Основні підходи до оцінки бізнесу і загальна характеристика методів оцінки Особливості оцінки нерухомості

[ виправити ] текст може містити помилки, будь ласка перевіряйте перш ніж використовувати.

скачати

Міністерство освіти і науки Російської Федерації

Федеральне агентство з освіти

Філія ГОУ ВПО «Санкт-Петербурзький державний інженерно-

Економічний університет »в м. Вологді

Кафедра економіки та управління

Дисципліна: «Оцінка бізнесу»

Контрольна робота

Варіант № 9

Вологда 2010

Зміст

Введення

1 Основні підходи до оцінки бізнесу і загальна характеристика методів оцінки

2 Особливості оцінки нерухомості

Висновок

Список літератури

Введення

У міру розвитку ринкових відносин потреба в оцінці бізнесу буде зростати. Оцінка об'єктів власності (об'єктів, що належать повністю або частково Російської Федерації, суб'єктам Російської Федерації або муніципальним утворенням) є обов'язковою при приватизації, передачі в довірче управління або в оренду, продажу, націоналізації, викуп, іпотечному кредитуванні, передачі в якості внеску до статутних капіталів.

Зростає потреба в оцінці бізнесу при інвестуванні, кредитуванні, страхуванні, обчисленні оподатковуваної бази.

Оцінка бізнесу необхідна для вибору обгрунтованого напрямки реструктуризації підприємства. У процесі оцінки бізнесу виявляють альтернативні підходи до управління підприємством і визначають, який з них забезпечить підприємству максимальну ефективність, а, отже, і більш високу ринкову ціну, що і є основною метою власників і завданням керуючих фірм в ринковій економіці.

Перехід до ринкової економіки в Росії привів до появи нової професії, затвердженої Міністерством праці Російської Федерації, експерт-оцінювач. Відповідно до зростаючими потребами розроблені законодавчі та методичні основи нової галузі економіки - оцінки власності.

Розвиток ринкової економіки в Росії призвело до різноманіття форм власності та відродженню власника. З'явилася можливість на свій розсуд розпорядитися належними власнику будинком, квартирою, іншою нерухомістю, підшукати собі нове житло або приміщення для офісу, вкласти свої кошти у бізнес.

У кожного, хто замислюється реалізувати свої права власника, виникає багато проблем і питань. Одним з основних є питання про вартість власності.

З цими проблемами стикаються підприємства, фірми, акціонерні товариства, фінансові інститути. Акціонування підприємств, розвиток іпотечного кредитування, фондового ринку та системи страхування також формують потребу в новій послузі-оцінці вартості об'єктів і прав власності.

Оцінка вартості будь-якого об'єкта власності є впорядкованим, цілеспрямований процес визначення в грошовому виразі вартості об'єкта з урахуванням потенційного і реального доходу, принесеного ним у визначений момент часу в умовах конкретного ринку.

Особливістю процесу оцінки вартості є її ринковий характер. Це означає, що оцінка не обмежується урахуванням лише одних витрат на створення або придбання оцінюваного об'єкта. Вона обов'язково враховує сукупність ринкових факторів: фактор часу, фактор ризику, ринкову кон'юнктуру, рівень і модель конкуренції, економічні особливості оцінюваного об'єкта, його ринкове реноме, а також макро-і мікроекономічних середовище проживання.

Підходи і методи, використовувані оцінювачем, визначаються в залежності, як від особливостей процесу оцінки, так і від економічних особливостей оцінюваного об'єкту, а також від цілей і принципів оцінки.

Основною метою даної роботи є вивчення особливостей оцінки нерухомості та основні підходи до оцінки бізнесу і загальна характеристика методів оцінки.

1 Основні підходи до оцінки бізнесу і загальна характеристика методів оцінки

Оцінка бізнесу використовує такі основні підходи до оцінки бізнесу - витратний, дохідний і порівняльний. Всі підходи до оцінки бізнесу припускають застосування специфічних методів і прикладів, а також вимагає дотримання своїх умов, наявності достатніх факторів. Інформація, яка використовується в тому чи іншому підході, відображає або справжній стан фірми (порівняльний, ринковий підхід), або її минулі досягнення (витратний підхід), або її майбутні результати, тобто очікувані в майбутньому доходи (дохідний підхід). У зв'язку з цим результат, отриманий на основі узагальнення всіх трьох підходів оцінки бізнесу, є найбільш обгрунтованим і об'єктивним.

У практиці операцій з оцінкою бізнесу зустрічаються самі різні ситуації. При цьому кожному класу ситуацій відповідають свої, адекватні тільки йому підходи до оцінки бізнесу і методи. Для правильного вибору методів попередньо класифікують ситуації оцінки з використанням і т.д. При цьому якщо на ринку, звертаються десятки або сотні об'єктів, доцільно застосування порівняльного методу. Для оцінки складних і унікальних об'єктів переважніше витратний метод.

Прибуткові підприємства, як правило, оцінюються на основі їх комерційного потенціалу (наприклад, бензозаправна станція, торговий центр або мотель). Обсяг продажів бензину, кількість постояльців в готелі є джерелами доходу, який після порівняння з вартістю операційних витрат дозволяє визначити прибутковість даного підприємства. Такий підхід до оцінки називається дохідним. Прибутковий метод грунтується на капіталізації або дисконтуванні прибутку, яка буде отримана у разі здачі в оренду. Результат оцінки по даному методу включає в себе вартість будівлі, і вартість земельної ділянки.

