Право власності громадян на житлове приміщення будинок квартиру кімнату

При використанні земельної ділянки не у відповідність з тією метою, для якої він призначався, право користування земельною ділянкою може бути припинено.
Після закінчення будівництва, забудовник зобов'язаний здати житловий будинок державної приймальної комісії. До повного зведення житлового будинку та прийняття його в експлуатацію державною приймальною комісією, забудовник не має права продавати будинок або його частина (дарувати, проводити обмін) іншим особам без дозволу адміністрації району, міста.
У разі руйнування будинку від пожежі чи інших стихійних лих, право на безстрокове користування земельною ділянкою зберігається за забудовником, якщо він протягом трьох років приступить до відновлення зруйнованого будинку або зведення нового, за винятком випадків, коли генеральним планом міста передбачено інше використання земельної ділянки. Відновлення зруйнованого житлового будинку, або будівництво нового здійснюється на підставі рішення місцевої адміністрації за типовим або затвердженому в установленому порядку індивідуальним проектом.
Всі витрати по укладенню цього договору відносяться за рахунок забудовника. Договір, також, підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню до початку будівельних робіт. Договір у разі спору може бути розірваний тільки судом. Особа, яка здійснила самовільну споруду, якої є житловий будинок, інша будівля, споруда або інше нерухоме майно, створене на не відведеному для цих цілей ділянці, в порядку, встановленому законом і іншими правовими актами, або створене без отримання на це необхідних дозволів або з істотним порушенням містобудівних норм і правил, не набуває на неї право власності. Така особа не в праві розпоряджатися побудовою [8].
У ряді випадків суд може узаконити самовільну споруду. Наприклад, якщо споруда зведена на не належить забудовнику земельній ділянці, але в подальшому, дана ділянка буде у встановленому порядку надано цій особі під зведену споруду, або, право власності на дану будівництво може бути визнане за особою у власності, довічно успадковане володіння, безстроковому користуванні якого знаходиться земельна ділянка, де здійснена споруда, і це особа, у свою чергу, відшкодовує незаконному забудовнику витрати на будівництво в розмірі, визначеному судом. Однак, право на самовільну споруду не може бути визнано в будь-якому випадку, якщо збереження будівлі спричинить порушення прав і охоронюваних законом інтересів інших осіб або буде створювати загрозу життю і здоров'ю громадян.
Самовільна споруда підлягає зносу який здійснив її обличчям або за його рахунок, крім випадків, передбачених пунктом 3 статті 222 ГК РФ про визнання права власності на самовільну споруду. Самовільному забудовнику вручається припис про знесення споруди і приведення в порядок земельної ділянки, на якій вона зведена. У розпорядженні вказується термін, протягом якого забудовник зобов'язаний здійснити зазначені дії. У той же час припис про знесення не позбавляє самовільного забудовника права вимагати визнання за ним права власності на будівлю в судовому порядку.
Власником будинку індивідуальний забудовник стає лише після реєстрації будинку в місцевій адміністрації.
Право встановлюють документами на житловий будинок, побудований на відведеному для цього земельній ділянці, є: нотаріально посвідчений договір про зведення індивідуального житлового будинку на праві особистої власності; договір про надання земельної ділянки для будівництва житлового будинку на праві особистої власності; реєстраційне посвідчення договору. Неоформлені в нотаріальному порядку договори про право забудови, укладені відділами комунального господарства до 26 серпня 1948 року, а також належні до цього часу рішення виконкомів місцевих рад народних депутатів про відведення громадянам земельних ділянок для індивідуального житлового будівництва, також можуть входити до переліку цих документів.
Крім реєстраційного посвідчення на всіх інших правовстановлюючих документах має бути відмітка про реєстрацію в бюро технічної інвентаризації (БТІ).
2.1.2. Набуття права власності за давністю володіння (набувальної давності).
Право власності на стороні давностного власника виникає поза волею і незалежно від прав попереднього власника. Вперше це підстава права власності було введено Законом РФ про власність від 1 січня 1991 року в статті 7, а потім закріплено в новому Цивільному Кодексі РФ в статті 234.
Громадянин, який не є власником нерухомого майна, до якого відносите житловий будинок, але добросовісно і відкрито володіє ним як власник протягом п'ятнадцяти років, набуває право власності на цей будинок [9].
Стосовно до житлового будинку, набувальна давність може виникнути в результаті купівлі житлового будинку без належного оформлення.
По суті право власності у набувача з договорів купівлі-продажу не виникло. Однак він відкрито і сумлінно володіє будинком, платить необхідні податки, вносить квартплату і так далі. У результаті після закінчення п'ятнадцяти років такого володіння, у нього виникає право власності.
У силу прямої вказівки закону, право власності на нерухоме майно, що підлягає державній реєстрації, виникає в особи, яка набула майно за давністю володіння з моменту такої реєстрації. У даному випадку мова йде про не має правової підстави фактичному володінні майном протягом тривалого терміну.
По-перше, повинен закінчитися встановлений у законі строк давності володіння, як вже говорилося вище, для нерухомості цей термін - п'ятнадцять років. При цьому давностний власник може приєднати до часу свого володіння час, протягом якого майном володів його попередник, якщо його володіння також задовольняло всім зазначеним у законі реквізитам, і якщо до нинішнього власника майно перейшло в порядку загального або спеціального правонаступництва. У той же час, протягом терміну набувальною давністю не може розпочатися до тих пір, поки не минув термін позовної давності за позовом про витребування майна з незаконного володіння особи, у якого воно знаходиться.
По-друге, давностний власник повинен володіти майном як своїм власним, або, що те ж саме, у вигляді власності, без огляду на те, що у майна є власник. В іншому випадку, ставиться під сумнів не тільки це умова, але й два інших - сумлінність та відкритість володіння. Власник повинен користуватися і розпоряджатися майном, як якщо б володів правом власності (здає у найм, в заставу і так далі).
По-третє, громадянин повинен володіти майном сумлінно. Це означає, що володіючи майном, власник не знає і не повинен знати про відсутність у нього права власності, тобто, він повинен бути переконаний, що володіння правомірно. Ця сумлінність повинна зберігатися протягом всього терміну давності, а не тільки на момент надходження майна у володіння.
По-четверте, власник повинен володіти майном відкрито, без приховування. Це означає можливість доступу до майна сторонніх осіб, його позначення, отримання ними потрібних відомостей.
По-п'яте, володіння повинно бути безперервним протягом зазначеного терміну. Ця течія переривається вчиненням з боку власника дій, що свідчать про визнання ним обов'язки повернути річ власнику, а також пред'явленням до нього уповноваженою особою позову про повернення майна. Після перерви давності володіння, якщо реквізити, необхідні для набуття права власності в наявності, починає текти заново, причому час, що минув до перерви, в давностний строк не зараховується.
Якщо давностний власник у встановленому законом порядку відновить порушене володіння, протягом терміну, необхідного для набуття права власності за давністю, продовжується так, як якщо б порушення володіння взагалі не було б, тобто, безперервно.
Самостійний, фактичний, сумлінний власник відрізняється від титульного власника (орендаря, зберігача), який знає про похідний характер свого права на майно. Його залежність від права власника, обмеженість у часі не властива першому.
Закон передбачає захист давностного власника до того, як він став власником. Зрозуміло, він не може отримати цей захист проти власника, а також проти інших осіб, які мають право на володіння майном в силу передбаченого законом або договором підстави, оскільки до закінчення строку давності, сам він є бестітульним власником. Проте, він може отримати захист проти тих осіб, які як і він, права на володіння майном не мають. У порівнянні з ними, він має перевагу, що є давностним власником і володіння його, при наявності всіх необхідних законом реквізитів із закінченням встановленого терміну, може перерости в право власності. Тому, якщо третя особа неправомірно позбавляє давностного власника володіння майном або лагодить йому перешкоди у володінні майном як своїм власним, він має право вимагати відновлення порушеного володіння та усунення чинить перешкод; тобто, скористатися тими ж засобами захисту, якими, має в своєму розпорядженні власник і інший титульний власник [10].
Відповідно до закону про введення частини першої ДК в дію з 1 січня 1991 року, правилами закону про набувальної давності надано зворотну силу. Раніше цього не було.
У давностний термін зараховується і той час, протягом якого власник, принаймні, з 1 січня 1991 року до введення ГК в дію, володів майном, якщо це володіння відповідало всім реквізитами, передбаченим нині в законі, і тривало на момент введення ГК у дію.
2.1.3. Набуття права власності на житлове приміщення після повної виплати паю в житлово-будівельному і житловому кооперативах.
Широке поширення одержали в нас у країні житлові та житлово-будівельні кооперативи, участь у них було одним з найбільш часто зустрічаються способів набуття права власності на житлове приміщення.
Житлові та житлово-будівельні кооперативи (РК, ЖБК) утворюються для будівництва житлових будинків та їх подальшої експлуатації, а також для придбання житлових будинків, що підлягають капітальному ремонту та реконструкції.
ЖК і ЖБК вважаються створеними з моменту їх реєстрації в органі місцевої адміністрації, і діють на основі статуту. ЖК і ЖБК є власниками майна, переданих їм коштів і купленого житлового будинку.
Членом ЖК і ЖБК може бути особа, яка досягла 18 років, що потребує поліпшення житлових умов і постійно проживає в даному населеному пункті. Члени кооперативу набувають відповідне житло тільки в користування, зберігаючи право власності лише на пай (паєнагромадження). За своєю юридичною природою пай є не майно в натурі, не гроші і не частку в праві власності, а зобов'язальне право вимоги виплати відповідної суми при виході з кооперативу. Однак наявність такого права, заснованого на членство в ЖК і ЖБК, стає одночасно головною підставою для надання в користування певного майнового об'єкта, що залишається кооперативної власністю. Особі, прийнятій до членів РК (ЖБК) за рішенням членів загальних зборів, надається квартира, причому рішення загальних зборів набуває юридичну силу лише після затвердження відповідним органом місцевої адміністрації та видачі ордера. Громадянин має право звернутися до суду з позовом про захист порушеного чи оспорюваного права на користування житловим приміщенням, зокрема, при відмові у видачі ордера на житлове приміщення, за яке не виплачений пайовий внесок, а також при скасуванні рішення загальних зборів про прийом його в члени РК (ЖБК).
До виплати пайового внеску пайовик володіє наступними правами: проживати зі своєю сім'єю у наданій йому квартирі в будинку кооперативу; добровільно вибути з ЖБК, в установленому порядку передати пай будь-якого постійно проживає разом з ним повнолітньому члену сім'ї; отримати звільнилася квартиру в будинку того ж кооперативу в випадку потребу в поліпшенні житлових умов; зробити обмін займаного житлового приміщення на інше жиле приміщення, в тому числі в будинку державного або громадського житлового фонду, або на житловий будинок, що належить громадянинові на праві власності. Члену ЖБК належить лише право володіння, користування і розпорядження обмеженого наданим йому приміщенням. У той же час пайовик зобов'язаний виконувати вимоги статуту кооперативу та існуючі правила користування житловими приміщеннями.
