Договір найму соціального 2 Загальні положення

Зміст

Введення

1. Загальні положення та особливості договору найму житлового приміщення

1.1 Поняття, форма договору комерційного найму та договору соціального найму житлового приміщення

1.2 Порівняльно-правова характеристика договору комерційного найму та договору соціального найму житлового приміщення.

2. Порядок і умови укладення договору соціального найму

3. Зміна договору соціального найму

4. Розірвання та припинення договору соціального найму житлового приміщення

4.1 Загальний і судовий порядок розірвання договору соціального найму

4.2 Порядок припинення договору соціального найму

Висновок

Список використаних джерел

Введення

Ця курсова робота присвячена інституту найму житлового приміщення, а саме питань укладення, зміни та розірвання договору найму житлового приміщення.

Конституція Російської Федерації у статті 40 проголосила в числі основних прав і свобод людини і громадянина право на житло. Це найважливіше соціально-економічне право, оскільки зачіпає основи життя людей.

У нашій країні проблема задоволення громадянами своєї потреби в житлі традиційно була однією з найбільш гострих і важко вирішуваних проблем. "Ще в дореволюційній Росії поряд з особняками і садибами було чимало будівель, не придатних для житла, в яких тулилися міська і сільська біднота" ^1.

В даний час наймання житлового приміщення є поширеною формою виникнення права на проживання. Необхідність "знімати квартиру" викликана сімейними, діловими чи іншими обставинами. У даному випадку соціальний найм виступає універсальним способом забезпечення житлом громадян, що не володіють достатніми коштами для того, щоб придбати квартиру (інше житло), але які потребують поліпшення житлових умов.

Слід зазначити, що з переходом країни до ринкових відносин житлова проблема ще більше загострилася. Це пояснюється безліччю причин. Перш за все - це суттєве скорочення будівництва державного і муніципального житла. Крім того, до тих громадян, які складалися в черзі на поліпшення житлових умов, додалися сотні тисяч біженців, вимушених переселенців, осіб, які втратили житлового приміщення в результаті міжнаціональних конфліктів. Саме тому житлова політика держави змінилася. Проте вже сьогодні зрозуміло, що "держава економічно не в змозі забезпечити всіх потребуючих громадян безкоштовним житлом. Житлова реформа - одна з умов переходу до цивілізованих ринкових відносин" ^1.

Слід зазначити, що у житловій сфері державою вже зроблені певні кроки по здійсненню перетворень: наймачі житлових приміщень у будинках державного і муніципального житлового фонду отримали можливість безкоштовно придбати займане житло в порядку його приватизації; за членами житлових та житлово-будівельних кооперативів, які повністю виплатили пайові внески, визнано право власності на житлові приміщення; державою передбачені випуск житлових сертифікатів, видача субсидій на будівництво і придбання житла, розробляються заходи щодо розвитку іпотечного кредитування. Однак зазначені зусилля за рішенням житлової проблеми виявилися недостатньо ефективними.

Проблема регулювання договірних відносин у сфері соціального найму в економічних умовах, є актуальною для всіх регіонів Російської Федерації. Проведення державою житлової політики ускладнено як методами її реалізації, так і відсутністю єдності правового регулювання в даній галузі правовідносин. У відповідності зі ст.40 Конституції Російської Федерації, прийнятої всенародним голосуванням ще в 1993 р., житлове приміщення безкоштовно або за доступну плату з державних, муніципальних та інших фондів надається малозабезпеченим і іншим зазначеним у законі громадянам.

Таким чином, як випливає з Конституції РФ, безкоштовне надання житла держава гарантує не всім, а лише тим категоріям громадян, які, з одного боку, прямо вказані в законі, а з іншого - є такими, що потребують поліпшення житлових умов. Новий Житловий Кодекс гарантує їм такі права, забезпечивши, таким чином, укладання договорів соціального найму.

Об'єктом дослідження є житлові правовідносини, що виникають при укладанні, зміні та розірванні договору соціального найму.

Як предмет дослідження курсової будуть розглянуті нормативно-правові акти, що регулюють договір найму житла.

Мета даної роботи - виявити правові проблеми, що виникають при укладанні, зміні та розірванні договору соціального наймання та запропонувати шляхи їх вирішення.

При вивченні матеріалу ми застосували такі приватно-наукові методи: формально-логічний, порівняльно-правовий, аналітичний, метод системного аналізу, техніко-юридичний метод.

При підборі матеріалу для даної роботи перевагу було дано нормативно-правовим актам: Житлового Кодексу РФ від 29.12.2004 (далі ЖК РФ), Цивільному Кодексу ч.1 від 30.11.1994 та ч.2 від 26.01.1996 (далі ГК РФ). Для виявлення прогалин у регулюванні даних відносин ми використовували роботи таких видатних цивілістів, як Жуйкова В.М., Грудцине Л.Ю., Юрченко О.В., Тихомирова М.Ю., Свита Ю.П. та інших. Курсова виконана на основі чинного законодавства Російської Федерації з використанням практики Верховного Суду РФ.

1. Загальні положення та особливості договору найму житлового приміщення

1.1 Поняття, форма договору комерційного найму та договору соціального найму житлового приміщення

Договір найму житлового приміщення є центральним інститутом житлового та цивільного права Росії.

За договором найму житлового приміщення одна сторона - власник житлового приміщення або уповноваженою ним особа (наймодавець) - зобов'язується надати іншій стороні (наймачеві) жиле приміщення за плату у володіння і користування для проживання в ньому (п.1 ст.671 ГК РФ). Наймачем за таким договором може бути тільки фізична особа (громадянин Російської Федерації, іноземний громадянин, особа без громадянства). "Юридичним особам жиле приміщення може бути надано на основі договору оренди і тільки для проживання громадян" ^1.

Наведене визначення договору найму житлового приміщення є універсальним і охоплює два різновиди такого договору.

Перша - договір комерційного найму, предметом якого є об'єкти житлового фонду, які знаходяться в приватній, державній або муніципальній власності. Правова природа цього інституту регулюється нормами цивільного законодавства, а саме ст. ст.671, 673-688 ГК РФ.

Другий різновид зазначеного договору - договір соціального найму, що укладається тільки щодо тих об'єктів, які входять до складу державного або муніципального житлового фонду. Даному інституту присвячені як норми цивільного, але більшою мірою норми житлового законодавства, а саме розділ третій ЖК РФ.

Договір найму житлового приміщення повинен бути укладений у письмовій формі (ст.674 ЦК України), при недотриманні зазначеної умови угода визнається недійсною. Обидва договори є консесуальними, двосторонніми, оплатним, взаємними.

