Право власності та інші речові права на житлове приміщення

1.2 Набуття права власності на житлові приміщення
Право власності на житлові приміщення виникає у громадян в наступних випадках:
· Придбання квартири за цивільно-правовими підставами;
· Приватизація наявною у громадянина житлової площі;
· Виплата паю в житловому або житлово-будівельному кооперативі в повному обсязі.
Цивільно-правовими договорами, які ведуть до придбання житла у власність, є купівля-продаж, дарування, рента, довічне утримання з утриманням та інші.
Приділимо деяку увагу характеристиці придбання житла за цивільно-правовими договорами представленим ГК РФ.
За договором купівлі-продажу нерухомого майна (договору продажу нерухомості) продавець зобов'язується передати у власність покупця земельну ділянку, будинок, споруду, квартиру чи інше нерухоме майно, а покупець зобов'язується прийняти цей товар і сплатити за нього певну грошову суму (ціну). Істотною умовою договору продажу житлового будинку, квартири, частини житлового будинку або квартири, в яких проживають особи, що зберігають відповідно до закону право користування цим житловим приміщенням після його придбання покупцем, є перелік цих осіб із зазначенням їхніх прав користування продаваним житловим приміщенням. Договір продажу житлового будинку, квартири, частини житлового будинку або квартири підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації.
Не допускається продаж іншим особам заселених квартир і будинків державного, муніципального житлових фондів без згоди проживаючих у них повнолітніх громадян. Здається, зазначену заборону має місце і при зміні статусу житлового приміщення (надання йому статусу службового жилого приміщення або гуртожитку) [14].
Договір міни здійснюється за правилами купівлі-продажу, однак кожна сторона надає іншій житлове приміщення, тобто є і продавцем, і покупцем.
За договором дарування особа безоплатно отримує певне майно. Дарування квартири або іншого житлового приміщення в силу ч. 3 ст. 574 Цивільного кодексу підлягає державній реєстрації.
За договором довічного змісту з утриманням одержувач ренти - громадянин передає належні йому житловий будинок, квартиру, земельну ділянку чи іншу нерухомість у власність платника ренти, який зобов'язується здійснювати довічне утримання з утриманням громадянина та (або) вказаної ним третьої особи (осіб). Зазначеними видами угод договори, що ведуть до придбання житлових приміщень, не вичерпуються, але даними способами набувається більшість квартир [15].
Житлове приміщення, що знаходиться у власності, може перейти до громадянина у спадщину. Отримання житла, що переходить у спадок, здійснюється за загальними правилами вступу в спадщину. Спадкоємці повинні сплатити відповідні мита та податки, а також здійснити державну реєстрацію переходу права власності.
Право власності на будівлі, споруди та інше знову створюване нерухоме майно, що підлягає державній реєстрації, виникає з моменту такої реєстрації.
Субсидія надається тільки громадянам, які потребують поліпшення житлових умов і перебувають на обліку з надання житлової площі, а також особам, які мають згідно з чинним законодавством право на пільгове фінансування будівництва або придбання житла, але не використав це право. Субсидія на руки не видається, а надається довідка, що підтверджує, що продавцю або забудовникові буде перерахована надана громадянину субсидія. Право власності може навіть бути визнане і на самовільну споруду. Згідно з ч. 3 ст. 222 Цивільного кодексу РФ право власності на самовільну споруду може бути визнано судом за особою, у власності, довічне успадковане володіння, постійному (безстроковому) користуванні якого знаходиться земельна ділянка, де здійснена споруда.
Громадянин, який не є власником майна, але добросовісно, ​​відкрито і безперервно володіє як своїм власним нерухомим майном протягом 15 років, набуває право власності на це майно (набувальна давність). Придбання жилого приміщення за цією підставою також підлягає державній реєстрації [16].
Відповідно до ч. 4 ст. 218 Цивільного кодексу члени житлового, житлово-будівельного споживчого кооперативу, інші особи, які мають право на паєнагромадження, повністю внесли свій пайовий внесок за квартиру, інше приміщення, надане цих осіб кооперативом, набувають право власності на зазначене майно.
Житлове приміщення, що перебуває у державній або муніципальній власності, може бути передано його власником у власність громадян у порядку, передбаченому законами про приватизацію державного та муніципального майна. Не можуть бути приватизовані службові житлові приміщення, житлові приміщення, що знаходяться в аварійному стані або в будинках закритих військових містечок, а також гуртожитки до додання їм іншого статусу. Передача житлових приміщень у власність громадян здійснюється на безкоштовній основі. Громадяни мають право за згодою всіх спільно проживають повнолітніх членів сім'ї, а також неповнолітніх у віці від 14 до 18 років придбати ці приміщення у власність.
Житлові приміщення передаються у спільну власність або у власність одного з подружжя, яке проживає осіб, у тому числі неповнолітніх. Власники приватизованих житлових приміщень у будинку державного або муніципального житлового фонду є співвласниками або користувачами позаквартирного інженерного обладнання та місць загального користування будинку.
Власнику приватизованого житлового приміщення у комунальній квартирі належить частка в праві власності на спільне майно у комунальній квартирі [17].
Здійснення права власності на житлове приміщення не повинно порушувати прав і охоронюваних чинним законодавством інтересів інших осіб.
Передача житлових приміщень у власність громадян оформляється договором передачі, що укладається органами державної влади чи органами місцевого самоврядування, підприємством, установою з громадянином, які отримують жиле приміщення у власність у порядку, встановленому законодавством.
Кожен громадянин має право на придбання у власність безкоштовно, в порядку приватизації, житлового приміщення в державному і муніципальному житловому фонді соціального використання один раз.
