Наймодавцем за договором найму житлового приміщення може бути власник або орган, уповноважений власниками або законом здавати жиле приміщення у найм. Наймачем може бути тільки фізична особа.
На практиці зустрічаються випадки, коли звільнилося в квартирі житлове приміщення у вигляді ізольованої кімнати або кімнат за відсутності в ньому громадян, які потребують поліпшення житлових умов або мають житлову площу менше встановленої норми на одну людину або не мають можливості його викупити, передається цими ж наймачами ( наймачу) квартири за договором комерційного найму. За таким наймачем займане ним жиле приміщення буде закріплено за двома договорами найму: за договором соціального найму - частина приміщення, передана йому раніше на підставі ордера, і на звільнене житлове приміщення - за договором комерційного найму. Пленум Верховного суду, роз'яснив, що наймодавцем за договором найму житлового приміщення є житлово-експлуатаційна організація (житлово-експлуатаційна контора, домоуправління і т.п.). Вони укладають договори і, будучи юридичними особами, у разі виникнення спору є в суді стороною у справі. У той же час житлово-експлуатаційна організація не може бути стороною у справі, коли суперечки стосуються питань, що виходять за межі договору найму, та віднесені до компетенції органів, які здійснюють управління житловим фондом. До таких спорів віднесено спори про визнання ордера недійсним, надання жилого приміщення у разі знесення будинку, обміні і т.п. При виникненні таких спорів стороною виступають органи місцевого самоврядування або інша організація, що здійснює управління житловим фондом. [8]
У договорах комерційного найму та соціального найму наймачем є тільки фізична особа (громадянин), оскільки житлове приміщення призначене для проживання. Юридичним особам жиле приміщення може бути надано за володіння та (або) користування на підставі оренди або оного договору. Використовувати житлове приміщення юридична особа може тільки з метою надання його громадянам для проживання (п. 2 ст. 671 ЦК).
До членів сім'ї наймача можуть ставитися далеко не всі родичі, а лише ті, які вселені наймачем в такій якості, тобто пойменовані в договорі соціального найму і ведуть з наймачем спільне господарство. Разом з тим членом сім'ї наймача може визнаватися в судовому порядку і особа, яка не є чоловіком наймача або його родичем. Однак навіть якщо громадяни перестали бути членами сім'ї наймача, але продовжують проживати в займаному житловому приміщенні, вони мають такі ж права і обов'язки, як і наймач. [9]
Законом введено гарантія права наймача, що передбачає, що при переході житлового приміщення з державної, муніципальної чи приватної власності в іншу форму власності, договір найму житлового приміщення не може бути припинено (ст. 675 ЦК). Так, якщо громадянин володіє і користується квартирою або будинком на підставі договору комерційного найму строком на п'ять років, то він продовжує бути наймачем житлового приміщення і при заміні наймодавця шляхом продажу житлового приміщення і при заміні наймодавця шляхом продажу житлового будинку муніципальним освітою юридичній особі і т. д.; у наймача зберігається право на проживання до закінчення дії договору. Відбувається лише заміна сторін у договорі (наймодавця), сам же договір зберігає дії на зазначених у ньому умовах.

Глава 2. Зміст договору найму житлового приміщення
§ 2.1. Форма, порядок і умови укладання договорів найму житлових приміщень
Чинне законодавство містить принципові відмінності в порядку укладання кожного з двох типів договорів житлового найму. У той же час вимоги до форми договорів для того й іншого єдині. Це і дало можливість присвятити обом типам договорів одну і ту ж ст. 674 ЦК. [10] Вона обмежується вказівкою на те, що договори найму житлового приміщення укладаються в письмовій формі.
Житловим кодексом РФ були введені нові норми, які регламентують умови і порядок укладення договору соціального найму, його предмет, права та обов'язки сторін.
У ч. 2 ст. 57 Житлового кодексу Російської Федерації вказані категорії громадян, яким житлові приміщення за договорами соціального найму надаються позачергово.
Надання житлових приміщень поза чергою не припускає включення громадянина в яку-небудь чергу.
Житловим кодексом України право громадян на одержання жилого приміщення поза чергою не поставлено в залежність від наявності чи відсутності інших осіб, що також мають право на отримання житлового приміщення позачергово. Тому зазначене право має бути реалізовано поза залежності від наявності чи відсутності інших осіб, які перебувають на обліку щодо поліпшення житлових умов, і часу прийняття їх на облік.
При задоволенні вимоги особи про надання йому у відповідності зі ст. 57 Житлового кодексу Російської Федерації житлового приміщення за договором соціального найму позачергово, якщо термін, протягом якого має надаватися житлове приміщення, законодавством не визначено, суд не повинен визначати термін, оскільки позачергове надання не передбачає якого-небудь терміну для надання жилого приміщення, а рішення суду має бути виконане у встановлені чинним законодавством терміни. [11]
Стосовно до способів укладання договорів найму житлових приміщень слід мати на увазі, що з двох типів договорів один - комерційного найму підпорядковується загальному принципу, закріпленому у ст. 421 ЦК, - свободи договорів. Мова йде, зокрема, про те, що наймодавець і наймач укладають договір комерційного найму з власної волі: ні та, ні інша сторона не можуть примусити контрагента вступити з нею в договірні відносини або прийняти запропоновані умови (умова) договору.
Для договорів комерційного найму, укладених з приводу житлових приміщень, які становлять державну чи муніципальну власність, суб'єкти Російської Федерації нерідко стверджують зразкові договори.
Глава 35 ЦК особливо виділяє три умови договору комерційного найму житлового приміщення, присвячуючи кожному самостійну статтю. Маються на увазі предмет договору, ціна (розмір оплати) і термін.
