зміст

1. Правова характеристика договору найму житлового приміщення
2. Порядок та підстави надання службових житлових приміщень
Завдання
список використаної літератури

1. Правова характеристика договору найму житлового приміщення
Конституцією Республіки Білорусь громадянам країни гарантується право на житло, яке забезпечується розвитком державного та приватного житлового фонду, сприянням громадянам у придбанні житла [3, ст. 48].
Договір найму житлового приміщення - це угода, за яким одна сторона (наймодавець) зобов'язується надати іншій стороні (наймачеві) жиле приміщення у володіння та користування за плату [2, ст. 27].
З визначення договору найму випливає, що житлова площа надається наймачеві та членам його сім'ї. До членів сім'ї наймача, власника житлового приміщення, члена організації громадян-забудовників (житлово-будівельного кооперативу, молодіжного житлового комплексу) за договором найму житлового приміщення належать дружина наймача, їх діти (як рідні, так і усиновлені) і батьки (а також усиновителі) . Інші родичі, непрацездатні утриманці, а у виняткових випадках і інші особи можуть бути визнані членами сім'ї наймача, якщо вони проживають разом з наймачем і ведуть з ним спільне господарство [4, с. 193].
Якщо зазначені вище особи перестали бути членами сім'ї наймача (наприклад, шлюб розірвано), але продовжують проживати в наймає приміщення, вони мають такі ж права і обов'язки, як наймач та члени його сім'ї, якщо інше не передбачено законодавством та укладеними між ними письмовою угодою про порядок користування житловим приміщенням [2, ст. 30].
Договір найму житлового приміщення включає в себе такі види договорів, як:
1. Договір найму житлового приміщення державного житлового фонду або договір соціального найму [2, ст. ст. 12; 84].
2. Договір найму службового жилого приміщення [2, ст. 95].
3. Договір найму житлового приміщення в гуртожитках.
4. Договір найму житлового приміщення в спеціальному будинку.
Згідно зі ст. 56 Житлового Кодексу Республіки Білорусь за договором найму житлового приміщення державного житлового фонду наймодавець (місцевий виконавчий і розпорядчий орган або підприємство, установа, організація державної форми власності) зобов'язується надати за плату наймачеві у володіння та користування житлове приміщення. Є також договори піднайму житлових приміщень. Громадянам, які не мають житла за місцем їх роботи або навчання, можуть бути надані гуртожитки. Договори найму житлового приміщення двосторонні, безстрокові, але в окремих випадках договір може бути укладений на певний термін. Наприклад, на період роботи представлено службове приміщення або гуртожиток на період навчання у навчальному закладі [4, с. 189]. Сторонами в договорах найму житлового приміщення є наймодавець і наймач. У ролі наймодавця договору найму житлового приміщення виступає житлово-експлуатаційна організація, підприємство (організація), громадянин-власник. Наймач - громадянин, якому представлено житлове приміщення. Житлове приміщення, що надається громадянам для проживання, має бути благоустроєним стосовно до умов даного населеного пункту, відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам.
Договори найму житлового приміщення - оплатне.
Предметом договору найму виступає, як правило, квартира або ізольоване жиле приміщення, що складається з однієї або декількох кімнат. Користуватися квартирою наймач та члени його сім'ї мають за призначенням.
Форма договору найму житлового приміщення - письмова. Обов'язковість письмової форми полягає у підготовці і підписанні договору найму житлового приміщення. Типові договори найму житлового приміщення затверджуються в порядку, встановленому Радою Міністрів республіки Білорусь [7].
Договори найму житлових приміщень крім загальних рис містять відмінності. Наприклад, за договором найму житлове приміщення представляється у володіння і користування, тільки користування надається місце в гуртожитку на час навчання.
Плата за користування житловими приміщеннями за договором найму встановлюється за згодою між наймачем і наймодавцем, якщо законодавством не встановлено інше. При цьому плата не повинна перевищувати максимально допустимої норми, встановленої Радою Міністрів Республіки Білорусь.
