Право спільної часткової власності Історичний розвиток

[ виправити ] текст може містити помилки, будь ласка перевіряйте перш ніж використовувати.

скачати


Дипломна робота

Тема: Право спільної часткової власності

ЗМІСТ

ВСТУП

ГЛАВА 1ПОНЯТІЕ І СУТНІСТЬ спільної часткової власності

1.1 Історичний розвиток права спільної часткової власності

1.2 Поняття права спільної часткової власності

РОЗДІЛ 2 ЗМІСТ Право спільної часткової власності

2.1 Зміст правомочностей власника

2.2 Суб'єкти права спільної часткової власності

2.3 Об'єкти права спільної часткової власності

РОЗДІЛ 3 ПІДСТАВИ ПРИДБАННЯ, прекрашения Право спільної часткової власності. ПРОБЛЕМИ РЕАЛІЗАЦІЇ Повноваження власника

3.1 Придбання права спільної часткової власності

3.2 Припинення права спільної часткової власності

3.3 Проблеми здійснення права спільної часткової власності

ВИСНОВОК

Програми

СПИСОК ВИКОРИСТОВУЮТЬСЯ ДЖЕРЕЛ

ВСТУП

Актуальність теми дослідження. У Конституції РФ у ст.8 закріплюється, що в Російській Федерації визнаються і захищаються так само приватна, державна, муніципальна й інші форми власності. Стаття 35 Конституції конкретизує і деталізує загальні розпорядження ст.8 про право власності, як однієї з економічних та юридичних основ конституційного ладу Росії, стосовно до однієї групи суб'єктів цього права. Право приватної власності належить приватним особам, тобто фізичним особам (громадянам індивідуально чи спільно) та юридичним особам (організаціям, підприємствам). За аналогією державна власність належить державі, а муніципальна - муніципальним образованьям. Однак не можна сказати, що загальна власність належить громадськості чи суспільству.

Для спільної часткової власності характерна множинність суб'єктів права на один і той самий об'єкт, що викликає різні спірні питання в процесі реалізації цього права. Отже, існує необхідність у спеціальному правовому врегулюванні відносин спільної власності.

У результаті приватизації державних об'єктів нерухомості повсюдно склалося становище, коли один і той же будинок, споруда виявилася у власності декількох, а в ряді випадків і багатьох комерційних організацій. В останні роки найбільшою популярністю у громадян і юридичних осіб користується фінансову участь у будівництві об'єктів нерухомості з метою подальшого отримання частини побудованого об'єкта у власність. У подібних ситуаціях право спільної власності висунулося на одне з провідних місць в регулюванні майнових відносин та практиці правозастосування. Особливо це стало актуальним у відношенні часткової власності.

Актуальність даної теми підтверджується слабкою розробкою даної тематики в юридичній літературі. Спеціальних наукових робіт, присвячених питанням спільної часткової власності не видано. В основному автори приділяють увагу питанням спільної власності на нерухоме майно і вони дійсно істотні, але обділяють увагою інші не менш важливі питання.

Ступінь наукової розробленості теми. Разом з тим проблем права спільної часткової власності присвятили свої роботи такі вчені як Балабанов І.Т., Бєлов В.А., Брагінський М.І., Витрянский В.В., Генкін Д.М., Горемикін В.А., Дорожинський Е.А., Єм В.С., Єремєєв Д.Ф., Єрошенко А.А., Зимелева М.В., Золотько Н.В., Іоффе О.С., Калінін М.І., Кіндеева Е . А., Козир О.М., Корнєєв С.М., Крашенинников П.В., Мананкова Р.П., Мейєр Д.І., Новицький І.Б., Новицька Т.Є., Новосьолова Л.А ., Осокіна Г.Л., Певніцкій С.Г., Побєдоносцев К.П., Рибаков В.А., Сергеічева Є.С., Сидоренко А.Д., Скловський К.І., Судаков О.О., Сиродоев Н.А., Тихомиров М.Ю., Толстой Ю.К., Фогель В.А., Фоков А.П., Халфіна Р.О., Цибуленко З.І., Шершеневич Г.Ф., Щенникова Л . В., Ярошенко К.Б. та ін

Разом з тим як було зазначено проблематика досліджень не вичерпана.

Об'єктом дослідження є суспільні відносини з приводу спільної часткової власності.

Предметом дослідження виступають норми цивільного і суміжного з ним законодавства з питань спільної часткової власності на майно.

Мета даної дипломної роботи - дослідити зміст понять «загальна власність» і «захист права власності»; провести аналіз спільної часткової власності, підстав їх виникнення та способів захисту права власності; розглянути судову практику застосування відповідного законодавства.

Виходячи з наміченої мети поставлені такі завдання:

  • визначення правової природи поняття права загальною часткою власності,

  • визначення прав і обов'язків суб'єктів цивільного обороту при здійсненні дій, що реалізують правомочності власника;

  • дослідження правового регулювання зазначених питань;

  • дослідження судово-арбітражної практики;

  • розробка пропозицій щодо вдосконалення чинного законодавства з досліджуваної теми.

За структурою турбота складається з вступу, трьох розділів об'єднують в собі вісім підрозділів, висновків, списку використаних джерел та додатків.

РОЗДІЛ 1 ПОНЯТТЯ І СУТНІСТЬ спільної часткової власності

1.1 Історичний розвиток права спільної часткової власності

Загальна власність поняття для цивільного законодавства не нове, воно було відоме ще римському приватному праву. Загальна власність може виникнути як випадково (зміщення речей на складі при зберіганні, визначених загальними родовими ознаками), так і за необхідності (пайове будівництво, неможливість поділити створену річ).

На думку багатьох романістів, спочатку кожен із співвласників мав повної владою над усім загальним майном, наприклад майном сім'ї, і міг відпустити на волю загального раба 1; тільки в окремих випадках для дійсності акта одного з співвласників вимагалося виражене згода решти учасників спільної власності, наприклад для встановлення сервітуту, який стосувався не частки у праві, а майна в цілому 2. У класичну епоху кожен із загальних власників міг керувати річчю в цілому, навіть ефективно відчужувати її та вносити до неї зміни, будучи обмеженим правом заборони з боку інших учасників, причому більшість не мало переваги над меншістю і заборона одного могло припинити будь-яке нововведення, задумане іншими 3 . Подібний порядок взаємовідносин співвласників при розпорядженні спільною річчю приводив до певних труднощів у майновому обороті, тому багато об'єднання, засновані на спільній власності, розпадалися. У силу потреби об'єднання майна для досягнення економічного ефекту, Юстиніан прийняв і ввів принцип більшості, тобто більшість співвласників становили ті з них, які мали у своєму розпорядженні більше 50% частки власності на предмет. Однак учасники спільної власності, що залишилися в меншості, чиї інтереси були ущемлені рішенням про так сформульованому безлічі, могли вимагати виділу або поділу майна 4. Згодом відбувся перехід до протилежного режиму: кожен власник міг вільно здійснювати ті одноосібні дії, які ставилися лише до його частці, а ось дії стосовно розпорядження всієї речі він міг здійснювати лише за згодою всіх інших співвласників 5.

У подальшому це правило потрапило і до російське цивільне право, в якому правило про можливість розпорядження майном співвласників тільки за згодою спочатку було сформульовано в ст. 13 глави XVII "Про вотчинах" Соборне Уложення Олексія Михайловича 1649 року 6. Потім дане загальне правило знайшло відображення й у ст. ст. 546, 555 ч. 1 т. X Зводу цивільних законів. Тільки за згодою всіх співвласників майно, що перебуває у спільній власності, могло бути продано, подаровано, закладено (т. X, ч. 1, ст. 1632 Зводу цивільних законів; т. XI, ч. 2, Статут кредитний, р. VI, ст. 42), віддано в оренду, відчужене іншим чином. Однак у випадку збитку від цього для співвласників вони мали право залучити винуватця збитку до відповідальності 7. Слід зазначити, що вже тоді у майновій практиці виникала проблема, оскільки сторонні особи, що вступають в угоди з співучасниками, були ускладнені у можливості дізнатися, чи досягнута загальна згода чи ні. Тому спочатку Сенатом було висловлено думку, що предмет загальної власності, проданий декількома співучасниками без згоди інших, не підлягає поверненню від покупця його, сумлінно придбав річ. Але стороння особа надходить необережно, не заручившись згодою всіх, і не можна через його необачність порушувати інтереси співучасника, в угоді не брав участь і, можливо, не знав навіть про неї. Згодом Сенат змінив свій погляд на дану проблему і став визнавати подібну угоду недійсною 8.

У першому радянському Цивільному кодексі РРФСР 1922 року, враховуючи вплив при його підготовці Проекту Цивільного уложення, було встановлено, що розпорядження спільною власністю повинно провадитися за спільною згодою всіх учасників. Однак законодавець допустив і виключення, оскільки у разі недосягнення згоди розпорядження могло здійснюватися за більшістю голосів (ст. 62) 9. У Цивільному кодексі РРФСР 1964 року, частково під впливом ситуації, судової практики, законодавець змінив свою позицію, відмовившись від принципу більшості, тим самим, встановивши необхідність згоди всіх співвласників при розпорядженні спільним майном (ч. 1 ст. 117). Разом з тим практика пішла по шляху можливості судового розгляду спору щодо розпорядження спільним майном при наявності розбіжностей між учасниками спільної власності 10.

Своєю часткою співвласник має право розпорядитися самостійно, тобто виключно з власної волі. Подібний порядок був встановлений вже в римському приватному праві, коли кожен співвласник міг незалежно від інших відчужувати свою частку, обтяжувати її узуфруктом або закладати 11.

У російському законодавстві ми знаходимо згадку про це у ст. 14 глави XVII "Про вотчинах" Соборне Уложення Олексія Михайловича 1649 року 12. У Зводі цивільних законів було закріплено, що кожен співучасник може самостійно розпорядитися своєю часткою, тобто продати, подарувати, заповісти або закласти її, але при цьому співучасники користуються правом переваги. Перехід до сторонній особі може бути був і крім розпорядження співучасника, наприклад по праву законного спадкування або по стягненню (Статут цивільний, ст. 1188), при конкурсі (Статут торговий, ст. 570), але і в цих випадках іншим співучасникам було дано право попередити такий перехід сплатою цінності частки 13. Таким чином, у Зводі цивільних законів вперше в національному законодавстві при розпорядженні своєї частки було встановлено право переважного придбання частки іншими учасниками спільної власності, яке полягає в тому, що при продажу частки в спільній власності сторонній особі інші учасники мають право переважної покупки її за ціною, за яку вона продається, і на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів. У подальшому це правило було закріплено в ст. 64 ДК РРФСР 1922 року, ст. 120 ЦК РРФСР 1964 року, ч. 1 ст. 250 ГК РФ.

Таким чином, інститут спільної часткової власності не є новелою чинного цивільного законодавства, він дуже докладно регламентований існуючим законодавством і має давню історію.

1.2 Поняття права спільної часткової власності

Право власності визначається як юридично захищена можливість уповноваженої особи здійснювати панування над річчю найбільш абсолютним чином, в максимально можливому обсязі і з мінімальними обмеженнями. До головних відмітних ознак права власності відноситься винятковий характер влади власника над річчю, що означає, що в однієї речі не може бути більше одного власника, а також свобода і незалежність власника від третіх осіб при реалізації правомочностей володіння, користування і розпорядження річчю. Зрозуміло, в сучасному праві вироблені численні засоби, що мають на меті гармонізувати і збалансувати відносини між співвласниками, а також між власниками і третіми особами, не допускаючи порушення ні приватного, ані публічного інтересу в процесі реалізації правомочностей власника. Іншими словами, права власника, залишаючись абсолютними, не є безмежними, рамки їх реалізації задає закон. У вітчизняному законодавстві за власником визнано право на свій розсуд вчиняти щодо належного йому майна будь-які дії, але так, щоб вони не суперечили закону і не порушували права та охоронювані законом інтереси інших осіб (п. 2 ст. 209 ЦК РФ) 14. Права власника реалізуються на основі загально-правових принципів юридичної рівності, недоторканності, автономії волі і неприпустимість довільного втручання кого-небудь у приватні справи, забезпечення відновлення порушених прав, їх судового захисту. У силу статей 15 (частина 2), 17 (частина 3), 19 (частини 1 і 2) і 55 (частини 1 і 3) Конституції Російської Федерації і виходячи з загальноправовий принцип справедливості право власності має здійснюватися і забезпечуватися захистом на основі пропорційності і пропорційності, з тим щоб був забезпечений баланс прав і законних інтересів усіх учасників цивільного обороту - як власників, так і третіх осіб. При цьому можливі обмеження федеральним законом прав володіння, користування і розпорядження майном повинні відповідати вимогам справедливості, бути адекватними, пропорційними, пропорційними, носити загальний і абстрактний характер, не мати зворотної сили і не зачіпати істота конституційних прав, тобто не обмежувати межі і застосування основного змісту відповідних конституційних норм. Сама ж можливість обмежень, як і їх характер, повинна обумовлюватися необхідністю захисту конституційно значимих цінностей, а саме: основ конституційного ладу, моральності, здоров'я, прав і законних інтересів інших осіб, забезпечення оборони країни і безпеки держави.

Загальновідомо, що річ може належати на праві власності не одній, а двом і більше особам, і в такому випадку має місце спільна власність. Існування спільної власності до певної міри суперечить тому, що право власності надає її суб'єкту виняткову, здійснювану за своєю волею і у своєму інтересі влада над річчю, у разі спільної власності у речі немає повного пана, що виключає всіх інших і одноосібно вирішального долю речі 15. З одного боку, наявність спільної власності - безперечне перешкода цивільному обороту, а з іншого - вона значно обмежує свободу розсуду і автономію волі кожного з учасників. Право власності неподільне саме по собі, а уявлення про частку права позбавлене будь-якої юридичної визначеності. У дійсності право одне і належить неподільно всім суб'єктам, воно поширюється на всю річ. Право кожного з власників у окремо має своїм об'єктом тільки частку цінності речі - так розумів суть загальної власності вчений-правознавець Г.Ф. Шершеневич 16. Відповідно до думки іншого видатного російського цивілісти Д.І. Мейєра "право спільної власності (сondominium) - це таке право, коли кілька осіб є суб'єктами права власності на одне і те ж майно, але так, що кожному з них належить право тільки на його ідеальну частку" 17. Які б не були розбіжності в поясненні феномена спільної власності, тим не менш як дореволюційні, так і сучасні вчені-юристи сходяться у тому, що річ у цілому, що надходить у спільну власність, належить усім співвласникам разом, як одній особі, в той час як об'єктом права власності кожного з співвласників є якась ідеальна (інтелектуальна) частка у праві власності. Слід визнати, що право спільної власності зі змістовної точки зору, а також в частині гарантій його здійснення, охорони і захисту абсолютно ідентично за відповідними параметрами суб'єктивному праву індивідуальної (виключної) власності. З тією лише різницею, що на боці власника присутня множинність суб'єктів.

Цивільний оборот в цілому і його учасники зокрема - сторони договору, і будь-які треті особи відчувають певні труднощі і незручності від того, що в разі спільної власності власник представлений не однією особою, а множинністю осіб. До завдань спеціального правового регулювання в першу чергу відноситься пом'якшення, послаблення в інтересах стабільності майнового обороту "ефекту безлічі власників однієї речі" до ступеня створення юридичної фікції єдності суб'єкта - носія права спільної власності.

Відносини загальної власності - це, з одного боку, відносини співвласників один з одним, що складаються з приводу здійснення правомочностей володіння, користування і розпорядження об'єктом спільної власності (внутрішні відносини), а з іншого - це відносини всіх співвласників, що складаються з приводу об'єкта спільної власності з будь-якими третіми особами (зовнішні відносини) 18.

Сучасному російському законодавству відомі два види спільної власності: часткова і спільна. Виникнення останньої можливе лише у випадках, прямо передбачених федеральним законом (п. 3 ст. 244 ЦК). Загальна часткова власність на ділене майно виникає на підставі не тільки закону, а й договору. Що стосується неподільних речей, то спільна часткова власність на такі виникає в силу надходження таких речей у власність двох або декількох осіб (п. 4 ст. 244 ЦК).

Аналіз чинного законодавства дозволив вченим зробити обгрунтований висновок про появу особливого різновиду права спільної часткової власності 19. При цьому як на головний відмітний ознака нового різновиду права спільної часткової власності вказується в першу чергу на відсутність самостійної цивільної оборотоздатності об'єкта.

Відносини спільної часткової власності на майно загального користування, вельми непрості і специфічні. Їх специфіка проявляється вже на стадії виникнення спільної часткової власності на майно загального користування. Підставою виникнення спільної часткової власності на спільне майно є пряма вказівка ​​закону. Так, наприклад, у ст. 289 ЦК України встановлено, що власнику квартири в багатоквартирному будинку поряд з належним йому приміщенням, займаним під квартиру, належить також частка у праві власності на спільне майно будинку. К.П. Крашенинников справедливо підкреслює: "Об'єднання майна, що не відноситься до житла в багатоквартирних будинках, але що знаходиться у власності різних осіб, відбувається не з волі суб'єкта, а в силу передбачених законом юридичних фактів ... Особа спрямовує свою волю на виникнення права власності на конкретне житло , але, оскільки існування його в багатоквартирному будинку неможливо без допоміжних елементів, одночасно з набуттям права власності на житлове приміщення у нього виникає право спільної власності на спільне майно "20.

До цих пір ми розглядали особливості здійснення правомочностей власника в ставленні приналежної йому частки у праві на спільне майно, однак не менш цікаві особливості виявляються при аналізі правового регулювання здійснення правомочностей володіння, користування і розпорядження по відношенню до спільного майна в цілому.

За загальним правилом розпорядження майном, що перебуває у спільній частковій власності, здійснюється за згодою всіх її учасників (п. 1 ст. 246 ЦК РФ), а володіння і користування майном, що перебуває у спільній частковій власності, здійснюються за згодою всіх її учасників, а при недосягненні згоди - у порядку, що встановлюється судом (п. 1 ст. 247 ГК РФ) 21.

Нами виділено такі відмітні ознаки, що характеризують загальну неподільну часткову власність:

- Підставою виникнення є пряма вказівка ​​закону;

- Оборотоздатність загального майно в цілому обмежена, а частка у праві спільної власності на спільне майно самостійної оборотоздатності позбавлена ​​повністю;

- Розділ і виділ в натурі частки у праві власності на спільне майно неможливий;

- Мається переважне право купівлі частки у праві на спільне майно;

- Правомочності щодо володіння, користування і розпорядження спільним майном здійснюються за рішенням власників 22.

Перераховані особливості правового режиму спільної неподільної часткової власності продиктовані специфікою об'єкта - загального майна.

РОЗДІЛ 2 ЗМІСТ Право спільної часткової власності

2.1 Зміст правомочностей власника

Поряд з правомочностями володіння та користування у зміст права спільної власності входить правомочність розпорядження майном, що перебуває у власності декількох осіб. У цивілістичній літературі широко поширена точка зору, що тільки правомочність розпорядження характеризує право власності як абсолютне, відділяє його від інших речових і всіх зобов'язальних прав. У дореволюційній доктрині не було визначено право розпорядження як таке, зазвичай воно описувалося через його зміст. Д.І. Мейер вважав, що "право розпорядження полягає в праві припинення і роз'єднання права власності, роз'єднання назавжди (мова йде, треба думати, про відчуження) або на певний час (тимчасове відчуження, наприклад оренда). Отже, по праву розпорядження, власник може знищити річ , піддати її відчуження, укласти щодо її ту чи іншу угоду і т.д. "23. Наприклад, К.П. Побєдоносцев писав, що "право розпорядження є, ... по-перше, право виробляти у складі речі всякі зміни відповідно до того або іншого призначенню або вживання, по своїй волі. По-друге, право розпорядження ... складається у владі відчужувати майно в межах, законом означених, і віддавати оноє в користування іншій "24. Більш скупо визначення Шершеневича Г.Ф., що указував, що "розпорядження дає можливість здійснення різних, відплатним і безоплатних, угод" 25. У радянський період розвитку цивілістичної думки ситуація не змінилася. Наприклад, Р.О. Халфіна вказує, що опис окремих основних елементів правомочності розпорядження (здійснювати операції, знищувати річ, споживаючи її) не може замінити загального визначення цього правомочності, проте власного визначення не дає 26. Генкін Д.М. визначив правомочність розпорядження як право власника своїм вольовим актом встановлювати ті чи інші правовідносини з іншими особами з приводу належних йому речей 27. На думку Д.Ф. Єремєєва, розпорядження являє собою юридично врегульоване суспільні відносини між людьми з визначення цільового призначення і способу використання продуктів та засобів виробництва, тобто правомочність власника здійснювати з приводу належних йому речей угоди з відчуження, застави, передачі їх у користування третім особам тощо, а також дії по знищенню речей у процесі продуктивного чи особистого споживання 28. С.М. Корнєєв у праві розпорядження бачив узагальнене вираження безлічі суб'єктивних прав, що належать власнику, які об'єднує в забезпечену і дозволену законом можливість продати, подарувати, здати в найм або іншим чином визначити юридичну долю своєї речі 29. Найбільш абстрактним представляється визначення А.А. Єрошенка, який вважає, що "право розпорядження є надана законом власнику можливість встановлювати, змінювати і припиняти правовідносини з приводу належного йому майна або право власника визначати долю своєї речі" 30. Підсумовуючи вищесказане, можна сказати, що більшість авторів у праві розпорядження бачать або право здійснювати з майном юридично значимі дії - угоди, або знищувати майно в процесі споживання.

Розпорядження і користування майном, так само як право розпорядження та право користування, тісно пов'язані між собою, тому слід погодитися, що коли власник сам здійснює користування і розпорядження, то питання про те, що відноситься до користування, а що до розпорядження, носить абстрактний характер і практичного значення не має 31. Однак це не означає, що в ряді випадків можливе збіг розпорядження та користування 32, оскільки це все-таки самостійні правомочності, незважаючи на те, що виступають елементами одного суб'єктивного права. Тому, на наш погляд, знищення споживаних речей при використанні їх корисних властивостей є користування, оскільки вартість утрачиваемого збільшує вартість того, для чого здійснюється використання (тобто відбувається зміна форми), при звичайному ж знищенні споживаних або неспоживна речей здійснюється розпорядження річчю. Також ми вважаємо, що здійснення права розпорядження можливо не тільки у формі угод, а й інших юридичних актів, наприклад актів органів державної і муніципальної влади, що тягнуть за собою зміну юридичної долі власного майна. Незважаючи на те, що вони є актами розпорядження майна такого ж власника, як фізична або юридична особа, визнавати їх угодами підстав немає. Резюмуючи вищесказане, представляється можливим дати власне визначення права розпорядження як встановленої законом можливості власника в свій інтерес і з власної волі актами встановлювати, змінювати і припиняти правовідносини з приводу належного йому майна 33.

У п. 1 ст. 246 ЦК України закріплено загальне правило, що розпорядження майном, що перебуває у спільній частковій власності, здійснюється за згодою всіх її учасників. Це означає, що для відчуження або знищення майна потрібна згода всіх співвласників. Незгода хоча б одного з співвласників паралізує можливість вчинення зазначених дій, тобто принцип більшості при вирішенні даних питань не застосовується. Слід особливо відзначити, що розмір частки в даному випадку значення не має. Проте відповідно до чинного законодавства судовий розгляд спору, що виник у зв'язку з розпорядженням спільним майном, не допускається, про що свідчить буквальне тлумачення норм ч. 1 ст. 246 і ч. 1 ст. 247 ЦК. У ч. 1 ст. 247 ЦК міститься вказівка ​​на те, що володіння і користування майном, що перебуває у спільній частковій власності, здійснюється за згодою всіх її учасників, а при недосягненні згоди - в порядку, що встановлюється судом; у ч. 1 ст. 246 ЦК РФ вказівки на можливість звернення до суду у разі недосягнення згоди немає. Обидві норми є імперативними, тому сторони в угоді між собою не можуть змінити зазначеного положення, тобто обмежити можливість звернення до суду за встановленням порядку володіння та користування спільним майном, і навпаки, передбачити судовий порядок вирішення спору при відчуженні або знищенні майна 34.