Умова про предмет у договорі найму має відповісти на питання про те, яке житлове приміщення слід передати в оренду. Інтерес в цьому сенсі може уявити все той же. Примірний договір комерційного найму житлового приміщення в м. Москві. Одне з його умов передбачає необхідність вказати в договорі місцезнаходження приміщення і його розмір. Особливо обумовлено, що технічний стан житлового приміщення, інвентаризаційна вартість, ступінь зносу і характеристика житлового приміщення є невід'ємною частиною договору. [12]
Умовою про ціну стосовно договору комерційного найму присвячена ст. 682 ЦК («Плата за житлове приміщення»). Крім того, вказівка ​​на надання житлового приміщення «за плату» включено у визначення в ст. 671 ЦК договору найму житлового приміщення, тобто договору комерційного найму, в якості одного з основних його ознак.
ГК (п. 1 ст. 682) підкреслює, що розмір плати за житлове приміщення встановлюється в договорі комерційного найму за угодою сторін. Притому з одним обмеженням: якщо законом визначений максимальний розмір такої плати, ціна, зазначена в договорі, не повинна перевищувати його. З цього випливає, що у випадках, коли договірна ціна виявиться вище встановленого законом максимуму, відповідне умова повинна бути визнано недійсним з наслідками, передбаченими ст. 180 ГК («Наслідки недійсності частини угоди»). У результаті договір можна буде вважати все-таки укладеним з тим, однак, що умова про ціну буде діяти в розмірі, рівному вказаною в законі максимуму. Слід зазначити, що законодавець поки що не скористався передбаченої у ЦК можливістю і відповідно не увів максимальної межі плати за надане за договором комерційного найму житлове приміщення.
На перший погляд може здатися, що редакція п. 1 ст. 682 ЦК («розмір плати за житлове приміщення встановлюється за згодою сторін у договорі найму житлового приміщення") має на увазі визнання договірного умови про ціну істотним. Однак такий висновок був би неправильним. У подібних випадках слід керуватися п. 3 ст. 424 ГК. Він передбачає, що у випадках, коли в безкоштовне договорі ціна не зазначена і не може бути визначена виходячи з умов договору, оплату слід робити «за ціною, яка при порівнянних обставинах звичайно стягується за аналогічні товари, роботи чи послуги». Не згадування в договорі ціни найму саме по собі не тягне визнання його неукладеним.
п. 2 ст. 424 ГК, в силу якого «зміна ціни після укладення договору допускається у випадках і на умовах, передбачених договором, законом або у встановленому законом порядку».
З ст. 683 ЦК («Строк у договорі найму житлового приміщення") випливає, те, що договір комерційного найму як такий має певний строк, у межах якого наймач має право користуватися житловим приміщенням. Цей термін може встановлюватися самими сторонами, з тим, однак, щоб він не перевищив п'яти років. В іншому випадку термін буде вважатися рівним п'яти років. Аналогічне наслідок настає і при відсутності в договорі вказівки на строк найму.
Таким чином, умова про термін, як і про ціну, не відноситься до числа істотних. Виняток з цього правила складають передбачені у ст. 432 (п. 1) випадки, при яких за заявою однієї із сторін з приводу певного умови має бути досягнуто згоди. Таким чином, можуть стати істотними і ціна, і термін, так само як і будь-яке інше договірне умова.
З метою забезпечити стабільність відносин сторін за договором комерційного найму законодавець (ст. 684 ЦК) визнає за наймачем після закінчення терміну дії договору переважне право перед будь-яким іншим особою укладати договір з наймодавцем на новий термін. Відповідно не пізніше, ніж за три місяці до закінчення терміну дії договору наймодавець зобов'язаний запропонувати за своїм вибором один з трьох варіантів: укласти договір на новий термін на колишніх умовах, укласти договір на новий термін, але на інших умовах; попередити про бажання припинити дію договору , пояснюючи це тим, що прийняв рішення взагалі не здавати жиле приміщення кому б то не було протягом не менше одного року. [13]
ЦК допускає внесення наймодавцем пропозиції про укладення договору на новий термін, але на інших умовах. Таку пропозицію про зміну умов договору набуває чинності тільки за згодою наймача. Свої нові умови вправі на тих же підставах висунути і наймач з тим, однак, що така умова не має виражатися у збільшенні числа осіб, які в силу договору повинні з ним спільно проживати. Подібна вимога наймача ЦК (ст. 684) вважає завідомо неприйнятним.
Якщо протягом трьох місяців до моменту закінчення терміну дії договору ніяких пропозицій від наймодавця не надійде, а сам наймач, у свою чергу, ніяких заперечень проти укладення договору на новий термін не подасть, договір буде все ж таки вважатися укладеним на колишніх умовах та на новий термін .
Стаття 60 ЖК РФ не містить вказівки на БЕЗОПЛАТНО характер договору соціального найму житлового приміщення. Тому необхідно враховувати положення ЦК РФ про відплатних і безоплатних договорах. Отже, договір найму житла, як правило, носить БЕЗОПЛАТНО характер, тобто наймач за таким договором зобов'язаний вносити плату за користування жилим приміщенням, за утримання і ремонт цього приміщення, а також за комунальні послуги за правилами розділу VII ЖК РФ.
Як вже зазначалося, з даного правила ЖК РФ передбачено виключення: житлові приміщення повинні надаватися на умовах соціального найму без внесення плати за користування займаним житловим приміщенням особам, визнаним незаможними у встановленому порядку (див. ст. 156 ЖК РФ). Зазначене виключення застосовується тільки щодо тих житлових приміщень, які належать до муніципального житлового фонду соціального використання. [14]
На відміну від договору комерційного найму, договір соціального найму укладається без встановлення строку.
Договір соціального найму житлового приміщення не може бути розірваний, якщо змінилися підстави та умови, що дають право на укладення такого договору. У ч. 3 ст. 60 мова йде про випадки, коли, наприклад, покращився матеріальний стан сім'ї наймача або він придбав на праві власності інше житлове приміщення і т.п. Подібні обставини можуть впливати лише на зміну умов оплати житлового приміщення, наданого на умовах соціального найму.
