МІНІСТЕРСТВО СІЛЬСЬКОГО ГОСПОДАРСТВА РОСІЙСЬКОЇ ФЕДЕРАЦІЇ
ФГТУ ВПО
Челябінський Державний агроінженерний УНІВЕРСИТЕТ
Факультет: Економічний
Кафедра: Економіки і організації СХП
СУТНІСТЬ І ЕТАПИ Дохідний підхід ОЦІНКИ НЕРУХОМОСТІ
Контрольна робота
2009
ЗМІСТ
Введення
1 Метод прямої капіталізації
2 Метод капіталізації доходу за нормою віддачі
Висновок
Список літератури
ВСТУП
Раціональне господарювання у сфері нерухомості припускає, перш за все, забезпечення максимально продуктивного використання об'єкта нерухомості як економічного ресурсу та відшукання шляхів підвищення такого використання. При цьому враховується, що критерії ефективності для прибуткових об'єктів повинні грунтуватися на параметрах прибутковості об'єкта.
Прибутковий підхід до оцінки вартості об'єктів нерухомості - сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на визначенні очікуваних доходів від об'єкта оцінки.
Прибутковий підхід використовується тільки для оцінки доходної нерухомості, тобто такої нерухомості, єдиною метою якої є отримання доходу, і в його основі лежать такі принципи оцінки нерухомості:
· Принцип очікування (вартість об'єкта, що приносить дохід, визначається поточною вартістю майбутніх доходів, які цей об'єкт принесе);
· Принцип заміщення (вартість об'єкта нерухомості має тенденцію встановлюватися на рівні величини ефективного капіталовкладення, необхідного для придбання зіставного, що заміщає об'єкта, що приносить бажаний прибуток).
Сутність дохідного підходу полягає в оцінці поточної (сьогоднішньої) вартості майбутніх вигод, які як очікується, принесуть експлуатація і можлива продаж у подальшому нерухомого майна, тобто шляхом капіталізації доходу.
Капіталізація доходу - це процес перерахунку потоку майбутніх доходів в кінцеву величину, що дорівнює сумі їхніх поточних вартостей. Ці величини враховують:
· Суму майбутнього доходу;
· Час, коли повинен бути отриманий дохід;
· Тривалість отримання доходу.
Визначення ринкової вартості нерухомості дохідним підходом відбувається в два етапи:
· Прогнозування майбутніх доходів;
· Капіталізація майбутніх доходів у справжню вартість.
Прогнозування майбутніх доходів грунтується на використанні фінансових звітів власника:
· Спрощеного балансу;
· Звіту про рух грошових коштів, реконструйований оцінювачем для завдань економічного аналізу статей доходів і витрат.
Звіт про рух грошових коштів має чотири рівня доходів:
1) Потенційний валовий дохід (ПВД або PGI) - загальний дохід від нерухомості, який можна отримати від нерухомості при 100% зайнятості без урахування всіх втрат і витрат;
2) Дійсний (ефективний) валовий дохід (ДВД або EGI) - передбачуваний дохід при повному функціонуванні об'єкта нерухомості з урахуванням втрат від не зайнятості, зміни орендарів і несплати орендної плати;
3) Чистий операційний дохід (ЧОД або NOI) - чистий річний дохід на весь капітал (власний і позиковий), інвестований в об'єкт оцінки, що розраховується як дійсний валовий дохід за вирахуванням операційних витрат;
4) Потік готівкових грошових коштів до оподаткування, дохід на власний капітал.
Існує два основні методи, які використовуються при оцінці нерухомості, що приносить дохід:
1) прямої капіталізації;
2) дисконтування грошових потоків.
1 Метод прямої капіталізації
Пряма капіталізація - оцінка майна при збереженні стабільних умов його використання, постійної величини доходу, відсутності первинних інвестицій і одночасному обліку повернення капіталу і доходу на капітал.
Ставка капіталізації звичайно розраховується на основі аналізу ринкової інформації про аналоги об'єкта оцінки шляхом ділення чистого річного доходу на ціну продажу аналога.
Вартість об'єкта визначається за формулою:
де I - чистий дохід (ЧОД);
R - коефіцієнт капіталізації.
Базова формула дохідного підходу при прямій капіталізації зазвичай застосовується в наступному вигляді:
,
де PV - поточна вартість нерухомості;
NOI - очікуваний чистий операційний дохід за перший після дати оцінки рік;
R 0 - загальна ставка капіталізації.
Як NOI може використовуватися нормалізоване чистий операційний дохід за 1 рік, одержуваний шляхом усереднення доходу за кілька років.
Ставка капіталізації відображає ризики, яким піддаються кошти, вкладені в актив. Методи розрахунку ставки капіталізації вибираються в залежності від конкретних умов, в яких функціонує об'єкт оцінки: інформації про доходи і ціни угод на основі вибірки за порівнянними об'єктах, джерелах і умови фінансування угод, можливості коректного прогнозу щодо вартості об'єкта наприкінці прогнозного періоду.
Можлива пряма капіталізація із застосуванням валового рентного множника
.
Валовий рентний множник (RM) - середньостатистичне відношення ринкової ціни до потенційного або дійсного валового доходу певного виду майна.
Основні умови застосування методу прямої капіталізації:
- Період надходження доходу прямує до нескінченності; - величина доходу постійна; - умови використання об'єкта стабільні; - не враховуються початкові інвестиції; - одночасно враховуються повернення капіталу і доходу на капітал.
При прямій капіталізації використовуються моделі, засновані на визначенні вартості нерухомості діленням типового чистого операційного доходу на загальну ставку капіталізації, отриману на основі аналізу відносин доходу і цін продажів аналогів об'єкта оцінки. Наведемо приклади деяких моделей прямої капіталізації.
Переваги методу прямої капіталізації:
- Простота розрахунків; - мала кількість припущень; - відображення стану ринку;-отримання хороших результатів для стабільно функціонуючого об'єкта нерухомості з малими ризиками (будівля з одним орендарем і довгостроковою орендою).
Поряд з достатньою простотою застосування методу, слід враховувати складність аналізу ринку та необхідність внесення коригувань на відмінності між порівнюваними об'єктами. Метод не слід застосовувати, якщо відсутня інформація про ринкові угоди, об'єкт знаходиться на стадії будівництва або реконструкції або якщо об'єкт зазнав серйозних руйнувань.
Ставка капіталізації застосовується при перетворенні майбутніх доходів від нерухомості в її поточну вартість.
Для розрахунку ставки капіталізації використовуються метод порівняння продажів, метод коефіцієнта покриття боргу, метод інвестиційної групи, метод коефіцієнта дійсного валового доходу, метод залишку.
Метод порівняння продажів - основний метод визначення загальної ставки капіталізації. При визначенні ставки капіталізації для об'єкта оцінки спочатку розраховують ставку капіталізації по кожному з проданих аналогів за формулою
,
де SP i - ціна продажу i-аналога.
Потім з урахуванням методів математичної статистики, вагового коефіцієнта x i, що відображає ступінь схожості кожної з продажів на об'єкт оцінки, вибирається загальна ставка капіталізації
.
Як Ri може застосовуватися ставка капіталізації для альтернативних інвестицій з аналогічною ступенем ризику, тоді х - ваговий коефіцієнт 1-й інвестиції.