1.2 Порівняльно-правова характеристика договору комерційного найму та договору соціального найму житлового приміщення.

Слід зазначити, що досліджувані інститути мають спільні риси, але в основному ми будемо виявляти різницю між ними, щоб зрозуміти значимість і особливий правовий характер договору соціального найму житлового приміщення, а також в силу недостатньої урегульованості комерційного найму нормами ЦК РФ виявити можливість застосування до нього положень договору соціального найму, якщо це не суперечить його сутності і законодавству:

За договором соціального найму житлове приміщення надається в державному або муніципальному житловому фонді (п.1 ст.672 ГК РФ, ст.49 ЖК РФ). У ГК РФ не міститься вказівки, з якого житлового фонду надаються приміщення за договором найму комерційного.

Обидва зобов'язання виникають з угоди сторін, проте договір соціального найму житлового приміщення обтяжений адміністративним актом - рішенням органу місцевого самоврядування (частини 3, 4 ст.57 ЖК РФ).

Відплатність припускає наявність плати за користування житловими приміщеннями (ст. ст.671, 678, 682 ЦК України, п.5 ч.3 ст.67, ст.153-156 ЖК РФ). У відношенні комерційного найму плата встановлюється за згодою сторін, а при соціальному наймі плата детально регулюється статтями 154-156, 159, 160 ЖК РФ.

"Договору соціального найму, на відміну від комерційного, не властивий принцип свободи договору. Крім того, будучи публічним за своєю юридичною природою, договір найму соціального відноситься до договорів приєднання. Це пояснюється тим, що існування типових договорів веде до фактичної відсутності погодження умов договорів між сторонами ^"1.

Об'єктом договорів є житлове приміщення - ізольоване приміщення, яке є нерухомим майном і придатним для постійного проживання громадян, відповідає встановленим санітарним і технічним правилам і нормам, іншим вимогам законодавства (ч.2 ст.15 ЖК РФ). У договорах встановлюються різні вимоги до їх об'єктів, хоча загальними є ізольованість і придатність житлового приміщення. Житлове приміщення за договором соціального найму має відповідати вимогам Федерального закону від 30.03.1999 № 52-ФЗ "Про санітарно-епідеміологічне благополуччя населення". Житлові приміщення надаються з різних житлових фондів. Договір комерційного найму може бути укладений в будь-якому житловому фонді, виключаючи фонд соціального використання житла. А про статус житлових приміщень за договором соціального найму буде сказано нижче більш докладно.

"Розмір наданого житлового приміщення за договором найму комерційного не обмежений, залежить від бажання і фінансових можливостей наймача, а за договором соціального найму приміщення надається в межах певної житловим законодавством норми (ст.50 ЖК РФ)" ^2.

Сторонами договорів виступають наймодавець і наймач. В якості наймодавця за договором комерційного найму ГК РФ називає власника або уповноважену ним особу (п.1 ст.671 ГК РФ), наймачем ж може бути тільки фізична особа. За договором соціального найму наймодавцем є власник приміщення державного або муніципального житлового фонду, а саме діють від його імені уповноважені державні органи, органи місцевого самоврядування, або інші особи (ст.60 ЖК РФ).

"Істотні відмінності вбачаються у визначенні кола осіб, що користуються житловим приміщенням разом з наймачем. У житловому законодавстві використовується поняття" члени сім'ї наймача ", які повинні бути обов'язково зазначені в договорі соціального найму, їх перелік є істотною умовою договору" ^1. При регулюванні відносин комерційного найму законодавець відмовився від терміна "члени сім'ї наймача", замінивши його категорією проживають разом з наймачем громадян (ст.677 ЦК України).

Права та обов'язки наймодавця за договором соціального найму багато в чому схожі з правами і обов'язками наймодавця за договором комерційного найму (ст.65 ЖК РФ). Але на відміну від положень ст.676 ЦК України у ст.65 ЖК РФ відсутня обов'язок наймодавця передати житлове приміщення у стані, придатному для проживання, передбачається лише вимога про те, щоб приміщення було вільне від прав третіх осіб. Однією з найважливіших обов'язків наймодавця за договором соціального найму є капітальний ремонт житлового приміщення. Згідно з Правилами і нормами технічної експлуатації житлового фонду, затвердженого Постановою Держбуду Росії від 27.09.2003 № 170, при капітальному ремонті слід виробляти комплексне усунення несправностей всіх зношених елементів будівлі та обладнання, зміну, відновлення або заміну виробів на більш довговічні й економічні, здійснення технічно можливої і економічно доцільною модернізації житлових будинків з установкою приладів обліку тепла, води, газу, електроенергії. Необхідно відзначити також, що перелік обов'язків наймодавця по ст.65 ЖК РФ не є вичерпним. Наймодавець за договором комерційного найму у разі порушення своїх обов'язків несе цивільно-правову відповідальність, а за договором соціального найму наймодавець несе як цивільно-правову, так і адміністративну відповідальність (ст.66 ЖК України, ст. Ст.6.4, 7.22, 7.23 КоАП РФ ). Права та обов'язки наймача за договором соціального найму встановлені в статті 67 ЖК РФ, причому перелік їх є відкритим. Специфічним правом наймача за договором соціального найму є право на заміну (ст.81 ЖК РФ) і обмін (ст. ст.72, 75 ЖК РФ) житлового приміщення, у той час як в цивільному законодавстві таке право не передбачене.

2. Порядок і умови укладення договору соціального найму

Відповідно до статті 60 ЖК РФ за договором соціального найму житлового приміщення одна сторона - власник житлового приміщення державного житлового фонду або муніципального житлового фонду (діє від його імені уповноважений державний орган або уповноважений орган місцевого самоврядування) або уповноваженою ним особа (наймодавець) зобов'язується передати другій стороні - громадянину (наймачу) жиле приміщення у володіння і в користування для проживання у ньому на умовах, встановлених цим Кодексом.