У міру виплати ними своїх пайових внесків (які за загальним правилом вносяться не повністю в момент створення кооперативу, а в розстрочку) пайовики стають власниками житлових приміщень, так як кооператив втрачає на них усіляких майнові права. Після виплати пайових внесків членами кооперативу, останній за рішенням загальних зборів своїх членів може підлягати перетворенню в кооператив по спільній експлуатації майна, не перейшов у власність його окремих членів, а що залишається у власності кооперативу (наприклад, підвалів, горищ, ліфтів і тому подібного майна в кооперативному житловому будинку). На практиці багато кооперативів продовжують свою діяльність без перетворення та внесення відповідних змін до установчих документів і після сплати членами повністю своїх пайових внесків. Це породжує непорозуміння та суперечки, особливо в разі необхідності визначення долі майна, яким член РК (ЖБК) вважає за потрібне розпорядиться на свій розсуд, зокрема, шляхом складання заповіту, обміну, дарування або продажу. Оскільки виникнення власності громадянина на кооперативне житлове приміщення пов'язується з моментом сплати повної суми пайового внеску і для цього не потрібно ніяких інших умов, слід вважати, що не залежно від змісту установчих документів та будь-яких рішень колишнього кооперативу цей останній автоматично втрачає право власності на майно, що знаходиться у користуванні його члена, з моменту повної виплати пайового внеску і, отже, втрачає право розпоряджатися ним, хоча б і за рішенням загальних зборів. Наприклад, коли загальні збори членів кооперативу постановляє передати квартиру у користування особі, що потребує поліпшення житлових умов, не дивлячись на те, що інший член кооперативу власник квартири вже уклав договір її продажу. Зазначені обставини послужили підставою для визнання судом недійсним рішення загальних зборів членів РК (ЖБК) надав квартиру своєму пайовику, а не покупцю за нотаріально посвідченою договором, хоча збори і посилалося на те, що статут ЖК (ЖБК) не передбачав можливості купівлі-продажу кооперативних квартир , так як це суперечить статті 209 ЦК РФ.
З моменту виникнення права власності член кооперативу здійснює його самостійно, укладаючи угоди по здачі свого майна в найм, його відчуженню і т. д., без згоди кооперативу. Він не може бути виселений з мотивів виключення або виходу з ЖК (ЖБК).
У судовій практиці виникало питання (зокрема у справах про спадкування квартир в будинку кооперативу), з якого часу член кооперативу стає власником квартири - з моменту повної виплати пайового внеску або ж з моменту реєстрації в БТІ або в іншому належному органі квартири на його ім'я. При вирішенні цього питання слід виходити з того, що сам факт повної виплати пайового внеску членом кооперативу автоматично тягне за собою придбання ним права власності на квартиру.
Квартира в будинку кооперативу може належати на праві спільної власності, наприклад, пайовий внесок за неї був виплачений подружжям під час шлюбу, або на праві спільної часткової власності, коли право на квартиру перейшло до двох або більше спадкоємцям. У зв'язку з цим, необхідно мати на увазі, що член кооперативу не має права розпоряджатися житловим приміщенням без згоди чоловіка, якщо воно є спільною власністю, а також без згоди іншої особи, що є учасником спільної власності на квартиру.
На відміну від договору найму житлового приміщення, члени сім'ї пайовика не мають самостійним правом на надане пайовику житлове приміщення. З втратою права бути членом РК (ЖБК) пайовик і його сім'я втрачають і право користування кооперативним приміщенням. Винятком з цього правила є випадки смерті пайовика, коли члени його сім'ї, які проживають разом з ним у приміщенні ЖБК, зберігають право користування даним приміщенням за умови вступу в члени кооперативу одного або декількох з них, залежно від наявності ізольованих кімнат у цій квартирі.
Загальні збори членів кооперативу вправі на загальних підставах прийняти в члени РК (ЖБК) одного або декількох спадкоємців за умови наявності для кожного з них ізольованого приміщення. Спадкоємцям, не користувався квартирою за життя спадкодавця, а також відмовився від подальшого користування, кооператив виплачує вартість успадкованого паю або частки його. Члени сім'ї померлого пайовика, які не є спадкоємцями, але проживають разом з ним і мали спільне господарство, зберігають право подальшого користування займаної площею в разі вступу однієї з спадкоємців у члени ЖБК. Якщо спадкоємці відмовляться від вступу до кооперативу або якщо таких не виявиться, зазначені члени сім'ї померлого пайовика вправі вступити в члени кооперативу з внесенням паю в розмірі, відповідному займаної площі. Отже інші члени сім'ї, а також особи припинили сімейні відносини з членом РК (ЖБК), не має права претендувати на квартиру в будинку кооперативу як спільну власність. Вони можуть отримати її тільки в спадщину.
Спільна власність виникає лише в результаті спільного паєнагромадження подружжя. Інші члени сім'ї, якщо вони вкладали свої кошти в паєнагромадження пайовика, має право лише вимагати відповідного відшкодування вкладених ними коштів.
Якщо після смерті пайовика не залишилося спадкоємців за законом і за заповітом, то пай, як відумерле майно переходить до держави в установленому порядку, а на звільнену площу за рішенням загальних зборів поселяється новий мешканець.
Також цікавим є питання, пов'язані з розрахунками між РК (ЖБК) та його членами при переході права власності на квартиру, пай за яку виплачено повністю і що є власністю громадян внаслідок її купівлі. Передаючи квартиру, член кооперативу отримує її вартість від покупця. Він не має права вимагати від РК (ЖБК) ще й повернення суми пайового внеску на підставі факту його вибуття з кооперативу. Внесок існує лише остільки, оскільки квартира залишається у власності кооперативу. Коли ж відбувається перехід права власності на неї до члена ЖБК, припиняються зобов'язання ЖБК повернути зазначеній особі пайовий внесок, що відображає вартість квартири. Пай тепер відсутній. Зобов'язального правовідносини між ЖБК та його пайовиком, що виникає з майнової участі пайовика у створенні кооперативної власності, також більше не існує. Це матеріалізувалося в речове право члена кооперативу на квартиру. Грошовий еквівалент пайового внеску - вартість квартири, що стала власністю пайовика. Таким чином, відбувається частковий поділ майна кооперативу. Більша його частина переходить у власність пайовиків. Грошові ж зобов'язання між ЖБК та його членами, відповідні вартості вибулих зі складу кооперативного майна квартир, погашаються.
Дійсно, немає ніяких підстав вважати, що член ЖБК повинен двічі отримувати вартість продаваної квартири: спочатку від покупця, а потім від кооперативу. Інше тлумачення призведе до того, що покупцеві, фактично сплатив продавцеві повну вартість квартири, доведеться сплатити ще раз, вносячи в ЖБК пайовий внесок. При розрахунках ЖБК зі своїми членами, в разі виходу з нього, виникає і таке питання: чи повинен ЖБК виплачувати який вибув з нього члену частина паю, відповідну припадає на цю особу частини вартості майна, що залишається у власності ЖБК (сходових майданчиків, ліфтів і так далі ). Видається, що ні. Адже вартість цього майна врахована у вартості квартири.
Новий власник квартири одночасно стає і власником паю в ЖБК. Це право на пай, переходить автоматично з купівлі квартири, дає її новому власникові весь обсяг цивільних прав, пов'язаних з володінням паю, включаючи одержання майнових вигод від використання кооперативного майна.
Якщо ЖБК здає в оренду належні йому нежилі приміщення в кооперативному будинку, він отримує доходи від орендної плати. Покупець квартири, при цьому, навіть якщо він і не є членом ЖБК, має право на отримання своєї частини майнових вигод від здачі ЖБК цих приміщень в оренду. Набувач квартири, незалежно від свого членства в ЖБК, отримав разом з квартирою і права, пов'язані з майновою участю колишнього пайовика у будівництві даних приміщень.
Операції по відчуженню квартир у будинку ЖБК не можна визнати тільки
купівлею - продажем. По суті, тут має місце угода, одним з елементів якої є купівля - продаж квартири, а іншим - переуступка покупцеві квартири прав вибулого члена ЖБК, пов'язаних з його майновою участю в кооперативі. Такі угоди, навіть якщо вони і не врегульовані спеціальними нормами законодавства, тим не менш мають право на життя в силу статті 8 ЦК РФ. Вона передбачає можливість виникнення цивільних прав та обов'язків з дій, хоча і не передбачених законодавством, але через загальних засад цивільного законодавства, породжують такі права і обов'язки. Це, однак, не виключає бажати більш чіткої регламентації ситуації, що виникає у зв'язку з перетворенням зобов'язальних відносин всередині ЖБК при переході до його членів права власності на квартири.
2.2. Похідні підстави виникнення права власності.
2.2.1. Приватизація житлового приміщення.
Найбільш прийнятний спосіб придбання права власності на житлове приміщення - приватизація. Приватизація житла - це безкоштовна передача у власність громадян на добровільних засадах своїх житлових приміщень у державному і муніципальному житлових фондах. При переході державних і муніципальних підприємств в іншу форму власності, або при їх ліквідації, за громадянами, що проживають у будинках таких підприємств, зберігаються всі житлові права, в тому числі, і право на безкоштовну приватизацію житла. Громадянину не може бути відмовлено у приватизації житлового приміщення у будинках цих підприємств і установ і в тому разі, якщо зміна форми власності або ліквідація підприємств і установ мали місце до набрання чинності статтею 18 Закону РФ від 23 грудня 1993 року "Про приватизацію житлового фонду в РФ ".
Не підлягають приватизації: житлові приміщення в гуртожитках, житлові приміщення, що знаходяться в аварійному стані, в комунальних квартирах, в будинках закритих військових містечок, службові житлові приміщення, за винятком житлового фонду радгоспів та інших сільськогосподарських підприємств, а також житлові приміщення в спеціалізованих будинках.
Аварійними є будинки, що мають пошкодження несучих конструкцій, що не відповідають встановленим технічним, будівельним санітарно-гігієнічним вимогам, протипожежним нормам.
Власники житлового фонду, або уповноважені ними органи, підприємства, за якими закріплено житловий фонд на праві господарського відання та установи, за якими закріплено житловий фонд на праві оперативного управління, має право приймати рішення про приватизацію службових житлових приміщень і комунальних квартир. Приватизується вся квартира в цілому під час волевиявлення всіх наймачів житлових приміщень у комунальній квартирі за згодою повнолітніх членів сімей на приватизацію [11].
Службовими є житлові приміщення, призначені для заселення громадянами, які у зв'язку з характером їх трудових відносин, повинні проживати за місцем роботи або поблизу неї і які лише на час існування даних трудових відносин. Приватизація службових квартир (кімнат) дозволяється за умови, що громадяни проживають в даній квартирі не менше 10 років і відпрацювали на підприємстві, якому належить ця квартира (кімната) не менше 10 років.
Якщо житлове приміщення знаходиться в будинку, що вимагає капітального ремонту, приватизація його дозволяється, при цьому зберігається обов'язок наймодавця, в особі муніципальних органів, відомств, підприємств і організацій, проводити ремонт будинку відповідно до норм утримання, експлуатації і ремонту житлового фонду.
Для громадян, що забронювали житлове приміщення, приватизація здійснюється лише за місцем його бронювання.
Дозволяється раніше заборонена приватизація в будинках - пам'ятках історії та культури, архітектури при цьому власник, який проживає в будинку - пам'ятнику культури, історії, архітектури зобов'язаний дотримуватися правил охорони, використання, обліку та реставрації пам'яток.
Громадяни, що займають житлові приміщення в будинках державного і муніципального житлового фонду, включаючи житловий фонд, який знаходиться в господарському віданні підприємств або оперативному управлінні установ за договором найму чи оренди, має право за згодою всіх спільно проживають повнолітніх членів сім'ї, а також неповнолітніх у віці від 15 до 18 років, придбати ці приміщення у власність.
