Випуск житлових недержавних облігацій

Випуск житлових недержавних облігацій для придбання покупцями квартир
У практиці зустрічаються випадки, коли через розміщення (придбання) облігацій недержавного житлового позики, громадяни будують собі квартири. У цьому випадку з майбутніми власниками квартир полягають два договори: договір придбання житлових облігацій, а якщо еквівалент їх номінальної вартості складе 40 і більше відсотків загальної площі квартири, то й договір пайового будівництва житла.
У зв'язку з цим, у головних бухгалтерів організацій виникають питання з бухгалтерського обліку та оподаткування господарських операцій, що здійснюються в рамках цих договорів, на які в даній статті ми постараємося відповісти.
Відповідно до п.2 Положення про випуск, обігу та погашення житлових облігацій, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів Республіки Білорусь від 06.06.1996 № 372 (далі - Постанова № 372), житлова облігація є цінним папером, що засвідчує внесення її власником грошових коштів на будівництво певного розміру загальної площі житла. Житлова облігація має номінальну вартість у грошовій одиниці Республіки Білорусь та еквівалент цієї вартості, виражений у квадратних метрах загальної площі житла. Зазначений у житловій облігації еквівалент не підлягає зміні. Еквівалент номінальної вартості однієї житлової облігації не може бути менше 0,1 квадратного метра загальної площі житла.
Відповідно до п. 4 Постанови № 372 емітентами житлових облігацій має право виступати юридичні особи, зареєстровані на території Республіки Білорусь, які мають відведений в установленому порядку земельну ділянку під житлове будівництво, необхідну проектну документацію і володіють правами забудовника.
Обсяг емісії житлових облігацій в еквіваленті загальної площі житла, згідно з п. 6 Постанови № 372 не може перевищувати загальну площу житла, на будівництво якого емітенту надані права забудовника.
Дохід за житловими облігаціями не виплачується.
Згідно з п.п. 18-24 Постанови № 372 погашення житлових облігацій оформляється актом здачі-приймання встановленої емітентом форми. Повернення коштів за зданими житловим облігаціях здійснюється протягом місяця з дня оформлення акту здачі-приймання. Житлові облігації входять до складу успадкованого майна в порядку, встановленому законодавством Республіки Білорусь.
Емітент зобов'язаний не рідше одного разу на півріччя звітувати перед власниками житлових облігацій про свою діяльність і публікувати річний баланс за формою і в строки, встановлені Інспекцією з цінних паперів Міністерства фінансів, після підтвердження аудитором достовірності зазначених у балансі відомостей.
Як нами раніше згадувалося, фізична або юридична особа, що володіє житловими облігаціями, еквівалент номінальної вартості яких становить не менше 40 відсотків загальної площі квартири (житлового будинку), має право на укладення з емітентом договору про пайове будівництво житла, в якому обумовлюються строки та умови передачі емітентом у власність власника житлових облігацій конкретного житлового приміщення. Про свій намір укласти такий договір власник облігацій повідомляє емітента шляхом подачі заяви у письмовій формі.
Емітент протягом місяця після отримання заяви від власника житлових облігацій зобов'язаний укласти з ним договір про пайове будівництво житла.
При укладенні договору про пайове будівництво житла власник передає емітенту наявні у нього житлові облігації.
За згодою емітента власник житлових облігацій може в рахунок оплати житла повністю або частково відшкодувати різницю між вартістю квартири (житлового будинку) і переданими емітенту житловими облігаціями належить йому нерухомістю або іншим майном.
Після підписання акту введення в експлуатацію житлового будинку та повної оплати житла власником житлових облігацій емітент у місячний строк передає йому необхідні документи для оформлення в установленому порядку права власності на житлове приміщення.
Порядок випуску та державної реєстрації недержавних житлових облігацій, як і інших цінних паперів, також регулюється постановою Комітету з цінних паперів при Раді Міністрів Республіки Білорусь від 11.04.2006 № 09 / П «Про затвердження Інструкції про порядок випуску та державної реєстрації цінних паперів», ( далі - Постанова № 09 / П).
Відповідно до Постанови № 09 / П проведення відкритої (закритої) підписки, відкритою (закритою) продажу облігацій здійснюється емітентом або за його дорученням профучасників. Облік договорів ведеться в хронологічному порядку в спеціальному прошитому, пронумерованому, підписаному керівником або уповноваженою особою емітента (профучасники, якщо використовувалися його послуги) і скріпленому печаткою емітента (профучасники) журналі. Емітент, який здійснює проведення відкритої (закритої) продажу облігацій власного випуску, повинен відображати в журналі такі відомості: номер державної реєстрації облігацій, дату і номер договору, суму договору, кількість облігацій.
Випуск облігацій включає наступні етапи:
прийняття емітентом рішення про випуск облігацій;
затвердження емітентом проспекту емісії облігацій та короткої інформації про відкритий продаж облігацій (при проведенні відкритого продажу облігацій);
подання документів для державної реєстрації облігацій, а також для реєстрації проспекту емісії облігацій та запевнення короткої інформації про відкритий продаж облігацій (при проведенні відкритого продажу облігацій) відповідно до вимог пунктів 28 і 29 Переліку адміністративних процедур;
державна реєстрація облігацій, реєстрація проспекту емісії облігацій та засвідчення короткої інформації про відкритий продаж облігацій (при проведенні відкритого продажу облігацій);
публікація короткої інформації про відкритий продаж облігацій та забезпечення наявності проспекту емісії облігацій у місцях проведення продажу облігацій (при проведенні відкритого продажу облігацій);
проведення відкритої (закритої) продажу облігацій.
Випуск житлових облігацій прирівнюється до отримання позики, тобто організація-емітент стає свого роду позичальником. Тому відображення цієї операції в бухгалтерському обліку буде регулюватися поясненнями до рахунків 66 «Розрахунки по короткострокових кредитах і позиках» і 67 «Розрахунки за довгостроковими кредитами і позиками» Інструкції щодо застосування Типового плану рахунків, затвердженої постановою Міністерства фінансів Республіки Білорусь від 30.05.2003 № 89 (станом на 13.11.2003).
Зарахування на банківський рахунок емітента грошових коштів від розміщення у фізичних та юридичних осіб облігацій недержавного житлового позики під будівництво житла по рахунках бухгалтерського обліку відображається:

У пункті 2 Правил укладання, виконання і розірвання договору створення об'єкту пайового будівництва, затверджених Указом Президента Республіки Білорусь від 15.06.2006 № 396 (далі - Правила № 396, Указ № 396) дається поняття договору про пайове будівництво житла, відповідно до якого одна сторона - забудовник - приймає на себе зобов'язання власними силами або із залученням третіх осіб у встановлений договором термін забезпечити будівництво (створення) житлового та (або) нежитлового приміщення в багатоквартирному житловому будинку (або його частини) та інших пов'язаних з ним об'єктів нерухомості, по закінченні будівництва та приймання в експлуатацію передати об'єкт пайового будівництва у власність пайовикові, а інша сторона - пайовик - зобов'язується сплатити визначену договором ціну об'єкту пайового будівництва та прийняти зазначений об'єкт в порядку, встановленому договором.
Згідно з п. 49 Інструкції про порядок визначення вартості об'єкта будівництва в бухгалтерському обліку, затвердженої Постановою Міністерства архітектури і будівництва Республіки Білорусь від 14.05.2007 № 10 (далі - Інструкція № 10), при веденні замовником, забудовником (інженером (інженерної організацією)) будівництва в інтересах інвесторів (пайовиків), якими є юридичні особи, витрати, враховані замовником на рахунку 08 «Вкладення у необоротні активи», не є капітальними вкладеннями замовника, забудовника (інженера (інженерної організації)). У цьому випадку замовник, забудовник (інженер (інженерна організація)) не формують облікову вартість об'єкта, а по закінченні будівництва передають інвестору (пайовикові) фактично вироблені витрати з будівництва в розрізі об'єктів, суми податку на додану вартість, переоцінки та інші види витрат, що припадають на частку інвестора (пайовика).
На підставі цього у замовника-забудовника бухгалтерський облік створюваного будівельного об'єкта відображається за дебетом рахунка 08 «Вкладення у необоротні активи» з кредиту рахунків 10 «Матеріали», 60 «Розрахунки з постачальниками і підрядниками», 76 «Розрахунки з різними дебіторами і кредиторами» і інших - на суму фактичних витрат з будівництва (створення) об'єкта без урахування податку на додану вартість. За дебетом рахунка 18 «Податок на додану вартість по придбаних товарах, роботах, послугах» з кредиту рахунків 60, 76 та інших - відображаються суми податку на додану вартість, пред'явлені постачальниками, іншими особами, в частині витрат з монтажу обладнання, виконання оздоблювальних і інших робіт.
Уніфіковані форми первинної облікової документації, якими оформляються операції в будівництві затверджені Постановою Міністерства архітектури і будівництва Республіки Білорусь від 11.04.2005 № 13 «Про затвердження альбому уніфікованих форм первинної облікової документації в будівництві та Інструкції про порядок застосування та заповнення уніфікованих форм первинної облікової документації в будівництві »(далі - Постанова № 13).