У аналізованих аналогів об'єкта оцінки повинні бути схожі наступні характеристики: решту термін економічного життя, рівень операційних витрат, величини реверсії та коефіцієнти втрат, ризики, співвідношення вартостей землі і будівель, дата продажу, спосіб найкращого і найбільш ефективного використання, умови фінансування, рівень якості управління . До того ж не повинні принципово відрізнятися місце розташування і обробка об'єктів.
Метод коефіцієнта покриття боргу застосовується, якщо при фінансуванні інвестицій в нерухомість використовується позиковий капітал.
Коефіцієнт покриття боргу DCR розраховується наступним чином:
,
де DS - щорічне обслуговування боргу.
Загальна ставка капіталізації визначається за формулою
,
де Rm - загальна ставка капіталізації;
m - частка позикових коштів:
,
де Vm - вартість позикових коштів, або сума кредиту;
V - вартість об'єкта;
Rm - ставка капіталізації для позикових коштів:
.
Дані для розрахунків методом коефіцієнта покриття боргу легко доступні, однак цей метод дає орієнтовне значення ставки капіталізації у випадках, коли ринкові дані недостатньо надійні. Тому метод коефіцієнта покриття використовується тільки як коригувальний.
Метод інвестиційної групи використовується, якщо для придбання нерухомості залучається позиковий капітал. При цьому ставка капіталізації може бути розрахована як щодо фінансових, так і щодо фізичних складових. Ставка капіталізації є середньозваженої величиною, що враховує інтереси як власного, так і позикового капіталу:
,
де R m - ставка капіталізації для власного капіталу, яка визначається з даних по таким самим об'єктам діленням значення доходу до оподаткування на величину власного інвестованого капіталу;
R e, - ставка капіталізації для позикових коштів.
Метод інвестиційної групи для фізичних складових. Ставка капіталізації визначається за формулою
,
де L - частка вартості землі в загальній вартості нерухомості;
R l - ставка капіталізації для землі;
R h - ставка капіталізації для поліпшень.
Ставка капіталізації для землі розраховується як відношення доходу, що припадає на землю, до вартості землі. Ставка капіталізації для поліпшень визначається з відношення доходу, що припадає на поліпшення, до вартості поліпшень.
Метод коефіцієнта дійсного валового доходу застосовується, якщо є дані про операційні витрати та величиною дійсного валового доходу:
,
де OER - коефіцієнт операційних витрат;
EGIM - коефіцієнт дійсного валового доходу.
При прямій капіталізації для розрахунку вартості об'єкта можуть застосовуватися коефіцієнти валового доходу і техніка залишку.
Застосування коефіцієнтів валового доходу. Якщо немає даних по операційних витрат, використовуються показники валового доходу, які множаться на наступні відповідні коефіцієнти:
1) GRM - коефіцієнт валового ренти, якщо період дорівнює місяцю;
2) GIM - коефіцієнт валового доходу, якщо період дорівнює року.
Ці коефіцієнти визначаються співвідношенням доходу та ціни продажу об'єктів і є зворотними величинами ставок капіталізації.
Вартість власності в цьому випадку визначається наступним чином:
або
,
де PGI - потенційний валовий дохід;
PGIM - коефіцієнт потенційного валового доходу, розрахований за даними про аналоги об'єкта оцінки:
,
де EGI - дійсний валовий дохід;
EGIM - коефіцієнт дійсного валового доходу:
,
SP - ціна продажу аналога об'єкта оцінки.
Метод залишку застосовується у випадках, коли відома вартість однієї складової об'єкта оцінки. Розрізняють методи залишку для землі і будівель, власного і позикового капіталу.
У цілому, розрахунки методом прямої капіталізації вимагають наявності даних про продажі порівнянних аналогів. Капіталізація доходів за нормою віддачі менш залежна від ринкових даних, однак цей метод повинен відображати фактичні очікування і переваги потенційних покупців подібних об'єктів.
2 МЕТОД КАПІТАЛІЗАЦІЇ ДОХОДУ ПО НОРМІ ВІДДАЧІ
При капіталізації доходу за нормою віддачі потік доходу розглядається більш докладно, ніж за прямої капіталізації, враховується характер зміни грошових потоків, послідовно аналізуються рішення інвесторів, застосовуються більш складні розрахункові моделі.
Основні методи капіталізації доходу за нормою віддачі:
-Метод дисконтування грошових потоків, що включає докладний аналіз потоків доходу для кожного року планування;
-Метод капіталізації за розрахунковими моделями, що полягає в капіталізації доходу першого року з урахуванням тенденцій його зміни.
Метод дисконтування грошових потоків - оцінка майна при довільно змінюються і нерівномірно надходять грошових потоках з урахуванням ступеня ризику, пов'язаного з використанням об'єкта. У цьому випадку вартість нерухомості визначається як сума поточних вартостей майбутніх доходів шляхом роздільного дисконтування кожного з періодичних потоків доходу і спрогнозованої майбутньої вартості нерухомості, за яку вона може бути продана в кінці періоду володіння. При цих розрахунках використовується ставка дисконтування - відповідна ставка доходу на капітал, звана нормою прибутку або нормою віддачі.
Грошовий потік - рух грошових коштів, яке виникає в результаті використання майна.
Метод дозволяє враховувати поточну вартість грошових потоків, які можуть довільно змінюватися і мати різний рівень ризику. Загальна модель методу дисконтування грошових потоків
,
де PV - поточна вартість;
n - число періодів;
Jn-дохід n періоду;
Y - ставка дисконтування.
Скорочено цю модель можна представити в наступному вигляді
або
,
де PV - ціна перепродажу об'єкта наприкінці періоду володіння (реверсія); n - період володіння; i - рік прогнозного періоду; FV (n, Y) - поточна вартість одиниці (четверта функція складного відсотка) для n періоду при ставці дисконтування Y.
Тобто поточна вартість нерухомості у відповідності з методом дисконтування грошових потоків визначається як сума поточних вартостей доходів за кожний період володіння і реверсії.
Реверсія - дохід від продажу об'єкта наприкінці періоду володіння.
Ставка дисконтування інакше називається нормою віддачі на інвестиції. Вона характеризує ефективність капіталовкладень, враховує весь сукупний дохід (дохід на інвестиції і дохід від зміни вартості активу), приводить у відповідність з чинників часу і ризику початкові інвестиції і реалізується економічний ефект. Якщо аналізується чистий операційний дохід від експлуатації, то застосовується ставка дисконтування, що враховує ставку доходу і ставку відсотка або ставки для землі та споруд. Якщо аналізується дохід, що отримується інвестором на власний капітал, застосовується ставка доходу на власний капітал.
Потоки доходу прогнозуються на підставі ретельного аналізу поточного стану ринку нерухомості та тенденцій його зміни. При цьому передбачувані витрати на реконструкцію або модернізацію повинні відніматися з потоків доходу відповідного періоду.
Вибір ставки дисконтування заснований на аналізі доступних альтернативних варіантів інвестицій з порівнянним рівнем ризику, тобто аналізується альтернативна вартість капіталу. Цей метод вимагає обліку і аналізу показників доходу і капіталу за весь інвестиційний період.