Якщо підприємство (бізнес) не продається і не купується і не існує розвиненого ринку даного бізнесу, коли міркування доходу не є основною для інвестицій (лікарні, урядові будівлі), оцінка може проводитися на основі визначення вартості будівництва з урахуванням амортизації і відшкодування зносу, т. е. витратним підходом.

У тому випадку, коли існує ринок бізнесу, подібний оцінюваному ринку, можна використовувати для визначення ринкової вартості порівняльний, або ринковий, метод, який базується на виборі зіставних об'єктів, вже проданих на даному ринку.

На ідеальному ринку всі підходи до оцінки бізнесу повинні бути приведені до однієї і тієї ж величини вартості. Проте більшість ринків є недосконалими, потенційні користувачі можуть бути неправильно інформовані, виробники можуть бути неефективні. За цим, а також з інших причин дані підходи можуть давати різні показники вартості.

Всі підходи до оцінки бізнесу припускають використання в роботі притаманні саме даному підходу методів.

Прибутковий підхід до оцінки бізнесу передбачає використання метод капіталізації і метод дисконтування грошових потоків. Метод капіталізації застосовується до тих підприємств, які встигли накопичити активи в результаті капіталізації їх у попередні періоди; іншими словами, цей метод найбільш адекватний оцінці "зрілих" за своїм віком підприємств. Метод дисконтованих грошових потоків орієнтований на оцінку підприємства як діючого, яке й далі передбачає функціонувати. Він більш застосовний для оцінки молодих підприємств, які не встигли заробити достатньо прибутків для капіталізації в додаткові активи, на які, тим не менше, мають перспективний продукт і володіють явними конкурентними перевагами в порівнянні з існуючими та потенційними конкурентами.

У витратному підході до оцінки бізнесу використовуються:

  • метод чистих активів;

Метод застосуємо для випадку, коли інвестор має намір закрити підприємство або істотно скоротити об'єм його випуску.

  • метод ліквідаційної вартості.

При порівняльному підході до оцінки бізнесу використовуються:

  • метод ринку капіталу;

Метод орієнтований на оцінку підприємства, яке й далі буде функціонувати.

  • метод угод;

Метод застосуємо для випадку, коли інвестор має намір закрити підприємство або істотно скоротити об'єм його випуску.

  • метод галузевих коефіцієнтів.

Метод орієнтований на оцінку підприємства як діючого.

Методи ринку капіталу, операцій та галузевих коефіцієнтів придатні за умови суворого вибору підприємства - аналога, яке повинно ставитися, до того ж типу, що і оцінювана підприємство. Можливість, і навіть у багатьох випадках необхідність (для отримання більш достовірного результату), застосувати до оцінки підприємства в конкретній інвестиційній ситуації різні методи оцінки бізнесу призводить до дуже простій ідеї "зважування" оцінок, що розраховуються за різними методами, і підсумовування таких "зважених" оцінок . При цьому вагомі коефіцієнти значущості оцінок, в принципі допустимі в даній ситуації, методом оцінки розуміються як коефіцієнти довіри до відповідного методу. Ці коефіцієнти мають суто експертний характер - визначаються оцінювачем самостійно або на основі консультації з іншими фахівцями (експертами).

Для визначення ринкової або іншого виду вартості оцінювачі застосовують спеціальні прийоми і способи розрахунку, які отримали назву методів оцінки. Кожен метод оцінки припускає попередній аналіз певної інформаційної бази і відповідний алгоритм розрахунку. Всі методи оцінки дозволяють визначити вартість бізнесу на конкретну дату, і всі методи є ринковими, тому що враховують нинішню ринкову кон'юнктуру, ринкові очікування інвесторів, ринкові ризики, пов'язані з оцінюваним бізнесом, і передбачувану «реакцію» ринку при угодах купівлі-продажу з оцінюваним об'єктом.

Як ми вже з'ясували, «оцінюється вартість» - поняття багаторазове, її величина залежить від безлічі різних факторів. Усі чинники неможливо одночасно врахувати в рамках одного розрахункового алгоритму. Тому при побудові тієї або іншої моделі визначення вартості бізнесу ряд факторів приймається за постійну величину, в той час як інші - за зміну. Величина вартості бізнесу одним з методів розраховується з урахуванням впливу не тільки декількох основних чинників. Методи оцінки різняться також тимчасовими аспектами дослідження. Одні методи орієнтовані в основному на ретроспективну інформацію, інші - на перспективну, треті - на поточну інформацію фондового ринку.

У залежності від факторів вартості, що є основними змінними в алгоритмах, методи оцінки поділяються на методи дохідного, порівняльного і витратного підходу. Кожен підхід дозволяє «вловити» певні фактори вартості. Так, при оцінці з позиції доходного підходу, у главу кута ставиться дохід, як основний чинник, що визначає величину вартості об'єкта. Чим більший дохід, принесений об'єктом оцінки, тим більше величина його ринкової вартості за інших рівних умовах. При цьому має значення тривалість періоду отримання можливого доходу, ступінь і вид ризиків, що супроводжують даний процес. Оцінювач, уважно вивчає відповідну ринкову інформацію, перераховує ці вигоди в єдину суму поточної вартості. Прибутковий підхід - це визначення поточної вартості майбутніх доходів, які, як очікується, принесуть використання і можлива подальша продаж власності. У даному випадку застосовується оцінний принцип очікування.

