ЗМІСТ
ВСТУП 2
РОЗДІЛ 1. СУТНІСТЬ ОРЕНДНИХ ВІДНОСИН
1.1 Поняття оренди за чинним законодавством 5
1.2 Подібності та відмінності договору оренди від інших договорів: проблеми співвідношення 8
РОЗДІЛ 2. ПРАВОВЕ РЕГУЛЮВАННЯ ОРЕНДИ У РОСІЙСЬКОМУ ЗАКОНОДАВСТВІ
2.1 Основні елементи договору оренди 17
2.2 Зміст договору оренди 24
2.3. Порядок укладання та розірвання договору оренди 30
РОЗДІЛ 3. ВИДИ ДОГОВОРІВ ОРЕНДИ
3.1 Оренда рухомого майна 39
3.2 Оренда нерухомого майна 51
3.3 Договір фінансової оренди (лізингу)
ВИСНОВОК 73
СПИСОК 78
ВСТУП
Актуальність теми дослідження. У цивільному праві поряд із зобов'язаннями щодо відчуження майна іменується група зобов'язань з передачі майна у тимчасове користування. Вони юридично оформлюють особливу, самостійну групу економічних щодо товарообміну, в рамках, яких господарські чи інші потреби їхніх учасників задовольняються за рахунок тимчасового переходу до них відповідних матеріальних благ. Предметом таких відносин, перш за все, стає майно, яке в даний момент не потрібно самому власнику, але може знадобитися йому в майбутньому. Віддаючи таке майно у тимчасове користування іншій особі, власник зберігає його в господарському (економічному) обороті, отримуючи відповідну вигоду дохід. Зобов'язання з передачі майна у користування виникають за угодою сторін, тобто носять договірний характер. Зміст зобов'язань з передачі майна у тимчасове користування складається із взаємних прав і обов'язків сторін: з передачі майна власником користувачу, з повернення користувачем майна власникові, з підтримання цього майна в належному стані, а також з оплати його використання.
Договір оренди - це найбільш поширені договори зобов'язань з передачі майна у користування.
Він обгрунтований актуальністю орендних відносин в сучасній Росії. В умовах переходу до ринку в регулюванні відносин з передачі майна у тимчасове користування відбулися великі зміни. Вони пов'язані, перш за все, з розширенням кола об'єктів, переданих за такими договорами у найм. Такі об'єкти як земля, нерухомість у вигляді будівель, споруд, виробничих комплексів, які перебували раніше (у тому числі виключної) держави, не допускалися в господарський оборот. З усуненням виключної власності держави щодо надр, землі, лісів, з введенням в обіг виробничо-господарських комплексів (підприємств), які стали об'єктами договорів оренди, корінним чином змінили правове регулювання орендних відносин.
Ступінь наукової розробленості. У юридичній літературі договір оренди розглядається досить широко такими авторами як Ахметьянова З.А., Богданова Є.Є., Борисов А.Н., Брагінський М.І., Витрянский В.В., Добрачев Д.В. , Долинська В.В., Калпин А.Г., Кіндеева Е.А., Козир О.М., Кособродов В.М., Курноскіна О.Г., Мейєр Д.І., Мозолін В.П., Покровський І.А., Пугинський С.Б., Романова Г.В., Садиков О.Н., Скворцов О.Ю., Суханова Є.А., Сиродоев Н.А., Трубників С.В., Шершеневич Г. Ф., Югай О.Д. та іншими.
Разом з тим проблеми договору оренди досліджені не до кінця, що також пояснює актуальність теми дослідження.
Об'єктом дослідження виступають суспільні відносини, що виникають у зв'язку з орендою різних об'єктів регульованих цивільним законодавством.
Предметом дослідження в сфері цивільно-правових відносин буде в першу чергу вивчення сутності договору оренди, його юридичної природи, а так само принципу побудови взаємин з майнового найму.
Метою дипломної роботи є з'ясування сутності та змісту інституту орендних відносин. З даної мети випливають такі основні завдання:
Розглянути поняття договору оренди;
Дати відмінність договору від суміжних договірних зобов'язань;
Оцінити правове регулювання договору оренди, його істотні умови та порядок укладення та зміни договору;
Розглянути договори оренди окремих видів майна;
Зробити власні висновки.
Методи дослідження. Проведене дослідження спирається на діалектичний метод наукового пізнання явищ навколишньої дійсності, що відображає взаємозв'язок теорії і практики. Обгрунтування положень, висновків і рекомендацій, що містяться в дипломній роботі, здійснено шляхом комплексного застосування таких методів соціально-правового дослідження: історико-правового, статистичного та логіко-юридичного.
Структурно дипломна робота складається з вступу, трьох розділів, восьми параграфів, висновків і бібліографічного списку.
РОЗДІЛ 1. СУТНІСТЬ ОРЕНДНИХ ВІДНОСИН
1.1 Поняття оренди за чинним законодавством
Стикаючись з інститутом оренди, ми виявляємо наявність декількох термінів, що позначають даний договір: "оренда", "майновий найм", також застосовуються поняття "прокат", "лізинг". Слід зазначити, що на сьогоднішній день "оренда" та "майновий найм" існують як синоніми. Вживання то одного, то іншого терміну пов'язане не стільки з відмінностями окремих видів таких договорів, скільки зі сформованою практикою їхнього найменування у певних сферах 1.
Прагнення деяких вчених розмежувати поняття "оренди" і "майнового найму", відносячи до "оренду" тільки договори підприємницького характеру 2, не знайшло підтримку у законодавця.
Історично склалося, що в російському праві не проводять відмінності між користуванням тільки річчю і витягом з неї плодів, як прийнято в деяких країнах Європи, зокрема в Швейцарії 3, а у ФРН глава III розділу про окремі види зобов'язань Німецького цивільного уложення (ГГУ) іменується "Найм". Орендами закріплює різні правові режими для майнового найму та оренди 4.
Ця відмінність, зокрема, відзначав ще Г.Ф. Шершеневич, проводячи порівняння склався в Росії підходу до договору оренди з зарубіжними 5.
Договір оренди (майнового найму) у статті 606 Цивільного кодексу Російської Федерації визначається як угода, за якою "орендодавець (наймодавець) зобов'язується надати орендарю (наймачу) майно за плату в тимчасове володіння і користування або тимчасове користування".
У Цивільному кодексі Російської федерації (далі - ЦК) договором оренди присвячена окрема глава (глава 34), що включає в себе понад шістдесят статей. Структура її побудована за тим же принципом, що і у інших голів ГК, що регулюють складні договори, які мають свої окремі види договірних зобов'язань (купівля-продаж, підряд і деякі інші): спочатку викладаються положення, що є загальними для всіх видів договору оренди, а потім - спеціальні правила, що відносяться тільки до відповідного виду договору оренди (прокат, оренда транспортних засобів, оренда будівель і споруд, оренда підприємств, фінансова оренда) 6.
Поняття договору оренди виходить з того, що даний договір являє собою звичайний самостійний тип договірних зобов'язань, такий же, як договір купівлі-продажу, договір підряду і т.п. У той же час Кодекс виключає можливість використання даного договору з метою, що суперечать природі договірних зобов'язань, як це мало місце раніше. Договір оренди не розглядається більше в якості особливої організаційно-правової форми підприємництва (т.зв. орендне підприємство) або одного з засобів роздержавлення економіки. Сформувався на початку 90-х років погляд на оренду як на один із способів приватизації орендованого державного або муніципального майна трудовими колективами орендних підприємств в даний час не має права на існування.
Повертаючись до поняття договору оренди (майнового найму), можна виділити деякі, властиві йому характерні риси, що дозволяють розглядати цей договір як самостійного типу цивільно-правових договорів.
Сіналлагматіческій характер договору оренди виражається в тому, що на боці орендаря у всіх випадках лежить зустрічне виконання його зобов'язань, тобто виконання зобов'язань орендарем по сплаті орендної плати обумовлено виконанням орендодавцем своїх зобов'язань по передачі майна у володіння і користування орендарю (п. 1 ст. 328 ЦК). Іншими словами, орендар не повинен виконувати свої обов'язки щодо внесення орендної плати до виконання орендодавцем своїх обов'язків по передачі йому орендованого майна.
Законодавством передбачено детальне регулювання окремих видів договорів.
Виділення окремих видів договору оренди, за винятком прокату, фрахтування на час, лізингу) пов'язана з тим, що кожен вид договору оренди носить специфічний характер, що відрізняє один вид від іншого, і тому для кожного виду договору потрібне особливе правове регулювання. Незважаючи на це, законодавство дає посилання на застосування загальних положень договору оренди. При такому підході є ризик «пропустити» будь-які об'єкти, що володіють не меншою специфікою, і тим самим обмежити їх регулювання загальними положеннями про договір оренди. 7
Слід виділити ще одну особливість договору оренди: користування майном при оренді обов'язково пов'язане з його експлуатацією з боку орендаря, з присвоєнням останнім плодів, продукції та доходів, отриманих у результаті використання орендованого майна 8. Так само орендарю належить право володіння майном. Іншими словами він отримує можливість не тільки отримувати корисні властивості з орендованого майна, але і володіти ним, бути його титульним власником. У тих же випадках, коли експлуатація відповідного майна може здійснюватися і без володіння останнім, орендарю достатньо отримати це майно в користування. 9 Наділення орендаря статусом титульного власника дозволяє найбільш оптимальним чином вирішити проблему захисту його прав і законних інтересів, пов'язаних з орендованим майном. Мається на увазі надання йому як титульного власнику речове-правових способів захисту від посягань з боку третіх осіб на орендоване майно. Така можливість випливає із ст. 305 ЦК, відповідно до якої права на витребування майна з чужого незаконного володіння, а також на захист прав від порушень, не пов'язаних з позбавленням володіння, належать також особі, хоча і не є власником, але володіє майном на підставі, передбаченій законом або договором.
Наділення орендаря статусом титульного власника дозволило законодавцю також додатково забезпечити його права шляхом використання іншого елемента речове-правових відносин, а саме права слідування. Ця ідея реалізована шляхом включення до Цивільного кодексу РФ спеціальної норми, яка визначає долю оренди при переході права власності на орендоване майно. Перехід права власності або іншого обмеженого речового права на здане в оренду майно до іншої особи не є підставою для зміни або розірвання договору оренди.
1.2 Подібності та відмінності договору оренди від інших договорів: проблеми співвідношення
Особливість договору оренди, - він належить до категорії цивільно-правових договорів на передачу майна, - необхідно зазначити, що передача майна, здійснюється орендодавцем, не супроводжується переходом права власності на це майно до орендаря; останній отримує майно лише у володіння і користування або тільки в користування. Дана обставина може служити вірною ознакою, що відрізняє договір оренди від таких договорів, як, наприклад, купівля-продажу, міна, позика 10.
Риси подібності виявляються між договором позики житлового приміщення та договором найму житлового приміщення. Згідно з п. 1 ст. 671 ЦК договір найму житлового приміщення є оплатній угодою. Внаслідок цього передача житлового приміщення в безоплатне користування повинна бути віднесена до різновиду договору позики. У нормах гол. 36 ЦК, що регламентують відносини з договору позики, відсутні приписи про можливість субсидіарного застосування норм про договір найму житлового приміщення. Тому при передачі житлового приміщення в безоплатне користування права та обов'язки сторін мають визначатися тільки нормами про договір позики.
Найбільша подібність договір позики має з договором оренди, але на відміну від останнього договір позики носить безплатний характер. Саме безоплатний характер договору позики робить необхідним встановлення цілого ряду спеціальних правил, відмінних від загальних положень, що регламентують договір оренди. Дані спеціальні правила найчастіше обмежують правомочності ссудополучателя, який на відміну від орендаря не несе обов'язки з надання свого контрагента зустрічного задоволення, еквівалентного наданим йому блага у вигляді права користування майном.
Про подібність договорів оренди та позички свідчить норма, згідно з якою до договору позики відповідно застосовуються правила, передбачені ст. 607, п. 1, абз. 1 п. 2 ст. 610, п. 1, 3 ст. 615, п. 2 ст. 621, п. 1, 3 ст. 623 ЦК і регламентують орендні відносини (п. 2 ст. 689 ЦК).
Поширена класифікація цивільно-правових договорів за спрямованістю результату дозволяє нам віднести і ренту, і оренду до групи договорів, спрямованих на передачу майна.
Безумовно, що і рентні, і орендні відносини формуються з приводу якого-небудь конкретного майна і крім цього мають принаймні ще одна ознака, що дозволяє говорити обивателям про близькість, аж до змішання, двох абсолютно різних договірних інститутів. В якості такої ознаки називається зустрічне задоволення, що характеризується періодичністю його подання.
Насправді договори оренди і ренти - різні договірні інститути. Єдине, що об'єднує ці два інститути, так це складність їх предмета, який включає "в себе як дії зобов'язаних сторін, в тому числі з передачі і прийняття майна (об'єкт першого роду), так і саме майно" 11.
Спільність предмета, одним з об'єктів якого виступає майно, періодичність подання майнових благ, які формують рентні платежі та орендну плату, часто збігається форма їх надання (натуральна або грошова), а також передбачений законодавцем як щодо рентного, так і щодо орендного договору такий інструмент, як "викуп", вимагають, на мій погляд, пильного вивчення даних договорів у порівняльному аспекті.
На відміну від рентного договору, термін якого є категорією невизначуваним, орендний договір є класичним терміновим договором. Крім того, законодавець відносить термін договору оренди до істотних умов договору даного виду.
Законодавець відносить строк до істотних умов договору оренди. У тих випадках, коли договір оренди укладено без зазначення строку, мова йде не про невірний договорі, а тільки про те, що термін дії договору буде обумовлений моментом напрямки однієї зі сторін повідомлення про свою відмову від договору, при цьому принцип еквівалентності обміну в рамках такого договору буде дотримуватися в будь-який час.
Останнє, на чому хотілося б зупинитися, проводячи порівняння між рентних та орендним договором, - це викуп майна.
Перше, на що необхідно звернути увагу: що і відносно рентного, і щодо орендного договору законодавець використовує один і той же поняття - "викуп".
Якщо намагатися проводити паралель між викупом орендованого майна та викупом ренти, слід звернути увагу на наступне. Викуп орендованого майна - правовий інструмент, опосередковує перехід права власності на майно від орендодавця до орендаря. У той час як викуп ренти - правовий інструмент, який припиняє зобов'язання платника ренти (власника майна, що становить рентний капітал) зі сплати рентних платежів. Крім того, викуп ренти - одна з гарантій учасників рентного договору, який є "некомерційним", про що вже говорилося вище.
Підводячи підсумок нашому порівняльному аналізу, хочеться відзначити, що, незважаючи на гадану схожість двох договірних інститутів як у їх назві, так і в їх зовнішньому прояві, рентний і орендний договори є абсолютно різними правовими конструкціями, що враховують різні наміри сторін в момент укладання відповідних договорів.
Отже, слід визнати, що правова кваліфікація позикових відносин на основі чинного законодавства викликає труднощі. Навіть принцип зворотності, на якому засновують свою позицію суди, на жаль, слабо підтверджений нормативними актами.
Нерідко суди відносять орендні і позикові операції до реалізації послуг. Так Верховний суд РФ у своєму рішенні дійшов такого висновку:
"За договором возмездного надання послуг виконавець зобов'язується за завданням замовника надати послуги, а замовник оплатити ці послуги (ст. 779 ГК РФ). Дана норма фактично не виключає можливості поширення правил, що стосуються цього договору, і на відносини, що випливають з договору оренди майна" 12.
Зазвичай оренду та позика протиставляють один одному, грунтуючись на тому, що при оренді переходу права власності на майно немає, а при позиці є. Однак очевидно, що дане протиставлення несуттєво для наведеної класифікації форм майнового обороту.
Для позики перехід права власності на майно є не метою, а наслідком особливого предмета угоди. Є речі, які споживаються в процесі використання, або інші, сама корисність яких полягає в тому, що вони є засобом обігу - грошима. Витяг корисних властивостей з цих речей можливо тільки за допомогою їх реалізації, тому позикові відносини припускають перехід права власності на них.
Тим часом предметом угод залишається саме корисність цього майна, той ефект, який може витягти з нього позичальник або орендар. Орендар повертає орендодавцеві те ж майно, позичальник - та ж кількість речей, визначених родовими ознаками, залишаючи собі витягнуту з цього майна користь.
Орендоване майно не є товаром, тому що права власності на нього не переходять до орендаря. Гроші взагалі і позикові гроші, зокрема, не є товаром за визначенням. Інше майно, передане в борг, також не є для позичальника товаром в економічному сенсі цього поняття, так як позикодавець повертає йому не грошовий еквівалент даного майна або якесь інше майно, а то ж саме майно, що володіє тими ж корисними властивостями.
Повернення, на яку посилаються арбітражні суди, свідчить про те, що предметом відчуження і при оренді, і при позиці є не саме майно, а лише його корисні властивості. Виходячи з цього, можна з упевненістю стверджувати, що оренда і позику є самостійними формами майнового обороту, а класифікація видів реалізації, закріплена в податковому законодавстві, потребує відповідного додатку.
Особливо варто відзначити співвідношення оренди та іпотеки. Так іпотека будівлі або споруди можлива тільки з одночасною іпотекою за тим же договором земельної ділянки, на якій знаходиться ця будівля або споруда, якої частини цієї ділянки, функціонально забезпечує закладається об'єкт, або належить заставодавцю права оренди цієї ділянки або його відповідної частини. Це єдиний випадок згадки в ЦК саме іпотеки права, що належить заставодавцю. В інших випадках йдеться або про заставу прав, або про заставу майнових прав (до яких, до речі, може бути віднесена і оренда). У зв'язку з цим можна припустити, що ст. 340 ЦК встановлює швидше виняток, ніж правило.
