Дипломна робота
Тема: Аналіз існуючої законодавчої бази, що регулює орендні відносини
ЗМІСТ
ВСТУП
РОЗДІЛ 1 ЗАГАЛЬНА ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРУ ОРЕНДИ
1.1 Історія розвитку договору оренди
1.2 Поняття та ознаки договору оренди
РОЗДІЛ 2 ПРАВОВЕ РЕГУЛЮВАННЯ ОРЕНДИ
2.1 Сторони і предмет договору оренди
2.2 Укладення, зміна і розірвання договору оренди
2.3 Права, обов'язок і відповідальність сторін договору оренди
РОЗДІЛ 3 ОСОБЛИВОСТІ ОКРЕМИХ ВИДІВ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ
3.1 Оренда рухомого майна
3.2 Оренда нерухомого майна
3.3 Договір лізингу як особливий вид оренди
ВИСНОВОК
СПИСОК
ВСТУП
Актуальність дослідження. В даний час в умовах розвитку ринкових відносин у Росії відчувається значна потреба суспільства у забезпеченні стійких гарантій захисту своїх майнових інтересів, пов'язаних із здійсненням різних видів господарської діяльності, що, в кінцевому рахунку, повинно сприятливо відбитися на підвищенні рівня життя населення.
У зв'язку з цим великого значення набуває вивчення договірних форм ведення господарської діяльності, серед яких помітне місце займає оренда.
Інститут оренди опосередковує як найбільш типові відносини з переходу майна у тимчасове користування (і володіння) на відплатних засадах, так і специфічні відносини щодо володіння і користування майном (наприклад, лізинг).
Договір майнового найму в одних випадках для сторін носить епізодичний характер; в інших же - основний або однією із головних завдань контрагента є обслуговування інших осіб шляхом здачі їм майна в оренду.
Оренда в своїх проявах різноманітна і багатолика. Вона широко застосовується у відносинах юридичних осіб між собою. Юридичні особи взаємодіють з громадянами, використовуючи форму договору оренди, для задоволення їхніх особистих і побутових потреб. Держава і муніципальні освіти також оцінили переваги, які надає оренда: зберігаючи право власності на майно, орендодавець отримує певне джерело доходу.
Слід відзначити велике значення договору оренди будівель і споруд. У зв'язку з досить великою вартістю цих об'єктів і обмеженою можливістю щодо розміщення в населених пунктах, їх будівництво або придбання у власність стають нереальними для багатьох.
Широке застосування знаходить оренда на транспорті. Залізницями здійснюється здача на умовах договору найму вагонів, цистерн, контейнерів. На території залізничних станцій організаціям зв'язку оренду надаються площі для обслуговування пасажирів поштового, телеграфної та телефонним зв'язком.
На морському транспорті укладаються договори фрахтування судна на час (тайм-чартеру), з наданням екіпажу, і бербоут-чартеру (оренди судна без екіпажу).
Крім безпосередньо оренди суден підприємствами транспорту, державними органами проводиться здача в найм майна морських портів, насамперед, причальних споруд. Перераховані договори укладаються також на внутрішньому водному транспорті.
Поширеною формою задоволення потреб у певному майні є договір прокату. Він застосовується для передачі за плату в тимчасове володіння і користування речей побутового і спортивного призначення, засобів виробництва та інвентаря для благоустрою та обробки садових, городніх і дачних земельних ділянок, книг, відеокасет, кінофільмів, автомобілів. Прокат використовується і для вирішення різних питань виробничого характеру: надаються вимірювальні засоби, дорогі прилади, оргтехніка тощо
Для підприємницької діяльності величезне значення відіграє договір лізингу. Із застосуванням цього договору і підприємці, і держава пов'язують багато надій на підйом економіки Росії.
Ступінь розробленості теми. Треба сказати, що окремі питання даної проблеми в цивільно-правовій та економічній літературі піддавалися аналізу в дисертаціях, монографіях, наукових публікаціях і навчальній літературі. Серед вчених, приділили особливу увагу різним аспектам оренди можна назвати Я.В. Абрамова. Т.Д. Алексєєва, М. В. Васильєву, В.В. Витрянского, В. Д. Газмана, А.М. Гуляєва, Р.М. Долуханяна, Б. В. Єрофєєва, Ю. Г. Жарікова, О. С. Іоффе, О.Ю. Кабалкіна, Є.В. Кабатова, А.Г. Калпин, О.М. Козиря, О.А. Красавчикова, Д.С. Левенсона, Е.Л. Плоома, М.Г. Проніну, С.Б. Пугинский, Є. А. Суханов, Ю. К. Толстого, Є.М. Чекмарьова, Г.Ф. Шершеневича.
У той же час, слід зазначити, що більшість досліджень перерахованих авторів засноване на раніше діяв законодавстві і, відповідно, здійснювалися в інших соціально-економічних умовах.
Роботи, безпосередньо пов'язані із зобов'язаннями за майновим наймом, як правило, висвітлюють окремі види договору оренди. Тим часом проходять в Російській Федерації перетворення вимагають більш глибокого вивчення як договору оренди в цілому, так і його окремих видів, вироблення наукових рекомендацій як щодо зміни і доповнення існуючих нормативно-правових актів, так і щодо правильного застосування діючих цивільно-правових норм.
Предметом дослідження є нормативно-правові акти, що регламентують договір майнового найму, праці російських вчених у цій галузі, а також існуюча договірна і правозастосовна практика.
В якості об'єкта дослідження виступають суспільні відносини, що виникають у зв'язку з укладенням, зміною, припиненням договору оренди.
Цілями дипломної роботи є: по-перше, аналіз існуючої законодавчої бази, що регулює орендні відносини, по-друге, дослідження найбільш часто порушуваних проблем у правозастосовчій практиці, по-третє, розробка рекомендацій, спрямованих на вдосконалення теорії, законодавства та правозастосовчої діяльності в даній області .
У відповідності з цими цілями автор ставив перед собою наступні завдання:
- Розкрити поняття, сутність, властивості, і предмет договору оренди;
- Показати соціальну зумовленість цивільно-правових норм, що регулюють орендні відносини;
- Виявити тенденції розвитку цивільного законодавства, що регулює орендні зобов'язання;
- Показати правовий статус суб'єктів орендних договорів:
- Визначити умови нормального виконання зобов'язань за наймом майна;
- Проаналізувати практику застосування договорів оренди, давши авторські оцінки основних положень, зробити висновки і сформулювати конкретні пропозиції щодо найбільш важливим теоретичним позиціях;
- Виробити пропозиції щодо вдосконалення законодавчої регламентації цивільно-правового регулювання оренди.
Методи проведеного дослідження становлять діалектичний матеріалізм, а також такі приватно-наукові методи, як історичний, логічний, системно-структурний і аксіологічний.
Структура роботи. Дипломна робота складається з вступу, трьох розділів, що включають в себе дев'ять параграфів, висновків і бібліографічного списку.
РОЗДІЛ 1 ЗАГАЛЬНА ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРУ ОРЕНДИ
1.1 Історія розвитку договору оренди
Договір оренди є одним з найбільш поширених договорів у цивільному обороті. Невипадково наголошується, що «договір майнового найму по сфері використання поступається лише договором купівлі-продажу» 1. Це один з класичних видів договорів, чия історія нараховує багато тисячоліть, однак поняття оренди (майнового найму) у своїх основних рисах з найдавніших часів не зазнає істотних змін.
Дослідження питання виникнення і розвитку оренди дозволяє глибше пізнати сутність цього соціального явища, виявити тенденції в розвитку регулюючих норм.
Поява інституту найму пояснюється об'єктивними факторами. Досить часто з'являється ситуація, коли власник майна на якийсь період часу не має потреби в його використанні, але ця потреба може згодом виникнути. Тому відчуження речі було б нерозумним. У той же час є особи, які, не будучи власниками подібної речі, періодично потребують її використанні 2.
У даному положенні найбільш вигідним виходом для обох сторін стає передача речі в тимчасове користування.
Про давність договору найму ми можемо судити з того, що знаходимо в дійшли до нас джерелах Стародавнього Єгипту, Стародавньої Індії, Месопотамії посилання про регулювання відносин з тимчасового возмездному користування майном. Приміром, у розшифрованих папірусах і написах на стінах пірамід Стародавнього Єгипту (найбільш ранні датуються II тис. до н.е.) виявлені угоди про найм. Відповідно до них орендувалися робочий худобу (осли), раби, земельні ділянки, подаровані фараоном. Також у наявних джерелах ми знаходимо скарги на порушення умов договору (найняли рабиню, яка виявилася хворий і тому не справлялася з роботою) і рішення за цією скаргою (замінити рабиню на здорову).
У "Драхмашастре", збірнику давньоіндійських етичних правил, окремі частини якого відносяться до середини I тис. до н.е., присутні, які регулюють працю землі. Оренда іменувалася «авакріта» (Гаутами, П.3.39), «авакрайя» (Яджнавалкья, 11.238), «стома» (Нарада, IV .20-22). Крім того, особливо виділялися такі види користування землею за плату, як: «самбхога», «бхукті», «ятібхога» 3.
У Законах царя Хаммурапі, що з'явилися близько 1800 р. до н.е., було близько 20 статей, спрямованих на регулювання орендних відносин 4. Вони стосувалися найму земельних ділянок (полів), садів, житлового будинку, річкових суден, робочої худоби, возів.
При оренді полів наймана плата зазвичай встановлювалася в натуральному вираженні («з - напів-або з третьої частки»). При цьому відсутність врожаю з вини (через лінощі) наймача не звільняло останнього від внесення плати у розмірі, який вносять з сусідніх полів. Також було встановлено правило, згідно з яким орендар ніс всі негативні наслідки від випадкової загибелі врожаю, включаючи збереження обов'язки виплати орендної плати.
Окремо була врегульована передача в оренду необроблених ділянок землі під поле чи сад: у цих випадках орендна плати в перші роки не стягувалася.
У Законах проводилося розмежування простого найму судна та найму судна з корабельникам (особою, яка керує судном), була встановлена
відповідальність наймача за незібраність судна при простому наймання судна тільки при наявності його вини, обмежувався розмір найомної плати для зазначених видів найму.
Коли в користування передавалися тварини, то в залежності від найманого худоби і цілей оренди був жорстко зафіксований розмір орендної плати. Наприклад, плата за корову була на 25% нижче плати за вола.
Таким чином, в Законах Хаммурапі існували спеціальні норми, що регулювали найм різного майна, досить повно були вирішені питання про розподіл прав, обов'язків і відповідальності за договором найму.
Найбільш повно інститут майнового найму був розроблений в Стародавньому Римі. У Інституціях Гая (II в н.е.) є згадки про те, що вже в законах XII таблиць було надано право на позов при невнесенні найманої плати за в'ючний худобу.
Однак найбільш чітка система регулювання склалася до початку нашої ери.
Оренда була включена до складу більш великого інституту найму (locatio - conductio), в який крім власне оренди речей (locatio - conductio rerum) входили наймання послуг (locatio - conductio operarum) та робіт (locatio - conductio operis) 5.
Предметом locatio - conductio rerum могли бути неспоживна речі і деякі права (наприклад, узуфрукт).
Наймана плата визначалася звичайно в грошовій формі, і тільки для сільськогосподарської оренди допускалося її встановлення в натуральному вираженні, тобто у вигляді частини врожаю.
Допускалося укладення договору locatio - conductio rerum на невизначений термін, що мало на увазі можливість розірвати його в будь-який момент за заявою однієї із сторін.
В обов'язки наймодавця входило 1) своєчасна передача речі в користування; 2) забезпечення наймачеві протягом усього терміну дії договору можливість нормального і спокійного користування річчю, включаючи проведення ремонту та надання захисту від домагань третіх осіб, 3) нести всі публічні повинності, пов'язані з річчю ; 4) відповідати за недоліки речі, що виникли до її передачі наймачу; 5) нести ризик неможливості користування річчю, що виникла за випадковою причини; 6) відшкодувати витрати на поліпшення речі, якщо вони були необхідними або господарсько доцільними.
Наймач був зобов'язаний: 1) платити умовлену найману плату, яка, як правило, вносилася при припиненні договору, але за угодою сторін допускалося і попередня сплата; 2) користуватися річчю відповідно до договору та господарським призначенням речі; 3) відповідати за всі пошкодження і погіршення речі, які виникли з його вини; 4) по закінченні договору негайно повернути річ у належному стані, в іншому випадку-відшкодувати збитки.
Наявність договору locatio - conductio rerum дозволяло наймачеві здавати річ в піднайом без згоди власника. У той же час перехід права власності на річ не спричиняв автоматичного переходу обов'язків наймодавця до нового обличчя. Найм як інститут зобов'язального права не обтяжував майно, однак давав орендарю можливість подати позов до колишньому власнику.
Слід зауважити, що вже в Древньому Римі було сформульовано правило, згідно з яким договір найму вважався поновленим, якщо після закінчення терміну оренди триває фактичне користування річчю наймачем за відсутності заперечень наймодавця.
У ius civile крім зобов'язальних виділялися і речові права на чужу річ. Найбільш близькими до locatio - conductio rerum інститутами були особисті сервітути (узуфрукт, хобітацій та ін), суперфіцій і емфітевзис. Одним з найбільш важливих відмінностей від найму речей є надання їх власникам можливості подавати позови проти будь-яких порушників, чого були позбавлені наймачі за договором iocatio - conductio rerum.
Сформульовані в римському праві положення мали значний вплив на виниклі пізніше норми, особливо в країнах Західної Європи.
У дійшли до нас джерелах давньоруського права знайдено мало норм, що регулюють орендні відносини. Руська Правда і в Короткої, і у Великій редакції майже не містять статей, що регулюють зобов'язальні відносини. Одне положення, спрямоване на регулювання відносин за наймом, було включено до Псковської судную грамоту. Воно стосувалося можливості подачі позову наймачем будинку або частини садиби до господаря.
Професор М.Ф. Володимирський-Буданов зазначав, що найм нерухомого майна селянами часто поєднувався з наймом в особисте служіння й вів до тимчасового обмеження особистої свободи орендаря 6.
Більш докладно хотілося б зупиниться на положеннях про оренду, що склалися до початку XX століття в Росії.
У дореволюційній теорії та практиці був сформований схожий з давньоримським підхід до оренди 7. Приміром, А.М. Гуляєв, визначав наймання як «обоюдосторонній договір, в силу якого одна сторона зобов'язується надати іншій стороні можливість користуватися об'єктом, інша-грошову винагороду за користування» 8 і ділив його за властивостями об'єкта на наймання майна, особистий найм і підряд (замовлення).
Нормативне поняття договору найму майна було сформульовано в рішенні 1868 № 248 цивільного касаційного департаменту Урядового Сенату: «найм майна є договір відшкодувальний, в силу якого одна сторона надає іншій користування своїм майном на певний строк за умовлене винагороду».
В якості загальноприйнятих термінів для позначення оренди (майнового найму) використовувалися також «зняття», «кортомное зміст», «Оброчне користування» 9.
Істотними умовами даного договору визнавалися умова про предмет, термін і ціною договору (X тому Зводу Законів, частина 1-й та Закони Цивільні, стаття 1691).
Предметом договору могли бути нерухоме і неспоживна рухоме майно, а також права. Відповідно до статті 1710 Законів Громадянських в ці права входили:
а) права рибного лову:
б) права зборів з міських ваг.
Сторони договору іменувалися господар і наемщик (наймач, орендар), причому визнавалося, що в якості господаря міг виступати як власник, так і довічний власник.
Максимальні терміни оренди були встановлені тільки для нерухомого майна. Загальним граничним терміном здачі в оренду для нерухомості відповідно до Закону від 15 березня 1911 року було 36 років (до цього - 12 років). Проте існували винятку: для церковної нерухомості, наймання якої, обмежувався 12 роками, для казенних земель в ряді випадків допускалося укладати договори на термін до 99 років та ін У той же час визнавалось, що «терміни здачі в найм рухомого майна цілком залежать від договірних сторін. »10.
Оплата за договором найму в більшості випадків проводилася в грошовому вираженні, але допускалося внесення плати певною частиною зібраного врожаю (найм «з полу»), наданням різного роду особистих послуг.
При несплаті найманого винагороди господар не мав права достроково розірвати договір, якщо це прямо не передбачено договором, але міг в судовому порядку зажадати орендну плату.
Особливу форму винагороди становив найм «з вистройкі», при якому наймач «протягом встановленого числа років користувався збудованим будинком, а по закінченні терміну всі вибудуване надійшло б у власність господаря» (X тому Зводу Законів, частина 1-й та Закони Цивільні, стаття 1697).
З прийняттям Закону від 23 червня 1912 договір найму з вистройкі перетворився «в строкове, продовжується не менше 36 і не більше 99 років, речове право забудовника, що виникає при здійсненні кріпосного акту» 11.
Форма договору безпосередньо залежала від об'єкта оренди: для рухомого майна встановлювалася усна (словесна) форма, за винятком морських і річкових суден (для них - письмова). Для нерухомості в основному існувала письмова форма (виняток становили угоди за наймом міських будівель, а також земельних ділянок поза містом, які могли оформлятися усно). Ускладнена письмова форма (близька до сучасної нотаріальній) застосовувалася для договорів оренди, які передбачають отримання орендної плати більш ніж за один рік уперед.
В обов'язки орендодавця входило:
1) надання найнятої речі (якщо вона не надавалася, то її можна було витребувати за рішенням суду);
2) підтримання речі в належному стані. Обов'язки орендаря становили:
1) користування річчю відповідно до її економічним призначенням:
2) попередження пошкоджень речі з метою повернення майна в належному стані;
3) внесення орендної плати 12.
За власником зберігалося право вільного розпорядження зданої річчю, при цьому при переході права власності договір оренди, як правило, залишався обов'язковим для нового власника. У той же час за орендарем визнавалося право передачі майна в піднайм.
В якості цікавої особливості регулювання орендних відносин можна назвати те, що при псуванні найнятої рухомої речі з вини наймача річ залишалася в останнього у власності, а господареві сплачувалася вартість майна.
Як особливості розвитку оренди можна зазначити таке:
1. Збереження загального розуміння майнового найму та основних положення, що регулюють його, без змін.
2. Помітна поява тенденції щодо посилення захисту прав орендаря. Можна відзначити, що багато дореволюційні положення і підходи щодо майнового найму є актуальними до цього дня.
1.2 Поняття та ознаки договору оренди
Слід зазначити, що на сьогоднішній день "оренда" та "майновий найм" існують як синоніми. Вживання в літературі та нормативних актах то одного, то іншого терміну пов'язане не стільки з відмінностями окремих видів договорів, скільки зі сформованою практикою їхнього найменування у певних сферах 13.
Прагнення деяких вчених розмежувати поняття "оренди" і "майнового найму", відносячи до "оренду" тільки договори підприємницького характеру 14, не знайшло підтримку ні в теорії, ні в законодавстві.
Тому в даному дослідженні ми будемо дотримуватися загальноприйнятого погляду і використовувати терміни «оренда» і «майновий найм» при вказівці на договір у цілому, а «прокат» і «лізинг» при вивченні відповідних видів оренди.
Ця відмінність, зокрема, відзначав ще Г.Ф. Шершеневич 15, проводячи порівняння склався в Росії підходу до договору оренди і прийнятого за кордоном.
Договір оренди (майнового найму) у статті 606 Цивільного кодексу Російської Федерації визначається як угода, по якому «орендодавець (наймодавець) зобов'язується надати орендарю (наймачу) майно за плату в тимчасове володіння і користування або тимчасове користування».
Загальноприйнято вважати договір оренди консенсуальних договором, «оскільки обов'язок передати майно і вносити плату виникає з досягнутого сторонами угоди, а фактично ці дії вчиняються після того, як угода відбулася».