Оскільки неповнолітні особи, які проживають разом з наймачем, є членами його сім'ї, або колишніми членами сім'ї і мають рівні права, що випливають з договору найму, вони, у разі безоплатної приватизації займаного приміщення, нарівні з повнолітніми користувачами вправі стати учасниками спільної власності на це приміщення. Враховуючи, що опікун не вправі без попереднього дозволу органів опіки і піклування укладати угоди, що виходять за межі побутових, зокрема, відмови від належних підопічному прав, а піклувальник давати згоду на здійснення таких операцій, відмова від участі в приватизації або згоди на неї може бути здійснено батьками та усиновителями неповнолітніх, а також їх опікунами та піклувальниками тільки при наявності дозволу зазначених вище органів. Також, потрібна згода органів опіки та піклування для здійснення угод щодо приватизованих квартир, в яких проживають неповнолітні, незалежно від того, чи є вони власниками, співвласниками або членами сім'ї власників, в тому числі колишніми, що мають право користування даним житловим приміщенням. Кошти від угод з приватизованими житловими приміщеннями, в яких проживають тільки неповнолітні, зараховуються на рахунок по вкладу на ім'я неповнолітнього у місцевому відділенні ощадного банку.
Вирішення питання про приватизацію житла має прийматися за заявою громадян у двомісячний термін з дня подачі документів, а право власності на приватизоване житло виникає з моменту реєстрації договору в органі юстиції.
Для придбання у власність житлового приміщення в порядку приватизації, громадяни надають наступні документи: ордер по якому житло зайнято за наймом, заяву на приватизацію займаного житлового приміщення, підписану всіма повнолітніми членами сім'ї наймача, документ, що підтверджує право громадян на користування житловим приміщенням, довідку, що підтверджує , що раніше право на приватизацію житла не було використано; у випадках з неповнолітнім - дозвіл органів опіки та піклування. Придбання громадянином житлового приміщення в порядку приватизації безкоштовно допускається один раз. Приватизація квартири не позбавляє її мешканців право отримати безкоштовно нове житло, якщо зайнята ними площа менше санітарної норми і вони продовжують мати потребу в поліпшенні житлових умов. При цьому, якщо громадяни, які приватизували квартиру безоплатно нададуть стару квартиру на користь місцевої адміністрації для використання її іншими черговиками, то нову квартиру більшого розміру можна приватизувати.
Передача житла у власність оформляється договором передачі, укладеним місцевою адміністрацією, підприємством, установою з громадянином, які отримують приміщення у власність в установленому порядку. При цьому нотаріального посвідчення договору передачі не потрібно, державне мито не стягується.
Приватизована квартира може переходити у спільну, часткову, однієї особи власність. Сім'я і кожен з членів сім'ї окремо, перш ніж зважитися на придбання у власність займаного приміщення, повинні чітко визначитися - для чого їм потрібна квартира в якості власного майна,> який вибрати вид власності, оцінити правові та матеріальні наслідки цього акту та матеріальні можливості сім'ї ; важливе значення мають і сформовані відносини в сім'ї.
Кількість примірників договору про передач приватизації житлового приміщення у власність громадян визначається місцевим положенням про приватизацію житлового фонду в області, краї чи республіці, розробленим і затвердженим відповідними органами місцевої адміністрації. За оформлення документів при приватизації стягується плата, яка йде на зарплату працівникам, які займаються оформленням приватизаційних документів і на технічне забезпечення.
Якщо приватизація житлового приміщення не була вчасно здійснена виключно з вини приватизаційної контори, виникає питання про те, чи будуть визнані права на спадщину на таке житлове приміщення? Формально, наймач не став власником квартири. Однак, останнім часом судова практика стала дотримуватися протилежної точки зору, і є чимало прикладів, коли суди визнають право власності в таких ситуаціях. Більш того, з огляду на конкретні обставини, суди визнавали право власності на житлове приміщення навіть у тих випадках, коли наймач помер протягом терміну, покладеного на оформлення приватизації квартири.
Якщо громадянин, який подав заяву про приватизацію житла помер до оформлення договору на передачу житлового приміщення у його власність, або до його реєстрації, то ця обставина не може служити підставою для відмови у задоволенні вимог спадкоємців, якщо спадкодавець висловив за життя волю приватизації, в якій йому не могло бути відмовлено .* Власник приватизованого житлового приміщення володіє, користується і розпоряджається ним на свій розсуд. Він має право продавати, заповідати, змінювати, здавати в оренду, здійснювати з ним інші угоди, що не суперечать
* Постанова Пленуму Верховного Суду РФ від 24 серпня 1993 року "Про деякі питання застосування судами Закону РФ" Про приватизацію житлового фонду в РФ ", частина 2, пункт 8. Законом. Власник може передавати іншій особі свої правомочності власника і використовувати житлове приміщення як предмета застави.
Власники приватизованих житлових приміщень є власниками, або користувачами поза квартирного інженерного обладнання та місць загального користування будинку.
За державними і муніципальними житлово-експлуатаційними і ремонтно-будівельними організаціями зберігаються зобов'язання з обслуговування і ремонту приватизованих житлових приміщень за договором з їх власниками. Оплата витрат, пов'язаних з обслуговуванням і ремонтом приватизованих житлових приміщень, проводиться власниками за ставками, встановленими для обслуговування державного і муніципального житлового фонду.
2.2.2. Договір купівлі-продажу житлового приміщення.
Одним з найбільш поширених способів придбання житлових приміщень є договір купівлі-продажу. За договором купівлі-продажу, одна сторона (продавець) зобов'язується передати річ (товар), у власність другій стороні (покупцеві), а покупець зобов'язується прийняти цей товар і сплатити за нього певну грошову суму (ціну) [12].
Для того, щоб названа угода стала підставою виникнення права власності громадянина на житлове приміщення, потрібно дотримуватися низки умов.
По-перше, необхідна наявність у сторін правоздатності та дієздатності. Це означає досягнення сторонами 18-річного віку, (у випадку, коли законом дозволяється одружуватися до досягнення 18 років, громадянин не досяг цього віку набуває дієздатності в повному обсязі з часу вступу в шлюб).
Крім того, якщо в договорі передачі житла та свідоцтво про власність на житло в якості власників вказані неповнолітні, то в цьому випадку не потрібна згода органів охорони дитинства на будь-яке відчуження.
По-друге, відчужувачу житлове приміщення належить на праві власності, що підтверджується договором про придбання у власність
житлового приміщення або іншим правовстановлюючим документом. По-третє, необхідна реєстрація угоди в органі місцевої адміністрації. Але перш ніж зробити якесь дію, пов'язану з оформленням житлового
приміщення, потрібно визначити, хто дійсно є власником нерухомості і який правовстановлюючий документ це підтверджує.
Таким документом може бути або реєстраційне посвідчення, або один з видів договорів: купівлі-продажу, міни, дарування або про право спадкування.
Право власності у набувача житлового приміщення виникає з моменту реєстрації угоди в органі юстиції.
До реєстрації договору в органі юстиції між сторонами існують лише зобов'язальні відносини. Якщо одна зі сторін відмовляється від договору до його реєстрації, то подальші взаємовідносини сторін визначаються їх новою угодою або судом. Якщо договір не зареєстрований і сторони домовилися про його анулювання, досить заяви сторін до органу юстиції. Орган юстиції в цьому випадку робить відповідний напис на першому та другому примірниках договору та відмітку в реєстрі. Після ж реєстрації, договір не може бути анульований, а сторони повинні укласти новий договір про розірвання цього договору та врегулювання своїх відносин.
Фактична передача житлового приміщення покупцеві не пов'язана з моментом переходу права власності, вона може передувати реєстрації або слідувати за нею. Сторони можуть своєю угодою визначити час фактичної передачі, але не можуть змінити юридичного значення самої реєстрації.
У випадку, коли одна зі сторін ухиляється від державної реєстрації переходу права власності на нерухомість, суд вправі, на вимогу іншої сторони, винести рішення про державну реєстрацію переходу права власності. Сторона, необгрунтовано ухиляється від реєстрації переходу права власності, повинна відшкодувати другій стороні збитки, викликані затримкою реєстрації.
Виконання договору продажу житлового приміщення сторонами до державної реєстрації переходу права власності не є підставою для зміни відносин з третіми особами.
Існує безліч видів договорів купівлі-продажу житлового приміщення. Принципове значення у відмінності цих видів мають такі підстави: чи пов'язана ця угода з покупкою житла одночасно з набуттям правомочностей власника або орендаря на відповідну земельну ділянку, де розміщено житлове будівля або такий зв'язок відсутній.
У цій підставі виділяються два роди цих угод: договори купівлі-продажу, не тягнуть наділення покупця будь-якими правомочностями на земельну ділянку, на якій розміщено житлове приміщення; договори купівлі-продажу з правом покупця житла на відповідну земельну ділянку на умовах придбання його у власність .
До першої категорії угод купівлі-продажу нерухомості ставляться договору з придбання житлових приміщень у багатоквартирних будинках. До другої категорії відносяться всі угоди з купівлі-продажу нерухомості, предметом яких є не тільки житлове приміщення, як правило будинок або частина його, а й відповідну земельну ділянку. За договором купівлі-продажу будівлі, споруди або іншої нерухомості передаються права на ту частину земельної ділянки, яка зайнята цією нерухомістю і необхідна для її використання.
У разі, коли продавець є власником земельної ділянки, на якій знаходиться продається нерухомість, покупцю передається право власності або надається право оренди чи передбачене договором продажу нерухомості інше право на відповідну частину земельної ділянки [13].
Якщо договором не визначено передане покупцеві нерухомості право на відповідну земельну ділянку, то до покупця переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята нерухомістю і необхідна для її використання.
Продаж нерухомості, що знаходиться на земельній ділянці, що належить продавцю на праві власності, "допускається без згоди власника цієї ділянки, якщо це не суперечить умовам користування такою ділянкою, встановленим законом або договором. При продажу такої нерухомості, покупець набуває право користування відповідною частиною земельної ділянки на умовах, що і продавець нерухомості.
Купівля-продаж квартири в багатоквартирному будинку, на відміну від договорів купівлі-продажу житлового будинку, реєструється в органі місцевої адміністрації лише з повідомної метою, так як тут земельні правовідносини не виникають і вимоги реєстрації не носять дозвільний характер, як у випадках з покупкою будинку.
Оформлення договорів купівлі продажу, в яких житлове приміщення знаходиться у спільній частковій власності, має ряд своїх істотних відмінностей. Відчуження такого житлового приміщення вимагає згоди всіх учасників спільної власності. Така згода має бути дано у вигляді і засвідчена нотаріусом.
У тексті договору про відчуження частки вказуються арифметичні частки, а не конкретні реальні частини квартири. Може бути вказаний лише порядок користування конкретними частинами за наявності раніше відбувся нотаріально посвідченого і зареєстрованого в МПТІ угоди між власниками про такий порядок користування відповідно до часток учасників. Продавець повинен надати письмові докази того, що він сповістив учасників спільної часткової власності про намір продати свою частку стороннім із зазначенням ціни та інших умов, на яких продається частка, а саме: їхня заява про відмову від здійснення права переважної купівлі частки квартири (із зазначенням умов продажу частки).