ФГТУ ВПО
Челябінський Державний агроінженерний УНІВЕРСИТЕТ
Факультет: Економічний
Кафедра: Економіки і організації СХП
СУТНІСТЬ І ЕТАПИ Дохідний підхід ОЦІНКИ НЕРУХОМОСТІ
Контрольна робота
2009
ЗМІСТ
Введення
1 Метод прямої капіталізації
2 Метод капіталізації доходу за нормою віддачі
Висновок
Список літератури
ВСТУП
Раціональне господарювання у сфері нерухомості припускає, перш за все, забезпечення максимально продуктивного використання об'єкта нерухомості як економічного ресурсу та відшукання шляхів підвищення такого використання. При цьому враховується, що критерії ефективності для прибуткових об'єктів повинні грунтуватися на параметрах прибутковості об'єкта.
Прибутковий підхід до оцінки вартості об'єктів нерухомості - сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на визначенні очікуваних доходів від об'єкта оцінки.
Прибутковий підхід використовується тільки для оцінки доходної нерухомості, тобто такої нерухомості, єдиною метою якої є отримання доходу, і в його основі лежать такі принципи оцінки нерухомості:
· Принцип очікування (вартість об'єкта, що приносить дохід, визначається поточною вартістю майбутніх доходів, які цей об'єкт принесе);
· Принцип заміщення (вартість об'єкта нерухомості має тенденцію встановлюватися на рівні величини ефективного капіталовкладення, необхідного для придбання зіставного, що заміщає об'єкта, що приносить бажаний прибуток).
Сутність дохідного підходу полягає в оцінці поточної (сьогоднішньої) вартості майбутніх вигод, які як очікується, принесуть експлуатація і можлива продаж у подальшому нерухомого майна, тобто шляхом капіталізації доходу.
Капіталізація доходу - це процес перерахунку потоку майбутніх доходів в кінцеву величину, що дорівнює сумі їхніх поточних вартостей. Ці величини враховують:
· Суму майбутнього доходу;
· Час, коли повинен бути отриманий дохід;
· Тривалість отримання доходу.
Визначення ринкової вартості нерухомості дохідним підходом відбувається в два етапи:
· Прогнозування майбутніх доходів;
· Капіталізація майбутніх доходів у справжню вартість.
Прогнозування майбутніх доходів грунтується на використанні фінансових звітів власника:
· Спрощеного балансу;
· Звіту про рух грошових коштів, реконструйований оцінювачем для завдань економічного аналізу статей доходів і витрат.
Звіт про рух грошових коштів має чотири рівня доходів:
1) Потенційний валовий дохід (ПВД або PGI) - загальний дохід від нерухомості, який можна отримати від нерухомості при 100% зайнятості без урахування всіх втрат і витрат;
2) Дійсний (ефективний) валовий дохід (ДВД або EGI) - передбачуваний дохід при повному функціонуванні об'єкта нерухомості з урахуванням втрат від не зайнятості, зміни орендарів і несплати орендної плати;
3) Чистий операційний дохід (ЧОД або NOI) - чистий річний дохід на весь капітал (власний і позиковий), інвестований в об'єкт оцінки, що розраховується як дійсний валовий дохід за вирахуванням операційних витрат;
4) Потік готівкових грошових коштів до оподаткування, дохід на власний капітал.
Існує два основні методи, які використовуються при оцінці нерухомості, що приносить дохід:
1) прямої капіталізації;
2) дисконтування грошових потоків.
1 Метод прямої капіталізації
Пряма капіталізація - оцінка майна при збереженні стабільних умов його використання, постійної величини доходу, відсутності первинних інвестицій і одночасному обліку повернення капіталу і доходу на капітал.
Ставка капіталізації звичайно розраховується на основі аналізу ринкової інформації про аналоги об'єкта оцінки шляхом ділення чистого річного доходу на ціну продажу аналога.
Вартість об'єкта визначається за формулою:
де I - чистий дохід (ЧОД);
R - коефіцієнт капіталізації.
Базова формула дохідного підходу при прямій капіталізації зазвичай застосовується в наступному вигляді:
де PV - поточна вартість нерухомості;
NOI - очікуваний чистий операційний дохід за перший після дати оцінки рік;
R 0 - загальна ставка капіталізації.
Як NOI може використовуватися нормалізоване чистий операційний дохід за 1 рік, одержуваний шляхом усереднення доходу за кілька років.
Ставка капіталізації відображає ризики, яким піддаються кошти, вкладені в актив. Методи розрахунку ставки капіталізації вибираються в залежності від конкретних умов, в яких функціонує об'єкт оцінки: інформації про доходи і ціни угод на основі вибірки за порівнянними об'єктах, джерелах і умови фінансування угод, можливості коректного прогнозу щодо вартості об'єкта наприкінці прогнозного періоду.
Можлива пряма капіталізація із застосуванням валового рентного множника
Валовий рентний множник (RM) - середньостатистичне відношення ринкової ціни до потенційного або дійсного валового доходу певного виду майна.
Основні умови застосування методу прямої капіталізації:
- Період надходження доходу прямує до нескінченності; - величина доходу постійна; - умови використання об'єкта стабільні; - не враховуються початкові інвестиції; - одночасно враховуються повернення капіталу і доходу на капітал.
При прямій капіталізації використовуються моделі, засновані на визначенні вартості нерухомості діленням типового чистого операційного доходу на загальну ставку капіталізації, отриману на основі аналізу відносин доходу і цін продажів аналогів об'єкта оцінки. Наведемо приклади деяких моделей прямої капіталізації.
Переваги методу прямої капіталізації:
- Простота розрахунків; - мала кількість припущень; - відображення стану ринку;-отримання хороших результатів для стабільно функціонуючого об'єкта нерухомості з малими ризиками (будівля з одним орендарем і довгостроковою орендою).
Поряд з достатньою простотою застосування методу, слід враховувати складність аналізу ринку та необхідність внесення коригувань на відмінності між порівнюваними об'єктами. Метод не слід застосовувати, якщо відсутня інформація про ринкові угоди, об'єкт знаходиться на стадії будівництва або реконструкції або якщо об'єкт зазнав серйозних руйнувань.
Ставка капіталізації застосовується при перетворенні майбутніх доходів від нерухомості в її поточну вартість.
Для розрахунку ставки капіталізації використовуються метод порівняння продажів, метод коефіцієнта покриття боргу, метод інвестиційної групи, метод коефіцієнта дійсного валового доходу, метод залишку.
Метод порівняння продажів - основний метод визначення загальної ставки капіталізації. При визначенні ставки капіталізації для об'єкта оцінки спочатку розраховують ставку капіталізації по кожному з проданих аналогів за формулою
де SP i - ціна продажу i-аналога.
Потім з урахуванням методів математичної статистики, вагового коефіцієнта x i, що відображає ступінь схожості кожної з продажів на об'єкт оцінки, вибирається загальна ставка капіталізації
Як Ri може застосовуватися ставка капіталізації для альтернативних інвестицій з аналогічною ступенем ризику, тоді х - ваговий коефіцієнт 1-й інвестиції.
У аналізованих аналогів об'єкта оцінки повинні бути схожі наступні характеристики: решту термін економічного життя, рівень операційних витрат, величини реверсії та коефіцієнти втрат, ризики, співвідношення вартостей землі і будівель, дата продажу, спосіб найкращого і найбільш ефективного використання, умови фінансування, рівень якості управління . До того ж не повинні принципово відрізнятися місце розташування і обробка об'єктів.
Метод коефіцієнта покриття боргу застосовується, якщо при фінансуванні інвестицій в нерухомість використовується позиковий капітал.
Коефіцієнт покриття боргу DCR розраховується наступним чином:
де DS - щорічне обслуговування боргу.