Слід зазначити, що житлове приміщення надається лише певної категорії громадян, зазначених у статтях 49 і 51 ЖК РФ. "Малозабезпеченим громадянам житлові приміщення надаються в муніципальному житловому фонді за рішенням органу місцевого самоврядування. Що стосується інших категорій громадян, які не є незаможними, але потребують житлових приміщеннях, то їм житло надається за рішенням відповідних державних органів (федеральних і регіональних). Порядок забезпечення їх житлом визначається федеральним законом або законами суб'єкта РФ. Іншим категоріям громадян також можуть надаватися житлові приміщення муніципального житлового фонду за рішеннями органів місцевого самоврядування ". ¹ Житлові приміщення надаються іноземним громадянам, особам без громадянства, якщо міжнародним договором РФ не передбачено інше (п.5 ст.49 ЖК РФ). При цьому громадянин визнається малозабезпеченим з урахуванням його доходу, що припадає на кожного члена сім'ї, і вартості майна, що перебуває у власності членів сім'ї і що підлягає оподаткуванню. А статус громадян, які потребують житлових приміщеннях, визначений у статті 51 ЖК РФ. Крім даних осіб житлове приміщення може бути надано громадянам, житлове приміщення яких визнано в установленому порядку не придатним для проживання і ремонту або реконструкції; дітям-сиротам і дітям, які залишилися без піклування батьків по закінченню їхнього перебування в освітніх та інших установах; громадянам, які хворіють на тяжкі формами хронічних захворювань.

Законодавство визначає необхідний перелік документів для постановки на облік для визнання потребують поліпшення житлових умов: заява громадянина; копії фінансового та особового рахунку; виписка з будинкової книги; акт або довідка про перевірку житлових умов; відомості про наявність житла у власності або здійснення угод з його відчуженню; план Ростехінвентарізаціі; документи, що підтверджують родинні відносини; паспортні дані; документи з колишнього місця проживання; документи, що підтверджують статус; рішення органу місцевого самоврядування про визнання особи незаможним.

"Договір найму житла укладається без встановлення строку його дії. Відповідно до ч.1 ст.61 ЖК РФ наймач жилого приміщення в багатоквартирному будинку набуває право користування спільним майном у цьому будинку. Предметом договору має бути житлове приміщення (житловий будинок, квартира, частина житлового будинку або квартири). Самостійним предметом не може бути неізольоване житлове приміщення, приміщення допоміжного використання, а також загальне майно в багатоквартирному будинку ". ¹

Як вже зазначалося, договір є безстроковим, "тобто житлове приміщення надається громадянину у постійне володіння та користування. У безстроковому характері договору соціального найму житлового приміщення виражається стабільність житлових правовідносин та гарантованість права громадян на житло державою". ²

Договір укладається в письмовій формі. Така умова містилося і в ЖК УРСР, проте на практиці не дотримувалося. Договір підлягав висновку на підставі ордера на житлове приміщення. ЖК РФ ордер скасував. Підкреслимо, що порушення письмової форми не тягне в цьому разі недійсності договору, але позбавляє сторони права у разі виникнення спору посилатися в підтвердження угоди та її умов на показання свідків, однак це не заважає їм приводити письмові й інші докази.

"Необхідно звернути увагу на те, що в практиці застосування житлового законодавства, що діяло до введення в дію ЖК РФ, були широко поширені випадки недодержання письмової форми договору соціального найму. Такий договір укладався на підставі адміністративного акта (ордера), причому саме цим актом наймодавці житлових приміщень у державному і муніципальному житловому фонді та правозастосовні органи нерідко надавали значення документа, що підтверджує письмову форму договору. Такому положенню в чималому ступені сприяло правило ст.47 ЖК УРСР, згідно з яким ордер на житлове приміщення визнавався єдиною підставою для вселення ". ¹

Якщо раніше ордер - це документ, за яким громадянинові надавалося жиле приміщення, а договір найму - документ, відповідно до якого повинно здійснюватися користування житловим приміщенням, то тепер буде мати місце тільки останній. За своєю юридичною природою ордер - це наказ, в якому міститься розпорядження житлово-експлуатаційної організації надати громадянинові, якій видано ордер, і членам його сім'ї конкретне юридично і фактично вільне жиле приміщення. Таким чином, ордер і договір найму соціального знаходяться в тісній, нерозривній єдності і взаємодії.

Необхідно зазначити, що підставою для укладення договору соціального найму буде рішення про надання жилого приміщення. "Між тим договір соціального найму і дане рішення - це документи, принципово різні за своєю юридичною природою. Договір регулює цивільно-правові відносини, а рішення - це ненормативний (індивідуальний) правовий акт, прийнятий уповноваженим органом, що тягне обов'язкові наслідки для зазначених в ньому осіб . Тому оформлення договору у вигляді окремого документа повинне обов'язково здійснюватися на практиці ". ²

При виробленні умов конкретний договорів соціального найму житлових приміщень на практиці доцільно мати на увазі Типовий договір найму житла, затверджений Постановою уряду РФ від 21.05.2005 № 315. Багато його положення відповідають нормам ЖК РФ, хоча при уважному прочитанні його виявляються недоліки і неточності, так у деяких випадках передбачається наявність відповідних актів, ні форма, ні зміст яких не визначені; невдала і редакція в частині плати за житлове приміщення за затвердженими цінами і тарифами .

3. Зміна договору соціального найму

Що виникає з договору соціального найму ставлення є триваючим. У період свого існування дане правоотношение може змінитися.

Відповідно до п.9 Типового договору соціального найму житлового приміщення договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін у встановленому законодавством РФ порядку в будь-який час. У п.6 Типового договору передбачено право наймача вимагати з письмової згоди проживають разом з ним членів сім'ї у випадках, встановлених законодавством, зміни договору.

У ЖК РФ зміни договору соціального найму житлового приміщення присвячена стаття 82. У ній передбачено дві підстави зміни договору. Одним з них є об'єднання громадян, що проживають в одній квартирі і користуються в ній жилими приміщеннями на підставі окремих договорів соціального найму, в одну родину. Інша підстава пов'язано з заміною наймача при збереженні незмінними всіх інших елементів зобов'язання. Слід зазначити, що зазначені обставинами не обмежується коло підстав зміни договору соціального найму. Інші підстави можна вивести з аналізу інших статей.

Розглянемо докладніше підстави зміни договору, що містяться в ст.82 ЖК РФ. Положення про зміну договору найму соціального при об'єднанні в одну сім'ю повністю повторює зміст ст.87 ЖК УРСР. "Обов'язковою умовою є об'єднання в одну сім'ю. При цьому житлове законодавство не конкретизує цей аспект.д.ля розкриття вказаного поняття слід звернутися до ст.69 ЖК РФ, що визначає, хто розуміється під членами сім'ї наймача. У даному випадку визнання членом сім'ї відбувається в силу фактів перебування у подружніх стосунках або першого ступеня споріднення по прямій висхідній або низхідній та спільного проживання. Встановлення факту ведення спільного господарства для задоволення заяви про укладення єдиного договору найму подружжям чи батьками і дітьми не потрібно. У цій ситуації необхідно підтвердити наявність відповідного ступеня спорідненості та зареєстрованого шлюбу. Наявність фактичних подружніх відносин не може вважатися достатньою підставою для укладення єдиного договору соціального найму. Також не є достатньою підставою проживання свояки. У зазначених випадках для укладення одного договору потрібно додаткові докази об'єднання в одну сім'ю. Це може бути ведення спільного господарства, знаходження на утриманні ". ¹ Додатковим доказом може бути здійснений одним з наймачів обмін з метою проживання в одній квартирі.