У свою чергу Закон про іпотеку кілька разів згадує про можливість іпотеки права оренди, встановлюючи для неї особливий режим. Так, крім того, що право оренди є специфічним предметом іпотеки, іпотека цього права може встановлюватися тільки за згодою орендодавця, і в договорі про іпотеку права оренди орендоване майно описується так само, як якщо б вона сама була предметом іпотеки, а також вказується термін оренди . Крім того, не допускається посвідчення іпотеки заставної, якщо її предметом є право оренди підприємства як майнового комплексу, лісу або земельної ділянки (зі складу земель сільськогосподарського призначення). Якщо предметом оренди є інше нерухоме майно, то при посвідченні такої іпотеки заставної в ній вказується точна назва майна, що є предметом оренди. При цьому вказується лише точну назву орендованого майна, але не його опис, як це вимагається стосовно договору про іпотеку.
На закінчення можна відзначити, що спроба поширити дію Закону про іпотеку на відносини по іпотеці права оренди шляхом простого зазначення останнього в якості предмета іпотеки є не дуже вдалою. Пряме застосування норм, які визначають режим функціонування звичайної іпотеки, у ряді випадків просто неможливо і вимагає певного творчого підходу, що в свою чергу загрожує зловживаннями. Таким чином, використаний законодавцем у даному випадку підхід лише ускладнив правозастосування. Беручи до уваги складність цього питання, видається, що варто було передбачити його більш докладне правове регулювання або в самому Законі про іпотеку, або у ЦК.
З точки зору договірної практики актуальним є відмежування договору довірчого управління від договору оренди. Оренда як економіко-правова форма виходить з того, що орендар використовує майно на свій розсуд, відповідно до загального його призначення (наприклад, під офіс), але при цьому всі плоди і доходи від діяльності орендаря належать тільки йому. Орендар зобов'язаний віддати орендодавцю лише фіксовану частину від своїх доходів - орендну плату. Орендодавець при цьому не втручається в діяльність орендаря і не має права вказувати йому, як використати приміщення, контролювати його підприємницький бізнес 13.
Довірче управління майном на відміну від оренди передбачає, що власник має право контролювати, як саме використовується його власність, має право вимагати підвищення ефективності використання переданого в довірче управління майна і має право вимагати від довірчого керуючого весь отриманий прибуток від довірчого управління майном. Довірчий керуючий має право лише на обумовлений сторонами відсоток від прибутку, отриманої в процесі використання майна. Він діє виключно в інтересах засновника управління або вигодонабувача, в той час як орендар діє у своїх інтересах, дотримуючись лише обмеження, встановлені договором. Інакше кажучи, у відносинах довірчого управління власник майна наймає професійного підприємця для ефективного використання майна, надаючи довірчого керуючого достатню свободу дій, за винагороду від отриманої на базі цього майна прибутку. Довірчий керуючий зобов'язаний давати засновнику управління і вигодонабувачу звіт про свою діяльність, доводити до відома власника майна мотивацію своїх дій, здійснювати свою діяльність на правах своєрідного повіреного в справах власника з управління нерухомістю 14.
Відносини, що зовні нагадують орендні, не завжди є такими. Так, якщо ви, приміром, використовуєте дах будівлі для розміщення реклами, то це не означає, що укладений договір оренди. І правило про те, що орендар має переважне право укласти договір оренди на новий строк (ст. 621 ГК РФ), до вас застосовуватися не буде.
Акцентуючи увагу на безоплатному користуванні саме нерухомим майном, законодавець говорить про "тимчасове користуванні" (п. 1 ст. 689 ЦК), а щодо оренди як в цілому (п. 1 ст. 606), так і оренди окремих видів нерухомого майна ( п. 1 ст. 650 - оренда будівель і споруд, п. 1 ст. 656 - оренда підприємства, як майнового комплексу) говорить ще й про "тимчасове володінні", хоча щодо оренди будівель і споруд ця умова не є обов'язковим. Оскільки підставою угод в усіх названих випадках є отримання нерухомого майна в користування, можна вважати, що і користування нерухомим майном в цих випадках має бути однаковим - з передачею його у тимчасове володіння і користування або тільки в користування 15.
У юридичній літературі поставлено питання про співвідношення договору оренди (фрахтування на час) транспортного засобу та договору перевезення. З цього приводу О.М. Козир пише: "Перша з різновидів оренди транспортних засобів (з екіпажем) певною мірою замикається з договором перевезення, що викликало при розробці ГК пропозиції про перенесення її в іншу главу. Однак у даному випадку між власником транспортного засобу та особою, що наймає це засіб, виникають саме відносини оренди, а вже в процесі експлуатації транспортного засобу орендарем у нього складаються стосунки з іншими особами з перевезення, які й врегульовані відповідними статтями глави 40 "16. Такий підхід не викликає заперечень. Разом з тим у цієї проблеми є й інший аспект, а саме: співвідношення договору оренди (фрахтування на час) транспортного засобу та договору фрахтування.
Явна схожість договору оренди (фрахтування на час) транспортного засобу та договору фрахтування (чартеру) проглядається не тільки у використанні законодавцем аналогічних термінів 17. В обох випадках передбачається, що зазначені договори можуть регулюватися крім ГК також транспортними статутами та кодексами.
Таким чином, договір оренди, незважаючи на деяку схожість з іншими договорами є самостійним цивільно-правовим договором з властивою йому специфікою та особливостями.
РОЗДІЛ 2. ПРАВОВЕ РЕГУЛЮВАННЯ ОРЕНДИ У РОСІЙСЬКОМУ ЗАКОНОДАВСТВІ
2.1 Основні елементи договору оренди
За договором оренди (майнового найму) орендодавець (наймодавець) зобов'язується надати орендарю (наймачу) майно за плату в тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування.
Першим серед усіх істотних умов цивільно-правового договору в п. 1 ст. 432 ЦК названо умова про предмет договору. Необхідно підкреслити, що предмет договору оренди зовсім не зводиться до майна, що передається в оренду. Предмет договору, а вірніше сказати, предмет зобов'язання, що випливає з договору, являє собою дії (або бездіяльність), які повинна зробити зобов'язана сторона (або відповідно утриматися від їх вчинення). Як зазначав Д.І. Мейєр, - предметом договору завжди надається право на чуже дію ... "18
Предметом договору оренди є: дії орендодавця з надання у володіння та користування орендаря зданого в оренду майна, щодо забезпечення його належного використання останнім (здійснення капітального ремонту, утримання від дій, що створюють перешкоди в користуванні майном); дії орендаря з утримання майна та використання його по призначенням, передбаченому договором, щодо внесення орендної плати, а також повернення орендованого майна після закінчення терміну оренди.
Предмет договору є істотною умовою договору оренди в рівній мірі, як і всякого іншого цивільно-правового договору. У ЦК встановлено спеціальне правило: у договорі оренди під страхом визнання його неукладеним повинні бути зазначені дані, дозволяють точно встановити майно, яке підлягає передачі орендарю як об'єкт оренди (п. 3 ст. 607). Відсутність у тексті договору інших пунктів, що регламентують дії сторін з надання орендованого майна орендарю, забезпеченню його змісту, внесення орендної плати, повернення майна орендодавцю, компенсується диспозитивними нормами, що визначають порядок і строки здійснення зазначених дій 19.
Для визнання договору оренди укладеним від сторін дійсно потрібно узгодити і передбачити безпосередньо в тексті договору умова про майно, що є об'єктом оренди. Всі інші умови, які стосуються предмета договору, можуть бути визначені відповідно до диспозитивними нормами, що містяться у ЦК.
Друга група істотних умов, вказівка на які міститься безпосередньо в тексті ЦК (п. 1 ст. 432), включає в себе умови, необхідні для договорів даного виду. Необхідно відзначити, що раніше діюче законодавство виводило необхідність відповідних умов з характеру самого договірного правовідносини незалежно від того, що зазначено в законі, тобто визнавало необхідність даного умови для даного виду договору в якості самостійного джерела визначення істотних умов договору. Іншими словами, поряд з істотними умовами договору, які були визнані такими за законом, традиційно виділялися як самостійні істотні умови договору, які хоч і не визнані такими за законом, але необхідні для договорів даного виду. Виходячи з буквального прочитання норми, що міститься у п. 1 ст. 432 ЦК, тепер до суттєвих відносяться тільки ті умови, які названі в законі або іншому правовому акті або як суттєві, або як необхідні для договорів даного виду.
До третьої групи істотних умов відносяться умови договору, які названі в законі або інших правових актах як істотні для договорів даного виду. Наприклад, відповідно до п. 4 ст. 15 Федерального закону від 29 жовтня 1998 р. "Про лізинг" 20 договір лізингу має містити такі важливі положення: точний опис предмета лізингу; обсяг переданих прав власності: найменування місця і вказівка порядку передачі предмета лізингу; зазначення терміну дії договору лізингу; порядок балансового обліку предмета лізингу; порядок утримання та ремонту предмета лізингу; перелік додаткових послуг, наданих лізингодавців на підставі договору комплексного лізингу; вказівку загальної суми договору лізингу та розміру винагороди лізингодавця; порядок розрахунків (графік платежів); визначення обов'язки лізингодавця або лізингоодержувача застрахувати предмет лізингу від пов'язаних з договором лізингу ризиків, якщо інше не передбачено договором.
У четверту групу істотних умов договору становлять усі ті умови, щодо яких за заявою однієї із сторін повинна бути досягнута угода.
До істотних умов арбітражно-судова практика відносить далеко не всі умови договору, які при його укладанні містилися в оферті або акцепт. Для цього потрібно, щоб у відношенні відповідної умови однієї із сторін було прямо заявлено про необхідність досягнення угоди під загрозою відмови від укладення договору. На практиці нерідко трапляється так, що сторони при укладенні договору не врегулювали розбіжності, наприклад, про розмір договірної неустойки за невиконання зобов'язань, однак потім виконували умови договору. І тільки при виникненні спору в зв'язку з застосуванням відповідальності одна зі сторін заявляє про те, що договір слід вважати неукладеним, так як у свій час не було досягнуто згоди за умовою договору про розмір неустойки. У цьому випадку договір визнається укладеним (але без умови про розмір неустойки), маючи на увазі, що жодній із сторін при укладенні договору не було зроблено заяву про необхідність досягнення угоди щодо спірного умові договору.
У законодавчих актах, що діяли в Росії безпосередньо до прийняття нового Цивільного кодексу, термін договору оренди також розглядався як істотної умови договору (див., наприклад, ст. 12 Основ законодавства про оренду, ст. 85 Основ цивільного законодавства). При відсутності в договорі оренди умови про термін його дії договір вважався неукладеним.
Договір оренди рухомого майна, який містить умову про право орендаря на його викуп, то такий договір може бути укладений в будь-якій формі, передбаченої для здійснення угоди, оскільки в главі 30 ЦК відсутні будь-які спеціальні правила, що регулюють форму договору купівлі-продажу рухомого майна ( п. 1 ст. 434).
За загальним правилом договір, який підлягає державній реєстрації, вважається укладеним з моменту його реєстрації, якщо інше не встановлено законом (п. 3 ст. 433 ЦК).
Державній реєстрації підлягають договори оренди, об'єктом яких є нерухоме майно.
Відповідно до ст. 130 ЦК до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку за призначенням неможливо, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди. До нерухомих речей належать також підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Законом до нерухомих речей може бути віднесено й інше майно.
Основними ознаками нерухомості є: по-перше, міцний зв'язок із землею, по-друге, неможливість переміщення відповідного об'єкта без невідповідного збитку його призначенням. Однак зазначені ознаки притаманні не всім об'єктам нерухомості. До числа таких об'єктів нерухомості належать земельні ділянки, ділянки надр і водні об'єкти, які названі у ЦК і є самостійними основними об'єктами нерухомості. Зазначені об'єкти нерухомості в юридичній літературі нерідко відносять до т.з. нерухомості за природою 21.
Земельні ділянки належать до тих об'єктів нерухомості, у відношенні яких законодавством можуть бути встановлені обмеження на участь в майновому обороті. Про це свідчить, зокрема, норма, яка міститься у п. 3 ст. 129 ЦК, згідно з якою земля та інші природні ресурси можуть відчужуватися або переходити від однієї особи до іншої іншими засобами в тій мірі, в якій їх обіг допускається законами про землю та інших природних ресурсах.
Об'єктами договору оренди в даний час можна визнати лише ті земельні ділянки, які вже належать на праві власності громадянам та юридичним особам. З огляду на особливу суспільну значимість обіг земельних ділянок законодавчо обмежений у публічних інтересах, так само як і зміст прав усякої землекористувача або природопользователя, включаючи власників. Оборот земельних ділянок та інших природних ресурсів повинен здійснюватися лише в тій мірі, в якій він допускається спеціальним законодавством - законами про землю та інших природних ресурсах.
Самостійними об'єктами нерухомості визнаються ділянки надр та відокремлені водні об'єкти. Вони так само, як і земельні ділянки, є нерухомістю в силу їх природних фізичних властивостей, а не тому, що складають єдине ціле із земельною ділянкою. В іншому випадку було б неможливо встановлення права власності на надра незалежно від права власності на землю 22. Особливість такого роду об'єктів полягає в тому, що стосовно них діє презумпція державної власності: відповідно до п. 2 ст. 214 ЦК природні ресурси, які не перебувають у власності громадян, юридичних осіб або муніципальних утворень, є державною власністю. Зазначені об'єкти в принципі не можуть визнаватися безхазяйними.
Право власності на будівлі, споруди та інше знову створюване нерухоме майно, що підлягає державній реєстрації, виникає з моменту такої реєстрації (ст. 219 ЦК). Дана норма ГК породила дискусії в юридичній літературі щодо належності до нерухомого майна будівель і споруд, не завершених будівництвом (об'єктів незавершеного будівництва).
Суб'єктами договору оренди (майнового найму) є орендодавець (наймодавець) і орендар (наймач).
Орендодавцем майна за договором оренди може бути його власник або інша особа, що має повноваження законом або власником здавати майно в оренду (стаття 608 ЦК). формулюючи це положення, законодавець, звичайно ж, брав до уваги, що здача майна в оренду є формою розпорядження цим майном. Орендодавцем виступає той, хто має право розпоряджатися відповідним майном. У першу чергу, цим правом наділений власник, оскільки суб'єктивне право власності включає в себе в якості одного з основних елементів правомочність щодо розпорядження майном (ст. 209 ЦК).
Всі об'єкти, що належать до державної або муніципальної власності, діляться на дві категорії: по-перше, це майно, яким держава або муніципальне утворення має безпосередньо, тобто майно, не закріплене за іншими юридичними особами на речовому праві. Таке майно становить скарбницю держави (муніципального утворення). У відношенні цього майна держава, муніципальне утворення в особі уповноважених органів зберігає своє право власності в повному обсязі і може ним розпоряджатися на свій розсуд, у тому числі шляхом передачі зазначеного майна в оренду.
До другої категорії відноситься майно, закріплене державою чи муніципальній освітою за юридичними особами на праві господарського відання, оперативного управління або іншому речовому праві. У відношенні цього майна за державою (муніципальним освітою), а також за уповноваженими ними органами зберігаються лише ті правомочності власника, які прямо вказані в законі. Наприклад, власник майна, що знаходиться в господарському віданні у державного (муніципального) підприємства, не наділена законом правом розпоряджатися майном, що належить цьому підприємству (ст. 295 ЦК). Тому жоден з державних (муніципальних) органів не вправі виступати орендодавцем майна, закріпленого на балансі державного (муніципального) підприємства.
В якості орендаря можуть виступати будь-дієздатний громадянин або організація, що є юридичною особою. У всякому випадку ГК не містить будь-яких спеціальних правил, що обмежують права суб'єктів майнового обороту на отримання в оренду майна.
Об'єктом оренди може бути будь-яке майно (речі), яке в процесі використання не втрачає своїх натуральних властивостей: земельні ділянки, природні об'єкти, підприємства й інші майнові комплекси, будівлі, споруди, обладнання, транспортні засоби тощо
Законом можуть бути встановлені види майна, здача якого в оренду не допускається або обмежується (п. I ст. 607 ЦК). Деякі обмеження для здачі в оренду природних об'єктів встановлені безпосередньо федеральними законами. Так, відповідно до ст. 11 Федерального закону "Про надра" 23 ділянки надр можуть надаватися в користування на підставі ліцензій, які видаються уповноваженими державними органами. Аналогічні вимоги встановлені Водним кодексом Російської Федерації 24.
Об'єктом договору оренди не може виступати майнове право, яке за визначенням не може бути переданий будь-небудь у володіння. Виключена можливість передачі в оренду та грошових коштів, оскільки весь сенс користування ними полягає в їх вживанні.
Умова договору оренди про об'єкт нерухомості має відповідати вимогам ЦК (п. 3 ст. 607), а саме: у договорі оренди повинні бути зазначені дані, дозволяють точно встановити майно, яке підлягає передачі орендарю як об'єкта оренди. При відсутності цих даних у договорі умова про об'єкт, що підлягає передачі в оренду, вважається не узгодженим сторонами, а відповідний договір не вважається укладеним.
2.2 Зміст договору оренди
Зміст договору являє собою сукупність всіх його умов. Умови договору встановлюють або конкретизують права та обов'язки сторін.
Першу групу представляють собою умови, що регулюють переважно обов'язки орендодавця; другу - визначають основні обов'язки орендаря.