Неповнолітні, які стали власниками займаного житлового приміщення в порядку його приватизації, зберігають право на одноразову безоплатну приватизацію житлового приміщення в будинках державного і муніципального житлового фонду після досягнення ними повноліття.
Якщо громадянин, який подав заяву про приватизацію і необхідні для цього документи, помер до оформлення договору на передачу житлового приміщення у власність або до реєстрації такого договору місцевою адміністрацією, то у випадку виникнення спору з приводу включення цього житлового приміщення або його частини в спадкову масу необхідно мати на увазі, що зазначена обставина сама по собі не може служити підставою для відмови в задоволенні вимоги спадкоємця, якщо спадкодавець, висловивши при житті волю на приватизацію займаного житлового приміщення, не відкликав своєї заяви, оскільки з незалежних від нього причин був позбавлений можливості дотриматися всіх правил оформлення документів на приватизацію, в якій йому не могло бути відмовлено [18].
Після придбання житла у власність громадяни володіють, користуються і розпоряджаються їй на свій розсуд. Примусове вилучення нерухомості в житловій сфері без згоди власника не допускається, якщо інше не передбачається законом або іншою угодою сторін. Примусове вилучення нерухомості з підстав, передбачених законом, при відсутності згоди власника може проводитися лише на основі рішення суду або арбітражного суду.
У силу ч. 2 ст. 213 Цивільного кодексу кількість і вартість житла, що перебуває у власності громадян і юридичних осіб, не обмежуються. Житлові приміщення можуть перебувати в індивідуальній чи спільній власності. Власність подружжя на житлові приміщення є спільною сумісною (тобто розмір часток у спільному майні не визначено). Загальна власність, що належить іншим особам, може бути тільки часткової (кожному із співвласників належить заздалегідь визначена частина майна). Вона може бути змінена тільки в судовому порядку (див. додаток 1).
Після придбання житла у власність велика частина регулювання пов'язаних з ним правовідносин переходить у цивільно-правову сферу. Однак деякі з них продовжують регулюватися житловими правовими актами. Зокрема, до користування житловими приміщеннями членами сім'ї наймача застосовуються норми, закріплені в ст. 31 Житлового кодексу.
На відміну від наймання власник виробляє і поточний, і капітальний ремонт, а також перепланування за свій рахунок. Капітальний ремонт житлового будинку, квартири з перебудовою або переплануванням приміщень проводиться з дозволу відповідного органу самоврядування.
Проте держава не усувається від контролю за житловими приміщеннями, що знаходяться у власності, та надання сприяння власником. Ремонт будинків, квартир, що належать громадянам, за їх бажанням може провадитися підприємствами побутового обслуговування населення. Роботи з ремонту й благоустрою зазначених будинків, квартир можуть також здійснюватися силами ремонтно-будівельних організацій за договорами. За державними житлово-експлуатаційними і ремонтно-будівельними організаціями зберігаються зобов'язання з обслуговування і ремонту приватизованих житлових приміщень за договором з їх власниками (товариствами та іншими об'єднаннями). Крім того, місцева адміністрація здійснює контроль за утриманням будинків, квартир, що належать громадянам.
Власник має право здавати належне йому жиле приміщення в оренду (мається увазі комерційний найм) і оренду (юридичним особам) [19].
Необхідно відзначити, що велике значення має закріплене в законодавстві надання державної допомоги громадянам. Громадянам, не забезпеченим житлом за встановленими нормативами, держава надає допомогу, розвиваючи будівництво будинків державного і муніципального житлових фондів, призначених для надання житлових приміщень за договором найму, а також використовуючи систему компенсацій (субсидій) і пільг по оплаті будівництва, утримання і ремонту житла. Компенсації (субсидії) - кошти, які надаються громадянам як допомогу для оплати житла і комунальних послуг, будівництва житла або його купівлі.

РОЗДІЛ 2. ОСНОВНІ ФОРМИ ВОЛОДІННЯ, КОРИСТУВАННЯ І РОЗПОРЯДЖЕННЯ ЖИЛИМИ ПРИМІЩЕННЯМИ
2.1 Порядок і правила користування житловим приміщенням
Житлове приміщення, яке може бути надано для задоволення потреби у житлі, повинно бути придатним для постійного проживання у ньому. Причому об'єктом договору житлового найму в будинках (ст. 673 ЦК, ст. 62 ЖК) державного, муніципального житлових фондів може бути лише ізольоване жиле приміщення (квартира, житловий будинок, частина квартири або житлового будинку), не пов'язане з несдаваемимі найм житловими приміщеннями загальним входом (суміжні кімнати), підсобні приміщення, а також загальне майно в багатоквартирному будинку [20].
Це правило не поширюється на будинки або квартири, що належать громадянам на праві власності, тобто на приватний житловий фонд, де під найм можуть бути здані неізольовані житлові приміщення (суміжні, прохідні, часто кімнати). Це положення обгрунтовується також і постановами Уряду РФ від 18 січня 1992 р . № 34, від 23 липня 1993 р . № 726 та від 28 лютого 1996 р . № 199 про внесення змін до «Зразкові правила обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов і надання житлових приміщень в УРСР», затвердженими постановою РМ УРСР від 31 липня 1984 р . № 335, передбачають укладення громадянами договорів житлового найму тільки в будинках державного і муніципального житлових фондів [21].