Дійсно, в цілому договір оренди сформульовано в Цивільному кодексі як консенсуальної договір, однак не можна не погодитися з думкою А.А. Іванова, що «договори оренди транспортних засобів обох різновидів сформульовані як реальні» 16. Приміром, «за договором оренди (фрахтування на час) транспортного засобу з екіпажем орендодавець надає орендареві транспортний засіб за плату у тимчасове володіння та користування і надає своїми силами послуги по управлінню ним і за його технічної експлуатації» (ч. 1 ст. 632 ЦК РФ), тобто, застосовується формулювання не консенсуального, а реального договору.
Можна припустити, що це юридико-технічна помилка законодавця, оскільки в ст. 198 Кодексу торгового мореплавання Російської Федерації вже говориться, що «за договором фрахтування судна на час (тайм-чартеру) судновласник зобов'язується за обумовлену плату (фрахт) надати фрахтувальнику судно і послуги членів екіпажу судна в користування на певний термін для перевезень вантажів, пасажирів або для інших цілей »17.
Окремо слід відзначити існування договорів, які передбачають необхідність державної реєстрації, для надання їм юридичної сили. Їх наявність не зовсім вписується в наявну схему консенсуального договору.
На наш погляд, дотримання вимоги про державну реєстрацію не є вимогою до форми договору. Це особлива умова дії договору. Звичайно, державна реєстрація зазвичай передбачає наявність письмової форми, але, приміром, у дореволюційний період у Росії допускалося укладати в усній формі договір найму земель між селянами з внесенням запису в поземельну книгу. А зараз усна форма угоди не перешкоджає реєстрації в ГИБДД МВС РФ транспортних засобів та номерних агрегатів 18.
Крім того, в Цивільному кодексі Російської Федерації в ст. 158 «Форма угод» названі лише усна і письмова (проста і нотаріальна), а в ст. 434 «Форма договору» не виділяється форма, пов'язана «з державною реєстрацією». Іншим аргументом на користь висловленої точки зору можна вважати те, що ч. 2 п. 1 ст. 434 ГК РФ допускається укладення договору в обумовленій сторонами формі, навіть якщо законом така форма і не вимагається. Але щодо державної реєстрації таке правило не прийнятно, тому що тільки нормативно-правовий акт визначає коло угод, що підлягають державній реєстрації.
Необхідність державної реєстрації договору позбавляє його ознаки консенсуальної угоди, оскільки одного згоди сторін договору не достатньо для його укладення. У той же час, даний договір не стає реальним, так як передача речі як визначальна ознака тут не з'являється.
Таким чином, ми стикаємося з необхідністю виділення третього виду договорів - що підлягають державній реєстрації. До цієї групи входять більшість договорів оренди нерухомості (за винятком оренди транспортних засобів та оренди будівель і споруд менше 1 року).
Безсумнівно, договір майнового найму є оплатним договором, оскільки наймач зобов'язаний сплачувати певну винагороду орендодавцю, навіть якщо конкретний його розмір не обумовлений договором. Відплатність виявлятися не тільки у сплаті будь-якої грошової суми, але і зустрічному наданні речі, виконанні робіт, наданні послуг і т.п.
У тих же ситуаціях, коли в умовах договору закріплено звільнення від найманої плати, можна говорить про відсутність орендних відносин, навіть якщо проводиться відшкодування комунальних витрат. Має місце договір позики, який покладає, за загальним правилом, обов'язок щодо утримання майна на ссудополучателя (ст. 695 ГК РФ). При внесенні плати за утримання речі ссудодателю ми стикаємося з «поєднанням різних за своєю природою договорів - договору з безоплатної передачі майна у користування та договору на оплатне надання послуг».
Договір оренди - це взаємний договір, так як «праву наймодавця на найману плату та обов'язки з передачі майна у користування відповідає обов'язок наймача щодо внесення орендної плати та право вимагати передачі йому в користування майна».
Серед рис майнового найму в літературі називають:
а) надання майна у користування, або володіння та користування, або передача прав користування;
б) тимчасовість (терміновість) надання майна 19.
Слід зазначити, що закон допускає існування договорів майнового найму як виключно пов'язаних з користуванням майна, так і спрямованих на володіння і користування річчю. Також, у зв'язку з можливістю передачі правомочностей користування і володіння не в повному обсязі, допускається спільне володіння та користування річчю.
За загальним правилом, плоди, продукція та доходи, отримані орендарем у результаті використання орендованого майна відповідно до договору, є його власністю (ч. 2 ст. 606 ГК РФ).
За загальним правилом, щодо оренди транспортних засобів укладання договорів суборенди, перевезення та інших договорів з подібними цілями допускається без згоди наймодавця (статті 638 і 647 ГК РФ). При оренді ж підприємства наймач має право без згоди орендодавця продавати, обмінювати, надавати в тимчасове користування або позику матеріальні цінності, що входять до складу орендованого підприємства (ч. 1 ст. 660 ГК РФ).
Наведені положення говорять про те, що оренда перестає бути зобов'язально-правовим інститутом, обмеженим передачею речі у користування і володіння. Це більшою мірою стосується, як правильно відзначає А.А. Іванов, оренди, пов'язаної з володінням. Даний висновок підтверджується тим, що для захисту такої оренди відповідно до статті 305 Цивільного кодексу РФ можуть застосовуватися речове-правові позови 20, у тому числі проти власника речі.
Наявність у оренди рис абсолютного права раніше вже зазначалося рядом вчених, що досліджували договір майнового найму. О.С. Іоффе, крім особливості захисту прав наймача, вказує, що «договір найму в межах терміну своєї дії зберігає силу і для нового власника» 21, тобто мова йде про збереження договору оренди в силі при зміні власника, передбаченої нині статтею 617 Цивільного кодексу РФ. Про те, що договір оренди «створює для наймача не тільки зобов'язальні (відносні) правомочності, а й права, що носять характер абсолютних» 22.
Це, на думку автора, з великою часткою впевненості дає підстави припускати, що оренда має риси обмеженого речового права. Подібну точку зору висловлювали ще російські дореволюційні вчені. М.М. Сперанський у виданій в 1859 році книзі вказував, що «наемщик має право власності на найняте майно, хоча і не в тих межах, як початковий власник» 23.
На наш погляд, це питання заслуговує на більш докладного розгляду.
Серед ознак речових прав у літературі звичайно виділяють наступні:
а) суворо обмежений законом коло цих прав 24;
б) безстроковий характер цих прав;
в) об'єктом цих прав є індивідуально-визначена річ;
г) речових прав притаманне право слідування (тобто вони зберігаються незважаючи на зміну власника речі);
д) вимоги, що випливають з цих прав, підлягають переважному задоволенню;
е) речові права користуються абсолютним захистом;
ж) характер і зміст цих прав визначається безпосередньо законом, а не договором 25.
Ю. К. Толстой привів досить переконливі доводи, про те, що більшість з наведеного переліку ознак не є загальними для всіх речових прав 26, а закон закріплює тільки два: право слідування і абсолютний характер захисту (пункти 3 і 4 статті 216 ЦК РФ) .
Не тільки оренда з'являється в силу договору, для застави це є переважним підставою виникнення (п. 4 ст. 334 ЦК РФ). Сервітут також може бути встановлено за згодою сторін (п. 3 ст. 274 ГК РФ).
Що стосується виключного договірного підстави виникнення орендних прав, то можна привести приклад перекладу прав і обов'язків за укладеним договором в судовому порядку відповідно до ст. 621 ГК РФ «Переважне право орендаря на укладення договору на новий термін». Також вступ у відносини по найму майна для орендаря можливо в порядку спадкування (п. 2 ст. 617 ЦК РФ). Закон зберігає колишній режим користування (а це може бути і оренда) для покупця нерухомого майна, якщо земельна ділянка, на якій об'єкт нерухомості розташований, не належить продавцю (ч. 2 п. 3 ст. 552 ДК РФ).
Зміна обсягу прав орендаря викликано специфікою договірного способу виникнення майнового найму. Така зміна ми можемо зустріти і при заставі (з передачею або без передачі закладеного майна).
Використовувані на практиці договори, підкоряючись загальним правилам про оренду, мають ряд особливостей, що відображаються в спеціальних нормах. Для регулювання орендних відносин важливу роль має віднесення майна до рухомого чи нерухомого. Залежно від встановлення даного чинника вирішується питання про необхідність державної реєстрації договору (для нерухомого майна вона, як правило, є обов'язковою), про порядок розірвання договору, якщо він укладений без зазначення строку дії.
Крім загального поділу договорів майнового найму по об'єктах оренди, в Цивільному кодексі РФ проводиться розмежування договорів укладених з вказівками терміну оренди і без вказівки такого. У даному випадку критерієм виступає встановлення сторонами часових меж дії договору. У залежності від цього по різному вирішується питання про можливість розірвання договору в односторонньому порядку: якщо для договорів з установленим терміном дострокове розірвання може мати місце за рішенням суду у випадках, обумовлених законом або договором (статті 619 і 620 ГК РФ), то в договорі з невизначеним терміном кожна сторона має право в будь-який час відмовитися від договору, попередивши про це іншу сторону за один місяць, а при оренді нерухомого майна за три місяці (ч.2 п. 2 ст. 610 ЦК РФ).
Потрібно відзначити, Цивільний кодекс поділяє окремі види договорів оренди та оренду окремих видів майна (п. 3 ст. 610, п. 3 ст. 614, ст. 625 ЦК РФ). А.А. Іванов висловив припущення, що «види оренди - це ті найбільш важливі соціально значимі випадки оренди, які спеціально врегульовані в § 2-6 глави 34 ЦК, оренда ж окремих видів майна у ГК у формі самостійних параграфів не врегульована. Можуть існувати лише окремі норми, які стосовно до тих чи інших видів майна змінюють загальні правила § 1 глави 34. Причому ці норми повинні стосуватися лише таких видів майна, які не служать підставою для виділення самостійних видів договору оренди (тобто будь-яких видів майна, крім транспортних засобів; будівель і споруд; підприємств) ».
Відразу обмовимося, на наш погляд, проведене в Цивільному кодексі розмежування є не дуже вдалим і певною мірою спірним, оскільки не має під собою великого практичного та теоретичного значення.
Підведемо короткий разом викладеного.
1. Договір оренди пов'язаний з наданням наймачеві не тільки правомочностей щодо володіння і користування річчю, а й часткової передачею правомочностей розпорядження.
2. Посилення захисту прав орендаря призвело до появи у оренди, пов'язаної з володінням майном, рис обмеженого речового права.
3. Виділення в Цивільному кодексі Російської Федерації видів договору майнового найму вироблено по різних підставах, що допускає появу колізій при оренді окремих видів майна.
РОЗДІЛ 2 ПРАВОВЕ РЕГУЛЮВАННЯ ОРЕНДИ
2.1 Сторони і предмет договору оренди
Дослідження майнового найму було б неповним без розгляду питань про учасників договірних відносин і пропонованим до них вимогам. Особливості суб'єктного складу впливають і на форму договору, і на багато його умови.
Сторонами у договорі оренди (майнового найму) виступають орендодавець (наймодавець) і орендар (наймач).
Орендодавцем, відповідно до статті 608 ЦК РФ, може бути власник майна або інша особа, що має повноваження законом або власником здавати майно в оренду.
Так як здавання в оренду є формою розпорядження майном, то логічно, що орендодавцем має виступити, в першу чергу, власник речі, тобто особа, в чиє суб'єктивне право входить розпорядження майном (ст. 209 ЦК РФ).
До іншим особам, уповноваженим законом здавати майно в оренду, можна віднести, в першу чергу, суб'єктів права господарського ведення: це державні та муніципальні унітарні підприємства. Однак щодо нерухомого майна відповідно до ст. 295 ГК РФ вони можуть здійснювати своє право по здачі в найм тільки за згодою власника майна в особі його уповноваженого органу 27, а щодо рухомого майна вони можуть укладати договір оренди без згоди власника на термін не більше одного року.
Казенне підприємство, як суб'єкт права оперативного управління, може передавати в оренду будь-яке майно тільки за згодою власника (ст. 297 ЦК РФ). Установа ж може виступати в ролі орендодавця тільки щодо майна, яке воно придбало на доходи, отримані від підприємницької діяльності, дозволеної установі його установчими документами (ст. 298 ГКРФ).
Незважаючи на те, що ця норма є імперативною, інші закони допускають здачу в оренду майна, що знаходиться на праві оперативного управління установи. Так, ст. 39 Закону РФ від 10 липня 1992 року № 3266-1 «Про освіту» встановлено, що передача «За освітнім закладом з метою забезпечення освітньої діяльності відповідно до його статуту засновник закріплює об'єкти права власності (будівлі, споруди, майно, обладнання, а також інше необхідне майно споживчого, соціального, культурного та іншого призначення), що належать засновнику на праві власності або орендовані ним у третьої особи (власника) ... Об'єкти власності, закріплені засновником за освітнім закладом, перебувають в оперативному управлінні цієї установи ... Освітня установа має право виступати в якості орендаря і орендодавця майна. »28.
Крім того, в якості інших осіб можуть виступати суб'єкти, які діють на підставі договорів комісії або агентського договору.
Як і орендодавця, і орендаря можуть виступати фізичні особи, юридичні особи, муніципальні освіти, держава (суб'єкти РФ і Російська Федерація). До них пред'являються загальні для всіх суб'єктів цивільного права вимоги.
Цивільним законодавством уже довгий час підтверджується принцип рівності в майнових правовідносинах як для російських громадян, так і для іноземних громадян та осіб без громадянства.
У юридичних осіб як суб'єкта орендних відносин право-і дієздатність виникає одночасно з моменту державної реєстрації.
Для визначення обсягу правоздатності велике значення має віднесення юридичних осіб до комерційних або некомерційним організаціям. Цивільний кодекс РФ встановив, що юридичні особи, як правило, мають спеціальну (цільову) правоздатність, і тільки комерційні організації, які є унітарними підприємствами, мають універсальної правоздатністю. Таким чином, некомерційні юридичні особи та унітарні підприємства (державні і муніципальні) має право укладати договори оренди лише в межах предмета і цілей їх діяльності.
Так як ведення підприємницької діяльності для некомерційних організацій можливо тільки, коли це служить досягненню цілей, заради яких вони створені, і відповідає цим цілям, то укладання договорів оренди, спрямованих на здійснення підприємницької діяльності для них практично неможливо, якщо це не відповідає цілям їх діяльності, викладеним в установчих документах.
Приміром, виступати в якості орендодавця в договорі лізингу некомерційні організації не можуть, оскільки лізингодавцем може бути тільки комерційна організація 29.
Від імені Російської Федерації, суб'єктів Російської Федерації, муніципальних утворень у цивільно-правових відносинах виступають відповідні державні або муніципальні органи (ст. 125 ГК РФ).
У відповідності зі статтею 114 Конституції Російської Федерації повноваженнями з управління федеральної власністю належать Уряду РФ. Постановою від 10 лютого 1994 року № 96 «Про делегування повноважень Уряду Російської Федерації з управління та розпорядження об'єктами федеральної власності» частину повноважень Уряду РФ, у тому числі з передачі федерального майна в оренду та надання згоди федеральним підприємствам на здачу закріпленого за ними майна, була передана Державному комітету Російської Федерації з управління майном (нині, Федеральне агентство з управління федеральним майном Російської Федерації 30).
Важливе практичне і теоретичне значення має питання про предмет договору оренди. Під предметом в широкому значенні слова розуміють те, з приводу чого укладено конкретний договір 31. Стосовно оренди предметом традиційно визнається той об'єкт матеріального світу, який передається у тимчасове володіння і користування або тимчасове користування.
Законодавець достатньо чітко визначив коло об'єктів оренди: «В оренду можуть бути передані земельні ділянки та інші відособлені природні об'єкти, підприємства й інші майнові комплекси, будівлі, споруди, обладнання, транспортні засоби та інші речі, які не втрачають своїх натуральних властивостей у процесі їх використання (неспоживна речі) »(ч. 1 п. 1 ст. 607 ЦК РФ).
В якості обов'язкової вимоги в п. 3 ст. 607 ЦК України встановлено, що в договорі оренди повинні бути зазначені дані, дозволяють точно встановити майно, що підлягає передачі орендарю як об'єкта оренди.
Виходячи з цього можна погодитися з висновком, що предметом договору оренди виступають «індивідуально-визначені і неспоживна речі» 32. Об'єкти цивільних прав, які не є речами, а також споживані речі не повинні бути предметом договору оренди. Наприклад, майнові права, гроші, витратні матеріали, як правило, не можуть бути об'єктом оренди, за винятком тих випадків, коли вони входять до складу підприємства, як майнового комплексу.
У відношенні об'єктів найму діють загальні вимоги до оборотоздатності, встановлені ст. 129 ЦК РФ. Обмеження оборотоздатності проводиться за суб'єктивним і об'єктивному ознаками 33. В останньому випадку мова йде про дозвільний порядок включення в оборот. Обмеження за суб'єктивною ознакою присутні, наприклад, у договорі оренди підприємства.
Під оборотоспособностью розуміється можливість «відчужуватися або переходити від однієї особи до іншої на підставі різних цивільно-правових угод та інших підстав, в результаті універсального правонаступництва (успадкування, реорганізація юридичної особи) або іншим чином» 34. Це визначення, сформульоване А. П. Сергєєвим, на наш погляд, є більш широким, ніж використовується Є. А. Сухановим. Під оборотоспособностью він розуміє «здатність служити об'єктом майнового обороту (різних угод) і змінювати своїх власників (власників)» 35. Уточнення, що під власниками розуміються власники, свідчить про те, що цивільний (майновий) оборот складається в зміні власників об'єктів цивільних прав. Таким чином, можна припустити, що цивільно-правові угоди відносно, наприклад, речей, не пов'язані з переходом права власності (оренда без права викупу), знаходяться поза цивільного обороту, що, на нашу думку, абсолютно невірно.
Слід відзначити ще одну особливість: Цивільний кодекс РФ говорить про оборотоздатності саме об'єктів цивільного права. Тому розгляд поняття оборотоздатність тільки стосовно до речей провокує появу думки, що інші об'єкти знаходяться поза цивільного обороту.
Крім загального обмеження в оборотоздатності ч. 2 п. 1 ст. 607 ЦК РФ введено правило, за яким «законом можуть бути встановлені види майна, здача якого в оренду забороняється чи обмежується». Це необхідно в силу того, що деякі речі можуть належати на праві власності лише певним категоріям осіб, тому «коло матеріальних об'єктів майнового найму ширше кола матеріальних об'єктів кyплі-пpoдaжі» 36.
Слід зазначити, що законом можуть бути встановлені особливості здачі в оренду земельних ділянок та інших відокремлених природних об'єктів. Це правило, викладене в п. 2 ст. 607 ЦК Росії безпосередньо пов'язано з п. 3 ст. 129 ЦК РФ, яка говорить, що «земля та інші природні ресурси можуть відчужуватися або переходити від однієї особи до іншої іншими засобами в тій мірі, в якій їх обіг допускається законами про землю та інших природних ресурсів».
У рамках оренди допускається укладення консенсуального договору майнового найму з умовою здати майно у користування наймачеві після виготовлення або придбання (наприклад, договір лізингу).
Основне коло об'єктів може вільно передаватися в оренду, незалежно від того, чи є ці об'єкти рухомим або нерухомим майном, чи призначені для використання у виробничій чи підприємницької цілях або для задоволення особистих (побутових, сімейних) потреб. Головне, щоб вони зберігали свої натуральні властивості в процесі використання.