Хоча, як правило, дохідний підхід є найбільш придатною процедурою для оцінки бізнесу, корисно буває використовувати також порівняльний і витратний підходи. У деяких випадках витратний або порівняльний підходи можуть бути більш точними або більш ефективними.

У багатьох випадках кожен з трьох підходів може бути використаний для перевірки оцінки вартості, отриманої іншими підходами.

Порівняльний підхід особливо корисний тоді, коли існує активний ринок порівнянних об'єктів власності. Точність оцінки залежить від якості зібраних даних, так як, застосовуючи даний підхід, оцінювач повинен зібрати достовірну інформацію про недавні продажі порівнянних об'єктів. Ці дані включають: фізичні характеристики, час продажу, місце розташування, умови продажу та умови фінансування. Дієвість такого підходу знижується у випадку, якщо угод було мало, якщо момент їх вчинення і момент оцінки розділяє тривалий період часу; якщо ринок знаходиться в нестійкому стані, тому що швидкі зміни на ринку призводять до спотворення показників. Порівняльний підхід заснований на застосуванні принципу заміщення. Для порівняння вибираються конкуруючі з оцінюваним бізнесом об'єкти. Зазвичай між ними існують розбіжності, тому необхідно провести відповідне коригування даних. В основу приведення поправок покладено принцип вкладу.

Витратний підхід найбільш застосовний для оцінки об'єктів спеціального призначення, а також нового будівництва, для визначення варіанту найкращого і найбільш ефективного використання землі, а також з метою страхування. Зібрана інформація зазвичай включає дані про ціни на землю, будівельні специфікації, дані про рівень зарплати, вартості матеріалів, витрат на обладнання, про прибуток і накладних витратах будівельників на місцевому ринку і т.п. Необхідна інформація залежить від специфіки оцінюваного об'єкта. Даний підхід складно застосовувати при оцінці унікальних об'єктів, що володіють історичною цінністю, естетичними характеристиками або застарілих об'єктів.

Витратний підхід заснований на принципі заміщення, принципі найкращого і найбільш ефективного використання, збалансованості, економічної величини та економічного поділу. У цілому, всі три підходи пов'язані між собою. Кожен з них пропонує використання різних видів інформації, одержуваної на ринку. Наприклад, основними для витратного підходу є дані про поточні ринкові ціни на матеріали, робочу силу й інші елементи витрат. Прибутковий підхід вимагає використання коефіцієнтів капіталізації, які також розраховуються за даними ринку.

Кожен з трьох підходів відкриває перед оцінювачем різну перспективу. Хоча ці підходи грунтуються на даних, зібраних на одному і тому ж ринку, кожний має справу з різними аспектом ринку. На скоєному ринку всі три підходи повинні привести до однієї і тієї ж величини вартості. Проте більшість ринків є недосконалими, пропозиція і попит не перебувають у рівновазі. Потенційні користувачі можуть бути неправильно інформовані, виробники можуть бути неефективні. За цим, а також і з інших причин дані підходи можуть давати різні показники вартості.

Кожен з трьох розглянутих підходів зумовлює використання при оцінці внутрішньо властивих йому методів.

Методи доходного підходу: [2]

Згідно з методом капіталізації доходу ринкова вартість бізнесу визначається за формулою:

V = D / R,

де: D - чистий дохід бізнесу за рік;

R - коефіцієнт капіталізації.

Метод дисконтування грошових потоків заснований на прогнозуванні потоків від даного бізнесу, які потім дисконтуються за ставкою дисконту, відповідної необхідної інвестором ставці доходу.

Методи витратного підходу:

Витратний (майновий) підхід в оцінці бізнесу розглядає вартість підприємства з точки зору понесених витрат. Балансова вартість активів та зобов'язань підприємства внаслідок інфляції, змін кон'юнктури ринку, використовуваних методів обліку, як правило, не відповідає ринковій вартості. У результаті перед оцінювачем постає завдання проведення коригування балансу підприємства. Для здійснення цього попередньо проводиться оцінка обгрунтованої ринкової вартості кожного активу балансу в окремо, потім визначається поточна вартість зобов'язань і, нарешті, з обгрунтованої ринкової вартості суми активів підприємства віднімається поточна вартість всіх його зобов'язань. Результат показує оціночну вартість власного капіталу підприємства.

Базовою формулою в майновому (витратному) підході є: Власний капітал = Активи - Зобов'язання.

Даний підхід представлений двома основними методами:

  • методом вартості чистих активів;

  • методом ліквідаційної вартості.

Метод вартості чистих активів включає кілька етапів:

1. Оцінюється нерухоме майно підприємства з обгрунтованої ринкової вартості.

2. Визначається обгрунтована ринкова вартість машин та обладнання.

3. Виявляються та оцінюються нематеріальні активи.

4. Визначається ринкова вартість фінансових вкладень як довгострокових, так і короткострокових.

5. Товарно-матеріальні запаси переводяться в поточну вартість.

6. Оцінюється дебіторська заборгованість.

7. Оцінюються витрати майбутніх періодів.

8. Зобов'язання підприємства переводяться в поточну вартість.

9. Визначається вартість власного капіталу, шляхом вирахування з обгрунтованої ринкової вартості суми активів поточної вартості всіх зобов'язань.

Застосовується метод вартості чистих активів у разі, якщо:

  • компанія володіє значними матеріальними активами;

  • очікується, що компанія як і раніше буде діючим підприємством.