Набуте подружжям за час шлюбу житлове приміщення, є їх спільним сумісним майном, незалежно від того, хто з них зазначений у договорі в якості набувача і на чиє ім'я це житлове приміщення було зареєстровано. Так як це житлове приміщення буде спільно нажитим майном подружжя, придбаним за рахунок їх власних коштів, отже, для відчуження житлового приміщення однією з подружжя, потрібна письмова згода іншого, завірене в нотаріальній конторі.
Істотною умовою договору купівлі-продажу житлових приміщень, є обов'язок продавця надати перелік осіб, які проживають у даному житловому приміщенні і зберігають відповідно до закону право користування цим жилим приміщенням і після його придбання покупцем (члени сім'ї колишнього власника). Якщо у житловому приміщенні прописані неповнолітні члени сім'ї власника, відчуження житлового приміщення допускається з дозволу органу опіки та піклування. У цьому випадку для купівлі квартири потрібно дозвіл Глави адміністрації району на продаж квартири. Такий дозвіл може бути отримано через інспектора з охорони прав дитинства та материнства районного відділу народної освіти. У разі ж укладання угоди без такого дозволу, договір про купівлю-продаж може бути легко розірваний у суді. Небажано обтяження купівлі житлового приміщення запорукою або договором найму, що тягне істотні обмеження на розпорядження ним.
Суми, одержувані продавцем від продажу житлових будинків, дач і садових будиночків, що належать громадянам на праві власності, що перевищують п'яти-тисячократним встановлений законом розмір мінімальної місячної оплати праці, обкладаються прибутковим податком.
Як правило, велика частина оформлення угод, укладається в ці межі. З решти стягуються податки в розмірі від 12% до 30% залежно від ступеня перевищення суми. Крім того, існує нотаріальна мито в розмірі 4%.
Прагнучи "вбити двох зайців відразу", найбільш кмітливі громадяни вказують у договорах суми, що дорівнюють оціночної вартості МПТІ (БТІ), згідно з довідкою на продаж. Завдяки цим діям, мінімізується вартість нотаріального оформлення і повністю обходиться прибутковий податок.
Найбільшою перешкодою на цьому шляху може стати зустріч з податковим інспектором, коли він буде видавати довідку про відсутність заборгованостей по податку з будівель і споруд. Деякі інспектора задають питання про суми майбутньої угоди і намагаються написати на довідці ринкову вартість квартири, що виходить за межі їх компетенції. У цьому випадку, краще всього вирішити питання з начальником інспекції.
Деякі спритні продавці і покупці "відкрили" спосіб продажу квартир через оформлення договору дарування - так податки менші. Договір дарування робиться в чотирьох примірниках, причому четвертий примірник нотаріусом відправляється в податкову службу. Тому не можна виключати можливості появи в дверях будинку продавця або покупця податкових інспекторів, які задають безтактні питання про те, чи так були глибокі взаємні почуття, щоб їх результатом стало дарування житлового приміщення. Крім того, не слід забувати про допитливих сусідів. Бували випадки, коли після оформлення "дарування", особа, яка отримала щедрий подарунок, мило посміхалося благодіяння махало ручкою на прощання, зробивши вигляд, що перший раз чує "про якісь гроші".
Особливе місце у договорі купівлі-продажу житлового приміщення займає ціна. Наявність ціни в договорі обов'язково, так як недотримання цього правила тягне за собою визнання договору неукладеним, а умови про застосування ціни, яка, за таких же обставин, звичайно, стягується за аналогічні товари, роботи або послуги не розповсюджуються на даний вид договору. Оцінка житлового приміщення необхідна і продавцю і покупцю [14]. Одному - щоб спрогнозувати можливий дохід від продажу своєї власності, іншому - щоб бути впевненим, що запитувана ціна не завищена.
При купівлі-продажу житла пріоритет належить ринкових методів оцінки. Домінуючий метод - це метод прецедентів чи порівняння. На відміну від свого західного аналога, у вітчизняній практиці він носить стихійний характер з досить широкою варіацією ціни продажу за аналогічних об'єктів, що визначається особливостями російського ринку житла. До таких ми можемо віднести наступні. По-перше, відсутність інформаційної бази, але це не говорить про відсутність інформації. Інформація є і в значному обсязі, але ця інформація є первинною, не систематизована і погано піддається аналізу. По-друге, наявність додаткового чинника в балансі попиту і пропозиції. Баланс, з одного боку, визначає приріст населення, його склад і структуру, особисті доходи, а з іншого - пропозиція існуючого житла і нове будівництво. Додатковим фактором на вітчизняному ринку є посилення ролі житлового фонду, як об'єкта інвестицій. У результаті попит на житло посилюється, що неминуче веде до зростання цін і лише потім - до зростання пропозиції. По-третє, нестабільність економіки, а також прогресуюча інфляція призвели до використання долара як системи координат при здійсненні оцінок вартості житла на вітчизняному ринку. По-четверте, Цивільний кодекс РФ, стаття 424, частина 3. однотипність значної частини житлового фонду, що обумовлює підхід до його оцінки.
Таким чином, метод оцінки на вітчизняному ринку житла має ряд особливостей.
1) Джерела інформації: дані по власних операцій та інформація періодичних видань. Дані інформаційних фірм, дані про реєстрацію власників, інформація, отримана від інших оцінювачів практично не використовується.
2) Фактори впливу. Місце розташування будівлі. Це основний фактор, що відображає зв'язок будівлі з ділянкою землі, на якому воно зведене. Коригування з даного фактору, зазвичай, обмежується "престижністю" того чи іншого району, опускаючи при цьому інші елементи. Вони такі.
а) Планування і розміщення житлових і підсобних приміщень, загальну і житлову площу приміщень. Найчастіше, планування визначають як "сталінська", "хрущовка", "старий фонд", нова й покращена.
б) Поверх і поверховість будівлі. Прийнято виділяти перший поверх, останній і інші поверхи. За поверховості виділяють п'ятиповерхові будівлі та багатоповерхові (більше п'яти поверхів).
в) Комунальні послуги. Електропостачання, водопостачання, каналізація, телефонний зв'язок та інше.
г) Додаткове обладнання. Сантехніка, електричні та газові плити, вентиляція і так далі.
д) Конструкція будівлі. Панельні будинки, великоблочні і дрібно блокові, цегляні, монолітні і дерев'яні.
е) Наявність і віддаленість від автомобільних доріг і залізниць, аеропортів та інших шумосоздающіх споруд.
ж) Ринкова кон'юнктура - коливання попиту та пропозиції в момент оцінки, продажу.
з) Стан будівлі, його вік.
і) Стан навколишнього середовища, сейсмічна обстановка. к) Фактори обмеження в правах володіння.
3) Тимчасові коригування. Приведення тих чи інших угод до одного моменту часу практично не проводиться, так як наявність достатнього обсягу угод на момент оцінки дозволяє зіставити варіанти, що знаходяться в одній площині тимчасової, ці розрахунки трудомісткі мало достовірні.
4) Визначення вартості об'єкта. Існує два напрями обчислення вартості на основі вартості одного квадратного метра загальної площі і на основі вартості оренди одного квадратного метра. У першому, найбільш поширеному випадку, загальна вартість визначається шляхом множення загальної площі на вартість 1 квадратного метра.
5) Особливі умови угоди. Перевірка таких практично відсутня, в першу чергу, у зв'язку з браком інформації. Думка оцінювача при аналізі угод про наявність особливих умов, визначається, як правило, продажною ціною. Її різке відхилення в ту або іншу сторону свідчить про наявність додаткових фактів: наявності близьких або споріднених відносин між сторонами угоди, продажу під натиском і т. д. У нас віддають перевагу в договорі про купівлю-продаж вказувати інвентарну вартість, що не дає необхідної для аналізу інформації.
2.2.3. Договір довічного змісту з утриманням.
Договір довічного змісту з утриманням є видозміненим договором купівлі-продажу з умовою довічного утримання, передбачалося раніше у ЦК РРФСР до редакції 1964 року. За договором довічного змісту з утриманням, громадянин передає належний йому житловий будинок, квартиру або іншу нерухомість у власність платнику ренти, який зобов'язується здійснювати довічне утримання з утриманням громадянина або вказаної ним третьої особи.
Обов'язок платника ренти за поданням змісту з утриманням може включати і забезпечення потреб у житлі, харчуванні та одязі, а якщо цього вимагає стан здоров'я громадянина і догляд за ним, а також оплата ритуальних послуг.
У договорі вказується вартість усього обсягу змісту з утриманням. Довічне утримання може замінюватися періодичними платежами в грошах, платежі встановлюються в сумі, не менше двох мінімальних розмірів оплати праці на місяць.
Платник ренти отримує право власності на майно з обмеженням права розпоряджатися ним (відчужувати, здавати в заставу або обтяжувати іншим способом) лише за згодою одержувача ренти аж до його смерті. Зобов'язання довічного утримання з "коштом припиняється смертю одержувача ренти.
Оформлення цього договору здійснюється за тими ж правилами, що і в договорі купівлі-продажу житлового приміщення.
2.2.4. Договір міни житлового приміщення.
За договором міни кожна із сторін передає іншій стороні у власність один товар в обмін на інший. Кожна з сторін є одночасно і продавцем і покупцем. В якості зустрічного надання передається майно (житлове приміщення). До договору міни застосовуються правила договору купівлі-продажу [15].
Обмінювані житлові приміщення повинні бути рівноцінні, якщо ж існує різниця за ціною між майном, що надаються за договором, то сторона надала майно ціна якого нижче, повинна сплатити різницю в цінах безпосередньо до або після виконання її обов'язку передати майно, якщо інше не передбачено договором.
Право власності на житлове приміщення переходить до сторін одночасно після виконання зобов'язань по передачі відповідного майна обома сторонами.
Певні складності виникають при укладанні договору між власником житлового приміщення і власником муніципального житла (наймачем). На підставі такого договору: по-перше, громадянин, який є наймачем, має право вимагати в іншої сторони договору передачі йому жилого приміщення у власність, по-друге, власник житла отримує в результаті міни житлове приміщення лише в найм і має право вимагати тільки видачі обмінного ордера від адміністрації, а від колишнього наймача-передачі житла в користування.
Для оформлення даного договору потрібно звернення сторін у місцеву адміністрацію за прийняттям їй дозволу про обмін житлових приміщень і наступне нотаріальне оформлення угоди за місцем знаходження житлового приміщення, що належить власнику або наймачу.
Складність тут в тому, що в однієї зі сторін договору виникає, а в іншої - припиняється право власності на житло. У зв'язку з цим, не зрозуміло, яка ж вигода власнику стає наймачем. Однак це можна пояснити, коли власник придбав своє приміщення на основі цивільно-правової угоди, а не приватизації, і хоче зробити його мену на нерівноцінні (більша) житло наймача з доплатою і потім приватизувати це приміщення, а наймачеві необхідно менше у зв'язку з браком коштів на оплату комунальних послуг. Також може виникнути питання, до якого виду договорів відносити дану угоду, - до договору міни або договором обміну житловими приміщеннями. Існують наступні відмінності між цими договорами: по-перше, при міні сторони керуються цивільним законодавством, а при обміні-житловим, по-друге, різний порядок оформлення договорів, так для мінливих нотаріальне оформлення договору та реєстрація обов'язкові, а для обмінюються все проводитися через місцеву адміністрацію, по-третє, для сторін договору міни не діє частина умов, за яких обмін не допускається (наприклад, істотне погіршення житлових умов у зв'язку з обміном), по-четверте, при міні обидві сторони є власниками житла, а при обміні - ні ; по-п'яте, при міні відбувається перехід права власності, а при обміні-права користування. Договір, де сторонами є власник і наймач можна порівняти з цими положеннями. Виходить, що оформлення цієї угоди відбувається як у договорі обміну - через адміністрацію, але в той же час, з нотаріальним посвідченням та реєстрацією, як при міні. Тут відбувається як передача права власності, так і передача права користування.
