ЗМІСТ
ВСТУП
РОЗДІЛ 1. ПОНЯТТЯ ПРИВАТИЗАЦІЇ І ПРАВА НА приватизацію
1.1 Реалізація та захист права громадян на приватизацію житлових приміщень
1.2 Юридична природа і сутність приватизації житлових приміщень та її принципів
РОЗДІЛ 2. ВІДМОВА ВІД ПРИВАТИЗАЦІЇ і деприватизацію
2.1 Відмова від приватизації житлового приміщення і відмова від участі у його приватизації
2.2 деприватизація житла
РОЗДІЛ 3. ОКРЕМІ ПИТАННЯ ПРАВОВОГО РЕГУЛЮВАННЯ ПРИВАТИЗАЦІЇ
3.1 Правове регулювання та практика застосування законодавства про приватизацію житлових приміщень
3.2 Приватизації службових житлових приміщень
3.3 Приватизація гуртожитків
3.4 Захист прав неповнолітніх при приватизації житла
ВИСНОВОК
СПИСОК
ВСТУП
Актуальність теми дослідження. Здійснювані в Росії економічні перетворення поставили перед юридичною наукою завдання вирішення проблем, раніше невідомих законодавцеві. У ряді таких проблема відносин, що виникають при приватизації житлових приміщень, що з'явилися у вигляді нового соціального, економічного та правового явища для сучасної Росії, що став починаючи з 1991 р. всеохоплюючої дійсністю і реальною можливістю для більшості російських громадян жити в інших цивілізованих умовах.
Створення чіткого механізму правового регулювання суспільних відносин у цій галузі є необхідним елементом подальшого проведення економічних реформ. Вирішуються судами суперечки, які виникають у сфері реалізації прав громадян на приватизацію житлових приміщень, свідчать про необхідність вдосконалення як законодавства, яке забезпечує право на приватизацію житлових приміщень, так і практики його застосування. Накопичений більш ніж десятирічний досвід вимагає глибокого наукового аналізу та теоретичного осмислення з боку цивільно-правової науки. А необхідність застосування системного, скоординованого міжгалузевого підходу до правового регулювання відносин у сфері приватизації з урахуванням природи відносин усвідомлена і доктриною, і практикою. Це актуалізує проблему і породжує необхідність її теоретичного дослідження.
Теоретичних моделей, спрямованих на системний аналіз приватизаційного законодавства, узагальнень наявної законодавчої та правозастосовчої практики, частково заповнюють недоліки правового регулювання відносин у сфері приватизації, створюється в недостатньому обсязі. У той час як відомо, що норми про приватизацію в цілому, і житла, зокрема, в основі своєї появи в структурі російського законодавства мали не стільки повноцінну теоретичну основу, скільки політичні гасла про необхідність трансформації відносин власності, а тому не відрізнялися послідовністю, концептуальністю і визначеністю методів правового регулювання. Наступні доктринальні дослідження дозволили частково виправити це становище. Проте юридичне пізнання не вичерпало себе в цьому питанні і інтерес до нього продовжує зберігатися, а нормативні акти останнього часу та акти правозастосування дають новий імпульс для наукових досліджень з проблем приватизації житлових приміщень. Обмеженість ж процесу безоплатної приватизації житлових приміщень у часі не знижує актуальності проблеми в силу того, що ці відносини, будучи цивільно-правовими, після їх встановлення можуть підлягати зміні, припинення або за правилами про угоди визнаватися недійсними, а тому і після 1 березня 2010 р . відносини приватизації будуть знаходитися в полі зору правоприменителя. Важливий і той факт, що подальша потреба дослідження піднятої теми вже в історичному ракурсі додасть їй ще більшу теоретичну цінність, так як сформульовані висновки будуть перебувати в ряду тих наукових результатів, які теоретично узагальнювали досягнення та прорахунки російського законодавця на певному етапі історії.
Правовим наслідком приватизації є виникнення речових та зобов'язальних прав на житлові приміщення. Дослідження виникаючих при цьому відносин дозволяє виявити особливості реалізації суб'єктивних цивільних прав на житлові приміщення в порядку приватизації. Такий шлях входження в тему бачиться здобувачеві найбільш раціональним способом її осмислення.
В даний час питання правового регулювання відносин, що виникають в рамках приватизації, потребують всебічного вивчення на новому рівні, з урахуванням практики застосування новітнього житлового законодавства а також з урахуванням того, що деякі аспекти, пов'язані з приватизаційними процесами, не отримали поки належного законодавчого регулювання. Наявні правові рішення потребують розвитку і вдосконалення, науковому обгрунтуванні. З метою формування необхідного доктринального доробку для подальшого вдосконалення законодавства слід уточнити окремі теоретичні та законодавчі положення. Так, в літературі не приділено належної уваги окремим видам об'єктів приватизації (наприклад, приватизації кімнат у гуртожитках, службових приміщень, комунальних квартир), що дозволяє зробити висновок про відсутність теоретичної основи юридичних процедур приватизації з приводу цих об'єктів. Існують проблеми реалізації права на приватизацію окремими категоріями громадян (неповнолітні та одинокі престарілі).
Ступінь наукової розробленості дослідження. Історія відносин з приватизації житлових приміщень у Росії є найбільш короткою у порівнянні з іншими видами суспільних відносин, звідси й теоретичні підходи в цій сфері також не мають давньої історії. Теоретичної основи дослідження є праці В. К. Андрєєва, М. І. Брагінського, О. В. Венедиктова, В. В. Витрянского, П. П. Віткявічуса, М. В. Власової, Д. М. Генкіна, В. А . Дозорцева, Н. Д. Єгорова, І. В. Єршової, С. О. Зінченко, О. С. Іоффе, А. В. Карассо, С. М. Корнєєва, М. І. Кулагіна, В. П. Мозоліна , Л. А. Морозової, А. А. Рубанова, Є. А. Суханова, Л. В. Щенникова, В. С. Якушева.
Науково-теоретичною основою є праці радянських і російських учених - юристів і практиків у галузі загальної теорії права та цивільного права: С. С. Алексєєва, С. І. Аскназія, Є. В. Васіна, О. Е. Безсонової, Б. М . Гонгало, О. С. Іоффе, І. М. Ісрафілова, О. А. Красавчикова, П. В. Крашеніннікова, В. М. Литовкіна, І. Б. Мартковіча, С. Б. Поліч, Л. М. Пчелінцева , П. І. Седугін, К. І. Скловського, Є. А. Суханова, А. А. Тітова, М. Ю. Тихомирова, Л. В. Щенникова, В. Ф. Яковлева, В. С. Якушева.
Об'єктом даного дослідження виступає приватизація житлового приміщення як правове явище і відносини, що виникають внаслідок приватизації житла, підстави їх виникнення, зміни та припинення. Предметом дослідження є вітчизняне законодавство і законодавство інших країн, правозастосовча практика, досягнення науки переважно в сфері цивільного права.
Мета обумовлена об'єктом і предметом дослідження і полягає в обгрунтуванні теоретичної концепції юридичної конструкції приватизації, виявленні закономірностей цивільно-правового регулювання зазначених відносин.
Названа мета зумовила наступні завдання дослідження:
- Виявити та науково обгрунтувати сутність і своєрідність правової форми відносин у сфері приватизації житлових приміщень шляхом аналізу нормативно-правових і наукових підходів.
- Дослідити юридичну конструкцію приватизації і розмежувати її з суміжними юридичними конструкціями (купівля-продаж, дарування).
- Систематизувати і класифікувати принципи інституту приватизації житлових приміщень.
- Виявити характерні особливості приватизаційних процедур.
- Проаналізувати право на приватизацію, як індивідуалізованого елемента житлової правоздатності громадян, обумовленого їх суб'єктивним правом користування жилим приміщенням на підставі договору соціального найму.
- Визначити правову природу та особливості договору, що лежить в основі відносин з приватизації житла.
- Виробити наукові рекомендації щодо вдосконалення нормотворчої діяльності в цій області.
Методологічну основу дослідження становлять загальнонауковий діалектичний метод пізнання соціальних та правових явищ, а також приватно-наукові методи: порівняльного правознавства, системно-структурного аналізу, синтезу, абстрагування, узагальнення, аналогії. У процесі дослідження застосовуються також логічний та історичний методи дослідження.
Структура роботи визначається цілями і завданнями дослідження. Ця робота складається з вступу, трьох розділів, висновків і бібліографічного списку.
РОЗДІЛ 1. ПОНЯТТЯ ПРИВАТИЗАЦІЇ І ПРАВА НА приватизацію
1.1 Реалізація та захист права громадян на приватизацію житлових приміщень
Приватизація як спосіб набуття права власності є одним з найважливіших умов обороту майна, його переходу від однієї особи до іншої. Предметом приватизації може бути будь-яке майно, в тому числі житлові приміщення. До недавніх пір практика застосування Закону РФ від 4 липня 1991 р. № 1541-1 "Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації" 1 не викликала особливих складнощів.
Житловим фондом в Російській Федерації визнається загальна сукупність житлових приміщень, які знаходяться на території Російської Федерації, при цьому Житловий кодекс РФ виділяє дві категорії, для першої основою поділу є форма власності, а для другої - мета і способи використання житлового фонду.
Виділимо кілька думок авторів щодо розуміння житлових фондів.
Наприклад, П.І. Седугін, визначаючи види житлових фондів, спирався на соціальне призначення житлових приміщень, виділяючи житловий фонд соціального використання (житлові приміщення, що надаються громадянам для проживання в режимі соціального використання) і житловий фонд, який використовується на комерційних засадах (тобто для використання за договором найму житлового приміщення з метою отримання прибутку) 2.
Ю.К. Толстой дає поняття житлового фонду, під яким він розуміє сукупність житлових приміщень, придатних для постійного проживання, розташованих в житлових чи інших будівлях, приміщень, які залежно від форми власності, характеру використання, інших факторів підпорядковуються особливому правовому режиму і задовольняють потреби громадян у житлі постійно або тимчасово 3.
П.В. Крашенинников класифікує житлові фонди, в основу закладаючи дві ознаки:
1) приналежність до тієї чи іншої форми власності. За цією ознакою житловий фонд поділяється на три види:
а) приватний житловий фонд (включаючи громадський житловий фонд і житловий фонд житлових та житлово-будівельних кооперативів);
б) державний житловий фонд;
в) муніципальний житловий фонд;
2) залежно від використання. За цією ознакою житловий фонд можна поділити на чотири групи:
а) соціальний;
б) індивідуальний;
в) комерційний;
г) спеціалізований 4.
Ми ж будемо спиратися на класифікацію, визнану Житловим кодексом РФ, як основну. Відповідно до першої категорії відносяться: приватний житловий фонд, державний житловий фонд, муніципальний житловий фонд; до другої категорії слід віднести: житловий фонд соціального використання, спеціалізований житловий фонд, індивідуальний житловий фонд, житловий фонд комерційного використання.
Нас цікавить спеціалізований житловий фонд, до якого відносяться такі види об'єктів:
- Службові житлові приміщення;
- Житлові приміщення в гуртожитках;
- Житлові приміщення маневреного фонду;
- Житлові приміщення в будинках системи соціального обслуговування населення;
- Житлові приміщення фонду для тимчасового поселення змушених переселенців;
- Житлові приміщення фонду для тимчасового поселення осіб, визнаних біженцями;
- Житлові приміщення для соціального захисту окремих категорій громадян.
Порядок визнання приміщення житловим приміщенням та вимоги, яким має відповідати житлове приміщення, встановлюються Урядом Російської Федерації відповідно до Житлового кодексу РФ, іншими федеральними законами. Сьогодні такий порядок врегульовано Постановою Уряду РФ від 28.01.2006 № 47 "Про затвердження Положення про визнання приміщення житловим приміщенням, житлового приміщення непридатним для проживання і багатоквартирного будинку аварійним і таким, що підлягає знесенню або реконструкції" 5.
У відповідності з даним нормативним актом житловим приміщенням зізнається:
- Житловий будинок - індивідуально-визначене будівлю, яка складається з кімнат, а також приміщень допоміжного використання, призначених для задоволення громадянами побутових та інших потреб, пов'язаних з їх проживанням в ньому;
- Квартира - структурно відособлене приміщення в багатоквартирному будинку, що забезпечує можливість прямого доступу до приміщень загального користування в такому будинку і складається з однієї або декількох кімнат, а також з приміщень допоміжного використання, призначених для задоволення громадянами побутових та інших потреб, пов'язаних з їх проживанням в такий відокремлений приміщенні;
- Кімната - частина житлового будинку або квартири, призначена для використання в якості місця безпосереднього проживання громадян у житловому будинку чи квартирі.
Багатоквартирним будинком визнається сукупність двох і більше квартир, що мають самостійні виходи або на земельну ділянку, що прилягає до житлового будинку, або в приміщення загального користування в такому будинку. Багатоквартирний будинок містить в собі елементи спільного майна власників приміщень у такому будинку у відповідності з житловим законодавством.
Не допускаються до використання в якості житлових приміщень приміщення допоміжного використання, а також приміщення, що входять до складу спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку.
Визнання приміщення житловим приміщенням, придатним (непридатним) для проживання громадян, а також багатоквартирного будинку аварійним і таким, що підлягає знесенню або реконструкції здійснюється міжвідомчою комісією, яка створюється з цією метою, на підставі оцінки відповідності зазначених приміщення і будинку встановленим вимогам 6.
Федеральний орган виконавчої влади створює у встановленому ним порядку комісію для оцінки житлових приміщень житлового фонду Російської Федерації. До складу комісії включаються представники цього федерального органу виконавчої влади. Головою комісії призначається посадова особа вказаного федерального органу виконавчої влади.
Орган виконавчої влади суб'єкта Російської Федерації створює у встановленому ним порядку комісію для оцінки житлових приміщень житлового фонду суб'єкта Російської Федерації. До складу комісії включаються представники цього органу виконавчої влади суб'єкта Російської Федерації. Головою комісії призначається посадова особа вказаного органу виконавчої влади суб'єкта Російської Федерації.
Орган місцевого самоврядування створює у встановленому ним порядку комісію для оцінки житлових приміщень муніципального житлового фонду. До складу комісії включаються представники цього органу місцевого самоврядування. Головою комісії призначається посадова особа вказаного органу місцевого самоврядування.
До складу комісії включаються також представники органів, уповноважених на проведення державного контролю та нагляду у сферах санітарно-епідеміологічної, пожежної, промислової, екологічної та іншої безпеки, захисту прав споживачів і благополуччя людини, на проведення інвентаризації та реєстрації об'єктів нерухомості, що знаходяться в міських та сільських поселеннях, інших муніципальних утвореннях, у необхідних випадках органів архітектури, містобудування та відповідних організацій.
До роботи в комісії залучається з правом дорадчого голосу власник житлового приміщення (уповноважена ним особа), а в необхідних випадках - кваліфіковані експерти проектно-вишукувальних організацій з правом вирішального голосу.
Орган місцевого самоврядування має право приймати рішення про визнання приватних житлових приміщень, що знаходяться на відповідній території, придатними (непридатними) для проживання громадян та делегувати комісії повноваження з оцінки відповідності цих приміщень установленим у цьому Положенні вимогам і щодо прийняття рішення про визнання цих приміщень придатними (непридатними) для проживання громадян.
Перерахуємо вимоги, яким має відповідати житлове приміщення. Житлові приміщення повинні розташовуватися переважно в будинках, розташованих у житловій зоні відповідно з функціональним зонуванням території.
Несучі та огороджувальні конструкції житлового приміщення, у тому числі входять до складу спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку, повинні знаходитися в працездатному стані, при якому виникли в ході експлуатації порушення в частині деформативності (а в залізобетонних конструкціях - в частині тріщиностійкості) не призводять до порушення працездатності і несучої здатності конструкцій, надійності житлового будинку та забезпечують безпечне перебування громадян і збереження інженерного обладнання.
Підстави і несучі конструкції житлового будинку, а також підстави і несучі конструкції, що входять до складу спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку, не повинні мати руйнування та пошкодження, які призводять до їх деформації або утворення тріщин, що знижують їх несучу здатність і погіршують експлуатаційні властивості конструкцій або житлового будинку в цілому.
Житлове приміщення, так само як і загальне майно власників приміщень у багатоквартирному будинку, має бути обладнане і обладнане таким чином, щоб попередити ризик отримання травм мешканцями при пересуванні всередині і біля житлового приміщення, при вході в житлове приміщення та житловий будинок і вихід з них, а також при користуванні інженерним обладнанням та забезпечити можливість переміщення предметів інженерного обладнання відповідних приміщень квартир і допоміжних приміщень будинку, що входять до складу спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку. При цьому ухил і ширина сходових маршів і пандусів, висота ступенів, ширина проступів, ширина сходових майданчиків, висота проходів по сходах, підвалу, які експлуатуються, горищу, розміри дверних прорізів повинні забезпечувати зручність і безпеку пересування та розміщення.
Житлове приміщення має бути забезпечено інженерними системами (електроосвітлення, господарсько-питне та гаряче водопостачання, водовідведення, опалення та вентиляція, а в газифікованих районах також і газопостачання). У поселеннях без централізованих інженерних мереж в одно-і двоповерхових будинках допускається відсутність водопроводу і каналізованих вбиралень.
Інженерні системи (вентиляція, опалення, водопостачання, водовідведення, ліфти тощо), обладнання та механізми, що знаходяться в житлових приміщеннях, а також входять до складу спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку, повинні відповідати вимогам санітарно-епідеміологічної безпеки. Пристрій вентиляційної системи житлових приміщень повинно виключати надходження повітря з однієї квартири в іншу. Не допускається об'єднання вентиляційних каналів кухонь і санітарних вузлів (допоміжних приміщень) з житловими кімнатами.
Кратність повітрообміну у всіх вентильованих житлових приміщеннях повинна відповідати нормам, встановленим у чинних нормативних правових актах.