Цивільний кодекс Російської Федерації визначає поняття житлових відносин через категорію «житлове приміщення». Відповідно до п. 1 ст. 671 і п. 1 ст. 672 Цивільного кодексу за договором соціального або комерційного найму житлового приміщення одна сторона - власник житлового приміщення або уповноваженою ним особа (наймодавець) - зобов'язується надати іншій стороні (наймачеві) жиле приміщення за плату у володіння і користування для проживання. Відповідно ж до подп. 1 п. 1 ст. 673 Цивільного кодексу об'єктом договору найму житлового приміщення може бути тільки ізольоване жиле приміщення, придатне для постійного (мається на увазі цілорічного) проживання, тобто квартира, житловий будинок, частина квартири або житлового будинку [22].
Закон Російської Федерації при встановленні об'єкта житлових відносин оперує більш широким поняттям, ніж «житлове приміщення», - таким, як «нерухомість в житловій сфері». Під нерухомістю в житловій сфері розуміється нерухоме майно з встановленими правами володіння, користування і розпорядження в межах даного майна, що включає в себе:
· Земельні ділянки і міцно пов'язані з ними житлові будинки з житловими та нежитловими приміщеннями, присадибні господарські споруди, зелені насадження з багаторічним циклом розвитку;
· Житлові будинки, квартири, інші житлові приміщення в житлових будинках та інших будівлях, придатні для постійного та тимчасового проживання;
· Споруди та елементи інженерної інфраструктури житлової сфери.
Відповідно до підп. 2 п. 1 ст. 673 Цивільного кодексу придатність житлового приміщення для проживання визначається в порядку, передбаченому житловим законодавством. Однак важливо відзначити, що в рамках житлового законодавства Російської Федерації не зовсім чітке визначення поняття «житлове приміщення». Незважаючи на це, у рамках інших галузей російського права існують схожі визначення поняття «житлове приміщення». Так, згідно з приміткою до ст. 139 Кримінального кодексу Російської Федерації під житлом розуміються індивідуальний житловий будинок з вхідними в нього житловими і нежитловими приміщеннями, житлове приміщення незалежно від форми власності, що входить до житлового фонду і придатне для постійного або тимчасового проживання, а так само інше приміщення або будівля, що не входять до житлового фонд, але призначені для тимчасового проживання. Аналогічне визначення міститься житла в рамках ст. 5 Кримінально-процесуального кодексу Російської Федерації. У зв'язку з тим що житлове законодавство не містить точного визначення категорії «житлове приміщення», вимоги, які пред'являються до житлового приміщення, можна встановити виходячи із загального змісту законодавства, окремих нормативних положень Житлового кодексу, Закону Російської Федерації «Про основи федеральної житлової політики», а також Правил і норм технічної експлуатації житлового фонду, затверджених постановою Держбуду Російської Федерації від 27 вересня 2003 р . № 170 [23].
У ч. 1 ст. 671, ч. 2 ст. 671, ч. 1 ст. 672 Цивільного кодексу РФ, соціальний найм, комерційний найм (або просто наймання житлового приміщення) та оренда згадуються роздільно. За договором найму житлового приміщення одна сторона - власник житлового приміщення або уповноваженою ним особа (наймодавець) - зобов'язується надати іншій стороні (наймачеві) жиле приміщення за плату у володіння і користування для проживання в ньому.
У державному і муніципальному житловому фонді соціального використання житлові приміщення надаються громадянам за договором соціального найму житлового приміщення.
Юридичним особам жиле приміщення може бути надано у володіння та (або) користування на підставі договору оренди або іншого договору. Таким чином, зазначені види договорів розмежовуються по декількох підставах:
- За суб'єктами - наймачем за договорами комерційного найму може бути тільки фізична особа, орендарем за договором оренди - тільки юридична;
- По терміну - договір найму соціального бессрочен, а договір найму житлового приміщення (комерційного найму) укладається на термін, що не перевищує п'яти років (якщо в договорі термін не визначено, договір вважається укладеним на п'ять років); договір комерційного найму може також бути укладений на термін не більше року (короткостроковий найм); договір оренди укладається на термін, визначений самим договором;
- По наданих прав - за договором оренди (майнового найму) орендодавець (наймодавець) зобов'язується надати орендарю (наймачу) майно за плату в тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування; за договором комерційного найму приміщення надається у володіння та користування, за договором соціального найму приміщення може надаватися як у володіння і користування, так і тільки в користування;
- За джерелом надання житлового приміщення - за договором соціального найму приміщення надається з державного, муніципального або громадського фондів; договорах оренди й комерційного наймання власник майна так жорстко не обумовлюється;
- За нормою житлової площі - житлове приміщення за договором соціального найму надається громадянам у межах норми житлової площі, за винятком випадків, коли громадяни мають право на додаткову житлову площу; договір комерційного найму полягає у відношенні ізольованого жилого приміщення, придатного для постійного проживання (квартира, житловий будинок, частина квартири або житлового будинку), а щодо об'єкта договору оренди обмежень немає;
- По підставі для вселення - підставою вселення в житлове приміщення за договором соціального найму є договір найму соціального, що видається на підставі рішення фондорозпорядником поосібного, а при оренді чи комерційному наймі - відповідний договір.
- Найчастіше за договором комерційного найму приміщення надається зі складу індивідуального житлового фонду. Договір укладається строго в письмовій формі. Зміна власника не тягне за собою припинення договору найму [24].
Наймач і проживають з ним громадяни відповідно до ст. 678 Цивільного кодексу Російської Федерації зобов'язані використовувати житлове приміщення тільки для проживання, забезпечувати збереження житлового приміщення та підтримувати його в належному стані. Наймач не має права проводити перевлаштування та реконструкцію житлового приміщення без згоди наймодавця. Наймач зобов'язаний своєчасно вносити плату за житлове приміщення. Якщо договором не встановлено інше, наймач зобов'язаний самостійно вносити комунальні платежі та плату за житлове приміщення. Розмір плати за житлове приміщення встановлюється за згодою сторін у договорі найму житлового приміщення. Одностороння зміна розміру плати неприпустимо. Якщо договором строки внесення оплати не передбачені, плата має вноситися наймачем щомісяця. В обов'язки наймача входить поточний ремонт.