У ст. 61 ЖК РФ встановлені особливості користування житловим приміщенням, наданим за договором соціального найму. Правила користування житловим приміщенням, наданим за вказаним договором, визначаються Кодексом і відповідним договором соціального найму. При цьому інші правові регулятори відносин користування таким приміщенням у ч. 1 ст. 61 ЖК РФ не згадуються. Доцільно мати на увазі, що умови конкретних договорів соціального найму житлових приміщень на практиці багато в чому визначатися змістом умов типового договору соціального найму, який підлягає затвердженню Урядом РФ (див. ч. 2 ст. 63 ЖК РФ).
Здійснюючи правомочність користування житловим приміщенням, наданим за договором соціального найму, наймач має право не тільки сам проживати в такому житловому приміщенні, але також в установленому порядку вселяти в приміщення інших осіб, здавати жиле приміщення в піднайом, проводити обмін жилого приміщення та здійснювати інші права, передбачені ст. 67 і іншими статтями ЖК РФ, а також укладеними з таким наймачем договором соціального найму.
З метою надання додаткової стабільності відносин, що виникають із соціального найму, ст. 64 ЖК РФ введено правило, згідно з яким договір соціального найму не підлягає зміні чи розірвання навіть у тих випадках, коли відбувається зміна власника житлового приміщення. Крім того, зазначений договір зберігається в незмінному вигляді і тоді, коли право господарського відання або право оперативного управління на таке житлове приміщення переходить до іншого суб'єкта.
Постановою Уряду РФ від 21 травня 2005 р. N 315 на виконання ст. 63 ЖК РФ затверджено Типовий договір найму житла. Зазначеною Постановою встановлено, що договори найму житла, укладені до набрання ним чинності, переоформленню не підлягають (п. 2). [15] Слід звернути увагу на ту обставину, що це стосується вже укладених договорів. Якщо ж, як часто буває на практиці, договори найму соціального раніше не укладалися з особами, які користуються житловими приміщеннями фонду соціального використання, то з ними будуть укладатися договори за новою типовою формою.
Укладання Договору соціального найму, з одного боку, є правом сторін, а з іншого - обов'язком, оскільки тільки після його укладення у сторін виникають права і обов'язки і у фізичної особи (який став після його укладення наймачем) і членів його сім'ї з'являється право на вселення в житлове приміщення і користування ним.

2.2. Права та обов'язки сторін у договорі найму житлового приміщення
Відповідно до ст. 676 ГК наймодавець повинен передати наймачеві житлове приміщення «вільним і в стані, придатному для проживання».
Перша вимога означає, що житлове приміщення необхідно передати вільним не тільки у фактичному, а й в юридичному сенсі. Відповідно в Положенні про порядок і умови найму житлових приміщень, що перебувають у державній і муніципальної власності м. Москви, передбачено: «Житлове приміщення, що передається за договором найму, має бути вільна від будь-яких зобов'язань» [16]. Друге із зазначених все в тому ж п. 1 ст. 676 ГК вимог має більш широке значення. Перш за все, звертає на себе увагу те, що хоча буквально відповідна норма означає необхідність передати наймодавцю житлове приміщення у стані, «придатному для проживання», однак з урахуванням абсолютно ясної мети будь-якого договору найму житлового приміщення слід тлумачити зазначену норму распространительно. Мається на увазі необхідність оцінювати стан переданого житлового приміщення з точки зору його придатності для «постійного проживання».
Пункт 2 ст. 676 ЦК, маючи на увазі стадію, наступну за передачею житлового приміщення наймачеві, виділяє три групи зобов'язань наймодавця. Це - здійснення належної експлуатації житлового будинку, в якому знаходиться здане в найм житлове приміщення (1), надання або забезпечення надання наймачеві за плату необхідних комунальних послуг (2), а також забезпечення проведення ремонту спільного майна багатоквартирного будинку та пристроїв для надання комунальних послуг, які знаходяться в житловому приміщенні (3).
Виділені в ст. 678 ГК обов'язки наймача зводяться до наступного: використовувати житло тільки для проживання (1), забезпечувати збереження житлового приміщення та підтримувати його в належному стані (2), не виробляти перебудови та реконструкції житлового приміщення без згоди наймодавця (3), а також своєчасно вносити плату за житлове приміщення і, якщо це передбачено договором, самостійно вносити комунальні платежі.
Перша з перерахованих обов'язків - використовувати житлове приміщення для проживання включена в легальне визначення договору комерційного найму (п. 2 ст. 671 ЦК). Та ж обов'язок стосовно до договору соціального найму випливає з ряду статей ЖК РФ.
У главі 8 ЖК більш широко, ніж це зроблено в ЦК, визначає склад обов'язків наймача, пов'язаних із збереженням, житла, що розуміється в широкому сенсі. Зокрема, крім необхідності для наймача забезпечити збереження власне житлових приміщень, він повинен також дбайливо ставитися до санітарно-технічного та іншого обладнання, до об'єктів благоустрою, додержувати правил утримання жилого будинку і прибудинкової території, правил пожежної безпеки, чистоту і порядок у під'їздах, кабінах ліфтів, на сходових клітках та в інших місцях загального користування. Таким чином, не тільки для наймодавця, але і для наймача відповідний обов'язок не обмежується розмірами житлового приміщення як такого. Порушення зобов'язань, про які йде мова, може спричинити виселення наймача з житлового приміщення. При цьому для договору комерційного найму підставою може служити «руйнування чи псування жилого приміщення наймачем або іншими особами, за яких він відповідає», а для договору соціального найму - «систематичне руйнування або псування житлового приміщення». У тому і іншому випадках поняття житлового приміщення має широке значення, не обмежена ним самим у якості предмета найму, а охоплює все майно, право користування, яким у відповідному обсязі отримує наймач.
Права та обов'язки наймодавця за договором комерційного найму в цілому аналогічні правам та обов'язкам наймодавця за договором соціального найму. Разом з тим інший розподіл обов'язків на відміну від договору соціального найму може передбачатися угодою сторін конкретним договором найму. З метою захисту прав наймачів, як більш слабкої сторони договору, ГК РФ передбачає їх переважне право на укладення договору найму житлового приміщення на новий термін. Разом з тим певні правомочності надані і наймодавцю, який може запропонувати наймачеві укласти договір на тих самих або інших умовах.