Інженерні системи (вентиляція, опалення, водопостачання, водовідведення, ліфти тощо), що знаходяться в житлових приміщеннях, а також входять до складу спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку, повинні бути розміщені та змонтовані у відповідності з вимогами безпеки, встановленими в діючих нормативних правових актах, та інструкціями заводів - виробників обладнання, а також з гігієнічними нормативами, в тому числі щодо припустимого рівня шуму та вібрації, що створюються цими інженерними системами 7.
Зовнішні огороджувальні конструкції житлового приміщення, що входять до складу спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку, повинні мати теплоізоляцію, що забезпечує у холодний період року відносну вологість у міжквартирній коридорі і житлових кімнатах не більше 60 відсотків, температуру опалювальних приміщень не менше +18 градусів за Цельсієм, а також ізоляцію від проникнення зовнішнього холодного повітря, пароізоляцію від дифузії водяної пари з приміщення, що забезпечують відсутність конденсації вологи на внутрішніх поверхнях несветопрозрачних огороджувальних конструкцій і перешкоджають накопиченню зайвої вологи в конструкціях житлового будинку.
Житлові приміщення, а також приміщення, що входять до складу спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку, повинні бути захищені від проникнення дощової, талої та грунтової води і можливих побутових витоків води з інженерних систем за допомогою конструктивних засобів та технічних пристроїв.
Доступ до житлового приміщення, розташованого в багатоквартирному будинку вище п'ятого поверху, за винятком мансардного поверху, повинен здійснюватися за допомогою ліфта.
Допустима висота експлуатованого житлового будинку і площа поверху в межах пожежного відсіку, що входить до складу спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку, повинні відповідати класу конструктивної пожежної небезпеки будинку і ступеня його вогнестійкості, встановленим у чинних нормативних правових актах, і забезпечувати пожежну безпеку житлового приміщення і житлового будинку в цілому.
У реконструйованому житловому приміщенні при зміні місця розташування санітарно-технічних вузлів повинні бути здійснені заходи по гідро-, шумо-і віброізоляції, забезпечення їх системами вентиляції, а також при необхідності повинні бути посилені перекриття, на яких встановлено обладнання санітарно-технічних вузлів 8.
Об'ємно-планувальне рішення житлових приміщень і їх розташування у багатоквартирному будинку, мінімальна площа кімнат і приміщень допоміжного використання, призначених для задоволення громадянами побутових та інших потреб, пов'язаних з їх проживанням в житлових приміщеннях (крім передпокою і коридору), повинні забезпечувати можливість розміщення необхідного набору предметів меблів і функціонального обладнання з урахуванням вимог ергономіки.
У житловому приміщенні необхідна інсоляція повинна забезпечуватися для одно-, двох-і трикімнатних квартир - не менше ніж в одній кімнаті, для чотирьох-, п'яти-і шестикімнатну квартиру - не менш ніж у 2 кімнатах. Тривалість інсоляції в осінньо-зимовий період року в житловому приміщенні для центральної, північної і південної зон повинна відповідати відповідним санітарним нормам. Коефіцієнт природної освітленості в кімнатах і кухнях повинен бути не менше 0,5 відсотка в середині житлового приміщення.
Висота (від підлоги до стелі) кімнат і кухні (кухні-їдальні) в кліматичних районах IА, IБ, iг, IД і IVа повинна бути не менше 2,7 м, а в інших кліматичних районах - не менше 2,5 м. Висота внутрішньоквартирних коридорів, холів, передніх, антресолей повинна становити не менше 2,1 м.
Позначка підлоги житлового приміщення, розташованого на першому поверсі, повинна бути вище планувальної позначки землі.
Розміщення житлового приміщення в підвальному та цокольному поверхах не допускається.
Розміщення над кімнатами вбиральні, ванної (душовою) і кухні не допускається. Розміщення вбиральні, ванної (душовою) у верхньому рівні над кухнею допускається у квартирах, розташованих в 2 рівнях.
Кімнати та кухні в житловому приміщенні повинні мати безпосереднє природне освітлення.
Природного освітлення можуть не мати інші приміщення допоміжного використання, призначені для задоволення громадянами побутових та інших потреб, а також приміщення, що входять до складу спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку (коридори, вестибюлі, холи та ін.) Відношення площі світлових прорізів до площі підлоги кімнат і кухні слід приймати з урахуванням світлотехнічних характеристик вікон і затінення ворогуючими будинками, але не більше 1:5,5 і не менш 1:8, а для верхніх поверхів зі світловими прорізами в площині похилих огороджувальних конструкцій - не менше 1:10.
У житловому приміщенні допустимі рівні звукового тиску в октавних смугах частот, еквівалентні та максимальні рівні звуку і проникаючого шуму повинні відповідати значенням, які встановлені в діючих нормативних правових актах, і не перевищувати максимально допустимого рівня звуку в кімнатах і квартири в денний час доби 55 дБ, в нічний - 45 дБ. При цьому допустимі рівні шуму, створюваного в житлових приміщеннях системами вентиляції й іншим інженерним і технологічним обладнанням, повинні бути нижче на 5 дБА зазначених рівнів в денний і нічний час доби.
Міжквартирні стіни і перегородки повинні мати індекс ізоляції повітряного шуму не нижче 50 дБ.
У житловому приміщенні допустимі рівні вібрації від внутрішніх і зовнішніх джерел в денний і нічний час доби, повинні відповідати значенням, які встановлені в діючих нормативних правових актах.
У житловому приміщенні допустимий рівень інфразвуку повинен відповідати значенням, які встановлені в діючих нормативних правових актах.
У житловому приміщенні інтенсивність електромагнітного випромінювання радіочастотного діапазону від стаціонарних передавальних радіотехнічних об'єктів (30 кГц - 300 ГГц) не повинна перевищувати допустимих значень, встановлених у чинних нормативних правових актах.
У житловому приміщенні на відстані 0,2 м від стін і вікон і на висоті 0,5 1,8 м від підлоги напруженість електричного поля промислової частоти 50 Гц і індукція магнітного поля промислової частоти 50 Гц не повинні перевищувати відповідно 0,5 кВ / м і 10 мкТл.
Усередині житлового приміщення потужність еквівалентної дози опромінення не повинна перевищувати потужності дози, допустимої для відкритої місцевості, більш ніж на 0,3 мкЗв / год, а середньорічна еквівалентна рівноважна об'ємна активність радону в повітрі експлуатованих приміщень не повинна перевищувати 200 Бк / куб. м.
Концентрація шкідливих речовин у повітрі житлового приміщення не повинна перевищувати гранично допустимих концентрацій для атмосферного повітря населених місць, встановлених в діючих нормативних правових актах. При цьому оцінка відповідності житлового приміщення вимогам, яким воно повинно відповідати, проводиться за величиною гранично допустимих концентрацій найбільш гігієнічно значимих речовин, що забруднюють повітряне середовище приміщень, таких, як оксид азоту, аміак, ацетальдегід, бензол, бутилацетат, дістіламін, 1,2-дихлоретан , ксилол, ртуть, свинець і його неорганічні сполуки, сірководень, стирол, толуол, оксид вуглецю, фенол, формальдегід, диметилфталат, етилацетат та етилбензол.
Комплекс виникли до теперішнього часу протиріч обумовлює труднощі правозастосування навіть при спробах сумлінного виконання правових приписів і створює масу можливостей для здійснення неправомірних дій як виконавцями, так і посадовими особами, покликаними забезпечити точне застосування законів на місцях.
Загальною умовою виникнення та реалізації права на приватизацію житлового приміщення є відповідно до ст.ст. 2, 11 Закону РФ від 4 липня 1991 р. № 1541-1 приналежність житлового приміщення до державного або муніципального житлового фонду та використання його громадянами на умовах соціального найму. Іншими словами, у відповідності зі змістом житлового законодавства житлові приміщення підлягають приватизації в тому разі, якщо вони не належать до категорії спеціалізованих житлових приміщень, тобто не призначені для проживання громадян у зв'язку з характером їх трудових відносин з наймодавцем, а також у зв'язку з проходженням служби або навчання (ст.ст. 92-98 ЖК РФ 9).
І навпаки, підлягають приватизації ті житлові приміщення, які призначені саме для постійного проживання громадян, підтвердженням чого є укладений договір соціального найму. Важливо підкреслити, що право на приватизацію не виникає в тому випадку, якщо житлове приміщення хоч і надано в постійне користування, але на умовах комерційного найму, тобто в тому випадку, коли наймодавцем є особа, відмінне від публічного суб'єкта цивільних правовідносин - органів державної або муніципальної влади.
На жаль, реалізація права на приватизацію в ряді випадків (їх ми вкажемо нижче) здійснюється шляхом визнання в судовому порядку права на приватизацію, і тільки на підставі вступили в законну силу рішень судів укладаються договори про передачу займаних громадянами житлових приміщень їм у власність.
Часто виконання судового рішення затягується через те, що місцеві адміністрації наполягають на зміні "статусу житлового гуртожитку", укладення договору соціального найму, необхідність визнання права користування - і тільки після всього цього передають житлові приміщення у власність громадян. Народжується згубна практика, що вимагає свого вирішення на рівні закону.
Зокрема, Закон РФ від 4 липня 1991 р. № 1541-1 може бути доповнений положенням про те, що вступило в законну силу рішення суду про визнання права на приватизацію житлового приміщення є підставою для укладення договору про приватизацію, при цьому вчинення інших дій, в тому числі укладення договору соціального найму, в таких випадках не потрібно.
Пропоноване положення знаходиться у відповідності з позицією Верховного Суду РФ, згідно з якою при розгляді спорів, пов'язаних з приватизацією житла, суд повинен перевірити, чи підлягає приватизації дане житлове приміщення і займає чи громадянин те приміщення, яке він бажає приватизувати.
Оскільки встановлені набрав чинності рішенням суду факти не підлягають додатковому визнання і доведенню, втрачає сенс і практика попереднього ув'язнення договорів соціального найму при наявності судового рішення про визнання права на приватизацію. Інше не сприяє нормальному цивільному обороту і створює перешкоди до реалізації громадянами права на приватизацію 10.
Так, районним судом за С. було визнано право на приватизацію займаного ним житлового приміщення, наданого ще в 1988 р. на підставі службового ордера.
У позасудовому порядку адміністрація заявнику у приватизації відмовила, що і послужило підставою для звернення до суду. Підприємство, яке надало житлове приміщення, було ліквідовано в 1994 р., проте акти передачі житлового будинку в муніципальну власність були втрачені. Винесеним по справі рішенням було також визнано право користування С. на займане жиле приміщення на умовах соціального найму. Однак виконання рішення суду зайняло більше півроку, що було пов'язано з вимогами адміністрації укласти договір найму соціального, для чого попередньо виключити жиле приміщення з числа службових (про що виноситься розпорядження голови адміністрації), і лише потім можливе укладання договору про приватизацію. Разом з тим подібна практика суперечить самому Закону про приватизацію, допускає приватизацію службових житлових приміщень, переданих у ведення органів місцевого самоврядування, на загальних підставах і - без звернення до суду 11.
Проблема реалізації житлових прав виникає при включенні житлового приміщення в список житлового фонду, запланованого до реконструкції. Разом з тим, відповідно до закону про приватизацію реконструкція житлового приміщення підставою для відмови у приватизації не є. Інша можливе виключно у разі визнання будинку аварійним. Однак очевидно, що не кожне заплановане до реконструкції житлове приміщення є аварійним. Реконструкція може проводитися одночасно з капітальним ремонтом і тягне за собою, як правило, зміна фасаду будівлі або його частини.
Інші обмеження на приватизацію регулюються ст. 4 Закону про приватизацію, зокрема щодо встановлення заборони на приватизацію гуртожитків. Істота заборони на приватизацію жилих приміщень у гуртожитках пов'язано з тим, що гуртожитки відносяться до категорії спеціалізованого житлового фонду та не призначені для постійного проживання громадян. Однак у зв'язку з набранням чинності з 1 березня 2005 нового Житлового кодексу України, ст. 7 Федерального закону "Про введення в дію Житлового кодексу Російської Федерації" від 29 грудня 2004 р. № 189-ФЗ встановлено, що до відносин з користування житловими приміщеннями, які перебували в житлових будинках, що належали державним або муніципальним підприємствам або державним чи муніципальним установам і що використовувалися в якості гуртожитків, і передані у відання органів місцевого самоврядування, застосовуються норми ЖК РФ про договір соціального найму.
Тобто законом змінено цільове призначення наданих до набрання чинності нового ЖК РФ житлових приміщень у гуртожитках. Оскільки зазначені норми закону мають пряму дію, додаткового визнання користування житловим приміщенням у гуртожитку на умовах соціально найму, у тому числі шляхом укладення договору соціального найму, не потрібно. Факт призначення житлового приміщення для постійного проживання громадян встановлено законом, а значить, таке житлове приміщення підлягає приватизації, в тому числі з урахуванням положення ст. 4 введеного закону, згідно з якою надалі до приведення у відповідність з ЖК РФ законів та інших нормативних правових актів, що діють на території Російської Федерації (в тому числі і Закону РФ від 4 липня 1991 р. № 1541-1), вони застосовуються остільки, оскільки вони не суперечать ЖК РФ і вступного законом. Таким чином, прийняття більш пізнього за часом введеного закону, що має більшу юридичну силу, ніж Закон РФ від 4 липня 1991 р. № 1541-1, обмежило дію ст. 4 останнього про заборону приватизації житлових приміщень у гуртожитках. Значна кількість громадян, керуючись позитивними змінами житлового законодавства, реалізували належне їм право на приватизацію.
Однак практика диктує свої умови. Так, частина житлових приміщень у гуртожитках були віднесені місцевими адміністраціями з посиланням на ст. 92 ЖК РФ до числа спеціалізованого житлового фонду. Вимоги громадян про визнання права на приватизацію таких гуртожитків залишалися незадоволеними в судовому порядку. Проте суди, на наш погляд, не враховували, що статтею 92 ЖК України встановлено, що віднесення житлових приміщень до спеціалізованого житлового фонду здійснюється в порядку, встановленому Урядом РФ. Постановою Уряду РФ від 26 січня 2006 р. № 42 були затверджені Правила віднесення житлового приміщення до спеціалізованого житлового фонду 12.
Згідно п. З Правил віднесення житлових приміщень до спеціалізованого житловому фонду не допускається, якщо житлові приміщення зайняті за договорами соціального найму, найму житлового приміщення, що перебуває у державній або муніципальній власності житлового фонду комерційного використання, оренди. У зв'язку з дією ст. 7 введеного закону, Правилами встановлено, що віднесення гуртожитку до спеціалізованого житлового фонду можливо у випадку, якщо вони не зайняті громадянами на умовах соціального найму, тобто виключно після розселення мешканців у ньому на умовах соціального найму громадян. Таким чином, прийняті місцевими адміністраціями рішення про віднесення того або іншого гуртожитку до числа спеціалізованого житлового фонду до моменту розселення живуть в ньому громадян суперечать чинному законодавству 13.
Крім того, в Огляді законодавства та судової практики Верховного Суду Російської Федерації за перший квартал 2006 р., затвердженому Постановою Президії Верховного Суду РФ від 7 і 14 червня 2006 року чітко сказано, що "... гуртожитки, які належали державним або муніципальним підприємствам або державним чи муніципальним установам і були передані у відання органів місцевого самоврядування, втрачають статус гуртожитків в силу закону, і до них застосовується правовий режим, встановлений для житлових приміщень, наданих за договорами соціального найму "14.
Однак при застосуванні Закону суди на місцях допускають довільне тлумачення правових норм, причина чого вбачається в создавшемся правовому вакуумі і недосконалість проведених реформ.
1.2 Юридична природа і сутність приватизації житлових приміщень та її принципів
Відомо, однак, що питання про юридичну природу і суть приватизації житлових приміщень, а також про її місце в системі права до цих пір не обговорювалися в правовій науці. Наче б зараз вже можна вважати доведеним те положення, згідно з яким окремі інститути житлового права виявлено та обгрунтовано вченими при аналізі структури Основ житлового законодавства Союзу РСР і союзних республік, а також житлових кодексів союзних республік у складі колишнього СРСР. Виникає питання: чи є зазначені акти тими основоположними кодифікованими нормативними правовими актами, які містять у собі вичерпні види (переліки) інститутів житлового права? Як, наприклад, бути з приватизацією житлових приміщень?
Ясно, що ні в Основах житлового законодавства Союзу РСР і союзних республік, ні в житлових кодексах союзних республік, так само як і в ряді інших вельми значущих житлово-правових актів, про приватизацію житлових приміщень мови не йшло, та й йти не могло, тому що на момент їх прийняття ще не дозріли необхідні соціально-економічні умови безкоштовної передачі житлових приміщень громадянам і перетворення відносин власності в житловій сфері. Відомо, що в 1991 р. Верховною Радою РРФСР було прийнято Закон Російської Федерації "Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації". Назва цього Закону викликає заперечення. Щонайменше цю назву можна віднести до числа не зовсім вдалих. Неясно, чим керувався законодавець, даючи яке характеризується Закону таку назву. У кінцевому рахунку приватизація державного та муніципального фонду позначала б зміну правового режиму одних форм власності на режим приватної власності громадян.
Назва будь-якого закону має виходити з її соціально-економічного призначення, змісту і мети. По-перше, якщо вважати вірним те положення, згідно з яким законодавцю необхідний закон, що регулює відносини про зміну режимів і суб'єктів власності, то важко пояснити, чому у змісті закону мова йде про приватизацію займаних громадянами житлових приміщень, що перебувають лише в будинках державного і муніципального житлового фонду (ст. 2 Закону Російської Федерації "Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації"). По-друге, мета цього Закону визначена в його преамбулі. Звернення до неї дає підставу вважати, що "метою Закону є створення умов для здійснення права громадян на вільний вибір способу задоволення потреб у житлі, а також поліпшення використання та збереження житлового фонду". З цитованого положення про мету Закону видно, що він на перше місце ставить людину, а не юридичну долю житлового фонду, а точніше, задоволення житлових потреб громадян шляхом вільного вибору способів задоволення зазначених потреб 15.