Загальний висновок автора з цього питання такий:
1. Вступати в орендні відносини можуть будь-які суб'єкти цивільного права. При цьому фізичні особи в ряді випадків можуть укладати договори майнового найму навіть перебуваючи у віковій категорії від 6 до 14 років.
2. Незважаючи на те, що Цивільний кодекс РФ обмежує коло об'єктів оренди неспоживна речами, в наймання у деяких випадках передаються об'єкти інтелектуальної власності та майнові права.
2.2 Укладення, зміна і розірвання договору оренди
За загальним правилом, договір вважається укладеним, якщо між сторонами, в необхідної в які підлягають випадках формі, досягнуто згоди з усіх істотних умов договору (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
До істотних умов ч. 2 п. 1 ст. 432 Цивільного кодексу Російської Федерації віднесені умови про предмет договору, умови, які названі в законі або інших правових актах як істотні або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї із сторін повинна бути досягнута угода. Виходячи з цього істотні умови можна розділити на нормативно-обов'язкові (необхідні в силу правових актів) і індивідуально-обов'язкові (що з'являються в договорі на вимогу хоча б однієї зі сторін). Кількість нормативно-обов'язкових умов може коливатися від одного (договір побутової оренди, в якому необхідно наявність умови про предмет) до десяти і більше (договір бербоут-чартера). Індивідуально-обов'язкові умови теоретично в договорі можуть і не бути присутнім 37.
Предметом договору оренди, як вже зазначалося, є майно, передане в тимчасове володіння і користування або тимчасове користування.
Крім предмета договору інших істотних умов, загальних для всіх договорів оренди немає. Проте для окремих видів оренди в законодавстві РФ встановлені додаткові істотні (необхідні) умови. Наприклад, для оренди будівель і споруд такою умовою є розмір орендної плати (ст. 654 ЦК РФ).
Оскільки договір оренди є оплатним, виплата орендної плати визнається обов'язковим атрибутом (вимогою) даного договору. Проте, за загальним правилом, конкретний розмір найомної плати може бути і не вказаний у договорі, а визначаться за умовами п. 3 ст. 424 ГК РФ: "У випадках, коли в безкоштовне договорі ціна не передбачена і не може бути визначена виходячи з умов договору, виконання договору має бути оплачено за ціною, яка при порівнянних обставинах звичайно стягується за аналогічні товари, роботи чи послуги».
Так товариство з обмеженою відповідальністю "Агентство" Імідж-Ресурс "(далі - товариство) звернулося в Арбітражний суд Московської області з позовом до муніципального установі" Хімкі-ЗМІ "(далі - установа) про обов'язок останнього повернути орендоване обладнання для студії кабельного телебачення, а також про стягнення з відповідача 245000 рублів заборгованості по орендній платі і 6101 рубль договірної неустойки і відсотків за користування чужими коштами.
Судами встановлено, що спірне обладнання після припинення договору оренди перебувало в користуванні у установи.
Згідно зі статтею 622 Кодексу при припиненні договору оренди орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві майно у тому стані, в якому він його одержав, з урахуванням нормального зносу, або у стані, обумовленому договором. Якщо орендар не повернув орендоване майно або повернув його несвоєчасно, орендодавець має право вимагати внесення орендної плати за весь час прострочення 38.
І нарешті, за угодою сторін в орендному договорі може бути передбачено й інше співвідношення між неустойкою і збитками, тобто можуть бути стягнуті або неустойка, або одні збитки, що відповідає вже викладеному принципом залікового характеру неустойки.
Таким чином, в частині 3 ст. 622 ГК РФ в наявності пріоритет договірної відповідальності сторін, що відповідає головній ідеї законодавця про затвердження принципу свободи договору в договірному праві Росії (ст. 421 ГК РФ).
У законі або договорі оренди може бути передбачено, що орендоване майно переходить у власність орендаря після закінчення терміну оренди або до його закінчення за умови внесення орендарем всієї обумовленої договором викупної ціни (п. 1 ст. 624 ЦК). Якщо умова про викуп орендованого майна не передбачено в договорі оренди, воно може бути встановлено додатковою угодою сторін, які при цьому мають право домовитися в будь-який момент про залік раніше виплаченої орендної плати в викупну ціну (п. 2 ст. 624 ЦК) 39.
Для визначення порядку, умов та строків внесення орендної плати використовуються порядок і терміни, зазвичай застосовуються при оренді аналогічного майна при порівнянних обставинах (ст. 614 ЦК РФ).
На відміну від цього загального порядку ст. 654 для договору оренди будівель і споруд розмір орендної плати повинен бути передбачений у договорі під загрозою визнання договору неукладеним.
Для оренди ділянок лісового фонду встановлено, крім того, і мінімальний граничний термін -1 рік.
Наслідком встановлення граничного терміну є те, що при укладанні договору оренди на термін, що перевищує встановлений у законі, договір вважається укладеним на граничний термін, а при закінченні цього граничного терміну договір автоматично припиняється (п. 3 ст. 610 ЦК РФ),
Продовження орендних відносин після закінчення граничного терміну тягне наслідки, передбачені п. 2 ст. 621 ГК РФ: «договір вважається укладеним на умовах колишнього договору на невизначений термін», якщо інші правила не встановлені чинним законодавством РФ.
Для договору оренди, як і для інших цивільно-правових договорів, застосовуються загальні правила про форму угод з деякими особливостями. Може використовуватися усна, проста письмова та нотаріальна форма договору.
У ст. 609 ЦК РФ підтверджується загальна вимога про необхідність письмової форми, коли хоча б однієї із сторін договору є юридична особа. У той же час договори між фізичними особами мають укладатися у письмовій формі при терміні оренди більше одного року. На думку автора, досить спірна позиція В.В. Витрянского, який знайшов у п. 1 ст. 609 «відміну вимог до форми договору оренди, що укладається між громадянами, від загального правила, яке регулює форму угод громадян між собою, згідно з яким такі операції підлягають ув'язненню в письмовій формі, якщо їх сума не менш як у десять разів перевищує встановлений законом розмір оплати праці , і тільки у випадках, встановлених законом, - незалежно від суми угоди (ст. 161) »40. Ми вважаємо, що ст. 609 ЦК РФ тільки доповнює, вводить нові вимоги до форми договору виходячи з термінів оренди, зберігаючи раніше встановлені. До того ж, у Цивільному кодексі РФ ніде прямо не говориться про незастосування положень про форму угод до договору оренди.
Незалежно від терміну договору і ціна договору встановлена обов'язкова письмова форма для договору прокату (п. 2 ст. 626 ЦК РФ), договорів оренди транспортних засобів з екіпажем та без екіпажу (ст.ст. 633 і 643 ГК РФ) і ін
Більш того, грунтуючись на ч. 3 п. 1 ст. 160 ЦК РФ, яка говорить, що «законом, іншими правовими актами та угодою сторін можуть встановлюватися додаткові вимоги, яким повинна відповідати форма угоди», у другій частині Цивільного кодексу РФ введена необхідність укладати договір оренди будівель і споруд у письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами (п. 1 ст. 650 ГК РФ). Така ж вимога встановлено до договору оренди підприємства (п. 1 ст. 658 ГК РФ).
Особливе правило введено щодо договорів оренди з правом викупу. Вони повинні укладатися в формі, передбаченої для договорів купівлі-продажу такого майна (п. 3 ст. 609 ЦК РФ).
За загальним правилом, установленим п. 1 ст. 433 ЦК РФ, договір вважається укладеним з моменту отримання відправником оферти акцепту. У той же час для договорів, що підлягають державній реєстрації, момент проходження державної реєстрації вважатиметься датою його укладення (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
Відповідно до ст. 164 ЦК РФ державній реєстрації підлягають операції з нерухомим майном. У число цих угод згідно з п. 2 ст. 609 ЦК РФ входять і договори оренди нерухомого майна, якщо інше не встановлено законом.
Це додаткове правило діє для договорів оренди будівель і споруд, оренди підприємств, оренди земельних ділянок тощо Не підлягає державній реєстрації оренда транспортних засобів, віднесених до нерухомого майна (статті 633 і 643 ГК РФ), оренда будівель і споруд на термін менше одного року (п. 2 ст. 651 ЦК РФ). Слід звернути увагу на не дуже вдалу формулювання п. 2 ст. 651 ЦК РФ: «Договір оренди будівлі або споруди, укладений на строк не менше року, підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації». Скасування державної реєстрації договорів оренди будівель і споруд терміном менше одного року тут лише мається на увазі.
Як і інші цивільно-правові угоди, договори майнового найму в більшості випадків укладаються на розсуд самих суб'єктів, що бажають вступити в орендні відносини. При цьому можна виділити дві стадії, які проходить договір при його укладанні: це оферта і акцепт.
Пропозиція особи визнається офертою, коли воно, по-перше, містить чітко виражене намір особи укласти договір, по-друге, включає в себе, як мінімум, всі умови договору, визнані суттєвими або необхідними для даного виду договорів в силу закону чи іншого нормативного акта . Напрямок пропозиції конкретним, відомим оференту особам, на думку автора, не можна визнати обов'язковою вимогою до оферти, тому що в цьому випадку ми маємо справу з публічною офертою (п. 2 ст. 437 ГК РФ). Оферта може виходити як від потенційного орендодавця, так і від можливого орендаря.
Оферент вважається «вільним» від своєї пропозиції або з моменту отримання відмови адресата, або після проходження нормально необхідного строку для відповіді.
Акцептом є позитивну відповідь про укладення договору на умовах, запропонованих оферентом. Він може полягати в наданні письмового або усного відповіді (зокрема, повернення підписаного договору) або, у ряді випадків, у вчиненні дій, спрямованих на виконання умов запропонованого договору, наприклад, у сплаті авансом орендної плати.
Будь-які доповнення або зміни до пропозиції оферента є відмовою від оферти (навіть якщо вони спрямовані до вигоди особи, яка зробила пропозицію про укладення договору), але в той же час вважаються нової офертою (ст. 443 ГК РФ).
Укладення договору оренди можливе шляхом встановлення двосторонніх контактів, коли одна з передбачуваних сторін договору звертається безпосередньо до іншої. Це досить поширений спосіб, а іноді і єдино прийнятний. Наприклад, договір прокату полягає або з ініціативи орендаря, який звертається безпосередньо в прокатну організацію, або за ініціативою орендодавця, коли він виступає з публічною офертою.
Крім того, можна виділити способи укладення договору на торгах або за підсумками торгів. Різниця між цими видами полягає в тому, що в першому випадку вже присутня проект договору, і за підсумками торгів підписується протокол, який має силу договору. У другому випадку предметом торгів є право на укладення договору, який повинен буде підписаний сторонами пізніше (п. 5 ст. 448 ГК РФ).
Будь-який можливий орендодавець може виступити в якості ініціатора проведення торгів, проте найчастіше до цієї форми вдаються державні та муніципальні освіти. Слід зауважити, що орендар, виходячи зі змісту ст. 449 ЦК РФ, не повинен проводити торги на право укладання договору з участю кількох потенційних орендодавців, оскільки їх проведення обумовлене наявністю речі у власності або володінням якого-небудь майнового права. Він може, хіба що, виставити на конкурс яке-небудь майно як передбачуваної орендної плати.
Торги можуть проводитися у формі конкурсів і аукціонів. При аукціоні переможцем буде бути особи, що запропонувало найвищу ціну (орендну плату). Переможцем конкурсу буде визнано особа, що запропонувала кращі умови (наприклад, за термінами освоєння орендованої земельної ділянки, щодо участі у розвитку інфраструктури, за найбільш вдалому архітектурно-планувального вирішення 41, по максимізації розміру річної орендної плати 42 та ін.)
Цивільний кодекс допускає проведення як відкритих, так і закритих за складом учасників торгів (п. 1 ст. 448 ГК РФ). Однак, на практиці, проведення закритих торгів для укладання договору оренди не дуже доцільно. Зустрічається проведення закритих конкурсів 43, коли конкурсна комісія визначає його учасників, але частіше за все проводяться відкриті торги, коли будь-який бажаючий, що виконує умови участі в торгах, може стати претендентом на укладення договору оренди. У ряді випадків торги можуть бути тільки відкритими (наприклад, у статті 6 Порядку організації проведення торгів (аукціонів, конкурсів) з продажу громадянам та юридичним особам земельних ділянок, розташованих на територіях міських і сільських поселень, або права їх оренди зазначено, що торги є відкритими за складом).
Аукціони, крім того, що можуть бути відкритими та закритими за складом учасників, також можуть бути відкритими та закритими за формою подачі заяви за ціною. У першому варіанті учасники усно заявляють у певному порядку свої пропозиції за ціною (розміру орендної плати) в присутності інших учасників. Переможцем буде визнано особа, останнім підняло ціну.
У другому варіанті учасники заздалегідь у закритих конвертах направляють свої пропозиції за ціною (розміру орендної плати), а комісія пізніше вибирає з них найбільш висока. У цьому випадку є ймовірність того, що пропозиції двох або більше учасників будуть рівними, і тоді переможцем стане особа, чия заявка була подана раніше.
Як вже зазначалося, сторони, укладаючи договір оренди, діють добровільно, грунтуючись на обопільному інтересі. Можна погодитися з думкою С.Е. Жилінського, що «підписання договору в обов'язковому порядку є виключення з цивільно-правового принципу про свободу договору» 44. Але в ряді випадків, закон встановлює обов'язок укласти договір найму. Така ситуація, наприклад, виникає при договорі прокату, який в силу п. 3 ст. 626 ЦК РФ є публічним договором, що означає, що прокатна організація (наймодавець) за наявності можливості здати майно в оренду зобов'язана укласти даний договір (ч. 2 п. 3 ст. 426 ГК РФ). Таке ж правило діє і щодо переможця або організатора торгів, якщо хто-небудь з них ухиляється від підписання протоколу чи договору (ч. 2 п. 5 ст. 448 ГК РФ).
Крім того, обов'язковим для орендодавця буде укладення договору найму з суборендарем при припиненні основного договору оренди. Орендодавець може відмовитися від укладення, якщо він не давав згоди на здачу майна в піднайм, а така згода в силу закону або договору було необхідно, або якщо основний договір оренди був незначним (п.п. 1 і 2 ст. 618 ГК РФ).
Також наймодавець повинен укласти договір оренди з наймачем після закінчення терміну договору, коли останній має переважним правом на укладення договору на новий строк (ст. 621 ГК РФ).
На погляд автора, необхідно порушити питання про застосування положень ст. 445 ГК РФ «Укладення договору в обов'язковому порядку» до вищенаведених ситуацій. Зазначена стаття, зокрема, передбачає можливість особі, яка отримала оферту, дати відповідь про акцепт або про відмову в акцепті протягом 30 днів з дня отримання оферти. Застосування цих правил до публічного договору багато в чому дезавуює значення інституту публічного договору. Приміром, прокатна організація, використовуючи цю норму, може «на законній підставі» надавати перевагу одній особі перед іншим, розглядаючи їх оферти в більш довгі чи короткі терміни в рамках 30 днів.
Тому в законі було б бажано встановити, що укладення публічного договору має здійснюватися негайно при зверненні зацікавленого в цьому особи.
Підставою здійснення ряду договорів оренди може бути наявність відповідних рішень державних чи муніципальних органів. Наприклад, надання в оренду ділянок лісового фонду на строк від одного року до п'яти років допускається здійснювати без проведення торгів на підставі рішень органів державної влади суб'єктів Російської Федерації про укладення відповідного договору, передача в оренду вагонів залізницями здійснюється на підставі дозволу Міністерства шляхів сполучення Російської Федерації, передача об'єктів, що перебувають у федеральній власності без проведення торгів можлива на підставі рішень Президента Російської Федерації і т.д.
Інтереси стабільності договірних зв'язків вимагають незмінності встановлюваних відносин. Однак постійно змінюється економічна обстановка часом вимагає коригування цих відносин, а іноді і їх повного припинення. У виняткових випадках таке коригування може проводити правовий акт, який має силу закону (коли це зазначено в ньому самому - ч. 2 ст. 422 ЦК РФ). Інші правові акти, що мають меншу юридичну силу, не можуть безпосередньо змінювати встановлений договором порядок розподілу прав і обов'язків. Це положення має зменшити раніше існуючу практику безмежного втручання державних органів будь-якого рівня в усталені цивільно-правові відносини.
За загальним правилом, викладеному в п. 1 ст. 450 ГК РФ, розірвання і зміна договору можливі за згодою сторін, якщо інше не передбачено Цивільним кодексом РФ, іншими законами або договором. Прикладом випадку, коли розірвання договору відбувається в односторонньому порядку відповідно до Цивільного кодексу РФ є відмова від договору оренди, укладеного на невизначений строк (ч. 2 п. 2 ст. 610 ЦК РФ).
Розірвання або зміна договору можливі за відсутності угоди сторін за рішенням суду у випадках істотного порушення договору другою стороною або в інших випадках, передбачених Цивільним кодексом РФ, іншими законами або договором.
У Цивільному кодексі подібні правила містить ч. 1 ст. 613 та ст.ст. 619 і 620 ГК РФ. Для орендодавця розірвання за рішенням суду можливо, коли орендар:
1) користується майном з істотним порушенням умов договору або призначення майна або з неодноразовими порушеннями;
2) істотно погіршує майно;
3) більше двох разів поспіль після закінчення встановленого договором терміну платежу не вносить орендну плату;
4) не виробляє капітального ремонту майна у встановлені договором оренди терміни, а за відсутності їх у договорі в розумні строки в тих випадках, коли відповідно до закону, іншими правовими актами або договором виробництво капітального ремонту є обов'язком орендаря.
До заяви вимог про дострокове розірвання договору наймодавець повинен направити орендарю письмове попередження про необхідність виконання ним зобов'язання в розумний термін (ч. 7 ст. 619 ГК РФ). Оскільки дане правило носить імперативний характер, то контрагенти не можуть скасувати його своїм рішенням.
Дострокове розірвання договору оренди в односторонньому порядку з ініціативи орендаря може здійснюватися за рішенням суду, коли:
1) орендодавець не надає майно у користування орендарю або створює перешкоди користування майном відповідно до умов договору або призначення майна;
2) віддане орендарю майно має перешкоджають користуванню ним недоліки, які не були обумовлені орендодавцем при укладенні договору, не були заздалегідь відомі орендарю і не повинні були бути виявлені орендарем під час огляду майна чи перевірки його справності при укладенні договору;
3) орендодавець не виробляє є його обов'язком капітальний ремонт майна у встановлені договором оренди терміни, а за відсутності їх у договорі в розумні терміни;
4) майно в силу обставин, за які орендар не відповідає, виявиться в стані, не придатному для використання;
5) при укладенні договору орендодавець не попередив про всі права третіх осіб на що здається в оренду майно.
Сторони своєю угодою можуть встановити й інші підстави для розірвання договору оренди в односторонньому порядку з ініціативи наймача.
Крім цього. Цивільним кодексом РФ вперше введено правило, за яким зміна і розірвання договору можуть мати місце у зв'язку з істотною зміною обставин (ст. 451 ГК РФ).
Яскравим прикладом істотної зміни обставин є різке падіння курсу рубля в тих випадках, коли розмір орендної плати встановлюється у будь-якій конвертованій валюті (валютна прив'язка). При цьому за один день орендна плата може зрости в кілька разів.
При встановленні істотної зміни обставин суд розриває договір, а якщо встановить, що розірвання суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, що значно перевищує витрати, необхідні для виконання договору на змінених судом умовах, то робить внесення відповідних поправок до договору (п. 4 ст. 451 ГК РФ).
Прийнявши рішення про розірвання або зміну договору, сторони здійснюють його в тій же формі, що й договір, якщо із закону, інших правових актів, договору або звичаїв ділового обороту не випливає іншого (п. 1 ст. 452 ДК РФ).
