Договір будівельного підряду при переході до ринку

Диплом

Договір будівельного підряду при переході до ринку

Зміст

Введення

1. Поняття і правове регулювання договору будівельного підряду

1.1 Поняття та особливості договору будівельного підряду

1.2 Правове регулювання договору будівельного підряду

2. Зміст договору будівельного підряду

2.1 Елементи договору будівельного підряду

2.2 Права та обов'язки сторін у договорі будівельного підряду

2.3 Порядок укладення договору будівельного підряду (на прикладі ЗАТ УНР-1 АП "Еспа")

2.4 Відповідальність за договором будівельного підряду

3. Форма договору

3.1 Сутність форми договору підряду

3.2 Удосконалення законодавства про договори підряду

Висновок

Бібліографічний список

Додаток № 1

Додаток № 2

Додатки № 3

Додатки № 4

Введення

Актуальність теми полягає в тому, що з переходом Російської Федерації до ринкової економіки і зміни суспільних відносин, зміна зазнали всі сектори економіки, в тому числі така важлива галузь ринкового господарства як будівництво. Будівництво являє собою складний процес, як з технічної, так і з правової сторони, оскільки тут складаються різного роду відносини: економічні, технічні і правові. У зв'язку з цим законодавець повинен знайти найбільш оптимальний механізм цивільно-правового регулювання відносин учасників договору будівельного підряду.

На зміну планово-адміністративного методу регламентування економіки прийшли ринкові механізми, в основу яких покладено відносини між особами, які здійснюють підприємницьку діяльність, з притаманними їм: рівністю учасників майнових відносин, свободи підприємницької діяльності, недоторканності приватної власності, свободи договору, неприпустимість втручання будь-кого у приватні справи, конкуренції, юридичних гарантій прав підприємців та інші. Все це розширило можливості диспозитивного регламентування взаємовідносин сторін у договорі будівельного підряду, у тому числі і питань відповідальності.

Метою даного дослідження є розгляд загальних положень про договір підряду, вивчення особливостей регулювання договорів будівельного підряду.

Дана мета обумовлює необхідність вирішення наступних завдань:

Узагальнити та проаналізувати теоретичні аспекти договору будівельного підряду;

Вивчити нормативно-правову базу регулюючу договір будівельного підряду;

Розглянути зміст договору будівельного підряду;

Визначити сутність форми договору підряду;

Запропонувати рекомендації щодо вдосконалення законодавства про договори підряду.

Об'єктом дипломного дослідження є правові відносини, що виникають з укладання договору підряду.

Предметом дослідження є правові засади регулювання договору будівельного підряду.

Теоретичну основу дослідження складають основні положення, сформульовані в наукових працях вітчизняних і зарубіжних авторів В. А. Абрамова, П.В. Алексія, В.В Байбака, А.І. Балашова, Є.Ю. Валявіна, А.А. Власова, А.М. Гатіна, М.І. Горлачева, В.П. Камишанській, Коршунов, В.І. Іванов, І.Ю. Павлова, Є.В. Секо, О.М. Чашина, С.К. Чігир, А.Р. Шаріфзянов, О.О. Шерстнева, Г. Ф. Шершеневича та інших учених в галузі управління взаємодією на договірній основі різних учасників будівельного виробництва в сучасних умовах господарювання.

Методологічну основу дослідження становить сукупність загальнонаукових і спеціально-наукових методів пізнання. Як загальнонаукових методів дослідження використано діалектичний, формально-логічний, історичний, і системний. До спеціально-науковим методам ставляться історико-правовий, порівняльно-правовий, логіко-правої, статистичний і комплексно-юридичний.

Структура випускної роботи: вступ, 3 розділи, 6 параграфів, висновок, бібліографічний список, додатки.

1. Поняття і правове регулювання договору будівельного підряду

1.1 Поняття та особливості договору будівельного підряду

Підрядні відносини були відомі ще римському праву, в якому договір підряду розглядався як різновиду договору найму, як договір найму робіт. В даний час договір підряду широко використовується в практиці і є важливим елементом цивільних правовідносин.

З огляду на ст. 740 (п. 1) Цивільний Кодекс Російської Федерації ¹ (далі - ГК РФ) за договором будівельного підряду підрядник зобов'язується у встановлений договором термін побудувати за завданням замовника певний об'єкт або виконати інші будівельні роботи, а замовник зобов'язується створити підряднику необхідні умови для виконання робіт, прийняти їх результат і сплатити обумовлену ціну.

Для договору підряду на капітальне будівництво з властивою йому складністю охоплюються відносин в більшій мірі, ніж для будь-якого іншого підрядного договору, характерне змішання елементів різних договорів. Відповідно в літературі справедливо наголошувалося, що цей договір, «крім суто підрядних, опосередковує також елементи цілого ряду інших видів відносин: поставки, майнового найму, послуг, зберігання, експедиції, перевезення, кредитно-розрахункових та деяких інших» ^2.

Практика, спрямована на те, щоб розширити традиційні рамки підряду, передбачивши в ньому елементи інших договорів, відображена тепер у Цивільному кодексі України. Мова йде про включення до п. 2 ст. 740 ГК РФ, присвячений з'ясуванню суті договору будівельного підряду, вказівки на те, що підрядник може прийняти на себе обов'язок забезпечити експлуатацію об'єкта після його прийняття замовником протягом передбаченого в договорі терміну.

Припустимо включення в договір умови, яким забороняється обов'язок підрядника усувати на вимогу замовника та за його рахунок недоліки, за які підрядник відповідальності нести не повинен. Якщо така умова міститься в договорі, підрядник зможе звільнити себе від відповідної обов'язку і відповідальності за її порушення тільки у випадку, якщо йому вдасться довести, що виявлені недоліки не пов'язані безпосередньо з предметом договору або підрядник не в змозі їх усунути з не залежних від нього причин .

Найважливішим відмітною ознакою, яким керувався законодавець при виділенні будівельного підряду у складі голови «Підряд», служить характер робіт і особлива область, в якій вони здійснюються. Таким чином, будівельним є володіє загальними ознаками підряду договір, який використовується у відповідній сфері, з урахуванням притаманної їй специфіки. З цієї причини не виключені випадки, коли щодо одних і тих самих за характером робіт буде застосовуватися різний за характером договірний режим ^3.

Прикладом можуть служити монтажні роботи. Якщо вони пов'язані з будівництвом, то можуть розглядатися як різновид будівельних робіт, складаючи, таким чином, предмет будівельного підряду. Разом з тим монтаж у вигляді збірки такого ж обладнання, придбаного для себе промисловим підприємством, це - звичайний підряд. Нарешті, якщо відповідний обов'язок прийняв на себе постачальник устаткування, в наявності ускладнений варіант купівлі-продажу (поставки).

Ще на стадії укладання такого договору слід врахувати, що він належить до найбільш складних видів договорів, тому що охоплює широке коло питань, таких як постачання матеріалів; установка технологічного обладнання; умови і графік здачі і оплати різних етапів робіт; усунення недоліків, виявлених після здачі об'єкта, і т.д. Обов'язковим додатком до договору будівельного підряду є затверджена проектно-кошторисна документація. Чинне законодавство не допускає здійснення будівельних робіт без проектно-кошторисної документації. Вона потрібна для визначення кількості ресурсів, необхідних для здійснення робіт, передбачених договором. Виявлені в такий спосіб дані можуть служити підставою для визначення вартісних показників при формуванні договірної ціни на будівельні роботи. Суб'єктний склад договору будівельного підряду залежить від того, які саме відносини мають місце в даному випадку. Можливими варіантами можуть бути:

а) як замовника фігурує держава в особі його міністерств чи інших органів;

б) замовником об'єкта будівництва є інший господарюючий суб'єкт;

в) будівельні роботи здійснюються для задоволення особистих потреб замовника як фізичної особи. Відносини учасників процесу капітального будівництва регламентуються відповідними документами.

Наприклад, відносини, що виникають в тому випадку, коли держава є замовником об'єкта будівництва, регулюються параграфом 5 гл.37 Цивільного кодексу Російської Федерації ^4. Зокрема, підрядні будівельні роботи, проектні та вишукувальні роботи, призначені для задоволення потреб Російської Федерації або суб'єкта Російської Федерації і фінансуються за рахунок коштів відповідних бюджетів та позабюджетних джерел, здійснюються на основі державного контракту на виконання підрядних робіт для державних потреб. Бухгалтерський і податковий облік витрат, пов'язаних з будівельними роботами, що фінансуються за рахунок бюджетів різних рівнів або позабюджетних фондів, має свої особливості. Це стосується, зокрема, питання застосування галузевих рекомендацій і вказівок з визначення собівартості будівельних робіт. ГК РФ не дає вичерпного переліку суб'єктів договору будівельного підряду ^5.

Наприклад, про інвесторів, що фінансують процес капітального будівництва, мова йде у Федеральному законі «Про інвестиційну діяльність в Російській Федерації, здійснюваної у вигляді капітальних вкладень» ^6. ГК РФ і Закон N 39-ФЗ по-різному трактують деякі поняття, що використовуються під час капітального будівництва. Це, зокрема, стосується суб'єктного складу договору будівельного підряду, понятійного апарату та термінології. Дані протиріччя нерідко ускладнюють практичне застосування окремих типів договорів будівельного підряду. Представляється, що суб'єкти інвестиційної діяльності при складанні договору будівельного підряду мають формувати його положення згідно з вимогами Закону. При веденні складних будівельних робіт суб'єктом договору будівельного підряду може бути інженер або спеціалізована організація. У ст.749 ГК РФ ⁷ зазначено, що замовник з метою здійснення контролю та нагляду за будівництвом і прийняття від його імені рішень у взаєминах з підрядником може укласти самостійно, без згоди підрядника, договір про надання замовнику інженерних послуг з відповідним інженером або інженерної організацією. Отже, у подібному випадку в договорі будівельного підряду мають бути визначені функції інженера (інженерної організації), пов'язані з виконанням ним своїх зобов'язань. Повноваження даного суб'єкта договору будівельного підряду зводяться до здійснення інженерного нагляду та контролю за ходом будівельних робіт. Його вказівки та вимоги виходять від імені замовника і обов'язкові для виконання підрядною будівельною організацією.

Сенс залучення інженера (інженерної організації) полягає в тому, що замовник не володіє спеціальними знаннями, але бажає отримати об'єкт належної якості. Коли залучається інженер (інженерна організація), замовник йде на додаткові витрати, пов'язані з наданням інженерних послуг. У той же час відповідно до п.4 ст.748 ГК РФ підрядник, який неналежним чином виконав роботи, не має права посилатися на те, що замовник не здійснював контроль і нагляд за їх виконанням, крім випадків, коли обов'язок вести такий контроль і нагляд покладено на замовника законом. Слід зазначити, що відповідно до п.2 ст.748 ЦК РФ у тому випадку, якщо замовник виявив недоліки, але не зробив відповідної заяви підрядчику, він втрачає право у подальшому посилатися на виявлені ним недоліки. До особливостей договору будівельного підряду можна віднести наявність у ньому положень про умови здачі і приймання виконаних будівельних робіт або об'єкта будівництва, якщо мова йде про будівництво під ключ ^8.

Ця вимога договору закріплюється тільки у письмовій формі шляхом підписання сторонами договору актів встановлених форм. Крім того, юридично значимими для сторін є терміни початку і закінчення будівництва. З точки зору організації бухгалтерського та податкового обліку ці фактори мають найважливіше значення. У відповідності зі ст.756 ГК РФ ⁹ граничний термін виявлення недоліків, допущених підрядними організаціями в ході будівельних робіт, складає п'ять років. Особливості, властиві договором будівельного підряду, обумовлюють його функціональну спрямованість.

Перш за все, це фондосоздающая, інвестиційна, соціальна, стабілізуюча функції. Будівництво задовольняє потреби господарюючих суб'єктів у будівництві або оновленні їхніх основних фондів. Відповідно до законодавства Російської Федерації інвестиційну діяльність в рамках договору будівельного підряду можуть здійснювати як фізичні особи, так і господарюючі суб'єкти, в тому числі іноземні. Це дозволяє розвивати економіку будівельної галузі на основі недержавних інвестицій, а також надає замовнику можливість вибору інвесторів. Соціальна функція договору будівельного підряду полягає у збільшенні робочих місць, пов'язаних з виконанням будівельних замовлень, що дозволяє знизити рівень безробіття. Крім того, житлове будівництво за договорами будівельного підряду значною мірою сприяє вирішенню житлового питання. Стабілізуюча функція договору будівельного підряду обумовлена ​​тим, що об'єкти закінченого будівництва служать тривалий час, не вимагаючи значних коштів для підтримки їх у стані, придатному до використання. Тим часом у виготовленні будівельної продукції побічно або безпосередньо беруть участь понад 70 галузей економіки, які забезпечують будівництво металом та металоконструкціями, цементом, лісоматеріалами, будівельними машинами, засобами транспорту, паливом, енергетичними ресурсами і т.д. У частині регулювання договору будівельного підряду ГК РФ містить як обов'язкові, так і необов'язкові норми, тобто норми, що використовуються стосовно до конкретних ситуацій, за допомогою яких враховуються специфіка і всі особливості конкретного об'єкта капітального будівництва. Зміст окремого договору будівельного підряду може залежати від масштабу будівництва, бажань сторін, складу суб'єктів договору та його юридичної підготовки і т.д.