Показник вартості чистих активів введений першою частиною Цивільного кодексу РФ для оцінки ступеня ліквідності організацій. Чисті активи - це величина, яка визначається шляхом вирахування із суми активів акціонерного товариства, прийнятих до розрахунку, суми його зобов'язань, прийнятих до розрахунку.

Проведення оцінки за допомогою методики чистих активів грунтується на аналізі фінансової звітності. Вона є індикатором фінансового стану підприємства на дату оцінки, дійсної величини чистого прибутку, фінансового ризику та ринкової вартості матеріальних і нематеріальних активів.

Основні документи фінансової звітності, аналізовані в процесі оцінки:

  • бухгалтерський баланс;

  • звіт про фінансові результати;

  • звіт про рух грошових коштів;

  • додатки до них і розшифровки.

Крім того, можуть використовуватися й інші офіційні форми бухгалтерської звітності, а також внутрішня звітність підприємства. Попередньо оцінювач проводить інфляційну коригування, мета якої - приведення ретроспективної інформації за минулі періоди до порівнянної увазі; облік інфляційного зміни цін при складанні прогнозів грошових потоків і ставок дисконту.

Найпростішим способом коригування є переоцінка всіх статей балансу щодо зміни курсу рубля щодо курсу більш стабільної валюти, наприклад, американського долара.

Відмінною особливістю витратного підходу при оцінці вартості підприємства є те, що для цілей оцінки активи підприємства розбивають на групи, оцінюють кожну частину, потім підсумовують отримані вартості.

Алгоритм даного підходу наступний:

  • на першому етапі проводять аналіз активів підприємства і виділяють складові частини, оцінка вартості яких буде проводитись. Наприклад, при оцінці вартості підприємства можуть бути виділені наступні складові частини: земля, будівлі, комунікації, нематеріальні активи, фінансові активи, сировина, матеріали, машини і обладнання тощо У кожній групі активів можна виділити підгрупи;

  • на другому етапі оцінювач вибирає найбільш прийнятний метод оцінки для кожної групи (підгрупи) активів, виконує необхідні розрахунки;

  • визначається підсумкова величина вартості підприємства. Ліквідаційна вартість підприємства представляє собою різницю між сумарною вартістю всіх активів підприємства і витратами на його ліквідацію.

Методи порівняльного підходу:

Метод ринку капіталу заснований на ринкових цінах акцій аналогічних компаній. Інвестор, діючи за принципом заміщення (або альтернативної інвестиції), може інвестувати або в ці компанії, або в оцінювану організацію. Тому дані про компанію, чиї акції перебувають у вільному продажу, при використанні відповідних коректувань повинні послужити орієнтиром для визначення ціни оцінюваної компанії.

Метод угод заснований на аналізі цін придбання контрольних пакетів акцій подібних компаній.

Метод галузевих коефіцієнтів дозволяє розраховувати орієнтовну вартість бізнесу по формулам, виведеним на основі галузевої статистики.

Метод капіталізації доходу:

Капіталізація - це перетворення грошового потоку у вартість шляхом поділу або множення (частіше поділу) розрахованої величини потоку доходу на коефіцієнт капіталізації або мультиплікатор. Базові формули:

V m = Дохід / K або V = Д x M,

де: Vm - оцінюється вартість,

Д - дохід,

К - коефіцієнт капіталізації,

М - мультиплікатор.

Суть методу капіталізації полягає у визначенні величини щорічних доходів і відповідної цим доходам ставки капіталізації, на основі якої розраховується ринкова вартість компанії. Використання даного методу змушує оцінювача вирішувати такі завдання: [5]

1. Визначити тривалість аналізованого періоду.

2. Визначити капитализируемую базу.

3. Визначити коефіцієнт капіталізації.

4. Розрахувати ринкову вартість.

Існує безліч методів капіталізації доходу підприємства, що розрізняються в залежності від прийнятих для бази (видів) доходу і чинника, на який діляться або множаться ці доходи. Так, наприклад, можна виділити:

  • капіталізацію чистого доходу (до оподаткування, виплати відсотків і капіталізації витрат);

  • капіталізацію чистого доходу (після оподаткування, виплати відсотків і капітальних витрат);

  • капіталізацію фактичних дивідендів;

  • капіталізацію потенційних дивідендів;

  • використання мультиплікаторів: ціна / прибуток, ціна / виручка та ін

При розрахунку чистого доходу важливо правильно вибрати період часу, за який проводяться розрахунки. Це може бути кілька періодів у минулому, зазвичай п'ять, а можуть використовуватися дані про доходи за кілька періодів у минулому і прогнози на найближче майбутнє. Наприклад, можуть бути використані дані про доходи за 2 найближчих періоду минулого, за поточний період і за 2 роки в майбутньому.

В якості аналізованого періоду можна вибрати три періоди в минулому, або два періоди в минулому, один у цьому і два прогнозних періоду. Особливу увагу слід звертати на порівнянність використовуваних показників.

Капитализируемой базою, як правило, є скоригована прибуток компанії, тим не менш, у практиці іноді не використовується виручка, або фінансовий результат до оподаткування.

Показник чистого прибутку зазвичай використовується для оцінки компаній, в активах яких переважає швидкозношувані обладнання. Для компаній, що володіють значною нерухомістю, балансова вартість яких зменшується, а фактична залишається майже незмінною, вважають за краще використовувати грошовий потік.

Наступний важливе питання, яке виникає при розрахунку чистого доходу - вибір способу його розрахунку. Найпростішим способом є розрахунок за формулою середньої арифметичної чистого доходу. Більш точно ринкову вартість зазвичай вдається розрахувати у разі визначення чистого доходу за формулою середнього зважування або тренду.