Основний обов'язок орендодавця за договором оренди - надати орендарю майно в стані, що відповідає умовам договору оренди і призначенню цього майна, разом з усіма його приладдям і відносяться до нього (ст. 611 ЦК). Майно, здане в оренду, має бути передано орендарю в термін, передбачений договором, при його відсутності - в розумний термін. При невиконанні (тієї обов'язки орендодавцем орендар отримує право витребувати орендоване майно відповідно до ст. 398 ЦК і зажадати від орендодавця відшкодувати збитки, завдані внаслідок несвоєчасної передачі орендованого майна. Якщо ж орендар в результаті затримки в передачі майна втратив інтерес до виконання договору оренди, він може вступити іншим чином: заявити вимоги про розірвання договору та про відшкодування орендодавцем збитків, завданих невиконанням договірних зобов'язань 25.
Вперше в Росії у законотворчій роботі таке припущення було зроблено ще до революції при підготовці проекту Цивільного Уложення, що включав в себе норму про те, що кредитор (довірителів) у разі невиконання боржником зобов'язання, що має своїм предметом передачу певного майна, має право вимагати відібрання майна від боржника . Включення до проекту Цивільного Уложення зазначеної норми супроводжувалося серйозною дискусією за участю відомих російських правознавців. Противниками такого підходу, відкидали можливість надання кредитору права витребувати майно від боржника, були, наприклад Г.Ф. Шершеневич 26 і Н.І. Трепіцин 27. Навпаки, І.А. Покровський вважав, що кредитор повинен мати відповідне право, "що спирається, звичайно, не на його речове право, якого у нього немає, а на його зобов'язальне право, в силу якого боржник зобов'язаний до такої передачі" 28.
Передане орендареві майно має відповідати умовам договору та призначенню цього майна. Тому орендодавець не несе відповідальності за недоліки орендованого майна, які були ним обумовлені при укладенні договору оренди або були заздалегідь відомі орендарю. Не відповідає орендодавець також і за ті недоліки, які орендар повинен був виявити під час огляду майна чи перевірки його справності при укладенні договору або передачі майна в оренду.
У всіх інших випадках відповідальність за недоліки зданого в оренду майна покладається на орендодавця. Мова йде про такі недоліки, які перешкоджають використанню орендованого майна за його призначенням як повністю, так і частково.
У подібних ситуаціях орендар може скористатися наданими йому ЦК (ст. 612) способами захисту порушеного права, а саме: зажадати від орендодавця або безоплатного усунення недоліків майна, або відповідного зменшення орендної плати, або відшкодування витрат, зроблених ним для усунення недоліків орендованого майна; безпосередньо утримати суму понесених ним витрат щодо усунення таких недоліків з належних орендодавцеві орендних платежів за умови попереднього повідомлення про це орендодавця; вимагати дострокового розірвання договору.
Орендодавцю надана єдина можливість уникнути зазначених негативних наслідків. Для цього він, отримавши відповідне повідомлення орендаря, повинен без зволікання замінити надане орендареві майно іншим аналогічним майном в належному стані або безоплатно усунути недоліки зданого ним в оренду майна 29.
Можна виділити три основні обов'язки орендаря, що випливають з договору оренди. По-перше, орендар зобов'язаний користуватися орендованим майном відповідно до умов договору оренди, а якщо такі умови в договорі не визначено, то відповідно до призначення майна (п. 1 ст. 615 ГК). Здається, що законодавець у цій нормі, встановлюючи відповідний обов'язок орендаря, робить акцент не на слові "користуватися", а на тому, що таке користування має відповідати договору або призначенню майна. Даний висновок можна підтвердити тим, що негативні наслідки передбачені не на той випадок, коли орендар фактично не використовує орендоване майно, а як наслідок користування зазначеним майном не відповідно до умов договору або призначення майна, що може спричинити за собою розірвання договору та відшкодування збитків ( п. 3 ст. 615 ГК).
У процесі користування майном, якщо інше не встановлено законом або договором, орендар зобов'язаний підтримувати його в справному стані, проводити за свій рахунок поточний ремонт і нести тягар витрат на утримання орендованого майна (п. 2 ст. 616 ЦК).
Користування майном дає орендареві можливість видобувати його корисні властивості і привласнювати плоди, продукцію та доходи, отримані орендарем у результаті використання орендованого майна. В якості ж обов'язки орендаря, пов'язаної з користуванням орендованим майном, слід визнати необхідність дотримуватися встановлених законом або передбачені договором обмеження.
Зокрема, деякими правомочностями, що випливають із права користування орендованим майном, орендар може скористатися лише за згодою орендодавця. До їх числа належать такі права: здавати орендоване майно в суборенду (піднайом); передавати свої права та обов'язки за договором оренди іншій особі (перенала); надавати в безоплатне користування; віддавати орендні права в заставу; вносити орендні права в якості внеску до статутного капіталу господарських товариств, складеного капіталу господарських товариств або пайового внеску у виробничий кооператив.
Договір суборенди може бути укладений орендарем з третьою особою (суборендарем) лише за наявності згоди на те орендодавця. Природно, термін договору суборенди не може перевищувати строк основного договору оренди. До відносин суборенди застосовуються правила про договори оренди.
Договір оренди, в якому відсутня вказівка на розмір підлягає стягненню з орендаря орендної плати, на відміну від загального правила, що стосується істотних умов договору (ст. 432 ЦК), не може бути визнано неукладеним.
Орендна плата може бути встановлена в договорі як щодо всього майна, що орендується в цілому, так і стосовно до кожної з його основних частин. Передбачені наступні основні форми орендної плати: певні платежі у твердій сумі, що вносяться періодично або одночасно; встановлена частка отриманих в результаті використання орендованого майна продукції, плодів, доходів; надаються орендарем орендодавцю певні послуги; передача орендарем орендодавцю у власність або в оренду обумовленої договором речі; покладання на орендаря обумовлених договором витрат щодо поліпшення орендованого майна.
Ще однією основним обов'язком орендаря є повернення орендованого майна після закінчення терміну його оренди або припинення договору оренди з інших підстав. З огляду на ст. 622 ЦК у разі припинення договірних відносин, пов'язаних з орендою майна, незалежно від причин такого припинення, орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві здане йому останнім в оренду майно у тому стані, в якому він його одержав, з урахуванням нормального зносу, або у тому стані, який передбачено договором. Якщо ці правила не буде виконана орендарем, він повинен сплатити орендодавцю за весь час прострочення повернення майна орендну плату і, крім того, відшкодувати йому збитки в частині, не покритій сумою орендних платежів. При невиконанні зазначеної обов'язки з повернення майна орендодавець, природно, має право вимагати повернути своє майно в примусовому порядку.
Так Товариство з обмеженою відповідальністю "Агентство" Імідж-Ресурс "(далі - товариство) звернулося в Арбітражний суд Московської області з позовом до муніципального установі" Хімкі-ЗМІ "(далі - установа) про обов'язок останнього повернути орендоване обладнання для студії кабельного телебачення, а також про стягнення з відповідача 245000 рублів заборгованості по орендній платі і 6101 рубль договірної неустойки і відсотків за користування чужими коштами.
Суспільство (орендодавець) і установу (орендар) уклали договір оренди обладнання для студії кабельного телебачення від 04.01.2001 № 1-АОС на термін до 31.12.2001. Факт передачі суспільством установі згаданого обладнання загальною вартістю 1102026 карбованців 67 копійок за актом від 04.01.2001 судами встановлено.
Термін дії договору відповідно до пункту 4.3 договору продовжено сторонами до 31.12.2003.
Надалі договір оренди сторонами не продовжувався, орендар продовжував користуватися майном при відсутності заперечень орендодавця. За таких умов договір оренди в силу пункту 2 статті 621 Цивільного кодексу Російської Федерації (далі - Кодекс) вважається поновленим на тих самих умовах на невизначений термін. При цьому, виходячи з пункту 2 статті 610 Кодексу, кожна з сторін має право у будь-який час відмовитися від договору, попередивши про це іншу сторону за один місяць.
Судами встановлено, що спірне обладнання після припинення договору оренди перебувало в користуванні у установи.
Отже, суди обгрунтовано зобов'язали установа повернути спірне обладнання в натурі і стягнули суму основного боргу за весь час користування цим устаткуванням, виходячи з розміру узгодженої сторонами орендної плати, а також неустойку, нараховану на підставі пункту 6.2 договору по момент припинення договірних відносин, і відсотки, передбачені статтею 395 Кодексу, - за наступний період 30.
У арбітражно-судовій практиці виникла проблема, пов'язана з кваліфікацією подібних вимог орендодавців, які у позовних заявах зазвичай позначаються як вимоги про виселення колишнього орендаря або про звільнення останнім приміщень, займаних їм без законних підстав. Нерідко зустрічалися випадки, коли такі вимоги кваліфікувалися судами як негаторний позови або позови про відновлення положення існувало до порушення суб'єктивного права, але найчастіше вимоги орендодавців про виселення орендаря або про звільнення займаних приміщень розглядалися в арбітражно-судової практиці як віндикаційний позовів (про витребування майна з чужого незаконного володіння).
Вироблені орендарем поліпшення орендованого майна визначається ГК залежно від їх характеру (ст. 623). Всі віддільні від орендованого майна поліпшення є власністю орендаря. Невіддільні поліпшення майна належать орендодавцю. Щоправда, вартість таких поліпшень, проведених орендарем за рахунок власних коштів за згодою орендодавця, підлягає відшкодуванню орендодавцем. Поліпшення орендованого майна, вироблені орендарем за рахунок амортизаційних відрахувань від цього майна, у всіх випадках є власністю орендодавця.
2.3 Порядок укладання та розірвання договору оренди
За загальним правилом договір вважається укладеним, якщо між сторонами, в необхідної в які підлягають випадках формі, досягнуто згоди з усіх істотних умов договору.
До істотних умов частиною 2 пункту 1 статті 432 Цивільного кодексу Російської Федерації віднесені умови про предмет договору, умови, які названі в законі або інших правових актах як істотні або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Виходячи з цього істотні умови можна розділити на нормативно-обов'язкові (необхідні в силу правових актів) і індивідуально-обов'язкові (що з'являються в договорі на вимогу хоча б однієї зі сторін). Кількість нормативно-обов'язкових умови може коливатися від 1 (договір побутової оренди, в якому необхідно наявність умови про предмет) до 10 і більше (договір Бербен-ут-чартеру). Індивідуально-визначені умови в договорі можуть і не бути присутнім.
Предметом договору оренди, як вже зазначалося, є майно, передане в тимчасове володіння і користування або тимчасове користування.
Крім предмета договору інших істотних умов, загальних для всіх договорів оренди, немає. Проте для окремих видів оренди в законодавстві РФ встановлені додаткові істотні (необхідні) умови.
Для оренди будівель і споруд такою умовою є розмір орендної плати.
Оскільки договір оренди є оплатним, виплата орендної плати визнається обов'язковим атрибутом (вимогою) даного договору. Однак за загальним правилом конкретний розмір найомної плати може бути і не вказаний у договорі, а визначається за умовами пункту 3 статті 424 ГК РФ: "У випадках, коли в безкоштовне договорі ціна не передбачена і не може бути визначена виходячи з умов договору, виконання договору повинно бути оплачено за ціною, яка при порівнянних обставинах звичайно стягується за аналогічні товари, роботи або послуги ".
Для договору оренди встановлено дві форми його укладення: усна і письмова та, відповідно, виходячи з консенсуального характеру договору оренди останній вважається укладеним за досягнення угоди з усіх його істотних умов (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Момент укладання договору визначається підписанням орендодавцем та орендарем письмового документа або в разі усної форми - досягнення ними усної угоди, що відповідно до вимог закону можна розглядати як згоду (акцепт) особи (акцептанта) укласти договір у відповідь на пропозицію про його укладення (оферту) , зроблену іншою стороною (оферентом). Тому і момент укладення договору оренди буде визначатися відповідно до п. 1 ст. 433 ГК РФ. Він може визначатися і іншим чином, якщо предметом цього договору є нерухоме майно (п. 2 ст. 609 ЦК РФ). У цьому випадку момент укладення договору оренди буде визначатися моментом її державної реєстрації (п. 3 ст. 433 ГК РФ), хоча і дана вимога має свої винятки. Так, згідно з ч. 2 п. 1 ст. 130 ЦК РФ "до нерухомих речей належать підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання ...". У той же час договір оренди транспортного засобу як з екіпажем, так і без екіпажу повинен бути укладений у письмовій формі незалежно від його терміну. "До такого договору не застосовуються правила про реєстрацію договорів оренди, передбачені пунктом 2 статті 609 цього Кодексу" (ст. 633, 643 ГК РФ) 31.
Для укладення договору необхідно досягнення угоди між орендодавцем та орендарем з усіх істотних умов договору. Згідно з п. 3 ст. 607 ЦК РФ до таких істотних умов відносяться дані, дозволяють точно встановити майно, яке підлягає передачі орендарю як об'єкта оренди. Для договорів оренди будівель і споруд, крім того, істотною умовою є розмір орендної плати (п. 1 ст. 554 ЦК РФ).
До характерної особливості договору оренди слід віднести переважне право орендаря перед іншими особами після закінчення терміну договору при інших рівних умовах укласти договір оренди на новий термін 32. При цьому .. "Орендар зобов'язаний письмово повідомити орендодавця в бажанні укласти такий договір у строк, зазначений у договорі оренди, а якщо в договорі такий термін не зазначений, у розумний строк до закінчення дії договору" (ч. 1 п. 1 ст. 621 ГК РФ). Як передбачено ч. 3 п. 1 названої статті, "якщо орендодавець відмовив орендарю в укладенні договору оренди на новий строк, але протягом року з дня закінчення терміну договору з ним уклав договір оренди з іншою особою, орендар має право за своїм вибором вимагати в суді переведення на себе прав та обов'язків за укладеним договором та відшкодування збитків, завданих відмовою поновити з ним договір оренди, або тільки відшкодування таких збитків ". Необхідно підкреслити, що переважне право на укладення договору оренди належить виключно орендарю. Так, громадянин-підприємець З звернувся до арбітражного суду з позовом про спонукання Комітету з управління майном до укладення договору оренди нежитлового приміщення. Рішенням арбітражного суду позов був задоволений. Президія Вищого Арбітражного Суду РФ скасував дане рішення, вказавши в постанові від 19.03.2004 № 7177/04, що громадянин-підприємець стороною за договором оренди не був, лише фактично користуючись спірним приміщенням, оплачував комунальні послуги й орендну плату. Отже, доводи підприємця С. про наявність у нього переважного права на поновлення договору оренди були помилковими, і тому позов задоволенню не підлягає 33.
Наслідком укладання договору на невизначений термін виступає право сторін у будь-який час відмовитися від договору, попередивши про це іншу сторону за 1 місяць, а при оренді нерухомого майна за три місяці, якщо інші терміни не встановлені в договорі. Законами РФ для окремих видів оренди і для оренди окремих видів майна можуть вводитися максимальні (граничні) строки оренди. Для оренди ділянок лісового фонду встановлено, крім того, і мінімальний граничний термін - 1 рік. Продовження орендних відносин після закінчення граничного терміну тягне наслідки, передбачені пунктом 2 статті 621 ГК РФ: "договір вважається укладеним на умовах колишнього договору на невизначений термін", якщо інші правила не встановлені чинним законодавством РФ. Для договору оренди, як і для інших цивільно-правових договорів, застосовуються загальні правила про форму угод з деякими особливостями. Може використовуватися усна, проста письмова та нотаріальна форма договору.
Незалежно від терміну договору і ціна договору встановлена обов'язкова письмова форма для договору прокату, договорів оренди транспортних засобів з екіпажем та без екіпажу, оренди ділянок лісового фонду та ін
Грунтуючись на частини 3 пункту 1 статті 160 ГК РФ, яка говорить, що "законом, іншими правовими актами та угодою сторін можуть встановлюватися додаткові вимоги, яким повинна відповідати форма угоди ...", у другій частині Цивільного кодексу РФ введена необхідність укладати договір оренди будівель і споруд у письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами. Така ж вимога встановлено до договору оренди підприємства.
Особливе правило введено щодо договорів оренди з правом викупу. Вони повинні укладатися в формі, передбаченої для договорів купівлі-продажу такого майна.
000 "Науково-виробниче підприємство" МВС "(далі - Підприємство) уклало з ВАТ" СПК "Куля" договір оренди будівлі, де було передбачено право його викупу орендарем. Однак Підприємству не вдалося реалізувати це право через ухилення ВАТ укласти договір купівлі-продажу на певну суму.
У зв'язку з цим Підприємство звернулося до арбітражного суду Самарської області з позовом до акціонерного товариства про спонукання останнього укласти договір купівлі-продажу будівлі.
Суд позов задовольнив, збільшивши суму викупу вдвічі. Апеляційна та касаційні інстанції рішення не змінили.
Заступник голови ВАС РФ запропонував ухвалені у справі судові акти скасувати, справу направити на новий розгляд.
Задовольняючи позов, суд послався на те, що укладений договір оренди передбачив право позивача на викуп спірного будівлі по її вартості на день укладення договору оренди; відповідач не заперечував проти продажу будівлі позивачу; розбіжності між ними за вартістю будівлі не перешкоджають укладенню договору купівлі-продажу.
Ці доводи не можна визнати законними та обгрунтованими. Відповідно до статті 624 ГК РФ договором оренди може бути передбачено, що орендоване майно переходить у власність орендаря після закінчення терміну оренди або до його закінчення за умови внесення орендарем всієї обумовленої договором викупної ціни.
Проте в укладеному між сторонами договорі оренди міститься лише вказівка на переважне право орендаря викупити будівлю, але не передбачені перехід права власності на нього, умови такого переходу, викупна ціна будівлі і порядок її внесення.
Згідно зі статтею 555 ГК РФ при відсутності у договорі умови про ціну нерухомості договір про її продаж вважається неукладеним.
