Правовий режим пайового будівництва

Зміст
Введення
Глава 1 Поняття та юридична характеристика договору участі в пайовому будівництві
1.1 Поняття договору участі в пайовому будівництві
1.2 Елементи договору участі в пайовому будівництві
1.3 Правове становище сторін за договором участі в пайовому будівництві
1.4. Відповідальність сторін за договором участі в пайовому
Будівництві
Співвідношення договорів, що застосовуються в пайовому будівництві
2.1 Договір участі в частковому будівництві договір простого товариства
2.2 Договір участі в частковому будівництві договір будівельного підряду
2.3. Договір участі в частковому будівництві договір купівлі-продажу
2.4. Договір участі в частковому будівництві та інвестиційний
договір
Висновок
Список використаної літератури
Програми
Додаток 1
Додаток 2
Додаток 3
Додаток 4
Додаток 5
Додаток 6

Введення
Безліч громадян вкладають кошти в будівництво, в першу чергу, багатоквартирних житлових будинків з метою подальшого придбання квартир у власність, але їх права в даний час нерідко порушуються. У практиці зустрічаються випадки, коли грошові кошти, внесені громадянами на будівництво одного будинку, направляються забудовниками на будівництво інших будинків, в результаті чого довільно змінюються об'єкти зобов'язань і порушуються терміни їх виконання. Іноді після закінчення будівництва замість передачі квартир забудовники повертають громадянам використані кошти, внесені на ранніх стадіях будівництва, а квартири реалізуються за вищою ринкової вартості. Бувають випадки передачі прав на одну квартиру одночасно кільком громадянам.
Цими обставинами була викликана необхідність прийняття Федерального закону від 30 грудня 2004 р. № 214-ФЗ «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації» (далі - ФЗ) [1].
З набранням 1 квітня 2005 р. у законну силу зазначеного Закону почався новий етап розвитку обороту об'єктів нерухомості.
Так, необхідно відзначити, що в даний час спостерігається тенденція до підвищення державних гарантій захисту прав громадян, що вкладають кошти у житлове будівництво, а також доступність придбання житла громадянами. З прийняттям ФЗ додатковий захист прав учасників пайового будівництва виразилася в наступному:
· Гарантія якості виконуваних робіт;
· Встановлення законних штрафних неустойок;
· Прозорість відомостей про забудовника та об'єкті забудови (публікація і надання в компетентні органи проектної декларації);
· Обов'язкова державна реєстрація цих договорів;
· Пряма вказівка на можливість застосування законодавства про захист прав споживачів та ін
Всі зазначені заходи спрямовані, перш за все, на захист учасника пайового будівництва.
Необхідність прийняття ФЗ обумовлена економічними і юридичними причинами об'єктивного властивості. Для забудовника важливо мати можливість акумулювати грошові кошти, які можуть бути використані в якості ресурсів будівництва дорогих об'єктів, якими є багатоквартирні будинки та інші об'єкти нерухомого майна. При цьому будівництво об'єкта нерухомості є для забудовника бізнесом, успішне ведення якого дозволяє отримувати значний прибуток. Для учасника пайового будівництва (а в значній кількості випадків - це громадяни, які розраховують придбати житло) передбачена законом форма придбання житла надає можливість купити об'єкт нерухомості в розстрочку, а також безпосередньо брати участь у плануванні споруджуваного житла. Втім, закон не виключає можливість для осіб, які вкладають грошові кошти (а це можуть бути як приватні особи, так і юридичні особи і індивідуальні підприємці), здійснення подальшого перепродажу побудованого житла або інших об'єктів нерухомості з метою отримання прибутку.
Таким чином, актуальність теми цієї дипломної роботи обумовлена новизною законодавства, що регулює участь у пайовому будівництві, що вказує на необхідність комплексної оцінки суспільних відносин, що виникають у процесі дольової участі в будівництві.
Наукова розробленість проблем, що виникають у зв'язку із залученням грошових коштів учасників пайового будівництва, не може бути визнана задовільною. Велика частина монографічних досліджень з питань правового регулювання відносин у будівництві написана на основі раніше діючого законодавства, у зв'язку з чим значно втратила свою актуальність. Останнім часом написано лише кілька статей у наукових журналах з досліджуваної проблеми.
Між тим, аналіз судової практики вказує на наявність проблем правового регулювання відносин у цій області.
Мета дипломної роботи - розглянути і вивчити правовий режим пайового будівництва, а також співвідношення договорів, що застосовуються в пайовому будівництві.
Досягнення зазначеної мети зумовило постановку і рішення в ході роботи наступних завдань:
· Визначення поняття, елементів договору участі в пайовому будівництві;
· Аналіз правового становища та відповідальності сторін за договором участі в пайовому будівництві;
· Виявлення співвідношення договору участі в пайовому будівництві договору простого товариства, договір участі в пайовому будівництві та договору купівлі-продажу, договору участі в пайовому будівництві договору будівельного підряду, договору участі в пайовому будівництві та інвестиційного договору.
Об'єктом дослідження є цивільно-правові відносини,
виникають у результаті залучення грошових коштів громадян і юридичних осіб для пайового будівництва.
Предметом дослідження є сукупність норм, що регулюють відносини, пов'язані з залученням грошових коштів учасників пайового будівництва, наукові погляди, думки та рекомендації вчених-юристів в даній області.
Методологічною основою дослідження є загальнонауковий (діалектичний) метод пізнання об'єктивної дійсності. Використовувалися також інші методи дослідження: формально-логічний, техніко-юридичний, порівняльно-правовий, системно-структурний.
Теоретичною основою роботи є положення загальної теорії права, цивільного права. У роботі розглянуто теоретичні положення і висновки, які містяться в роботах Бобровникова М.А., Боса Г., Брагінського М.І., Витрянского В.В., Сергєєва А.П., Толстого Ю.К., Зюзіна В.А. , Корольова О.М., Лушкіна С.А., Малюткіной-Алексєєвої І., Мошкін Л.М., Оксюк Т., Піксіна Н., Романця Ю.В., Свірін Ю., Скворцова О.Ю., Толкушкіна А.В., Фоков Е.А., черемиси С.Ю.
Структура роботи складається з вступу, двох розділів, висновків, списку використаної літератури та додатків.

Глава 1. Поняття та юридична характеристика договору участі в пайовому будівництві
1.1. Поняття договору участі в пайовому будівництві
За договором участі в пайовому будівництві одна сторона (забудовник) зобов'язується в передбачений договором строк своїми силами і (або) із залученням інших осіб побудувати (створити) багатоквартирний будинок і (або) інший об'єкт нерухомості і після отримання дозволу на введення в експлуатацію цих об'єктів передати відповідний об'єкт пайового будівництва учаснику пайового будівництва, а інша сторона (учасник пайового будівництва) зобов'язується сплатити обумовлену договором ціну і прийняти об'єкт пайового будівництва при наявності дозволу на введення в експлуатацію багатоквартирного будинку та (або) іншого об'єкта нерухомості (п. 1 ст. 4 ФЗ ) [2].
Закон юридично закріпив новий самостійний вид цивільно-правового договору - договір участі в пайовому будівництві. Даний вид договору, незважаючи на широке застосування на практиці, відсутня в Цивільному кодексі.
Поняття цього договору на рівні законодавчої дефініції вперше виявилося врегульованим. До прийняття ФЗ договірні зобов'язання забудовників і пайовиків оформлялися з використанням самого різного юридичного інструментарію. У практиці відомі випадки укладання договорів про спільну діяльність (простого товариства), про будівельний підряд, про інвестування, возмездного надання послуг, попередніх договорів, договорів купівлі-продажу, про агентування, доручення і комісії, договорів довірчого управління майном та ін Всі зазначені конструкції в тій чи іншій мірі знаходили своє обгрунтування як у нормативних актах, що видавались відомствами (наприклад, лист Пенсійного фонду РФ «Про істотні умови договорів пайової участі у будівництві» [3]), так і в судово-арбітражній практиці, а також і в теоретичних позиціях, в результаті чого в юридичній літературі було сформовано кілька концепцій правової природи договору участі в пайовому будівництві. Вельми популярна була концепція, що обгрунтовує правову природу цього договору з позицій свободи договору: це договірний тип відносин, прямо не передбачених, але і не заборонених законом, отже, мають право на існування. У регулюванні цих відносин, на думку прихильників цієї концепції, підлягали застосуванню загальні норми про зобов'язання і договори. У судовій практиці і літературі можна було зустріти варіанти юридичної кваліфікації цього договору як договору змішаного типу, який містить елементи різних договорів, передбачених цивільним законодавством (будівельний підряд, спільна діяльність, купівля-продаж та ін.) Відповідно при вирішенні спорів, що випливають з участі в пайовому будівництві, суди застосовували різні норми, що призводило до різночитань у судовій практиці.
На необхідність введення у цивільне законодавство спеціальних правил про договори, відповідно до яких фізичні та юридичні особи вкладають свої грошові кошти в будівництво з метою отримання у власність квартир, а також нежилих приміщень в побудованих об'єктах після завершення будівництва, вказувалося як вченими-теоретиками, так і самими будівельними компаніями. Для регламентації договору законодавець використав основні норми договору підряду та договору інвестування, доповнивши і уточнивши їх поруч новел, одні з яких являють собою результат узагальнення ситуації, договірної і судової практики, а інші є абсолютно новими нормами російського цивільного права.
Коло відносин, що регулюються даними ФЗ, досить вузький: це відносини, що виникають при пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості; це відносини, що виникають між забудовником та учасниками пайового будівництва. Ці відносини мають цивільно-правовий характер. ФЗ «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації» є спеціальним законом по відношенню до цивільного кодексу РФ.
При цьому, як справедливо зазначає Скворцов О.Ю., ФЗ не регулюються відносини, пов'язані з пайовою участю в будівництві об'єктів виробничого призначення [4].
При визначенні характерних рис договору участі в пайовому будівництві можна виділити наступні. Даний договір є договором консенсуальним, оплатним, двостороннім.
Договір участі в частковому будівництві є консенсуальним, оскільки його висновок можливе лише з моменту досягнення сторонами згоди [5].
Договір участі в частковому будівництві є оплатним, оскільки передбачає отримання кожної із сторін від її контрагента певної компенсації, заради якої укладається договір [6].
Найчастіше, проте, принцип возмездности договорів пайової участі у будівництві порушується.
Договір участі в частковому будівництві є двостороннім,
оскільки кожна із сторін має і права, і обов'язки [7].
Подібний розподіл стосовно кожного із зазначених трьох підстав зумовлює особливості правового режиму договору участі в пайовому будівництві.
Договір участі в частковому будівництві не є договором публічним. З визначення, даного Цивільним кодексом РФ, можна виділити дві основні ознаки публічних договорів. По-перше, обов'язковим учасником є комерційна організація, що виступає в ролі продавця, підрядчика або виконавця. У даному випадку такою стороною є забудовник, однак відповідно до Закону їм може бути будь-яка юридична особа незалежно від її організаційно-правової форми, тобто і некомерційна організація. Друга ознака стосується характеру діяльності, здійснюваної комерційною організацією. Ця діяльність пов'язана з виконанням обов'язку з продажу товарів, виконання робіт та надання послуг щодо кожного, хто звернеться до комерційної організації, тобто діяльність повинна бути публічною.
Прямо такий обов'язок для забудовника в законі не прописана. Крім того, у забудовника завжди є можливість відмовити в укладенні договору на підставі явної неплатоспроможності звернулося. Крім цього при укладенні публічного договору ціна і умови повинні бути однаковими для всіх, що звернулися, на практиці ж забудовник може піти на поступки і зниження ціни більш вигідному контрагенту (наприклад, приобретающему цілий поверх). Таким чином, навіть якщо учасником пайового будівництва буде громадянин, назвати такий договір публічним не можна [8].
На думку деяких авторів, договір участі в пайовому будівництві підпадає під ознаки договору приєднання. Основною ознакою такого договору є наявність формуляра, що присутнє і в практиці застосування договору участі в пайовому будівництві. Крім того, шляхом укладення такого договору оформляються однотипні угоди, укладені в масовій кількості. Пайове будівництво багатоквартирних будинків і великих адміністративних, торговельних, розважальних будівель також опосередковується безліччю однотипних угод [9].
При юридичної характеристиці будь-якого договору важливе значення для подальшого визначення його правової природи має класифікація за «принципом результату (спрямованості результату)» [10]. Таким шляхом цивільні договори можна розділити на чотири групи: «спрямовані на передачу майна, на заснування різних утворень (« общецелевое »[11]), на виконання робіт і на надання послуг».
Якщо по відношенню до перших двох груп договорів за вказаною класифікації положення договору участі в пайовому будівництві позначено досить ясно, то визначення розглянутого угоди як відноситься до груп договорів про надання послуг чи виконання робіт не є таким однозначним.
Деякі юристи пропонують розглядати договір дольової будівництва як договір на надання послуг і ототожнюють його з договором возмездного надання послуг [12], агентськими, або посередницьким, договором [13]. Однак, на мій погляд, ці аргументи не є переконливими.
З одного боку, мета пайовика очевидна: він потребує не у скоєнні забудовником будь-яких дій, а, перш за все, у придбанні об'єкта нерухомості. З іншого боку, не викликає суперечок наявність потреби учасника пайового будівництва в посереднику, яка зумовлена багатьма причинами, наприклад відсутністю професійних знань у галузі будівництва; складністю координації своїх дій з іншими інвесторами, яких, як правило, декілька; браком вільного часу для активної участі в проекті. У такій ситуації забудовник, безсумнівно, надає пайовикові послугу з реалізації інвестиційного проекту.
І, нарешті, хотілося б відзначити, що більш правильним було б термін «пайова» віднести до терміна «участь», так як саме фінансування будівельної діяльності, а не сама така діяльність носить часткової характер. Участь вкладника полягає у фінансуванні тієї частини об'єкта, на яку спрямований його інтерес, тобто його внесок є часткою в загальній сумі внесків інших учасників. І така участь є «спільною». Таке формулювання, як «пайову участь у будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості» більш точно відображає сутність відносин із залучення грошових коштів громадян і юридичних осіб