Якщо в динаміці показника чистого доходу за вибраний ретроспективний період не простежується будь-якої чіткої тенденції, то базовий показник чистого доходу компанії може бути отриманий як середньоарифметичний розрахунок за цей період.

Якщо ж аналітик вважає, що для прогнозу майбутніх чистих доходів найбільш важливими є чисті доходи за останні періоди, то він використовує вагові коефіцієнти.

Якщо передбачається, що тенденція динаміки чистого доходу збережеться і на перспективу, то його величина визначається на основі тренду. [7] Для цього використовується рівняння трендової прямий:

у = а + b * х,

де: у - чистий дохід у Ι-му році;

х - вага Ι-го року;

а і b - коефіцієнт, який розраховується:

n - число періодів спостереження.

У деяких випадках для оцінки компаній використовується обсяг валової виручки. Він найчастіше застосовується для визначення ринкової вартості бізнесу у сфері послуг.

Іноді для оцінки АТ використовується капіталізація дивідендів.

Цей метод кращий для акціонерів, що не володіють контрольним пакетом акцій, а впливати на політику товариства з питання виплати дивідендів вони не можуть. Для акціонерів, що володіють контрольним пакетом, краще використання для визначення ринкової вартості капіталізації чистого доходу. В якості коефіцієнта капіталізації може бути використана:

1. норма прибутку, скоригована на рівень ризику;

2. ставка капіталізації по таким самим компаніям.

Область застосування методів капіталізації:

Методи застосовуються в тих випадках, коли є достатня кількість даних для оцінки доходу. Дохід є стабільним або, принаймні, очікується, що поточні грошові доходи приблизно будуть рівні майбутнім або темпи їх зростання - помірні. Це стосується, наприклад, бізнесу заснованого на орендній платі, постійної клієнтської бази та т.п. на багато років вперед. У силу того, що поточна вартість дуже чутлива до змін коефіцієнта капіталізації, для використання методу прямої капіталізації необхідно ретельне обгрунтування коефіцієнта капіталізації.

Переваги і недоліки методу капіталізації:

Основна перевага - простота розрахунків. Інша перевага полягає в тому, що метод прямої капіталізації, так чи інакше безпосередньо відображає ринкову кон'юнктуру. [3] Однак метод не слід застосовувати, коли:

  • відсутня інформація про ринкові операціях або не проведено їх економічний аналіз;

  • якщо бізнес перебуває в стадії становлення (ще не побудований): не вийшов на режим стабільних доходів або відсутня інформація про них;

  • коли об'єкт вимагає серйозної реструктуризації.

2 Особливості оцінки нерухомості

Оцінка об'єктів нерухомості - це одне з найбільш затребуваних напрямків діяльності оціночних компаній. Оцінці підлягає нерухомість, що належить не тільки юридичним особам, але і фізичним. Оцінка вартості може знадобитися як для невеликих окремо стоять будівель, так і для великих виробничих комплексів.

Найпоширенішими випадками, коли потрібна оцінка нерухомості, є угоди купівлі - продажу об'єкта, отримання кредиту в банку під заставу даного об'єкту, внесення нерухомості до статутного капіталу. Так само, оцінка потрібна для цілей страхування, оподаткування, отримання нерухомості у спадок і в інших випадках. У ряді випадків, кваліфікована незалежна оцінка нерухомості необхідна для прийняття ефективних управлінських рішень. Існує безліч різних видів нерухомості, і кожен з них має свої специфічні фактори, що впливають на вартість даного об'єкта.

При оцінці нерухомості оцінна компанія враховує безліч різних факторів, що впливають на вартість нерухомості. Основними з них є тип будівлі і його призначення, стан об'єкта та прилеглої території, місця розташування нерухомості, транспортна доступність, метраж. Важливим є і стан справ на ринку нерухомості на момент оцінки.

Перед початком проведення оцінки необхідно визначитися з метою її оцінки. Від мети залежить, який вид вартості нерухомості буде визначатися в процесі оцінки. Нерухомість може володіти ринковою вартістю, інвестиційною вартістю та ліквідаційною вартістю. Ринкова вартість - це ціна, за якою даний об'єкт може бути проданий в даний момент на ринку нерухомості за наявності здорової конкуренції. Інвестиційна вартість нерухомості визначається для укладення певної угоди щодо інвестування, що укладається з певною групою осіб. Ліквідаційна вартість об'єкта - це ціна, за яку може бути продана нерухомість у найкоротші терміни за умови вимушеного відчуження об'єкта власником.

При оцінці об'єктів нерухомості застосовується три основні методи оцінки. Ринковий метод оцінки заснований на аналізі даних про продаж за останній час аналогічних оцінюваному об'єкту і про що продаються подібних об'єктів зараз. Витратний метод оцінки об'єкта нерухомості визначає його вартість, виходячи з витрат, необхідних на його відновлення або заміщення. Прибутковий метод оцінки об'єктів нерухомості визначає його вартість, виходячи з передбачуваного розміру доходу, який буде приносити дана нерухомість в майбутньому.

Після проведення робіт з визначення вартості об'єкта нерухомості, оцінна компанія надає замовнику пакет документів. У ньому міститься результат оцінки і докладний опис усіх чинників, що вплинули на його вартість. Цей пакет документів має доказовим значенням і є офіційним юридичним документом.