З цього можна зробити висновок про те, що немає форми договору будівельного підряду на всі випадки і практично завжди існує необхідність формування структури договору виходячи з конкретних обставин. При будь-якому поєднанні суб'єктів головним в процесі капітального будівництва є замовник. Дане твердження засноване на тому, що саме він ініціює будівництво; визначає умови роботи підрядних організацій; відповідає за розробку проектно-кошторисної документації; надає для будівництва земельну ділянку; є споживачем закінченого об'єкту будівництва. Діяльність підрядних будівельних організацій може бути генпідрядної та субпідрядною. При цьому слід мати на увазі, що генпідрядна організація може не проводити жодних будівельних робіт, а зміст її діяльності зводиться до посередництва; збору та аналізу економічної, управлінської або іншої інформації, пов'язаної з будівництвом; організації, забезпечення ведення будівельних робіт і керівництва процесом будівництва. Роботодавцем для субпідрядної організації є генпідрядна організація.

Субпідрядні організації - безпосередні виконавці будівельних робіт. Вони, як правило, мають вузьку спеціалізацію за видами робіт ^10. Іншими словами, генпідрядник доручає субпідряднику виконання певних видів будівельних робіт. Практична реалізація договору будівельного підряду за схемою замовник - генпідрядник - субпідрядник залежить від конкретних умов, завдань та цілей, поставлених перед учасниками капітального будівництва. Крім того, розмежування функцій між учасниками процесу капітального будівництва, ступінь деталізації зобов'язань і вимог щодо їх виконання можуть бути визначені самими сторонами договору або засновані тільки на існуючих нормативно-правових актах загального призначення. Таким чином, якщо договором будівельного підряду інше не передбачено, то відносини регулюються на основі чинного законодавства в галузі інвестиційної діяльності, пов'язаної з капітальним будівництвом. Слід врахувати, що в якості генпідрядника або субпідрядника може фігурувати тільки господарюючий суб'єкт, що має спеціальну ліцензію. Крім того, для виконання деяких видів будівельних робіт потрібно оформити додаткову ліцензію. Іншими словами, організації, які не мають відповідних ліцензій, не мають право здійснювати будівництво.

Момент переходу права власності на об'єкт будівництва впливає, зокрема, на визначення відповідальності за збереження об'єкта або його частини; виявлення податкової бази; момент закінчення гарантійного терміну якості, термін позовної давності; виникнення кредиторської заборгованості замовника. Питання приймання та здачі будівельних робіт регламентуються ст.753 ГК РФ ^11. У ній, зокрема, зазначено, що замовник, який одержав повідомлення підрядника про готовність до здачі результату виконаних за договором будівельного підряду робіт, зобов'язаний негайно приступити до його прийняття. Якщо інше не передбачено договором, роботи по здачі виконаних будівельних робіт здійснюються за рахунок замовника об'єкта будівництва. Крім того, замовник, попередньо прийняв результат окремого етапу робіт, несе ризик наслідків загибелі або пошкодження результату робіт, які сталися не з вини підрядника.

У ст.746 ГК РФ ¹² зазначено, що виконані підрядником роботи оплачуються замовником в розмірі, передбаченому кошторисом, у строки та в порядку, які встановлені законом або договором будівельного підряду. З цього випливає, що суб'єкти договору будівельного підряду можуть застосовувати ті терміни, варіанти, форми і порядок оплати будівельних робіт, щодо яких вони досягли згоди.

Крім того, згідно ст.711 ГК РФ ¹³ в тому випадку, якщо договором підряду не передбачена попередня оплата виконаних будівельних робіт або окремих їх етапів, замовник зобов'язаний сплатити підряднику договірну ціну після остаточної здачі результатів робіт за умови, що робота виконана належним чином і в узгоджений термін, або за згодою замовника - достроково. З тексту ст.711 ЦК РФ ¹⁴ неможливо визначити, коли саме замовник повинен оплатити виконані роботи підряднику. Формулювання після остаточної здачі результатів робіт не встановлює конкретного терміну. З цього випливає висновок про те, що питання, пов'язані з умовами та термінами оплати, слід пропрацювати на стадії укладання договору будівельного підряду. Крім того, важливо зазначити в договорі форму оплати робіт, так як ЦК РФ не визначено, яким саме чином замовник повинен погасити свою заборгованість перед підрядною організацією.

1.2 Правове регулювання договору будівельного підряду

Кожен з нас хоча б раз займався будівництвом або ремонтом будинку, квартири, нежитлового приміщення. При цьому виникало багато запитань: виробляти роботи своїми силами або вдаватися до послуг спеціальної організації, як правильно вибрати таку фірму і т. д. І навіть після того, як рішення було прийнято, питань залишалося чимало. Яким чином убезпечити себе від недобросовісних працівників? Що треба зробити, щоб будівництво і ремонт не розтягнулися на роки?

Для врегулювання численних питань необхідно укласти договір будівельного підряду з обраної організацією. Згідно з цим документом виконавець (підрядник) зобов'язується у встановлений термін виконати відповідно до вимог замовника певні роботи, а замовник обіцяє створити підряднику необхідні для їх виконання умови, прийняти обумовлену ціну і зробити необхідні виплати.

У процесі будівництва виникає безліч різноманітних господарських відносин і краще, якщо вони будуть оформлені належним чином. Все, включаючи придбання прав на підлягає забудові земельну ділянку, проведення вишукувальних робіт, виконання проектних робіт, будівництво, постачання матеріалів, авторський нагляд та експертне обстеження регулюється договорами.

Договір будівельного підряду, як і будь-який інший комерційний договір, включає в себе ряд юридичних характеристик, знання яких дозволяє отримати уявлення про структуру правовідносин його учасників.

Договір будівельного підряду укладається на будівництво або реконструкцію підприємства, будівлі (в тому числі житлового будинку), споруди чи іншого об'єкта, а також на виконання монтажних, пусконалагоджувальних та інших нерозривно пов'язаних зі споруджуваним об'єктом робіт.

Відповідно до цивільного законодавства правила про договір будівельного підряду застосовуються також до робіт з капітального ремонту будівель і споруд, якщо інше не передбачено договором. У випадках, передбачених договором, підрядник приймає на себе обов'язок забезпечити експлуатацію об'єкта після його прийняття замовником протягом зазначеного в договорі терміну.

Необхідно звернути увагу, що коли за договором будівельного підряду виконуються роботи для задоволення побутових чи інших особистих потреб громадянина-замовника, то до такого договору застосовуються правила параграфу 2 глави 37 ЦК РФ ¹⁵ про права замовника за договором побутового підряду.

Правові відносини в сфері будівельної діяльності переважно регулюються загальними правилами про договори підряду і нормами параграфа 3 глави 37 ЦК РФ ¹⁶ про договір будівельного підряду. Отже, щоб мати більш повне уявлення про правове регулювання в галузі капітального будівництва, необхідно одночасно враховувати як спеціальні правила про будівельний підряд, так і загальні положення про договори підряду.

Крім Цивільного Кодексу РФ, до джерел правового регулювання відносин у сфері капітального будівництва відносяться і інші законодавчі акти РФ. Найважливіше місце серед них займають федеральні закони про інвестиційну діяльність - Федеральний закон "Про ліцензування окремих видів діяльності", Федеральний закон "Про інвестиційну діяльність в Російській Федерації», здійснюваної у вигляді капітальних вкладень, Федеральний закон «Про архітектурну діяльність в Російській Федерації», Містобудівна і Земельний кодекси РФ та ін

До договорів побутового підряду застосовується Закон «Про захист прав споживачів». Правові положення законів розвинені в підзаконних актах, затверджених указами Президента, постановами Уряду, міністерствами і іншими федеральними органами виконавчої влади.

Поряд із законами та підзаконними актами, затвердженими на федеральному рівні, в області організації будівельних робіт діє чимало актів, прийнятих суб'єктами РФ. Так, наприклад, Санкт-Петербург вправі приймати власні нормативно-правові акти (закони, розпорядження губернатора, положення, регламенти, накази) з питань, віднесених до предметів відання Санкт-Петербурга і предметів спільного ведення Російської Федерації і Санкт-Петербурга. У місті також прийняті і діють територіальні будівельні, санітарні та інші норми ^17.

Особливістю будівельної діяльності є те, що при правовому регулюванні договору будівельного підряду застосовується велика кількість будівельних норм і правил (СНІП), стандартів і технічних умов, різних інструкцій і положень, прийнятих уповноваженими державними органами. Багато хто з діючих норм і правил цієї категорії були затверджені ще союзними відомствами. В даний час йде поступовий процес їхнього відновлення, зумовлений як науково-технічним прогресом, так і підвищенням вимог до якості та безпеки об'єктів будівництва.

Так само важливо не забувати про правильне правове оформлення і здавання-приймання робіт за договором будівельного підряду. Правильно оформити здачу-приймання робіт за договором будівельного підряду дуже важливо. Адже саме з цією подією пов'язане зобов'язання замовника провести оплату.

Аналіз статті 753 Цивільного кодексу РФ ¹⁸ дозволяє виділити наступні стадії здачі-приймання робіт:

- Підрядник сповіщає замовника про готовність до здачі робіт або, якщо це передбачено договором, виконаного етапу робіт;

- Проводяться попередні випробування, якщо це передбачено законом або договором будівельного підряду, або випливає з характеру робіт;

- Проводиться безпосередньо здача і приймання результату робіт, а також експертиза недоліків, якщо заявлено вимогу про те, щоб її проводити;

- Складаються і підписуються акти здачі-приймання робіт. Якщо виявлено недоліки, то акт здачі-приймання робіт підписується із зауваженнями про недоліки;

- Усуваються недоліки робіт, після чого підписується документ, що підтверджує їх усунення (якщо вони виявлені).

Згідно з пунктом 5 статті 753 Цивільного кодексу РФ, у випадках, коли це передбачено законом або договором будівельного підряду або випливає з характеру робіт, виконуваних за договором, приймання результату робіт повинні передувати попередні випробування. Приймання може здійснюватися тільки при позитивному результаті попередніх випробувань.

Таким чином, якщо попередні випробування повинні проводитися, то в інтересах підрядника погодити в договорі будівельного підряду їх способи та параметри. Адже отримання будь-якого негативного результату може служити підставою для відмови замовника від підписання акту здачі-приймання робіт. Істотне значення для правильного проходження даної стадії здачі-приймання робіт має також і такий факт. Навіть якщо після початкових попередніх випробувань, що дали негативний результат, виявлені при попередньому випробуванні дефекти підрядником усунені, необхідно проводити такі випробування повторно. За відсутності позитивних результатів випробувань замовник має право відмовитися від підписання акту здачі-приймання робіт.

2. Зміст договору будівельного підряду

У даній роботі, необхідно розглянути договір підряду, безпосередньо, на прикладі будівельної фірми. Фірма «УНР-1» була створена в 1990 році. За цей час у підприємства склався постійне коло клієнтів, в числі яких є і найбільші російські компанії. Серед найбільш відомих замовників: Комбінат ім. Степана Разіна, мережа магазинів «Дитячий світ», завод «Полюстрово», Петропавловська фортеця, ВАТ «Мобільні ТелеСистеми» (МТС), «Промислово-будівельний банк» (нині «ВТБ Северо-Запад»), девелоперські компанії «БФА-Девелопмент» і «ГАЛС Північно-Захід», ГУВС Санкт-Петербурга, Госналогинспекции.

Повне найменування: ЗАТ «УНР-1 АП« Еспа »

Юридична адреса: 188663, Ленінградська область, Всеволожский район р.п. Кузьмоловський, ст. Капітолово, літ. А

Фактична (поштова) адреса: 194254, Санкт-Петербург, вул. Єсеніна, будинок 16, корп.1, оф. 89

Спеціалізація «УНР-1» - загальнобудівельні, ремонтні, оздоблювальні, дизайнерські роботи «під ключ», демонтаж та знесення будівель, капітальний ремонт, реконструкція, реставрація будівель і приміщень, в тому числі музеїв і пам'яток історії.

Ліцензія Федерального агентства по будівництву і житлово-комунальному господарству Д 838637 від 09 квітня 2007р. на здійснення діяльності з будівництва будівель та споруд I і II рівнів відповідальності відповідно до державного стандарту.

Ліцензія Федеральної служби з нагляду за дотриманням законодавства у сфері масових комунікацій та охорони культурної спадщини РПК ​​1667 від 23 травня 2007 р. на здійснення діяльності з реставрації об'єктів культурної спадщини (пам'яток історії та культури).

Щодо цінової політики, необхідно сказати, що на ЗАТ «УНР-1 АП« Еспа », досить-таки прийнятні ціни, постійним клієнтам надаються знижки.

2.1 Елементи договору будівельного підряду

Так само варто розглянути елементи договору будівельного підряду. До елементів договору будівельного підряду відносяться: сторони, предмет, об'єкт, форма, ціна, термін ^19.

- Сторони. Сторонами договору будівельного підряду є замовник і підрядник. У ролі замовника можуть виступати будь-які фізичні та юридичні особи, які володіють певними фінансовими засобами. В якості підрядника можуть виступати підрядна організація-генпідрядник або спеціалізована компанія: різні будівельні, будівельно-монтажні та проектно-будівельні організації, незалежно від форм власності, а також індивідуальні підприємці.

Замовник укладає в межах наданих йому прав договір підряду на будівництво або реконструкцію об'єктів з підрядною організацією-генеральним підрядником або прямий договір із спеціалізованою компанією.

Необхідно звернути увагу на правову норму ст.750 ЦК України, в якій передбачено обов'язок співробітництва сторін у договорі будівельного підряду. Відповідно до п. 1 ст.750 ГК РФ «якщо при виконанні будівництва і пов'язаних з ним робіт виявляються перешкоди до належного виконання договору будівельного підряду, кожна з сторін зобов'язана вжити усіх залежних від неї розумних заходів щодо усунення таких перешкод. Сторона, що не виконала цього обов'язку, втрачає право на відшкодування збитків, завданих тим, що відповідні перешкоди не були усунуті ^»20.