Загальна ставка капіталізації визначається за формулою
де Rm - загальна ставка капіталізації;
m - частка позикових коштів:
де Vm - вартість позикових коштів, або сума кредиту;
V - вартість об'єкта;
Rm - ставка капіталізації для позикових коштів:
Дані для розрахунків методом коефіцієнта покриття боргу легко доступні, однак цей метод дає орієнтовне значення ставки капіталізації у випадках, коли ринкові дані недостатньо надійні. Тому метод коефіцієнта покриття використовується тільки як коригувальний.
Метод інвестиційної групи використовується, якщо для придбання нерухомості залучається позиковий капітал. При цьому ставка капіталізації може бути розрахована як щодо фінансових, так і щодо фізичних складових. Ставка капіталізації є середньозваженої величиною, що враховує інтереси як власного, так і позикового капіталу:
де R m - ставка капіталізації для власного капіталу, яка визначається з даних по таким самим об'єктам діленням значення доходу до оподаткування на величину власного інвестованого капіталу;
R e, - ставка капіталізації для позикових коштів.
Метод інвестиційної групи для фізичних складових. Ставка капіталізації визначається за формулою
де L - частка вартості землі в загальній вартості нерухомості;
R l - ставка капіталізації для землі;
R h - ставка капіталізації для поліпшень.
Ставка капіталізації для землі розраховується як відношення доходу, що припадає на землю, до вартості землі. Ставка капіталізації для поліпшень визначається з відношення доходу, що припадає на поліпшення, до вартості поліпшень.
Метод коефіцієнта дійсного валового доходу застосовується, якщо є дані про операційні витрати та величиною дійсного валового доходу:
де OER - коефіцієнт операційних витрат;
EGIM - коефіцієнт дійсного валового доходу.
При прямій капіталізації для розрахунку вартості об'єкта можуть застосовуватися коефіцієнти валового доходу і техніка залишку.
Застосування коефіцієнтів валового доходу. Якщо немає даних по операційних витрат, використовуються показники валового доходу, які множаться на наступні відповідні коефіцієнти:
1) GRM - коефіцієнт валового ренти, якщо період дорівнює місяцю;
2) GIM - коефіцієнт валового доходу, якщо період дорівнює року.
Ці коефіцієнти визначаються співвідношенням доходу та ціни продажу об'єктів і є зворотними величинами ставок капіталізації.
Вартість власності в цьому випадку визначається наступним чином:
або
де PGI - потенційний валовий дохід;
PGIM - коефіцієнт потенційного валового доходу, розрахований за даними про аналоги об'єкта оцінки:
де EGI - дійсний валовий дохід;
EGIM - коефіцієнт дійсного валового доходу:
SP - ціна продажу аналога об'єкта оцінки.
Метод залишку застосовується у випадках, коли відома вартість однієї складової об'єкта оцінки. Розрізняють методи залишку для землі і будівель, власного і позикового капіталу.
У цілому, розрахунки методом прямої капіталізації вимагають наявності даних про продажі порівнянних аналогів. Капіталізація доходів за нормою віддачі менш залежна від ринкових даних, однак цей метод повинен відображати фактичні очікування і переваги потенційних покупців подібних об'єктів.
2 МЕТОД КАПІТАЛІЗАЦІЇ ДОХОДУ ПО НОРМІ ВІДДАЧІ
При капіталізації доходу за нормою віддачі потік доходу розглядається більш докладно, ніж за прямої капіталізації, враховується характер зміни грошових потоків, послідовно аналізуються рішення інвесторів, застосовуються більш складні розрахункові моделі.
Основні методи капіталізації доходу за нормою віддачі:
-Метод дисконтування грошових потоків, що включає докладний аналіз потоків доходу для кожного року планування;
-Метод капіталізації за розрахунковими моделями, що полягає в капіталізації доходу першого року з урахуванням тенденцій його зміни.
Метод дисконтування грошових потоків - оцінка майна при довільно змінюються і нерівномірно надходять грошових потоках з урахуванням ступеня ризику, пов'язаного з використанням об'єкта. У цьому випадку вартість нерухомості визначається як сума поточних вартостей майбутніх доходів шляхом роздільного дисконтування кожного з періодичних потоків доходу і спрогнозованої майбутньої вартості нерухомості, за яку вона може бути продана в кінці періоду володіння. При цих розрахунках використовується ставка дисконтування - відповідна ставка доходу на капітал, звана нормою прибутку або нормою віддачі.
Грошовий потік - рух грошових коштів, яке виникає в результаті використання майна.
Метод дозволяє враховувати поточну вартість грошових потоків, які можуть довільно змінюватися і мати різний рівень ризику. Загальна модель методу дисконтування грошових потоків
де PV - поточна вартість;
n - число періодів;
Jn-дохід n періоду;
Y - ставка дисконтування.
Скорочено цю модель можна представити в наступному вигляді
або
де PV - ціна перепродажу об'єкта наприкінці періоду володіння (реверсія); n - період володіння; i - рік прогнозного періоду; FV (n, Y) - поточна вартість одиниці (четверта функція складного відсотка) для n періоду при ставці дисконтування Y.
Тобто поточна вартість нерухомості у відповідності з методом дисконтування грошових потоків визначається як сума поточних вартостей доходів за кожний період володіння і реверсії.
Реверсія - дохід від продажу об'єкта наприкінці періоду володіння.
Ставка дисконтування інакше називається нормою віддачі на інвестиції. Вона характеризує ефективність капіталовкладень, враховує весь сукупний дохід (дохід на інвестиції і дохід від зміни вартості активу), приводить у відповідність з чинників часу і ризику початкові інвестиції і реалізується економічний ефект. Якщо аналізується чистий операційний дохід від експлуатації, то застосовується ставка дисконтування, що враховує ставку доходу і ставку відсотка або ставки для землі та споруд. Якщо аналізується дохід, що отримується інвестором на власний капітал, застосовується ставка доходу на власний капітал.
Потоки доходу прогнозуються на підставі ретельного аналізу поточного стану ринку нерухомості та тенденцій його зміни. При цьому передбачувані витрати на реконструкцію або модернізацію повинні відніматися з потоків доходу відповідного періоду.
Вибір ставки дисконтування заснований на аналізі доступних альтернативних варіантів інвестицій з порівнянним рівнем ризику, тобто аналізується альтернативна вартість капіталу. Цей метод вимагає обліку і аналізу показників доходу і капіталу за весь інвестиційний період.
Серед російських оцінювачів склалася практика оцінювати період володіння об'єктом в діапазоні 3-5 років.
Переваги методу дисконтування грошових потоків:
- Враховує динаміку ринку; - може застосовуватись в умовах нестабільного ринку; - враховує нерівномірну структуру доходів і витрат;-застосуємо для об'єктів, що знаходяться на стадії будівництва або реконструкції.
Однак метод досить складний у застосуванні, до того ж висока імовірність помилки в прогнозуванні, неточність збільшується в процесі перетворення прогнозованих доходів в поточну вартість.
Доходи, які передбачається одержати за межами горизонту планування, враховуються як надходження від перепродажу об'єкта (реверсії) в останньому році періоду планування.
Основні способи прогнозування грошового потоку від реверсії:
- Призначення майбутньої ціни продажу на основі припущень про зміну вартості об'єкта за період володіння, зміна за цей період стану ринку нерухомості взагалі та ринку подібних об'єктів зокрема, перепродаж - капіталізація доходу за рік, наступний за роком закінчення інвестиційного проекту:
,
де Vn - надходження від перепродажу об'єкту в n році;
DATSF n - дисконтований грошовий потік після оподаткування в n році;
Ro - загальна ставка капіталізації.
