Цивільно-правове регулювання договору продажу житлового приміщення

Дипломна робота

На тему: «Цивільно-правове регулювання договору продажу житлового приміщення»

Введення

Актуальність теми дослідження. У зв'язку з приватизацією житлового фонду на початку 90 х рр.. багато хто з російських громадян стали власниками житлових приміщень, що зумовило в наступні роки небувале зростання угод з даними об'єктами нерухомості (купівля-продаж, оренда, міна, найм, дарування та ін.) В даний час житлове приміщення (квартира, житловий будинок, частина квартири та житлового будинку) - не тільки місце проживання, але й цілком ліквідний інвестиційний інструмент, який дозволяє не просто зберегти, а й суттєво примножити вкладені кошти, приносячи стабільний дохід власнику. Таким чином, в даний час у нашій країні не існує інших фінансових механізмів та інститутів, що забезпечують гідне примноження коштів пересічних вкладників, крім вкладень у житло, що, у свою чергу, обумовлює збільшення числа угод з житловими приміщеннями і, особливо, купівлі-продажу. У відповідність з потребами громадянського обороту російський законодавець, прагнучи врегулювати визначилися в суспільстві тенденції з купівлі-продажу житлових приміщень, спираючись на практику застосування норм Цивільного кодексу Російської Федерації, інших нормативних правових актів у даній сфері, поступово формує якісно нову законодавчу базу, детально регламентує даний інститут, це безумовно, призвело до певних позитивних результатів і, зокрема, розширило шляхи участі в пайовому будівництві, зросли надійність і прибутковість самого інвестування в житло, набирають обертів іпотечні цінні папери, в цілому підвищилася правова захищеність учасників договорів продажу житлових приміщень та ін

Разом з тим, слід зазначити, що далеко не всі законодавчі прогалини в сфері обігу житлових приміщень, і особливо їх продажу, усунені. Перш за все, закріплений у Цивільному кодексі України й потребував вдосконалення механізм реалізації договору продажу житлових приміщень, на ЖК РФ практично поза увагою. У жодному нормативному правовому акті не визначено поняття договору продажу житлового приміщення, не позначена специфіка даного виду угод із квартирами і житловими будинками. Крім того, не визначений і не сформований державний контролюючий орган в даній сфері; не дороблені питання поруки як способу забезпечення виконання зобов'язання за договором продажу житла; законодавчо не захищені інтереси созаемщиков за договором іпотечного кредитування в разі залучення їх до солідарної відповідальності, та ін

Недоліки російського законодавства в даній сфері найчастіше заповнюються судовою практикою і роз'ясненнями вищих судових інстанцій. Як показує судова практика, операції з житловими приміщеннями породжують суттєва кількість спорів, причому правові конфлікти з приводу купівлі-продажу житлових приміщень - однієї з найбільш складних цивільно-правових угод у російському праві, займають лідируюче місце. Приміром, за 1 півріччя 2009 р. в районних судах житлові справи, в тому числі у спорах, пов'язаних з купівлею-продажем житлових приміщень, склали 16,2% від загального числа розглянутих справ (в 1 півріччі 2008 року - 13,5 %); у мирових суддів в 1 півріччі 2009 р. кількість спорів, пов'язаних з купівлею-продажем, приватизацією та іншими оборудками з житловою площею виросло на 11,5% (до 559,1 тис. справ) ^1.

Таким чином, в даний час існує об'єктивна необхідність у проведенні комплексного наукового дослідження проблем договору продажу житлових приміщень з метою вдосконалення його цивільно-правового регулювання, що і зумовило вибір теми випускної кваліфікаційної роботи.

Теоретичні питання договору купівлі-продажу були предметом дослідження в працях багатьох видатних вітчизняних вчених. Ще до революції 1917 р. значні розробки в цій галузі були зроблені класиками російського громадянського права: К. Анненковим, Є.В. Васьковський, Ю.С. Гамбарова, Д.І. Мейєром, С.А. Муромцева, К.П. Побєдоносцевим, Г.Ф. Шершеневичем та ін

У радянський період розвитку цивільного права серйозні дослідження в даній області проводилися: М.М, Агарковим, С.С. Алексєєвим, С.М. Братусем, Д.М. Генкін, О.С. Іоффе, О.А. Красавчикова, В.П, Грибанова, PO Халфіна, Б.Б. Черепахін та ін

В останні десятиліття наукові дослідження, що стосуються правового регулювання договору продажу нерухомості в цілому та житлових приміщень, зокрема, проводилися багатьма авторам, в тому числі: Т.Є. Абова, М.І. Брагінським, С.А. Боголюбовим, М.М. Бринчук, В.В. Витрянский, С.А. Зінченко, Н.Д. Єгоровим, О.Н. Садикова, А.П. Сергєєвим, Е.А. Сухановим, Ю.К. Толстим та іншими російськими цивілістами.

Разом з тим, при всій теоретичній і практичній значущості проведеної наукової роботи, питання договору продажу житлових приміщень недостатньо розроблені, необхідний комплексний підхід до їх дослідження з урахуванням законодавчого і правозастосовчого досвіду, що склався в останні роки, коли вступив в силу цілий комплекс нормативних правових актів, на якісно новому рівні регулює суспільні відносини в цій сфері.

Мета цього дослідження полягає в розробці на основі аналізу існуючої законодавчої бази та судової практики теоретичних і практичних положень, спрямованих на вдосконалення цивільно-правового регулювання договору продажу житлових приміщень.

Досягнення даної мети пов'язане з вирішенням наступних науково-практичних завдань:

• провести аналіз російського законодавства про договір продажу житлових приміщень;

• вивчити поняття та сутність договору продажу житлового приміщення та охарактеризувати суттєві умови договору продажу житлового приміщення;

• провести дослідження актуальних проблем придбання житлового приміщення за договором іпотеки;

• провести аналіз окремих питань державної реєстрації переходу права власності на житлове приміщення за договором продажу;

• вивчити специфіку цивільно-правової відповідальності сторін договору продажу житлового приміщення;

• виробити конкретні пропозиції щодо вдосконалення сучасного російського законодавства, що регулює суспільні відносини за договором продажу житлового приміщення, спрямовані на забезпечення прав і охоронюваних законом інтересів учасників цивільного обороту.

Об'єктом дослідження виступають суспільні відносини, що складаються в сфері реалізації договору продажу житлових приміщень в Російській Федерації.

Предметом дослідження стали норми законодавства Російської Федерації, що регулюють відносини у сфері продажу житлових приміщень, судова практика, монографічна література, що відносяться до теми дослідження.

Методологія дослідження. Дане дослідження грунтується на сукупності таких методів наукового пізнання, як: діалектичний, комплексний, історико-правовий, порівняльно-правовий, системного аналізу, формально-логічний, соціологічний та ін

Нормативну базу дослідження становлять: Конституція Російської Федерації, Цивільний кодекс Російської Федерації, Житловий кодекс РФ, Федеральні закони «Про іпотечні цінні папери», «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації» , «Про внесення змін до статті 223 частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації і Федеральний закон« Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним ». Постанова Уряду РФ «Про заходи щодо розвитку системи іпотечного житлового кредитування в Російській Федерації», а також інші федеральні закони Російської Федерації, укази Президента України, постанови Уряду Російської Федерації, що регулюють відносини, які є об'єктом дослідження.

Положення, що виносяться на захист:

1. Пропонуємо статтю 550 «Форма договору продажу нерухомості» ГК РФ доповнити пунктом третім такого змісту:

«Договір продажу житлового приміщення підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню».

2. Необхідно встановити майнову відповідальність реєструючих органів у розмірі дійсного реального збитку, заподіяного внаслідок помилки при реєстрації права власності на житлове приміщення.

3. Пропонується статтю 558 ЦК РФ «Особливості продажу житлових приміщень" доповнити пунктом 3 такого змісту: «Обов'язковим додатком до договору продажу житлового приміщення в багатоквартирному будинку є технічний паспорт даного житлового приміщення».

4. Пропонується в договір продажу житлового будинку (його частини) включати вичерпний перелік будівель і споруд, призначених для його обслуговування.

5. Пропонуємо передбачити право созаемщика за договором іпотечного кредитування на частку в праві власності на придбану квартиру в разі притягнення його до солідарної відповідальності пропорційно виплаченої їм частини боргу.

6. Пропонуємо при інвестуванні будівництва житлових приміщень законодавчо встановити оформлення прав вимоги виникають у інвестора до забудовника цінними паперами.

Практична значимість дослідження. Розроблені науково-практичні положення можуть бути використані: для внесення в установленому порядку змін і доповнень до цивільне законодавство Російської Федерації, що стосується правового регулювання договору продажу житлових приміщень у цілому, а також специфіки продажу квартир і житлових будинків зокрема.

1. Юридична природа договору продажу житлових приміщень

1.1 Аналіз російського законодавства про договір продажу житлових приміщень

Вивчення історії розвитку законодавства важливо в умовах формування сучасних нормативних правових актів. Наші предки починають осмислювати та визначати характер володіння землею тільки з появою князівської влади і утворенням політичного союзу. Щоб забезпечити собі стягування податків, уряд повинен був прикріпити кожне селище до одного місця. З іншого боку, за браком грошових коштів государі дарували земельними ділянками своє військо і служивих людей. Так складалося общинне і помісне землеволодіння. Общинна власність на землю зникла вже до кінця XV століття.

У російському законодавстві саме поняття «нерухоме майно» зустрічається вперше в Указі Петра I «Про порядок спадкування в рухомих і нерухомих имуществах» від 23 березня 1714 року ² (Указ про єдиноспадкування) і надалі набуло широкого поширення в нормативних актах і практиці. З 1835 р. в Росії вступив в дію систематизований акт - Звід законів Російської імперії ^3. У ст. 383 т. 10, ч. 1 Зводу законів визначалося, що майно ділиться на рухоме і нерухоме. Різниця між рухомими та нерухомими речами утворилося «внаслідок переважаючого в середні століття значення землі» і в результаті того, що земля «необхідно піддається в приватному володінні таких обмежень, які чужі рухомих речей» Встановлюючи різний правовий режим для рухомого і нерухомого майна, законодавець, тим Проте, не давав визначення понять тих і інших.

Невдала редакція статей та відсутність законодавчого визначення нерухомості викликали обгрунтовану критику вчених-цивілістів, в тому числі: Є.В. Васьковського, Л.А. Кассо, Г.Ф. Шерщеневіча та ін У результаті були сформульовані певні доктринальні дефініції.

Безперечним нерухомим об'єктом усіма авторами (К. Малишев, Ю. Гамбаров, Є. Трубецькой, Л. Кассо) визнавалася земля; деякі вчені писали про частину земної поверхні (Г. Шершеневич), земельних або поземельних ділянках (Д. Азаревіч). Але з питання про те, який критерій має бути покладений в основу розмежування рухомих і нерухомих речей, думки вчених розходилися.

Г. Шершеневич, К. Нобедоносцев, А. Гуляєв, Є. Трубецькой, К. Кавелін проводили класифікацію речей на рухомі і нерухомі не тільки по природному, природному властивості предметів, але і вказували на необхідність існування для нерухомості механічною або органічного зв'язку із земною поверхнею .

Ст. 384 т. 10, ч. 1 Зводу законів нерухомим майном визнає також землю, будинки, фабрики і т.д., але фактично в основі визначення цієї категорії нерухомості покладені природні властивості речей, не створювані правом, а тільки констатуються їм і супроводжувані відомими юридичними наслідками.

Наступну категорію нерухомості становили «юридично нерухоме» речі. У цю групу включалися і приналежності нерухомого майна - рухомості за природою, але яким надавалося властивість нерухомості (ст. ст. 386-390 т. 10, ч. 1 Зводу законів), в даному випадку, як зазначав Н.Л. Дювернуа, «для операцій суто юридичних, ми у відомих випадках іммобілізуемой рухомості, тобто, підкоряємо юридичний характер володіння ними нормам, існуючим для нерухомого майна» ⁴

Поділ на рухомість і нерухомість застосовувалося не тільки до речей, але і до прав. Але в основу класифікації не міг бути покладений критерій, застосовуваний до «тілесним речам», тому, на думку Є.В. Васьковського, варто було б «звернути увагу на об'єкт права і вважати права на нерухомість - нерухомими, а права на рухомість і на дії інших осіб - рухомими» ^5.

У проекті Цивільного уложення Росії на відміну від законів цивільних (т. 10 Зводу законів), вже містилося визначення нерухомого майна, яким визнавалися земля, а також будівлі або споруди, нерухомо до землі прикріплені, як-то дома, заводи, фабрики (ст. 32).

Відсутність легального визначення рухомості і нерухомості призводило до серйозних непорозумінь при кваліфікації того чи іншого майна, наприклад при визначенні природи таких об'єктів, як будівлі і будови. Цивільний Касаційний департамент Урядового Сенату в 1875 р. (рішення № 703) прямо відніс до рухомості пересувні крамниці за їх властивості. Тому не мають значення нерухомого майна пересувні будівлі, тобто ті, «які можуть бути переносимі з місця на місце без їх руйнування та пошкодження» (пересувні лавки, балагани, намети, будки і т.п.). Рухомим майном були будови, придбані на знесення чи звозить, без права на володіння будівлями нероздільно з землею (рішення Урядового Сенату № 113 за 1881 рік).

Ще більшу складність в юридичній літературі і судовій практиці викликала кваліфікація будівлі, побудованої на чужій землі. Проблема визначення статусу такої споруди пояснювалася тим, що була розірвана юридичний зв'язок між будівлею і земельною ділянкою, а тому досліджуваний об'єкт міг бути віднесений як до рухомого, так і нерухомого майна. Відповідно до ст. 386 т. 10, ч. 1 Зводу законів до приладдю населених земель ставилися стоять на них «церковні та інші будівлі, двори, млини ...». Ця норма, як роз'яснив Цивільний Касаційний департамент Урядового Сенату, означає тільки те, що будови передбачаються власністю господаря землі, поки протилежне не доведено особою, бажаючим «привласнити собі особливе право на будову» ^6, бо власнику майна належить усе те, що працею і його мистецтвом вироблено в тому ж майно (ст. 425 т. 10, ч. 1 Зводу законів).

Таким чином. Сенат визнав, що право власності на землю може бути відокремлене від права власності на які перебувають на ній будівлі, і що будівля на чужій землі не становить належності тієї землі, на якій вона зведена. Проект Цивільного уложення Росії під явним впливом Німецького Цивільного уложення визнав споруди, будівлі та споруди нерухомим майном, тільки якщо вони належать власникові маєтку чи окремому власнику в силу вотчинного (речового) права на маєток, тобто належать на праві власності, застави або право на чуже майно, у всіх інших випадках споруда вважається рухомим майном ^7.

З прийняттям проекту Цивільного уложення в Російській імперії законодавчо було б вирішено питання про кваліфікацію будівель і споруд, побудованих на чужій землі, хоча зазначена норма не вирішила б проблем з будівлями, зведеними в силу будь-якого зобов'язального права, але цього не сталося.

Визначення характеру споруди на чужій земельній ділянці мало не тільки науковий інтерес, а й велике практичне значення. Справа в тому, що з розвитком була у Росії суспільного ладу оборот рухомих і нерухомих речей все більше підпорядковувався спеціальними правилами, які різнилися залежно від виду майна.

Одним із способів встановлення, зміни та припинення юридичних відносин є здійснення різного роду угод. У законодавстві Російської імперії було відсутнє легальне визначення угоди ^8. Так, до угод, які могли мати своїм предметом нерухоме майно, норми Зводу законів відносили: дарування «у тісному сенсі» і дарування, виділ нерухомого майна, запродажу і куплю - продаж, найм або оренду. Можна відзначити, що законодавство суворо не розмежовували найм і оренду.

З розвитком економічного обороту нерідко недостатньо просто зовнішній прояв волі сторін угоди, а потрібно вже більш формалізований закріплення її вираження. Тоді законодавство встановлює обов'язкові вимоги до форми угод, причому це не тільки відображення волевиявлення на листі, а й у ряді випадків участь свідків, громадської влади. У цьому випадку форма правочину придбає двоякий характер: або служить засобом докази угоди або необхідною умовою дійсності угоди, з витікаючими звідси різними правовими наслідками у випадках порушення встановленої законом форми.

У російському законодавстві ⁹ в XVII столітті (у ст. 34 гол. 17 Соборне уложення) чітко розмежовувалося особисте право з договору і речове право з записки в книгах помісних наказах (якщо об'єктом договору була земля) або земських наказах (якщо об'єктом був будинок і двір ), так як, по укладенню у разі продажу однієї вотчини різним особам право власності визнавалося за тим, хто раніше «справив» маєток. У XVIII столітті в Росії почалася ломка старовинних установ, і за Петра I встановився новий «кріпак» порядок вчинення актів. Всі операції здійснювалися в юстиц-колегії. У містах кріпаки акти полягали під наглядом губернаторів і воєвод. Акти слід було вносити в особливі книги. Але під впливом фіскальних інтересів головне значення в переході права власності від продавця до покупця мала не записка у книзі, а саме вчинення кріпосного акту зі сплатою мита. За правління Катерини II кріпак порядок був збережений тільки для переходу речових прав на нерухомість. Таким чином, на час прийняття Зводу законів Російської імперії система вотчинної записки по Соборному укладенню була повністю витіснена кріпаком порядком.

Відповідно до ст. 707 т. 10, ч. 1 Зводу законів перехід права власності зв'язувався з вчиненням кріпосного акту і введенням у володіння, але не був точно встановлений момент виникнення речового права у набувача, на що звертали увагу юристи і, у зв'язку з чим, існували труднощі на практиці.

14 квітня 1866 прийнято Положення про нотаріальну частину ^10, відповідно до якого: угоди про перехід, обмеження права власності на нерухоме майно під страхом недійсності повинні були бути здійснені в нотаріусів і потім звернені в кріпаки через затвердження їх старшим нотаріусом. Речові права на нерухомість не отримувалися до затвердження останнім угод, за винятком встановлених у законі. При всіх перевагах нотаріальної системи в порівнянні з кріпосним порядком і вона не була позбавлена ​​багатьох недоліків: невизначеність моменту придбання речового права, відсутність принципу достовірності, принцип гласності представляв собою порожню формальність, надмірна складність процедури.

У кінці XIX століття в Росії з'явився проект Вотчинного Статуту, який повинен був замінити існуючий порядок виникнення речових прав на нерухоме майно на вотчину систему, яка вже знайшла застосування в західних державах. Згідно з цим проектом, вотчинні (речові) права, засновані на договорах, повинні були встановлюватися не інакше як внесенням їх до вотчинні книги. Зміст вотчинних книг повинно було грунтуватися на принципах гласності, достовірності та безповоротності придбаних за ним прав. Всі угоди, спрямовані на встановлення вотчинних прав, повинні були відбуватися тільки нотаріальним порядком під страхом їх недійсності.

Таким чином, прийняття Цивільного уложення і Вотчинного Статуту дозволило б ввести в Росії сувору систему обороту речових прав на нерухоме майно та забезпечити належний захист державою прав власників майна. Але зміни в суспільному ладі не дозволили реалізувати проекти багатьох законів, у тому числі і положення нормативних актів, які забезпечують регулювання обороту нерухомості.

У результаті революції в Росії в лютому 1917 р. головним органом у державі стало Тимчасовий Уряд, за той короткий проміжок часу, поки ця структура була вищим органом державної влади, вона фактично не брала акти з регулювання правового режиму нерухомих речей, який як і раніше визначався на основі норм Зводу законів Російської Імперії.

Одним з перших декретів радянської влади був Декрет від 26 жовтня 1917 р., «Про землю» ^11, який проголошував, що «поміщицька власність на землю скасовується негайно без всякого викупу», «поміщицькі маєтки, усі речі переходять у розпорядження волосних земельних Комітетів та повітових Рад Селянських Депутатів надалі до Установчих Зборів ».

З 18 грудня 1917 декретом «Про заборону операцій з нерухомістю» були припинені які б то не було угоди з продажу, купівлі, застави, тощо всіх нерухомості в містах ^12. У 1918 р. Декретом ВЦВК «Про скасування права приватної власності на нерухомість у містах» ¹³ в міських поселеннях чисельністю жителів понад 10000 була скасована приватна власність на всі будівлі, які разом з розташованої під ними землею мали вартість або дохідність понад ліміт органом місцевої влади (ст. 2). Дані будови були муніціпалізіровани.

У сфері промисловості радянський уряд здійснювало націоналізацію окремих галузей, яка була в основному завершена в червні 1918 року. Держвласність була закріплена на великі та середні промислові підприємства, залізниці та їх рухомий склад, морські і річкові судна всіх типів. Скасування приватної власності на названі об'єкти означала заборону будь-яких угод, спрямованих на їх відчуження.

У період НЕПу з'являються поняття денаціоналізованих підприємств (з кількістю робітників менше 20, які держава вважає невигідним тримати за рахунок коштів свого бюджету і яке воно передає колишньому власнику) і демуніціпалізірованних будов (безоплатно передані колишнім власникам та їхнім спадкоємцям або фактичний власникам, через неможливість використання їх місцевими радами) ^14. Основні положення НЕПу про приватну власність на майно були відображені в Декреті від 22 травня 1922 р. «Про основні приватних майнових правах, визнаних в РРФСР, що охороняються її законами і захищаються судами РРФСР» ¹⁵

На практиці найбільш широке поширення з усіх угод, предметом яких була нерухомість, отримав договір купівлі-продажу житлових будівель. Однак оборотоздатність останніх, як об'єктів права власності приватних осіб, значно обмежувалася правилом, що містилися в ст. 182 ДК РРФСР (1922 р.) і які мали «своєю метою боротьбу з двома явищами, неприпустимими в радянському ладі: а) зосередженням в одних руках великих цінностей у вигляді численних домоволодінь і б) зі спекуляцією оселями». Стаття 182 закріплювала, що будова могло бути продано власником, тільки якщо він, а також її неповнолітні діти та чоловік протягом трьох останніх років не відчужували будов. А особа могла купити будова тільки в тому випадку, якщо воно, його чоловік, неповнолітні діти не мають на праві власності іншими будовами. Для договорів купівлі-продажу будівель і права забудови вимагали дотримання нотаріальної форми і подальша реєстрація в комунальному відділі.

Розподіл майна на рухоме і нерухоме було офіційно в 1922 р. скасовано, але ці поняття зустрічаються в правових актах більш пізнього періоду. Відмова радянського законодавця від класифікації майна на рухоме і нерухоме мав своїм наслідком припинення наукових досліджень в галузі регулювання обороту нерухомості. Сам термін «нерухомість» вживався в науці тільки стосовно до законодавства дореволюційному.

У 1990 р., в Росії почалося здійснення земельної реформи. Реформування існував земельного ладу було спрямовано, насамперед, на радикальні зміни відносин власності. У російському законодавстві відроджується категорія нерухомості, проводиться фактичне розподіл речей на рухомі і нерухомі.

У Росії угоди з нерухомістю становлять 90% цивільного обороту. Таким чином, нерухомість має особливе значення для сучасного російського ринку.

В умовах сучасного ринку потреба в житлі мислиться як потреба мати житлом на праві приватної власності. Житлові приміщення є різновидом нерухомості. Нерухомість - це одна з основних складових, що забезпечують нормальне існування людини. Право мати рухоме і нерухоме майно у власності, володіти, користуватися і розпоряджатися ним як одноособово, так і спільно з іншими особами є основою розвитку ринкового обороту. На думку Гегеля, все правове поле держави похідним від правового регулювання обороту нерухомості. З переходом до ринкової економіки встановилося безліч форм власності на нерухоме майно: приватна, державна, муніципальна й інші. Нерухомість включена в систему ринкового обороту шляхом вчинення з нею таких угод, як купівля-продаж, заставу, успадкування, довірче управління, оренда та ін Крім того, виникають нові форми відносин з приводу нерухомості, наприклад, пайову участь у будівництві, іпотека. Відносини з купівлі-продажу нерухомості ще багато в чому не врегульовані законодавчо, так як форми їх настільки різноманітні, що спочатку передбачити всі можливі їх трансформації не представлялося можливим.

У російській практиці вирішення питання власності на нерухомість визначає наше майбутнє. Саме операції з нерухомістю породжують у суспільстві найбільшу кількість суперечок, пов'язаних з правами сторін, і в першу чергу - з формуванням ефективного класу власників. У зв'язку з цим законодавець, спираючись на практику застосування ЦК РФ з приводу відносин з купівлі-продажу нерухомості, інших нормативних правових актів, поступово формує законодавчу базу, детально регламентує купівлю-продаж житла.