Новелою Цивільного кодексу є закріплення, крім наймача, кола осіб, які також мають право користування житловим приміщенням. При наявності згоди наймодавця і які проживають разом з наймачем громадян наймач може дозволити вселення до приміщення інших громадян в якості постійно проживають з наймачем, а також тимчасових мешканців. Для вселення неповнолітніх дітей згоди не потрібно. Однак у випадку вселення неповнолітнього в оселі одного з розлучених батьків можуть виникнути спірні питання.
Так наприклад, Р. звернулася до суду з позовом до своїх інтересах та інтересах неповнолітнього сина Г. (1994 року народження) до М. і В. про визнання права на житлову площу в їхній квартирі в м. Казані і вселенні, посилаючись на наступне. З жовтня 1999 р . по квітень 2001 р . вона проживала в зазначеній квартирі разом з чоловіком Н. і їхнім спільним сином А. та свекрухою В. Квартира була надана відповідачам у зв'язку із знесенням будинку, зареєстровані в ній відповідачі і неповнолітній А. Через конфліктних відносин з чоловіком позивачка з сином виїхала з даної квартири. В даний час вона має намір з сином проживати там, однак відповідачі їм у цьому перешкоджають.
Рішенням Ново-Савиновского районного суду м. Казані від 17 грудня 2002 р . Р. в позові відмовлено.
Судова колегія у цивільних справах Верховного Суду Республіки Татарстан 20 січня 2003 р . рішення суду в частині відмови у вселенні А. скасувала і в цій частині винесла нове рішення про задоволення вимоги про вселення його в спірну квартиру, в іншій частині рішення залишила без зміни.
Президія Верховного Суду Республіки Татарстан 18 червня 2003 р . касаційну ухвалу скасував в частині винесення нового рішення про вселення А. у згадану квартиру і залишив без зміни рішення суду першої інстанції, в іншій частині касаційну ухвалу залишив без зміни.
Р. в наглядовій скарзі вказала на правомірність та обгрунтованість ухвали касаційної інстанції та на помилковість висновків судів першої та апеляційної інстанції щодо житлових прав її неповнолітнього сина і в зв'язку з цим поставила питання про скасування ухвали президії Верховного Суду Республіки Татарстан як винесеного з істотними порушеннями норм матеріального і процесуального права.
Судова колегія у цивільних справах Верховного Суду РФ 16 квітня 2004 р . скаргу задовольнила з таких підстав.
Відповідно до ст. 387 ЦПК РФ підставами для скасування або зміни судових постанов у порядку нагляду є істотні порушення норм матеріального чи процесуального права.
З огляду на ст. 54 ЖК РРФСР наймач має право в установленому порядку вселити в займане ним жиле приміщення свого чоловіка, дітей, батьків, інших родичів, непрацездатних утриманців та інших осіб, отримавши на це письмову згоду всіх повнолітніх членів своєї сім'ї. На вселення до батьків їх дітей, які не досягли повноліття, не потрібно згоди інших членів сім'ї. Громадяни, всесвіти наймачем з дотриманням правил цієї статті, набувають рівного з наймачем і іншими членами його сім'ї право користування житловим приміщенням, якщо ці громадяни є або визнаються членами його сім'ї (ст. 53 ЖК РРФСР) і якщо при вселенні між цими громадянами, наймачем і що проживають з ним членами його сім'ї не було іншої угоди про порядок користування житловим приміщенням.
Таким чином, за змістом Закону рівне з наймачем і іншими членами його сім'ї право користування житловим приміщенням виникає в особи у разі вселення в це жиле приміщення у встановленому законом порядку і проживання в ньому.
Вирішуючи справу і відмовляючи в задоволенні позовних вимог Р. про вселення неповнолітнього А. в квартиру до батька, суд виходив з того, що хоча син позивачки і відповідача і набув право користування даною квартирою, однак місцем його проживання у зв'язку з роздільним проживанням батьків є квартира позивачки і це підтверджується рішенням мирового судді від 20 травня 2002 р . про стягнення аліментів на А. з відповідача Н.
Суд касаційної інстанції не погодився з таким висновком суду і задовольнив вищеназвані позовні вимоги Р., вказавши, що винесення судом рішення про стягнення аліментів на дитину не може служити підставою для обмеження його у праві користування спірною квартирою, крім того, суд першої інстанції не врахував і обставина, що батько дитини - відповідач у справі будь-яких прав щодо нього не позбавлений, може проживати з ним і виховувати його.
Скасовуючи касаційну ухвалу в частині задоволення позовних вимог з мотивів його невідповідності нормам матеріального та процесуального права, суд наглядової інстанції виходив з того, що, проживаючи роздільно, позивачка і відповідач фактично досягли угоди про місце проживання їх неповнолітнього сина, визначивши в якості такого місце проживання матері дитини. На підтвердження даного факту наглядова інстанція призвела згадане рішення мирового судді про стягнення з відповідача аліментів, з якого випливає, що позивачка разом з сином проживають в її квартирі. Суд наглядової інстанції вказує і на обгрунтованість висновку суду першої інстанції про відсутність у неповнолітнього А. права на житлову площу в спірній квартирі.
З такими висновками суду наглядової інстанції Судова колегія не може погодитися, оскільки вони не грунтуються на законі і не відповідають обставинам справи, встановленим та дослідженим судом першої інстанції.