1.2 Елементи договору участі в пайовому будівництві
Елементами договору участі в пайовому будівництві є:
· Сторони;
· Предмет;
· Ціна;
· Термін;
· Форма.
Сторони. Сторонами договору участі в пайовому будівництві є учасник пайового будівництва, якого можна назвати дольщиком або інвестором, і забудовник, також іменований інвестиційною компанією, або організацією, яка залучає грошові кошти.
Забудовник - юридична особа незалежно від її організаційно-правової форми або індивідуальний підприємець, що має у власності або на праві оренди земельну ділянку і привертає грошові кошти учасників пайового будівництва відповідно до закону для будівництва (створення) на цій земельній ділянці багатоквартирних будинків і (або) інших об'єктів нерухомості на підставі отриманого дозволу на будівництво (ч. 1 ст. 2 ФЗ).
Поняття «забудовник» характеризує одну із сторін договору пайового будівництва. Це поняття відсутнє у Цивільному кодексі України. Термін «забудовник», таким чином, характерний для спеціального законодавства, що регулює відносини, пов'язані з будівництвом об'єктів нерухомості. До прийняття ФЗ термін «забудовник» містився в який втратив чинність закону РФ «Про основи федеральної житлової політики» [14] і в що продовжує діяти ФЗ «Про архітектурну
діяльності в Російській Федерації »[15].
Відзначимо, що у існувала раніше практиці для характеристики суб'єкта, що залучає кошти на умовах участі в пайовому будівництві, використовувалися різні терміни - «підрядник», «інвестор», «замовник», «девелопер» та ін Це вносило сум'яття в уявлення про правовий статус зазначеного суб'єкта, його права й обов'язки. З прийняттям ФЗ «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації» відбулося впорядкування термінології, що, безсумнівно, має бути стабілізуючим чинником у поданні про суб'єктів, що беруть участь у відносинах за пайовим будівництву. Особливо важливо це з тієї причини, що саме забудовник є ключовою фігурою в процесі інвестування будівництва об'єкта нерухомості. Саме забудовник виконує організуючу функцію в комплексі відносин, пов'язаних зі зведенням будівельного об'єкта.
Забудовник є єдиною особою, яка має право на залучення грошових коштів громадян для будівництва (створення) багатоквартирних будинків з прийняттям на себе тих зобов'язань, в результаті виконання яких у громадянина може виникнути право власності на житлове приміщення в споруджуваному багатоквартирному житловому будинку (п. 2 ст . 3 ФЗ). Таким чином, коло осіб, які можуть укладати договір участі в пайовому будівництві, звужений в законодавчому порядку. Метою запровадження цієї норми є виключення так званих «ланцюжків», коли особи, що володіють правами на земельну ділянку, на якому передбачалося вести будівництво, укладали інвестиційні договори з особами, які, будучи посередниками, залучали грошові кошти для будівництва через інших інвесторів або безпосередньо від зацікавлених осіб. Подібного роду ситуації нерідко призводили до того, що громадянин, який виконав свої обов'язки по оплаті житла, що будується, не міг домогтися отримання квартири ні від недобросовісного інвестора, який не володів такою квартирою (припустимо, перепродавши її іншій особі), ні від забудовника, з яким не був пов'язаний договірними відносинами [16].
Особливі вимоги пред'являються до фінансового благополуччя забудовника. Уряд, встановлюючи підвищені вимоги до забудовника, бере на себе обов'язок контролювати його діяльність.
Забудовник може здійснювати діяльність з будівництва об'єкта нерухомості як самостійно, так і з залученням підрядників. У тому випадку, якщо забудовник здійснює будівництво самостійно, крім тих вимог, які встановлені законом, він повинен дотримати додаткові вимоги, наприклад, отримати ліцензію. Зокрема, необхідно мати на увазі, що відповідно до ФЗ «Про ліцензування окремих видів діяльності» під ліцензією розуміється спеціальний дозвіл на здійснення конкретного виду діяльності при обов'язковому дотриманні ліцензійних вимог і умов, що видається ліцензіюючим органом юридичній особі або індивідуальному підприємцю [17].
Взаємовідносини між учасниками пайового будівництва можна представити у вигляді схеми.
Відповідно до п. 1 ст. 4 ФЗ забудовник будує житловий будинок (і інші об'єкти нерухомості) власними або залученими силами. Таким чином, якщо у забудовника є ресурси на ведення діяльності замовника-забудовника (тобто технічного замовника) і проведення всіх будівельних робіт по зведенню житлового будинку, то він може побудувати його власними силами.

Так само, як і в капітальному будівництві об'єктів виробничого призначення, учасники будівництва - забудовник, технічний замовник і підрядник можуть суміщати функції двох і більше суб'єктів будівельної діяльності.
Забудовник може бути водночас технічним замовником і підрядником, технічний замовник - підрядником.
На думку юриста Бобровникова М.А., незважаючи на те, що ФЗ регулює відносини, пов'язані із залученням коштів громадян і юридичних осіб, у договорі пайового будівництва на боці інвестора можуть брати участь і інші суб'єкти цивільного права, наприклад публічні освіти і іноземні особи [ 18]. Що стосується забудовника, то ним може бути будь-яка юридична особа незалежно від її організаційно-правової форми або індивідуальний підприємець.
Предмет. Предмет договору участі в пайовому будівництві - результат діяльності забудовника, що має конкретну овеществленную форму, тобто об'єкт нерухомості (ст. 4 ФЗ) [19]. Незважаючи на це, ст. 5 ФЗ, кажучи про ціну договору, згадує, що в неї також може входити оплата послуг забудовника. Таким чином, не буде помилкою розбити предмет договору на дві складові: об'єкт нового будівництва та діяльність забудовника. З цієї точки зору діяльність забудовника включає його дії щодо забезпечення реалізації інвестованих грошових коштів. Як показує практика, забудовник в пропонованому проекті договору звичайно не обтяжував себе докладним описом об'єкта інвестування.
Дольщика не повинно хвилювати, як буде будуватися об'єкт нерухомості, головне, щоб він все-таки був зведений, причому відповідно до проекту і з описом його в договорі. Слід звернути увагу на те, що коли ми говоримо про предмет договору участі в пайовому будівництві, то мається на увазі не повністю будівлю, а конкретне «житлове чи нежитлове приміщення, яке підлягає передачі учаснику дольової будівництва після отримання дозволу на введення в експлуатацію багатоквартирного будинку і ( або) іншого об'єкту нерухомості і що входить до складу зазначеного багатоквартирного будинку та (або) іншого об'єкту нерухомості, що будуються (створюються) також з залученням грошових коштів учасника пайового будівництва »(абз. 3 ст. 2 ФЗ).
Крім того, до інших об'єктів нерухомості, які можуть зводитися відповідно до норм Закону про участь у пайовому будівництві, відносяться гаражі, об'єкти охорони здоров'я, громадського харчування, підприємницької діяльності, торгівлі, культури та інші об'єкти нерухомості, за винятком об'єктів виробничого призначення.
Виходячи з буквального тлумачення ФЗ, можна зробити також висновок про те, що об'єктом договору пайової участі у будівництві не може виступати будівництво котеджу, який слід розглядати в якості житлового будинку (ч. 1 ст. 16 Житлового кодексу РФ). Котедж не входить до складу багатоквартирного будинку, а є самостійним об'єктом нерухомості і його будівництво має вестися у відповідності з правилами, встановленими для договорів будівельного підряду, оскільки тут мова йде не про пайове будівництво. Разом з тим це може стати проблемою при будівництві котеджних селищ, яке здійснюється на підставі залучення забудовником інвестицій, в тому числі і для будівництва нерухомих об'єктів інфраструктури, призначених для обслуговування котеджів (споруд, в яких розміщуються котельні, будівлі для розміщення обслуговуючого персоналу, охорони та т.д.). Однак і в цьому випадку будівництво зазначених об'єктів, з точки зору О.Ю. Скворцова, не підпадає під регулюючий вплив ФЗ [20].
Хоча в мене при цьому виникає питання: а якщо котедж будується для двох або трьох майбутніх власників, то це вже пайове будівництво?
Перелік об'єктів нерухомості, які підпадають під сферу регулювання ФЗ, залишається відкритим. Очевидно, що питання про те, чи підпадає той чи інший об'єкт під регулюючий вплив цього ФЗ, буде вирішуватися правоприменителем в кожному конкретному випадку з урахуванням всіх обставин справи і з опорою на ст. 130 ЦК РФ, що містить дефініцію загального поняття нерухомості.
Ціна. Ціна в договорі дольової будівництва є істотним і обов'язковою умовою (п. 4 ст. 4 ФЗ). У договорі вказується ціна договору участі в пайовому будівництві, тобто розмір грошових коштів, що підлягають сплаті забудовнику учасником дольової будівництва для будівництва (створення) об'єкту пайового будівництва. Вона складається з суми грошових коштів, витрачених на будівництво, і грошових коштів на оплату послуг забудовника.
Оскільки договір участі в пайовому будівництві не є публічним, ціна одного договору не повинна обов'язково збігатися з ціною іншого договору.
Будівництво - це діяльність об'ємна і нестабільна, тому питання зміни ціни - найскладніший серед умов договору [21]. З одного боку, необхідно захистити інтереси пайовика як більш вразливого суб'єкта даного договору. З іншого боку, забудовник бере на себе не тільки ризик по безпосередньому будівництва, подібно підряднику, а й несе відповідальність за реалізацію інвестиційного проекту в цілому, що охоплює і сферу послуг. А особа, яка надає послуги, як відомо, не завжди може передбачити всі нюанси майбутньої роботи, тому і вартість послуг досить нестійка [22]. У зв'язку з цим, думається, законодавцю необхідно більш детально розробити питання про зміну ціни.
Нерідко на забудовника покладаються обов'язки, безпосередньо не пов'язані з будівництвом (благоустрій прилеглих територій, передача частини побудованого житлового фонду муніципальній владі і т.п.). З урахуванням тієї обставини, що забудовник зобов'язаний цільовим чином направляти грошові кошти виключно на будівництво, тому досить важко реалізовувати і ці обов'язки забудовника при будівництві та виконанні всього комплексу заходів, супутніх будівництву. Беручи до уваги, що складові ціни за договором (а таких доданків всього два - сума грошових коштів на відшкодування витрат на будівництво (створення) об'єкту пайового будівництва та грошових коштів на оплату послуг забудовника) зводяться до витрат та винагороді, є неможливим, щоб забудовник виконував і традиційно покладаються на нього обов'язки по суміжних з будівництвом питань. В іншому випадку забудовник не зможе керуватися принципом цільового використання коштів або буде змушений виконувати покладені на нього «попутні обов'язки» за рахунок грошових коштів, що спрямовуються на оплату його послуг.
Слід сказати, що ціноутворення віддається повністю в руки сторін аналізованого договору, що неминуче призводить до нових судових позовів. Вирішити цю проблему, можливо, допоможе стабільність законодавства у сфері будівництва, а також підвищення професіоналізму чиновників у відповідних органах. Адже на практиці за час зведення об'єкту законодавча база може змінитися кілька разів, а помилки і неграмотність чиновників можуть призвести або до невиправданої трати фінансів, або до зміни термінів будівництва.
Термін. Термін передачі забудовником об'єкта пайового будівництва учаснику дольової будівництва також є одним з істотних та обов'язкових умов договору участі в пайовому будівництві (подп. 2 п. 4 ст. 4 ФЗ). Законодавець в імперативній формі встановив обов'язок забудовника передати учаснику пайового будівництва об'єкт пайового будівництва не пізніше передбаченого договором строку (ч. 1 ст. 6 ФЗ).
У ФЗ немає вимог про максимальне або мінімальний термін, тому на практиці термін визначає забудовник як сторона, яка сама планує свою діяльність, грунтуючись на досвіді і на своїх власних можливостях. Але і тут питання не може бути вирішене однозначно, тому що при визначенні строків виникають ті ж проблеми, що і зі зміною ціни. Особливо це стосується термінів отримання дозволу на введення в експлуатацію збудованого об'єкта.
У разі якщо будівництво не може бути закінчено в строк, забудовник зобов'язаний про це попередити не менш ніж за два місяці до закінчення строку за договором і запропонувати інвестору внести зміни до договору в порядку, передбаченому ГК РФ глава 29 ЦК РФ. Бобровникова М.А. відзначає, що варто було б уточнити, скільки разів забудовнику можна користуватися цією можливістю, тому що на практиці іноді процес прийняття в експлуатацію будівельного об'єкта державною приймальною комісією триває роками [23].
Враховуючи, що об'єкт пайового будівництва (багатоквартирний будинок) є загальним для всіх учасників пайового будівництва, термін передачі забудовником об'єктів пайового будівництва повинен бути єдиним для всіх учасників пайового будівництва. Необхідність встановлення єдиного терміну передачі об'єкту пайового будівництва одночасно всім учасникам практично нездійсненна. Однак, беручи до уваги те, що згідно з ч. 1 ст. 8 розглянутого ФЗ передача об'єкта пайового будівництва від забудовника до учасника пайового будівництва відбувається на підставі передавального акта, підписується сторонами, або іншого документа про передачу, забудовник має можливість формально підписати передавальні документи з усіма учасниками однією датою, незалежно від дати фактичної передачі об'єктів пайового будівництва.
Форма. Договір і (або) поступка прав вимог за договором підлягають державній реєстрації в органах, що здійснюють державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним, на території реєстраційного округу за місцем знаходження будуються (створюються) багатоквартирного будинку та (або) іншого об'єкту нерухомості, для будівництва яких залучаються кошти відповідно з даним договором, у порядку, передбаченому Федеральним законом «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» [24] (ст. 17 ФЗ). Недотримання цього правила є підставою до визнання угоди нікчемною як досконалої з порушенням форми.
Вимога про державну реєстрацію договору участі в пайовому будівництві і поступки прав вимог за договором означає, що відповідно до п. 3 ст. 433 Цивільного кодексу РФ і п. 3 ст. 4 ФЗ такі договори вважаються укладеними з моменту їх державної реєстрації. Державна реєстрація договору введена законодавцем з метою припинення практики «подвійних продажів» квартир, тобто виключення можливості укладення забудовником з різними учасниками пайового будівництва декількох договорів щодо одного об'єкту пайового будівництва [25]. Судовою практикою (п. 4 інформаційного листа Президії ВАС РФ) зазначалося, що наявність в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно записи про реєстрацію одного договору на одне приміщення виключає можливість реєстрації другого договору на те ж приміщення [26].
Інструкція, затверджена Міністерством юстиції РФ, визначає правове становище не лише громадян - учасників дольового будівництва, виступаючих приватними інвесторами, які вкладають грошові кошти в будівництво майбутнього житлового будинку, але і будівельних фірм - забудовників [27]. Згідно з Інструкцією правила державної реєстрації таких договорів єдині на всій території країни.
Здається, що підвищені ризики майбутніх власників житла, які виступають в якості кредиторів будівельних фірм, кілька зменшаться, так само як і вартість квартири, сплаченої на початковій стадії будівництва [28].
Держава, яка виступає як гарант захисту прав і обов'язків пайовиків, зобов'язує будівельні фірми не тільки отримати дозвіл на будівництво, а й оприлюднити проектну декларацію. Крім того, тільки зареєструвавши права власності або оренди на земельну ділянку під новобудовою, будівельна фірма має право залучати грошові кошти громадян-пайовиків. Перевірка виконання всіх цих умов будівельними фірмами покладено на державний орган - Федеральну Реєстраційну Службу (Росреєстрацію).