"Наймодавець не має права відмовити в об'єднанні договорів соціального найму в один самостійний договір за наявності звернення наймача і вираженої згоди членів його сім'ї. В іншому випадку спір підлягає вирішенню в судовому порядку" ^2.

Слід зазначити, що законодавець допускає об'єднання без будь-яких застережень про дотримання норми загальної площі житлового приміщення. Немає заборони на погіршення умов кого-небудь з наймачів. Важливо й те, що якщо при об'єднанні квартира втрачає статус комунальної, суб'єкти можуть перестати бути такими, що потребують поліпшення житлових умов.

Необхідно підкреслити, що хоча законодавець розцінює висновок єдиного договору при об'єднанні в одну сім'ю як зміна, більш обгрунтованим видається розглядати дану ситуацію як припинення первинних договорів і укладення нового договору соціального найму.

Друга підстава - заміна наймача. Згідно ч.2 ст.82 ЖК РФ дієздатний член сім'ї наймача за згодою інших членів своєї сім'ї і наймодавця має право вимагати визнання себе наймачем за раніше укладеним договором соціального найму замість початкового наймача. Таке ж право належить в разі смерті наймача будь-якому дієздатній члену сім'ї померлого наймача.

У ЖК РРФСР також передбачалося можливість заміни наймача за ч.1 ст.88, проте умови були сформульовані трохи інакше.

"Відмінність наведених норм пов'язано зі статусом особи, яка може бути наймачем. Раніше можливість пов'язувалася з повноліттям громадянина, тобто виходило, що наймачем міг виявитися і недієздатний. Зараз закон встановлює вимогу про наявність дієздатності у особи. Дана новела обгрунтована, т. до саме дієздатні члени сім'ї несуть солідарну відповідальність за договором. Крім того, був усунутий дисбаланс житлового законодавства до норм ГК РФ про виникнення повної дієздатності громадян.

Відмінності є і в категорії осіб, чиє згода необхідна для здійснення заміни. Якщо раніше було потрібно згоду тільки повнолітніх членів сім'ї, то в даний час згоду повинні висловити всі члени сім'ї наймача. При цьому від імені малолітніх згоду висловлюють їх законні представники з дотриманням вимог статті 37 ЦК РФ ^"1.

Необхідно зазначити, що відповідно до статті 88 ЖК УРСР на заміну наймача потрібна згода самого наймача та членів його сім'ї, а в ЖК РФ вказується лише на отримання згоди інших членів своєї сім'ї. Дана норма не виключає виявлення згоди початкового наймача, просто тепер він розглядається по відношенню до особи, яка бажає стати наймачем, як член сім'ї.

Крім зазначених відмінностей, існує ще одне - ЖК УРСР не передбачав отримання згоди наймодавця на заміну наймача, а ст.82 ЖК РФ прямо встановлює необхідність отримання такої згоди. При цьому неясно, за яких підстав наймодавець має право відмовити в заміні.

Таким чином, не всі зміни, що відбулися слід визнати виправданими.

Підставою для заміни наймача є також смерть первісного наймача. Порядок реалізації даного положення аналогічний вищевказаною. Слід зазначити, що отримання згоди наймодавця в цьому випадку виглядає як непотрібна формальність. По суті, він може не погодитися лише з певною кандидатурою.

"Не можна визнати виправданою абсолютну неможливість визнання наймачем не повністю дієздатної особи. Адже за відсутності інших членів сім'ї - це єдиний вихід" ^1.

Чинний Житловий кодекс не передбачає зміни договору соціального найму на вимогу члена сім'ї наймача про укладення з ним окремого договору. "До першого березня 2005 одним з відносно простих способів вирішення даної проблеми був так званий" розділ особового рахунку ". Ст.86 ЖК УРСР надавала можливість змінювати договір найму таким чином, що досяг повноліття громадянин міг з огляду на такий у житловому приміщенні порядку користування та при дотриманні житлових інтересів інших наймачів укласти окремий договір найму займаного житлового приміщення ^"2.

На думку законодавця, розділ житлової площі вів до зростання кількості комунальних квартир. Проте в результаті усунення можливості розподілу житлової площі буде часто виникати ситуація, коли в одній квартирі будуть жити люди, що стали чужими один для одного. Не дивно, що судова практика з цього питання складається суперечлива. Як приклад можна навести справу, рішення по якій прийнято 30.11.2005 Бабушкінським районним судом м. Москви. Вл-ва О.О. звернулася до суду з позовом до відповідача Вл-ву І.В. про зміну договору і виділення їй у користування кімнати, вказуючи, що вона має самостійний дохід, веде окреме господарство. Відповідачі позов визнали, проте суд відмовив у задоволенні заявлених вимог. Інший підхід зустрічається в практиці касаційної інстанції Пермського обласного суду, яка скасувала аналогічне наведеними вище рішення. Позиція суду грунтувалася на ст.5 ФЗ "Про введення в дію Житлового кодексу РФ", згідно з якою до житлових відносин, що виникли до введення в дію ЖК РФ, Кодекс застосовується в частині тих прав і обов'язків, які виникнуть після введення його в дію, за винятком випадків, передбачених РК. Ця позиція може бути підкріплена ст.6 ЖК РФ. Оскільки право на зміну договору виникло у позивача в період дії ЖК УРСР, суду слід застосовувати матеріал закон, що діяв у період виникнення прав та обов'язків сторін.

Юрченко О.В., Сарбаш С.В. вважають, що, незважаючи на відсутність правового регулювання, зміна в судовому порядку договору соціального найму, в тому числі укладеного після 1 березня 2005 року, шляхом укладення окремих договорів, можливо. Така позиція може бути обгрунтована такими доказами.

По-перше, конституційні положення, зокрема п.1 ст.15, ст. ст.17, 18, 40, п.2 ст.55 Конституції, закріплюють неприпустимість повороту до гіршого, невідчужуваність прав і свобод людини і громадянина, в тому числі права на житло. Скасування ж діяв більше 20 років положення применшив свободу громадян у реалізації права користування житлом.