Механізм здійснення передачі житла власником наймачеві законодавчо не визначений, зараз вона здійснюється у відповідності з підзаконними актами суб'єктів федерації через адміністрацію.
До прийняття Закону "Про основи федеральної житлової політики" від 24 груд. 1992 року на федеральному рівні обмін регулювався Житловим кодексом РФ, який не передбачав можливості обміну між власником і наймачем. Закон ліквідував правової прогалина в регулюванні обміну житлових приміщень різних форм власності тим, що зняв всі адміністративні обмеження на його твір, але тут же утворив новий пробіл, так як не висвітлив питань механізму укладення такого договору.
Існують різні точки зору, до якого виду договорів віднести дану угоду. Одна з них стверджує, що термін "обмін" використовується за нормами житлового законодавства, коли сторонами виступають наймачі житлових приміщень, а термін "Імена" застосовується за нормами цивільного законодавства, коли сторонами (однією стороною) договору виступають власники майна. Отже, наш договір буде договором міни, так як однією з його сторін є власник житла [16]. Інша думка виступає за те, що при міні обидві сторони, а не одна є власниками, при обміні-цього немає. Значить, розглянута угода між наймачем і власником, буде ставитися до обміну [17].
За першої точки зору можна заперечити те, що за ЦК РФ статті 567 "за договором міни кожна із сторін зобов'язується передати у власність іншої сторони один товар в обмін на інший". Тут немає вказівки на присутність власника хоча б з одного боку, вказується лише про наявність у вигляді сторін двох власників сованого майна. Отже даний договір за участю власника і наймача не передбачений як міна у чинному ЦК України і повинен регламентуватися як обмін житловими приміщеннями по житловому законодавству.
Необхідно окреме регулювання цієї угоди житловими законодавчими актами як особливий різновиду договору обміну житловими приміщеннями.
2.2.5. Договір дарування житлового приміщення [18].
Право власності на житлове приміщення може виникнути через укладання договору дарування. За договором дарування одна сторона (дарувальник) безоплатно передає або зобов'язується передати другій стороні (обдаровуваному) майно у власність. При наявності зустрічної передачі майна чи права будь-якого зустрічного зобов'язання договір не визнається даруванням, тобто обов'язкова наявність безоплатність передачі майна.
Договір дарування, який містить умову про дару обдаровуваному після смерті дарувальника визнається нікчемним, а цій угоді будуть застосовуватися правила про спадкування. Обіцянка подарувати жиле приміщення має бути зроблено в належній формі і містити ясно виражене намір зробити в майбутньому безоплатну передачу житлового приміщення конкретній особі, тоді воно пов'язує обіцяв. Договір дарування житлового приміщення повинен бути укладений у письмовій формі і підлягає державній реєстрації в Департаменті муніципального житла.
Передача подарованого житлового приміщення здійснюється за допомогою його вручення, символічної передачі (вручення ключів від квартири) або вручення правовстановлюючих документів.
Дарування - це договір, який передбачає волю дарувальника і згоду обдаровуваного на отримання майна у власність. Тому обдаровуваний має право в будь-який час до передання йому дарунка відмовитися від наго в письмовій формі (якщо договір вже оформлений і зареєстрований) і зареєструвати відмову в Департаменті муніципального житла. При цьому дарувальник може вимагати відшкодування реального збитку, заподіяного йому відмовою, у зв'язку з його витратами на письмове оформлення і реєстрацію.
При нотаріальному оформленні та при реєстрації надаються документи аналогічні документам з купівлі-продажу житлового приміщення. Забороняється дарування житла від імені малолітніх громадян, визнаних недієздатними, їх законними представниками; працівникам лікувальних, виховних установ громадянами, що перебувають у них на лікуванні, змісті або вихованні, подружжю і родичам цих громадян; державним службовцям органів муніципальних утворень у зв'язку з їх посадовим становищем або у зв'язку з виконанням ними своїх службових обов'язків. Якщо договір дарування житлового приміщення відбувається на користь неповнолітніх, то при нотаріальному посвідченні нотаріус повинен взяти від законного представника неповнолітнього чи піклувальника дозвіл на отримання дару. Дарувальник має право скасувати договір і відмовитися від його виконання, якщо після укладення договору майновий чи сімейний стан або стан здоров'я дарувальника змінилося настільки, що виконання договору в нових умовах приведе до істотного зниження рівня його життя, а також якщо обдаровуваний вчинив замах на його життя або на життя будь - кого з членів його сім'ї або навмисне заподіяв дарувальникові тілесні ушкодження. Житлове приміщення повертається. У той же час, дарувальник відповідає перед обдаровуваним за шкоду, заподіяну його життю, здоров'ю або майну внаслідок недоліків подарованої речі.
На житлові приміщення, отримані в порядку дарування, встановлений податок, який обчислюється на підставі Закону РФ від 12 грудня 1991 р. "Про податок з майна, що переходить у порядку спадкування або дарування". Податок з громадян при оформленні ними договору стягується, якщо загальна вартість переходить у власність майна перевищує 80-кратний діяв на момент укладення угоди розмір мінімальної місячної оплати праці. Крім того, вартість подарованого житлового приміщення повинна бути включена до сукупного доходу громадян, з якого нараховується прибутковий податок. Оцінка проводиться органами комунального господарства чи страховими організаціями за плату. Податок з вартості житлового приміщення, переходить у порядку дарування, обчислюється з ціни документа, зазначеної сторонами, що беруть участь в угоді, але не нижче інвентаризаційної оцінки. При відсутності зазначеної оцінки - з вартості майна, визначеної за вільними ринковими цінами. Розмір податку для обдаровуваних дітей і батьків значно нижче, ніж для інших громадян, не пов'язаних настільки близькими родинними відносинами.
2.2.6. Спадкування житлового приміщення [19].
Спадкування житлових приміщень, що перебувають у власності спадкодавця, здійснюється за законом і за заповітом. У зв'язку з відсутністю регламентації спадкових відносин у новому ЦК, вони регулюються за старими його нормам.
Спадкування за законом має місце, якщо заповіт не залишено, якщо заповідана тільки частина майна або заповіт у частині визнано недійсним. Передбачено дві черги визнання спадкоємців за законом: у першу чергу спадкують діти (у тому числі усиновлені), дружина і батьки (усиновителі) померлого, а також дитина померлого, яка народилася після його смерті; в другу чергу - брати і сестри померлого, його дід і баба як з боку батька, так і з боку матері.
Спадкоємці другої черги призиваються до спадкування за законом лише за відсутності спадкоємців першої черги або при неприйнятті ними спадщини, а також у разі, коли всі спадкоємці першої черги позбавлені заповідачем права наслідування.
До числа обов'язкових спадкоємців за законом належать неповнолітні або непрацездатні діти спадкодавця, а також непрацездатні дружина, батьки та утриманці померлого незалежно від заповіту. Вони мають право на не менше двох третин частки спадщини.
Онуки і правнуки успадковують у тому випадку, коли до часу відкриття спадщини немає в живих того з їх батьків, який був би спадкоємцем.
Якщо не залишено заповіт і відсутні зазначені вище спадкоємці за законом, майно переходить у власність держави та інші особи не можуть претендувати на успадковане майно, навіть якщо вони перебувають у далеких родинних відносинах із спадкодавцем. Наприклад, громадянка А мала намір укласти договір купівлі-продажу квартири своєї далекої родички померлої (громадянка А була племінницею померлою). Заповіт складено не було і спадкування мало здійснюватися за законом. Але особи, які мають право на спадкування за законом відсутні. Громадянка А не входила не в один перелік спадкоємців за законом і обов'язкових спадкоємців, отже ніяких прав на дане житлове приміщення не мала. І тим більше, розпоряджатися цим майном не могла з-за відсутності на нього права власності.
Житлове приміщення може перейти у власність громадянина шляхом успадкування за заповітом. Заповіт має бути укладений у письмовій формі із зазначенням місця і часу його складання, власноручно підписана заповідачем і нотаріально завірене. Передача житла у власність за заповітом може супроводжуватися вказівкою в заповіті умов про покладання будь-якого зобов'язання на користь іншої особи або інших осіб. Це доручення іменується заповідальним відмовою. Наприклад, на спадкоємця покладається, до якого переходить житлове приміщення, заповідач покладає зобов'язання надавати іншій особі довічне право користування даним приміщенням. При прийнятті спадщини спадкоємець зобов'язаний виконати цю умову.
Оформлення права власності на успадковане житло вимагає наявності певного юридичного складу (сукупності юридичних фактів).
Спочатку спадкоємець має висловити свою згоду на прийняття спадщини. Визнається, що спадкоємець прийняв спадщину, коли він фактично вступив у володіння житлом (вселився в нього, платить квартплату і т. д.) або коли він подав до нотаріального органу за місцем відкриття спадщини заяву про прийняття спадщини. Місцем відкриття спадщини в даному випадку може бути останнє постійне місце проживання спадкодавця, а воно не відомо, то - місце знаходження майна. Прийняття спадщини повинно відбутися протягом шести місяців з дня його відкриття (з дня смерті спадкодавця).
Нотаріальною конторою видається свідоцтво про право на спадщину. Свідоцтво підтверджує вже наявне у спадкоємця право, яке він придбав, заявивши про вступ у спадок або фактично прийнявши його. Заява про видачу свідоцтва подається до нотаріальної контори за місцем відкриття спадщини. Нотаріус при оформленні перевіряє час відкриття спадщини, родинні та інші відносини між спадкодавцем і спадкоємцями, наявність заповіту, факт прийняття спадщини, склад успадкованого майна.
Прийнята спадщина визнається належною спадкоємцеві з часу відкриття спадщини, незалежно від того, чи видане "свідоцтво про право на нього. Це можна проілюструвати таким прикладом. Спадкоємиця С. до закінчення шести місяців з дня відкриття спадщини уклала письмовий договір на продаж Б. отриманого у спадок житлового будинку. Договір був зареєстрований і нотаріально оформлений. Потім С. звернулася до суду з позовом до Б. про визнання договору купівлі-продажу недійсним і виселення відповідачки з дому. В обгрунтування своєї вимоги позивачка послалася на те, що договір був здійснений до закінчення шестимісячного строку з дня відкриття спадщини і до отримання свідоцтва оправі на нього. Суд у задоволенні позову відмовив, оскільки позивачка протягом встановленого терміну звернулася до нотаріального органу із заявою про прийняття спадщини і стала власницею житлового будинку з дня смерті спадкодавця. За письмовим договором купівлі продажу З . отримала домовлену суму і передала будинок у володіння відповідачці, як покупцю. Договір був оформлений у належному порядку. По Постанові Пленуму Верховного суду РФ від 23 .04.91 р. "Про деякі питання, що виникають у судів у справах про спадкування" отримання свідоцтва на спадщину є правом, а не обов'язком спадкоємця. Відсутність таке отже, не тягне за собою втрату позивачкою спадкових прав, оскільки спадщина була прийнята їй у встановлені шість місяців.