Разом з тим відповідно до ст. 69 ЖК РФ члени сім'ї наймача жилого приміщення за договором соціального найму мають рівні з наймачем права і обов'язки (ч. 2). Вони повинні бути зазначені в договорі соціального найму житлового приміщення (ч. 3). Отже, хоча члени сім'ї наймача і не підписують договір соціального найму, вони є учасниками цього договору.
§ 2.3. Зміна та припинення договору найму житлового приміщення
Глава 35 ЦК містить статті, що стосуються зміни договору комерційного найму житлового приміщення. До них, зокрема, можуть бути віднесені статті, присвячені висновку постійно проживають з наймачем особами договорів про прийняття на себе солідарну відповідальність перед наймодавцем (п. 4 ст. 677 ЦК), порядку вселення постійно проживають з наймачем громадян (ст. 679 ЦК) , заміні наймача постійно проживають з ним громадянином (ст. 686 ЦК). При цьому відповідно до п. 2 ст. 683 ЦК до договору короткострокового комерційного найму не будуть застосовуватися положення ст. 686 ГК про заміну наймача постійно проживають з ним громадянином, якщо, звичайно, даним договором не передбачено інше. [17]
Так, договір змінюється і при заміні наймача, яка можлива на вимогу самого наймача та інших громадян, постійно з ним проживають, за згодою наймодавця (п. 1 ст. 686 ЦК). Наймач може бути замінений однією з повнолітніх громадян, які постійно проживають у житловому приміщенні. У разі ж смерті наймача або його вибуття з житлового приміщення договір продовжує діяти на тих же умовах, а наймачем стає один із громадян, які живуть з колишнім наймачем, за спільною згодою між ними. Якщо консенсусу не досягнуто, всі постійно проживають у житловому приміщенні громадяни стають сонанімателямі (п. 2 ст. 686 ЦК). Згоди наймодавця при цьому не вимагається.
Припинення житлового правовідносини, що виникає з договору комерційного найму житлового приміщення, може мати місце, як внаслідок розірвання договору, так і з інших підстав (смерть одинокого наймача, знищення житлового приміщення). Тому поняття "припинення договору найму" ширше поняття "розірвання договору найму". [18]
Таким чином, договір комерційного найму, як і будь-який цивільно-правовий договір, може бути припинений за наявності волевиявлення сторін (сторони) договору - розірвання договору та незалежно від їх волевиявлення (у разі втрати житлового приміщення, смерті самотньо проживає громадянина-наймача, оголошення його померлою, визнання безвісно відсутнім).
Загальні підстави припинення договору комерційного найму житлового приміщення викладені в гл. 26 ЦК "Припинення зобов'язань", виділимо деякі з них: припинення зобов'язання його належним виконанням (ст. 408 ЦК); припинення зобов'язання збігом боржника і кредитора в одній особі, наприклад, наймач як спадкоємець стає власником найнятого житлового приміщення (ст. 413 ЦК) ; припинення зобов'язання неможливістю виконання, якщо вона викликана обставиною, за яку жодна із сторін не відповідає, наприклад руйнування житлового приміщення, його втрата у зв'язку зі знесенням будинку і т.д. (Ст. 416 ЦК); припинення зобов'язання смертю громадянина (у даному випадку тільки самотньо проживає наймача в силу п. 2 ст. 686, ст. 675 ДК) (ст. 418 ЦК); припинення зобов'язання ліквідацією юридичної особи (у даному випадку юридичної особи - наймодавця) (ст. 419 ГК).
ЦК містить спеціальні правила, присвячені підставах і порядку розірвання договору комерційного найму (ст. 687 ЦК). Особливість даної статті полягає в тому, що вона допускає субсидіарне застосування житлового законодавства (п. 3 ст. 687 ЦК). При цьому відповідно до ст. 688 ГК наслідком розірвання договору комерційного найму є виселення з житлового приміщення на підставі рішення суду як самого наймача, так і інших громадян, які до моменту розірвання договору проживали в зазначеному приміщенні.
Перш за все, ст. 687 ГК розрізняє розірвання договору на вимогу наймача за згодою інших громадян, які постійно з ним проживають, в будь-який час, незалежно від закінчення строку договору, для чого необхідно письмове попередження про розірвання, спрямоване наймодавцю за три місяці. [19] За ініціативи наймача договір розривається без звернення до суду, а перелік підстав, за якими наймач може вимагати розірвання договору комерційного найму житлового приміщення, законом не обмежений. У даному випадку чітко простежується прагнення законодавця захистити інтереси наймача як більш слабкої сторони аналізованого договору.
Розірвання договору комерційного найму з ініціативи наймодавця допускається тільки в судовому порядку за вчинення наймачем або іншими громадянами (постійно проживають разом з наймачем громадяни; піднаймачеві; тимчасові мешканці), за дії яких він відповідає, неправомірних дій, вичерпний перелік яких дано у п. 2 і 4 ст. 687 ЦК. Зокрема, п. 2 ст. 687 ГК вказує на два таких порушення: 1) невнесення наймачем плати за житлове приміщення в довгостроковому договорі за шість місяців, якщо при цьому договором найму не встановлений триваліший строк, а при короткостроковому - більше двох разів після закінчення встановленого договором строку платежу; 2) руйнування або псування житлового приміщення (самим наймачем або іншими громадянами, за дії яких він відповідає). При цьому до звернення до суду наймодавець не зобов'язаний попереджати наймача про необхідність усунення цих порушень.