Складність представляють випадки, коли відчужується рухоме майно одним із співвласників без згоди інших учасників. Природно, що набувач може і не знати про часткової власності на зазначене майно. Як було показано вище, дореволюційна практика виходила з визнання таких угод недійсними. У гол. 16 ЦК РФ "Загальна власність" це питання спеціально не врегульований, тому слід керуватися положеннями гл. 9 ЦК РФ "Угоди". У загальній нормі в ст. 168 ГК РФ закріплено, що угода, яка відповідає вимогам закону або інших правових актів, незначна, якщо закон не встановлює, що така угода оспоріма, або не передбачає інших наслідків порушення. Аналіз спеціальних складів недійсних угод у Цивільному кодексі України (ст. ст. 169 - 179) та інших нормативно-правових актів показує, що вони не можуть бути застосовані до наших випадків. Представляється, що в даному випадку буде діяти загальна норма ст. 168 ГК РФ, оскільки розпорядження спільним майном без згоди всіх співвласників порушує вимогу закону, а саме ч. 1 ст. 246 ЦК РФ, тому такі угоди слід вважати нікчемними.

Якщо розпорядження спільним майном в частковій власності потребує згоди всіх учасників спільної власності, то своєю часткою співвласник має право розпорядитися самостійно, тобто виключно з власної волі. Подібний порядок був встановлений вже в римському приватному праві, коли кожен співвласник міг незалежно від інших відчужувати свою частку, обтяжувати її узуфруктом або закладати 35.

На дарування переважне право не поширюється, оскільки воно пов'язане з особистим характером взаємовідносин дарувальника і обдаровуваного, то і при ренті слід враховувати ці обставини. На наш погляд, правила про переважної купівлі не можуть поширюватися на договір довічного змісту з утриманням, оскільки особистість того, хто буде безпосередньо або опосередковано здійснювати догляд, має першорядне значення для майбутнього одержувача ренти. При довічної і постійної ренті особистість майбутнього платника для одержувача ренти істотного значення мати не може. При довічної ренти рентна плата (рента) можлива тільки в грошовій формі (ч. 1 ст. 597 ГК РФ), що з особистістю не пов'язано (будь-яке грошове зобов'язання безособово). При постійній ренті плата можлива як у грошовій формі, так і через надання послуг чи виконання робіт, але права і обов'язки за постійною ренті переходять у порядку універсального правонаступництва (при спадкуванні у фізичних та реорганізації у юридичних осіб), що заперечує особистий характер такої ренти. Таким чином, право переважної покупки має поширюватися на випадки відчуження майна за договорами постійної і довічної ренти, коли спочатку майно передається за плату, а до такої передачі застосовуються правила гл. 30 ГК РФ 36.

Тепер доцільно розглянути механізм реалізації права співвласника розпорядитися своєю часткою у праві часткової власності з дотриманням права переважної купівлі (міни, ренти) інших співвласників. Бажаючи зробити відчуження своєї частки і визначившись з ціною і іншими умовами відчуження (наприклад, формою і термінами оплати) незалежно від того, чи знайдений потенційний покупець, власник зобов'язаний сповістити своїх співвласників про даних умовах у письмовій формі. Законом не встановлені якісь особливі вимоги до такому повідомленню. Це може бути звичайний лист, телеграма, факс, лист з повідомленням. Однак згодом можуть виникнути проблеми при доведенні факту повідомлення, тому бажано зробити його за участю нотаріуса. Відповідно до ст. 86 Основ законодавства про нотаріат передача різних за своїм змістом заяв є нотаріальною дією, яка забезпечує офіційне підтвердження, в нашому випадку, факту повідомлення співвласників про відчуження частки у праві спільної часткової власності. Таким чином, передача через нотаріуса даної заяви буде доказом виконання передбачених законом вимог про дотримання переважного права купівлі (ст. 250 ГК РФ). Заява, яку просять нотаріуса передати, представляється йому в кількості примірників, відповідному кількості співвласників, плюс один, який залишається у нотаріуса. Після передачі заяви на прохання особи, яка подала заяву, їй може бути видано свідоцтво про передачу заяви (ч. 2 ст. 86 Основ), в якому вказується зміст переданого заяви, а також, у необхідних випадках, зміст і дата надходження відповіді на цю заяву які відомості про те, що відповідь у встановлений строк не надійшла. Видача свідоцтва про передачу заяви є самостійним нотаріальною дією, що підтверджує факт передачі інформації певній особі.

Заява співвласника може бути передано особисто нотаріусом особі, якій заяву призначено, як за місцем проживання, так за місцем знаходження (або роботи), але обов'язково під розписку. Повідомлення може бути передано поштою із зворотним повідомленням або з використанням телефаксу, комп'ютерних мереж та інших технічних засобів. В останньому випадку заява передається разом із супровідним листом нотаріуса, в якому повинні бути зазначені термін для відповіді і адресу, за якою відповідь має бути спрямований 37.

У разі неотримання відповіді після закінчення тридцяти днів, якщо відчужується частка у праві власності на нерухоме, і десяти днів - на рухоме майно, учасник має право здійснити відчуження сторонній особі. До закінчення зазначеного терміну учасник має право розпорядитися своєю часткою тільки в тому випадку, якщо отримає відмову інших співвласників. Законодавець прямо не визначає, в якій формі має бути висловлений відмову. Логічно припустити, що в письмовій, оскільки і повідомлення здійснюється в такій формі. Ми вважаємо, що подібна відповідь надмірно прямолінійний, адже сутність повідомлення полягає в свого роду легітимації дії відчужує співвласника, тобто він отримує дозвіл продавати свою частку. Як відомо, повноваження повинен бути виданий у тій формі, яка необхідна для здійснення угоди. Тому і відмова від переважного права може бути виданий в тій же формі, яка потрібна для укладання угоди з відчуження майна (нагадаємо, що форма може визначатися родом майна або особами). У будь-якому випадку це питання потребує свого законодавчого вирішення, як, наприклад, щодо відчуження частки в нерухомому майні. Відповідно до п. 1 ст. 24 Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" до заяви про державну реєстрацію можуть додаватися документи, що підтверджують відмову решти учасників часткової власності від придбання частки і оформлені в органі, що здійснює державну реєстрацію прав, або нотаріально завірені. У цьому випадку державна реєстрація права на частку у спільній власності проводиться незалежно від терміну, що пройшов з моменту повідомлення продавцем частки інших учасників часткової власності 38.

Відкритим залишається питання: яке правове значення має це повідомлення. Деякі автори вважають його односторонньою угодою - офертою, якій співвласник пропонує придбати свою частку іншим учасникам спільної часткової власності. Наприклад, Е.П. Гаврилов пише, що "сенс повідомлення полягає не в тому, що продавець повідомляє інших учасників часткової власності про намір продати свою частку третій особі, а в тому, що він пропонує кожному з решти учасників купити її у нього. Значить, таке повідомлення є односторонньою угодою - офертою, і наслідки його визначаються ст. ст. 155, 435 і 436 ГК "39. З такою думкою важко погодитися, оскільки пропозиція, яка може бути розцінено як оферта, повинно мати такий суттєвою ознакою, як спрямованість, тобто воно має виражати намір особи вважати себе що уклали договір з адресатом на зазначених у ньому умовах у разі позитивної відповіді 40.

Порушити право переважної покупки можливо тільки при відчуженні частки у праві спільної часткової власності на рухоме майно, оскільки відповідно до п. 1 ст. 24 Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" при продажу частки у праві спільної власності сторонній особі до заяви про державну реєстрацію додаються документи, які підтверджують, що продавець частки сповістив у письмовій формі решту учасників часткової власності про намір продати свою частку із зазначенням ціни та інших умов, на яких продає її. За відсутності таких документів реєстратор відмовляє у державній реєстрації. Він же перевіряє дотримання тридцятиденного терміну на відповідь співвласників, і якщо до заяви про державну реєстрацію не додано документи, що підтверджують відмову решти учасників часткової власності від придбання частки, реєстратор прав зобов'язаний призупинити державну реєстрацію до закінчення місяця з дня повідомлення продавцем частки інших учасників часткової власності, якщо на день подання заяви про державну реєстрацію такий термін не закінчився.

У разі недотримання норми ст. 250 ГК РФ про переважне право купівлі будь-який інший учасник часткової власності має право вимагати переведення на себе прав і обов'язків покупця. Тим самим встановлено особливий випадок заміни особи в зобов'язанні, про який, як не дивно, практично не пишуть, розглядаючи даний інститут цивільного права 41.

Вимагати переведення на себе прав і обов'язків інші співвласники вправі і в тих випадках, коли відчужує частку зменшив ціну або змінив інші умови відчуження. Розмір і характер такої зміни значення не мають. Подібне правило, до речі, служить перешкодою для заниження ціни за договором з метою зменшення оподатковуваної суми, тому співвласники "змушені" продавати частки за реальні суми, а не вказані в актах інвентаризації. Останнє, про що необхідно згадати, це термін позовної давності. Законом встановлено скорочений термін подачі такого позову на три місяці (п. 3 ст. 250 ГК РФ), проте перелік слід вести за загальними правилами, тобто з моменту, коли особа дізналася або повинна була дізнатися про порушення свого права переважної купівлі відчужуваної іншим учасником частки, а не з моменту здійснення операції з відчуження, так як нормами гл. 16 ЦК не встановлено спеціальні правила обчислення строку позовної давності (п. 1 ст. 200 ДК РФ).

Тепер звернемося до розпорядження майном, що перебуває у спільній власності подружжя і членів селянського фермерського господарства.

Як характер часткової, так і особливості спільної власності впливають на здійснення розпорядження спільним майном, заснованого на взаємній довірі і єдності особистих і майнових інтересів в сім'ї або селянське фермерське господарство 42. Оскільки у спільній власності немає часткою, кожен із подружжя має однакове право на все майно в цілому, в тому числі правомочність розпорядження. Цивільним та сімейним законодавством встановлена ​​презумпція, що чоловік, який здійснює розпорядження спільним майном, вважається чинним за згодою другого з подружжя (п. 2 ст. 253 ЦК РФ, п. 2 ст. 35 СК РФ). Законодавством не конкретизовано види угод, на які поширюється дана презумпція, тому, виходячи із загального диспозитивного характеру цивільно-правового регулювання суспільних відносин, слід вважати, що такими можуть бути будь-які. Однак у радянській цивілістичній літературі висловлювалася точка зору про обмеження непойменовані, а отже, відкритого переліку угод. Так, М.В. Зимелева писала, що "презумпція згоди подружжя на вчинення правочинів щодо спільного майна є при здійсненні відплатних угод і відсутня - при безоплатних, так як при возмездном відчуження речі спільне майно подружжя поповнюється відповідним еквівалентом і, таким чином, забезпечуються майнові інтереси другого з подружжя. При безоплатному відчуження - відповідний еквівалент у спільне майно не надходить "43.

Даний порядок розпорядження спільним майном подружжя може бути змінений шлюбним договором, про що свідчить п. 3 ст. 253 ЦК РФ: "Кожен з учасників спільної власності має право здійснювати операції щодо розпорядження спільним майном, якщо інше не випливає з угоди всіх учасників". Таким чином, шлюбний договір є формою заміни законного порядку розпорядження спільним майном на договірний 44. У шлюбному контракті сторони можуть закріпити правила, що стосуються розпорядження окремими видами або певної вартості майна. Єдине, що сторони не можуть змінити, - це порядок відчуження нерухомого майна. Якщо чинена одним чоловіком правочин підлягає державній реєстрації або нотаріальному посвідченню, необхідно чітко виражену згоду іншого на розпорядження майном. Така згода чоловіка підлягає нотаріальному посвідченню (п. 3 ст. 35 СК РФ), навіть якщо він особисто з'явиться до нотаріуса або в реєстраційну палату, що абсолютно абсурдно і не може не викликати здивування. Однак у будь-якому випадку відсутність нотаріально засвідченої згоди не дозволить дружину укласти угоду. Дотримання вимоги про попередню згоду подружжя на укладення угоди забезпечується органами, на які покладено державна реєстрація угод з нерухомістю, та нотаріусами. Якщо чоловік, яким-небудь чином прихований факт перебування в шлюбі, справить відчуження майна, така угода вважається оспорімой і може бути визнана судом недійсною за заявою другого з подружжя протягом року з дня, коли він дізнався або повинен був дізнатися про скоєння даної угоди (п . 3 ст. 35 СК РФ). Зауважимо, що при обчисленні строку давності початком вважається момент, коли особа дізналася або повинна була дізнатися про скоєння даної угоди. Деякі автори пишуть, що "точкою відліку в даному випадку служить момент, коли чоловік дізнався або повинен був дізнатися про порушення свого права" 45. Подібне тлумачення є розширювальним і необгрунтованим, оскільки момент вчинення отримання інформації про операцію і момент, коли особа дізналася або повинна була дізнатися про порушення свого права, не завжди збігаються. У випадку з рухомим майном угода може бути визнана недійсною на вимогу чоловіка з мотивів відсутності у чоловіка, що відчужує спільне майно, необхідних повноважень для цього, але тільки в тому випадку, якщо буде доведено, що набувач знав або повинен був знати про це (п. 3 ст. 253 ЦК РФ, ч. 2 п. 2 ст. 35 СК РФ). Така угода за змістом цієї статті є оспорімой, оскільки для визнання її недійсною потрібна подача позову. У судовій практиці такі спори дуже складні, оскільки довести факт інформування набувача практично неможливо. До таких, мабуть, можна віднести тільки випадки істотного заниження ціни і особливого статку чоловіка, при якому він не міг розуміти значення своїх дій (алкогольне або наркотичне сп'яніння).

Здійснення розпорядження майном, що перебуває у спільній сумісній власності членів селянського (фермерського) господарства, на практиці не викликає будь-яких ускладнень.

Відповідно до Федерального закону "Про селянське (фермерське) господарство" від 11 червня 2003 р. № 74-ФЗ порядок розпорядження спільним майном встановлюється угодою про створення фермерського господарства, для якого визначення цього порядку є істотною умовою (ст. 4 Закону). У ньому сторони можуть продублювати законний режим спільної власності членів селянського фермерського господарства, відповідно до якого угода, укладена главою фермерського господарства, вважається здійсненою в інтересах фермерського господарства, якщо не доведено, що ця угода укладена главою фермерського господарства в його особистих інтересах (п. 3 ст. 8 Федерального закону від 11 червня 2003 р.), або встановити інший порядок, надавши правомочність розпорядження іншим особам. Даний режим поширюється і на плоди, продукцію та доходи, отримані в результаті діяльності селянського фермерського господарства (п. 3 ст. 257 ЦК РФ).

Для ведення поточних справ з управління господарством та розпорядження майном глава не потребує особливої ​​довіреності або інших спеціальних повноважень від його членів. У разі наділення таким правом інших осіб їм повинні бути видані доручення чи інші управомочивающие документи. Таким чином, тільки голова селянського фермерського господарства виступає законним представником інших членів з приводу розпорядження спільним майном. В іншому режим спільної власності членів селянського фермерського господарства тотожний власності подружжя.

2.2 Суб'єкти права спільної часткової власності

«Людина, її права і свободи, - говорить Конституція РФ, - є вищою цінністю. Визнання, дотримання і захист прав і свобод людини і громадянина - обов'язок держави »46. Основний закон російської держави охороняє приватну власність громадянина, надає йому право мати у власності будь-яке майно, включаючи засоби виробництва, володіти, користуватися і розпоряджатися ним на свій розсуд одноосібно або спільно з іншими особами Ніхто не може бути позбавлений свого майна інакше як за рішенням суду. Примусове відчуження майна для державних потреб може бути зроблено тільки за умови попереднього і рівноцінного відшкодування (ст. 35 Конституції РФ). Проте наведена конституційна норма по суті зіштовхує інтереси особистості і держави, віддаючи останньому в кінцевому рахунку пріоритет, передбачаючи можливість націоналізувати приватну власність.

Конституція України закріплює право громадян та їх об'єднань мати у приватній власності землю. При цьому володіння, користування і розпорядження землею та іншими природними ресурсами здійснюються їх власниками вільно, якщо це не завдає шкоди навколишньому середовищу і не порушує прав і законних інтересів інших осіб.

У Конституції РФ в якості однієї з основ конституційного ладу визнаються і захищаються так само приватна, державна, муніципальна й інші форми власності (п. 2 ст. 8). Формування правової держави і ринкової економіки в Росії неможливе без створення рівних юридичних можливостей для існування всіх форм власності, здійснення на їх основі підприємницької діяльності.

У ст. 35 гол. 2 "Права і свободи людини і громадянина" Конституції РФ містяться положення, що стосуються охорони приватної власності. Тим самим право приватної власності як найважливіше право людини і громадянина вводиться Конституцією в російське законодавство, і ніякий інший правовий акт не може змінити положення конституційної норми. У силу п. 1 ст. 15 Конституція РФ має вищу юридичну силу, пряму дію і застосовується на всій території Росії. Тому коли при розробці частини першої Цивільного кодексу РФ окремі вчені пропонували відмовитися від поняття "форма власності" та обмежити згадка відносин власності приватної, державної і муніципальної, їхня пропозиція була відкинута як раз посиланням на п. 2 ст. 8 Конституції РФ, що знайшло відображення в ст. 212 ЦК РФ

Нині норма ст. 35 Конституції РФ про визнання та захист права приватної власності деталізується в цивільному, адміністративному, природоресурсного, кримінальному та іншому законодавстві. Основні ж норми, що визначають правовий режим приватної власності, містяться у ст. 213 і 217, гл. 14, 15, 16, 18, ​​20 ГК РФ, правових актах про приватизацію державного та муніципального майна

У Конституції РФ закріплюється право кожного громадянина незалежно від його віку та стану здоров'я мати майно у власності, володіти, користуватися і розпоряджатися ним як одноособово, так і спільно з іншими особами. Людина як власник виступає як фізична особа. У нього може бути будь-яке майно, за винятком окремих його видів, які відповідно до закону не можуть належати громадянам. В інтересах більшості визначаються види майна, які перебувають виключно у власності Російської Федерації, суб'єктів Російської Федерації або муніципального освіти.

Кількість і вартість майна, що перебуває у власності громадян, можуть бути обмежені на підставі федерального закону і лише в тій мірі, в якій це необхідно з метою захисту основ конституційного ладу, моральності, здоров'я, прав і законних інтересів інших осіб, забезпечення оборони країни і безпеки держави. Так, законом може бути встановлений граничний, розмір ділянки землі, що знаходиться в приватній власності громадян.

У тих випадках, коли громадянин спільно з іншими особами має майно у власності, він стає учасником спільної власності або вступає в колективне володіння майном, яке є власністю юридичної особи. Якщо утворюються господарські товариства і суспільства, виробничі та споживчі кооперативи, то громадянин зберігає зобов'язальні права до таких юридичних осіб. Якщо ж громадяни (так само як і юридична особа) утворюють громадські та релігійні організації (об'єднання), благодійні та інші фонди, об'єднання юридичних осіб (асоціації та спілки), то вони не мають майнових прав до цих юридичним особам (п. 2, 3 ст . 48 ЦК РФ).

У Цивільному кодексі РФ конституційне поняття права приватної власності підмінене правом власності громадян та юридичних осіб.

У ст. 213 ЦК РФ "Право власності громадян та юридичних осіб" зроблено значний крок у напрямку консолідації загального поняття права приватної власності. Комерційні (за винятком державних і муніципальних підприємств) і некомерційні організації, крім фінансованих власником, є власниками майна, переданого їм в якості вкладів (внесків) їх засновниками (учасниками, членами), а також майна, придбаного цими юридичними особами на інших підставах (п . 3 ст. 213 ЦК РФ). Однак під некомерційними організаціями в цій статті маються на увазі тільки споживчі кооперативи (див. ст. 116 ЦК РФ) і об'єднання юридичних осіб (ст. 121 ГК РФ), оскільки право власності громадських і релігійних організацій (об'єднань), благодійних та інших фондів регулюється спеціально п . 4 ст. 213 ЦК РФ. Розширення кола некомерційних організацій у Федеральному законі «Про некомерційних організаціях» від 12 січня 1996 р. № 7-ФЗ 47, в інших федеральних законах ставить питання не про права засновників (учасників) цих нових форм некомерційних організацій, а про ставлення названих в законах юридичних осіб до організацій, зазначених у п. 4 ст. 213 ЦК РФ.

Право власності громадських і релігійних організацій, благодійних та інших фондів зберегло свою специфіку. Ці юридичні особи можуть використовувати своє майно лише для досягнення цілей, передбачених їх установчими документами. Крім того, у разі ліквідації розглянутих некомерційних організацій їх майно, що залишилося після задоволення вимог кредиторів, використовується в цілях, зазначених в їх установчих документах. Таким чином, право громадських та релігійних організацій, благодійних та інших фондів зберегло свою специфіку, що, враховуючи назва ст. 213 ЦК РФ, дозволяє її трактувати як самостійну форму власності. Підстав для відходу від такого трактування ми не знайдемо і в Конституції РФ.

Невірно вважати власність громадських об'єднань різновидом приватної власності. Ці форми власності відрізняються один від одного відносинами, що складаються як усередині, так і зовні. Кожен член колективної власності не має права на свій розсуд розпоряджатися майном, що у силу п. 3 ст. 48 ЦК РФ він не має майнових прав до юридичного липу як власнику. У свою чергу відмінності між власністю кооперативів і власністю громадських організацій полягають у характері і цілях їх діяльності, у порядку формування майна, формі його використання та наслідки у разі припинення діяльності відповідних юридичних осіб. Громадські об'єднання покликані служити інтересам своїх членів, безпосередньо не пов'язаних з підприємницькою діяльністю. Поширення загального режиму банкрутства, передбаченого нині чинним Федеральним законом "Про неспроможність (банкрутство)", на громадські організації суперечить п. 4 ст. 213 ЦК РФ.

Федеральний закон «Про громадські об'єднання» від 19 травня 1995 р. № 82-ФЗ 48 (далі - Закон про громадські об'єднання) слід розглядати як додаткове правове обгрунтування для затвердження про власність громадських об'єднань як самостійній формі власності, яка регламентується не тільки Цивільним кодексом РФ . Перш за все предметом регулювання названого Закону є реалізація громадянами конституційного права на об'єднання (ст. 30 Конституції РФ). Створювані громадянами громадські об'єднання можуть бути зареєстровані як юридична особа і придбати відповідні права, але можуть функціонувати і без державної реєстрації та набуття прав юридичної особи (ст. 3 названого Закону). У ст. 32 - 36 Закону чітко позначаються стосовно п'яти організаційно-правовими формами громадських об'єднань суб'єкти права власності і порядок здійснення ними права володіння, користування і розпорядження майном громадських організацій, громадських рухів, громадських фондів, громадських установ, органів громадської самодіяльності. При цьому майно, що закріплюється на праві оперативного управління за громадськими установами, доповнюється їх правом власності на створене і (або) придбане ними іншими законними способами майно. Ця норма ч. 2 ст. 35 Закону про громадські об'єднання є логічним розвитком ст. 296 і 298 ДК РФ, оскільки в ст. 120 ЦК РФ поняття "установа" сформульовано незалежно від форми власності.

Громадські об'єднання можуть здійснювати підприємницьку діяльність лише остільки, оскільки це служить досягненню статутних цілей, заради яких вони створені. Громадські об'єднання можуть створювати для цього господарські товариства, товариства та інші господарські організації, а також набувати майно для ведення підприємницької діяльності.

У п. 3 ст. 35 Конституції РФ закріплені важливі юридичні гарантії права приватної власності. Власник не може бути позбавлений свого майна інакше як за рішенням суду. Під позбавленням майна слід розуміти примусове (всупереч волі власника) припинення права власності на конкретне майно. У п. 2 ст. 235 ЦК РФ дано вичерпний перелік випадків, коли майно може бути примусово вилучено у власника: звернення стягнення на майно за зобов'язаннями; відчуження майна, яке в силу закону не може належати громадянину або юридичній особі; відчуження нерухомого майна у зв'язку з вилученням земельної ділянки; викуп безгосподарно умістів культурних цінностей і домашніх тварин; реквізиція, конфіскація.

Таким чином, право часткової власності може бути встановлено, не залежно від речі і виду власності. Одна і та ж річ, може мати різних власників як держава в особі її органів, так і приватна особа. Кількість власників часткою не менше двох і більше.

2.3 Об'єкти права спільної часткової власності

Об'єктом права спільної часткової власності може виступати як нерухоме та рухоме майно, ділені й неподільні речі. Так, машина, диван, телевізор - речі неподільні, а ділянка землі, будинок - подільні. Судова практика визнає неподільними і такі речі, розділ яких в натурі хоча і можливий без зміни призначення, але в значній мірі знижує художню або матеріальну цінність речі (спеціальна бібліотека, колекція тощо). Подільна річ є такою до межі, після якого подальший розділ має наслідком втрату нею свого призначення. Тому при досягненні такої межі вона стає неподільною 49. Ділені речі можуть бути розділені між власниками з виділенням кожному з них його частки в натурі. Неподільна ж річ передається одному з власників, який виплачує іншим вартість їх часток, або ця річ продається, а виручена сума розподіляється між власниками пропорційно частці кожного з них. Зобов'язання, предметом якого є ділима річ, може бути виконано по частинах у відповідності з правилами ст. 311 ЦК, при неподільності предмета зобов'язання виникає солідарна обов'язок (відповідальність) або солідарна вимога (ст. 322 ЦК).