- Інші суб'єкти. Крім сторін у правовідносинах будівельного підряду беруть участь і інші суб'єкти. До їх числа, перш за все, відносяться інвестори. Інвестори можуть самі виступати в ролі замовників, якщо вони мають для цього необхідні можливості, або можуть покласти ці функції на інших осіб. У цьому випадку між інвестором і замовником укладається особливий інвестиційний договір, який за своєю юридичною природою найчастіше є або договором доручення, або договором комісії. Спираючись на даний договір, особа, що діє за дорученням інвестора, укладає з виконавцем робіт договір будівельного підряду, виступаючи в ньому в якості замовника ^21.

В якості інвестора може виступати держава (федеральний і міський бюджет), кредитні організації (банки, фінансово-інвестиційні компанії), будівельні компанії (які стають інвестиційними компаніями), зрідка - страхові компанії, а також організації (у тому числі некомерційні та громадські) та інші суб'єкти. Особливо слід відзначити інвесторів-пайовиків - юридичних та (або) фізичних осіб, які виступають співінвесторами у порядку пайової участі у будівництві житлових будинків на підставі окремих договорів забудови.

На ринку будівельного підряду діють ^22: виробники і постачальники будівельних матеріалів, конструкцій та обладнання; компанії, які надають транспортні послуги; архітектурно-проектні організації; страхові компанії, з якими укладаються договори страхування будівельно-монтажних ризиків або відповідальності замовників перед третіми особами; ріелтерські компанії, які діють на ринку продажу готових квартир; інші учасники ринку. Між цими учасники інвестиційно-будівельної діяльності встановлюються цивільно-правові (комерційні) договірні відносини.

- Предмет і об'єкт договору. Предметом договору будівельного підряду, є як сам процес виконання роботи, так і її матеріалізований результат. Відповідно до чинного законодавства відсутність або нечітке визначення в тексті договору умови про предмет є першим з підстав, за яким можна вважати договір неукладеним. Причому це не залежить від того, наскільки повно будуть врегульовані сторонами всі інші умови договору.

Перш за все, потрібно в тексті самого договору дати характеристику об'єкта будівництва або інших робіт, пов'язаних з об'єктом будівництва. Зокрема, умова договору, що визначає предмет, має містити:

найменування та місцезнаходження об'єкта будівництва (в тому числі, коли укладається договір на виконання монтажних, пусконалагоджувальних та інших робіт, нерозривно пов'язаних зі споруджуваним об'єктом);

характеристику проектної документації (ким і коли затверджений або буде затверджений проект);

перелік монтажних, пусконалагоджувальних та інших робіт, нерозривно пов'язаних зі споруджуваним об'єктом, які зобов'язаний здійснити підрядник.

Доцільно, даючи характеристику об'єкта будівництва, вказати, в яких цілях замовник збирається цей об'єкт використовувати. Вказівка ​​цілей будівництва об'єкту може допомогти у разі, якщо виникне суперечка про якість робіт, необхідності надання інформації про експлуатацію об'єкту і т. п.

Характеристика предмета договору більш докладно викладається в технічній документації, яка визначає обсяг, зміст робіт та інші, які пред'являються до цієї документації вимоги. Згідно з п. 1 ст. 743 ГК РФ ^23, якщо в договорі будівельного підряду відсутні інші вказівки, то передбачається, що підрядник зобов'язаний виконати роботи, зазначені в технічній документації та в кошторисі. Технічна документація є невід'ємною частиною договору будівельного підряду. Предмет договору підряду є його істотною умовою, тому за відсутності у договорі умови про предмет або при недосягненні сторонами угоди про предмет, договір вважається неукладеним.

- Форма. Форма договору будівельного підряду спеціально не регламентується гл. 37 ЦК РФ і підкоряється загальним правилам оформлення угод (ст. 158 -161 ЦК РФ). Згідно загальним правилам ГК РФ договір будівельного підряду укладається в простій письмовій формі. Недотримання простої письмової форми договору позбавляє сторони права в разі спору посилатися на підтвердження угоди та її умов на показання свідків, але не позбавляє їх права приводити письмові й інші докази. У випадках, прямо зазначених у законі або в угоді сторін, недотримання простої письмової форми угоди тягне її недійсність (ст. 162 ЦК РФ) ^24.

За угодою сторін, договір будівельного підряду може бути посвідчений нотаріально шляхом вчинення посвідчувального напису нотаріусом або іншою посадовою особою, яка має право здійснювати таку нотаріальну дію (ст.163 ЦК України). Недотримання нотаріальної форми у випадках, коли це передбачено угодою сторін, тягне недійсність договору будівельного підряду. Такий договір вважається нікчемним (ст. 165 ЦК РФ) ^25.

В умовах звичайного ділового обороту договір будівельного підряду укладається сторонами в простій письмовій формі і оформляється, як правило, у вигляді єдиного документа, що підписується сторонами. Договір доцільно скласти з включенням в нього докладного переліку прав і обов'язків сторін ^26.

В умовах планової економіки були широко поширені гранично короткі договори, до яких, однак, додавалися особливі умови з розлогим описом взаємних прав і обов'язків сторін. Зараз все частіше сторони змушені укладати більш грунтовні, багатосторінкові договори, детально регламентують взаємовідносини замовника і підрядника.

Якого-небудь обов'язкового для сторін типового або примірного договору будівельного підряду (субпідряду) немає. У ряді випадків при його складанні використовуються зразкові форми договорів будівельного підряду, рекомендовані для окремих видів будівельних робіт. Наприклад, при укладенні договору сторони можуть використовувати форму (зразок) договору, наведену в якості додатку до Керівництву по складанню договорів підряду на будівництво в Російській Федерації. Для відносин з участю іноземних фірм роль зразкових умов можуть грати, крім того, Міжнародні умови договорів про будівництво, розроблені Міжнародною федерацією інженерів-консультантів ^27.

Необхідно врахувати, що при узгодженні умов і оформленні договору будівельного підряду сторони повинні керуватися чинним на момент укладання договору законодавством і максимально врахувати свої інтереси. Це дозволить говорити про те, що конкретний договір укладений на взаємовигідних для сторін умовах і відповідає основним принципам цивільних правовідносин.

- Ціна. Ціна в договорі будівельного підряду має значення істотної умови, що підлягає обов'язковому узгодженню. Згідно зі ст. 746 ГК РФ ²⁸ розрахунки замовника з підрядником здійснюються в порядку, встановленому законом або укладеним договором будівельного підряду. Через великий обсяг будівельних робіт, ціна договору звичайно визначається шляхом складання кошторису, що є постатейною перелік витрат на виконання робіт, придбання обладнання, закупівлю будівельних матеріалів і конструкцій і т. д. Разом з документацією, яка визначає обсяг, зміст робіт та інші пропоновані до ним вимоги, кошторис утворює проектно-кошторисну документацію, яка є невід'ємним елементом договору будівельного підряду. Як правило, проектно-кошторисна документація не може переглядатися в ході будівництва, за винятком випадків, зазначених у ст. 743 - 744 ГК РФ ^29.

Відсутність кошторису може спричинити за собою визнання договору будівельного підряду неукладеним. Цей висновок випливає з аналізу п. 1 ст. 743 і п. 1 ст. 746 ГК РФ ^30, згідно з якими підрядник зобов'язаний здійснити будівництво та пов'язані з ним роботи відповідно до кошторису, що визначає ціну робіт, а замовник оплачує роботи, виконані підрядником, у розмірі, передбаченому кошторисом.

Підстава і порядок внесення змін в технічну документацію регламентується правовими нормами ст. 744 ГК РФ ^31. Внесення до технічну документацію змін може здійснюватися на основі узгодженої сторонами додаткового кошторису.

Ціна, зазначена в договорі будівельного підряду, може бути твердою або приблизною. Розмір твердої ціни не можна змінити, якщо тільки не змінюються істотні умови самого договору. Приблизну ціну договору встановлюють у тому випадку, коли є припущення, що в ході будівництва можуть з'явитися витрати, не враховані у початково узгодженої кошторисі. При цьому всі подальші зміни вартості витрат по відношенню до спочатку погодженою ціною повинні бути підтверджені документально підрядником і погоджені сторонами ^32.

Відповідно до п. 5 ст. 709 ЦК РФ ³³ підрядник, який вважає, що необхідно істотно збільшити приблизний кошторис на вартість додаткових робіт, зобов'язаний попередити про це замовника. Замовник або погоджується на зміну ціни, або має право відмовитися від договору, сплативши підрядчикові виконану частину роботи. Якщо ж підрядник приступить до додаткових робіт, не повідомивши замовника, то замовник може не оплачувати ці роботи.

Оплата виконаних підрядником робіт проводиться замовником у строки і в порядку, встановлені законодавством або договором будівельного підряду. Відповідно до ст. 711 ДК РФ договором може бути передбачено попередню оплату виконаних робіт, оплата по мірі виконання їх окремих етапів, оплата за обсяги робіт, фактично виконані за звітний період, або остаточна оплата після здачі робіт замовнику.

Розрахунки між замовником і підрядником здійснюються на підставі уніфікованих форм первинної облікової документації з обліку робіт у капітальному будівництві та ремонтно-будівельних робіт.

- Термін. Термін в договорі будівельного підряду також відноситься до істотних умов. Оскільки відносини сторін носять триває характер, у договорі обов'язково повинен бути вказаний як початковий, так і кінцевий термін виконання підрядником будівельних робіт, визначені проміжні терміни завершення окремих етапів роботи.

Узгодження термінів виконання взаємних зобов'язань сторони зазвичай оформляють різними календарними планами і графіками, що додаються до договору будівельного підряду і стають його невід'ємною частиною.

Відповідальність сторін за прострочення виконання зобов'язань за договором будівельного підряду передбачено чинним законодавством і може бути визначена умовами укладеного договору. Так, якщо терміни будівництва будуть порушені підрядником і замовник втратить інтерес до виконання договору, то відповідно до п. 2 ст. 405 ГК РФ ³⁴ він може відмовитися від прийняття результату робіт і зажадати відшкодування збитків.

При невиконанні обов'язків щодо створення підряднику необхідних умов для виконання робіт замовник може втратити право на відшкодування збитків (п. 1 ст. 750 ГК РФ). При цьому слід врахувати, що перелік робіт зі створення «необхідних умов» повинен бути узгоджений сторонами в договорі будівельного підряду (п. 1 ст. 740 ГК РФ) ^35.

У підсумку слід зазначити, що в цивільному обороті, заснованому на ринкових відносинах, договір будівельного підряду займає особливе місце. І насамперед це пов'язано з тим, що в будівельній сфері сталося різку зміну джерел інвестицій - від бюджетного фінансування до переваги позабюджетних (приватних) джерел. Зміна джерел фінансування неминуче тягне за собою підвищену майнову відповідальність учасників правовідносин, у т. ч. за можливі ризики.

Підвищення майнової відповідальності та рівня ризиків призводить до того, що договір стає основним юридичним документом, що регулює права та обов'язки контрагентів у всіх сферах інвестиційно-будівельних правовідносин. І від того, наскільки юридично грамотно будуть визначені умови договору, залежить стабільність цього сегмента ринку і ступінь правової захищеності його учасників.

2.2 Права та обов'язки сторін у договорі будівельного підряду

У ході аналізу договорів будівельного підряду було виявлено, що порушення умов договору будівельного підряду, як з боку підрядника, так і з боку замовника тягне для сторони, яка допустила порушення, застосування загальних правил про відповідальність за невиконання або неналежне виконання зобов'язання, і, перш за все, обов'язок відшкодувати збитки, завдані контрагентові в результаті порушення договору.

Для підрядника виконання зобов'язання, що випливає з договору будівельного підряду, у всіх випадках пов'язане зі здійсненням нею підприємницької діяльності. Тому, якщо інше не передбачено законом або договором, єдиною підставою звільнення підрядника від відповідальності за порушення договору може служити доведена їм неможливість належного виконання зобов'язання внаслідок непереборної сили (п. 3 ст. 401 ГК РФ) ^36.

Аналогічним чином будується відповідальність замовника, який бере участь у договорі будівельного підряду в порядку здійснення підприємницької діяльності. У випадках, коли в ролі замовника виступає некомерційна організація, не переслідує підприємницьких цілей, такий замовник несе відповідальність за порушення договору будівельного підряду лише за наявності його вини у допущене порушення, але за тієї умови, що тягар доказування відсутності вини лежить на замовнику (п. 1 і 2 ст. 401 ГК РФ) ^37.

Цивільний Кодекс спеціально регулює лише відповідальність підрядника за якість виконаної роботи. У силу правил ст. 754 ГК РФ ³⁸ на нього покладається відповідальність перед замовником за допущені відступи від вимог, передбачених у проектно-технічної документації та в обов'язкових для сторін будівельних нормах і правилах, а також за не досягнення зазначених у проектно-технічної документації показників об'єкту будівництва (наприклад, виробнича потужність підприємства). У тих випадках, коли на основі договору будівельного підряду виконуються роботи з реконструкції (оновленню, перебудові, реставрації) будівлі або споруди, підрядник несе відповідальність за зниження або втрата міцності, стійкості, надійності відповідної будівлі (споруди) або його частини. Разом з тим за загальним правилом підрядник не несе відповідальності за допущені ним без згоди замовника незначні відступи від проектно-технічної документації, якщо доведе, що вони не вплинули на якість об'єкта будівництва ^39.

Важливе значення в договорі будівельного підряду мають правила про гарантії якості. При цьому можна говорити про договірну і законною гарантії якості виконаної підрядником роботи.