З 1 березня 2005 р. набув чинності Житловий кодекс РФ. Відповідно до Конституції РФ житлове законодавство перебуває у спільному віданні Російської Федерації і суб'єктів РФ (п. «к» ч. 1 ст. 72). Як випливає з ч. 2 ст. 76 Конституції РФ, по житловому законодавству видаються федеральні закони та які у відповідність до ними закони та інші нормативні правові акти суб'єктів Російської Федерації, При цьому згідно з ч. 5 ст. 76 Конституції РФ закони та інші нормативно-правові акти суб'єктів РФ не можуть суперечити федеральним законам. У разі такого протиріччя пріоритет належить федеральним законам. Головним нормативним правовим актом будь-якої галузі законодавства, в тому числі і житлового, є Конституція РФ.

Основним актом, що регулює житлові відносини, в даний час, безумовно, є Житловий кодекс, який визначає основні принципи реалізації конституційного права громадян Російської Федерації на житло в нових соціально-економічних умовах, встановлює загальні початку правового регулювання житлових відносин при становленні різних форм власності та видів використання нерухомості у житловій сфері.

ГК РФ у частині першій (гл. 18) регулює право власності та інші речові права членів сім'ї власника житлового приміщення, у частині другій містяться положення про договір найму житлового приміщення, а також норми, регулюючі особливості продажу житлових приміщень, частина третя ЦК України встановлює особливості наслідування житлових приміщень.

Федеральні закони, закони суб'єктів РФ, інші нормативні правові акти федеральних органів влади та органів влади суб'єктів РФ приймаються відповідними органами в межах їх повноважень. ЖК РФ містить великий перелік питань, що підлягають вирішенню Урядом РФ: затвердження типового договору соціального найму житлових приміщень, встановлення переліку захворювань, при яких спільне проживання з особами, які страждають ними, в одній квартирі неможливо і т.д.

Відомчі нормативні акти, прийняті міністерствами і іншими федеральними органами виконавчої влади, підлягають застосуванню тільки в разі їх державної реєстрації в Міністерстві юстиції РФ і офіційного опублікування відповідно до указу Президента РФ від 21.01.1993 року та Постановою Уряду РФ від 13.08.1997 року. При цьому акти, які не пройшли державну реєстрацію, а також зареєстровані, але не опубліковані в установленому порядку, не тягнуть за собою правових наслідків.

Органи місцевого самоврядування мають право приймати акти, що регулюють житлові відносини, однак компетенція їх суттєво обмежена.

За період після прийняття нового ЖК склалася правозастосовна практика, заснована на його нормах. Виявилися достоїнства і недоліки правового регулювання відносин з приводу житлових приміщень. В основі всієї цієї системи, лежить положення, відповідно до якого людина, яка проживає у приміщенні, має бути його власником. Весь досвід розвитку людства, незалежно від цивілізації, показує грунтовність такого підходу.

Житлове законодавство РФ полягає в необхідності забезпечення органами державної влади та органами місцевого самоврядування умов для здійснення громадянами права на житло, його безпеку, на недоторканність і неприпустимість довільного позбавлення житла, на необхідності безперешкодного здійснення випливають з відносин, регульованих житловим законодавством РФ, прав, а також на визнанні рівності учасників регульованих житловим законодавством РФ відносин щодо володіння, користування і розпорядження житловими приміщеннями. ¹⁶ При такому законодавчому закріпленні місця і ролі держави воно не тільки не гарантує отримання житла, але й не гарантує його збереження, якщо сім'я, що проживає в цьому житлі, потрапила у складне економічне становище, не гарантується просто даху над головою. На жаль, житлові приміщення маневреного фонду не вирішують цієї проблеми.

Житлові приміщення маневреного фонду призначені для тимчасового проживання:

1) громадян у зв'язку з капітальним ремонтом або реконструкцією будинку, в якому знаходяться житлові приміщення, займані ними за договорами соціального найму;

2) громадян, у яких єдині житлові приміщення стали непридатними для проживання внаслідок надзвичайних обставин;

3) інших громадян у випадках, передбачених законодавством;

4) громадян, які втратили житлові приміщення в результаті звернення стягнення на ці житлові приміщення, які були придбані за рахунок кредиту банку або іншої кредитної організації або коштів цільової позики, наданого юридичною особою на придбання житлового приміщення, і закладені в забезпечення повернення кредиту або цільової позики, якщо на момент звернення стягнення такі житлові приміщення є для них єдиними.

Житлові приміщення маневреного фонду надаються з розрахунку не менш ніж шість квадратних метрів житлової площі на одну людину. З громадянами, такими, що втратили житлові приміщення в результаті звернення стягнення на них, договір найму житлового приміщення маневреного фонду укладається до завершення розрахунків після продажу житлових приміщень, на які було звернено стягнення. Тобто після подібних розрахунків громадяни, які не змогли погасити кредит або позику, виселяються не в гуртожиток, не в комунальну квартиру, не в невпорядковане житлове приміщення, а «в нікуди», навіть, якщо у них є неповнолітні діти. Така політика соціальної держави свідчить швидше про його «антисоціального» ^17. Але і це завдання за існуючої величиною маневреного фонду не може бути вирішена. Навіть у Москві кількість так званих «нічліжок» зовсім недостатньо.

Однією з підстав виникнення житлових прав та обов'язків за правилами п. 4 ст. 10 ЖК РФ є придбання у власність житлових приміщень по підставах, що допускаються федеральним законом, перш за все за договором купівлі-продажу житлових приміщень. Це одна із самих складних цивільно-правових угод у російському праві, що призводить до численних суперечок і конфліктів.

У районних судах в 2009 р. житлові справи склали 16,2% від загального числа розглянутих справ (у 2008 році - 13,5%), у тому числі:

• про виселення - 2,4% (46 тис.), (у 2008 році - 2,2%) (45,6 тис.));

• позови, пов'язані з приватизацією житлової площі, - 1,7% (32,9 тис.), (у 2008 році - 0,8% (16,6 тис.)), тобто їх кількість зросла майже у 2 рази;

• інші житлові спори - 12% (229 тис.), (у 2008 році - 10,5% (214,5 тис.)), тобто приріст склав 6,8%, з них оплата комунальних платежів - 24,2%, що в 2 рази менше, ніж у 2008 році - 51%. А у мирових суддів кількість спорів, пов'язаних з приватизацією житлової площі, та інших житлових спорів виросло на 0,8% - 559,1 тис., або 11,5% (у 2008 році - 10,7% (402,7 тис. )), в основному за рахунок спорів про стягнення плати за житлову площу та комунальні платежі (розділ 2 форми у цивільних справах) ^18.

ЖК РФ, що набув чинності 1 березня 2005 р., має найважливіше значення практично для всіх громадян. Цей засадничий в галузі житлових відносин документ, безумовно, особливо цікавий для представників бізнесу. Більше того, у них є привід поглянути на деякі його положення з позиції здорової критики ^19. У зв'язку з приватизацією житлового фонду на початку 90 х рр.. багато хто з громадян стали власниками житла. Угоди громадян з належним їм житлом ніколи ще не отримували такого розмаху, як зараз. Ні для кого, ні секрет, що вартість житлової площі в Москві дуже висока, сума укладених угод оцінюється, як правило, у багато мільйонів рублів. А пов'язано це з тим, що квартира - це не тільки місце проживання, але й цілком ліквідний інвестиційний інструмент. На сьогоднішній день у дрібного і середнього інвестора немає привабливішого способу вкладення своїх коштів. У пошуках відповідного способу отримання прибутку більшість потенційних інвесторів прийшло до висновку, що інвестиції в нерухомість - прибутковий і безпечний інструмент. При позитивній динаміці, характерною для зростаючого ринку, вкладення в нерухомість приносять більший прибуток, ніж відсотки по депозитах.

Якщо оцінити сформовану на ринку ситуацію, очевидно, що вкладення в нерухомість за ступенем прибутковості набагато вигідніше багатьох інших видів інвестування, З прийняттям Федерального закону «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації» від 30.12.2004 № 214 ФЗ привабливість такого інвестування значно зросла, що переконливо доводить черговий стрибок цін на квартири в 2008 р.

На жаль, більша норма прибутку, значні обсяги угод, наявність величезного незадоволеного попиту, складність фінансового циклу в будівельному бізнесі та інші чинники привернули в цей вид підприємницької діяльності значне число різного роду шахраїв. Матеріали експертного опитування, проведеного серед вчених-правознавців Всеросійської державної податкової академії Міністерства фінансів РФ, свідчать про те, що при оцінці ефективності норм чинного законодавства понад 70% опитаних респондентів розцінили російське законодавство як недостатньо надійно захищає права добросовісного набувача. Майже одностайним була думка експертів про необхідність внесення конкретних змін у чинні норми з метою формування нових підходів у регулюванні та захист прав на житлові та нежитлові приміщення та зниження ризиків інвестицій в нерухомість ^20.

В якості прикладу наведемо один з типових випадків, У березні 2006 року громадянка В. вступила в споживчий кооператив «Ц», внісши туди в якості пайового внеску 10000 рублів, ще 10000 пішло на вступний внесок, страхування пайового внеску і членські внески. За ці гроші їй обіцяли побудувати в найближчому Підмосков'ї трикімнатну квартиру. У вересні 2006 року громадянка В. отримала повідомлення про те, що проект будівництва не вдався і в 2007 році споживчий кооператив «Ц» не зможе надати їй квартиру. Вона повинна прийняти рішення про вихід з кооперативу «Ц» або чекати, коли йому вдасться знайти забудовника і вкласти її гроші в будівництво. При аналізі цього шахрайства з'ясувалося, що фактично були дотримані всі вимоги закону, при цьому В. втратила близько 20000 рублів, якщо додати до втрат банківський відсоток, який вона могла б отримати, і найголовніше, шість місяців часу, за який вартість житла значно зросла .

З цього прикладу видно, що Федеральний закон від 30.12.2004 № 214 ФЗ не став досить ефективним засобом у боротьбі з шахрайством у житловій сфері. З моменту прийняття Закону про участь у пайовому будівництві ведуться суперечки про необхідність його зміни. До Державної думи РФ було направлено не менше п'яти різних законопроектів про внесення до нього поправок. У результаті зміни в Закон про участь у пайовому будівництві знайшли відображення в прийнятому 18 липня 2006 Федеральному законі РФ «Про внесення змін до Федерального закону« Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів РФ »та про внесення змін в окремі законодавчі акти РФ» № 111 ФЗ.

Знову прийнятий Федеральний закон передбачає наступні новели. Встановлено, що дія закону не поширюється на відносини юридичних осіб та (або) індивідуальних підприємців, пов'язані з інвестиційною діяльністю з будівництва об'єктів нерухомості і не грунтуються на договорі участі в пайовому будівництві ^21. Зазначені відносини регулюються ЦК РФ і законодавством РФ про інвестиційну діяльність. Видається справедливим поділ правовідносин, що мають різні ка p у c и. Інвестиційна діяльність і задоволення потреб у житлі повинні мати різні механізми правового регулювання. Світовий досвід показує, що вирішити житлову проблему без залучення коштів набувачів житлових приміщень неможливо, але ці вкладення не повинні розглядатися правом як вид інвестиційної діяльності. Набувач житлового приміщення, що задовольняє свої власні потреби у житло повинен отримувати додаткову правовий захист.

Введено положення про те, що передача громадянам прав шляхом уступки вимоги за договорами, які укладені юридичними особами та (або) індивідуальними підприємцями і пов'язані з інвестиційною діяльністю з будівництва (створення) багатоквартирних будинків і після виконання яких у громадян виникає право власності на житлове приміщення в споруджуваному багатоквартирному будинку, не допускається ^22. Згідно з цією нормою надалі присікається зловживання договором поступки права вимоги. Відзначимо, що раніше за цією схемою квартира могла бути переуступлена не один раз, у результаті обдуреними виявлялися кілька громадян. ²³

Тобто фактично законодавець знижує привабливість для середніх і дрібних власників інвестування в пайове будівництво. Спроба виправдати це боротьбою з шахрайством, виглядає не дуже переконливо. Може, слід шукати причину в розмірі норми прибутку в цьому секторі економіки? З іншого боку, якщо держава забезпечить можливість продавати і купувати ці права, інвестиційна привабливість для дрібних і середніх вкладників буде збережена. Такі відносини перестануть носити характер уявних чи удаваних, що забезпечить їм необхідну легітимність, в результаті знизить рівень криміналізації.

З урахуванням внесених змін об'єктом пайового будівництва визнаються житлове чи нежитлове приміщення, спільне майно у багатоквартирному будинку і (або) іншому об'єкті нерухомості, що підлягають передачі учаснику дольової будівництва після отримання дозволу на введення в експлуатацію багатоквартирного будинку та (або) іншого об'єкту нерухомості.

У законі чітко встановлено чотири форми залучення грошових коштів громадян для участі в пайовому будівництві: договір про участь у пайовому будівництві; житлові сертифікати; житлово-будівельні кооперативи; житлово-накопичувальні кооперативи. Відзначимо, що і після прийняття Закону про участь у пайовому будівництві існували так звані «сірі» схеми залучення грошових коштів громадян в обхід закону, наприклад, вексельна схема шляхом укладання попереднього договору з подальшим укладанням договору купівлі-продажу і т.д. Всі вони давали можливість забудовнику отримати гроші на будівництво, проте пайовики натомість нерідко отримували лише примарні шанси на отримання квартири. Введення в дію нової редакції Закону про участь у пайовому будівництві дещо розширив шляхи участі в пайовому будівництві. Досить перспективними є житлові сертифікати, тому що, купуючи сертифікат, громадянин набуває право на частину площі квартири. Після того як пайовик викупить 30% і більше загальної площі квартири, забудовник зобов'язаний укласти з ним договір купівлі-продажу. На відміну від вексельної схеми в даній ситуації права пайовика захищені як Законом про участь у пайовому будівництві, так і іншим чинним законодавством ^24.

Уточнені питання про якість об'єкту пайового будівництва і про відповідальність забудовника за недоліки в якості об'єкту пайового будівництва, виявлені в межах гарантійного терміну. Встановлено, що забудовник не несе відповідальності за недоліки об'єкту пайового будівництва, якщо доведе, що вони сталися не з його вини. І тут ми бачимо теж загальне явище-посилення сильної сторони та обмеження публічних інтересів. Багато громадян практично одностайно висловлюють незадоволення якістю будівельних робіт, та й не тільки в будівництві спостерігається зниження якості продукції, що випускається, але суспільство не сформувало сили, які б цьому перешкоджали.

Досить докладно в новій редакції Закону про участь у пайовому будівництві обумовлені питання про передачу об'єкту пайового будівництва: строки, порядок попередження пайовика про майбутню передачу об'єкта, строки прийому-передачі. Новим є встановлення наслідків відмови пайовика від прийому об'єкту. Так, якщо забудовник має достовірної інформації про те, що учасник пайового будівництва отримав повідомлення про майбутню передачу об'єкту пайового будівництва або таке повідомлення повернуто у зв'язку з відмовою пайовика отримати дане повідомлення або у зв'язку з його відсутністю за ним вказаною адресою, забудовник має право скласти в односторонньому порядку акт передачі квартири і ризик випадкової загибелі майна перейде до пайовикові. Ця норма дозволить дотримати права решти пайовиків на своєчасну здачу будинку.

Передбачається можливість розірвання договору участі в пайовому будівництві забудовником в односторонньому порядку у випадку порушення учасником дольової будівництва своїх зобов'язань зі сплати ціни договору. Положення про розірвання договору були спірні до внесення змін до закону, такими залишились і після. Зокрема, якщо раніше забудовники говорили про можливі зловживання правом на односторонню відмову пайовиками, то тепер забудовники цілком можуть скористатися ним самі. Так, недобросовісний забудовник може не приймати протягом обумовленого законом терміну платежі від пайовика, а потім розірвати договір, тим самим забезпечити собі фінансування будівельних робіт за рахунок останнього. Учасник пайового будівництва в такій ситуації практично позбавлений можливості довести свою правоту. На нашу думку, у правах сторони договору зрівняли, але при цьому проблема до кінця не усунена. Розглянутий раніше приклад підтверджує це.

Закон про участь у пайовому будівництві доповнено статтею про способи забезпечення виконання зобов'язань за договором, зокрема, введено нове положення про поручительство.

Одним з найважливіших положень для забудовника є скасування норми про солідарну відповідальність банку і забудовника. Повторимося, що ця норма викликала особливе обурення забудовників, так як ставила банки в невигідне становище і останні відмовлялися від кредитування забудовників. Це ключове зміна у правовідносинах, відображає стару хворобу соціалізму: у нас головні люблять за все переживати і ні за що не відповідати. Дивно виглядає безвідповідальність банку перед інвестором, згадаємо, що в іпотечному кредитуванні банки вимагають повної відповідальності квартирою на умовах ризику, а не вини, та ще вимагають додаткового поруки, а самі відповідати перед інвестором не будуть, ще раз підкреслимо дуже дивне «правова рівність» учасників житлових правовідносин.

Знижено розмір неустойки за невиконання зобов'язань учасника пайового будівництва та забудовника до однієї трьохсот ставки рефінансування Центрального банку РФ, що діє на день виконання зобов'язання. При цьому зазначено, що якщо учасником дольової будівництва є громадянин, то неустойка сплачується у подвійному розмірі. Чому і тут обмежили права пересічного громадянина в порівнянні з іншими учасниками взагалі, незрозуміло.

Винятком із загального порядку введення в дію змін до Закону про участь у пайовому будівництві є зміни до ст. 23 щодо державного регулювання, контролю та нагляду у сфері пайового будівництва багатоквартирних будинків і (або) інших об'єктів нерухомості. Зазначена стаття введена в дію з 01 січня 2007 р. В законі уточнено права та компетенція уповноваженого органу у сфері пайового будівництва, проте разом з цим відзначимо, що на сьогоднішній день цей орган так і не сформований. Зокрема, з тих чи інших питань у сфері пайового будівництва повноваженнями мають Федеральна служба з фінансових ринків. Федеральне агентство по будівництву і житлово-комунальному господарству. Федеральна служба з нагляду у сфері захисту прав споживачів і благополуччя людини. Для досягнення цілей Закону про участь у пайовому будівництві вважаємо за необхідне якнайшвидше вирішення цього питання.

Внесено також зміни до Федерального закону від 21.07.1997 р. «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним», зокрема, скорочені терміни реєстрації договорів пайового будівництва до 10 днів (крім реєстрації першого договору, тут термін 30 днів), встановлено підстави для відмови в державній реєстрації договору про участь у пайовому будівництві.

Зміни торкнулися і Федерального закону від 6 жовтня 1999 р. № 184 ФЗ «Про загальні принципи організації законодавчих (представницьких) і виконавчих органів державної влади суб'єктів Російської Федерації» в частині доповнення сфери повноважень зазначених органів влади.

Аналізуючи зміни, внесені до Закону про участь у пайовому будівництві, можна відзначити, що не всі прогалини усунуті, зокрема, не встановлений контролюючий орган в даній сфері, не дороблені питання поруки як способу забезпечення виконання зобов'язання за договором та ін Незважаючи на зазначене, очевидно, що основною тенденцією розвитку законодавства про пайове будівництво є те, що законодавець прагне до встановлення балансу інтересів забудовників та учасників пайового будівництва та подальшого врегулювання сфери пайового будівництва. Ентузіазм з приводу цих змін виглядає дещо надуманим. По суті, ще раз посилена найсильніша сторона всупереч державним інтересам та інтересам найслабшою сторони. Перш за все, фінансові агенти позбулися від фінансової відповідальності. Звісно ж правильніше законодавчо прибирати проміжні ланки між забудовником та інвестором, зменшувати «собівартість» дозвільної системи на будівництво житлових приміщень.

Ще одним перспективним напрямком удосконалення законодавства в галузі інвестування в будівництві житлових приміщень, є полегшення цивільного обороту прав вимог, що виникають у інвестора до забудовника, наприклад, оформлення цих прав цінними паперами, як це робиться в США. Такі цінні папери могли б вирішити і питання розділу права вимоги до забудовника, скажімо при розпаді сім'ї, що здійснила інвестування в пайове будівництво. Питання, які виникають у зв'язку з правовим оформленням угод з житловими приміщеннями, на сьогоднішній день залишаються дуже важливими. З одного боку, ми є свідками постійного розширення ринку нерухомості, учасниками якого є як рядові громадяни, так і юридичні особи. З іншого боку, з ряду питань законодавче регулювання операцій з нерухомістю носить неповний або нечіткий характер. Недоліки законодавства РФ часто поповнюються судовою практикою і роз'ясненнями вищих судових інстанцій. Тим більше, що на зміну всеохоплюючому нормативізму, яка панувала в радянській юридичній доктрині, прийшов широкий розкид точок зору, спільним для яких стала незвідність права до одного закону.

До права як такого все частіше стали відносити і судову практику ^25. Нарешті, особливою цінністю об'єктів нерухомого майна пояснюється поява і поширення на ринку нерухомості різних видів шахрайства, особливо при продажу житлових приміщень. Всі ці обставини в сукупності свідчать про те, що нерідко укладання угоди купівлі-продажу житлових приміщень пов'язано з ризиком виникнення збитків, які можуть виявитися досить значними. Неправильне оформлення документів, незнання порядку і правових наслідків реєстрації операції з нерухомістю або прав на неї, а також відсутність належної обачності при укладанні угоди, - все це цілком може призвести до того, що сторона не отримає належного за угодою, об'єктом якої є житло. Щоб уникнути ряду неприємностей, при оформленні угоди з нерухомістю доцільно вдаватися до допомоги професіоналів - юристів і адвокатів. Однак не менш важливо самому розбиратися в основних правових питаннях, які виникають у зв'язку з укладенням таких угод.

1.2 Поняття та сутність договору продажу житлового приміщення

Безперечно, найпоширенішою формою розпорядження житловими приміщеннями є купівля-продаж. Поняття договору купівлі-продажу житлових приміщень прямо в Цивільному кодексі РФ не передбачено. Його можна вивести на основі легального визначення договору купівлі - продажу нерухомості (п. 1 ст. 549 ЦК РФ). За договором купівлі-продажу нерухомого майна (договору продажу нерухомості) продавець зобов'язується передати у власність покупця земельну ділянку, будинок, споруду, квартиру чи інше нерухоме майно (ст. 130 ЦК РФ). Тим більше, як видно з тексту нормативного визначення, в не вичерпний перелік нерухомого майна, що підлягає передачі за договором купівлі-продажу нерухомості, спеціально включена квартира - найбільш поширений вид житлового приміщення. Таким чином, на основі загального визначення договору купівлі-продажу, даного в ст. 454 ЦК РФ, у поєднанні зі спеціальним визначенням договору купівлі-продажу нерухомості та ст. 558 ЦК РФ, що регламентує особливості продажу житлових приміщень, можна сформулювати поняття договору купівлі-продажу житлового приміщення наступним чином: за договором продажу житлового приміщення продавець зобов'язується передати у власність покупця житловий будинок, квартиру, частину житлового будинку або квартири, а покупець зобов'язується прийняти це майно за передавальним актом і сплатити за нього певну грошову суму сторонами.

Договір продажу житлового приміщення є підвидом договору продажу нерухомості і, відповідно, підвидом загального договору купівлі-продажу. У силу п. 5 ст. 454 ЦК РФ до порядку його укладення, а також до прав та обов'язків сторін застосовуються правила § 7 гл. 30 ГК РФ, а в частині, що не знайшла регулювання в цьому параграфі, загальні положення про купівлю-продаж.

Г.Ф. Шершеневич зазначав: «Сукупність юридичних відносин, які охоплюються на Заході одним поняттям купівлі-продажу, у нас розкладаються на три види по ледь вловимим ознаками, а саме: на купівлю-продаж у тісному значенні цього слова, запродажу і постачання. У цьому випадку законодавець прийняв побутові поняття, не звернувши уваги на те, що вони не містять в собі достатньо юридичних відмінностей. З цією системою трьох договорів, службовців одним і тим самим юридичним засобам досягнення економічної мети, російське законодавство стоїть зовсім самотньо серед інших правильних законодавств ».