Щодо державної реєстрації зміни або розірвання договору такого правила Цивільним кодексом не введено, однак, враховуючи, що прийнятим пізніше законом підставами для державної реєстрації наявності, виникнення, припинення, переходу, обмеження (обтяження) прав на нерухоме майно та угод з ним є не тільки договори, а й інші угоди щодо нерухомого майна 45, то й зміна, і розірвання договору, що є угодами, також підлягають державній реєстрації.
Особливим випадком зміни договору оренди є продовження користування майном орендарем після закінчення терміну договору при відсутності заперечень з боку орендодавця. П. 2 ст. 621 Цивільного кодексу України встановлює, що в даній ситуації договір вважається поновленим на тих самих умовах на невизначений термін.
На нашу думку, некоректно говорити про поновлення договору «на тих же умовах», так як не продовжує діяти старий договір в колишньому обсязі щодо терміну. Ми не зберігаємо раніше діючий договір, а отримуємо модифікований. При цьому зміни вносяться не в тій же формі, в якій укладався договір оренди, а шляхом вчинення конклюдентних дій з боку орендаря (продовження користування майном) і мовчання з боку орендодавця (він не перешкоджає користуванню і не заявляє про намір вилучити річ в орендаря).
Підводячи підсумок викладеному, можна відзначити наступне:
1. Укладення договору оренди може відбуватися в будь-яких формах, передбачених цивільним законодавством Росії, як шляхом двосторонніх переговорів, так і шляхом проведення торгів.
2. Існуючі положення ст. 460 ГК РФ про публічному договорі знаходяться в суперечності з правилами про укладення договору в обов'язковому порядку, викладеними в ст. 445 ГК РФ. Оскільки публічний договір у більшій мірі відповідає інтересам споживачів, нормам про цей договір слід віддати перевагу в застосуванні, уточнивши, що укладення договору відбувається за зверненням відповідної особи до відповідної комерційної організації.
3. Якщо після закінчення терміну договору оренди наймач при відсутності заперечень наймодавця продовжує користуватися річчю, то має місце не поновлення договору, а висновок нового.
2.3 Права, обов'язок і відповідальність сторін договору оренди
Права та обов'язки сторін взаємно кореспондують - існування певного права у однієї сторони нерозривно пов'язане з обов'язком іншої. Частина прав і обов'язків сторін встановлена в законодавстві і не може бути скоригована угодою сторін (наприклад, обов'язок щодо передачі майна або по внесенню орендної плати), інші хоча і регулюється законодавством, але можуть бути перерозподілені за угодою сторін (наприклад, обов'язок щодо утримання майна ), треті з'являються, тільки якщо це прямо встановлено угодою сторін (найчастіше, це право на викуп орендованого майна).
У п. 1 ст. 611 ЦК РФ цей обов'язок сформульована як необхідність «надати орендарю майно в стані, що відповідає умовам договору оренди і призначенню майна».
Надання може полягати у передачі майна орендарю у володіння і користування, або в допуску орендаря до користування найнятим майном. Передачею речі вважається зазначення місця знаходження, символічна дія (наприклад, передача ключів). Вона може супроводжуватися складанням документа про передачу (ст. 655 ЦК РФ).
АЛ. Іванов обгрунтовано зробив висновок про те, що орендар має право витребувати від орендодавця «передачі приладдя (документів) і (або) відшкодування збитків» 46, а вимога про розірвання договору у даному випадку не можуть бути заявлені. Розірвання допускається тільки в ситуації, коли використовувати річ без приладдя неможливо, важко або неефективно. При цьому орендар має право стягнути та завдані збитки.
Основне призначення приналежності - «обслуговувати головну річ, виконуючи функції щодо збереження форми і технічного стану останньої, усунення в ній конструктивних недоліків, регулюванню, створення підвищеної комфортності та ін» 47.
У зв'язку з цим приналежність слід відрізняти від складових (комплектуючих) частин речі, а також від запасних частин головної речі.
Під складовими частинами звичайно розуміють такі деталі речі, "які пов'язані з нею конструктивно незалежно від того, що головна річ може функціонувати і без цих деталей». Запасні частини є аналогами складових частин речі і призначені для заміни в разі їх виходу з ладу. Надання запасних частин речі проводиться тільки якщо це обумовлено в договорі або нормативному акті, в той час як комплектуючі повинні в обов'язковому порядку бути передані орендодавцем орендарю у складі взятого в найм майна. В іншому випадку вважається, що річ надана з недоліками.
Надання майна повинно здійснюватися в термін, зазначений у договорі оренди, а якщо цей строк не зазначений, то в розумний строк (п. 3 ст. 611 ЦК РФ). Під розумним строком розуміється реально здійсненний строк. Наприклад, якщо для договору побутового прокату передача речі може мати місце практично відразу за укладенням договору, то для господарського прокату при необхідності отримувати узгоджене майно зі складу орендодавця термін збільшується на час оформлення речі.
Проте в деяких ситуаціях це правило не може бути застосовано в договорі оренди. Зокрема, це відбувається у випадку переходу права власності на орендовану річ від орендодавця до третьої особи. Незважаючи на правило ст. 617 ЦК РФ, з якого випливає, що перехід права власності на здане в оренду майно до іншої особи не є підставою для зміни або розірвання договору оренди, в ст. 398 ЦК України встановлено, що право відібрання «відпадає, якщо річ передана третій особі, яка має право власності». У орендаря залишається лише право вимоги відшкодування збитків.
Визначення місця передачі речі підкоряється вимогам ст. 316 Цивільного кодексу РФ «Місце виконання зобов'язання»: вона здійснюється в місці, визначеному правовими актами, або погодженому сторонами, або випливає із звичаїв ділового обороту. Якщо місце надання не визначено, то передача нерухомого майна буде здійснюватися в місці знаходження нерухомого майна, Для рухомого майна буде грати роль, чи виступає орендодавець в якості підприємця чи ні. У першому випадку передача буде здійснюватися за місцем виготовлення або зберігання майна, а в другому - за місцем проживання (місцем знаходження) боржника.
Відповідно до ст. 613 ЦК РФ орендодавець при укладанні договору обов'язково повинен повідомити орендаря про наявність прав третіх осіб на передану у найм річ.
У певних випадках на орендодавця покладається обов'язок з проведення поточного ремонту і утриманню зданого в найм майна. Це стосується, перш за все, випадків оренди транспортних засобів з екіпажем. Але і в цьому випадку не порушуються питання оплати витрат, пов'язаних з комерційною експлуатацією транспортних засобів, які лежать на орендарі.
Як правило, саме орендодавець повинен проводити капітальний ремонт переданого в оренду майна.
Такий ремонт полягає «в заміну та поновлення основних складових частин, елементів речі у зв'язку з їх спрацюванням та руйнуванням» 48 і має на меті збереження цілісності речі і її вартості. Нормативне визначення можна знайти в Постанові Держкомстату РФ від 14.07.1995 № 101 «Про затвердження форми державного статистичного спостереження за наявністю і рухом основних фондів (засобів) та інших нефінансових активів та інструкції щодо її заповнення»: «Капітальним ремонтом машин, обладнання та транспортних коштів вважається такий вид ремонту з періодичністю понад один рік, при якому, як правило, виробляються повне розбирання агрегату, заміна або відновлення всіх зношених деталей і вузлів, ремонт базових та інших деталей і вузлів, складання, регулювання та випробування агрегату. При капітальному ремонті будівель і споруд виробляються зміна зношених конструкцій і деталей або заміна їх на більш міцні й економічні, що поліпшують експлуатаційні можливості ремонтованих об'єктів »49.
Обов'язок з проведення капітального ремонту покладено на орендодавця в п. 1 ст. 616 ГК РФ. Це загальне правило може бути змінено нормативними актами або угодою сторін. Зокрема, у Цивільному кодексі РФ для ряду договорів оренди встановлено обов'язковість з проведення капітального ремонту не орендодавцем, а орендарем. Це, наприклад, оренда транспортних засобів без екіпажу та оренді підприємства.
При оренді об'єктів, що відносяться до основних засобів, у господарській діяльності капітальний ремонт проводиться, в основному, за рахунок амортизаційних відрахувань від вартості майна. Капітальний ремонт може проводитися і за рахунок додаткових коштів, які перевищують розмір амортизаційних відрахувань.
Капітальний ремонт буває комплексним, коли він зачіпає об'єкт в цілому, і вибірковим, коли ремонтуються окремі конструктивні елементи, частини об'єкта 50.
Проведення капітального ремонту може бути плановим, заздалегідь встановленим угодою сторін або обов'язковими для них правилами, і аварійним, викликаним невідкладною необхідністю.
Перелік робіт, що відносяться до капітальних, визначається по відношенню до різних об'єктів з урахуванням існуючої нормативно-технічної документації, як правило, за угодою сторін. Останнє необхідно з огляду на низку причин.
1. Ремонту, в тому числі капітального, підлягають тільки рукотворні об'єкти, тобто створені людиною. Не кожен об'єкт оренди підлягає капітальному ремонту. Наприклад, у ставленні до тварин, природних об'єктів не застосовується поняття ремонт, а використовується поняття «лікування», «відбудовні, господарські, меліоративні роботи».
2. Ремонт деяких об'єктів у технічній документації іменується як профілактичний, аварійний, відновний та ін 51, так що встановити, чи є він капітальним чи ні відразу неможливо.
3. Навіть у відношенні об'єктів, досить повно врегульованих в плані проведення ремонтів, розроблених і вивчених (зокрема, будівлі і споруди), є проблеми у застосуванні на практиці наявних правил, що пов'язано з швидко протікає старінням технічних, виробничих вимог.
У зв'язку з цим у спірних випадках можливо передати розгляд питання до відповідного суду 52.
Сказане вище, на думку автора, говорить про нагальну необхідність для сторін договору оренди не тільки узгодити розподіл тягаря ведення капітального ремонту, а й визначити конкретний перелік цих робіт.
Тісно пов'язана з перерахованими обов'язок орендодавця з відшкодування витрат орендаря щодо поліпшення майна. Під поліпшенням найнятого майна розуміють «вироблені орендарем зміни в його стані, які тягнуть підвищення його виробничо-економічного потенціалу або вартості» 53. При цьому мова йде саме про поліпшення, тобто про додаткове збільшення основних характеристик об'єкта оренди, а не про відновлення стану майна, як при ремонті.
Ст. 623 ЦК України передбачено відшкодування орендодавцем витрат на поліпшення при наявності трьох умов:
1) орендар зробив невіддільні поліпшення, тобто такі удосконалення, вилучення яких без шкоди для орендованого майна при його поверненні орендодавцю неможливо. Збиток може виражатися як у фізичному пошкодженні майна, так і в позбавленні його можливості експлуатувати за призначенням;
2) вироблені поліпшення здійснювалися за згодою орендодавця. Ця угода може бути прямо виражено в договорі, або дано орендодавцем пізніше. У такому згоду повинні бути вказані обсяг і характер допускаються поліпшень, у противному випадку можна припускати, що дозволені будь-які поліпшення, що не міняють призначення орендованого майна.
Відшкодування поліпшень, вироблених без згоди орендодавця можливе лише у випадках, прямо зазначених у законі. Наприклад, без його згоди орендар має право вносити зміни до складу орендованого майнового комплексу, проводити його реконструкцію, розширення, технічне переозброєння, що збільшує його вартість (ч. 2 ст. 660 ГК РФ);
3) поліпшення повинні проводитися за рахунок власних коштів орендаря. Будь-які поліпшення, зроблені за рахунок амортизаційних відрахувань є власністю орендодавця.
Вартість проведених поліпшень повинна визначатися за угодою сторін. У разі спору суд має право застосувати правила п. 3 ст. 424 ГК РФ про визначення ціни. Але, на наш погляд, встановлене відшкодування не повинно бути менше реальних витрат на проведення поліпшень, якщо тільки вони не були недобросовісно або нерозумно завищені орендарем.
Додатковою обов'язком орендодавця в деяких випадках є обов'язок по страхуванню. Зокрема, за договором фрахтування на час він повинен застрахувати транспортний засіб і (або) застрахувати відповідальність за шкоду, яка може бути заподіяна третім особам у зв'язку з його експлуатацією, якщо це страхування необхідно в силу закону або договору (ст. 637 ЦК РФ) .
Обов'язки з надання речі в належному стані, попередженні про права третіх осіб на орендоване майно, за неперешкоджання користування майном носять імперативний характер, як і надання екіпажу та сприяння у захисті прав. Решту обов'язків входять до числа диспозитивних і можуть за угодою сторін бути покладені на орендаря.
Серед обов'язків орендаря необхідно назвати обов'язок прийняти майно від орендодавця. Це «кредиторська обов'язок, що є умовою виконання обов'язку боржника з передачі майна». Несвоєчасна приймання майна тягне наслідки, встановлені ст. 406 ГК РФ: орендодавець отримує право на відшкодування збитків, викликаних простроченням орендаря у прийманні майна.
Приймання найнятого майна має на увазі не просто отримання об'єкта оренди у тимчасове володіння і користування, а й проведення огляду майна або перевірку його справності (п. 2 ст. 612 ЦК РФ), а в необхідних випадках також підписання документа про передачу об'єкта (п. 1 ст . 655 ЦК РФ).
При не вчиненні дій орендарем по огляду або перевірці найнятого майна з орендодавця знімається відповідальність за ті недоліки, які могли бути при цьому виявлені. Ухилення від підписання акта про приймання чи іншого подібного документа, коли це необхідно, взагалі розглядається як відмова від виконання обов'язку з приймання орендованого майна.
Головним, основним правом орендаря є право користуватися об'єктом оренди, але одночасно в його обов'язок входить належне користування орендованій річчю.
Під належним користуванням слід розуміти застосування найнятого майна «відповідно до умов договору оренди, а якщо такі умови в договорі не визначено, у відповідності з призначенням майна» (п. 1 ст. 615 ГК РФ).
Якщо характер користування визначено спеціальними правилами або інструкціями, наймач зобов'язаний їх дотримуватись 54.
При істотному порушенні орендарем строків внесення орендної плати орендодавець відповідно до п. 5 ст. 614 ЦК РФ має право вимагати від орендаря дострокового внесення орендної плати у встановлений орендодавцем термін. При цьому орендодавець не має права вимагати дострокового внесення орендної плати більш ніж за 2 терміни поспіль. На наш погляд, це разова міра оперативного впливу 55, що орендодавець має право застосувати при істотному порушенні термінів платежів.
Г.С. Шапкина припустила, що «під істотним порушенням слід розуміти кількаразову або тривалу затримку внесення орендної плати» 56. Але при такому підході два прострочення орендних платежів по одному дню при щомісячних розрахунках вже дають орендодавцю право вимагати дострокової виплати. Крім того, не слід забувати, що при невнесенні орендної плати більше двох разів поспіль після закінчення встановленого договором терміну орендодавець має право розірвати договір достроково (ч. 4 ст. 619 ГК РФ) 57.
На випадок несвоєчасної сплати орендної плати сторони вправі встановити в договорі неустойку. Так, між Комітетом з управління майном м. Тольятті і ТОВ ПКФ "Лада-Асака", м. Тольятті, 19 квітня 2003 року було укладено договір № 107/1447 про оренду нежитлових приміщень. У пункті 4.2.1 зазначеного договору встановлювалася відповідальність за несвоєчасне внесення орендної плати - пеня в розмірі 0,7% несплаченої суми за день прострочення. Оскільки орендар несвоєчасно вносив орендну плату, орендодавець зажадав сплати пені. Суперечка був переданий до Арбітражного суду Самарської області. Рішенням від 21.10.2005 року вимоги орендодавця були задоволені 58.
Після закінчення терміну дії договору оренди, а якщо він укладений без зазначення строку, то після закінчення встановленого законом або договором терміну після попередження контрагентом про відмову від договору, орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві майно у тому стані, в якому він його одержав, з урахуванням нормального зносу або у стані, обумовленому договором (п. 1 ст. 622 ГК РФ). Договором, наприклад, може бути встановлено, що майно має бути відремонтовано, без зносу тощо 59 Під нормальним розуміється знос, який орендоване майно понесло б при звичайному його використанні за призначенням, визначеному договором, протягом терміну дії останнього.
Повернення представляє собою передачу майна від орендаря назад орендодавцю. Як правило, він здійснюється з дотриманням тих самих вимог, що і надання майна наймачеві. Так, відповідно до ст. 664 ГК РФ повернення підприємства здійснюється:
а) без передачі прав орендаря, отриманих на підставі дозволу (ліцензії) на заняття відповідною діяльністю;
б) з попереднім повідомленням кредиторів підприємства;
в) з складання передавального акту.
Річ повертається, усі речі і документами, які були передані разом з нею орендарю. Передача провадиться в місці, вказаному правовими актами або договором. Якщо воно не визначено, і не може бути встановлено з звичаїв ділового обороту або суті зобов'язання, то застосовуються правила статті 316 ГК РФ «Місце виконання зобов'язання». На практиці, в багатьох випадках повернення рухомого майна проводиться орендарем в місці знаходження орендодавця, тобто кредитора. Оскільки сумнівно визнання такого положення як звичаїв ділового обороту, то, на нашу думку, необхідно в законодавчому порядку встановити даний порядок повернення для ряду договорів, зокрема, для прокату.
Відсутність чіткого регулювання правила про місце повернення об'єкта оренди, мабуть, дозволяє зберегти інститут поновлення договору на невизначений строк, передбачений ст. 621 ГК РФ, оскільки з боку орендаря присутня явна порушення обов'язку щодо повернення речі. Його можна виправдати тільки тим, що повернення має відбуватися у місці проживання (перебування) орендаря.
Якщо наймач не повернув орендоване майно або повернув його пізніше встановленого терміну, то орендодавець має право вимагати внесення орендної плати за весь час прострочення (ч. 2 ст. 622 ГК РФ). Коли орендна плата не покриває понесених орендодавцем збитків, то він має право вимагати їх відшкодування. Крім того, якщо договором оренди передбачена неустойка за несвоєчасне повернення майна, то орендодавець стягує збитки понад суми неустойки, якщо договором не передбачено інше, при цьому за орендодавцем зберігається право на отримання орендної плати.
Арбітражним судом Самарської області 12 жовтня 2005 року було розглянуто справу № А55-221/05 за позовом ВАТ "Нафтомаш", м. Сизрань до Дирекції споруджуваного заводу медичного обладнання, м. Сизрань про стягнення плати за користування майном після припинення договору оренди. У засіданні було встановлено, що після припинення дії договору оренди відповідач продовжував користуватися майном, незважаючи на заперечення позивача. Відповідно до ст. 622 ГК РФ вимоги ВАТ «Нафтомаш» були повністю задоволені 60.
Право орендаря не може бути реалізовано, якщо орендодавець більше не збирається укладати договір оренди на використовуване майно, або орендодавець бажає укласти договір позики в рамках такої речі. Але якщо після відмови в укладенні договору оренди на новий строк, але протягом одного року з дня закінчення строку договору уклав договір оренди з новим обличчям, орендар отримує альтернативні права: або вимагати переведення на себе прав і обов'язків орендаря за укладеним договором та відшкодування збитків, завданих відмовою поновити з ним договір оренди, або тільки відшкодування таких збитків (ч. 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ).
Для обгрунтування вимог орендар зобов'язаний подати до відповідного суду документи, що підтверджують намір орендодавця здати іншій особі майно раніше перебувало в оренді за договором, термін якого закінчився, або доводять передачу цього майна в оренду іншому контрагенту. Крім того, позивач (орендар) повинен довести, що він не порушував умов договору оренди, і дати згоду відновити договір оренди на умовах, на яких орендодавець уклав договір оренди з новим орендарем 61.