Плата за комунальні послуги (гаряче і холодне водопостачання, каналізацію, газ, електричну та теплову енергію, ліфти, вивезення та знешкодження твердих відходів) стягується згідно з тарифами, за якими оплачує ці послуги наймодавець, якщо законодавством не встановлено інше [2, ст. 28].
Плата за користування жилим приміщенням за договором соціального найму стягується виходячи із загальної площі займаного приміщення і з урахуванням ставки плати за користування житловим приміщенням, що встановлюється законодавством.
Справляння плати здійснюється в одинарному розмірі, якщо не перевищені межі максимальної норми надання загальної площі житлового приміщення соціального користування на всіх членів сім'ї наймача, а розміри зайвої житлової площі не перевищують на всю сім'ю половини максимальної норми надання загальної площі житлового приміщення соціального користування, що покладається на одного людини [8].
Плата за надлишки житлової площі стягується за нормативною собівартості експлуатації житлового фонду, що затверджується облвиконкомами (Мінським міськвиконкомом).
Уклавши договір найму житлового приміщення, сторони набувають права і покладають на себе певні обов'язки.
Права та обов'язки наймача. Громадяни мають право на одержання у встановленому порядку жилого приміщення в будинках державного житлового фонду, яке надається їм, як правило, у безстрокове користування.
Відповідно до чинного законодавства, громадяни вправі мати в приватній власності жилий будинок, квартиру, частину будинку [15, с. 37].
Ніхто не може бути виселений із займаного жилого приміщення або обмежений у праві користування ним, інакше як на підставі та в порядку, передбаченому законом.
Житлові будинки і жилі приміщення не можуть використовуватися громадянами з метою, несумісних з вимогами, що пред'являються до них, а також на шкоду інтересам суспільства.
Громадяни зобов'язані: забезпечувати збереження житлових приміщень; дбайливо ставиться до санітарно-технічного та іншого обладнання, до об'єктів благоустрою; дотримуватися правил утримання жилого будинку і прибудинкової території; правила пожежної безпеки; дотримуватися чистоти і порядку в під'їздах, кабінах ліфтів, на сходових клітках і в інших місцях загального користування; економно витрачати воду, газ, електричну та теплову енергію.
Права та обов'язки наймодавця. Наймодавець зобов'язаний: надати жиле приміщення у справному стані; систематично оглядати житлові приміщення та об'єкти благоустрою прибудинкової території, перевіряти технічний стан інженерного обладнання, що знаходиться поза квартир і обслуговувати дане обладнання.
Наймодавець житлових приміщень державного житлового фонду також зобов'язаний своєчасно проводити капітальний та поточний ремонт допоміжних приміщень, інженерних систем житлових будинків, забезпечувати їх безперебійну роботу, належне утримання під'їздів, інших місць загального користування будинків і прибудинкової території [4, с. 198].
На наймодавця покладаються обов'язки щодо усунення несправностей у квартирах за свій рахунок, якщо вони сталися з його вини.
Названі вище обов'язки відповідають певні права наймодавця. Наприклад, обов'язку надавати житлове приміщення відповідає право вимагати внесення квартирної плати за нього не пізніше 15-го числа наступного за ним місяця. Обов'язки наймодавця своєчасно проводити ремонт житлових будинків відповідає право вимагати від наймача їх збереження.
Таким чином, договір найму житлового приміщення в будинках, що належать громадянам на праві власності, укладається між власником будинку і наймачем у письмовій формі. Договір найму житлового приміщення повинен містити вказівку на предмет договору, строк, на який він укладається, визначати права і обов'язки наймодавця і наймача. Договір найму житлового приміщення може укладатися на певний термін або без зазначення строку.
Плата за користування жилим приміщеннями в будинках (квартирах) належать громадянам, визначається угодою сторін, але не може перевищувати ставок, затверджених Радою Міністрів Республіки Білорусь. Плата за комунальні послуги береться крім квартирної плати за затвердженими в установленому порядку тарифами. Строки внесення квартирної плати та плати за комунальні послуги визначається угодою сторін.
Наймач житлового приміщення в будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві власності, має право за згодою членів сім'ї в будь-який час розірвати договір найму.