Чинний Цивільний кодекс РФ не тільки не подолав цієї негативної тенденції, а навпаки збільшив кількість різновидів договору купівлі-продажу довівши його до семи;

• роздрібна купівля-продаж (§ 2 гл. 30 ГК РФ);

• поставка товарів (§ 3 гл. 30 ГК РФ);

• поставка товарів для державних потреб (§ 4 гл. 30 ГК РФ);

• контрактація (§ 5 гл. 30 ГК РФ);

• енергопостачання (§ 6 гл. 30 ГК РФ);

• продаж нерухомості (§ 7 гл. 30 ГК РФ);

• продаж підприємства (§ 8 гл. 30 ГК РФ);

Істотною умовою всякого цивільно-правового договору визнається його предмет (ст. 432 ГК РФ). Основною ознакою, що дозволяє виділити цей вид договору, є його предмет - житлове приміщення.

Договір купівлі-продажу житлового приміщення є консенсуальним, але ця консенсуальності пов'язана з державною реєстрацією. Договір вважається укладеним у момент досягнення угоди між сторонами та одночасною його державної реєстрації (ст. 164, ч. 2 ст. 558 ГКРФ). Договором продажу житлового приміщення притаманні загальні для всіх договорів купівлі-продажу риси, а саме: возмездность і взаємність.

Слід зазначити, що саме найменування «договір купівлі-продажу житлових приміщень» носить лише теоретичний характер і на практиці фактично не використовується. Сторони такого роду договорів зазвичай називають їх «договір купівлі-продажу квартири» або «договір купівлі-продажу житлового будинку» стосовно до конкретного виду житлового приміщення, що підлягає відчуженню. Не використовує цей термін (назва таких договорів) і судова практика.

Сторонами договору купівлі-продажу житлових приміщень, як, втім, і інших об'єктів нерухомого майна, можуть бути будь-які суб'єкти цивільного права - громадяни (в т.ч. громадяни України, іноземні громадяни та особи без громадянства), юридичні особи. Російська Федерація, її суб'єкти, муніципальні освіти. За загальним правилом продавцем у договорі купівлі-продажу виступає власник житлової площі.

Механізм реалізації договору житлових приміщень був прописаний у Цивільному кодексі України. Знову прийнятий Житловий кодекс практично залишив його без зміни.

Відмова ЖК РФ від регулювання договору купівлі-продажу житлових приміщень виглядає, принаймні, дивно, враховуючи ту кількість прогалин і колізій, з якими стикаються особи при реалізації правовідносин, заснованих на цьому виді цивільно-правового договору.

Правила визначення предмета договору купівлі-продажу житлового приміщення стосовно загальним нормам з продажу нерухомості деталізовані в ст. 554 ЦК РФ. Виходячи з аналізу даної норми, в договорі купівлі-продажу нерухомості повинні бути, зазначені дані, дозволяють точно встановити, яка конкретно квартира, включаючи її місцезнаходження, підлягає передачі покупцю.

При відсутності цих даних у договорі умова про квартиру (житловому приміщенні), що підлягає передачі, вважається неузгодженим сторонами, а відповідний договір не вважається укладеним. Цікаво, що відомості, що визначають місцезнаходження, встановлюються на підставі даних, що вказують розташування житлового приміщення на відповідній земельній ділянці, або в складі іншого нерухомого майна. Логічно припустити, що визначення розташування житлового приміщення на земельній ділянці відноситься до житлових будинків, окремим будівлям, а визначення нерухомості в складі іншого нерухомого майна до квартир, кімнат в багатоквартирних будинках. З правила ст. 554 ЦК РФ, імперативно вимагає точно вказувати об'єкт нерухомості в договорах про продаж нерухомості, виникла серйозна проблема. На цьому грунті з'явилася колізія між правом на частку в забудові в цілому і правом третіх осіб на точно обумовлену нерухомість, розміщену в об'єкті забудови. Суди, природно, віддають пріоритет власникові (володільцеві) конкретного об'єкта нерухомості, формально виконуючи вимоги ст. 554 ГКРФ.

Договір купівлі-продажу житла:

1) повинен містити дані, що дозволяють встановити, яке саме житлове приміщення підлягає передачі покупцю за договором, у тому числі відомості про розташування нерухомості на відповідній земельній ділянці або в складі іншого нерухомого майна. Зокрема, необхідно вказати місце розташування (адреса) житлового приміщення, загальну і житлову площу, поверховість (поверх) та інші ознаки (параметри) житлового приміщення, яке є предметом договору купівлі-продажу. ²⁶

Угода купівлі-продажу нерухомості, вчинений особою, не наділеним власником правом на її відчуження, в силу ст. 168 ГК РФ визнається недійсною.

Розглянемо приклад із практики:

Прокурор Хостінского району м. Сочі звернувся до суду із заявою в інтересах Багдасарян до Зорогляну про визнання недійсним на підставі ст. 167-169 ГК РФ договору купівлі-продажу квартири в будинку в м. Сочі, сел. Кудепста, посвідченого 14 серпня 1996 нотаріусом м. Сочі і зареєстрованого БТІ м. Сочі 15 серпня 1996, посилаючись на те, що договір укладений невстановленою особою, без згоди та відома власника квартири Багдасарян. Багдасарян заяву підтримала, пред'явивши позов до покупця квартири Зорогляну про визнання недійсним зазначеного договору та про усунення перешкод у користуванні квартирою. Справа неодноразово розглядалася різними судовими інстанціями. Рішенням Хостінского районного суду м. Сочі (залишеним без зміни судовою колегією у цивільних справах Краснодарського крайового суду) у задоволенні заявлених вимог відмовлено. Заступник Голови Верховного суду РФ в протесті поставив питання про скасування судових рішень з огляду на неправильного застосування та тлумачення норм матеріального права. Президія Краснодарського крайового суду 18 березня 1999 протест задовольнив, вказавши таке. Приймаючи рішення у справі, суд першої інстанції вважав, що договір укладено з дотриманням письмової форми, зареєстрований у встановленому порядку, Зороглян - добросовісний набувач, у зв'язку з чим від нього не можна витребувати набуте майно. Тим часом дані висновки засновані на неправильному застосуванні і тлумаченні норм матеріального права.

Відповідно до ст. 209 ЦК РФ, власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном, у тому числі право відчужувати його у власність іншим особам. Виходячи з цього і положень п. 1 ст. 454 ЦК РФ, за договором купівлі-продажу продавцем, тобто стороною, яка зобов'язувалася передати річ (товар) у власність другій стороні (покупцеві), може виступати власник відчужуваного майна або особа, якій він передав право розпорядження майном (п. 2 ст. 209 ЦК РФ).

Згідно зі ст. 550 ДК РФ, договір продажу нерухомості укладається у письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами (п. 2 ст. 434). Недотримання форми договору продажу нерухомості має наслідком його недійсність.

Як встановив суд, власник квартири Багдасарян згаданий договір про її продаж не підписувала, участі в його укладанні не брала, грошову суму (ціну) за квартиру не отримувала. При такому положенні висновок суду про законність договору купівлі-продажу помилковий. Угода з відчуження майна, вчинений особою, яка не є власником, не визнаним стороною за договором купівлі продажу, не відповідає вимогам названих норм закону і в силу ст. 168 ГК РФ незначна.

Наслідки недійсності такої угоди передбачено ст. 16 ЦК РФ, з якої відповідач зобов'язаний повернути отримане ним майно в натурі. Позивачка грошових сум за угодою не отримувала, обов'язки щодо їх повернення не несе. Тому відмова в задоволенні вимог Багдасарян про усунення перешкод у користуванні квартирою також не можна визнати законним.

Позивачка не позбавлена ​​можливості судового захисту свого права способом, обраним на підставі ст. 12 ГК РФ - застосуванням наслідків недійсності нікчемного правочину, і в тому випадку, якщо набувач - добросовісний. У ст. 167 ГК РФ застосування наслідків не ставиться в залежність від вини осіб, які вчинили таку угоду.

Не можна погодитися і з висновком суду про те, що квартира не може бути витребувана у Зороглян, так як він сумлінний набувач, оскільки вона була відчужена особою, яка тимчасово володів нею за згодою власника.

Відповідно до ст. 302 ЦК РФ, якщо майно за плату придбане у особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача у випадку, коли майно загублене власником або особою, якій майно було передане власником у володіння, або викрадено у того чи іншого, або вибуло з володіння іншим шляхом поза їхньою волею.

У даному випадку предмет спору - нерухоме майно, право власності та інші речові права, на яке, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації; право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації, якщо інше не встановлено законом (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223 ЦК РФ).

Однак, як передбачено п. 1 ст. 167 ГК РФ, недійсна угода не має юридичних наслідків, за винятком тих, які пов'язані з її недійсністю, і недійсний з її вчинення. Таким чином, договір купівлі-продажу спірної квартири недійсним з моменту його укладання та не може служити підставою державної реєстрації переходу права власності на квартиру від позивачки до відповідача.

Перехід права на нерухомість на відміну від речей, реєстрація прав на які не потрібно, пов'язаний не з передачею у володіння, а з державною реєстрацією прав. Передача нерухомості у володіння без документів, що містять волю власника на відчуження майна, виключає законність угоди купівлі-продажу, укладеної власником. Особа, яка виступила в якості продавця за договором купівлі-продажу, не мало права розпоряджатися квартирою і документами, що дозволяють здійснити відчуження квартири, тобто, визначати її юридичну долю, тому квартира вибула з володіння Багдасарян крім її волі і може бути витребувана від будь-якого особи.

Крім того, покупець при здійсненні угоди вправі перевірити справжність документів та наявність у продавця повноважень на відчуження майна, що підлягає державній реєстрації, отже, може знати про право продавця на укладення договору купівлі-продажу. При необачності, необережності в діях покупець не може бути визнаний добросовісним набувачем. Зороглян не можна визнати добросовісним набувачем і тому, що, купуючи двокімнатну квартиру, як видно з договору, за ціною 3300 тис. гривень, він не міг не знати, що ця ціна в кілька разів менше дійсної вартості квартири.

Висновок суду про те, що квартира куплена за іншу ціну, в порушення ст. 54 ГПК заснований на неприпустимих доказах: поясненнях відповідача про сплату за квартиру 110 млн. рублів і свідченнях свідків про помилковість зазначення в договорі названої ціни замість 30 млн. рублів. Договір купівлі-продажу нерухомості вимагає письмової форми, у зв'язку з цим його умови можуть підтверджуватися тільки письмовими доказами, у разі спору сторони позбавлені права посилатися на показання свідків (п. 1 ст. 162 ГК РФ). Письмових доказів про сплату інший, ніж зазначено в договорі, покупної ціни суду не представлено.

Згідно з п. 1 ч. 1 ст. 330 ЦПК неправильне застосування або тлумачення норм матеріального права є підставою до скасування судових постанов у порядку нагляду. Оскільки обставини справи судом встановлені повно і правильно, але допущено помилку в застосуванні і тлумаченні норм матеріального права, на підставі п. 5 ст. 329 ЦПК РФ судові постанови скасовані з винесенням нового рішення (без передачі справи на новий розгляд) про задоволення заяви прокурора Хостінского району м. Сочі і позову Багдасарян.

Визначаючи предмет договору купівлі-продажу житлового приміщення, необхідно також визначити, чи може самовільна споруда житлового приміщення бути предметом даного договору.

Відповідно до ст. 222 ГК РФ, самовільно побудовою є житловий будинок, інша будівля, споруда або інше нерухоме майно, створене на земельній ділянці, не відведеному для цих цілей у порядку, встановленому законом і іншими нормативними правовими актами, або створене без отримання на це необхідних дозволів або з істотним порушенням містобудівних і будівельних норм і правил.

Виходячи з прямої вказівки законодавства РФ, особа, яка здійснила самовільну будівлю, не набуває на неї право власності і не має права розпоряджатися будівлею, тобто здійснювати з нею будь-якої угоди.

По суті, дана будова чинності імперативної вказівки закону вилучено з цивільного обороту і не підлягає державній реєстрації, в тому числі і як об'єкт незавершеного будівництва (ст. 8, 129 ЦК РФ). Ця обставина підкреслено і в п. 7 Огляду практики вирішення спорів, що виникають за договорами купівлі-продажу нерухомості.

Таким чином, угоди (в тому числі купівля-продаж) з вказаними об'єктами мізерна (ст. 168,169 ЦК України).

Самовільна споруда підлягає зносу який здійснив її обличчям або за його рахунок, крім випадків, зазначених у ст. 222 ГК РФ (п. 3). Аналогічне положення закріплено і в спеціальному законодавстві РФ. Так, особу, винну в будівництві об'єкта без відповідного дозволу на будівництво, зобов'язана за свій рахунок здійснити знесення (повне розбирання) самовільно будівлі або привести архітектурний об'єкт і земельну ділянку в первісний стан (п. 3 ст. 25 Федерального закону «Про архітектурну діяльність в Російської Федерації ») ^27.

Але перш, ніж визнавати угоду купівлі-продажу самовільно побудованого житлового приміщення (житлового будинку) нікчемною, суд повинен визначити, чи дійсно ця споруда є самовільним будовою. Розглядаючи судову практику щодо захисту прав добросовісного набувача житлового приміщення, С.Ю. Макаров відзначає, що після трьох років з моменту прийняття Конституційним судом Російської Федерації Постанови від 25 квітня 2003 р. № 6 П «У справі про перевірку конституційності положень п. 1 і 2 ст. 167 Цивільного кодексу Російської Федерації у зв'язку з скаргами громадян О.М. Маринічевою, А.В. Немирівської, З.А. Скляновой, P. M. Скляновой і В.М. Ширяєва »можна з достатньою підставою говорити про те, як складається практика розгляду судами загальної юрисдикції відповідних спорів. У зв'язку з цим стало очевидно, які обставини мають найбільш важливе значення в даних ситуаціях і, відповідно, якими доказами необхідно оперувати для обгрунтування своєї позиції у справі. З'явилася певність у тому, яку позицію у справі потрібно займати і яку доказову базу слід формувати як для захисту інтересів добросовісних набувачів, так і для захисту інтересів осіб, що прагнуть домогтися витребування спірного житлового приміщення у добросовісного набувача ^28.

Роблячи загальний висновок, можна сказати, що договір купівлі-продажу житлових приміщень має велику правозастосовчу практику і в цілому забезпечує необхідну паритетність і стабільність цих правовідносин.

1.3 Правова конструкція договору продажу житлового приміщення

Об'єктами житлових прав є житлові приміщення (п. 1 ст. 15 Житлового кодексу РФ). Житловим приміщенням в силу п. 2 ст. 15 Житлового кодексу РФ визнається ізольоване приміщення, яке є нерухомим майном і придатне для постійного проживання громадян (відповідає встановленим санітарним і технічним правилам і нормам, іншим вимогам законодавства РФ). Порядок визнання приміщення житловим приміщенням та вимоги, яким має відповідати житлове приміщення, встановлюються Урядом РФ відповідно до ЖК РФ, іншими федеральними законами (п. 3 ст. 15 ЖК РФ).

Житлове приміщення може бути визнано непридатним для проживання на підставах та в порядку, які встановлені Урядом РФ (п. 4 ст. 15 ЖК РФ).

Загальна площа житлового приміщення складається з суми площі всіх приміщень допоміжного використання, призначених для задоволення громадянами побутових та інших потреб, пов'язаних з їх проживанням в житловому приміщенні, за винятком балконів, лоджій, веранд і терас (п. 5 ст. 15 ЖКРФ).

Цивільний кодекс РФ встановлює високі соціальні вимоги до житлового приміщення. Перш за все, жиле приміщення має відповідати такому мінімальному, але неодмінної якості, як ізольованість. Не можуть бути самостійним предметом договору частина кімнати або кімната, зв'язана з іншою кімнатою спільним входом (суміжні кімнати), а також підсобні приміщення. Житлове приміщення має бути належно ізольованим від інших суміжних приміщень стінами без прорізів, автономно обладнаними видами інженерного благоустрою стосовно до середнього рівня інженерного благоустрою населеного пункту, що має самостійне повідомлення з місцями загального користування житлового приміщення, або сходовою кліткою, або вулицею (двір), або прибудинковим земельною ділянкою. Це правило не поширюється на відносини купівлі-продажу житла, оскільки на це прямо вказано в Цивільному кодексі РФ. Предметом договору продажу житлового приміщення може бути і частина будинку або квартири.

Придатність визначається в порядку, передбаченому житловим законодавством РФ (ч. 1 ст. 673 ГК РФ).

У рамках одного законодавчого акту - ГК РФ - житло за своїм призначенням у різних площинах майнових відносин (власності та найму) охарактеризовано по-різному, що не має будь-якого обгрунтування і відноситься до недосконалості закону. Житло як об'єкт у відносинах власності, так і у відносинах найму має представляти одне і те ж функціональне поняття - місце саме постійного проживання, а не просто місце проживання.

За своєю суттю житлові приміщення відносяться до складних об'єктах, тобто вони утворюються з речей, які складені штучно з декількох з'єднаних між собою частин. До складу таких об'єктів завжди в якості головної речі входить саме приміщення, безпосередньо призначене для задоволення житлових потреб громадян. Поряд з приміщенням до складу об'єкта входять інші речі або майнові права. При цьому їх склад залежить від виду житлового приміщення.

ЦК України передбачає спеціальну регламентацію деяких відносин, що складаються при користуванні житловими приміщеннями, що знаходяться в багатоквартирних будинках. Крім усього іншого, додатковою вимогою до житлового приміщення є його реєстрація в якості житлового у відповідному державному органі. В даний час в якості таких органів, як правило, виступають бюро технічної інвентаризації (БТІ).

Види житлових приміщень закріплені в ст. 16 ЖК РФ, відповідно до якої до житлових приміщень відносяться (п. 1): житловий будинок, частина житлового будинку; квартира, частину квартири; кімната. Отже, об'єктами угод з житловими приміщеннями можуть виступати житлові будинки, квартири, а також ізольовані житлові кімнати в будинках або квартирах.

Договір купівлі-продажу - основний вид цивільно-правових зобов'язань, застосовуваних у майновому обороті. Тому не випадково положення, що регулюють відносини, пов'язані з купівлею-продажем, відкривають ч. 2 ЦК РФ, присвячену окремим видам цивільно-правових зобов'язань. ²⁹ Загальні правила про купівлю-продаж (§ 1 гл. 30 ГК РФ) застосовуються і до продажу нерухомості , якщо спеціальними нормами про продаж нерухомості (§ 7 гл. 30 ГК РФ) не встановлені особливі правила ³⁰

Одним з елементів права власності на житлові приміщення, поряд з володінням і користуванням, є право власника розпорядитися своїм житловим приміщенням відповідно до його призначення (п. 1 ст. 288ГКРФ). Власник житлового приміщення здійснює права володіння, користування і розпорядження належним йому на праві власності житловим приміщенням відповідно до його призначення та межами його використання, які встановлені Житловим кодексом РФ (п. 1 ст. 30 ЖК РФ), Норми про призначення житлових приміщень утримуються як в Цивільному, так і в ЖК РФ. ГК РФ у п. 2 ст. 288 «Власність на житлове приміщення» визначає, що житлові приміщення призначені для проживання громадян. Громадянин - власник житлового приміщення може використовувати його для особистого проживання і проживання членів своєї сім'ї. Крім того, житлові приміщення можуть здаватися їх власниками для проживання на підставі договору.

Стаття 17 «Призначення житлового приміщення і межі його використання. Користування житловим приміщенням »ЖК РФ містить наступні вимоги.

1. Житлове приміщення призначене для проживання громадян.

2. Допускається використання житлового приміщення для здійснення професійної діяльності або індивідуальної підприємницької діяльності проживають в ньому на законних підставах громадянами, якщо це не порушує права і законні інтереси інших громадян, а також вимоги, яким має відповідати житлове приміщення. Не допускається розміщення у житлових приміщеннях промислових виробництв.

Користування житловим приміщенням здійснюється з урахуванням дотримання прав і законних інтересів проживають у цьому житловому приміщенні громадян, сусідів, вимог пожежної безпеки, санітарно-гігієнічних, екологічних та інших вимог законодавства РФ, а також відповідно до правил користування жилими приміщеннями, затверджених Урядом Російської Федерації.

ЦК України передбачає спеціальну регламентацію деяких відносин, що складаються при користуванні житловими приміщеннями, що знаходяться в багатоквартирних будинках. Власник житлового приміщення має право надати у володіння та (або) у користування належне йому на праві власності житлове приміщення громадянинові на підставі договору найму, договору безоплатного користування або на іншій законній підставі. А також юридичній особі на підставі договору оренди або на іншій законній підставі з урахуванням вимог, встановлених цивільним законодавством РФ і ЖК РФ (п. 2 ст. 30 ЖК РФ).

Власник житлового приміщення несе тягар утримання даного приміщення і, якщо дане приміщення є квартирою, спільного майна власників приміщень у відповідному багатоквартирному будинку, а власник кімнати в комунальній квартирі несе також тягар утримання спільного майна власників кімнат в такій квартирі, якщо інше не передбачено Законом або Договором (п. 3 ст. 30 ЖК РФ). Власник житлового приміщення зобов'язаний підтримувати дане приміщення в належному стані, не допускаючи безгосподарного поводження з ним, дотримуватися прав і законні інтереси сусідів. Правила користування житловими приміщеннями, а також правила утримання спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку (п. 4 ст. 30 ЖК РФ).

Таким чином, можна дати визначення, що житловим приміщенням зізнається ізольоване приміщення, яке є нерухомим майном і придатне для постійного проживання громадян (відповідає встановленим санітарним і технічним правилам і нормам, іншим вимогам законодавства РФ).

Таким чином, робимо висновок, що якщо в тексті договору відсутні дані, що дозволяють ідентифікувати житлове приміщення, яке підлягає передачі, умови про предмет договору вважаються неузгодженими сторонами, а відповідний договір - не укладеним. Неправильна угода не має юридичних наслідків, за винятком тих, які пов'язані з її недійсністю. Відповідно до закону, кожна зі сторін у такому разі зобов'язана повернути другій все одержане за угодою, а в разі неможливості повернути отримане в натурі, відшкодувати його вартість у грошах.

Країна переживає багатовікової житлова криза. Сучасний російський ринок житла є, мабуть, найбільш значущим, а щодо соціальної складової точно стоїть на першому місці. Від успішності вирішення питання правового регулювання цивільного обороту житла багато в чому буде залежати успішність розвитку і самої держави. Тому при формуванні правового поля слід враховувати інтереси всіх учасників цих правовідносин і, перш за все, публічні інтереси, пов'язані з подоланням житлової кризи.

Ринок житлових приміщень в РФ можна охарактеризувати, як дуже перегрітий. Ціна на житлові приміщення зросла в багато разів. Покупка квартири в Москві - це серйозна фінансова операція, практично завжди супроводжується кредитними відносинами.

Найбільшу роль на практиці відіграє оцінка вартості нерухомості. По-перше, від неї безпосередньо залежать всі стандартні показники кредиту. Завищення або заниження вартості нерухомості призводить до завищення або заниження суми кредиту, його первісного внеску, а також плати за кредит (яка в сумі зазвичай більше однієї вартості нерухомості). Все це впливає на загальну доступність кредиту. По-друге, правильна оцінка вартості нерухомості - це надійність кредиту для всіх учасників ринку: держави, кредиторів, інвесторів.

Створення ефективного механізму оцінки дійсної ринкової вартості - важлива передумова для стабілізації всього житлового ринку, тому що від цього залежать результати реформування житлового сектора. Політика кредитної установи та держави в галузі іпотечних стандартів, створення потенційно безризикових активів не менш важлива в питаннях зменшення кредитного ризику. Параметри базового кредиту повинні відповідати загальноприйнятим стандартам: загальної суми кредиту, обсягом первинного платежу за нерухомість, доходами, мінімального стажу роботи на останньому місці, віком позичальника і т.д. Правильно встановлені стандарти значно знижують кредитний ризик і підвищують рівень повернення кредиту. Жорсткі критерії вибраних стандартів значно знижують доступність кредиту, тим більше в інфляційних умовах. Необхідно визначити оптимальну «золоту середину», яка не може бути постійною, а повинна змінюватися у відповідності з економічними змінами.

При купівлі-продажу житла пріоритет належить ринкових методів оцінки. Домінуючий метод - це метод прецедентів чи порівняння. На відміну від свого західного аналога, у вітчизняній практиці він носить стихійний характер з досить широкою варіацією ціни продажу за аналогічних об'єктів, що визначається особливостями російського ринку житла.

До таких можна віднести наступні:

По-перше відсутність інформаційної бази, але це не говорить про відсутність інформації. Інформація є і в значному обсязі, але ця інформація є первинною, не систематизована і погано піддається аналізу.