ГК РФ вперше в історії російської цивілістики закріплено поняття нерухомості, яке, безумовно, стало основою всіх сучасних пошуків. Згідно з п. 1 ст. 130 до нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості) належать земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди. До них належать також підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти 50.

Представники інших галузей науки (філософії, економіки та ін) пропонують варіанти визначення нерухомості з урахуванням своєї галузевої специфіки. Так, І.Т. Балабанов розглядає нерухомість як фінансову категорію, визначаючи її як ділянка території з належними йому природними ресурсами (грунтом, водою та ін), а також будівлями і спорудами 51. Представляється, що в основі даного визначення лежить формулювання ГК РФ, з тією лише різницею, що тут зроблено спробу піти від зайвої деталізації Кодексу. У той же час І.Т. Балабанов допускає деякі протиріччя. На його думку, нерухомість - це ділянка території з відповідним приладдям, серед яких називаються природні ресурси, будівлі, споруди. У якості однієї із складових частин вказується і земельну ділянку 52. Виникає уявлення, що це якась абстрактна категорія, яка не має конкретних ознак. Хоча, якщо враховувати загальновизнане значення, то територія і є, перш за все, земельну ділянку. Саме таке визначення дається в словнику С.І. Ожегова: "Територія - це земельне простір з певними кордонами" 53. Виходить, що земельна ділянка одночасно є і самої нерухомістю, і її складовою частиною, що неможливо.

В.А. Горемикін вважає, що нерухомість - це товар. Причому саме поняття нерухомості відсутня. Названо лише її характерні ознаки, такі як стаціонарність, матеріальність, корисність, довговічність, знос, різнорідність, унікальність і неповторність 54.

Справедливості заради слід зазначити, що більшість авторів цілком згодні з трактуванням законодавця і їхні міркування зводяться лише до коментування зазначеного визначення 55.

Стаття 130 ЦК РФ, розглядаючи поняття нерухомості, одночасно в якості синонімів використовує три правових поняття: 1) нерухома річ; 2) нерухоме майно; 3) нерухомість. Але в теорії цивільного права вони несуть різне смислове навантаження і було б не зовсім правильно їх ототожнювати.

Одночасно виникає питання про необхідність використання поняття "майно" в легітимному визначенні нерухомості. Адже, як слушно зазначає О.М. Козир, російський законодавець використовує термін "нерухоме майно" як синонім "нерухомих речей" лише суто умовно, насправді обмежуючи категорію нерухомості тільки речами 56. Характеристика ж підприємства як об'єкта нерухомості (майнового комплексу) в рамках ст. 132 ЦК РФ представляється винятком, а тому орієнтуватися на цей об'єкт у визначенні статусу нерухомості недоцільно. Вживання в цій статті третього терміну - "нерухомість" абсолютно зайве, оскільки і "річ", і "майно" в принципі охоплюють назване явище цілком. Остання категорія, мабуть, покликана вказати на зв'язок з зарубіжним законодавством, де поділ на нерухоме та рухоме є основним. Цим же підкреслюється особливе ставлення російського законодавця до тих видів об'єктів, які перераховані в ст. 130 ЦК РФ, що виражається у встановленні більш жорсткого правового режиму, зокрема, державної реєстрації.

Таким чином, слід було б виключити зі ст. 130 ЦК РФ згадка про "нерухоме майно" і "нерухомості", ускладнює визначення нерухомості, і акцентувати увагу на категорії "нерухома річ", підкреслюючи тим самим, що об'єктом права на нерухомість є лише предмети, що мають матеріальну форму 57.

Особливої ​​уваги при аналізі цього визначення вимагають критерії віднесення тих чи інших об'єктів до зазначеної категорії речей.

Перший критерій заснований на природній природі походження речей, таких як, наприклад, ділянку землі. Цей критерій не викликає жодних заперечень. Більш того, слід визнати таке формулювання досить вдалою, тому що мова йде не про землю взагалі, а про ділянку, частини землі, визначеної площі. Цивільне законодавство розглядає будь-яку річ перш за все з точки зору можливості її участі у цивільному обороті як об'єкта правових відносин. Це вимагає чіткості у визначенні того, що є об'єктом. Не можна купити просто землю, ми купуємо її частина, у вигляді земельної ділянки. Крім того, саме ті речі, які за своїм походженням непорушні, і повинні визнаватися такими законом в першу чергу.

Іншим критерієм визначення нерухомості є міцний зв'язок речей із землею, причому настільки, що переміщення цих об'єктів у просторі неможливо без невідповідного збитку їх призначенню.

Ознака міцного зв'язку із землею є визначальним, і це особливість російської правової системи. Однак таке поняття досить суперечливе. Ще Г.Ф. Шершеневич зазначав, що "питання про міцність і зв'язку будови з землею не може бути вирішене принципово з повною точністю" 58.

У деяких сучасних вчених названий критерій також викликає незгоду. Так, Е.А. Дорожинський вважає, що "визначення, дане в Цивільному кодексі РФ, вельми вразливе, оскільки сумнівний встановлений для визначення нерухомих речей оцінний критерій -" переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе "59. Свою думку вона пояснює посиланням на вислів М. А. Сиродоева : "Сучасні технічні досягнення, - пише він, - дозволяють переміщати навіть монументальні будівлі на значні відстані не тільки без" невідповідного ", але і без жодного збитку їх призначенню. Якщо слідувати букві закону, то будівля, переміщене не тільки на сусідню ділянку, але і в сусідній район, зберігає якість нерухомого об'єкту, якщо не завдано несоразмерний шкоди його призначенням "60.

Дійсно, дерев'яний будинок можна перенести, розібравши його по колодах, склавши на новому місці заново, багатоповерхові будинки теж рухають, не завдаючи їм шкоди. У відношенні лісу і багаторічних насаджень дане визначення, на наш погляд, взагалі не застосовується.

Крім названих критеріїв, які зазвичай вважають матеріальними, ст. 130 ЦК РФ використовує і юридичний критерій, відносячи до нерухомих речей ті об'єкти, які за своєю природою проваджені, але їх роль у цивільному обороті настільки важлива, що законодавець поширив на них правовий режим нерухомості. Це повітряні, морські судна та судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти, що підлягають державній реєстрації. Очевидно, вказівка ​​на обов'язковість такої реєстрації має підкреслити ідентичність правового режиму даних об'єктів нерухомих речей.

Деякі автори вважають, що державна реєстрація ще не свідчить про наявність статусу нерухомості. Так, Е.А. Кіндеева пише, що автомобіль або племінну худобу теж реєструються, але нерухомістю не є 61. У даному випадку слід погодитися з О.О. Сухановим, який цілком справедливо вказує на відмінність державної реєстрації прав на нерухомість, що має цивільно-правове значення, і технічної реєстрації окремих видів майна. Технічна реєстрація, зауважує вчений, може впливати лише на здійснення цивільних прав (наприклад, заборона експлуатації автомобіля власником, не зареєстрованим в цій якості в органах ДАІ), але не на їх виникнення, зміну або припинення 62.

Об'єктом цивільних правовідносин є не тільки нерухоме, а й рухоме майно речі.

Наш світ як єдиний і безперервний матеріал континуум суцільно складається з речей. Саме вони стали нашими постійними супутниками по життю, традиційно забезпечуючи повсякденний і звичний комфорт.

Перш за все, зауважимо, що сам термін "річ" багатозначний і має, як мінімум, побутову, філософську і юридичну інтерпретації. Так, з повсякденних позицій речі сприймаються як «окремі предмети, вироби» 63.

Перший юридичний ознака речі - доступність володіння.

Сучасна навчальна література постулює, що предмети, на даному етапі розвитку людини для нього недосяжні, інтелектуально і фізично їм не контрольовані, речами з точки зору права не є 64.

Нерідко буває, що ті чи інші предмети матерії можна відчувати в безпосередній близькості, наприклад, воду в океані, повітря в кімнаті. Сенс тут криється в іншому. Якщо їх не можна точно відокремити від інших предметів, ізолювати від зовнішнього світу або предметно індивідуалізувати, речами їх теж визнати не можна. Навпаки, природний газ у балоні, вода в каналізації або цистерні є відокремленими об'єктами і тому, будучи доступними володіння людини, стають речами. Стан, в якому річ буде відокремлена від решти матеріального світу і, отже, доступна людському володіння, можна назвати дискретним.

Навіть на міжнародно-правовому рівні закріплено, що оскільки дикі тварини, наприклад морські біоресурси, знаходяться в природному середовищі існування і не відокремлені від неї, вони не є речами, тобто об'єктами чийогось права 65.

Другий юридичний ознака речі - матеріальність.

Перш за все відзначимо, що останнім часом зросла кількість дискусій про можливість існування в російському цивільному праві так званих безтілесних речей. Особливо справжній сплеск обговорень дефініції речі припав на момент останньої кодифікації цивільного законодавства 66. На жаль, сам Цивільний кодекс РФ через некоректну, на наш погляд, редакції деяких своїх норм (ст. 128) дав грунт для подібних суперечок.

Проте в літературі можна зустріти й іншу позицію. Так, А.П. Сергєєв пише: «Найважливіший ознака речей, завдяки якому вони і стають об'єктами цивільних прав, полягає в їх здатності задовольняти ті чи інші потреби людей. Предмети, що не володіють корисними якостями або корисні якості яких ще не відкриті людьми: об'єктами цивільно-правових відносин не виступають »67.

Дана позиція висловлює потребу у виділенні ще одного конститутивного ознаки речі - її цінності (корисності). Умовно це можна назвати аксіологічними підходом до речі 68. Його суть полягає в тому, що предмети, що не володіють цінністю (корисністю), речами не зізнаються.

Ця думка теоретично правильна, проте, на наш погляд, треба враховувати, принаймні, три наступні обставини.

По-перше, сама категорія "цінність" носить особистісний, суб'єктивний відтінок. Це, згідно з термінологією теорії аргументації, оцінне, ситуативне поняття, що не може бути ефективним критерієм 69.

На думку цивілістів, вже зараз "останки людини і відокремлені від його тіла частини є речами" 70. Договори про відділення частин тіла або взяття крові, а також про вилучення внутрішніх органів після смерті вже визнаються дійсними, якщо не порушують основ публічного правопорядку 71.

По-друге, у нашому побуті існує безліч предметів, що не володіють очевидною для багатьох цінністю: аматорські фотографії, стара ганчір'я, чернетки, зламана скринька, нікому не потрібна ділова переписка.

Нарешті, по-третє, ГК РФ вже в першій статті підкреслює, що цивільне законодавство виходить з свободи договору, неприпустимість довільного втручання кого-небудь у приватні справи, необхідності безперешкодного здійснення цивільних прав. Постулюється, що громадяни та організації набувають і здійснюють їх своєю волею і у своєму інтересі. Вони вільні у встановленні своїх прав і обов'язків на основі договору та у визначенні будь-яких не суперечать законодавству її умов. Таким чином, ніхто не може заборонити продати, скажімо, старий черевик, якщо у когось є на нього попит.

Таким чином, об'єктами права спільної часткової власності може бути абсолютно будь-яке майно, його характер кількість залежить тільки від суб'єкта права власності.

ГЛАВА 3ОСНОВАНІЯ ПРИДБАННЯ, прекрашения Право спільної часткової власності. ПРОБЛЕМИ РЕАЛІЗАЦІЇ Повноваження власника

3.1 Придбання права спільної часткової власності

Способи придбання часткової власності передбачені цивільним законодавством досить різні ми розглянемо найбільш часто зустрічаються. Перш за все, це створення господарського товариства, товариства власників житла, селянського (фермерського) господарства, вступ у спадок.

Відповідно до ст. 7 Закону про ТОВ, учасниками товариства можуть бути громадяни і юридичні особи. Кілька громадян - співвласників частки в ТОВ не можуть виступати як єдиний учасник товариства, кожен з них є учасником ТОВ індивідуально. Відповідно кожен співвласник частки в ТОВ персонально володіє майновими (право на частину прибутку, право на ліквідаційний залишок) і немайнових прав (право на інформацію, право на участь в управлінні). Реалізація цих прав, однак, має особливості, встановлені нормами цивільного законодавства.

Виходячи з тлумачення ст. 247 ГК РФ співвласники частки в ТОВ можуть укласти угоду про порядок реалізації прав учасників ТОВ, у тому числі визначити, хто із пайових власників буде здійснювати правомочності щодо голосування на загальних зборах учасників товариства, або призначити спільного представника (така норма є в Законі про АТ ) 72. При відсутності зазначеної угоди співвласникам частки участі доведеться кожного разу при голосуванні укладати спеціальну угоду. Угода про порядок користування спільним майном є угодою і може бути укладена в письмовій формі 73.

Майнові права учасника ТОВ на частину прибутку ТОВ і на ліквідаційний залишок реалізуються виходячи з принципу рівності часток співвласників, якщо інше не встановлено угодою між ними. У випадку з спадкоємцями або подружжям учасники спільної власності отримують рівні частки прибутку або рівні частини ліквідаційного залишку.

Відповідно до п. ст. 290 "Спільне майно власників квартир у багатоквартирному будинку" ГК РФ власникам квартир у багатоквартирному будинку належать на праві спільної часткової власності:

- Загальні приміщення будинку,

- Несучі конструкції будинку,

- Механічне, електричне, санітарно-технічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири.

Власник квартири не має права відчужувати свою частку у праві власності на спільне майно житлового будинку, а також здійснювати інші дії, що тягнуть передачу цієї частки окремо від права власності на квартиру (див. п. 2 ст. 290 ГК РФ) 74.

Так мерія м. Тольятті звернулася з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю ВКФ "ПОЛ-буд" про стягнення заборгованості по орендній платі згідно договору оренди нежитлового приміщення № 4823 / а від 01.02.2000 р., та пені за прострочення оплати (договірна неустойка) за період з 11.02.2000 р. по 30.06.2001 р.

За договором № 4823 / а від 01.02.2000 р. Комітет з управління майном м. Тольятті надала в оренду відповідачу частина нежитлового приміщення житлового будинку (прохідний під'їзд N 2) за адресою: м. Тольятті, Ленінський проспект, 27, загальною площею 25, 7 кв. м для використання під офіс підприємства по ремонту і обробці приміщень терміном з 01.01.2000 р. по 31.12.2000 р.

З матеріалів справи вбачається, що квартири у зазначеному житловому будинку перебувають у власності громадян.

Відповідно до ст. 290 Цивільного кодексу Російської Федерації власникам квартир у багатоквартирному будинку належать на праві спільної часткової власності спільні приміщення будинку, несучі конструкції будинку, механічне, електричне, санітарно - технічне та інше обладнання, за межами або всередині квартири, що обслуговують більше однієї квартири.

Під'їзд багатоквартирного житлового будинку є в силу зазначеної норми приміщенням загального користування, належать власникам квартир на праві спільної часткової власності.

Згідно зі ст. 247 Цивільного кодексу Російської Федерації володіння і користування майном, що перебуває у спільній частковій власності, здійснюються за згодою всіх її учасників.

Доказів наявності угоди всіх власників на передачу в оренду частини під'їзду в справі немає.

Фактичне користування переданим за договором приміщенням з боку відповідача не мало місця, оскільки під офіс приміщення їм обладнано не було. За таких обставин відповідач не зобов'язаний відшкодовувати позивачу та плату за фактичне користування приміщенням, переданим йому за нікчемною угоді 75.

Власники квартир для забезпечення експлуатації багатоквартирного будинку, користування квартирами та їх спільним майном можуть утворити товариства власників квартир (житла).

Товариство власників житла є некомерційною організацією, що створюється та діє відповідно до закону про товариства власників житла (див. ст. 291 ГК РФ).

До вступу в силу Житлового кодексу РФ (до 1 березня 2005 р.) відповідно до ст. 1 Федерального закону від 15 червня 1996 р. № 72-ФЗ "Про товариства власників житла" 76 товариством власників житла є некомерційною організацією, формою об'єднання домовласників для спільного управління і забезпечення експлуатації комплексу нерухомого майна в кондомініумі, володіння, користування і у встановлених законодавством межах розпорядження спільним майном 77.

Спільним майном в кондомініумі є обслуговують більше одного домовласника:

- Міжквартирні сходові клітини, сходи;

- Ліфти, ліфтові та інші шахти;

- Коридори, дахи, технічні поверхи та підвали;

- Огороджувальні несучі та ненесучі конструкції;

- Механічне, електричне, сантехнічне та інше устаткування, що знаходиться за межами або всередині приміщень і яке обслуговує більше одного приміщення;

- Прилеглі земельні ділянки у встановлених межах з елементами озеленення і благоустрою;

- Інші об'єкти, призначені для обслуговування єдиного комплексу нерухомого майна кондомініуму і службовці його використанню (ст. 7 Федерального закону "Про товариства власників житла").

Спільне майно в кондомініумі знаходиться у спільній частковій власності домовласників. Домовласники володіють, користуються і у встановлених Законом "Про товариства власників житла" межах розпоряджаються спільним майном в кондомініумі. Спільне майно в кондомініумі не підлягає відчуженню окремо від права власності домовласників на приміщення в кондомініумі 78. За угодою домовласників об'єкти загального майна можуть бути передані в користування будь-якій особі або особам у разі, коли це не пов'язано з порушенням охоронюваних законом прав та інтересів домовласників (ст. 8 Федерального закону "Про товариства власників житла").

Частка кожного домовласника в праві спільної власності на спільне майно в кондомініумі (частка участі) пропорційна частці належних йому приміщень в кондомініумі, виміряних в метрах квадратних площі, якщо угодою домовласників не встановлено інше. Частка участі домовласника - власника кімнати (кімнат) в комунальній квартирі визначається виходячи з припадає на нього загальної площі в квартирі, встановленої пропорційно яка знаходиться в його власності житлової площі, або в іншій однакової формою, встановленою угодою домовласників 79. Частка участі за угодою домовласників може бути встановлена ​​різною для різних груп домовласників в залежності від виду належних їм приміщень в кондомініумі. Частка власності кожного домовласника в праві спільної власності на спільне майно в кондомініумі слід долю права власності на приміщення в кондомініумі, що належить цьому домовласникові. Частка власності нового домовласника в праві спільної власності на спільне майно дорівнює частці попереднього домовласника (ст. 9 Федерального закону "Про товариства власників житла").

З 1 березня 2005 р. створення та діяльність товариств здійснюється відповідно до норм гл. 13 (ст. 135-142) Житлового кодексу РФ, правове становище членів товариства власників житла визначено в гл. 14 (ст. 143-152) Житлового кодексу РФ.

Пункт 1 статті 257 ЦК РФ як загального правила передбачає, що майно селянського господарства належить його членам на праві спільної сумісної власності (без визначення часток). Проте ця норма є диспозитивної: у договорі між членами господарства може бути встановлений інший режим власності на майно господарства.

Майно фермерського господарства належить його членам на праві спільної власності, якщо угодою між ними не встановлено інше. Це означає, що угодою між членами може бути встановлено правовий режим спільної часткової власності на майно господарства. Цією ж угодою повинні бути встановлені частки кожного з членів господарства.

При цьому відповідно до пункту 2 статті 245 ЦК РФ угодою учасників часткової власності може братися до уваги внесок кожного з співвласників в освіту і приріст загального майна.

Учасник часткової власності, який здійснив за свій рахунок з дотриманням встановленого порядку використання спільного майна невіддільні поліпшення цього майна, має право на відповідне збільшення своєї частки у праві на спільне майно.

Частки вважаються рівними, якщо вони не можуть бути визначені на підставі закону та не встановлені угодою сторін.

Отримані плоди, вироблена продукція і доходи, отримані фермерським господарством в результаті використання його майна, стають загальним майном, тобто надходять у спільну власність членів господарства. Стаття 136 ДК РФ говорить, що надходження, отримані у результаті використання майна (плоди, продукція і доходи), належать особі, яка використовує це майно на законній підставі, якщо інше не передбачено законом або договором про використання цього майна. У разі використання майна фермерського господарства силу договору має угоду членів господарства. Стаття 248 ЦК РФ конкретизує положення статті 136 ГК РФ стосовно відносин часткової власності. Порядок розподілу плодів, продукції та доходів, отриманих від використання майна, що знаходиться у спільній частковій власності характеризує наступне:

1) плоди, продукція та доходи надходять до складу спільного майна (в даному випадку часткову власність);

2) вони перерозподіляються між учасниками часткової власності пропорційно часткам.

Правило про порядок розподілу плодів, продукції та доходів, отриманих від використання майна, що знаходиться у спільній частковій власності, належить до диспозитивних. Воно застосовується, якщо учасники не встановили інший порядок.

У тих випадках, коли власники по черзі використовують спільне майно за домовленістю, плоди, продукція та доходи можуть надходити у власність кожного співвласника, що використовує, наприклад складну сільськогосподарську техніку. При цьому тривалість використання може залежати від розміру частки у праві спільної власності. Якщо знаходиться в частковій власності земельну ділянку здається в оренду сільськогосподарському товаровиробнику, то отримана продукція належить йому, а власники як дохід від цієї угоди одержують орендну плату.

Частка померлого чоловіка у набутому ними за час шлюбу майно входить до складу спадщини і переходить до його спадкоємців, а частка пережив чоловіка у спадок не включається (ст. 1150 ЦК РФ) 80.

Справа в тому, що відповідно до законного режимом майна подружжя майно, нажите в період шлюбу, незалежно від того, на ім'я кого з подружжя воно оформлене, є спільною власністю. Законний режим майна подружжя діє, якщо шлюбним договором не встановлено інше (п. 1 ст. 256 ЦК України, ст. 33 СК РФ). Яке майно при законному режимі вважається спільною сумісною власністю подружжя, а яке до неї не відноситься, передбачено у п. 2 ст. 256 ЦК України, ст. 34 і 36 СК РФ.

Особливим випадком виникнення право часткової власності є смерть одного з подружжя або обох подружжя їх частки у спільному майні визнаються рівними, як і при прижиттєвому розділі подружнього майна (ст. 39 СК РФ) 81.

Так Буйлін С.Ф. звернувся до суду з позовною заявою вказавши, що 18 жовтня 1989 померла його дружина - Буйліна Аріна Миколаївна, яка проживала в с. Белоключье, Шигонський району, Самарської області.

Після її смерті 26.03.1991 р. він звернувся до нотаріальної контори із заявою про вступ у спадщину, 02.04.1991 йому видали свідоцтво про право на спадщину за законом на грошові вклади дружини. Позивач просить визнати за ним, Буйліним Степаном Федоровичем, право власності на грошові вклади, що знаходяться в ОСЛ 113/090 с.Шігони, Шигонський району, Самарської області на рахунку № 4230681045405500039821 і № 4230681095405500613522 в порядку спадкування, після смерті дружини Буйліной Аріни Миколаївни, яка померла 18 жовтня 1989.

Відповідно до ст. 1142 ЦК України спадкоємцями першої черги є діти, чоловік, батьки спадкодавця. Відповідно до названої норми закони Буйлін С.Ф., Козирєва А.С. і Буйлін А.С. є спадкоємцями першої черги після смерті Буйліной Аріни Миколаївни. Згідно зі ст. 1157 ЦК України, спадкоємці вправі відмовитися від спадщини на користь інших осіб з числа спадкоємців за заповітом або спадкоємців за законом. Буйлін А.С. і Козирєва А.С. відмовляються від своєї частки спадщини на користь спадкоємця за законом - Буйліна С.Ф.

Суд, вислухавши пояснення сторін, вивчивши матеріали справи, прийшов до висновку про законність та обгрунтованість вимог Буйліна С.Ф. 82.

Право відступити від початку рівності часток подружжя в їх загальному спільному майні має суд, виходячи з інтересів неповнолітніх дітей та (або) із вартого уваги інтересу одного з подружжя, зокрема у випадках, якщо інший чоловік не отримував доходів з неповажних причин або витрачав майно подружжя на шкоду інтересам сім'ї (п. 2 ст. 39 СК РФ).

Частка померлого чоловіка в спільному майні успадковується за загальними правилами спадкового правонаступництва. Пережив ж чоловік має право власності на свою частку в цьому майні, незалежно від того, покликаний він до спадкоємства чи ні, а якщо покликаний, то не має значення, за яким основи - за законом чи за заповітом, і прийняв він спадщину, а тому має право визначити цю частку в спільному майні, набутому ними в період шлюбу.