Формула договірної гарантії якості виражена наступною нормою: підрядник, якщо інше не передбачено договором будівельного підряду, гарантує досягнення об'єктом будівництва зазначених у технічній документації показників і можливість експлуатації об'єкта відповідно до договору будівельного підряду протягом гарантійного терміну, передбаченого договором (п. 1 ст. 755 ГК РФ ^40).

При наявності договірної гарантії якості підрядчик несе відповідальність за недоліки (дефекти) будівельних робіт, виявлені в межах гарантійного терміну, якщо не доведе, що вони сталися внаслідок нормального зносу об'єкта або його частини; неправильної його експлуатації або неправильності інструкцій щодо його експлуатації, розроблених самим замовником або залученими ним третіми особами; неналежного ремонту об'єкта, виробленого самим замовником або залученими ним третіми особами.

При цьому протягом гарантійного терміну переривається на весь час, протягом якого об'єкт не міг експлуатуватися внаслідок недоліків, за які відповідає підрядник. Таким чином, характерною особливістю порядку залучення підрядника до відповідальності за недоліки об'єкта будівельних робіт є презумпція відповідальності підрядника за всі недоліки, виявлені в межах гарантійного терміну, з покладанням на останнього тягаря доведення наявності визначених законом обставин, які тільки і можуть служити підставою звільнення підрядника від відповідальності ^41.

У випадках, коли договором будівельного підряду не встановлено гарантійний строк на результат будівельних робіт (тобто відсутня договірна гарантія якості), можна говорити про законну гарантії якості. У силу такої гарантії вимоги, пов'язані з недоліками результату роботи, можуть бути пред'явлені замовником за умови, що вони були виявлені в розумний строк, але не більше 5 років з дня передачі підрядником результату роботи замовнику. Однак у цьому випадку тягар доведення наявності обставин, які можуть служити підставами відповідальності підрядника, покладається на замовника: підрядник несе відповідальність, якщо замовник доведе, що відповідні недоліки виникли до передачі результату роботи замовнику або з причин, які існували до цього моменту (п. 2 і 4 ст. 724, ст. 756 ГК РФ ^42).

Порушення договору будівельного підряду у вигляді неналежної якості будівельних робіт крім відшкодування збитків та сплати неустойки може спричинити для підрядника та інші негативні наслідки, які, однак, не відносяться до заходів майнової відповідальності. У випадках, коли робота виконана підрядником з відступами від договору підряду, що погіршили результат роботи, або з іншими недоліками, які роблять його непридатним для передбаченого в договорі або звичайного використання, замовник має право за своїм вибором вимагати від підрядника:

безоплатного усунення недоліків в розумний строк;

відповідного зменшення встановленої за роботу ціни;

відшкодування своїх витрат на усунення недоліків, коли право замовника усувати їх встановлено договором.

Якщо ж недоліки (дефекти) будівельних робіт у встановлений замовником розумний строк не були усунені, або виявилися суттєвими і неусувними, замовник має право відмовитися від виконання договору (тобто розірвати його в односторонньому порядку) і зажадати відшкодування завданих цим збитків.

Всі названі додаткові правомочності, якими наділяється замовник на випадок виявлення неналежної якості роботи з боку підрядника (за винятком відшкодування збитків), не відносяться до майнової відповідальності, а являють собою інші наслідки порушення договору, які можуть бути застосовані замовником в односторонньому порядку.

Договором будівельного підряду може бути передбачений обов'язок підрядника усувати на вимогу замовника недоліки, за які підрядник не несе відповідальності. Однак у такому випадку відповідні роботи виконуються за рахунок замовника, і, крім того, підрядник може відмовитися від виконання відповідної обов'язки, якщо усунення зазначених недоліків не пов'язане безпосередньо з предметом договору, або не може бути здійснено підрядником з незалежних від нього причин (ст. 757 ГК РФ).

Що стосується відповідальності замовника, то вона будується за загальними правилами про цивільно-правової відповідальності за невиконання або неналежне виконання зобов'язань з урахуванням того, що основний обов'язок замовника полягає в оплаті результату виконаних будівельних робіт, прострочення, у виконанні якої тягне сплату відсотків річних за неправомірне утримання чужих грошових коштів (ст. 395 ГК РФ ^43).

2.3 Порядок укладення договору будівельного підряду (на прикладі ЗАТ УНР-1 АП "Еспа")

Порядок укладення договору підряду:

боку документально підтверджують свій правовий статус (наявність статуту, установчих документів, свідоцтва про державну реєстрацію) і повноваження представників на право укладення договору;

обговорюються обсяги будівництва і підлягають виконанню робіт і терміни їх виконання;

виробляються й узгоджуються основні рішення по предмету відносин сторін у договорі, а саме: за вартістю робіт, структурі вартості, порядку здачі та приймання робіт і готових об'єктів, гарантіям якості робіт, порядку розрахунків за виконані роботи;

виробляються й узгоджуються концептуальні рішення щодо розподілу зобов'язань сторін. Крім рішень і погоджень за зобов'язаннями в частині обсягів, термінів виконання робіт та їх оплати узгоджуються зобов'язання сторін з надання та звільнення будівельного майданчика для виконання робіт, її облаштування та охорони, забезпечення будівництва устаткуванням, будівельними матеріалами, конструкціями, страхування об'єктів будівництва, прав власності, нагляду за виконанням робіт, ведення журналів виконання робіт, складання актів прихованих робіт і ін;

проводиться деталізація прийнятих вище погоджень і рішень стосовно зобов'язань сторін. Вона необхідна для виключення замовчувань в договорі щодо прийнятих рішень і погоджень і для виключення відмінностей розуміння їх змісту;

визначаються заходи майнової відповідальності сторін за невиконання прийнятих загальних і приватних зобов'язань;

виробляються й узгоджуються рішення про дії сторін у разі зміни умов реалізації договору та про порядок внесення змін до нього.

Результатом договірної роботи є підготовлюваний проект договору підряду. У разі якщо на предмет укладання договору проводилися підрядні торги, в договорі підряду мають бути враховані положення та вимоги, що містяться в тендерній документації.

Якщо між замовником і генеральним підрядником існують стійкі економічні відносини, і вони не обтяжені необхідністю проведення підрядних торгів, то вони, як правило, використовують наявний досвід і зміст раніше укладених договорів.

Особливе місце при укладанні договору підряду займає визначення в ньому заходів з обліку можливих змін умов здійснення будівництва та його впливу на витрати будівельного виробництва, витрати з придбання обладнання, ціну будівництва. До цих умов відносяться можливі зміни в законодавстві про податки, процентних ставках за кредити, зміни цін на матеріали та оплату праці під впливом інфляційних процесів та стану ринку праці та ін Тому за вказаними можливих змін у процесі виконання договору мають бути передбачені відповідні дії сторін .

У практиці укладання договору підряду із ЗАТ «УНР-1 АП« Еспа »склалася наступна структура.

У вступній частині фіксуються: сторони договору з повним їх назвою згідно державну реєстрацію; прізвища, імена та по батькові посадових осіб, уповноважених підписати договір; документи, що підтверджують ці повноваження; найменування договору; найменування об'єкта будівництва і місце його знаходження, дата і місце підписання договору ⁴⁴ .

У розділі «Предмет договору» позначаються конкретні обсяги робіт за договором. Цими роботами можуть бути: нове будівництво, реконструкція, технічне переозброєння існуючих виробництв, об'єктів, підприємств; капітальний або поточні ремонт об'єктів; виконання комплексів монтажних, будівельних, ремонтно-будівельних, пусконалагоджувальних робіт, виготовлення нестандартного устаткування.

У розділі «Вартість робіт» за договором вказується вартість (ціна) підлягають виконанню будівельно-монтажних та інших робіт, що є предметом договору, способи її визначення. За взаємною згодою між замовником та підрядником (субпідрядником) можуть застосовуватися тверді або базисні, фіксовані на певну дату договірні ціни на будівельну продукцію.

Тверда договірна ціна - це незмінна ціна на весь період будівництва ^45. Вона застосовується при низьких темпах інфляції, невеликих термінах виконання робіт і за достатньої визначеності технічних та інших рішень щодо будівництва. Базисна ціна - ціна на певну дату (або дату підписання договору, або дату складання кошторисних норм, за якими розрахована ціна). Розрахунки за виконання робіт за договором виробляються при цьому за скоригованої ціною, що враховує зростання цін і тарифів на будівельні матеріали, енергію, транспорт, будівельні машини, оплату праці на дату оплати рахунків з моменту укладення договору.

У розділі «Терміни виконання робіт» вказують початок їх виконання і закінчення в цілому за договором і з розбивкою по окремих об'єктах. Крім того, в договорі доцільно передбачати і терміни виконання проміжних етапів робіт.

У розділі «Зобов'язання сторін» деталізуються прийняті рішення за взаємними зобов'язаннями замовника і підрядника, зокрема вказуються обов'язок і форма забезпечення замовником споруджуваних об'єктів обладнанням, кабельної продукцією, його обов'язки з надання будівельного майданчика для виконання робіт на ній, обов'язки по термінах передачі проектної документації, забезпечення безперервного фінансування будівництва, приймання виконаних робіт і готових об'єктів в експлуатацію та ін деталізуються і зобов'язання підрядника щодо термінів будівництва об'єктів, виконання робіт у відповідності з проектною документацією, технічними нормами та вимогами і т.д.

У розділі «Здача і приймання робіт» деталізуються зобов'язання сторін по здачі-приймання виконаних робіт. Вказуються етапи здачі-приймання, якщо вони передбачені, порядок взаємодії сторін на етапах повідомлення про завершення робіт, склад пропонованої виконавчої документації, порядок проведення експертизи та інженерних обстежень конструкцій, проведення обкатки устаткування і пусконалагоджувальних робіт, порядок оформлення актів по здачі робіт та ін

У розділі «Гарантії якості за зданими робіт» деталізуються зобов'язання за термінами і заходів відповідальності підрядника у частині забезпечення якості виконання ним робіт, зокрема вказується гарантійний термін за якістю робіт, протягом якого замовник має право пред'являти відповідні претензії підряднику. Цей термін може встановлюватися за угодою сторін, але не менш терміну, який визначений в СНіП для відповідних видів робіт, і не менше п'яти років в цілому по об'єкту. Термін позовної давності в частині якості побудованих будівель і споруд у Цивільному кодексі РФ обмежений трьома роками.

У договорі визначається порядок оформлення і пред'явлення підряднику претензій за якістю будівництва, а також форми його відповідальності перед замовником ^46. Як правило, передбачається усунення підрядником виявлених протягом гарантійного строку недоліків за його рахунок у узгоджувані терміни. Договором за згодою замовника може бути передбачена його обов'язок усунути на вимогу замовника та за його рахунок недоліки, за які підрядник не несе відповідальності. Підрядник має право відмовитися від усунення недоліків, якщо вони обумовлені не його діяльністю або не належать до предмета договору.

У розділі «Забезпечення будівництва матеріалами і устаткуванням» деталізуються зобов'язання з боку замовника з придбання, зберігання та передачу обладнання, кабельної продукції, спецматеріалів та інших матеріалів в монтаж, а з боку підрядника - зобов'язання щодо забезпечення будівництва конструкціями, матеріалами. Одночасно при необхідності узгоджуються транспортні схеми їх доставки на будівельний майданчик, необхідність створення складів розвантаження і зберігання, причалів і т.д.

У розділі «Будівельний майданчик" відображаються терміни передачі замовником підряднику за актом реперів геодезичної розбивки і прив'язки будівельних об'єктів, копій актів, які підтверджують право користування земельною ділянкою, дозвіл про відведення ділянок для вивезення зайвого грунту та будівельного сміття, а також для складування резерву грунту і грунтового шару грунту з метою подальшої рекультивації площі забудови, про відведення кар'єра для розробки і доставки на будівельний майданчик відсутнього грунту.

У розділі «Охоронні заходи» визначаються характер охорони будівельного майданчика та обов'язки сторін щодо її забезпечення. При виробництві робіт на існуючих підприємствах охорону, як правило, здійснює замовник силами наявного підрозділу. При будівництві нових об'єктів на вільних майданчиках охорону об'єктів, як правило, здійснює підрядник. Для цих цілей він може наймати охоронні організації.

У розділі «Контроль і нагляд» замовника за виконанням договору деталізується порядок, відповідно до якого замовник може і зобов'язаний здійснювати контроль за виробництвом будівельно-монтажних робіт, а також визначені права та обов'язки осіб, які здійснюють контроль.

У розділі «Приховані роботи» визначається перелік робіт, за якими повинні складатися акти на їх відповідність проектним характеристикам до початку наступних робіт, обов'язки підрядника з лабораторним випробуванням матеріалів та виробничих систем та ін

У розділі «Оплата робіт і взаєморозрахунки» деталізуються зобов'язання з оплати виконаних робіт за договором. Вказуються порядок і терміни оплати виконаних робіт, кредитування придбання і заготівлі будівельних конструкцій, матеріалів, заліків оплати матеріалів при розрахунках за виконані роботи, розміри резервування коштів для усунення недоробок і оплати після приймання об'єктів в експлуатацію. У договорі може бути передбачено розподіл між підрядником і замовником суми економії коштів, отриманої від реалізації заходів по здешевленню будівництва без шкоди його якості. У договорах субпідряду може передбачатися оплата субпідрядником генпідряднику послуг з надання тимчасових приміщень та інших послуг.

У розділі «Право власності» фіксуються відносини до споруджуваних об'єктів замовника і підрядника у частині розпорядження ними та відповідальності за їх збереження в період будівництва до моменту прийняття в експлуатацію.