Практика застосування норм і принципів, що містяться в аналізованому Законі, показує, що приватизація - це не кінцева статична категорія, а процес. У рамках цього процесу приватизується не відразу весь житловий фонд, а здійснюються громадянами операції з приватизації конкретних займаних ними жилих приміщень. Коли в доступному для огляду майбутньому громадянами, які займають за договором найму чи оренди житлові приміщення, що знаходяться в державному або муніципальному житловому фонді, будуть всі ці приміщення приватизовані, тоді з'являться всі підстави стверджувати, що зазначені державний і муніципальний житлові фонди приватизовані, а приватизовані вони (фонди) можуть бути на підставі Закону Російської Федерації "Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації". У теперішній же час назва аналізованого Закону не відповідає ні його мети, ні сутності, тому якщо б представилася можливість його перейменувати, то більш правильним по суті, на наш погляд, було б таку назву: Закон Російської Федерації "Про приватизацію громадянами займаних ними жилих приміщень в будинках державного і муніципального житлових фондів ". Таку назву чинного Закону пропонується не саме по собі, а має бути здійснено з точки зору відповідності його соціально-економічного і юридичного змісту. Вже сама назва Закону звертає увагу на те: а) хто є, якщо можна так висловитися, основним фігурантом даного Закону та суб'єктом приватизації, б) що виступає об'єктом приватизації тощо З практичних позицій таку назву враховувалося б для вирішення ряду проблем. Зокрема, чи можуть виступати суб'єктами приватизації житлових приміщень не громадяни Російської Федерації, скажімо, іноземці та особи без громадянства? Ми вважаємо, що не можуть. Це випливає із самої назви Закону.
Здається, що найважливішим завданням, поряд з безліччю інших, при вивченні значущості і ролі цього Закону є визначення його юридичної природи та місця у системі російського права, а також юридичної природи самої приватизації. Вже при першому наближенні до архітектоніці і структурі названого Закону можна виявити, що він у початковій редакції складався зі вступу та трьох розділів, які втілюють систему принципів і правових норм, що регулюють відносини з безоплатної передачі у власність громадян займаних ними жилих приміщень у державному і муніципальному житловому фонді. Термін "муніципальний житловий фонд" з'явився порівняно недавно, але і він вже має свою історію. Так, що діяв у свій час Закон РРФСР "Про власність в РРФСР" визнав житловий фонд місцевих Рад муніципальної власністю. Відповідно до цього і фонд став іменуватися муніципальним (ч. 1 ст. 23 зазначеного Закону). Згідно зі ст. 24 цього ж Закону відомчий житловий фонд переданий у повне господарське відання підприємств та оперативне управління установ, на балансі яких він складався раніше. Надалі поняття "муніципальний житловий фонд" міцно утвердилася в російському законодавстві. Про нього згадує ст. 2 Закону Російської Федерації "Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації" (в ред. Від 23 грудня 1992 р.) і ст. 7 Закону Російської Федерації "Про основи федеральної житлової політики". Цей же Закон чітко визначив і зміст (склад) муніципального житлового фонду. У нього входять: а) фонд житлових будинків, що знаходяться у власності району, міста, що входять до них адміністративно-територіальних утворень, у тому числі в містах Москві і Санкт-Петербурзі, б) відомчий фонд, який знаходиться у повному господарському віданні муніципальних підприємств. У кінцевому рахунку однаковість у поняття і види житлового фонду вніс діючий ЖК РФ. У ньому міститься визначення житлового фонду, під яким розуміється сукупність всіх житлових приміщень, що знаходяться на території Російської Федерації. У подальшому для диференціації житлового фонду законодавець використовує два кваліфікаційні критерії: 1) залежно від форми власності, 2) в залежності від цілей використання. Отже, залежно від форми власності житловий фонд поділяється на: 1) приватний житловий фонд - сукупність житлових приміщень, що перебувають у власності громадян і власності юридичних осіб; 2) державний житловий фонд - сукупність житлових приміщень, що належать на праві власності Російської Федерації (житловий фонд Російської Федерації), і житлових приміщень, що належать на праві власності суб'єктам Російської Федерації (житловий фонд суб'єктів Російської Федерації), 3) муніципальний фонд - сукупність житлових приміщень, що належать на праві власності муніципальних утворень 16.
У залежності від цілей використання житловий фонд поділяється на: 1) житловий фонд соціального використання - сукупність надаються громадянам за договорами соціального найму житлових приміщень державного і муніципального житлового фонду; 2) спеціалізований житловий фонд - сукупність призначених для проживання окремих категорій громадян і надаються в будинках державного та муніципального житлового фонду гуртожитків, службових житлових приміщень, житлових приміщень маневреного фонду та ін (див. п. 4 - 7 ст. 92 ЖК РФ).
Складається враження, що сукупність норм, що регулюють відносини у зазначеній передачі у власність громадян займаних ними жилих приміщень, є інститутом права. Чи так це? Щоб відповісти на це питання, слід звернутися до методологічних положень про інститут права.
Згідно утвердженим загальнотеоретичних положень, інститут права визначається як відокремлена група взаємопов'язаних юридичних норм, що регулюють певний вид суспільних відносин 17, а лише як різні сторони одного типового суспільних відносин 18. Внаслідок цього аналіз норм Закону Російської Федерації "Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації" дозволяє виявити відокремлену групу предметно і функціонально взаємопов'язаних правових норм, що регулюють відносини щодо: 1) безкоштовної передачі у власність громадян на добровільних засадах своїх житлових приміщень у державному і муніципальному житловому фонді, 2) умовами приватизації, 3) обслуговування і ремонту приватизованих житлових приміщень. Якщо норми, що містять вимоги про умови приватизації, регулюють житлово-правові організаційні відносини, що передують здійсненню приватизації, а норми, що опосередковують відносини з обслуговування та ремонту приватизованих житлових приміщень, регулюють післяприватизаційні відносини, то ці групи норм можна умовно назвати допоміжними і тісно примикають до групи норм, що регулюють власне відносини з приватизації як такі. Ці норми є стрижневими, утворюють ядро норм характеризується Закону. Їх відокремлення і специфіка спрямованості визначаються характером регульованих відносин.
Відомо, що правовий інститут будується з урахуванням особливостей регульованих відносин. Норми цивільного права регулюють в основній своїй масі майнові відносини (ст. 2 ГК РФ). Разом з тим окремі боку тих же самих майнових відносин (відносини по комерційному найму житла, відносини з приватизації житлових приміщень) регулюються нормами житлового права. Строго кажучи, об'єктом впливу цих норм не виступають відносини якогось особливого роду, тому що відносини з безоплатної передачі у власність громадян на добровільних засадах своїх житлових приміщень у державному і муніципальному житловому фонді представляють собою різновид майнових відносин. Ці відносини утворюють відносно самостійну область суспільного життя, вони мають власне економічний зміст і видову прописку. У силу цього і виникла необхідність формування групи норм, покликаних забезпечити становлення, нормальний розвиток і реалізацію зазначених відносин.
Наявність щодо самостійного за своїм економічним змістом суспільних відносин або їх різновидів прийнято називати матеріальним ознакою правового інституту, а сукупність закріплених у законі або підзаконному акті норм - юридичною ознакою 19. Нам видається, що відбрунькувалися від майнових відносин відносно самостійні їх різновиди за безкоштовну передачу у власність громадян на добровільних засадах своїх житлових приміщень у державному і муніципальному житловому фонді виступають матеріальною основою (ознакою) правового інституту приватизації житлових приміщень, а сукупність містяться в яке характеризується Законі норм - юридичною формою (за термінологією В. С. Якушева, на наш погляд, не зовсім вдалою, юридичною ознакою цього інституту).
Отже, можна припускати, що міститься в Законі Російської Федерації "Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації" сукупність норм, покликаних регулювати відносно самостійне за своїм економічним змістом ставлення з безоплатної передачі у власність громадян на добровільних засадах своїх житлових приміщень у державному і муніципальному житловому фонді, являє собою самостійний інститут права. Виникає питання: яка галузева приналежність інституту приватизації житлових приміщень? Для відповіді на нього необхідно звернутися до тим критеріям, які виробили представники правової науки. "Кожний правовий інститут, - пише С. С. Алексєєв, - присвячений певній ділянці суспільних відносин" 20. Таким основоположним ділянкою тут служить специфічний предмет правового регулювання. За своєю економічною суттю відносини з приватизації є різновидами товарних майнових відносин. Є велика спокуса кваліфікувати ці відносини як цивільні, а розглянутий інститут - як цивільно-правовий. Однак такий підхід до визначення правової приналежності інституту приватизації житлових приміщень був би помилковим. Слід зазначити, що інститут приватизації житлових приміщень настільки насичений специфічним суспільно-політичним, моральним юридичним змістом, що він утворює особливу сферу правового регулювання.
Зміст правового інституту приватизації житлових приміщень пронизане власними житлово-правовими принципами, які сформульовані законодавцем і закріплені прямо в преамбулі та тексті Закону Російської Федерації "Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації".
Наприклад, у преамбулі сказано, що він "встановлює основні принципи здійснення приватизації". Про окремі принципи приватизації житлових приміщень іде мова в ст. 1 розділу I "Загальні положення" характеризується Закону, і нарешті, їм присвячено розділ II "Основні принципи та умови приватизації житлових приміщень". Стало бути, що характеризується Закон пронизує входять до нього житлово-правові норми особливими житлово-правовими принципами. Ці принципи невідомі цивільного права, та й самому житлового права, бо термін "житлово-правові" притаманний цим принципам як виражає збірне поняття "принципи житлового права", які як такі притаманні принципам комплексної галузі житлового права. Принципи ж приватизації житлових приміщень закріплюються в аналізованому Законі як принципи житлово-правового інституту. Завдяки принципам приватизації житлових приміщень житлово-правовий інститут приватизації житлових приміщень отримує зовнішнє відокремлений закріплення у системі російського житлового законодавства.
Зберігаючи деяку зв'язок з окремими цивільно-правовими інститутами з функціональної лінії, що характеризується інститут відокремлюється всередині комплексної галузі житлового права по предметній ознаці. Оскільки об'єктом приватизації є житлові приміщення, то відносини з їх приватизації можна кваліфікувати як житлові. Однак коло суспільних відносин, що складають предмет регулювання правового інституту приватизації житлових приміщень, займає особливе становище в системі житлових відносин. Законодавець, обравши в якості об'єкта приватизації житлові приміщення, що знаходяться в державному і муніципальному житловому фонді, позначив тим самим приватизацію як зміну режиму державної і муніципальної власності на займані громадянами житлові приміщення на режим приватної власності громадян.
Як бачимо, відносини з приватизації житлових приміщень не можна віднести ні до одного виду з раніше названих житлових відносин за: придбання земельних ділянок для житлового будівництва; фінансування житлового будівництва і експлуатації житлових приміщень; надання житлових приміщень за договорами соціального та комерційного найму громадянам, які їх потребують ; управління житловим фондом, житлово-комунальному обслуговуванню громадян; оподаткуванням громадян у житловій сфері, тощо Аналізовані відносини є своєрідними, відносно самостійними і самобутніми, в силу чого об'єктивно вимагають своєрідного правового регулювання.
З урахуванням викладеного можна дати коректну з правових позицій дефініцію інституту приватизації житлових приміщень як юридичного феномена. Правовим інститутом приватизації житлових приміщень визнається заснована на Законі сукупність проймав принцип приватизації норм, покликаних регулювати в межах предмета комплексної галузі житлового права мають відносну самостійність і своєрідністю суспільні відносини щодо приватизації житлових приміщень, а також пов'язані з ними похідні передприватизаційні і післяприватизаційні відносини 21.
З наведених міркувань видно, що інститут приватизації житлових приміщень відрізняється від комплексної галузі житлового права і виступає її складовою частиною. Ця відмінність виявляє себе як обсягом, так і своєрідністю предмета правового регулювання: норми і принципи названого інституту регулюють не всю сукупність житлових відносин, а лише відносини з приватизації житлових приміщень. Житлово-правовий інститут приватизації житлових приміщень має свою структуру. За своєю структурою він складається з регулятивних норм і володіє всіма ознаками системного правової освіти; згідно цьому для нього характерні відносна самостійність, стійкість і автономність функціонування. У зв'язку з цим виникає питання про юридичну долю і місце принципів і норм Закону Російської Федерації "Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації". Можна вважати, що на даний час він виконав свою історичну місію головним чином як регулятор відносин з перетворення форм власності у житловій сфері. Але оскільки процес приватизації житлових приміщень триває, то основні принципи і норми цього Закону могли б бути збережені в новій редакції федерального закону або втілені в ЖК РФ. Питання про спосіб втілення зазначених принципів і норм може вирішити законодавець. Оскільки порядок приватизації житла встановлюється федеральним законом, то якщо законодавець визнає за необхідне закріпити в ЖК РФ інститут приватизації житлових приміщень, то відповідну статтю слід назвати "Приватизація громадянами займаних ними жилих приміщень у будинках державного і муніципального житлового фонду", наповнивши її наступним змістом.
1. Громадяни мають право приватизувати житлові приміщення, займані ними за договором соціального найму в будинках державного і муніципального житлового фонду.
Принципи та порядок приватизації названих житлових приміщень встановлюються федеральним законом.
Передача у власність наймача займаного ним житлового приміщення здійснюється на підставі договору, що укладається наймачем з власником житлового фонду або правомочним ним особою. Цей договір за встановленими законом підстав може бути визнаний в судовому порядку недійсним.
2. Громадяни мають право на отримання житлового приміщення у власність у порядку приватизації житлових приміщень.
Право на приватизацію житлового приміщення зберігається тоді, коли у встановленому порядку визнаний недійсним раніше укладений договір на придбання житлового приміщення у власність у порядку приватизації 22.
Займуть чи норми названого інституту місце в ЖК РФ або залишаться в рамках окремого закону - це право законодавця. Ми вважаємо, що з точки зору доцільності та зручності користування місце норм цього інституту в кінцевому рахунку в ЖК РФ. Якщо ж законодавець визнає за необхідне зберегти окремо згаданий Закон, то тоді йому слід було б врахувати і наші пропозиції щодо більш чіткому його назві. При будь-якому варіанті вирішення питання багато норм і принципи цього Закону слід вдосконалювати.
Отже, ми намагалися довести, що приватизація житлових приміщень є інститутом житлового права. Разом з тим на практиці громадяни, так і офіційні установи нерідко вживають термін "право", "право громадян на приватизацію житлових приміщень" і т.п. Слід зазначити, що і закон Російської Федерації "Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації" досить широко і богатоаспектно вживає термін "право". Цей термін в юриспруденції має два основних смислових значення. Розрізняють: 1) право в об'єктивному сенсі, або об'єктивне право, тобто виражене в нормі і забезпечене примусовою силою держави загальнообов'язкове правило поведінки. Коли законодавець допускає вираження: а) "вступ у права власності на житло" (преамбула Закону); б) "у разі порушення прав громадян" (ст. 8 Закону), він має на увазі право в об'єктивному сенсі, 2) право в суб'єктивному значенні або, інакше кажучи, суб'єктивне право, тобто гарантовані примусовою силою держави можливості відомого поведінки, які належать суб'єкту. Так, законодавець у ст. 11 аналізованого Закону визначає, що "кожен громадянин має право на придбання у власність безкоштовно, в порядку приватизації, житлового приміщення в державному і муніципальному житловому фонді". Оскільки кожен громадянин, як вказує законодавець, має право, то в яке характеризується Законі зазначені і органи, які зобов'язані забезпечити реалізацію цього права. Як зобов'язаних осіб з передачі громадянам у власність житлових приміщень виступають юридичні особи - титульні власники житла в особі наймодавців житлових приміщень.
Суб'єктивне право кожного громадянина на придбання у власність безкоштовно в порядку приватизації житлового приміщення, що знаходиться в будинку державного або муніципального житлового фонду, будується за моделлю елемента зобов'язального правовідносини і може бути визначено як встановлена законом міра можливої поведінки уповноваженої особи. Цей захід може укладати: а) правову можливість здійснення дій самим уповноваженою особою. Так, в силу ст. 11 Закону Російської Федерації "Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації" кожному громадянину належить право на придбання у власність безкоштовно, в порядку приватизації, житлового приміщення, що перебуває в державному або муніципальному житловому фонді, тому громадянин сам вирішує, коли набувати у власність займане ним жиле приміщення і як використовувати цю власність; б) правову можливість вимагати уповноваженою особою від зобов'язаної особи (осіб) вчинення певних дій щодо укладання договору про передачу житлового приміщення і фактичної передачі цього приміщення.
Викладене дозволяє зробити висновок про те, що було б не зовсім вірним не бачити внутрішнього зв'язку між смисловими значеннями понять "об'єктивне" і "суб'єктивне право" на приватизацію житлових приміщень і не змішувати поняття "правовий інститут приватизації житлових приміщень" з правом на приватизацію житлових приміщень , в якому б значенні воно (це право) не вживалося б.
РОЗДІЛ 2. ВІДМОВА ВІД ПРИВАТИЗАЦІЇ і деприватизацію
2.1 Відмова від приватизації житлового приміщення і відмова від участі у його приватизації
Однією з актуальних проблем сучасного регулювання житлових відносин є відповідний до закінчення термін приватизації житлових приміщень державного і муніципального житлових фондів. Найсерйознішою критиці і навіть оскарженню у Конституційному Суді РФ піддалася норма ст. 2 Федерального закону "Про введення в дію Житлового кодексу Російської Федерації" (далі - ФЗ "Про введення в дію ЖК РФ"). Дана норма обмежила термін приватизації житлових приміщень спочатку до 1 січня 2007 р., потім до 1 березня 2010 р. Конституційний Суд РФ визнав, що федеральний законодавець у рамках своїх дискреційних повноважень має право як видавати акти, покликані протягом певного періоду забезпечувати правове регулювання відносин з безоплатної передачі у власність громадян займаних ними на правах наймачів житлових приміщень державного і муніципального житлових фондів, так і скасовувати їх 23.