У першому випадку невнесення наймачем плати є порушенням, що тягне розірвання договору, незалежно від того, чи було таке порушення допущено за шість місяців підряд або за окремі шість місяців. Суди при розгляді справ про розірвання договорів як комерційного, так і соціального найму створюють умови для дослідження причин утворилася у наймача заборгованості з оплати житлового приміщення, вважаючи, що вони відносяться до обставин, які мають юридичне значення у відповідності до п. 2 ст. 687 ЦК. Поважними причинами невнесення плати за житло та комунальні послуги суди визнають тривалі затримки виплати заробітної плати, пенсії; безробіття; важке матеріальне становище у зв'язку з хворобою; наявність у складі сім'ї інвалідів, дітей і ін [20] Встановивши, що наймач має заборгованість понад шість місяців з поважної причини, суди часто відмовляють у задоволенні позову про розірвання договору найму, при цьому вимоги про погашення заборгованості задовольняються. Разом з тим суди не ставлять на обговорення питання про причини утворення заборгованості у випадках, коли відповідачі-наймачі тривалий час не проживають в житлових приміщеннях і не оплачують житло та комунальні послуги; належним чином повідомлені про час і місце судового засідання за останнім відомим місцем проживання, але в судове засідання не є, про причину неявки до суду не повідомляють, письмові пояснення і докази не представляють. [21]
Така практика судів представляється правильною, оскільки доведення поважності причин утворення заборгованості в силу ст. 55, 56 ЦПК РФ лежить на відповідачеві-наймача. Відповідно до п. 4 ст. 167 ЦПК України суд має право розглянути справу за відсутності відповідача, сповіщені про час і місце судового засідання, якщо він не повідомив суду про поважні причини неявки і не просив розглянути справу у його відсутність. [22]
У другому випадку протизаконні дії наймача або інших громадян, за дії яких він відповідає, що тягнуть за собою руйнування або псування житлового приміщення, повинні бути підтверджені відповідним актом, зокрема органів державної житлової інспекції, або постановою про застосування заходів адміністративної відповідальності (ст. 23.55 КоАП ). [23]
Пункт 4 ст. 687 ГК додатково вказує на неправомірні дії наймача (громадян, за дії яких він відповідає), що також є підставою для розірвання договору комерційного найму на вимогу наймодавця: 1) використання житлового приміщення не за призначенням; 2) систематичне порушення прав та інтересів сусідів. При цьому систематичність порушень означає їх неодноразовість.
Під систематичним порушенням прав та інтересів сусідів розуміються дії, які роблять неможливим спільне проживання з сусідами в одному житловому приміщенні (житловому будинку, багатоквартирному будинку). Це, зокрема, може бути порушення правил користування житловим приміщенням, санітарно-епідеміологічних та інших правил. Так, наприклад, користування телевізорами, радіоприймачами, магнітофонами та іншими гучномовними пристроями допускається лише за умови зменшення чутності до ступеня, що не порушує спокою мешканців будинку. З 23.00 до 7.00 годин має дотримуватися повна тиша. [24]
Тут на відміну від п. 2 ст. 687 ГК наймодавець має право розірвати договір в судовому порядку тільки за умови, що неправомірні дії тривають, незважаючи на попередження про необхідність усунення порушень, зроблене наймодавцем наймачеві. Таким чином, перелік підстав для розірвання договору за ініціативою наймодавця, зазначений у ст. 687 ЦК, є вичерпним.
Однак навіть при наявності зазначених у п. 2, 4 ст. 687 ГК порушень суд може відмовити наймодавцю в задоволенні позову, надавши наймачеві термін (не більше року) для усунення порушень, і задовольнити вимогу наймодавця лише при повторному його зверненні до суду у разі неусунення наймачем (або невживання заходів щодо усунення) порушень. При цьому на прохання наймача суд у рішенні про розірвання договору може відстрочити виконання рішення на строк не більше року. За змістом наведеної норми ця відстрочка дається наймачеві з метою пошуку для іншого житла. У силу п. 2 ст. 683 ЦК до договору короткострокового комерційного найму положення абзацу 4 п. 2 ст. 687 ЦК не застосовується.
Кожна із сторін договору комерційного найму житлового приміщення може вимагати розірвання договору в судовому порядку на підставах, зазначених у п. 3 ст. 687 ЦК і в житловому законодавстві, зокрема у ст. 83 ЖК. На жаль, в цьому пункті міститься лише загальна відсилання до житлового законодавства, що не можна визнати правильним. Розірвання договору комерційного найму житлового приміщення спричиняє серйозні наслідки для сторін, тому в самій ст. 687 ГК слід було б вказати вичерпний перелік підстав такого розірвання, а не обмежуватися зазначеної відсиланням. Для наймача право на розірвання договору, встановлене цим пунктом, не є таким актуальним, оскільки він відповідно до п. 1 ст. 687 ГК РФ і так має право в будь-який час без пояснення причин у позасудовому порядку односторонньо розірвати договір. Таким чином, це право в основному - для наймодавця.
Пункт 3 ст. 687 ГК на відміну від п. 2 і 4 цієї статті має на увазі не правопорушення, а ситуації, коли житлове приміщення втрачає властивість задовольняти житлові потреби громадян в силу об'єктивних обставин, не залежних від волі сторін: стало непридатним для постійного проживання або прийшло в аварійний стан внаслідок фізичного зносу, стихійного лиха, пожежі і т.д. До інших випадків, передбачених житловим законодавством, які можуть бути підставами розірвання договору комерційного найму, на нашу думку, можуть бути віднесені знесення житлового будинку і переклад житлового приміщення в нежитлове (ст. 85 ЖК). Знос і переклад житлового приміщення в нежитлове незалежно від згоди чи бажання власника можуть проводитися тільки на підставах, зазначених у законі, наприклад, внаслідок вилучення земельної ділянки для державних або муніципальних потреб (ст. 279 - 282 ЦК, ст. 32 ЖК РФ).