1.3 Правове становище сторін за договором участі в пайовому будівництві
Визначення, дане законодавцем договором участі в пайовому будівництві, по суті повторює визначення, яке було раніше сформульовано юристами і представляється повністю відображає суть самого зобов'язання. Положення ФЗ, що регулюють права, обов'язки і відповідальність сторін, викликали широкі дискусії серед фахівців ринку нерухомості (Ковальова В. Правове будівництво / / Відомості. (Недвіжімость. Житловий фонд.), 2005, № 48; Ступін І. З речами - на вихід / / Експерт, 2005, № 4). Приводом для них послужило не тільки небажання більшості забудовників приймати нові правові умови роботи, а й недоробки законодавця.
Зокрема, не був врахований накопичений учасниками ринку нерухомості позитивний досвід у сфері інвестиційно-будівельної діяльності. Також видається, що при роботі над Законом законодавець розглядав необхідність регулювання відносин у даній сфері через призму проблем учасників пайового будівництва, не беручи до уваги проблеми забудовників, відзначає С.А. Лушкін [29].
Розглянемо права і обов'язки забудовника. Обсяг прав і обов'язків забудовника залежить від наявності або відсутності в нього функцій інших суб'єктів інвестиційної діяльності. Основні обов'язки забудовника полягають у наступному.
Забудовник зобов'язаний використовувати грошові кошти, що сплачуються учасниками пайового будівництва за договором, виключно для будівництва (створення) їм багатоквартирних будинків і (або) інших об'єктів нерухомості відповідно до проектної документації (ст. 18 ФЗ).
Введення цієї норми обумовлено необхідністю виключення ситуації, коли будівельні компанії, використовуючи залучені на підставі договорів пайової участі у будівництві фінансові ресурси, спрямовували їх на реалізацію інших проектів, що ведуться цими компаніями. Разом з тим, відзначає О.Ю. Скворцов, редакція цієї норми невдала і допускає різні тлумачення. З тексту статті не зрозуміло, чи повинен забудовник використовувати залучені кошти для будівництва конкретного багатоквартирного будинку або може направляти їх на будівництво інших багатоквартирних будинків, які реалізуються цим же забудовником. До прийняття ФЗ на практиці будівельні фірми широко використовували механізми перерозподілу залучених фінансових ресурсів між різними споруджуються, нерухомості [30].
Також забудовник зобов'язаний:
· Здійснювати постійний і повний контроль за виконанням підрядними організаціями будівельних робіт згідно з укладеними договорами підряду на будівництво;
· Контролювати якість будівельних робіт і здійснювати технічний нагляд за їх виконанням;
· Здійснювати комплектування будівництва матеріалами і обладнанням як самостійно, так і через залучаються організації;
· Здійснювати всі необхідні для здійснення будівництва угоди з третіми особами.
Забудовник зобов'язаний передати учаснику пайового будівництва об'єкт пайового будівництва в термін, передбачений договором (п. 1 ст. 6 ФЗ).
Закон не вказує спосіб визначення терміну передачі об'єкту пайового будівництва від забудовника учаснику. Таким чином, термін передачі об'єкта може визначатися як календарною датою, так і закінченням узгодженого сторонами періоду часу (який обчислюється роками, місяцями, тижнями, днями або годинами), а також вказівкою на подію, яка неминуче має настати (ст. 190 ЦК РФ) .
Існувала раніше практика при визначенні в договорі термінів передачі об'єкта учаснику пайового будівництва часто виходила з того, що термін визначався шляхом вказівки на закінчення певного часу з моменту завершення будівництва (наприклад, з моменту прийняття будинку державною комісією). Між тим очевидно, що об'єкт будівництва може бути і не завершений (не прийнятий державною комісією). Ця обставина ускладнювало визначення відповідальності забудовника, оскільки був відсутній механізм визначення терміну виконання ним основного обов'язку - передачі об'єкта незавершеного будівництва. ФЗ виключає подібного роду ситуації. Норма, яка зобов'язує забудовника, виходить з неминучості настання терміну, закінчення якого тягне за собою обов'язок забудовника передати учаснику об'єкт будівництва. Як наслідок, невиконання такого обов'язку до передбаченого договором терміну тягне за собою застосування до забудовника встановлених заходів відповідальності. Таке правило необхідно розглядати як розумне і спрямоване на забезпечення захисту прав учасника договору участі в пайовому будівництві [31].
Згідно зі ст. 7 ФЗ забудовник зобов'язаний передати учаснику пайового будівництва об'єкт пайового будівництва, якість якого відповідає умовам договору або - за відсутності або неповноті умов такого договору - вимогам технічних регламентів, проектної документації та містобудівних регламентів, а також іншим обов'язковим вимогам.
При цьому у випадку, якщо об'єкт пайового будівництва побудований (створений) забудовником з відступами від умов договору, які призвели до погіршення якості такого об'єкта, або з іншими недоліками, які роблять його непридатним для передбаченого договором використання, учасник пайового будівництва, якщо інше не встановлено договором , за власним вибором вправі вимагати від забудовника:
· Безоплатного усунення недоліків в розумний строк;
· Відповідного зменшення ціни договору;
· Відшкодування своїх витрат на усунення недоліків.
Гарантійний термін для об'єкту пайового будівництва встановлюється договором і не може становити менше п'яти років. Зазначений гарантійний строк обчислюється з дня передачі об'єкту пайового будівництва учаснику пайового будівництва, якщо інше не передбачено договором. Ця норма є імперативною і не підлягає зміні сторонами. У тому випадку, якщо в договорі все-таки буде встановлено, що гарантійний термін становить менше п'яти років, то така умова договору слід розглядати як нікчемна. У цьому випадку гарантійний термін для договору слід вважати як п'ятирічний. Гарантійний строк обчислюється з дня передачі об'єкту пайового будівництва учаснику. У той же час сторони своєю угодою можуть встановити, що обчислення строку починається з іншої події. У той же час, як видається, обчислення гарантійного строку не може починатися раніше передачі учаснику об'єкту пайового будівництва.
У договорах участі в пайовому будівництві забудовник, як правило, приймає на себе обов'язки щодо забезпечення оформлення (складання) документів, подання яких буде вимагатися чинним законодавством на момент реєстрації права власності учасника пайового будівництва на об'єкт нерухомості; з передачі документів до компетентного органу на оформлення об'єкта нерухомості у власність учасника пайового будівництва [32]. Однак, згідно з п. 1 ст. 12 ФЗ, зобов'язання забудовника вважаються виконаними з моменту підписання сторонами передавального акту або іншого документа про передачу об'єкту пайового будівництва. Отже, в обов'язки забудовника на підставі ФЗ не входить зобов'язання щодо забезпечення оформлення права власності на об'єкт пайового будівництва. Більше того, п. 4 ст. 16 ФЗ передбачає право учасника пайового будівництва (або його спадкоємців) звернутися до реєструючого органу із заявою про державну реєстрацію права власності на об'єкт пайового будівництва. А забудовник зобов'язаний надати дозвіл на введення в експлуатацію об'єкта нерухомості в орган, який здійснює державну реєстрацію, в строк не пізніше 10 робочих днів з моменту його отримання (п. 3 ст. 16 ФЗ).
Забудовник, крім того, зобов'язаний будь-якому звернувся до нього особі надавати для ознайомлення звітність про свою фінансово-господарської діяльності (п. 2 ст. 20 ФЗ). Негативна сторона даної обов'язки полягає в тому, що це може бути використано недобросовісними конкурентами забудовника в певних цілях, тому що, навіть не беручи участі в пайовому будівництві, будь-яка особа отримує можливість вивчити великий обсяг економічної і бухгалтерської інформації забудовника.
І, нарешті, забудовник зобов'язаний направити учаснику пайового будівництва повідомлення про завершення будівництва (створення) багатоквартирного будинку та (або) іншого об'єкту нерухомості відповідно до договору і про готовність об'єкта пайового будівництва до передачі, а також попередити учасника пайового будівництва про необхідність прийняття об'єкту пайового будівництва і про наслідки бездіяльності учасника пайового будівництва (ч. 4 ст.8 ФЗ).
Забудовник має право на:
· Залучення грошові коштів учасників пайового будівництва для будівництва (створення) багатоквартирного будинку та (або) інших об'єктів нерухомості (ч. 1 ст. 3 ФЗ);
· Одержання у встановленому порядку дозволу на будівництво (ч. 1 ст. 3 ФЗ).
Далі розглянемо права і обов'язки учасника пайового будівництва.
Учасник дольової будівництва зобов'язаний:
· Повністю і своєчасно здійснювати всі платежі у порядку, розмірі та строки, які встановлені договором пайової участі в будівництві; оплатити утворилися надлишки площі об'єкта нерухомості, якщо це передбачено договором.
Учасник пайового будівництва в односторонньому порядку має право відмовитися від виконання договору в разі:
· Невиконання забудовником зобов'язання з передачі об'єкту пайового будівництва в передбачений договором строк;
· Припинення або призупинення будівництва (створення) багатоквартирного будинку та (або) іншого об'єкту нерухомості, до складу яких входить об'єкт пайового будівництва, за наявності обставин, очевидно які свідчать про те, що в передбачений договором строк об'єкт пайового будівництва не буде переданий учаснику пайового будівництва;
· Істотної зміни проектної документації будуються (створюються) багатоквартирного будинку та (або) іншого об'єкту нерухомості, до складу яких входить об'єкт пайового будівництва, у тому числі розмір істотно зміниться об'єкту пайового будівництва;
· Зміни призначення загального майна та (або) нежилих приміщень, що входять до складу багатоквартирного будинку та (або) іншого об'єкту нерухомості;
· У разі якщо об'єкт пайового будівництва побудований забудовником з відступами від умов договору, які призвели до погіршення якості такого об'єкта, або з іншими недоліками, які роблять його непридатним для передбаченого договором використання;
· Істотного порушення вимог до якості об'єкту пайового будівництва;
· В інших передбачених договором випадках.
Відповідно до п. 3 ст. 450 ГК РФ одностороння відмова від виконання договору допускається у випадку, коли така відмова передбачено законом або договором. Ст. 9 ФЗ якраз і являє собою такий випадок. Сторонам договору пайової участі у будівництві не обов'язково прописувати в тексті договору відповідне умова. Так само, сторони не можуть своєю угодою змінити цю норму: вона носить імперативний, обов'язковий для сторін характер.
Якщо учасникові пайового будівництва надано право в односторонньому порядку відмовитися від виконання договору, то для забудовника такого права не передбачено. У зв'язку з цим відразу ж після прийняття ФЗ був розроблений законопроект про внесення змін до цього ФЗ, з тим, щоб надати забудовникові право розірвання договору у позасудовому порядку у випадку, якщо пайовик порушує його умови [33]. Таким чином, на думку розробників відповідних змін, буде ліквідовано дисбаланс у взаєминах між учасником пайового будівництва та забудовником і спрощена процедура взаємин між сторонами у разі недобросовісної поведінки одного з контрагентів за договором.
Також учасник пайового будівництва має право:
· Застави, що виникає з моменту державної реєстрації договору (п. 1 ст. 13 ФЗ);
· На ознайомлення з інформацією про проект будівництва (п. 2 ст. 21 ФЗ);
· Поступатися право вимоги за договором участі в пайовому будівництві (ст. 11 ФЗ). Поступка прав вимоги за договором
участі в пайовому будівництві врегульована особливим чином. Це обумовлено специфікою відносин, що складаються в цій області. Разом з тим до відступлення права за договором пайової участі у будівництві застосовуються загальні положення ЦК РФ, що регулюють порядок здійснення цесії. Відступлення прав за договором пайової участі припустима тільки після сплати учасником дольової будівництва ціни договору або одночасно з переведенням боргу на нового учасника пайового будівництва. Введення даної норми обумовлено тим, що взаємини сторін за договором пайового будівництва мають складний характер і містять як зустрічні права, так і зустрічні зобов'язання.
Таким чином, виділення і передача тільки прав вимоги, без перекладу боргу або без виконання зобов'язання учасника перед забудовником, неможливо. Поступка учасником пайового будівництва прав вимог за договором допускається з моменту державної реєстрації договору до моменту підписання сторонами передавального акту або іншого документа про передачу об'єкту пайового будівництва.
· На звернення до органів, що здійснюють державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним, із заявою про державну реєстрацію права власності на об'єкт пайового будівництва, після прийняття об'єкта пайового будівництва (п. 4 ст. 16 ФЗ);
· Право спільної часткової власності на спільне майно у багатоквартирному будинку (п. 5 ст. 16 ФЗ).
Отже, в наявності кількісну перевагу обов'язків на стороні
забудовника та прав на стороні учасника пайового будівництва. Необхідно погодитися з С.А. Лушкін, який вважає, що ФЗ серйозно обмежує права забудовників, поставивши під загрозу подальший розвиток відносин у даній сфері [34].