З кожним днем часу для приватизації займаного наймачами житлового приміщення залишається все менше. При цьому в житлових приміщеннях часто проживають наймачі чи члени їх сімей з тієї чи іншої причини, які не бажають брати участь в приватизації житла. Причини такого небажання можуть бути самими різними. Одні громадяни не бажають зменшення публічного житлового фонду, інші зловживають своїм правом, виключно бажаючи нашкодити колишнім членам своєї родини, інші мають намір поживитися за рахунок приватизації.
У зв'язку з цим актуалізувалися питання визнання права користування житловим приміщенням, визнання таким, що втратив право користування житловим приміщенням та ін Найбільш цікавий в обстановці, що склалася питання про відмінності і правові наслідки відмови від приватизації відмови від участі в приватизації. Дві ці категорії житлового права мають принципові відмінності.
Відмова від приватизації означає, що громадянин, який має право на приватизацію житлового приміщення, не використовує своє право (не подає заяву про приватизацію, а й не дає згоди на приватизацію цього приміщення іншими громадянами). Наслідок такої відмови тільки одне - неможливість для інших громадян приватизувати дане приміщення. Якщо відмовляється громадянин до 1 березня 2010 р. не висловить своєї згоди на приватизацію, приміщення назавжди залишиться в державній або муніципальній власності. Чинний Житловий кодекс РФ не передбачає можливості поділу особових рахунків, тобто укладення з наймачами однієї квартири різних (самостійних) договорів соціального найму. Обмін жилого приміщення, у тому числі і в примусовому порядку, являє собою складну, трудомістку, тривалу процедуру, а часто просто неможливий. Таким чином, інші громадяни, які проживають у даному приміщенні, за наявності передбачених законом підстав можуть вимагати в судовому порядку:
- Визнання такого громадянина таким, що втратив право користування житлом,
- Примусового обміну у вигляді розміну квартири,
- Поділу особових рахунків, якщо відносини щодо самостійної оплати комунальних послуг склалися до 1 березня 2005
Аналіз нинішньої судової практики по такого роду спорів в Російській Федерації дозволяє констатувати, що задоволення таких позовів є винятковими випадками.
Проблема полягає в неможливості зобов'язати громадянина приватизувати займане жиле приміщення. Навіть якщо кілька громадян, що проживають у житловому приміщенні, бажають укласти договір приватизації і тільки один не бажає цього, договір ніколи не буде укладено. Це пов'язано з тим, що основним принципом приватизації є її добровільність (ст. 1 Закону РФ "Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації") 24.
Від випадків відмови у приватизації слід відрізняти відмову від участі в приватизації. У даному випадку громадянин, який проживає в житловому приміщенні і має право на його приватизацію, відмовляється від свого права на користь інших громадян, що проживають у житловому приміщенні. У результаті цього він з наймача або члена сім'ї наймача стає членом сім'ї власника житлового приміщення 25.
Правове становище членів сім'ї власника житла зазнало принципові зміни у світлі реформування житлового законодавства. Такі громадяни втрачають тепер право користування житловим приміщенням за припинення сімейних відносин з власником. Виняток з цього правила становлять саме ті члени сім'ї власника, які мали право на приватизацію даного житлового приміщення, але від свого права відмовилися (ст. 19 ФЗ "Про введення в дію ЖК РФ").
Здавалося б, власник житлового приміщення зможе "позбутися" від колишніх членів своєї сім'ї, зробивши операцію з його відчуженню. Адже відповідно до чинної редакції ст. 292 ГК РФ перехід права власності на житлове приміщення до іншої особи є підставою для припинення права користування житловим приміщенням членами сім'ї колишнього власника, якщо інше не встановлено законом, а законом на сьогоднішній день інше прямо не встановлено. Однак Верховний Суд Російської Федерації поширив дію ст. 19 Федерального закону Про введення в дію ЖК РФ "також на випадки переходу права власності на житлове приміщення до третіх осіб:" Якщо колишній член сім'ї власника на момент приватизації мав рівні права з особою, яка згодом придбала у власність дане житлове приміщення, але відмовився від приватизації, давши згоду на приватизацію іншій особі, то при переході права власності на житлове приміщення до іншої особи він не може бути виселений із цього житлового приміщення, оскільки має право користування даним житловим приміщенням. При цьому необхідно виходити з того, що право користування носить безстроковий характер "26. Вважаємо, що в даному випадку Верховний Суд, по суті, створив нову правову норму, довільно поширивши дію ст. 19 ФЗ" Про введення в дію ЖК РФ "і на випадки, передбачені ч. 2 ст. 292 ГК РФ, що є, на нашу думку, неприпустимим. Законодавець, маючи бажання зберігати за зазначеними особами право користування відчужуваних житловим приміщенням, повинен був передбачити це безпосередньо у ст. 19 ФЗ "Про введення в дію ЖК РФ ".
На стадії існування Житлового кодексу РФ у вигляді законопроекту, обговорення його в юридичній літературі ми неодноразово висловлювалися за збереження властивості прямування для прав будь-яких членів сім'ї власників житла. Вважаємо, що раз законодавець пішов іншим шляхом, то наявність властивості прямування у прав окремих категорій членів родини тільки ускладнює цивільний оборот. Так, банк при видачі житлового іпотечного кредиту, по суті, не має можливості перевірити юридичну чистоту угоди з відчуження раніше приватизованого житлового приміщення - дотримання вимог п. 1 ст. 558 ЦК РФ, тобто наявність осіб, які зберігали право користування житловим приміщенням за його відчуження. А адже це загрожує визнанням такого договору неукладеним.
Таким чином, відмова від приватизації житла та відмова від участі у його приватизації - дві різні за правовою природою і юридичними наслідками категорії. Відмова від приватизації тягне неможливість для інших громадян приватизувати дане приміщення. Відмова від участі в приватизації породжує для власників житла, його наступних набувачів, що кредитують банків несприятливі юридичні наслідки. Навпаки, для особи, яка відмовилася від участі в приватизації, це єдина серйозна гарантія реалізації конституційного права на житло.
2.2 Деприватизація житла
За час здійснення приватизації житла на практиці стала виникати зворотна ситуація, коли громадяни, які приватизували жиле приміщення, з яких-небудь причин хотіли відмовитися від права приватної власності на нього. Така відмова і повернення житлового приміщення у державну чи муніципальну власність позначають терміном "деприватизація" або "распріватізаціі". Слід зазначити, що ці терміни не закріплені в чинному законодавстві і тому не є офіційними.
Деприватизація житла може здійснюватися громадянами добровільно або за рішенням суду.
При відсутності згоди однієї зі сторін (власника житлового приміщення або уповноваженого державного органу) передача житлового приміщення у державну чи муніципальну власність здійснюється в судовому порядку.
Договір приватизації, як різновид цивільно-правової угоди, може бути визнаний рішенням суду недійсним з підстав оспорімості або нікчемності відповідно до положень ст. 166 - 181 Цивільного кодексу РФ (далі - ГК РФ).
Найчастіше угоди приватизації визнаються недійсними по підставі оспорімості, коли договори приватизації здійснюються громадянами під впливом помилки, що має істотне значення (ст. 178 ГК РФ), наприклад незнання норм спадкового права, можливі труднощі з обміном житла. Але деякі дослідники (наприклад, О. В. Поспєлов 27) вважають неправильним така підстава недійсності приватизації, оскільки під помилкою в ст. 178 ГК розуміється оману, зокрема, щодо природи правочину, тобто істоти угоди, а не її наслідків. Тому О.В. Поспєлов вважає, що в даному випадку має місце підміна понять: наслідки виникнення приватної власності на житло ототожнюють з природою угоди - придбанням житла у власність. Що стосується істотного помилки, то воно, відповідно до ст. 178 ГК РФ, може відноситися тільки до природи угоди або тотожності або таким якостям її предмета, які значно знижують можливості його використання за призначенням. Стосовно до приватизації житла мова може йти, наприклад, про будівельні недоробки.
Серед інших підстав визнання заперечної операції недійсною стосовно договору приватизації слід назвати: здійснення угоди громадянином, обмеженим судом у дієздатності (ст. 176 ГК РФ); здійснення угоди громадянином, нездатним розуміти значення своїх дій або керувати ними (ст. 177 ЦК РФ); здійснення угоди під впливом обману, насильства, погрози (ст. 179 ГК РФ).
Незначним договір приватизації найчастіше визнається відповідно до ст. 168 ЦК, як не відповідному закону або іншим правовим актам. Основою в даному випадку може виступати, наприклад, підробленість документів, що засвідчують особу або повноваження осіб, що підписали договір. Також часто визнається недійсним договір приватизації, що порушує права неповнолітніх. Наприклад, коли в порушення ст. 7 Закону РФ "Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації" дитина не був включений у договір передачі житлового приміщення.
Згідно з п. 2 ст. 166 ЦК РФ і ст. 4 Цивільно-процесуального кодексу РФ вимога про застосування наслідків недійсності угоди приватизації житла може бути пред'явлено будь-якою зацікавленою особою, тобто особою, права, свободи і законні інтереси якого порушені або оспорюються. Суд має право застосувати такі наслідки з власної ініціативи, тобто незалежно від того, чи було заявлено відповідну вимогу.
Позов про визнання заперечної операції недійсною і про застосування наслідків її недійсності може бути пред'явлений протягом року з дня припинення загроз, під впливом яких була укладена угода, або з дня, коли позивач дізнався або повинен був дізнатися про інші обставини, які є підставою для визнання угоди недійсною (п. 2 ст. 181 ГК РФ).
Позов про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину приватизації житлового приміщення може бути пред'явлений протягом десяти років з дня державної реєстрації договору приватизації (п. 1 ст. 181 ГК РФ).
В даний час законодавством не врегульовано питання про відновлення права на приватизацію житлового приміщення як наслідки визнання договору приватизації недійсним. При вирішенні цього питання можна керуватися лише положеннями Цивільного кодексу про наслідки недійсності угод 28.
Виходячи з положень Загальної частини Цивільного кодексу, слід розрізняти наслідки визнання угоди приватизації нікчемною і визнання її недійсною. За наявності підстав для визнання її нікчемною угода приватизації житла не має юридичних наслідків, за винятком тих, які пов'язані з її недійсністю, і недійсний з її вчинення (п. 1 ст. 167 ГК РФ). Така угода недійсна в силу норми права вже в момент її здійснення. Тому слід вважати, що громадяни не набували право власності на житлове приміщення і не використали своє право на приватизацію житла, отже, право одноразової безкоштовної приватизації за ними має бути відновлено.
Що стосується визнання недійсною оспорімой угоди, то вона вважається такою тільки з моменту визнання її недійсною судом, а не з моменту укладення договору. З моменту укладання до винесення рішення суду такий договір є дійсним, і, таким чином, право на одноразову безоплатну приватизацію було використано. У той же час слід відзначити, що одним з наслідків визнання угоди недійсною є двостороння реституція (п. 2 ст. 167 ГК РФ), тобто відновлення становища кожної сторони до укладення договору. Отже, відновити потрібно і право на безкоштовну приватизацію. Це правило не повинно застосовуватися лише в разі визнання договору недійсним приватизації в результаті винних дій особи, приватизували житлове приміщення (наприклад, надання підроблених документів) 29.
Залежно від підстави визнання договору приватизації недійсним визначається момент виникнення державної або муніципальної власності на житлове приміщення:
- З підстав нікчемності - з дня реєстрації договору приватизації;
- З підстав оспорімості - з дня набрання законної сили рішенням суду.
На відміну від судової процедури при добровільній деприватизації відсутній спір між сторонами (власником житлового приміщення та уповноваженим органом).
Поширеною є думка про деприватизацію житла шляхом розірвання за згодою сторін зареєстрованого договору приватизації житлового приміщення. Питання про можливість деприватизації житлового приміщення в такий спосіб є спірним. Що стосується законодавчого регулювання, то Закон про приватизацію житла взагалі не згадує про можливість розірвання договору приватизації.
Слід зазначити, що такий підхід до деприватизації суперечить Цивільному кодексу. Згідно зі ст. 453 ГК РФ розірвання договору припиняє зобов'язання сторін, його уклали. Договір приватизації передбачає зобов'язання одного боку передати житлове приміщення у власність другій стороні. При цьому право власності на житлове приміщення в цієї сторони виникає з моменту державної реєстрації права в єдиному державному реєстрі (ст. 7 Закону про приватизацію житлового фонду). Таким чином, після державної реєстрації права власності на житлове приміщення зобов'язання по передачі цього житлового приміщення є виконаним, отже, припиняється. Виходячи з вищесказаного, можна зробити висновок, що виконаний договір приватизації не можна розірвати, оскільки зобов'язання по ньому вже припинилося в момент передачі житлового приміщення 30.
Також не можна розірвати і незареєстрований договір приватизації, так як він є укладеним тільки з моменту державної реєстрації (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
До реєстрації договору приватизації правовідносини, що виникли між сторонами, можуть бути припинені в наступних випадках:
1) відгук громадянином заяви про приватизацію житла;
2) відмова уповноваженого органу у підписанні або напрямку договору приватизації на державну реєстрацію;
3) відмова органу щодо державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним у державній реєстрації договору приватизації і права приватної власності громадян на житлове приміщення.
При наявності будь-якого із зазначених обставин житлове приміщення не передається у власність громадянина, тобто не відбувається його приватизація.
Довгий час право громадян відмовитися від права власності на житлове приміщення не передбачалося жодним Законом про приватизацію житлового фонду, ні Цивільним кодексом РФ, що призводило до порушення прав громадян.
Незважаючи на давно назрілу необхідність законодавчо врегулювати деприватизацію, спроба зробити це була зроблена тільки в 2002 році: громадянам було надано право укладати договори передачі своїх житлових приміщень у державну чи муніципальну власність. У Закон про приватизацію житлового фонду була включена ст. 9.1 31, закріпила право громадян, які приватизували житлові приміщення, що є для них єдиним місцем постійного проживання, передати їм належать на праві власності і вільні від зобов'язань житлові приміщення у державну чи муніципальну власність. У свою чергу, на відповідні органи виконавчої влади, органи місцевого самоврядування або уповноважені ними особи покладено обов'язок прийняти житлове приміщення у власність та укласти договір соціального найму з цими громадянами.
Така передача, по суті, і є деприватизацію, але здійснюваної не у формі розірвання договору приватизації, а у формі укладення окремого договору про передачу житлового приміщення у державну чи муніципальну власність. Саме такий підхід до договірної деприватизації знайшов своє відображення в законодавстві.
Слід зазначити, що подібні договори укладалися і раніше, оскільки право громадян передавати свої квартири у державну чи муніципальну власність випливає з положень Загальної частини Цивільного кодексу Російської Федерації про свободу договору.
Закріпивши право громадян передавати житлові приміщення у державну чи муніципальну власність, законодавець не створив механізму такої передачі. У зв'язку з наявністю цієї прогалини у федеральному законодавстві в даний час житлові приміщення не передаються у державну власність. Що стосується передачі в муніципальну власність, то механізм такої передачі передбачається регіональним законодавством.
Протягом десяти років прогалину в законодавстві у поєднанні з необхідністю здійснення деприватизації на практиці породив безліч неясностей. Перш за все, щодо способів здійснення деприватизації. Так, протягом довгого часу передача житлових приміщень у державну чи муніципальну власність могла здійснюватися як шляхом розірвання договору приватизації (на підставі Примірного положення про безкоштовну приватизацію житлового фонду), так і шляхом укладення окремого договору передачі (відповідно до положень ЦК РФ про свободу договору ). Лише з внесенням у 2002 році змін до Закону про приватизацію житлового фонду був зроблений вибір на користь другого способу.
У цілому деприватизація житлових приміщень є скоріше винятком, ніж правилом, і застосовується рідко. Це пов'язано насамперед з тим, що в даний час немає суттєвої різниці у розмірі витрат на квартири, що належать громадянам на праві власності, і на квартири, що знаходяться в користуванні на підставі договору соціального найму. Але в перспективі, при введенні податку на нерухоме майно, що стягується з ринкової вартості майна, і, як наслідок, збільшення сум податку, що сплачується, можливо, деприватизація стане більш поширеним явищем 32.
РОЗДІЛ 3. ОКРЕМІ ПИТАННЯ ПРАВОВОГО РЕГУЛЮВАННЯ ПРИВАТИЗАЦІЇ
3.1 Правове регулювання та практика застосування законодавства про приватизацію житлових приміщень
Приватизація житлових приміщень - одне з основних напрямків соціальної політики держави в період перебудови. За час проведення безкоштовної приватизації на підставі та на виконання Закону Російської Федерації "Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації" від 4 липня 1991 р. десятки мільйонів громадян стали власниками житлових приміщень, знайшовши стійкий соціальний статус, можливість розпоряджатися цими приміщеннями і вирішувати тим самим свої соціальні та економічні потреби.
Прокурору, який бере участь в процесі про визнання угод по приватизації житлових приміщень недійсними, необхідно володіти відповідним нормативним матеріалом.
Основні положення, що регулюють порядок здійснення приватизації державного та муніципального житлового фонду на території Російської Федерації, встановлені Законом Російської Федерації "Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації" (далі - Закон про приватизацію).
Відповідно до статті 1 названого Закону, приватизація житла - це безкоштовна передача у власність громадян Російської Федерації на добровільних засадах своїх житлових приміщень у державному і муніципальному житловому фонді, а для громадян Російської Федерації, що забронювали займані житлові приміщення, - за місцем бронювання житлових приміщень.