Російським законодавством (ст. 130 ЦК РФ) до нерухомого майна (нерухомих речей, нерухомості) відносяться: земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе , в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди. До нерухомих речей належать також підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. [4]

Послідовність оцінки об'єкта нерухомості:

1 Етап. Визначення завдання оцінки:

мета оцінки, вид обумовленої вартості, встановлення оцінюваних майнових прав, дата оцінки.

2 етап. Складання плану та договору на проведення оцінки:

графік робіт з оцінки, джерела інформації, вибір методів оцінки, витрати на проведення оцінки, грошову винагороду за проведення оцінки, складання договору на оцінку.

3 Етап. Збір та аналіз інформації:

огляд об'єкта та прилеглої території, юридичний опис об'єкта нерухомості, фізичні характеристики та місце розташування, економічна інформація, перевірка достовірності зібраної інформації, аналіз і обробка інформації.

4 етап. Аналіз найбільш ефективного використання:

аналіз земельної ділянки, аналіз земельної ділянки як умовно вільного з поліпшеннями, правова обгрунтованість обраного варіанта використання, фізична здійсненність, фінансова доцільність, найвища вартість нерухомості.

5 етап. Розрахунок оціночної вартості об'єкта нерухомості на основі трьох підходів:

оцінка вартості на основі дохідного підходу, оцінка вартості на основі порівняльного підходу, оцінка вартості на основі витратного підходу.

6 етап. Узгодження отриманих результатів і виведення підсумкової величини вартості об'єкта нерухомості:

перевірка отриманих даних про величину вартості, допущення і обмежуючі умови, зумовлені повнотою і достовірністю використаної інформації, виведення підсумкової величини вартості.

7 етап. Складання звіту про оцінку. [7]

Цілі і завдання оцінки нерухомості

Під цілями і завданнями оцінки, вказівку яких необхідно в звіті про оцінку (ст. 11 закону про оціночну діяльність), зазвичай мається на увазі: вид вартості і практичне застосування результатів оцінки, відповідно. [1]

Зокрема, оцінка нерухомого майна необхідна в таких ситуаціях:

  • операції купівлі-продажу або здачі в оренду;

  • акціонування підприємств і перерозподіл майнових часток;

  • залучення нових пайовиків і додаткової емісії акцій;

  • кадастрової оцінки для цілей оподаткування об'єктів нерухомості: будівель та земельних ділянок;

  • страхування об'єктів нерухомості;

  • кредитування під заставу об'єктів нерухомості;

  • внесення об'єктів нерухомості в якості внеску в статутний капітал підприємств і організацій;

  • розробці інвестиційних проектів та залучення інвесторів;

  • ліквідації об'єктів нерухомості;

  • виконання прав успадкування, судового вироку, вирішення майнових спорів;

  • інших операціях, пов'язаних з реалізацією майнових прав на об'єкти нерухомості.

Цілі і завдання оцінки визначають особливості застосування методології оцінки.

Поняття і види вартості:

При проведенні оцінки слід розрізняти поняття: вартість, витрати і ціна. Відповідні їм величини на практиці також зазвичай відрізняються.

Ціна - це історичний факт, що відображає те, скільки було витрачено на покупки подібних об'єктів в минулих угодах.

Витрати - це міра витрат, необхідних для того, щоб створити об'єкт власності, схожий з оцінюваним.

Вартість - це міра того, скільки гіпотетичний покупець буде готовий заплатити за оцінювану власність.

Вартість має дві форми прояву:

  • споживча вартість (зумовлена ​​сукупністю природних і суспільних властивостей і процесів об'єкта нерухомості з погляду конкретного користувача, який виходить зі сформованого варіанта її використання).

    • мінова вартість характеризує здатність об'єкта

    нерухомості обмінюватися на гроші або інші товари, носить об'єктивний характер (масовий) і лежить в основі проведення операцій з нерухомістю на ринку.

    Стандарти оцінки, обов'язкові до застосування суб'єктами оціночної діяльності, містять визначення наступних видів вартості (п. 3 стандартів):

    • ринкова вартість об'єкта оцінки;

    • вартість об'єкта оцінки з обмеженим ринком;

    • вартість заміщення об'єкта оцінки;

    • вартість відтворення об'єкта оцінки;

    • вартість об'єкта оцінки при існуючому використанні;

    • інвестиційна вартість об'єкта оцінки;

    • вартість об'єкта оцінки для цілей оподаткування;

    • ліквідаційна вартість об'єкта оцінки;

    • утилізаційна вартість об'єкта оцінки;

    • спеціальна вартість об'єкта оцінки.

    Основні принципи оцінки нерухомості:

    Теоретичним фундаментом процесу оцінки є система оціночних принципів, на яких грунтується розрахунок вартості об'єктів нерухомості. Принципи оцінки моделюють вихідні погляди суб'єктів ринку на величину вартості об'єкта нерухомості.

    У світовій практиці прийнято виділяти чотири групи оціночних принципів:

    1. принципи, засновані на уявленнях потенційного користувача (власника);

    2. принципи, що випливають з процесу експлуатації нерухомості (пов'язані з землею, будівлями та спорудами);

    3. принципи, зумовлені дією ринкового середовища;

    4. (Найкращого і) найбільш ефективного використання.

    Поняття та принципи, засновані на уявленнях потенційного користувача:

    Корисність - це здатність нерухомості задовольняти потреби користувача в даному місці і протягом даного періоду часу. Визначається величиною, термінами і характером отримання доходів або інших вигод від використання об'єктів нерухомості.