У розділі «Страхування об'єкта будівництва» фіксуються угоди і рішення сторін зі страхування об'єктів будівництва і різних будівельних ризиків. У договорах визначаються предмети страхування з боку підрядника і замовника. Кошти на страхування будівельних ризиків передбачаються у зведених кошторисах або кошторисно-фінансових розрахунках в розмірі до 1% від кошторисної вартості будівництва.

У розділі «Майнова відповідальність сторін» фіксуються прийняті угоди про взаємну матеріальну відповідальність підрядника і замовника за невиконання прийнятих у договорі одна перед одною зобов'язань. Форми цієї відповідальності можуть встановлюватися або у вигляді виняткової неустойки - коли можуть бути стягнуті лише штраф і пені (неустойка), або у вигляді штрафної неустойки - коли крім неустойки стягуються ще понесені збитки та упущена вигода. Розмір неустойки у договорах порівнюється з характером і значущістю порушень договірних відносин.

У розділі «Вирішення спорів» між сторонами визначається порядок врегулювання спорів, що виникають у процесі реалізації договору.

У договорі також містяться розділ, що визначає «зобов'язання сторін щодо збереження конфіденційності своїх відносин за договором», особливий розділ «Інші умови», в якому відображаються важливі взаємні зобов'язання сторін за договором, що не увійшли до викладені вище розділи, а також розділи, що визначають «угоду щодо зміни умов реалізації та розірвання договору ».

У заключній частині договору поруч і до місць підписів його сторонами відображаються їх юридичні адреси та банківські реквізити, вказується кількість підписуються примірників договору.

До договору підряду зазвичай додаються документи, в яких більш детально відображаються прийняті зобов'язання за договором. Вони є невід'ємною частиною договору (таблиця 2.1).

Таблиця 2.1

Документи, що додаються до договору підряду

Договір підряду підписується сторонами і скріплюється печатками. З цього моменту він набуває чинності. Договір повинен бути підписаний тільки особою, яка згідно зі статутом організації чи підприємства має право на це.

2.4 Відповідальність за договором будівельного підряду

Договір будівельного підряду, може бути, розірваний, або змінений за угодою сторін; на вимогу однієї із сторін у судовому порядку; чинності односторонньої відмови замовника або підрядника від виконання договору, коли право на таку відмову надано відповідній стороні законом або договором (ст. 450 ГК РФ ^47).

Розірвання або зміна даного договору за угодою сторін може бути здійснено в будь-який момент на їх розсуд, якщо інше не буде передбачено самим договором. Правила про договір підряду не містять будь-яких перешкод для цього, більш того, в деяких випадках орієнтують сторони на досягнення угоди про зміну окремих умов договору. Так, згідно з п. 2 ст. 744 ГК РФ внесення в технічну документацію змін, які тягнуть за собою необхідність проведення додаткових робіт, що перевищують за своєю вартістю 10 відсотків загальної вартості будівництва, повинно здійснюватися на основі узгодженої сторонами додаткового кошторису. Відповідно до п. 2 ст. 708 ДК РФ зазначені в договорі підряду початковий, кінцевий і проміжні терміни виконання роботи можуть бути змінені сторонами у випадках і в порядку, передбачених договором ^48.

Договір будівельного підряду може бути змінений або розірваний у судовому порядку на вимогу однієї із сторін при істотному порушенні договору другою стороною, а також в інших випадках, передбачених законом або договором. Наприклад, підрядник має право вимагати зміни договору в частині оплати робіт (перегляду кошторису), якщо з незалежних від нього причин вартість робіт перевищила кошторис не менш ніж на 10 відсотків (п. 3 ст. 744 ГК РФ ^49). За загальним правилом, сторони не вправі вимагати зміни твердої ціни (кошторису) за договором підряду, проте при істотному зростанні вартості матеріалів і обладнання, наданих підрядчиком, а також надають йому третіми особами послуг, які не можна було передбачити при укладенні договору, підрядник має право вимагати збільшення встановленої ціни, а при відмові замовника виконати цю вимогу - розірвання договору у зв'язку з істотною зміною обставин (ст. 451, п. бет. 709 ЦК України ^50).

Більшість спеціальних правил про розірвання та зміну договору будівельного підряду визначає випадки, коли його сторони наділяються правом на односторонню зміну договору або на односторонню відмову від його виконання.

Так, замовнику надано право вносити зміни до проектно-технічну документацію за умови, що викликаються цим додаткові роботи за вартістю не перевищують 10 відсотків зазначеної в кошторисі загальної вартості будівництва і не змінюють характеру передбачених у договорі будівельного підряду робіт (п. 1 ст. 744 ГК РФ ^51).

Якщо підрядник не приступає своєчасно до виконання договору підряду або виконує роботу настільки повільно, що закінчення її до строку стає явно неможливим, замовник має право відмовитися від виконання договору і зажадати відшкодування збитків.

У випадку, коли під час виконання роботи стане очевидним, що вона не буде виконана належним чином, замовник має право призначити підрядникові розумний термін для усунення недоліків і при невиконанні підрядчиком відповідної вимоги відмовитися від договору підряду або доручити виправлення робіт іншій особі за рахунок підрядника, а також вимагати відшкодування збитків (п. 2 і 3 ст. 715 ДК РФ ^52).

Більше того, замовник наділений особливим правом (відповідна можливість може бути виключена договором) будь-який час до здачі йому результату роботи підрядником відмовитися від виконання договору за умови сплати підряднику частини встановленої ціни пропорційно частини роботи, яка була виконана підрядником до отримання повідомлення про відмову замовника від виконання договору. У цьому випадку підрядник має право вимагати від замовника також відшкодування збитків, завданих достроковим припиненням договору підряду, в межах різниці між ціною, визначеною за всю роботу, і частиною ціни, виплаченої за виконану роботу (ст. 717 ЦК РФ ^53). При цьому дане правило лише обмежує розмір відшкодовуються підряднику збитків, але не звільняє його від доказування підстав і умов для їх стягнення.

Так, в одній зі справ (№ 56-7, Басманний районний судовий архів м. Москви) підрядник звернувся до арбітражного суду з позовом про стягнення із замовника збитків, що виникли в результаті відмови останнього від виконання договору будівельного підряду, у розмірі різниці між договірною ціною та сумою, виплаченою за виконану роботу. Заперечуючи проти позову, замовник послався на те, що його відмова від виконання договору не заподіяв збитків підряднику. Було встановлено, що замовник до закінчення терміну дії договору та здачі йому результату роботи у порядку, встановленому ст. 717 ЦК РФ, відмовився від виконання договору, сповістивши про це підрядника: Суд першої інстанції задовольнив позов у повній сумі, проте суд касаційної інстанції його рішення скасував і передав справу на новий розгляд, оскільки не були досліджені докази, що підтверджують розмір збитку і наявність причинного зв'язку між достроковим припиненням договору і заподіяними позивачу збитками ^54.

Підрядник має право відмовитися від виконання договору будівельного підряду та вимагати від замовника сплати ціни договору пропорційно виконаної частини робіт у разі неможливості використання наданих замовником матеріалів або устаткування без погіршення якості виконуваних робіт і відмови замовника від їх заміни (п. 3 ст. 745 ГК РФ ⁵⁵⁾ .

Одностороння відмова підрядника від виконання договору будівельного підряду можливий також у випадках, коли порушення замовником своїх обов'язків за договором (неподання матеріалів, обладнання, технічної документації тощо) перешкоджає виконанню договору. У цьому випадку підрядник також вправі вимагати від замовника відшкодування заподіяних збитків.

Договір будівельного підряду регулюється ст. 740 Цивільного кодексу РФ. Відповідно до її умов підрядник зобов'язується у встановлений договором термін побудувати за завданням замовника певний об'єкт або виконати інші будівельні роботи, а замовник зобов'язується створити підряднику необхідні умови для виконання робіт, прийняти їх результат і сплатити обумовлену ціну. Початковий і кінцевий терміни виконання роботи є істотними умовами договору підряду, і за відсутності цих умов договір підряду визнається неукладеним (ст. 708, 432 ЦК РФ ^56).

Якщо підрядник своєчасно не приступає до виконання договору будівельного підряду (тобто порушує початковий термін виконання робіт) або виконує роботу настільки повільно, що закінчення її до кінцевого строку стає явно неможливим (наприклад, порушує встановлені договором проміжні терміни виконання робіт), то замовник має право відмовитися від виконання договору і зажадати відшкодування збитків (п. 2 ст. 715 ДК РФ ^57).

Одночасно сторонам договору будівельного підряду необхідно враховувати, що, конкретизуючи загальні норми про зустрічний виконанні зобов'язань (ст. 328 ЦК РФ ^58), ГК окремо говорить про право підрядника не приступати до роботи, а розпочату роботу призупинити (тобто правомірно відступити від договірних вимог про початковому і проміжних строках) у випадках, коли порушення замовником своїх обов'язків за договором підряду (неподання технічної документації, матеріалів, обладнання тощо) перешкоджає виконанню договору підрядником, а також за наявності обставин, очевидно які свідчать про те, що виконання зазначених зобов'язань замовником не буде вироблено у встановлений строк (ст. 719 ЦК РФ ^59).

Відповідальність за порушення термінів виконання робіт може наступити не тільки у вищезгаданих випадках відмови замовника від договору або прийняття виконання по ньому. Практика свідчить про те, що в більшості випадків замовники все ж зацікавлені, перш за все, у реальному виконанні договору будівельного підряду і наполягають на включенні в договір умов про неустойку (пені), що підлягає сплаті підрядником у разі порушення термінів виконання робіт у порядку компенсації за порушення їх прав підрядником. Відповідно до положень чинного цивільного законодавства така неустойка може мати як заліковий, так і штрафний характер по відношенню до збитків, завданих замовнику порушенням підрядником умов про строки виконання робіт; теоретично договірна неустойка за порушення зобов'язання про терміни може також носити альтернативний і винятковий характер (у першому випадку відшкодуванню підлягають за вибором замовника або неустойка, або збитки, у другому - лише неустойка), проте включення в договір альтернативної і тим більше виключної неустойки у даному випадку є малоефективним: визначення заздалегідь розміру збитків від порушення термінів виконання будівельних робіт представляє вкрай важкоздійснюваним завдання .

Крім того, передбачені спеціальні правила про сплату неустойки при виконанні будівельних робіт для державних потреб: у разі незабезпечення встановлених контрактом термінів введення в дію підприємств, будівель, споруд, пускових комплексів і черг, а також окремих об'єктів з вини підрядника їм сплачується штраф у розмірі однієї тисячної частини договірної вартості за кожен день прострочення до фактичного завершення будівництва. Під "договірною вартістю" в даному випадку слід розуміти вартість всіх робіт, передбачених державним контрактом будівельного підряду ^60.

При укладенні договору будівельного підряду з громадянином підряднику також необхідно мати на увазі ту обставину, що відповідно до Федерального закону "Про захист прав споживачів" (п. 5 ст. 28) ⁶¹ у разі порушення початкового і кінцевого термінів виконання робіт він зобов'язаний сплатити за кожний день прострочення неустойку (пеню) у розмірі 3 відсотки від ціни договору. Верхнім "межею" такої неустойки є ціна невиконаних у строк будівельних робіт.

Неналежне виконання зобов'язання будівельного підряду з боку підрядника як виконавця робіт дозволяє замовнику застосувати майнові санкції. Фактично мова йде про заходи відповідальності, які можуть бути покладені на несправного боржника. Враховуючи, що договірні відносини будівельного підряду мають ряд особливостей, вплив яких визначає формування правових норм, потребує дослідження питання про умови і підстави залучення підрядника до договірної відповідальності.

В якості підстави покладення додаткових обов'язків слід розглядати сам факт неналежного виконання при наявності протиправності поведінки підрядника як господарюючого суб'єкта. Протиправність поведінки підрядника як раз і полягає в тому, що він при здійсненні будівництва самовільно відхилився від вимог технічної документації та обов'язкових вимог СНиП. Протиправність поведінки також спостерігається, якщо в результаті будівництва будівля не має вказаних в технічній документації показників, включаючи виробничу потужність.

Виникаюча при цьому додатковий обов'язок підрядника полягає у відшкодуванні заподіяних замовнику протиправною поведінкою збитків або у стягненні договірної неустойки. У зв'язку з цим відповідальність підрядника за договором будівельного підряду може бути визначена як встановлена ​​законом або договором обов'язок сплатити неустойку і (або) відшкодувати збитки замовнику, якщо при здійсненні будівництва підрядник самовільно відхилився від гранично допустимих вимог технічної документації та СНіП, а також, якщо після закінчення будівництва будівля не відповідає затвердженим у технічній документації показниками. Встановлені обов'язкові вимоги до процесу будівництва і результату виконаної роботи фактично визначають категорію "якість робіт" ^62.

Під якістю розуміють сукупність властивостей правового та матеріального об'єктів договору, що забезпечують можливість нормального використання предмета, або здатність предмета слугувати своїм цільовим призначенням. Стосовно до договору будівельного підряду, якщо новостворений об'єкт можна використовувати за цільовим призначенням, це ще не означає, що необхідна якість проведених робіт забезпечено. У цій частині якість роботи має бути пов'язане з можливістю, протягом встановленого законом або договором терміну відповідати актам технічного нормування в будівництві.

Розглядаючи межі відхилення підрядника від обов'язкових вимог технічної документації при здійсненні будівництва, можна відзначити, що вони можуть встановлюватися, з одного боку, розсудом замовника, з іншого - приписами, які носять нормативно-технічний характер. Відповідно до ст. 743 ГК РФ ⁶³ підрядник, який виявив у ході будівництва невраховані в технічній документації роботи й у зв'язку з цим необхідність проведення додаткових робіт і збільшення кошторисної вартості будівництва, зобов'язаний повідомити про це замовника ^64. В іншому випадку підрядник зобов'язаний призупинити будівництво.