Також, якщо спадкоємець фактично прийняв майно, але нотаріальною конторою з яких-небудь причин відмовлено у видачі свідоцтва, вимоги заявника, незгодного з діями цього органу, розглядаються в порядку окремого провадження. У тих же випадках, коли при заперечувань відмови або при розгляді судом заяви про встановлення факту прийняття спадщини виникає суперечка про цивільне право, такі вимоги підлягають розгляду в порядку позовного провадження. Позов надається до суду за місцем знаходження успадкованого житлового приміщення.
Якщо житлове приміщення знаходиться у спільній частковій власності, то успадкування його частки здійснюється за тими ж правилами, і успадкування всього будинку або всієї квартири .* Якщо залишено заповіт, то спадкоємець отримає ту частку житлового приміщення, що вказана у заповіті. Однак при наявності обов'язкових спадкоємців їм належить не менше двох третин частки, яка покладена їм за законом.
У випадках, коли заповіту немає або в ньому не зазначені конкретні кімнати, належні спадкоємцям, вони передаються відповідно до їх часток, але так, щоб на кожного було не менше однієї кімнати. Не допускається право успадкування частини кімнати. Якщо належне приміщення більше ніж частка спадкоємця, то він виплачує грошову компенсацію, якщо кімната менше, то компенсація надається йому. Такий розділ успадкованого майна в натурі здійснюється шляхом укладання угоди в нотаріальному порядку і лише за відсутності спору між спадкоємцями. Угода може бути посвідчений після отримання свідоцтва про право на спадщину, де вказується тільки арифметична частка кожного спадкоємця, але до реєстрації житлового приміщення у місцевій адміністрації. Спадкоємці можуть вирішити, що житло стане власністю одного з них, а інші отримають грошову компенсацію.
Якщо житлове приміщення перебувало в спільній власності подружжя під час шлюбу, то у разі смерті одного з подружжя інший-вправі отримати в нотаріальній конторі свідоцтво про власність на частку в спільному майні. Про видачу такого свідоцтва повідомляється спадкоємцям. Розмір частки пережив чоловіка в цьому документі не може перевищувати половини від загального майна подружжя.
Громадяни, які одержали жиле приміщення в порядку спадкування, платять податок на спадщину. Його сума диференціюється залежно від ступеня спорідненості і вартості майна. Наприклад, при спадкуванні майна вартістю від 850-кратної до 1700-кратної мінімальної місячної оплати праці податок стягується за ставками: спадкоємцям першої черги-5% від вартості майна; спадкоємцям другої черги-10%; іншим спадкоємцям - 20% від вартості майна. Оцінка житлового приміщення, що переходить у власність фізичної особи в порядку спадкування, виробляється органами комунального господарства чи страховими організаціями. Цими органами встановлюється інвентаризаційна вартість житлового приміщення, а в разі, якщо така не визначалася, від вартості цього приміщення, що визначається для розрахунку суми по державному обов'язковому страхуванню. Обчислення податку з вартості майна, що переходить у порядку спадкування, проводиться з січня 1992 року (Постанова ВР від 12 грудня 1991 року "Про порядок введення в дію закону РФ" Про податок та майна, що переходить у порядку спадкування або дарування ").

Глава3. Права і обов'язки власників житлового приміщення.
 
3.1 Права власників житлового приміщення.
Як вже говорилося в першому розділі, власник нерухомості в житловій сфері має право в порядку, встановленому законодавством, володіти, користуватися і розпоряджатися нею, у тому числі здійснювати з нею ряд цивільно-правових угод: купівлі-продажу, найму, оренди, застави, міни , дарування, складання заповіту.
Вище ми вже розглянули особливості укладення та оформлення договорів купівлі-продажу, міни, дарування і спадкування. У даній главі будуть детальніше розглянуті договір оренди, найму житлового приміщення і договір застави житлового приміщення.
Договір найму та оренди житлового приміщення.
У статті 6 Закону "Про основи федеральної житлової політики" від 24 грудня 1992 року говориться, що власник житлового приміщення має право надавати громадянам квартири, будинки та інші приміщення за договором найму чи оренди житлового приміщення.
Раніше російське законодавство, що регулює житлове ставлення, не знало поняття договору оренди. По суті своїй договір житлового найму є різновидом договору майнового найму (оренди). Але особлива соціальна значимість житла та обумовлена ​​їй житлова політика держави призвели до того, що частина норм майнового найму (оренди) відокремилася, утворивши самостійний інститут "Тому в основному, ставлення оренди регулювалися Основами законодавства Союзу РСР і союзних республік, Цивільним кодексом РФ й іншими актами . Житловий найм регламентувався Основ житлового законодавства Союзу РСР і житловим кодексом РРФСР.
Таким чином, якщо в користуванні передавалося житло, то укладався договір найму житлового приміщення відповідно до норм житлової сфери, якщо ж передавалося інше майно, то укладався договір майнового найму (оренди) за правилами, встановленими цивільним законодавством.
Термін оренди раніше стосовно житловій сфері не використовувався. Положення змінилося після 1992 року. У статті 2 Закону РФ від 23 грудня 1992 року "Про приватизацію житлового фонду" вказується, що приватизації підлягають житлові приміщення в будинках державного і муніципального житлового фонду, займані за договором найму чи оренди. У житловому кодексі РФ, також були введені окремі норми, що згадують оренду житла. Однак, зміст поняття "оренди житлового приміщення" до прийняття закону РФ від 24 грудня 1992 року "про основи федеральної житлової політики" жодним чином ні в одному нормативному акті по житлу не розглядалося.
За новим ЦК України слід розрізняти договір соціального найму житлового приміщення, що надається громадянам у державному та муніципальному фонді соціального використання, коли наймодавцем є орган державної влади та місцевої адміністрації; і договір найму житлового приміщення, що належить до приватного фонду, де наймодавець - громадянин-власник. У першому випадку договір укладається на підставі та на умовах, передбачених житловим законодавством. Другий же вид найму регламентується, майже повністю, Цивільним кодексом РФ, лише з урахуванням житлового права.
Законодавець тут замінив раніше існуючий вид договору найму житлового приміщення, який був скоріше соціальним наймом у державному муніципальному фонді, більш близьким до оренди. Можна сказати, що цивільне законодавство не передбачає. Для власника житла договір оренди, але встановлює практично аналогічний йому договір найму житлового приміщення. Оренда застосовується лише тоді, коли житло переходить у володіння і користування юридичної особи, для використання його останнім тільки для проживання громадян, тобто, за цільовим призначенням. Проте, виникає питання про доцільність цього. Дуже не багатьом юридичним особам прийде в голову укладе договір оренди житла громадянином власником, тільки щоб використовувати його для житлових цілей. Юридичній особі для досягнення статутних завдань потрібні виробничі, складські, торговельні, адміністративні приміщення, але не житло. Звичайно, воно може бути необхідним йому для розселення своїх працівників, але і в даному випадку юридична особа діє спонукає не житлової потребою, а міркуваннями кадрової політики і відповідному потребами. Тому, більш часто застосовується договір найму житлового приміщення, здійснюваний власником житлового приміщення з громадянами.
Договір застави жилого приміщення (іпотеки).
Власник житлового приміщення може закласти квартиру за законом про заставу, оскільки предметом застави може бути будь-яке майно, яке відповідно до законодавства РФ може бути відчужене заставодавцем. Оскільки житлові приміщення відносяться до нерухомості, то їх заставу носить назву іпотеки.
Іпотека - явище не нове для економіки Росії. Іпотечні банки існували ще на початку століття в містах і великих селищах, але інститути заставних зобов'язань були ліквідовані так давно, що необхідний досвід майже забутий і втрачений. Функціонування будь-якого сектору ринку неможливо без взаємодії трьох його суб'єктів: попиту споживачів, пропозиції виробників та ринкової інфраструктури - різних інвестиційних інститутів - банків, фондів, фінансових і страхових компаній і т.д.
Таким чином, розвиток ринку нерухомості неможливо без наявності специфічної системи фінансування угод на ньому, заставою за якою або гарантом надійності повернення кредиту виступає сам об'єкт нерухомості або право власності на нього. Житлове приміщення є товаром тривалого користування, мають високу ціну, але при цьому є одне з життєзабезпечуючих благ, поряд з їжею та одягом. Отже, у зв'язку з неможливості забезпечення всіх жителів безкоштовним державним житлом, необхідно створити можливість його придбання самими громадянами на відповідних умовах.
Ситуація на житлових ринках зараз загострилася. Ціни на житло майже досягли середньосвітових у великих містах, у той час як доходи населення значно відстають від подібних показників, і триває їх поступове зростання. Одним із заходів щодо виходу з кризи, є відродження інституту іпотечного кредитування, яка "пожвавить" взаємодії попиту і пропозиції на ринку нерухомості.
Іпотека встановлюється на підставі договору між заставодавцем і заставодержателем. Заставодержатель - кредитор за кредитним договором або іншому зобов'язанню, забезпеченому іпотекою, має право на задоволення свого грошової вимоги до боржника по цьому зобов'язанню за рахунок нерухомого майна заставодавця, переважно перед іншими кредиторами заставодавця за вилученнями встановленого законом. Заставодавцем може бути будь-яка особа, якому житлове приміщення належить на праві власності [20], 3алогодатель може відчужувати майно з переведенням за набувача боргу по зобов'язанню, забезпеченому заставою, або шляхом здачі в оренду, але обов'язковою умовою є згода заставодержателя, дане в письмовій формі.
Для переходу предмета іпотеки за заповітом згоди заставоутримувача не потрібно. Заставодержатель зобов'язаний створювати належні умови для утримання заставленого майна, що виключають його псування, знищення, своєчасно проводити поточний і капітальний ремонт, а також застрахувати предмет застави на його повну вартість. Як заставоутримувача житлового приміщення можуть виступати лише банки та інші кредитні установи, що мають спеціальну ліцензію. Незважаючи на те, що останнім часом на фінансовому ринку з'явився цілий ряд компанія і фірм, що представляють кредити на житлове будівництво під заставу наявного або житла, що будується, їх умови кредитування (термін надання кредиту - не більше одного року,
процентна ставка від 0,5 до 0,7 відсотка на день) не дозволяє скористатися їх слугами громадянам із середніми доходами. У більшості випадків як заставодержателів виступають банки, що дають кредити під заставу квартир.
Заставоутримувач має право перевіряти за документами та фактичну наявність стану та умови утримання, переданого в іпотеку майна, вимагати від заставодавця вжиття заходів, необхідних для збереження та забезпечення відповідного змісту, переданого в іпотеку майна, а також вимагати від будь-якої особи припинення посягання на передане в іпотеку майна . Заставодержатель має право вимагати дострокового виконання забезпеченого іпотекою зобов'язання, якщо передане майно в результаті пошкодження, втратило свої вартісні властивості; якщо заставодавець розпорядився переданим в іпотеку майном без згоди заставодержателя і якщо заставодавець крім своєї волі втратив право власності на закладене житлове приміщення.