По-друге, наявність додаткового чинника в балансі попиту пропозиції. Баланс, з одного боку, визначає приріст населення, його склад і структуру, особисті доходи, а з іншого - пропозиція існуючого житла і нове будівництво. Додатковим фактором на вітчизняному ринку, є посилення ролі житлового фонду, як об'єкта інвестицій. У результаті попит на житло посилюється, що неминуче веде до зростання цін і лише потім - до зростання пропозиції. Наявність ринку іпотечних цінних паперів могло б змінити цю ситуацію.

По-третє, нестабільність економіки, а також прогресуюча інфляція призвели до використання долара як системи координат при здійсненні оцінок вартості житла на вітчизняному ринку.

Метод оцінки на вітчизняному ринку житла також має ряд своїх особливостей.

1. Джерела інформації: дані по власних операцій та інформація періодичних видань. Дані інформаційних фірм, дані про реєстрацію власників, інформація, отримана від інших оцінювачів, практично не використовується.

2. Місце розташування будівлі. Це основний фактор, що відображає зв'язок будівлі з ділянкою землі, на якому воно зведене. Коригування з даного фактору, зазвичай, обмежуєте «престижністю» того чи іншого району, опускаючи при цьому інші елементи.

Вони наступні:

а) Планування і розміщення житлових і підсобних приміщень, загальну і житлову площу приміщень. Найчастіше, планування визначають, як «сталінська», «хрущовка», «старий фонд», нова і покращена;

б) Поверх і поверховість будівлі. Прийнято виділяти перший поверх, останній і інші поверхи. За поверховості виділяють п'ятиповерхові будівлі і багатоповерхові;

в) Комунальні послуги. Електропостачання, водопостачання, каналізація, телефонний зв'язок та інше;

г) Додаткове обладнання. Сантехніка, електричні та газові плити, вентиляція і так далі;

д) Конструкція будівлі. Панельні будинки, великоблочні і мелкоблочной, цегляні, монолітні і дерев'яні;

е) Наявність і віддаленість від автомобільних доріг і залізниць, аеропортів та інших шумосоздающіх споруд;

ж) Ринкова кон'юнктура - коливання попиту та пропозиції в момент оцінки, продажу;

з) Стан будівлі, його вік;

і) Стан навколишнього середовища, сейсмічна обстановка;

к) Фактори обмеження в правах володіння.

3. Тимчасові коригування. Приведення тих чи інших угод до одного моменту часу практично не проводиться, так як наявність достатнього обсягу угод на момент оцінки дозволяє зіставити варіанти, що знаходяться в одній площині тимчасової, ці розрахунки трудомісткі мало достовірні.

4. Визначення вартості об'єкта. Існує два напрями обчислення вартості на основі вартості одного квадратного метра загальної площі і на основі вартості оренди одного квадратного метра.

У першому, найбільш поширеному випадку, загальна вартість визначається шляхом множення загальної площі на вартість 1 кв. м.

5. Особливі умови угоди. Перевірка таких практично відсутня, в першу чергу, у зв'язку з браком інформації. Думка оцінювача при аналізі угод про наявність особливих умов, визначається, як правило, продажною ціною. Її різке відхилення в ту або іншу сторону свідчить про наявність додаткових фактів: наявності близьких або споріднених відносин між сторонами угоди, продажу під натиском і т.д. У нас віддають перевагу в договорі про купівлю - продаж вказувати інвентарну вартість, що не дає необхідної для аналізу інформації.

Все різноманіття товару, представленого на житловому ринку, можна без праці розділити на дві категорії:

1) те, що продається і купується на первинному ринку житла;

2) все інше, тобто те, що стає об'єктом торгівлі на вторинному ринку, іншими словами, якщо в житла вже був власник або воно навіть не один раз переходило з рук у руки, значить, ми маємо справу із вторинним ринком. У кожної квартири або будинку на цьому ринку вже є своя історія. Зазвичай її відлік починають з дня приватизації, а іноді і ще раніше - з моменту, коли був виданий перший ордер на вселення. Вивчення цієї історії і є, мабуть, найголовніша складність для тих, хто працює на ринку нерухомості або купує житло для себе.

Ціна продажу нерухомості, яка перебуває у приватній власності, може бути визначена за угодою сторін самостійно або із залученням професійного оцінювача. При цьому можлива передача грошей до підписання сторонами договору, безпосередньо під час його підписання, а також після підписання договору - у разі розрахунку з розстрочкою платежів. В останньому випадку в договорі обов'язково зазначення дати остаточного розрахунку між продавцем і покупцем, а при необхідності - також і термінів проміжних платежів.

Ці умови також є істотними умовами договору, без них він не вважається укладеним.

У разі спору про ціну продажу житлового приміщення, суд не бере до уваги показання свідків. Ціна підтверджується тільки письмовими доказами.

Недотримання простої письмової форми угоди позбавляє сторони права в разі спору посилатися на підтвердження угоди та її умов на показання свідків ^31.

Г. та К. уклали 15.05.97 р. договір купівлі-продажу квартири, за яким Г. продала, а К. купила трикімнатну квартиру в м. Москві. Даний договір нотаріально посвідчений і 10 червня 1997 р. зареєстровано в Комітеті муніципального житла м. Москви. Стверджуючи, що К. не заплатила визначену договором суму, Г. звернулася до суду з позовом до неї про розірвання зазначеного договору купівлі-продажу, визнання права власності на квартиру за нею і виселення відповідачки з членами родини зі згаданого житлового приміщення. Згідно з п. 1 ст. 424 ГК РФ виконання договору оплачується за ціною, встановленою угодою сторін. Зміна ціни після укладення договору допускається у випадках і на умовах, передбачених договором, законом або у встановленому законом порядку.

Відповідно до ст. 408 Цивільного кодексу Російської Федерації зобов'язання сторін припиняються у зв'язку з виконанням.

У випадках, якщо нерухоме майно знаходиться у державній або муніципальній власності, його ціна визначається на підставі нормативних правових актів Російської Федерації і її суб'єктів. Так розпорядженням Мера Москви від 24.06.1996 р. № 15 / 1 РМ затверджено Методику розрахунку ціни продажу житла, що реалізується фізичним та юридичним особам за рішенням Уряду Москви, з урахуванням місця розташування будинку. В якості вихідної одиниці для розрахунку вартості квартири приймається вартість 1 кв. м. загальної площі. Визначення вартості 1 кв. м. загальної площі здійснюється на основі відновної вартості житлових будівель за даними Московського міського бюро технічної інвентаризації.

Для обліку зносу будівлі в процесі його експлуатації визначається залишкова вартість 1 кв. м. загальної площі будівлі.

Договір купівлі-продажу може бути укладений з умовою про попередню оплату товару (ст. 487 ГК РФ). Якщо такий порядок розрахунків передбачено договором, але, незважаючи на це, покупець не виконує свій обов'язок, продавець отримує право відмовитися від передачі товару або призупинити виконання своїх обов'язків. Якщо ж продавець не виконує обов'язок щодо передачі попередньо оплаченого товару покупець має право вимагати від продавця не тільки передачі оплаченого товару або повернення суми попередньої оплати, а й сплати відповідних відсотків за користування чужими коштами. Договором купівлі-продажу може бути передбачена умова про продаж товару в кредит, тобто про те, що оплата товару здійснюється через певний час після його передачі покупцеві.

Невиконання покупцем у встановлений строк обов'язки по оплаті товару, проданого в кредит, дає продавцю право вимагати або оплати переданих товарів, або повернення переданих, але неоплачених товарів. Крім того, на суму, що підлягає сплаті за товари, нараховуються відсотки, передбачені ст. 395 ГК РФ. Зазначені відсотки підлягають сплаті покупцем з дня, коли товар мав бути їм оплачений, до дня фактичної оплати товару.

Особливістю договору купівлі-продажу товарів у кредит є також те, що товари з моменту їх передачі та до фактичної оплати покупцем визнаються що перебувають у заставі у продавця. Отже, у разі невиконання покупцем обов'язку з оплати цих товарів продавець може звернути на них стягнення переважно перед іншими кредиторами.

Договором про продаж товару в кредит може бути передбачена умова про оплату товару в розстрочку. Специфіка такого договору полягає в тому, що його істотним умовами стають умови про ціну товару, порядок, строки і розміри платежів (п. 1 ст. 489 ЦК РФ). Крім усього права, якими наділяється продавець за будь-якого договору про продаж товару в кредит, за наявності у такому договорі умови про оплату в розстрочку в ситуації, коли покупець не виробляє у встановлений договором термін черговий платіж за товар, продавець отримує право відмовитися від виконання договору і зажадати повернення проданого товару. Це право не може бути реалізовано продавцем тільки в тому випадку, якщо сума внесених покупцем платежів перевищує половину ціни товару (п. 2 ст. 489 ЦК РФ).

За загальним правилом право власності на товар, а разом з ним і ризик випадкового псування товару переходять на покупця з моменту передачі йому товару.

Проте ГК РФ (ст. 491) допускає можливість укладання договору купівлі-продажу з умовою про те, що право власності на переданий покупцеві товар зберігається за продавцем до оплати товару або настання інших обставин. Умова про збереження права власності за продавцем означає, що отримав товар покупець не має права до переходу до нього права власності відчужувати товар або розпоряджатися ним іншим чином. Крім того, продавець, який залишається власником товару, має право вимагати його повернення, якщо цей товар у встановлений термін не буде оплачений покупцем або не настануть обставини, передбачені договором.

Як висновки можна стверджувати, що правове регулювання договору купівлі-продажу, що отримало закріплення в ГК РФ, в основному досягає необхідних результатів у сенсі забезпечення стабільності, паритетних почав і рівної судового захисту всіх учасників цих цивільних правовідносин.

Істотною умовою договору купівлі-продажу житлового приміщення, в якому проживають особи, що зберігають право користування відповідним житловим приміщенням після його придбання покупцем, додатково визнається перелік таких осіб із зазначенням їхніх прав користування продаваним житловим приміщенням. При недотриманні цієї вимоги договір вважається неукладеним.

У силу правила п. 2 ст. 292 ГК РФ перехід права власності на житло сам по собі не є підставою для припинення права користування цим приміщенням з боку членів сім'ї колишнього власника, які раніше проживали в цьому приміщенні. Інакше кажучи, це право як би «обтяжує» таку нерухомість, в принципі слідуючи її долі, що зближує його з речових прав. Практично це означає, що при відчуженні або іншому розпорядженні власником - громадянином, що належить йому житлом, без згоди спільно проживають з ним членів його родини вони продовжують користуватися колишнім приміщенням на законній підставі, і новому набувачу (чи іншому власнику) не вдасться припинити їхнє право. Таким чином, у даному «праві користування» речові елементи переважають над зобов'язальними, що і дає підстави закону оголосити його речовим правом. Хоча знову прийнятий ЖК РФ значно послабив ці положення, слід враховувати верховенство Цивільного кодексу РФ.

Відповідно до ст. 31 ЖК РФ члени сім'ї власника житлового приміщення, у тому числі неповнолітні, мають право користування даним житловим приміщенням нарівні з його власником.

Проте перехід права власності на житловий будинок або на квартиру до іншої особи є підставою для припинення права користування житловим приміщенням членами сім'ї колишнього власника (п. 2 ст. 292 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЖК РФ).

У той же час в силу п. 4 ст. 292 ГК РФ відчуження житлового приміщення, в якому проживають перебувають під опікою чи піклуванням члени сім'ї власника даного житлового приміщення або залишилися без батьківського піклування неповнолітні члени сім'ї власника, якщо при цьому зачіпаються права або охоронювані законом інтереси зазначених осіб, допускається тільки за згодою органу опіки та піклування ^32.

Тому вимогою закону (ст. 558 ЦК РФ) стала необхідність зазначення в договорі купівлі-продажу переліку осіб, які зберігали право користування відчужуваних жилим приміщенням з зазначенням їх прав на користування житловим приміщенням, або інформація, що виходить від власника, про те, що подібні особи відсутні . Зміна власника житлового приміщення не може відображатися на житлові права членів його сім'ї, причому членів сім'ї як справжніх, так і колишніх. Саме ці їхні права і закріплюються в договорі. Перелік таких осіб виявляється на підставі довідки житлово-експлуатаційної організації або паспортного столу за місцем перебування відчужуваного житлового приміщення, і в договорі повинна бути присутнім посилання на реквізити цієї довідки.

У довідці вказується:

• для приватизованих житлових приміщень - хто проживав у житловому приміщенні на момент приватизації і хто проживає в даний час;

• для житлових приміщень, придбаних іншим способом - хто проживає в даний час.

Ці відомості необхідно знати для того, щоб визначити - хто, крім власника, вправі претендувати на користування житловим приміщенням.

До таких осіб у відповідності з чинним законодавством РФ, відносяться:

• члени сім'ї колишнього власника, що залишилися проживати в приміщенні (ст. 292 ГК РФ). На даний момент щодо нового Житлового кодексу РФ: «у разі припинення сімейних відносин з власником житлового приміщення право користування даним житловим приміщенням за колишнім членом сім'ї власника цього житлового приміщення не зберігається. Дія положень ч. 4 ст. 31 не поширюється на колишніх членів сім'ї власника приватизованого житлового приміщення за умови, що в момент приватизації даного житлового приміщення зазначені особи мали рівні права користування цим приміщенням з особою, його приватизувати, якщо інше не встановлено законом або договором;

• наймач житлового приміщення і постійно проживають з ним громадяни. Їх перелік визначається за правилами ст. 677 ГК РФ;

• громадянин, який є піднаймачів житлового приміщення в межах строку дії договору найму (ст. 685 ГК РФ).

Колишні члени сім'ї власника втрачають право користуватися його житловим приміщенням, якщо інше не встановлено угодою між ними та власником наприклад, шлюбним контрактом. Коли сімейні відносини припинені, колишні члени сім'ї власника повинні звільнити його житлове приміщення припинити ним користуватися. В іншому випадку він має право виселити їх у судовому порядку ст. 35 ЖК РФ. Дана норма не стосується випадків, якщо житлове приміщення хоч і було придбано та зареєстровано на ім'я тільки одного з подружжя, але є їхньою спільною власністю. Таким чином, один з подружжя - титульний власник житлового приміщення не вправі виселити іншого, якщо судом буде встановлено, що житлове приміщення придбано у спільну власність подружжя. У даному випадку вони обидва є власниками і мова може йти тільки про поділ спільного майна.

При проведенні узагальнення було встановлено, що суди допускають помилки в застосуванні положень ст. 31 год 4 ЖК РФ, і, встановивши, що припинення сімейних відносин мало місце до 1.03.2005 року, застосовують положення ЖК УРСР. Даний висновок є помилковим, оскільки положення ст. 31 ЖК РФ не ставляться в залежність від того моменту, коли були припинені сімейні відносини між власником житлового приміщення і колишнім членом його сім'ї. Тому якщо сімейні відносини між власником житлового приміщення і колишнім членом його сім'ї були припинені до 1 березня 2005 року, то положення ч. 4 ст. 31 ЖК РФ поширюються на вимоги про виселення колишніх членів сім'ї.

Можна сперечатися про моральність такого підходу. Як жити далі виселюваному? Але ж без ефективної державної захисту права власника не можливе створення процвітаючого суспільства. Держава зобов'язана втручатися в подібні відносини, тим більше що вони носять масовий характер. Після закінчення терміну, встановленого судом, право користування житловим приміщенням припиняється, якщо інше не встановлено угодою між власником і колишнім членом його сім'ї.

Колишній член сім'ї власника може втратити право користування його приміщенням і до того, як закінчився термін, встановлений рішенням суду, у разі, якщо припинено право власності на це житлове приміщення самого власника, якщо відпали підстави, за якими суд вирішив зберегти право користування, або з'явилися нові обставини, які можуть істотно вплинути на раніше винесене рішення. У подібних випадках суд своїм рішенням має право виселити колишнього члена сім'ї власника до закінчення встановленого строку.

При розгляді даної категорії спорів, виникає питання, чи стає дитина колишнім членом сім'ї власника житлового приміщення за правилами ст. 31 ЖК РФ, якщо після розірвання шлюбу його батьки стали проживати окремо, а він - з тим із батьків, який у власності житла не має?

Відповідно до ч. 1 ст. 31 ЖК РФ до членів сім'ї власника жилого приміщення відносяться які проживають разом з даними власником в належному йому житловому приміщенні його чоловік, а також діти і батьки даного власника. З положень зазначеної норми випливає, що членом сім'ї власника є особа, яка проживає разом з власником в належному йому житловому приміщенні.

У п. 3 ст. 65 СК РФ місце проживання дітей при роздільному проживанні батьків встановлюється угодою батьків. Якщо після розірвання шлюбу дитина стала проживати з тим із батьків, у якого не є житлового приміщення у власності, і у іншого батька виникли аліментні зобов'язання щодо його, то дитина вже не може вважатися членом сім'ї власника. У силу ч. 4 ст. 31 ЖК РФ у разі припинення сімейних відносин з власником житлового приміщення право користування даним житловим приміщенням за колишнім членом сім'ї власника цього житлового приміщення не зберігається, якщо інше не встановлено угодою між власником і колишнім членом його сім'ї. При цьому суд має право зобов'язати власника житлового приміщення забезпечити іншим житловим приміщенням колишнього чоловіка та інших членів його сім'ї, на користь яких власник виконує аліментні зобов'язання, на їх вимогу.

Таким чином, якщо дитина за згодою батьків залишається проживати з батьком, у якого у власності житла не є, він є колишнім членом сім'ї власника житлового приміщення і підлягає виселенню разом з колишнім чоловіком на підставі і в порядку, передбаченому ч. 4 ст. 31 ЖК РФ.

Слід зазначити, що дуже важливе правило про застосування норм, включених до ч. 4 ст. 31 ЖК РФ міститься в ст. 19 ФЗ «Про введення в дію Житлового кодексу Російської Федерації». Норми ст. 31 ЖК РФ не поширюються на колишніх членів сім'ї власника приватизованого житлового приміщення за умови, що в момент приватизації даного житлового приміщення зазначені особи мали рівні права користування цим приміщенням з особою, його приватизувати, якщо інше не встановлено законом або договором. Припинення сімейних відносин таких осіб з власником житла не тягне припинення їх житлових прав. Відповідно, немає необхідності встановлювати термін, на який зберігається право користування, а також зобов'язувати власника забезпечувати колишніх членів сім'ї іншим житлом. Право користування житловим приміщенням у таких випадках не залежить від існування сімейних відносин.

У судів виникає питання, чи збережеться право безстрокового користування житловим приміщенням у колишнього члена сім'ї власника житлового приміщення, який відмовився від участі у приватизації житла, при переході права власності на житлове приміщення до іншої особи з урахуванням положень статті 19 Федерального закону «Про введення в дію Житлового кодексу РФ »і статті 292 ГК РФ?

На це питання слід відповісти позитивно з наступних підстав. Стаття 19 Федерального закону «Про введення в дію Житлового кодексу РФ» передбачає, що дія положень частини 4 статті 31 ЖК РФ не поширюється на колишніх членів сім'ї власника приватизованого житлового приміщення за умови, що в момент приватизації даного житлового приміщення зазначені особи мали рівні права користування цим приміщенням з особою, його приватизувати, якщо інше не встановлено законом або договором. З частини 2 статті 292 ГК РФ слід, що перехід права власності на житловий будинок або квартиру іншій особі є підставою для припинення права користування житловим приміщенням членам сім'ї колишнього власника, якщо інше не встановлено законом.

Відповідно до статті 2 Закону РФ «Про приватизацію житлового фонду РФ» громадяни, що займають житлові приміщення в державному чи муніципальному житловому фонді, включаючи житловий фонд, який знаходиться в господарському віданні підприємств або оперативному управлінні установ (відомчий фонд) на умовах соціального найму, вправі з згоди всіх спільно проживають повнолітніх членів сім'ї, а також неповнолітніх у віці від 14 до 18 років придбати ці житлові приміщення у власність. Згода особи, яке спільно проживає з власником житлового приміщення, є обов'язковою умовою для приватизації. При цьому слід враховувати, що, давши згоду на приватизацію житлового приміщення, особа виходило з того, що право користування даним житловим приміщенням для нього буде носити безстроковий характер, отже, його права мають бути враховані при переході права власності на житлове приміщення іншій особі, оскільки інше тлумачення порушувало б положення статті 40 Конституції РФ, відповідно до якої кожен має право на житло і ніхто не може бути безпідставно позбавлений свого житла. Відповідно до частини 1 статті 558 ЦК РФ перелік осіб, які зберігали у відповідності до закону право користування житловим приміщенням після його придбання покупцем, із зазначенням їхніх прав користування продаваним житловим приміщенням є істотною умовою договору продажу житлового будинку, квартири, частини житлового будинку або квартири , в яких ці ​​особи проживають. З даної норми випливає, що при відчуженні житлового приміщення в договорі має бути зазначено право особи, яка в ньому проживає, на користування даним житловим приміщенням, в іншому випадку договір не може бути укладено, оскільки не досягнуто згоди з усіх істотних умов. Отже, якщо колишній член сім'ї власника на момент приватизації мав рівні права з особою, яка згодом придбала у власність дане житлове приміщення, але відмовився від приватизації, давши згоду на приватизацію іншій особі, то при переході права власності на житлове приміщення до іншої особи він не може бути виселений із цього житлового приміщення, оскільки має право користування даним житловим приміщенням. При цьому необхідно виходити з того, що право користування носить безстроковий характер. За вказаних підстав Постановою Президії Тверського обласного суду було скасовано рішення Конаковского міського суду про 13.12.2007 року, яким Ломовський В.М. був визнаний припинив право користування житловим приміщенням по вул. Енергетиків 7 кв 1937 Конакова. Власницею житлового будинку є Збродова В.І. за договором купівлі - продажу від 12.08.2007 року. Скасовуючи рішення суду Президія Тверського обласного суду вказав, що суд при винесенні рішення не врахував положення ст. 19 ФЗ «Про введення в дію Житлового кодексу РФ» від 29.12.2004 року, оскільки з матеріалів справи випливає, що Ломовський В.П. на момент приватизації спірної квартири в ній проживав, мав право на участь у приватизації, відомості про його реєстрацію в квартирі на момент придбання квартири Збродовой В.І. 12.08.2007 року були, з чим покупець Збродова В.І. була згодна. За таких обставин у суду не було підстав для задоволення позову Збродовой В.І. ³³

У цілому ця новела полегшує цивільний оборот житлових приміщень, спрощуючи механізм договору купівлі-продажу.

У тих випадках, коли продається житловий будинок зі складу будинків державного або муніципального житлового фонду соціального використання, в цей перелік повинні бути включені:

1. наймач та члени його сім'ї (ст. 672 ГК РФ), їх перелік по ЖК РФ досить великий;

2. громадянин, який є піднаймачів житлового приміщення в межах строку дії договору найму (ст. 672, 685 ЦК України).

У цілому, ЖК РФ послаблює речові початку договору найму і значно спрощує здійснення угоди купівлі-продажу житлових приміщень.

Перш за все, це відноситься до ринку первинного житла, що стосується ринку вторинного житла, там як і раніше залишаються багато прогалин і колізій. Зокрема, як правило, в таких угодах беруть участь не одна, а кілька квартир. При розселення комуналок учасників стає вельми значне число, ще більше ускладнюється угода, якщо в ній є учасники з різних міст, не кажучи вже про країни. У професіоналів це явище отримало термін «квартирних ланцюжків». Нова проблема, що виникла на ринку вторинного житла з прийняттям ЖК РФ, продаж квартир з самовільним перебудовою і переплануванням. У цьому випадку винна особа повинна понести адміністративне покарання і здійснити легітимізацію зроблених самовільних перебудов і перепланувань, якщо це можливо. Такий дозвіл можуть дати муніципальні органи влади. Якщо вчинені перебудови та перепланування порушують прийняті норми і правила, створюючи небезпеку для життя і здоров'я, або порушують законні права інших осіб, винний повинен відновити житлову площу. Виникаючі суперечки повинні вирішуватися в судовому порядку. Суд може прийняти рішення про публічну продажу такої квартири. При цьому слід враховувати, що механізму такого продажу поки не існує. Мабуть, це один із самих складних питань.