У зв'язку з цим не може вважатися укладеним договір про викуп орендованої будівлі.
Відповідно до статті 22 АПК РФ до економічних спорів, які вирішуються арбітражним судом, відносяться, зокрема, спори про розбіжності за договором, укладення якого передбачено законом або передача розбіжностей за яким на дозвіл суду узгоджена сторонами.
Однак у матеріалах справи відсутні дані про наявність згоди відповідача на передачу розбіжностей за договором купівлі-продажу будівлі на вирішення арбітражного суду.
У зв'язку з цим судові акти підлягають скасуванню, а справа - направленню на новий розгляд.
При викупі орендованого приміщення обом сторонам необхідно враховувати орендну ставку при розрахунку викупної ціни.
Переважне право належить орендарю перед третіми особами. Тому він має право вимагати переведення на себе прав та обов'язків за договором, укладеним у вказаний період часу, але не може зобов'язати орендодавця укласти з ним договір, якщо останній не має подібного наміру у відношенні кого-небудь іншого.
За відсутності угоди сторін договору його розірвання або зміна можливі за рішенням суду у випадках істотного порушення договору другою стороною або в інших випадках, передбачених Цивільним кодексом РФ, іншими законами або договором.
Для орендодавця розірвання за рішенням суду буде можливо, коли орендар:
1) користується майном з істотним порушенням умов договору або призначення майна або з неодноразовими порушеннями;
2) істотно погіршує майно;
3) більше двох разів поспіль після закінчення встановленого договором терміну платежу не вносить орендну плату;
4) не виробляє капітального ремонту майна у встановлені договором оренди терміни, а за відсутності їх у договорі в розумні строки в тих випадках, коли відповідно до закону, іншими правовими актами або договором виробництво капітального ремонту є обов'язком орендаря.
Надавши орендодавцю право вимагати дострокового розірвання договору оренди в односторонньому порядку, Цивільний кодекс РФ в той же час встановлює, що наймодавець до пред'явлення цієї заяви повинен направити орендарю письмове попередження про необхідність виконання ним зобов'язання в розумний термін. Оскільки дане правило носить імперативний характер, то контрагенти не можуть скасувати його своїм рішенням.
Дострокове розірвання договору оренди в односторонньому порядку з ініціативи орендаря може здійснюватися за рішенням суду, коли:
1) орендодавець не надає майно у користування орендарю або створює перешкоди користування майном відповідно до умов договору або призначення майна;
2) передане орендарю майно має перешкоджають користуванню ним недоліки, які не були обумовлені орендодавцем при укладенні договору, не були заздалегідь відомі орендарю і не повинні були бути виявлені орендарем під час огляду майна чи перевірки його справності при укладенні договору;
3) орендодавець не виробляє є його обов'язком капітальний ремонт майна у встановлені договором оренди терміни, а за відсутності їх у договорі в розумні терміни;
4) майно в силу обставин, за які орендар не відповідає, виявиться в стані, не придатному для використання;
5) при укладенні договору орендодавець не попередив про всі права третіх осіб на що здається в оренду майно.
Сторони своєю угодою можуть встановити й інші підстави для розірвання договору оренди в односторонньому порядку з ініціативи наймача.
Крім цього, Цивільний кодекс вперше ввів правило, за яким зміна і розірвання договору можуть мати місце у зв'язку з істотною зміною обставин. Суттєвим буде визнано така зміна обставин, коли вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це розумно передбачити, договір взагалі не був би ними укладений або був би укладений на значно відрізняються умовах.
Цивільний кодекс встановив наступні критерії визначення істотної зміни обставин:
1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що такої зміни обставин не відбудеться;
2) зміна обставин викликано причинами, які заінтересована сторона не могла подолати після їх виникнення при тому ступені турботливості та обачності, яка від неї була потрібна за характером договору та умовами обороту.
РОЗДІЛ 3. ВИДИ ДОГОВОРІВ ОРЕНДИ
3.1 Оренда рухомого майна
Прокат являє собою короткостроковий найм майна, при якому предмет прокату (найму) багаторазово використовується різними наймачами.
Надання майна за договором прокату традиційно розглядалося і в науковій літературі, і в нормативних актах в рамках зобов'язань з побутового обслуговування населення. Даний договір виділявся в Цивільному кодексі РРФСР 1964 року виключно як побутовий прокат з відсиланням до правил, що встановлюються типовими договорами побутового прокату.
Хоча договір прокату відноситься до числа договорів на передачу майна в користування, у низці нормативних актів його зараховують до договорів на надання послуг. Виходить, що обов'язок щодо передачі майна відривається від самого майна й існує у вигляді послуги (певного роду діяльності). Виходячи з цього Класифікація послуг населенню ОК 002-93, затверджений Постановою Держстандарту РФ від 28 червня 1993 року № 163, має підрозділ "Послуги підприємств з прокату".
Тільки грунтуючись на підході про включення договору прокату в договори на надання послуг, можна застосовувати Закон РФ "Про захист прав споживачів". На жаль, Пленум Верховного суду РФ, прийнявши Постанову № 7 від 29 вересня 1994 року "Про практику розгляду судами справ про захист прав споживачів", зазначивши, що відносини, що регулюються законодавством про захист прав споживачів, можуть виникати з договорів оренди, включаючи прокат, не зазначив, які норми Закону РФ "Про захист прав споживачів" повинні бути застосовані і в якому обсязі.
Безперечно, на відносини, що виникають з договору прокату, у багатьох випадках треба поширити дію законодавства про захист прав споживачів, але зробити це треба шляхом внесення відповідних змін до Закону РФ "Про захист прав споживачів", доповнивши тріаду "продаж товарів, виконання робіт, надання послуг "четвертим елементом -" надання майна в користування ".
За договором прокату орендодавець, здійснює здачу майна в оренду в якості постійної підприємницької діяльності, зобов'язується надати орендарю рухоме майно за плату в тимчасове володіння і користування.
Особливістю прокату є те, що об'єктом оренди є лише рухоме майно (рухомі речі). Це можуть бути як побутові прилади, музичні інструменти, спортивний інвентар, легкові автомобілі, так і вимірювальна техніка, виробниче обладнання та ін За договором прокату можуть передаватися кінофільми, відеокасети, комп'ютерні, аудіо-та відеодиски, література тощо за умови, що в якості орендодавця не виступає автор або інша особа, що є власником авторських або суміжних прав, оскільки передаються в оренду матеріальні носії (речі) - копії творів. Авторським правом регулюватимуться відносини між власниками авторських і суміжних прав і орендодавцем за договором прокату 34.
В якості орендодавця виступає спеціальний суб'єкт - особа, яка здійснює здачу в прокат в якості постійної підприємницької діяльності. Ним може бути як комерційна організація, так і індивідуальний підприємець. Але угоди по здачі майна в оренду повинні займати в їх діяльності постійне місце. Здійснення разової угоди прокату не становить. У той же час у багатьох випадках надання майна здійснюється не в якості основної діяльності: лазні дають покататися банний білизна, рушники та ін, високорозрядних готелі зобов'язані забезпечувати прокат предметів культурно-побутового призначення, аптеки здійснюють прокат виробів медичного призначення, комерційні організації, які надають ритуальні послуги, зобов'язані забезпечувати прокат похоронних приналежностей і т.п.
Для надання в оренду засобів вимірювальної техніки орендодавець зобов'язаний отримати ліцензію у державній метрологічній службі.
В якості орендаря в договорі прокату можуть виступати як фізичні, так і юридичні особи, держави і муніципальні освіти.
До договору прокату автомобіля тісно примикає договір оренди транспортного засобу (автомобіля) без екіпажу. І той, і інший договір спрямовані на один об'єкт - автомашину і договір прокату, і договір оренди транспортного засобу без екіпажу є видами договору оренди, окремо врегульованими в Цивільному кодексі РФ. Проте встановлений щодо об'єкта оренди режим абсолютно різний. Найбільш яскраво це ілюструють:
а) розподіл обов'язків з проведення ремонтів;
б) допустимість здійснення розпорядчих дій щодо транспортного засобу.
Якщо для договору прокату обов'язок щодо проведення ремонтів в імперативній формі покладено на орендодавця, то при оренді транспортного засобу без екіпажу, за загальним правилом, - на орендаря. Якщо прокат забороняє вчинення наймачем розпорядчих дій щодо об'єкта, то в другому випадку переважає можливість укладання договорів суборенди та інших договорів, що не суперечать цілям використання транспортного засобу, навіть без згоди наймодавця.
Таким чином, ми стикаємося з ситуацією, коли є діаметрально протилежні договори, пов'язані з використанням одного і того ж об'єкта. У зв'язку з цим особливої важливості набуває правильне складання договору оренди, точний вираз волі сторін щодо укладення того чи іншого договору.
Договір прокату є публічним договором. Тому орендодавець за наявності технічних можливостей не вправі відмовити нікому в укладенні договору, а також надавати кому-небудь переваги. Умови за договором прокату повинні бути рівними для всіх орендарів, за винятком тих, для кого законами та іншими правовими актами встановлені пільги. Договір прокату буде публічним і в тих випадках, коли він укладається для задоволення особистих потреб, так і коли орендоване майно використовується для підприємницьких цілей.
Прокат ні за яких обставин не може носити безстроковий характер. Максимальний граничний термін встановлений в пункті 1 статті 627 ГК РФ в 1 рік. До договору прокату не застосовуються правила про поновлення на невизначений термін. Тому, навіть коли орендар після закінчення встановленого договором оренди терміну продовжує користуватися майном без заперечень орендодавця, і наймач, і наймодавець втрачають право на захист своїх інтересів на підставі договору. Зокрема, якщо орендодавець звернеться до відповідного суду для стягнення орендної плати, він повинен посилатися для обгрунтування своїх вимог не на припинив свою дію договір, а на частину 2 статті 622 ГК РФ.
Окремі особливості притаманні обсягу прав і обов'язків сторін, що пояснюється як публічним характером прокату, так і професійним статусом орендодавця. Зокрема, в додаткові обов'язки орендодавця входить:
перевірка справності що здається в оренду майна у присутності орендаря;
ознайомлення орендаря з правилами експлуатації майна або видача йому письмових інструкцій про користування цим майном.
Перераховані обов'язки не є новими для договору прокату, але вони вперше знайшли закріплення у нормативному акті такої сили.
Ряд обов'язків з'являється для наймодавців, що надають майно за договором побутового прокату. Це, наприклад, доведення до споживача інформації про своє режимі роботи, інформація про переданому майно і т.д.
У разі надання неякісного майна, яке заважає або виключає користування майном, орендодавець повинен у 10-денний строк з дня подання заяви орендаря або на менший термін, якщо він встановлений договором, відремонтувати майно на місці або надати в належному стані інше аналогічне майно. Право вибору способу усунення недоліків належить орендодавцю, хоча вибір багато в чому залежить від характеру наявних недоліків.
У договорі прокату проведення і поточного, і капітального ремонтів покладено на орендодавця. Це положення діє, навіть коли необхідність ремонту виникла з вини орендаря, наприклад, через порушення правил експлуатації та утримання майна. У цьому випадку наймач зобов'язаний відшкодувати вартість ремонту і транспортування майна.
Разом з тим законодавець встановив, що здача в суборенду найнятого майна, передача прав та обов'язків по ньому, заставу орендних прав, внесення їх як майнового внеску або пайового внеску, передача в безоплатне користування не допускається. Орендар практично позбавлений можливості здійснювати будь-які було розпорядчі дії відносно об'єкту оренди. При цьому не грає ролі наявність згоди орендодавця. Вчинення такого роду дій автоматично тягне недійсність в силу невідповідності нормативним актам.
Окремо слід сказати про співвідношення господарського прокату з оперативним лізингом. До прийняття Федерального закону РФ "Про лізинг" в нормативних актах і в літературі оперативний лізинг виключали з-під регулювання норм про фінансову оренду і відносили до прокату технічних засобів (господарському прокату).
На сьогоднішній день оперативний лізинг є видом лізингу, при якому лізингодавець купує на свій страх і ризик майно і передає його лізингоодержувачу в якості предмета лізингу за певну плату, на певний термін і на певних умовах у тимчасове володіння та користування.
На наш погляд, така метаморфоза не є необхідною і викликана виключно міркуваннями про поширення встановленого для лізингу податкового режиму на даний рід діяльності. Все ж оперативний лізинг придбав такі риси, які відрізняють його від господарського прокату:
1. Необхідність для орендодавця отримання ліцензії для надання об'єктів оренди на умовах оперативного лізингу,
2. Можливість встановлювати строк договору за угодою сторін.
3. Включення до переліку об'єктів оренди та нерухомого майна.
4. Можливість укладення договору сублізингу.
5. Особливі вимоги до форми та умов договору.
6. Надання лізингодавцю права безспірного стягнення у певних випадках об'єкта оренди і грошових сум.
7. Проведення середнього та поточного ремонту, за загальним правилом, покладається на орендаря.
8. Надання лізингодавцю права контролю (інспектування) за використанням предмета лізингу та фінансовою діяльністю лізингоодержувача.
9. Не застосовуються правила про можливість орендаря достроково розірвати договір з попередженням за 10 днів.
10. Допускається можливість внесення орендної плати в натуральній та іншої негрошовій формі.
Оренда транспортних засобів виділяється як окремого виду договору оренди виходячи із її предмету, яким може стати будь-який транспортний засіб, тобто технічний пристрій з перевезення вантажів, пасажирів і багажу, що рухається в просторі. Транспортний засіб є складним технічним пристроєм і одночасно джерелом підвищеної небезпеки для оточуючих. Саме ці дві якості транспортних засобів потребують виділення відповідних договорів оренди окремих осіб.
Правила оренди транспортних засобів ЦК не встановлені. Розглядаються тільки окремі види такого договору, а саме, договори оренди транспортного засобу з наданням послуг з управління та технічної експлуатації (з екіпажем чи договори фрахтування на час) і без такого надання.
Договори оренди транспортних засобів обох різновидів сформульовані як реальні (ч. 1 ст. 632, ч. 1 ст. 642 ЦК).
Договори оренди транспортних засобів повинні бути укладені в письмовій формі незалежно від їх термінів і вартості переданого в оренду майна (ст. 633 і 643 ЦК). До такого договору не застосовуються правила про реєстрацію договорів оренди, передбачені п. 2 ст. 609 ЦК.
Граничні строки договору оренди транспортних засобів законом не встановлені. Проте до нього не застосовуються правила про поновлення договору оренди на невизначений термін і про переважне право орендаря на укладення договору оренди на новий строк (ст. 621 ГК). Після закінчення терміну договір припиняється (ч. 2 ст. 632 і ч. 2 ст. 642 ЦК) 35.
Оренда транспортних засобів громадянами-споживачами здійснюється з урахуванням особливостей, передбачених главою I Закону про захист прав споживачів.
Транспортними статутами і кодексами можуть бути встановлені інші, крім передбачених ГК, особливості оренди окремих видів транспортних засобів (ст. 641 і 649 ЦК). Оренда транспортних засобів регламентується тільки стосовно до автомобільного (пп. 97-99 УАТ) і морському (ст. 178-186 КТМ) віцам транспорту. Решта транспортні статути положень на цей рахунок не містять.
УАТ жодних норм, відмінних від передбачених ЦК, не містить. Що ж стосується морських і повітряних судів, то особливості має тільки оренда їх з екіпажем.
Метою договору фрахтування на час є забезпечення орендарю можливості здійснювати комерційну експлуатацію транспортного засобу, технічне обслуговування якого виробляє, проте, орендодавець - фахівець у своїй справі.
Договір оренди транспортного засобу з екіпажем поєднує в собі риси оренди та надання послуг (підряду), оскільки орендодавець надає орендареві послуги з управління і технічної експлуатації транспортного засобу. Відповідно модифікується і зміст договору. Однак цей договір навряд чи можна визнати змішаним у сенсі п. 3 ст. 421 ЦК, бо він спеціально врегульовано Кодексом. Тому застосування до договору оренди транспортного засобу з екіпажем норм про оплатне надання послуг або про підряд можливо тільки за аналогією.
Зміст договору оренди транспортного засобу з екіпажем у порівнянні з загальними правилами про оренда змінено у бік розширення кола обов'язків орендодавця.
Орендодавець на додаток до його загальним обов'язків повинен:
1) протягом усього терміну договору підтримувати належний стан зданого в оренду транспортного засобу, включаючи здійснення поточного та капітального ремонту і надання необхідного приладдя (ст. 634 ЦК). Виконання цього обов'язку не передбачає, проте, що орендодавець повинен нести витрати також і за змістом орендованого майна. Він звільняється від витрат, пов'язаних з комерційною експлуатацією транспортного засобу (ст. 636 ЦК). Що ж стосується витрат з технічної експлуатації, наприклад - по заміні зношених складових частин орендованого майна, то несення їх повністю охоплюється обов'язком орендодавця підтримувати транспортний засіб у справному стані;
2) надавати орендарю послуги з управління і технічної експлуатації транспортного засобу (п. 1 ст. 635 ЦК). Ці послуги повинні забезпечувати нормальну і безпечну експлуатацію предмета договору відповідно до цілей оренди, зазначеними в договорі. Якщо такі цілі в договорі відсутні, підлягає застосуванню правило п. 1 ст. 611 ЦК, тобто послуги мають забезпечувати нормальну експлуатацію транспортного засобу відповідно до його призначення.