Як видно з матеріалів справи, позивачкою заявлялося вимога про визнання за нею права на спірну квартиру і вселення туди її та сина, вимога про визнання за дитиною права на житлову площу в даній квартирі нею не заявлялося і відповідно судом першої інстанції не розглядалося. У мотивувальній частині рішення суду першої інстанції лише констатується факт придбання неповнолітнім А. права користування спірною квартирою.
Отже, суд наглядової інстанції спотворив судове рішення в частині, що стосується житлових прав неповнолітнього сина позивачки і відповідача, і більше того, визнав відсутність права дитини позивачки на спірне жиле приміщення, посилаючись при цьому на обставини, які не були встановлені судом першої інстанції, тим самим істотно порушив норми процесуального права, оскільки Цивільним процесуальним кодексом Російської Федерації (ст.ст. 386, 387, 390) таких прав наглядової інстанції не надано.
Не можна визнати правильним висновок суду наглядової інстанції про те, що рішення мирового судді про стягнення аліментів на дитину на користь позивачки, яка проживає окремо від відповідача, є доказом фактичного досягнення угоди між батьками дитини про його місце проживання, а значить і підставою для суду відповідно до п. 3 ст. 65 СК РФ відмовити у вселенні сина позивачки у спірне жиле приміщення.
У справі відсутні дані, що підтверджують цей висновок. З матеріалів справи видно, що позивачка з дитиною виїхала зі спірної квартири тимчасово за сімейними обставинами через погіршення взаємин з чоловіком, при вирішенні мировим суддею її вимоги про стягнення аліментів на дитину встановлювався лише факт ненадання відповідачем матеріальної допомоги на утримання дитини та знаходження його на утриманні позивачки, проживає з дитиною окремо від відповідача, питання ж про місце проживання дитини в тому змістовно-правовому сенсі, який надає йому Сімейний кодекс Російської Федерації (п. 3 ст. 65), мировим суддею не міг вирішуватися як йому неосудний. Застосування норм Сімейного кодексу Російської Федерації (п. 3 ст. 65) для вирішення спору, що зачіпає прямо житлові права неповнолітньої, не може бути визнано законним, так як підстави виникнення і припинення житлових прав неповнолітніх, зміст цих прав визначаються нормами цивільного та житлового законодавства.
Судова колегія у цивільних справах Верховного Суду РФ скасувала визначення президії Верховного Суду Республіки Татарстан, залишила в силі ухвалу судової колегії в цивільних справах Верховного Суду Республіки Татарстан [25].
При вселенні тимчасових мешканців і постійно проживають з наймачем громадян необхідно дотримання вимог про норму надання жилої площі. Громадяни, які постійно проживають разом з наймачем, мають рівне з ним право користування житловим приміщенням. Зазначені громадяни можуть, сповістивши наймодавця, укласти з наймачем договір про солідарну відповідальність, тобто фактично вони стають сонанімателямі. Тимчасові мешканці не мають самостійним правом користування житловим приміщенням. Тимчасові мешканці не повинні проживати в приміщенні довше шести місяців. На першу вимогу наймача або будь-якого громадянина проживає спільно з ним вони зобов'язані протягом семи днів залишити приміщення [26].
Перед наймодавцем відповідальність за тимчасових мешканців і громадян, які спільно проживають з ним, несе наймач.
Після закінчення терміну найму наймач має переважне право на укладення договору найму житлового приміщення на новий термін. Це право надає гарантію стабільності задоволення житлових прав громадян.
Таким чином, власник здійснює свої права на житлове приміщення відповідно до його призначення, тобто з метою проживання громадян, особистого проживання власника і членів його сім'ї (ст. 288 ГК РФ). Житлові приміщення можуть здаватися власником для проживання інших осіб на підставі договору.

2.2 Право розпорядження житловими приміщеннями
Власник може здавати жиле приміщення третім особам на підставі договору комерційного найму.
Оскільки договір комерційного найму є двостороннім, то наймодавець (власник житлового приміщення) також має певні права і несе обов'язки.
Він зобов'язаний передати наймачеві вільне жиле приміщення у стані, придатному для проживання, здійснювати належну експлуатацію житлового будинку, в якому знаходиться здане в найм житлове приміщення, надавати або забезпечувати надання наймачеві за плату необхідних комунальних послуг, забезпечувати проведення ремонту спільного майна багатоквартирного будинку та пристроїв для надання комунальних послуг, що у житловому приміщенні. В обов'язки наймодавця входить і капітальний ремонт житлового приміщення. Наймодавець повинен при бажанні наймача продовжити закінчився договір оренди на новий термін. При відмові наймачеві за мотивами припинення здачі приміщення в оренду наймодавець не має права надавати приміщення іншим наймачам протягом року. Не пізніше, ніж за три місяці до закінчення терміну договору найму житлового приміщення наймодавець повинен запропонувати наймачеві укласти договір на тих самих або інших умовах або попередити наймача про відмову від продовження договору у зв'язку з рішенням не здавати протягом не менше року житлове приміщення в оренду. При неповідомленні наймача і наявності у нього бажання договір вважається продовженим на той самий строк [27].
В якості одного з прав наймача Цивільний кодекс також регламентує укладення договору піднайму. Наймач за згодою власника передає на строк частину або все найняте ним помешкання у користування піднаймачеві. Піднаймач не набуває самостійного права користування житловим приміщенням. Також, як і при вселенні тимчасових мешканців, необхідно дотримання норми житлової площі, відповідальним перед наймодавцем за договором найму житлового приміщення також залишається наймач. Однак на відміну від вселення тимчасових мешканців піднайом є оплатним. У взаєминах між піднаймачів і наймачем останній набуває статусу наймодавця. Термін піднайму не може перевищувати строку найму.