Як раніше зазначалося, орендар укладає договір оренди, відчуваючи необхідність у якому-небудь майні. Оскільки іноді потреба носить постійний характер, а не тимчасовий, орендар може бути зацікавлений у отриманні цієї речі у власність.
Цивільний кодекс РФ дозволяє зробити перехід права власності в рамках діючого договору оренди. Умова про передачу цього права може бути як включено в текст договору майнового найму, так і з'явитися протягом терміну оренди (але не після закінчення дії договору). Перехід права власності призводить до припинення оренди відповідно до ст. 413 ЦК РФ: збігом боржника і кредитора в одній особі.
Орендоване майно може перейти у власність орендаря після закінчення терміну оренди або до його закінчення за умови внесення орендарем всієї обумовленої договором викупної ціни (п. 1 ст. 624 ГК РФ). Якщо ж договором право на викуп не передбачено, то сторони мають право ввести його додатковою угодою сторін. Законом навіть допускається, що раніше виплачена орендна плата буде зарахована у викупну ціну.
З метою попередження таких ситуацій було б доцільно доповнити ст. 625 ЦК РФ пунктом такого змісту: «Якщо інше не встановлено договором, що сплачується орендна плата включається в рахунок викупної ціни».
Викуп орендованого майна на сьогоднішній день визнаний в якості одного із способів приватизації державного та муніципального майна 62 можливість викупу нерідко передбачається при лізингових відносинах.
Не кожен договір оренди може містити умову про викуп найнятого майна. Законом можуть бути встановлені випадки заборони викупу орендованого майна (п. 3 ст. 624 ГК РФ).
РОЗДІЛ 3 ОСОБЛИВОСТІ ОКРЕМИХ ВИДІВ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ
3.1 Оренда рухомого майна
Прокат являє собою короткостроковий найм майна, при якому предмет прокату (найму) багаторазово використовується різними нaнімaтeлямі.
Надання майна за договором прокату традиційно розглядалося і в науковій літературі 63, і в нормативних актах в рамках зобов'язань з побутового обслуговування населення. Даний договір виділявся в Цивільному кодексі РРФСР 1964 року виключно як побутовий прокат з відсиланням до правил, що встановлюються типовими договорами побутового прокату 64.
Хоча договір прокату відноситься до числа договорів на передачу майна в користування, у низці нормативних актів його зараховують до договорів на надання послуг. Виходить, що обов'язок щодо передачі майна відривається від самого майна й існує у вигляді послуги (певного роду діяльності). Виходячи з цього в Класифікація послуг населенню ОК 002-93, затверджений Постановою Держстандарту РФ від 28 червня 1993 року № 163, є підрозділ «Послуги підприємств з прокату».
За договором прокату орендодавець, здійснює здачу майна в оренду в якості постійної підприємницької діяльності, зобов'язується надати орендарю рухоме майно за плату в тимчасове володіння і користування (п. 1 ст. 626 ЦК РФ).
Особливістю прокату є те, що об'єктом оренди є лише рухоме майно (рухомі речі). Це можуть бути як побутові прилади, музичні інструменти, спортивний інвентар, легкові автомобілі, так і вимірювальна техніка, виробниче обладнання та ін За договором прокату можуть передаватися кінофільми, відеокасети, комп'ютерні, аудіо-та відеодиски, література тощо за умови, що в якості орендодавця не виступає автор або інша особа, що є власником авторських або суміжних прав, оскільки передаються в оренду матеріальні носії (речі) - копії творів.
В якості орендодавця виступає спеціальний суб'єкт - особа, що його здійснюють здачу в прокат в якості постійної підприємницької діяльності. Ним може бути як комерційна організація, так і індивідуальний підприємець 65. Але угоди по здачі майна в оренду повинні займати в їх діяльності постійне місце. Здійснення разової угоди прокату не становить. У той же час, в багатьох випадках надання майна здійснюється не в якості основної діяльності: лазні дають покататися банний білизна, рушники та ін, високорозрядних готелі зобов'язані забезпечувати прокат предметів культурно-побутового призначення, аптеки здійснюють прокат медичного обладнання, комерційні організації, які надають ритуальні послуги, зобов'язані забезпечувати прокат похоронних приналежностей і т.п.
В якості орендаря в договорі прокату можуть виступати фізичні та юридичні особи, держава і муніципальні освіти.
При укладенні договору побутового прокату орендарями можуть бути тільки фізичні особи. У залежності від орендованого майна до них можуть пред'являтися додаткові вимоги. Наприклад, для отримання напрокат автомобіля орендар зобов'язаний надати посвідчення на право водіння 66.
Договір прокату є публічним договором (п. 3 ст. 626 ЦК РФ). Тому орендодавець за наявності технічних можливостей не вправі відмовити нікому в укладенні договору, а також надавати кому-небудь переваги. Умови за договором прокату повинні бути рівними для всіх орендарів, за винятком тих, для кого законами та іншими правовими актами встановлені пільги. Договір прокату буде публічним і в тих випадках, коли він укладається для задоволення особистих потреб, так і коли орендоване майно використовується для підприємницьких цілей.
Предмет прокату передається у володіння і користування орендарю. Він не повинен залишатися у володінні орендодавця. Це умова прямо випливає з сформульованого в Цивільному кодексі визначення договору. У зв'язку з цим не повинні визнаватися прокатом договори, в яких користування здійснюється орендарем без отримання правомочності володіння.
Прокат ні за яких обставин не повинен носити безстроковий характер. Максимальний граничний термін встановлений у п. 1 ст. 627 ГК РФ в 1 рік. До договору прокату не застосовуються правила про поновлення на невизначений термін. Тому, навіть коли орендар після закінчення встановленого договором оренди терміну продовжує користуватися майном без заперечень орендодавця, і наймач, і наймодавець втрачають право на захист своїх інтересів на підставі договору. З цього випливає, що якщо орендодавець звернутися до відповідного суду для стягнення орендної плати, то він повинен посилатися для обгрунтування своїх вимог не на припинив свою дію договір, а на ч. 2 ст. 622 ГК РФ.
Орендарю в даному договорі не надається переважне право на поновлення договору на новий термін. У той же час орендар має право відмовитися від договору прокату в будь-який час, попередивши про це письмово орендодавця не менше ніж за десять днів (п. 3 ст. 627 ГК РФ). Зазначене правило є виключенням не тільки для оренди, в загальних положеннях якої встановлений подібний порядок виключно для договорів, укладених на невизначений термін, але і для договорів у цілому, так як розірвання договору допускається, як правило, за угодою сторін (п. 1 ст. 450 ГК РФ).
На наш погляд, законодавець, надаючи наведене право орендарю в імперативній формі, швидше за все, направляв його на захист інтересів громадян-споживачів, забувши про те, що крім побутового прокату існує і підприємницький. В останньому випадку орендар, який є підприємцем, отримує певну перевагу над орендодавцем, не будучи такою «слабкої» стороною, як громадянин-споживач. Якщо врахувати, що при цьому в орендаря є право на повернення орендної плати, то результатом для наймодавця стануть значні фінансові втрати. Така перспектива не може не стримувати розвиток підприємницького прокату в Росії.
До договору прокату встановлено вимогу письмової форми, що є вилученням із правила п. 1 ст. 609 ЦК РФ (щодо фізичних осіб). Для договорів побутового прокату застосовуються бланки, встановленої форми 67.
Окремі особливості притаманні обсягу прав і обов'язків сторін, що пояснюється як публічним характером прокату, так і професійним статусом орендодавця. Зокрема, в додаткові обов'язки орендодавця входить (ст. 628 ЦК РФ):
перевірка справності що здається в оренду майна у присутності орендаря;
ознайомлення орендаря з правилами експлуатації майна або видача йому письмових інструкцій про користування цим майном.
Перераховані обов'язки не є новими для договору прокату 68, але вони вперше знайшли закріплення у нормативному акті такої сили.
Ряд обов'язків з'являється для наймодавців, що надають майно за договором побутового прокату. Це, наприклад, доведення до споживача інформацію про своє режимі роботи, інформація про переданому майно і т.д.
У разі надання неякісного майна, яке заважає або виключає користування майном, орендодавець повинен у 10-денний строк з дня подання заяви орендаря або в менший термін, якщо він встановлений договором, відремонтувати майно на місці або надати в належному стані інше аналогічне майно (п. 1 ст. 629 ГК РФ). Право вибору способу усунення недоліків належить орендодавцю 69, хоча вибір багато в чому залежить від характеру наявних недоліків.
Орендна плата встановлюється тільки у вигляді визначених у твердій сумі платежів, що вносяться періодично або одноразово (п. 1 ст. 630 ГК РФ). Таким чином. Цивільний кодекс РФ не передбачає застосування інших форм орендної плати для договору прокату, крім грошової.
Наймана плата вноситься тільки за час фактичного знаходження майна у орендаря, і при достроковому поверненні майна орендодавець зобов'язаний повернути зайво сплачену частку.
Важливою особливістю договору прокату, покликаної до певної міри компенсувати великий обсяг вимог до орендодавця, є надана ст. 630 Цивільного кодексу РФ можливість стягнути в безспірному порядку заборгованість з орендної плати на підставі виконавчого напису нотаріуса. Слід зауважити, що законодавець зберіг існуючий раніше порядок.
У договорі прокату проведення і поточного, і капітального ремонтів покладено на орендодавця (ст. 631 ЦК РФ). Це положення діє навіть, коли необхідність ремонту виникла з вини орендаря, наприклад, через порушення правил експлуатації та утримання майна. У цьому випадку наймач зобов'язаний відшкодувати вартість ремонту і транспортування майна (ст. 629 ГК РФ).
Договір оренди транспортного засобу - це цивільно-правовий договір, за яким орендарю за плату надається транспортний засіб у тимчасове володіння та користування 70.
У Цивільному кодексі РФ даний договір виділено виходячи з особливого об'єкта оренди, яким є транспортний засіб.
У Загальноросійському класифікаторі основних фондів до транспортних засобів віднесено засоби пересування, призначені для переміщення людей і вантажів: залізничний рухомий склад; рухомий склад водного транспорту; рухомий склад автомобільного транспорту; рухомий склад повітряного транспорту; рухомий склад міського транспорту; кошти підлогового виробничого транспорту, а також транспортні засоби інших видів. До останніх можуть бути віднесені транспортні засоби зі спеціалізованими кузовами, призначенням яких є транспортування вантажів і людей (наприклад, автоцистерни, молоко-, цементо-, муковози).
Автомобілі та причепи автомобільні і тракторні, вагони залізничні спеціалізовані та переобладнані, основним призначенням яких є виконання виробничих або господарсько-побутових функцій, а не перевезення вантажів і людей (пересувні електростанції, пересувні трансформаторні установки і т.п.), вважаються пересувними підприємствами відповідного призначення , а не транспортними засобами, і підлягають обліку як будинку (за аналогією з відповідними стаціонарними підприємствами) або устаткування.
Стосовно оренди ми знаходимо поняття транспортного засобу у А. А. Іванова, який визначає його як «технічний пристрій з перевезення вантажів, пасажирів і багажу, що рухається в просторі» 71.
На підставі наявних нормативних актів можна зробити висновок, що до транспортних засобів зазвичай відносять вільно переміщаються механічні пристрої, як обладнані двигуном (автомобілі, літаки, локомотиви, теплоходи, космічні кораблі та ін), так і необладнані таким (велосипеди, причепи, баржі, вагони та ін.) Крім того, виділяються пристрої, безпосередньо направляються обслуговуючим персоналом, (наприклад, автомобілі, тепловози) та керовані опосередковано, через інший транспортний засіб (залізничні вагони, причепи тощо).
Крім Цивільного кодексу положення, що регламентують оренду транспортних засобів виходячи з віднесення їх до різних видів транспорту, містяться в Кодексі торгового мореплавання РФ 1999 року. Статуті залізничного транспорту РФ 2003 року, Федеральному законі РФ «Про залізничний транспорт в Російській Федерації» 2003 року, Повітряному кодексі РФ 1997 року, а також у прийнятих відповідно до перерахованих документами підзаконних актах по окремих видах транспорту. Але наведені акти не використовують загального поняття «транспортний засіб», а застосовують галузеві терміни: повітряне судно, рухомий склад, судно і ін
У багатьох випадках укладення договору оренди транспортних засобів (незалежно від умови щодо надання екіпажу) передбачає отримання орендарем ліцензії на здійснення певної діяльності на транспорті (наприклад, з перевезення вантажів на комерційній основі).
Головна відмінність оренди з екіпажем (його конституюють ознака) полягає в наданні орендодавцем послуг з управління і технічної експлуатації транспортного засобу. Якщо зміна інших умов договору (наприклад, за змістом транспортного засобу) не змінює його суті, то виключення умови про надання екіпажу автоматично переводить його в розряд договорів оренди без надання послуг з управління та технічної експлуатації.
Надання послуг з управління неможливо щодо транспортних засобів, які експлуатуються без екіпажу: вантажних вагонів, цистерн, причепів і т.п.
Послуги з управління та технічної експлуатації надають члени екіпажу, які є працівниками орендодавця (ст. 635 ЦК РФ), в обсязі, що забезпечує нормальну і безпечну експлуатацію транспортного засобу. Екіпаж повинен бути укомплектований відповідно до обов'язкових для сторін вимогами та прийнятою практикою експлуатації транспортного засобу, що включає в себе як надання необхідного кількісного та якісного складу членів екіпажу, так і відповідність їх кваліфікації встановленим вимогам 72. Оскільки недоукомплектованість екіпажу може спричинити заборону на експлуатацію транспортного засобу, то орендар має право вимагати відшкодування збитків вимагати дострокового розірвання договору у зв'язку зі створенням перешкод користуванню майном відповідно до ст. 620 ГК РФ.
Слід зазначити, що договором оренди може бути передбачено більш широкий спектр послуг, що надаються наймачеві (п. 1 ст. 635 ЦК РФ). Г. С. Шапкина правильно відзначає, що ці додаткові послуги «виходять за рамки технічної експлуатації» 73. Це, наприклад, може бути надання екскурсійного обслуговування при оренді транспортного засобу в туристичних цілях.
Як правило, витрати з оплати послуг членів екіпажу та їх зміст виробляється ардодателем, що, природно, впливає на розмір орендної плати. Однак допускається передача обов'язків по утриманню та по оплаті послуг на орендаря.
За загальним правилом, обов'язок по страхуванню транспортного засобу та цивільно-правової відповідальності покладається на орендодавця, якщо це необхідно в силу закону або договору. Така необхідність, наприклад, з'являється у відношенні повітряного судна при отриманні свідоцтва експлуатанта.
На орендодавця покладається обов'язок з підтримання транспортного засобу в належному стані, включаючи проведення поточного та капітального ремонту, а також надання необхідних приладів, тобто, орендодавець повністю відповідає за стан транспортного засобу протягом всього терміну оренди, якщо договором не передбачено інше.
На орендаря покладається обов'язок щодо несення витрат по комерційній експлуатації транспортного засобу, включаючи оплату палива, інших витратних матеріалів, зборів. У торговому мореплаванні сюди, зокрема, включаються оплата бункера, портових, канальних, лоцманських зборів і т.п.
Оренду транспортного засобу без екіпажу іноді називають «чистої» за орендою. У даному підвиді оренди після передачі транспортного засобу наймодавцем практично всі обов'язки лежать на орендарі.
Наймач протягом усього терміну оренди повинен підтримувати транспортний засіб у справному стані, проводити поточний та капітальний ремонт (ст. 644 ГК РФ). Однак, якщо, наприклад, виявлено приховані недоліки, то їх усунення лежить на орендодавцеві.
Наймач своїми силами здійснює управління транспортним засобом, а також його технічну та комерційну експлуатацію (ст. 645 ГК РФ). У даному випадку «своїми силами» означає, що управління та експлуатація можуть проводитися або особисто орендарем, або його працівниками, або особами, залученими орендарем за цивільно-правовими договорами. Можливий варіант, коли екіпаж орендодавця перенанімается орендарем, тобто переходить у його повне підпорядкування з усіх питань, як комерційної, так і технічної експлуатації транспортного засобу.
У всіх перерахованих випадках склад екіпажу і його кваліфікація повинні відповідати обов'язковим для сторін правилам та умовам договору, а також не суперечить їм вимогам звичайної практики експлуатації транспортного засобу даного виду та умов договору.
На відміну від оренди транспортних засобів з екіпажем з оренди без екіпажу відповідальність перед третіми особами за шкоду, заподіяну транспортним засобом, його механізмами, пристроями, устаткуванням, несе не орендодавець, а орендар як власник цього об'єкту (ст. 648 ГК РФ).
Договір оренда транспортних засобів не відміняє можливість сторін ввести в угоду умова про викуп транспортного засобу.
3.2 Оренда нерухомого майна
За договором оренди будівлі або споруди орендодавець зобов'язується передати у тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування орендарю будівлю або споруду (п. 1 ст. 650 ГК РФ).
Не проводячи відмінності між поняттями «будівля» і «споруда» і не розкриваючи їх змісту. Цивільний кодекс РФ визнає ці об'єкти нерухомим майном (п. 1 ст. 130 ЦК РФ), права і операції з яким підлягає державній реєстрації (п. 1 ст. 131 ЦК РФ).
У нормативних актах до будівель відносять архітектурно-будівельні об'єкти, призначенням яких є створення умов (захист від атмосферних впливів тощо) для праці, соціально-культурного обслуговування населення та зберігання матеріальних цінностей. Будинки мають в якості основних конструктивних частин стіни і дах.
Об'єктом є кожна окрема будівля. Якщо будівлі примикають один до одного і мають загальну стіну, але кожне представляє собою самостійне конструктивне ціле, їх вважають окремими об'єктами.
Окремо виділяються житла (житлові будови) як будівлі, призначені для постійного проживання. Вони включають в себе також пересувні щитові будиночки, плавучі будинки, інші будівлі (приміщення), використовувані для житла, а також історичні пам'ятники, ідентифіковані в основному як житлові будинки.
До споруд відносяться інженерно-будівельні об'єкти, призначенням яких є створення умов, необхідних для здійснення процесу виробництва шляхом виконання тих чи інших технічних функцій, не пов'язаних зі зміною предмета праці, або для здійснення різних невиробничих функцій.
Основними документами на будівлі і споруди є паспорт технічного обліку (технічний паспорт), що формується БТІ, поземельна книга, документи, що свідчать про належність об'єктів (договори про передачу майна, свідоцтва про вступ у спадщину і т.д.). Право власності на них підтверджується свідоцтвом встановленого зразка, що видаються органом по реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним.
В. М. Литовкин зазначає, що оскільки об'єктом державної реєстрації нерухомості може бути як єдиний об'єкт обліку, що складається з розташованих на одній земельній ділянці основного і службового будівель і споруд, так і лише будинок без допоміжних (службових) будівель під самостійним порядковим номером по вулиці , то при другому варіанті об'єктом оренди може бути тільки цей будинок або його частина, а в першому - це може бути і весь комплекс, і його окремі складові елементи, і навіть їх частини. В.В. Витрянский, відзначає, що при оренді будівель і споруд не застосовується ряд загальних правил про оренду, але «стосовно оренди нежитлових приміщень будь-які спеціальні правила в кодексі відсутні, тому на зазначені правовідносини загальні правила про договір оренди поширюються в повному обсязі» 74.