У випадку зниження вартості майна необхідно враховувати повернення капіталу. Якщо потоки доходу від об'єкта регулярно змінюються, необхідно застосовувати коригуючий коефіцієнт для ставки капіталізації.
Метод дисконтування грошових потоків заснований на перетворенні на поточну вартість майбутніх довільно змінюються доходів від володіння нерухомістю з використанням ставок дисконтування, що відображають стан та очікування ринку.
Ставка дисконтування - норма складного відсотка, яка застосовується при перерахунку вартості грошових потоків на певний момент часу. Вибір ставки дисконтування заснований на аналізі доступних альтернативних варіантів інвестування з порівнянним рівнем ризику (альтернативна вартість капіталу).
Розглянемо деякі методи визначення ставки дисконтування.
Метод підсумовування. Метод заснований на зіставленні прибутковості і ризиків доступних альтернативних інвестицій. Ставка дисконтування розраховується в результаті додавання процентних складових (премій), що відображають додаткові ризики, властиві інвестиційному проекту, до ставки доходу на інвестиції, які у порівнянні з іншими інвестиційними інструментами вважаються безризиковими.
Метод передбачає врахування основних ризиків, найбільш актуальних для інвестицій в нерухомість:
- Ризик ліквідності об'єкта інвестиційних вкладень;
-Ризик інвестиційного менеджменту - імовірність того, що рівень інвестиційного управління може знизитися, а це призведе до зменшення вартості власності;
-Ризик ринку нерухомості - імовірність того, що зміна співвідношення попиту і пропозиції може вплинути на рівень доходів від об'єкта;-ризик ринку капіталу - ймовірність того, що зміна норми прибутку і норми відсотка призведе до зміни вартості нерухомості;
-Ризик інфляції - ризик несподіваної зміни реальних доходів, ступінь цього ризику для інвестицій в нерухомість невелика, тому що при інфляції вартість нерухомості і рівень орендних ставок мають тенденцію до збільшення;
-Фінансовий ризик - враховується у разі використання позикового фінансування, відображає можливість негативної зміни фінансового левереджа;-законодавчий ризик - імовірність зниження вартості нерухомості з-за можливої зміни законодавства;
-Екологічний ризик - відображає ймовірність зниження доходів від нерухомості через появу несприятливих екологічних факторів.
Метод ринкового аналізу. Метод заснований на аналізі ринкових даних, за наявності достатньої інформації вважається найбільш точним методом визначення ставки дисконтування, тому що дозволяє більш точно враховувати думку типових продавців і покупців, ризики, особливості місця розташування, характеристики доходу.
Думка і перевагу інвесторів враховуються за допомогою опитування чи аналізу реальних угод. Ставка дисконтування визначається як ставка кінцевої віддачі для порівнянних об'єктів. Для виявлення ставки кінцевої віддачі використовується поняття внутрішньої норми прибутку IRR - ставка дисконтування, при якій поточна вартість всіх грошових надходжень за час розвитку інвестиційного проекту дорівнює поточній вартості інвестицій.
Метод порівняння альтернативних інвестицій. У цьому випадку передбачається, що інвестиційні проекти з аналогічним рівнем ризику повинні мати аналогічні ставки дисконтування. Ставка дисконтування проекту з аналогічною ступенем ризику називається альтернативною вартістю капіталу. Таку прибуток втрачає інвестор, не вкладаючи кошти в проект з аналогічним ризиком.
В якості об'єкта порівняння для інвестицій в нерухомість вибирають норму відсотка по комерційних кредитах з заставним забезпеченням, норми прибутку за деякими цінних паперів. Ступінь ризику для кредитора нижче, ніж для інвестора власного капіталу, тому віддача інвестицій в нерухомість повинна бути вище норми відсотка по кредиту.
Метод інвестиційної групи (об'єднання інвестицій) заснований на визначенні частки позикового і частки власного капіталу в загальному обсязі інвестицій і необхідних ставок доходу на кожний з цих компонентів.
Ставка відсотка і ставка доходу співвідносяться з часткою позикових і власних коштів, вкладених у процесі фінансування інвестиційного проекту, загальна ставка дисконтування визначається з урахуванням фінансових складових як середньозважена величина:
,
де У 0 - загальна ставка дисконтування;
Ym - ставка дисконтування для позикових коштів;
Уe - для власних коштів.
Метод застосуємо, коли залучення позикового капіталу для інвестицій у нерухомість типово, відомі середньоринкові умови кредитних співвідношень і середньоринкові значення ставок віддачі на власні кошти інвесторів.
Метод капіталізації за розрахунковими моделями заснований на аналізі змінюються потоків доходу з застосуванням загальної ставки капіталізації.
Загальна ставка капіталізації розраховується з урахуванням ринкового значення норми прибутку, що вибирається моделі рекапіталізації, умов фінансування, норм зміни доходу і вартості об'єкта. Основні складові ставки капіталізації - це ставка дисконту та ставка доходу. У відповідності з західними методиками, у разі оцінки нерухомості для цілей оподаткування слід враховувати ефективну податкову ставку.
Ставка дисконту - це необхідна норма прибутку на вкладений капітал, що являє собою відношення поточної вартості одержуваного за кожний період доходу до витрат на капітал. Вартість нерухомості висока і для її придбання, реалізації інвестиційних проектів потрібно залучення позикового капіталу. Відповідно з цією обставиною ставка дисконту включає наступні складові:
а) ставка відсотка - необхідна норма прибутку на позиковий капітал; б) ставка доходу - необхідна норма прибутку на власний капітал.
Ставка відшкодування відображає повернення вкладеного капіталу протягом терміну експлуатації нерухомості. Ставку відшкодування нерідко називають нормою окупності капіталовкладень. Вона застосовується тільки до частки капіталовкладень, яка буде витрачена протягом інвестиційного періоду. Внаслідок того, що земля не витрачається, ставка відшкодування для земельної власності не враховується.
Ефективна податкова ставка - це ставка поимущественного податку, виражена у відсотках від ринкової вартості майна. Повинна включатися в ставку капіталізації лише у випадках оцінки нерухомості для цілей оподаткування. У цьому випадку майнові податок не входить в операційні витрати, тому його сума ще невідома.
У більшості випадків найбільшою з усіх складових ставки капіталізації є ставка дисконту. Тому ставку капіталізації починають визначати з виявлення норми прибутку на вільні від ризику ліквідні вкладення капіталу, які не потребують великих витрат на інвестиційний менеджмент (наприклад, вклад на банківський рахунок). Це мінімальна ставка, яка компенсує знецінення грошей з плином часу. Потім додають поправки на ризик, ліквідність, інвестиційний менеджмент. Ці компоненти складають ставку дисконту (ставку доходу і ставку відсотка).
Будь-який інвестор, крім доходу на капітал, враховує повернення вкладеного капіталу. Тому до ставки дисконту додається ставка відшкодування.
Повернення капіталу - повернення початкових інвестицій за рахунок доходу або перепродажу, для обліку якого застосовується ставка відшкодування.
Відшкодування - сума періодичних доходів, які необхідні для повернення капіталовкладень протягом інвестиційного періоду. Щорічна ставка відшкодування залежить від темпу зміни доходу від об'єкта, тривалості його отримання і доходу від майбутнього перепродажу об'єкта, якщо володіння не є безстроковим.