У разі спору між пережили чоловіком і спадкоємцями померлого чоловіка, так само як його кредиторами подружня частка в спільному майні може бути визначена в судовому порядку.

К. і С. були в шлюбі. У період шлюбу ними були придбані автомобілі "Міцубісі-Паджеро", "Ніссан-Датсун", "Ніссан-Санні", частки в статутному капіталі ТОВ, загальна вартість яких складає 163 396 руб. 25 коп. Все це майно було оформлене на ім'я К. У серпні 1998 р. К. помер. С. прийняла спадщину після його смерті, подавши до нотаріальної контори відповідну заяву 83.

X. звернувся до суду з позовом до С. про стягнення суми боргу і відсотків за користування чужими коштами. Він послався на те, що уклав з К. договір позики, за яким передав К. 50 тис. дол США з умовою повернення 1 вересня 1998 У зв'язку зі смертю К. борг позивачу повернуто не був. X. просив покласти обов'язок щодо виконання умов договору на З. як на спадкоємицю боржника за законом.

Рішенням Магаданського міського суду Магаданської області від 27 червня 2000 р. позов X. задоволено: з С. на його користь стягнуто 163 395 руб. 25 коп. Розглянувши справу в порядку нагляду, Судова колегія у цивільних справах Верховного Суду РФ скасувала рішення суду і передала справу на новий судовий розгляд, оскільки суд не застосував ст. 34 СК РФ і неправильно, без обліку права С. на подружню частку в майні, визначив вартість спадщини. За твердженням С., дійсна вартість перейшов до неї в порядку спадкування майна становить 1 / 2 частину від 163 396 руб. 25 коп. Тільки в цих межах вона відповідає за борги спадкодавця. Доказів того, що перераховане майно не є загальним, а належало особисто К. (було йому подаровано і т.д.), суду представлено не було 84.

Якщо заповіт спадкодавця складено без урахування права його дружина на частку в спільному майні, пережив чоловік, а також його спадкоємці та кредитори можуть зажадати визнання заповіту недійсним у відповідній частині.

У ст. 75 Основ законодавства РФ про нотаріат передбачено, що за письмовою заявою спадкоємців, які прийняли спадщину, і за згодою пережив чоловіка у свідоцтві про право власності на частку в спільному майні може бути визначена також частка померлого чоловіка. Необхідність в цьому може виникнути, якщо спільне майно (всі або частина) оформлено на ім'я пережив чоловіка, а спадкоємці бажають включити частку померлого у спадок. Однак такої форми нотаріального свідоцтва серед форм, затверджених наказом Мін'юсту Росії від 10 квітня 2002 р. № 99, немає. Мабуть, при відсутності спору між пережили чоловіком і спадкоємцями передбачається укладення зазначеними особами відповідної угоди. Виниклий спір підлягає вирішенню в судовому порядку. У разі визначення частки спадкодавця у спільному майні, оформленому на ім'я пережив чоловіка, вона включається до складу спадщини.

Якщо обоє з подружжя померли одночасно (в один і той же день) або послідовно, частки померлих у спільному майні можуть бути на вимогу спадкоємця (спадкоємців) або кредиторів спадкодавців визначені в судовому порядку, після чого підлягають включенню до складу відповідного спадщини.

У тому випадку, коли на день відкриття спадщини шлюб із спадкодавцем розірваний, а поділ спільного майна не зроблено чи не встановлені частки колишнього подружжя в праві спільної власності, вони можуть бути визначені за згодою між колишнім чоловіком і спадкоємцями померлого, які прийняли спадщину 85. У разі спору він вирішується в судовому порядку. При цьому слід мати на увазі, що до вимог про поділ спільного майна подружжя, шлюб яких розірвано, за заявою сторони у спорі судом застосовується трирічний строк позовної давності (п. 7 ст. 38 СК РФ). У п. 19 постанови Пленуму Верховного Суду РФ від 5 листопада 1998 р. N 15 "Про застосування судами законодавства при розгляді справ про розірвання шлюбу" 86 було роз'яснено, що протягом цього строку починається не з часу припинення шлюбу, а з дня, коли особа дізналася або повинна була дізнатися про порушення свого права (п. 1 ст. 200 ДК РФ). У тому випадку, коли строк позовної давності за вказаною вимогу був пропущений ще спадкодавцем, він не може бути відновлений судом за заявою спадкоємців або кредиторів померлого, які потребують визначення його частки у спільному майні, набутому ними в шлюбі.

При наявності шлюбного договору (ст. 40-42 СК РФ) склад майна, що належало померлому на день відкриття спадщини, а якщо договором була встановлена ​​загальна (часткова або спільна) власність подружжя, то майно та (або) частка померлого у спільному майні подружжя, а одно майно пережив чоловіка і (або) його частка в спільному майні визначаються на підставі шлюбного договору.

3.2 Припинення права спільної часткової власності

Існує кілька підстав припинення права спільної часткової власності. Традиційно їх ділять на дві групи. До першої групи належать підстави, взагалі припиняють право власності, і внаслідок цього вони ставляться як до односуб'ектной, так і до спільної часткової власності: загибель речі, перехід права власності на неї до іншої особи і т.п. Дана група підстав є типовою, тому не представляє особливого інтересу для нашої роботи. Друга група підстав включає в себе такі специфічні способи, як розділ і виділ з спільної часткової власності.

Оскільки відносини, що виникають при виділено частки, мають багато спільних рис з відносинами при розділі, стає зрозумілим, чому законодавець правила про розподіл не формулює окремо, а об'єднує разом з правилами про виділ у рамках однієї статті (ст. 252 ГК РФ).

З точки зору викладу матеріалу представляється зручним почати розгляд з такої підстави припинення права спільної часткової власності, як виділ.

Згідно з п. 2 ст. 252 ГК РФ учасник часткової власності має право вимагати виділу своєї частки із спільного майна. Таким чином, право на виділ є елементом правомочності розпорядження часткою, а отже, співвласник має право в будь-який момент заявити про свою вимогу. Відповідно до чинного законодавства дане правомочність не можна обмежити угодою співвласників.

Виділ частки учасника права спільної часткової власності на житлове приміщення в багатоквартирному будинку може бути здійснено, по-перше, шляхом виділення частини загального житлового приміщення пропорційно частці у праві власності і, по-друге, у вигляді виплати грошової або іншої компенсації. Зі змісту ст. 252 ГК РФ слід, що співвласники вправі самі визначити за своїм угодою спосіб виділу частки. У разі ж виникнення розбіжностей кожен з них може звернутися до суду і вимагати виділу своєї частки в натурі.

При розгляді судом вимоги одного із співвласників необхідно враховувати, що "виділ частки в натурі - це прямий і тому найбільш зручний для виділяється учасника спосіб до виникнення індивідуальної власності на виділену частину речі" 87. Разом з тим реалізація даного способу в даний час є малоймовірною стосовно до житлових приміщень у багатоквартирних будинках в силу специфіки їх будови, а також вимог судової практики, встановленої відносно тієї частини житлового приміщення, яка виділяється співвласнику 88.

Згідно з Постановою Пленуму Верховного Суду РФ № 8 "Про деякі питання застосування судами Закону Російської Федерації" Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації "від 24 серпня 1993 року, виділ учаснику спільної власності на приватизоване житлове приміщення, що представляє собою окрему квартиру, що належить йому частки допустимо , якщо є технічна можливість передачі позивачеві ізольованій частині не тільки житлових, але і підсобних приміщень (кухні, коридору, санвузла), обладнання окремого входу 89.

Здається, позицію в цьому питанні, зайняту Верховним Судом, навряд чи можна визнати задовільною і з точки зору чинного законодавства, і з точки зору практичної необхідності.

Справа в тому, що чинне законодавство визнає ізольовану кімнату самостійним об'єктом права індивідуальної власності. Зокрема, допускається приватизація ізольованої кімнати в комунальній квартирі. За своєю будовою комунальна квартира, як правило, не відрізняється від квартири, що не має такого статусу. І в тій і в іншої квартири є тільки один вхід. Нам видається, що доцільніше було б визнання можливості виділу частки в натурі, якщо є можливість надання співвласнику ізольованою житлової кімнати з встановленням у відношенні об'єктів загального користування (санвузла, коридору, кухні) конструкції спільної часткової власності, аналогічній тій, яка використовується по відношенню до об'єктів загального користування усього багатоквартирного будинку. Дане рішення робить "реальною" можливість виділу частки в натурі та в більшій мірі враховує інтереси співвласників.

Здається, що роз'яснення, дані в Постанові Пленуму Верховного Суду РФ, багато в чому сформульовані під впливом Постанови Пленуму Верховного Суду СРСР № 4 "Про судову практику з вирішення спорів, пов'язаних з правом власності на житловий будинок" від 31 липня 1981 90. Зазначена Постанова містить по суті аналогічне роз'яснення, що дає нам підставу вважати ототожнення правового режиму житлового будинку і квартири в багатоквартирному будинку, що є беззаперечна. Як справедливо зазначає Ярошенко К.Б., "квартира та житловий будинок повинні розглядатися як самостійні об'єкти права власності, правовий режим яких може не збігатися" 91.

У тих випадках, коли виділ частки в натурі неможливий без невідповідного збитку майну, під яким розуміється неможливість використання його за призначенням, істотне погіршення технічного стану, що виділяється співвласник може вдатися до другого способу, а саме вимагати виплати компенсації за частку.

Використання даного способу виділу зумовлено властивостями грошей. Як пише Новосьолова Л.О., "гроші відносяться до категорії подільних речей. При цьому особливість грошей виражається в тому, що грошова сума завжди може бути розділена без шкоди для можливості господарського призначення виділеної частини. У зв'язку з цим грошовий розділ і виділ грошової частки широко використовується в цивільному праві як спосіб поділу майна при неможливості його розділу в натурі "92.

При аналізі грошової компенсації як способу виділу частки не можна не звернути уваги на співвідношення пропозиції щодо купівлі - продажу частки, звернене до співвласникам, і вимоги про виплату грошової компенсації. Як правило, в літературі їх ототожнюють. Однак, незважаючи на всю схожість (предметом виступає грошова сума), звертає на себе увагу істотна відмінність, що полягає в тому, що розмір грошової суми може бути неоднаковий при направленні пропозиції про купівлю - продаж і пред'явленні вимоги про виплату грошової компенсації. Використання співвласником купівлі - продажу передбачає поширення дії принципу свободи договору, а це дає йому можливість самостійно визначити умови продажу, в тому числі умова про ціну. У тих же випадках, коли ставиться вимога про виплату грошової компенсації за частку, практика твердо дотримується правила, відповідно до якої розмір грошової компенсації визначається виходячи з дійсної вартості майна 93. Крім того, при купівлі - продажу співвласники, яким адресована пропозиція про укладення договору, завжди має право від нього відмовитися.

Згідно зі ст. 252 ГК РФ виплата учаснику часткової власності іншими співвласниками компенсації замість виділу його частки в натурі допускається за його згодою. Таким чином, в основі використання другого способу за загальним правилом лежить згоду співвласника на отримання грошової компенсації, що цілком зрозуміло, бо з отриманням останньої він втрачає свої права на спільне майно. Позбавлення ж прав учасника спільної часткової власності поза його волею суперечило б принципу недоторканності та захисту права власності.

Тим не менш чинний ЦК РФ передбачає виключення з зазначеного нами загального правила. Дане виняток давно відомо судовій практиці. Так, згідно з п. 4 ст. 252 ГК РФ у випадках, коли частка співвласника незначна, не може бути реально виділена і він не має суттєвого інтересу у використанні спільного майна, суд може і за відсутності згоди цього співвласника зобов'язати інших учасників часткової власності виплатити йому компенсацію. Формулювання подібного виключення є, мабуть, результатом пошуку оптимального співвідношення інтересів всіх співвласників та інтересу окремого учасника права спільної часткової власності.

Позитивне вирішення питання про виплату компенсації співвласнику замість виділу його частки в спільному майні можливо в тих випадках, коли є всі три умови: частка співвласника незначна, в натурі його виділити не можна, співвласник не має істотного інтересу у використанні спільного майна.

Звертає на себе увагу третя умова, що носить суб'єктивний характер. У зв'язку з цим питання про наявність чи відсутність істотного інтересу має вирішуватися судом у кожному конкретному випадку на підставі дослідження та оцінки сукупності представлених сторонами доказів, що підтверджують, зокрема, потреба у використанні цього майна в силу віку, стану здоров'я, професійної діяльності, наявності дітей і т.д.

Чинне цивільне законодавство не надає суду права позбавляти такого співвласника належних йому прав щодо спільного майна. Сформована судова практика розгляду спорів, пов'язаних із загальною власністю, виробила правило, відповідно до якого відсутність згоди виділяється співвласника отримати замість частини спільного майна грошову компенсацію при неможливості виділу може служити підставою для відмови у позові про виділ частки в натурі.

Використання тільки виділу частки в натурі або виплати компенсації рідко можна зустріти на практиці. У більшості випадків використовується поєднання виділу частки в натурі з виплатою компенсації. Використання комбінації розглянутих нами способів зумовлено тим, що не завжди практично можливо досягти відповідності між виділяється частиною спільного майна і розміром частки у праві власності, що належить співвласнику. Відмовляти ж у виділ частки в натурі внаслідок цього навряд чи доцільно. У силу цього п. 4 ст. 252 ЦК України встановлює правило, відповідно до якого нерозмірність майна, що виділяється в натурі учасникові часткової власності, його частці у праві власності усувається виплатою відповідної грошової або іншої компенсації. При виділі частки одного із співвласників виникає необхідність перегляду розмірів часток залишилися співвласників. Перегляд розмірів часток, як правило, здійснюється відразу ж після виділу за угодою між учасниками, що залишилися. У тих випадках, коли виділ (розділ) зроблений судом, розміри часток визначаються в судовому рішенні 94.

Так Федосов А. С., с. Заволжя, Самарська область, звернувся до Арбітражного суду Самарської області з позовом до Селянському фермерському господарству Федосової В.М., с. Заволжя, Самарська область, про виділення частки в майні. Позовна заява мотивована виходом позивача зі складу учасників Господарства.

Як встановлено матеріалами справи, рішенням малого Ради Приволзького районної Ради народних депутатів від 18.12.91 № 29 Федосової В.М. в довічне успадковане володіння надано земельну ділянку площею 62,6 га для ведення селянського господарства.

Згідно Свідоцтва серії 63 № 0204357, виданим ІМНС РФ у Приволзькому району, на податковий облік відповідач поставлений 20.05.92.

Постановою Адміністрації Приволзького району Самарської області від 25.06.92 № 129 позивачу у довічне успадковане володіння для ведення Фермерського господарства із земель Радгоспу "Нове Заволжя" надано земельну ділянку площею 10,9 га. Цим же Постановою главою Селянського господарства затверджено Федосов А.С.

Згідно Свідоцтва серії 63 № 000596536 Фермерське господарство Федосова А.С. зареєстровано Адміністрацією Приволзького району Самарської області 02.04.95 за № 34.

Відповідно до п. 1 ст. 257 Кодексу майно селянського (фермерського) господарства належить його членам на праві спільної власності, якщо законом або договором між ними не встановлено інше.

У силу положень Закону земельну ділянку і засоби виробництва при виході одного з членів господарства розділу не підлягають. Що вийшов з господарства має право на отримання грошової компенсації, сумірною його частки в спільній власності на майно.

Судом зроблений законний і обгрунтований висновок про те, що спірне майно було закуплено на кредити, надані відповідачу. Так само правомірно встановлено обставина відсутності доказів членства позивача в СФГ Федосової В.М., наявності вкладу, частки або паю позивача в СФГ "Федосової В.М., наявності угоди членів Господарства на отримання компенсації, а також те, що відсутня заява позивача про вихід зі складу учасників КФГ Федосової В.М.

Докази внесення спірного майна позивачем у Фермерське господарство відповідача, так само як і докази наявності права спільної власності господарств на спірне майно позивачем не представлені 95.

Виділ частки із спільної часткової власності на житлове приміщення є, як правило, результатом вільного волевиявлення співвласника. Однак слід пам'ятати, що виділ частки із спільної власності може відбуватися не тільки на вимогу виділяється співвласника, але і на вимогу кредиторів у тих випадках, коли у боржника - учасника права спільної часткової власності відсутнє інше майно. Стаття 255 ЦК України встановлює спеціальний порядок звернення стягнення при неможливості виділити частку в натурі або якщо проти цього заперечують інші учасники права спільної часткової власності. У такому разі кредитор має право вимагати продажу боржником своєї частки іншим учасникам спільної власності за ціною, сумірною її ринкової вартості, зі зверненням виручених від продажу коштів в погашення боргу. Якщо решта учасників права спільної власності від придбання частки боржника відмовляться, кредитор має право вимагати через суд звернення стягнення на неї шляхом продажу цієї частки з публічних торгів.

Певні труднощі виникають в реалізації кредитором права звернення стягнення за боргами боржника - учасника права спільної часткової власності, тому що "Права і законні інтереси кредитора можуть опинитися без належного захисту в разі неможливості виділу частки в натурі та відмови боржника в явній або неявній формі від продажу своєї частки іншим співвласникам" 96.

Нам видається, що за змістом ст. 255 ДК РФ кредитор не позбавлений можливості в разі ухилення боржника від виконання раніше направленого йому вимоги самостійно звернутися до співвласникам з вимогою про купівлю - продаж частки. Таким чином, в будь-якому випадку відмова учасників права спільної часткової власності від придбання частки боржника - співвласника (на вимогу самого боржника або кредитора) служить підставою для виникнення у кредитора права звернутися до суду з вимогою про звернення стягнення шляхом продажу частки з публічних торгів.

Як вже зазначалося, законодавець правила про розподіл не має окремо, а об'єднує разом з правилами про виділ у рамках однієї статті (ст. 252 ЦК). Отже, розглянуті нами способи виділу частки: отримання майна в натурі, виплата грошової компенсації - використовуються і при розділі спільного майна.

Оскільки житлове приміщення належить, як правило, до числа неподільних об'єктів, не можна не зупинитися на розгляді питання про способи розділу неподільних об'єктів.

Усталена практика вказує на два способи врегулювання взаємовідносин співвласників. При неподільності об'єкта права спільної часткової власності розділ може бути здійснений або за допомогою передачі спільного майна одному із співвласників із зобов'язанням виплатити іншим відповідну компенсацію, або шляхом продажу спільного майна з розподілом отриманої від продажу суми між усіма учасниками права спільної часткової власності відповідно до розмірів їх часток .

Житлове приміщення належить до числа дорогих об'єктів. Зважаючи на це становить інтерес проблема розділу житлового приміщення, що належить на праві спільної власності двом особам, одне з яких не володіє достатнім майном, коштами, щоб виплатити компенсацію за частку, що належить іншому учаснику, і разом з тим зацікавлений у використанні належить співвласникам загального майна і тому не згоден на його продаж з тим, щоб виручену суму розподілити між ними.

Цілком очевидно, що неможливо припинити право спільної часткової власності для всіх його учасників шляхом примусового продажу житлового приміщення без згоди всіх співвласників.

Суперечності, які виникли, за змістом законодавства, можуть бути врегульовані судом шляхом встановлення першого способу поділу майна: за допомогою передачі загального житлового приміщення в індивідуальну власність зацікавленого учасника з присудженням на користь іншого співвласника грошової компенсації. У разі відсутності у співвласника, якому передано загальне житлове приміщення в індивідуальну власність, необхідних засобів рішення суду підлягає примусовому виконанню за допомогою звернення стягнення на належне такому співвласнику майно за правилами про виконавче провадження.

Не можна не звернути уваги на те, що таке рішення питання буде означати фактично примус залишається співвласника до покупки частки, що належить іншій особі. При цьому обов'язок і розмір виплати встановлюються судом виходячи з дійсної вартості майна та за відсутності угоди сторін. Відносно цієї ситуації можна говорити про примусове "наділення" власністю, що не завжди може вітатися співвласником, оскільки автоматично спричиняє збільшення його тягаря утримання майна.

Виникла проблема, видається, є результатом закріплення у главі 16 ЦК безумовного права вимоги виділу своєї частки за допомогою виплати грошової компенсації. Рішення законодавця, очевидно, дає перевагу інтересам виділяється співвласника. Інше рішення цього питання навряд чи можливо. З іншого боку, є розумним положення ЦК 1922 року, в силу якого ще до пред'явлення відповідної вимоги про виділ учасники спільної часткової власності могли обмежити це правомочність своєю угодою і тим самим захистити себе від появи такої ситуації.

3.3 Проблеми здійснення права спільної часткової власності

Володіння та користування спільним майном пайовою здійснюється за згодою всіх співвласників, а при недосягненні згоди спір вирішується судом 97.

Майно, що перебуває у спільній частковій власності, може бути поділене між її учасниками за згодою між ними. Учасник часткової власності має право вимагати виділу своєї частки із спільного майна. Розділ майна проводиться між усіма учасниками спільної власності і означає її припинення. При виділ частки загальна власність зберігається тільки відносно залишаються учасників 98.

При здійсненні права власності власник (в тому числі учасник спільної часткової власності) не повинен виходити за межі своїх прав. Існують загальні і приватні межі здійснення цивільних прав.

Загальні межі ставляться до всіх прав і містяться в нормах-принципах. (Наприклад, у п. 2 ст. 1 ЦК зазначено, що цивільні права можуть бути обмежені на підставі федерального закону і лише в тій мірі, в якій це необхідно з метою захисту основ конституційного ладу, моральності, здоров'я, прав і законних інтересів інших осіб , забезпечення оборони країни і безпеки держави). Порушення загальних меж називають зловживанням правом.

Приватні межі характеризуються тим, що відносяться до конкретних цивільних прав і передбачені у спеціальних статтях законодавства. Слід зазначити, що стосовно часткової власності число таких обмежень досить значно.

Так, розпорядження спільною частковою власністю здійснюється за згодою всіх її учасників. При цьому кожен учасник спільної часткової власності також може розпорядитися своєю часткою і для цієї згоди інших співвласників не вимагається. Однак при продажу частки сторонній особі інші учасники мають право переважної покупки, яке полягає в тому, що вони мають переважне право придбати частку за ціною, за яку вона продається і на інших рівних умовах, за винятком випадків продажу на публічних торгах 99. Продавець частки повинен письмово повідомити інших співвласників про намір продати її третій особі. Для продажу частки нерухомості строк повідомлення становить 30 днів, а для рухомого майна - 10 днів. Після закінчення зазначених строків і якщо співвласники не висловили наміри придбати частку, продавець має право продати її третій особі 100.

Особливою різновидом спільної часткової власності є власність на спільне майно багатоквартирного будинку, розпорядження якої по суті нереалізовано 101. Частка в спільному майні багатоквартирного будинку не набуває самостійного юридичного значення. У літературі з'явилося твердження, що мова йде про загальну неподільної власності 102, з чим цілком можна погодитися. При укладанні угод з житловими приміщеннями, в результаті яких виникає право власності на них, одночасно виникає право спільної часткової власності на об'єкти загального користування. Так, якщо об'єктом угоди виступає квартира, то поряд з переходом права на неї відбувається перехід прав на об'єкти загального користування та квартири (кухня, коридор, ванна кімната тощо), і багатоквартирного будинку, До таких об'єктів закон відносить загальні приміщення будинку, що несуть конструкції будинку, механічне, електричне, санітарно-технічне обладнання за межами та / або всередині квартири. Суб'єктами права спільної часткової власності на це майно є власники приміщень у багатоквартирному будинку.

Обмежений характер правомочностей суб'єкта спільної часткової власності на спільне майно у багатоквартирному будинку укладається насамперед у неможливості виділити свою частку в натурі. Так, згідно з п. 4 ст. 37 ЖК власник приміщення в багатоквартирному будинку не має права здійснювати виділ в натурі своєї частки у праві спільної власності на спільне майно у багатоквартирному будинку.

Відповідно до раніше сформованою практикою допускалося укладення так званих інвестиційних договорів, коли фізична або юридична особа укладало з державним або муніципальним житловим органом договір, за яким брало на себе зобов'язання провести реконструкцію об'єкта загального користування (наприклад, горищного приміщення), а натомість отримувало право власності на цей об'єкт. Така практика тривала і після прийняття частини першої ДК РФ, хоча в ст. 290 ЦК прямо встановлено, що власникам квартир в багатоквартирному будинку належить право спільної часткової власності на спільне майно будинку. Таким чином, така практика суперечила законодавству, і в ряді випадків подібні договори в судовому порядку були визнані недійсними 103. Разом з тим не можна не звернути уваги на те, що зазначена норма РК суперечить нормам ГК РФ, оскільки згідно зі ст. 252 ГК учасник спільної часткової власності має право вимагати виділу своєї частки із спільного майна. Крім того, вона суперечить ст. 246 ЦК, згідно з якою розпорядження майном, що перебуває у спільній частковій власності, здійснюється за згодою всіх її учасників 104.