У літературі висловлювалися точки зору, що договір найму житлового приміщення є різновидом майнового найму або тільки комерційний найм житлового приміщення підпорядковується правилам договору оренди 75. Зрозуміло, спочатку найм житла існував в рамках інституту оренди, проте на сьогоднішній день даний договір виділений в самостійний інститут цивільного права і регулюється главою 35 ГК РФ, в якій навіть немає посилань на застосування норм про оренду до найму житлового приміщення (допускається, як раніше наголошувалося , тільки оренда житла юридичними особами з метою надання для проживання громадянам) 76. Відмінними особливостями договору найму житлового приміщення є: наймачем виступає громадянин; об'єкт використовується тільки для проживання громадян; договір незалежно від терміну не підлягає державній реєстрації; до регулювання даних відносин додатково застосовуються положення житлового законодавства.
Форма договору оренди будівель (споруд) твердо визначена Цивільним кодексом РФ. Як і при купівлі-продажу нерухомості, потрібно складання одного документа, підписаного обома сторонами договору. Інші варіанти простої письмової форми (обмін листами, телеграмами тощо) є неприпустимим. Порушення вимог до форми тягне недійсність договору (п. 1 ст. 651 ЦК РФ).
Договір оренди будівлі або споруди, укладений на строк не менше одного року, підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту реєстрації (п. 2 ст. 651 ЦК РФ). Формулювання закону уточнюється п. 2 ст. 609 ЦК РФ, який говорить, що «договори оренди нерухомого майна підлягають державній реєстрації, якщо інше не встановлено законом". На жаль, слід відзначити, що положення, викладене у ст. 651 ЦК РФ, прямо не виключило дії ст. 609 ЦК РФ, як це було зроблено в договорі оренди транспортних засобів (статті 633 і 643 ГК РФ). Тому автор, приєднуючись до прийнятої в літературі точки зору, що законодавець хотів встановити необхідність реєстрації договорів будівель (споруд), які укладаються на строк від одного року і більше 77, вважає корисним у випадку збереження даного правила змінити формулювання п. 2 ст. 651 ЦК РФ і викласти її, наприклад, в наступному вигляді: «Не підлягає державній реєстрації договір оренди будівлі або споруди, укладений на термін менше 1 року. Це правило не застосовується, якщо договір оренди будівлі або споруди пов'язаний з передачею в користування земельної ділянки ».
Так як для договору оренди будівель і споруд умова про термін не є суттєвим, то для договорів, укладених на невизначений термін, правило про реєстрацію не може бути застосоване. Також воно легко обходиться при укладенні договору оренди строком на один рік, що передбачає автоматичну пролонгацію на той же термін за відсутності заперечення сторін.
Досить цікаве і обгрунтоване думка висловлена О. Гутниковим, який вважає, що відповідно до статті 26 Федерального закону РФ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» реєстрації підлягає не тільки договір оренди будівель і споруд, а й право оренди, причому на реєстрацію права не поширюється правила ст. 651 ЦК РФ про граничні терміни, що підлягають реєстрації. Таким чином, на практиці можуть існувати два варіанти державної реєстрації: тільки права оренди (обтяження) і одночасно договору оренди та права оренди 78. Якщо з реєстрацією договору пов'язане виникнення права оренди, то реєстрація самого права надає можливість захисту при переході майна від однієї особи до іншої в результаті універсального правонаступництва.
З огляду на все раніше викладене, автор вважає за необхідне зберегти державну реєстрацію договорів оренди будівель або споруд незалежно від терміну, спростивши процедуру реєстрації.
При оренді будівлі (споруди) до істотних чинності закону умовам віднесений розмір орендної плати (п. 1 ст. 654 ЦК РФ). У разі відсутності погодженого в письмовому вигляді умови про розмір найманої плати договір вважається неукладеним.
Розмір орендної плати зазвичай залежить від місця розташування будівлі або споруди, від характеру діяльності орендаря, від технічних характеристик переданих будівель чи споруд і т.п. Облік всіх цих параметрів особливо характерний для здачі в оренду державних та муніципальних об'єктів.
У Цивільному кодексі РФ у п. 2 ст. 654 зазначено, що якщо договором не визначене інше, в рахунок орендної плати включається і плата за користування земельною ділянкою, на якій розташовано будівлю (споруду).
Особливістю виконання договору оренди будівлі (споруди) є необхідність складання передавального акта або іншого документа про передачу, підписаного сторонами. Саме з цього моменту обов'язок щодо передачі речі вважається виконаним, якщо інше не встановлено чинним законодавством або договором.
Ухилення від підписання цього акту законом прирівнюється до відмови від виконання договору і тягне рівнозначні наслідки. Дане положення діє як у відношенні передачі майна орендарю, так і повернення його орендодавцю.
В якості короткого висновку з цього питання можна вказати, що договір оренди будівель і споруд, що є нерухомим майном, підлягає жорсткішого державного контролю, який виражається у державній реєстрації даного роду договорів. Звільнення від такої реєстрації угод, що укладаються на термін менше 1 року, може призвести до ослаблення цього контролю, і, крім того, дозволяє не застосовувати зазначену вимогу до договорів оренди укладеним без зазначення строку. Тому висловлюється пропозиція про виключення зі статті 651 ЦК РФ другого пункту, що вводить таке виключення.
3.3 Договір лізингу як особливий вид оренди
Зазвичай під лізингом розуміють майнові відносини, при яких одна організація (користувач) звертається до іншої (лізингової компанії) з проханням придбати необхідне майно і передати його їй у тимчасове користування 79.
У широкому значенні під лізингом слід розуміти весь комплекс виникаючих майнових відносин, пов'язаних з передачею майна у тимчасове користування на основі його придбання і подальшої здачі в довгострокову оренду 80. Саме в такому трактуванні лізинг увійшов у побут і використовується в зарубіжній і вітчизняній теорії та практиці.
У Федеральному законі РФ «Про лізинг» під лізингом розуміють і сам договір, і «вид інвестиційної діяльності по придбанню майна і передачі його на підставі договору лізингу фізичним та юридичним особам за певну плату, на певний термін і на певних умовах, обумовлених договором, з правом викупу майна лізингоотримувачем ».
В економічній літературі лізинг визначають як особливу форму фінансування товаровиробників для придбання матеріально-технічних засобів 81, що займає проміжне положення між кредитуванням і прямим інвестуванням 82. Відштовхуючись від цього, зазначається, частка лізингу в обсязі інвестицій в економіку Росії в 1997 році склала 83.
У найбільш узагальненій формі лізинг, з позиції економічної науки, представляється собою продаж машин і устаткування споживачам з відстрочкою платежу 84.
Ряд вчених розглядають лізинг як форму економічних відносин, яка являє собою цілу сукупність господарських операцій. У неї входять такі обов'язкові елементи, як купівля-продаж, оренда, а також можуть включатися позику, доручення, гарантія, обслуговування і т.д. 85
У Цивільному кодексі РФ «фінансова оренда» і «лізинг» застосовуються як синоніми, так що, на наш погляд, було б коректніше застосовувати термін «фінансова оренда», а не «фінансовий лізинг», оскільки слово «лізинг» є не перекладом, а звуковий калькою відповідного англійського терміна, що позначає оренду (to lease) 86.
У літературі виділяється кілька різних класифікацій лізингу: за складом учасників; за типом майна; за ступенем новизни об'єкта лізингу; за ступенем окупності майна: залежно від умов амортизації; за ступенем окупності та умов амортизації; по об'єму обслуговування; в залежності від сектора ринку; по відношенню до податкових та амортизаційних пільг; за характером лізингових платежів; за видами лізингових платежів; за ступенем фінансової участі лізингодавця; в залежності від особливостей обліку; в залежності від умов припинення лізингових договорів; по наявності різного роду гарантій тощо 87.
Велике значення у регулюванні лізингових відносин відіграє договір фінансової оренди.
За договором фінансової оренди (договору лізингу) орендодавець зобов'язується придбати у власність вказане орендарем майно у визначеного ним продавця і надати орендареві це майно за плату в тимчасове володіння і користування для підприємницьких цілей (ч. 1 ст. 665 ГК РФ.).
Федеральний арбітражний суд Поволзької округу з цього питання зазначив 88, що згідно з поданими документами сторонами було укладено договір фінансового лізингу, і в рахунок виконання зобов'язань за даним договором лізингодавець на підставі усної заявки лізингоодержувача закупив у організації сільськогосподарське обладнання, передане лізингоодержувачу за актом приймання - передачі.
Згідно з умовами договору лізингу в день його укладення сторони підписали два додатки за № 1, в одному з яких узгоджені асортимент об'єктів лізингу і кількість сільськогосподарської техніки, що підлягає поставці за даним договором. У другому документі, позначеному як додаток до акта приймання - передачі, узгоджені умови, терміни і порядок розрахунків лізингоодержувача за техніку. Як зазначає касаційна інстанція, зазначені обставини не суперечать нормам права, встановленими ст. ст. 665, 666 і 668 ГК РФ. Крім того, висновок і виконання сторонами договору лізингу підтверджуються також і рахунком - фактурою з розшифровкою платежів, платіжними дорученнями, якими відповідач частково перерахував заборгованість за сільськогосподарське обладнання, вказавши найменування платежів - "Вартість об'єкта лізингу".
Таким чином, з огляду на викладені обставини, суд вважає, що доводи заявника про укладення між сторонами договору купівлі - продажу, а не лізингу і тому відсутність у нього зобов'язання по сплаті лізингових платежів та пені за прострочення їх оплати не грунтуються на матеріалах справи.
Визначаючи лізинг як довгострокову оренду (від 6 місяців до кількох років) машин, устаткування, транспортних засобів з подальшим викупом орендованого майна за рахунок періодичних платежів у вигляді орендної плати, Е. Е. Коган, тим не менш, не згоден з тим, що в основі лізингу лежить майновий найм, і вважає, що це самостійний вид договору 89. Цю ж точку зору підтримав і Є.А. Суханов, вказуючи на багатосторонній характер відносин при лізингу 90.
У Цивільному кодексі РФ, все ж таки, знайшла відображення точка зору, що власне договір лізингу є двостороннім, але наділяє його боку правами та обов'язками щодо третьої особи - продавця майна, тобто договір фінансової оренди "ускладнюється" наявністю третьої фігури - продавця, з яким орендар у прямих договірних відносинах не перебуває, але до якого завдяки спеціальним правил фінансової оренди набуває ряд прав 91.
У той же час договір між продавцем і лізингодавцем регулюється правилами про купівлю-продаж.
Обов'язковою вимогою до лізингодавців, у якості яких можуть виступати юридичні особи та громадяни, які є підприємцями без утворення юридичної особи. Цікавим фактом є наявність двох можливих варіантів отримання ліцензій для юридичних осіб: діяльність в якості лізингових компаній або у якості кредитних установ.
Як лізингоодержувачів можуть виступати не тільки комерційні організації і індивідуальні підприємці, а й некомерційні організації, що займаються підприємницькою діяльністю відповідно до установчих документів.
Особливостями договору лізингу як різновиду оренди є:
1) у якості учасника зобов'язань поряд з орендодавцем та орендарем виступає також продавець майна, що є його власником;
2) орендодавець, у момент укладення договору не є власником або титульним власником майна, яке підлягає передачі в оренду;
3) більш активна роль належить орендарю, тому що саме він, за загальним правилом, визначає продавця і вказує майно, що підлягає придбанню для передачі в оренду 92;
4) предметом договору не можуть бути речі, використовувані для непідприємницької діяльності, а також земельні ділянки та інші природні об'єкти (ст.666 ЦК України);
5) передача майна орендарю здійснюється не орендодавцем, а продавцем із збереженням за наймодавцем відповідальності за невиконання або неналежне виконання цього обов'язку;
6) ризик випадкової загибелі та випадкового пошкодження найнятого майна покладається на орендаря, якщо інше не передбачено договором (ст. 669 ГК РФ).
До договору лізингу застосовуються загальні положення про оренду в частині, що не суперечить спеціальним положенням.
Відповідно до конвенції УНІДРУА про міжнародний фінансовий лізинг, до якої Росія приєдналася в 1998 році 93, угода фінансового лізингу має такими характеристиками:
а) орендар визначає обладнання і вибирає постачальника, не покладаючись в першу чергу на досвід і думку лізингодавця;
б) обладнання придбавається орендодавцем у зв'язку з договором лізингу, який, і постачальник обізнаний про це, укладений або має бути укладений між орендодавцем та орендарем; і
в) періодичні платежі, що підлягають виплаті за договором лізингу, розраховуються, зокрема, з урахуванням амортизації всієї або істотної частини вартості обладнання.
Нові особливості регулювання лізингу, введені Федеральним законом РФ «Про лізинг» 94, включають в себе розширення поняття лізингу: крім фінансової оренди (фінансового лізингу) в нього входять також зворотний лізинг, який розглядається в якості підвиду фінансового лізингу, і оперативний лізинг, який раніше таким не зізнавався. Таким чином, лізинг як родового поняття включає в себе і фінансовий лізинг 95, і оперативний.
Крім цього, в законі зустрічаються такі види лізингу як комплексний і змішаний.
Комплексний лізинг включає в себе додаткові послуги, передбачені п. 4 ст. 7 Закону «Про лізинг». Це, зокрема, можуть бути придбання у третіх осіб прав на інтелектуальну власність («ноу-хау», ліцензійних прав, прав на товарні знаки, марки, програмне забезпечення та інших), післягарантійне обслуговування і будь-який вид ремонту предмета лізингу, здійснення монтажних ( шефмонтажних) і пусконалагоджувальних робіт щодо предмета лізингу, навчання персоналу тощо
У законі не розкривається поняття «змішаного» лізингу. Швидше за все, він представляє собою сукупність умов кількох різних лізингових договорів 96.
Крім видів виділяються типи лізингу (короткостроковий - менше півтора років, середньостроковий - від півтора до трьох років, довгостроковий - від трьох років і вище) та форми лізингу (внутрішній і міжнародний).
Договір визнається лізинговим, якщо він містить вказівки на наявність інвестування грошових коштів в предмет лізингу і на наявність передачі предмета лізингу лізингоодержувачу. Ймовірно, підтвердженням наявності інвестування повинна стати купівля предмета лізингу лізингодавцем.
До істотних умов (істотних положень) договору лізингу віднесено:
1) вказівка форми, типу та виду;
2) точний опис предмета лізингу;
3) обсяг переданих прав власності;
4) найменування місце і вказівка порядку передачі предмета лізингу;
5) зазначення терміну дії договору лізингу;
6) порядок балансового обліку предмета лізингу;
7) порядок утримання і ремонту предмета лізингу;
8) перелік додаткових послуг (якщо укладається договір комплексного лізингу);
9) зазначення загальної суми договору лізингу та розміру винагороди лізингодавця;
10) порядок розрахунків (графік платежів);
11) визначення обов'язки лізингодавця або лізингоодержувача з1астраховать предмет лізингу від пов'язаних з договором лізингу ризиків, якщо інше не передбачено договором;
12) обставини, які визнаються сторонами в якості безперечних і очевидних порушень зобов'язань і спричиняють припинення договору та майновий розрахунок, а також процедуру вилучення (повернення) майна.
Обов'язковим додатком до договору лізингу повинен бути договір купівлі-продажу майна.
Лізингодавець в рамках договору лізингу має безпрецедентними правами щодо орендаря. Так, він має право проводити інспекції для здійснення контролю за дотриманням умов договору лізингоодержувачем, включаючи фінансовий контроль за діяльністю орендаря і призначення аудиторських перевірок при несплаті лізингових платежів. Лізингоодержувач зобов'язаний забезпечувати доступ орендодавця до своїх фінансових документів, а також допускати присутність лізингодавця на загальних зборах і засіданнях органів управління 97.
Договір лізингу допускає здачу орендарем майна в суборенду (сублізинг) за згодою лізингодавця. На думку А. Кучера, сублізинг в тому вигляді, в якому він викладений у Федеральному законі РФ «Про лізинг», являє собою не суборенду (піднайм), а перенайме 98. На наш погляд, це не зовсім вірно, оскільки п. 3 ст. 8 зазначеного закону не передбачає переведення обов'язків орендаря за договором, так що він залишається відповідальним перед орендодавцем особою.
При вчиненні лізингоодержувачем дій аналогічних передбаченим ст. 619 ГК РФ, а також у разі здачі майна в сублізинг без отримання згоди лізингодавець вправі безперечно стягнути грошові суми і вилучити предмет лізингу.
Оскільки закон не розшифровує, що мається на увазі під безперечним порядком, можна припустити, що відносно грошових коштів розуміється безакцептному порядок їх списання з рахунку лізингоодержувача (п. 2 ст. 854 ГК РФ), а щодо вилучення ним, ймовірно, є скасування вимоги про попередньому повідомленні орендаря про виправлення допущених порушень та звільнення від звернення до суду для дострокового розірвання договору. Однак слід зазначити, що реально отримати майно без згоди лізингоодержувача орендодавець без рішення суду навряд чи зможе, що фактично підтверджується п. 2 ст. 25 Федерального закону.
Договором лізингу може бути передбачена неустойка за несвоєчасне повернення майна, яка буде стягуватися понад платежів за користування та відшкодування заподіяних збитків, якщо інше не передбачено договором.
У законі «Про лізинг» докладно розписано складу орендної плати (лізингових платежів), в які входять плата за основні послуги (відсоткову винагороду), амортизація майна за період лізингу, інвестиційні витрати (витрати), оплата відсотків за кредити, залучені в рамках договору, плата за додаткові послуги лізингодавця і ін
Винагорода лізингодавця визначається як сума оплати послуг по здійсненню лізингової угоди та відсотка за використання власних коштів лізингодавця, спрямованих на придбання предмета лізингу і (або) на виконання додаткових послуг (при компенсаційному лізингу).
На думку автора, спроба Федерального закону більш повно врегулювати лізингові відносини, на жаль, виявилася не дуже успішною. Причиною тому стала велика кількість юридико-технічних помилок. Наприклад, обов'язковою умовою договору лізингу відповідно до статті 15 закону є вказівка обсягу переданих прав власності, що є нонсенсом для російського права, який заперечує теорію подільності права власності.
Не можна не погодитися з А. Кучером, що здача в заставу лізингоодержувачем майна суперечить п. 2 ст. 335 ДК РФ. Якщо при оренді має місце заставу прав, дозволений п. 3 вищенаведеної статті, то надання права здачі в заставу речі особі, яка не мала на неї права власності або права господарського відання, не може бути реалізовано на практиці. Тобто, лізингоодержувач може скористатися тільки правами, викладеними в ст. 615 ГК РФ.
У цілому, слід зазначити, що договір лізингу (фінансової оренди) є двостороннім договором оренди, але породжує обов'язок орендодавця перед третьою особою (продавцем) і відповідно права лізингоодержувача стосовно цієї третьої особи. При цьому специфіка договору обумовлюється його економічною роллю як нового механізму інвестиційної діяльності.
ВИСНОВОК
На підставі викладеного можна зробити наступні висновки. Законодавство не містить єдиного підходу до майнового найму. Підтвердженням точки зору, що оренда, пов'язана з передачею майна у володіння, має речове-правовий характер, може служити частина 2 пункту 3 статті 335 ГК РФ: «Запорука прав оренди або іншого права на чужу річ не допускається без згоди її власника або особи, має на неї право господарського відання, якщо законом або договором заборонено відчуження цього права без згоди зазначених осіб ». Так як «право на іншу річ» є синонімом поняття «обмежене речове право», то можна зробити висновок, що законодавець у такий спосіб вказав на включення орендних прав у число обмежених речових прав. У статті 132 ЦК РФ оренда названа в числі «угод, пов'язаних із встановленням, зміною та припиненням речових прав».
Відносини за договором оренди настільки багатогранні і складні, що в Російському законодавстві існують суперечності і проблеми права, на які слід звернути увагу.
Використовувані на практиці договори, підкоряючись загальним правилам про оренду, мають ряд особливостей, що відображаються в спеціальних нормах. Для регулювання орендних відносин важливу роль має віднесення майна до рухомого чи нерухомого.
