:
2.1.1. У місячний термін після підписання договору надати зазначену в п.1.1 житлове приміщення Наймачеві (додаток). 2.1.2. Забезпечити в місячний термін вільний доступ Наймачеві в житлове приміщення.
2.1.3. Проводити капітальний ремонт житлового будинку і повідомляти Наймача за 3 місяці про майбутній ремонт і при необхідності надати інше житлове приміщення відповідає санітарним і технічним нормам.
2.1.4. У разі аварій негайно вживати всіх необхідних заходів до їх усунення.
2.1.5. Утримувати місця загального користування, інженерного обладнання та прибудинкової території будинку, до складу якого входить житлове приміщення, і забезпечувати Наймача необхідними житлово-комунальними та іншими послугами.