Виникає питання про те, який із двох правових актів буде діяти. На перший погляд можна прийти до висновку, що таким правовим актом є РК. Згідно з ч. 1 ст. 4 Вступного закону до РК надалі до приведення у відповідність з Житловим кодексом Російської Федерації законів та інших нормативних правових актів, що діють на території Російської Федерації, закони та інші нормативні правові акти застосовуються остільки, оскільки вони не суперечать Житловому кодексу Російської Федерації. Крім того, слід враховувати ту обставину, що РК був прийнятий пізніше.

Проте слід також враховувати ту обставину, що в даному випадку мова йде не про суто житлових відносинах, а про цивільно-правових. При цьому в силу п. 2 ст. 3 ЦК норми цивільного права, які у будь-яких інших законах (а значить, і в ЖК), не повинні суперечити ЦК.

Очевидно, законодавець, а можливо, і Конституційний Суд РФ повинні дати додаткові роз'яснення з цього питання. При цьому слід мати на увазі, що це питання набуває особливої ​​значущості у зв'язку з тим, що є випадки, коли всі власники житлових приміщень у багатоквартирному будинку не заперечують проти того, щоб передати, наприклад, горище або підвал у власність одного з мешканців, отримавши натомість ту чи іншу компенсацію.

Безсумнівно, обмежена в даному випадку і можливість здійснення такого правомочності власника, як правомочність користування. Можливість передачі приміщень, що входять в об'єкти спільного майна багатоквартирного будинку (в тому числі горищні приміщення), у користування передбачена п. 4 ст. 36 ЖК, в якому говориться, що за рішенням власників приміщень у багатоквартирному будинку, прийнятому на загальних зборах таких власників, об'єкти загального майна в багатоквартирному будинку можуть бути передані в користування іншим особам у разі, якщо це не порушує права і законні інтереси громадян і юридичних осіб, а також п. 2 ст. 44 ЖК, згідно з яким до компетенції загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку належить прийняття рішень про передачу в користування спільного майна в багатоквартирному будинку.

Термін "користування" передбачає як безоплатне користування (укладення договору безоплатного користування), так і оплатне користування (укладення договору оренди).

Теоретично можливі обидва варіанти, проте з практичної точки зору єдино можливим представляється договір оренди. Максимальний термін договору оренди чинним законодавством не передбачений, однак навряд чи доцільно укладати договір оренди на термін більше 50 років, оскільки в іншому разі не можна виключати відмову в державній реєстрації договору оренди по тому підставі, що така тривала оренда по суті прикриває передачу приміщень у власність.

Для укладення такого договору необхідне проведення позачергового (п. 2 ст. 45 ЖК) загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку, рішення якого оформляється протоколом загальних зборів у порядку, встановленому загальними зборами власників приміщень (п. 1 ст. 46 ЖК). Після цього має укладатися договір оренди, в якому в якості орендодавця виступають всі власники житлових приміщень у даному багатоквартирному будинку, а в якості орендаря особа, якій надається приміщення у володіння та користування за плату.

Договір оренди підлягає державній реєстрації в територіальному підрозділі Федеральної реєстраційної служби. Згідно з п. 3 ст. 26 Закону про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним в тому випадку, якщо в оренду здаються будівля, споруда, приміщення в них або частини приміщень, до договору оренди нерухомого майна, що представляється на державну реєстрацію прав, додаються поверхові плани будівлі, споруди , на яких позначаються що здають в оренду приміщення із зазначенням розміру орендованої площі. Договір оренди приміщення або частини приміщення реєструється як обтяження прав орендодавця відповідного приміщення (частини приміщення). При цьому з заявою про державну реєстрацію договору оренди нерухомого майна може звернутися одна із сторін договору оренди нерухомого майна (п. 1 ст. 26 Закону про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним).

Не можна не звернути уваги на те, що положення п. 4 ст. 36 ЖК сформульовані двозначно. У ньому, зокрема, сказано, що за рішенням власників приміщень у багатоквартирному будинку, прийнятому на загальних зборах таких власників, об'єкти загального майна в багатоквартирному будинку можуть бути передані в користування іншим особам у разі, якщо це не порушує права і законні інтереси громадян і юридичних осіб.

При буквальному тлумаченні цієї норми можна прийти до висновку про те, що приміщення можуть передаватися в користування тільки іншим особам, тобто не власникам житлових приміщень (хоча в п. 2 ст. 44 ЖК йдеться про передачу приміщень в користування без вказівки, про які обличчях йде мова). Крім того, фраза "якщо це не порушує права і законні інтереси громадян і юридичних осіб" дає можливість для самого широкого тлумачення. При цьому очевидно, що передача в користування частини спільного майна на тривалий термін в тій чи іншій мірі порушує права і законні інтереси інших власників.

Нарешті, передане в користування приміщення буде зберігати статус нежитлового приміщення, навіть якщо фактично буде використовуватися для проживання. Перевести його в житлове чинності п. 4 ст. 22 ЖК РФ, який встановив, що переведення нежитлового приміщення в житлове приміщення не допускається, якщо таке приміщення не відповідає встановленим вимогам або відсутня можливість забезпечити відповідність такого приміщення встановленим вимогам або якщо право власності на таке приміщення обтяжене правами будь-яких осіб, практично неможливо.

Новий Житловий кодекс РФ в ст. 45 - 48 передбачає, що рішення з питань, що виносяться на збори, що зачіпає загальна будинкове майно, що належить всім власникам житлових приміщень на пайових засадах, у тому числі державі та органам місцевого самоврядування, обов'язкові для всіх власників приміщень. Таким чином, у наявності протиріччя зі ст. 246 ЦК, згідно з якою розпорядження майном, що перебуває у спільній частковій власності, здійснюється за згодою всіх її учасників, а при недосягненні угоди - у порядку, встановленому судом. Таким чином, навіть якщо рішення виноситься більшістю власників житлових приміщень, це суперечить зазначеним положенням ГК. Практична доцільність зазначених положень РК цілком зрозуміла: у противному випадку вирішувати проблеми, пов'язані з використанням загального будинкового майна, було б просто неможливо. Прийняття рішень подібним чином цілком припустимо в ТСЖ, де відповідно до статутних документів рішення, прийняті більшістю, обов'язкові для меншості. Проте новий ЖК не повинен містити норми, що передбачають нав'язування волі більшості меншини в об'єднанні власників без членства, органом управління якого є загальні збори.

Слід зазначити, що ЖК говорить про власників приміщень, а не тільки про власників житлових приміщень. З цього випливає, що власники нежитлових приміщень також є учасниками спільної часткової власності на спільне майно.

Спірним є також питання про те, хто ж є власником всього багатоквартирного будинку, в якому проживають власники окремих приміщень, в цілому. Очевидно, слід дійти висновку про те, що після того, як у будинку або споруді зареєстровано право власності двох і більше осіб на приміщення в цьому будинку або споруді, єдиного власника на всю будівлю або споруду більше немає. Мова може йти тільки про право власності на окремі об'єкти (приміщення) та про спільної часткової власності на майно загального користування. При цьому специфіка спільної часткової власності на спільне майно полягає в тому, що частка, як уже зазначено, не може бути відчужена окремо від приміщення.

Іноді виникає питання про те, чи може учасник спільної часткової власності здійснити відчуження частини частки у спільній частковій власності на нерухоме майно. На це питання слід відповісти негативно, оскільки частка у праві не розглядається як річ і відповідно до неї незастосовні правила про подільність речей. Чинне законодавство нічого не говорить про те, чи можна розпорядитися частиною частки на об'єкт нерухомості. Як вже було зазначено, частка не є річчю і у зв'язку з цим до неї не можуть застосовуватися правила про подільних і неподільних речах. Таким чином, здійснити відчуження частини частки навряд чи можливо. Для того щоб частку розділити на кілька частин, необхідно зробити її відчуження кільком особам по одній угоді.

Одним із проблемних питань є питання про виділ частки учасника спільної часткової власності на нерухоме майно. Слід зазначити, що сам термін не завжди розуміється однозначно. Так, розрізняють поняття виділу так званої реальної частки, коли в результаті угоди або рішення суду за конкретною особою закріплюється конкретна частина об'єкта нерухомого майна (наприклад, певна кімната в житловому будинку), якою він володіє і користується. При цьому виділу в натурі частки не відбувається, розмір ідеальної частки не змінюється (наприклад, ця особа як було власником певної частки (наприклад, 1 / 3), так і залишається ним). При цьому слід мати на увазі, що надання у володіння і користування певної частини нерухомого майна не означає виникнення будь-якого особливого речового права.

Крім того, на практиці бувають випадки, коли співвласники нерухомості і, зокрема, житлових приміщень ставлять питання про виділ свій частки в натурі. При розгляді вимоги про виділ частки із приватизованої квартири суди враховують технічну можливість передачі позивачеві ізольованій частині не тільки житлових, але і нежитлових, підсобних приміщень (кухні, коридори, санвузли), а також можливість обладнання окремого виходу 105. При відсутності такої можливості виділ частини квартири одному з співвласників виключений. Вирізняється власник вправі розраховувати лише на компенсацію вартості його частки у квартирі або на визначення порядку користування квартирою за погодженням з іншими власниками, а при недосягненні угоди - за рішенням суду (Постанова Пленуму ВС РФ від 24 серпня 1993 р. N 8 "Про деякі питання застосування судами Закону РФ "Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації).

У Постанові Пленуму ЗС РФ і ВАС РФ від 1 липня 1996 р. N 6 / 8 було зазначено, що суд має право відмовити в позові учаснику часткової власності про виділ частки в натурі, якщо виділ неможливий без невідповідного збитку майну, що знаходиться у спільній власності. При цьому під невідповідним збитком згідно п. 35 Постанови Пленуму розуміється неможливість використання майна за цільовим призначенням, істотне погіршення його технічного стану або зниження матеріальної чи художньої цінності.

Якщо розділ або виділ частки неможливі, власник, що вимагає виділу частки, має право на виплату йому вартості його частки іншими учасниками часткової власності. При цьому суд на вимогу виділяється власника має право зобов'язати інших учасників часткової власності виплатити йому відповідну компенсацію. Після отримання компенсації співвласник втрачає право на частку у спільній власності.

У виняткових випадках, коли частка власника незначна, не може бути реально виділена і власник не має реального інтересу у використанні спільного майна, суд відповідно до п. 36 зазначеної Постанови може і без згоди цього власника зобов'язати решту учасників виплатити йому компенсацію замість виділу. В окремих випадках неподільний об'єкт нерухомості може бути переданий у власність одному з учасників часткової власності, що має значну зацікавленість у її використанні незалежно від розміру часток інших учасників спільної власності з компенсацією останнім вартості її частки. Слід зазначити, що учасники спільної власності, самі по собі не можуть звернутися з вимогою про позбавлення іншого учасника права на частку з виплатою йому компенсації, навіть якщо він не має суттєвого інтересу у використанні речі і частка його незначна. Таке правило застосовується лише до того учаснику, який заявить вимогу про виділ частки.

У всіх випадках, коли співвласнику передається частина приміщення, що перевищує його частку, суд стягує з нього відповідну грошову компенсацію і вказує в рішенні про зміну часток у праві власності на будинок.

У разі виділу частки в натурі часто необхідно здійснити перебудову цього об'єкту. Представляється, що витрати за такою перебудові повинні покладатися на особу, яка потребує виділу частки. Це обумовлено тим, що зазначені витрати не можуть розглядатися як витрати з утримання спільного майна. Така перебудова може включати зведення перегородок, створення окремого входу і т.д. Вона не повинна істотно погіршувати якість будівлі і впливати на рівень його безпеки (зокрема, житлові приміщення не повинні зменшуватися до такого рівня, що ними неможливо користуватися за призначенням).

Незважаючи на те що частка виділяється в натурі, у будові зберігається загальна власність (загальні стіни, дах, інші елементи конструкції, які пов'язані як з ізольованою частиною, так і з іншими частинами будівлі або є приналежністю будови в цілому). У зв'язку з цим має бути встановлений порядок користування таким спільним майном.

На практиці нерідко виникає питання про можливість відчуження єдиним власником нерухомого майна частки у праві на це майно. У таких випадках необхідно враховувати наступне. У більшості випадків знову зведені будівлі є неподільними нерухомими речами. Згідно з п. 4 ст. 244 ЦК спільна власність на неподільну річ виникає при її вступі у власність двох або кількох осіб (у результаті купівлі-продажу, дарування, міни, успадкування, створення речі декількома особами, укладення договору про спільну діяльність і т.д.). Таким чином, досить поширені на практиці угоди, в силу яких власник всього об'єкта нерухомості виробляє відчуження певної частки в праві, суперечать чинному законодавству. Зокрема, нерідкі угоди, коли відчужуються нежитлові приміщення, тобто частини будівель (офісні приміщення, підвали, поверхи і т.д.). Між тим нежитлові приміщення (слід зазначити, що термін "нежитлові приміщення" використовується і в законодавстві (див. п. 2 ст. 23 Закону про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним), будучи частиною неподільних речей, не можуть бути речами .

Разом з тим положення, коли власник цілого, принаймні, теоретично не може розпорядитися частиною цього цілого, навряд чи доцільно. Виходом з цієї ситуації може бути закріплення в законодавстві норми, згідно з якою власнику будівлі або споруди належить 100 відсотків або 1 / 1 в арифметичних дробах. Така норма хоча і суперечить теоретичної концепції спільної власності, яка може виникнути у двох і більше осіб і не допускає існування всіх часткою у однієї особи, однак дозволить привести існуючу практику у відповідність до законодавства 106.

Можливі ситуації, коли учасник часткової власності на нерухоме майно справить невіддільні поліпшення в цьому майні. У цьому випадку він має право на збільшення своєї частки. При цьому поліпшення будуть поширюватися на все спільне майно навіть у тому випадку, коли відповідно до угоди між співвласниками про порядок користування спільною власністю кожен з учасників спільної власності має право користуватися тільки певною частиною і поліпшення були зроблені тільки в цій частині. Крім того, ці поліпшення повинні бути зроблені за згодою інших співвласників. Відповідно ті поліпшення, які не відповідають загальній волі, не дають права на збільшення частки. Угода про виробництво цих поліпшень необов'язково має бути відповідним чином оформлено: воно може випливати з умов домовленості про порядок використання об'єкта нерухомості. Так, якщо на одному з учасників спільної власності лежать обов'язки, пов'язані з опаленням, то він може змінити систему опалення без попередньої згоди інших співвласників. Самі поліпшення повинні за визначенням покращувати якості об'єктів нерухомості. Так, зведення перегородок в будинку не обов'язково поліпшують споживчі якості цього будинку.

В об'єкті нерухомості, що знаходиться у спільній частковій власності, може виникнути необхідність у проведенні ремонтних робіт для того, щоб виправити виникли несправності, які потенційно можуть спричинити незбереження об'єкта. Якщо один із співвласників зробить їх без отримання попередньої згоди інших співвласників, то останні повинні компенсувати ці витрати. У разі відмови виникає зобов'язання з безпідставного збагачення.

У літературі була висловлена ​​думка, що "власники нерухомого майна, користуючись тим, що коло підстав, за якими річ може вступити у спільну власність двох або більше осіб, досить великий (п. 4 ст. 244 ЦК), нерідко користуються своїм правом недобросовісно. На свій розсуд вони розбивають єдине право власності на "карликові" частки типу 1 / 100, 1 / 32 тощо "107. На думку авторів Концепції розвитку цивільного законодавства про нерухоме майно, найчастіше подібні недобросовісні дії відбуваються стосовно таких об'єктів нерухомості, як житлові приміщення та земельні ділянки, що призводить до порушення норм житлового та земельного законодавства. У зв'язку з цим пропонується ввести в ст. 244 ЦК норму, що обмежує можливість власника виділяти з метою подальшого відчуження частку в праві власності, яка за своїми розмірами не відповідає встановленій законом нормі (житлової площі, земельної ділянки тощо або іншим чином не відповідає принципу життєздатності виділеної частки. При цьому на випадки виникнення права спільної власності всупереч волі власника (спадкування за законом і т.п.) обмеження поширюватися не повинно.

Не зовсім зрозуміло, що мається на увазі під "довільним розбиванням єдиного права власності на об'єкт нерухомості". Чинне законодавство не дає можливості єдиного власнику об'єкта нерухомості довільно зробити відчуження частки свого права на об'єкт нерухомості, залишивши за собою частку, що залишилася (хоча введення подібної норми було б доцільно). Для того щоб виникла часткова власність, власник повинен здійснити операцію з кількома контрагентами (купівля-продаж, дарування і т.д.). Тому по суті мова йде про те, щоб обмежити право власника розпоряджатися своєю власністю, що навряд чи доцільно.

Що стосується порушення житлового законодавства в результаті утворення "карликових" часток, то, як правильно було зазначено, причиною порушення тут є не сам факт володіння "карликовою" часток, а факт проживання з порушенням встановлених житлових правил (хоча наявність такої частки і створює передумову для їх порушення 108.

Нарешті, не можна не звернути уваги на те, що поняття "життєздатності" виділеної частки є досить розмитим. І може призвести до суддівського свавілля.

ВИСНОВОК

Наприкінці роботи необхідно відобразити найбільш суттєві аспекти даної теми і підвести підсумок проведеному дослідженню права спільної часткової власності.

Загальна часткова власність характеризується множинністю суб'єктів і єдністю об'єктів. Вона оформляє відносини за належністю майна одночасно кільком особам - співвласникам. Існує два види спільної власності - часткова і спільна. Існували різні підходи до визначення в чому саме полягає частка учасника - у майні або у праві на майно. Нині законодавець однозначно визначив, що кожному з власників у праві спільної часткової власності належить частка на все спільне майно. Здається, що законодавець виходив з можливості абстрактного, уявного розподілу єдиного права на частини у вигляді дробу, відсотків з таким розрахунком, що в цілому ці частини становлять єдине ціле.

Аналіз практики показує, що і така модель спільної часткової власності ставить суди у тупикове становище. Існує велика кількість суперечок у зв'язку з продажем будь-ким із співвласників своєї частки третій особі.

При розгляді спорів суди можуть зіткнутися з тим, що в договорі купівлі-продажу частини майна і в реєстраційному посвідченні про право власності може бути вказана з одного боку, ідеальна частка майна, а з іншого - дано точний перелік конкретних приміщень, інших частин, що знаходяться в власності визначених содольщіков.

Отже, не можна в правовстановлюючих документах фіксувати за конкретним содольщіком майно в натурі на праві власності, інакше за цим критерієм власність перестає бути частковою. Здається, що в законодавстві ставлення спільної часткової власності має бути закріплено більш виразно.

Інститут права переважної покупки займає у спільній частковій власності особливе місце. Він представляє значний інтерес, тому що завдяки даному юридичному факту вирішується питання про відчуження майна у власність іншій особі. До статусу суб'єктів, що мають це право, пред'являються особливі вимоги. Отже, це право має потребу в більш розгорнутій нормативної регламентації, ніж це передбачено ст.250 ЦК України.

Аналогічні правила про переважне право застосовуються і при відчуженні частки за договором міни. Необхідно відзначити, що права власника в подібних випадках можуть істотно бути порушені, тому що особа, яка має переважне право на придбання частки, може не бажати придбати частку і тривалий час не давати свою згоду на відчуження, значить, цю прогалину необхідно законодавчо усунути.

Відповідно до принципу взаємної згоди, що необхідно при здійсненні права розпорядження спільною власністю, законодавством встановлено, що виплата її учаснику іншими співвласниками замість виділу частки в натурі компенсації, допускається лише за його згодою. З отриманням компенсації співвласник втрачає право на частку в спільному майні, виключається з числа учасників. Але, суд може, у встановлених законом випадках, за відсутності його згоди зобов'язати решту учасників спільної власності виплатити йому компенсацію. Представляється, що норми ГК РФ у цьому питанні не узгоджені один з одним.

Вивчення права власності на житло показало, протиріччя які є в цивільному і житловому законодавстві щодо реалізації права власності на житло. Так для вчинення дій за розпорядженням та користування спільним майном ЖК не вимагає згоди всіх власників житлових приміщень і тим самим вступає в протиріччя з п. 1 ст. 246 і п. 1 ст. 247 ЦК, відповідно з якими користування і розпорядження майном, що перебуває у спільній частковій власності, можливе лише за згодою всіх її учасників. Можливості відступу від цього правила шляхом встановлення іншого в законі або договорі ст. 246 і 247 ЦК не передбачають.

Необхідно усунути дане протиріччя з житловим законодавством. Оскільки норми цивільного права є первинними слід, включити в них вказівка ​​на можливість розпорядження житлом, що знаходяться у спільній частковій власності без згоди всіх власників. Ст. 246 п.1 слід викласти у такій редакції: «Розпорядження майном, що перебуває у спільній частковій власності, здійснюється за згодою всіх її учасників. Розпорядитися житлом можливо за згодою більшості власників, а за відсутності такого на підставі судового рішення ».

Аналогічні зміни слід внести до ст. 247 п.1 ЦК РФ виклавши її в такій редакції: «Володіння і користування майном, що перебуває у спільній частковій власності, здійснюються за згодою всіх її учасників. Володіння і користування житлом здійснюється за згодою більшості власників, а при недосягненні згоди - в порядку, що встановлюється судом ».

Власники об'єктів нерухомого майна, користуючись тим, що коло підстав, за якими річ може вступити у спільну власність двох або більше осіб, законом практично не обмежений (п. 4 ст. 244 ЦК), нерідко користуються своїм правом недобросовісно. На свій розсуд вони розбивають єдине право власності на «карликові» частки типу 1 / 100, 1 / 32 і т.п. і відчужують їх іншим особам, створюючи незліченну безліч співвласників. При цьому метою такого дроблення може бути не стільки володіння карликової часткою у праві власності на нерухомість, скільки обхід за допомогою такого володіння приписів публічного права (міграційного, податкового та ін.)

З урахуванням викладеного пропонується ввести в ст. 244 ЦК норму, яка б обмежувала можливість власника виділяти з метою подальшого відчуження частку в праві власності, яка за своїми розмірами не відповідає встановленої Законом нормі (житлової площі, земельної ділянки тощо) або іншим чином не відповідає принципу життєздатності виділеної частки.

Безсумнівно, перелік порушених проблем є не вичерпним, і вимагатиме подальшої уваги до проблем права спільної часткової власності.

СПИСОК ВИКОРИСТОВУЮТЬСЯ ДЖЕРЕЛ

Нормативні акти

  1. Конституція Російської Федерації. - М. Проспект. 2005.

  2. Цивільний кодекс Російської Федерації. Частина 1. (З ізм. І доп. Від 2 липня 2005 року) / / Збори законодавства РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.

  3. Цивільний кодекс Російської Федерації. Частина 2. (З ізм. І доп. Від 9 травня 2005 року) / / Збори законодавства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410.

  • Цивільний кодекс Російської Федерації. Частина 3 (зі зм. І доп. Від 2 грудня 2004 року) / / Збори законодавства РФ. - 2001. - № 49. - Ст. 4552.

  • Цивільний процесуальний кодекс Російської Федерації від 14 листопада 2002 № 138-ФЗ (в ред. Від 29 грудня 2004 року) / / Збори законодавства РФ. - 2002. - № 46. - Ст. 4532.

  • Сімейний кодекс Російської Федерації (з ізм. І доп. Від 28 грудня 2004 року) / / Збори законодавства РФ. - 1996. - № 1. - Ст. 16.

  • Житловий кодекс Російської Федерації / / Збори законодавства РФ. - 2005. - № 1. - Ст. 14.

  • Земельний кодекс Російської Федерації (в ред. Від 07 березня 2005 року) / / Збори законодавства РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147.

  • Федеральний закон від 12 січня 1996 р. № 7-ФЗ «Про некомерційних організаціях» / / Збори законодавства РФ. - 1996. - № 3. - Ст. 145.

  • Федеральний закон від 19 травня 1995 р. № 82-ФЗ «Про громадських об'єднаннях» / / Збори законодавства РФ. - 1995. - № 21. - Ст. 1930.

  • Федеральний закон від 15 червня 1996 р. № 72-ФЗ «Про товариства власників житла» / / Збори законодавства РФ. - 1996. - № 25. - Ст. 2963.

    Література

    1. Астахов С. Про розділ майна / / ЕЖ-Юрист. - 2005. - № 35 .- С. 16.

    2. Балабанов І.Т. Операції з нерухомістю. - М.: Фінанси і статистика. 1996.