По-друге, "Цивільним кодексом РФ допускається можливість зміни договору найму в судовому порядку на вимогу однієї із сторін при істотному порушенні договору другою стороною, а також в інших випадках, передбачених ГК РФ. В силу ст.451 ЦК РФ змінити договір можливо, коли істотно змінилися обставини, з яких виходили сторони при його укладанні. При цьому зміна договору допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, що значно перевищує витрати, необхідні для виконання договору. Можливість застосування таких положень випливає з п.3 ст.672 ЦК України, який передбачає субсидіарний порядок застосування норм цивільного законодавства до договору соціального найму ^"1.

По-третє, відповідно до ст.10 ЖК РФ житлові права та обов'язки виникають із дій учасників житлових відносин. Справа в тому, що конфліктні стосунки в сім'ї можуть позначитися на виконанні зобов'язань з оплати та утримання житла, що призводить до необхідності розділу особових рахунків. Дані обставини можуть бути визнані судом суттєвими, бо тривалі неплатежі спричинять розірвання договору.

По-четверте, в силу ст.11 ЖК РФ зміна житлового правовідносини є одним із способів захисту прав. І оскільки в законі немає прямої заборони на зміну договору, то така зміна договору соціального найму можна визнати припустимим.

Відповідно до ЖК РФ договір соціального найму може бути змінений при вибутті кого-небудь з членів сім'ї наймача. "Слід зазначити, що вибуття наймача слід відрізняти від його тимчасової відсутності. Навіть якщо таке відсутність носить тривалий характер, наймач своїх прав не втрачає. Відповідно до статті 71 ЖК РФ тимчасова відсутність наймача житлового приміщення за договором соціального найму, кого-небудь з проживаючих спільно з ним членів його сім'ї або всіх цих громадян не тягне за собою зміни їх прав та обов'язків за договором соціального найму ^"1.

Зміна договору має місце не тільки у разі заміни наймача, але й при зміні складу членів сім'ї наймача (ч.2 ст.70 ЖК РФ).

"Члени сім'ї наймача як особи, які отримують в результаті вселення в житлове приміщення певні права та обов'язки, обов'язково вказуються в договорі. Вселення здійснюється за ініціативою наймача, але за умови письмової згоди на це вже проживають у житловому приміщенні членів сім'ї. Для вселення в якості членів сім'ї інших осіб, окрім чоловіка, а також своїх батьків і дітей, необхідно отримання згоди наймодавця. Причому в даному випадку законодавець встановлює право наймодавця заборонити вселення і, відповідно, зміна договору соціального найму, якщо після вселення площа, яка припадає на кожного мешканця, складе менше облікової норми. Винятком з правил про отримання згоди і нормі загальної площі є випадки вселення до батьків їх неповнолітніх дітей. Це правило поширюється як на неповнолітніх дітей наймача, так і на дітей членів сім'ї наймача ^"2. Для вибуття з житлового приміщення чийогось згоди не потрібно. Дане питання вирішується з волі вибуває особи.

Крім вибуття з житлового приміщення наймача або члена його сім'ї, підставою для зміни договору може служити їх примусове виселення у випадках, коли це допускається законом. Підставою є судове рішення про виселення. Ст.91 ЖК РФ передбачає виселення лише винних громадян, інші проживають не можуть бути виселені.

Договір змінюється і при виселенні на підставі рішення суду громадян, позбавлених батьківських прав, якщо спільне проживання цих громадян з дітьми визнано неможливим (ч.2 ст.91 ЖК РФ).

Зміна договору соціального найму може мати місце у випадку переходу речових прав на займане за даним договором житлове приміщення. При цьому дана зміна стосується лише суб'єктного складу, але не може спричинити за собою зміну умов договору (ст.64 ЖК РФ).

Зміна договору може бути пов'язане з об'єктом найму. Житлове приміщення може зазнати змін у зв'язку з перебудовою, переплануванням, здійсненими як наймачем, так і наймодавцем, в тому числі у зв'язку з капітальним ремонтом. "У науці панує думка про те, що не будь-перевлаштування і перепланування тягнуть за собою зміну договору соціального найму. Як правило, вважається істотним для договору соціального найму зміна площі житлового приміщення, його конфігурації, зміна обладнання, тобто тільки зміна тих параметрів , які впливають на права та обов'язки сторін ^"1.

Підставою для зміни договору є надання наймачеві, який проживає в комунальній квартирі, звільнився житлового приміщення у порядку, передбаченому ст.59 ЖК РФ. У даному випадку змінюється кількість кімнат.

"Зміна розміру плати за житлове приміщення або комунальні послуги в силу зміни тарифів не може розглядатися як зміна договору соціального найму. Не може розглядатися як зміна умов договору зміна розміру плати за утримання і ремонт житлового приміщення з підстав, передбачених у ч.10 ст.156 ЖК РФ ^"2.

Зміна договору слід відрізняти від його припинення та укладення нових договорів соціального найму. Розмежування ситуацій проводиться виходячи з того, чи зберігається право користування наданим жилим приміщенням, або мова йде про надання іншого житлового приміщення.

4. Розірвання та припинення договору соціального найму житлового приміщення

4.1 Загальний і судовий порядок розірвання договору соціального найму

"Договір найму соціального володіє точною специфікою в порівнянні з іншими цивільно-правовими договорами, в тому числі і так званим договором комерційного найму. Певні особливості мають підстави та наслідки припинення даного договору.

Договір соціального найму може бути припинений як з волі сторін, так і за обставинами, не залежних від бажання сторін.

Припинення договору соціального найму з волі сторін включає в себе його розірвання за згодою сторін, а також на вимогу однієї із сторін ^"1.

За взаємною згодою договір соціального найму може бути розірваний у будь-який час (пункт 1 статті 83 ЖК РФ). Угода про його розірвання повинно також оформлятися письмово. У даному випадку, оскільки спеціальні норми житлового законодавства відсутні, слід керуватися п.1 ст.452 ГК РФ.

"Якщо з наймачем проживають члени його сім'ї, розірвання договору соціального найму з волі сторін можливо тільки за наявності згоди постійно проживають у житловому приміщенні осіб" ^2.

Можливість одностороннього розірвання договору соціального найму передбачена як для наймача, так і для наймодавця. Проте якщо перший може відмовитися від договору, повідомивши про це наймодавця, без пояснення причин, то другий може вимагати розірвання договору тільки в судовому порядку, причому в чітко визначених випадках. Як вказувалося вище, наймач може в будь-який момент відмовитися від договору соціального найму. При цьому не встановлюється навіть обов'язки попередньо повідомити наймодавця за певний термін, як це має місце у договорі комерційного найму (пункт 1 статті 687 ГК РФ). Виходячи із суті договору соціального найму наймодавець не потребує попереднього повідомлення, так як на отримання соціального житла є черга, і складнощі з укладенням нового договору не виникає.