1.4. Відповідальність сторін за договором участі в пайовому будівництві
У разі невиконання або неналежного виконання зобов'язань за договором сторона, що не виконала своїх зобов'язань або неналежно виконала свої зобов'язання, зобов'язана сплатити іншій стороні передбачені ФЗ та вказаним договором неустойки (штрафи, пені) і відшкодувати в повному обсязі завдані збитки понад неустойки (ст. 10 ФЗ ).
Відповідно до ст. 393 Цивільного кодексу боржник зобов'язаний відшкодувати кредитору збитки, завдані невиконанням або неналежним виконанням зобов'язання. Відносно розміру підлягають відшкодуванню збитків у цивільному праві діє загальний принцип, який полягає в необхідності їхньої повної компенсації. Це означає, що підлягають відшкодуванню всі заподіяні невиконанням або неналежним виконанням зобов'язання або заподіянням шкоди збитки.
Під збитками відповідно до ч. 2 ст. 15 Цивільного кодексу РФ розуміються витрати, які особа, чиє право порушене, зробило або повинне буде зробити для відновлення порушеного права, втрата або пошкодження його майна (реальний збиток), а також неодержані доходи, які ця особа одержала б при звичайних умовах цивільного обороту, якби її право не було порушене (упущена вигода).
Встановлення неустойки на випадок невиконання або неналежного виконання зобов'язань є в цивільному праві досить розповсюдженим явищем. Хоча право потерпілої сторони на отримання неустойки, в принципі, не обумовлено наявністю і розміром фактичних збитків, питання про співвідношення неустойки і збитків за невиконання або неналежне виконання зобов'язання має важливе практичне значення. Підстави для вимоги неустойки і відшкодування збитків повинні бути однотипні.
Виходячи з того, що основною функцією відповідальності за порушення зобов'язання є компенсація втрат, понесених кредитором у результаті порушення, Цивільним кодексом у ст. 394 встановлюється в якості загального правила право кредитора отримати крім неустойки відшкодування збитків лише в частині, не покритій неустойкою. Неустойка в цьому випадку носить заліковий характер. Однак абз. 2 ч. 1 ст. 394 ЦК РФ допускається, що законом або договором може бути передбачено відшкодування збитків понад неустойки. У цьому випадку неустойка виконує каральну функцію. Як показує практика, використання такої неустойки у договірних відносинах нерідко виявляється результатом зловживання домінуючим становищем одного з контрагентів, що неприпустимо з точки зору встановлюються Цивільним кодексом меж здійснення цивільних прав.
Згідно з ч. 3 ст. 393 Цивільного кодексу, якщо інше не передбачено законом, іншими правовими актами або договором, при визначенні збитків беруться до уваги ціни, що існували в тому місці, де зобов'язання має бути виконано, в день добровільного задоволення боржником вимоги кредитора, а якщо вимога добровільно задоволено було, - у день пред'явлення позову. Виходячи з обставин, суд може задовольнити вимогу про відшкодування збитків, беручи до уваги ціни, існуючі на день винесення рішення. Особливо це важливо в умовах ринкової економіки з її постійно змінюються цінами на товари, послуги, роботи та банківські кредити [35].
Забудовник несе відповідальність за невиконання та (або) неналежне виконання прийнятих на себе зобов'язань за договором участі в пайовому будівництві згідно з чинним законодавством та умовами договору.
Аналізуючи існуючі в даний час договори участі в пайовому будівництві, можна зробити висновки про те, що більшість забудовників, укладаючи договори участі в пайовому будівництві з учасниками пайового будівництва, передбачають певний розмір виключної неустойки, як правило, у вигляді пені за кожний день прострочення виконання зобов'язання .
Відповідальність за порушення забудовником своїх зобов'язань встановлюється в наступних випадках:
· Порушення передбаченого договором терміну передачі учаснику пайового будівництва об'єкту пайового будівництва;
· Порушення забудовником терміну подачі документів в компетентні органи для оформлення права власності учасника пайового будівництва на об'єкт пайового будівництва;
· Суттєва зміна розміру об'єкту пайового будівництва;
· Істотне порушення вимог до якості об'єкту пайового будівництва або неусунення виявлених недоліків у встановлений учасником пайового будівництва розумний термін.
У разі порушення передбаченого договором терміну передачі учаснику пайового будівництва об'єкту пайового будівництва забудовник сплачує учаснику пайового будівництва неустойку (пені) у розмірі подвійної ставки рефінансування Центрального банку Російської Федерації, що діє на день виконання зобов'язання, від ціни договору за кожен день прострочення. Якщо учасником дольової будівництва є громадянин, неустойка (пені) сплачується забудовником у подвійному розмірі (ч. 2 ст. 6 ФЗ).
У разі істотної зміни розміру об'єкта пайового будівництва стягнення неустойки із забудовника стає можливим лише після реєстрації права власності на житлове приміщення з боку учасника пайового будівництва. На момент односторонньої відмови з боку учасника пайового будівництва від виконання договору з мотивів зміни розміру об'єкта пайового будівництва підстави для стягнення неустойки відсутні, оскільки розміри об'єкта не можуть бути чітко встановлені. Про це свідчить і судова практика.
Так, Федеральний арбітражний суд Волго-Вятського округу розглянув у судовому засіданні касаційну скаргу позивача - підприємця Симулова Л.П. на постанову апеляційної інстанції за позовом підприємця Симулова Л.П. до ЗАТ «ТУС» про стягнення (з урахуванням зміни предмета спору відповідно до статті 49 Арбітражного процесуального кодексу РФ) 177657 рублів, з них 66400 рублів безпідставного збагачення (у вигляді надмірно сплаченої суми), 107900 рублів збитків і 3357 рублів відсотків за користування чужими грошовими коштами.
Позов заснований на статтях 15, 393 і 1102 Цивільного кодексу РФ і мотивований тим, що відповідач не виконав зобов'язання за договором пайової участі у будівництві.
Оцінивши умови згаданого договору, суд прийшов до обгрунтованого висновку про те, що розмір переданої площі не був твердо встановленим, а тому відповідач не порушив права позивача і не заподіяв збитки.
Матеріали справи досліджені судом повно, всебічно і об'єктивно, представленим сторонами доказам дана належна правова оцінка, викладені в оскаржуваних судових актах висновки відповідають фактичним обставинам справи і нормам права.
Керуючись статтями 287 (п. 1 ч. 1) і 289 Арбітражного процесуального кодексу РФ, Федеральний арбітражний суд Волго-Вятського округу вирішив залишити касаційну скаргу підприємця
Симулова Л.П. без задоволення [36].
У разі залучення грошових коштів громадянина для будівництва (створення) багатоквартирного будинку з прийняттям на себе зобов'язань, після виконання яких у громадянина виникає право власності на житлове приміщення в споруджуваному (створюваному) багатоквартирному будинку, особою, яка не має на це права відповідно до ФЗ, громадянин може зажадати від даної особи негайного повернення переданих йому грошових коштів, а також сплати передбачених статтею 395 Цивільного кодексу відсотків у подвійному розмірі на суму цих коштів та відшкодування понад суму відсотків заподіяних громадянинові збитків (ч. 3 ст. 3 ФЗ). При стягненні боргу в судовому порядку суд може задовольнити вимогу учасника пайового будівництва виходячи з облікової ставки банківського відсотка на день пред'явлення позову чи день винесення рішення. Ці правила застосовуються, якщо інший розмір процентів не встановлений законом або договором.
У разі істотного порушення вимог до якості об'єкту пайового будівництва або неусунення виявлених недоліків у встановлений учасником пайового будівництва розумний строк учасник пайового будівництва в односторонньому порядку має право відмовитися від виконання договору і зажадати від забудовника повернення грошових коштів та сплати відсотків (ч. 3 ст. 7 ФЗ ).
Як приклад відповідальності забудовника за порушення своїх зобов'язань за договором участі в пайовому будівництві можна навести наступне.
Федеральний арбітражний суд Волго-Вятського округу розглянув касаційну скаргу відповідача - товариства з обмеженою відповідальністю «Стройцентр» на постанову апеляційної інстанції за позовом товариства з обмеженою відповідальністю «Евролайнс» до товариства з обмеженою відповідальністю «Стройцентр» про розірвання договору та відшкодування збитків.
Заявляючи до суду вимоги, відповідач вказав, що ТОВ «Евролайнс» звернулося в Арбітражний суд Костромської області з позовною заявою до ТОВ «Стройцентр» про розірвання на підставі ст. 450 Цивільного кодексу РФ договору участі в пайовому будівництві та відшкодування збитків.
Рішенням у задоволенні заявлених вимог відмовлено.
Постановою апеляційної інстанції назване рішення скасовано. Суд прийшов до висновку, що відповідач порушив умови договору в частині узгодження з інвестором проектно-кошторисної документації та проекту на будівництво; відсутнє право оренди земельної ділянки на момент укладання договору, що є істотним порушенням його умов.
Не погодившись з винесеною постановою апеляційної інстанції, ТОВ «Стройцентр» звернулося до Федерального арбітражного суду Волго-Вятського округу з касаційною скаргою, в якій просить скасувати судовий акт у зв'язку з неправильним застосуванням норм матеріального і процесуального права.
ТОВ «Евролайнс» відкликанням на касаційну скаргу відхилив доводи заявника і просило залишити їх без задоволення.
Розглянувши матеріали касаційного провадження та заслухавши представників сторін, суд третьої інстанції не знайшов підстав для скасування оскаржуваного судового акту в силу наступного.
ТОВ «Стройцентр» (забудовник) і ТОВ «Евролайнс» (інвестор) уклали договір на участь у пайовому будівництві, метою якого стало будівництво адміністративної будівлі, для чого сторони зобов'язалися об'єднати можливості, зусилля та ресурси.
Платіжним дорученням позивач перерахував відповідачу грошові кошти в розмірі як інвестицій за договором участі в пайовому будівництві. Порахувавши, що відповідач належним чином не виконує взяті на себе зобов'язання за договором, ТОВ «Евролайнс» звернулося з позовом про його розірвання та стягнення збитків.
Відповідно до п. 2 ст. 450 Цивільного кодексу РФ на вимогу однієї із сторін договір може бути змінений або розірваний за рішенням суду:
1) при істотному порушенні договору другою стороною;
2) в інших випадках, передбачених ГК РФ, іншими законами або договором.
Істотним визнається порушення договору однією зі сторін, яке тягне для іншої сторони така шкода, що вона значною мірою позбавляється того, на що мала право розраховувати при укладенні договору. При цьому для розірвання договору за правилами ч. 1 п. 2 ст. 450 Кодексу не має принципового значення вид договору, в силу чого кваліфікація договору не впливає на правильність висновку суду про необхідність його розірвання у зв'язку з істотним порушенням його умов однією із сторін.
Згідно з п. 5 ст. 453 Кодексу передбачено, що, якщо підставою для зміни або розірвання договору стало істотне порушення договору однією зі сторін, інша сторона має право вимагати відшкодування збитків, завданих зміною або розірванням договору.
Як випливає з матеріалів справи, в порушення спірного договору відповідач не погодив з інвестором проектно-кошторисну документацію та проект на будівництво, що є істотним порушень умов договору з боку відповідача. Відсутність у відповідача права оренди земельної ділянки на момент укладення договору, яке, згідно з договором, виступає в якості «участі» забудовника для досягнення спільних цілей, також є істотним порушенням його умов.
За таких обставин суд апеляційної інстанції дійшов обгрунтованого висновку про істотне порушення умов договору на пайову участь у будівництві з боку відповідача і задовольнив заявлені вимоги.
З урахуванням викладеного суд третьої інстанції не знайшов підстав для скасування оскаржуваного судового акта [37].
Учасник дольової будівництва несе відповідальність перед забудовником за виконання своїх обов'язків.
Законодавець встановлює відповідальність двох видів:
· Неустойка (пені) за порушення договірного терміну внесення платежів;
· Розірвання договору в судовому порядку.
Відповідальність учасника пайового будівництва перед забудовником настає в наступних випадках:
· Прострочення внесення платежу в рахунок ціни договору (при одноразовому платежі) більш ніж на 3 місяці (ч. 4 ст. 5 ФЗ). Забудовник має право пред'явити вимогу про розірвання договору в судовому порядку.
· Прострочення внесення платежу в рахунок ціни договору (при розстрочці платежів) більш ніж 3 рази протягом 12 місяців або 1 раз, але більш ніж на 3 місяці (ч. 5 ст. 5 ФЗ). Забудовник має право пред'явити вимогу про розірвання договору в судовому порядку.
· Порушення встановленого договором строку внесення платежу (ч. 6 ст. 5 ФЗ). Учасник пайового будівництва сплачує забудовникові неустойку (пені) у розмірі 1 / 150 ставки рефінансування ЦБ РФ, що діє на день виконання зобов'язання, від суми простроченого платежу за кожний день прострочення.
Таким чином, законодавець підкреслює особливий характер договору участі в пайовому будівництві - не підприємницький, а споживчий, коли незначна прострочення платежу учасником пайового будівництва (громадянином) не тягне за собою розірвання укладеного договору [38].
Відповідальність учасника пайового будівництва за прострочення в оплаті грошових коштів за договором, як правило, відрізняється в залежності від схеми внесення грошових коштів (одноразова оплата чи оплата частинами).
Якщо учасник пайового будівництва при одноразовій оплаті всієї суми в рахунок ціни договору або оплаті першого внеску (при оплаті частинами) порушить встановлений договором термін внесення грошових коштів і сторони не досягнуть згоди про його продовження, то договір вважається розірваним, а зобов'язання по ньому - припиненими без взаємних претензій сторін одна до одної.
У разі неотримання забудовником грошових коштів на оплату чергового етапу (при оплаті частинами) протягом тридцяти робочих днів, забудовник має право в односторонньому порядку розірвати договір, письмово повідомивши учасника пайового будівництва про це.
При розірванні договору по зазначеній підставі забудовник не відшкодовує учаснику пайового будівництва якого-небудь збитку, викликаного цим розірванням, а також не несе будь-якої іншої відповідальності перед ним (штрафи, відсотки тощо) в зв'язку з цим розірванням. Грошові зобов'язання забудовника перед учасником пайового будівництва при розірванні договору полягають в поверненні суми, фактично внесеної учасником пайового будівництва, за вирахуванням неустойки.
Аналізуючи відповідальність сторін за договором участі в пайовому будівництві за порушення зобов'язань, можна зробити наступні висновки.
Як показує практика, право розірвати договір з неплатником тільки через 3 місяці в судовому порядку (реальний термін буде ще більше) надає можливості для недобросовісних конкурентних ігор між самими забудовниками [39]. Наприклад, при укладенні договорів на значні обсяги, а потім відмову від виконання зобов'язань учасником дольової будівництва об'єкти пайового будівництва виключаються з обігу як мінімум на 3 місяці, позбавляючи забудовника частині фінансового забезпечення будівництва.
До набрання чинності ФЗ забудовники розривали договори з учасниками пайового будівництва у випадку прострочення оплати останніми в позасудовому порядку, причому найчастіше при першій же простроченні. Введений ФЗ порядок означає суттєве обмеження прав забудовника. Проблема в тому, що весь час, поки триває суд, зберігається невизначеність з приводу прав на квартиру, забудовник буде позбавлений фінансування, а також можливості залучити в договір участі в пайовому будівництві нового учасника замість несумлінного. Це правило може призвести до того, що окремі забудовники скоротять схеми інвестування, пов'язані з розстрочками на період будівництва, перейшовши на одноразову стягування плати за договором.
Глава 2. Співвідношення договорів, що застосовуються в пайовому будівництві
2.1 Договір участі в частковому будівництві договір простого товариства
З огляду на ст. 1041 ДК РФ за договором простого товариства (договору про спільну діяльність) двоє чи кілька осіб (товаришів) зобов'язуються з'єднати свої внески і спільно діяти без утворення юридичної особи для отримання прибутку або досягнення іншої не суперечить закону мети.
Питання про співвідношення договору участі в пайовому будівництві договору простого товариства є на даний момент досить обговорюваних.
Якщо раніше цей спір не мав під собою підстави [40], то тепер, з набуттям чинності ФЗ «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації», слід погодитися з Бобровникова М . А., він здається зовсім не актуальним [41]. Але саме у зв'язку з прийняттям нового нормативно-правового акта вивчення матеріалів з цієї проблеми надзвичайно корисно, оскільки дозволяє визначити, в яких ситуаціях слід укладати той чи інший договір.
Справа в тому, що договір простого товариства вже зарекомендував себе у сфері будівельних інвестицій [42]. Він успішно використовується при пайовому будівництві комерційної нерухомості, коли не дуже багато інвесторів і практично всі вони є суб'єктами підприємницької діяльності [43]. Крім того, громіздка конструкція договору участі в пайовому будівництві малоприваблива для мобільних зв'язків у галузі підприємництва, та й сам документ імперативно регулює тільки залучення грошових коштів громадян для будівництва багатоквартирних будинків. Отже, у сфері пайового будівництва широко поширені два договори: договір простого товариства та договір участі в пайовому будівництві.
Якщо одночасно існують три умови: залучаються грошові кошти громадян; будується багатоквартирний будинок; забудовник бере на себе зобов'язання, після виконання якого у громадянина може виникнути право власності на житлове приміщення в споруджуваному багатоквартирному будинку, то такі відносини закріплюються тільки за допомогою договору участі в пайовому будівництві . В інших випадках можна укладати або договір участі в пайовому будівництві, або договір простого товариства.
Справедливо думку деяких авторів [44], які вважають, що договір простого товариства доцільніше застосовувати у випадках:
· Невеликої кількості пайовиків;
· При будівництві нежитлових об'єктів;
· Якщо пайовикам зручніше розраховуватися майном, а не грошима;
· Якщо цілі пайовиків однакові і об'єкт будується «для себе».
Необхідно зазначити, що договір участі в пайовому будівництві регулює залучення тільки грошових коштів, тобто ціна договору завжди виражається в грошах. У цьому є одна із суттєвих відмінностей договору участі в пайовому будівництві від договору простого товариства, з яким найбільш часто ототожнювали договір пайового будівництва.
Крім цього, Росспоживнагляд у своєму Листі зазначає, що даний договір, що припускає все те ж «пайову участь» у будівництві, по нижчевикладених підстав не може і не повинен визначатися як договору про спільну діяльність (договору простого товариства):
1. в контексті п. 1 ст. 1041 ГК РФ сторони договору простого товариства (товариші) об'єднують свої кошти з метою здійснення діяльності, спрямованої на отримання прибутку або на досягнення інших не суперечать закону цілей, тоді як в «договорі пайової участі» в будівництві житла єдність мети діяльності та об'єднання грошових коштів учасників зобов'язання не простежується зовсім, оскільки одна сторона - організація-забудовник, яка акумулює грошові кошти громадян, здійснює підприємницьку діяльність, а інша - громадянин-«пайовик» діє для задоволення особистих (побутових, сімейних) потреб;
2. оскільки за змістом глави 55 ГК РФ в якості учасників простого товариства можуть виступати тільки особи (товариші), які уклали відповідний договір (ст. 1041 ГК РФ), відносини товаришів з третіми особами (які передбачають здійснення тих чи інших угод) не означають, що ці треті особи стають при цьому учасниками договору простого товариства, так як поняття «товариш» і «третя особа» в цивільно-правовому сенсі не є ідентичними (ст. 308 ГК РФ). У зв'язку з цим включення у розглянутий договір в тій або іншій формі положення про те, що треті особи і сторони є учасниками єдиного простого товариства, має бути визнане недійсним через його невідповідність зобов'язального права. При цьому також слід мати на увазі, що при «пайовому будівництві» ніяка спільна діяльність навіть потенційних товаришів не здійснюється ними за визначенням, тому що окремі «пайовики» з правової точки зору ніяк не пов'язані між собою якими б то не було взаємними зобов'язаннями, а виконавець відповідних будівельних робіт (організація-забудовник) здійснює свою діяльність по відношенню до них абсолютно автономно;
3. ст. 1050 ЦК України містить вичерпний перелік підстав припинення договору простого товариства і встановлює солідарну відповідальність для товаришів по невиконаним зобов'язаннями щодо третіх осіб з моменту припинення договору, тоді як громадянин-«пайовик», виходячи із змістовної сторони аналізованого договору, не зобов'язаний нести ніякої відповідальності перед третіми особами за зобов'язаннями, що виникли між ними і виконавцем (організацією-забудовником) в ході будівництва відповідного житла - квартири в період дії договору. При цьому ні зазначена стаття, ні в цілому глава 55 ГК РФ не передбачають можливості «заміни» товариша в договорі про спільну діяльність у порядку переходу прав кредитора до іншої особи або в порядку переведення боргу (тобто відповідно до положень глави 24 ГК РФ), тоді як на практиці зміна обличчя у зобов'язанні, пов'язаному з будівництвом житла в багатоквартирному будинку, припускає «заміну» одного «пайовика» іншим, відбувається досить часто [45].
У судово-арбітражній практиці, що склалася, до прийняття ФЗ, такого роду договори нерідко кваліфікувалися як договори простого товариства (договори про спільну діяльність). Прикладами можуть служити Постанова ФАС Поволзької округу від 16.05.2002 р. у справі №
А06-2631-18/2001 [46], Постанова ФАС Північно-Західного округу від 8.08.2003 р. у справі № А21-3538/02-С2 [47], Постанова ФАС Центрального округу від 19.06.2001 р. у справі № А23-53/9-2000Г [48], Постанова ФАС Східно-Сибірського округу від 9.08.2004 р. у справі № А33-9502/03-С2-Ф02-2977/04-С2 [49].
Однак цю судову практику не можна було вважати єдиною. У деяких випадках суди цілком правомірно вказували на невідповідність такого роду договорів конструкції простого товариства [50]. Прикладами може служити Постанова ФАС Північно-Західного округу від 6 червня 2001 р. у справі N А05-04707/00-166/23; Постанова ФАС Західно-Сибірського округу від 21 жовтня 2004 р. у справі N Ф04-7574/2004 (5733 -А70-9).