1. Поняття "споруда" є родовим по відношенню до поняття "будинок", і правильніше вживати поєднання "будівлі та інші споруди", як це запропоновано у науковій літературі.
Ч.1 ст. 607 КК РФ слід викласти в такій редакції: «В оренду можуть бути передані земельні ділянки та інші відособлені природні об'єкти, підприємства й інші майнові комплекси, будівлі та інші споруди, обладнання, транспортні засоби та інші речі, які не втрачають своїх натуральних властивостей у процесі їх використання (неспоживна речі) ».
2. Незважаючи на те, що нежиле приміщення є нерухомістю за ознакою нерозривному зв'язку із землею, до відносин оренди нежитлових приміщень незастосовні спеціальні правила, що регулюють оренду будівель та інших споруд. З причини того, що об'єктом оренди може виступати не всю будівлю, а окреме приміщення.
Було б краще ввести до Цивільного кодексу нову главу 351 «Наймання нежитлових приміщень». За основу побудови норм цієї глави можна взяти главу 35 «Найм житлових приміщень», з вилученням норм непридатних в наймом нежитлового приміщення.
3. Необхідно або уніфікувати правила про реєстрацію нерухомості, або розповсюдити дію статті 651 ЦК РФ на відносини, пов'язані з нежитловими приміщеннями.
Так можлива наступна редакція ч. 2 ст. 651 ЦК РФ «Договір оренди нерухомого майна, укладений на строк не менше року, підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації».
4. Крім того, при укладенні договору оренди сторони користуються правовими засобами захисту, передбаченими п. 3 ст. 165 ЦК РФ. Відповідно до даної норми у випадках, коли угода, що вимагає держреєстрації, здійснена в належній формі, але одна із сторін ухиляється від її реєстрації, суд вправі за вимогою іншої сторони винести рішення про реєстрацію угоди. Після цього підставою реєстрації договору буде рішення суду.
Проте аналіз статей Закону про державну реєстрацію не передбачає можливість реєстрації договору оренди на підставі рішення суду, як це зроблено у зв'язку з реєстрацією переходу права власності в п. 1 ст. 16 Закону. Отже, доцільним було б приведення норм Закону про державну реєстрацію у відповідність до ДК РФ і з цього питання.
Так можлива наступна редакція п. 1 ст. 26 «Державна реєстрація оренди нерухомого майна проводиться за допомогою державної реєстрації договору оренди цього нерухомого майна.
Із заявою про державну реєстрацію договору оренди нерухомого майна може звернутися одна із сторін договору оренди нерухомого майна, або це реєстрація договору оренди здійснюється на підставі рішення суду ».
5. Спроба поширити дію Закону про іпотеку на відносини по іпотеці права оренди шляхом простого зазначення останнього в якості предмета іпотеки є не дуже вдалою. Пряме застосування норм, які визначають режим функціонування звичайної іпотеки, у ряді випадків просто неможливо і вимагає певного творчого підходу, що в свою чергу загрожує зловживаннями. Необхідно детально розробити порядок застави прав оренди та внести зміни до діючого законодавства. Це може бути або окрема глава в частині другій Цивільного кодексу, або голова в законі про іпотеку.
6. Існують проблеми співвідношення критеріїв, які дозволяють розмежовувати договір оренди і близькі договірні правові інститути.
Договори зберігання в автоматичних камерах схову визначені як договори зберігання, оскільки функція самих камер і спрямованість договору полягають саме у збереженні;
7. Договір комерційної концесії відрізняється від договору оренди насамперед по об'єкту, якщо ж передбачається передача не тільки виняткових прав, але і речей, договір комерційної концесії повинен бути визначений як змішаний договір (з елементами оренди);
8. Договір зберігання в цілому легко відрізняється від договору оренди за обов'язки зберігача лише зберігати річ без користування. У тих випадках, коли він отримує також право і користуватися збереженим, це правомочність у нього виникає знову ж таки в інтересах поклажодавця для забезпечення збереження майна;
9. Договір фрахтування (чартер) у роботі визначений як договір перевезення, оскільки з його допомогою задовольняється потреба фрахтувальника перемістити вантаж до місця призначення; сам транспортний засіб цікавить його лише опосередковано і лише у зазначеній зв'язку. У договорі ж фрахтування на час з екіпажем фрахтувальника цікавить саме сам транспортний засіб і його можливості в цілому, цей договір повинен бути віднесений до орендного типу договорів;
10. Концесійні угоди, в тому числі угоди про розподіл продукції, утворюють самостійний тип договорів, для яких характерний особливий суб'єктний склад (бере участь Російська Федерація), адміністративний характер ряду відносин, особливий об'єкт (надаються виключні права, а не саме майно). Сукупність цих та інших специфічних ознак не дозволяє змішувати такі угоди з орендою земельних ділянок. Договір оренди надр неможливий, в тому числі у зв'язку з відсутністю у надр властивостей неспоживаність і визначеності (надра є природний стан землі);
11. Практикується в даний час купівля-продаж права на укладення договору оренди допустима. Але якщо вона застосовується у випадках, коли договір оренди вже укладений, то відносини слід кваліфікувати як перенала і застосовувати правила глави 24 ЦК України, в тому числі необхідно і згоду кредитора.
12. Існуючі положення про публічне договорі знаходяться в суперечності з правилами про укладення договору в обов'язковому порядку. Оскільки публічний договір у більшій мірі відповідає інтересам споживачів, нормам про цей договір слід віддати перевагу в застосуванні, доповнивши ГК РФ уточненням, що «Укладення договору відбувається за зверненням відповідної особи до відповідної комерційної організації. Якщо після закінчення терміну договору оренди наймач при відсутності заперечень наймодавця продовжує користуватися річчю, то має місце не поновлення договору, а висновок нового ».
Таким чином, чинне законодавство про договір оренди, потребує вдосконалення, що буде сприяти успішному розвитку орендних правовідносин у Росії.
СПИСОК
Нормативно-правові акти
Конституція Російської Федерації від 12.12.1993 [Текст]: офіц. текст / / Російська газета. - 1993. - № 237.
Цивільний кодекс Російської Федерації (частина перша) [Текст]: [Федеральний закон № 51-ФЗ, прийнятий 30.11.1994 р., станом на 06.12.2007] / / Збори законодавства РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301
Цивільний кодекс Російської Федерації (частина друга) [Текст]: [Федеральний закон № 14-ФЗ, прийнятий 26.01.1996 р., станом на 06.12.2007] / / Збори законодавства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410.
Цивільний кодекс Російської Федерації (частина третя) [Текст]: [Федеральний закон № 146-ФЗ, прийнятий 26.11.2001 р., станом на 29.11.2007] / / Збори законодавства РФ. - 2001. - № 49. - Ст. 4552.
Цивільний процесуальний кодекс Російської Федерації [Текст]: [Федеральний закон № 138-ФЗ, прийнятий 14.11.2002 р., станом на 04.12.2007] / / Збори законодавства РФ. - 2002. - № 46. - Ст. 4532.
Лісовий кодекс Російської Федерації [Текст]: [Федеральний закон № 200-ФЗ, прийнятий 4 грудня 2006] / / Збори законодавства РФ. - 2006. - № 50. - Ст. 5278.
Земельний кодекс Російської Федерації [Текст]: [Федеральний закон № 136-ФЗ, від 25 жовтня 2001 р., за станом на 08.11.2007] / / Збори законодавства РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147.
Повітряний кодекс Російської Федерації [Текст]: [Федеральний закон № 60-ФЗ, прийнятий 19 березня 1997 р., за станом на 04.12.2007] / / Збори законодавства РФ. - 1997. - № 12. - Ст.1383.
Кодекс торговельного мореплавства Російської Федерації [Текст]: [Федеральний закон № 81-ФЗ, прийнятий 30 квітня 1999 р., за станом на 06.12.2007] / / Збори законодавства РФ. - 1999. - № 18. - Ст. 2207.
Статут залізничного транспорту Російської Федерації [Текст]: [Федеральний закон № 18-ФЗ, прийнятий 10 січня 2003 р., за станом на 08.11.2007] / / Збори законодавства РФ. - 2003. - № 2. - Ст. 170.
Про залізничний транспорт в Російській Федерації [Текст]: [Федеральний закон № 17-ФЗ, прийнятий 10 січня 2003 р., за станом на 08.11.2007] / / Збори законодавства РФ. - 2003. - № 2. - Ст. 169.
Про приватизацію державного та муніципального майна [Текст]: [Федеральний закон № 178-ФЗ, прийнятий 21 грудня 2001 р., за станом на 01.12.2007] / / Збори законодавства РФ. - 2002. - № 4. - Ст.251.
Про фінансову оренду (лізингу) [Текст]: [Федеральний закон № 164-ФЗ, прийнятий 29 жовтня 1998 р., за станом на 26.07.2006] / / Збори законодавства РФ. - 1998. - № 44. - Ст. 5394.
Про приєднання Російської Федерації до Конвенції УНІДРУА про міжнародний фінансовий лізинг [Текст]: [Федеральний закон № 16-ФЗ, прийнятий 16 січня 1998] / / Збори законодавства РФ. - 1998. - № 7. - Ст. 787.
Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним [Текст]: [Федеральний закон № 122-ФЗ, прийнятий 17 червня 1997 р., за станом на 23.11.2007] / / Збори законодавства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.
Про освіту [Текст]: [Закон РФ № 3266-1, прийнятий 10 липня 1992 р., за станом на 28.02.2008] / / Відомості Верховної Ради України. - 1992. - № 30. - Ст. 1797.
Питання структури федеральних органів виконавчої влади [Текст]: [Указ Президента РФ № 1274, від 24 вересня 2007 р., станом на 11.10.2007] / / Збори законодавства РФ. - 2007. - № 40. - Ст. 4717.
Про затвердження форми державного статистичного спостереження за наявністю і рухом основних фондів (засобів) та інших нефінансових активів та інструкції щодо її заповнення [Текст]: [Постанова Держкомстату РФ № 101, від 14 липня 1995 р., за станом на 11.02.1999] / / Фінансова газета. - 1995. - № 52. - С. 19.
Про порядок реєстрації транспортних засобів [Текст]: [Наказ МВС РФ № 59, від 27 січня 2003 р., станом на 04.06.2007] / / Бюлетень нормативних актів федеральних органів виконавчої влади. - 2003. - № 18. - С.32.
Про затвердження положення про мінімальний склад екіпажів самохідних транспортних суден [Текст]: [Наказ Мінтрансу РФ № 138, від 1 листопада 2002 р., за станом на 14.04.2003] / / Бюлетень нормативних актів федеральних органів виконавчої влади. - 2003. - № 4. - С. 27.
Про затвердження положення про проведення торгів на право укладення договору оренди об'єктів нерухомості, що перебувають у федеральній власності [Текст]: [Розпорядження Мингосимущества РФ № 774-р, від 28 липня 1998 р.] / / Бюлетень нормативних актів федеральних органів виконавчої влади. - № 20. - 1998. - С. 32.
Про затвердження форм документів суворої звітності [Текст]: [Лист Мінфіну РФ № 16-00-30-33, від 20 квітня 1995 р] / / Економіка і життя. - 1995. - № 41. - С. 32.
Класифікація послуг населенню ОК 002-93, затв. Постановою Держстандарту РФ від 28 червня 1993 р. № 163 (в ред. Від 18.12.2006) - М., Видавництво стандартів. 1994. - 52 с.
Спеціальна й навчальна література
Агафонов Ю.А., Лукін В.М., Соцький Т.Є. Оренда в системі сільськогосподарських відносин: навчальний посібник. [Текст] - Краснодар., 2008. - 236с.
Андрєєв П.А. Створення лізингових підприємств в агропромисловому комплексі: методичний посібник. [Текст] - М., Юридична література. 1994. - 410с.
Брагінського М.І., Витрянского В.В. Договірне право. Договори про передачу майна [Текст] - М., Статут. 2002. - 724 с.
Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право: Загальні положення. [Текст] - М., Статут. 2000. -684 С.
Володимирський-Буданов М.Ф. Огляд історії російського права. [Текст] - Ростов-на-Дону., Фенікс. 2002. - 742 с.
Газман В.Д. Лізинг: Теорія. Практика. Коментарі. [Текст] - М., Правова культура. 1997. - 326 с.
Газман В. Коментар до Федерального закону «Про лізинг». [Текст] / / Господарство право. - 2008. - № 1. - С.3.
Гайнетдінов М. Лізинг - Вигідна форма підприємництва. [Текст] / / Господарство право. - 2008. - № 3. - С. 31.
Головнін С. Чим загрожує прострочення платежу? [Текст] / / ЕЖ-Юрист. - 2007. - № 20. - С. 7.
Цивільний кодекс Російської Федерації. Частина друга. Текст, коментарі, алфавітно-предметний покажчик [Текст] / Под ред. Козир О.М., Маковського А.Л.., Хохлова С.А. - М., Міжнародний центр фінансово-економічного розвитку. 1996. - 672 с.
Цивільне право: у 2 т. Том I: Підручник [Текст] / Відп. ред. Суханов Є.А. 6-е вид., Перераб. і доп. - М., Волтерс Клувер. 2006. - 708 с.
Цивільне право. У 2-х томах. Том 2. Підручник [Текст] / Под ред. Суханова Є.А. - М., Волтерс Клувер. 2006. - 746 с.
Цивільне право Росії. Частина друга. Зобов'язальне право: Курс лекцій [Текст] / Відп. ред. Садиков О.Н. -М., БЕК. 1999. - 462 с.
Цивільне право Росії. Курс лекцій. Частина перша [Текст] / Под ред. Садикова. О.Н. - М., Норма. 2004. - 458 с.
Цивільне право. Частина I [Текст] / Под ред. Сергєєва А.П., Толстого Ю.К. - М., Проспект. 2004. -698 С.
Цивільне право. Підручник. Частина 2 [Текст] / Под ред. Сергєєва А.П., Толстого Ю.К. - М., Проспект. 2006. - 736 с.
Цивільне право. Ч. 1. [Текст] / Под ред. Антопольская М.В., Багачева Т.А. - М., МАУП. 1997. - 654 с.
Цивільне право. Підручник для вузів. Частина 1 [Текст] / За заг. ред. Іларіонове Т.І., Гонгало Б.М., Плетньова В.А. - М., Норма-Инфра-М. 1998. - 672 с.
Гуляєв AM Російське громадянське право. [Текст] - М., Статут. 2008. - 678 с.
Гутников О. Державна реєстрація права оренди [Текст] / / Господарство право. - 2007. - № 5. - С. 34.
Долуханян PM Правове регулювання відносин між сторонами договору оренди торгових приміщень: Автореф. дисс .... канд. юрид. наук. [Текст] - М., 1970. - 42 с.
Жилінський С.Е. Правова основа підприємницької діяльності (підприємницьке право). Курс лекцій. [Текст] - М., Норма-Инфра-М. 1998. - 568с.
Жуков Л.М. Нове в інвестиційному законодавстві РФ [Текст] / / Підприємницьке право. - 2008. - № 1. - С. 13.
Іоффе О.С. Зобов'язальне право. [Текст] - М., Юридична література. 1975. - 658 с.
Іоффе О.С., Толстой Ю.К. Основи радянського цивільного права. [Текст] - Казань., Вид-во Казанського університету. 1983. - 752 с.
Кабалкин А.Ю. Договори побутового обслуговування населення. [Текст] / / Соціалістична законність. - 1976. - № 6. - С. 32.
Кабатова О.В Лізинг: правове регулювання, практика. [Текст] - М., Інфра-М. 2008. - 312 с.
Калпин А.Г. Договір оренди транспортних засобів [Текст] / / Цивільне право. - 2007. - № 2. - С. 21.
Кіндеева Е.А., Піскунова М.Г. Нерухомість: права і угод. Нові правила оформлення. Державна реєстрація. Зразки документів [Текст] - М. Юрайт. 2004. - 562 с.
Кирилова С. Особливості здачі в оренду земельних ділянок [Текст] / / Законність. - 2008. - № 1. - С. 24.
Коган Е.Е. Правові основи лізингу [Текст] / / ЕКО-Новосибірськ. - 2007. - № 3. - С. 62-65.
Коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації, частини першої (постатейний) (видання третє, виправлене, доповнене і перероблене) [Текст] / Под ред. Садикова О.Н. - М., Інфра-М. 2005. - 726 с.
Коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації, частини другий (постатейний) (видання п'яте, виправлене і доповнене з використанням судово-арбітражної практики) [Текст] / Под ред. Садикова О.Н. - М., Контракт. 2006. - 812 с.
Коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації, частини другий (постатейний) (видання четверте, виправлене і доповнене) [Текст] / Под ред. Садикова О.Н. - М., Контракт. 2004. - 768 с.
Коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації, частини другий (постатейний) [Текст] / Под ред. Абова Т.Є., Кабалкіна А.Ю. - М., Юрайт. 2004. - 708 с.
Комерційне право: Підручник У 2 ч. Ч. 1. [Текст] / Под ред. Попондопуло В.Ф., Яковлєвої В.Ф. 3-тє вид., Перераб. і доп. - М., МАУП. 2004. - 586 с.
Корнєєв С.М. Основи радянського цивільного права. [Текст] - М., Юридична література. 1962. - 740 с.
Курцев Н.П., Левіна Г.М. Транспортне право Росії. Навчальний посібник. [Текст] - Бєлгород., 1996. - 418 с.
Кучер А. Закон про лізинг - крок вперед чи два назад? [Текст] / / Законодавство і економіка. - 2008. - № 1. - С. 10.
Ліпавскій В.Б. Тайм-чартер в системі договорів фрахтування [Текст] / / Транспортне право. - 2007. - № 3. - С. 16.
Мейєр Д.І. Російське громадянське право. У 2-х ч. Ч. 2. За вид. 1902 [Текст] - М., Статут. 2003. - 684 с.
Нігаматзянов Т.Т. Істотні умови договору лізингу [Текст] / / Право і економіка. - 2007. - № 7. - С. 18.
Певніцкій С.Г. Оренда нерухомості: деякі теоретичні і практичні аспекти [Текст] / / Правові питання нерухомості. - 2007. - № 1. - С.19.
Ольхова Р. Лізингові угоди. [Текст] / / Журнал для акціонерів. - 2008. - № 3. - С. 39-41.
Плоом Е.Л. Договір побутового прокату за радянським цивільному праву: Автореф. дисс. канд. юрид. наук. [Текст]-Л., 1964. - 34 с.
Потяркін Д. Комерційний наймання житлового приміщення з правом викупу: правова експертиза / / Господарство право. - 2007. - № 4. - С. 114.
Підприємницьке право. Курс лекцій [Текст] / Под ред. Клейн Н.І. - М., Юрайт. 2008. - 562 с.
Пронічев К.В. Про строки та державної реєстрації договору оренди нерухомості [Текст] / / Юрист. - 2007. - № 4. - С. 16.
Пугинський С.Б. Правове регулювання оренди державних і муніципальних підприємств: Автореф. дисс .... канд. юрид. наук. [Текст] - М., 1992. - 238 с.
Римське приватне право: Підручник [Текст] / Под ред. Новицького І.Б., Перетерского І.С. - М., Статут. 2004. - 712 с.
Самозванців AM Теорія власності в Стародавній Індії. [Текст] - М., Юрілітіздат. 1978. - 436 с.
Северова М.А. Договір найму житлового приміщення: зміст, права та обов'язки сторін [Текст] / / Сучасне право. - 2007. - № 6. - С. 25.
Радянське цивільне право: Підручник. У 2-х томах. Т. 2 [Текст] / Под ред. Красавчикова О.А. 3-тє вид., Испр. і доп. - М., Вища школа. 1985. - 716 с.