Таким чином, стосовно до фрахтування на час відбувається поділ "хазяйської влади" над працівниками на дві складові. Одна зі складових залишається в руках орендодавця (роботодавця), а інша передається орендарю (сторонній для працівників особі). Це розділення влади над працівниками випливає із суті договору фрахтування на час, відповідно до якого транспортний засіб передається у володіння і користування орендарю, який витягає з нього доходи;
3) нести витрати з оплати послуг членів екіпажу, а також витрати на їх утримання, якщо договором оренди не передбачено інше (п. 2 ст. 635 ЦК). Покладання на орендодавця цього обов'язку випливає з його попередньої обов'язки - надавати орендарю послуги з управління і технічної експлуатації транспортного засобу. Оскільки орендодавець отримує за виконання всіх своїх обов'язків за договором фрахтування винагороду у вигляді орендної плати, остання включає і плату за надання послуг;
4) страхувати транспортний засіб і (або) страхувати відповідальність за шкоду, яка може бути заподіяна ним (транспортним засобом) або у зв'язку з його експлуатацією, але лише тоді, коли таке страхування є обов'язковим у силу закону або договору (ст. 637 ЦК) . У даному випадку мова йде про страхування транспортного засобу як певного виду майна або про страхування цивільної відповідальності за шкоду, заподіяну транспортним засобом майну або особистості орендаря або третіх осіб. Обов'язок страхувати виникає у орендодавця тільки у випадку, якщо страхування визнано обов'язковим в силу закону або договору, в тому числі і самого договору оренди. Але навіть якщо закон вводить обов'язкове страхування, договір оренди може звільнити орендодавця від обов'язку укласти договір страхування. У цьому випадку в ролі страхувальника повинен виступати орендар.
Дві останні обов'язки орендодавця є диспозитивними, решта - імперативними.
Орендар на підставі таких його звичайних обов'язків:
1) повинен нести витрати, пов'язані з комерційною експлуатацією транспортного засобу, в тому числі витрати на оплату палива та інших витрачаються в процесі експлуатації Матеріалів і на оплату зборів. Орендар звільнений від обов'язку нести всі витрати з підтримання майна у справному стані, проведення поточного ремонту та утримання майна, крім тих, які пов'язані з комерційною експлуатацією речі.
Втім, договором оренди можуть бути встановлені й інші правила, а саме, звільнення орендаря від обов'язку нести витрати, пов'язані з комерційною експлуатацією. Що ж стосується додаткового покладання на орендаря обов'язків по утриманню транспортного засобу, поточного або капітального ремонту, то це виключено чинності імперативності норми ст. 634 ЦК;
2) має право без згоди орендодавця здавати транспортний засіб у суборенду (п. 1 ст. 638 ЦК), якщо інше не передбачено договором. Це право випливає з мети договору оренди транспортного засобу з екіпажем - забезпечити для орендаря можливість комерційної експлуатації транспортного засобу. Суборенда (субфрахтованіе на час) можлива тільки з екіпажем 36.
Відповідальність за шкоду, заподіяну третім особам орендованим транспортним засобом, його механізмами, пристроями, устаткуванням, несе орендодавець відповідно до правил про позадоговірної відповідальності. Таким чином, у даному випадку за шкоду, заподіяну транспортним засобом, відповідає не його власник (орендар), а власник (орендодавець).
За договором оренди транспортного засобу без екіпажу орендодавець надає орендареві транспортний засіб за плату у тимчасове володіння та користування без надання послуг по управлінню ним і його технічної експлуатації (ст. 642 ЦК).
У цьому визначенні договору відображені три його специфічні риси:
1) предмет договору - транспортний засіб будь-якого виду;
2) управління та технічну експлуатацію транспортного засобу здійснює орендар самостійно або за допомогою третьої особи (але ні в якому разі не орендодавця);
3) транспортний засіб передається у володіння і користування орендарю. Орендодавець не зберігає володіння предметом договору.
Мета договору - отримати у володіння і користування транспортний засіб та самостійно здійснювати його технічну та комерційну експлуатацію.
Відповідно зміст договору оренди транспортного засобу без екіпажу змінено в порівнянні з загальними правилами про оренду в бік розширення обов'язків орендаря.
Орендар на додаток до його звичайних обов'язків повинен:
1) протягом усього терміну договору підтримувати транспортний засіб у справному стані, здійснювати його поточний і капітальний ремонт (ст. 644 ЦК).
2) своїми силами здійснювати управління орендованим транспортним засобом і його експлуатацію, як комерційну, так і технічну (ст. 645 ЦК). У цих цілях орендар може найняти екіпаж або експлуатувати транспортний засіб і керувати ним особисто;
3) нести витрати на утримання орендованого транспортного засобу, його страхування, включаючи страхування своєї відповідальності, а також витрати, що виникають у зв'язку з його експлуатацією, якщо інше не передбачено договором (ст. 646 ЦК). Орендодавець за договором оренди транспортного засобу без екіпажу звільнений від несення будь-яких витрат, за винятком тих, які обумовлені тими чи іншими порушеннями з боку орендодавця. Усі витрати за договором, покладаються на орендаря.
Обов'язок орендаря здійснювати страхування не залежить від визнання останнього в законі або договорі обов'язковий (на відміну від правила, встановленого в ст. 637 ЦК). Орендодавець має право вимагати від орендаря укладання договорів страхування транспортного засобу та цивільної відповідальності у будь-якому випадку, якщо тільки це прямо не виключено договором. Невиконання орендарем даного обов'язку може бути підставою для розірвання договору оренди з ініціативи орендодавця на підставі п. 1 ст. 619 ЦК.
Остання обов'язок орендаря є диспозитивної. Перші ж дві - імперативні.
Якщо інше не передбачено договором, орендар має право без згоди орендодавця здавати орендоване транспортний засіб у суборенду на умовах договору оренди транспортного засобу з екіпажем або без екіпажу (п. 1 ст. 647 ЦК).
Відповідальність сторін договору оренди транспортного засобу без екіпажу один перед одним будується на спільних для будь-якого договору принципах. Відповідальність перед третіми особами за шкоду, заподіяну транспортним засобом, його механізмами, пристроями; обладнанням, несе орендар як його власник, за нормами про делікатних зобов'язаннях (ст. 1079 ЦК).
3.2 Оренда нерухомого майна
Договір оренди є сьогодні в Україні найбільш поширеним договором, що укладається щодо нерухомого майна. Так, у 2005 році понад 90 відсотків усіх угод із земельними ділянками склали саме договори оренди 37.
Оренда будинків та споруд - один з видів договорів оренди. Згідно з п. 1 ст. 650 ЦК за договором оренди будівель і споруд орендодавець зобов'язується передати у тимчасове володіння і користування орендарю будівлю і споруду.
Договір оренди будівель і споруд регулює як оренду будівлі (споруди) в цілому так і його частини. Правда, в цьому випадку виникають складнощі з передачею орендарю права користування земельною ділянкою, який функціонально обслуговує таку частку. Якщо фізично виділити частину земельної ділянки, що обслуговує частина будівлі (споруди), неможливо, права на таку ділянку до орендаря переходити не повинні 38.
Колишній ЦК 1964 року вживав термін "будова" замість нинішнього "будівля". На думку професора Садикова О.Н. дана зміна в новому ЦК 1996 обмежує можливості оренди будівель і споруд, так як поняття "будинок" технічно характеризують будову як капітальне 39. У цьому контексті з його складу виключаються тимчасові, переносні будови, будови полегшеного (збірно-розбірного) типу без фундаменту: павільйони, кіоски, кіоски, буфети тощо У цих випадках, якщо сторони в договорі про оренду нежитлового приміщення не передбачили застосування § 4 гл. 34, то застосовуються загальні положення про оренду - § 1 гл. 34. До нежитловим будівель і споруд відносяться: промислові, виробничі, торговельні, адміністративні (канцелярські), лікувально-оздоровчі, культурно-просвітницькі, комунально-побутові, складські, навчальні та для інших цілей використання. Нежитлові будівлі можуть мати житлові приміщення (як вкраплення в нежитлову площу будівлі, наприклад: службова квартира в будівлі лікарні). А житлові будівлі часто також включають в себе нежитлові приміщення, наприклад, канцелярські, громадського харчування і т.д. на першому поверсі. У таких випадках необхідно в договорі вказати правове положення цих винятків 40.
Будинки і споруди належать до об'єктів нерухомості, нерозривно пов'язаних із землею. Володіння і користування такими об'єктами з боку орендаря передбачає наявність у нього певних прав і відносно земельної ділянки, на якій знаходиться будинок (споруда). Визначенню цих прав допоможуть деякі правила, які у Кодексі (ст. 652-653). Зазначені правила сформульовані стосовно до двох ситуацій, коли орендодавець будівлі або споруди є власником земельної ділянки і коли земельна ділянка, на якій знаходиться будинок (споруда), не належить орендодавцю на праві власності. У першому випадку в договорі оренди будівлі (споруди) одночасно вирішується питання про передачу орендарю в оренду та відповідної земельної ділянки, на якій знаходиться ця будівля (споруда) Орендарю відповідно до договору земельну ділянку може бути наданий і на інше право. Якщо ж договір оренди будівлі не містить будь-яких вказівок про право орендаря на земельну ділянку, вважається, що орендареві переходить на строк оренди будівлі (споруди) право користування частиною земельної ділянки, зайнятої будівлею (спорудою) і необхідної для використання його за призначенням (п .2 ст. 652) 41. Якщо земельна ділянка не належить на праві власності орендодавцю будівлі (споруди), такий будинок може бути передано в оренду без згоди власника землі за умови, що подібні дії власника будівлі (споруди) не будуть суперечити закону або договору з власником земельної ділянки (п.3 ст. 652) За таких обставин до орендаря будівлі від орендодавця переходить і право користування відповідною частиною земельної ділянки 42.
Сторони за договором оренди будівель і споруд - це орендар і орендодавець. Орендодавцем нежитлового приміщення може виступати його власник. Але орендодавцями можуть бути також і інші особи - як фізичні, так і юридичні, уповноважені на те законом або власником майна. У п. 2 ст. 295 і п. 1 ст. 297 ЦК РФ підприємства та установи, в господарському віданні або оперативному управлінні яких знаходяться здають в оренду нежитлові приміщення, мають право самостійно виступати як орендодавці, отримавши на це попередню згоду власника приміщення або уповноваженої ним особи 43. З введенням в силу зазначених положень з 1 січня 1995 року Комітет з управління майном втратили своє виключне право виступати як орендодавці нежитлових приміщень, що є державною або муніципальною власністю, надане їм Указом Президента РФ від 14 жовтня 1992 року № 1230 "Про регулювання орендних відносин і приватизації майна державних і муніципальних підприємств, зданого в оренду "44.
Якщо будівля або споруда відносяться до федеральної власності, то здавати їх в оренду, тобто виступати в якості орендодавця, має право Державний Комітет майна РФ. Якщо ж споруда чи інше нежиле приміщення належить до власності суб'єктів РФ, то здавати їх в оренду мають право відповідні комітети з управління майном в області, краї, республіці і т.д. Так, наприклад, всі кінотеатри Москви знаходяться у власності міста Москви і зобов'язані укласти з московським комітетом з управління майном договір довгострокової оренди приміщень кінотеатрів. Якщо кінотеатр не укладе такий договір, то згідно з Постановою Вищого арбітражного суду РФ, він буде незаконно використовувати приміщення.
Якщо будівля або споруда відноситься до муніципальної власності, то муніципальні освіти управомочивающие відповідні структури з управління муніципальною власністю і дають згоду на оренду. Розглянемо ще один приклад по даному правилу.
Закон не забороняє орендодавцю передавати закладені будівлі і споруди в оренду. І якщо в договорі оренди не передбачено такого роду заборону, то заставодавець будівлі або споруди в праві укласти договір оренди щодо предмета застави, отримавши на це згоду заставодержателя (ст. 314 ЦК). Відповідно до п.3 ст. 340 ГК іпотека будівлі або споруди можлива тільки з одночасною іпотекою за тим же договором земельної ділянки, на якій знаходиться ця будівля або споруда, якої частини цієї ділянки, функціонально забезпечує закладається об'єкт, або належить заставодавцю права оренди цієї ділянки або його відповідної частини. Дане правило підлягає застосуванню у випадках, коли особа, яка виступила в ролі заставника будівлі або споруди, є власником або орендарем відповідної земельної ділянки. Якщо така особа за договором іпотеки передає в заставу тільки будівлю або споруду, а земельна ділянка, або право її оренди не є предметом застави, такий договір вважається незначною угодою (ст. 168 ЦК). В інших випадках, коли заставодавець будівлі або споруди не є власником або орендарем земельної ділянки, договір іпотеки не може вважатися не відповідним законодавством на підставі п.3 ст. 340 ЦК.
Російське законодавство про оренду нерухомості будується на двох основних принципах. По-перше, на принципі свободи договору, який проявляється, зокрема, в тому, що кількість імперативних норм, пов'язаних зі змістом договору, вкрай незначно. Вони в основному відносяться до форми договору. По-друге, при регулюванні оренди нерухомості немає захисту "слабкої сторони", як це є в житловому наймі, а послідовно проводиться ідея захисту прав кредитора, в якості якого в залежності від ситуації може виступати як одна, так і інша сторона договору оренди. Так, при несплаті орендарем орендних платежів більше двох разів поспіль орендодавцю надається право вимагати розірвання договору або акумулювати орендні платежі. У той же час при невиконанні орендодавцем своїх обов'язків за договором, наприклад, при нездійсненні капітального ремонту, орендар може, у свою чергу, вимагати розірвання договору або застосувати до орендодавця інші заходи, передбачені законом. Такий підхід законодавця до договору оренди дозволяє встановити справедливий баланс інтересів сторін договору, не наказуючи в той же час жорстких рамок змісту їх договірних відносин.
В останні роки розроблено та затверджено кілька типових договорів оренди, в тому числі у відношенні федерального нерухомого майна, переданого в господарське відання або в оперативне управління, а також договорів оренди нежитлових приміщень, будівель, споруд, земельних ділянок, що належать суб'єктам Російської Федерації. Усі ці договори містять значну кількість умов, які також стають істотними умовами, тими, щодо яких за заявою однієї із сторін (у цьому випадку - орендодавця) повинно бути досягнуто згоди (пункт 1 ст. 432 ЦК).
У відношенні оренди будівлі, споруди, підприємства це повинен бути єдиний документ, підписаний сторонами. Недотримання необхідної форми тягне недійсність такого договору. На практиці укладання договору в формі єдиного документа буде кращим і в тих випадках, коли договір оренди іншого нерухомого майна буде мати потребу в реєстрації.
Оскільки будівля завжди знаходиться на землі і для використання його орендарем неминуче виникне питання про ту чи іншу міру користування землею навколо будівлі і під будівлею, ГК вперше сформулював імперативні норми про придбання орендарем будівлі прав на земельну ділянку. Мова йде, зрозуміло, не про абстрактне безрозмірному ділянці, а про ту ділянку, який дійсно необхідний для використання орендованого будинку згідно з його призначенням (пункти 1 і 3 ст. 652 ЦК). У цьому випадку будинок стає як би головною річчю, а право на земельну ділянку виступає як приладдя такої речі. Право на земельну ділянку виникає одночасно з правом користування орендованим будівлею, оскільки передається одночасно з передачею прав на будівлю з цього ж договору.
Договір оренди будівлі (споруди) укладається у письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами. Недотримання зазначеної форми тягне недійсність договору. Обмін листами, телеграмами та інші різновиди письмової форми договору в цьому випадку не вважаються належної формою. Нотаріальна форма договору може бути використана за угодою сторін.
Державній реєстрації підлягають договори оренди будівель (споруді) на термін не менше року, в цьому випадку договір вважається укладеним з моменту реєстрації. Якщо договір укладений на невизначений строк, він не підлягає державній реєстрації, навіть якщо його фактичне дію перевищує річний термін, і вважається укладеним з моменту підписання його сторонами. Однак у тих випадках, коли державну реєстрацію договору оренди будівлі не вимагається, а з цього ж договору відповідну земельну ділянку також надається в оренду, може виникнути колізія з правилами про реєстрацію договору оренди земельної ділянки, який підлягає реєстрації незалежно від строку дії договору.
Перегляд орендної плати, який може здійснюватися лише за згодою сторін, не допускається частіше ніж один раз на рік. Законом може бути встановлений інший, в тому числі більш короткий, термін перегляду розміру орендної плати для окремих видів оренди і для оренди окремих видів майна, тобто встановлення інших мінімальних строків перегляду можливо і для оренди будівель (споруд). Але встановлюватися такі терміни можуть тільки федеральним законом, тому визначення більш коротких термінів перегляду орендної плати в нормативних актах суб'єктів Російської федерації не буде мати юридичної сили.
Спеціальний параграф ГК про оренду будівлі (споруди) містить також правила щодо виконання договору, а саме про передачу майна в оренду і повернення його орендодавцю при припиненні договору. Передача здійснюється по передавальному акту чи іншого, менш формалізованому, документа про передачу, що підписує. Тільки після підписання відповідного документа обов'язки з передачі вважаються виконаними і саме з моменту здійснення передачі виникає обов'язок орендаря по сплаті орендної плати. Ухилення від підписання документа про передачу розглядається як відмова відповідно від виконання обов'язку з передачі або прийняття майна. ЦК прямо не встановлює презумпції несення тієї чи стороною витрат на підготовку передачі будинку (споруди), як це зроблено стосовно оренди підприємства, але за змістом правил ст. 655 ЦК йдеться про віднесення витрат на сторону, яка здійснює передачу. Зрозуміло, сторони можуть в договорі передбачити інше.
На договір оренди будівлі (споруди) повною мірою розповсюджуються правила про відповідальність орендодавця за недоліки переданого в оренду майна. При цьому вказівка на виявлені недоліки в передавальному акті або в іншому документі, підписаному сторонами, буде достатньою підставою для звільнення орендодавця від відповідальності за недоліки будівлі (споруди) на підставі пункту 2 ст. 612 ЦК.