Договір про іпотеку полягає у вигляді заставної. Заставна повинна бути нотаріально завірена і підлягає реєстрації в Департаменті муніципального житла. Договір набуває чинності в момент реєстрації заставної, при цьому за реєстрацію застави, видачу свідоцтва про реєстрацію та надання витягів з реєстру стягується державне мито. Заставна повинна містити: слово "заставна", включена в назву документа, найменування сторін договору та зазначення місця проживання, місця знаходження (для юридичних осіб), назва кредитного договору або іншого зобов'язання, виконання якого забезпечується з цієї заставної (основного зобов'язання), із зазначенням дати і місця укладання такого договору або підстави виникнення іншого основного зобов'язання, найменування боржника за основним зобов'язанням, якщо боржник не є заставодавцем і зазначення його місця проживання або місцезнаходження, зазначення суми основного зобов'язання, забезпеченого іпотекою з цієї заставної, або посилання на які містяться в додатку заставної умови, що дозволяє визначити цю суми, зазначення терміну або термінів сплати суми, забезпеченої іпотекою, назву і достатню для ідентифікації опис житлового приміщення, на яке встановлена ​​іпотека з цієї заставної, і місце його знаходження; грошову оцінку житлового приміщення, найменування права, відповідно до яким житлове приміщення є предметом іпотеки, належить заставодавцю, і органу, що зареєстрував це майно, із зазначенням номера, дати і місця реєстрації; вказівку на те, чи є на житлове приміщення або на його частину інші заставні, здано чи це майно або його частину в оренду, обтяжене чи ні воно оним чином на момент реєстрації іпотеки, підписи заставодавця і заставодержателя; найменування органу, що зареєстрував даний договір застави, із зазначенням дати і місця реєстрації та інші умови на розсуд сторін. Наявність заставної у заставодержателя засвідчує його на майнове право на задоволення своєї вимоги за рахунок майна, наданого за договором про іпотеки в забезпечення цієї вимоги. Заставна є цінним папером, може входити в спадкову масу і бути переданою іншій особі у встановленому порядку. Заставна підлягає реєстрації шляхом внесення реєстраційного запису до книги реєстрації нерухомості. На заставної робиться замітка про її реєстрацію. Державна реєстрація іпотеки здійснюється на підставі заяви заставодержателя.
Для реєстрації потрібні такі документи: довідки про сплату державного мита за реєстрацію, заставна в трьох нотаріально завірених примірниках, довідка з БТІ про вартість квартири, оригінали правовстановлюючих документів на житлове приміщення (свідоцтво про власність на житло, оригінали договорів), копію статуту та ліцензію і реєстраційне свідоцтво, якщо заставодержатель юридична особа, заява з з проханням зареєструвати договір про заставу, завізований заступником керівника Департаменту муніципального житла. Реєстрація іпотеки є публічною, тобто будь-яка особа має право отримати в органі, який здійснює реєстрацію, іпотеки, відомості про те, чи є реєстраційний запис про іпотеки, ознайомитися з нею, отримати її копію або завірену виписку. Застава житлового будинку або квартири допускається не у всіх випадках, а для забезпечення погашення позики, наданої для будівництва, реконструкції або капітального ремонту житлового будинку. Але житловий будинок або квартира може бути предметом іпотеки у тому випадку, якщо власник і члени його сім'ї проживають в іншому житловому будинку і мають достатню, у відповідності до встановлених норм жилої площі, житлове приміщення. Кімнати, що становлять частину будинку або квартири, не можуть бути предметом застави (іпотеки).
Якщо житлове приміщення (будинок, квартира) є спільною власністю, то його іпотеку можна здійснити тільки за згодою всіх власників. Якщо мова йде про спільної часткової власності, то власник частки може закласти свою частку без згоди інших власників.
Особи, які проживають у житлових будинках на умовах договору найму житлового приміщення, договору оренди чи інших підставах, передбачених законом не підлягають виселенню при продажу заставленого будинку (квартири) з публічних торгів. Раніше укладений з ними договір зберігає силу. Такі особи мають право на переважну купівлю займаного ними житлового приміщення.
Продаж заставленого житлового приміщення на публічних торгах не є підставою для виселення покупцем що в ньому заставодавців та членів його сім'ї. Між власником, преобредшім житловий будинок (квартиру), і які мешкають в ньому такими особами, укладається договір оренди житлового приміщення на звичайних умовах.
Задоволення вимог заставодержателя з вартості житлового закладеного приміщення провадиться за рішенням суду, арбітражного суду, за винятком випадків, коли нотаріально засвідченому угодою заставодержателя та заставодавця, укладених після виникнення підстави для звернення стягнення на предмет іпотеки, передбачено задоволення вимог заставодержателя з вартості заставленого майна в безспірному порядку . Стягнення не предмет іпотеки може бути звернення тільки за рішенням судів, коли цим предметом є житловий будинок, квартира, використовувані заставодавцем для особистих цілей або коли для укладення договору була потрібна згода або дозвіл іншої особи або органу управління.
Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється шляхом продажу заставленого майна з публічних торгів, яке виробляється спеціалізованими організаціями, які мають ліцензію Міністерства юстиції Російської Федерації. Вибір цих організацій здійснюється судовим виконавцем. Інформація про торги за місяць до їх проведення публікується в органах друку.
Заставодавець до завершення публічних торгів має право погасити суму, забезпеченого іпотекою зобов'язання. У цьому випадку торги закриваються, а договір іпотеки вважається припинив свою дію.
Спеціалізована організація зобов'язана видавати свідоцтво про придбання заставленого майна на публічних торгах покупцеві, який з моменту державної реєстрації, набуває право власності на предмет іпотеки.
Якщо інше не передбачено договором, заставодавець має право здати наймачеві що знаходиться в житловому будинку вільну квартиру лише за згодою заставодержателя. Однак, він має право здати таку квартиру наймачеві без згоди заставоутримувача терміново договору оренди житлового приміщення на строк спливає пізніше погашення позики. У цьому випадку власник, пріобредшій житловий будинок (квартиру) на публічних торгах, після закінчення передбаченого договором терміну зобов'язаний поновлювати цей договір оренди.
3.2. Обов'язки власника житла.
Власники житлових приміщень на ряду з широким обсягом прав мають сукупність обов'язків. Це підтримка житлового приміщення у належному стані, своєчасне проведення поточного ремонту приміщень, в якому власник проживає, участь його грошовими коштами в проведенні поточних і капітальних ремонтів багатоквартирних будинків та інженерного обладнання. Здійснення власником своїх прав на житлове приміщення не повинно порушувати прав і охоронюваних чинним законодавством інтересів інших осіб. Власник зобов'язаний використовувати житлове приміщення виключно за його цільовим призначенням - постійному проживанню. Надання чи використання ним житлових приміщень для потреб промислового характеру не допускається. Таке можливе лише після здійснення процедури переходу житлового приміщення в нежитлове, шляхом отримання дозволу в органі місцевої адміністрації (міжвідомчої комісії округів). Перебудову і перепланування житлового приміщення може проводитися тільки з дозволу міжвідомчої комісії адміністративного округу. Також основним обов'язком власників житла є регулярна оплата житла і комунальних послуг.
Оплата витрат, пов'язаних з обслуговуванням і ремонтом житлових приміщень, що належать громадянам на правах власності, проводиться власників по ставка, визначеним для обслуговування державного і муніципального фондів. Тобто, оплата житла і комунальних послуг здійснюється на тих же умовах, що і для наймача жилих приміщень у будинках вищеназваних фондів. Це обумовлено тим, що лише незначна частина квартплати іде на підтримку внутріквартирного обладнання, в основному, плата йде на утримання будинку та прибудинкової території. Зараз спостерігається перехід до нового порядку оплати житла [21]. Замість єдиних по Росії ставок квартплати і стабільних тарифів на комунальних послуги (користування холодним і гарячим водопостачанням, тепло електропостачанням, каналізацією), за якими визначалися витрати наймачів житлових приміщень, вводиться система оплати, заснована на відшкодування всіх витрат з утримання житла, а також за користування комунальними послугами.
Механізм переходу до ново оплаті буде здійснюватися поетапно (протягом 5 років). Причому створювати цей механізм повинні будуть не законодавчі, а виконавчі органи - Уряд Росії, органи державного управління країв, областей, міст Москви і Санкт-Петербурга, інші суб'єкти федерації. Призначені органи можуть встановлювати граничні ставки оплати житла і комунальних послуг на певні періоди часу з урахуванням економічної ситуації в тій чи інший момент Росії і в конкретному регіоні, вартості споживчого кошика, рівні доходів і т.п.
Указом Президента РФ від 4 квітня 1993 року "Про заходи щодо забезпечення права громадян на житло" уряд РФ зобов'язана негайно вжити заходів щодо скасування рішень органів виконавчої влади про різке і безсистемному підвищення оплати житла і комунальних послуг, видані в порушенні законів РФ, актів Президента РФ і уряду РФ. Уряд РФ постановою від 22 вересня 1993 року № 935 "Про перехід на нову систему оплати житла і комунальних послуг та порядку надання громадянам компенсацій (субсидій) при оплаті житла і комунальних послуг встановила, зокрема: по-перше, строки поетапного переходу на нову систему оплати, по-друге заходи соціального захисту громадян у вигляді надання їм компенсації (субсидій) за утримання житлових приміщень у межах соціальної норми площі житла та нормативів споживання комунальних послуг з урахуванням нормативів споживання комунальних послуг та з урахуванням сукупного доходу сім'ї та діючих пільг, по- третє, що з 1 січня 1994 року здійснюється перехід на договірні відносини власників житлового фонду та об'єктів комунального господарства з суб'єктами господарювання - житловими, ремонтно-експлуатаційними і комунальними підприємствами.
Десятиліттями, розмір квартирної плати залежав лише від розміру займаної житлової площі. Ні кількість, ні "якість, підсобних приміщень та місць загального користування в розрахунок не приймалися.
В даний час розміри ставок оплати житла і ставок технічного обслуговування житлового будинку залежать від комфортності проживання, тобто від того, якими зручностями своєму розпорядженні будинок. В окремих квартирах квартплата стягується за загальну площу квартири, включаючи площу допоміжних приміщень. Визначенню оплати житла могла б сприяти класифікація всіх житлових приміщень за певним категоріям, в залежності від місця розташування загальної житлової площі, забезпеченості комунальними послугами і т. д. Відповідно, оплата житла буде диференційованою, виходячи з того, до якої категорії віднесено те або інше житло . В основі всіх розрахунків стоїть необхідність забезпечити відшкодування всіх витрат на утримання та ремонт житла.
Ставки оплати житла і комунальних послуг встановлюються не довільно, а на основі затверджених Комітетом РФ з муніципального господарству Методики розрахунку економічно обгрунтованих ставок і тарифів на послуги житлово-комунального господарства та Методики визначення нормативів споживання житлово-комунальних послуг. Існуючий порядок фінансування витрат на капітальний ремонт державного і муніципального житлових фондів на перехідний період зберігається, і ці витрати не включаються до житлово-комунальні послуги, оплачувані громадянами. Підвищення оплати буде здійснюватися одночасно з застосуванням заходів соціального захисту громадян. Їм повинні надається компенсації такої оплати в межах соціальної норми житлової норми і нормативів споживання комунальних послуг. Компенсація (субсидії) представляють собою грошові кошти, передані громадянам як допомогу для оплати житла в межах соціальної норми житлової площі. Соціальна норма площі еквівалентна мінімального розміру надання житлових приміщень, які встановлюються органами державної влади суб'єктів РФ, міст Москви і Санкт-Петербурга в залежності від досягнутого рівня забезпеченості, складу сім'ї, типи житлових приміщень та інших факторів.
У системі факторів, що визначають встановлені права сім'ї на отримання субсидії для компенсації витрат з оплати житла і комунальних послуг, основне значення має також розмір сукупного доходу сім'ї. При обчисленні середнього сукупного доходу в складі сім'ї враховуються: подружжя, їх діти і батьки, інші родичі, непрацездатні утриманці, які проживають разом з власником житла, і оплачують житло і комунальні послуги за єдиним особовому рахунку, а також інші особи, що мають відповідно до законів та іншими правовими актами рівне з власником житла і іншими членами його сім'ї право користування житловим приміщенням.