Договір найму може бути розірваний у добровільному або судовому порядку. Ініціатором добровільного розірвання договору комерційного найму є наймач. Наймач вправі в будь-який час розірвати договір найму, попередивши наймодавця про це за три місяці.
У судовому порядку договір розривається у випадках.
· Невнесення наймачем плати за житлове приміщення за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий термін, а при короткостроковому наймі - у разі невнесення плати більше ніж двічі після закінчення встановленого договором строку платежу;
· Руйнування чи псування жилого приміщення наймачем або іншими громадянами, за дії яких він відповідає;
· Якщо приміщення перестає бути придатним для постійного проживання, а також у разі його аварійного стану;
· В інших випадках, передбачених житловим законодавством.
При невнесенні плати, руйнуванні або псування приміщення наймач повинен бути попереджений про необхідність усунення порушень. За рішенням суду наймачеві може бути наданий строк не більше року для усунення ним порушень, що послужили обгрунтуванням для розірвання договору найму житлового приміщення. Якщо протягом визначеного судом терміну наймач не усунути допущених порушень або не прийме всіх необхідних заходів для їх усунення, суд за повторним зверненням наймодавця приймає рішення про розірвання договору найму житлового приміщення. При цьому на прохання наймача суд у рішенні про розірвання договору може відстрочити виконання рішення на строк не більше року [28].
Наслідки розірвання договору комерційного найму житлового приміщення визначені законодавством як виселення з житлового приміщення на підставі рішення суду наймача та інших громадян, що проживають у житловому приміщенні до моменту розірвання договору.
Деякими вченими відстоюється точка зору, згідно з якою приватизація житлового приміщення громадянином, в ньому проживають, або приватизація житлового фонду в цілому, або приватизація державних і муніципальних підприємств, організацій, установ, у віданні яких знаходиться житловий фонд, також є юридичними підставами припинення житлових відносин, тому що змінюється правовий режим житлового приміщення (воно переходить з державної або муніципальної власності у власність громадян) [29].
У ряді випадків в якості підстав припинення житлових відносин можуть бути визнані викуп квартири (житлового приміщення) в будинках житлово-будівельного і житлового кооперативів шляхом повної виплати паю членом даного кооперативу. Однак цей юридичний факт також може служити підставою зміни житлових відносин, так як після повної виплати паю житлове приміщення змінює свій правовий режим (переходить з власності кооперативу у власність громадянина). Відповідно до ч. 1 ст. 124 Житлового кодексу особі, прийнятій до членів житлово-будівельного чи житлового кооперативу, за рішенням загальних зборів кооперативу надається окрема квартира відповідно до суми його пайового внеску. Особливим підставою припинення житлових відносин є виключення з житлово-будівельного або житлового кооперативу. Згідно з ч. 3 ст. 130 Житлового кодексу член житлово-будівельного чи житлового кооперативу може бути виключений з кооперативу на підставі рішення загальних зборів членів кооперативу в разі грубого порушення цим членом без поважних причин своїх обов'язків, встановлених Житловим кодексом або статутом житлового кооперативу.
Порядок виключення громадянина із членів кооперативу встановлюється Статутом житлово-будівельного або житлового кооперативу, рішення загальних зборів кооперативу про виключення може бути оскаржене в судовому порядку [30].
Однак важливо врахувати, що при виключенні громадянина із членів житлово-будівельного кооперативу та виселення його з займаного житлового приміщення після того, як громадянин виплатив пайовий внесок у повному розмірі фактично здійснюється примусове вилучення житлового приміщення, що знаходиться у приватній власності. Примусове вилучення нерухомості в житловій сфері без згоди власника не допускається, якщо інше не передбачається законом або угодою сторін. Примусове вилучення нерухомості з підстав, передбачених законом, при відсутності згоди власника може проводитися лише на основі рішення суду.
Так, наприклад, Президія Верховного Суду Російської Федерації розглянув у порядку нагляду за протестом заступника Генерального прокурора Російської Федерації Макарова Н.І. цивільна справа за позовом АТВТ "ПТГО-Північ" до Дороніної Л.С. і Дороніну Н.В. про виселення та за зустрічним позовом Дороніної Л.С. до АТВТ "ПТГО-Північ" про визнання права власності на житлове приміщення.
Заслухавши доповідь судді Верховного Суду Російської Федерації Гуцола Ю.А., висновок заступника Генерального прокурора Російської Федерації Кехлерова С.Г., що вважав протест задовольнити, Президія Верховного Суду Російської Федерації встановив:
Акціонерне товариство відкритого типу "ПТГО-Північ" (АТВТ "ПТГО-Північ") звернулося до суду з позовом до Дороніним Л.С., Н.В. про виселення з квартири 50 будинку 19-а по вулиці Перемоги в г.Тосно Ленінградської області без надання іншого житлового приміщення. В обгрунтування заявлених вимог вказувалося, що відповідачі вселилися в квартиру без законних на те підстав. Крім того, рішенням Ради директорів АТВТ "ПТГО-Північ" Дороніної Л.С. відмовлено в продажу квартири в цьому будинку, оскільки вона забезпечена житлом - має на праві власності 1 / 2 частину будинку в г.Тосно.
Дороніна Л.С. пред'явила зустрічний позов про визнання права власності на спірну квартиру. При цьому-вказала, що в квартиру вселилася в 1994 р . на підставі оглядового ордера, була включена до списків осіб, що підлягають заселенню у зазначений вище будинок по вул.Перемоги в г.Тосно.
Справа судом розглядалася неодноразово.
