Прибутковий підхід до оцінки нерухомості

МІНІСТЕРСТВО ФІНАНСІВ РОСІЙСЬКОЇ ФЕДЕРАЦІЇ
Федерального державного освітнього закладу
ВИЩОЇ ОСВІТИ
«ВСЕРОСІЙСЬКА ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА АКАДЕМІЯ
МІНІСТЕРСТВА ФІНАНСІВ РОСІЙСЬКОЇ ФЕДЕРАЦІЇ »
Дисципліна: «Оцінка нерухомості»
РЕФЕРАТ
Прибутковий підхід до оцінки нерухомості
Виконав: Скородумова О.Ю.
Спеціальність: податки і оподаткування
Група: НЗ - 401
Москва 2009

Зміст
Введення
1. Характеристика дохідного підходу
2. Визначення чистого операційного доходу
3. Теорія капіталізації та капіталізаційні коефіцієнти
4. Пряма капіталізація
5. Методи розрахунку ставки капіталізації
6. Дисконтування потоку доходів
7. Оцінка з застосуванням техніки залишку
8. ЗА І ПРОТИ застосування дохідного підходу
Висновок
Література

Введення
В даний час нерухоме майно є одним з необхідних ресурсів (поряд з людськими, фінансовими, матеріально-технічними та інформаційними ресурсами) забезпечення ефективної діяльності акціонерного товариства, державного і муніципального власника і, нарешті, нормальної життєдіяльності кожного окремо взятого фізичної особи.
При цьому нерухомість є найважливішим майновим компонентом власників. За своєю оціночної вартості нерухомість становить до 30-40% (звичайно, є ряд сучасних напрямків діяльності, де нерухомість використовується мінімально, наприклад, в малому бізнесі, в інтернет-магазинах і т.п.)
Тому оцінка нерухомого майна є важливою і актуальною на сучасному етапі розвитку. Оцінка рухомого майна також важлива як в цілях оподаткування, так і з метою купівлі-продажу, застави, оренди та ін
Існує кілька методів оцінки нерухомого та іншого майна підприємств. Такі як: дохідний, порівняльний, витратний і майновий підходи до оцінки нерухомого та іншого майна. У даній роботі я розглядаю дохідний підхід до оцінки нерухомості, що використовується для оцінки нерухомого майна, що дає дохід.

1. ХАРАКТЕРИСТИКА Дохідний підхід
Прибутковий метод заснований на принципі очікування, який стверджує що типовий інвестор або покупець купує нерухомість в очікуванні отримання від неї бедующіх доходів або вигод, тобто відображає:
· Якість і кількість доходу, який об'єкт нерухомості може принести протягом свого терміну служби;
· Ризики як характерні для оцінюваного об'єкта, так і для регіону.
Таким чином, вартість об'єкта може бути визначена як його здатність приносити прибуток у майбутньому. Тут діє фактор часу, і сума майбутніх доходів повинна бути приведена нульового моменту часу шляхом капіталізації доходів та дисконтування.
Теоретичною базою дохідного підходу є принципи оцінки, найбільш значущі з яких, а також чинники та обставини, аналіз який базується на відповідних принципах (рис. 1)
Принцип Сфера впливу

ОЧІКУВАННЯ (Основний принцип, на якому базується оцінка по доходу)	Ціноутворюючі фактори
	Характеристика доходу
	Характеристика капіталу
	Коефіцієнти
ЗАМІЩЕННЯ	Вибір і аналіз об'єктів-аналогів
	Аналіз альтернативних інвестицій
ПОПИТУ І ПРОПОЗИЦІЇ	Облік і аналіз чинників: корисність; дефіцитність; конкурентоспроможність; доступність ринку капіталу; монопольний, державний контроль, ділова активність; характеристики населення
Граничної продуктивності (Балансу, вкладу)	Аналіз об'єкта нерухомості: економічне відповідність елементів нерухомості; її використання та тип землекористування

Рис. 1
Основна перевага дохідного підходу порівняно з ринковим і витратним полягає в тому, що він більшою мірою відбиває уявлення інвестора про нерухомість як джерело доходу, тобто це якість нерухомості враховується як основний ціноутворюючий фактор. Прибутковий підхід до оцінки тісно пов'язаний з ринковим і витратним підходами. Наприклад ставки доходу, що застосовуються у прибутковому підході, зазвичай визначаються з аналізу порівнянних інвестицій; витрати на реконструкцію використовуються при визначенні грошового потоку як додаткові інвестиції; методи капіталізації використовуються при коректуванні відмінностей ринкового і витратного підходів.
Основним недоліком дохідного підходу є те, що він на відміну від інших підходів до оцінки заснований на прогнозних даних.
У рамках дохідного підходу можливе застосування двох методів:
· Прямої капіталізації доходів;
· Дисконтованих грошових потоків.
Переваги і недоліки методів визначаються за такими критеріями (рис. 2)