    3. Бєлов В.А. Право спільної власності / / Законодавство. - 2002. - № 11. - С. 34.

    4. Бєляєва О. Виділення часткою в статутному капіталі: можливі варіанти / / Бізнес-адвокат. - 2003. - № 1. - С. 32.

    5. Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. Книга перша: Загальні положення. Вид. 3-є., Справність. - М. Статут. 2001.

    6. Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. Книга друга: Договори про передачу майна. Вид. 3-є., Справність. - М. Статут. 2001.

    7. Буйнова Ю. Переважне право купівлі частки у праві власності на житло / / Відомості Верховної Ради. - 2003. - № 3. - С. 26.

    8. Вагацума С., Аріідзумі Т. Цивільне право Японії: У 2 кн. Кн. 1 / Пер. з япон. - М. Прогрес. 1983.

    9. Вергасова Р.І. Нотаріат в Росії: Навчальний посібник. - М. Норма. 2003.

    10. Витрянский В.В. Концепція розвитку цивільного законодавства про нерухоме майно. - М. Статут. 2004.

    11. Вилежанін О.М. До питання про застосування міжнародно-правових норм про морські живі ресурси / / Вісник ВАС РФ. - 2002. - № 2. - С.112, 114.

    12. Гаврилов Е. Переважне право купівлі / / Відомості Верховної Ради. - 2001. - № 2. - С. 12.

    13. Гальперін М. Реалізація прав власників частки ТОВ / / ЕЖ-Юрист. - 2005. - № 23. - С. 15.

    14. Генкін Д.М. Право власності в СРСР. - М. Юрлітіздат. 1961.

    15. Гонгало Б.М., Крашенинников П.В. Шлюбний договір. Коментар сімейного та цивільного законодавства. - М. Инфра. 2002.

    16. Горемикін В.А. Ринок нерухомості. - М. МЕГУ. 1994.

    17. Цивільне право. Підручник / За ред. Суханова Є.А. 2-е вид. Т. 1. - М. Норма. 1998.

    18. Цивільне право: Підручник для вузів. Ч.1 / За ред. Іларіонове Т. І. - М. Норма. 1998.

    19. Цивільне право: Підручник. Ч.1 / За ред. Сергєєва А.П., Толстого Ю.К. - М. Проспект. 1998.

    20. Грось А. Спадкування житлового приміщення, що перебуває у спільній сумісній власності / / Відомості Верховної Ради. - 2002. - № 11. - С. 34.

    21. Гумаров І. Поняття речі в сучасному цивільному праві Росії / / Господарство право. - 2000. - № 3. - С. 78-84.

    22. Дождев Д.В. Римське приватне право: Підручник для вузів. - М. Норма. 2002.

    23. Дорожинський Є.А. Правове регулювання операцій з нерухомістю. - Новосибірськ. СібАГС. 1999.

    24. Ем В.С. Договір ренти та довічного змісту з утриманням / / Законодавство. - 1999. - № 5. - С. 31.

    25. Єгоров А. Окремі аспекти Концепції розвитку цивільного законодавства про нерухоме майно / / Господарство право. - 2003. - № 12. - С. 96.

    26. Єремєєв Д.Ф. Право особистої власності в СРСР. - М. Юрлітіздат. 1958.

    27. Єрошенко А.А. Особиста власність радянських громадян. - Краснодар. 1970.

    28. Зимелева М.В. Спільна власність у радянському цивільному праві. - М. Наука. 1976.

    29. Золотько Н.В. Право на частку у спільній власності: міф чи реальність? / / Вісник Федерального арбітражного суду Північно-Кавказького округу. - 2005. - № 5 .- С. 32.

    30. Іоффе О.С., Толстой Ю.К. Новий Цивільний кодекс РРФСР. - Л., 1965.

    31. Калінін М.І., Удачин А.А. Постатейний коментар до Федерального закону від 11 червня 2003 р. № 74-ФЗ «Про селянське (фермерське) господарство». - М. Міжнародна академія оцінки і консалтингу. 2004.

    32. Кіндеева Є.А. Державна реєстрація прав на об'єкти незавершеного будівництва / / Правове регулювання ринку нерухомості. - 2001. - № 1. - С. 88.

    33. Кіндеева Е.А., Піскунова М.Г. Нерухомість: права і угоди (нові правила оформлення, державна реєстрація, зразки документів). - М. Юрайт-Издат. 2004.

    34. Козлов М. Перевага перед сторонніми / / ЕЖ-Юрист. - 2005. - № 29 .- С. 17.

    35. Козир О.М. Нерухомість у новому ЦК Росії / / ГК Росії. Проблеми, теорія, практика / За ред. Маковського А.Л. - М. Міжн. центр фін.-ек. розвитку, 1998.

    36. Корнєєв С.М. Право державної соціалістичної власності в СРСР. - М. Юридична література. 1964.

    37. Крашенинников Є. Допустимість поступки вимоги / / Господарство право. - 2000. - № 8. - С. 27.

    38. Крашенинников П.В. Житлове право. - М. Статут. 2000.

    39. Кузнєцова Л.В. Переважне право: поняття та правова природа / / Журнал російського права. - 2004. - № 10. - С. 27.

    40. Лапач Л. Поняття "майно" в Російському праві та в конвенції про захист прав людини та основних свобод / / Відомості Верховної Ради. - 2003. - № 1. - С. 22.

    41. Ломідзе О. Уступка права (цесія) / / Відомості Верховної Ради. -1998. - № 5. - С. 25

    42. Малеина М. Правове регулювання донорства крові / / Радянська юстиція. - 1993. - № 24. - С. 12-13.

    43. Мананкова Р.П. Правовідносини спільної часткової власності громадян за радянським законодавством. - Томськ. Вид-во ТГУ. 1977.

    44. Мейєр Д.І. Російське громадянське право. Т. 2. - Казань. 1864.

    45. Мейєр Д.І. Російське громадянське право: У 2-х ч. Частина 2. За виправленому і доповненому 8-му вид., 1902. - М. Статут. 1997.

    46. Мітюшев В. Виділ частки / / ЕЖ-Юрист. - 2005. - № 23. - С. 15.

    47. Спадкове право / Под ред. Ярошенко К.Б. - М. Волтерс Клувер. 2005.

    48. Неновскі М. Право і цінності / Пер. з болг. Лісін А.А. - М. Прогрес, 1987.

    49. Нечаєва А.М. Сімейне право: Курс лекцій. 2-е вид., Перераб. і доп. - М. Норма. 2002.

    50. Новицький І.Б. Основи римського цивільного права: Підручник для вузів: Лекції. - М. Норма-М. 2000.

    51. Новицька Т.Є. Цивільний кодекс РРФСР 1922 року. - М. Статут. 2002.

    52. Новосьолова Л.О. Зміна осіб у зобов'язанні (Деякі теоретичні і практичні аспекти) / / Законодавство. - 1996. - № 8. - С. 23.

    53. Новосьолова Л.О. Відсотки за грошовими зобов'язаннями. - М. Статут. 2000.

    54. Ожегов С.І. Словник російської мови / За ред. Шведової Н.Ю. - М. Російська мова. 1984.

    55. Осокіна Г.Л. Хаскельберг Б.Л. Звернення примусового стягнення на частку в спільному майні / / Відомості Верховної Ради. - № 10. - 1995. - С. 15.

    56. Пам'ятки римського права: Закони XII таблиць. Інституції Гая. Дигести Юстиніана. - М. Норма. 1997.

    57. Пахомов О. Купівля-продаж з умовою довічного утримання / / Закон. - 1998. - № 7. - С. 26.

    58. Певніцкій С.Г. Ще раз про право спільної власності / / Нотаріус. - 2005. - № 2. - С. 27.

    59. Певніцкій С.Г. До проблеми статусу власників приміщень в кондомініумі / / Нотаріус. - 2004. - № 3. - С. 31.

    60. Пуха І., Поленак-Якимівський М. Римське право: Базовий підручник / Под ред. проф. В.А. Томсінова. - М. Бек. 1999.

    61. Побєдоносцев К.П. Курс цивільного права. - Спб. 1997 (за вид. 1898 р.).

    62. Побєдоносцев К.П. Курс цивільного права. Перша частина: Вотчинні права. - М. Статут. 2002.

    63. Полтавська М., Кузнецов В. Нотаріат. - М. Инфра-М. 1998.

    64. Російське законодавство X - XX століть. Т. 3: Акти Земських соборів / Под ред. Чистякова О.І. - М. Юрлітіздат. 1985.

    65. Рузавін Г.І. Логіка і аргументація: Навчальний посібник. - М. БЕК. 1997.

      1. Рибаков В.А., Тархов В.А. Власність і право власності. - Уфа. 2001.

      2. Савельєв Д. Долевая власність в кондомініумі / / Відомості Верховної Ради. - 2000. - № 10. - С. 30-33.

      3. Сергеічева Є.С. Угода про продаж спільного майна кондомініуму: незначна або оспоріма? / / Право і економіка. - 2004. - № 2. - С. 32.

      4. Сидоренко А.Д., Чефранова Є.А. Особливості правового режиму спільної часткової власності на спільне майно у багатоквартирному будинку / / Нотаріус. - 2004. - № 6. - С. 24.

      5. Скловський К.І. У коментарі до частини 1 Цивільного кодексу Російської Федерації / Під ред. С.П. Гришаєва, А.М. Ерделевского. - М. Норма. 2005.

      6. Скловський К.І. Застосування цивільного законодавства про власність та володінні. Практичні питання - М. Видавництво Статут. 2004.

      7. Скловський К.І. Власність в цивільному праві. - М. Дело. 1999.

      8. Радянське цивільне право: Підручник: У 2 т. Т.1 / За ред. Красавчикова О.А. - М. Вища школа. 1985.

      9. Сосіпатрова Н.Є. Шлюбний договір: правова природа, зміст, припинення / / Держава і право. - 1999. - № 3. - С. 34.

      10. Судаков О.О. Проблеми спільної власності на неподільне майно / / Російський суддя. - 2005. - № 4. - С. 34.

      11. Сиродоев Н.А. Реєстрація прав на землю та інше нерухоме майно / / Держава і право. - 1998. - № 8. - С. 93.

      12. Тихомиров М.Ю. Житлове приміщення: власність і інші речові права (щодо нового Житлового кодексу Російської Федерації) - М. Вид. Тихомирова М.Ю., 2005.

      13. Толстой Ю.К. Поняття права власності / / Проблеми цивільного та адміністративного права. - Л. 1962.

      14. Штовханина Н. Переважне право купівлі частки житлового будинку (квартири) / / Відомості Верховної Ради. - 2000. - № 7. - С. 28.

      15. Український Р.В. Правова природа зміни осіб у зобов'язанні / / Аудиторські відомості. - 1998. - № 10. - С. 18.

      16. Фогель В.А. Здійснення права спільної часткової власності на житлове приміщення / / Бюлетень нотаріальної практики. - 2002. - № 4. - С. 26.

      17. Фогель В.А. Припинення права спільної часткової власності на житлові приміщення / / Нотаріус. - 2002. - № 4. - С. 31.

      18. Фоков А.П. Деякі питання теорії і практики судового захисту загальної та часткової власності / / Конституційне й муніципальне право. - 2003. - № 6. - С. 34.

      19. Фоков А.П. Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості / / Нотаріус. - 2005. - № 2. - С. 24.

      20. Фоков А.П. Проблеми теорії та практики часткової власності в багатоквартирних житлових будинках / / Юрист. - 2004. - № 1. - С. 22.

      21. Хазова О.А. Шлюбний договір: досвід Заходу / / Дело и право. - 1995. - № 9. - С. 33.

      22. Халфіна Р.О. Право особистої власності громадян СРСР. - М. Юридична література. 1955.

      23. Хвостов В.М. Система римського приватного права: Підручник. - М. Инфра. 1996.

      24. Цибуленко З.І. Правовий режим нерухомості / / Нове російське цивільне законодавство і практика його застосування. - Саратов, 1998.

      25. Цибуленко З. Рента і довічне утримання з утриманням / / Відомості Верховної Ради. - 1997. - № 6-7. - С. 22, 26.

      26. Чезаре С. Курс римського приватного права: Підручник / За ред. Дощова Д.В. - М. Норма. 2000.

      27. Чефранова Є.А. Правове регулювання відносин власності в багатоквартирному будинку / / Закон. - 2005. - № 6. - С. 16.

      28. Шамов А. Смертельний експорт / / Російська газета. - 2001. - 13 квітня.

      29. Шевченко С. Перехід часткою товариства з обмеженою відповідальністю / / Законність. - 2004. - № 10. - С. 28.

      30. Шершеневич Г.Ф. Курс цивільного права. - М. Статут. 2001.

      31. Шершеневич Г. Ф. Російське громадянське право. - М. Статут. 2002.

      32. Щенникова Л.В. Речові права в цивільному праві Росії. - М. БЕК. 1986.

      33. Ярошенко К.Б. Судова практика по спорах, пов'язаних з виникненням права власності на квартири в будинках ЖБК. Коментар судової практики. Вип. 1 / За ред. Ярошенко К.Б. - М. Юрид. літ. 1994.

      Матеріали практики

      1. Постанова Пленуму Верховного Суду РФ від 24 серпня 1993 р. № 8 «Про деякі питання застосування судами Закону РФ« Про приватизацію житлового фонду в РФ »/ / Збірник постанов Пленумів Верховних Судів СРСР і РРФСР (РФ) у цивільних справах. - М. 1995. - С. 340.

      2. Постанова Пленуму Верховного Суду СРСР від 31 липня 1981 р. № 4 «Про судову практику з вирішення спорів, пов'язаних з правом власності на житловий будинок» / / Збірник постанов Пленумів Верховних Судів СРСР і РРФСР (РФ) у цивільних справах. - М. 1995. - С. 95.

      3. Постанова Пленуму Верховного Суду СРСР від 4 липня 1981 р. № 4 "Про судову практику з вирішення спорів, пов'язаних з правом власності на житловий будинок" / / Збірник постанов Пленумів Верховних Судів СРСР і РРФСР (РФ) у цивільних справах. - М. 1995. - С. 95.

      4. Бюлетень Верховного Суду РФ. - 2002. - № 3. - С. 14.

      5. Бюлетень Верховного Суду РФ. - 1999. - № 1. - С. 6.

      6. Рішення у справі № А 55-9493/01от 10 січня 2002 / / Правосуддя в Поволжі .- 2002 .- № 5 .- С.39.

      7. Рішення арбітражного суду Самарської області у справі № А55-9428/04 від 19 квітня 2005 року / / Правосуддя в Поволжье.-2005 .- № 5 .- С.40.

      8. Справа № 2-199 з архіву Шигонський районного суду.

      Програми

      СТАТУТ

      ТОВАРИСТВА ВЛАСНИКІВ ЖИТЛА

      1. ЗАГАЛЬНІ ПОЛОЖЕННЯ

      1.1. Товариство власників житла __________________________,

      (Найменування товариства) що називається надалі "товариство", створюється відповідно до положень Цивільного кодексу Російської Федерації, Федерального закону "Про товариства власників житла", інших законодавчих та інших нормативних актів.

      1.2. Повна і коротка офіційне найменування товариства:

      __________________________________________________________________

      місце знаходження товариства:

      ______________________________________________________________

      (За наявності в кондомініумі декількох житлових будівель перерахувати їх поштові адреси).

      2. МЕТА І ВИДИ ДІЯЛЬНОСТІ ТОВАРИСТВА

      2.1. Товариство є добровільним об'єднанням власників (домовласників) житлових і нежитлових приміщень та іншої нерухомості в кондомініумі, створене з метою:

      реалізації власниками житлових і нежитлових приміщень прав щодо володіння, користування і у встановлених законодавством межах розпорядження спільним майном;

      збереження і збільшення нерухомості в кондомініумі;

      розподілу між членами товариства обов'язків з відшкодування відповідних витрат за змістом, технічному обслуговуванню і ремонту спільного майна;

      забезпечення належного технічного, протипожежного, екологічного та санітарного стану загального майна;

      забезпечення комунальними послугами власників житлових і нежитлових приміщень, а також наймачів житлових приміщень та орендарів житлових і нежитлових приміщень;

      забезпечення дотримання членами товариства і членами їх сімей, а також наймачами і орендарями правил користування житловими та нежитловими приміщеннями, місцями загального користування та прибудинкової територією;

      виконання ролі замовника на роботи з експлуатації, ремонту, надбудові та реконструкції приміщень, будівель і споруд;

      укладення договорів, контрактів, угод з громадянами і юридичними особами відповідно до цілей своєї діяльності;

      виконання зобов'язань, прийнятих за договорами;

      проведення заходів з благоустрою та озеленення прибудинкової території;

      отримання та використання на потреби товариства відповідно до повноважень, наданих статутом, кредитів банків, у тому числі під заставу нерухомого майна та під гарантії державних і муніципальних органів;

      здійснення господарської діяльності в межах, передбачених ст. 41 Федерального закону "Про товариства власників житла" та розділом 6 цього статуту;

      представлення спільних інтересів членів товариства в державних органах влади, органах місцевого самоврядування, в судах, а також у взаємовідносинах з іншими юридичними та фізичними особами;

      захисту прав та інтересів членів товариства.

      3. ПРАВОВИЙ СТАТУС ТОВАРИСТВА

      3.1. Товариство є некомерційною організацією, що створюється та діє відповідно до Федерального закону "Про товариства власників житла", а в частині житлових правовідносин - також законодавчими актами суб'єктів РФ і статутом товариства.

      3.2. Товариство є юридичною особою з моменту його державної реєстрації, має печатку з власним найменуванням, а також розрахунковий та інші рахунки в банку, інші реквізити юридичної особи.

      3.3. Товариство може володіти відокремленим майном і відповідати за своїми зобов'язаннями цим майном, від свого імені набувати майнові та особисті немайнові права та обов'язки і виступати позивачем і відповідачем у суді.

      3.4. Товариство не відповідає за зобов'язаннями своїх членів. Члени товариства не несуть відповідальності за зобов'язаннями товариства.

      4. ПРАВО ВЛАСНОСТІ НА ЖИТЛОВІ ТА / АБО НЕЖИТЛОВІ ПРИМІЩЕННЯ ТА спільне майно в кондомініумі

      4.1. Об'єктами власності членів товариства є житлові приміщення (квартири, кімнати у квартирах) та / або нежитлові приміщення, а також майно, що перебуває у їх спільній частковій власності.

      4.2. Члени товариства здійснюють права володіння, користування і розпорядження належними їм приміщеннями відповідно до загальних норм цивільного законодавства. Житлове приміщення використовується для проживання громадянина та членів його сім'ї. Житлові приміщення можуть здаватися їх власниками іншим громадянам для проживання на підставі договору.

      4.3. Члени товариства володіють, користуються і у встановлених Федеральним законом "Про товариства власників житла" межах розпоряджаються спільним майном в кондомініумі, яке перебуває у їх спільній частковій власності.

      4.4. Частки в спільному майні, що належать членам товариства в кондомініумі, не підлягають відчуженню окремо від права власності членів товариства на приміщення в кондомініумі.

      4.5. Окремі об'єкти спільного майна на підставі рішення загальних зборів членів товариства, прийнятого відповідно до статуту товариства, можуть бути передані в користування будь-якій особі або особам у випадках, коли використання ними даного майна не пов'язано з порушенням охоронюваних законом прав та інтересів домовласників.

      4.6. Не підлягають відчуженню та передачі в користування міжквартирні сходові клітини, сходи, ліфти, ліфтові та інші шахти, коридори, дахи, технічні поверхи та підвали, огороджуючі несучі і ненесучі конструкції, а також механічне, електричне, сантехнічне та інше устаткування, що знаходиться за межами або всередині приміщень та обслуговуюче більш одного приміщення, прилеглі земельні ділянки у встановлених межах з елементами озеленення і благоустрою, а також інші об'єкти, призначені для обслуговування кондомініуму, відчуження або передача в користування яких може призвести до ущемлення прав і законних інтересів інших домовласників.

      4.7. Частка члена товариства в праві спільної часткової власності на спільне нерухоме майно (частка участі) визначає для кожного члена товариства його частку в загальнообов'язкових платежах на утримання і ремонт цього майна, інших спільних витратах, а також, якщо спільним рішенням членів товариства не встановлено інше, частку (кількість) голосів на загальних зборах членів товариства. Частка участі кожного члена товариства пропорційна частці належних йому приміщень в кондомініумі, яка визначається в квадратних метрах загальної площі або в іншому вигляді. Порядок визначення частки участі встановлюється на загальних зборах членів товариства.

      4.8. Частка участі члена товариства - власника кімнати (кімнат) в комунальній квартирі визначається виходячи з припадає на нього загальної площі в квартирі, встановленої пропорційно яка знаходиться в його власності житлової площі, або в іншій однакової формою, встановленою угодою членів товариства.

      4.9. Частка участі за угодою членів товариства може бути встановлена ​​різною для різних груп домовласників в залежності від виду належних їм приміщень.

      4.10. Порядок визначення та зміни часток членів товариства в нерухомому майні встановлюється їх угодою в залежності від вкладу в освіту і приріст цього майна або в іншому порядку, встановленому нормами цивільного законодавства.

      4.11. Нерухоме майно, що купується товариством на підставах, передбачених законом, є майном, що перебуває у спільній частковій власності членів товариства, якщо на загальних зборах членів товариства не прийнято рішення про придбання цього майна у власність товариства як юридичної особи з урахуванням даного майна на балансі товариства як його власності.

      4.12. Будь-який член товариства (або його представник), який здійснює відчуження приміщення, що перебуває в його власності, зобов'язаний на додаток до документів, встановлених цивільним законодавством, надати набувачу наступні документи:

      дані про наявність або про відсутність заборгованості по оплаті витрат з утримання приміщення та загального майна;

      відомості про заставу приміщень;

      відомості про страхування спільного майна в кондомініумі;

      дані чинного бюджету та фінансового звіту товариства;

      відомості про будь-яких відомих капітальних витратах, які товариство збирається здійснити протягом двох наступних років, і відомості про будь-які збори і накопичення, які можуть виникнути у зв'язку з цими витратами.

      Крім того, на додаток до цих відомостей представляються копія статуту товариства і відомості про його зобов'язання перед товариством.

      4.13. Члени товариства несуть тягар витрат з утримання та ремонту спільного майна відповідно до часток участі, що розраховується відповідно до Федерального закону "Про товариства власників житла" та статутом, і угодою між ними.

      4.14. Невикористання членом товариства належать йому приміщень або відмова від користування спільним майном не є підставою для звільнення домовласника повністю або частково від участі в загальних витратах на утримання і ремонт загального майна в кондомініумі.

      4.15. Окремі об'єкти спільного майна в кондомініумі, включаючи прилеглу земельну ділянку, можуть бути обтяжені правом обмеженого користування третіми особами - сервітутом, який встановлюється за згодою між членами товариства і особою, що вимагає встановлення сервітуту, а в разі недосягнення угоди - за рішенням суду.

      5. ОСВІТА ТА ВИКОРИСТАННЯ КОШТІВ ТА ФОНДІВ ТОВАРИСТВА, УЧАСТЬ ЧЛЕНІВ ТОВАРИСТВА У ФІНАНСУВАННІ ВИТРАТ ПО УТРИМАННЮ ТА РЕМОНТУ ЗАГАЛЬНОГО МАЙНА

      5.1. Кошти товариства складаються з:

      вступних та інших внесків, обов'язкових платежів членів товариства;

      доходів від господарської діяльності товариства, спрямованих на здійснення цілей і завдань товариства;

      платежів наймачів, орендарів і власників житлових та / або нежитлових приміщень за утримання і ремонт загального майна і надані комунальні послуги;

      переданих товариствам власників житла встановлених державних і муніципальних дотацій на фінансування витрат з утримання, поточного і капітального ремонту житлового фонду, на окремі види комунальних послуг, компенсацій за надання пільг з оплати житлово-комунальних послуг окремим категоріям громадян, а також інших передбачених дотацій;

      інших надходжень.

      5.2. За рішенням загальних зборів товариство має право частина тимчасово вільних коштів вміщувати в цінні папери або використовувати їх іншим способом, що затверджується членами товариства.

      5.3. За рішенням загальних зборів товариство може утворювати спеціальні фонди, які використовуються на цілі, що відповідають передбаченим у статуті товариства завданням. Порядок утворення спеціальних фондів визначається загальними зборами.

      5.4. Товариство забезпечує збір платежів своїх членів і своєчасну оплату утримання, технічного обслуговування та ремонту майна, що перебуває у спільній частковій власності членів товариства і самого товариства, а також забезпечує збір платежів та оплату комунальних послуг, що надаються членам товариства, якщо інше не зафіксовано в договорах між житлово -комунальними підприємствами і товариством або організацією, що управляє спільним майном в кондомініумі, на основі якого створено товариство.