Якщо очікується рівномірне надходження доходу при безстроковому володінні і незмінність вартості основного капіталу дає дохід майна, то не потрібен облік чинника відшкодування капіталовкладення, і ставка капіталізації буде дорівнює ставці дисконту.
Крім знецінення грошей, зниження вартості майна може відбуватися за двома основними причинами:
1) через зміну співвідношення попиту і пропозиції на ринку, що, з одного боку, збільшує ставку ризику, з іншого боку, ставку ризику необхідно знизити, якщо передбачається зростання вартості нерухомості;
2) через що накопичується майном зносу, внаслідок чого необхідно враховувати відшкодування у ставці капіталізації.
Якщо за аналізований період відбувається зміна вартості об'єкта, то ставка капіталізації визначається як сума двох коефіцієнтів: ставки прибутковості і норми відшкодування основної суми. Якщо можливе зниження вартості капіталу, інвестованого в нерухомість, частина капіталу або вся сума повинна бути відшкодована за рахунок поточного потоку доходів.
Ставка відшкодування, або норма окупності капіталовкладень, застосовується тільки до частки капіталовкладень, яка буде витрачена протягом інвестиційного періоду (для земельних ділянок не враховується, оскільки земля не витрачається). Ставка відшкодування необхідна для визначення суми, яку потрібно щорічно одержувати для окупності капіталовкладень протягом періоду володіння. Вплив інфляції відбивається на ставці ризику (складової ставки дисконту), на ставці відшкодування відбивається вплив зносу нерухомості на ціну продажу.
Поряд з перерахованими вище формами надходження потоків доходів можуть існувати їхні комбінації. Наприклад, поєднання збільшуються або зменшуються потоків доходів з майбутньою перепродажем об'єкта.
Основні варіанти відшкодування вартості капіталу: повернення капіталу рівними частками, модель нескінченного потоку доходу, метод Інвуда, метод Хоскольда.
Метод відшкодування рівними частками заснований на тому, що відшкодування капіталовкладень відбувається щорічно рівними частками протягом терміну служби нерухомості. Ставка відшкодування розраховується як величина, зворотна залишковим терміну служби. Застосування цього методу виправдане для багатофункціональної нерухомості зі значним зносом, житлової нерухомості, офісів.
Метод застосуємо, зокрема, якщо очікується стійке скорочення чистого операційного доходу через зростаючого зносу нерухомості, при короткостроковій оренді, ненадійному фінансовому становищі орендаря.
Модель нескінченного потоку доходу застосовується у двох випадках:
1) є нескінченний потік доходу;
2) потік доходу кінцевий, але ціна продажу об'єкта дорівнює початкової інвестиції. Тобто вартість активу не змінюється, і дохід можна капіталізувати за ставкою капіталізації, яка дорівнює ставці дисконтування:
.
Якщо в кінці інвестиційного проекту вартість нерухомості повністю або частково знецінюється, повернення початкового капіталу може бути здійснено за рахунок потоку доходів.
Метод Інвуда передбачає повернення капіталу з фонду відшкодування за нормою прибутку для інвестицій, тобто норма повернення основної суми дорівнює ставці прибутковості інвестицій. Фактор фонду відшкодування дозволяє сформувати грошовий потік, який відповідає повного повернення первісних інвестицій.
Загальний коефіцієнт капіталізації повинен включати норму прибутку на капітал (У 0) і фактор фонду відшкодування (SFF), який дозволяє сформувати фонд відшкодування, відповідний повного повернення первісних інвестицій. Базова формула розрахунку загальної ставки капіталізації, якщо актив повністю знецінюється:
.
Особливість методу Інвуда - формування фонду відшкодування здійснюється за нормою прибутку на інвестиції.
Метод Хоскольда застосовується при рівномірно надходять потоках доходу, в цьому випадку сума відшкодування надходить щороку і поміщається на розрахунковий рахунок під відсоток, рівний безризикової ставки. Метод передбачає, що інвестор не має в своєму розпорядженні доступними варіантами для реінвестування за ставкою, що дорівнює ставці на початкові інвестиції. У цьому випадку, щоб убезпечити повернення своїх коштів, інвестор формує фонд відшкодування, реінвестуя за мінімальною з можливих ставок, тобто за безризиковою ставкою.
На відміну від методу Інвуда, при якому використовується ставка прибутку на інвестиції, метод Хоскольда, заснований на використанні безризикової ставки як основи для відшкодування капіталу, застосовується значно рідше.
Капіталізація рівномірно змінюються доходів. Якщо доходи від об'єкта регулярно змінюються, ставку капіталізації необхідно коригувати:
,
де R - ставка капіталізації без урахування зміни потоків доходу;
R * - ставка капіталізації, скоректована з урахуванням зміни потоків доходу;
Кк - коригуючий коефіцієнт.
Якщо дохід збільшується, ставка капіталізації зменшується, якщо дохід зменшується - ставка капіталізації зростає.
ВИСНОВОК
На закінчення зробленого можна зробити наступні висновки.
При прямій капіталізації здійснюється оцінка чистого операційного доходу першого року використання активу за умови, що він знаходиться в стадії генерації типових доходів, і оцінка коефіцієнта капіталізації для перетворення доходу в поточну вартість, а в методі капіталізації за нормою віддачі на капітал - прогноз чистого операційного доходу в процесі використання активу, включаючи чистий дохід від реверсії в кінці прогнозного періоду, оцінку коефіцієнта дисконтування та визначення суми поточних вартостей цих доходів. При оцінці ж методом капіталізації за нормою віддачі на капітал окремо враховується тенденція зміни чистого доходу в часі і аналізуються окремо всі складові коефіцієнта капіталізації.
Відрізняються ці методи способами аналізу і побудови потоку доходів і коефіцієнтів їх перетворення в поточну вартість. Вибір конкретного способу капіталізації визначається характером і якістю очікуваних доходів.
У сформованих умовах економічної і політичної нестабільності в Росії, через складність формування достовірних прогнозів, широко застосовується метод прямої капіталізації, що не вимагає такого ретельного аналізу грошових потоків, як при капіталізації за нормою віддачі.
СПИСОК ЛІТЕРАТУРИ
1) Балабанов І.Т. Економіка нерухомості. Уч. Пос., С-Пб - Пітер, 2000;
2) Горемикін В.А. Економіка нерухомості: навч. - 3-е вид. Перераб. І доп. - М.: Изд-во Проспект, 2004;
3) Озеров Є. С. Економіка і менеджмент нерухомості. - С-Пб.: Видавництво "МКС", 2003;
4) Оцінка нерухомості: Підручник - За редакцією А.Г. Грязнова, М.А. Фефотовой, М.: Фінанси і статистика, 2002;
5) Виноградов Д. В. Норма дисконту: сутність, методи визначення. / / Енциклопедія оцінки: Ринкова вартість - MARKETVALUE.RU, 2006.
Переваги методу дисконтування грошових потоків:
- Враховує динаміку ринку; - може застосовуватись в умовах нестабільного ринку; - враховує нерівномірну структуру доходів і витрат;-застосуємо для об'єктів, що знаходяться на стадії будівництва або реконструкції.
Однак метод досить складний у застосуванні, до того ж висока імовірність помилки в прогнозуванні, неточність збільшується в процесі перетворення прогнозованих доходів в поточну вартість.