В якості наслідки розірвання договору комерційного найму, як вже зазначалося раніше, ст. 688 ГК називає виселення. Виселення - це примусове вилучення житлової площі в осіб, які не мають на неї права або право яких припинилося за встановленими законом підставах. Дане наслідок як примусовий захід застосовується лише до випадків розірвання договору за ініціативою наймодавця. Виселенню підлягають всі проживають з наймачем особи (постійно проживають громадяни, піднаймачеві, тимчасові мешканці). Підставою виселення, так само як і підставою розірвання договорів, є рішення суду. [25] Незважаючи на те що дана стаття не вказує на наслідки виселення, вони не викликають сумніву - громадяни підлягають виселенню без надання іншого житлового приміщення. Цим ст. 688 ГК РФ принципово відрізняється від правил, що містяться в житловому законодавстві, за якими виселюваним у встановлених законом випадках надається інше житлове приміщення.
На закінчення необхідно також зазначити, що в період своєї дії договір комерційного найму може бути змінений та розірваний з загальних підставах, передбачених гл. 29 ГК "Зміна і розірвання договору. Істотним визнається порушення договору однією зі сторін, яке тягне для іншої сторони така шкода, що вона значною мірою позбавляється того, на що мала право розраховувати при укладенні договору. Договір комерційного найму може бути змінений, розірваний і у зв'язку з істотною зміною обставин, якщо інше не передбачено самим договором або не випливає з його істоти (ст. 451 ЦК).
Угода про зміну або про розірвання договору вчиняється в тій же формі, що і сам договір, якщо із закону, інших правових актів, самого договору або звичаїв ділового обороту не випливає інше. При цьому вимога про зміну або про розірвання договору може бути заявлено стороною в суд тільки після одержання відмови іншої сторони на пропозицію змінити чи розірвати договір, або неотримання відповіді у строк, вказаний у пропозиції чи встановлений законно, або самим договором, а при його відсутності - в 30-денний строк (ст. 452 ЦК).
«Згідно з ч. 3 ст. 83 ЖК РФ у разі виїзду наймача і членів його сім'ї в інше місце проживання договір соціального найму вважається розірваним з дня виїзду.
Даною правовою нормою передбачається право наймача та членів його сім'ї (колишніх членів сім'ї) на одностороннє розірвання договору соціального найму і визначається момент його розірвання. Отже, у разі виїзду кого-небудь з учасників договору соціального найму житлового приміщення в інше місце проживання і відмови в односторонньому порядку від виконання названого договору цей договір щодо нього вважається розірваним з дня виїзду »[26].

Глава 3. Порівняльний аналіз договорів найму житлових приміщень
§ 3.1 Соціальний та комерційний найм
Договір комерційного найму можна укладати тільки з метою отримання прибутку від діяльності з надання за плату (винагороду) житлового приміщення. При правовідносинах з соціального найму договірні відносини сторін будуються на безоплатних засадах, тобто квартиронаймачі платять за житлово-комунальні послуги, а не плату за проживання, складову прибуток власника. За договором комерційного найму може надаватися житлове приміщення не тільки перебуває в приватному житловому фонді, але й у державному або муніципальному. Проте в основному такі правовідносини, як комерційний найм, передбачені законодавцем в основному для надання житлових приміщень у будинках приватного житлового фонду.
Необхідно нагадати, що використання норм ЖК РФ щодо соціального найму абсолютно неприпустимо до правовідносин сторін за договором комерційного найму. Найчастіше виділяють наступні особливості договору комерційного найму. Цей договір може бути укладений з будь-якою особою і, на відміну від договору соціального найму, не вимагає попереднього визнання громадянина малозабезпеченим та нужденним у житловому приміщенні; наймач та члени його сім'ї не розглядаються в якості сонанімателей за договором, якщо інше не встановлено їх угодою. Укладенню договору комерційного найму не передує, обов'язкове для соціального найму, прийняття власником житлового приміщення рішення про надання конкретної житлової площі тій чи іншій особі; на відміну від договору соціального найму площа пропонованого в комерційний найм житлового приміщення визначається за згодою сторін і не нормується. [27 ]
Інші особливості зазначеного договору полягають у тому, що він, на відміну від договору соціального найму, носить строковий характер. Комерційний наймання укладається на термін до 5 років, в тому числі і тоді, коли вказівка ​​на строк у договорі відсутня. Можливий також короткостроковий найм до 1 року. [28]
Укладенню договору комерційного найму житлових приміщень не передують ті численні адміністративні передумови (потреба, постановка на облік, отримання ордера), які, як правило, необхідні для укладення договору соціального найму. У даному випадку слід досягти угоди з усіх істотних умов договору.
Права та обов'язки наймодавця за договором комерційного найму в цілому аналогічні правам та обов'язкам наймодавця за договором соціального найму. Разом з тим інший розподіл обов'язків на відміну від договору соціального найму може передбачатися угодою сторін конкретним договором найму. З метою захисту прав наймачів, як більш слабкої сторони договору, ГК РФ передбачає їх переважне право на укладення договору найму житлового приміщення на новий термін. Разом з тим певні правомочності надані і наймодавцю, який може запропонувати наймачеві укласти договір на тих самих або інших умовах.
Укладаючи договір комерційного найму, особи, які бажають проживати в житловому приміщенні, має право виступити і як сонанімателі. У таких ситуаціях проявляється множинність осіб у зобов'язанні, яке виникає з договору комерційного найму, де, з одного боку, виступає наймодавець - фізична або юридична особа, якій належить жиле приміщення на праві власності, праві господарського відання або оперативного управління. З іншого боку, виступає наймач - два або більше громадянина одночасно, які іменуються сонанімателямі і несуть солідарну відповідальність перед наймодавцем (п. 4 ст. 677 ГК РФ).
Піднайом житлового приміщення за договором найму комерційного допускається за згодою наймодавця і громадян, які постійно проживають разом з наймачем, і вимагає дотримання умови норм загальної площі на одну людину. На відміну від Житлового кодексу РФ, Цивільний кодекс РФ не встановлює вимог до форми договору піднайму, що допускає його укладання у будь-якій формі, в т.ч. усній.
Підстави розірвання договорів соціального та комерційного найму багато в чому збігаються. Договір комерційного найму може бути розірваний як з ініціативи наймача, так і за ініціативою наймодавця.