      5.5. Члени товариства оплачують утримання і ремонт місць загального користування, податок на нерухоме майно пропорційно розміру цього майна, що перебуває в їхньому часткової власності, якщо на загальних зборах не буде прийнято іншого рішення.

      5.6. Члени товариства оплачують водо-, тепло-, газо-, електропостачання, гаряче водопостачання, каналізацію та інші надані їм комунальні послуги, а також несуть відповідальність за своєчасність і повноту оплати цих комунальних послуг наймачами і орендарями.

      5.7. Нарахування та збори з членів товариства на будь-які додаткові витрати товариства правління може робити за умови затвердження їх загальними зборами.

      5.8. Загальні збори щорічно при затвердженні бюджету товариства визначає обов'язки всіх членів товариства щодо регулярних платежів, внесків і зборів та спеціальних зборів, встановлюючи терміни і процедуру їх стягнення.

      5.9. Члени товариства зобов'язані виробляти регулярні платежі, внески та збори не пізніше <*> числа місяця, наступного за розрахунковим.

      5.10. Якщо не передбачено інше, спеціальні збори повинні виплачуватися разом з регулярними платежами членів товариства.

      6. ГОСПОДАРСЬКА ДІЯЛЬНІСТЬ ТОВАРИСТВА

      6.1. Товариство як некомерційна організація може здійснювати господарську діяльність, що відповідає цілям товариства, і лише остільки, оскільки це служить досягненню цілей створення товариства у відповідності з Федеральним законом "Про товариства власників житла" та статутом.

      6.2. Для досягнення своїх цілей товариство може здійснювати такі види господарської діяльності:

      управління обслуговуванням, експлуатацією та ремонтом нерухомого майна в кондомініумі;

      експлуатація, технічне утримання і ремонт загального майна; будівництво додаткових приміщень та об'єктів спільного майна в кондомініумі;

      здача в оренду, найм або продаж нерухомого майна, що входить до складу кондомініуму і знаходиться у власності товариства, у разі недостатності коштів, необхідних для утримання спільного майна кондомініуму і поліпшення загального майна;

      інші види господарської діяльності, передбачені статутом товариства.

      6.3. Товариство не має права займатися господарською діяльністю, не передбаченої статутом.

      6.4. Дохід, отриманий у результаті господарської діяльності товариства, використовується для оплати спільних витрат або, за рішенням загальних зборів членів товариства, направляється у спеціальні фонди, що витрачаються на цілі, що відповідають завданням товариства, зазначеним у статуті. Дохід може бути направлений на інші цілі діяльності товариства, передбачені Федеральним законом "Про товариства власників житла".

      7. ЧЛЕНСТВО У ТОВАРИСТВО

      7.1. Членами товариства є домовласники, яким на праві власності належать житлові та / або нежитлові приміщення в кондомініумі і які в установленому законодавством порядку на загальних зборах домовласників висловили своє волевиявлення.

      7.2. У разі якщо житлове та / або нежитлове приміщення належить кільком власникам на праві спільної власності, то вони можуть прийняти рішення про подання одним з них спільних інтересів у товаристві.

      7.3. Членство в товаристві виникає у всіх домовласників, які висловили своє волевиявлення про це, з моменту державної реєстрації товариства в установленому порядку.

      7.4. Інтереси неповнолітніх членів товариства представляють їх батьки, опікуни або піклувальники. У випадках, передбачених законодавством, вчинення дій від імені неповнолітніх членів товариства проводиться за згодою органів опіки та піклування.

      7.5. Член товариства, систематично не виконує або неналежним чином виконує свої обов'язки або перешкоджає своїми діями досягненню цілей товариства, може бути притягнутий до адміністративної чи цивільно - правової відповідальності в порядку, встановленому законодавством.

      7.6. З моменту припинення права власності домовласника на майно у зв'язку зі смертю громадянина, ліквідацією юридичної особи, відчуженням майна або з інших підстав членство в товаристві припиняється.

      7.7. При реорганізації юридичної особи - члена товариства або смерті громадянина - члена товариства їх правонаступники (спадкоємці), набувачі майна за договором входять до складу членів товариства з моменту виникнення права власності на майно в кондомініумі.

      7.8. Член товариства має право з урахуванням вимог законодавства та статуту використовувати спільне майно у відповідності з його призначенням на умовах спільного володіння, користування і у встановлених Федеральним законом "Про товариства власників житла" межах розпорядження цим майном.

      7.9. Власники житлових та / або нежитлових приміщень та іншого нерухомого майна - члени товариства зобов'язані виконувати законні вимоги товариства.

      8. ПРАВА ТОВАРИСТВА

      8.1. Товариство має право:

      8.1.1. Здійснювати операції, що відповідають цілям і завданням товариства, в межах, встановлених Федеральним законом "Про товариства власників житла" та статутом товариства.

      8.1.2. Організовувати власне будинкоуправління для обслуговування нерухомого майна в кондомініумі, яке користується правами житлово - комунальної організації і розрахунковим рахунком товариства, одержавши для цього в разі необхідності ліцензію на відповідний вид діяльності.

      8.1.3. Визначати бюджет товариства на рік, включаючи необхідні витрати по поточній експлуатації та ремонту спільного майна, витрати на капітальний ремонт і реконструкцію, спеціальні внески і відрахування до резервного фонду, а також витрати на інші встановлені законодавчими та іншими нормативними актами, статутом товариства цілі.

      8.1.4. Встановлювати на основі прийнятого річного бюджету товариства розміри платежів, зборів і внесків для кожного домовласника відповідно до його частки участі.

      8.1.5. Виконувати роботи та надавати послуги домовласникам.

      8.1.6. Користуватися кредитами банків у порядку і на умовах, передбачених чинним законодавством.

      8.1.7. Продавати і передавати комерційним і некомерційним організаціям, громадянам, обмінювати, здавати в оренду, передавати за договором найму обладнання, інвентар та інші матеріальні цінності, а також списувати з балансу фонди товариства, якщо вони зношені або морально застаріли.

      8.1.8. Страхувати майно та об'єкти спільної власності, передані товариству власників житла в управління.

      8.1.9. Вибирати, в тому числі на конкурсній основі, керуючого та / або керуючу організацію, а також підрядчиків, що надають послуги з обслуговування нерухомого майна.

      8.1.10. Здійснювати інші дії, що не суперечать статуту товариства.

      8.2. У випадках, коли це не пов'язано з порушенням охоронюваних законом прав та інтересів домовласників, товариство може:

      надавати в користування або обмежене користування (сервітут) об'єкти спільного майна будь-якій особі або особам;

      відповідно до містобудівних норм і правил у встановленому порядку надбудовувати, перебудовувати зі зносом або без нього об'єкти спільного майна або приміщення, що знаходяться у власності товариства;

      отримувати у безстрокове користування або отримувати або набувати у власність земельні ділянки для здійснення житлового будівництва, зведення господарських та інших будівель і їх подальшої експлуатації;

      здійснювати відповідно до містобудівних норм і правил забудову на прилеглому та виділених земельних ділянках;

      здійснювати інші дії і укладати угоди, що відповідають цілям і завданням товариства.

      8.3. У разі невиконання членами товариства їх обов'язків щодо участі у загальних витратах товариство має право пред'явити члену товариства в установленому порядку вимога щодо погашення заборгованості по обов'язкових платежах та іншим загальних видатків і внесків, встановленим законодавством, статутом або загальними зборами членів товариства, - з моменту, коли платіж повинен бути здійснений.

      9. ОБОВ'ЯЗКИ ТОВАРИСТВА

      9.1. Товариство зобов'язане:

      9.1.1. Забезпечувати виконання вимог законодавчих та інших нормативних правових актів, а також статуту товариства.

      9.1.2. Виконувати в порядку, передбаченому чинним законодавством, договірні зобов'язання.

      9.1.3. Забезпечувати виконання всіма членами товариства їх обов'язків по утриманню і ремонту нерухомого майна в кондомініумі.

      9.1.4. Забезпечувати належний санітарний і технічний стан спільного майна в кондомініумі.

      9.1.5. Забезпечувати виконання власниками, наймачами і орендарями зобов'язань щодо своєчасного внесення обов'язкових платежів, зборів та внесків відповідно до чинного законодавства, статутом, рішеннями загальних зборів.

      9.1.6. Виступати замовником на роботи та послуги з утримання та ремонту (включаючи капітальний) місць загального користування в житлових будинках. Укладати договори з підприємствами та організаціями, виробляти своєчасну оплату їхніх послуг.

      9.1.7. Забезпечувати дотримання інтересів усіх членів товариства при встановленні умов і порядку володіння, користування і розпорядження спільною власністю, розподілу між домовласниками витрат з утримання та ремонту спільного майна в кондомініумі.

      9.1.8. У випадках, передбачених законодавством та статутом товариства, представляти інтереси членів товариства в житлових відносинах, відносинах власності, а також в інших відносинах з третіми особами.

      9.1.9. Виконувати інші обов'язки в межах своєї компетенції.

      10. ПРАВА ЧЛЕНІВ ТОВАРИСТВА

      10.1. Член товариства має право:

      10.1.1. Самостійно, без узгодження з іншими членами товариства, розпоряджатися належними йому приміщеннями.

      10.1.2. Брати участь у діяльності товариства як особисто, так і через свого представника, а також обирати і бути обраним до органів управління товариства.

      10.1.3. Вносити пропозиції щодо вдосконалення діяльності товариства, усунення недоліків у роботі його органів.

      10.1.4. Відшкодовувати за рахунок коштів товариства витрати, понесені у зв'язку із запобіганням нанесення шкоди загальному майну.

      10.1.5. Отримувати дані про діяльність товариства, стан його майна і проведені витрати.

      10.1.6. Виробляти через розрахунковий рахунок товариства оплату комунальних послуг та встановлених законом податків на нерухоме майно у разі, якщо таке рішення прийняте загальними зборами членів товариства.

      10.1.7. Здавати належні йому приміщення в найм чи оренду в установленому порядку.

      10.1.8. Здійснювати інші права, передбачені законодавчими та іншими нормативними актами, статутом товариства.

      11. ОБОВ'ЯЗКИ ЧЛЕНІВ ТОВАРИСТВА

      11.1. Член товариства зобов'язаний:

      11.1.1. Виконувати вимоги статуту товариства, рішення загальних зборів членів товариства і правління товариства.

      11.1.2. Дотримуватися технічні, протипожежні та санітарні правила утримання житлових будинків та прибудинкової території.

      11.1.3. Приймати участь у витратах і забезпечувати сплату внесків, необхідних для покриття витрат, пов'язаних з будівництвом, реконструкцією, утриманням, поточним і капітальним ремонтом загального майна, своєчасно проводити оплату комунальних послуг, вносити цільові внески і спеціальні збори у розмірі, встановленому загальними зборами членів товариства.

      11.1.4. Утримувати перебуває в його власності житлове та / або нежитлове приміщення в належному стані та здійснювати його поточний ремонт за свій рахунок.

      11.1.5. Використовувати об'єкти спільної власності лише за прямим призначенням, не порушуючи права та інтереси інших власників за користування цими об'єктами.

      11.1.6. Робити самостійно без відповідного узгодження з правлінням і загальними зборами товариства необхідні заходи щодо запобігання заподіяння шкоди об'єктам спільної власності.

      11.1.7. Забезпечити доступ третім особам до частин житлового та / або нежитлового приміщення в разі необхідності підтримки цих приміщень у належному стані або необхідності відновлення об'єктів спільної власності або для запобігання можливої ​​шкоди, яка може бути заподіяна нерухомого майна.

      11.1.8. Усувати за свій рахунок збиток, нанесений майну інших домовласників або загальному майну членів товариства ім самим особисто або особою, яка проживає з ним спільно, а також будь-якими іншими особами, які займають належать йому житлові та / або нежитлові приміщення відповідно до договору найму, оренди.

      11.1.9. Використовувати житлове та / або нежитлове приміщення за його призначенням з урахуванням обмежень, встановлених статутом товариства або рішенням загальних зборів членів товариства.

      11.1.10. Нести інші обов'язки, передбачені законодавчими та іншими правовими актами, статутом товариства.

      12. ОРГАНИ УПРАВЛІННЯ ТА КОНТРОЛЮ ТОВАРИСТВА

      12.1. Органами управління товариства є:

      загальні збори членів товариства;

      правління товариства.

      12.2. Вищим органом управління товариства є загальні збори його членів. Керівництво поточною діяльністю товариства здійснюється правлінням товариства.

      12.3. Органом контролю товариства є ревізійна комісія (ревізор).

      13. ЗАГАЛЬНІ ЗБОРИ ЧЛЕНІВ ТОВАРИСТВА

      13.1. Річні загальні збори членів товариства скликається не пізніше ніж через 60 днів після закінчення фінансового року.

      Позачергові загальні збори членів товариства може бути скликано за ініціативою правління, членів товариства, що володіють 10% і більше голосів від загального числа голосів у товаристві, а також на вимогу ревізійної комісії, органу місцевого самоврядування.

      13.2. Повідомлення про проведення загальних зборів членів товариства направляється у письмовій формі і вручається кожному члену товариства під розписку або шляхом поштового відправлення (рекомендованим листом) за адресою, вказаною у письмовій формі членом товариства. Повідомлення направляється не пізніше ніж за 10 днів до дати проведення загальних зборів членів товариства. У повідомленні про проведення загальних зборів вказується:

      з чиєї ініціативи скликаються загальні збори;

      місце і час проведення зборів;

      порядок денний зборів.

      Загальні збори не вправі виносити на обговорення питання, які не були заявлені в порядку денному.

      13.3. Кожен член товариства бере участь у загальних зборах з правом вирішального голосу. Кожен член товариства на загальних зборах має кількістю голосів пропорційно частці участі, передбаченої статутом.

      13.4. Загальні збори правомочні, якщо на ньому присутні члени товариства, що володіють більше 50% голосів від загального числа голосів членів товариства. Рішення загальних зборів приймається простою більшістю голосів від загального числа голосів, якими володіють присутні на загальних зборах члени товариства, крім випадків, передбачених п. 13.9 цього статуту. У разі відсутності на зборах кворуму ініціатор зборів призначає нову дату і час проведення загальних зборів.

      Новопризначені загальні збори можуть бути скликані у строк не раніше 48 годин і не пізніше 30 діб з моменту невдалого зборів.

      13.5. Член товариства не вправі приймати участь у голосуванні з питань, що стосуються здійснення угод з управління об'єктами спільної власності, в яких він є зацікавленою особою, або якщо прийняте рішення стосується питань порушеної стосовно нього судового розгляду.

      13.6. Загальні збори веде голова правління або його заступник. У разі їх відсутності збори веде один з членів правління або керуючий.

      Результати голосування є обов'язковими для всіх членів товариства, в тому числі і для тих, які не взяли участі в голосуванні незалежно від причини.

      13.7. До виключної компетенції загальних зборів належить вирішення наступних питань:

      13.7.1. Внесення змін та доповнень до статуту товариства.

      13.7.2. Рішення про реорганізацію та ліквідацію товариства.

      13.7.3. Прийняття рішень про відчуження, про здачу в оренду, заставу або передачі інших прав на майно товариства домовласникам або третім особам, надання сервітутів чи інших прав користування спільним майном в кондомініумі.

      13.7.4. Прийняття рішень про придбання, будівництві, реконструкції, в тому числі з розширенням (надбудовою), зведенні господарських будівель і інших споруд, ремонті нерухомого майна в кондомініумі.

      13.7.5. Прийняття рішення про одержання позикових коштів, включаючи банківські кредити.

      13.7.6. Визначення напрямків використання доходу від господарської діяльності товариства.

      13.7.7. Введення обмежень на використання загального майна.

      13.7.8. Обрання правління та ревізійної комісії, переобрання голови та звільнення її від повноважень.

      13.7.9. Затвердження річного фінансово - господарського плану і звіту про його виконання.

      13.7.10. Встановлення розміру і періодичності обов'язкових платежів і внесків членів товариства.

      13.7.11. Утворення спеціальних фондів товариства, в тому числі резервного, на відновлення та проведення ремонту нерухомого майна та обладнання.

      13.7.12. Передача функцій управління керуючої організації.

      13.7.13. Розгляд скарг на правління, голови правління та комісії товариства.

      13.7.14. Прийняття і зміна за поданням голови правління правил внутрішнього розпорядку обслуговуючого персоналу товариства, положення про оплату їхньої праці.

      13.7.15. Визначення розміру винагороди членам правління товариства.

      Статутом товариства до компетенції загальних зборів членів товариства може бути також віднесене вирішення інших питань.

      13.8. Загальні збори можуть також вирішувати питання, віднесені до компетенції правління.

      13.9. З питань, віднесених до компетенції загальних зборів відповідно до п. п. 13.7.1 - 13.7.6, рішення приймається 2 / 3 голосів від загального числа голосів членів товариства.

      14. ПРАВЛІННЯ ТОВАРИСТВА

      14.1. Керівництво поточною діяльністю товариства здійснюється правлінням товариства. Правління товариства має право приймати рішення з усіх питань діяльності товариства, за винятком питань, віднесених до виключної компетенції загальних зборів членів товариства. Правління є виконавчим органом товариства, підзвітним загальним зборам членів товариства.

      14.2. У випадку, коли в державній або муніципальній власності знаходиться більше 30% площі всіх приміщень в кондомініумі, представник відповідного члена товариства входить в правління товариства в обов'язковому порядку.

      14.3. Правління товариства обирається з числа членів товариства. Якщо власником приміщення є юридична особа, то його уповноважений представник має право бути членом правління.

      14.4. Члени правління обираються власниками житлових і нежитлових приміщень на загальних зборах, яке скликає для цієї мети в установленому порядку. Члени правління обираються на строк, встановлений статутом товариства, але не більше ніж на два роки. Кандидатури на вибори в правління можуть пропонуватися будь-яким власником житлового чи нежитлового приміщення або у письмовій, або в усній формі на зборах, скликаних з метою обрання членів правління. Список усіх кандидатів у правління представляється власникам - членам товариства не менше ніж за 10 днів до зборів, на якому будуть обиратися члени правління. Члени товариства можуть затвердити спеціальні процедури проведення таких виборів, якщо вони не суперечать цьому статуту. Правління на першому своєму засіданні обирає зі свого складу голову.

      14.5. До компетенції правління належить вирішення наступних питань:

      14.5.1. Дотримання товариством чинного законодавства і вимог статуту.

      14.5.2. Контроль за своєчасним внесенням членами товариства встановлених обов'язкових платежів та внесків.

      14.5.3. Складання річного бюджету товариства, кошторисів та звітів, надання їх на затвердження загальним зборам.

      14.5.4. Укладання договорів від імені товариства.

      14.5.5. Представництво товариства у взаємовідносинах з третіми особами.

      14.5.6. Управління кондомініумом або укладання договорів на управління.

      14.5.7. Наймання робітників і службовців для обслуговування кондомініуму і звільнення їх.

      14.5.8. Укладання договорів на обслуговування, утримання та ремонт нерухомого майна в кондомініумі.

      14.5.9. Ведення списку членів товариства, а також діловодства, бухгалтерського обліку та звітності.

      14.5.10. Скликання та організація проведення загальних зборів.

      14.5.11. Вибір організації, що представляє послуги з управління, утримання і ремонту нерухомого майна, а також підбір кандидатури керуючого та здійснення контролю за їх діяльністю.

      14.5.12. Виконання інших обов'язків, що випливають зі статуту товариства.

      Правління має право розпоряджатися коштами товариства, що знаходяться на рахунку в банку, у відповідності з фінансовим планом.

      14.6. Вакансії в правлінні можуть бути заповнені за рішенням спеціального засідання правління, скликаного для цієї мети в будь-який час після виникнення такої вакансії. Обраний або призначений таким чином член правління залишається на посаді до закінчення терміну повноважень того члена правління, на зміну якого він прийшов.

      14.7. Засідання правління скликається її головою.

      14.8. Перше засідання правління, організовується після щорічних загальних зборів членів товариства, проводиться не пізніше 10 днів після проведення зборів.

      14.9. Регулярні засідання правління можуть проводитися за графіком або скликатися головою правління в той час і в тому місці, які будуть періодично визначатися більшістю членів правління, при цьому засідання скликаються не рідше 1 разу на три місяці. Якщо засідання проходять не за графіком, повідомлення про них повинні направлятися кожному члену правління поштою або вручатися особисто не пізніше ніж за три робочі дні до дати проведення засідання. Члени товариства мають право вільно відвідувати будь-які засідання правління.

      14.10. Спеціальні засідання правління можуть скликатися головою з повідомленням за три дні до їх проведення, яке доставляється кожному члену правління особисто або поштою і в якому вказуються час, місце і тема порядку денного засідання.

      14.11. Якщо на засіданні правління кількість присутніх не буде складати більшості членів правління, то більшістю голосів присутні можуть перенести це засідання.

      14.12. При укладанні договору з керуючою організацією правління передає свої функції цієї організації, що управляє.

      15. ГОЛОВА ПРАВЛІННЯ

      15.1. Голова правління обирається на встановлений статутом термін. Голова забезпечує виконання рішень правління, керує поточною діяльністю товариства і має право давати обов'язкові вказівки і розпорядження всім посадовим особам товариства. Переобрання голови та звільнення її від повноважень здійснюється за рішенням загальних зборів.

      15.2. Голова, діючи від імені товариства, підписує платіжні документи та здійснює операції, які відповідно до законодавства та статуту не підлягають обов'язковому затвердженню правлінням або загальними зборами.

      15.3. Якщо загальні збори членів товариства прийняло рішення про самостійну управлінні і обслуговуванні кондомініуму, то голова розробляє і виносить на затвердження загальних зборів правила внутрішнього розпорядку для обслуговуючого персоналу товариства, положення про оплату їхньої праці.

      16. РЕВІЗІЙНА КОМІСІЯ (РЕВІЗОР)

      16.1. Для здійснення контролю за діяльністю товариства загальні збори можуть обирати ревізійну комісію або ревізора з числа членів товариства.

      16.2. Ревізійна комісія (ревізор) обирається загальними зборами на строк, встановлений статутом, але не більше ніж на два роки. До складу ревізійної комісії не можуть входити члени правління товариства.

      16.3. Ревізійна комісія, що складається більш ніж з одного ревізора, зі свого складу обирає голову.

      16.4. Ревізійна комісія (ревізор):

      16.4.1. Проводить планові ревізії фінансово - господарської діяльності товариства не рідше одного разу на рік.

      16.4.2. Представляє загальним зборам висновок по бюджету, річного звіту і розмірам обов'язкових платежів та внесків.

      16.4.3. Звітує перед загальними зборами про свою діяльність.

      17. РЕОРГАНІЗАЦІЯ І ЛІКВІДАЦІЯ ТОВАРИСТВА

      17.1. Реорганізація і ліквідація товариства здійснюються на підставі і в порядку, які встановлені цивільним законодавством.

      17.2. Товариство ліквідується у встановлених цивільним законодавством випадках, в тому числі за рішенням загальних зборів у разі фізичного знищення комплексу нерухомого майна в кондомініумі.

      17.3. При ліквідації товариства нерухоме та інше майно, що залишилося після розрахунків з бюджетом, банками та іншими кредиторами, розподіляється між членами товариства в порядку, встановленому законодавством та статутом товариства.

      УГОДА

      про визначення часток у майні,

      що знаходиться у спільній власності

      м. _______________ "___"_________ ____ р.

      Ми, громадяни _____________________________________________

      __________________________________________________________________

      (Вказати П.І.Б.)

      іменовані надалі "Співвласники", домовилися про наступне:

      1. Нам, ________________________________________________________,

      на праві спільної часткової власності належить ____________________,

      іменоване далі "майно", розташоване за адресою: ________________

      ___________________________________, На підставі ____________________

      _________________________________________ Від "___"___________ _____ р. (вказується підстава набуття права спільної власності)

      Цією угодою ми домовилися визначити свої частки в зазначеному вище майні наступним чином: _______________________________________________________________________________________________.

      2. При продажу частки в спільній власності третій (їм) особі (ам) одним із співвласників інші співвласники мають переважне право купівлі частки за ціною, за яку вона продається.

      3. Продавець частки в спільній власності зобов'язаний повідомити в письмовій формі решту співвласників про намір продати свою частку третій (їм) особі (ам) із зазначенням ціни та інших умов продажу частки не пізніше ніж за ___ (___________________) до дня передбачуваного продажу.

      Якщо решта співвласники відмовляться від покупки або не придбають продається частку в праві власності на майно протягом _______________ з моменту отримання повідомлення, продавець має право продати свою частку третій (їм) особі (ам).