При цьому враховуються всі види доходів, що підлягають оподаткуванню. Міністерство Праці РФ надає інструкції про порядок обчислення середнього сукупного доходу сім'ї. Величина компенсації визначається як різниця між прийнятими на даний період розмірами плати за частину житлових приміщень, займаних по соціальній нормі площі житла, і комунальних послуг відповідно до нормативів їх споживання і гранично допустимими витратами громадян на оплату житлово-комунальних послуг з урахуванням сукупного доходу сім'ї, діючих пільг і затвердженого бюджету. Максимально допустима частка власних витрат громадян у межах соціальної норми площі житла та нормативів споживання комунальних послуг встановлюється на 1995 рік-16%, на 1998-20% до загального доходу сім'ї.
Субсидії надаються потребуючим громадянам Міським центром житлових субсидій через створені в адміністративних округах відділи або комерційні організації на договірній основі. При розрахунку житлових субсидій враховуються: розміри плати за наймання житлових приміщень за ставками для будинків з усіма зручностями, ліфтом, не залежно від матеріалу стін і наявності сміттєпроводу, розмір плати за житлові приміщення за ставками їх оплати для будинків з усіма видами зручностей, розмір плати за комунальні послуги, виходячи із ставок оплати послуг за опалення, централізоване гаряче водопостачання, газопостачання і т. д.
Субсидія не може перевищувати фактично нараховану оплату за житло. Власники, що мають більше одного житла або здають житлові приміщення у найм або в оренду втрачають право на субсидію. Субсидія призначається на підставі надання документів про склад сім'ї, розмірах займаної площі, витрати на оплату послуг і сукупному доході сім'ї, а також, на підставі угоди учасника програми з відділом житлових субсидій і підрядником. Субсидія призначається сім'ї строком на рік з моменту подачі заяви. Через рік проводиться переатестація одержувачів субсидій, яка не відрізняється від процедури початкового оформлення права на допомогу. Через 6 місяців після нарахування або річної переатестації проводиться піврічна спрощена переатестація. Субсидії надаються в безготівковій формі і використовуються тільки для оплати житла.
В умовах заохочення самостійності власників житлового фонду у вирішенні питань утримання житлових приміщень, їх обслуговування і ремонту велике значення має поява такої нової форми об'єднання власників у житловій сфері як кондомініум. Вперше таке поняття було введено законом "Про основи федеральної житлової політики" і потім було закріплено Тимчасовим положенням про кондомініумі, затвердженим указом президента від 23 грудня 1993 року.
Кондомініум - товариство власників житлових поме1ценій з встановлення умов спільного володіння та користування міжквартирними елементами, сходами, ліфтами, дахами, коридорами і т. д. Така форма володіння, як кондомініум, зближує власників житлових приміщень, підвищує їх відповідальність один перед одним. Така форма спільної власності широко поширена в Європі, а починаючи з 60-х років і в США.
Члени кондомініуму спільно реалізують своє право щодо володіння, користування і розпорядження спільною власністю. Предметом діяльності товариства є забезпечення належного стану нерухомого майна, здійснення діяльності з будівництва, реконструкції, експлуатації і управління житловий фондом, безперебійне постачання домовласників комунальними послугами, інші аспекти, пов'язані з поданням і захистом інтересів домовласників. У власності даного товариства не може знаходиться нерухоме майно. Всі нерухоме майно, придбане кондомініумом, є майном, що перебуває у спільній власності його членів. Правлінню в товаристві надається право управління багатоквартирним будинком, включаючи контроль витрат і цін на послуги, що надаються комунальними та іншими підприємствами, право вибору експлуатують і ремонтних організацій.
Витрати з утримання будинку в цьому випадку несе товариство як юридична особа. Члени товариства - власники квартир вносять плату в розмірах і порядку, визначеному статутом кондомініуму. Доходи, отримані в результаті господарської діяльності товариства, підлягають використанню лише на цілі, що є предметом його діяльності і не підлягають розподілу між домовласниками ..
Реєстрація кондомініуму носить повідомний характер з наданням органу місцевої адміністрації нотаріально посвідченого статуту. Права юридичної особи товариство набуває з моменту отримання реєстраційного свідоцтва.
Власники державної і муніципальної нерухомості в кондомініумі, незалежно від площі їх об'єктів, не можуть мати більше 30% загального числа голосів у товаристві.
Вищим органом управління кондомініуму є загальні збори. Під час нього кожен член товариства має кількістю голосів пропорційним розміру знаходиться у нього у власності житла, виходячи зі співвідношення 10 кв. метрів житлової площі за один голос.
Загальні збори компетентно: вносити зміни "і доповнення до статуту кондомініуму, затвердження кошторису витрат і визначення розмірів обов'язкових платежів і внесків, передача третім особам у користування об'єктів спільної власності.
Виконавчий органом кондомініуму - Правління воно має право приймати рішення з усіх питань товариства, за винятком віднесених до компетенції Загальних зборів.

ГЛАВА 4. Припинення права власності громадян на житлове приміщення.
Припинення права власності відбувається на підставах, що залежать і не залежать від волі власника (право припиняє юридичним фактам).
До перших відносяться угоди з відчуження свого житлового приміщення самим власником (купівля-продаж, міна, дарування). Порядок припинення права власності у відчужувача (і порядок виникнення його у покупця) нормами про дані угодах і договорах.
Право на житло може бути втрачено також у результаті умисного знищення його власником.
Більше різноманітні випадки, коли право власності припиняється всупереч волі його господаря. Сюди відносяться примусове вилучення майна при зверненні на нього стягнення за зобов'язаннями; реквізиція; націоналізація; конфіскація; вилучення земельної ділянки, на якій розташовано житлове приміщення. Згідно із загальним правилом, вилучення житлових приміщень допускається тільки у випадку прямої вказівки на це в законі. Так, згідно земельну ділянку вилучається у публічно-правових інтересах (прокладки магістралі, будівництва тощо) [22]. Власник житлового будівлі, що знаходиться на цій ділянці, одержує або рівноцінне за площею житло, або йому відшкодовується вартість будинку, що зноситься або здійснюється перенесення будови на нову ділянку за рахунок коштів того, в чиїх інтересах здійснюється вилучення. Вимога про вилучення не підлягає задоволенню, якщо державний орган чи орган місцевого самоврядування, який звернувся з цією вимогою до суду, не доведе, що використання ділянки з метою, для яких він вилучається, неможливо без припинення права власності на дане житлове будову.
У Положенні "Про порядок і умови відшкодування збитків власникам житлових приміщень, відселення їх з будинків, що підлягають знесенню, реконструкції, комплексного капітального ремонту та з інших підстав" той 12.06.96г. затверджено порядок відшкодування збитків. При розрахунку розміру відшкодування збитків слід керуватися цінами на матеріали, будівельно-монтажні та інші роботи, що діють на момент вилучення землі або складання акта про відшкодування втрат. Розрахунки збитків та втрат повинні бути узгоджені з власником зносяться будов. Між забудовником та власником житла підписується договір, в якому вказується узгоджується оцінка споживчої вартості утрачиваемого житла і форма компенсації за вартість будівлі. Такий договір нотаріально посвідчується і реєструється в Департаменті муніципального житла. До підстав вилучення у власника житлового приміщення без його волі і без компенсації відноситься перш за все звернення стягнення на майно за його боргами. Таке вилучення допустимо тільки на підставі судового рішення. Законом можуть бути передбачені випадки такого роду і в несудовому порядку. Наприклад, при зверненні стягнення за виконавчими написами нотаріусів або за договором застави при зверненні заставоутримувачем стягнення на майно в несудовому порядку-за нотаріально посвідченою угодою з заставодавцем. Право власності на житло, що стало об'єктом стягнення здійснення права власності на житлове приміщення тягне примусове позбавлення власника права на житло. Використання не за призначенням, або систематичне порушення власником прав та інтересів сусідів, безгосподарне поводження власника з житлом можуть стати підставою для прийняття судом за позовом органу місцевого самоврядування рішення про продаж такого приміщення з торгів. Викладена ситуація передбачає або вже почалося використання власником свого житла не за призначенням, Таке систематичне порушення прав сусідів (створення обстановки неможливою для спільного проживання), або що почалося руйнування житла в результаті безгосподарного поводження з ним. Власник попереджається органом місцевого самоврядування про необхідність усунення допущених ними порушень з встановленням відповідного строку на нього, включаючи необхідний ремонт руйнується приміщення. Лише після цього він наражається на ризик судового вилучення та примусової реалізації належного йому об'єкта нерухомості.

РОЗДІЛ 5. Захист права власності громадян на житлове приміщення.
Власність громадян на нерухомість в житловій сфері охороняється кримінальним, адміністративним та цивільним законодавством. Норми цивільного права забезпечують, перш за все, правове регулювання і охорону відносин власності при нормальних умовах використання власником належного йому майна без порушень його прав. У разі порушення прав власника, законодавством передбачений захист права власності.
Як і охорона, захист права власності громадян на житлове приміщення, здійснюється різними галузями права, які часто доповнюють один одного. Наприклад, суд. розглядаючи справу про хуліганські дії, що відбувалися на квартирі, має право розглянути цивільний позов про відшкодування збитку, нанесеного цими діями власнику житлового приміщення.
Існують два способи захисту права власності: речове-правової та зобов'язально-правовий.
До речове-правовим способам захисту ставляться позовні вимоги, якщо майно є в натурі чи його можна відновити. Вище зазначалося, що житлові приміщення специфічний об'єкт права власності, житло не можна викрасти, втратити, проте воно може виявитися вийшов з володіння власника поза його волею, незаконного вилучення, незаконного заселення або незаконного перешкоджання у здійсненні права. Найпоширеніший вид речове-правового захисту-це віндикаційний позов (право вимоги не володіє власника до володіючого несобственйіку про повернення речі). Власник має право витребувати своє майно з чужого незаконного володіння.
Особа, яка є не що володіє власником, виступає в цивільному процесі позивачем, воно доводить, що відповідач незаконно володіє житлом. Предметом вендікаціонного позову, в ситуації, що розглядається, є житлові приміщення, які за незаконними підставами вибули з володіння власника. Немає підстав для такого роду позову, якщо житлова площа була передана у володіння не її господареві на основі договору або в силу закону. Наприклад, у спадщину при оголошенні в судовому порядку громадянина померлим, а потім скасування цього рішення власник у таких випадках може скористатися зобов'язально-правовим способом захисту.
Відповідачі по вендікаціонним позовами підрозділяються на добросовісних і недобросовісних. Цей поділ дозволяє різному підходити до питання про вилучення житлового приміщення виходячи з прояви волі відповідачів. Добросовісний набувач не знав і не повинен був знати про те, що особа, у якого він придбав житлове приміщення, не мало права відчужувати його. Можливість незаконного сумлінного придбання житлового приміщення істотно обмежені так як право на житло виникає або при повному внесенні пайового внеску, або з операцій, передбачених законом з обов'язковим нотаріальним оформленням та реєстрацією. Можна навести такий випадок сумлінного незаконного придбання житлового приміщення-при підробці наймачем необхідних правоустонавлівающіх документів і відчуженні їм незаконно займаного приміщення.