Вперше на законодавчому рівні дано визначення перебудови та перепланування (ст. 25 ЖК РФ). Перевлаштування житлового приміщення: установка, заміна або перенесення інженерних мереж, санітарно-технічного, електричного або іншого устаткування, що вимагають внесення змін у технічний паспорт житлового приміщення. Перепланування приміщення - зміна його конфігурації, що вимагає внесення змін у технічний паспорт житлового приміщення. Тут представляється правильним думка М.Ю. Тихомирова про те, що якщо проаналізувати останню частина визначень, то можна зробити висновок, що представлені положення необхідно тлумачити обмежувально, тобто перелічені дії, які не потребують внесення змін в технічний паспорт житлового приміщення, не можуть розглядатися як перевлаштування і перепланування ^34. До речі, технічний паспорт житлового приміщення - документ, що містить технічну та іншу інформацію про житлових приміщеннях, пов'язану із забезпеченням відповідності житлових приміщень встановленим вимогам (ст. 19 ЖК РФ). Необхідно також відзначити, що в даний час технічний паспорт не є необхідною приналежністю житлового приміщення в багатоквартирному будинку. Тому справедливим є твердження А.Д. Сидоренко про те, що технічний паспорт повинен складатися не тільки на багатоквартирний будинок у цілому як об'єкт технічного обліку, але і на кожне житлове та нежитлове приміщення будинку, що є самостійним об'єктом права. Технічний паспорт обов'язково повинен додаватися до договору, складаючи його невід'ємну частину ^35. Враховуючи викладене, необхідно мати на увазі, що громадянам, які вирішили узаконити або вчинити перебудову або перепланування, спочатку потрібно буде оформити технічний паспорт на своє приміщення ^36.

Купівля - продаж житлових будинків вже давно включає виклик фахівця з БТІ, і необхідно підтвердження або переоформлення технічного паспорта. Тепер слід це поширити на купівлю продаж квартир. Що в цілому, безумовно, ускладнює операцію, але виглядає цілком виправдано з урахуванням розмаху проводяться перебудов і перепланувань.

Розглянута новела в механізмі купівлі-продажу житлових приміщень, допоможе уникнути подібних сумних подій і в цілому буде сприяти стабілізації цивільного обороту житлових приміщень, в чому відчувається велика потреба.

Якщо відповідне жиле приміщення не буде приведено до попереднього стану в розумний строк і в установленому порядку, суд за позовом експлуатує органу відносно власника житлового приміщення приймає рішення про продаж з публічних торгів такого приміщення з виплатою власнику виручених коштів за вирахуванням витрат на виконання судового рішення з покладанням на нового власника обов'язки привести приміщення у попередній стан ^37.

У зв'язку з прийняттям такої норми права, значущість публічних торгів різко зростає і вимагає принципово іншої якості організації. Наприклад, виникає питання про допуск на такі торги власників житлового фонду, з якого надається житло соціального найму.

Для нового власника житлового приміщення, яке не було наведено у попередній стан у встановленому порядку, або для власника такого житлового приміщення, що був наймодавцем за розірваним договором, орган, що здійснює узгодження, встановлює новий термін. Якщо за цей період нічого не змінитися, таке житлове приміщення підлягає продажу з публічних торгів.

Новели у галузі цивільного обороту житлових приміщень практично всі спираються на механізм публічних продажів, як крайню міру покарання. Це дійсно дуже суворе покарання в умовах Росії, позбавити людину житла, і тому законодавець повинен дуже відповідально підійти до регламентації публічних продажів житлових приміщень.

У результаті викладеного можна зробити висновок, що: новий Житловий Кодекс РФ значно послаблює речові початку правовідносин найму і посилює права власника, права найсильнішої сторони.

Для більш повного захисту прав покупців незалежно від того, юридична це особа або фізична, у Цивільному кодексі України (ст. 556) встановлено правило, за яким передача житлового приміщення продавцем і прийняття його покупцем здійснюються за підписуються сторонами передавальному акту або іншого документа про передачу, при цьому, якщо інше не передбачено договором, зобов'язання передати житло вважається виконаним після вручення його покупцеві і підписання відповідного документа про передачу.

Ухилення однієї із сторін від підписання документа про передачу житла на умовах, передбачених договором, вважається відмовою продавця від виконання обов'язку передати житлове приміщення, а покупця - його прийняти. Саме по собі прийняття покупцем житлового приміщення, який відповідає умовам договору, в тому числі у разі, коли така невідповідність обумовлено в документі, не є підставою для звільнення продавця від відповідальності за неналежне виконання договору.

Невиконання продавцем зобов'язань по передачі покупцеві проданого нерухомого майна може спричинити для продавця різні несприятливі наслідки крім обов'язку відшкодувати покупцеві завдані збитки.

У подібних випадках можливе застосування ст. 398 ЦК РФ, згідно з якою у разі невиконання зобов'язання передати індивідуальну річ кредитору, останній вправі вимагати відібрання цієї речі у боржника і передачі її кредиторові на передбачених зобов'язанням умовах. Замість вимоги передати йому річ, яка є предметом зобов'язання, кредитор має право вимагати відшкодування збитків. Спеціальне правило стосовно договору продажу нерухомості встановлено ГК РФ лише щодо наслідків передачі нерухомості неналежної якості.

У разі передачі продавцем покупцеві нерухомості, що не відповідає умовам договору продажу нерухомості в її якості, покупець наділяється усіма правомочностями покупця, що отримав (за договором купівлі - продажу) товар з недоліками (ст. 475 ДК РФ), за винятком права вимагати від продавця заміни товару неналежної якості на товар, відповідний договору.

Невиконання покупцем зобов'язання з приймання від продавця проданого йому об'єкта нерухомості також тягне для нього певні наслідки (крім обов'язку відшкодувати продавцю заподіяні збитки). Зокрема, через відсутність якого-небудь спеціального правила в § 7 гл. 30 ГК РФ в подібній ситуації, коли покупець на порушення закону, інших нормативних правових актів або договору купівлі - продажу не приймає товар або відмовляється його прийняти, продавець має право вимагати від покупця прийняти товар або відмовитися від виконання договору.

Якщо покупець своєчасно не оплачує переданий йому згідно з договором об'єкт нерухомості, продавець отримує право вимагати оплати нерухомого майна та сплати відсотків на відповідності зі ст. 395 ГК РФ (п. 3 ст. 486 ГК РФ). Невиконання покупцем зобов'язань з оплати нерухомості, передбачених договором продажу нерухомого майна, може також служити підставою до розірвання договору.

При передачі житлового приміщення, який відповідає умовам договору, покупець має право за своїм вибором вимагати від продавця:

• по-перше, відповідного зменшення купівельної ціни;

• по-друге, безоплатного усунення недоліків жилого приміщення в розумний строк;

• по-третє, відшкодування своїх витрат на усунення недоліків житла.

Якщо виявлено суттєві порушення вимог до якості житла (непереборні недоліки, недоліки, які не можуть побут усунені без нерозмірних витрат або витрат часу, чи виявляються неодноразово, або виявляються знову після їх усунення, та інші подібні недоліки), покупець має право за своїм вибором:

1. відмовитися від виконання договору купівлі-продажу і зажадати повернення сплаченої за житлове приміщення грошової суми;

2. вимагати заміни житла неналежної якості приміщенням, відповідним договором.

Всі ці жорсткі вимоги закону не можуть забезпечити безконфліктно такий значимої цивільно-правової угоди, якою є купівля-продаж житлового приміщення.

При вирішенні спору про право на нерухоме майно завжди постає питання про те, кому залишати нерухомість: власника - добросовісного набувача чи колишньому власнику, права якої порушено. В інтересах обороту нерухомості в більшості зарубіжних систем реєстрації закріплено позицію, згідно з якою нерухомість залишається у власника - добросовісного набувача. При цьому реалізуються механізми фінансової компенсації колишньому власнику, у разі якщо він вичерпав всі законні засоби отримання компенсації з винних осіб у, протягом певного часу.

В останні роки з'являлися пропозиції про зміну ст. 302 ЦК РФ, що передбачають, що у разі возмездного придбання нерухомого майна добросовісним набувачем віндикація не допускається, а відшкодування колишньому власнику збитків, заподіяних діями третіх осіб, проводиться відповідно до системи державного гарантування. Дані зміни, за задумом авторів, повинні були бути направлені на уточнення презумпції сумлінності дій набувача нерухомого майна, які були засновані на даних Єдиного державного реєстру прав (ЕГРП). На думку А.Л. Маковського, у такому разі набувач майна буде захищений від його віндикації незалежно від того, яким шляхом це майно вибуло з володіння власника, тобто та у випадках, коли це відбулося в результаті злочину. Крім того, ступінь достовірності записів у ЕГРП в Росії є дискусійною.

Тим не менш, законодавець, прагнучи подолати стійку тенденцію збільшення проблемних ситуацій на ринку вторинного житла, почасти втілив дані ідеї, прийнявши ФЗ від 30.12.2004 р. № 217 ФЗ «Про внесення змін до ст. 223 частини першої ДК РФ Федеральний закон «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним». Цей закон набрав чинності з 1 січня 2005

Відповідно до закону п. 2 ст. 223 частини першої ДК РФ «Момент виникнення права власності у набувача за договором» доповнено нормою, відповідно до якої нерухоме майно визнається належною добросовісного набувача на праві власності з моменту державної реєстрації відчуження майна, за винятком передбачених ст. 302 Кодексу випадків, коли власник має право витребувати таке майно від добросовісного набувача. До таких випадків ст. 302 (ГК РФ) відносить: коли майно загублене власником або особою, якій майно було передане власником у володіння; або викрадено у того чи іншого; або вибуло з їх володіння іншим шляхом поза їхньою волею. Враховуючи значимість угоди купівлі-продажу житлових приміщення посилення регулятивної ролі держави слід вітати.

Зміна основ законодавства про власність виглядало б напівзаходом, якщо б у цьому ж законі не була передбачена можливість компенсації. Глава V Федерального закону від 21 липня 1997 р. № 122 ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» доповнено статтею, що встановлює підстави виплати Російською Федерацією компенсації за втрату права власності на житлове приміщення. Так, власник житлового приміщення, який не має права його витребувати від добросовісного набувача, а також сумлінний покупець, від якого була витребувана житлове приміщення, має право на разову компенсацію за рахунок російської казни. Розмір компенсації не може перевищувати один мільйон рублів. Дані положення застосовуються, у разі якщо державна реєстрація права власності добросовісного набувача на житлове приміщення була проведена після 1 січня 2005 р. Порядок виплати повинен встановлюватися Урядом РФ. Таким чином, залишилося виробити конкретний механізм реалізації цієї норми закону на практиці. ³⁸

Відзначаючи в цілому позитивний характер цієї новели, хотілося б відзначити дві дивацтва:

• величина компенсацій менше вартості кімнати в комуналці; Ціна угод купівлі-продажу житлових приміщень справді дуже велика, можливо варто було б використовувати страхові схеми. Але це страхування повинно грунтуватися на серйозних прогнозних системах, а не повторювати «помилок» ОСАГО.

• Законодавець послаблюючи віндикацію вносить елемент невизначеності в суперечку між власником і добросовісним набувачем, це необхідно долати шляхом узагальнення правозастосовчої практики.

2. Тенденції правозастосовчої практики в сфері продажу житлових приміщень

2.1 Специфіка придбання житлового приміщення за договором іпотеки

Основні ідеї системи іпотечного житлового кредитування були сформульовані у постанові Уряду РФ від 11.01.2000 року № 28 в редакції від 8 травня 2002 року «Про заходи щодо розвитку системи іпотечного житлового кредитування в Російській Федерації», яким було схвалено Концепцію розвитку цієї системи. Вона передбачає три головних напрямки роботи у зазначеній сфері:

1. довгострокове житлове кредитування населення;

2. кредитування житлового будівництва;

3. державна підтримка придбання житла населенням (система цільових адресних субсидій).

Характерно, що ця Концепція визначає довгостроковий іпотечний житловий кредит як «кредит або позику, надані фізичній особі для придбання житла під заставу житла ...». Виходячи з цього, кажучи про довгостроковому іпотечному житловому кредиті, потрібно мати на увазі, перш за все, кредитування під заставу житла, що купується. Передбачається, що така система розрахована на громадян (сім'ї) з середніми і низькими показниками доходу. Однак, враховуючи стандартну схему надання довгострокового іпотечного кредиту на придбання житла, передбачену федеральною програмою, слід говорити про її безумовної орієнтованості на верстви населення зі стабільними середніми доходами. Схожа ситуація складається і в регіонах.

Іпотечне кредитування за своєю економічною природою є фінансовим інструментом, для банку, це спосіб заробити. Тому ефективність іпотечного кредитування повністю залежить від якості існуючої фінансової системи. І те, що державі і суспільству так і не вдалося здійснити масштабне іпотечне кредитування, говорить про дуже поганій якості фінансової системи держави. Перш за все, це погана якість проявляється в низькому платоспроможному попиті населення, а, як відомо без нього неможлива побудова ринкових відносин, частиною яких є іпотечні правовідносини.

Параметри кредиту (його розмір, процентну ставку, період кредитування, суму початкового внеску і т.д.) багато в чому визначають фінансові ризики, що неминуче виникають на різних етапах іпотечного кредитування. Соціальний характер іпотечного кредитування, великі ризики невиплат по кредиту, робота з депозитами населення, а також входження основних схем кредитування в єдину фінансову систему вимагають особливого контролю та пильної уваги до іпотечного кредитування з боку держави. Більше того, соціальна спрямованість кредитування передбачає турботу держави про малозабезпечені верстви населення і прийняття ним спеціальних заходів щодо фінансування і субсидування потребують житла ^39.

Сьогодні досвід багатьох країн свідчить, що вирішення питань забезпечення населення житлом, пов'язане з розвитком іпотеки. У сучасних умовах Росії, коли держава поступово відмовляється від передачі житла у власність своїм громадянам на безоплатній основі, іпотека є перспективним способом придбання житла у власність. Особливо актуальна іпотека для молодих людей, які непогано заробляють, але не можуть накопичити більшу суму на його придбання відразу.

Специфіка іпотечного кредитування потребує і особливої ​​підтримки суб'єктів інвестування. Великі обсяги кредитування, які визначаються високою вартістю нерухомості, вимагають специфічного підходу до формування кредитних фондів, наявності постійного джерела фінансування, включаючи так звані «довгі гроші». Це робить необхідним створення спеціалізованих банків. Банківська спеціалізація носить функціональний характер і впливає на характер діяльності іпотечного банку. Ліквідність і надійність спеціалізованих інститутів досягається шляхом розробки та застосування спеціальних іпотечних стандартів, особливих видів страхування або наявності спеціальних гарантій. Необхідними умовами є державна реєстрація об'єкта застави, правильна оцінка ризиків, створення певних технологій залучення коштів, особливий підхід до вибору іпотечних інструментів і технологій, обов'язкова велика попередня робота з клієнтом (андеррайтинг) і т.п. ⁴⁰

На початковому етапі розвитку системи іпотечного житлового кредитування свої іпотечні програми існували лише в обмеженого числа банків зі значною участю іноземного капіталу. Сьогодні повинні бути згадані і в першу чергу заслуговують на увагу іпотечні програми наступних банків: Сбербанк Росії, Дельта-Кредит банк, Райффайзенбанк, Національний резервний банк, Внешторгбанк, Променер-гобанк. Фора-банк і деякі інші. Якщо аналізувати актуальні банківські іпотечні програми і приводити їх, що називається, «до спільного знаменника», то можна зробити висновок, що іпотечні кредити на придбання житла надаються як в рублях, так і в іноземній валюті. Фіксована ставка банківського відсотка коливається від 8,55 до 17% річних. У той же час ставка банківського відсотка у валюті становить від 8 до 12%. Аналітики ринку нерухомості відзначають, що в умовах постійного зростання цін на житло, люди, що взяли іпотечний кредит, скажімо, на початку 2004 року під фіксовану ставку в 15% річних вже опинилися у виграшному положенні, тому що ціни на житло з того часу виросли в Москві в середньому на 26%. Однак такий доход варто визнати багато в чому віртуальним у зв'язку з відсутністю можливості у позичальника розпоряджатися житлом, обтяженим заставою, на свій розсуд.

Так що ж таке іпотека? Це різновид майнової застави, службовця забезпеченням виконання основного грошового зобов'язання. Особливістю даного виду застави є те, що його предметом завжди є нерухоме майно. Основне призначення іпотеки полягає в забезпеченні виданих кредитів заставою нерухомого майна (іпотечне кредитування).

У Концепції розвитку системи іпотечного житлового кредитування в Російській Федерації, схваленої Постановою Уряду РФ від 11.01.2000 № 28, зазначається, що довгострокове іпотечне житлове кредитування повинно стати основним способом вирішення житлових проблем основної частини працюючого населення, що має середніми доходами, накопиченнями і мають житло в власності внаслідок безоплатної приватизації.

Створено спеціальну (досить численна) державна структура іпотечних агентів.

До функцій агентств відносяться: рефінансування кредиторів на основі встановлених стандартів і вимог, що пред'являються до процедур іпотечного кредитування, випуск емісійних іпотечних цінних паперів, залучення коштів інвесторів у сферу житлового кредитування, надання кредиторам сприяння у впровадженні раціональної практики проведення операцій іпотечного кредитування і в розробці типів іпотечних кредитів, більш доступних для позичальників і менше ризикованих для кредиторів.

Постановою Уряду РФ від 26 серпня 1996 року № 1010 «Про Агентство по іпотечному житловому кредитуванню» ⁴¹ був заснований основний, за задумом законодавця, учасник вторинного іпотечного ринку на федеральному рівні. У діяльності даної організації, як ніде більше, виявляється роль держави у створенні національної системи іпотечного житлового кредитування.

Агентство діє у формі відкритого акціонерного товариства, 100% статутного капіталу якого знаходяться у власності держави в особі Міністерства майнових відносин РФ. Державна підтримка іпотеці виражається в наданні Агентству державних гарантій при випуску облігацій з іпотечним покриттям. Дана діяльність здійснюється на основі постанови Уряду РФ від 27 грудня 2004 року № 846 «Про надання державної гарантії Російської Федерації по запозиченнях відкритого акціонерного товариства« Агентство з іпотечного житлового кредитування ^»42. Залучені з ринку кошти Агентство направляє на викуп у банків заставних по іпотечних кредитах. Подібний механізм дозволяє банкам видавати кредити на досить привабливих для позичальників умовах. Середня сума кредиту, що рефінансуються Агентством, становить 369 000 рублів, термін -20 років, ставка - 14% річних. За даними Агентства, такий кредит доступний для сімей з щомісячним доходом від 14 тисяч рублів. ^43.

Випуск емісійних іпотечних цінних паперів розглядається в якості одного з головних напрямків діяльності операторів вторинного іпотечного ринку. Потрібно зауважити, що законодавець істотно розширив суб'єктний склад ринку іпотечних цінних паперів. Спочатку, при розробці пілотних програм іпотечного житлового кредитування в Росії за безпосередньої участі іноземних, зокрема американських фахівців на вторинному ринку іпотечних кредитів передбачалася діяльність дуже обмеженого числа суб'єктів - агентств іпотечного кредитування, які повинні були викуповувати в первинних кредиторів (банків) видані іпотечні кредити, тим самим, здійснюючи рефінансування. Тепер суб'єктами ринку виступають іпотечні агенти, визначення яких міститься у статті 2 Федерального закону від 11 листопада 2003 року № 152 ФЗ в редакції від 29 грудня 2004 року «Про іпотечні цінні папери» кредитні організації у відношенні до облігацій з іпотечним покриттям, а також будь-які ліцензовані в сфері інвестиційної діяльності комерційні організації щодо іпотечних сертифікатів участі. ⁴⁴

Одне погано, немає результату. Банки слухають рекомендації, але підпорядковуються Центральному банку, а у населення немає платоспроможності. Договір іпотеки - це фактично довгострокова, часто на кілька десятків років, програма узгоджених зусиль сторін договору з досягнення взаємовигідних інтересів. Для кредитора це довгострокове отримання доходу на позичені грошові ресурси та їх повернення, гарантовані надійним забезпеченням - нерухомістю.

Для позичальника-заставодавця це практично єдина можливість отримати недорогий довгостроковий інвестиційний кредит на розвиток своєї нерухомості, яка в цьому випадку сама є забезпеченням свого розвитку.

Як зазначалося вище, однією з головних проблем сучасної російської системи іпотечного житлового кредитування виступає дорожнеча пропонованих населенню іпотечних кредитів. Сьогодні такі кредити видаються на 15-50 років з відсотковою ставкою від 8,55 до 17% річних у рублях. При цьому сума кредиту може становити від 5 до 200 тисяч доларів США. Відношення розміру платежу по кредиту до місячного доходу - 30-40%. Кредитні організації в цілому вільні у визначенні умов кредитування і орієнтуються, перш за все, на кредитний попит. У зв'язку з цим, звичайно, дуже важлива роль держави у формуванні та регулюванні іпотечного ринку.

Іпотечне кредитування відрізняється від звичайного великими термінами та обсягами, особливістю формування банківських активів і пасивів, необхідністю правильної оцінки застави, застосування специфічних інструментів кредитування, що визначають ризики та їх оцінку. Половина іпотечних кредитів видається на термін 25 - 30 років, який передбачає великі зміни в економіці, кредитної та банківської політики, в системі оподаткування та рівні доходів населення, а також купівельної спроможності грошей, вартості нерухомості і т.д.

Положення ускладнюється відсутністю державних прогнозних систем і культури планування на тривалу перспективу. У результаті помилок при проведенні приватизації «з'їдений» кредит суспільної довіри, люди і суспільство живуть одним днем. Останнім часом дуже багато говориться про необхідність розвитку іпотеки, в тому числі і вищими керівниками держави.

За даними соціологів, у поліпшенні житлових умов потребують 60% російських родин. Однак, за найоптимістичнішими оцінками, зараз іпотекою користуються лише близько 4% покупців житла.

Переваги придбання житла через систему іпотечного кредитування очевидні:

• можливість відразу стати власником житла, виплачуючи його вартість у розстрочку;

• одержання податкових пільг по кредиту на весь термін кредитування;

• забезпеченням по кредиту стає сама квартира, що купується;

• розмір щомісячних платежів по кредиту може бути зафіксований

• в договорі і не буде змінюватися у разі зростання цін на нерухомість або зростання процентних ставок на ринку банківських послуг;

• в умовах постійного зростання цін на нерухомість її покупка є прибутковим способом розміщення капіталу.

Проте чи тільки переваги є в іпотеки? Як розвивається іпотека в Росії? Який реальний механізм даного способу придбання житлової нерухомості? Які проблеми виникають у процесі підготовки, укладання та виконання договору іпотеки та інших пов'язаних з ним договорів? Спробуємо розглянути ці питання в даній роботі.

Заставу в Росії традиційно займає домінуюче положення серед інших способів забезпечення, виконання зобов'язань. Це обумовлено цілою низкою причин, а саме:

• висока інфляція;

• сформувалася в цих умовах кредитна система;

• низька правова культура та ін

Особливе місце відводиться застави нерухомості - іпотеку, а серед них виділяється іпотека житла.

Розвитку іпотеки останнім часом приділяється велика увага, як з боку органів влади, так і з боку ринку. Всі сходяться на визнанні значною ролі іпотечного кредитування в економіці. У Росії, з її постійною житловою проблемою, іпотека є єдиним способом вирішення житлового питання із залученням коштів населення. Крім того, грамотне розвиток системи іпотечного кредитування передбачає збільшення введення нового житла, що сприяє у свою чергу збільшення ВВП країни, а також впливає на суміжні галузі. На сьогоднішній день на федеральному рівні вжито основоположні для розвитку іпотеки нормативні правові акти, а прийняті до них поправки і нові законопроекти покликані вибудувати цілісну систему обороту нерухомого майна та іпотеки.

Проблема в тому, яка іпотечна система буде визнана оптимальною і що буде покладено в основу критерію оптимальності:

• чергове «якнайшвидше формування класу власників»;

• продовження найгострішої житлової кризи, що забезпечує небувалу норму прибутку;

• або подолання житлової кризи і вирішення найгострішої соціальної проблеми.

Доходи позичальника також безпосередньо обмежують максимальну суму кредиту. У той же час відсоток по кредиту впливає на суму кредиту, але вже непрямим шляхом, через максимальну суму кредитного боргу або максимальні виплати по оплаті за кредит, що входять в загальну суму і складові звичайно більшу його частину. У випадку ризикованих кредитів частка іпотечного зобов'язання повинна бути обов'язково менше вартості нерухомості на 30 відсотків і вище, з поданням також додаткових гарантій. Більш того, всі кредити, які складають більше 85-90 відсотків вартості закладеної нерухомості, обов'язково додатково страхуються позичальниками (страхування кредитного боргу).

Істотною умовою іпотечного договору, крім ставки, терміну та розміру кредиту є сам предмет застави, його вартість і ціна ^45.