Отже, якщо будівництво буде продовжено, можна вести мову про неналежне виконання зобов'язання та протиправності поведінки підрядника як несправного боржника. Однак розсуд замовника про продовження чи припинення робіт обмежене вимогами технічної документації та СНіП, оскільки замовник не є фахівцем і не може відповідати за безпеку будівель при їх будівництві і експлуатації.

У цій частині можна спостерігати проблему, яка не дозволяє повною мірою застосувати ст. 754 ГК РФ ^65. По суті, дотримання вимог СНиП як зводу технічних правил, що визначають якість будівельних робіт, у ряді випадків стає неможливим. Багато акти технічного нормування сьогодні носять рекомендаційний характер у зв'язку з істотним реформуванням законодавства в галузі технічного регулювання. Суть реформування зводиться до того, що обов'язкові вимоги СНіП повинні бути замінені технічними регламентами, прийнятими у формі нормативного акту. Тут можна спостерігати складності юридичної техніки, оскільки необхідно перенести технічні норми в текст федерального закону так, щоб, з одного боку, були закріплені правила, що регламентують процеси виробництва, принципи побудови і дії різного роду механізмів, з іншого - норма могла б регулювати складаються відносини. Виникає ситуація, при якій будівельні норми і правила, що встановлюють мінімальні вимоги до якості побудованих об'єктів нерухомості, практично не діють або носять рекомендаційний характер, а будівельні регламенти ще не розроблені.

Можливість заяви замовником вимог, пов'язаних з відшкодуванням збитків, виникає або на момент приймання результату робіт, або протягом встановленого законом періоду часу експлуатації будівлі. Слід враховувати, що замовник, який виявив недоліки в роботі при її прийманні, має право посилатися на них у подальшому тільки тоді, коли ці недоліки обумовлені в акті приймання. Відповідно до п. 3 ст. 720 ЦК РФ замовник, який прийняв роботу без перевірки, позбавляється права посилатися на недоліки роботи, які могли бути встановлені при звичайному способі її приймання (явні недоліки) ^66.

Крім явних недоліків, замовником після приймання результату робіт можуть бути виявлені приховані недоліки, тобто такі недоліки, які не могли бути встановлені при звичайному способі приймання робіт, в тому числі такі, які були навмисне приховані підрядником. Про приховані недоліки замовник зобов'язаний негайно заявити підряднику. Цей момент зумовлює подальше право замовника вимагати усунення недоліків протягом гарантійного терміну. В іншому випадку, коли підрядник відмовиться виконати вимоги замовника, починає діяти термін позовної давності (п. 3 ст. 725 ГК РФ ^67).

Положення закону такі, що претензії замовника за неналежним якості виконаної роботи можуть бути заявлені протягом гарантійного терміну, а якщо гарантійний строк не встановлений - то протягом 5 років з дня передачі результату роботи (ст. 756 ГК РФ ^68). Якщо недоліки виявлені після закінчення гарантійного терміну, але не більше 5 років з дня передачі результату роботи, підрядник все одно несе цивільно-правову відповідальність. У цьому випадку замовник повинен довести, що недоліки виникли до підписання акту здачі-приймання виконаної підрядником роботи. Засобом доведення повинна бути експертиза об'єкта будівництва. Оскільки обов'язок щодо доказування покладається в цьому разі на замовника, то на ньому також лежить тягар несення витрат на експертизу ^69.

Застосовуючи норми про відповідальність підрядника, не можна обійти увагою питання про його вину. Відповідно до п. 4 ст. 723 ЦК РФ ⁷⁰ умова договору підряду про звільнення підрядника від відповідальності за певні недоліки не звільняє його від відповідальності, якщо доведено, що такі недоліки виникли внаслідок винних дій чи бездіяльності підрядника. Слід зазначити, що договір будівельного підряду може укладатися підприємцями. Проте їх відповідальність при неналежному виконанні зобов'язання будівельного підряду при здійсненні підприємницької діяльності грунтується на засадах ризику, оскільки підприємець у цьому випадку звільняється від відповідальності, якщо доведе, що належне виконання виявилося неможливим внаслідок непереборної сили (п. 3 ст. 401 ГК РФ ^71). Отже, вина підрядника при неналежному виконанні зобов'язання будівельного підряду встановлюється лише тоді, коли у зобов'язанні не беруть участь підприємці.

Необхідно також звернути увагу на те, що підрядник є, як правило, фахівцем у галузі технології будівельних робіт і не може нести відповідальність, якщо були допущені помилки в проекті. Виняток з цього правила може бути тоді, коли технічна документація за умовами договору будівельного підряду розроблялася самим підрядником. В іншому випадку помилка в проекті, яка в кінцевому підсумку може вплинути на якість виконаних робіт, повинна виключати провину підрядника. При виникненні спору відповідачем за позовом повинна визнаватися проектна організація, підрядник як виконавець робіт може виступати в ролі третьої особи.

У результаті Другої глави варто відзначити, що основною ознакою, що виділяє договір будівельного підряду з інших договорів підряду, є особливий предмет такого договору - будівельні роботи. Договір будівельного підряду укладається на будівництво або реконструкцію підприємства, будівлі (в тому числі житлового будинку), споруди чи іншого об'єкта, а також на виконання монтажних, пусконалагоджувальних та інших нерозривно пов'язаних зі споруджуваним об'єктом робіт. Правила про договір будівельного підряду застосовуються також до робіт з капітального ремонту будівель і споруд, якщо інше не передбачено договором.

У випадках, передбачених договором, підрядник приймає на себе обов'язок забезпечити експлуатацію об'єкта після його прийняття замовником протягом зазначеного в договорі терміну. Характерною особливістю договору будівельного підряду є наявність у замовника певних обов'язків щодо створення підряднику необхідних умов для виконання робіт.

Деякі договори підряду містять умову про те, що підписанню акту приймання повинні передувати попередні випробування і що роботи будуть прийняті і оплачені тільки при позитивному результаті. При негативному результаті замовник звільняється від обов'язку брати об'єкт і підписувати відповідний документ, а підрядник повинен буде усунути виявлені дефекти і провести повторні випробування.

Однак в умовах, коли передбачені договором строки минули або закінчуються або сам підрядник не впевнений в якості виконаних робіт, він може наполягати на тому, що повторного випробування не потрібно, оскільки всі виявлені в результаті попереднього випробування дефекти були ним усунені. У такій ситуації замовнику не слід піддаватися на вмовляння підрядника і на його обіцянки безкоштовно ремонтувати об'єкт протягом 10 років. Не реагуйте на загрози звернутися до суду і стягнути заборгованість, пені та відсотки за прострочення, якщо результат наступних випробувань буде позитивним. А якщо підрядник все ж таки зважиться звернутися до суду, то даний позов не слід визнавати, пославшись на відповідне положення ГК РФ і на умови укладеного договору.

У ситуації, коли замовник необгрунтовано відмовляється від підписання актів приймання робіт, деякі підрядники, як не дивно, не проводять ніяких подальших дій. Роботи залишаються несплаченими. Однак деякі все ж звертаються до суду і виграють суперечка. При цьому пені і банківський відсоток можуть виявитися навіть більше основної суми боргу. Відзначимо, що це відбувається тільки у випадках, якщо у підрядника є матеріальні докази передачі актів уповноваженій особі замовника.

Прикладами можуть служити такі судові розгляди - Товариство з обмеженою відповідальністю (підрядник) ⁷² звернулося до арбітражного суду з позовом до акціонерного товариства (замовник) про стягнення неустойки за договором підряду. Підставою позову послужило несвоєчасне виконання замовником зобов'язань по оплаті робіт.

Раніше сторонами був підписаний договір підряду на виконання будівельних робіт. Термін початку виконання робіт умовами договору визначений не був. За прострочення оплати робіт була встановлена ​​неустойка.

Рішенням суду першої інстанції, залишеним у силі ухвалою суду апеляційної інстанції, позовні вимоги були задоволені з посиланням на неналежне виконання замовником зобов'язань за договором підряду.

Суд касаційної інстанції скасував ухвалені у справі судові акти, виходячи з такого.

Відповідно до п. 1 ст. 432 ГК РФ договір вважається укладеним, якщо між сторонами в необхідній формі досягнуто згоди з усіх істотних умов договору. Істотними є умови про предмет договору, умови, які названі в законі або інших правових актах як істотні або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї із сторін повинна бути досягнута угода.

Початковий і кінцевий терміни виконання робіт згідно з п. 1 ст. 708 ДК РФ є істотними умовами договору будівельного підряду. З огляду на ст. 190 ЦК РФ встановлений угодою термін повинен визначатися календарною датою або закінченням періоду часу, який обчислюється роками, місяцями, тижнями, днями або годинами. Термін може також визначатися вказівкою на подію, яка повинна неминуче настати.

Оскільки договором термін початку виконання робіт визначено не було, договір підряду вважається неукладеним. Отже, правових підстав для стягнення неустойки не є.

Терміни виконання робіт можуть бути визначені періодом часу, що обчислюється з моменту виконання замовником обов'язків, передбачених договором.

Акціонерне товариство звернулося до арбітражного суду з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю про повернення суми попередньої оплати та стягнення неустойки за невиконання зобов'язання по проектуванню і монтажу обладнання. За умовами підписаного сторонами договору підряду ТОВ зобов'язане було приступити до виконання проектних робіт протягом 5 днів з моменту надходження попередньої оплати. Зазначені роботи виконані не були.

Рішенням суду першої інстанції, залишеним у силі ухвалою суду апеляційної інстанції, з відповідача стягнуто суму попередньої оплати. У задоволенні решти позову відмовлено виходячи з таких обставин.

Початковий і кінцевий терміни виконання робіт відповідно до п. 1 ст. 708 ДК РФ є істотними умовами договору підряду. З огляду на ст. 190 ЦК РФ встановлений угодою термін повинен визначатися календарною датою або закінченням періоду часу, який обчислюється роками, місяцями, тижнями, днями або годинами. Термін може визначатися також вказівкою на подію, яка повинна неминуче настати. Оскільки договором початковий термін виконання робіт визначається обставиною, яке пов'язане з волею сторони і не є неминучим, договір підряду вважається неукладеним. Отже, правових підстав для стягнення неустойки не є.

Суд касаційної інстанції скасував ухвалені у справі судові акти в частині відмови у стягненні неустойки на підставі наступного.

З огляду на ст. 191 ЦК РФ протягом терміну, визначеного періодом часу, починається на наступний день після календарної дати або настання події, якими визначено його початок. За умовами договору момент початку перебігу строку виконання робіт визначено настанням терміну виконання обов'язку замовника з перерахування попередньої оплати. Термін перерахування попередньої оплати підлягає визначенню за правилами ст.314 ЦК України про термін виконання зобов'язання. Саме перерахування попередньої оплати не є моментом початку перебігу строку.

Прострочення виконання обов'язку щодо внесення попередньої оплати тягне застосування до відносин сторін правил, встановлених ст. 328 ЦК РФ, про зустрічний виконанні зобов'язань.

Таким чином, умова про термін початку виконання робіт сторонами узгоджено, неустойка за прострочення виконання роботи підлягає стягненню.

У суді замовники наводять низку причин, через які вони не підписали ці документи, але в активі підрядника - аргумент про те, що в цих актах відсутні письмові зауваження замовника. Якщо підрядником всі процесуальні дії виконані, вірно, і послідовно, то в більшості випадків суд приймає його сторону.

Часто буває, що, отримавши повідомлення, замовник не є для приймання робіт (усно посилається, наприклад, на невідповідність об'єкта вимогам договору). Підрядник робить відмітку в акті приймання про відмову замовника і звертається до суду з позовом про стягнення вартості виконаних робіт на підставі одностороннього акту приймання.

Замовник має право заявити зустрічний позов про визнання акта недійсним. Але навіть якщо він цього не зробить, суд все одно дасть оцінку його доводам про причини відмови від підписання акта. Якщо доводи переконливі, підкріплені доказами, відмова буде визнаний обгрунтованим. Адже відповідно до п.1 ст.754 ГК РФ підрядник несе відповідальність перед замовником за допущені відступи від вимог, передбачених у технічній документації, в СНиП (ах), включаючи і недосягнення зазначених у документації показників об'єкта будівництва.

У підсумку глави можна зробити висновок про те, що в даний час на ринку існує безліч компаній, що пропонують свої послуги в сфері будівництва. У боротьбі за вигідні замовлення вони шукають союзників серед представників фірм-замовників та інвесторів. Традиційно такими союзниками стають особи, що впливають на вибір підрядника чи якось пов'язані з переговорним процесом, на якому опрацьовуються умови договору, визначаються обсяги будівництва, вартість робіт і т.д. Зрозуміло, посередники лобіюють інтереси фірми-підрядника за винагороду, розмір якого становить близько 10% від вартості договору. Ця сума може змінюватися в залежності від умов угоди, від ступеня впливу та участі посередника у підписанні та реалізації договору.

У договорі підряду потрібно детально вказати і те, як і ким будуть оплачуватися послуги цієї спеціалізованої організації. Наприклад, витрати можуть відшкодовуватися:

обома сторонами в рівних частках;

замовником, якщо висновки фахівця підтвердять відомості, зазначені підрядником в актах;

підрядником, якщо фахівець встановить, що відомості, відображені в актах приймання робіт, не відповідають дійсності.

Всі зміни та доповнення до договору будівельного підряду оформляються у письмовій формі. Але нерідко підрядники прагнуть збільшити вартість будівництва, використовуючи дорогі матеріали та обладнання, виробляючи додаткові роботи, не передбачені проектно-кошторисною документацією. Тому замовника у момент приймання слід бути гранично уважним і враховувати не тільки якість робіт і матеріалів, але і те, як їх ціна відображена в актах приймання.