Рішенням Тосненського міського суду від 20.03.2000 р., залишеним без зміни ухвалою судової колегії в цивільних справах Ленінградського обласного суду від 13.04.2000 р., позовні вимоги АТВТ "ПТГО-Північ" задоволені: Дороніна Л.С. і Доронін Н.В. виселені з квартири 50 будинку 19-а по вулиці Перемоги в г.Тосно в приналежну Дороніної Л.С. на праві власності 1 / 2 частку домоволодіння 251 по вулиці Леніна в г.Тосно. У задоволенні позовних вимог Дороніної Л.С. відмовлено.
Постановою президії Ленінградського обласного суду від 24.07.2000 р. рішення Тосненського міського суду від 20.03.2000 р. та ухвалу судової колегії в цивільних справах Ленінградського обласного суду від 13.04.2000 р. залишені без зміни, а протест прокурора Ленінградської області - без задоволення.
Ухвалою Судової колегії в цивільних справах Верховного Суду РФ від 14.08.2001 р. протест заступника Генерального прокурора РФ про скасування судових постанов у справі залишено без задоволення.
У протесті, внесеному до Президії Верховного Суду РФ, поставлено питання про скасування відбулися у справі судових постанов, як винесених з порушенням норм матеріального права, та направлення справи на новий розгляд.
Перевіривши матеріали справи, обговоривши доводи протесту, Президія не знаходить підстав до скасування судових постанов.
Судом при розгляді справи було встановлено, що власником кв. N 50 в буд N 19-а по вул.Перемоги в г.Тосно є АТВТ "ПТГО-Північ" (на підставі свідоцтва про державну реєстрацію прав та угод з нерухомістю на території Ленінградської області від 8 вересня 1998 р . N 51 433). Дороніни Л.С. і Н.В. проживають в ній без законних підстав, вселилися на спірну житлову площу в порушення встановленого порядку, передбачених законом документів на право проживання акціонерне суспільство їм не видавало. Договір найму або оренди з відповідачами акціонерним товариством не укладався, підстави для виникнення права власності, передбачені законом, на спірне жиле приміщення у Дороніної Л.С. відсутні. Директор Тосненського філії АТВТ "ПТГО-Північ" Казаковцева В.І. при видачі оглядового ордера на спірну квартиру перевищила надані їй повноваження, дозволивши Дороніної Л.С. вселитися в житлове приміщення.
Таким чином, не було підстав для визнання за Дороніної Л.С. права власності на кв.50 в б.19-а по вул.Перемоги в г.Тосно, у зв'язку з чим у позові про визнання права власності на спірну квартиру їй судом відмовлено обгрунтовано.
Посилання в протесті на Положення про порядок та умови розподілу житлової площі у новозбудованому будинку 17-а по вул.Перемоги в г.Тосно від 14.12.93 р. (пізніше будинку присвоєно N 19-а), прийняте на конференції трудового колективу, згідно якому Дороніна Л.С. нібито мала право на отримання спірної квартири, а також інші, зазначені в протесті, документи не можна визнати обгрунтованою, оскільки всім їм була дана правова оцінка судом першої інстанції відповідно до вимог ст.56 ЦПК РРФСР, а доводи протесту в цій частині по суті зводяться до іншої оцінки доказів.
Та обставина, що після вселення в кв.50 буд 19-а по вул.Перемоги (в порушення, як зазначалося вище, встановленого порядку) Дороніна Л.С. справила в ній оздоблювальні роботи і оплачувала комунальні послуги, не свідчить про укладення з нею договору найму.
Більш того, наявні в матеріалах справи документи свідчать про те, що в черзі на поліпшення житлових умов на підприємстві Дороніна Л.С. не складалася (л.д.267), а складалася в черзі на поліпшення житлових умов за місцем проживання (л.д.321).
Не можна погодитися і з доводом в протесті про те, що з Дороніної Л.С. фактично був укладений договір найму житлового приміщення, що відповідає ознакам, зазначеним у п.1 ст.671 частині другій ДК РФ. Відповідно до названої нормі, за договором найму житлового приміщення одна сторона - власник житлового приміщення або уповноваженою ним особа (наймодавець) - зобов'язується надати іншій стороні (наймачеві) жиле приміщення за плату у володіння і користування для проживання в ньому.
Як встановлено судом першої інстанції, власником (АТВТ "ПТГО-Північ") не приймалося рішення про надання Дороніної Л.С. спірного житлового приміщення у володіння і користування.
При зазначеному положенні відбулися у справі судові постанови не можуть бути скасовані в порядку нагляду за доводам протесту.
Керуючись п.1 ст.329 Цивільного процесуального кодексу РРФСР, Президія Верховного Суду Російської Федерації ухвалив:
рішення Тосненського міського суду від 20 березня 2000 р ., Визначення судової колегії в цивільних справах Ленінградського обласного суду від 13 квітня 2000 р , Постанова президії Ленінградського обласного суду від 24 липня 2000 р і визначення Судової колегії в цивільних справах Верховного Суду Російської Федерації від 14 серпня 2001 р залишити без зміни, а протест заступника Генерального прокурора Російської Федерації - без задоволення [31].
ст.32 ЖК РФ житлове приміщення може бути вилучене у власника шляхом викупу у зв'язку з вилученням відповідної земельної ділянки для державних або муніципальних потреб. Викуп частини житлового приміщення допускається не інакше як за згодою власника. У залежності від того, для чиїх потреб вилучається земельна ділянка, викуп житлового приміщення здійснюється Російською Федерацією, відповідним суб'єктом Російської Федерації чи муніципальній освітою. Якщо у власності будуть і будинок і земля, то вартість їх дорожче, ніж вартість одного будинку, так як земля має ринкову вартість і при вилученні підлягає викупу поряд з будівлями і вартістю насаджень (ст. 32 ЖК України, ст. Ст.49, 55 Земельного кодексу РФ, ст.306 ГК РФ). Рішення про вилучення житлового приміщення приймається органом державної влади або органом місцевого самоврядування, які прийняли рішення про вилучення відповідної земельної ділянки для державних або муніципальних потреб [32].