Доходи, які передбачається одержати за межами горизонту планування, враховуються як надходження від перепродажу об'єкта (реверсії) в останньому році періоду планування.
Основні способи прогнозування грошового потоку від реверсії:
- Призначення майбутньої ціни продажу на основі припущень про зміну вартості об'єкта за період володіння, зміна за цей період стану ринку нерухомості взагалі та ринку подібних об'єктів зокрема, перепродаж - капіталізація доходу за рік, наступний за роком закінчення інвестиційного проекту:
де Vn - надходження від перепродажу об'єкту в n році;
DATSF n - дисконтований грошовий потік після оподаткування в n році;
Ro - загальна ставка капіталізації.
У випадку зниження вартості майна необхідно враховувати повернення капіталу. Якщо потоки доходу від об'єкта регулярно змінюються, необхідно застосовувати коригуючий коефіцієнт для ставки капіталізації.
Метод дисконтування грошових потоків заснований на перетворенні на поточну вартість майбутніх довільно змінюються доходів від володіння нерухомістю з використанням ставок дисконтування, що відображають стан та очікування ринку.
Ставка дисконтування - норма складного відсотка, яка застосовується при перерахунку вартості грошових потоків на певний момент часу. Вибір ставки дисконтування заснований на аналізі доступних альтернативних варіантів інвестування з порівнянним рівнем ризику (альтернативна вартість капіталу).
Розглянемо деякі методи визначення ставки дисконтування.
Метод підсумовування. Метод заснований на зіставленні прибутковості і ризиків доступних альтернативних інвестицій. Ставка дисконтування розраховується в результаті додавання процентних складових (премій), що відображають додаткові ризики, властиві інвестиційному проекту, до ставки доходу на інвестиції, які у порівнянні з іншими інвестиційними інструментами вважаються безризиковими.
Метод передбачає врахування основних ризиків, найбільш актуальних для інвестицій в нерухомість:
- Ризик ліквідності об'єкта інвестиційних вкладень;
-Ризик інвестиційного менеджменту - імовірність того, що рівень інвестиційного управління може знизитися, а це призведе до зменшення вартості власності;
-Ризик ринку нерухомості - імовірність того, що зміна співвідношення попиту і пропозиції може вплинути на рівень доходів від об'єкта;-ризик ринку капіталу - ймовірність того, що зміна норми прибутку і норми відсотка призведе до зміни вартості нерухомості;
-Ризик інфляції - ризик несподіваної зміни реальних доходів, ступінь цього ризику для інвестицій в нерухомість невелика, тому що при інфляції вартість нерухомості і рівень орендних ставок мають тенденцію до збільшення;
-Фінансовий ризик - враховується у разі використання позикового фінансування, відображає можливість негативної зміни фінансового левереджа;-законодавчий ризик - імовірність зниження вартості нерухомості з-за можливої зміни законодавства;
-Екологічний ризик - відображає ймовірність зниження доходів від нерухомості через появу несприятливих екологічних факторів.
Метод ринкового аналізу. Метод заснований на аналізі ринкових даних, за наявності достатньої інформації вважається найбільш точним методом визначення ставки дисконтування, тому що дозволяє більш точно враховувати думку типових продавців і покупців, ризики, особливості місця розташування, характеристики доходу.
Думка і перевагу інвесторів враховуються за допомогою опитування чи аналізу реальних угод. Ставка дисконтування визначається як ставка кінцевої віддачі для порівнянних об'єктів. Для виявлення ставки кінцевої віддачі використовується поняття внутрішньої норми прибутку IRR - ставка дисконтування, при якій поточна вартість всіх грошових надходжень за час розвитку інвестиційного проекту дорівнює поточній вартості інвестицій.
Метод порівняння альтернативних інвестицій. У цьому випадку передбачається, що інвестиційні проекти з аналогічним рівнем ризику повинні мати аналогічні ставки дисконтування. Ставка дисконтування проекту з аналогічною ступенем ризику називається альтернативною вартістю капіталу. Таку прибуток втрачає інвестор, не вкладаючи кошти в проект з аналогічним ризиком.
В якості об'єкта порівняння для інвестицій в нерухомість вибирають норму відсотка по комерційних кредитах з заставним забезпеченням, норми прибутку за деякими цінних паперів. Ступінь ризику для кредитора нижче, ніж для інвестора власного капіталу, тому віддача інвестицій в нерухомість повинна бути вище норми відсотка по кредиту.
Метод інвестиційної групи (об'єднання інвестицій) заснований на визначенні частки позикового і частки власного капіталу в загальному обсязі інвестицій і необхідних ставок доходу на кожний з цих компонентів.
Ставка відсотка і ставка доходу співвідносяться з часткою позикових і власних коштів, вкладених у процесі фінансування інвестиційного проекту, загальна ставка дисконтування визначається з урахуванням фінансових складових як середньозважена величина:
де У 0 - загальна ставка дисконтування;
Ym - ставка дисконтування для позикових коштів;
Уe - для власних коштів.
Метод застосуємо, коли залучення позикового капіталу для інвестицій у нерухомість типово, відомі середньоринкові умови кредитних співвідношень і середньоринкові значення ставок віддачі на власні кошти інвесторів.
Метод капіталізації за розрахунковими моделями заснований на аналізі змінюються потоків доходу з застосуванням загальної ставки капіталізації.
Загальна ставка капіталізації розраховується з урахуванням ринкового значення норми прибутку, що вибирається моделі рекапіталізації, умов фінансування, норм зміни доходу і вартості об'єкта. Основні складові ставки капіталізації - це ставка дисконту та ставка доходу. У відповідності з західними методиками, у разі оцінки нерухомості для цілей оподаткування слід враховувати ефективну податкову ставку.
Ставка дисконту - це необхідна норма прибутку на вкладений капітал, що являє собою відношення поточної вартості одержуваного за кожний період доходу до витрат на капітал. Вартість нерухомості висока і для її придбання, реалізації інвестиційних проектів потрібно залучення позикового капіталу. Відповідно з цією обставиною ставка дисконту включає наступні складові:
а) ставка відсотка - необхідна норма прибутку на позиковий капітал; б) ставка доходу - необхідна норма прибутку на власний капітал.
Ставка відшкодування відображає повернення вкладеного капіталу протягом терміну експлуатації нерухомості. Ставку відшкодування нерідко називають нормою окупності капіталовкладень. Вона застосовується тільки до частки капіталовкладень, яка буде витрачена протягом інвестиційного періоду. Внаслідок того, що земля не витрачається, ставка відшкодування для земельної власності не враховується.
Ефективна податкова ставка - це ставка поимущественного податку, виражена у відсотках від ринкової вартості майна. Повинна включатися в ставку капіталізації лише у випадках оцінки нерухомості для цілей оподаткування. У цьому випадку майнові податок не входить в операційні витрати, тому його сума ще невідома.
У більшості випадків найбільшою з усіх складових ставки капіталізації є ставка дисконту. Тому ставку капіталізації починають визначати з виявлення норми прибутку на вільні від ризику ліквідні вкладення капіталу, які не потребують великих витрат на інвестиційний менеджмент (наприклад, вклад на банківський рахунок). Це мінімальна ставка, яка компенсує знецінення грошей з плином часу. Потім додають поправки на ризик, ліквідність, інвестиційний менеджмент. Ці компоненти складають ставку дисконту (ставку доходу і ставку відсотка).