3. Форма договору

3.1 Сутність форми договору підряду

Договори підряду є одним з найбільш поширених видів господарських договорів. Договори підряду регулюють практично всі відносини в будівництві, виконання всіляких ремонтів, частину сфери послуг. Однак, надання більшості послуг юридична наука розглядає як самостійний вид господарських відносин. Арбітражна практика відносить до договорів підряду і переробку давальницької сировини.

На практиці виникають значні труднощі з юридичним та бухгалтерським оформленням договорів підряду, особливо отриманих результатів. Зараз це актуально й тому, що проблеми з фіктивними фірмами, а значить і з відшкодуванням сплаченого ПДВ, формуванням валових витрат часто виникають у платників податків як раз за договорами підряду (перерахування грошей за різні ремонти, профілактичні огляди тощо) ^73.

Договором є домовленість двох або декількох осіб про встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків (ст.420 ЦК України). Пунктом 2 ст.421 ЦК України встановлено, що сторони можуть укласти договір як передбачений, так і не передбачений законом або іншими правовими актами ^74.

До договорів цивільно-правового характеру, предметом яких є виконання робіт (надання послуг) і винагороди за якими є об'єктом обкладення єдиним соціальним податком (внеском), (далі - ЄСП), за винятком частини податку, яка підлягає зарахуванню до ФСС РФ, належать договори на виконання робіт (надання послуг), які укладаються відповідно до ДК РФ. Такими договорами, зокрема, є договори підряду, оренди, возмездного надання послуг, перевезення, транспортної експедиції, зберігання, доручення, комісії, довірчого управління майном, агентський договір.

Відповідно до п.3 ст. 421 ГК РФ ⁷⁵ сторони можуть укласти договори, в яких містяться елементи різних договорів, передбачених законом або іншими правовими актами (змішаний договір). До відносин сторін у змішаному договорі застосовуються у відповідних частинах правила про договори, елементи яких містяться у змішаному договорі, якщо інше не випливає з угоди сторін або суті змішаного договору.

За цивільно-правовим договором виповнюється індивідуально-конкретне завдання. Предметом такого договору є кінцевий результат праці. За договором підряду згідно зі ст. 702 ГК РФ ⁷⁶ підрядник зобов'язується виконати за завданням замовника обумовлену договором конкретну роботу і здати її результат замовнику.

Якщо організація уклала цивільно-правовий договір з працівником, які перебувають у штаті даної організації, то роботи за укладеним договором працівник зобов'язаний виконувати в неробочий час, у противному випадку дана робота вважається роботою за сумісництвом. За цивільно-правовими договорами оплачується кінцевий результат виконаних робіт (наданих послуг), факт виконання робіт (надання послуг) підтверджується актом про приймання-здачі ^77.

У договорі будівельного підряду обов'язково вказують дату і місце (місто) його укладення, найменування сторін і дані осіб, які підписують договір, а також інформацію, що підтверджує їхнє право на підписання договору. Останній момент важливий, оскільки не кожна особа в силу закону або статуту організації мають право укладати договір і скріплювати його своїм підписом. У документі записують юридичні адреси підрядника і замовника, їх банківські реквізити: телефони організації, поточні (розрахункові) рахунки, ІПН.

Надійніше виглядає договір, кожна сторінка якого скріплена печатками та підписами сторін. Такий захід допомагає виключити підміну сторінок договору або їх втрату. Сторінки прошивають, записують їх кількість, і ці відомості ще раз запевняють печатками і підписами.

Акт про приймання-здачі можна скласти в довільній формі або ж скористатися формою, передбаченої для приймання робіт, виконаних за строковим трудовим договором, укладеним на час виконання певної роботи.

У договорі цивільно-правового характеру необхідно передбачити наступні пункти ^78:

дати початку і закінчення робіт;

порядок оплати робіт;

перелік робіт (послуг), які повинен виконати (надати) працівник;

порядок прийому-здачі робіт;

вимоги до якості робіт;

відповідальність сторін за порушення умов договору.

Винагороди, виплачені працівникам, за договорами цивільно-правового характеру на практиці включаються до складу різних витрат організації.

Якщо роботи за договором цивільно-правового характеру пов'язані зі створенням, придбанням, модернізацією чи реконструкцією основних засобів, доведенням їх до стану, придатного до використання, а також зі створенням або придбанням нематеріальних активів, винагороду відображається за дебетом рахунка 08 "Вкладення у необоротні активи" .

Якщо виконані роботи не пов'язані з виробництвом і реалізацією продукції організації (наприклад, організація відпочинку співробітників, проведення спортивних заходів), то винагорода за договорами цивільно-правового характеру включається до складу інших витрат.

З позаштатним працівником можна укласти або строковий трудовий договір, або договір на виконання робіт (договір підряду). Оформити такий договір нескладно, але слід враховувати, що при бажанні працівника строковий договір може легко перетворитися на безстроковий, наприклад якщо після закінчення дії контракту позаштатний працівник продовжує працювати або, звернувшись до трудової інспекції, доведе, що робота носить постійний характер. У цьому випадку організації доведеться міняти штатний розклад і приймати ряд інших заходів. Щоб уникнути цих проблем, краще укласти з позаштатним працівником цивільно-правовий договір.

Розглянемо переваги, які з'являються при укладанні договору підряду з позаштатним працівником.

По-перше, з винагороди за таким договором не треба сплачувати внески до ФСС РФ. А якщо не згадати в ньому про внески на страхування від нещасних випадків на виробництві та профзахворювань, то їх теж платити не доведеться.

По-друге, можна мінімізувати ЕСН. Так, позаштатного працівникові можна не тільки сплатити його праця, але ще компенсувати деякі понесені витрати, наприклад на купівлю матеріалів. У даній ситуації краще укласти два договори: один - на виконання робіт і другий договір купівлі-продажу матеріалів. Тоді кошти, видані за другим договором, ЕСН обкладатися не будуть.

По-третє, виплати за договорами підряду цілком можна включити до витрат на оплату праці (п.21 ст.255 НК РФ ⁷⁹⁾ при економічному обгрунтуванні даних витрат.

Укладати договір підряду вигідно для позаштатного працівника, так як він заощадить на ПДФО, оскільки суму винагороди підрядник зможе зменшити на професійний податкове вирахування (ст.221 НК РФ ^80). Щоб отримати таке вирахування, позаштатний працівник повинен написати заяву у довільній формі на ім'я керівника організації-замовника з проханням його надати і принести бухгалтеру всі підтверджуючі документи (чеки, накладні та ін.)

Однак цивільно-правовий договір має і свої мінуси. Справа в тому, що такий договір неминуче приверне увагу податкових інспекторів при виїзної податкової перевірки. Вони можуть визнати його трудовим договором, і якщо це відбудеться, то організацію можуть оштрафувати за підміну трудового договору договором підряду. Крім того, організації доведеться ще виплатити працівникові деякі суми (наприклад, компенсацію за відпустку), а також перерахувати недоплачені податки (ЄСП, ПДФО, внески до ПФР). Зауважимо, що визнати договір підряду трудовим перевіряючі можуть тільки в судовому порядку.

Щоб уникнути неприємностей, можна скористатися наступними рекомендаціями. Якщо організація залучає спеціаліста для роботи, яку виконують штатні працівники, то керівник повинен бути готовий до претензій перевіряючих. Потрібно буде переконати контролерів, що ці роботи без допомоги позаштатного працівника в даний момент не можуть бути виконані. Аргументом може бути, наприклад, великий обсяг робіт, тимчасова непрацездатність, відрядження або низька кваліфікація, відпустку або хвороба штатного фахівця і т.п. Таким чином, доцільно заздалегідь підготувати необхідні розпорядження, накази та інші документи ^81.

Якщо договір підряду необхідно укласти на тривалий термін, то краще передбачити поетапну здачу робіт. Тоді розраховуватися і підписувати акти прийому-здачі сторони будуть після кожного виконаного обсягу робіт. Відзначимо, що в договорі підряду не слід встановлювати постійні щомісячні виплати. Краще поставити розмір винагороди у залежність від кожного обсягу робіт, в такому випадку підсумкова сума буде вказана в акті виконаних робіт.

Можлива ситуація, коли штатний працівник під час перебування в черговій відпустці залучається на разові роботи. Тоді оплату за договором підряду не можна визнати оплатою праці і виникають складнощі з урахуванням її для податку на прибуток.

Припустимо, що штатний працівник іде у чергову відпустку. Під час відпустки його роботодавець пропонує йому, наприклад, розробити методичні матеріали з внутрішньою системою якості в даній організації. При цьому укладається договір підряду на виконання роботи з працівником, який фактично знаходиться у відпустці. Розглянемо докладніше, як можна врахувати витрати за таким договором для оподаткування прибутку.

Пункт 21 ст.255 НК РФ ⁸² до витрат на оплату праці відносить витрати на оплату праці працівників, які не перебувають в штаті організації-платника податків, за виконання ними робіт за укладеними договорами цивільно-правового характеру (включаючи договори підряду). Дана норма за формальною ознакою дозволяє врахувати у складі витрат для податку на прибуток тільки виплати за цивільно-правовими договорами, укладеними з особами, не перебувають у штаті організації-платника податків. Однак, на наш погляд, неправомірно включати в оплату праці винагороди за цивільно-правовими договорами. Дані поняття відносяться до абсолютно різних галузей права: перше - до трудового права, друге - до громадянського. Стосовно цивільно-правовими договорами в принципі не може бути використаний термін "працівник"; зокрема, виконавець за договором підряду.

Наявність вказаної норми до ст.255 НК РФ ⁸³ свідчить про те, що можна врахувати витрати тільки за цивільно-правовими договорами, укладеними з особами, не перебувають у штаті організації. Однак це ще не підстава для невизнання витрат за такими договорами зі штатними працівниками у податковому обліку. До того ж у ст.270 НК РФ ⁸⁴ подібні витрати не називаються серед тих, які не приймаються для податку на прибуток. Так як цивільно-правові договори співробітники укладають просто як фізичні особи, а не як працівники. Тому дана норма тут непридатна.

Цим документом (актом) обгрунтовують витрати у замовника, який повинен вести облік обсягів робіт, і часу їх виконання. Крім того, не варто забувати, що для визнання витрат для цілей оподаткування прибутку платник податку повинен підтвердити їх економічну виправданість. При цьому економічно виправдані витрати - це витрати, зумовлені цілями одержання доходів, що задовольняють принципу раціональності й обумовлені звичаями ділового обороту ^85.

Згідно із зазначеними документами Росстату для приймання виконаних підрядних робіт застосовується Акт за формою № КС-2, який за своєю суттю є розрахунком вартості виконаних робіт за звітний період. Так як, згідно ст. 709 ЦК України ⁸⁶ вартість виконаних робіт визначається як витрати підрядника плюс його винагороду, то форма КС-2 повинна відображати повну вартість виконаних робіт з урахуванням винагороди підрядника (див. Додаток 2).

Акт за формою № КС-2 складається на підставі даних Журналу обліку виконаних робіт (форма № КС-6-а), який веде підрядник. На підставі даних Акта про приймання виконаних робіт заповнюється Довідка про вартість виконаних робіт і витрат (форма № КС-3), в якій виконані роботи і витрати відображаються виходячи з договірної вартості, з урахуванням загального обсягу робіт, виконаних з початку будівництва конкретного об'єкта. Дана довідка служить для розрахунків замовників з підрядниками за виконані роботи. На підставі цих первинних документів ведеться бухгалтерський облік виручки, витрат на будівельно-монтажні роботи та їх списання, визначення вартості основних засобів і т. д.

Для приймання всіх виконаних будівельно-монтажних робіт різного призначення, а також для здійснення розрахунків між замовником і підрядником, останнім оформляються і надаються відповідні документи:

- Акт про приймання виконаних робіт (форма № КС-2);

- Довідка про вартість виконаних робіт і витрат (форма № КС-3).

Ці первинні документи враховуються в бухгалтерському та податковому обліку. І від того, наскільки грамотно складені форми КС-2 і КС-3, залежать податкові зобов'язання. Тому важливо навчитися правильно, складати форми КС-2 і КС-3, так як це дозволить уникнути претензій з боку контролюючих органів та знизить ризики виникнення суперечок.

При заповненні форм КС-2 і КС-3 потрібно пам'ятати, що ці документи фіксують не стільки факт передачі робіт від підрядника до замовника, а використовуються для розшифровки всіх виконаних робіт та їх вартості.

На підставі акта за формою № КС-2 складається довідка про вартість виконаних робіт і витрат (форма № КС-3). Слід врахувати, що обидва цих первинних документа слід розглядати як щось єдине і цілісне, так як один без одного ці форми № № КС-2 і КС-3 сили не мають.

Форма № КС-3 - це документ, що підтверджує вартість виконаних робіт (див. Додаток 3).

Важливо пам'ятати, що вартість виконаних робіт в акті про приймання виконаних робіт (форма № КС-2) вказується без урахування податку на додану вартість (ПДВ). А в довідці про вартість виконаних робіт і витрат (форма № КС-3) окремо вказується сума вартості робіт без урахування ПДВ (оподатковувана база); потім зазначається сума ПДВ за ставкою, прийнятої законодавством на момент складання документів. Також окремо вказується сума виконаних робіт з урахуванням ПДВ.

За неправильне складання документів за формами № № КС-2 і КС-3, чинним законодавством передбачаються штрафи. Тому важливо грамотно і вірно складати ці первинні документи. Великою підмогою буде введення на підприємстві автоматизації складання кошторисів, завдяки спеціальним комп'ютерним програмним продуктам, які здатні самостійно розраховувати і виводити форми № № КС-2 і КС-3.