Нижня вікове обмеження для потенційного позичальника становить 18 років. Однак тут, звичайно, необхідно звернути увагу на те, що навіть за наявності у повнолітнього позичальника необхідних коштів для первинного внеску (як правило, 25-35% вартості житла) він, у всякому разі, проходить процедуру андеррайтингу, яка представляє собою всебічну перевірку платоспроможності позичальника і реальної можливості для нього повернути кредит і нараховуються за таким кредитом відсотки у встановлені договором терміни. При подібній перевірці враховуються в першу чергу розмір, надійність і перспективність одержуваних позичальником періодичних доходів. При цьому витрати позичальника по сплаті платежів за кредитом та відсотків не повинні перевищувати 30-33% від його сукупного підтвердженого місячного доходу. Дані показники передбачені як федеральної, так і регіональними програмами розвитку іпотечного кредитування, підтверджуються об'єктивними економічними розрахунками ^46.

Сьогодні при стабільному середньому доході позичальника, як правило, необхідно поручительство також одержуючих стабільний дохід фізичних або юридичних осіб в якості додаткового забезпечення виконання позичальником своїх кредитних зобов'язань. Причому, в даному випадку потрібно розрізняти созаемщиков та поручителів, хоча ролі тих і інших приблизно схожі. Оформлення созаемщика здійснюється, щоб забезпечити кредитору додаткову гарантію виконання кредитного зобов'язання, а також виконати певні кваліфікаційні вимоги кредитора (про сукупний дохід сім'ї, віком позичальника та інші).

Созаємщики зобов'язуються на тих же умовах, що і позичальник, повернути кредитору суму кредиту і виплатити відсотки за користування позиковими засобами, тобто созаемщик несе солідарну відповідальність. Згідно з пунктом 1 статті 322 ГК РФ солідарна обов'язок може виникнути, якщо вона передбачена договором, зокрема у разі неподільності предмета зобов'язання. Особливістю тут виступає те, що при солідарного обов'язку кредитор має право вимагати виконання зобов'язання як від усіх солідарних боржників разом, так і від кожного окремо, причому, як повністю, так і в частині боргу (пункт 1 статті 323 Кодексу). Очевидно, що така ситуація вигідна для кредитора.

Є думка, що созаемщиками можуть бути тільки подружжя, інші особи не можуть бути оформлені як такі ^47. Однак актуальна практика іпотечного кредитування спростовує таку точку зору. Сьогодні вже на регіональному рівні існують іпотечні програми, відповідно до яких созаемщиками можуть виступати не тільки подружжя, а й батьки, друзі, навіть знайомі. Дані особи стають созаемщиками, обчислюється їх сукупний дохід, на підставі якого розраховується сума кредиту. Однак при цьому созаемщики не стають власниками купується з використанням кредитних коштів квартири, а кількість майбутніх власників не залежить від числа позичальників. Созаємщики не можуть також претендувати на виділення частки у праві власності на придбану квартиру. Квартира в будь-якому випадку оформляється у власність основного позичальника, інші лише включаються в договір. Ситуація з безліччю власників закладеного майна призвела б до труднощів в оформленні угоди і в зверненні стягнення на предмет іпотеки.

Вже наголошувалося на необхідності реформування фінансової системи держави не дозволяє нормально функціонувати іпотечних правовідносин. Одним з таких негативних явищ є «чорний нал» - у сформованих фінансових умовах дуже багато роботодавців і працівники вважають за краще вести розрахунки без офіційного оформлення. У таких умовах проводити андерайтинг практично неможливо.

Зазначені проблеми почасти покликані вирішити цільові адресні субсидії громадянам-позичальникам, що йдуть, перш за все, на сплату початкового внеску за купується в кредит житло в рамках соціальних програм іпотечного кредитування. Постановою Уряду РФ від 11 січня 2000 року № 28 визначено категорії громадян, які мають можливість отримати такі субсидії за рахунок відповідних бюджетів. Мова йде про молодих сім'ях, працівниках бюджетної сфери, громадян, що виїжджають з районів Крайньої Півночі і прирівняних до них місцевостей, громадянах, звільнених і звільняються з військової служби та інших,

Слід відзначити велику активність банківських структур у прагненні взяти участь в іпотечних програмах:

Так, іпотечна програма Райффайзенбанку (RaiffeisenBank) визначає в якості потенційних позичальників будь-яких фізичних осіб незалежно від громадянства, за наявності постійної або тимчасової реєстрації в Москві або Московської області для покупки квартири в Москві або Московської області. Те ж саме можна сказати про програму Зовнішторгбанку, Росбанку, Абсолют банку, Міського іпотечного банку. ⁴⁸ Виходячи із сформульованих у цих іпотечних програмах вимог до позичальника, останнім може виявитися особа без громадянства. Однак така ситуація малоймовірна через значне кредитного ризику. Крім того, більшість кредитних організацій все ж враховують наявність громадянства в своїх програмах. Це відноситься, наприклад, до Банку Москви, Національної іпотечної компанії. Російському іпотечному агентству, які надають іпотечні кредити громадянам Росії при наявності постійної або тимчасової реєстрації в Москві або Московської області для покупки квартири в Москві або Московській області, а в деяких випадках навіть за відсутності такої реєстрації. Так, в Ощадному банку Росії для потенційного позичальника, яка не є мешканцем Москви і не має постійної реєстрації в Москві, необхідна довідка з місцевого відділення Ощадбанку за місцем постійної реєстрації про те, що банк не заперечує проти того, щоб вказаний громадянин отримав кредит на придбання квартири в Москві.

Це пояснюється досить просто - іпотечні схеми Росії продовжують залишатися самими вигідними в світі для банків, при цьому вони абсолютно ліквідні на відміну від інших кредитних операцій. Забезпечення виконання зобов'язань через солідарну відповідальність поручителів і созаемщиков при досить дивному відмову банків від своєї солідарної відповідальності разом із забудовником перед інвесторами, що ще більше посилюють найсильнішу сторону і послаблює слабку. Така поведінка законодавця підриває у суспільства віру в закон, знижує рівень правосвідомості, формує правовий нігілізм.

2.2 Перехід права власності на житлове приміщення за договором продажу і його державна реєстрація

Виконання зобов'язання по продажу житлового приміщення регулюється загальними нормами (гл. 22 ЦК) і спеціальними правилами (гл. 30 ЦК).

Традиційно, під виконанням зобов'язання розуміється вчинення (утримання від вчинення) конкретних дій (зокрема, передача-прийняття речі та інші) ^49. Саме виконанням договірного зобов'язання досягається його мета, тому саме по собі закінчення терміну дії договору автоматично не тягне за собою припинення зобов'язання (див. п.З ст. 425 ДК). Про правову природу юридичних дій по виконанню зобов'язання в літературі були висловлені дві протилежні точки зору: одні вчені розглядають такі дії, як юридичні вчинки (тобто юридичний ефект настає незалежно від суб'єктивного моменту), інші - як угоду. Визначення юридичної природи дій по виконанню зобов'язання має й практичне значення: адже якщо виконання є угодою, то повинні застосовуватися загальні правила про здійснення операцій. Мабуть, виконання є угодою, оскільки виконання зобов'язання є саме тим результатом, для досягнення якого виникло це зобов'язання. Боржник, здійснюючи правомірне дія, спрямована на припинення зобов'язання, здійснює операцію.

Як писав Д.Д. Грімм, «нормальним способом припинення зобов'язання слід визнати його виконання» ^50. Необхідно уточнити, що не всяке виконання зобов'язання тягне його припинення (див. ст. 408 ДК). Для настання зазначеного наслідки потрібно, щоб послідувало після укладення договору виконання відповідало певним вимогам. Перш за все, зобов'язання щодо передачі індивідуально - певної речі, виникає з договору купівлі-продажу нерухомості, має бути реально виконано. Реальне виконання означає, що боржник зобов'язаний виконати зобов'язання в натурі у повній відповідності з певними умовами про предмет; заміна виконання в натурі грошовим відшкодуванням, тобто наданням потерпілій стороні сурогату виконання, не допускається. Тільки після здійснення певного узгодженим волевиявленням сторін дії (або утримання від її здійснення) можна говорити про те, що зобов'язання було реально виконано. Якщо виконання послідувало, але були порушені якісь умови, наприклад, про якість товару, що передається, терміні, місце виконання зобов'язання, то має місце порушення вимоги належного виконання зобов'язання.

Норма ст.396 ЦК України встановлює різні правові наслідки для випадків невиконання та неналежного виконання зобов'язання. При неналежному виконанні сплата неустойки і відшкодування збитків не звільняє боржника від виконання зобов'язання в натурі, якщо інше не передбачено законом або договором, у разі невиконання ж зобов'язання, навпаки, відшкодування збитків і сплата неустойки, за загальним правилом, звільняє його від такого виконання.

ЦК України містить норму, додатково забезпечує інтереси кредитора в зобов'язанні з передачі індивідуально-визначеної речі. Згідно ст.398 ЦК кредитор має право вимагати відібрання такої речі у боржника. Право відпадає, якщо річ уже передано іншій особі, яка має на неї право власності, господарського відання, оперативного управління. Щоправда, ст. 398 не забезпечує у всіх випадках реальне виконання зобов'язання і тоді, коли річ ще не передано, але укладені кілька договорів з одним і тим же предметом. Для внесення визначеності в цивільний оборот норма вищеназваної статті визначає, що якщо річ ще не передано, то перевагу має той з кредиторів, на користь якого зобов'язання виникло раніше, а якщо це неможливо встановити, той, хто раніше пред'явив позов.

Як вже зазначалося, кінцева мета зобов'язання може бути досягнута належним виконанням обов'язків, що випливають з договірного правовідносини. Одні з цих обов'язків складають істота зобов'язання, такі обов'язки ще називають основними. Останні сформульовані в законодавчому визначенні договору купівлі-продажу: продавець зобов'язується передати річ у власність покупцеві, який зобов'язується прийняти цю річ і сплатити за неї певну грошову суму (п. 1 ст. 454 ЦК РФ).

Головний обов'язок продавця - передати нерухомість у визначений термін. Термін виконання обов'язку передати майно встановлюється в договорі; якщо строк у договорі купівлі-продажу не встановлений, він визначається відповідно до правила п. 2 ст. 314 ЦК. Встановлення терміну передачі майна має подвійне значення, і відповідно до цього його порушення тягне різні правові наслідки. По-перше, виконання в термін може розглядатися, писав Г. Дернбурга, як проста обов'язок ^51. При простроченні продавця покупець залишається зобов'язаним взяти передане нерухоме майно, крім випадків, коли він має право відмовитися від виконання договору купівлі-продажу (наприклад, якщо внаслідок прострочення виконання втратило для нього інтерес) і набуває право вимагати відшкодування завданих збитків (ст. ст. 4О5, 484 ЦК). По-друге, термін виконання може бути «умовою виконання», якщо з договору ясно випливає, що при порушенні терміну його виконання покупець втрачає інтерес до договору. Такий договір продавець має право виконати при порушенні визначеного в ньому терміну тільки за згодою покупця (п. 2 ст. 457 ЦК). Продавець може виконати договір достроково, якщо інше не передбачено правовими актами, умовами зобов'язання або не випливає із її суті.

Термін «передача» в самому широкому сенсі означає певні узгоджені дії, спрямовані на те, щоб якийсь об'єкт (нерухоме майно) перейшов від одного суб'єкта до іншого. В результаті передачі первісний володар речі (продавець) втрачає її, а інший (покупець) - набуває. З усіх способів передачі, перерахованих в нормі ст. 224 ЦК РФ, до нерухомого майна застосовується лише «вручення речі набувачеві» (такий висновок випливає з правила ч. 2 п. 1 ст. 556 ДК РФ і властивостей нерухомості). Річ вважається врученій покупцеві з моменту її фактичного надходження у володіння набувача або вказаної ним особи (п. 1 ст. 224, п. 1 ст. 556 ДК РФ). Для забезпечення передачі та отримання відповідного майна покупець зобов'язаний відповідно до звичайно ставляться вчинити необхідні дії, якщо інше не передбачено законом, іншими правовими актами або договором купівлі-продажу (п. 2 ст. 484 ГК РФ).

Фактична передача майна повинна бути зафіксована в юридично значимих документах. Крім фактичної передачі - прийняття нерухомості сторони договору купівлі-продажу повинні підписати передавальний акт або інший документ про передачу (п. 1 ст. 556 ДК РФ). Таким чином, передача житлового приміщення означає його фактичне вручення та підписання документа про передачу.

Яких-небудь вимог до передавальному акту, крім того, що він повинен бути наділений в письмову форму і містити підписи сторін і дату складання, законодавство не містить. Передавальний акт служить доказом виконання договору продажу житлового приміщення. В результаті передачі первісний володар житлового приміщення (продавець) втрачає її, а інший (покупець) - набуває. Як правило, передавальний акт складається одночасно з врученням житлового приміщення або безпосередньо після такої передачі. Тільки після передачі житлового приміщення та підписання передавального акта продавець і покупець вважаються виконали свої обов'язки відповідно з передачі і прийняття даного житлового приміщення. Норма Ч. 2 СТ.556 ДК РФ, що визначає момент виконання обов'язку з передачі, є диспозитивною: у законі або договорі може бути передбачено інше.

Чітке визначення моменту виконання продавцем обов'язку щодо передачі речі покупцю має важливе практичне значення. Саме з цим моментом, якщо інше не передбачено договором купівлі-продажу, ГК РФ пов'язує перехід ризику випадкової загибелі або випадкового пошкодження майна на покупця (п. 1 ст. 459 ГК РФ).

Загальне правило про ризик сформульовано в ст. 211 ДК РФ: ризик випадкової загибелі або випадкового пошкодження майна несе його власник, якщо інше не передбачено законом або договором. Один із винятків з цього правила містить норма п. 1 ст. 459 ГК РФ, відповідно до якої ризик випадкової загибелі відчужуваного майна переходить від продавця до покупця одночасно з виконанням обов'язки з передачі майна. Угодою сторін може бути визначений і інший момент. Є всі підстави вважати, що момент виконання обов'язку продавцем передати майно покупцю і момент переходу права власності на нерухомість - предмет договору купівлі-продажу можуть не збігатися. Ризик випадкової загибелі в цьому випадку і в деяких інших може нести не власник майна, а інша особа (наприклад, володіє покупець, не зареєстрував право власності на нерухоме майно).

Практично, ризик випадкової загибелі майна в договорі продажу житлового приміщення означає, що покупець, не ставши власником, зобов'язаний здійснити оплату в повному обсязі, незважаючи на випадкову загибель (пошкодження) майна, оскільки майно йому передано і він є його власником. Якщо ж такий ризик несе продавець, то він не має права вимагати від покупця платежу, а якщо оплата вже була зроблена, то зобов'язаний повернути отриману суму покупцеві.

Визначення моменту переходу права власності за договором від відчужувача до набувача має практичне значення, яке полягає, перш за все, в тому, що дозволяє встановити особа, уповноважена в якості власника здійснювати володіння, користування, розпорядження річчю. У визначенні точної дати переходу права власності зацікавлені: держава (якому така інформація необхідна, наприклад, з метою оподаткування), старий і новий власник (наприклад, для захисту своїх інтересів у цивільному обороті), кредитори цих осіб та інші суб'єкти.

Право власності на нерухомість виникає в покупця з моменту державної реєстрації переходу права власності, якщо інше не встановлено законом (п. 2 ст. 8, п. 2 ст. 223 ЦК РФ).

До введення єдиної системи державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним оформлення прав (і угод) здійснювалося різними органами в залежності від об'єкта: бюро технічної інвентаризації, Комітетом по земельних ресурсів та землеустрою, Комітетом з управління майном та іншими, З відродженням категорії « нерухомості »в чинній правовій системі Російської Федерації знову виникло питання про забезпечення публічності та достовірності обороту нерухомого майна.

Нормативну базу державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним складають: положення ЦК РФ (ст. ст. 131, 164, 165, 219, 223 і ін), правила спеціального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним », інші нормативні правові акти РФ і суб'єктів РФ. Введення держреєстрації прав на нерухоме майно викликано, насамперед, необхідністю забезпечення гласності та публічності обороту нерухомого майна.

Згідно зі ст. 2 Закону про реєстрацію прав державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним, - це акт визнання та підтвердження державою виникнення, обмеження (обтяження), переходу або припинення прав на нерухоме майно відповідно до ДК РФ. Невдалість цього формулювання вже була предметом критики в юридичній літературі. Правомірне підставу (justa causa) права власності має істотне значення для дійсності держреєстрації права, оскільки для правонаступництва недостатньо відповідного наміри сторін. Де немає законної підстави, немає і переходу права власності. Не випадково норми закону про реєстрацію прав як необхідних називають правовстановлюючі документи - в тому числі і договори (ст. 13,17).

Разом з тим норми п. 2 ст. 8 і п. 2 ст. 223 ЦК РФ визначають момент виникнення прав, що підлягають державній реєстрації. Таким моментом є держреєстрація відповідного права, якщо інше не встановлено законом.

Таким чином, договір купівлі - продажу нерухомості як вольовий акт сторін є підставою переходу вдачі власності від продавця до покупця, а державна реєстрація визначає лише момент переходу цього права.

Незважаючи на обов'язковість державної реєстрації речових прав і обтяжень на нерухоме майно, відповідно до Закону про державну реєстрацію вона не має правовстановлюючий характер. Тим не менш, відповідно до прямою вказівкою норм ЦК РФ державна реєстрація визначає момент виникнення права, якщо інший момент не встановлено законом. Метою такої реєстрації є, з одного боку, охорона прав суб'єктів цивільного обороту, з іншого - забезпечення управлінських, облікових, фіскальних, інформаційних і тому подібних інтересів держави. Заява про держреєстрацію права повинні подавати обидві сторони договору продажу житлового приміщення (продавець і покупець). Якщо договір продажу був нотаріально посвідчений за бажанням боку, заяву подає продавець чи покупець.

Оскільки передача нерухомого майна (і як наслідок цього, як правило, виконання договору) може мати місце до державної реєстрації переходу права власності, то в нормі п. 2 ст. 551 ДК РФ спеціально підкреслюється, що виконання договору продажу нерухомості сторонами не є підставою для зміни відносин з третіми особами. Існування цієї норми дало привід до поширення серед деяких авторів думки, що «до моменту реєстрації переходу права власності покупець не має права розпоряджатися майном, одночасно продавець втрачає право розпоряджатися ним будь-яким способом». Що стосується покупця, то, безперечно, він не є власником переданого йому майна, тому й розпоряджатися їм може лише за наявності відповідного повноваження власника (продавця). Стосовно ж продавця такий підхід далеко не очевидна і навряд чи обгрунтований.

Існування зобов'язального правовідносини з передачі нерухомого майна у власність, що випливає з договору продажу, не є правоперешкоджаючі фактом, тим юридичним фактом, який обмежує правомочність розпорядження власника (навіть якщо предмет переданий). До моменту реєстрації переходу права власності до покупця, продавець залишається власником. Швидше норма п. 2 ст. 551 ДК РФ дозволяє зробити протилежний висновок: якщо саме по собі виконання договору жодним чином не впливає на відносини з третіми особами, то і продавець у зовнішніх відносинах залишається володарем речового права з усіма властивими йому атрибутами (включаючи правомочність розпорядження). Яких-небудь правил, що обмежують право розпорядження власника у зв'язку з передачею нерухомого майна іншій особі, ні ЦК РФ, ні інші федеральні закони не містять (п. 2 ст. 1, п. 2 ст. 2О9 ГК РФ).

Так, П.В. Крашенинников вказує, що «тільки після державної реєстрації покупець стає власником нерухомого майна у всьому тому, що стосується прав і обов'язків третіх осіб» ^52. Виходить, що і продавець і покупець визнаються власниками, але перший - у відносинах з третіми особами, а другий - по відношенню до продавця. Дійсно, буквальне тлумачення зазначеної норми дає привід для такого твердження, але ні О. Козир, ні П.В. Крашенинников не визначають, з якого ж моменту відбувається перехід права власності у внутрішніх відносинах (між сторонами).

Формулювання аналізованої норми, що дозволяє зробити приведений висновок, представляється невдалою, адже право власності є найбільш повним речовим правом, власник реалізує в рамках закону на свій розсуд приналежні йому правомочності щодо володіння, користування і розпорядження. Тому існує непорушний постулат: на одну річ може бути тільки один індивідуальний власник і з теоретичних позицій «розщеплення» права власності, як абсолютного права, є неприпустимим. Виникають і нерозв'язні практичні питання, наприклад про зміст «права власності» продавця і покупця. Таке рішення (про поступовий перехід права власності) не забезпечує належної стабільності і чіткості в обороті нерухомого майна.

У зв'язку з викладеним можна рекомендувати виключити зі ст. 551 ДК РФ пункт другий. Реалізація подібної пропозиції дозволить відійти від різного тлумачення зазначеної норми і більш чітко виділити єдиний (і єдиний) момент переходу права власності за договором - момент державної реєстрації права набувача, якщо інше не передбачено законом.

З практичної і теоретичної точки зору дуже важливо рішення такого питання, як питання про послідовність здійснення передачі нерухомого майна та державної реєстрації виникнення права власності покупця на це майно. На жаль, це питання в літературі вкрай рідко зачіпається.

Якщо одна зі сторін ухиляється від державної реєстрації права власності на нерухомість, суд на вимогу іншої сторони вправі винести рішення про державну реєстрацію переходу права власності. Сторона, необгрунтовано ухиляється від реєстрації переходу права власності, повинна відшкодувати другій стороні збитки, викликані затримкою реєстрації (п. 3 ст. 551 ДК РФ).

Договір продажу житлового будинку, квартири, частини житлового будинку або квартири підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації (п. 2 ст. 558 ЦК РФ). Державна реєстрація приміщення здійснюється у випадках, коли дане приміщення є самостійним (окремим) об'єктом права. Так, якщо громадянин приватизував квартиру, займану ним за договором соціального найму, то державній реєстрації підлягає право власності на цю квартиру в цілому (окремо на кімнати, складові квартиру, реєструвати право власності не має сенсу: об'єкт права - квартира). Якщо за договором найму він користується тільки кімнатою в квартирі і приватизував її (у випадках, коли це допускається законодавством РФ), то реєструється право власності на кімнату (об'єкт права - кімната). У рамках проведеної адміністративної реформи, у складі Уряду РФ Указом Президента Російської Федерації від 13 жовтня 2004 р. № 1315 «Питання Федеральної реєстраційної служби» ⁵³ створена Федеральна реєстраційна служба. Відповідно до п. 1 гл. 1 Положення про Федеральної реєстраційної служби. Федеральна реєстраційна служба (Росрегистрация) є федеральним органом виконавчої влади, що здійснює функції в сфері реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, реєстрації громадських об'єднань і політичних партій, а також правозастосовні функції та функції з контролю та нагляду у сфері адвокатури та нотаріату. Першим завданням Росреєстрації названо забезпечення встановленого порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним (п. 2 Положення про Федеральної реєстраційної служби). Стаття 131 «Державна реєстрація нерухомості» ГК РФ містить такі положення:

• право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації в єдиному державному реєстрі органами, які здійснюють державну реєстрацію прав на нерухомість і угод з нею. Реєстрації підлягають: право власності, право господарського відання, право оперативного управління, право довічного наслідуваного володіння, право постійного користування, іпотека, сервітути, а також інші права у випадках, передбачених цим Кодексом РФ та іншими законами (п. 1);

• відмова у державній реєстрації права на нерухомість або угоди з нею або ухилення відповідного органу від реєстрації можуть бути оскаржені до суду (п. 5). Сама реєстрація регламентується Наказом Мін'юсту РФ від 6 серпня 2001 р. № 233 «Про затвердження Інструкції про порядок державної реєстрації договорів купівлі-продажу та переходу права власності на житлові приміщення» ^54. Як випливає з чинного цивільного законодавства РФ (ст. 550 ДК РФ), договір продажу нерухомості не потребує нотаріального посвідчення. За законодавством РФ, що діяло раніше, деякі договори купівлі-продажу нерухомого майна, зокрема, житлового будинку або його частини, вимагали нотаріальної форми. Такий порядок угод з житловими приміщеннями залишився на Україну.

Однак введення державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з нерухомістю робить зайвим нотаріальне посвідчення таких угод. Разом з тим сторони договору мають право здійснити нотаріальне посвідчення такої угоди у добровільному порядку, без примусу законом.

На практиці дуже часто, для збільшення надійності операції її доказової, сторони вдаються до нотаріального завірення договору купівлі-продажу житлових приміщень. Це пояснюється великою вартістю таких угод та їх соціальною значимістю для сторін. Доречно згадати вислів Карбюзье, що «... комфорт людського життя на вісімдесят відсотків визначається якістю його житла». Щодо обов'язковості нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу житлових приміщень, думається тут особливо справедливий загальний підхід цивільного права - власник завжди діє розумно і чим менше його будуть примушувати, тим більше шансів у нього стати ефективним власником.