Обов'язки сторін за змістом орендованого майна в договорі оренди будівлі (споруди) розподіляються традиційно - капітальний ремонт по загальному правилу покладається на орендодавця, поточний ремонт і несення витрат з утримання майна - на орендаря. Сторони вільні домовитися про інше. Доля проведених орендарем поліпшень майна визначається традиційно, за правилами ст. 623 ЦК. При цьому судова практика виходить з того, що відшкодуванню підлягає ринкова вартість невіддільних поліпшень, проведених орендарем з дозволу орендодавця, на момент повернення майна орендодавцю, а не сума витрат, які вироблені орендарем на момент виконання поліпшень.
До договору оренди будівлі (споруди) повною мірою застосовуються правила про дострокове розірвання договору оренди, передбачені статтями 619-620 ЦК і, що особливо важливо, правила про переважне право орендаря, який належним чином виконує свої обов'язки, на укладання договору оренди на новий термін, якщо відсутність в орендаря такого права не буде прямо обумовлено в договорі оренди (ст. 621 ГК).
Оренда нежитлових приміщень. ЦК прямо не називає нежитлові приміщення в числі об'єктів нерухомості, однак не дає вичерпного переліку таких об'єктів, а, навпаки, допускає (пункт 1 ст. 130 ЦК) віднесення інших об'єктів до нерухомості іншим, законом. Питання про те, чи є взагалі нежитлові приміщення самостійними об'єктами нерухомого майна, отримав однозначне законодавче дозвіл тільки з прийняттям Закону про реєстрацію. Закон про реєстрацію назвав у статті 1 нежитлові приміщення в ряду інших різновидів нерухомості, тобто визначив їх як самостійний вид нерухомого майна, в той же час з пункту (ст. 12 Закону випливає, що нежитлові приміщення - це об'єкти, що входять до складу будівель і споруд, тобто інших об'єктів нерухомості. Таким чином, нежиле приміщення - це спеціальний об'єкт нерухомості, що не має безпосереднього зв'язку з землею. Це, зокрема, означає, що при здійсненні угод з таким об'єктом немає необхідності надавати його користувачеві або набувачеві самостійне право на землю, на якій розташований відповідний об'єкт, оскільки для експлуатації такого об'єкта необхідно інше - можливість проходу або навіть користування частинами будівлі, в якій цей об'єкт розташований.
У відношенні договорів оренди нежитлових приміщень основним спірним питанням виявилося питання про їх державну реєстрацію. Оскільки правило ст. 651 ЦК, що виключає необхідність державної реєстрації договорів, укладених на термін менше одного року, розташовано в спеціальному параграфі, що регулює оренду будівель і споруд, і ніде в законодавстві не згадується про поширення правил цього параграфа на оренду нежитлових приміщень, на практиці в багатьох суб'єктах Російської Федерації потрібна реєстрація договорів оренди нежитлових приміщень незалежно від терміну, на який укладено такі договори. Після прийняття Закону про реєстрацію таке вимога містилася в нормативних актах органів ряду суб'єктів Російської Федерації. Так, у Москві обов'язковість реєстрації подібних договорів оренди була закріплена розпорядженням мера Москви від 7 вересня 1998 р. № 911-РМ 45, стосовно суборенді діяв той самий принцип обов'язковості реєстрації договорів щодо об'єктів, що перебувають у державній або муніципальній власності Москви 46.
Житлові приміщення також можуть виступати об'єктом договору оренди (п. 2 ст. 671 ЦК). До них, як і до нежитлових приміщень, підлягають застосуванню загальні правила ЦК про договори оренди з урахуванням, однак, тих особливостей, які виникають з особливостей предмета договору, тобто призначеного приміщення для проживання громадян. Оренда житлових приміщень здійснюється лише юридичними особами (громадяни укладають щодо житлових приміщень договір найму житлового приміщення - соціального чи комерційного, який надає значну кількість соціальних та інших гарантій наймачеві) і тільки з однією метою - для проживання в них громадян. Умови, на яких громадянин може проживати в такому приміщенні, можуть бути різними, як оплатним, так і безоплатними, але це не може вже бути договір житлового найму 47. Проживання громадян у житловому приміщенні буде залежати не тільки від виконання ними своїх договірних обов'язків, але і від долі договору оренди житлового приміщення. У більшості випадків громадяни будуть укладати з орендарем договір суборенди. Так, у Москві відносно належать місту житлових приміщень прямо встановлено, що орендар не тільки має право, але і зобов'язаний здати жиле приміщення громадянам для проживання за договором суборенди 48. Можливість передачі житлових приміщень, орендованих юридичною особою, громадянам у безоплатне користування обумовлена тим, що відповідно до статей 615 і 690 ЦК орендар повинен бути управомочен власником-орендодавцем передавати відповідні приміщення в безоплатне користування. При цьому відповідальним за договором перед орендодавцем залишається орендар.
Відносно договору найму житлового приміщення не потрібно державної реєстрації незалежно від строку, на який укладено договір.
Незавершене будівництво як предмет договору оренди нерухомості. Об'єкти незавершеного будівництва - це недобудовані і не здані в експлуатацію майнові комплекси, окремі будинки, споруди та подібні об'єкти. Універсальне законодавче визначення об'єкта незавершеного будівництва відсутній. Згадування його в різних нормативних актах дається в різних сенсах - від споруджуваного житлового будинку в Законі про іпотеку 49 до (стосовно до державного будівництва) об'єкта, щодо якого закінчилися встановлені терміни будівництва і будівництво призупинено у зв'язку з відсутністю коштів матеріально-технічного забезпечення 50.
Указом Президента РФ встановлена продаж громадянам і юридичним особам права оренди земельних ділянок, розташованих на території міських і сільських поселень і призначених під забудову 51, незалежно від того, чи відносяться відповідні землі до федеральним, муніципальним або належать суб'єктам Російської федерації.
По суті ніякого права оренди при цьому не продається, оскільки права оренди до укладення орендного договору взагалі не існує. Набуття права оренди - це покладання додаткового фінансового тягаря на орендаря, який крім орендної плати буде змушений внести плату за право вважатися орендарем.
У Москві право укладення договору оренди земельної ділянки має свою вартість не тільки у разі проведення торгів. З 1994 р. за укладення договору оренди міських земель практично з усіх орендарів і незалежно від способу укладення договору оренди стягується певна плата. Виняток становлять лише ділянки, призначені під об'єкти соціальної сфери або міського замовлення.
Договір оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації незалежно від строку, на який він укладений. Для здійснення реєстрації, згідно з пунктом 2 ст. 26 Закону про реєстрацію, поряд з іншими документами має бути представлено план (креслення кордонів) земельної ділянки.
У відношенні припинення договору, його дострокового розірвання та, що важливо, переважного права орендаря на укладення договору оренди земельної ділянки на новий термін повинні застосовуватися відповідні правила ЦК.
П. 2 ст. 658 ГК відтворює правило про обов'язкову реєстрацію договору оренди підприємства незалежно від терміну договору. Як вже вказувалося, державної реєстрації незалежно від строку, на який вони укладені, підлягають також договори оренди земельних ділянок.
Із змісту і значення державної реєстрації випливає і необхідність реєструвати зміни, що вносяться до зареєстрований договір оренди. Зміни можуть часом носити досить істотний характер, якщо вони стосуються, наприклад, розміру орендної плати, терміну договору і т.п. Знання про такі зміни може мати значення не тільки для сторін, але і для третіх осіб, в тому числі для потенційного набувача нерухомості, обтяженої договором оренди. Проте мова не повинна, мабуть, йти про самостійне акті реєстрації, в цьому випадку необхідно здійснити лише зміна і доповнення вже існуючих реєстраційних записів 52.
За договором оренди підприємства орендодавець зобов'язується надати орендарю за плату в тимчасове володіння і користування підприємство в цілому як майновий комплекс, використовуваний для здійснення підприємницької діяльності (п. 1 ст. 656 ЦК).
Предметом даного договору є підприємство як єдиний майновий комплекс, що відноситься до нерухомого майна і включає в себе основні та оборотні кошти, права користування природними ресурсами, виняткові права, а також права вимоги і борги. Підприємство як об'єкт права в процесі свого функціонування постійно змінює свій склад за рахунок вибуття одних компонентів і появи нових, що і вимагає спеціального врегулювання договору його оренди.
Орендар має право без згоди орендодавця вносити зміни до складу орендованого майнового комплексу, проводити його реконструкцію, розширення, технічне переозброєння, що збільшує його вартість.
Кредитори за зобов'язаннями, включеним до складу підприємства, повинні бути до передачі його орендарю письмово повідомлені орендодавцем про передачу підприємства в оренду. Термін такого повідомлення в п. 1 ст. 657 ЦК не встановлено і тому для його визначення повинні застосовуватися правила ст. 314 ЦК.
Кредитор, який письмово не повідомив орендодавцю про свою згоду на переведення боргу, має право протягом трьох місяців з дня отримання повідомлення про передачу підприємства в оренду вимагати припинення або дострокового виконання зобов'язання і відшкодування завданих цим збитків (п. 2 ст. 657 ЦК). Зазначений тримісячний термін відноситься до пресекательним. Його пропуск тягне припинення права вимагати дострокового виконання зобов'язання і відшкодування збитків. По суті, пропуск строку означає мовчазну згоду на переведення боргу орендарю.
Кредитор, який не був повідомлений про передачу підприємства в оренду, може пред'явити позов про припинення або дострокове виконання зобов'язання та про відшкодування завданих цим збитків протягом року з дня, коли він дізнався або повинен був дізнатися про передачу підприємства в оренду (п. 3 ст . 657 ЦК). Цей термін є скороченим терміном позовної давності (п. 1 ст. 197 ЦК).
Після передачі підприємства в оренду орендодавець і орендар несуть солідарну відповідальність по включених до складу переданого підприємства боргами, які були переведені на орендаря без згоди кредитора (п. 4 ст. 657 ЦК). Наступ солідарної відповідальності можливе у випадках, коли:
1) повідомлений про передачу підприємства в оренду кредитор заявляє вимогу про припинення або дострокове виконання зобов'язання і відшкодування збитків в межах тримісячного строку;
2) не повідомлений про передачу підприємства в оренду кредитор заявляє про те ж позов в межах річного строку позовної давності.
Окремо регламентується передача в оренду в складі підприємства прав, отриманих на підставі ліцензії (дозволу). Зазвичай при затвердженні правил ліцензування будь-якого виду діяльності прямо вказується, що ліцензія (дозвіл) важко передати. Однак це відбувається не завжди. Деякі види ліцензій (дозволів) можуть бути передані, наприклад, у сфері зовнішньоторговельної діяльності.
У п. 2 ст. 656 ЦК на цей випадок встановлено правило про те, що права орендодавця, отримані їм на підставі дозволу (ліцензії) на заняття відповідною діяльністю, не підлягають передачі орендарю, якщо інше не встановлено законом або іншими правовими актами. Включення до складу переданого за договором підприємства зобов'язань, виконання яких орендарем неможливо за відсутності у нього такого дозволу (ліцензії), не звільняє лізингодавця від відповідних зобов'язань перед кредиторами. Ті зобов'язання, які не можуть бути передані орендарю у зв'язку з відсутністю у нього дозволів (ліцензій), залишаються в орендодавця.
Форма договору оренди підприємств - письмова, шляхом складання одного документа, підписаного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК). Недотримання форми договору оренди підприємства тягне його недійсність.
Договір оренди підприємства підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації. Оскільки в даному випадку підприємство виступає як об'єкт, а не суб'єкт права, реєстрація договору його оренди не може здійснюватися в порядку, встановленому для реєстрації юридичних осіб. Виходячи з того, що підприємство визнається нерухомістю (п. 2 ст. 132 ЦК), договір оренди підприємства повинен бути зареєстрований в порядку, встановленому для реєстрації угод з нерухомим майном. Правда, в даний час підприємства як об'єкти нерухомості ніде не реєструються. Відповідно практично неможлива та реєстрації угод з ними, у тому числі договорів оренди 53.
Зміст договору оренди підприємств модифіковано виходячи з особливостей предмета цього договору - чинного і постійно змінює свій склад підприємства.
Обов'язки орендодавця в порівнянні зі звичайними зазнали такі зміни.
1. Обов'язок надати орендарю майно в стані, що відповідає умовам договору і призначенню майна, конкретизована шляхом вказівки на документ, яким оформляється передача підприємства, - передавальний акт. Порядок складання та зміст передавального акту встановлені ст. 655 ЦК. Передача підприємства як складного майнового комплексу з безліччю складових частин сама по собі досить складна і трудомістка. Тому підготовка підприємства до передачі, включаючи складання та подання на підписання передавального акту, входить в обов'язки орендодавця і здійснюється за його рахунок, якщо інше не передбачено договором (ст. 659 ЦК). Це природно, оскільки саме орендодавець найкраще знає складу переданого в оренду підприємства, в тому числі його кредиторів.
2. На орендодавця покладено додатковий обов'язок - відшкодувати орендарю вартість вироблених останнім невіддільних поліпшень орендованого майна незалежно від дозволу орендодавця на такі поліпшення, якщо інше не передбачено договором оренди підприємства (ч. 1 ст. 662 ЦК). У договорі має бути прямо виключена обов'язок орендодавця з відшкодування вартості таких поліпшень. В іншому випадку він буде зобов'язаний їх відшкодувати, навіть якщо не давав згоди на їх виробництво. Цей обов'язок орендодавця випливає з передбаченого ст. 660 ЦК права орендаря виробляти поліпшення орендованого майна.
Обов'язки орендаря конкретизовано наступним чином.
1. Орендар зобов'язаний протягом усього терміну дії договору підтримувати підприємство в належному технічному стані, у тому числі здійснювати його поточний і капітальний ремонт (п. 1 ст. 661 ЦК).
Що ж стосується витрат, пов'язаних з експлуатацією орендованого підприємства, то орендар несе і їх, проте договором може бути передбачено інше. У той же час обов'язок орендаря сплачувати платежі по страхуванню орендованого майна є імперативною. Однак вона може бути реалізована тільки щодо обов'язкового страхування. Обов'язок виробляти добровільне страхування майна в будь-якому випадку може бути покладена на орендаря тільки шляхом прямої вказівки на це в договорі оренди підприємства. .
2. При припиненні договору оренди підприємства орендований майновий комплекс повинен бути повернений орендодавцю з дотриманням правил, передбачених ст. 656, 657 і 659 ЦК для передачі цього ж комплексу орендодавцем орендарю (ст. 664 ЦК). Іншими словами, в даному випадку встановлений принцип - як підприємство було передано, так воно має бути і повернуто.
Підготовка підприємства до повернення орендодавцю, включаючи складання та подання на підписання передавального акту, є обов'язком орендаря і здійснюється за його рахунок, якщо інше не передбачено договором оренди. Покладання цього обов'язку на орендаря пояснюється тим, що саме він знає всі особливості орендованого підприємства на момент повернення і легко може їх врахувати.
Підприємство являє собою складний майновий комплекс, його важко і передавати, і повертати назад. Багато компонентів підприємства при його поверненні, в тому числі дострокове, можуть виявитися безповоротно втраченими, або вартість підприємства істотно зменшиться. На цей випадок у ст. 663 ГК встановлено спеціальна норма, згідно з якою правила ЦК про наслідки недійсності угод, про зміну і розірвання договору, що передбачають повернення або стягнення в натурі отриманого за договором з одного боку або з обох сторін, застосовуються до договору оренди підприємства, якщо такі наслідки не порушують істотно права та охоронювані законом інтереси кредиторів орендодавця і орендаря, інших осіб і не суперечать суспільним інтересам. Таким чином, у наявності ситуація, коли наслідки недійсності або порушення умов договору не застосовуються виходячи із суспільних інтересів.
3.3 Договір фінансової оренди (лізингу)
За договором фінансової оренди (лізингу) орендодавець (лізингодавець) зобов'язується придбати у власність вказане орендарем (лізингоотримувачем) майно у визначеного ним же продавця і надати орендареві це майно за плату в тимчасове володіння і користування для підприємницьких цілей (ст. 665 ЦК).
У цьому визначенні закріплені такі ознаки договору лізингу:
1) наявність у орендодавця мети фінансування, тобто укладення договору лізингу з метою вкладення грошових коштів у майно, яке потім буде здано в оренду, а орендна плата, по суті, виступить перетвореною формою доходу на вкладений капітал. Очевидно, що орендоване майно не потрібно лізингодавцю і отримується останнім виключно з метою вилучення з нього доходу. При цьому інтереси орендодавця як кредитора забезпечуються наявністю у нього у власності майна, на яке при невиконанні орендарем зобов'язання не потрібно навіть звертати стягнення 54. Досить вимагати повернення майна;
2) придбання орендодавцем майна, переданого в лізинг, після укладення договору оренди, причому за вибором орендаря і, як правило, у вказаного останнім продавця. У цьому випадку орендодавець не несе відповідальності за вибір предмета оренди і продавця. Правда, договором лізингу може бути передбачено, що вибір продавця і придбаного майна здійснюється орендодавцем 55. Однак навіть якщо це положення і буде внесено до договору, залишиться така ознака лізингу, як придбання орендодавцем майна після укладення договору;
3) використання орендарем переданого в лізинг майна для підприємницьких цілей. Це не означає, що орендарем за договором лізингу завжди повинна бути комерційна організація або індивідуальний підприємець. У тій мірі, в якій некомерційним організаціям дозволено займатися підприємницькою діяльністю, вони також можуть бути орендарями за договором лізингу;
4) надання майна за договором лізингу у володіння та користування орендаря. Надання майна просто у користування орендаря недостатньо.