Наймач житлового приміщення після закінчення терміну договору має право на його відновлення. Наймач не вправі вимагати відновлення договору:
1. Коли він проживає в приміщенні за договором, укладеним на строк не більше одного року із зобов'язанням звільнити приміщення після закінчення цього терміну.
2. Коли судом буде встановлено, що приміщення необхідно для особистого користування власника і членів його сім'ї.
При переході права власності на будинок (частину будинку), в якому знаходиться здане в найм житлове приміщення, до іншої особи договір найму зберігає силу для нового власника.

2. Порядок та підстави надання службових житлових приміщень

Порядок та підстави надання службових житлових приміщень регламентується Житловим Кодексом Республіки Білорусь та Указом Президента Республіки Білорусь «Про деякі питання надання і використання житлових приміщень державного житлового фонду» від 04.12.2007 р. № 612.
Відповідно до ст. 91 Житлового Кодексу Республіки Білорусь службові житлові приміщення призначені для заселення громадянами, які у зв'язку з характером їх трудових відносин повинні проживати за місцем роботи або поблизу від нього. З визначення випливає, що службове житло надається не тільки для задоволення потреби громадян у житлі, але і для створення ним умов, що сприяють виконанню ними своїх службових обов'язків.
Перелік категорій працівників, яким може бути надано службові житлові приміщення широкий і затверджується законодавством Республіки Білорусь. Сюди відносяться працівники підприємств житлово-комунального господарства, підприємств зв'язку, установ охорони здоров'я, міліції. Наприклад, у Декреті Президента Республіки Білорусь «Про порядок забезпечення житловими приміщеннями військовослужбовців, осіб рядового і начальницького складу органів внутрішніх справ, фінансових розслідувань, органів і підрозділів з надзвичайних ситуацій» від 13.06.2001 р. № 17 даються роз'яснення про надання даної категорії громадян службових житлових приміщення [12].
У будинках державного житлового фонду, що вводяться в експлуатацію, частина загальної площі житлового будинку може виділятися у порядку, встановленому Радою Міністрів республіки Білорусь, для використання під службові приміщення, які надаються працівникам, зайнятим безпосередньо обслуговуванням та експлуатацією житлового фонду [2, ст. 93].
Службові жилі приміщення надаються за рішенням адміністрації підприємства, установи, організації, у віданні яких знаходиться ці приміщення. Першочергове право на отримання службового жилого приміщення мають громадяни, які перебувають на обліку потребуючих поліпшення житлових умов.
Для вселення в ці приміщення укладається договір найму службового жилого приміщення. Договір вважається терміновим і укладається на час роботи на підставі рішення уповноваженого органу про надання службового жилого приміщення [14, с. 145].
Згідно з чинним законодавством працівники, що припинили трудові відносини з підприємством, установою, організацією, підлягають виселенню з цього житлового приміщення з усіма проживаючими з ними громадянами без надання іншого житлового приміщення.
Без надання іншого жилого приміщення з службового жилого приміщення не може бути виселено:
1. Громадяни, які стали інвалідами внаслідок поранення, контузії, каліцтва, професійного захворювання, одержаних при виконанні виробничих або службових обов'язків.
2. Громадяни, які пропрацювали на підприємстві, в установі, організації, що надали їм службове жиле приміщення, не менше 10 років.
3. Громадяни, звільнені у зв'язку з ліквідацією підприємства, установи, організації або за скороченням чисельності або штату працівників.
4. Сім'я померлого працівника, а також загиблого військовослужбовця, якому було надано службове жиле приміщення.
5. Громадяни, які захворіли або перенесли променеву хворобу, викликану результатами катастрофи на Чорнобильській АЕС, а також інваліди, щодо яких встановлено причинний зв'язок інвалідності, з катастрофою на Чорнобильській АЕС.
6. Інваліди війни та інших інвалідів з числа військовослужбовців, які стали ними внаслідок поранення, контузії чи каліцтва, одержаних при захисті колишнього СРСР, Республіки Білорусь або при виконанні інших обов'язків військової служби або внаслідок захворювання, пов'язаного з перебуванням на фронті.