Пунктом 1.1 Постанови Ради Міністрів Республіки Білорусь, Національного банку Республіки Білорусь від 22.11.2000 № 1772/55 «Про акумулюванні та використанні коштів фізичних і юридичних осіб для будівництва (реконструкції) житлових будинків, квартир, об'єктів житлової інфраструктури та гаражів» передбачено, що комерційні організації та індивідуальні підприємці, що здійснюють будівництво (реконструкцію) житлових будинків, квартир, об'єктів житлової інфраструктури та гаражів за рахунок коштів фізичних та юридичних осіб, акумулюють грошові кошти цих юридичних і фізичних осіб на спеціальному рахунку, що відкривається в установленому законодавством порядку, за винятком сум винагороди комерційних організацій або індивідуальних підприємців за організацію та забезпечення будівництва зазначених об'єктів, що зараховуються тільки на їх поточні (розрахункові) рахунки.
Пунктом 4 Положення про порядок пооб'єктного бухгалтерського обліку грошових коштів фізичних і юридичних осіб, акумульованих для будівництва (реконструкції) житлових будинків, квартир, об'єктів житлової інфраструктури і гаражів, а також переданих на ці цілі товарно-матеріальних цінностей (виконаних робіт, наданих послуг), затвердженого Постановою Міністерства фінансів Республіки Білорусь, Міністерства архітектури і будівництва Республіки Білорусь від 16.01.2001 № 3 / 1 (далі - Положення № 3 / 1), так само визначено, що грошові кошти, отримані від фізичних та юридичних осіб для фінансування робіт і витрат , визначених проектною документацією, акумулюються на спеціальному рахунку, що відкривається в порядку, встановленому Національним банком Республіки Білорусь, за винятком сум винагороди комерційних організацій і індивідуальних підприємців за організацію та забезпечення будівництва (реконструкції), що зараховуються тільки на поточні (розрахункові) рахунки цих організацій і підприємців .
Таким чином, при розміщенні недержавних житлових облігацій під будівництво житла спеціальні рахунки в банках не відкриваються. Оплата постачальникам, підрядникам та іншим особам, відбуватиметься за рахунок облігаційної позики з розрахункового рахунку емітента. Тому на даному етапі бухгалтерський рахунок 86 «Цільове фінансування» також у розрахунках не бере участь.
Надалі при укладанні з власниками житлових облігацій договорів про пайове будівництво житла (та погашення таким чином житлових облігацій) кредиторська заборгованість емітента, врахована на рахунках 66, 67 списується в дебет рахунку 86 «Цільове фінансування».
І якщо еквівалент номінальної вартості житлових облігацій становить менше 100 відсотків загальної площі квартири, то залишилася несплаченою вартість квартири, тепер вже пайовик зобов'язаний перерахувати на спеціальний рахунок у банку. Крім платежів на будівництво квартири пайовик оплачує послуги забудовника перерахуванням грошових коштів на його розрахунковий рахунок.
Платежі на будівництво об'єкту пайового будівництва та на оплату послуг забудовника вносяться дольщиком одноразово або поетапно відповідно до графіка платежів при будівництві, складеним згідно з додатком 5 до Примірного договору створення об'єкту пайового будівництва (форма договору затверджена Указом № 396) і підписаним обома сторонами. Дані платежі можуть здійснюватися також за платіжними документами, щомісяця подаються забудовником.
Бухгалтерські записи зазначених операцій будуть наступними:
Рух коштів цільового фінансування відображається такими записами:

Відповідно до п. 58 Інструкції № 10 і вимогами Інструкції про порядок переоцінки основних засобів, не завершених будівництвом об'єктів, невстановленого устаткування, затвердженої Постановою Міністерства економіки Республіки Білорусь, Міністерства фінансів Республіки Білорусь, Міністерства статистики та аналізу Республіки Білорусь, Міністерства архітектури і будівництва Республіки Білорусь від 20.11.2006 № 199/139/185/34 «Про порядок проведення переоцінки основних засобів, не завершених будівництвом об'єктів, невстановленого обладнання» (далі - Інструкція № 199/139/185/34) організація-забудовник зобов'язана здійснювати переоцінку незавершеного будівництва , яка відображається у бухгалтерському обліку наступного записом:

Зміст операції	Дебет	Кредит
на суму обов'язкової річної переоцінки незавершеного будівництва	08 «Вкладення у необоротні активи»	83 «Додатковий фонд»

Згідно з п. 37, 38, 54 Інструкції № 10 створені в процесі будівництва зовнішні інженерні мережі та споруди водопостачання, каналізації, теплопостачання, газопостачання та інші інвестор, замовник, забудовник передають спеціалізованим експлуатуючим організаціям. Інженерні мережі та споруди на баланс експлуатуючих організацій передаються як сума витрат з їх будівництва. При цьому оформляється акт на передачу витрат, проведених під час створення об'єкта, форми З-17.
Відповідно до п. 55 Інструкції № 10 передача витрат по створенню інженерних мереж і споруд на баланс експлуатуючих організацій в обліку передавальної сторони.
Облік власних послуг зі здійснення інвестиційного проекту ведеться забудовником окремо за схемою бухгалтерських проводок, представлених в таблиці

№ п.п	Найменування господарської операції	Дебет	Кредит
1.	Оплата послуг замовника-забудовника одноразовим або поточними платежами відповідно до графіка платежів, що є невід'ємною частиною договору, або на підставі платіжних документів, щомісяця подаються забудовником	51	62
2.	Фактично вироблені витрати замовника-забудовника, пов'язані з наданням послуг щодо здійснення інвестиційного проекту	20	10, 60, 68, 69, 70, 76 та інших
3.	Враховано загальногосподарські витрати	26	10, 60, 68, 69, 70, 76 та інших
4.	Податок на додану вартість, пред'явлений постачальниками, іншими особами, в частині витрат на здійснення інвестиційного проекту	18	60, 76 та інших
5.	Виручка від надання послуг замовника-забудовника	62	90
7.	Нарахування податків, що сплачуються з виручки від надання послуг замовника-забудовника	90	68
8.	Фактична собівартість реалізованих послуг замовника-забудовника	90	18, 20, 26, 45 *
9.	Фінансовий результат	90 (99)	99 (90)

СПИСОК ВИКОРИСТАНИХ ДЖЕРЕЛ
1. Конституція Республіки Білорусь 1994 року. Прийнята на республіканському референдумі 24 листопада 1996 року (зі змінами та доповненнями, прийнятими на республіканському референдумі 24 листопада 1996р. Та 17 жовтня 2004р.) Мінськ «Білорусь» 2004р.
2. Житловий кодекс Республіки Білорусь від 22 березня 1999 р. № '248-3 (з ізм. І доп.) / / Відомості Національних зборів Республіки Білорусь. 1999. № 15.
3. Цивільний кодекс Республіки Білорусь: прийнятий Палатою представників 28 жовтня 1998 року, схвалений Радою Республіки 19 листопада 1998: текст Кодексу за станом на 20 липня 2007 року / / Консультант Плюс: Білорусь. Технологія 3000 [Електронний ресурс] / ТОВ «ЮрСпектр», Нац. центр правової інформ. Республіки Білорусь. - Мінськ, 2007.
4. Є.С. Захарова Житлове право: Курс лекцій мн.: ЗАТ Веди .- 2007 .- 88с.
5. Житлове законодавство Республіки Білорусь: Зб. нормативних сост. Бохан В.Ф. - Мн.: Диктую, 2003 .- 384с.
6. Седугін П.І. Житлове право. Підручник для вузів. - М.: Видавнича група ИНФРА М - НОРМА, 2006р.
7. Симчук О.М. Правове регулювання житловий відносин. Форми документів .- Мн.: Тесей 2003р. -232с.
8. Чигир В.Ф. Договір найму житлового приміщення. Мн.: «Амалфея», 2001р.