Все це дозволяє трактувати договір лізингу як двосторонню (а не багатобічну угоду), нерозривно пов'язану з договором купівлі-продажу орендованого майна. Орендодавець за договором лізингу покладає виконання частини своїх обов'язків на продавця за договором купівлі-продажу (п. 1 ст. 313 ЦК), причому має місце особливий випадок передоручення виконання, при якому перед кредитором (орендарем) в силу прямої вказівки закону стає відповідальним лише виконавець (продавець). У свою чергу, договір купівлі-продажу постає перед нами як договір на користь третьої особи - орендаря (ст. 430 ЦК).
Однак такий підхід до договору лізингу не є єдино можливим. Широко поширена трактування лізингу як багатосторонньої угоди (тристороннього договору), в якій беруть участь продавець, лізингодавець і лізингоодержувач, причому кожен з них має свої права і несе свої обов'язки. Цей підхід знайшов відображення в Оттавської конвенції Про міжнародний фінансовий лізинг 1988 р. 56, до якої РФ не приєдналася. Є в нього прихильники і в науковій літературі 57. При всій простоті даної концепції у неї є і слабкі моменти. Відносини між орендодавцем та орендарем, з одного боку, і орендодавцем і продавцем орендованого майна, з іншого, врегульовані так, як у класичних двосторонніх (сіналлагматіческій) договорах. Учасники цих договорів не мають жодного права або обов'язки, які б належали одночасно кожному з них, що якраз і характеризує багатосторонню угоду.
У ролі лізингодавця може виступати лізингова компанія (створена перш за все у формі акціонерного товариства), що має ліцензію на здачу майна в лізинг 58.
Лізингоодержувачем може бути юридична особа, яка здійснює підприємницьку діяльність, або індивідуальний підприємець.
Предметом договору лізингу можуть бути будь-які неспоживна речі, використовувані для підприємницької діяльності, крім земельних ділянок і інших природних об'єктів (ст. 667 ЦК). Отже, у лізинг може бути передано як рухоме, але і нерухоме майно, що для переважної більшості таких договорів нетипово.
Зміст договору лізингу відрізняється від змісту звичайного договору оренди з точки зору насамперед обов'язків орендодавця.
Орендодавець зобов'язаний:
1) придбати у свою власність обране орендарем майно у вказаного ним же продавця на підставі договору купівлі-продажу.
Орендодавець, набуваючи майно для орендаря, повинен повідомити продавця про те, що майно призначене для передачі його в оренду (лізинг) визначеній особі (ст. 667 ЦК).
Договором може бути передбачено, що вибір майна та його продавця проводиться орендодавцем;
2) забезпечити передачу орендованого майна орендарю в стані, що відповідає умовам договору і призначенню майна. Якщо інше не передбачено лізинговим договором, майно, що є предметом цього договору, передається продавцем безпосередньо орендареві в місці знаходження останнього (п. 1 ст. 668 ЦК). Продавець здійснює таку передачу відповідно до укладеного ним договором купівлі-продажу, що перетворює останній в договір на користь третьої особи - орендаря, який має право вимагати від продавця виконання покладених на нього обов'язків. Втім, лізинговий договір може передбачати правило про те, що річ у лізинг буде передавати не продавець, а орендодавець. Тоді договір купівлі-продажу буде звичайним.
Лізинг в нашому ЦК не пов'язаний з поступовим придбанням орендарем у власність орендованого майна шляхом сплати лізингових платежів. Однак така можливість не виключена в силу ст. 624 ЦК. Згідно з п. 6 Тимчасового положення про лізинг загальна сума лізингових платежів має включати повну (або близьку до неї) вартість орендованого майна на момент укладання договору. Таке положення логічно, якщо орендний платіж за договором лізингу одночасно є і викупних платежем. У цьому випадку і орендодавець і орендар отримують досить значний виграш по податках.
Якщо договір оренди укладається на термін, істотно менший нормативного терміну служби відповідного майна, що передбачає можливість неодноразової здачі такого майна в оренду ("оперативний лізинг"), до до відносин норми про лізинг (фінансової оренди) не застосовуються 59.
Оскільки орендодавець, за загальним правилом, сам майно в лізинг не надає, не вибирає, хто буде продавцем і яке майно має бути придбане, його відповідальність за договором лізингу є менш суворою, ніж у рамках звичайного договору оренди. Якщо інше не передбачено договором фінансової оренди, орендодавець не несе відповідальності перед лізингоодержувачем за виконання продавцем вимог, що випливають із договору купівлі-продажу, крім випадків, коли відповідальність за вибір продавця лежить на орендодавцеві. Наприклад, орендодавець не відповідає за недоліки переданого в лізинг майна. Однак якщо вибір продавця був проведений орендодавцем, орендар має право за своїм вибором пред'явити вимоги, що випливають із договору купівлі-продажу, як безпосередньо продавцеві майна, так і орендодавцю, які несуть солідарну відповідальність (п. 2 ст. 670 ЦК).
Оскільки договір лізингу тісно пов'язаний з договором купівлі-продажу, відповідно до якого орендоване майно передається орендарю, останньому ДК надає певні права по відношенню до продавця (ст. 670 ЦК). Орендар має право пред'являти безпосередньо продавцеві орендованого майна вимоги, що випливають із договору купівлі-продажу, укладеного між продавцем і орендодавцем, зокрема, щодо якості та комплектності майна, термінів його передачі і в інших випадках неналежного виконання договору продавцем. При цьому орендар має права і несе обов'язки, передбачені для покупця, крім обов'язку сплатити придбане майно, як якщо б він був стороною договору купівлі-продажу вказаного майна. Проте орендар не може розірвати договір купівлі-продажу з продавцем без згоди орендодавця. В іншому випадку права орендодавця як власника майна за договором лізингу стали б менш міцними і забезпеченими. У відносинах із продавцем орендар і орендодавець виступають як солідарні кредитори (ст. 326 ЦК) 60.
Дострокове розірвання договору лізингу з ініціативи орендодавця можливо з тих самих підстав, які діють для звичайних договорів оренди. Якщо ж мова йде про розірвання договору з ініціативи орендаря, то воно можливе лише у випадках, передбачених п. 3 ст. 620 і п. 2 ст. 668 ГК, причому тільки за обставинами, які залежать від орендодавця, але ніяк не від продавця. У разі, коли майно не передане орендарю у строк, зазначений у договорі, а якщо такий строк не зазначений, у розумний термін, орендар має право при простроченні, допущеної за обставинами, за які відповідає орендодавець, зажадати розірвання договору та відшкодування збитків (п. 2 ст. 668 ЦК).
ВИСНОВОК
Договором оренди визнається цивільно-правовий договір, в силу якого орендодавець зобов'язується надати орендарю певне майно у тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування, а орендар повинен сплачувати за це орендодавцю орендну плату.
При цьому плоди, продукція та доходи, отримані орендарем у результаті використання орендованого майна відповідно до договору, є його власністю.
Договір оренди, є - консенсуальних, оскільки вважається укладеним з моменту досягнення сторонами угоди з його істотних умов, а момент вступу договору силу не пов'язується з передачею орендованого майна орендарю.
Договір оренди є оплатним, оскільки орендодавець на виконання своїх обов'язків по передачі майна у володіння і користування орендарю, одержує від останнього зустрічну подання у вигляді внесення орендної плати.
Договір оренди є двосторонньо зобов'язуючим, оскільки кожна зі сторін несе обов'язки, на користь іншої сторони і вважається боржником іншого боку в тому, що саме вона повинна зробити на її користь, і одночасно її кредитором, у тому, що має право від неї вимагати.
Використовувані на практиці договори, підкоряючись загальним правилам про оренду, мають ряд особливостей, що відображаються в спеціальних нормах. Для регулювання орендних відносин важливу роль має віднесення майна до рухомого чи нерухомого. Залежно від встановлення даного чинника вирішується питання про необхідність державної реєстрації договору (для нерухомого майна вона, як правило, є обов'язковою), про порядок розірвання договору, якщо він укладений без зазначення строку дії.
Крім загального поділу договорів майнового найму по об'єктах оренди, в Цивільному кодексі РФ проводиться розмежування договорів, укладених з вказівками терміну оренди і без вказівки такого. У даному випадку критерієм виступає встановлення сторонами часових меж дії договору.
1. Законодавство не містить єдиного підходу до майнового найму. Підтвердженням точки зору, що оренда, пов'язана з передачею майна у володіння, має речове-правовий характер, може служити частина 2 пункту 3 статті 335 ГК РФ: «Запорука прав оренди або іншого права на чужу річ не допускається без згоди її власника або особи, має на неї право господарського відання, якщо законом або договором заборонено відчуження цього права без згоди зазначених осіб ». Так як «право на іншу річ» є синонімом поняття «обмежене речове право», то можна зробити висновок, що законодавець у такий спосіб вказав на включення орендних прав у число обмежених речових прав. У статті 132 ЦК РФ оренда названа в числі «угод, пов'язаних із встановленням, зміною та припиненням речових прав».
З іншого боку, у Федеральному законі РФ від 24 червня 1998 року № 102-ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)» у статті 12 оренда перераховується серед речових прав, але пізніше міститься таке положення: «Особи, які мають грунтується на законі або договорі право користування закладеним майном (орендарі, наймачі, члени сім'ї власника житлового приміщення та інші особи) або речове право на це майно (сервітут, право довічного користування та інші права), має право брати участь у розгляді справи про звернення стягнення на закладене майно ».
2. Незважаючи на те, що нежиле приміщення є нерухомістю за ознакою нерозривному зв'язку із землею, до відносин оренди нежитлових приміщень незастосовні спеціальні правила, що регулюють оренду будівель та інших споруд. З причини того, що об'єктом оренди може виступати не всю будівлю, а окреме приміщення.
Було б краще ввести до Цивільного кодексу нову главу назвавши її «Оренда нежитлових приміщень». За основу побудови норм цієї глави можна взяти главу 35 «Найм житлових приміщень», з вилученням норм непридатних в наймом нежитлового приміщення.
3. У ДК РФ (ст. 130) безпосередньо нежитлові приміщення не розглядаються в якості нерухомості. У той же час Федеральним законом "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" нежитлові приміщення віднесені до числа нерухомих об'єктів, угоди з якими підлягають державній реєстрації. Подібне невідповідність на практиці призвело до парадоксальної ситуації, коли договір оренди будівлі підлягає державній реєстрації тільки в тому випадку, якщо термін цього договору перевищує один рік (ст. 651 ЦК РФ), а договір оренди нежитлового приміщення, що знаходиться в цьому будинку, підлягає державній реєстрації незалежно від терміну.
Необхідно розповсюдити дію статті 651 ЦК РФ на відносини, пов'язані з нежитловими приміщеннями, тобто державної реєстрації повинен підлягати будь-який договір оренди предметом якого є нерухоме майно.
4.Согласно п. 1 ст. 607 ЦК РФ законом можуть бути встановлені види майна, здача якого в оренду не допускається або обмежується. Як відомо, сьогодні такого закону немає, прийняття якого у значній мірі полегшить роботу юриста.
5. Типовий договір побутового прокату предметів домашнього вжитку, спортивного інвентарю і музичних інструментів, затверджений постановою Уряду РРФСР від 1 лютого 1965 р., відноситься до числа діючих нормативних актів, хоти має протиріччя з чинним Цивільним кодексом РФ. Видається, в даний час необхідно нове положення про побутовому прокаті розроблене на основі чинного цивільного законодавства з використанням прокатними організаціями конструкції договору приєднання.
6. Існує проблема співвідношення між договорами буксирування і майнового найму. Це виражається вже в тому, що не можна виключити можливість використання для буксирування як такого договору майнового найму (оренди). Мова йде про випадки, коли відправник для здійснення буксирування звертається до одного з різновидів договору майнового найму - тієї, яка іменується в ГК "оренда транспортного засобу з наданням послуг з управління та технічної експлуатації". Різниця полягає вже в тому, що подібна послуга здатна створити лише передумову для просторового переміщення певного буксируваного об'єкта. Тим часом у зазначеному випадку саме останнє - просторове переміщення, що виражає суть договору буксирування, здійснює сторона, яка звернулася за відповідною послугою. Як справедливо було зазначено з цього приводу, "головним і визначальним критерієм договору буксирування і його економічним змістом є не надання буксира в орендне користування або в оренду, а переміщення тягою буксира судна, що буксирується, плоту або іншого плавучого об'єкта".
7. У юридичній літературі поставлено питання про співвідношення договору оренди (фрахтування на час) транспортного засобу та договору перевезення. Оренда транспортних засобів з екіпажем певною мірою замикається з договором перевезення, що викликало при розробці ГК пропозиції про перенесення її в іншу главу. Однак у даному випадку між власником транспортного засобу та особою, що наймає це засіб, виникають саме відносини оренди, а вже в процесі експлуатації транспортного засобу орендарем у нього складаються стосунки з іншими особами з перевезення, які й врегульовані відповідними статтями глави 40. Такий підхід не викликає заперечень.
8. Разом з тим у цієї проблеми є й інший аспект, а саме: співвідношення договору оренди (фрахтування на час) транспортного засобу та договору фрахтування. Проблема розмежування договору оренди (фрахтування на час) транспортного засобу та договору фрахтування (чартеру) ускладнюється тим, що окремі транспортні статути і кодекси змішують дані види зобов'язань і виходять за межі їх правового регулювання, що визначені в ЦК.
9. У легальному визначенні договору найму житлового приміщення (тобто договору комерційного найму) відсутня вказівка на тимчасовий його характер, але зате виділена обов'язок наймача використовувати отриманий предмет договору тільки "для проживання в ньому".
Зазначені відмінності мають неоднакове значення. Що стосується предмета договору, то, як випливає з п. 2 ст. 671 ЦК, договір оренди житлового приміщення, на що вже зверталася увага, являє собою одну з різновидів оренди, а не найму житлового приміщення. Це означає, що договір оренди в принципі може бути укладений з приводу будь-якого майна, в тому числі і житлового приміщення. Тим самим предмет в одних договорів охоплює стосовно до майна "все", а в інших - лише "частина". Але такого роду відмінність могло б зіграти свою роль тільки у випадку, якщо б мова йшла про визнання договорів найму житлового приміщення видом договору оренди, подібно до того як це зроблено в гол. 34 ЦК щодо оренди транспортних засобів, оренди підприємств, оренди будівель і споруд. І навпаки, для визнання договорів найму житлового приміщення самостійним типом договорів цього явно недостатньо.
Таким чином, чинне законодавство про договір оренди, потребує вдосконалення, що буде сприяти успішному розвитку орендних правовідносин у Росії.
СПИСОК
Нормативно-правові акти
Конституція Російської Федерації від 12 грудня 1993 р. - М. Закон. - 102 с.
Цивільний кодекс Російської Федерації ч. 1-3. - М. ТК Велбі. 2006. - 462 с.
Цивільний процесуальний кодекс Російської Федерації. - М. Кодекс. - 224 с.
Водний кодекс Російської Федерації від 16 листопада 1995 р. № 167-ФЗ (в ред. Від 31.12.2005 р.) / / Збори законодавства РФ. - 1995. - № 47. - Ст. 4471.
Федеральний закон РФ від 29 жовтня 1998 р. «Про фінансову оренду (лізингу)» (в ред. Від 26.07.2006 р.) / / Збори законодавства РФ. - 1998. - № 44. - Ст. 5394.
Федеральний закон РФ від 21 лютого 1992 р. № 2395-1 «Про надра» (зі зм. Від 15.04.2006 р.) / / Збори законодавства РФ. - 1995. - № 10. - Ст. 823.
Федеральний закон РФ від 16 липня 1998 р. № 102-ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)» (в ред. Від 30.12.2004 р.) / / Збори законодавства РФ. - 1998. - № 29. - Ст. 3400.
Постанова Уряду РФ від 3 лютого 1992 р. № 59 «Про заходи з продажу не завершених будівництвом об'єктів» (в ред. Від 21.03.1994 р.) / / СП РФ. - 1992. - № 7. - Ст. 35.
Постанова Уряду м. Москви від 21 січня 1997 р. № 46 «Про порядок і умови оренди та найму житлових приміщень, що перебувають у державній і муніципальної власності м. Москви» / / Вісник мерії Москви. - 1997. - № 9. - С. 13.
Розпорядження мера Москви від 27 грудня 1999 р. № 1504-РМ «Про обов'язкову державну реєстрацію договорів оренди нерухомого майна» / / Вісник мерії Москви. - 1999. - 2000. - № 3. - С. 13.
Розпорядження першого заступника прем'єра Уряду Москви від 1 квітня 1999 р. № 217-РЗП «Про обов'язкову реєстрацію договорів оренди (суборенди)» / / Вісник мерії Москви. - 1999. - № 17. - С. 11.
Указ Президента РФ від 26 листопада 1997 р. № 1263 «Про продаж громадянам і юридичним особам призначених під забудову земельних ділянок, розташованих на територіях міських і сільських поселень, або права їх оренди» / / Збори законодавства РФ. - 1997. - № 48. - Ст. 5546.
Указ Президента РФ від 14 жовтня 1992 року № 1230 «Про регулювання орендних відносин та приватизації майна державних і муніципальних підприємств, зданого в оренду» / / Відомості Верховної Ради та Уряду РФ. - 1992. - № 16. - Ст. 1237.
Указ Президента РФ від 17 вересня 1994 р. № 1929 «Про розвиток лізингу в інвестиційній діяльності» / / Збори законодавства РФ. - 1994. - № 22. - Ст. 2463.
Постанова Уряду РФ від 10 січня 1998 р. № 2 «Про затвердження порядку організації проведення торгів (аукціонів, конкурсів) з продажу громадянам та юридичним особам земельних ділянок, розташованих на територіях міських і сільських поселень, або права їх оренди» (в ред. Від 21.08.2000 р.) / / Збори законодавства РФ. - 1998. - № 2. - Ст. 263.