Так само як і за договором соціального найму, наймач за договором комерційного найму має право за згодою проживають з ним громадян у будь-який час розірвати укладений договір, але на відміну від Житлового, Цивільного кодекс зобов'язує наймача попередити наймодавця про намір розірвати договір за 3 місяці. Ця вимога частіше пов'язують із захистом наймодавця від втрат у вигляді недоотриманого доходу від здачі приміщення в оренду.
На відміну від договору соціального найму наслідком розірвання договору комерційного найму житлового приміщення є виселення наймача і всіх громадян, що проживають у житловому приміщенні до моменту розірвання договору, без надання іншої житлової площі.
§ 3.2 Договір найму спеціалізованого житлового приміщення
У Розділі 1 мною вже згадувався даний договір і був перерахований список спеціалізованих житлових приміщень. У цій главі я хочу розмежувати договір найму спеціалізованого житлового приміщення від інших видів найму житлових приміщень.
Використання житлового приміщення в якості спеціалізованого житлового приміщення допускається тільки після віднесення такого приміщення до спеціалізованого житлового фонду з дотриманням вимог та в порядку, які встановлені Урядом РФ.
До службових житлових приміщень відносяться окремі квартири. Не допускається виділення під службове жиле приміщення кімнат у квартирах, в яких проживає декілька наймачів і (або) власників житлових приміщень. Під службові житлові приміщення в багатоквартирному будинку можуть використовуватися як усі житлові приміщення такого будинку, так і частину житлових приміщень у цьому будинку.
До гуртожитків відносяться спеціально споруджені або переобладнані для цих цілей будинку або частини будинків, приміщення, укомплектовані меблями та іншими необхідними для проживання громадян предметами. Житлове приміщення у гуртожитку надається громадянам з розрахунку не менше 6 кв. метрів житлової площі на 1 людину. [29]
Не можна заселяти людей у ​​квартиру як у гуртожиток, якщо вона володіє наступними характеристиками:
1) є однокімнатною квартирою;
2) є квартирою з суміжними кімнатами, що не мають окремого входу;
3) є квартирою з двох ізольованих кімнат, одна з яких має житлову площу менше 9 квадратних метрів, за умови, що частка загальної площі квартири, яка припадає на цю кімнату, становить менше 16 квадратних метрів загальної площі;
4) є квартирою з двох і більш ізольованих кімнат, з яких тільки одна придатна для проживання відповідно до правових актів щодо визначення непридатності житлових будинків і житлових приміщень для проживання.
«Житлові приміщення маневреного фонду призначені для тимчасового проживання громадян у зв'язку з капітальним ремонтом або реконструкцією будинку, в якому знаходяться житлові приміщення, займані ними за договорами соціального найму або договорами найму спеціалізованого житлового приміщення». [30]
Формування фонду для тимчасового поселення осіб, визнаних біженцями, здійснюється за рахунок коштів федерального бюджету. Зазначений фонд підлягає передачі в оперативне управління уповноваженого федерального органу виконавчої влади. Фонд для тимчасового поселення осіб, визнаних біженцями, може складатися з багатоквартирних будинків, а також квартир і інших житлових приміщень. Зазначений фонд підлягає передачі в оперативне управління уповноваженого федерального органу виконавчої влади. Фонд для тимчасового поселення змушених переселенців може складатися з багатоквартирних будинків, а також квартир і інших житлових приміщень.
В якості житлових приміщень для соціального захисту окремих категорій громадян використовуються спеціально споруджені або пристосовані для таких цілей будівлі. Надання жилих приміщень для соціального захисту окремих категорій громадян здійснюється за договорами безоплатного користування. Включення житлового приміщення в спеціалізований житловий фонд з віднесенням такого приміщення до певного виду житлових приміщень спеціалізованого житлового фонду та виключення житлового приміщення із зазначеного фонду здійснюються на підставі рішення органу, що здійснює управління державним чи муніципальній житловим фондом.
Фактично, згідно з ч. 5 ст. 100 ЖК РФ, положення житлового законодавства встановлюють умови для договорів про наймання спеціалізованого житлового фонду ідентичні тим, що діють стосовно соціального найму житлових приміщень. Так, на дані договори поширені вимоги ст. 65, ст. 67, ч. 3 і 4, ст. 69 ЖК РФ наступного змісту:
Наймач за договором соціального найму спеціалізованого житлового приміщення зобов'язаний: 1) використовувати жиле приміщення за призначенням і в межах, які встановлені ЖК РФ; 2) забезпечувати збереження житлового приміщення; 3) підтримувати належний стан житлового приміщення; 4) проводити поточний ремонт житлового приміщення; 5 ) своєчасно вносити плату за житлове приміщення і комунальні послуги; 6) інформувати наймодавця у встановлені договором терміни про зміну підстав та умов, що дають право користування житловим приміщенням за договором соціального найму.
Наймодавець житлового приміщення за договором соціального найму зобов'язаний:
1) передати наймачеві вільне від прав інших осіб житлове приміщення; 2) брати участь у належному утриманні та в ремонті спільного майна в багатоквартирному будинку, в якому знаходиться здане в найм житлове приміщення; 3) здійснювати капітальний ремонт житлового приміщення; 4) забезпечувати надання наймачеві необхідних комунальних послуг належної якості.
Фактично єдине, що розрізняє між собою дані договори, це вказівка ​​в їх тексті на правовий статус наймача і підстави, за якими йому надається таке житлове приміщення. (Службове приміщення надають на підставі знаходження в трудових правовідносинах, на підставі статусу біженця надають житлове приміщення для тимчасового поселення біженців тощо)
§ 3.3 Договір найму житлового приміщення з наступним викупом
В даний час такий вид угод досить поширений. Сторони купують житло з розстрочкою платежу. При цьому житлове законодавство в даний час не передбачає такої форми придбання житла у власність. Подібна форма регулюється більше в цивільному законодавстві. Зміст даних правовідносин схоже на іпотеку (заставу нерухомого майна). До певного моменту (поки не буде виплачена вартість житлового приміщення) воно знаходиться у власності продавця, але проживає в ньому і фактично користується ним покупець. Покупець повністю оплачує і житлово-комунальні послуги, вносить плату продавцю за договором найму житлового приміщення. Фактично різниця із заставними відносинами (іпотекою) існує і досить серйозна.