У зв'язку зі зміною соціально-економічних умов Постановою Уряду Російської Федерації від 17 вересня 2001 р. № 675 затверджено Федеральна цільова програма "Житло" на 2002 - 2010 рр.. 33, прийнятий Житловий кодекс Російської Федерації, а також Федеральний закон "Про введення в дію Житлового кодексу Російської Федерації "від 29 грудня 2004 р. Цими актами істотно змінено порядок приватизації житлового фонду.
Відповідно до пункту 2 статті 2 та статті 12 Федерального закону "Про введення в дію Житлового кодексу Російської Федерації" з 1 січня 2007 р. стаття 1 Закону про приватизацію визнається такою, що втратила силу. Це означає, що безкоштовної приватизації житла після зазначеної дати вже не буде.
Відповідно до статті 12 "Вступного" закону, не підлягають приватизації житлові приміщення, надані громадянам за договорами соціального найму після 1 березня 2005
Тобто безкоштовної приватизації підлягають лише ті житлові приміщення, які надані громадянам до 1 березня 2005 р., і тільки у строк до 1 січня 2007
Крім того, у зв'язку з майбутнім припиненням безкоштовної приватизації житлових приміщень "Вступний" законом обмежений термін дії до 1 січня 2007 інших статей Закону про приватизацію, які регулюють порядок приватизації та распріватізаціі, визначають житлові приміщення, що не підлягають приватизації 34. Проте до зазначеної дати Закон про приватизацію продовжує діяти.
Відповідно до статті 2 Закону про приватизацію приватизація житла можлива тільки в будинках державного і муніципального житлового фонду.
До державного відноситься житловий фонд, який знаходиться у федеральній власності та у власності суб'єктів Російської Федерації. Він може перебувати в господарському віданні або оперативному управлінні державних підприємств, установ.
Сукупність житлових приміщень, що належать на праві власності міських і сільських поселень, а також іншим муніципальним утворенням, відноситься до муніципального житлового фонду. Цей фонд також закріплюється за муніципальними підприємствами і установами, які володіють, користуються і розпоряджаються ним відповідно до законодавства.
Приватизувати займані на умовах соціального найму житлові приміщення в державному і муніципальному житловому фонді, включаючи житловий фонд, який знаходиться в господарському віданні підприємств або оперативному управлінні установ, вправі громадяни Російської Федерації за згодою всіх спільно проживають повнолітніх членів сім'ї, а також неповнолітніх у віці від 14 до 18 років.
Житлові приміщення передаються у спільну часткову власність або у власність одного з подружжя, яке проживає осіб, у тому числі неповнолітніх.
У відношенні останньої категорії громадян Законом про приватизацію передбачено додаткові умови:
- Неповнолітні у віці від 14 до 18 років дають згоду, нарівні з повнолітніми членами сім'ї, на приватизацію житлових приміщень;
- Житлове приміщення може бути передано в порядку приватизації і неповнолітньому (стаття 2);
- Оформлення договору передачі у власність житлових приміщень, в яких проживають неповнолітні, проводиться за рахунок місцевого бюджету (стаття 2);
- Для відчуження житлового приміщення, в якому проживають неповнолітні, необхідний попередній дозвіл органів опіки та піклування (стаття 3). Це положення пізніше знайшло закріплення в пункті 4 статті 292 Цивільного кодексу Російської Федерації;
- До договору передачі житлового приміщення у власність громадян повинні включатися неповнолітні (стаття 7);
- Неповнолітні, які стали власниками займаного житлового приміщення в порядку його приватизації, не втрачають права на одноразову безкоштовну приватизацію після досягнення ними повноліття (стаття 11).
Передбачений порядок передачі житла у власність неповнолітніх, якщо вони одні проживають у житловому приміщенні (стаття 2): житлові приміщення, в яких проживають виключно неповнолітні у віці до 14 років, передаються їм у власність за заявою батьків (усиновлювачів), опікунів з попереднього дозволу органів опіки та піклування або з ініціативи зазначених органів.
Житлові приміщення, в яких проживають виключно неповнолітні у віці від 14 до 18 років, передаються їм у власність за їх заявою за згодою батьків (усиновлювачів), піклувальників та органів опіки і піклування.
У разі смерті батьків, а також в інших випадках втрати піклування батьків, якщо у житловому приміщенні залишилися проживати виключно неповнолітні, органи опіки та піклування, керівники установ для дітей-сиріт і дітей, які залишилися без піклування батьків, опікуни (піклувальники), прийомні батьки або інші законні представники неповнолітніх протягом трьох місяців оформляють договір передачі житлового приміщення у власність дітям-сиротам і дітям, які залишилися без піклування батьків.
Договори передачі житлових приміщень у власність неповнолітнім, які досягли віку 14 років, оформляються за заявами їх законних представників з попереднього дозволу органів опіки та піклування або при необхідності з ініціативи таких органів. Зазначені договори неповнолітніми, які досягли віку 14 років, оформляються самостійно за згодою їх законних представників і органів опіки та піклування.
Відповідно до Закону займане жиле приміщення передається громадянину безкоштовно незалежно від розміру та вартості цього приміщення.
Оцінка приватизованого житла здійснюється лише для подальшого справляння податку з власності і не впливає на вирішення питання про безкоштовну передачу житла у власність громадян.
Приватизації не підлягають житлові приміщення:
- Надані громадянам за договорами соціального найму після 1 березня 2005 р.;
- Перебувають в аварійному стані, в гуртожитках, у будинках закритих військових містечок;
- Службові житлові приміщення, за винятком житлового фонду радгоспів та інших сільськогосподарських підприємств, до них прирівняних, і що знаходиться в сільській місцевості житловий фонд стаціонарних установ соціального захисту населення.
Аварійними вважаються житлові будинки (житлові приміщення), що мають значний знос або пошкодження несучих конструкцій, тобто непридатні для проживання громадян.
Службові жилі приміщення призначаються для заселення громадянами, які у зв'язку з характером їх трудових відносин повинні проживати за місцем роботи або поблизу від нього.
В даний час діє ряд нормативних актів, якими передбачено надання службового житла.
Зокрема, згідно з пунктом 1 статті 15 Федерального закону "Про статус військовослужбовців" 35, службові житлові приміщення надаються на весь термін військової служби в закритих військових містечках військовослужбовцям, які проходять військову службу за контрактом, і спільно проживають з ними членам їх сімей, а також іншим військовослужбовцям.
Необхідно також мати на увазі, що частина 2 статті 4 Закону про приватизацію надала право приймати рішення про приватизацію службових житлових приміщень як власнику житлового фонду чи уповноваженого ним органу, так і підприємству, за яким закріплено житловий фонд на праві повного господарського відання, та установі, в оперативне управління якої передано житловий фонд.
Положення даної правової норми, що забороняє приватизацію що знаходиться в сільській місцевості житлового фонду стаціонарних установ соціального захисту населення, - в тій мірі, в якій воно поширюється на житловий фонд, який знаходиться поза територіями відповідних установ соціального захисту населення, відповідно до Ухвалою Конституційного Суду Російської Федерації від 10 грудня 2002 № 316-О, не може застосовуватися судами, іншими органами та посадовими особами як не відповідає Конституції Російської Федерації 36.
Що міститься в частині 1 статті 4 Закону про приватизацію перелік житлових приміщень, які не підлягають приватизації, не є вичерпним.
Є й інші закони, якими передбачено обмеження в приватизації житла. Наприклад, Федеральним законом "Про особливо охоронюваних природних територіях" від 14 березня 1995 р. № 33-ФЗ 37 встановлено, що з урахуванням особливостей режиму особливо охоронюваних природних територій (національних, дендрологічних парків і ботанічних садів) не підлягають приватизації розташовані на цих територіях житлові приміщення.
Житлове приміщення може бути передано у власність всіх проживаючих у ньому громадян, у власність кількох осіб або у власність одного з подружжя, яке проживає осіб, у тому числі неповнолітніх.
При передачі квартири, за згодою всіх проживаючих у житловому приміщенні, одному або декільком особам виникає питання про реалізацію права на безкоштовну приватизацію житла особами, які не стали власниками.
Пленум Верховного Суду Російської Федерації в Постанові "Про деякі питання застосування судами Закону Російської Федерації" Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації "від 24 серпня 1993 р. № 8, розглядаючи ці обставини, вказав на те, що за громадянами, що висловили згоду на придбання іншими особами займаного житлового приміщення, зберігається право на безкоштовне придбання житла у власність у порядку приватизації іншого, згодом отриманого житлового приміщення, оскільки в такому випадку надана цим особам можливість безкоштовно приватизувати займане жиле приміщення тільки один раз не була реалізована при дачі згоди на приватизацію житла іншим особою.
Частиною 2 статті 7 Закону про приватизацію встановлено, що "в договір передачі житлового приміщення у власність включаються неповнолітні".
Це положення слід застосовувати з урахуванням частини 1 статті 2, де йдеться про порядок передачі житлового приміщення у спільну власність членів сім'ї, в тому числі неповнолітніх.
Проте не слід робити висновку про обов'язкове включення осіб неповнолітнього віку у зазначений договір і, отже, про передачу їм у власність частини житлового приміщення.
Згідно з роз'ясненням у пункті 7 Постанови Пленуму Верховного Суду Російської Федерації від 24 серпня 1993 р. № 8, можлива відмова з боку батьків та інших законних представників неповнолітніх від включення останніх до числа учасників спільної власності на квартиру при наявності дозволу органів опіки і піклування.
Передача житлових приміщень у власність громадян здійснюється уповноваженими власниками зазначених жилих приміщень: органами державної влади, органами місцевого самоврядування, а також державними або муніципальними унітарними підприємствами, за якими закріплено житловий фонд на праві господарського ведення, державними або муніципальними установами, казенними підприємствами, в оперативне управління яких передано житловий фонд 38.
Передача житлових приміщень у власність громадян оформляється договором передачі, що укладається органами державної влади чи органами місцевого самоврядування поселень, підприємством, установою з громадянином, які отримують жиле приміщення у власність у порядку, встановленому законодавством. При цьому нотаріального посвідчення договору передачі не потрібно і державне мито не стягується.
Оформлення приватизації житлового приміщення є безкоштовним тільки для неповнолітніх: дітей-сиріт і дітей, які залишилися без піклування батьків, оскільки покривається за рахунок коштів місцевого бюджету. Інші громадяни зобов'язані внести за оформлення приватизації житла плату, встановлену суб'єктом Російської Федерації.
Право власності на придбане житлове приміщення виникає з моменту державної реєстрації права в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним.
Вирішення питання про приватизацію житлових приміщень повинно прийматися за заявами громадян у двомісячний термін з дня подачі документів.
У разі порушення прав громадянина при вирішенні питань приватизації житлових приміщень він має право звернутися до суду.
Хотілося б звернути увагу, що Верховним Судом Російської Федерації дано низку роз'яснень з питань приватизації житла. Особливий інтерес представляє позиція Верховного Суду щодо збереження права користування житловим приміщенням у колишнього члена сім'ї власника житлового приміщення, який відмовився від участі у приватизації житла, при переході права власності на житлове приміщення до іншої особи 39.
При цьому відповідні органи виконавчої влади, органи місцевого самоврядування або уповноважені ними особи зобов'язані прийняти такі житлові приміщення у власність та укласти договори соціального найму даних житлових приміщень з цими громадянами в порядку, встановленому законодавством Російської Федерації і законодавством суб'єктів Російської Федерації, нормативними правовими актами органів місцевого самоврядування відповідних муніципальних утворень 40.
Хотілося б звернути увагу, що Верховним Судом Російської Федерації дано низку роз'яснень з питань приватизації житла. Особливий інтерес представляє позиція Верховного Суду щодо збереження права користування житловим приміщенням у колишнього члена сім'ї власника житлового приміщення, який відмовився від участі у приватизації житла, при переході права власності на житлове приміщення до іншої особи 41.
Навряд чи буде перебільшенням твердження, що Житловий кодекс Російської Федерації (далі - ЖК РФ, Кодекс) головує за кількістю публікацій, присвячених проблемам застосування його положень (наявність суперечностей Конституції Російської Федерації, Цивільного кодексу РФ; певні неточності і неузгодженість між собою його норм і пр .) 42.
Питання "про рівність" прав наймача та членів його сім'ї розглядався в юридичній літературі 43. Було відзначено, що це рівність проявляється, головним чином, як рівність прав щодо користування житловим приміщенням. Що стосується реалізації положень ст. 70, 72, 76, 81, 83 ЖК РФ (обмін, здача житла в піднайом, заміна житлового приміщення на житло меншого розміру і ін), то вони передбачають права наймача, які можуть бути здійснені наймачем за згодою членів сім'ї. Тобто згода членів сім'ї наймача є умовою реалізації наймачем наданих йому прав.
3.2 Приватизації службових житлових приміщень
Житлові приміщення, віднесені до спеціалізованого житлового фонду, повинні бути придатними для постійного проживання громадян (відповідати встановленим санітарним і технічним правилам і нормам, вимогам пожежної безпеки, екологічним та іншим вимогам законодавства), бути упорядкованими з урахуванням умов відповідного населеного пункту 44 ..
До службових житлових приміщень відносяться окремі квартири.
Не допускається виділення під службове жиле приміщення кімнат у квартирах, в яких проживає декілька наймачів і (або) власників житлових приміщень.
Під службові житлові приміщення в багатоквартирному будинку можуть використовуватися як усі житлові приміщення такого будинку, так і частину житлових приміщень у цьому будинку.
Включення житлового приміщення в спеціалізований житловий фонд з віднесенням такого приміщення до певного виду житлових приміщень спеціалізованого житлового фонду та виключення житлового приміщення із зазначеного фонду здійснюються на підставі рішення органу, що здійснює управління державним чи муніципальній житловим фондом 45, з урахуванням вимог, встановлених Правилами віднесення житлового приміщення до спеціалізованого житлового фонду.
Для віднесення житлових приміщень до певного виду житлових приміщень спеціалізованого житлового фонду заявник подає до органу управління такі документи:
- Заяву про віднесення житлового приміщення до певного виду житлових приміщень спеціалізованого житлового фонду;
- Документ, що підтверджує право власності або право господарського відання або оперативного управління на житлове приміщення;
- Висновок про відповідність житлового приміщення пропонованим до нього вимогам.
Зазначена заява розглядається органом управління протягом 30 днів з моменту подачі документів.
Орган управління в термін, зазначений вище, приймає рішення про віднесення житлового приміщення до певного виду житлового приміщення спеціалізованого житлового фонду або про відмову в такому віднесення.
Інформація про прийняте органом управління рішення направляється заявникові протягом 3 робочих днів з моменту прийняття такого рішення.
Рішення про віднесення житлового приміщення до певного виду житлових приміщень спеціалізованого житлового фонду направляється також до органу, який здійснює реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним, протягом 3 робочих днів з моменту прийняття такого рішення.
Відмова у віднесенні житлового приміщення до певного виду спеціалізованого житлового фонду допускається у разі невідповідності житлового приміщення вимогам, що пред'являються до цього виду житлових приміщень.
Використання житлового приміщення в якості спеціалізованого житлового приміщення допускається тільки після віднесення житлового приміщення до певного виду житлових приміщень спеціалізованого житлового фонду відповідно до Правил віднесення житлового приміщення до спеціалізованого житлового фонду.
Спеціалізовані житлові приміщення призначаються:
- Для проживання громадян на час роботи, служби, навчання;
- Для тимчасового проживання громадян у зв'язку з капітальним ремонтом або реконструкцією будинку;
- Для тимчасового проживання громадян у зв'язку з втратою житлового приміщення в результаті звернення стягнення на нього;
- Для тимчасового проживання громадян у зв'язку з непридатністю житлового приміщення для проживання, в результаті надзвичайних обставин;
- Для проживання громадян, які відповідно до законодавства віднесено до числа громадян, які потребують соціального захисту з наданням їм медичних і соціально-побутових послуг;
- Для проживання громадян, визнаних змушеними переселенцями та біженцями;
- Для тимчасового проживання громадян, що потребують спеціальної соціального захисту;
- Для проживання громадян у зв'язку з обранням на виборні посади чи призначенням на державну посаду.
У якості користувача спеціалізованим житловим приміщенням наймач користується також спільним майном у багатоквартирному будинку.
При користуванні спеціалізованим житловим приміщенням наймач не має права здійснювати обмін займаного житлового приміщення, а також передавати його в піднайм.
Члени сім'ї наймача мають рівні з ним права і обов'язки щодо користування спеціалізованим житловим приміщенням.
При цьому кожен громадянин, як свідчить ст. 11 Житлового кодексу РФ, має право на придбання у власність безкоштовно, в порядку приватизації, житлового приміщення в державному і муніципальному житловому фонді соціального використання один раз.
Неповнолітні, які стали власниками займаного житлового приміщення в порядку його приватизації, зберігають право на одноразову безоплатну приватизацію житлового приміщення в будинках державного і муніципального житлового фонду після досягнення ними повноліття 46.
Федеральні органи виконавчої влади, суб'єкти Російської Федерації, муніципальні освіти або організації утворюють відомчий житловий фонд з житлових приміщень шляхом переобладнання нежитлових приміщень у житлові та подальшого їх придбання у власність. Наприклад, як зазначає, А.В. Кудашкін, відомчий житловий фонд у більшості своїй знаходиться у Міністерства оборони Російської Федерації і в основному до нього ставиться житловий фонд в закритих військових містечках 47. Зазначимо, що відповідно до закону в таких військових містечках заборонена приватизація житлових приміщень.
Житловий договір укладається між Міністерством оборони РФ або іншим федеральним органом виконавчої влади, в якому законом передбачена військова служба, в особі командирів (начальників) військових частин та військовослужбовцями, які проходять військову службу за контрактом, а також офіцерами, призваними на військову службу відповідно до указу Президента Російської Федерації, з метою забезпечення їх службовими житловими приміщеннями. Військовослужбовцям і спільно проживають з ними членам їх сімей службові жилі приміщення надаються за нормами і в порядку, які передбачені законами та іншими нормативними правовими актами Російської Федерації, з урахуванням права на додаткову житлову площу 48.