Наукова та навчальна література
Ахметьянова З.А. Правова природа орендних відносин / / Юрист. - 2006. - № 2. - С. 20.
Богданова Є.Є. Припинення та зміна договору / / Законодавство. - 2005. - № 11. - С. 25.
Бондаренко Д. Висновок і реєстрація договору оренди нежитлових приміщень / / Право і економіка. - 2006. - № 3. - С. 31.
Борисов А.Н. Коментар до Федерального закону Російської Федерації «Про фінансову оренду (лізингу)» (постатейний) - М. ЗАТ Юстіцінформ. 2005. - 168 с.
Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. Книга друга. Договори про передачу майна. - М. Статут. 2002. - 626 с.
Витрянский В.В. Договірне право. - М. Статут .2004. - 642 с.
Волкова О. Земля під будівлею: оформлення відносин / / Бізнес-адвокат. - 2005. - № 23. - С. 21.
Цивільний кодекс Російської Федерації. Частина друга: Текст, коментарі, алфавітно-предметний покажчик. / Под ред. Козир О.М. - М. Норма. - 568 с.
Цивільне та торгове право капіталістичних держав: Підручник. 3-тє вид., Перераб. і доп. - М., Міжнар. відносини. 1993. - 348 с.
Цивільне право Росії. Частина друга. Зобов'язальне право: Курс лекцій. Відп. ред. Садиков О.Н. - М. Видавництво БЕК. 1997. - 486 с.
Цивільне право: Підручник / За ред. Калпин А.Г. - М. МАУП. 2002. - 462 с.
Цивільне право У 2-х т. / За ред. Суханова Є.А. Т. 2. - М. БЕК. 1993. - 520 с.
Цивільне право. Частина друга: підручник / Відп. ред. Мозолін В.П. - М. МАУП. 2004. - 568 с.
Цивільне, торгове та сімейне право капіталістичних країн. Зобов'язальне право. Збірник нормативних актів. - М. Юрлітіздат. 1989. - 642 с.
Добрачев Д.В. Розмір орендної плати як істотна умова договору оренди земельної ділянки / / Журнал російського права. - 2005. - № 7. - С. 31.
Долинська В.В. Оренда / / Загальні положення і проблеми правового регулювання. - 2002. - № 3. - С. 3-11.
Земельна ділянка: запитання та відповіді / За ред. Боголюбова С.А. (3-е вид., Перероб. І доп.). - М. Юстіцінформ. 2006. - 456 с.
Ісрафілов І. Безоплатне користування нерухомим майном / / Законність. - 2000. - № 12. - С. 11.
Кіндеева Е.А., Піскунова М.Г. Нерухомість: права і угоди (нові правила оформлення, державна реєстрація, зразки документів). - М. Юрайт-Издат. 2004. - 564 с.
Козир О.М. Нерухомість в новому Цивільному кодексі Росії. У кн. Цивільний кодекс Росії. Проблеми. Теорія. Практика: Збірник пам'яті С.А. Хохлова / Відп. ред. Маковський А.Л. - М. Дослідницький центр приватного права. 1998. - 462 с.
Кособродов В.М. Відповідальність сторін за невиконання або неналежне виконання договору оренди земельної ділянки / / Адвокат. - 2006. - № 1. - С. 21.
Коментар до Цивільного кодексу РФ / Під ред. Абова Т.Є., Богуславського М.М., Кабалкіна А.Ю., Лісіцина-Свєтланова А.Г. - М. Юрайт. 2005. - 562 с.
Коментар до Цивільного кодексу РФ / Під ред Абова Т.Є., Богуславського М.М., Кабалкіна А.Ю., Лісіцина-Свєтланова А.Г. - М. Юрайт. 2005. - 568 с.
Коментар до ДК РФ, частині другій (постатейний) / Відп. ред. Садиков О.Н. - М. Инфра-М. 1996. - 612 с.
Коментар до цивільного кодексу Російської Федерації, частини другий (постатейний) (видання четверте, виправлене і доповнене) / Під ред. Садикова О.Н. - М. Инфра-М. 2004. - 642 с.
Кузнєцова Л. Переважне право оренди / / Право і економіка. - 2006. - № 2. - С. 24.
Курноскіна О.Г. Угоди з нерухомістю (видання друге, перероблене і доповнене) - М. Юстіцінформ. 2006. - 462 с.
Кюршунова Н. обтяжене майно: чи виправдані ризики? / / ЕЖ-Юрист. - 2006. - № 9. - С. 11.
Левачева Є., Трофімова Н. Знімаємо офіс / / Бізнес-адвокат. - 2005. - № 8. - С. 32.
Ліпавскій В.Б. Тайм-чартер в системі договорів фрахтування / / Транспортне право. - 2005. - № 3. - С. 31.
Мейєр Д.І. Російське громадянське право (в 2-х ч. Частина 2). За вид. 1902. - М. Статут. 1997. - 564 с.
Покровський І.А. Основні проблеми цивільного права. 1 Т. - М. Статут. 2002. - 536 с.
Пугинський С.Б. Правове регулювання оренди державних і муніципальних підприємств. Дисс. канд. юрид. наук. - М. 1992. - 136 с.
Романець Ю.В. Система договорів у цивільному праві Росії. - М. Инфра. 2001. - 326 с.
Романова Г.В. Цивільно-правове регулювання договору оренди земельних ділянок: теорія і практика / / Юрист. - 2006. - № 1. - С. 22.
Селянин А.В. Захист прав споживачів: Навчальний посібник для вузів. - М. ЗАТ Юстіцінформ. 2006. - 302 с.
Скворцов О.Ю. Операції з нерухомістю в комерційному обороті (навчально-практичний посібник). - М. Волтерс Клувер. 2006. - 482 с.
Сиродоев Н.А. Реєстрація прав на землю та інше нерухоме майно / / Держава і право. - 1998. - № 8. - С. 91.
Трепіцин Н.І. Цивільне право губерній Царства Польського і російське. - Варшава. 1917. - 468 с.
Трубників С.В. Правила для орендаря / / Партнер. - 2006. - № 9. - С. 21.
Шаталов С. Композітарная трактування лізингу / / ЕЖ-Юрист. - 2005. - № 29. - С. 16.
Шершеневич Г.Ф. Російське громадянське право (за вид. 1907 р.). - М. Статут. 2003. - 628 с.
Шершеневич Г.Ф. Підручник російського громадянського права. - М. Статут. 1995. - 594 с.
Югай О.Д. Порушення лізингоодержувачем договору фінансової оренди / / Юрист. - 2006. - № 2. - С. 19.
Матеріали юридичної практики
Постанова Пленуму Верховного Суду РФ № 7 від 29 вересня 1994 року «Про практику розгляду судами справ про захист прав споживачів» / / Бюлетень Верховного Суду РФ. - 1994. - № 11. - С. 2.
Постанова Пленуму ВАС РФ від 25.02.1998 «Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав» / / Вісник Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації. - 1998. - № 10. - С. 14-21.
Інформаційний лист від 28.07.1995 № 7/оп-434 «Про окремих рекомендаціях, прийнятих на нарадах з судово-арбітражної практики» / / Вісник Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації. - 1995. - № 5. - С. 29-30.
Інформаційний лист Президії ВАС РФ № 66 від 11.01.02 «Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних з орендою» / / Вісник ВАС РФ. - № 4. - 2002. - С. 68-69.
Постанова Президії ВАС від 19.03.2004 № 7177/04 / / Вісник ВАС. - 2005. - № 3. - С. 13.
Рішення Верховного Суду РФ № ГКПІ98-808, 809 від 24.02.1999 року / / Бюлетень Верховного Суду РФ. - 2000. - № 6. - С. 17.
Постанова Президії ВАС РФ від 14 лютого 2006 р. № 9895/05 / / Вісник ВАС РФ .- 2006 .- № 7.-С.10.
1 Цивільне право Росії. Частина друга. Зобов'язальне право: Курс лекцій. Отв.ред. Садиков О.Н. - М. Видавництво БЕК. 1997. - С. 187.
2 Пугинський С.Б. Правове регулювання оренди державних і муніципальних підприємств. Дисс. канд. юрид. наук. - М. 1992. - С. 24.
3 Цивільне та торгове право капіталістичних держав: Підручник. 3-тє вид., Перераб. і доп. - М. Міжнар. відносини. 1993. - С. 335.
4 Пугинський С.Б. Правове регулювання оренди державних і муніципальних підприємств. Дисс. канд. юрид. наук. - М. 1992. - С. 24.
5 Шершеневич Г.Ф. Російське громадянське право (за вид. 1907 р.). - М. Статут. 2003. - С. 236.
6 Коментар до цивільного кодексу РФ / Під ред. Абова Т.Є., Богуславського М.М., Кабалкіна А.Ю., Лісіцина-Свєтланова А.Г. - М. Юрайт. 2005. - С. 301.
7 Долинська В.В. Оренда / / Загальні положення і проблеми правового регулювання. - 2002. - № 3. - С. 3-11.
8 Цивільне право: Підручник / За ред. Калпин А.Г. - М. МАУП. 2002. - С. 25.
9 Витрянский В.В. Договірне право. - М. Статут .2004. - С. 14.
10 Романець Ю.В. Система договорів у цивільному праві Росії. - М. Инфра. 2001. - С. 12.
11 Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. Книга друга. Договори про передачу майна. - М. Статут. 2002. - С. 6.
12 Рішення Верховного Суду РФ № ГКПІ98-808, 809 від 24.02.1999 року / / Бюлетень Верховного Суду РФ. - 2000. - № 6. - С. 17.
13 Левачева Є., Трофімова Н. Знімаємо офіс / / Бізнес-адвокат. - 2005. - № 8. - С. 32.
14 Курноскіна О.Г. Угоди з нерухомістю (видання друге, перероблене і доповнене) - М. Юстіцінформ. 2006. - С. 34.
15 Ісрафілов І. Безоплатне користування нерухомим майном / / Законність. - 2000. - № 12. - С. 11.
16 Цивільний кодекс Російської Федерації. Частина друга: Текст, коментарі, алфавітно-предметний покажчик. / Под ред. Козир О.М. - М. Норма. - С. 338.
17 Ліпавскій В.Б. Тайм-чартер в системі договорів фрахтування / / Транспортне право. - 2005. - № 3. - С. 31.
18 Мейєр Д.І. Російське громадянське право (в 2-х ч. Частина 2). За вид. 1902. - М. Статут. 1997. - С. 161.
19 Ахметьянова З.А. Правова природа орендних відносин / / Юрист. - 2006. - № 2. - С. 20.
20 Збори законодавства РФ. - 1998. - № 44. - Ст. 5394.
21 Сиродоев Н.А. Реєстрація прав на землю та інше нерухоме майно / / Держава і право. - 1998. - № 8. - С. 91.
22 Козир О.М. Нерухомість в новому Цивільному кодексі Росії. У кн. Цивільний кодекс Росії. Проблеми. Теорія. Практика: Збірник пам'яті С.А. Хохлова / Відп. ред. Маковський А.Л. - М. Дослідницький центр приватного права. 1998. - С. 273.
23 Збори законодавства РФ. - 1995. - № 10. - Ст. 823.
24 Збори законодавства РФ. - 1995. - № 47. - Ст. 4471.
25 Коментар до цивільного кодексу РФ / Під ред Абова Т.Є., Богуславського М.М., Кабалкіна А.Ю., Лісіцина-Свєтланова А.Г. - М. Юрайт. 2005. - С. 468.
26 Шершеневич Г.Ф. Підручник російського громадянського права. - М. Статут. 1995. - С. 441.
27 Трепіцин Н.І. Цивільне право губерній Царства Польського і російське. - Варшава. 1917. - С. 6-7.
28 Покровський І.А. Основні проблеми цивільного права. 1 Т. - М. Статут. 2002. - С. 233.
29 Трубників С.В. Правила для орендаря / / Партнер. - 2006. - № 9. - С. 21.
30 Постанова Президії ВАС РФ від 14 лютого 2006 р. № 9895/05 / / Вісник ВАС РФ .- 2006 .- № 7.-С.10.
31 Коментар до цивільного кодексу Російської Федерації, частини другий (постатейний) (видання четверте, виправлене і доповнене) / Під ред. Садикова О.Н. - М. Инфра-М. 2004. - С. 521.
32 Кузнєцова Л. Переважне право оренди / / Право і економіка. - 2006. - № 2. - С. 24.
33 Постанова Президії ВАС від 19.03.2004 № 7177/04 / / Вісник ВАС. - 2005. - № 3. - С. 13.
34 Селянин А.В. Захист прав споживачів: Навчальний посібник для вузів. - М. ЗАТ Юстіцінформ. 2006. - С. 97.
35 Богданова Є.Є. Припинення та зміна договору / / Законодавство. - 2005. - № 11. - С. 25.
36 Цивільне право. Частина друга: підручник / Відп. ред. Мозолін В.П. - М. МАУП. 2004. - С. 382.
37 Земельна ділянка: запитання та відповіді / За ред. Боголюбова С.А. (3-е вид., Перероб. І доп.). - М. Юстіцінформ. 2006. - С. 9.
38 Волкова О. Земля під будівлею: оформлення відносин / / Бізнес-адвокат. - 2005. - № 23. - С. 21.
39 Коментар до ДК РФ, частині другій (постатейний) / Відп. ред. Садиков О.Н. - М. Инфра-М. 1996. - С. 219.
40 Бондаренко Д. Висновок і реєстрація договору оренди нежитлових приміщень / / Право і економіка. - 2006. - № 3. - С. 31.
41 Скворцов О.Ю. Операції з нерухомістю в комерційному обороті (навчально-практичний посібник). - М. Волтерс Клувер. 2006. - С. 116
42 Романова Г.В. Цивільно-правове регулювання договору оренди земельних ділянок: теорія і практика / / Юрист. - 2006. - № 1. - С. 22.
43 Коментар до ДК РФ частини другий (постатейний). / Відп. ред. Садиков О.Н. - М. Инфра-М. 1996. - С. 222.
44 Відомості Верховної Ради та Уряду РФ. - 1992. - № 16. - Ст. 1237.
45 Розпорядження мера Москви від 27 грудня 1999 р. № 1504-РМ «Про обов'язкову державну реєстрацію договорів оренди нерухомого майна» / / Вісник мерії Москви. - 1999. - 2000. - № 3. - С. 13.
46 Розпорядження першого заступника прем'єра Уряду Москви від 1 квітня 1999 р. № 217-РЗП «Про обов'язкову реєстрацію договорів оренди (суборенди)» / / Вісник мерії Москви. - 1999. - № 17. - С. 11.
47 Кіндеева Е.А., Піскунова М.Г. Нерухомість: права і угоди (нові правила оформлення, державна реєстрація, зразки документів). - М. Юрайт-Издат. 2004. - С. 120.
48 Пункт 8 Постанова Уряду м. Москви від 21 січня 1997 р. № 46 «Про порядок і умови оренди та найму житлових приміщень, що перебувають у державній і муніципальної власності м. Москви» / / Вісник мерії Москви. - 1997. - № 9. - С. 13.
49 Ст. 76 Федерального закону від 16 липня 1998 р. № 102-ФЗ "Про іпотеку (заставу нерухомості)". / / Збори законодавства РФ. - 1998. - № 29. - Ст. 3400.
50 Постанова Уряду РФ від 3 лютого 1992 р. № 59 «Про заходи щодо продажу не завершених будівництвом об'єктів» (в ред. Від 21.03.1994 р.) / / СП РФ. - 1992. - № 7. - Ст. 35.
51 Указ Президента РФ від 26 листопада 1997 р. № 1263 «Про продаж громадянам і юридичним особам призначених під забудову земельних ділянок, розташованих на територіях міських і сільських поселень, або права їх оренди» / / Збори законодавства РФ. - 1997. - № 48. - Ст. 5546; Постанова Уряду РФ від 10 січня 1998 р. № 2 «Про затвердження порядку організації проведення торгів (аукціонів, конкурсів) з продажу громадянам та юридичним особам земельних ділянок, розташованих на територіях міських і сільських поселень, або права їх оренди» (в ред . від 21.08.2000 р.) / / Збори законодавства РФ. - 1998. - № 2. - Ст. 263.
52 Кюршунова Н. обтяжене майно: чи виправдані ризики? / / ЕЖ-Юрист. - 2006. - № 9. - С. 11.
53 Кособродов В.М. Відповідальність сторін за невиконання або неналежне виконання договору оренди земельної ділянки / / Адвокат. - 2006. - № 1. - С. 21.
54 Добрачев Д.В. Розмір орендної плати як істотна умова договору оренди земельної ділянки / / Журнал російського права. - 2005. - № 7. - С. 31.
55 Югай О.Д. Порушення лізингоодержувачем договору фінансової оренди / / Юрист. - 2006. - № 2. - С. 19.
56 Цивільне, торгове та сімейне право капіталістичних країн. Зобов'язальне право. Збірник нормативних актів. - М. Юрлітіздат. 1989. - С. 187-192.
57 Цивільне право У 2-х т. / За ред. Є. А. Суханова. Т. 2. - М. БЕК. 1993. - С. 142.
58 П. 2 Указу Президента РФ від 17 вересня 1994 р. № 1929 «Про розвиток лізингу в інвестиційній діяльності» / / Збори законодавства РФ. - 1994. - № 22. - Ст. 2463.
59 Борисов А.Н. Коментар до Федерального закону Російської Федерації «Про фінансову оренду (лізингу)» (постатейний) - М. ЗАТ Юстіцінформ. 2005. - С. 87.
60 Шаталов С. Композітарная трактування лізингу / / ЕЖ-Юрист. - 2005. - № 29. - С. 16.