"Разом з тим відсутність терміну попереднього повідомлення не означає, що правовідносини сторін припиняються після отримання наймодавцем повідомлення наймача про розірвання договору. Згідно з підпунктом" до "пункту 4 Типового договору соціального найму житлового приміщення, затвердженого Постановою Уряду РФ від 21 травня 2005 р. N 315 , при розірванні договору соціального найму наймач повинен звільнити у встановлені терміни і здати за актом наймодавцю в справному стані житлове приміщення, санітарно-технічне та інше устаткування, що знаходиться в ньому; оплатити вартість не зробленого наймачем і входить в його обов'язки ремонту житлового приміщення, санітарно- технічного та іншого обладнання, що знаходиться в ньому, або зробити його за свій рахунок, а також погасити заборгованість з оплати за житлове приміщення і комунальні послуги. Наймодавець, у свою чергу, зобов'язаний у встановлений термін вжити житлове приміщення. Зазначені терміни законодавством не передбачені і повинні визначатися виходячи з моменту, з якого наймач бажає припинити договір ^"1.

На відміну від Типового договору ЖК РФ не пов'язує право наймача розірвати договір з виконанням будь-яких обов'язків. У зв'язку з цим виникає питання про момент припинення договору соціального найму.

Житловий кодекс встановлює, що в разі виїзду наймача і членів його сім'ї в інше місце проживання договір найму житла вважається розірваним з дня виїзду (пункт 3 статті 83 ЖК РФ). Однак це положення не можна розглядати як норму, спрямовану на встановлення моменту припинення договору соціального найму. Скоріше це положення вказує на те, що зміна місця проживання є підставою припинення правовідносин сторін, навіть якщо наймач про це не заявив. В останньому випадку наймодавець може визнати в судовому порядку наймача таким, що втратив право користування житловим приміщенням.

Свобода наймача розірвати договір найму соціального обмежується необхідністю отримання письмової згоди всіх проживаючих разом з ним членів сім'ї (пункт 2 статті 83 ЖК РФ). Вимога про отримання згоди членів сім'ї наймача пояснюється тим, що вони мають відносно самостійним правом користування жилим приміщенням, яке не може бути припинено за угодою між наймачем і наймодавцем. При відсутності згоди членів сім'ї на розірвання договору наймач може відмовитися від свого права користування житловим приміщенням. При цьому договір соціального найму не припиниться, а лише зміниться - наймачем стане хто-небудь з дієздатних членів сім'ї вибуває наймача (пункт 2 статті 82 ЖК РФ).

"Від розірвання договору з ініціативи наймача слід відрізняти випадки, коли договір найму соціального розривається у зв'язку з обміном жилого приміщення або його заміною. У цій ситуації ініціатива також виходить від наймача, але його воля спрямована, перш за все, на отримання іншого житлового приміщення. При цьому немає необхідності в пред'явленні вимоги про розірвання договору соціального найму ^"1.

За ініціативою наймодавця договір найму соціального може бути розірваний тільки в судовому порядку, і тільки за наявності обставин, вичерпний перелік яких міститься в пункті 4 статті 83 ЖК. Підставами для розірвання договору соціального найму з ініціативи наймодавця є:

1) невнесення наймачем плати за житлове приміщення і (або) комунальні послуги протягом більше шести місяців;

2) руйнування або пошкодження житлового приміщення наймачем або іншими громадянами, за дії яких він відповідає;

3) систематичне порушення прав і законних інтересів сусідів, що робить неможливим спільне проживання в одному житловому приміщенні;

4) використання житлового приміщення не за призначенням.

Слід зазначити, що "при розірванні договору соціального найму в зв'язку з невнесенням наймачем плати за житло або комунальні послуги наймачеві має бути надано інше житлове приміщення, розмір якого визначається за нормами гуртожитку, тобто не менше 6 квадратних метрів на людину (пункт 1 статті 105 ЖК). При цьому законодавство не передбачає, що надається жиле приміщення має бути благоустроєним стосовно до умов даного населеного пункту і перебувати в його межах; також не визначена фондова належність зазначених приміщень. Рівень благоустрою таких житлових приміщень повинен відповідати вимогам, що пред'являються до житлових приміщень. Тобто надається при виселенні жиле приміщення має бути ізольованим, придатним для постійного проживання, ставитися до нерухомого майна (пункт 1 статті 15 ЖК РФ) ^"1. Відсутність вказівки на надання житлового приміщення в межах населеного пункту не означає, що житлове приміщення може бути надано за його межами. Що стосується виселення у зв'язку з несплатою житла або комунальних послуг, то в даному випадку припинення одного договору соціального найму передбачає укладення такого ж договору, але вже щодо іншого житлового приміщення. Отже, приміщення для виселення за несплату мають складати частину соціального житлового фонду.

Дані висновки підтверджуються судовою практикою. Згідно з роз'ясненнями, що містяться в Огляді судової практики Верховного Суду РФ від 1 березня 2006 р. "Огляд судової практики Верховного Суду Російської Федерації за четвертий квартал 2005 р.", у разі невнесення без поважних причин плати за житлове приміщення і комунальні послуги протягом більше шести місяців наймач і проживають разом з ним члени його сім'ї можуть бути виселені в судовому порядку з наданням житлового приміщення в будинках державного або муніципального житлового фонду на умовах договору соціального найму в межах того ж населеного пункту, придатного для постійного проживання та відповідного нормі надання з розрахунку не менше 6 квадратних метрів житлової площі на одну людину.

Наступною підставою розірвання договору соціального найму з ініціативи наймодавця є руйнування або пошкодження житлового приміщення наймачем або громадянами, за дії яких він відповідає. Руйнування може розглядатися як певні дії, що призводять житлове приміщення в непридатність, або як результат таких дій. Якщо руйнування розцінювати як результат, воно означає фізичне знищення житлового приміщення або приведення житлового приміщення у стан, непридатний для використання за призначенням, якщо відновлення приміщення неможливо і недоцільно. При пошкодженні приміщення лише частково втрачає свої корисні властивості.

Пошкодженням житлового приміщення має визнаватися нанесення шкоди не тільки самому приміщенню безпосередньо, а й санітарно-технічного устаткування. Як пошкодження житлового приміщення може кваліфікуватися його незаконне переобладнання або перебудова,

Наймач і члени його сім'ї не відповідають за дії колишніх членів сім'ї. Останні несуть всі обов'язки самостійно (пункт 4 статті 69 ЖК РФ). Отже, якщо руйнування або пошкодження приміщення допускає колишній член сім'ї наймача, вимога про розірвання договору не пред'являється, а мова може йти тільки про виселення цього громадянина.