Забезпечення жилими приміщеннями громадян, звільнених з військової служби, що встали на облік потребуючих поліпшення житлових умов до 1 січня 2005 року в муніципальних утвореннях, здійснюється за рахунок коштів федерального бюджету шляхом видачі державних житлових сертифікатів органами виконавчої влади суб'єктів Російської Федерації за місцем взяття на облік.
Однак Ухвалою Конституційного Суду РФ № 5-П від 5 квітня 2007 р. п. 2 ст. 15 Федерального закону "Про статус військовослужбовців" визнано не відповідним Конституції РФ в тій мірі, в якій на його підставі можливість забезпечення житлом за рахунок коштів федерального бюджету громадян, що встали на облік потребуючих поліпшення житлових умов і звільнених з військової служби до 1 січня 2005 р ., на відміну від громадян, звільнених або підлягають звільненню з військової служби після 1 січня 2005 р., обмежується видачею державних житлових сертифікатів органами виконавчої влади суб'єктів РФ за місцем постановки на облік 49.
Відповідно до ст. 4 Закону РФ від 4 липня 1991 р. N 1541-1 "Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації" не підлягають приватизації житлові приміщення, що знаходяться в аварійному стані, в гуртожитках, у будинках закритих військових містечок, а також службові житлові приміщення, за винятком житлового фонду радгоспів та інших сільськогосподарських підприємств, до них прирівняних, і що знаходиться в сільській місцевості житловий фонд стаціонарних установ соціального захисту населення.
Власники житлового фонду або уповноважені ними органи, а також підприємства, за якими закріплено житловий фонд на праві господарського відання, та установи, в оперативне управління яких передано житловий фонд, за згодою власників вправі приймати рішення про приватизацію службових житлових приміщень і яке знаходиться у сільській місцевості житлового фонду стаціонарних установ соціального захисту населення.
Ухвалою Конституційного Суду РФ № 316-Про від 10 грудня 2002 р. встановлено, що положення ст. 4 Закону України "Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації", що забороняє приватизацію що знаходиться в сільській місцевості житлового фонду стаціонарних установ соціального захисту населення, - в тій мірі, в якій воно поширюється на житловий фонд, який знаходиться поза територіями відповідних установ соціального захисту населення, - не може застосовуватися судами, іншими органами та посадовими особами.
Однак А.В. Кудашкін відзначає, що "оскільки відповідно до Житлового кодексу РФ зазначені житлові приміщення відносяться до житлового фонду Російської Федерації, остільки говорити про наявність відомчого житлового фонду можна умовно, розуміючи при цьому, насамперед, сукупність службових житлових приміщень, що перебувають у віданні того чи іншого відомства ( Міністерства оборони Російської Федерації, ФСБ Росії, МВС Росії та ін), призначених для житлового забезпечення військовослужбовців даного відомства і членів їх сімей та інших громадян, прямо зазначених у законодавстві "50.
Ст. 2 Закону Російської Федерації "Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації" передбачено право громадян, які займають житлові приміщення в державному і муніципальному житловому фонді, включаючи житловий фонд, який знаходиться в господарському віданні підприємств або оперативному управлінні установ (відомчий фонд), на умовах соціального найму придбати ці приміщення у власність на умовах, передбачених зазначеним Законом, іншими нормативними актами Російської Федерації і суб'єктів Російської Федерації, за згодою всіх спільно проживають повнолітніх членів сім'ї, а також неповнолітніх у віці від 14 до 18 років.
Виходячи з положень ст. 4 Закону Російської Федерації "Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації", службові житлові приміщення не підлягають приватизації.
Факт прийняття рішення про передачу службових житлових приміщень, які знаходилися у державній власності і були закріплені за державними підприємствами або установами на праві господарського відання або оперативного управління, в муніципальну власність припускає зміну статусу жилого приміщення.
Отже, при передачі в муніципальну власність зазначені житлові приміщення втрачають статус службових і до них застосовується правовий режим, встановлений для житлових приміщень, наданих за договорами соціального найму.
Тому громадяни, які займають зазначені житлові приміщення, мають право придбати їх у власність, керуючись положеннями ст. 2 Закону Російської Федерації "Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації".
Таким чином, службові житлові приміщення, які знаходилися у державній власності і були закріплені за державними підприємствами або установами на праві господарського відання або оперативного управління, а згодом були передані в муніципальну власність, можуть бути придбані громадянами у власність у порядку приватизації.
Відповідно до ст. 93 Житлового кодексу РФ службові житлові приміщення призначені для проживання громадян у зв'язку з характером їх трудових відносин з органом державної влади, органом місцевого самоврядування, державним унітарним підприємством, державним чи муніципальним закладом, у зв'язку з проходженням служби, у зв'язку з призначенням на державну посаду Російської Федерації чи державну посаду суб'єкта Російської Федерації або в зв'язку з обранням на виборні посади до органів державної влади або органи місцевого самоврядування.
Ч. 1 ст. 4 Закону Російської Федерації "Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації" встановлено перелік житлових приміщень, які не підлягають приватизації. До їх числа віднесені і службові житлові приміщення, за винятком житлового фонду радгоспів та інших сільськогосподарських підприємств, до них прирівняних.
Частиною другою цієї статті передбачено, що власники житлового фонду або уповноважені ними органи, а також підприємства, за якими закріплено житловий фонд на праві господарського відання, та установи, в оперативне управління яких передано житловий фонд, за згодою власників вправі приймати рішення про приватизацію службових житлових приміщень і яке знаходиться у сільській місцевості житлового фонду стаціонарних установ соціального захисту населення.
Крім того, виходячи з положень п. "до" ч. 1 ст. 72 Конституції Російської Федерації, житлове законодавство перебуває у спільному віданні Російської Федерації і суб'єктів Російської Федерації.
Отже, підстави та умови прийняття власником житлового фонду рішень про приватизацію службових житлових приміщень можуть встановлюватися суб'єктом Російської Федерації.
З вищевикладеного випливає, що службові житлові приміщення не підлягають приватизації, однак власники житлового фонду та уповноважені ними органи, а також підприємства, за якими житловий фонд закріплений на праві господарського відання, та установи, в оперативне управління яких передано житловий фонд, має право приймати рішення про можливості приватизації службових житлових приміщень. Підстави та умови приватизації даних приміщень можуть бути передбачені законодавством суб'єктів Російської Федерації.
Погодимося з Є.М. Кімінчіжі, який говорить, що, "на жаль, реалізація права на приватизацію в ряді випадків здійснюється шляхом визнання в судовому порядку права на приватизацію і тільки на підставі вступили в законну силу рішень судів укладаються договори про передачу займаних громадянами житлових приміщень їм у власність" 51 .
3.3 Приватизація гуртожитків
З 1 березня 2005 р. набув чинності новий Житловий кодекс Росії. У зв'язку з його прийняттям, як нам здається, нарешті врегульовано питання про приватизацію гуртожитків. Однак застосування передбачених законом новел викликало певні труднощі на практиці.
Приводом розгорнулися останнім часом дискусій стало положення ст. 7 Федерального закону від 29 грудня 2004 р. № 189-ФЗ "Про введення в дію Житлового кодексу Російської Федерації", згідно з яким до відносин з користування житловими приміщеннями, які перебували в житлових будинках, що належали державним або муніципальним підприємствам або державним чи муніципальним установам і що використовувалися в якості гуртожитків, і передані у відання органів місцевого самоврядування, застосовується правовий режим соціального найму. "Золотий ключик" для вирішення застарілої проблеми набуття у власність займаних громадянами гуртожитків нібито знайдено. Однак правозастосовча практика зіткнулася з проблемою тлумачення нових правил.
Поширеною помилкою є таке тлумачення вказаної норми ст. 7 Федерального закону від 29 грудня 2004 р. № 189-ФЗ в тій частині, що в ній мова йде про житлові будинки, що використовувалися в якості гуртожитків, а не про гуртожитки. Разом з тим законодавець недвозначно вказав, що гуртожитки, які належали державним або муніципальним підприємствам або державним чи муніципальним установам і були передані у відання органів місцевого самоврядування, після вступу в силу Федерального закону № 189-ФЗ втрачають статус гуртожитків в силу закону.
Відповідно до ЖК РФ житлові приміщення в гуртожитках є спеціалізованими, тобто мають цільове призначення як житло для тимчасового проживання певного кола осіб (працівників, службовців, учнів), і щодо них діє особливий правовий режим (неможливість обміну, піднайму і т.д.) . Відповідно, зміна законом підстав користування такими приміщеннями, коли на відповідні відносини поширені норми ЖК РФ про договір найму соціального, змінює і правовий режим цих приміщень. Вони вже не мають спеціалізованого призначення, можуть здаватися в піднайом, можливий їх обмін, тобто стосовно них діє загальний правовий режим, встановлений для житлових приміщень, наданих за договорами соціального найму 52.
Таким чином, вважаємо, що в силу цього можлива і приватизація житлових приміщень у гуртожитках відповідно до ст. 2, 11 Закону РФ від 4 липня 1991 р. № 1541-1 "Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації", що гарантує громадянам Росії, що займає житлові приміщення в державному і муніципальному фонді, включаючи житловий фонд, який знаходиться в господарському віданні підприємств або оперативному управлінні установ, на умовах соціального найму, право на придбання цих приміщень у власність за згодою всіх спільно проживають повнолітніх членів сім'ї. Разом з тим ст. 4 Закону РФ від 4 липня 1991 р. № 1541-1 приватизація гуртожитків була заборонена. Зазначена норма діє і зараз.
Відповідно до ст. 4 Федерального закону від 29 грудня 2004 р. № 189-ФЗ раніше діюче житлове законодавство, надалі до приведення у відповідність з Житловим кодексом Російської Федерації, застосовується остільки, оскільки воно не суперечить Житловому кодексу Російської Федерації і Федеральним законом про введення його в дію.
З урахуванням вищесказаного житлові приміщення (квартири, кімнати) в будинках, які використовувалися в якості гуртожитків, належали державним або муніципальним підприємствам або державним чи муніципальним установам і були передані у відання органів місцевого самоврядування, можуть бути приватизовані на загальних підставах. Вважаємо, що в даному випадку ч. 1 ст. 4 Закону РФ від 4 липня 1991 р. № 1541-1 "Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації" не обмежує можливість приватизації таких приміщень. Не обмежує таку можливість і відсутність оформленого договору соціального наймання та рішення органу місцевого самоврядування про виключення відповідного будинку зі спеціалізованого житлового фонду, оскільки право громадян на приватизацію жилих приміщень у вищевказаних будинках не може ставитися у залежність від бездіяльності органів місцевого самоврядування щодо здійснення документарного оформлення відповідних договорів соціального найму, а також оформлення вже зміненого чинності закону статусу відповідних будинків, що використовувалися раніше як гуртожитків 53.
У відповідності зі змістом житлового законодавства житлові приміщення підлягають приватизації в тому разі, якщо вони не належать до категорії спеціалізованих житлових приміщень, тобто не призначені для проживання громадян у зв'язку з характером їх трудових відносин, а також у зв'язку з проходженням служби або навчання (ст. 92 - 98 ЖК РФ). І навпаки, підлягають приватизації ті житлові приміщення, які призначені саме для постійного проживання громадян на умовах соціального найму 54.
Тим часом питання про можливість приватизації житлових приміщень, розташованих в гуртожитках, судами дозволяється невизначено.
Відповідно до позиції Верховного Суду РФ, висловленої ним у Визначенні Судової колегії в цивільних справах від 19 лютого 1993 р., при розгляді спорів, пов'язаних з приватизацією житла, суд повинен перевірити, чи підлягає приватизації дане житлове приміщення і займає чи громадянин те приміщення, яке він бажає приватизувати. Так, за позовом Є. про визнання права на приватизацію суд першої інстанції, встановивши правомірність вимог позивача, виніс законне і справедливе, єдино можливе в сформованих фактичних обставин рішення про визнання за ним права на приватизацію. Правомірність рішення суду була встановлена в касаційному порядку. Позивач оформив договір про передачу квартир у власність громадян (приватизації) і зареєстрував виникло право власності в органі реєстрації.
На винесені судові акти була подана наглядова скарга за підписом голови місцевої адміністрації. Обговоривши її доводи, президія обласного суду визначив, що справа підлягає направленню на новий розгляд. Яка перспектива такої справи в майбутньому, сумніватися не доводиться. Якщо і буде прийнято рішення на користь позивача, справа буде неодноразово "ходити" по інстанціях, в результаті чого право громадянина залишається без захисту. Розглянуте справу оголює також і недосконалість судової системи в частині повноважень суду наглядової інстанції, на що останнім часом звертає увагу юридична громадськість.
В Огляді законодавства та судової практики Верховного Суду Російської Федерації за перший квартал 2006 р., затвердженому Постановою Президії Верховного Суду РФ від 7 і 14 червня 2006 р., чітко сказано, що "гуртожитки, які належали державним або муніципальним підприємствам або державним чи муніципальним установам і були передані у відання органів місцевого самоврядування, втрачають статус гуртожитків в силу закону, і до них застосовується правовий режим, встановлений для житлових приміщень, наданих за договорами соціального найму ". І далі: "З вищевикладеного випливає, що житлові приміщення в гуртожитках, розташовані в житлових будинках, що раніше належали державним або муніципальним підприємствам або державним чи муніципальним установам і використовувалися в якості гуртожитків, які були надані громадянам та передані в муніципальний житловий фонд до 1 березня 2005 року, можуть бути придбані громадянами в порядку приватизації у власність після 1 березня 2005 року за умови, якщо це житлове приміщення є ізольованим ". З урахуванням знятого Конституційним Судом заборони на приватизацію житлових приміщень, наданих після 1 березня 2005 р., Верховний Суд РФ дав однозначну відповідь про можливість приватизації житлових приміщень у гуртожитку.
Висновки президії обласного суду у наведеному нами справі засновані на тому, що спірне житлове приміщення (квартира) знаходиться в житловому будинку, спочатку побудованому як гуртожиток, а тому до нього не застосовуються положення ст. 7 Федерального закону від 29 грудня 2004 р. № 189-ФЗ. При цьому не було враховано, що такі висновки не можуть бути покладені в основу відмови у позові, оскільки розпочате президією тлумачення закону суперечить ст. 16 ЖК РФ, яка до числа об'єктів житлового фонду відносить житловий будинок, частина житлового будинку, квартиру, частину квартири, кімнати, а не гуртожитку. Займана позивачем квартира ізольована від інших житлових приміщень, які розташовані у житловому будинку, побудованому і використовувався в якості гуртожитку, що раніше належав державному підприємству, в даний час переданому в муніципальну власність, що є достатньою підставою для задоволення заявлених позивачами вимог, що і було зроблено судом першої та касаційної інстанції. Тобто, по суті, суди по-різному застосовують встановлені житловим законодавством критерії класифікації житлових приміщень. Гуртожиток як правова категорія відповідно до букви закону є видом використання житлових приміщень соціального використання 55.
Віднесення житлових приміщень до гуртожитків можливо виключно в порядку, встановленому ст. 92 ЖК РФ. Постановою Уряду РФ від 26 січня 2006 р. № 42 були затверджені Правила віднесення житлового приміщення до спеціалізованого житлового фонду, в тому числі до гуртожитків. Згідно з п. 3 Правил віднесення житлових приміщень до спеціалізованого житловому фонду не допускається, якщо житлові приміщення зайняті за договорами соціального найму, найму житлового приміщення, що перебуває у державній або муніципальній власності житлового фонду комерційного використання, оренди. Включення житлового приміщення в спеціалізований житловий фонд з віднесенням такого приміщення до певного виду житлових приміщень спеціалізованого житлового фонду та виключення житлового приміщення із зазначеного фонду здійснюються на підставі рішення органу, що здійснює управління державним чи муніципальній житловим фондом, з урахуванням вимог, встановлених цими Правилами (п. 12 Правил). Таким чином, до моменту розселення громадян, які займають житлові приміщення, які використовувалися як гуртожитків, такі приміщення не можуть бути віднесені до спеціалізованого житлового фонду відповідно до ст. 92 ЖК РФ, а за громадянами зберігається право на приватизацію 56.
Однак по одному із справ суд відмовив у визнанні за громадянином права на приватизацію на підставі того, що спірне жиле приміщення було включено до програми реконструкції і розселення гуртожитків і було віднесено розпорядженням місцевої адміністрації з посиланням на ст. 92 ЖК РФ до числа спеціалізованого житлового фонду. При винесенні рішення суд застосував суперечить федеральному закону акт органу місцевого самоврядування і, крім того, вказав, що оскільки житловий будинок запланований під реконструкцію, то підстав для визнання права на приватизацію не є. Такий підхід явно виходить за межі судового тлумачення ст. 4 Закону РФ від 4 липня 1991 р. N 1541-1 "Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації". У касаційному порядку винесене по першій інстанції рішення було підтримано. Залишається сподіватися, що Верховний Суд РФ задовольнить скаргу позивача і скасує незаконні судові акти у порядку нагляду.
Як висновки можна сформулювати наступне. Приватизувати житлові приміщення в муніципальних гуртожитках можна. Влада просто не дотримуються закону, мотивуючи це тим, що їм ніде буде селити міліціонерів, лікарів, вчителів, а часом просто тягнуть час, оскільки безкоштовна приватизація закінчується 1 січня 2010 р., а возмездная передача муніципального житла громадянам у майбутньому складе значну статтю доходів місцевих бюджетів. Для приватизації абсолютно не важливий тип гуртожитку (коридорний, готельний і т.п.). Не потрібно змінювати статус гуртожитку: він знятий в силу закону.
Проте вже сьогодні можна констатувати: повільно, але вірно закон починає діяти.