2.2 Договір участі в частковому будівництві договір будівельного підряду
На практиці найбільш часто виникає питання: чи можна розглядати договір між пайовиком і забудовником як звичайний договір будівельного підряду, в якому учасник пайового будівництва є замовником, а забудовник - генеральним підрядником?
З огляду на ст. 740 ГК РФ за договором будівельного підряду підрядник зобов'язується у встановлений договором термін побудувати за завданням замовника певний об'єкт або виконати інші будівельні роботи, а замовник зобов'язується створити підряднику необхідні умови для виконання робіт, прийняти їх результат і сплатити обумовлену ціну.
Якщо порівняти поняття цих договорів, то можна виявити, що вони дуже близькі по суті. Як у договорі підряду, так і в договорі участі в пайовому будівництві одна сторона зобов'язується побудувати об'єкт нерухомості, а інша - зобов'язується прийняти та оплатити обумовлену ціну. Таким чином, мета цих операцій - будівництво та передача у власність об'єкта нерухомості.
Однак, по-перше, Верховний Суд РФ [51] вказує (як на головну особливість виникають між сторонами договору будівельного підряду відносин) на те, що громадянин вступає у правовідносини з будівництва своєї квартири безпосередньо з підрядником - організацією, що здійснює будівництво житлового будинку. По-друге, слід враховувати, що одним з істотних умов договору будівельного підряду є обов'язок замовника надати земельну ділянку, на якому підрядчик буде будувати об'єкт нерухомості (ст. 747 ГК РФ). Ця норма є імперативною і не передбачає можливості в договірному порядку покласти цей обов'язок на підрядника. Отже, до початку будівництва об'єкта замовник повинен придбати будь-яке право на земельну ділянку (наприклад, право власності або право оренди). При відсутності умови про розмір і конкретному місцезнаходження земельної ділянки, на якому підрядчик повинен вести будівництво, договір будівельного підряду не можна вважати укладеним, оскільки не визначено одне з істотних умов договору. У договорі ж участі в пайовому будівництві земельна ділянка повинна придбати забудовник, що є однією з вимог, без виконання якого даний суб'єкт взагалі не має права залучати пайовиків.
2.3. Договір участі в частковому будівництві договір купівлі-продажу
Договір пайової участі в будівництві має якась схожість з договором купівлі-продажу нерухомості. Особливо яскраво ця подібність простежується у відношенні договору купівлі-продажу майбутніх нерухомих речей, тобто речей, які будуть створені або придбані продавцем у майбутньому (п. 2 ст. 455 ГК РФ). У якості загальних рис співставні договорів можна виділити, то, що обидва договори укладаються на момент, коли нерухомої речі ще не існує, а також те, що в результаті виконання договору і наступної державної реєстрації прав одна зі сторін стає власником нерухомості.
Проте договір пайової участі у будівництві договір купівлі-продажу нерухомості мають різну юридичну природу. Відмінності між зіставляються договорами полягають у наступному. Договір пайової участі в будівництві договір купівлі-продажу нерухомості мають різний предмет. Легальне визначення договору купівлі-продажу дано у ст. 549 ЦК РФ: «За договором купівлі-продажу нерухомого майна продавець зобов'язується передати у власність покупця земельну ділянку, будинок, споруду, квартиру чи інше нерухоме майно».
Договір купівлі-продажу нерухомості є угодою з нерухомістю. До нерухомості (нерухомих речей, нерухомого майна) цивільне законодавство (ст. 130 ЦК РФ) відносить земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди. До нерухомих речей належать також підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти.
Законом до нерухомих речей може бути віднесено й інше майно. Наприклад, ст. 131 ЦК РФ відносить до нерухомості підприємство як майновий комплекс. Предмет договору пайової участі у будівництві вже: права з нього можуть виникнути лише на традиційні нерухомі речі (будівлі, приміщення в них, споруди та інші об'єкти, міцно пов'язані із земельною ділянкою).
На відміну від договору купівлі-продажу договір дольової участі в будівництві не відноситься до операцій з нерухомістю. Договір пайової участі в будівництві регламентує відносини щодо створення та передачі майна, яке на момент передачі не є об'єктом права власності. З огляду на ст. 219 ЦК України право власності на створювані будівлі, споруди та інше знову створюване майно, що підлягає державній реєстрації, виникає з моменту такої реєстрації. Таким чином, при укладанні і виконанні обов'язків за договором пайової участі в будівництві нерухомості як об'єкта права ще не існує.
Слід підкреслити, що предметом договору купівлі-продажу нерухомості може виступати тільки індивідуально-визначена річ (ст. 554 ЦК РФ). У договорі продажу нерухомості повинні бути зазначені дані, дозволяють точно встановити нерухоме майно, що підлягає передачі покупцю за договором, у тому числі дані, що визначають розташування нерухомості на відповідній земельній ділянці або в складі іншого нерухомого майна. При відсутності цих даних у договорі, умова про нерухоме майно, що підлягає передачі, вважається не узгодженим сторонами, а відповідний договір не вважається укладеним.
Предмет договору пайової участі в будівництві може бути визначений як індивідуальними, так і родовими ознаками.
Договір пайової участі в будівництві договір купівлі-продажу нерухомості різняться за суб'єктним складом. Продавцем за договором купівлі-продажу нерухомості є власник або уповноважена ним особа. Покупець нерухомості на підставі договору купівлі-продажу стає правонаступником попереднього власника. Договір купівлі-продажу обумовлює перехід права власності і є похідним способом набуття цього права.
Договір пайової участі в будівництві є первісним способом набуття права власності на нерухомість. До моменту державної реєстрації права власності пайовика на створену річ ні одна зі сторін договору пайової участі не є власником цього права.
Відповідно, критерієм розмежуванням договору пайової участі у будівництві та договору продажу нерухомого майна може бути критерій правонаступництва: якщо сторона договору вже зареєструвала своє право власності на нерухомість, укладений договір (навіть іменований як договір пайової участі) буде насправді бути договором купівлі-продажу.
Договір пайової участі в будівництві договір купівлі-продажу нерухомості мають різний зміст. Оскільки договір пайової участі у будівництві охоплює стадію створення будівництва об'єкта нерухомості, такий договір за змістом прав і обов'язків сторін ширше договору купівлі-продажу.
Крім того, за договором пайової участі пайовик зобов'язаний виконати обов'язок щодо фінансування будівництва повністю або у більшій частині до моменту передачі йому частки. Саме такі умови відповідають економічному змісту виникає зобов'язання. Мається на увазі, що саме кошти пайовика є одним із джерел фінансування будівництва.
За загальним правилом, продаж нерухомості припускає, що покупець повинен сплатити нерухомість безпосередньо до або після її передачі продавцем (ст. 486 ГК РФ). Інші умови оплати (передоплата, розстрочка платежу) можуть бути передбачені умовами договору купівлі-продажу. Проте відповідні умови оплати з юридичної точки зору не пов'язані з витратами продавця щодо створення або придбання нерухомості.
У судовій практиці іноді виникають спори щодо кваліфікації того чи іншого договору. Розглянемо конкретний випадок.
Так, Федеральний арбітражний суд Волго-Вятського округу розглянув касаційну скаргу позивача - товариства з обмеженою відповідальністю «Комістройінвест» на рішення та постанову апеляційної інстанції за позовом товариства з обмеженою відповідальністю «Комістройінвест» до товариства з обмеженою відповідальністю «Нечерноземстрой» про визнання угоди недійсною та стягнення безпідставного збагачення.
Позовні вимоги грунтуються на статтях 167, 219, 413, 1103 - 1105 Цивільного кодексу РФ і мотивовані тим, що предметом спірного договору, що мають ознаки угоди купівлі-продажу, стало завершене будівництвом нерухоме майно, у встановленому законом порядку не пройшло державну реєстрацію, а тому відповідач зобов'язаний повернути безпідставно отримане у вигляді різниці між дійсною вартістю майна і фактично виконаним їм зобов'язанням.
Рішенням, залишеним без зміни постановою апеляційної інстанції, в задоволенні позовних вимог відмовлено з посиланням на ч. 2 ст. 69 Арбітражного процесуального кодексу РФ. Суд вказав на преюдиціальне значення рішення, яким відхилено вимоги кредитора ТОВ «Комістройінвест» про визнання договору недійсним (нікчемним) і застосування наслідків недійсного правочину.
Не погодившись з винесеними судовими актами, ТОВ «Комістройінвест» звернулося до Федерального арбітражного суду Волго-Вятського округу з касаційною скаргою, в якій просить скасувати їх у зв'язку з порушенням норм матеріального та процесуального права.
Вивчивши матеріали справи, касаційна інстанція не знайшла підстав для скасування відбулися судових актів у силу наступного. У рамках даного судового розгляду встановлено, що умови спірної угоди відповідають ознакам договору пайової участі у будівництві та підстав для визнання її удаваною немає. Дані обставини в силу ч. 2 ст. 69 Арбітражного процесуального кодексу РФ є преюдиціальне встановленими і не потребують доказування у цій справі.
Виходячи з даного положення законодавства, суд правомірно відмовив позивачу у задоволенні заявлених вимог про визнання договору недійсним [52].