7. Воїни-інтернаціоналісти, які брали участь у бойових діях.
8. Інваліди I і II групи.
9. Громадяни, які мають право на трудову пенсію за віком (у тому числі на пільгових умовах), а також за вислугу років.
10. Інші громадяни у випадках, передбачених актами законодавства Республіки Білорусь [2, ст. 96].
Таким чином, порядок і підстави надання службових житлових приміщень закріплений в Житловому Кодексі Республіки Білорусь, в Указах Президента Республіки Білорусь, у Постановах Ради Міністрів Республіки Білорусь.
Відповідно до Житлового Кодексу Республіки Білорусь підставою для надання громадянам службового жилого приміщення є характер їхніх трудових відносин, які у зв'язку зі своїми посадовими обов'язками повинні проживати за місцем роботи або поблизу від нього. Законодавство Республіки Білорусь регламентує перелік категорії працівників, яким може бути надано службові житлові приміщення. Службові жилі приміщення надаються в будинках державного житлового фонду, що вводяться в експлуатацію. Службові жилі приміщення надаються за рішенням адміністрації підприємства, установ, організації, у віданні яких знаходяться дані приміщення. Першочергове право на отримання службового жилого приміщення мають громадяни, які перебувають на обліку потребуючих поліпшення житлових умов. Користування службовими житловими приміщеннями визначається договір найму житлового приміщення. Договір вважається терміновим і укладається на час роботи на підставі рішення уповноваженого органу про надання службового жилого приміщення. Працівники, які припинили трудові відносини з підприємством, установою, організацією, підлягають виселенню з цього житлового приміщення з усіма проживаючими з ними громадянами без надання іншого житлового приміщення. Законодавством Республіки Білорусь передбачені випадки, коли з службового жилого приміщення не можуть бути виселені без надання іншого житлового приміщення громадяни.

Завдання

Сім'я, що складалася з восьми чоловік займала дві кімнати в комунальній квартирі. Вони вирішили поліпшити житлові умови і звернулися до маклеру, який знайшов відповідний варіант. Зійшлися на певній сумі, з яких посередник взяв за послуги 5%. Щоб заощадити на держмито, в договорі купівлі-продажу житло оцінили набагато в меншу суму. Сплативши гроші, оформили документи. Однак колишні власники, взявши гроші, відмовилися звільнити житлоплощу, посилаючись на те, що інший житлоплощі у них немає, за межі же області їх не виписують, тому що в сім'ї є неповнолітня дитина. Звичайно, можна звернутися до суду і визнати угоду недійсною, але в договорі купівлі-продажу варто занижена сума.
Як поступити в даному випадку?
Відповідь
Важливою умовою дійсності угод є дотримання встановленої законом форми, в якій виявляються два істотних елементи - воля і волевиявлення.
Дійсною називається угода, яка породжує юридичні наслідки для осіб, її вчинили. Для того, щоб операція була визнана справжньою, юридично значущою і викликала ті правові наслідки, до яких прагнули її учасники, необхідна наявність таких умов:
1. Зміст правочину не повинен суперечити чинному законодавству, положенням, основам правопорядку і моральності. Суперечливість угоди нормам права вказує на її недійсність.
2. Учасники операції повинні мати громадянської правоздатністю і дієздатністю [6, с. 229-230].
Визнання угод недійсними, пов'язано з усуненням тих майнових наслідків, які виникли в результаті їх виконання.
Згідно Цивільного Кодексу Республіки Білорусь, угода є недійсною з підстав, встановлених цим Кодексом або іншими законодавчими актами, з визнання її такою судом (оспоримая угода) або незалежно від такої визнання (нікчемний правочин) [1, п. 1 ст. 167].
Таким чином, розглянувши мною умови, при яких угода вважається недійсною, прийшла до висновку, що у випадку, описаному в умові завдання можна розраховувати тільки совість колишніх власників квартири. Колишні власники квартири і нові власники квартири домовляться розірвати угоду і колишні власники квартири повернуть всю сплаченої суми грошей (а не ту, що вказана договором купівлі-продажу житла).