Підставою до розірвання договору соціального найму є систематичне порушення прав і законних інтересів сусідів, яке робить неможливим спільне проживання в одному житловому приміщенні.

Систематичними порушеннями будуть вважатися порушення, допущені більше двох разів. Причому не потрібно, щоб ці порушення були однорідними. Наприклад, прослуховування музики в нічний час вище допустимої гучності може поєднуватися з порушенням санітарно-технічних норм, наприклад з порушенням правил утримання домашніх тварин.

Вимога про розірвання договору може бути заявлено, якщо допущені наймачем порушення унеможливлюють проживання сусідів. При цьому не потрібно, щоб вони взагалі не могли користуватися житловим приміщенням. Достатньо, щоб вони були позбавлені в значній мірі тих благ, на які має право розраховувати особи, які користуються житловими приміщеннями.

Таким чином, наймодавець може пред'явити відповідну вимогу лише за наявності доказів як самих порушень, так і їх наслідків. Зокрема, підтвердженням цьому можуть бути неодноразові скарги сусідів. Наймодавець може вимагати розірвання договору, якщо наймач після попередження не усунув допущені порушення.

Розірвання договору у випадку, що розглядається передбачає виселення наймача без надання іншого житлового приміщення.

Слід зазначити, що "вимагати виселення наймача у разі порушення прав та інтересів сусідів, а також безгосподарного використання житлового приміщення має право не тільки наймодавець, а й інші зацікавлені особи.

До зацікавленим особам належать громадяни, чиї права порушуються неправомірними діями наймача та (або) які проживають разом з ним членів його сім'ї, в тому числі сусіди наймача ^"1. Треба зазначити, що члени сім'ї наймача сусідами не є і не можуть заявити вимоги як сусідів , права яких порушені.

Важливо звернути увагу на те, що зацікавлені особи можуть вимагати виселення наймача, але не розірвання договору соціального найму, так як сторонами договору вони не є. Підставою до розірвання договору соціального найму в розглянутому випадку буде рішення суду про виселення наймача та членів його сім'ї. Таким чином, на відміну від звичайної ситуації, коли виселення є наслідком розірвання договору, в даному випадку, навпаки, рішення про виселення стає підставою до розірвання договору.

4.2 Порядок припинення договору соціального найму

Договір соціального найму може припинитися у зв'язку з неможливістю подальшого використання житлового приміщення за обставинами, за які жодна із сторін не відповідає. Перелік підстав припинення договору та виселення наймача у зв'язку з неможливістю подальшого використання визначено в статті 85 ЖК РФ:

1) будинок, у якому знаходиться жиле приміщення, підлягає знесенню;

2) житлове приміщення підлягає переведенню в нежитлове приміщення;

3) житлове приміщення визнано непридатним для проживання;

4) у результаті проведення капітального ремонту або реконструкції будинку житлове приміщення не може бути збережене або його загальна площа зменшиться, в результаті чого проживають в ньому наймач та члени його сім'ї можуть бути визнані нужденними в житлових приміщеннях, або збільшиться, у результаті чого загальна площа займаного житлового приміщення на одного члена сім'ї істотно перевищить норму надання.

У цих випадках наймач підлягає виселенню з наданням іншого благоустроєного житлового приміщення. Наймач може добровільно переселитися в запропоноване наймодавцем житлове приміщення. Якщо наймач з яких-небудь причин відмовляється звільнити жиле приміщення, питання про його виселення вирішується в судовому порядку.

Приміщення, що надається наймачу у зв'язку з обставинами, передбаченими статтею 85 ЖК РФ, має бути благоустроєним.

При проведенні капітального ремонту виселення може носити тимчасовий характер і також не зв'язуватися з припиненням договору соціального найму (пункт 1 статті 88 ЖК РФ). При цьому громадяни тимчасово переселяються в житлове приміщення маневреного фонду. Подібне відселення можна розглядати як виконання однієї з обов'язків наймодавця за договором соціального найму житлового приміщення - надати житло на час капітального ремонту. Зазначена обов'язок виникає, якщо капітальний ремонт без відселення мешканців неможливий.

Розірвання договору найму житлового приміщення у зв'язку з капітальним ремонтом можливо, якщо:

сторони домовилися про надання замість приміщення маневреного фонду іншого благоустроєного жилого приміщення для постійного проживання. У таких випадках укладається новий договір найму соціального, а попередній підлягає припиненню. Подібна заміна можлива тільки при наявності згоди на це обох сторін і не може бути здійснена примусово;

житлове приміщення, займане наймачем і членами його сім'ї за договором соціального найму, не може бути збережене або його загальна площа зменшиться, в результаті чого проживають в ньому наймач та члени його сім'ї можуть бути визнані нужденними в житлових приміщеннях, або збільшиться, у результаті чого загальна площа займаного житлового приміщення на одного члена сім'ї істотно перевищить норму надання.

У зазначених випадках наймодавець може вимагати виселення громадянина в інше благоустроєне жиле приміщення у примусовому порядку.

"До підстав припинення договору соціального найму з причин, не залежних від волі сторін, відноситься смерть самотнього наймача (пункт 5 статті 83 ЖК).

Хоча право користування житловим приміщенням за договором соціального найму належить до майнових прав, воно належить конкретному громадянину-наймачу і не переходить у спадок, навіть якщо спадкоємець є незаможним і нужденним у житловому приміщенні.

Якщо з наймачем проживали члени його сім'ї, договір не припиниться, а чи зміниться. Наймачем стане хто-небудь з дієздатних членів його сім'ї ^"1.

Свобода наймача розірвати договір найму соціального обмежується. Можна відзначити, що положення ЖК РФ про припинення договору соціального найму врегульовані недостатньо чітко, і це викликає складнощі у правозастосовчій практиці.

Висновок

Підводячи підсумок курсової роботі, сформулюємо основні висновки, до яких призвело проведене дослідження.

Договір найму житла є унікальним інститутом російського житлового права. Саме поняття договору говорить про те, що однією зі сторін є власник житлового приміщення державного або муніципального житлового фонду, тобто держава зобов'язує себе та органи місцевого самоврядування містити фонд соціального призначення та з особами, визнаними потребують, укласти договір найму житла.

Права та обов'язки наймача і наймодавця - основні умови договору, при цьому РК РФ містить суттєвий їх перелік, що розкривається більш докладно у Типовому договорі.