2.4. Договір участі в частковому будівництві та інвестиційний договір
Договір участі в частковому будівництві багатоквартирного житлового будинку не має кваліфікуватися як інвестиційний.
По-перше, відповідно до ст. 1 Закону РРФСР від 26.06.1991 № 1488-1 «Про інвестиційну діяльність у РРФСР» [53] і ст. 1 Федерального закону від 25.02.1999 № 39-ФЗ «Про інвестиційну діяльність в Російській Федерації, здійснюваної у вигляді капітальних вкладень» [54] інвестиціями є такі грошові кошти, які вкладаються в об'єкти підприємницької та інших видів діяльності з метою одержання прибутку (доходу) і досягнення позитивного соціального ефекту, тоді як для громадян-«інвесторів» метою укладення аналізованого договору є очевидне бажання отримати (придбати) житлове приміщення - квартиру, призначену для задоволення особистих (сімейних) потреб, яка до того ж у даному випадку не є для них об'єктом підприємницької діяльності (виходячи з визначення такої, даного в ст. 2 ГК РФ).
По-друге, інвестиційна діяльність передбачає крім фінансових вкладень ще і здійснення практичних дій з боку інвестора щодо реалізації відповідних інвестицій (ст. 6 ФЗ від 25.02.1999 № 39-ФЗ), в той час як особа, що вносить грошові кошти за «договору пайової участі », не тільки ніяк не бере участь в подальшому в реалізації програми будівництва, але і не має можливості здійснювати жодного дієвий контроль за їх цільовим та своєчасним використанням, що стосовно до розглянутого типу відносин підтверджується серед іншого численними фактами необгрунтованого (без якого-небудь погодження з «інвестором» - «дольщиком») перенесення термінів завершення будівництва, вимогами до «інвестору» - «пайовикові» про необхідність здійснення додаткових, не передбачених договором, грошових виплат з метою покриття якихось загальних (також не узгоджених попередньо) витрат і т. д. [55].