На мій погляд, дана угода є не законною, а угода не відповідає вимогам законодавства, незначна [1, ст. 169]. При зверненні до суду дана угода буде визнана нікчемною згідно зі ст. 170 Цивільного Кодексу Республіки Білорусь. У статті сказано, що при наявності умислу у обох сторін такої угоди - у разі виконання угоди обома сторонами - в доход Республіки Білорусь стягується все отримане ними за угодою, а в разі виконання угоди однією стороною з другої стягується в доход Республіки Білорусь все одержане нею і все належне з неї першій стороні (на відшкодування одержаного). З умови задачі ми знаємо умисел (заниження суму вартості квартири) був присутній у як у покупця, так і у продавця.
Отже, колишні власники квартири можуть повернути лише ту суму, яка вказана в договорі купівлі-продажу квартири.

список використаної літератури

1. Цивільний кодекс Республіки Білорусь від 7 грудня 1998 р . (З зрад. І додатк. Від 29 червня 2006 р .) / / Національний реєстр правових актів Республіки Білорусь. 2006. № 107.2/1235.
2. Житловий кодекс Республіки Білорусь: Кодекс Республіки Білорусь від 22.03.1999 р. (ред. Від 21.03.2006 р.) / / Національний реєстр правових актів Республіки Білорусь. 1999. № 28.2/23.
3. Конституція Республіки Білорусь (ред. від 17.11.2004г.) / / Національний реєстр правових актів Республіки Білорусь. -1999 .- № 1.
4. Колбасін Д.А. Цивільне право. Особлива частина: Учеб. посібник. - Мн.: Амалфея. 2006. - 768 с.
6. Колбасін Д.А. Цивільне право. Загальна частина: Учеб. Посібник. - Мн.: Акад. МВС Республіки Білорусь. 2004. - 496 с.
7. Коментар до Цивільного кодексу Республіки Білорусь з додатком актів законодавства та судової практики (постатейний): У 3 кн. Кн. 2. Розд. III. Загальна частина зобов'язального права. Розд. IV. Окремі види зобов'язань. / Відп. ред. і керівник авторського колективу Чигир В.Ф. Мн.: Амалфея. 2005. - 1120 с.
8. Про затвердження Типового договору найму житлового приміщення в будинках житлового фонду: Постанова Ради Міністрів Республіки Білорусь від 08.09.1999 р. № 1399 (зі зм. І доп. Від) / / Національний реєстр правових актів Республіки Білорусь.
9. Про впорядкування розрахунків населення за користування житловими приміщеннями і комунальними послугами: Постанова Ради Міністрів Республіки Білорусь від 25.08.1999 р. № 1332 (в ред. Від 31.01.2001 р. № 128) / / Національний реєстр правових актів Республіки Білорусь. 2001. № 17, 5 / 5199.
10. Про застосування судами законодавства при вирішенні спорів, пов'язаних з правом власності на житлові приміщення: Постанова Пленуму Верховного Суду Республіки Білорусь від 26.03.2003 р. № 2 / / Національний реєстр правових актів республіки Білорусь. 2003. № 2, 2 / 347.
13. Про порядок забезпечення житловими приміщеннями військовослужбовців, осіб рядового і начальницького складу органів внутрішніх справ, фінансових розслідувань, органів і підрозділів з надзвичайних ситуацій: Декрет Президента Республіки Білорусь від 13.06.2001 р. (зі зм. І доп. Від 04.09.2006 р. № 15) / / Національний реєстр правових актів Республіки Білорусь. 2006. № 145, 1 / 7907.
14. Седучін П.І. Житлове право: Учеб. для вузів. 2-е вид., Испр. І доп. - М.: МАУП. 2007. - 356 с.
15. Уржінскій К.К. Житлове право: Учеб. посібник, додатк. і перераб. - Мн.: Веди. 2006. - 264 с.
16. Чигир В.Ф. Договір найму житлового приміщення по новому житловому законодавству. - Мн.: Амалфея. 2001. 234 с.
17. Чигир В.Ф. Житлове право: Учеб. Посібник. 2-е вид., Испр. і доп. - Мн.: Амалфея. 1986. 546 с.