Будь-який інвестор, крім доходу на капітал, враховує повернення вкладеного капіталу. Тому до ставки дисконту додається ставка відшкодування.
Повернення капіталу - повернення початкових інвестицій за рахунок доходу або перепродажу, для обліку якого застосовується ставка відшкодування.
Відшкодування - сума періодичних доходів, які необхідні для повернення капіталовкладень протягом інвестиційного періоду. Щорічна ставка відшкодування залежить від темпу зміни доходу від об'єкта, тривалості його отримання і доходу від майбутнього перепродажу об'єкта, якщо володіння не є безстроковим.
Якщо очікується рівномірне надходження доходу при безстроковому володінні і незмінність вартості основного капіталу дає дохід майна, то не потрібен облік чинника відшкодування капіталовкладення, і ставка капіталізації буде дорівнює ставці дисконту.
Крім знецінення грошей, зниження вартості майна може відбуватися за двома основними причинами:
1) через зміну співвідношення попиту і пропозиції на ринку, що, з одного боку, збільшує ставку ризику, з іншого боку, ставку ризику необхідно знизити, якщо передбачається зростання вартості нерухомості;
2) через що накопичується майном зносу, внаслідок чого необхідно враховувати відшкодування у ставці капіталізації.
Якщо за аналізований період відбувається зміна вартості об'єкта, то ставка капіталізації визначається як сума двох коефіцієнтів: ставки прибутковості і норми відшкодування основної суми. Якщо можливе зниження вартості капіталу, інвестованого в нерухомість, частина капіталу або вся сума повинна бути відшкодована за рахунок поточного потоку доходів.
Ставка відшкодування, або норма окупності капіталовкладень, застосовується тільки до частки капіталовкладень, яка буде витрачена протягом інвестиційного періоду (для земельних ділянок не враховується, оскільки земля не витрачається). Ставка відшкодування необхідна для визначення суми, яку потрібно щорічно одержувати для окупності капіталовкладень протягом періоду володіння. Вплив інфляції відбивається на ставці ризику (складової ставки дисконту), на ставці відшкодування відбивається вплив зносу нерухомості на ціну продажу.
Поряд з перерахованими вище формами надходження потоків доходів можуть існувати їхні комбінації. Наприклад, поєднання збільшуються або зменшуються потоків доходів з майбутньою перепродажем об'єкта.
Основні варіанти відшкодування вартості капіталу: повернення капіталу рівними частками, модель нескінченного потоку доходу, метод Інвуда, метод Хоскольда.
Метод відшкодування рівними частками заснований на тому, що відшкодування капіталовкладень відбувається щорічно рівними частками протягом терміну служби нерухомості. Ставка відшкодування розраховується як величина, зворотна залишковим терміну служби. Застосування цього методу виправдане для багатофункціональної нерухомості зі значним зносом, житлової нерухомості, офісів.
Метод застосуємо, зокрема, якщо очікується стійке скорочення чистого операційного доходу через зростаючого зносу нерухомості, при короткостроковій оренді, ненадійному фінансовому становищі орендаря.
Модель нескінченного потоку доходу застосовується у двох випадках:
1) є нескінченний потік доходу;
2) потік доходу кінцевий, але ціна продажу об'єкта дорівнює початкової інвестиції. Тобто вартість активу не змінюється, і дохід можна капіталізувати за ставкою капіталізації, яка дорівнює ставці дисконтування:
Якщо в кінці інвестиційного проекту вартість нерухомості повністю або частково знецінюється, повернення початкового капіталу може бути здійснено за рахунок потоку доходів.
Метод Інвуда передбачає повернення капіталу з фонду відшкодування за нормою прибутку для інвестицій, тобто норма повернення основної суми дорівнює ставці прибутковості інвестицій. Фактор фонду відшкодування дозволяє сформувати грошовий потік, який відповідає повного повернення первісних інвестицій.
Загальний коефіцієнт капіталізації повинен включати норму прибутку на капітал (У 0) і фактор фонду відшкодування (SFF), який дозволяє сформувати фонд відшкодування, відповідний повного повернення первісних інвестицій. Базова формула розрахунку загальної ставки капіталізації, якщо актив повністю знецінюється:
Особливість методу Інвуда - формування фонду відшкодування здійснюється за нормою прибутку на інвестиції.
Метод Хоскольда застосовується при рівномірно надходять потоках доходу, в цьому випадку сума відшкодування надходить щороку і поміщається на розрахунковий рахунок під відсоток, рівний безризикової ставки. Метод передбачає, що інвестор не має в своєму розпорядженні доступними варіантами для реінвестування за ставкою, що дорівнює ставці на початкові інвестиції. У цьому випадку, щоб убезпечити повернення своїх коштів, інвестор формує фонд відшкодування, реінвестуя за мінімальною з можливих ставок, тобто за безризиковою ставкою.
На відміну від методу Інвуда, при якому використовується ставка прибутку на інвестиції, метод Хоскольда, заснований на використанні безризикової ставки як основи для відшкодування капіталу, застосовується значно рідше.
Капіталізація рівномірно змінюються доходів. Якщо доходи від об'єкта регулярно змінюються, ставку капіталізації необхідно коригувати:
де R - ставка капіталізації без урахування зміни потоків доходу;
R * - ставка капіталізації, скоректована з урахуванням зміни потоків доходу;
Кк - коригуючий коефіцієнт.
Якщо дохід збільшується, ставка капіталізації зменшується, якщо дохід зменшується - ставка капіталізації зростає.
ВИСНОВОК
На закінчення зробленого можна зробити наступні висновки.
При прямій капіталізації здійснюється оцінка чистого операційного доходу першого року використання активу за умови, що він знаходиться в стадії генерації типових доходів, і оцінка коефіцієнта капіталізації для перетворення доходу в поточну вартість, а в методі капіталізації за нормою віддачі на капітал - прогноз чистого операційного доходу в процесі використання активу, включаючи чистий дохід від реверсії в кінці прогнозного періоду, оцінку коефіцієнта дисконтування та визначення суми поточних вартостей цих доходів. При оцінці ж методом капіталізації за нормою віддачі на капітал окремо враховується тенденція зміни чистого доходу в часі і аналізуються окремо всі складові коефіцієнта капіталізації.
Відрізняються ці методи способами аналізу і побудови потоку доходів і коефіцієнтів їх перетворення в поточну вартість. Вибір конкретного способу капіталізації визначається характером і якістю очікуваних доходів.
У сформованих умовах економічної і політичної нестабільності в Росії, через складність формування достовірних прогнозів, широко застосовується метод прямої капіталізації, що не вимагає такого ретельного аналізу грошових потоків, як при капіталізації за нормою віддачі.
СПИСОК ЛІТЕРАТУРИ
1) Балабанов І.Т. Економіка нерухомості. Уч. Пос., С-Пб - Пітер, 2000;
2) Горемикін В.А. Економіка нерухомості: навч. - 3-е вид. Перераб. І доп. - М.: Изд-во Проспект, 2004;
3) Озеров Є. С. Економіка і менеджмент нерухомості. - С-Пб.: Видавництво "МКС", 2003;
4) Оцінка нерухомості: Підручник - За редакцією А.Г. Грязнова, М.А. Фефотовой, М.: Фінанси і статистика, 2002;
5) Виноградов Д. В. Норма дисконту: сутність, методи визначення. / / Енциклопедія оцінки: Ринкова вартість - MARKETVALUE.RU, 2006.