Критерії порівняння методів дохідного підходу	Можливість відобразити справжні наміри потенційного покупця (інвестора)
	Тип, якість і широту інформації, на основі якої проводиться аналіз
	Здатність враховувати конкурентні коливання
	Здатність враховувати специфічні особливості об'єкта, що впливають на його вартість	місцерозташування
		розмір
		потенційна прибутковість

Рис. 2.
В основі даних методів лежить передумова, що вартість нерухомості обумовлена ​​здатністю оцінюваного об'єкта генерувати потоки доходів у майбутньому. В обох методах відбувається перетворення майбутніх доходів від об'єкта нерухомості в його вартість з урахуванням рівня ризику, характерного для даного об'єкта. Розрізняються ці методи лише способом перетворення потоків доходу.
При використанні методів капіталізації доходів у вартість нерухомості перетвориться дохід за один часовий період, а при використанні методу дисконтованих грошових потоків - дохід від її пропонованого використання за ряд прогнозних років, а також виручка від попереднього продажу об'єкта нерухомості наприкінці прогнозного періоду.
2. ВИЗНАЧЕННЯ Чистий операційний дохід
Для оцінки повних прав власності і прав орендаря як потоку доходів розраховується чистий операційний дохід (ЧОД).
Оцінювач нерухомого майна працює з наступними рівнями доходу:
Потенційний валовий дохід (ПВД)
Дійсний валовий дохід (ДВД)
Чистий операційний дохід (ЧОД)
Потенційний валовий дохід (ПВД) - доход який можна отримати від нерухомості, при 100%-му її використанні без урахування всіх втрат і витрат. Потенційний валовий дохід залежить від площі оцінюваного об'єкта і встановленої орендної ставки і розраховується за формулою:
ПВД = S x Ca
Де S-площа, що здається в оренду, м2;
Ca - орендна ставка за 1м2
Розмір орендної ставки залежить від місця розташування об'єкта, його фізичного стану, наявності комунікацій, терміну оренди і т.д.
Орендна ставка буває двох видів (рис. 3)

Види орендних ставок

контрактні

ринкові

Визначається договором про оренду

Визначається на сегменті ринку по аналогічних об'єктах

Рис.3
Ринкова орендна ставка передбачає собою ставку, переважну на ринку аналогічних об'єктів нерухомості, тобто є найбільш вірогідною розміром орендної плати, за яку типовий орендодавець погодився б здати, а типовий орендар погодився б узяти це майно в оренду, що представляє собою гіпотетичну угоду. Ринкова орендна ставка використовується при оцінці повного права власності, коли по суті нерухомістю володіє, розпоряджається і користується сам власник: який був би потік доходів, якщо б нерухомість була б здана в оренду.
Контрактна оренда ставка використовується для оцінки часткових майнових прав орендодавця. У цьому випадку оцінювачу доцільно проаналізувати орендні угоди з точки зору умов їх укладення.
Відповідно до видів орендними ставок орендні договори поділяються на три великі групи:
· З фіксованою орендною ставкою (використовується в умовах економічної стабільності);
· Зі змінною орендною ставкою (перегляд орендних ставок на протязі терміну договору проводиться, як правило, в умовах інфляції);
· З процентною ставкою (коли до фіксованої величиною орендних платежів додається відсоток від доходу, отримуваного орендарем у результаті використання орендованого майна).
Метод капіталізації доходів доцільно використовувати в разі укладення договору з фіксованою орендною ставкою, в інших випадках коректніше застосовувати метод дисконтування грошових потоків.
Дійсний валовий дохід (ДВД) - це потенційний валовий дохід за вирахуванням втрат від неповного завантаження об'єкта нерухомості, від недосбора платежів за оренду, з додаванням інших доходів від нормального ринкового використання об'єкта нерухомості:
ДВД = ПВД - Па + ПД
де Па - втрати від недосбора орендних платежів;
ПД - інші доходи.
Втрати зазвичай виражаються у відсотках по відношенню до потенційного валового доходу і розраховують за ставкою визначається на ринку аналогічних об'єктів. Однак це можливо тільки в умовах наявності значної інформаційної бази по таким самим об'єктам. У разі її відсутності для визначення коефіцієнта недозавантаження (недовикористання) оцінювач насамперед аналізує ретроспективну та поточну інформацію з оцінюваному об'єкту, тобто існуючі орендні договори за термінами дії, частоту їх переукладання, величину періодів між закінченням дії одного орендного договору та укладенням наступного (період, протягом якого одиниці об'єкта нерухомості вільні), і на цій основі розраховується коефіцієнт недовикористання (КНД) об'єкта нерухомості:

КНД =	ДN x Tc
	Na

де ДN - частка одиниць об'єкта нерухомості, за якими протягом року переукладаються договору;
Тс - середній період, протягом якого одиниця об'єкта нерухомості вільна;
Na - число орендованих періодів у році.
Для розрахунку пропонованого дійсного валового доходу отриманий коефіцієнт недовикористання повинен бути скоректований з урахуванням можливої ​​завантаження площ в майбутньому, яка залежить від наступних факторів:
· Загальноекономічні ситуації
· Перспектив розвитку регіону
· Стадії циклу ринку нерухомості
· Співвідношення попиту і пропозиції на оцінюваній регіональному сегменті ринку нерухомості.
Оцінювач робить поправку на втрати при зборі платежів, аналізуючи ретроспективну інформацію по конкретному об'єкту з подальшим прогнозуванням даної динаміки на перспективу (в залежності від перспектив розвитку конкретного сегменту ринку нерухомості в регіоні):

Кn =	Па
	ПВД

де Кn - коефіцієнт втрат при зборі платежів.
Чистий операційний дохід (ЧОД) - дійсний валовий дохід за мінусом постійних витрат (податки на майно, страхові платежі), віднімання операційних (експлуатаційних або змінних) витрат (за винятком амортизаційних відрахувань) і резервів (витрати на ремонт і реконструкцію, не включені в операційні ) за рік:
ЧОД = ДВД - ПР - ВР - Р
де ПР - постійні витрати;
ОР - операційні витрати;
Р - резерви.
Операційні витрати - це витрати, необхідні для забезпечення нормального функціонування об'єкта нерухомості та відтворення дійсного валового доходу.
Склад операційних витрат за структурою відповідає кошторисі витрат на утримання об'єкта нерухомості:
· Утримання та ремонт;
· Комунальні послуги (електрика, газ, паливо, вода, телефон, водопровід і каналізація);
· Заробітна плата персоналу;
· Податки на заробітну плату;
· Договірні послуги (протипожежна система, ліфт);
· Представницькі витрати;
· Реклама;
· Витрати на відрядження;
· Автотранспорт і ін
Ці цифри витрат представляють собою контрольний список для оцінювача і не є фактичними витратами, тобто це свого роду прогноз витрат. У статті витрат включаються тільки відрахування, пов'язані безпосередньо до експлуатації об'єкта, і не включаються іпотечні відсотки і амортизаційні відрахування.
Отриманий чистий операційний дохід перераховується в поточну вартість за однією з процедур, вибір якої залежить від інформації про ринок.
В основу техніки дохідного підходу до оцінки нерухомості покладені принципи складного відсотка.
3. ТЕОРІЯ КАПІТАЛІЗАЦІЇ І капіталізаційних

Метод коефіцієнта покриття боргу застосовується у випадках, коли більшість об'єктів нерухомості купуються із залученням позикових коштів, при цьому загальна ставка капіталізації повинна задовольняти вимогам як банку, так і інвестора.
До вимог банку відносяться:
· Отримання прибутку на певному рівні з урахуванням ризику по видачі кредиту та отримання рівних періодичних платежів, що включають виплати за відсотками;
· Погашення основної заборгованості.
До вимог банку відносяться:
· Одержання за період володіння прибутку на вкладений капітал в обсязі, достатньому для виправдання інвестицій з даним рівнем ризику;
· Відшкодування спочатку вкладених коштів.
Коефіцієнт покриття боргу (DCR) представляє собою відношення щорічних виплат з обслуговування боргу, розраховуються з умов самоамортізірующегося кредиту, до чистого операційного доходу.
Даний коефіцієнт ще називається іпотечної постійної і розраховується наступним чином:

DCR =	DS
	NOY

де DS - щорічні виплати по обслуговуванню боргу;
NOY - репрезентативна величина очікуваного чистого доходу;
Іпотечна постійна визначається за таблицею шести функцій складного відсотка: вона дорівнює сумі ставки відсотка і фактора фонду відшкодування.
Коефіцієнт DCR використовується кредиторами в якості як вимоги до кредитованим інвестиційному проекту, якщо останній оцінюється як більш ризикований, ніж інші варіанти кредитування. При використанні цього методу передбачається, що вартість нерухомості за період часу не зміниться або, принаймні, не зменшиться.
За цим методом загальна ставка капіталізації дорівнює добутку коефіцієнта іпотечної заборгованості М, іпотечної постійної Rm і коефіцієнта покриття боргу:
Ск = М x Rm x DCR

Де

М =	Сm
	З

Сm - вартість позикових коштів;
С - вартість об'єкта (вся сума інвестицій);

Rm =	DS
	Сm

- Ставка капіталізації для позикових коштів.
Параметри, які використовуються в цьому методі, представляють собою відкриту банківську інформацію. Цей метод не є основним, а, швидше використовується як коригуючий, що дає ориентирующее значення ставки, капіталізації у випадках, коли ринкові дані недостатньо надійні.
Метод пов'язаних інвестицій аналогічно методу коефіцієнта покриття боргу використовується, якщо для придбання нерухомості залучається позиковий капітал. У цьому випадку величина Ск повинна враховувати інтереси як власного, так і позикового капіталу. Ці інтереси виражаються у вигляді відповідних ставок капіталізації Rе (для власних коштів) і Rm (для позикових коштів). Загальна ставка капіталізації в цьому методі визначається як середньозважена величина щодо фінансових складових з коефіцієнтами, рівними частками позикового і власного капіталу відповідно:
R = M x Rm + (1 - M) x Re
де М коефіцієнт іпотечної заборгованості.
Значення ставки капіталізації для власного капіталу (Rе) визначається з даних по таким самим об'єктам ділення значення доходу до оподаткування на величину власного капіталу.
Коефіцієнт капіталізації для власного капіталу розраховується за формулою:

Re =	Dn
	C

де Dn - річний грошовий потік до виплати податків;
С - величина власного капіталу.
Метод пов'язаних інвестицій по фізичних компонентів аналогічний методу пов'язаних інвестицій з фінансових компонентів, проте застосовується до складових частин нерухомості - землі (дільниці) і поліпшень (будівель).
Загальна ставка капіталізації визначається як середньозважена величина між ставкою капіталізації для землі Rl і ставкою для поліпшення Rb:
Ck = L x Rl + (1 - L)
де L - частка вартості землі у вартості нерухомості
Ставки капіталізації для землі та поліпшень можуть бути розраховані за умови, що можна з достатньою точністю на основі ринкових даних отримати ставки капіталізації для кожного з компонентів, а так само частку їх вкладів у загальну вартість майна.
Розрахунок загального коефіцієнта капіталізації з коригуванням на зміну вартості активу враховує як дохід на інвестиції, так і компенсацію зміни вартості об'єкта за аналізований період. Дохід на інвестиції відбиває норма віддачі (кінцева віддача), в силу того що враховується весь період володіння. Існує функціональний зв'язок між загальною ставкою капіталізації і кінцевої віддачею:
Ck = Yi - Δ
де

Δ =	(FV - PV)
	PV

- Пайова зміна вартості;
Yi - ставка дохідності інвестицій
Цей вираз являє собою рівняння Елвуда за умови, що нерухомість інвестується без залучення позикового капіталу. При цьому передбачається, що дохід носить аннуітетний [5] характер, а вартість активу може змінюватися в ту або іншу сторону.
При зменшенні вартості за період володіння інвестор вимагає, щоб компенсація втраченої вартості відбувалася за рахунок періодичного доходу; збільшення вартості, як частини доходу можна замінити еквівалентом за поточною вартістю у вигляді додаткового потоку доходу.
Заміна зміни вартості еквівалентним періодичним доходом дозволяє для визначення поточної вартості замість дисконтування використовувати ставку капіталізації як ставку дисконтування, скориговану на зміна вартості первинного капіталу.
Визначення Ck залежить від того, виходячи з яких умов формується фонд відшкодування. Ці умови диктуються доступними варіантами реінвестування. При цьому використовується метод Інвуда і метод Хоскольда.
Метод Інвуда припускає, що фонд відшкодування формується за ставкою відсотка, що дорівнює нормі прибутку на інвестиції. Цей метод використовується для доходів вигляді постійного ануїтету. Доброю ілюстрацією методу служить самоамортізірующійся кредит, де ставка капіталізації для кредиту, тобто іпотечна постійна, являє собою суму відсотка, який у цьому випадку є нормою прибутку на суму кредиту, і фактора фонду, визначеного за ставкою кредитного процента.
Метод Хоскольда припускає, що інвестор не має в своєму розпорядженні доступними варіантами для реінвестування за ставкою, що дорівнює ставці на початкові інвестиції. Наприклад, інвестор придбав актив з істотно більшою прибутковістю в порівнянні з іншими можливостями, усвідомлюючи при цьому ризик, якому піддаються його вкладення. Щоб убезпечити повернення своїх коштів, інвестор формує фонд відшкодування, реінвестуя за мінімальною з можливих ставок. У цьому полягає допущення Хоскольда - фонд відшкодування формується за «безризикової» ставкою.
Формування фонду відшкодування при лінійному повернення капіталу відбувається наступним чином. Визначення ставки капіталізації за нормою віддачі і лінійному фонду відшкодування (метод Рингу) припускає повернення капіталу рівними частинами протягом строку володіння активом.
Норма повернення в цьому випадку представляє собою щорічну частку початкового капіталу, що відраховуються до безвідсотковий фонд відшкодування. Ця частка 1 / n, де n - час амортизації, обчислювана роках. Вираз для загальної ставки капіталізації за методом Рингу виглядає наступним чином:

Ck = Ym +	1
	n

де n - термін економічного життя.
6. Дисконтування ПОТОКУ ДОХОДІВ
Дисконтуванням називається процес приведення грошових надходжень від інвестицій до їх поточної вартості за певною ставкою.
Метод дисконтованих грошових потоків (DCF) більш складний, ніж метод прямої капіталізації, детальний та дозволяє оцінити об'єкт у разі отримання від нього нестабільних грошових потоків, моделюючи характерні риси їх надходження. Метод дисконтованого грошового потоку дозволяє оцінювати вартість вартості нерухомості на основі поточної вартості доходу, що складається з прогнозованих грошових потоків і залишкової вартості.
Розрахунок текучої вартості виглядає наступним чином:

PV =	Σ NOY	+	FV
	(1 + i)		(1 + i) n

де PV - поточна вартість.
У порівнянні з прямою капіталізацією, де використовується одномоментні параметри, цей метод при певних умовах більш кращий, тому що вимагає обліку і аналізу показників доходу і капіталу за весь інвестиційний період.
Застосування DCF-методу вимагає наявності такої інформації (рис. 8)
Етапи розрахунку дисконтованого грошового потоку наступні:
1) визначення прогнозного періоду;
2) прогнозування величин грошових потоків, включаючи реверсію.

Інформація, необхідна для застосування DCF - методу

величина і динаміка майбутніх доходів

час отримання цих доходів

величина вартості активу або зміни вартості в кінці інвестиційного періоду (спрогнозованого часу володіння активом)

значення ставки доходу на капіталовкладення (ставки дисконтування, норми прибутку)

рівень ризику, характерного для інвестування подібних активів

Рис. 8
Динаміка майбутніх доходів визначається на основі даних про поточні доходи і ретроспективної інформації про доходи і впливають на них ринкових чинниках. У результаті оцінювач повинен визначити тенденції у зміні майбутніх доходів за спланований їм прогнозний рік. Зазвичай прогноз полягає у визначенні річного темпу зміни доходу щодо поточного значення. Помилка в прогнозі прибутку тим більш значима, ніж коротше період володіння. Те де саме відноситься і до прогнозу щодо можливої ​​ціни продажу в кінці періоду володіння: чим длительней цей період, тим ця помилка менше впливає на величину поточної вартості.
При прогнозі ціни продажу в кінці періоду володіння рідко представляється можливим визначити абсолютні значення цієї величини. Природніше визначати відносну зміну вартості, спираючись на виявлені тенденції зміни ціноутворюючих факторів, тобто предпродажа визначається наступним чином:
Цn = (1 ± Δ) x V
де Цn - ціна перепродажу; Δ-пайова зміна вартості за період володіння; V - початкова (поточна) вартість.