    Принцип заміщення свідчить, що максимальна вартість власності визначається найменшою ціною або вартістю, за якою може бути придбана інша власність з еквівалентною корисністю.

    Очікування - це встановлення поточної вартості доходів або інших вигод, які можуть бути отримані в майбутньому від володіння власністю. Очікування може приймати як позитивний, так і негативний характер.

    Методики оцінки вартості нерухомості не змінюються вже давно. Існує три основні підходи оцінки - порівняльний, дохідний і витратний. Ці методики і зараз зберігають свою актуальність. У той же час не існує єдиного підходу до оцінки нерухомості в умовах кризи.

    Оцінка вартості нерухомості з використанням дохідного підходу

    Ключовими чинниками, що формують вартість нерухомості рамках дохідного підходу, є:

    • площа, що здається в оренду;

    • відсоток наповнюваності;

    • орендні ставки;

    • динаміка їх зростання / зниження;

    • величина експлуатаційних витрат;

    • ставка дисконтування / капіталізації.

    З боку потенційного покупця об'єкта нерухомості досить часто використовується загальний підхід, що полягає у визначенні вартості об'єкта нерухомості виходячи з визначення «потенційно можливої ​​площі» з позиції можливості здачі в оренду в поточних умовах. Наприклад, поточний відсоток наповнюваності об'єкту складає 40%, але оцінювач провів аналіз і з'ясував, що при зниженні орендної ставки можна збільшити відсоток завантаження до 70%, при цьому фактично сформував певний пул потенційних орендарів. Відповідно, при проведенні оцінки використовується відсоток завантаження в розмірі 70% та скоригований орендна ставка.

    Основні моменти, на які необхідно звернути увагу при оцінці вартості нерухомості:

    • при прогнозі доходу від експлуатації об'єкта на коректність розрахунку орендної ставки. При оцінці торгових приміщень необхідний облік факту переходу на відсоток від обороту.

    • обов'язкове перевірка оплати за чинними договорами оренди;

    • необхідний реалістичний підхід до побудови потоку доходу;

    • при визначенні ставки дисконтування / капіталізації

    формування підсумкового висновку про вартість необхідно пам'ятати, про дотримання правила: номінальний грошовий потік - номінальна ставка дисконтування / капіталізації, реальний грошовий потік - реальна ставка дисконтування / капіталізації.

    У поточних умовах досить цікавим моментом є облік довгострокового обтяження. Досить часто зустрічається ситуація, коли довгострокове обтяження (до кризи, укладену за нижчою в порівнянні з ринковою ставкою) виявляється «вище за ринок" і, як наслідок, може давати якусь «додаткову» вартість. Безумовно, необхідно виходити з того, що, якщо дозволяють умови договору оренди, «неринкова» ставка буде скорегована. При цьому власник не поспішає знижувати орендні ставки для нових орендарів адекватно ринкової ситуації, в певній мірі боячись спровокувати існуючих.

    Як правило, довгострокові орендарі є якірними, відповідно догляд одного з них для будь-якого торгового центру може призвести до збільшення частки вакантних площ.

    Оцінка вартості нерухомості з використанням витратного підходу:

    Ключовими чинниками, що формують вартість в рамках витратного підходу, є: вартість земельної ділянки, вартість нового будівництва, прибуток підприємця, знос.

    Оцінка вартості нерухомості може бути ускладнена такими моментами:

    • неможливість достовірної оцінки вартості земельної ділянки;

    • Складність в коректному визначенні величини зовнішнього зносу

    за відсутності достовірної інформації про подальшу динаміку в даному сегменті ринку комерційної нерухомості. У результаті зараз ми спостерігаємо:

    істотне здешевлення витрат на нове будівництво (станом на червень ціни на бетон, цегла, цемент знизилися в середньому на 30-38%); значне зниження вартості земельної ділянки за окремими об'єктами до 3-5 разів; різке падіння прибутку підприємця;

    наявність значного зовнішнього зносу, пов'язаного з недовантаженням існуючих площ.

    Основні моменти, на які необхідно звернути увагу:

    для нового об'єкта обов'язкове перевірка кошторису з коригуванням на поточні реалії у зв'язку зі зниженням цін на основні будівельні матеріали;

    необхідність здійснення коректного обліку зовнішнього зносу, величина якого в поточних умовах дуже значна.

    Оцінка вартості нерухомості з використанням порівняльного підходу:

    Оцінка вартості нерухомості може бути ускладнена такими моментами:

    значний обсяг пропозиції, при цьому операції носять одиничний характер; суттєві знижки при продажі.

    Основні моменти, на які необхідно звернути увагу: при виборі аналогів обов'язкове перевірка на предмет порівнянності об'єкта оцінки та аналога в частині його поточного відсотка наповнюваності; істотність коригування на перехід від «ціни пропозиції» (за окремими об'єктами комерційної нерухомості величина знижки при підсумкової продажу може досягати 70%).

    Можливість таких значних знижок у сукупності із спочатку великим розкидом цін пропозиції робить в поточній ситуації коректне застосування порівняльного методу вкрай складним.

    Безумовно, використання цін пропозиції не призводить до отримання адекватного результату. Втім, знайти дані по реальних операціях надзвичайно складно було й до кризи.