Порядок підготовки та прийняття такого рішення визначається федеральним законодавством. Рішення органу державної влади або органу місцевого самоврядування про вилучення житлового приміщення підлягає державній реєстрації в органі, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним. Власник житлового приміщення не пізніше ніж за рік до майбутнього вилучення даного приміщення повинен бути повідомлений в письмовій формі про прийняте рішення про вилучення належного йому жилого приміщення, про дату здійсненої державної реєстрації такого рішення органом, який прийняв рішення про вилучення. Викуп житлового приміщення до закінчення року з дня отримання власником такого повідомлення допускається тільки за згодою власника. Власник житлового приміщення, що підлягає вилученню, з моменту державної реєстрації рішення про вилучення даного приміщення до досягнення угоди або прийняття судом рішення про викуп житлового приміщення може володіти, користуватися і розпоряджатися ним на свій розсуд і проводити необхідні витрати, що забезпечують використання житлового приміщення відповідно до його призначенням. Власник несе ризик віднесення на нього при визначенні викупної ціни житлового приміщення витрат і збитків, пов'язаних із проведеними в зазначений період вкладеннями, значно збільшують вартість вилучається житлового приміщення. Викупна ціна житлового приміщення, терміни та інші умови викупу визначаються угодою з власником житлового приміщення. Угода включає в себе зобов'язання Російської Федерації, суб'єкта Російської Федерації або муніципального освіти сплатити викупну ціну за ті, що вилучаються житлове приміщення. При визначенні викупної ціни житлового приміщення в неї включається ринкова вартість житлового приміщення, а також всі збитки, завдані власнику житлового приміщення його вилученням, включаючи збитки, які він несе у зв'язку зі зміною місця проживання, тимчасовим користуванням іншим житловим приміщенням до придбання у власність іншого жилого приміщення (у разі, якщо зазначених у частині 6 цієї статті угодою не передбачено збереження права користування вилучаються жилим приміщенням до придбання у власність іншого жилого приміщення), переїздом, пошуком іншого жилого приміщення для набуття права власності на нього, оформленням права власності на інше жиле приміщення , достроковим припиненням своїх зобов'язань перед третіми особами, в тому числі упущену вигоду. За угодою з власником житлового приміщення йому може бути надано взамін вилучається житлового приміщення інше жиле приміщення з заліком його вартості у викупну ціну. Якщо власник житлового приміщення не згоден з рішенням про вилучення житлового приміщення або з ним не досягнуто згоди про викупну ціну житлового приміщення або інших умовах його викупу, орган державної влади або орган місцевого самоврядування, які прийняли таке рішення, можуть пред'явити до суду позов про викуп житлового приміщення . Позов про викуп житлового приміщення може бути пред'явлений протягом двох років з моменту направлення власнику житлового приміщення повідомлення про вилучення і знесення [33].
Таким чином, на підставі усього вищевикладеного слід зробити висновок, що вкрай важливий порядок забезпечення житлових прав власника жилого приміщення при вилученні належного йому жилого приміщення у зв'язку з вилученням земельної ділянки, на якій розташований житловий будинок, в тому числі багатоквартирний (ст. - 32). У ЖК деталізована процедура вилучення житлового приміщення, яка, по суті, розвиваються відповідні положення Цивільного кодексу Російської Федерації про вилучення нерухомого майна, встановлюються особливості такого вилучення стосовно до житлових приміщень з метою забезпечення житлових прав власників.

ВИСНОВОК
Таким чином, на підставі усього вищевикладеного слід зробити висновок про те, що мета даної курсової роботи досягнута: зроблено всебічний аналіз інституту реалізації цивільного права власності на житлове приміщення. Для досягнення поставленої мети було знайдено рішення для ряду проміжних завдань дослідження:
· Розглянуті поняття і принципи права власності на житлові приміщення;
· Охарактеризовано форми розпорядження власним житловим приміщенням, такі як: користування, оренда, iнжинiринг, продаж і т.д.
· Розглянуті механізм примусового вилучення житлових приміщень з права власності.
На підставі усього вищевикладеного в цілому слід зробити висновок про те, що:
1. Право власності на житлові приміщення, власності на соціально значуще матеріальне благо, яке одночасно з ГК РФ регулюється особливої ​​комплексної галуззю законодавства - житловим правом.
2. Основні риси. Власник здійснює свої права на житлове приміщення відповідно до його призначення, тобто з метою проживання громадян, особистого проживання власника і членів його сім'ї (ст. 288). Житлові приміщення можуть здаватися власником для проживання на підставі договору. Розміщення в житлових будинках промислових виробництв не допускається (таке розміщення допустимо тільки після переведення житлових приміщень у нежитлові відповідно до вимог житлового законодавства). Члени сім'ї власника, що у своєму житловому приміщенні, мають право користування приміщенням на умовах, передбачених житловим законодавством.
3. Члени сім'ї власника, як і сам власник, мають речове право на приміщення. Тому перехід права власності на житловий будинок або квартиру до іншої особи не є підставою для припинення права користування житловим приміщенням колишнім власником, членами сім'ї колишнього власника (право слідування). Члени сім'ї власника жилого приміщення може вимагати усунення порушення їх прав на житлове приміщення від будь-яких осіб, включаючи власника приміщення (власницької захист).