V = Σ	NOYi	+	(1 ± Δ) x V
	(1 + i) l		(1 + i) n

Визначити ціну майбутнього продажу так само можна, використовуючи метод прямої капіталізації, застосовуючи ставку капіталізації до доходу, наступного мосле періоду володіння.
Застосування цього способу оцінки величини реверсії обмежуватися можливістю прогнозу ставки капіталізації. При прогнозуванні майбутньої вартості слід враховувати фактор фізичного поділу нерухомості: земля і поліпшення. Земля не схильна до зносу, і, з часом, як правило її вартість або зростає, або не змінюється, якщо система землекористування раціональна, а земля використовується найбільш ефективним чином. Для будов крім всіх інших ціноутворюючих факторів, найбільш суттєвим є знос, неминуче призводить до втрати вартості.
Визначення ставки дисконтування очікуваної норми прибутку на допустимі альтернативні інвестиційні можливості із зіставними ризиками являє собою найбільш складну проблему оцінки.
Ставка дисконту - коефіцієнт використовується для розрахунку поточної вартості грошової суми, одержуваної або виплачується в майбутньому.
Ставка дисконту показує ефективність вкладення капіталу з урахуванням рису отримання майбутніх доходів.
Ризик - оцінена ступінь невизначеності отримання в майбутньому доходів.
Загальний ризик являє собою суму всіх ризиків, пов'язаних з прийняттям інвестиційного рішення. (Рис. 9)
У міру підвищення ступеня ризику інвестицій збільшується норма доходу.

ВИДИ РИЗИКІВ

Несистематичний (специфічний)

Систематичний (ринковий)

загальна політична ситуація		менеджмент
загальна економічна ситуація		не отримання орендних платежів
зміна законодавства		знос будинків
збільшення числа конкурентних об'єктів		надзвичайні ситуації
		юридична не компетентність