У юридичній літературі висловлюється критика на адресу положень ст. 550 ДК РФ. Так, 3. Мамішов зазначає: «Відступаючи від раніше діючих правил, розробники нового Цивільного кодексу РФ в обгрунтування своєї позиції посилаються на факт реєстрації угод з нерухомістю. При цьому, вони вважають, що реєстрація цілком замінить нотаріальне посвідчення ».

Це твердження видається малопереконливою. Якщо ми вважаємо головним завданням захист прав і законних інтересів громадян, то не можна не визнати, що скасування нотаріального посвідчення, в першу чергу, як раз ущемляє інтереси сторін. Адже операції з нерухомістю для того, щоб вони відповідали закону, повинні відповідати ряду вимог щодо форми, умов. Звичайно, сторонам необхідна допомога фахівця ^55.

Посвідчення угод з нерухомістю нотаріусами якраз передбачалося законодавцем для того, щоб вже на стадії укладання договору з допомогою кваліфікованого юриста та уповноваженого представника держави-нотаріуса внести ясність у взаємини сторін за змістом договору, усунути всі недомовленості і суперечності між сторонами, забезпечити відповідність його форми і умов вимогам закону з тим, щоб у майбутньому виключити виникнення майнових суперечок.

Цей шлях впорядковує цивільний оборот з нерухомим майном, звільняє суди при виникненні між сторонами спорів від додаткових зусиль зі встановлення автентичності та добровільності договору.

Характерно, що на практиці, більшість договорів купівлі-продажу житлових приміщень проходять нотаріальне заклад в добровільному порядку.

Можливо, це правильно, коли людина сама вирішує, як йому чинити, особливо щодо своєї власності.

Цілком виправданою виглядає введена з 2005 р. майнова відповідальність реєструючих органів у разі помилки при реєстрації прав на нерухоме майно, що спричинило за собою збитки. Правда, як зазначалося раніше не зовсім зрозумілим виглядає обмеження цієї відповідальності одним мільйоном рублів, адже реальна вартість житла майже завжди значно вище. У жовтні 2006 р. опубліковано Адміністративний регламент виконання державної функції з державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ними, затверджений Наказом Мін'юсту від 14.09.2006 № 293 (далі - Регламент). Відразу видно, що над ним попрацювали грунтовно - весь цей кодекс чиновників-реєстраторів, незважаючи на убористий шрифт, займає шість газетних смуг А2. Зате все строго розписано буквально по хвилинах, рублям і квадратним метрам. Згідно з Регламентом термін держреєстрації прав громадян на житлові приміщення, придбаних на підставі договору передачі житлового приміщення у власність, а також у зв'язку з договорами про іпотеку житлових приміщень, не повинен перевищувати 15 календарних днів з дня подачі заяви та документів, необхідних для держреєстрації прав. На виправлення технічних помилок, допущених при реєстрації прав, дається 3 дні з моменту їх виявлення, на внесення запису про новий законного власника заставної - 1 день. ⁵⁶

У кінці пункту наведемо приклад із судової практики показує важливість і корисність процедури державної реєстрації права власності на житлові приміщення.

Завершено розгляд цивільної справи за позовом жителя Тверській області про визнання права власності на житловий будинок і земельну ділянку.

Мировий суддя судової ділянки № 1 м. Конаково розглянув цивільну справу за позовом громадянина Т. до громадянки З. про визнання права власності на житловий будинок з господарськими будівлями та земельною ділянкою.

13 травня 2006 позивач придбав у громадянина З. домоволодіння, розташоване в с Крутец Конаковского району.

Він оплатив продавцеві повну вартість домоволодіння і в присутності свідків у простій письмовій формі був складений договір купівлі - продажу. Даний договір не був складений і зареєстрований у встановленому законом порядку через відсутність у нього коштів на оформлення. Гр.Т. мав намір зробити це пізніше. А 16 жовтня 2008 продавець домоволодіння - громадянин З. помер. В даний час позивач не може оформити свої законні права власника на зазначену нерухомість, тому що продавець помер і не дотримана форма договору купівлі-продажу при його укладенні. Під поза судовому порядку гр. Т. не може встановити приналежність йому на праві власності зазначеного домоволодіння.

З обставин, встановлених у судовому засіданні, за допомогою дослідження медичних документів і свідчень свідків, громадянин З. у момент здійснення операції, не був здатний в силу свого психічного стану розуміти значення своїх дій або керувати ними. Посилання позивача на те, що документа, що підтверджує захворювання З., він не бачив, суд розцінив критично.

Відповідно до положень ст. 177 ЦК РФ, угода, укладена громадянином, хоча і дієздатним, але перебували у момент її здійснення в такому стані, коли він не був здатний розуміти значення своїх дій або керувати ними, може бути визнана судом недійсною за позовом цього громадянина, або інших осіб, чиї права або охоронювані законом інтереси порушені в результаті її здійснення.

Світовим суддею судової ділянки № 1 Конаковского району позовні вимоги громадянина Т. залишені без задоволення.

Таким чином, можна зробити висновок, що складна процедура державної реєстрації прав на житлові приміщення, її адміністративний оформлення, забезпечують необхідну довідність при вирішенні виникаючих суперечок і в цілому забезпечують стабільність цивільного обороту житлових приміщень.

2.3 Цивільно-правова відповідальність сторін за договором продажу житлового приміщення

Юридична відповідальність завжди являє собою реакцію на вже досконалий, чим відрізняється від інших форм відповідальності. В якості відмінних рис юридичної відповідальності вказують її володіння особливостями правового явища: за своїм змістом - це застосування до особи санкцій в основному штрафного характеру; по безпосередньому вираженню - це претерпеваніе; по підставі - це «відповідна міра» за вчинене правопорушення. У свою чергу юридична відповідальність певним чином трансформується в тій чи іншій галузі права, зокрема у цивільному праві. Для цивільно-правової відповідальності характерні всі ознаки юридичної відповідальності: це одна з форм державно - примусового впливу на порушника; вона застосовується до осіб, що допустили правопорушення; застосовується тільки уповноваженими на це органами (державними й іншими); полягає в застосуванні до порушника передбачених законом санкцій ^57. Тим не менше, дані ознаки певним чином трансформуються у цивільно-правових відносинах.

Так, для цивільно-правової відповідальності характерно не всяке державне примус, а тільки примус до несення негативних майнових наслідків, що виникають у зв'язку з невиконанням або неналежним виконанням обов'язки з договору або з заподіяння позадоговірного шкоди. Про настання негативних наслідків для правопорушника як неодмінної ознаці цивільно - правової відповідальності йдеться у багатьох наукових дослідженнях. Негативні наслідки можуть виражатися у вигляді додаткового зобов'язання, покладеного на порушника (сплата неустойки, відшкодування збитків).

Позиції авторів з питання про поняття та особливості цивільно-правової відповідальності також різні. Незважаючи на це, думки сходяться в майновому характері відповідальності, і ця ознака виділяють багато з них. В.П. Грибанов пише, що цивільно-правова відповідальність є лише одна з форм державно-правового впливу на порушника ^58. В якості особливостей цивільно-правової відповідальності він називає: майновий характер відповідальності; невигідність майнових наслідків для особи, яка порушила цивільні права та обов'язки; зв'язок цивільно-правової відповідальності з застосуванням санкцій.

На думку Т.І. Іларіонове цивільно-правова відповідальність - «гарантовані силою держави юридичні форми реакції потерпілої особи на вчинене суб'єктом правопорушення, що виражається у покладанні на правопорушника заходів впливу майнового характеру» ^59. У даному визначенні виділяється не тільки державна забезпеченість застосовуваних заходів та їх правові форми, але і властивий їм майновий характер.

Також практично всі автори виділяють відмінну особливість цивільно-правової відповідальності як державний примус. Що стосується державного примусу в рамках цивільно-правової відповідальності, то в юридичній літературі вірно вказується, що у зв'язку з особливостями притаманних цивільно-правових відносин «юридичних режимів регулювання державний примус перебуває як би в прихованому вигляді: правова активність суб'єктів має тут настільки юридично значимий характер , що достатньо самого факту протиправної поведінки і одностороннього вимоги уповноваженої особи, щоб юридична санкція вступила в дію і без прямої участі компетентних державних органів ^»60 Тому міра цивільно-правової відповідальності може мати місце і при добровільному виконанні особою обов'язки, наприклад, з відшкодування збитків. Таким чином, державний примус у цивільному праві, в тому числі і при застосуванні заходів цивільно-правової відповідальності, може носити як опосередкований (прихований, непрямий), так і безпосередній (прямий) характер.

Деякі автори, формулюючи поняття цивільно-правової відповідальності, виділяють в якості основних, істотних і інші її ознаки. О.С. Іоффе визначає цивільно-правову відповідальність як санкцію за правопорушення, що тягне для порушника певні позбавлення майнового і особистого характеру ^61.

Таким чином, мета цивільно-правової відповідальності можна визначити як відновлення майнового стану особи за рахунок майна правопорушника або особи, відповідальної за правопорушення іншого. Для цивільно-правової відповідальності сьогодні характерне зміщення акцентів у бік посилення компенсаційного характеру її заходів і нравовосстановітельной функції, чому в чималому ступені сприяє розширення сфери договірного регулювання. Закон встановлює, що повне відшкодування завданих збитків включає й реальний збиток - витрати з відновлення порушеного права, і упущену вигоду - неотримані доходи, які були б отримані в звичайних умовах цивільного обороту, якби право не було порушене (ст. 15 ГК РФ). Цивільно-правова відповідальність полягає у досягненні того результату, яке передбачалося при вступі до цивільні правовідносини, у тому числі при укладенні договору.

Необхідно розрізняти юридична і фактична підстава цивільно-правової відповідальності. В якості юридичної підстави цивільно - правової відповідальності виступає закріплення її в нормах цивільного права. З цього приводу В.А. Тархов зазначає, що правова підстава відповідальності являє собою юридичне оформлення, закріплення підстави цивільно - правової відповідальності.

Фактичним підставою цивільно-правової відповідальності виступає склад цивільного правопорушення як сукупність умов, необхідних для залучення до неї. Традиційно вказувалося чотири таких обставини (протиправна поведінка, причинний зв'язок, шкоду (збитки), вина). Для того щоб притягнути до відповідальності у вигляді відшкодування збитків, необхідні також наявність збитків та причинний зв'язок між протиправною поведінкою боржника та збитками. Тому склад цивільного правопорушення може бути як повним (протиправна поведінка, збитки, причинний зв'язок, вина), так і неповним залежно від міри цивільно-правової відповідальності.

Дещо інший позиції дотримується Є.А. Суханов, який виділяє крім підстав цивільно-правової відповідальності та умови. Він вказує, що підставами є ті обставини, при яких вона наступає. Найчастіше такою підставою є вчинення правопорушення (наприклад, невиконання або неналежне виконання особою виникли з договору обов'язків), хоча в цивільному праві відповідальність може в деяких випадках наступати і при відсутності правопорушення з боку відповідальної особи (наприклад, відповідальність поручителя за порушення зобов'язаною особою забезпеченого порукою договору), тобто в якості підстави цивільно-правової відповідальності можуть виступати не тільки правопорушення, але й інші обставини. Однак, крім підстави відповідальності, необхідно встановити ще й інші обставини, які називаються умовами цивільно-правової відповідальності. Як правило, потрібно чотири загальних умови (склад цивільного правопорушення) цивільно-правової відповідальності: протиправний характер поведінки, наявність шкоди або збитків у потерпілого, причинний зв'язок між протиправною поведінкою порушника і наступними шкідливими наслідками, вина правопорушника ^62.

Деякі автори включали в цей перелік додаткові обставини. Так, В.П. Грибанов доповнив зазначені обставини наявністю прав і обов'язків учасників відносин. В обгрунтування цього твердження він зазначав, що «оскільки цивільно-правова відповідальність настає за порушення цивільних прав та обов'язків, то тільки за наявності цих прав та обов'язків може йти мова про відповідальність. Якщо ж таких прав і обов'язків немає, неможливо і їх порушення, не може бути і відповідальності ^»63. Деякі автори дотримуються точки зору, згідно якої для притягнення до відповідальності не потрібно вищезгаданих умов.

Досить поширена позиція про те, що об'єкт і суб'єкт, хоча й існують у правопорушенні, але не входять в необхідний склад. Об'єкт і суб'єкт у цивільному праві маються на увазі в загальних рисах, конкретизувати їх немає необхідності. Потрібно враховувати об'єктивну сторону (протиправність, шкода, причинно-наслідковий зв'язок) і суб'єктивну сторону (вина та інші обставини).

Ми вже відзначали, що цивільно-правова відповідальність націлена на еквівалентне відшкодування потерпілому заподіяної шкоди або збитків. Тому як один з її ознак можна назвати відповідність розміру відповідальності розміром заподіяної шкоди або збитків. Загальним правилом є принцип повного відшкодування збитків: «Особа, право якої порушено, може вимагати повного відшкодування заподіяних йому збитків, якщо законом або договором не передбачено відшкодування збитків у меншому розмірі» (п. 1 ст. 15 ГК РФ). Закон являє право суду змінити розмір відповідальності в тих випадках, коли встановлений договором або законом розмір відповідальності порушує цивільно-правові принципи справедливості, відповідності розміру стягуваних збитків розміром заподіяної шкоди.

Порушення відповідності між розміром відповідальності і розміром заподіяної шкоди носить винятковий характер. Це обмеження розмірів компенсації, передбачене сторонами договору, або обмеження введене на підставі закону. Крім того, нееквівалентні заходи майнової відповідальності можуть передбачати підвищений розмір цієї відповідальності: «... коли збитки можуть бути стягнуті в повній сумі понад неустойки ...» (п. 1 ст. 394 ЦК РФ)

Таким чином, можна визначити, що цивільно-правова відповідальність завжди носить майновий характер. Вона грунтується не на претерпеваніі правопорушником позбавлень особистого порядку, а на претерпеваніі їм позбавлень в його майновій сфері.

У зв'язку з тим, що цивільне право регулює відносини, що складаються між рівноправними і незалежними учасниками, цивільно-правова відповідальність являє собою відповідальність одного учасника перед іншим. Держава в цивільному правовідношенні не є стороною, перед якою несуть відповідальність інші сторони, воно виступає як один з рівноправних учасників, який у свою чергу також може бути притягнутий до відповідальності нарівні з іншими. Цивільно-правова відповідальність може бути реалізована без спеціальної діяльності державного апарату. У цивільному правовідношенні контрагент у ряді випадків може застосувати до правопорушника передбачену законом або договором міру відповідальності, не вдаючись до допомоги судових та інших державних органів.

У цивільному праві розрізняють два види відповідальності: договірна і деліктна. Відмінності між договірною і деліктної відповідальністю засновані на юридичних фактах, що породжують зобов'язання з договору і з заподіяння шкоди, у зв'язку з чим закон встановлює певний режим для кожного з цих видів.

Договірна відповідальність заснована на правовідносинах, що існує між боржником і кредитором. Деліктної відповідальності не передує яка-небудь обов'язок конкретної особи, вона грунтується на факт скоєння недозволеного дії, який зазіхав на абсолютні права. Таким чином, деліктна відповідальність може виникнути перед будь-якою особою, договірна ж встановлюється перед стороною в договорі.

Сторони договору мають можливість на свій угодою знижувати або підвищувати розміри відповідальності. Учасники договірного зобов'язання можуть передбачити можливі випадки і наслідки його невиконання, що й дає підстави вимагати від них прийняття всіх необхідних заходів для запобігання випадків порушення зобов'язання. Договірна відповідальність боржників носить, за загальним правилом, пайовий характер, якщо інше не передбачено законом, договором або умовами зобов'язання. Кожен з боржників повинен виконати зобов'язання в рівній частці з іншими (СТ.321ГКРФ).

Договірна відповідальність є одним із видів цивільно-правової відповідальності, тому їй властиві всі загальні ознаки. Відповідальність за договірного зобов'язання настає у разі його невиконання чи неналежного виконання: «Особа, яка не виконала зобов'язання або виконала його неналежним чином, несе відповідальність за наявності вини (умислу або необережності) ...» (п. 1 ст. 401 ГК РФ).

Суб'єктами договірної відповідальності виступають сторони договору, які за угодою можуть самі визначати розмір відповідальності. При укладанні договору сторони припускають можливі порушення обов'язків, і визначають на основі рівноправних умов, з урахуванням інтересів, які правові наслідки можуть бути застосовані в тому чи іншому випадку. Ці дії грунтуються на положеннях закону про свободу розсуду громадян і юридичних осіб (п. 1 ст. 421 ГК РФ) і вираження узгодженої волі сторін при укладенні договору (п. 3 ст. 154 ЦК РФ). Таким чином, на стадії укладання договору закладаються правові основи застосування відповідальності і розглядаються можливості її реалізації, тому повинна бути забезпечена реальність її застосування.

З цією метою повинна бути піддана оцінці здатність нести цивільно-правову відповідальність у договірному зобов'язанні. Сторони у договорі повинні розташовувати майновими можливостями, надати гарантії застосування відповідальності у разі невиконання або неналежного виконання зобов'язання. Це забезпечує в майбутньому реалізації заходів відповідальності. Необхідність таких дій зумовлюється реаліями дійсності, коли рішення судів про стягнення не виконуються через неплатоспроможність боржника. Тому майнова спроможність контрагента повинна розглядатися як одна з умов укладення договору. Закон не передбачає такі правомочності сторін при укладенні договору, але їх правомірність грунтується на загальних положеннях про свободу договору та відповідальності за її виконання: «громадяни і юридичні особи вільні в укладенні договору» (п. 1 ст. 421 ГК РФ). Тому одним з аспектів реалізації принципу свободи договору повинна бути діяльність його учасників з вибору контрагента, який у разі порушення договору буде економічно здатний нести майнову відповідальність.

Важливе питання полягає у визначенні обсягу (розміру) договірної відповідальності. Відмітною ознакою договірної відповідальності є те, що сторони в договорі самостійно регулюють виникають правовідносини при наявності підстав відповідальності. Кредитор може вимагати повного відшкодування збитків, але можливе зменшення розміру збитків законом або договором (п. 1 ст. 15 ГК РФ).

Деякі авторів вважають, що питання про ліквідацію шкідливих наслідків правопорушення вичерпується примусовим виконанням невиконаного обов'язку навіть у разі незастосування штрафних санкцій. Така точка зору грунтується на тому, що найважливішим для здійснення суб'єктивних прав учасників цивільного обороту або сторін договору є належне виконання обов'язків контрагентом.

Протилежна точка зору полягає в тому, що відповідальність передбачає претерпеваніе несприятливих наслідків стороною, яка порушила зобов'язання, в результаті покладання на неї додаткової або нової обов'язки. Так, О.С. Іоффе пише: «... реальне виконання, навіть примусове, не можна вважати мірою відповідальності. Обов'язок реального виконання випливає безпосередньо з самого зобов'язання ^»64. Н.С. Малеин зазначає: «Відповідальність полягає або у приєднанні до порушеною обов'язки нової додаткового обов'язку, або в заміні неисполненной обов'язки нової обов'язком, або у позбавленні права, з якого витікала порушена обов'язок» ⁶⁵

Такий підхід передбачає, що виконання зобов'язання в натурі під примусом не є мірою відповідальності, і обов'язок реального виконання випливає безпосередньо із самого зобов'язання. Закон встановлює, що припинення зобов'язань сторін за договором пов'язано із закінчення терміну його дії (п. 3 ст. 425 ДК РФ). Договір, в якому відсутня така умова, визнається чинним до певного у ньому моменту закінчення виконання сторонами зобов'язання. Таким чином, поки зобов'язання не виконано, договір за загальним правилом вважається чинним і примус до виконання зобов'язання в натурі не є додатковою обов'язком.

Заходи цивільно-правової відповідальності прийнято класифікувати по тій ролі, яку вони відіграють у правовідносинах ^66. Розрізняють пресекательние (конфіскаційні), штрафні та компенсаційні заходи відповідальності. До штрафним відносять неустойку, відсотки за невиконання грошового зобов'язання. Компенсаційний заходом у договірної відповідальності є відшкодування збитків.

Обов'язки з відшкодування збитків російськими цивілістами прийнято відносити до спільної (основний) санкції за порушення умов зобов'язань, не класифікуючи їх як одного із способів забезпечення. Відшкодування збитків є основною формою цивільно-правової відповідальності. Збитки у договірному праві відбивають не тільки і не стільки негативний фінансовий результат діяльності того чи іншого суб'єкта цивільного права, а являють собою викликаються невиконанням або неналежним виконанням умов договору однією зі сторін негативні наслідки в майновій сфері потерпілого. Відшкодування збитків постраждалій стороні має бути адекватним, тобто вона не повинна отримати нічого зайвого, що виходить за межі необхідного, що дозволяє відновити її порушене право.

Відповідно до закону «особа, право якої порушено, може вимагати повного відшкодування заподіяних йому збитків ...» (п. 1 ст. 15 ГК РФ). Через дію цієї та низки інших норм реалізується принцип повноти відшкодування заподіяної шкоди (для позадоговірних відносин) чи збитків (для договірних відносин). Так, ці вимоги конкретизуються в нормах договірного права: «боржник зобов'язаний відшкодувати кредитору збитки, завдані невиконанням або неналежним виконанням зобов'язання» (п. 1. Ст. 393). Відшкодування збитків як міра договірної відповідальності носить виключно майновий характер на відміну від відповідальності у сфері особистих немайнових правовідносин, яка настає і за збитків у галузі немайнових відносин і нематеріальних благ. Відшкодування збитків слід відрізняти від відшкодування шкоди, так само як різняться збитки та шкоду. Категорія «відшкодування шкоди» застосовується при аналізі відповідальності в деліктних зобов'язаннях. Необхідність відшкодування шкоди випливає не з раніше оформленого зобов'язання (договору), а з норм закону. Крім того, в силу норми п. 1 ст. 1064 ПС РФ законом або договором може бути передбачено обов'язок заподіювача шкоди виплатити компенсацію понад відшкодування шкоди.

Законом або договором може бути передбачено відшкодування збитків у меншому розмірі (ст. 15 ГК РФ). При визначенні розміру підлягають відшкодуванню збитків суду надано право на зменшення розміру відповідальності боржника у випадках, «якщо кредитор навмисно або з необережності сприяв збільшенню розмірів збитків, заподіяних невиконанням або неналежним виконанням зобов'язання, або не вжив розумних заходів до їх зменшення» (ст. 404). Дана норма встановлює принцип змішаної вини. Дія цієї норми стимулюють кредитора до вживання заходів, націлених на зменшення несприятливих наслідків порушення договору, що в свою чергу веде до зменшення розміру збитку і відповідальності правопорушника. У результаті зменшуються майнові втрати обох сторін зобов'язання.

Підлягають відшкодуванню збитки включають реальний збиток, який виражається у витратах, вже вироблених потерпілою стороною, або майбутні витрати, необхідних для відновлення порушеного права (п. 2 ст. 15 ГК РФ). В реальний збиток входять і втрата або пошкодження майна як припускають витрати для власника. Даний вид збитків характеризується зменшенням (реальним чи неминучим у майбутньому) наявного майна потерпілого, на відміну від упущеної вигоди, основною рисою якої є незбільшення готівкового майна, хоча воно і могло б збільшитися, якщо б не порушення умов угоди ^67.

При визначенні розміру реального збитку, що підлягає відшкодуванню, необхідно виходити з характеру наслідків порушення договірного зобов'язання, при цьому при визначенні збитків беруться до уваги ціни, що існували в тому місці, де зобов'язання повинно бути виконано в день добровільного задоволення боржником вимог кредитора, а якщо вимога добровільно задоволено не було - в день пред'явлення позову (п. 3 ст. 393 ЦК РФ). Це правило має на меті забезпечити справедливе відшкодування збитків, завданих порушенням зобов'язань, особливо в умовах інфляції. З метою конкретизації та однакового застосування встановлених правил Вищий Арбітражний Суд РФ і Верховний Суд РФ пояснили: «Необхідність таких витрат і їх передбачуваний розмір повинні бути підтверджені обгрунтованим розрахунком, доказами, у якості яких можуть бути представлені кошторис (калькуляція) витрат на усунення недоліків товарів, робіт, послуг або договір, що визначає розмір відповідальності за порушення зобов'язання, і т.п. ^»68.