3.4 Захист прав неповнолітніх при приватизації житла
Реформування житлово-правової системи в Росії почалося з прийняття 24 грудня 1990 Закону РРФСР "Про власність в РРФСР" 57, який зняв обмеження на граничний розмір житлового будинку, що належить громадянинові на праві власності, і встановив, що право власності на квартиру у члена житлового або житлово-будівельного кооперативу виникає з моменту внесення пайового внеску в повному обсязі. У розвиток житлової реформи 4 липня 1991 був прийнятий Закон РРФСР № 1541-1 "Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації" (далі - Закон), основною метою якого було створення умов для здійснення права громадян на вільний вибір способу задоволення потреби в житлі ; крім того, ставилися завдання досягти більш ефективного використання житлового фонду та дбати про його збереження. Згодом Закон зазнав значні зміни, в результаті чого при його застосуванні виникли деякі проблеми.
Так, редакція Закону від 4 липня 1991 р. передбачала безкоштовну передачу у власність громадян житлових приміщень у розмірі не менше 18 м 2 загальної площі на одну людину і додатково 9 м 2 на сім'ю. Площа квартири, що перевищує норми безкоштовно переданого житла, підлягала оплаті громадянами. Після внесеного 23 грудня 1992 р. в Закон змін і доповнень передача у власність займаного громадянами житла стала проводитися безкоштовно, незалежно від його розміру. Суми, раніше виплачені громадянами за частину загальної площі, що перевищує за розміром встановлені норми, підлягали поверненню.
Федеральним законом від 11 серпня 1994 р. № 26-ФЗ "Про внесення змін і доповнень до Закону Російської Федерації" Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації "" 58 в деякі статті Закону були внесені суттєві поправки, що стосуються правового становища неповнолітніх. У початковій редакції для приватизації житлового приміщення необхідно було отримати згоду тільки повнолітніх членів сім'ї, які спільно проживають з наймачем. З набранням чинності Федерального закону "Про внесення змін і доповнень до Закону Російської Федерації" Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації "" до цього умові додалося вимога про отримання згоди також неповнолітніх членів сім'ї, які досягли 15 років. Необхідно відзначити, що поява такої норми було лише закріпленням в Законі роз'яснення, що міститься в постанові Пленуму Верховного Суду РФ від 24 серпня 1993 р. № 8 "Про деякі питання застосування судами Закону Російської Федерації" Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації "": в разі безплатної приватизації займаного приміщення неповнолітні нарівні з повнолітніми користувачами вправі брати участь у встановленні спільної власності на це приміщення. Такий висновок можна зробити, виходячи зі змісту ч. 1 ст. 53 Житлового кодексу РРФСР, де сказано, що "члени сім'ї наймача, які проживають разом з ним, користуються нарівні з наймачем усіма правами і несуть усі обов'язки, що випливають з договору найму житлового приміщення", - іншими словами, права повнолітніх та неповнолітніх користувачів державним і муніципальним житлом на приватизацію займаного приміщення рівні. Отже, при приватизації житла необхідно отримати згоду дітей, як досягли, так і не досягли 15 років - тільки при цьому від імені неповнолітнього буде діяти його законний представник (батько, опікун, піклувальник).
Стаття 7 Закону була доповнена частиною другою, яка передбачає обов'язкове включення в договір передачі житлового приміщення неповнолітніх, що мають право користування даним житловим приміщенням і проживають разом з особами, яким це житлове приміщення передається у спільну з неповнолітніми власність, а також неповнолітніх, які проживають окремо від зазначених осіб , але не втратили право користування житловим приміщенням 59.
Відсутність у Законі прямої вказівки на необхідність отримання згоди неповнолітніх на приватизацію і обов'язкове включення їх в договір передачі в період між прийняттям Закону про приватизацію і внесенням до нього змін породило на практиці чимало зловживань укладалися договори без включення до числа власників неповнолітніх, що істотно обмежувало їх права . Пленум Верховного Суду РФ у своїй постанові від 24 серпня 1993 р. роз'яснив, що відповідно до Кодексу про шлюб та сім'ю РРФСР. 1969 р. (що діяв на той час) опікун не вправі без попереднього дозволу органів опіки і піклування укладати угоди, що виходять за межі побутових, зокрема, що стосуються відмови від належних підопічному прав, а піклувальник - давати згоду на здійснення таких операцій, тому відмова від участі в приватизації може бути здійснено батьками та усиновителями неповнолітніх, а також їх опікунами та піклувальниками тільки при наявності дозволу зазначених органів. Отже, на укладення договору передачі без внесення неповнолітніх в число власників необхідно було одержувати згоду органів опіки та піклування, що часто не виконувалося житловими органами.
Разом з тим позитивним є той факт, що при виникненні спору суди, як правило, виносять рішення на користь неповнолітніх 60.
На жаль, нерідкі випадки, коли неповнолітні не включаються в договір передачі при приватизації житла. Так, у визначенні Судової колегії Верховного Суду РФ від 6 травня 1997 61 наводиться аналогічний приклад порушення житлових прав неповнолітніх. Судова колегія у цивільних справах Верховного Суду РФ за протестом заступника Генерального прокурора РФ скасувала визначення районного суду про припинення провадження у справі про визнання недійсними угод (приватизації, потім міни та купівлі-продажу), здійснених без попереднього дозволу органів опіки і піклування. Справу направлено на новий розгляд.
Завдяки тому, що на початковому етапі перетворень нашої дійсності, в тому числі і за порадою найбільших зарубіжних юристів, в нашій країні був збережений прокурорський нагляд, малозабезпечені громадяни можуть захистити свої права в суді, не вдаючись до послуг високооплачуваних юристів. Чинним Цивільним процесуальним кодексом РФ передбачений інститут прокурорського нагляду в цивільному судочинстві. Прокурор має право звернутися до суду із заявою або вступити у справу в будь-якій стадії процесу, якщо цього вимагає захист прав громадян 62.
ВИСНОВОК
Відносини, що виникають у сфері приватизації, будучи різновидом соціально-активної діяльності, відрізняються різноманіттям змісту. Динаміка цих відносин обумовлена використанням таких цивільно-правових інститутів як об'єкти цивільних прав, суб'єкти, договори й зобов'язання. Кожне з названих засобів покликане створити юридичний механізм переходу житлових приміщень зі сфери публічної власності у власність приватну. Ведучими нормами, опосередкованими цей процес, є норми чинного цивільного законодавства.
Норми, які регулюють відносини у сфері приватизації житлових приміщень, - щодо відокремлений інститут у цивільно-правової матерії. У його зміст можна виокремити два компоненти: конституційно-правової та цивільно-правовий. Звідси структурно правовий механізм відносин у сфері приватизації бачиться в цих двох взаємопов'язаних між собою правових блоках. Конституційно-правовий компонент включає норми державного охоронного регулювання інституту приватизації (ст. ст. 8, 9, 35, 40, 71, 72 Конституції РФ). Другий (цивільно-правовий) утворюють норми, що мають на меті забезпечити організацію відносин в галузі приватизації, їх функціонування у відповідності з потребами фізичних осіб та держави. За своєю природою ці відносини спрямовані на економічний саморегулювання відносин безпосередніх учасників приватизації. Організаційно-процедурний сегмент даного компонента в межах, передбачених федеральним законодавством, доповнюється нормативними приписами суб'єктів федерації і муніципальних утворень.
1. Суб'єктивне майнове право на безкоштовну приватизацію житлового приміщення розглядається як індивідуалізованого елемента правоздатності громадянина. Це право виникає, існує і реалізується громадянином у силу закону і є похідним від його статусу наймача жилого приміщення в державному чи муніципальному житловому фонді. Його сутність утворює можливість фізичної особи придбати житлове приміщення на підставі договору про безоплатну передачу у власність на умовах і в порядку, передбачених законодавством про приватизацію державного та муніципального житлового фонду. Термін існування цього права обмежено законом - до 1 березня 2010 р., тобто тим передбачуваним моментом, коли інститут безкоштовної приватизації повинен перестати бути основним способом розвитку інституту приватної власності у житловій сфері.
2. Підставою виникнення зобов'язання приватизації житлового приміщення виступають: договір передачі у власність громадянина житлового приміщення та договір продажу громадянам жилих приміщень на пільгових умовах. За змістом тієї правового зв'язку, яка виникає на підставі відповідної угоди, у стосунках присутні як майновий, так і організаційний моменти, що дозволяє кваліфікувати їх як комбінованих договорів. По спрямованості таки цивільно-правового результату, зазначені угоди відносяться до групи договорів, що мають правову мету передачі майна. Термін, письмова форма укладення та інші умови зазначених договорів, є однаковими для всіх осіб, які є суб'єктами приватизації, і не можуть змінюватися угодою сторін.
3. Не всі в суб'єктному складі зобов'язань з договору приватизації абсолютно. У зв'язку з цим здобувач пропонує викласти ч. 2 ст. 7 Закону про приватизацію житлового фонду в такій редакції: «У договір передачі житлового приміщення у власність включаються неповнолітні, які мають право користування даним житловим приміщенням і проживають разом з особами, яким це житлове приміщення передається у спільну з неповнолітніми власність, або неповнолітні, які проживають окремо від зазначених осіб, але не втратили право користування даним житловим приміщенням. У договір про передачу житлового приміщення у власність, неповнолітні включаються незалежно від згоди їх законних представників і попереднього дозволу органу опіки та піклування ». Подібне законодавче нововведення призведе до того, що неповнолітні за законом будуть визнані обов'язковими суб'єктами приватизації.
4. Для приведення федерального законодавства у єдину систему, необхідно доповнити пункт 2 статті 26 ЦК РФ підпунктом 5, де б вказувалась самостійна можливість неповнолітніх у віці від 14 до 18 років давати згоду на приватизацію житла.
5. Пропонується наступна формулювання частини 1 статті 2 Закону Російської Федерації "Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації": "Громадяни Російської Федерації, які мають у встановленому порядку право на житлове приміщення в будинках державного і муніципального житлового фонду, включаючи житловий фонд, який знаходиться в господарському віданні підприємств або оперативному управлінні установ (відомчий фонд), за договором соціального найму, має право за згодою всіх осіб, які мають право на житлову площу і не втратили фактичного зв'язку з житловим приміщенням, придбати це приміщення у власність на умовах, передбачених цим Законом, іншими нормативними актами Російської Федерації і республік у складі Російської Федерації. При цьому неповнолітні у віці від 14 до 18 років самостійно дають згоду на приватизацію, від імені малолітніх та недієздатних діють їх законні представники. Житлові приміщення передаються у спільну власність громадян або у власність одного з подружжя, яке проживає громадян, у тому числі неповнолітніх ".
СПИСОК
Нормативно-правові акти
Конституція Російської Федерації [Текст]: офіц. текст. від 12.12.1993 р. / / Російська газета. - 1993. - № 237.
Цивільний кодекс Російської Федерації (частина перша) [Текст]: [Федеральний закон № 51-ФЗ, прийнятий 30.11.1994 р., станом на 24.07.2008] / / Збори законодавства РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.
Цивільний кодекс Російської Федерації (частина друга) [Текст]: [Федеральний закон № 14-ФЗ, прийнятий 26.01.1996 р., станом на 14.07.2008] / / Збори законодавства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410.
Цивільний кодекс Російської Федерації (частина третя) [Текст]: [Федеральний закон № 146-ФЗ, прийнятий 26.11.2001 р., станом на 30.06.2008] / / Збори законодавства РФ. - 2001. - № 49. - Ст. 4552.
Цивільний процесуальний кодекс Російської Федерації [Текст]: [Федеральний закон № 138-ФЗ, прийнятий 14.11.2002 р., станом на 22.11.2008] / / Збори законодавства РФ. - 2002. - № 46. - Ст. 4532.
Арбітражний процесуальний кодекс Російської Федерації [Текст]: [Федеральний закон № 95-ФЗ, прийнятий 24.07.2002 р., станом на 03.12.2008] / / Збори законодавства РФ. - 2002. - № 30. - Ст. 3012.
Житловий кодекс Російської Федерації [Текст]: [Федеральний закон № 188-ФЗ, прийнятий 29.12.2004 р., станом на 23.07.2008] / / Збори законодавства РФ. - 2005. - № 1 (частина 1). - Ст. 14.
Про введення в дію Житлового кодексу Російської Федерації [Текст]: [Федеральний закон № 189-ФЗ, прийнятий 29.12.2004 р., станом від 01.12.2007] / / Збори законодавства РФ. - 2005. - № 1 (частина 1). - Ст. 15.
Про внесення змін і доповнень до Закону Російської Федерації "Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації" [Текст]: [Федеральний закон № 55-ФЗ, прийнятий 20.05.2002 р., станом на 29.12.2004] / / Збори законодавства РФ. - 2002. - № 21. - Ст. 1918.
Про статус військовослужбовців [Текст]: [Федеральний закон № 76-ФЗ, прийнятий 27.05.1998 р., станом на 25.12.2008] / / Збори законодавства РФ. - 1998. - № 22. - Ст. 2331.
Про особливо охоронюваних природних територіях [Текст]: [Федеральний закон № 33-ФЗ, прийнятий 14.03.1995 р., станом на 30.12.2008] / / Збори законодавства РФ. - 1995. - № 12. - Ст. 1024.
Про внесення змін і доповнень до Закону Російської Федерації "Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації" [Текст]: [Федеральний закон № 26-ФЗ, прийнятий 11.08.1994 р., станом на 29.12.2004] / / Збори законодавства РФ. - 1994. - № 16. - Ст. 1864.
Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації [Текст]: [Закон РФ № 1541-1, прийнятий 04.07.1991 р., станом на 11.06.2008] / / Відомості СНР і ЗС РРФСР. - 1991. - № 28. - Ст. 959.
Про затвердження положення про визнання приміщення житловим приміщенням, житлового приміщення непридатним для проживання і багатоквартирного будинку аварійним і таким, що підлягає знесенню або реконструкції [Текст]: [Постанова Уряду РФ № 47, прийнятий 28.01.2006 р., станом на 02.08.2007] / / Збори законодавства РФ. - 2006. - № 6. - Ст. 702.
Про затвердження правил віднесення житлового приміщення до спеціалізованого житлового фонду та типових договорів найму спеціалізованих житлових приміщень [Текст]: [Постанова Уряду РФ № 42, прийнятий 26.01.2006 р.] / / Збори законодавства РФ. - 2006. - № 6. - Ст. 697.
Про Федеральну цільову програму "Житло" на 2002 - 2010 роки [Текст]: [Постанова Уряду РФ № 675, прийнятий 17.09.2001 р., станом на 04.12.2008] / / Збори законодавства РФ. - 2001. - № 39. - Ст. 3770.
Наукова та навчальна література
Алексєєв С.С. Структура радянського права. [Текст] - М., Юрид. літ. 1975. - 764 с.
Баліна О.Ю. Можливість приватизації службових житлових приміщень [Текст] / / Житлове питання. - 2008. - № 9. - С. 27.
Батя А.А. Про права неповнолітніх при приватизації житлового фонду, здійсненні операцій з нерухомим майном [Текст] / / Житлове питання. - 2007. - № 4. - С. 27.
Васильєв А.М. Теорія держави і права. [Текст] - М., Юрид. літ. 1983. - 834 с.
Вікторов І.С., Ашіткова Т.В. Правове регулювання та практика застосування законодавства про приватизацію житлових приміщень [Текст] / / Житлове питання. - 2006. - № 7. - С. 26.
Єфремов І.І., Єфремова О.М. Житлові приміщення в гуртожитках [Текст] Житлове право. - 2008. - № 9. - С. 21.
Житлове право: Підручник [Текст] / Под ред. Крашеніннікова П.В. - М., Статут. 2005. - 784 с.
Кімінчіжі Є.М. Приватизація гуртожитків: закон починає діяти [Текст] / / Юрист. - 2008. - № 6. - С. 27.
Кімінчіжі Є.М. Реалізація та захист права громадян на приватизацію житлових приміщень [Текст] / / Відомості Верховної Ради. - 2006. - № 11. - С. 43.
Коментар до Житлового кодексу Російської Федерації [Текст] / Под ред. Жуйкова В.М. - М., Контракт. 2008. - 734 с.
Крашенинников П.В. Житлове право. 2-е вид. [Текст] - М., Статут. 2005. - 634 с.
Крашенинников П.В. Приватизація житла. Права громадян до і після приватизації [Текст] - М., Статут. 2006. - 412 с.
Кудашкін А.В. Житлове право: Підручник. [Текст] - М., Изд-во РІД "За права військовослужбовців". 2005. - 628 с.
Кудашкін А.В. Про службової житлоплощі "служивих" людей [Текст] / / Право в Збройних Силах. - 2005. - № 4. - С. 28.
Малахова А.А. Ознаки житлового приміщення у світлі положення ЖК РФ [Текст] / / Юрист. - 2006. - № 10. - С. 26.
Міхєєва Л.Ю. Питання захисту прав неповнолітніх при угодах з житловими приміщеннями [Текст] / / Нерухомість. Будівництво. Право. - 2007. - № 3. - С. 27.
Поспєлов О.В. Деякі особливості деприватизації житла [Текст] / Житлове питання. - 2008. - № 6. - С. 29 - 32.
Прасолов Б.В. Відповіді на питання прес-конференції "практика застосування Житлового кодексу РФ і позбавлення права на житло" [Текст] / / Житлове питання. - 2007. - № 8. - С. 17.
Радченко С. Наслідки деприватизації житла [Текст] / / Відомості Верховної Ради. - 2008. - № 9. - С. 23.
Сапронова І.А. Деприватизація житла [Текст] / / Право і політика. - 2004. - № 8. - С. 26.
Свердлик Г.А. Житлове правовідносини [Текст] / / Житлове питання. - 2008. - № 2. - С. 26.
Свердлик Г.А. Принципи приватизації житлових приміщень у Російської Федерації [Текст] / / Житлове питання. - 2007. - № 9. - С. 28.