Рис. 9
У практиці оціночної діяльності найбільш популярні такі методи розрахунку ставки дисконтування:
· Метод підсумовування;
· Метод ринкового аналізу:
· Метод інвестиційної групи
Метод підсумовування заснований на зіставленні прибутковості і ризиків доступних альтернативних інвестицій. Інвестори вимагають більш високі премії за використання своїх грошових коштів у тому варіанті, в якому ці кошти схильні до вищого ризику в частині отримання доходу і повернення цих коштів. Підвищення усвідомленого рівня ризику виражається в збільшенні ставки дисконтування.
Суть методу полягає в додатку процентних складових (премій) відображають додаткові ризики, властиві даному інвестиційному рішенням, до ставки доходу на інвестиції, які у порівнянні з іншими інвестиційними інструментами вважаються безризиковими.
Метод ринкового аналізу найбільш коректний, оскільки безпосередньо враховує думку і уподобання інвесторів за допомогою опитування чи аналізу реальних угод. Тут необхідно враховувати інформацію з продажу та орендними угодами всіх порівнянних інвестиційних об'єктів аналогічного призначення. При аналізі необхідна ставка дисконтування визначається як ставка кінцевої віддачі для порівнянних об'єктів. Для виявлення ставки кінцевої віддачі використовується поняття внутрішньої норми прибутку IRR - ставки дисконтування, при якій поточна вартість всіх грошових надходжень за час розвитку інвестиційного проекту (період володіння) дорівнює поточної вартості інвестицій.
Метод інвестиційної групи вимагає визначення чотирьох параметрів: частки позикового і частки власного капіталів у загальному обсязі інвестицій і необхідних ставок доходу на кожний з цих компонентів відповідно з виразом:
Y0 = M x Ym + (1 - M) x Ye
Таким чином, ставка дисконтування в якості кінцевої віддачі визначається як середньозважена величина за пайовою коефіцієнтам між фінансовими компонентами. Метод застосуємо, коли залучення земного капіталу для інвестицій нерухомість типово, відомі середньоринкові умови кредитних угод, особливо щодо коефіцієнта Ym, а також відомі в якості самостійних показників середньоринкові значення ставок віддачі на власні кошти інвесторів.
З трьох методів визначення ставки дисконтування найбільш точним є метод ринкового аналізу. У двох інших методах так само використовують підхід для визначення необхідних вихідних параметрів, а розрахунок ставки дисконтування з їх допомогою тільки коригується.
7. ОЦІНКА З ЗАСТОСУВАННЯМ ТЕХНІКИ ЗАЛИШКУ
Метод залишку використовується найчастіше для оцінки землі з потенціалом розвитку, тобто тоді, коли земля не може бути оцінена методами порівняння через індивідуальної природи кожного варіанта розвитку, а так само у зв'язку з дією інших факторів впливу, наприклад містобудівних обмежень, наявності або відсутність планового розвитку.
Техніка залишку використовує положення з класичної теорії економіки землі про те, що дохід, принесеного виробничим об'єктом, після того як з цього загального доходу відняли всі складові для задоволення інших факторів виробництва: праці, капіталу, управління. Таким чином дохід, що припадає на земельний ресурс, носить залишковий характер і відповідає так званої земельну ренту за умови, що всі виробничі ресурси економічно збалансовані.
В даний час виділяють два методи залишку:
· Техніка залишку для оцінки землі;
· Техніка залишку для оцінки будівлі.
Техніка залишку землі оцінки дозволяє визначити вартість різних інтересів, об'єднаних в дохідної нерухомості: фізичних, фінансових та правових. Використання техніки залишку для оцінки всіх складових, крім з0емлі, носить досить формальний характер, але успішно використовується при економічному аналізі дохідної нерухомості. Вихідними величинами є загальний чистий річний дохід, ставки прибутковості і вартість однієї зі складових (фізичних чи фінансових).
Алгоритм застосування техніки залишку для оцінки землі наступний:
1) Визначається дохід, необхідний для залучення інвестицій в складову з відомою вартістю. Для цього відповідну ставку капіталізації множать на величину вартості.
2) Визначається дохід, який припадає на другу складову. Для цього прибуток, що припадає на першу складову, віднімають із загального доходу.
3) Дохід для другої складової капіталізується в її вартість.
Найбільш поширене застосування техніки залишку при аналізі найбільш ефективного використання землі та при оцінках землі у випадках, коли відсутня інформація про продажі вільних земельних ділянок. Оцінка земельної ділянки за допомогою техніки залишку доцільна, коли наявні на ній будівлі досить нові, тобто коли визначення вартості не складає труднощів, а знос незначний.
8. ЗА І ПРОТИ застосування дохідного підходу
Тек само, як для будь-якого структурованого набору аналітичних методів, щодо застосування дохідного походу до оцінки та економічного аналізу нематеріальних активів існують свої аргументи «за» і «проти». Для цілей даного обговорення аргументи за і проти застосування дохідного підходу можна розглядати як його аналітичні переваги і недоліки. Спочатку ми узагальнюємо декілька найбільш істотних аналітичних достоїнств цього підходу. Потім ми узагальнюємо деякі з його найбільш істотних аналітичних недоліків.
У наступному переліку представлено кілька позитивних особливостей дохідного підходу у зв'язку з його використанням в аналізі нематеріальних активів:
1. Методи доходного підходу мають здатність до адаптації і гнучкістю. Тобто, вони можуть бути легко адаптовані для проведення аналізу численних стандартів вартості на основі безлічі вихідних припущень при виборі бази вартості. Методи доходного підходу також можуть використовуватися для аналізу трансфертного ціноутворення та ставок роялті, аналізу збитків, аналізу тих чи інших подій та інших численних видів аналізу.
2. Методи доходного підходу добре відомі і користуються широким визнанням. Аналітики нематеріальних активів знайомі з цими методами на основі професійної підготовки та досвіду. При цьому навіть особи, що перевіряють роботу аналітиків нематеріальних активів або спираються на її результати (такі як нефінансові керівники, банкіри, юристи та судді), в цілому знайомі з основними методами дохідного підходу.
3. Методи доходного підходу добре піддаються інтерпретації в різних дисциплінах загальної оцінки та оцінки вартості. Тобто, існує загальна подібність методів дохідного підходу, що використовуються в аналізі нематеріальних активів і в аналізі цінних паперів, оцінки бізнесу й оцінки нерухомості.
4. Методи доходного підходу досить точно моделюють реальний процес ухвалення рішень учасниками ринку нематеріальних активів. Творці, власники, покупці, продавці, ліцензіари і ліцензіати нематеріальних активів - всі вони, імпліцитно чи експліцитно, аналізують можливі угоди з позицій аналізу в рамках дохідного підходу.
5. Можна стверджувати, що методи доходного підходу є найсуворішими і структурованими інструментами аналізу нематеріальних активів. Методи доходного підходу вимагають від аналітика експліцитного розгляду всіх критично важливих економічних змінних, пов'язаних з оцінюваним нематеріальним активом, включаючи здатність активу генерувати дохід, розподіл доходу між нематеріальним активом і пов'язаними з ним активами, очікуваний залишковий термін служби нематеріального активу і ризик, пов'язаний з інвестиціями в цей актив. Інші підходи до оцінки, безумовно, вимагають від аналітика імпліцитного розгляду всіх цих змінних. Однак прибутковий підхід вимагає, щоб ці змінні були розглянуті експліцитно і кожний окремо.
Так само, як і всі інші аналітичні підходи, дохідний підхід має недоліки, пов'язані з його використанням. У наступному переліку представлено кілька негативних характеристик дохідного підходу у зв'язку з його використанням в аналізі нематеріальних активів:
1. Методи доходного підходу допускають внесення в аналіз певного елемента необ'єктивності. Оскільки деякі з цих методів досить складні, аналітик, орієнтований на досягнення конкретної мети, може злегка підтасувати особливо чутливі економічні змінні таким чином, щоб мати можливість маніпулювати результатами аналізу або вплинути на них іншим чином.
2. Методи доходного підходу допускають можливість здійснення ненавмисних помилок, а також заздалегідь позначених нечесних маніпуляцій. Знову-таки, це відбувається тому, що ці методи часто є складними з аналітичної точки зору. Аналітику відносно легко зробити ненавмисну ​​помилку - але, тим не менш, саме ту помилку, яка може зробити істотний вплив на висновок про вартість.
3. Методи доходного підходу допускають можливість подвійного рахунку, тобто, завищення вартості нематеріальних активів. Цей недолік легко усунути шляхом правильної оцінки амортизаційних відрахувань в аналізі. Тим не менш, деякі аналітики іноді помилково недооцінюють (або навіть ігнорують) облік необхідних амортизаційних відрахувань.
4. Методи доходного підходу іноді не піддаються перевірці на основі ринкових даних. Оскільки ці методи виглядають аналітично складними, деякі аналітики не завжди підтверджують використовувані економічні змінні емпіричними ринковими даними. Природно, використання прогнозних змінних, неузгоджених з фактичної ринкової динамікою, призводить до сумнівних аналітичних висновків незалежно від того, наскільки суворим або структурованим є аналіз сам по собі.
5. Методи доходного підходу до аналізу нематеріальних активів іноді плутають з методами дохідного підходу, які використовуються в інших оціночних дисциплінах. Як зазначалося раніше, методи доходного підходу стосовно аналізу нематеріальних активів мають багато схожих елементів з методами аналізу цінних паперів, оцінки бізнесу й оцінки нерухомості. Однак через це деякі аналітики не враховують досить тонкі, але, безумовно, важливі відмінності в способах аналізу в рамках дохідного підходу, що використовуються в різних дисциплінах. Деякі аналітики неправильно намагаються застосовувати в аналізі нематеріальних активів методи, які підходять тільки для інших оціночних дисциплін.
Застосування всіх структурованих аналітичних методів має переваги і недоліки. Що стосується методів дохідного підходу, то багато аналітичних гідності при їх неправильному використанні перетворюються в аналітичні недоліки.