При іпотечному спосіб придбання житлового приміщення покупець (він же і заставник) оплачує періодичні платежі продавцю (заставодержателю), у яких включається як вартість самої квартири (іншого житлового приміщення), так і відсотки по заставі (іпотеці), а також комісія банку за грошовий переказ та касове обслуговування (які, до речі кажучи, не завжди вказуються в договорі, оскільки до предмету застави не відносяться, а є послугами, що надаються банком). Якщо звернути увагу на положення ст. 343 ГК РФ, необхідно відзначити, що в ній передбачені наступні обов'язки покупця - заставодавця квартири:
1) страхувати за рахунок заставника закладене майно у повній його вартості від ризиків втрати і пошкодження, а якщо повна вартість майна перевищує розмір забезпеченого заставою вимоги, - на суму не нижче розміру вимоги;
2) вживати заходів, необхідних для забезпечення схоронності закладеного майна, у тому числі для захисту його від посягань і вимог з боку третіх осіб;
3) негайно повідомляти іншу сторону про виникнення загрози втрати або пошкодження закладеного майна. [31]
На підставі ст. 344 та ст. 459 ГК РФ ризик випадкової загибелі (пошкодження) купленої квартири лежить на покупцеві (він же заставодавець у правовідносинах з іпотеки). Купуючи житло іпотечним способом, покупець зобов'язаний ще сплатити страховку продавцю (заставодержателю) на випадок несподіваної загибелі (пошкодження нерухомого майна) квартири. При наймі квартири з подальшим правом викупу (покупка в розстрочку) покупець несе ризик випадкової загибелі купленого (вже переданого йому) житлового приміщення, але ще не сплаченого ним. На підставі ст. 459 ГК РФ він не повинен виплачувати продавцю (орендодавцю) вартість страховки квартири, більше того, покупець не зобов'язаний вступати у правовідносини по страхуванню.
Саме така форма придбання житла, як оренда (найм) з викупом у розстрочку, є найбільш прийнятним варіантом, оскільки не передбачає додаткового страхування від ризиків випадкової загибелі купленої, але ще не оплаченої повністю квартири. Крім того, необхідно порівняти, яку плату щомісяця треба вносити за найм житлового приміщення і які відсотки доведеться платити у випадку придбання житлового приміщення за допомогою іпотеки. Виплата 15% річних протягом 10 років плюс вартість страховки і комісійних банку за обслуговування кредитного рахунку складуть більше 250% первісної суми. Таким чином, загальна вартість квартири зросте майже в три рази.
Якщо підрахувати витрати на найм того ж житлового приміщення, вони складуть за рік найму не більше 8% суми, сплаченої саме за наймом. Очевидно, що рішення житлового питання набагато дешевше, якщо знімати квартиру і поступово виплачувати її вартість, ніж обтяжувати себе іпотекою. Треба визнати, що такі правовідносини на ринку житлових послуг не найпоширеніші, навпаки все частіше нас запрошують взяти кредит на іпотеку в банку.
Однак якщо є можливість купити житлове приміщення з розстрочкою платежу, нею не можна нехтувати. [32]
Необхідно лише визначитися з умовами такого договору. Немає необхідності розглядати різні варіанти умов таких договорів. Досить сказати, що це буде той же договір купівлі-продажу житлового приміщення або найму-продажу. Називати його можна як завгодно, але його правова природа залишиться незмінною. Він повинен містити в собі умови щодо купівлі-продажу житлового приміщення та умови договору комерційного найму житлового приміщення.
Зауважимо, що такі правовідносини сторін, які встановлюються договором найму з наступним продажем житлового приміщення, цивільне законодавство відносить до змішаних договорами.
До правовідносин сторін за договором найму житлового приміщення з подальшим її продажем можна застосовувати як положення ГК РФ про наймання житлових приміщень (оскільки саме там є певні умови комерційного найму житлових приміщень), так і положення глави 30, § 7, ГК РФ щодо купівлі-продажу об'єктів нерухомого майна.
Важливо мати на увазі наступне. Незважаючи на те, що покупець не стане власником житлового приміщення до тих пір, поки повністю не сплатить всю ціну за продається йому жиле приміщення, тим не менш на підставі ч. 2 ст. 489 ЦК РФ у тому випадку, коли покупець вніс вже більше половини вартості покупної ціни за продається йому в розстрочку житлове приміщення, якщо він раптом виявиться не в змозі виконати належним чином свій обов'язок щодо подальшої оплати вартості житлового приміщення, продавець не має права вимагати повернення йому жилого приміщення і відмовитися від подальшого виконання договору. Однак Закон у цій частині містить формулювання "якщо інше не передбачено договором", а це означає, що як раз саме договір про найм-продажу житлового приміщення і повинен містити зворотне умова.
У разі придбання житлового приміщення в іпотеку, до належного виконання покупцем своїх зобов'язань з оплати, це приміщення переходить в заставу до банку, що кредитує покупців. Згідно зі ст. 489, ч. 3, та ст. 488, ч. 5, ГК РФ, якщо інше не передбачено договором купівлі-продажу, з моменту передачі товару покупцеві і до його оплати товар, проданий в кредит, визнається які у заставі у продавця для забезпечення виконання покупцем його обов'язку по оплаті товару. Подібне умова в договорі про те, що правовідносини застави не поширюються на правовідносини за укладеним договором найму-продажу житлового приміщення, означає для покупця відсутність необхідності укладати договір, оскільки це будуть майже ті ж правовідносини по іпотеці, до яких додадуться і платежі за оренду (найм ) житлового приміщення. Такий спосіб вирішення житлового питання в розстрочку буде вкрай невигідним.