Свердлик Г.А., Свердлик І.Г. Принципи приватизації житлових приміщень у Російської Федерації [Текст] - М., ВД "Юриспруденція". 2008. - 398 с.
Седугін П.І. Житлове право: Підручник для вузів. [Текст] - М., Норма. 2008. - 598 с.
Симонов В.М. Правовий режим гуртожитків [Текст] / / Сімейне та житлове право. - 2006. - № 3. - С. 25.
Сокіл П.В. Приватизація житлових приміщень у гуртожитках [Текст] / / Право і економіка. - 2006. - № 8. - С. 21.
Теорія держави і права [Текст] / Под ред. Королева А.І., Явіча Л.С. Л., Изд-во Ленінградського університету. 1987. - 896 з
Титов А.А. Приватизація житла: новий порядок, судова практика, зразки документів: сам собі адвокат. Випуск № 9 (видання друге, перероблене і доповнене) [Текст] - М., Юрайт-Издат. 2006. - 498с.
Толстой Ю.К. Житлове право: Навчальний посібник. [Текст] - М., Проспект. 2006. - 652 с.
Формакідов Д.А. Відмова від приватизації житлового приміщення і відмова від участі в його приватизації [Текст] / / Відомості Верховної Ради. - 2008. - № 10. - С. 31.
Цибуленко З.І., Сафонова Ю.Б. Аналіз деяких положень Закону Російської Федерації "Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації" [Текст] / / Юрист. - 2006. - № 11. - С. 25.
Шешко Г.Ф. Про право власності на житлові приміщення: як це вирішено житловим законодавством. До питання про стабільність житлових прав громадян [Текст] / / Закони Росії: досвід, аналіз, практика. - 2006. - № 9. С. 6 - 14.
Шешко Г.Ф. Приватизація житла. Деякі інші питання застосування житлового законодавства [Текст] / / цивілісти. - 2007. - № 1. - С. 26.
Шешко Г.Ф. Застосовуємо Житловий кодекс Російської Федерації [Текст] / / цивілісти. - 2006. - № 3. - С. 3 - 11.
Шешко Г.Ф., Вишнякова А.В. Довідник з житлових питань [Текст] - М., Інфра-М. 2008. - 612 с.
Шипунова Є. Дві сторони однієї приватизації [Текст] / / ЕЖ-Юрист. - 2008. - № 28. - С. 8.
Шипунова Є.А. Зміна правового режиму житлових приміщень у гуртожитках [Текст] / / Житлове питання. - 2008. - № 2. - С. 27.
Якупова А.І. Призначення, надання, використання житлових службових приміщень [Текст] / / Житлове питання. - 2007. - № 5. - С. 28.
Якупова А.І. Характеристика житлового законодавства Російської Федерації [Текст] / / Житлове питання. - 2007. - № 10. - С. 26.
Якушев В.С. Про поняття правового інституту [Текст] / / Правознавство. - 1970. - № 6. - С. 65.
Матеріали юридичної практики
У справі про перевірку конституційності положень пунктів 2 і 14 статті 15 Федерального закону "Про статус військовослужбовців" та пункту 8 Правил випуску та погашення державних житлових сертифікатів в рамках реалізації підпрограми "Державні житлові сертифікати" на 2004 - 2010 роки, що входить до складу федеральної цільової програми "Житло" на 2002 - 2010 роки, у зв'язку зі скаргами ряду громадян [Текст]: [Ухвала Конституційного суду РФ № 5-П, прийнятий 05.04.2007 р.] / / Збори законодавства РФ. - 2007. - № 15. - Ст. 1820.
У справі про перевірку конституційності положень підпункту 1 пункту 2 статті 2 Федерального закону "Про введення в дію Житлового кодексу Російської Федерації" та частини першої статті 4 Закону України "Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації" (в редакції статті 12 Федерального закону "Про введення в дію Житлового кодексу РФ ") у зв'язку із запитом Верховного Суду РФ та скаргою громадян М.Ш. Орлова, Х.Ф. Орлова та З.х. Орлової [Текст]: [Ухвала Конституційного Суду РФ № 6-П, прийнятий 15.06.2006 р.] / / Збори законодавства РФ. - 2006. - № 26. - Ст. 2876.
Про деякі питання застосування судами Закону Російської Федерації "Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації" [Текст]: [Постанова Пленуму Верховного суду РФ № 8, прийнятий 24.08.1993 р.] / / Бюлетень Верховного Суду РФ. - 1994. - № 2. - С. 43.
Визначення Конституційного Суду РФ № 316-О, від 10.12.2002 р. / / Збори законодавства РФ. - 2003. - № 5. - Ст. 503.
Огляд законодавства та судової практики Верховного Суду Російської Федерації за перший квартал 2006 року [Текст]: [Огляд судової практики Верховного суду РФ від 07.06.2006 р., 14.06.2006 р.] / / Бюлетень Верховного Суду РФ. - 2006. - № 9. - С. 56.
Огляд судової практики Верховного Суду Російської Федерації за четвертий квартал 2005 року [Текст]: [Огляд судової практики Верховного Суду РФ від 01.03.2006 р.] / / Бюлетень Верховного Суду РФ. - 2006. - № 5. - С. 65.
Про деякі питання, що виникли при розгляді судами справ, пов'язаних з приватизацією громадянами житлових приміщень [Текст]: [Огляд судової практики Верховного Суду РФ] / / Бюлетень Верховного Суду РФ. 1994. - № 2. - С. 56.
Постанова ФАС Поволзької округу від 19.06.2008 р. у справі № А55-5398/04 / / Вісник ВАС РФ. - 2008. - № 10. - С. 67.
Ухвала Верховного суду РФ від 06.05.1997 р. / / Бюлетень Верховного Суду РФ. - 1997. - № 9. - С. 56.
1 Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації [Текст]: [Закон РФ № 1541-1, прийнятий 04.07.1991 р., станом на 11.06.2008] / / Відомості СНР і ЗС РРФСР. - 1991. - № 28. - Ст. 959.
2 Седугін П.І. Житлове право: Підручник для вузів. [Текст] - М., Норма. 2008. - С. 73 - 74.
3 Толстой Ю.К. Житлове право: Навчальний посібник. [Текст] - М., Проспект. 2006. - С. 18 - 19.
4 Крашенинников П.В. Житлове право. 2-е вид. [Текст] - М., Статут. 2005. - С. 20 - 22.
5 Про затвердження положення про визнання приміщення житловим приміщенням, житлового приміщення непридатним для проживання і багатоквартирного будинку аварійним і таким, що підлягає знесенню або реконструкції [Текст]: [Постанова Уряду РФ № 47, прийнятий 28.01.2006 р., станом на 02.08.2007] / / Збори законодавства РФ. - 2006. - № 6. - Ст. 702.
6 Крашенинников П.В. Приватизація житла. Права громадян до і після приватизації [Текст] - М., Статут. 2006. - С. 78.
7 Баліна О.Ю. Можливість приватизації службових житлових приміщень [Текст] / / Житлове питання. - 2008. - № 9. - С. 31.
8 Свердлик Г.А. Житлове правовідносини [Текст] / / Житлове питання. - 2008. - № 2. - С. 26.
9 Житловий кодекс Російської Федерації [Текст]: [Федеральний закон № 188-ФЗ, прийнятий 29.12.2004 р., станом на 23.07.2008] / / Збори законодавства РФ. - 2005. - № 1 (частина 1). - Ст. 14.
10 Кімінчіжі Є.М. Реалізація та захист права громадян на приватизацію житлових приміщень [Текст] / / Відомості Верховної Ради. - 2006. - № 11. - С. 43.
11 Постанова ФАС Поволзької округу від 19.06.2008 р. у справі № А55-5398/04 / / Вісник ВАС РФ. - 2008. - № 10. - С. 67.
12 Про затвердження правил віднесення житлового приміщення до спеціалізованого житлового фонду та типових договорів найму спеціалізованих житлових приміщень [Текст]: [Постанова Уряду РФ № 42, прийнятий 26.01.2006 р.] / / Збори законодавства РФ. - 2006. - № 6. - Ст. 697.
13 Баліна О.Ю. Можливість приватизації службових житлових приміщень [Текст] / / Житлове питання. - 2008. - № 9. - С. 27.
14 Огляд законодавства та судової практики Верховного Суду Російської Федерації за перший квартал 2006 року [Текст]: [Огляд судової практики Верховного суду РФ від 07.06.2006 р., 14.06.2006 р.] / / Бюлетень Верховного Суду РФ. - 2006. - № 9. - С. 56.
15 Свердлик Г.А., Свердлик І.Г. Принципи приватизації житлових приміщень у Російської Федерації [Текст] - М., ВД "Юриспруденція". 2008. - С. 112.
16 Свердлик Г.А. Принципи приватизації житлових приміщень у Російської Федерації [Текст] / / Житлове питання. - 2007. - № 9. - С. 28.
17 Васильєв А.М. Теорія держави і права. [Текст] - М., Юрид. літ. 1983. - С. 283.
18 Теорія держави і права [Текст] / Под ред. Королева А.І., Явіча Л.С. - Л., Изд-во Ленінградського університету. 1987. - С. 400.
19 Якушев В.С. Про поняття правового інституту [Текст] / / Правознавство. - 1970. - № 6. - С. 65.
20 Алексєєв С.С. Структура радянського права. [Текст] - М., Юрид. літ. 1975. - С. 140.
21 Якупова А.І. Характеристика житлового законодавства Російської Федерації [Текст] / / Житлове питання. - 2007. - № 10. - С. 26.
22 Шипунова Є. Дві сторони однієї приватизації [Текст] / / ЕЖ-Юрист. - 2008. - № 28. - С. 8.
23 У справі про перевірку конституційності положень підпункту 1 пункту 2 статті 2 Федерального закону "Про введення в дію Житлового кодексу Російської Федерації" та частини першої статті 4 Закону України "Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації" (в редакції статті 12 Федерального закону "Про введення в дію Житлового кодексу РФ ") у зв'язку із запитом Верховного Суду РФ та скаргою громадян М.Ш. Орлова, Х.Ф. Орлова та З.х. Орлової [Текст]: [Ухвала Конституційного Суду РФ № 6-П, прийнятий 15.06.2006 р.] / / Збори законодавства РФ. - 2006. - № 26. - Ст. 2876.
24 Житлове право: Підручник [Текст] / Под ред. Крашеніннікова П.В. - М., Статут. 2005. - С. 238.
25 Формакідов Д.А. Відмова від приватизації житлового приміщення і відмова від участі в його приватизації [Текст] / / Відомості Верховної Ради. - 2008. - № 10. - С. 31.
26 Огляд судової практики Верховного Суду Російської Федерації за четвертий квартал 2005 року [Текст]: [Огляд судової практики Верховного Суду РФ від 01.03.2006 р.] / / Бюлетень Верховного Суду РФ. - 2006. - № 5. - С. 65.
27 Поспєлов О.В. Деякі особливості деприватизації житла [Текст] / Житлове питання. - 2008. - № 6. - С. 29 - 32.
28 Сапронова І.А. Деприватизація житла [Текст] / / Право і політика. - 2004. - № 8. - С. 26.
29 Цибуленко З.І., Сафонова Ю.Б. Аналіз деяких положень Закону Російської Федерації "Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації" [Текст] / / Юрист. - 2006. - № 11. - С. 25.
30 Радченко С. Наслідки деприватизації житла [Текст] / / Відомості Верховної Ради. - 2008. - № 9. - С. 23.
31 Про внесення змін і доповнень до Закону Російської Федерації "Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації" [Текст]: [Федеральний закон № 55-ФЗ, прийнятий 20.05.2002 р., станом на 29.12.2004] / / Збори законодавства РФ . - 2002. - № 21. - Ст. 1918.
32 Шешко Г.Ф., Вишнякова А.В. Довідник з житлових питань [Текст] - М., Інфра-М. 2008. - С. 98.
33 Про Федеральної цільової програми "Житло" на 2002 - 2010 роки [Текст]: [Постанова Уряду РФ № 675, прийнятий 17.09.2001 р., станом на 04.12.2008] / / Збори законодавства РФ. - 2001. - № 39. - Ст. 3770.
34 Вікторов І.С., Ашіткова Т.В. Правове регулювання та практика застосування законодавства про приватизацію житлових приміщень [Текст] / / Житлове питання. - 2006. - № 7. - С. 26.
35 Про статус військовослужбовців [Текст]: [Федеральний закон № 76-ФЗ, прийнятий 27.05.1998 р., станом на 25.12.2008] / / Збори законодавства РФ. - 1998. - № 22. - Ст. 2331.
36 Визначення Конституційного Суду РФ № 316-О, від 10.12.2002 р. / / Збори законодавства РФ. - 2003. - № 5. - Ст. 503.
37 Про особливо охоронюваних природних територіях [Текст]: [Федеральний закон № 33-ФЗ, прийнятий 14.03.1995 р., станом на 30.12.2008] / / Збори законодавства РФ. - 1995. - № 12. - Ст. 1024.
38 Шешко Г.Ф. Приватизація житла. Деякі інші питання застосування житлового законодавства [Текст] / / цивілісти. - 2007. - № 1. - С. 26.
39 Малахова А.А. Ознаки житлового приміщення у світлі положення ЖК РФ [Текст] / / Юрист. - 2006. - № 10. - С. 26.
40 Титов А.А. Приватизація житла: новий порядок, судова практика, зразки документів: сам собі адвокат. Випуск № 9 (видання друге, перероблене і доповнене) [Текст] - М., Юрайт-Издат. 2006. - С. 118.
41 Малахова А.А. Ознаки житлового приміщення у світлі положення ЖК РФ [Текст] / / Юрист. - 2006. - № 10. - С. 26.
42 Шешко Г.Ф. Застосовуємо Житловий кодекс Російської Федерації [Текст] / / цивілісти. - 2006. - № 3. - С. 3 - 11; Шешко Г.Ф. Про право власності на житлові приміщення: як це вирішено житловим законодавством. До питання про стабільність житлових прав громадян [Текст] / / Закони Росії: досвід, аналіз, практика. - 2006. - № 9. - С. 6 - 14.
43 Прасолов Б.В. Відповіді на питання прес-конференції "практика застосування Житлового кодексу РФ і позбавлення права на житло" [Текст] / / Житлове питання. - 2007. - № 8. - С. 17.
44 Коментар до Житлового кодексу Російської Федерації [Текст] / Под ред. Жуйкова В.М. - М., Контракт. 2008. - С. 79.
45 Кімінчіжі Є.М. Приватизація гуртожитків: закон починає діяти [Текст] / / Юрист. - 2008. - № 6. - С. 27.
46 Батя А.А. Про права неповнолітніх при приватизації житлового фонду, здійсненні операцій з нерухомим майном [Текст] / / Житлове питання. - 2007. - № 4. - С. 27.
47 Кудашкін А.В. Житлове право: Підручник. [Текст] - М., Изд-во РІД "За права військовослужбовців". 2005. - С. 198.
48 Кудашкін А.В. Про службової житлоплощі "служивих" людей [Текст] / / Право в Збройних Силах. - 2005. - № 4. - С. 28.
49 У справі про перевірку конституційності положень пунктів 2 і 14 статті 15 Федерального закону "Про статус військовослужбовців" та пункту 8 Правил випуску та погашення державних житлових сертифікатів в рамках реалізації підпрограми "Державні житлові сертифікати" на 2004 - 2010 роки, що входить до складу федеральної цільової програми "Житло" на 2002 - 2010 роки, у зв'язку зі скаргами ряду громадян [Текст]: [Ухвала Конституційного суду РФ № 5-П, прийнятий 05.04.2007 р.] / / Збори законодавства РФ. - 2007. - № 15. - Ст. 1820.
50 Кудашкін А.В. Указ. соч. - С. 119.
51 Кімінчіжі Є.М. Реалізація та захист права громадян на приватизацію житлових приміщень [Текст] / / Відомості Верховної Ради. - 2006. - № 11. - С. 28.
52 Єфремов І.І., Єфремова О.М. Житлові приміщення в гуртожитках [Текст] / / Житлове питання. - 2008. - № 9. - С. 21.
53 Шипунова Є.А. Зміна правового режиму житлових приміщень у гуртожитках [Текст] / / Житлове питання. - 2008. - № 2. - С. 27.
54 Кімінчіжі Є.М. Приватизація гуртожитків: закон починає діяти [Текст] / / Юрист. - 2008. - № 6. - С. 27.
55 Симонов В.М. Правовий режим гуртожитків [Текст] / / Сімейне та житлове право. - 2006. - № 3. - С. 25.
56 Сокіл П.В. Приватизація житлових приміщень у гуртожитках [Текст] / / Право і економіка. - 2006. - № 8. - С. 21.
57 Відомості Верховної РРФСР і ВР РРФСР. - 1990. - № 30. - Ст. 416.
58 Про внесення змін і доповнень до закону російської федерації "Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації" [Текст]: [Федеральний закон № 26-ФЗ, прийнятий 11.08.1994 р., станом на 29.12.2004] / / Збори законодавства РФ . - 1994. - № 16. - Ст. 1864.
59 Про деякі питання застосування судами Закону Російської Федерації "Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації" [Текст]: [Постанова Пленуму Верховного суду РФ № 8, прийнятий 24.08.1993 р.] / / Бюлетень Верховного Суду РФ. - 1994. - № 2. - С. 43.
60 Про деякі питання, що виникли при розгляді судами справ, пов'язаних з приватизацією громадянами житлових приміщень [Текст]: [Огляд судової практики Верховного Суду РФ] / / Бюлетень Верховного Суду РФ. - 1994. - № 2. - С. 56.
61 Ухвала Верховного суду РФ від 06.05.1997 р. / / Бюлетень Верховного Суду РФ. - 1997. - № 9. - С. 56.
62 Міхєєва Л.Ю. Питання захисту прав неповнолітніх при угодах з житловими приміщеннями [Текст] / / Нерухомість. Будівництво. Право. - 2007. - № 3. - С. 27.