Висновок
Необхідність оцінки нерухомості виникає у разі здійснення операцій купівлі-продажу, передачі майна в заставу, страхування та ін Часто оцінка нерухомості потрібно при вступі в спадщину для сплати відповідних податків і розділ майна у разі розлучення. У цілому, оцінка нерухомості являє собою комплексне дослідження, основна мета якого - об'єктивне визначення ринкової вартості об'єкта.
Як правило, оцінка нерухомості має фіксовану ціну, але в ряді випадків вартість даної операції може коливатися в залежності від віддаленості об'єкта, площі та інших параметрів.
У даній роботі я розглядала різні підходи до оцінки нерухомості, а так само методи і характеристику цих підходів.

Література
1. Федеральний закон від 29.07.1998 N 135-ФЗ "Про оціночної діяльності в Російській Федерації";
2. Оцінка та оподаткування нерухомого та іншого майна підприємств: методи і практика: навчально-методичний посібник / Л. В. Попова, І.О. Дрожжина, Б.Г. Маслов. - М.: Дело и Сервис, 2009;
3. Оцінка нерухомості. І.Х. Наназашвілі, В. А. Литовченко - 2005;
4. Дамодаран О. Інвестиційна оцінка. Інструменти і методи оцінки будь-яких активів. 2-е вид. - М.: Альпина Бизнес Букс - 2004;
5. Практичні аспекти оцінки комерційної і житлової нерухомості, об'єктів незавершеного будівництва та земельних ділянок "Банківське кредитування", 2007. N 3;
6. Оцінка нерухомості: навч. посібник для студентів вузів, які навчаються за спеціальностями економіки і управління / Л.М. Тепман; під ред. В.А. Швандара. -2-е вид., Перераб. і доп. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2007
7. http://www.irn.ru
8. http://www.indeks.ru/
9. Борисов Л.П. Оцінка результатів фінансово-господарської діяльності підприємства / Консультант, № 8, 2005;
10. Крейнина М.М. Фінансовий стан підприємства. Методи оцінки. - М.: Дис, 2005;