Висновок
Отже, в дипломній роботі було дано поняття договору участі в пайовому будівництві, юридична характеристика договору участі в пайовому будівництві, а також розглянуто співвідношення договорів, що застосовуються в пайовому будівництві, зокрема: співвідношення договору участі в пайовому будівництві договір простого товариства, договори участі в пайовому будівництві та договору будівельного підряду, договору участі в пайовому будівництві та договору купівлі-продажу, договору участі в пайовому будівництві та інвестиційного договору.
З усього вищевикладеного можна зробити наступні висновки:
1. Договір участі в частковому будівництві є договором консенсуальним, оплатним, двостороннім.
2. Елементами договору участі в пайовому будівництві є: сторони, предмет, ціна, термін, форма.
Сторонами договору участі в пайовому будівництві є учасник пайового будівництва і забудовник.
Предметом договору участі в пайовому будівництві є результат діяльності забудовника, що має конкретну овеществленную форму, тобто об'єкт нерухомості.
Ціна договору участі в пайовому будівництві складається з суми грошових коштів на відшкодування витрат на будівництво (створення) об'єкту пайового будівництва та грошових коштів на оплату послуг забудовника.
Договір і (або) поступка прав вимог за договором підлягають державній реєстрації в органах, що здійснюють державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним.
3. Учасник часткового будівництва й забудовник мають як права, так і обов'язки, передбачені договором участі в пайовому будівництві. Кількість обов'язків на стороні забудовника та прав на стороні учасника пайового будівництва приблизно рівне.
4. У разі невиконання або неналежного виконання зобов'язань за договором сторона, що не виконала своїх зобов'язань або неналежно виконала свої зобов'язання, зобов'язана сплатити іншій стороні передбачені ФЗ та вказаним договором неустойки (штрафи, пені) і відшкодувати в повному обсязі завдані збитки понад неустойки.
5. Істотна відмінність договору участі в пайовому будівництві від договору простого товариства полягає в тому, що договір участі в пайовому будівництві регулює залучення тільки грошових коштів, тобто ціна договору завжди виражається в грошах.
6. Подібність договору участі в пайовому будівництві договору будівельного підряду можна простежити в їх спільних цілях: будівництво та передача у власність об'єкта нерухомості.
Однак обидва ці договору розрізняються. Відмінністю договору участі в пайовому будівництві від договору будівельного підряду є те, що за договором будівельного підряду до початку будівництва об'єкта замовник повинен придбати будь-яке право на земельну ділянку, тоді як за договором участі в пайовому будівництві земельна ділянка повинна придбати забудовник.
7. Договір пайової участі в будівництві договір купівлі-продажу нерухомості мають різну юридичну природу, а саме:
· Різний предмет;
· На відміну від договору купівлі-продажу договір дольової участі в будівництві не відноситься до операцій з нерухомістю;
· Різний суб'єктний склад.
8. Відмінність договору пайової участі у будівництві від інвестиційного договору простежується в наступному. Інвестиційна діяльність передбачає крім фінансових вкладень ще і здійснення практичних дій з боку інвестора щодо реалізації відповідних інвестицій, у той час як особа, що вносить грошові кошти за договором пайової участі у будівництві, не тільки ніяк не бере участь в подальшому в реалізації програми будівництва, але й не має можливості здійснювати жодного дієвий контроль за їх цільовим та своєчасним використанням.
Федеральний закон № 214-ФЗ, спрямований в першу чергу на захист прав учасників пайового будівництва, серйозно обмежив права забудовників, поставивши під загрозу подальший розвиток відносин у даній сфері. У зв'язку з цим необхідно внести ряд змін і доповнень в даний Федеральний закон, а саме:
1. встановити розумний строк приймання готового до передачі об'єкта;
2. дозволити сторонам договору самим визначати вид і розміри неустойки за порушення зобов'язань, як і порядок повернення грошових коштів при односторонню відмову від виконання договору, і лише за відсутності договірного регулювання застосовувати норми Федерального закону.
У цілому значення Федерального закону № 214-ФЗ у зв'язку з тим, що він нарешті-то закріпив що вже склалися, і визначив природу і структуру договору участі в пайовому будівництві, переоцінити не можна. Однак для подальшої ефективної його реалізації необхідно внести ще чимало змін і доповнень, а відповідним державним органам дати певні роз'яснення з питань застосування розглянутого договору.

Список використаної літератури
1. Федеральний закон від 30.12.2004 р. № 214-ФЗ «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації» (ред. від 16.10.2006) / / Збори законодавства РФ, 03.01 .2005, № 1 (частина 1), ст. 40.
2. Федеральний закон від 08.08.2001 № 128-ФЗ «Про ліцензування окремих видів діяльності» (ред. від 27.07.2006) / / Збори законодавства РФ, 13.08.2001, № 33 (частина 1), ст. 3430.
3. Федеральний закон від 21.07.1997 № 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» (ред. від 18.07.2006) / / Збори законодавства РФ, 28.07.1997, № 30, ст. 3594.
4. Федеральний закон від 17.11.1995 № 169-ФЗ «Про архітектурну діяльність в Російській Федерації» (ред. від 22.08.2004) / / Збори законодавства РФ, 20.11.1995, № 47, ст. 4473.
5. Закон РФ від 24.12.1992 № 4218-1 «Про основи федеральної житлової політики» (ред. від 22.08.2004) / / Російська газета, № 15, 23.01.1993.
6. Наказ Мін'юсту РФ від 09.06.2005 № 82 «Про затвердження інструкції про особливості державної реєстрації договорів участі в пайовому будівництві, прав, обмежень (обтяжень) прав на об'єкти нерухомого майна у зв'язку з пайовою будівництвом об'єктів нерухомого майна» / / Бюлетень нормативних актів федеральних органів виконавчої влади, № 27, 04.07.2005.
7. Інформаційний лист Президії Вищої Арбітражного Суду РФ від 16.02.2001 р. № 59 «Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних із застосуванням Федерального закону« Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним »/ / Вісник Вищого Арбітражного Суду РФ, № 4, 2001.
8. Лист Росспоживнагляду від 01.08.2005 № 0100/5932-03-32 «Щодо правових підстав захисту прав споживачів у сфері пайового строітельсва житла» / / Ціноутворення та кошторисне нормування в будівництві. - 2005. - № 9.
9. Узагальнення практики розгляду судами Російської Федерації справ у спорах між громадянами та організаціями, що залучають грошові кошти громадян для будівництва багатоквартирних житлових будинків, від 19.09.2002 р. / / Бюлетень Верховного Суду РФ, 2003, № 2.
10. Інформаційний лист Президії Вищої Арбітражного Суду РФ від 25.07.2000 р. № 56 «Огляд практики вирішення арбітражними судами спорів, пов'язаних з договорами на участь в будівництві» / / Вісник Вищого Арбітражного Суду РФ, 2000, № 9.
11. Постанова Федерального арбітражного суду Волго-Вятського округу від 04.05.2006 у справі № А79-6571/2005 «Підстави стягнення безпідставного збагачення, пов'язаного з передачею приміщення меншої площі, ніж встановлено в договорі, відсутні, тому що за умовами договору розмір переданої нежитлової площі не був твердо встановленим і може відрізнятися від попередньо узгодженого розміру »/ / УПС КонсультантПлюс (документ опублікований не був).
12. Постанова Федерального арбітражного суду Волго-Вятського округу від 17.02.2006 у справі № А29-2784/2005-2е «У задоволенні позову про визнання недійсним договору на участь у пайовому будівництві відмовлено правомірно, тому що спірний договір відповідає чинному законодавству »/ / УПС КонсультантПлюс (документ опублікований не був).
13. Постанова Федерального арбітражного суду Волго-Вятського округу від 14.02.2006 № А31-8126/20 «Позовні вимоги про розірвання договору та стягнення збитків, що виникли у зв'язку з невиконанням відповідачем зобов'язань за договором про пайову участь у будівництві, задоволені правомірно, тому що матеріалами справи підтверджено неналежне виконання зобов'язань відповідачем »/ / УПС КонсультантПлюс (документ опублікований не був).
14. Постанова Федерального арбітражного суду Східно-Сибірського округу від 9.08.2004 р. у справі № А33-9502/03-С2-Ф02-2977/04-С2 «У позові про визнання договору про пайову участь у фінансуванні будівництва неукладеним відмовлено, оскільки договір містить всі істотні умови »/ / УПС КонсультантПлюс (документ опублікований не був).
15. Постанова Федерального арбітражного суду Північно-Західного округу від 8.08.2003 р. у справі № А21-3538/02-С2 «Суд правомірно задовольнив вимогу суспільства про розірвання договору пайової участі у будівництві, оскільки в судовому засіданні відповідач відповідно до ст. 49 АПК РФ визнав позов в частині розірвання зазначеного договору і визнання позову було прийнято судом »/ / УПС КонсультантПлюс (документ опублікований не був).
16. Постанова Федерального арбітражного суду Поволзької округу від 16.05.2002 р. у справі № А06-2631-18/2001 «Суд, аналізуючи умови спірного договору, правомірно кваліфікував його як договір про спільну діяльність (договір простого товариства) з елементами договору будівельного підряду, оскільки зобов'язання сторін договору спрямовані на досягнення спільної мети - будівництво житлового будинку »/ / УПС КонсультантПлюс (документ опублікований не був).
17. Постанова Федерального арбітражного суду Далекосхідного округу від 2.10.2001 р. № Ф03-А73/01-1/1918. Справа № Ф03-А73/01-1/1918 / / УПС «КонсультантПлюс» (документ опублікований не був).
18. Лист Пенсійного фонду РФ від 01.10.2001 № ВП-09-25/7938 «Про істотні умови договорів пайової участі у будівництві» / / УПС КонсультантПлюс (документ опублікований не був).
19. Постанова Федерального арбітражного суду Центрального округу від 19.06.2001 р. у справі № А23-53/9-2000Г «Справу за позовом про стягнення заборгованості та відсотків за користування чужими грошовими коштами направлено на новий розгляд у зв'язку з порушенням арбітражним судом норм матеріального та процесуального права »/ / УПС КонсультантПлюс (документ опублікований не був).

Програми
Додаток 1.

	Санкт-Петербург		Ленінградська область
	2006	у% 2005	2006	у% до 2005
Обсяг робіт по виду діяльності «Будівництво», млрд. рублів	145,8	135,6	52,7	178,8

Оцінюючи середній індекс цін на житло у великих містах Росії, відзначається той факт, що він коливається від 1,145 до 1,3 і перевищує рівень інфляції на 0,3-1,5 за 2005 рік. Так, найбільший показник індексу цін на житло спостерігається в Пермі - 1,3. Приблизно на одному і тому ж рівні знаходяться такі міста, як Нижній Новгород - 1,145, Єкатеринбург - 1,19, Новосибірськ - 1,231, Самара - 1,275. Результати середніх індексів цін на житло в розглянутих великих містах надасть допомогу у прийнятті рішення щодо встановлення цін на житло, що будується.

Додаток 2. Середній індекс цін на житло в регіонах за 2005 р.

Для планування обсягу житла в розглянутих великих містах Росії можна скористатися таким показником, як обсяг житла, що вводиться. Порівнюючи цей показник у вибраних містах Росії, простежується наступний факт: практично в усіх містах спостерігається збільшення обсягу житла, що будується, за винятком Самари, у якій цей показник знизився з 360 до 320 тис. кв. м.

Додаток 3. Динаміка споруджуваного житла у великих містах Росії, тис. кв. м.

Провідне місце за показником обсягу житла, що будується є такі міста, як Перм, в якому обсяг введеного житла збільшився з 164,4 до 314,7 тис. кв. м., тобто на 91,4% і Єкатеринбург - з 497,1 до 1100 тис. кв. м., тобто більш ніж у 2 рази. Подібні результати говорять про підвищення активності будівельного бізнесу взагалі, та розвиток житлового будівництва зокрема.
В інших містах спостерігаються не такі високі темпи збільшення житлового будівництва, але зберігається стабільний обсяг введеного житла: в Нижньому Новгороді даний показник збільшився з 286,6 до 350 тис. кв. м., тобто на 22,1%, в Челябінську - з 350 до 432 тис. м2, на 23,4%, в Новосибірську з 500 до 521 тис. кв. м., тобто на 4,2%, у Санкт-Петербурзі з 2031,972 до 2273,382 тис. кв. м., тобто на 11,8%.

Додаток 4. Будівництво житлових будинків у січні-лютому 2007 року в Санкт-Петербурзі (за даними Федерального агентства по будівництву і житлово-комунальному господарству)

Введено, тис.кв.м общ.площ.		Січень-лютий
в січні-	в тому числі	2007 р. в%% до
лютому	у лютому	січня-лютого
2007		2006
355,1	85,7	187,1

З іншого боку, найбільший обсяг введеного в будівництво житла спостерігається в Санкт-Петербурзі і в Єкатеринбурзі.
Зіставляючи обсяг і динаміку приросту житла, що вводиться, лідером за пропорційності обсягу і динаміки житла, що будується, є Єкатеринбург, в якому обсяг житла, що вводиться в 2005 році становить 1100 тис. кв. м., і це місто стоїть на другому місці з розглянутих після Санкт-Петербурга за цим показником, а збільшення обсягу житла, що будується за період 2004-2005 рр.. відбулося на 121,2%.
Ще один показник, на якому хотілося б загострити увагу - це співвідношення цін квадратного метра на первинне і вторинне житло в розглянутих містах. У загальному випадку спостерігається наступна тенденція: ціни на квадратний метр первинного житла перевищують ціни на в

Додаток 5. Динаміка цін за кв. м. на первинне і вторинне житло у великих містах у 2005 році, дол

Найбільший розрив між цінами спостерігається в Пермі (23%), Новосибірську (17,8%), Санкт-Петербурзі (16,0%). Менший розрив спостерігається в інших досліджуваних містах, і вона становить від 1,7% до 1,9%. Специфічним фактом для регіональних міст є перевищення вартості на квадратний метр первинного житла над вторинним. Співвідношення цін на квадратний метр між первинним і вторинним житлом у великих містах не відповідає сьогоднішньому столичному сценарієм ринку нерухомості. Йому відповідає обстановка в таких містах, як Самара, де квадратний метр вторинного житла перевищує первинне на 19,5%; в Красноярську це співвідношення становить 8,4%, а в Єкатеринбурзі - 2,7%.
Характеризуючи ситуацію в розглянутих великих містах Росії, які розташовуються в різних регіонах країни, хотілося б відзначити, що у всіх вибраних містах спостерігається активне зростання цін на житло, який перевищує річну інфляцію, принаймні, 2005 року.
Активно розвивається в усіх досліджених містах житлове будівництво. Особливо хотілося б відзначити такі міста, як Санкт-Петербург, Єкатеринбург, Перм, Омськ.
Найважливішою відмінністю сценарію на ринку нерухомості та будівництва в практично у всіх розглянутих великих містах Росії є перевищення вартості квадратного метра на первинне житло за
Додаток 6.