      4. Кожен з співвласників має право вимагати виділу своєї частки в спільному майні в будь-який момент. У такому випадку співвласнику виплачується вартість його частки в спільному майні іншими співвласниками на підставі угоди про виплату вартості частки.

      Виділ частки в натурі не допускається.

      5. У всьому іншому, не врегульованому цією угодою, співвласники керуються положеннями чинного законодавства РФ.

      6. Всі зміни та доповнення до цієї угоди дійсні тільки в тому випадку, якщо вони вчинені у письмовій формі і підписані усіма співвласниками.

      Реквізити співвласників:

      Гр. ___________________________ (Паспорт: серія _____ No. ______,

      виданий _______________________________________________________________,

      проживає за адресою: _______________________________________________).

      Гр. ___________________________ (Паспорт: серія _____ No. ______,

      виданий _______________________________________________________________,

      проживає за адресою: _______________________________________________).

      Гр. ___________________________ (Паспорт: серія _____ No. ______,

      виданий _______________________________________________________________,

      проживає за адресою: _______________________________________________).

      Гр. ___________________________ (Паспорт: серія _____ No. ______,

      виданий _______________________________________________________________,

      проживає за адресою: _______________________________________________).

      Підписи співвласників:

      Гр. __________________________ _________________

      (Підпис)

      Гр. __________________________ _________________

      (Підпис)

      Гр. __________________________ _________________

      (Підпис)

      Гр. __________________________ _________________

      (Підпис)

      ДОГОВІР

      купівлі-продажу частки у праві спільної власності

      на нерухоме майно

      м. ___________ "___"_________ ____ р.

      1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРУ

      1.1. Відповідно до умов цього Договору Продавець продає, а Покупець купує частку в праві спільної власності на нежитлові приміщення загальною площею ________ (____________________) кв. м (надалі - "Приміщення").

      Перелік майна, що викуповується із зазначенням площ наводиться в Додатку No. 1 до цього Договору, який є невід'ємною частиною Договору.

      Приміщення розташовані на ______ поверсі в будівлі, що знаходиться за адресою: _____________________________________________________________.

      1.2. Приміщення належать Продавцю на праві спільної часткової власності, що підтверджується Свідоцтвом про державну реєстрацію права від "___"_________ ____ р. (видано _________________, рег. No. _______________________).

      Загальна площа Приміщень, що належать Продавцю на праві спільної часткової власності, становить ______ (____________________) кв. м.

      1.3. Продавець гарантує, що до укладення цього Договору Приміщення, зазначені в Додатку No. 1 до цього Договору, не продані, не закладені, не перебувають під арештом і вільні від будь-яких прав третіх осіб.

      2. ЦІНА І ПОРЯДОК РОЗРАХУНКІВ

      2.1. Ціна придбаних Покупцем Приміщень визначається в Додатку No. 1 до цього Договору. Зазначена ціна встановлена ​​відповідно до балансової вартості Приміщень на дату укладення цього Договору, є остаточною і зміні не підлягає.

      2.2. Покупець несе всі витрати, пов'язані з оформленням та державною реєстрацією цього Договору, відповідно до чинного законодавства.

      2.3. Оплата проводиться в рублях шляхом перерахування грошових коштів у розмірі 100% від загальної вартості Приміщень, зазначеної в Додатку No. 1 до цього Договору, на розрахунковий рахунок Продавця протягом ________ банківських днів після підписання цього Договору.

      3. ПЕРЕДАЧА МАЙНА

      3.1. Продавець зобов'язаний у ________-денний термін з моменту підписання цього Договору передати Покупцю Приміщення, зазначені в Додатку No. 1 до цього Договору, за актом прийому-передачі, підписаним уповноваженими представниками сторін і завіреному печаткою Продавця і Покупця.

      4. ВИНИКНЕННЯ ПРАВА ВЛАСНОСТІ

      4.1. Право власності на Приміщення, які є предметом цього Договору та зазначені в Додатку No. 1 до цього Договору, виникає у Покупця з моменту реєстрації Договору в ____ _____________________________________________________________________.

      4.2. Тягар утримання Приміщень, а також ризик їх випадкової загибелі або псування до моменту, визначеного в п. 4.1 цього Договору, лежить на Продавця.

      5. ПРАВА І ОБОВ'ЯЗКИ СТОРІН

      5.1. Продавець зобов'язаний:

      5.1.1. Передати Приміщення, які є предметом цього Договору та відповідні Додатку No. 1 до цього Договору, у власність Покупця.

      5.1.2. Забезпечити явку свого уповноваженого представника для підписання акту прийому-передачі Приміщень, а також надати Покупцеві всі необхідні документи для державної реєстрації цього Договору та оформлення переходу права власності на зазначені Приміщення.

      5.1.3. Не пов'язувати Покупця якими-небудь зобов'язаннями щодо цільового використання Приміщень.

      5.1.4. Надати всі необхідні документи для укладення даного Договору і нести повну відповідальність за їх достовірність.

      5.2. Покупець зобов'язаний:

      5.2.1. Оплатити Приміщення в порядку і в терміни, встановлені п. 2.3 цього Договору.

      5.2.2. Забезпечити явку свого уповноваженого представника для підписання акту прийому-передачі Приміщень, а також надати всі необхідні документи для державної реєстрації цього Договору у реєструючий орган.

      5.2.3. Своєчасно повідомити Продавця про що відбулася реєстрації цього Договору та реєстрації переходу права власності на Приміщення.

      6. ВІДПОВІДАЛЬНІСТЬ

      6.1. За несвоєчасну оплату Приміщень відповідно до п. 2.3 цього Договору Покупець сплачує пеню в розмірі ____% за кожний день прострочення, але не більше _____%.

      6.2. У випадку ухилення Продавця від підписання акта прийому-передачі відповідно до п. 3.1 цього Договору, а також ухилення від надання всіх необхідних документів для реєстрації цього Договору та переходу права власності Продавець сплачує Покупцю штраф у розмірі ______ від суми угоди за цим Договором.

      6.3. У всьому, що не передбачено цим Договором, сторони керуються чинним законодавством РФ.

      7. СПОРИ

      7.1. Спори, що випливають з цього Договору, підлягають розгляду в Господарському суді м. ________________________ в порядку, передбаченому чинним законодавством РФ.

      8. ІНШІ УМОВИ

      8.1. Цей Договір складено в 3-х примірниках, по одному для кожної із сторін, третій примірник зберігається в органі реєстрації.

      8.2. Цей Договір набуває чинності з моменту його державної реєстрації.

      8.3. Зміна і доповнення умов цього Договору можливі за умови, що вони вчинені у письмовій формі і зареєстровані в тому ж порядку, що й цей Договір.

      8.4. Порядок розірвання цього Договору визначається чинним законодавством.

      9. АДРЕСИ І БАНКІВСЬКІ РЕКВІЗИТИ СТОРІН

      Продавець: _________________________________________________________

      __________________________________________________________________

      __________________________________________________________________

      Покупець: _______________________________________________________

      __________________________________________________________________

      ПІДПИСИ СТОРІН:

      Продавець: Покупець:

      ______________ / _____________ _______________ / _______________

      М.П. М.П.

      1 Дождев Д.В. Римське приватне право: Підручник для вузів. - М. Норма. 2002. - С. 442.

      2 Хвостов В.М. Система римського приватного права: Підручник. - М. Инфра. 1996. - С. 233 - 235; Дождев Д.В. Указ. соч. - С. 441 - 442.

      3 Пам'ятки римського права: Закони XII таблиць. Інституції Гая. Дигести Юстиніана. - М. Норма. 1997. - С. 313.

      4 Пуха І., Поленак-Якимівський М. Римське право: Базовий підручник / Под ред. проф. Томсінова В.А. - М. Бек. 1999. - С. 220 - 221.

      5 Чезаре С. Курс римського приватного права: Підручник / За ред. Дощова Д.В. - М. Норма. 2000. - С. 163; Новицький І.Б. Основи римського цивільного права: Підручник для вузів: Лекції. - М. Норма-М. 2000. - С. 99 - 100.

      6 Російське законодавство X - XX століть. Т. 3: Акти Земських соборів / Под ред. Чистякова О.І. - М. Юрлітіздат. 1985. - С. 182.

      7 Побєдоносцев К.П. Курс цивільного права. - Спб. 1997 (за вид. 1898 р.). - С. 587.

      8 Шершеневич Г.Ф. Курс цивільного права. - М. Статут. 2001. - С. 281.

      9 Новицька Т.Є. Цивільний кодекс РРФСР 1922 року. - М. Статут. 2002. - С. 62.

      10 Іоффе О.С., Толстой Ю.К. Новий Цивільний кодекс РРФСР. - Л., 1965. - С. 133.

      11 Дождев Д.В. Указ. роб. - С. 441.

      12 Російське законодавство X-XX століть. Т. 3: Акти Земських соборів / Под ред. Чистякова О.І. - М. Юрлітіздат. 1985. - С. 182.

      13 Шершеневич Г.Ф. Указ. роб. - С. 281.

      14 Скловський К.І. Застосування цивільного законодавства про власність та володінні. Практичні питання - М. Видавництво Статут. 2004. - С. 178.

      15 Скловський К.І. Власність в цивільному праві. - М. Дело. 1999. - С. 167.

      16 Шершеневич Г.Ф. Указ. роб. - С. 279.

      17 Мейєр Д.І. Російське громадянське право. Т. 2. - Казань. 1864. - С. 41 - 42.

      18 Бєлов В.А. Право спільної власності / / Законодавство. - 2002. - № 11. - С. 34.

      19 Крашенинников П.В. Житлове право. - М. Статут. 2000. - С. 174.

      20 Крашенинников П.В. Житлове право. - М. Статут. 2000. - С. 172 - 173.

      21 Певніцкій С.Г. Ще раз про право спільної власності / / Нотаріус. - 2005. - № 2. - С. 27.

      22 Штовханина Н. Переважне право купівлі частки житлового будинку (квартири) / / Відомості Верховної Ради. - 2000. - № 7. - С. 28.

      23 Мейєр Д.І. Російське громадянське право: У 2-х ч. Частина 2. За виправленому і доповненому 8-му вид., 1902. - М. Статут. 1997. - С. 19.

      24 Побєдоносцев К.П. Курс цивільного права. Перша частина: Вотчинні права. - М. Статут. 2002. - С. 285.

      25 Шершеневич Г.Ф. Указ. роб. - С. 220.

      26 Халфіна Р.О. Право особистої власності громадян СРСР. - М. Юридична література. 1955. - С. 147.

      27 Генкін Д.М. Право власності в СРСР. - М. Юрлітіздат. 1961. - С. 116.

      28 Єремєєв Д.Ф. Право особистої власності в СРСР. - М. Юрлітіздат. 1958. - С. 47.

      29 Корнєєв С.М. Право державної соціалістичної власності в СРСР. - М. Юридична література. 1964. - С. 117.

      30 Єрошенко А.А. Особиста власність радянських громадян. - Краснодар. 1970. - С. 92.

      31 Рибаков В.А., Тархов В.А. Власність і право власності. - Уфа. 2001. - С. 112.

      32 Толстой Ю.К. Поняття права власності / / Проблеми цивільного та адміністративного права. - Л. 1962. - С. 150, 153.

      33 Фогель В.А. Припинення права спільної часткової власності на житлові приміщення / / Нотаріус. - 2002. - № 4. - С. 31.

      34 Фоков А.П. Деякі питання теорії і практики судового захисту загальної та часткової власності / / Конституційне й муніципальне право. - 2003. - № 6. - С. 34.

      35 Дождев Д.В. Указ. соч. - С. 441; Пуха І., Поленак-Якимівський М. Указ. роб. - С. 148.

      36 Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. Книга друга: Договори про передачу майна. Вид. 3-є., Справність. - М. Статут. 2001; Ем В.С. Договір ренти та довічного змісту з утриманням / / Законодавство. - 1999. - № 5. - С. 31; Цибуленко З. Рента і довічне утримання з утриманням / / Відомості Верховної Ради. - 1997. - № 6-7. - С. 22, 26; Пахомов А. Купівля-продаж з умовою довічного утримання / / Закон. - 1998. - № 7. - С. 26.

      37 Вергасова Р.І. Нотаріат в Росії: Навчальний посібник. - М. Норма. 2003. - С. 294-299; Полтавська М., Кузнецов В. Нотаріат. - М. Инфра-М. 1998. - С. 139 - 140.

      38 Кіндеева Е.А., Піскунова М.Г. Нерухомість: права і угоди (нові правила оформлення, державна реєстрація, зразки документів). - М. Юрайт-Издат. 2004.

      39 Гаврилов Е. Переважне право купівлі / / Відомості Верховної Ради. - 2001. - № 2. - С. 12.

      40 Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. Книга перша: Загальні положення. Вид. 3-є., Справність. - М. Статут. 2001. - С. 196.

      41 Новосьолова Л.О. Зміна осіб у зобов'язанні (Деякі теоретичні і практичні аспекти) / / Законодавство. - 1996. - № 8. - С. 23; Ломідзе О. Уступка права (цесія) / / Відомості Верховної Ради. -1998. - № 5. - С. 25; Крашенинников Є. Допустимість поступки вимоги / / Господарство право. - 2000. - № 8. - С. 27; Український Р.В. Правова природа зміни осіб у зобов'язанні / / Аудиторські відомості. - 1998. - № 10. - С. 18.

      42 Калінін М.І., Удачин А.А. Постатейний коментар до Федерального закону від 11 червня 2003 р. № 74-ФЗ «Про селянське (фермерське) господарство». - М. Міжнародна академія оцінки і консалтингу. 2004. - С. 64.

      43 Зимелева М.В. Спільна власність у радянському цивільному праві. - М. Наука. 1976. - С. 46 - 47.

      44 Гонгало Б.М., Крашенинников П.В. Шлюбний договір. Коментар сімейного та цивільного законодавства. - М. Инфра. 2002; Сосіпатрова Н.Є. Шлюбний договір: правова природа, зміст, припинення / / Держава і право. - 1999. - № 3. - С. 34; Хазова О.А. Шлюбний договір: досвід Заходу / / Дело и право. - 1995. - № 9. - С. 33.

      45 Нечаєва А.М. Сімейне право: Курс лекцій. 2-е вид., Перераб. і доп. - М. Норма. 2002. - С. 128.

      47 Збори законодавства РФ .- 1996 .- № 3.-Ст. 145.

      48 Збори законодавства РФ. - 1995. - № 21. - Ст. 1930.

      49 Судаков О.О. Проблеми спільної власності на неподільне майно / / Російський суддя. - 2005. - № 4. - С. 34.

      50 Лапач Л. Поняття "майно" в Російському праві та в конвенції про захист прав людини та основних свобод / / Відомості Верховної Ради. - 2003. - № 1. - С. 22.

      51 Балабанов І.Т. Операції з нерухомістю. - М.: Фінанси і статистика. 1996. - С. 13-14.

      52 Там же. - С. 14.

      53 Ожегов С.І. Словник російської мови / За ред. Шведової Н.Ю. - М. Російська мова. 1984. -С. 707.

      54 Горемикін В.А. Ринок нерухомості. - М. МЕГУ. 1994. - С. 213-215.

      55 Козир О.М. Нерухомість у новому ЦК Росії / / ГК Росії. Проблеми, теорія, практика / За ред. Маковського А.Л. - М. Міжн. центр фін.-ек. розвитку, 1998 .- С.45; Цибуленко З.І. Правовий режим нерухомості / / Нове російське цивільне законодавство і практика його застосування. - Саратов, 1998. - С. 66-67; Щенникова Л.В. Речові права в цивільному праві Росії. - М. БЕК. 1986 .- С.22.

      56 Козир О. М. Указ. соч. - С. 276.

      57 Фоков А.П. Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості / / Нотаріус. - 2005. - № 2. - С. 24.

      58 Шершеневич Г.Ф. Російське громадянське право. - М. Статут. 2002. - С. 96.

      59 Дорожинський Є.А. Правове регулювання операцій з нерухомістю. - Новосибірськ. СібАГС. 1999. - С. 15-16.

      60 Сиродоев Н.А. Реєстрація прав на землю та інше нерухоме майно / / Держава і право. - 1998. - № 8. - С. 93.

      61 Кіндеева Є.А. Державна реєстрація прав на об'єкти незавершеного будівництва / / Правове регулювання ринку нерухомості. - 2001. - № 1. - С. 88.

      62 Цивільне право. Підручник / За ред. Суханова Є.А. 2-е вид. Т. 1. - М. Норма. 1998. - С. 343.

      63 Ожегов С.І. Указ соч. - С.82.

      64 Радянське цивільне право: Підручник: У 2 т. Т.1 / За ред. Красавчикова О.А. - М. Вища школа. 1985. - С.180; Цивільне право: Підручник для вузів. Ч.1 / За ред. Іларіонове Т. І. - М. Норма. 1998 .- С.145; Цивільне право: Підручник. Ч.1 / За ред. Сергєєва А.П., Толстого Ю.К. - М. Проспект. 1998. - С. 205.

      65 Вилежанін О.М. До питання про застосування міжнародно-правових норм про морські живі ресурси / / Вісник ВАС РФ. - 2002. - № 2. - С.112, 114.

      66 Гумаров І. Поняття речі в сучасному цивільному праві Росії / / Господарство право. - 2000. - № 3. - С.78-84.

      67 Цивільне право: Підручник. Ч.1 / За ред. Сергєєва А.П., Толстого Ю. К. - С.205.

      68 Неновскі М. Право і цінності / Пер. з болг. Лісін А.А. - М. Прогрес, 1987. - С.25.

      69 Рузавін Г.І. Логіка і аргументація: Навчальний посібник. - М. БЕК. 1997. - С.335.

      70 Вагацума С., Аріідзумі Т. Цивільне право Японії: У 2 кн. Кн. 1 / Пер. з япон. - М. Прогрес. 1983. - С.93.

      71 Вагацума С., Аріідзумі Т. Указ. соч. - С. 43; Малеина М. Правове регулювання донорства крові / / Радянська юстиція. - 1993. - № 24. - С. 12-13; Шамов А. Смертельний експорт / / Російська газета. - 2001. - 13 квітня.

      72 Шевченко С. Перехід часткою товариства з обмеженою відповідальністю / / Законність. - 2004. - № 10. - С. 28.

      73 Гальперін М. Реалізація прав власників частки ТОВ / / ЕЖ-Юрист. - 2005. - № 23. - С. 15.

      74 Козлов М. Перевага перед сторонніми / / ЕЖ-Юрист. - 2005. - № 29 .- С. 17.

      75 Рішення у справі № А 55-9493/01от 10 січня 2002 / / Правосуддя в Поволжі .- 2002 .- № 5 .- С.39.

      76 Збори законодавства РФ. - 1996. - № 25. - Ст. 2963.

      77 Савельєв Д. Долевая власність в кондомініумі / / Відомості Верховної Ради. - 2000. - № 10. - С. 33.

      78 Певніцкій С.Г. До проблеми статусу власників приміщень в кондомініумі / / Нотаріус. - 2004. - № 3. - С. 31.

      79 Савельєв Д. Долевая власність в кондомініумі / / Відомості Верховної Ради. - 2000. - № 10. - С. 30.

      80 Спадкове право / Под ред. Ярошенко К.Б. - М. Волтерс Клувер. 2005. - С. 148.

      81 Грось А. Спадкування житлового приміщення, що перебуває у спільній сумісній власності / / Відомості Верховної Ради. - 2002. - № 11. - С. 34.

      82 Справа № 2-199 з архіву Шигонський районного суду.

      83 Бєляєва О. Виділення часткою в статутному капіталі: можливі варіанти / / Бізнес-адвокат. - 2003. - № 1. - С. 32.

      84 Бюлетень Верховного Суду РФ. - 2002. - № 3. - С. 14.

      85 Золотько Н.В. Право на частку у спільній власності: міф чи реальність? / / Вісник Федерального арбітражного суду Північно-Кавказького округу. - 2005. - № 5 .- С. 32.

      86 Бюлетень Верховного Суду РФ. - 1999. - № 1. - С. 6.

      87 Мананкова Р.П. Правовідносини спільної часткової власності громадян за радянським законодавством. - Томськ: Изд-во ТГУ. 1977. - С. 180.

      88 Фогель В.А. Здійснення права спільної часткової власності на житлове приміщення / / Бюлетень нотаріальної практики. - 2002. - № 4. - С. 26.

      89 П. 12 Постанови Пленуму Верховного Суду РФ від 24 серпня 1993 р. № 8 «Про деякі питання застосування судами Закону РФ« Про приватизацію житлового фонду в РФ »/ / Збірник постанов Пленумів Верховних Судів СРСР і РРФСР (РФ) у цивільних справах. - М. 1995. - С. 340.

      90 Постанова Пленуму Верховного Суду СРСР від 31 липня 1981 р. № 4 «Про судову практику з вирішення спорів, пов'язаних з правом власності на житловий будинок» / / Збірник постанов Пленумів Верховних Судів СРСР і РРФСР (РФ) у цивільних справах. - М. 1995. - С. 95.

      91 Ярошенко К.Б. Судова практика по спорах, пов'язаних з виникненням права власності на квартири в будинках ЖБК. Коментар судової практики. Вип. 1 / За ред. Ярошенко К.Б. - М. Юрид. літ. 1994. - С. 44.

      92 Новосьолова Л.О. Відсотки за грошовими зобов'язаннями. - М. Статут. 2000. - С. 18.

      93 П. 14 Постанови Пленуму Верховного Суду СРСР від 4 липня 1981 р. № 4 "Про судову практику з вирішення спорів, пов'язаних з правом власності на житловий будинок" / / Збірник постанов Пленумів Верховних Судів СРСР і РРФСР (РФ) у цивільних справах. - М. 1995. - С. 95.

      94 Постанова Пленуму Верховного Суду СРСР від 30 жовтня 1985 / / Бюлетень Верховного Суду СРСР. - 1986. - № 2. - С. 25.

      95 Рішення арбітражного суду Самарської області у справі № А55-9428/04 від 19 квітня 2005 року / / Правосуддя в Поволжье.-2005 .- № 5 .- С.40.

      96 Осокіна Г.Л. Хаскельберг Б.Л. Звернення примусового стягнення на частку в спільному майні / / Відомості Верховної Ради. - № 10. - 1995. - С. 15.

      97 Сидоренко А.Д., Чефранова Є.А. Особливості правового режиму спільної часткової власності на спільне майно у багатоквартирному будинку / / Нотаріус. - 2004. - № 6. - С. 24.

      98 Мітюшев В. Виділ частки / / ЕЖ-Юрист. - 2005. - № 23. - С. 15.

      99 Кузнєцова Л.В. Переважне право: поняття та правова природа / / Журнал російського права. - 2004. - № 10. - С. 27.

      100 Буйнова Ю. Переважне право купівлі частки у праві власності на житло / / Відомості Верховної Ради. - 2003. - № 3. - С. 26.

      101 Фоков А.П. Проблеми теорії та практики часткової власності в багатоквартирних житлових будинках / / Юрист. - 2004. - № 1. - С. 22.

      102 Чефранова Є.А. Правове регулювання відносин власності в багатоквартирному будинку / / Закон. - 2005. - № 6. - С. 16.

      103 Сергеічева Є.С. Угода про продаж спільного майна кондомініуму: незначна або оспоріма? / / Право і економіка. - 2004. - № 2. - С. 32.

      104 Тихомиров М.Ю. Житлове приміщення: власність і інші речові права (щодо нового Житлового кодексу Російської Федерації) - М. Вид. Тихомирова М.Ю., 2005. - С. 167.

      105 Астахов С. Про розділ майна / / ЕЖ-Юрист. - 2005. - № 35 .- С. 16.

      106 Скловський К.І. У коментарі до частини 1 Цивільного кодексу Російської Федерації / Під ред. С.П. Гришаєва, А.М. Ерделевского. - М. Норма. 2005. - С. 568.

      107 Витрянский В.В. Концепція розвитку цивільного законодавства про нерухоме майно. - М. Статут. 2004. - С. 13.

      108 Єгоров А. Окремі аспекти Концепції розвитку цивільного законодавства про нерухоме майно / / Господарство право. - 2003. - № 12. - С. 96.

    • Додати в блог або на сайт

    Цей текст може містити помилки.

    Держава і право | Диплом
    595.2кб. | скачати

    Схожі роботи:
    Право спільної часткової власності
    Право спільної часткової власності Поняття права
    Зміст суб`єктивного права спільної часткової власності
    Право загальної і часткової власності
    Право спільної власності
    Право спільної власності
    Право спільної власності 2
    Право спільної власності громадян
    © Усі права захищені
    написати до нас