Особа, право якої порушено, має право вимагати відшкодування не тільки понесених витрат, але і витрат, які повинні будуть бути зроблені для відновлення порушеного права (п. 2 ст. 15 ГК РФ). Крім того, якщо порушене право може бути відновлено в натурі шляхом придбання певних речей (товарів) або виконання робіт (надання послуг), може бути витребувана вартість ще неоплачених відповідних речей (товарів), робіт чи послуг, яка повинна визначатися за правилами пункту 3 статті 393 ЦК РФ.

У договорі продажу житлового будинку, квартири або частини житлового приміщення включення в договір меж відповідальності сторін багато в чому полегшить вирішення в майбутньому можливих суперечок. Представляється, що в інтересах покупця можна передбачити відповідальність продавця в тому випадку, якщо він не передасть нерухомість у термін, передбачений конкретним пунктом цього договору, то буде зобов'язаний сплатити покупцеві пеню у розмірі, зазначеному у відсотках від вартості нерухомості за кожен день прострочення. Максимальний розмір відповідальності продавця за порушення зобов'язань також слід вказувати у відсотках від вартості житлового приміщення, причому він не може перевищувати вартості нерухомості.

Крім того, можна стверджувати, що у разі розірвання договору з ініціативи продавця або за угодою сторін, а також у разі визнання даного договору недійсним за будь-яких підстав, які виникли до державної реєстрації права власності на нерухомість на ім'я покупця, продавець має відшкодувати покупцеві збитки в розмірі ринкової вартості житлового приміщення, яка буде існувати до моменту розірвання (визнання недійсним) даного договору. При цьому розмір збитків, що підлягають відшкодуванню, у будь-якому випадку не може бути нижче вартості нерухомості, визначеної договором.

Практика показує, що включення в договір оплати в рахунок належних платежів (завдатку) складає основну причину судових розглядів і відкриває широкі шляхи для шахрайських дій як з боку продавця, так і з боку покупця. Це підтверджує, на скільки актуальний для суспільства питання належного правового регулювання договору купівлі-продажу житлових приміщень.

Висновок

У даній роботі на основі аналізу існуючої законодавчої бази та судової практики розроблено теоретичні та практичні положення, спрямованих на вдосконалення цивільно-правового регулювання договору продажу житлових приміщень. У зв'язку з цим в роботі: вивчено еволюцію російського цивільного законодавства про купівлю-продажу житлових приміщень; вивчена система діючого російського законодавства, що регламентує питання продажу житлових приміщень; досліджено теоретичні підходи до визначення договору продажу житлового приміщення, охарактеризовано істотні умови договору продажу житлового приміщення, у тому числі: предмет договору - житлове приміщення (квартира, житловий будинок, частина квартири та житлового будинку), ціна договору, правове становище і специфіка цивільно-правової відповідальності сторін договору, інші істотні умови; проведено дослідження актуальних теоретико-прикладних проблем придбання житлового приміщення за договором іпотечного кредитування; проведено аналіз окремих питань державної реєстрації переходу права власності на житлове приміщення за договором продажу. Так само вироблені такі конкретні пропозиції щодо вдосконалення сучасного російського цивільного законодавства, що регулює суспільні відносини за договором продажу житлового приміщення:

1. Нове цивільне законодавство скасувало нотаріальне посвідчення угоди купівлі-продажу житла, розробники ГК РФ в обгрунтування своєї позиції посилаються на факт реєстрації угод з нерухомістю. При цьому, вони вважають, що реєстрація цілком замінить нотаріальне посвідчення ». Це твердження видається малопереконливою. Якщо ми вважаємо головним завданням захист прав і законних інтересів громадян, то не можна не визнати, що скасування нотаріального посвідчення, в першу чергу, як раз ущемляє інтереси сторін. Адже операції з нерухомістю для того, щоб вони відповідали закону, повинні відповідати ряду вимог щодо форми, умов. Звичайно, сторонам необхідна допомога фахівця. Посвідчення угод з нерухомістю нотаріусами якраз передбачалося законодавцем для того, щоб вже на стадії укладання договору з допомогою кваліфікованого юриста та уповноваженого представника держави-нотаріуса внести ясність у взаємини сторін за змістом договору, усунути всі недомовленості і суперечності між сторонами, забезпечити відповідність його форми і умов вимогам закону з тим, щоб у майбутньому виключити виникнення майнових суперечок. Цей шлях впорядковує цивільний оборот з нерухомим майном, звільняє суди при виникненні між сторонами спорів від додаткових зусиль зі встановлення автентичності та добровільності договору. Характерно, що на практиці, більшість договорів купівлі-продажу житлових приміщень проходять нотаріальне заклад в добровільному порядку.

Тому ми вважаємо, що необхідно повернутися до обов'язковому нотаріальному посвідченню договору продажу житлового приміщення з метою захисту прав і законних інтересів як учасників договору, так і інших суб'єктів, чиї права і законні інтереси можуть бути порушені даної угодою. У зв'язку з цим статтю 550 «Форма договору продажу нерухомості» ГК РФ пропонується доповнити пунктом третім такого змісту:

«Договір продажу житлового приміщення підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню».

2. У результаті дослідження зроблено висновок, що обмеження майнової відповідальності реєструючих органів одним мільйоном рублів у випадку помилки при реєстрації права власності на житлове приміщення за договором продажу є невиправданим. Вважаємо, що необхідно встановити майнову відповідальність реєструючих органів у розмірі дійсного реального збитку, заподіяного внаслідок помилки при реєстрації права власності на житлове приміщення.

3. Досліджено проблему продажу житлових приміщень, підданих перебудови або перепланування. Але при цьому віддається перевагу практиці продажу житлових будинків, при якій обов'язковий виїзд фахівця Бюро технічної інвентаризації для підтвердження або переоформлення технічного паспорта. У зв'язку з цим пропонується статтю 558 ЦК РФ «Особливості продажу житлових приміщень" доповнити пунктом 3 такого змісту: «Обов'язковим додатком до договору продажу житлового приміщення в багатоквартирному будинку є технічний паспорт даного житлового приміщення»

4. Оскільки при продажу житлового будинку (його частини), як правило, покупцеві передаються розташовані на тому ж земельній ділянці будівлі та споруди, призначені для його обслуговування, пропонується в договір продажу включати вичерпний перелік таких об'єктів. Подібна практика дозволить в майбутньому уникнути судових спорів щодо прав продавця і покупця на обслуговуючі житловий будинок (його частина) будівлі і споруди.

5. Вивчено теоретико-прикладні проблеми придбання житлового приміщення за договором іпотечного кредитування. У роботі акцентується увага на проблемі правового становища созаемщика за договором іпотеки з метою забезпечення кредитору додаткових гарантій виконання кредитного зобов'язання, а також виконання певних кваліфікаційних вимог кредитора (про сукупний дохід сім'ї, віком позичальника та інші). Созаємщики зобов'язуються на тих же умовах, що і позичальник, повернути кредитору суму кредиту і виплатити відсотки за користування позиковими засобами, тобто созаемщик несе солідарну відповідальність. Відзначається тенденція щодо розширення кола созаемщиков, яким виступають не тільки подружжя, а й інші близькі родичі, знайомі позичальника. Обчислюється сукупний дохід цих осіб, на підставі якого розраховується сума кредиту. Однак при цьому созаемщики не стають власниками квартири, що купується, яка оформляється у власність основного позичальника. Пропонуємо з метою захисту інтересів созаемщиков за договором іпотечного кредитування передбачити право созаемщика на частку в праві власності на придбану квартиру в разі притягнення його до солідарної відповідальності пропорційно виплаченої їм частини боргу.

6. Вважаємо перспективним напрямком удосконалення законодавства в галузі інвестування в будівництві житлових приміщень, полегшення цивільного обороту прав вимог, що виникають у інвестора до забудовника, наприклад, оформлення цих прав цінними паперами, як це робиться в США. Такі цінні папери могли б вирішити і питання розділу права вимоги до забудовника, скажімо при розпаді сім'ї, що здійснила інвестування в пайове будівництво.

Список використаної літератури

Нормативні правові акти

1. Конституція Російської Федерації (прийнята всенародним голосуванням 12.12.1993) (з урахуванням поправок, внесених Законами РФ про поправки до Конституції РФ від 30.12.2008 № 6 ФКЗ, від 30.12.2008 № 7 ФКЗ)

2. Цивільний кодекс Російської Федерації (частина перша) від 30.11.1994 № 51 ФЗ (прийнятий ГД ФС РФ 21.10.1994) (ред. від 27.12.2009) / / Відомості Верховної Ради України, 1994, № 32.

3. Цивільний кодекс Російської Федерації (частина друга) від 26.01.1996 № 14 ФЗ (прийнятий ГД ФС РФ 22.12.1995) (ред. від 17.07.2009) / / Відомості Верховної Ради України, 1996, № 5.

4. Житловий кодекс Російської Федерації від 29.12.2004 № 188 ФЗ (прийнятий ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. від 17.12.2009) (з ізм. І доп., Що вступають в силу з 01.01.2010) / / Відомості Верховної Ради України . 2004. № 44

5. Цивільний кодекс РРФСР від 11.06.64 р. / / УПС КонсультантПлюс

6. Цивільний кодекс РРФСР від 31.10.22 р. / / УПС КонсультантПлюс

7. Основи цивільного законодавства РСР і республік / / Відомості З'їзду народних депутатів СРСР і Верховної Ради СРСР. 1991. № 26. Ст. 733.

8. Закон РФ від 04.07.1991 № 1541-1 (ред. від 11.06.2008) «Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації» / / УПС КонсультантПлюс

9. «Сімейний кодекс Російської Федерації» від 29.12.1995 № 223 ФЗ (прийнятий ГД ФС РФ 08.12.1995) (ред. від 30.06.2008) (з ізм. І доп., Що вступають в силу з 01.09.2008) / / Відомості Верховної РФ. 1996. № 1.

10. Федеральний закон від 26.12.1995 № 208 ФЗ (ред. від 27.12.2009) «Про акціонерні товариства» (прийнято ДД ФС РФ 24.11.1995) / / Збори законодавства РФ. 1996. № 1

11. Федеральний закон РФ від 26.01.96 р. № 15 ФЗ «Про введення в дію частини другої Цивільного кодексу Російської Федерації» / / Збори законодавства РФ. 1996. № 5.

12. Федеральний закон РФ від 15.06.96 р. № 72 ФЗ «Про товариства власників житла» / / Збори законодавства РФ. 1996. № 25.

13. Федеральний закон від 21.07.1997 № 122 ФЗ (ред. від 27.12.2009) «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» (прийнято ДД ФС РФ 17.06.1997) / / Збори законодавства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.

14. Федеральний закон від 16.07.1998 № 102 ФЗ (ред. від 17.07.2009) «Про іпотеку (заставі нерухомості)» (прийнято ДД ФС РФ 24.06.1997) / / Збори законодавство РФ. 1998. № 29. Ст. 3400.

15. Федеральний закон від 08.08.2001 № 128 ФЗ (ред. від 25.11.2009) «Про ліцензування окремих видів діяльності» (прийнято ДД ФС РФ 13.07.2001) (з ізм. І доп., Що вступають в силу з 01.01.2010) / / Збори законодавства РФ. 1998

16. Федеральний закон від 08.02.1998 № 14 ФЗ (ред. від 27.12.2009) «Про товариства з обмеженою відповідальністю» (прийнято ДД ФС РФ 14.01.1998) (з ізм. І доп., Що вступають в силу з 01.01.2010) / / Збори законодавства РФ. 1998. № 7

17. «Водний кодекс Російської Федерації» від 03.06.2006 № 74 ФЗ (прийнятий ГД ФС РФ 12.04.2006) (ред. від 27.12.2009) / / Збори законодавства РФ. 1995. № 47.

18. Постанова Уряду Російської Федерації від 01.11.97 р. № 1378 «Про заходи щодо реалізації ФЗ« Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним »(в ред. Постанови Уряду Російської Федерації від 21.02.98 р. № 238; Розпорядження Уряду Російської Федерації від 23.01.99 р. № 138 р) / / Збори законодавства РФ. 1997. № 45. Ст. 5195; Збори законодавства РФ. 1998. № 9. Ст. 1115; Збори законодавства РФ. 1999. № 5. Ст. 718.

19. Постанова Уряду РФ від 18.02.1998 № 219 (ред. від 22.11.2006) «Про затвердження Правил ведення Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним» / / Збори законодавства РФ. 1998. № 8

20. Постанова Уряду РФ від 11.01.2000 № 28 (ред. від 08.05.2002) «Про заходи щодо розвитку системи іпотечного житлового кредитування в Російській Федерації» (разом з «Концепцією розвитку системи іпотечного житлового кредитування в Російській Федерації», «Планом підготовки проектів нормативних правових актів, що забезпечують розвиток системи іпотечного житлового кредитування в Російській Федерації ») / / УПС КонсультантПлюс

21. Постанова Уряду РФ від 25.08.2001 № 628 (ред. від 10.09.2005) «Про затвердження Правил надання державних гарантій Російської Федерації по запозиченнях відкритого акціонерного товариства« Агентство з іпотечного житлового кредитування »/ / УПС КонсультантПлюс

22. Наказ Мін'юсту РФ від 06.08.2001 № 233 (ред. від 24.12.2004, із змінами. Від 15.12.2008) «Про затвердження Інструкції про порядок державної реєстрації договорів купівлі-продажу та переходу права власності на житлові приміщення» (Зареєстровано в Мін'юсті РФ 16.08.2001 № 2881) / / Бюлетень Міністерства Юстиції Російської Федерації. 2001.

23. Наказ Мін'юсту РФ, Держкому РФ з будівництва та житлово - комунального комплексу Федеральної комісії з ринку цінних паперів від 16.10.2000 р. № 289/235/290 «Про затвердження Інструкції про порядок реєстрації іпотеки житлового приміщення, що виникла в силу закону або договору, а також про порядок реєстрації зміни заставодержателя у зв'язку з переходом прав вимог за іпотечними кредитами »/ / Російська газета від 23.11.2000 р. № 255

24. Указ Президента Російської Федерації від 13 жовтня 2004 р. № 1315 «Питання Федеральної реєстраційної служби» / / СЗРФ. 2004. № 42

25. Декрет про землю (прийнятий II Всеросійським з'їздом Рад 27.10.1917) Ст.З. / / УПС КонсультантПлюс

26. Декрет ВЦВК від 20.08.1918 «Про скасування права приватної власності на нерухомість у містах» / / УПС КонсультантПлюс

27. Декрет ВЦВК від 22.05.1922 «Про основні приватних майнових правах, визнаних РРФСР, що охороняються її законами і захищаються судами РРФСР», «СУ РРФСР», 1922, № 36, ст. 423 / / УПС КонсультантПлюс

28. Декрет РНК РРФСР від 14.12.1917 «Про заборону операцій з нерухомістю» / / УПС КонсультантПлюс

29. Повний Звід рішень Цивільного Касаційного департаменту Урядового Сенату (починаючи з 1866 р.) за 1881 р. / / Електронний ресурс Класика російського права зі сховищ Прінстона і Оксфорда http://www.traveltheworld.ru/классика-российского-права

Наукова, навчальна література, публікації

30. Алексєєв С.С., Гонгало Б.М. Цивільне право - М.: Проспект, Велбі, 2007

31. Афоніна О.О. Деякі питання розгляду спорів, пов'язаних із застосуванням ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» (З досвіду Федерального арбітражного суду Північно-Кавказького округу) / / Вісник Вищого Арбітражного Суду РФ. 2000. № 7.

32. Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. Книга 1 Загальні положення - М.: Статус, 2008.

33. Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. Книга друга: Договори про передачу майна. - М.: Статут, 2008.

34. Бухарова П.А. Тенденції розвитку правового регулювання часткового будівництва / / Відомості Верховної Ради. № 8, 2006.

35. Васьковський Є.В. Підручник цивільного права Введення і загальна частина - М.: вид. Городець - Добросвет 2000

36. Васьковський Є.В. Підручник цивільного права (за вид. 1894 р. і 1896 р.). - М.: Статут, 2003.

37. Витрянский В.В. Договір купівлі-продажу і його окремі види. Вид. 2 е, стереотип. М: Статут, 2001.

1. Вольфсон Ф. Підручник цивільного права. М., 1930. С. 64-66. / / Електронний ресурс http://forum.yurclub.ru/index.php? download = 750 \

2. Гонгало Б.М., Крашенинников П.В. Угоди з нерухомістю. М.: Инфра М., 2003.

3. Цивільне право: Учеб. / Под ред. Е.А. Суханова. Т.1 2 е вид., Перераб. і доп. - М.: Волтерс Клувер, 2004.

4. Цивільне право: Підручник. У 3 х т. Т. 1. 6 е вид., Перераб. і доп. / Відп. ред. А.П. Сергєєв, Ю.К. Толстой. М.: ТК Велбі, Проспект, 2008. С. 407.

Грибанов В.П. Здійснення і захист цивільних прав. М.: Статус, 2001

42. Гришин Д. Про виконання зобов'язань в натурі: пошук оптимальних рішень / / Господарство право. 2000. No5. С. 25-35.

43. Грімм Д.Д. Лекції по догми римського права, - М.: Статус 2003, С. 276.

44. Грудіціна Л.Ю. Інструменти іпотечного кредитування / / Законодавство і економіка. М 2. 2006. С. 74.

45. Гущин В.В. До питання про іпотечному житловому кредитуванні в Росії / / Житлове питання. № 1, 2008. С. 33-34.

46. Дернбурга Г. Пандекти. Т.2. Зобов'язальне право. М., 1911. С. 95 / / Електронний ресурс http://www.bookline.ru/catalog10000675_16.htm

47. Дмитрієв В. Стати господарем будинку / / «ЕЖ-Юрист», № 35, вересень 2006.

48. Дювернуа П.Л. Читання по цивільному праву. Т.1. - М.: Зерцало, 2004

49. Ілларіонова Т.І., Відп. ред.: Кирилова М.Я.: Механізм дії цивільно-правових охоронних заходів. Навчальний посібник.-Свердловськ Вид-во Урал. Універ.1980

50. Іоффе О.С. Вибрані праці. У 4 х томах. Том 3. Зобов'язальне право. М.: Юридичний центр Прес, 2004.

51. Кавелін К.Д. Думки і нотатки про російську історію. - М.: ЛІБРОКОМ, 2010. С. 44-45

52. Крашенинников В.П. Операції з житловими приміщеннями: Коментар цивільного та житлового законодавства і практика його застосування. Вид е 3 е, перероб. і доп. М.: Статут, 2006 288 с.

53. Крашенинников П.В. Право власності та інші речові права на землю: Вступний коментар до гл. 17 Цивільного кодексу Російської Федерації. М.: Статут, 2001.

54. Кузьміна І.Д. Види правових режимів будівель і споруд / / Правові проблеми зміцнення російської державності: Зб. статей. Ч. 5 / Под ред. В.Ф. Воловича. - Томськ: Вид-во Том. ун-ту, 2000.

55. Кущенко В.В. Захист прав власника на житлову нерухомість: зміна законодавчих підходів / / Законодавство і економіка. № 8. 2008.

56. Лівшиць Р.З. Теорія права. Підручник - М.: Бек, 2001

57. Макаров С.Ю. Захист прав добросовісного набувача житлового приміщення / Житлове питання. 2005. № 9. С. 28.

58. Малеин Н.С. Майнова відповідальність у відносинах. - М., 1968

59. Меркулов В.В. Світовий досвід іпотечного житлового кредитування та перспективи його використання в Україні. СПб.: Видавництво «Юридичний центр Пресс», 2003. С. 341.

60. Перепьолкіна Н.В. До нового житловому кодексу / / Житлове питання. № 1, 2006 р., ст. 10-11.

61. Перепьолкіна Н.В. До нового Житлового Кодексу. / / Житлове питання. № 1,2006. С. 36.

62. Побєдоносцев К.П. Курс цивільного права. Перша частина: Вотчинні права. м.: Статут, 2003 р., З 245

63. Покопцева Є.Г. та ін Іпотека в Росії. Минуле. Справжнє. Майбутнє. / Под ред. І.С. Радченко. М.: ГроссМедіа, 2004.

64. Рогожина М.М., Туманов А., Хегедуш Дж. Особливості політики житлового фінансування в Росії та Угорщині. Порівняльний аналіз доступності іпотечних кредитів і придбання житла в Москві і Будапешті / / Житлове питання. 2004.

65. Операції з нерухомістю: зразки документів, коментарі, практика застосування законодавства / За ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд-во М.Ю. Тихомирова, 2005.

66. Семенова Є. Житло та бізнес - не пара? / / Росс, правова газета. ЕЖ-Юрист. № 37,2005.

67. Сидоренко А.Д., Чефранова Є.А. Особливості правового режиму спільної часткової власності на спільне майно у багатоквартирному будинку / / Житлове питання. 2004. № 4. С. 21-22.

68. Смирнов А. Коли заставу банку не про запас / / ЕЖ-ЮРИСТ. № 13, 2006. С. 4.

69. Тихомиров М.Ю. Коментар до Житлового кодексу Російської Федерації. М., 2005.

70. Трусевич С. Держреєстрація: Місія здійсненна / / ЕЖ - ЮРИСТ. № 38, вересень 2006. С. 3.

71. Качка В. Правові наслідки самочинної забудови / / Росс. юстиція. 2005. № З.С. 15.

Матеріали судової практики

72. Огляд діяльності федеральних судів загальної юрисдикції і світових суддів за перше півріччя 2009 року. Судова статистика / / Електронний ресурс http://www.cdep.ru/index.php? id = 5 & item = 35.

73. Постанова президії Верховного Суду РФ 27 березня 2002 02-08/02. / / «Огляд законодавства та судової практики Верховного Суду Російської Федерації за перший квартал 2002 року» (затв. Постановою Президії Верховного Суду РФ від 25.11.2009) (Витяг) / / УПС КонсультанетПлюс

74. Інформаційний лист Президії Тверського обласного суду (За результатами узагальнення судової практики цивільних справ, розглянутих судами Тверській області за період з 2006 року по 2007 рік, пов'язаних із застосуванням норм житлового кодексу РФ). / / УПС КонсультантПлюс

75. Інформаційний лист Президії Вищої Арбітражного Суду РФ від 21.08.97 р. № С5-7/03-581 «Про федеральному законі РФ« Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним »/ / Вісник Вищого Арбітражного Суду РФ. 1997. № 10. С. 104-106.

76. Інформаційний лист Президії Вищої Арбітражного Суду РФ «Огляд окремих постанов Президії Вищого Арбітражного Суду РФ з питань, пов'язаних з укладенням договорів» / / Господарство право. 2000. № 6.

77. Інформаційний лист Президії Вищої Арбітражного Суду РФ від 11.02.2000 р. № 49 «Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних із застосуванням норм про безпідставне збагачення» / / Вісник Вищого Арбітражного Суду РФ. 2000. № 3.

78. Постанова Пленуму Верховного суду СРСР «Про судову практику з вирішення спорів, пов'язаних з правом власності на житловий будинок» від 31.07.81 р. № 4 / Збірник постанов Пленумів Верховних судів СРСР і РРФСР (РФ) у цивільних справах. М.: «Спарк», 1994. С. 91-96.

79. Постанова Пленуму Верховного суду РФ і Пленуму Вищого арбітражного суду РФ від 01.07.96 р. № 6 / 8 «Про деякі питання, пов'язані із застосуванням частини першої Цивільного кодексу РФ» / / Вісник Вищого Арбітражного Суду РФ. 1996. № 9. С. 5-20.

80. Постанова Пленуму Вищого арбітражного суду РФ від 25.02.98 р. № 8 «Про деякі питання практики вирішення спорів пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав» / / Вісник Вищого Арбітражного Суду РФ. 1998, № 10.

81. Постанова Пленуму Верховного суду РФ і Пленуму Вищого арбітражного суду РФ від 08.10.98 р. № 13/14 «Про практику застосування положень Цивільного кодексу Російської Федерації про відсотки за користування чужими грошовими коштами» / / Вісник Вищого Арбітражного Суду РФ. 1998. № 11. С. 7-14.

82. Інформаційний лист Президії Вищої Арбітражного Суду РФ від 13.11.97 р. № 21 «Огляд практики вирішення спорів, що виникають за договорами купівлі-продажу нерухомості» / / Вісник Вищого Арбітражного Суду РФ. 1998. № 1.

83. Судова практика з житлових спорів: Зб. постанов, рішень і ухвал федеральних судів. М.: Норма-Инфра М, 1999. С. 206-207.