Фірма, з якою укладали договір	Фірма забудовник	Тип нерухомості,-мости	Обсяг незданому площі	Сума	Дата укладення договору	Планована дата здачі
ЗАТ «Клаб»	ЗАТ «Клаб»	житлова	149,75	1257308	29.09.2000	01.10.2000
ТОВ «ІнКоСт»	ТОВ «ІнКоСт»	житлова	66,77	465000	27.03.2000	30.06.2001
ЗАТ ССМО «ЛенСпецСМУ»	ЗАТ ССМО «ЛенСпецСМУ»	житлова	215,49	2175836		01.10.2001
СК «Стройград»	СК «Стройград»	житлова	44	330000	11.04.2001	30.11.2001

Багато фірм-забудовники порушують договори участі в пайовому будівництві, не виконуючи своїх зобов'язань по здачі об'єктів нерухомості у встановлені договором терміни, за порушення якості роботи і т.д. У зв'язку з цим хотілося б навести інформацію про ненадійних фірмах-забудовників Санкт-Петербурга і про обсяг незданих ними площ.

[1] Федеральний закон від 30.12.2004 р. № 214-ФЗ «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації» (ред. від 16.10.2006) / / Відомості Верховної РФ, 03.01.2005, № 1 (частина 1), ст. 40.

[2] Федеральний закон від 30.12.2004 р. № 214-ФЗ «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації» (ред. від 16.10.2006) / / Відомості Верховної РФ, 03.01.2005, № 1 (частина 1), ст. 40.

[3] Лист Пенсійного фонду РФ від 01.10.2001 № ВП-09-25/7938 «Про істотні умови договорів пайової участі у будівництві» / / УПС КонсультантПлюс (документ опублікований не був).

[4] Скворцов О.Ю. Операції з нерухомістю в комерційному обороті. М.: Волтерс Клувер, 2006. С. 165.

[5] Брагинський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. Книга перша. Загальні положення. М.: Статут, 2005. С. 337.

[6] Брагинський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. Книга перша. Загальні положення. М.: Статут, 2005. С. 337.

[7] Брагинський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. Книга перша. Загальні положення. М.: Статут, 2005. С. 337.

[8] Бобровникова М.А. Договір участі в частковому будівництві / / Журнал російського права. - 2006. - № 1. - С. 27.

[9] Бобровникова М.А. Договір участі в частковому будівництві / / Журнал російського права. - 2006. - № 1. - С. 27.

[10] Брагинський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. Книга перша. Загальні положення. М.: Статут, 2005. С. 399.

[11] Романець Ю.В. Договір простого товариства і подібні йому договори (питання теорії і судової практики) / / Вісник ВАС РФ. - 1999. - № 12. - С. 36.

[12] Свірін Ю. Інвестор або споживач? / / Відомості Верховної Ради. - 1997. - № 3. - С. 53.

[13] Черемис С.Ю. Інвестиційний договір / / Облік в будівництві. - 2003. - № 1. - С. 28.

[14] Закон РФ від 24.12.1992 № 4218-1 «Про основи федеральної житлової політики» (ред. від 22.08.2004) / / Російська газета, № 15, 23.01.1993.

[15] Федеральний закон від 17.11.1995 № 169-ФЗ «Про архітектурну діяльність в Російській Федерації» (ред. від 22.08.2004) / / Збори законодавства РФ, 20.11.1995, № 47, ст. 4473.

[16] Скворцов О.Ю. Операції з нерухомістю в комерційному обороті. М.: Волтерс Клувер, 2006. С. 167.

[17] Федеральний закон від 08.08.2001 № 128-ФЗ «Про ліцензування окремих видів діяльності» (ред. від 27.07.2006) / / Збори законодавства РФ, 13.08.2001, № 33 (частина 1), ст. 3430.

[18] Бобровникова М.А. Договір участі в частковому будівництві / / Журнал російського права. - 2006. - № 1. - С. 28.

[19] Федеральний закон від 30.12.2004 р. № 214-ФЗ «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації» (ред. від 16.10.2006) / / Відомості Верховної РФ, 03.01.2005, № 1 (частина 1), ст. 40.

[20] Скворцов О.Ю. Операції з нерухомістю в комерційному обороті. М.: Волтерс Клувер, 2006. С. 169.

[21] Бобровникова М.А. Договір участі в частковому будівництві / / Журнал російського права. - 2006. - № 1. - С. 28.

[22] Цивільне право: Підручник. Т. 2 / За ред. А.П. Сергєєва, Ю.К. Толстого. М.: ТК Велбі, Вид-во Проспект, 2006. С. 542.

[23] Бобровникова М.А. Договір участі в частковому будівництві / / Журнал російського права. - 2006. - № 1. - С. 28.

[24] Федеральний закон від 21.07.1997 N 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» (ред. від 18.07.2006) / / Збори законодавства РФ, 28.07.1997, № 30, ст. 3594.

[25] Зюзін В.А., Корольов О.М. Коментар до Федерального закону «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації» від 30.12.2004 р. № 214-ФЗ (постатейний). М.: Юстіцінформ, 2007. С. 112.

[26] Інформаційне лист Президії Вищої Арбітражного Суду РФ від 16.02.2001 р. № 59 «Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних із застосуванням Федерального закону« Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним »/ / Вісник Вищого Арбітражного Суду РФ, № 4, 2001.

[27] Наказ Мін'юсту РФ від 09.06.2005 № 82 «Про затвердження інструкції про особливості державної реєстрації договорів участі в пайовому будівництві, прав, обмежень (обтяжень) прав на об'єкти нерухомого майна у зв'язку з пайовою будівництвом об'єктів нерухомого майна / / Бюлетень нормативних актів федеральних органів виконавчої влади, № 27, 04.07.2005.

[28] Фоков Є.А. Єдині правила реєстрації договорів участі в пайовому будівництві / / Російський суддя. - 2005. - № 9. - С. 18.

[29] Лушкін С.А. Правове становище сторін договору участі в пайовому будівництві / / Право і економіка. - 2005. - № 10. - С. 15.

[30] Скворцов О.Ю. Операції з нерухомістю в комерційному обороті. М.: Волтерс Клувер, 2006. С. 178.

[31] Скворцов О.Ю. Операції з нерухомістю в комерційному обороті. М.: Волтерс Клувер, 2006. С. 176.

[32] Лушкін С.А. Правове становище сторін договору участі в пайовому будівництві / / Право і економіка. - 2005. - № 10. - С. 15.

[33] Бос Г. Пайове будівництво: Захистити права громадян! / / ЕЖ-Юрист. - 2005. - № 19 (373). - С. 37.

[34] Лушкін С.А. Правове становище сторін договору участі в пайовому будівництві / / Право і економіка. - 2005. - № 10. - С. 16.

[35] Зюзін В.А., Корольов О.М. Коментар до Федерального закону «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації» від 30.12.2004 р. № 214-ФЗ (постатейний). М.: Юстіцінформ, 2007. С. 73.

[36] Постанова Федерального арбітражного суду Волго-Вятського округу від 04.05.2006 у справі № А79-6571/2005 «Підстави стягнення безпідставного збагачення, пов'язаного з передачею приміщення меншої площі, ніж встановлено в договорі, відсутні, тому що за умовами договору розмір переданої нежитлової площі не був твердо встановленим і може відрізнятися від попередньо узгодженого розміру »/ / УПС КонсультантПлюс (документ опублікований не був).

[37] Постанова Федерального арбітражного суду Волго-Вятського округу від 14.02.2006 № А31-8126/20 «Позовні вимоги про розірвання договору та стягнення збитків, що виникли у зв'язку з невиконанням відповідачем зобов'язань за договором про пайову участь у будівництві, задоволені правомірно, т . к. матеріалами справи підтверджено неналежне виконання зобов'язань відповідачем »/ / УПС КонсультантПлюс (документ опублікований не був).

[38] Зюзін В.А., Корольов О.М. Коментар до Федерального закону «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації» від 30.12.2004 р. № 214-ФЗ (постатейний). М.: Юстіцінформ, 2007. С. 50.

[39] Лушкін С.А. Відповідальність сторін за договором участі в пайовому будівництві / / Право і економіка. - 2006. - № 2. - С. 16.

[40] Мошкіна Л.М. Договір про пайову участь в інвестуванні будівництва і договір простого товариства / / Юрист. - 2002. - № 2. - С. 46.

[41] Бобровникова М.А. Договір участі в частковому будівництві / / Журнал російського права. - 2006. - № 1. - С. 28.

[42] Постанова Федерального арбітражного суду Далекосхідного округу від 2.10.2001 р. № Ф03-А73/01-1/1918. Справа № Ф03-А73/01-1/1918 / / УПС КонсультантПлюс (документ опублікований не був).

[43] Інформаційне лист Президії Вищої Арбітражного Суду РФ від 25.07.2000 р. № 56 «Огляд практики вирішення арбітражними судами спорів, пов'язаних з договорами на участь в будівництві» / / Вісник Вищого Арбітражного Суду РФ, 2000, № 9.

[44] Малюткіна-Алексєєва І. Пайова участь у будівництві та інвестиційні договори / / Відомості Верховної Ради. - 2002. - № 9. - С. 14.

[45] Лист Росспоживнагляду від 01.08.2005 № 0100/5932-03-32 «Щодо правових підстав захисту прав споживачів у сфері пайового строітельсва житла» / / Ціноутворення та кошторисне нормування в будівництві, № 9, 2005.

[46] Постанова Федерального арбітражного суду Поволзької округу від 16.05.2002 р. у справі № А06-2631-18/2001 «Суд, аналізуючи умови спірного договору, правомірно кваліфікував його як договір про спільну діяльність (договір простого товариства) з елементами договору будівельного підряду, оскільки зобов'язання сторін договору спрямовані на досягнення спільної мети - будівництво житлового будинку »/ / УПС КонсультантПлюс (документ опублікований не був).

[47] Постанова Федерального арбітражного суду Північно-Західного округу від 8.08.2003 р. у справі № А21-3538/02-С2 «Суд правомірно задовольнив вимогу суспільства про розірвання договору пайової участі у будівництві, оскільки в судовому засіданні відповідач відповідно до ст . 49 АПК РФ визнав позов в частині розірвання зазначеного договору і визнання позову було прийнято судом »/ / УПС КонсультантПлюс (документ опублікований не був).

[48] Постанова Федерального арбітражного суду Центрального округу від 19.06.2001 р. у справі № А23-53/9-2000Г «Справу за позовом про стягнення заборгованості та відсотків за користування чужими грошовими коштами направлено на новий розгляд у зв'язку з порушенням арбітражним судом норм матеріального і процесуального права »/ / УПС КонсультантПлюс (документ опублікований не був).

[49] Постанова Федерального арбітражного суду Східно-Сибірського округу від 9.08.2004 р. у справі № А33-9502/03-С2-Ф02-2977/04-С2 «У позові про визнання договору про пайову участь у фінансуванні будівництва неукладеним відмовлено, оскільки договір містить всі істотні умови »/ / УПС КонсультантПлюс (документ опублікований не був).

[50] Піксін Н., Оксюк Т. Про тих, хто в долі / / Бізнес-адвокат. - 2005. - № 15, с. 12. Бізнес-адвокат. - 2005. - № 16. - С. 16.

[51] Узагальнення практики розгляду судами Російської Федерації справ у спорах між громадянами та організаціями, що залучають грошові кошти громадян для будівництва багатоквартирних житлових будинків, від 19.09.2002 р. / / Бюлетень Верховного Суду РФ, 2003, № 2.

[52] Постанова Федерального арбітражного суду Волго-Вятського округу від 17.02.2006 у справі № А29-2784/2005-2е «У задоволенні позову про визнання недійсним договору на участь у пайовому будівництві відмовлено правомірно, тому що спірний договір відповідає чинному законодавству »/ / УПС КонсультантПлюс (документ опублікований не був).

[53] Закон РРФСР від 26.06.1991 № 1488-1 «Про інвестиційну діяльність у РРФСР» / / Відомості СНР і ЗС РРФСР, 18.07.1991, № 29, ст. 1005.

[54] Федеральний закон від 25.02.1999 № 39-ФЗ «Про інвестиційну діяльність в Російській Федерації, здійснюваної у вигляді капітальних вкладень» / / Збори законодавства РФ, 01.03.1999, № 9, ст. 1096.

[55] Лист Росспоживнагляду від 01.08.2005 № 0100/5932-03-32 «Щодо правових підстав захисту прав споживачів у сфері пайового строітельсва житла» / / Ціноутворення та кошторисне нормування в будівництві, № 9, 2005.