    Раніше в таких випадках на допомогу приходила кореляція з дохідним підходом, завдяки якій вдавалося обгрунтовувати знижки з цін пропозиції. Якщо зараз спиратися у порівняльному підході на ціни пропозиції, а в дохідній на поточні орендні ставки (капіталізація), то результати підходів будуть істотно відрізнятися.

    Деякі експерти намагаються це пояснити тим, що в кризу ставки капіталізації залишаються на низьких рівнях, але реальні угоди, в усякому разі, ті, які ми знаємо, це спростовують.

    У ринкових умовах незалежна професійна оцінка майна є необхідним елементом при здійсненні будь-якої операції з нерухомістю.

    У Росії оцінка нерухомості як професійна діяльність відновилася на початку 90-х років за допомогою інституту економічного розвитку, Світового Банку Реконструкції та Розвитку (за американськими методиками), проводилися семінари Російських громадських організацій.

    Вперше з проблемою оцінки в Росії зіткнулися у зв'язку з проведенням приватизації. 3 липня 1991 Верховна Рада РФ прийняла закон про приватизацію державних і муніципальних підприємств на основі оцінки капіталів у відповідності з уявленнями про їх прибутковості. [6]

    Висновок

    Розвиток ринкової економіки в Росії призвело до різноманітності форм власності. З'явилася особливість на свій розсуд розпорядитися належними власнику квартирою, будинком, іншою нерухомістю, підшукати собі нове житло або приміщення для офісу, вкласти свої кошти у бізнес.

    У кожного, хто задумається реалізувати свої права власника, виникає багато проблем і питань. Одним з основних є питання про вартість власності. З цією проблемою стикаються підприємства, фірми, акціонерні товариства, фінансові інститути. Акціонування підприємств, розвиток іпотечного кредитування, фондового ринку та системи страхування також формує потребу в новій послузі - оцінці вартості об'єктів і прав власності.

    У виробничо-економічній практиці економічних суб'єктів з'являється безліч випадків, коли виникає необхідність оцінити ринкову вартість майна підприємств. Без неї не обходиться жодна операція з купівлі-продажу майна, кредитування під заставу майна, страхування, вирішення майнових спорів, оподаткуванню і т.д. Звідси виникає потреба у фахівцях з оціночної діяльності. Оціночна діяльність є основною частиною процесу реформування економіки та створення правової держави.

    Вперше з проблемою оцінки в Росії зіткнулися у зв'язку з проведенням приватизації.

    Триває в нашій країні процес інфляції активно обумовлює необхідність проведення періодичної переоцінки основних фондів організаціями всіх форм власності, що допомагає приводити їх балансову вартість у відповідність з діючими цінами й умовами відтворення.

    На сьогоднішній день у Росії діяльність оцінювачів на федеральному рівні регламентується відповідним Федеральним законом від 29.07.98г. № 135-ФЗ "Про оціночної діяльності в Російській Федерації"

    Визначення ринкової вартості підприємства сприяє його підготовці до боротьби за виживання на конкретному ринку, дає різне уявлення про потенційні можливості підприємства. Процес оцінки бізнесу підприємств служить підставою для вироблення його стратегії. Він виявляє альтернативні підходи і визначає, який з них забезпечує компанії максимальну ефективність, а, отже, і більш високу ринкову ціну.

    Держава, продаючи економічні об'єкти за мінімальними цінами, втрачає право присвоєння майбутніх доходів, причому найчастіше втрачають ці права і дійсні власники підприємств - їхні працівники. Отже, не враховувати майбутні доходи від власності при її продажу неправомірно.

    Тому оцінка бізнесу з кожним роком стає більш актуальною, тому що в умовах ринку неможливо ефективно керувати будь-якою компанією без реальної оцінки бізнесу. Оцінка вартості підприємства виступає універсальним показником ефективності будь-яких управлінських стратегій. При купівлі-продажу майна, при оцінці інтелектуальної власності, при переоцінці основних фондів, при здійсненні амортизаційної політики і при більшості інших ринкових дій реальна оцінка об'єктивно необхідна. Без професійної оцінки неможливо, зокрема, цивілізоване становлення ринку нерухомості.

    Список літератури

    1. Закон РФ № 135-ФЗ від 29.07.98г. «Про оціночну діяльність в РФ»

    2. Оцінка нерухомості. Підручник / За ред. А.Г. Грязнова, М.А. Федотової. - М.: «Фінанси та статистика», 2006р.

    3. Стаття «Ключові питання оцінки об'єктів нерухомості в умовах кризи» А. Бактіміров, О. Щербакова.

    4. Цивільний кодекс РФ.

    5. Єсіпов В., Маховикова Г., Терехова В. «Оцінка бізнесу». Підручник для ВНЗ, Пітер, 2005р.

    6. Новіков Б.Д., «Ринок та оцінка нерухомості в Росії. М.: «Іспит», 2006р.

    Додати в блог або на сайт

    Цей текст може містити помилки.

    Фінанси, гроші і податки | Контрольна робота
    138.6кб. | скачати


    Схожі роботи:
    Основні підходи до оцінки бізнесу
    Удосконалення методів оцінки нерухомості
    Основні принципи оцінки об`єктів нерухомості та основні фактори, які впливають на її вартість
    Загальна характеристика проблеми оцінки та оціночної функції психіки в різних науках і в психології
    Принципи оцінки нерухомості
    Принципи оцінки об`єктів нерухомості
    Прибутковий підхід до оцінки нерухомості
    Міжнародні стандарти оцінки нерухомості
    Розширення ЄС підходи та оцінки
    © Усі права захищені
    написати до нас