Соколова Е.Д. Правове регулювання побутового прокату: Автореф. дисс. канд. юрид. наук. [Текст] - М., 1963. - 250 с.
Стародубова Л.В. Відповідальність сторін за договором фінансової оренди [Текст] / / Закони Росії: досвід, аналіз, практика. - 2007. - № 2. - С. 23.
Український Р. Оренда і позика - протиставлення немає? [Текст] / / ЕЖ-Юрист. - 2008. - № 3. - С. 7.
Хачатуров Р.Л. Джерела права. Вип. 1. [Текст] - Тольятті., ІПП «Акцент». 1996. - 512 с.
Хохлов В.А. Відповідальність за порушення договору з цивільного права. [Текст] - Тольятті., Волзький університет імені Татіщева В.М. 1997. - 312 с.
Чистов А. Закон «Про лізинг» в системі зовнішніх економічних зв'язків РФ. [Текст] / / Підприємницьке право. - 2006. - № 9. - С. 28.
Шевченко О.Є. Способи визначення умов цивільно-правових договорів: законодавство та судова практика [Текст] / / Закон. - 2007. - № 3. - С.20.
Шершеневич Г.Ф. Курс цивільного права. У 2-х томах. Т. 2. [Текст] - М., Статут. 2005. - 706 с.
Щенникова Л.В. Речові права в цивільному праві Росії. Навчальний посібник. [Текст] - М., Волтерс Клувер. 2008. - 342 с.
Матеріали юридичної практики
Про деякі питання, пов'язані із застосуванням частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації [Текст]: [Постанова Пленуму Верховного Суду РФ і Пленуму ВАС РФ № 6 / 8, від 01.07.1996 р.] / / Вісник ВАС РФ. - 1996. - № 9. - С. 20.
Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних з орендою [Текст]: [Інформаційне Лист Президії ВАС РФ № 66, від 11.01.2002 р.] / / Вісник ВАС РФ. - 2002. - № 3. - С. 22.
Про окремих рекомендаціях, прийнятих на нарадах з судово-арбітражній практиці [Текст]: [Лист ВАС РФ № С-13/ОП-276, від 10 вересня 1993] / / Вісник ВАС РФ. - 1993. - № 11. - С.104.
Рішення Верховного Суду РФ № ГКПІ98-808, 809 від 24.02.1999 року / / Бюлетень Верховного Суду РФ. - 1999. - № 6. - С. 17.
Постанова Президії ВАС РФ від 14.02.2006 р. № 9895/05 у справі А41-К1-17831/04 / / Вісник ВАС РФ. - 2006. - № 6. - С. 6.
Постанова ФАС Поволзької округу від 29.02.2000 р. у справі № А55-362/2000 / / Вісник ВАС РФ. - 2000. - № 6. - С. 31.
Постанова ФАС Поволзької округу від 25.11.2005 р. у справі № А55-285/05 / / Вісник ВАС РФ. - 2006. - № 5. - С. 36.
Постанова ФАС Поволзької округу від 29.03.2005 р. у справі № А55-221/05 / / Вісник ВАС РФ. - 2006. - № 7. - С. 30.
1 Долуханян P. M. Правове регулювання відносин між сторонами договору оренди торгових приміщень: Автореф. дисс .... канд. юрид. наук. [Текст] - М., 1970. - С. 17.
2 Іоффе О.С. Зобов'язальне право. [Текст] - М., Юридична література. 1975. - С.304.
3 самозванців A. M. Теорія власності в Стародавній Індії. [Текст] - М., Юрілітіздат. 1978. - С. 86.
4 Хачатуров Р.Л. Джерела права. Вип. 1. [Текст] - Тольятті., ІПП «Акцент». 1996. - С. 7-17.
5 Римське приватне право: Підручник [Текст] / Под ред. Новицького І.Б., Перетерского І.С. - М., Статут. 2004. - С.420.
6 Володимирський-Буданов М.Ф. Огляд історії російського права. [Текст] - Ростов-на-Дону., Фенікс. 2002. - С.583.
7 Мейєр Д.І. Російське громадянське право. У 2-х ч. Ч. 2. За вид. 1902 [Текст] - М., Статут. 2003. - С. 117; Шершеневич Г.Ф. Курс цивільного права. У 2-х томах. Т. 2. [Текст] - М., Статут. 2005. - С. 135.
8 Гуляєв A. M. Російське громадянське право. [Текст] - М., Статут. 2008. - С. 434.
9 Шерщеневіч Г.Ф. Указ. соч. - C. 355.
10 Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. - С. 361.
11 Гуляєв A. M. Указ. соч. - С.437.
12 Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. - С. 392.
13 Цивільне право Росії. Частина друга. Зобов'язальне право: Курс лекцій [Текст] / Відп. ред. Садиков О.Н. -М., БЕК. 1999. - С. 187.
14 Пугинський С.Б. Правове регулювання оренди державних і муніципальних підприємств: Автореф. дисс .... канд. юрид. наук. [Текст] - М., 1992. - С. 24.
15 Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. - С. 355.
16 Цивільне право. Підручник. Частина 2 [Текст] / Под ред. Сергєєва А.П., Толстого Ю.К. - М., Проспект. 2006. - C. 178.
17 Збори законодавства РФ. - 1999. - № 18. - Ст. 2207.
18 Про порядок реєстрації транспортних засобів [Текст]: [Наказ МВС РФ № 59, від 27 січня 2003 р., станом на 04.06.2007] / / Бюлетень нормативних актів федеральних органів виконавчої влади. - 2003. - № 18. - С.32.
19 Агафонов Ю.А., Лукін В.М., Соцький Т.Є. Оренда в системі сільськогосподарських відносин: навчальний посібник. [Текст] - Краснодар., 2008. - С. 62.
20 Коментар до цивільного кодексу Російської Федерації, частини першої (постатейний) (видання третє, виправлене, доповнене і перероблене) [Текст] / Под ред. Садикова О.Н. - М., Інфра-М. 2005. - С. 317.
21 Іоффе О.С. Указ. соч. - С. 308.
22 Брагінського М.І., Витрянского В.В. Договірне право. Договори про передачу майна [Текст] - М., Статут. 2002 - С. 124.
23 Щенникова Л.В. Речові права в цивільному праві Росії. Навчальний посібник. [Текст] - М., Волтерс Клувер. 2008. - С.17.
24 Цивільне право Росії. Курс лекцій. Частина перша [Текст] / Под ред. Садикова. О.Н. - М., Норма. 2004. - С. 169.
25 Цивільне право: у 2 т. Том I: Підручник [Текст] / Відп. ред. Суханов Є.А. 6-е вид., Перераб. і доп. - М., Волтерс Клувер. 2006. - С. 591.
26 Цивільне право. Частина I [Текст] / Под ред. Сергєєва А.П., Толстого Ю.К. - М., Проспект. 2004. - С. 315-316.
27 Коментар до цивільного кодексу Російської Федерації, частини другий (постатейний) (видання п'яте, виправлене і доповнене з використанням судово-арбітражної практики) [Текст] / Под ред. Садикова О.Н. - М., Контракт. 2006. - С. 74.
28 Відомості СНР і ЗС РФ. - 1992. - № 30. - Ст. 1797.
29 пункт 1 статті 5 Про фінансову оренду (лізингу) [Текст]: [Федерального закону № 164-ФЗ, прийнятий 29 жовтня 1998 р., за станом на 26.07.2006] / / Збори законодавства РФ. - 1998. - № 44. - Ст. 5394.
30 Запитання структури федеральних органів виконавчої влади [Текст]: [Указ Президента РФ № 1274, від 24 вересня 2007 р., станом на 11.10.2007] / / Збори законодавства РФ. - 2007. - № 40. - Ст. 4717.
31 Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право: Загальні положення. [Текст] - М., Статут. 2000. - С. 254.
32 Цивільне право. У 2-х томах. Том 2. Підручник [Текст] / Под ред. Суханова Є.А. - М., Волтерс Клувер. 2006. - С.128.
33 Комерційне право: Підручник У 2 ч. Ч. 1. [Текст] / Под ред. Попондопуло В.Ф., Яковлєвої В.Ф. 3-тє вид., Перераб. і доп. - М., МАУП. 2004. - С. 155.
34 Цивільне право. Частина 1 [Текст] / Под ред. Сергєєва А.П., Толстого Ю.К. - М., Проспект. 2004. - С. 198.
35 Цивільне право: у 2 т. Том I: Підручник [Текст] / Відп. ред. Суханов Є.А. 6-е вид., Перераб. і доп. - М., Волтерс Клувер. 2006. - С. 302.
36 Іоффе О.С. Указ. соч. - С. 313.
37 Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. Договори про передачу майна [Текст] - М., Статут. 2002. - С. 238; Цивільне право. Ч. 1. [Текст] / Под ред. Антопольская М.В., Багачева Т.А. - М., МАУП. 1997. - С. 211.
38 Постанова Президії ВАС РФ від 14.02.2006 р. № 9895/05 у справі А41-К1-17831/04 / / Вісник ВАС РФ. - 2006. - № 6. - С. 6.
39 Іванова Є.В. Оренда державного майна з правом викупу [Текст] / / Право і економіка. - 2004. - № 8. - С.25.
40 Коментар до цивільного кодексу Російської Федерації, частини другий (постатейний) [Текст] / Под ред. Абова Т.Є., Кабалкіна А.Ю. - М., Юрайт. 2004. - С. 77.
41 Земельного кодексу Російської Федерації [Текст]: [Федеральний закон № 136-ФЗ, від 25 жовтня 2001 р., за станом на 08.11.2007] / / Збори законодавства РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147.
42 Частина 1 пункту 9.6 Про затвердження положення про проведення торгів на право укладення договору оренди об'єктів нерухомості, що перебувають у федеральній власності [Текст]: [Розпорядження Мингосимущества РФ № 774-р, від 28 липня 1998 р.] / / Бюлетень нормативних актів федеральних органів виконавчої влади. - № 20. - 1998. - С. 32.
43 П. 2 Ст. 74 Лісового кодексу Російської Федерації [Текст]: [Федеральний закон № 200-ФЗ, прийнятий 4 грудня 2006] / / Збори законодавства РФ. - 2006. - № 50. - Ст. 5278.
44 Жилінський С.Е. Правова основа підприємницької діяльності (підприємницьке право). Курс лекцій. [Текст] - М., Норма-Инфра-М. 1998. - С. 239-240.
45 Пункт 1 статті 17 Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним [Текст]: [Федеральний закон № 122-ФЗ, прийнятий 17 червня 1997 р., за станом на 23.11.2007] / / Збори законодавства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.
46 Цивільне право. Підручник. Частина 2 [Текст] / Под ред. Сергєєва А.П., Толстого Ю.К. - М., Проспект. 2006. - С.111.
47 Цивільне право. Підручник для вузів. Частина 1 [Текст] / За заг. ред. Іларіонове Т.І., Гонгало Б.М., Плетньова В.А. - М., Норма-Инфра-М. 1998. - С. 152.
48 Цивільне право. У 2-х томах. Том 2. Підручник [Текст] / Под ред. Суханова Є.А. - М., Волтерс Клувер. 2006. - С.131.
49 Фінансова газета. - 1995. - № 52. - С. 19.
50 Певніцкій С.Г. Оренда нерухомості: деякі теоретичні і практичні аспекти [Текст] / / Правові питання нерухомості. - 2007. - № 1. - С. 19.
51 Калпин А.Г. Договір оренди транспортних засобів [Текст] / / Цивільне право. - 2007. - № 2. - С. 21.
52 Іоффе О.С., Толстой Ю.К. Основи радянського цивільного права. [Текст] - Казань., Вид-во Казанського університету. 1983. - С. 212.
53 Підприємницьке право. Курс лекцій [Текст] / Под ред. Клейн Н.І. - М., Юрайт. 2008. - С.377.
54 Корнєєв С.М. Основи радянського цивільного права. [Текст] - М., Юридична література. 1962. - С. 213.
55 Хохлов В.А. Відповідальність за порушення договору з цивільного права. [Текст] - Тольятті., Волзький університет імені Татіщева В.М. 1997. - С.99.
56 Цивільне право Росії. Частина друга. Зобов'язальне право: Курс лекцій [Текст] / Відп. ред. Садиков О.Н. -М., БЕК. 1999. - С.202.
57 Головнін С. Чим загрожує прострочення платежу? [Текст] / / ЕЖ-Юрист. - 2007. - № 20. - С. 7.
58 Постанова ФАС Поволзької округу від 25.11.2005 р. у справі № А55-285/05 / / Вісник ВАС РФ. - 2006. - № 5. - С. 36.
59 Іоффе О.С. Указ. соч. - С.319.
60 Постанова ФАС Поволзької округу від 29.03.2005 р. у справі № А55-221/05 / / Вісник ВАС РФ. - 2006. - № 7. - С. 30.
61 Про окремих рекомендаціях, прийнятих на нарадах з судово-арбітражній практиці [Текст]: [Лист ВАС РФ № С-13/ОП-276, від 10 вересня 1993] / / Вісник ВАС РФ. - 1993. - № 11. - С.104.
62 Частина 1 пункту 1 статті 13 Про приватизацію державного та муніципального майна [Текст]: [Федеральний закон № 178-ФЗ, прийнятий 21 грудня 2001 р., за станом на 01.12.2007] / / Збори законодавства РФ. - 2002. - № 4. - Ст. 251.
63 Кабалкин А.Ю. Договори побутового обслуговування населення. [Текст] / / Соціалістична законність. - 1976. - № 6. - С. 32; Соколова Е.Д. Правове регулювання побутового прокату: Автореф. дисс. канд. юрид. наук. [Текст] - М., 1963. - С. 67.
64 Цивільний кодекс Російської Федерації. Частина друга. Текст, коментарі, алфавітно-предметний покажчик [Текст] / Под ред. Козир О.М., Маковського А.Л.., Хохлова С.А. - М., Міжнародний центр фінансово-економічного розвитку. 1996. - С. 336.
65 Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право: Загальні положення. [Текст] - М., Статут. 2000. - С. 649.
66 Радянське цивільне право: Підручник. У 2-х томах. Т. 2 [Текст] / Под ред. Красавчикова О.А. 3-тє вид., Испр. і доп. - М., Вища школа. 1985. - С. 109.
67 Про затвердження форм документів суворої звітності [Текст]: [Лист Мінфіну РФ № 16-00-30-33, від 20 квітня 1995 р] / / Економіка і життя. - 1995. - № 41. - С. 32.
68 Плоом Е.Л. Договір побутового прокату за радянським цивільному праву: Автореф. дисс. канд. юрид. наук. [Текст]-Л., 1964. - С. 16-18.
69 Коментар до цивільного кодексу Російської Федерації, частини другий (постатейний) (видання четверте, виправлене і доповнене) [Текст] / Под ред. Садикова О.Н. - М., Контракт. 2004. - С. 204.
70 Коментар до цивільного кодексу Російської Федерації, частини другий (постатейний) [Текст] / Под ред. Абова Т.Є., Кабалкіна А.Ю. - М., Юрайт. 2004. - С. 90.
71 Цивільне право. Підручник. Частина 2 [Текст] / Под ред. Сергєєва А.П., Толстого Ю.К. - М., Проспект. 2006. - С. 177.
72 Про затвердження положення про мінімальний склад екіпажів самохідних транспортних суден [Текст]: [Наказ Мінтрансу РФ № 138, від 1 листопада 2002 р., за станом на 14.04.2003] / / Бюлетень нормативних актів федеральних органів виконавчої влади. - 2003. - № 4. - С. 27.
73 Коментар до цивільного кодексу Російської Федерації, частини другий (постатейний) (видання п'яте, виправлене і доповнене з використанням судово-арбітражної практики) [Текст] / Под ред. Садикова О.Н. - М., Контракт. 2006. - С.208.
74 Брагінського М.І., Витрянского В.В. Договірне право. Договори про передачу майна [Текст] - М., Статут. 2002. - С.93.
75 Потяркін Д. Комерційний наймання житлового приміщення з правом викупу: правова експертиза [Текст] / / Господарство право. - 2007. - № 4. - С. 114.
76 Северова М.А. Договір найму житлового приміщення: зміст, права та обов'язки сторін [Текст] / / Сучасне право. - 2007. - № 6. - С. 25.
77 Пронічев К.В. Про строки та державної реєстрації договору оренди нерухомості [Текст] / / Юрист. - 2007. - № 4. - С. 16.
78 Гутников О. Державна реєстрація права оренди [Текст] / / Господарство право. - 2007. - № 5. - С. 34.
79 Кабатова О.В Лізинг: правове регулювання, практика. [Текст] - М., Інфра-М. 2008. - С. 18.
80 Нігаматзянов Т.Т. Істотні умови договору лізингу [Текст] / / Право і економіка. - 2007. - № 7. - С. 18.
81 Гайнетдінов М. Лізинг - Вигідна форма підприємництва. [Текст] / / Господарство право. - 2008. - № 3. - С. 31.
82 Коган Е.Е. Правові основи лізингу [Текст] / / ЕКО-Новосибірськ. - 2007. - № 3. - С. 62.
83 Чистов А. Закон «Про лізинг» в системі зовнішніх економічних зв'язків РФ. [Текст] / / Підприємницьке право. - 2006. - № 9. - С. 28.
84 Гайнетдінов М. Указ. соч. - С.31.
85 Андрєєв П.А. Створення лізингових підприємств в агропромисловому комплексі: методичний посібник. [Текст] - М., Юридична література. 1994. - С. 4.
86 Козир О.М. Лізинг (загальна характеристика договору). [Текст] / / Закон. - 2007. - № 2. - C. 14.
87 Газман В.Д. Лізинг: Теорія. Практика. Коментарі. [Текст] - М., Правова культура. 1997. - С. 75; Ольхова Р. Лізингові угоди. [Текст] / / Журнал для акціонерів. - 2008. - № 3. - С. 39-41.
88 Постанова ФАС Поволзької округу від 29.02.2000 р. по справа № А55-362/2000 / / Вісник ВАС РФ. - 2000. - № 6. - С. 31.
89 Коган Е.Е. Указ. соч. - С.65.
90 Цивільне право. У 2-х томах. Том 2. Підручник [Текст] / Под ред. Суханова Є.А. - М., Волтерс Клувер. 2006. - С.141-142.
91 Цивільний кодекс Російської Федерації. Частина друга. Текст, коментарі, алфавітно-предметний покажчик [Текст] / Под ред. Козир О.М., Маковського А.Л.., Хохлова С.А. - М., Міжнародний центр фінансово-економічного розвитку. 1996. - С.347.
92 Коментар до цивільного кодексу Російської Федерації, частини другий (постатейний) [Текст] / Под ред. Абова Т.Є., Кабалкіна А.Ю. - М., Юрайт. 2004. - С.98.
93 Про приєднання Російської Федерації до Конвенції УНІДРУА про міжнародний фінансовий лізинг [Текст]: [Федеральний закон № 16-ФЗ, прийнятий 16 січня 1998] / / Збори законодавства РФ. - 1998. - № 7. - Ст. 787.
94 Газман В. Коментар до Федерального закону «Про лізинг». [Текст] / / Господарство право. - 2008. - № 1. - С.3.
95 Кучер А. Закон про лізинг - крок вперед чи два назад? [Текст] / / Законодавство і економіка. - 2008. - № 1. - С. 10.
96 Жуков Л.М. Нове в інвестиційному законодавстві РФ [Текст] / / Підприємницьке право. - 2008. - № 1. - С. 13.
97 Стародубова Л.В. Відповідальність сторін за договором фінансової оренди [Текст] / / Закони Росії: досвід, аналіз, практика. - 2007. - № 2. - С. 23.
98 Кучер А. Указ. соч. - С. 10.