Необхідно підкреслити, що в практиці виникає ряд питань, які стосуються форми договору. Раніше були широко поширені випадки недодержання письмової форми договору соціального найму. Такий договір укладався на підставі адміністративного акта (ордера), причому саме цим актом наймодавці житлових приміщень у державному і муніципальному житловому фонді та правозастосовні органи нерідко надавали значення документа, що підтверджує письмову форму договору. У наш час законодавець прямо закріпив, що договір повинен бути складений у письмовій формі. На мій погляд, це позитивний аспект, тому що надалі при виникненні спорів сторони можуть посилатися на конкретний договір, в якому прописані їхні права та обов'язки, відповідальність.

Порівнюючи нове і старе законодавство, ми виявили деякі проблеми зі зміни договору. У кодексах передбачається заміна наймача, проте умови сформульовані трохи інакше. Різниця наведених норм пов'язано зі статусом особи, яка може бути наймачем. Раніше можливість пов'язувалася з повноліттям громадянина, тобто виходило, що наймачем міг виявитися і недієздатний. Зараз закон встановлює вимогу про наявність дієздатності у особи. Дана новела обгрунтована, т.к саме дієздатні члени сім'ї несуть солідарну відповідальність за договором. Крім того, був усунутий дисбаланс житлового законодавства до норм ГК РФ про виникнення повної дієздатності громадян.

Чинний Житловий кодекс не передбачає зміни договору соціального найму на вимогу члена сім'ї наймача про укладення з ним окремого договору. Ми вважаємо, що це не зовсім вдале зміна, тому що обмежує свободу дій громадян, порушує їх конституційні права.

Також часто виникає питання з приводу розірвання договору у зв'язку з виїздом наймача та членів його сім'ї в інше місце проживання. У даному випадку договір найму житла вважається розірваним з дня виїзду (пункт 3 статті 83 ЖК РФ). Проте становище не можна розглядати як норму, спрямовану на встановлення моменту припинення договору соціального найму. Швидше норма вказує на те, що зміна місця проживання є підставою припинення правовідносин сторін, навіть якщо наймач про це не заявив. В останньому випадку наймодавець може визнати в судовому порядку наймача таким, що втратив право користування житловим приміщенням.

Необхідно відзначити, що на багато конкретні практичні питання важко знайти однозначної відповіді. Вихід із ситуації полягає тільки в удосконаленні чинного житлового законодавства.

Представляється, що обрана тема на сьогоднішній день вельми актуальна як у суто науковому, так і суто практичному відношенні. Наймання житлового приміщення є одним з провідних інститутів російського права, який буде займати розуми вчених і практиків ще ні один раз.

Список використаних джерел

1. Законодавчі та офіційні документи:

1.1 Конституція Російської Федерації: Прийнята 12 грудня 1993р. - Москва: Айріс Прес, 2003. - 63С.

1.2 Цивільний кодекс Російської Федерації із змінами і доповненнями на 1 квітня 2006 року. - М.: Ексмо, 2006. - 544с.

1.3 Житловий кодекс Російської Федерації із змінами і доповненнями на 15 серпня 2007 року. - М.: Ексмо, 2007. - 156с.

1.4 Житловий кодекс РРФСР. Офіційний текст за станом на 1 січня 2000 р. - М.: ТОВ "Фірма" Видавництво АСТ ". - 64с.

1.5 Про введення в дію Житлового кодексу Російської Федерації: ФЗ від 29.12.2004 / / Збори законодавства РФ. - 2005. - № 1. - Ст.15.

1.6 Про санітарно-епідеміологічне благополуччя населення: ФЗ від 30.03.1999 / / Збори законодавства РФ. - 1999. - № 14. - Ст.1650.

1.7 Про затвердження правил і норм технічної експлуатації житлового фонду: Постанова Уряду РФ від 27 вересня 2003 р. / / Російська газета. - 2003. - 23 жовт. - С.50-51.

1.8 Про затвердження типового договору соціального найму житлового приміщення: Постанова Уряду РФ від 21.05.2005 / / Збори законодавства РФ. - 2005. - № 22. - Ст.2126.

2. Спеціальна література:

2.1 Цивільне право: Підручник. Т.2. / А.П. Сергєєв, Ю.К. Толстой. - М.: "ПБОЮЛ Л. В. Рожников", 2001. - 567с.

2.2 Грудцине Л.Ю. Житлове право Росії: Навчальний посібник / Л.Ю. Грудцине. - М.: ТОВ "Видавництво" Еліт ", 2007. - 436с.

2.3 Данилов Е.П. Житлові спори за новим ЖК РФ. / Є.П. Данилов. - М.: КНОРУС, 2005. - 528 с.

2.4 Кириченко О.В. Комерційний та соціальний наймання у житловій сфері / О.В. Кириченко / / Сучасне право. - 2007. - № 7. - С.29-35.

2.5 Коментар до Житлового Кодексу РФ / за загальною ред.В.М. Жуйкова. - М.: Изд-во Юрайт, 2005. - 605с.

2.6 Крашенинников П.В. Коментар до Житлового кодексу РФ / П.В. Крашенинников. - М.: Статут, 2005. - 598с.

2.7 Світ Ю.П. Підстави та правові проблеми зміни договору соціального найму житлового приміщення / Ю.П. Світ / / Житлове питання. - 2006. - № 12. - С.39-43.

2.8 Світ Ю.П. Припинення договору соціального найму / Ю.П. Світ / / Житлове питання. - 2007. - № 4. - С.58-62.

2.9 Сьоміна Т.А. Житлово-правова проблема і розвиток житлового законодавства в Російській Федерації / Т.А. Сьоміна / / Нерухомість та інвестиції. Правове регулювання. - 2003. - № 3. - С.16-17.

2.10 Стольнікова М.В. Довідник адвоката за житловими справах: Навчальний посібник / М.В. Стольнікова. - М.: ТК Велбі, Вид-во Проспект, 2005. - 248с.

2.11 Стриженко Г. Право власності та інші права громадян на житлові приміщення / Г. Стриженко / / Законність. - 2005. - № 7. - С. 20-21.

2.12. Тихомиров М.Ю. Соціальний наймання житлових приміщень: Монографія / М.Ю. Тихомиров. - М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005. - 344с.

2.13. Юрченко О.В. Проблеми обмеження на зміну договору соціального найму житлового приміщення / О.В. Юрченко / / Закон. - 2006. - № 8. - С.17-19.

3. Судова практика:

3.1 Огляд законодавства та судової практики Верховного суду РФ за другий квартал 2007 року / УПС "Консультант плюс".

3.2 Огляд судової практики Верховного Суду Російської Федерації за четвертий квартал 2005 р. / УПС "Консультант плюс".