У випадках, коли робота виконана з відступами від договору, що робить непридатним використання об'єкта за призначенням, замовник має право вимагати від підрядника безоплатного усунення недоліків, зменшення встановленої за роботу ціни та відшкодування своїх витрат на усунення недоліків, якщо він стане усувати їх сам. Якщо недоліки не були усунені або є неусувними, замовник може відмовитися від виконання договору і зажадати відшкодування збитків. Термін позовної давності для вимог, пропонованих у зв'язку з неналежною якістю роботи, виконаної за договором підряду, становить один рік, щодо будівель і споруд застосовують загальний строк позовної давності - три роки.

Підставою для виникнення зобов'язання замовника щодо оплати є прийняття ним результату виконаних робіт. З підписанням актів приймання за договором будівельного підряду законом зв'язуються значні наслідки для сторін.

В результаті виконання робіт за договором будівельного підряду можуть виникнути певні ризики, які пов'язані з випадковою загибеллю або пошкодженням об'єкта, що становить предмет договору.

За правилами, передбаченими ЦК України, відповідальність за подібний ризик до прийняття об'єкта замовником несе підрядник. Однак, як уже зазначалося, законодавством передбачено ряд умов, при яких ця відповідальність лягає на плечі замовника. Мова йде про випадки, коли пошкодження об'єкта будівництва відбулося внаслідок недоброякісності матеріалів чи обладнання, наданих замовником, або через виконання помилкових вказівок замовника. Найбільш цивілізований спосіб уберегтися від подібних ризиків - застрахувати об'єкт будівництва, що сторони можуть передбачити вже в договорі.

Договір будівельного підряду покликаний розмежувати права та обов'язки сторін. Замовник крім оплати та прийняття роботи повинен своєчасно надати для будівництва земельну ділянку, площа та стан якого відповідають містяться в договорі умов. Також він зобов'язаний забезпечити своєчасний початок робіт, нормальне їх ведення і завершення в строк. Якщо проведення робіт за договором будівельного підряду не пов'язане із земельною ділянкою (ремонт будівель, приміщень, їх реконструкція і т. д.), то у замовника залишається обов'язок передавати підряднику у користування необхідні для здійснення робіт будівлі і споруди, забезпечувати транспортування вантажів, тимчасову підводку мереж енергопостачання та надавати інші послуги.

У договорі будівельного підряду важливо передбачити умови договору та порядок його розірвання, вказати розмір штрафних санкцій. Детальне опрацювання договору з чіткою регламентацією прав і обов'язків сторін у разі виникнення спорів дозволить вирішити всі у позасудовому порядку або полегшить процес відстоювання своїх позицій у суді.

3.2 Удосконалення законодавства про договори підряду

Будівництво являє собою складний виробничий процес, в якому крім будівельного підприємства бере участь велика кількість різних партнерів. У будівництві будь-якого об'єкта беруть участь десятки, а при будівництві великих споруд і сотні проектно - вишукувальних, науково-дослідних, будівельних та монтажних організацій, заводи-виробники основного технологічного обладнання, постачальники будівельно-монтажного устаткування і будівельних матеріалів, банки та інші суб'єкти економіки, чий капітал, тим чи іншим чином бере участь у будівництві. Незважаючи на те, що кінцева мета у всіх учасників інвестиційного процесу одна і полягає в отриманні максимально можливого прибутку, в процесі будівництва кожен з учасників має свої приватні інтереси і випливають з них цілі і завдання. Проте досвід показує, що якщо приватні інтереси починають домінувати над загальними інтересами, то така ситуація призводить до втрати прибутку для всіх учасників будівництва. У зв'язку з цим, виникає об'єктивна необхідність створення таких оптимальних економічних критеріїв, які б об'єднували всіх учасників інвестиційного процесу в справі досягнення спільної мети - завершення будівництва в задані терміни з мінімальними витратами, а не дотриманні тільки власних інтересів.

Ядром взаємовідносин між усіма учасниками будівництва є забудовник, який здійснює будівництво. У самому загальному випадку основні виробничо-економічні зв'язки забудовника з партнерами можна визначити за допомогою наступного п'ятикутника (рис. 3.1).

Поглиблення ринкових відносин між замовниками та підрядниками у будівництві в ринкових умовах пов'язано, перш за все, з впровадженням практики підрядних торгів (тендерів). Основна мета таких торгів зводиться до укладення контракту на будівництво з партнером, який, на думку замовника, є самим надійним і здатним найбільш ефективним чином реалізувати підрядний проект.

Рис. 3.1. Основні партнери будівельного виробництва

Аналіз показує, що в даний час є серйозні недоліки при укладанні договорів у вітчизняній практиці. Перш за все, замовниками допускається спрощений підхід до підготовки та проведення торгів, не проводиться попередня оцінка претендентів, що призводить до помилок у виборі підрядника і як наслідок до зриву договірних зобов'язань. З іншого боку, в ряді регіонів великі підрядні організації виявляють монополізм, все частіше зберігають прагнення диктувати замовнику свої умови і вважають за краще отримання підряду на правах пріоритету місцевої будівельної організації.

Дуже часто договори складаються за спрощеною схемою, на принципах взаємного амністування, без використання заходів майнової відповідальності. Суттєвим недоліком у договірних відносинах є і відсутність практики банківських гарантій, фінансового забезпечення будівництв і страхування ризиків.

Зазначені вище обставини визначають об'єктивну необхідність розробки ефективних механізмів проведення торгів, що дозволяють виключити суб'єктивізм з вибору підрядної будівельної організації. Для цього потрібна розробка методики оцінки можливостей будівельних підприємств, що претендують на підряд з точки зору ефективності реалізації ними конкретного будівельного проекту. На наш погляд, для вирішення даної задачі необхідно створення на тимчасовій основі дирекції торгів, куди входили б представники зацікавлених сторін (замовника та інвестора), представники контролюючих організацій і група незалежних експертів.

На наш погляд, для підвищення керованості процесу реалізації підрядного проекту при укладенні контракту в ньому необхідно передбачити можливість оцінки певних проміжних результатів та строки їх досягнення у вигляді графіків виконання підрядних робіт. У даних графіках по осі абсцис відкладається час виконання підрядних робіт, а по осі ординат обсяги виконуваних підрядних робіт. У цьому випадку можна встановити відповідальність підрядника перед замовником за несвоєчасне виконання робіт не тільки після закінчення певного звітного періоду, а й по ходу виконання робіт в реальному часі. Для цього замовником здійснюється контроль за ходом виконання робіт і в разі відставання від запланованого ходу реалізації замовник пред'являє претензії підрядчикові в разі, якщо відставання сталося з вини підрядника. Потім виконується перерозподіл ресурсів для усунення виниклого відставання від плану або зміна графіків виконання підрядних робіт.

З іншого боку, в контракті повинен бути приведений графік, що відображає порядок і час надходження коштів від замовника до підрядчика, за своєчасну реалізацію якого він несе відповідальність перед останнім.

У випадку, коли відставання відбувається з об'єктивних причин, незалежно від підрядника, то за узгодженням сторін і проведення двосторонніх консультацій у графік виконання робіт вносяться відповідні зміни і проводиться перерозподіл наявних ресурсів з урахуванням нових умов реалізації проекту.

Крім того, при укладенні контракту необхідно враховувати ризики, пов'язані з його реалізацією. Зазвичай ризики, пов'язані зі зривом реалізації підрядних робіт, пов'язані з невизначеністю умов їх виконання. Тому при укладанні контракту необхідно передбачити сценарії ймовірного розвитку подій і кожному такому сценарієм поставити у відповідність необхідні зміни умов його реалізації. При цьому у разі виникнення в середовищі проекту певних умов не врахованих, але передбачених сценарієм в початковий період укладання контракту, за домовленістю обох сторін у контракт вносяться відповідні цим умовам зміни до плану реалізації проекту.

Для ефективного функціонування великого будівельного підприємства в сучасних умовах господарювання та збереження наявного у нього будівельного потенціалу при відсутності великих підрядних проектів доцільно створення на ньому орендних виробничих підрозділів у вигляді малих підприємств на умовах внутрішньофірмового підприємництва. Для цього, перш за все, потрібно чітке визначення завдань і функцій, реалізованих його вищим керівництвом, а також вироблення правил, що визначають його взаємодія з самостійно діючими виробничими підрозділами на орендній основі.

Удосконалення законодавства - неодмінна умова його відповідності розвиваються суспільним потребам, необхідна передумова його ефективності.

На основі проведеного дослідження сформульовані рекомендації та пропозиції, спрямовані на вдосконалення практики укладання та виконання підрядних договорів на зміну чинного законодавства у даній сфері.

1. У проекті Федерального закону, наприклад, «Про підрядах для державних потреб» необхідно передбачити відповідальність конкурсної комісії за результати її вибору. Існуюча в Росії практика призначення конкурсних комісій не повинна сприйматися керівниками як спосіб уникнути відповідальності за вибір підрядника, переносячи її на колегіальний орган - конкурсну комісію.

2. Слід внести зміну в п.3 ст. 703 ЦК РФ, доповнивши його зміст такими словами: «... при великих підрядних роботах необхідне отримання згоди проектної організації на впровадження заходів підрядника, коли проектне забезпечення покладено на замовника».

3. Можливо запропонувати заходи майнової відповідальності та організаційні заходи, спрямовані на підвищення ролі договору підряду як основного правового документа, зміцнення договірної дисципліни і дозволяють стимулювати своєчасне і якісне виконання сторонами договірних зобов'язань і компенсувати матеріальний збиток, нанесений в результаті невиконання зобов'язань сторонами. У системі заходів, спрямованих на вдосконалення економічних методів управління будівництвом, важливе місце належить механізму регулювання взаємної відповідальності сторін - учасників будівельного процесу, підвищення ефективності майнових санкцій.

При підготовці проекту договору підряду сторони можуть обмежитися вказівкою на те, що невиконання однією із сторін умов договору підряду накладає на неї зобов'язання відшкодувати другій стороні фактично заподіяні збитки. Однак у багатьох випадках такого загального положення недостатньо, тому що в кожному конкретному випадку можуть виникнути труднощі з визначенням розміру збитків та особливо з їх доказами.

У результаті даної глави, слід зазначити, що договір підряду є одним з найбільш складних і в той же час поширених договорів. Форма договору будівельного підряду в більшості випадків письмова, причому останнім часом все частіше договір складається у вигляді єдиного багатосторінкового, детально регламентує взаємовідносини замовника і підрядника документа, що підписується сторонами.

У ряді випадків при їх складанні використовуються зразкові форми договорів будівельного підряду, рекомендовані для окремих видів будівельних робіт, а також ведення будівництва в різних галузях. Вступна частина договору повинна включати в себе: його найменування (договір будівельного підряду); дату його підписання, і місце його підписання (населений пункт); повне фірмове найменування його учасників, під яким вони зареєстровані; відомості про наявність у підрядника ліцензій на будівництво; назви сторін (Замовник, Підрядник) для того, щоб не повторювати кожного разу назви фірм; докладне найменування посади, прізвища, імені, по батькові особи, що підписує договір, найменування документа, з якого йдуть його повноваження на підписання договору (статут, положення, довіреність).

Даючи характеристику об'єкта будівництва, слід запропонувати сторонам вказувати, в яких цілях замовник збирається цей об'єкт використовувати. Вказівка ​​цілей будівництва об'єкту може допомогти, якщо виникне суперечка про якість робіт, необхідності надання інформації про експлуатацію об'єкта і т.д.

Технічна документація є невід'ємною частиною договору будівельного підряду (це має бути зафіксовано в його тексті). Якщо ж у договорі немає вказівок на склад і зміст технічної документації, а також вказівок на те, яка зі сторін, і в який термін повинна надати відповідну документацію, то це тягне за собою визнання договору підряду неукладеним.

Так само були запропоновані рекомендації щодо вдосконалення законодавства про договір підряду. Особлива роль приділяється майнової відповідальності за договором підряду.

Висновок

У підсумку хотілося б відзначити, що в даний час на ринку існує безліч компаній, що пропонують свої послуги в сфері будівництва. У боротьбі за вигідні замовлення вони шукають союзників серед представників фірм-замовників та інвесторів. Традиційно такими союзниками стають особи, що впливають на вибір підрядника чи якось пов'язані з переговорним процесом, на якому опрацьовуються умови договору, визначаються обсяги будівництва, вартість робіт і т.д. Зрозуміло, посередники лобіюють інтереси фірми-підрядника за винагороду, розмір якого становить близько 10% від вартості договору. Ця сума може змінюватися в залежності від умов угоди, від ступеня впливу та участі посередника у підписанні та реалізації договору.

У договорі підряду потрібно детально вказати і те, як і ким будуть оплачуватися послуги цієї спеціалізованої організації. Наприклад, витрати можуть відшкодовуватися:

обома сторонами в рівних частках;

замовником, якщо висновки фахівця підтвердять відомості, зазначені підрядником в актах;

підрядником, якщо фахівець встановить, що відомості, відображені в актах приймання робіт, не відповідають дійсності.

Всі зміни та доповнення до договору будівельного підряду оформляються у письмовій формі. Але нерідко підрядники прагнуть збільшити вартість будівництва, використовуючи дорогі матеріали та обладнання, виробляючи додаткові роботи, не передбачені проектно-кошторисною документацією. Тому замовника у момент приймання слід бути гранично уважним і враховувати не тільки якість робіт і матеріалів, але і те, як їх ціна відображена в актах приймання.

Слід так само відзначити, що договір підряду є одним з найбільш складних і в той же час поширених договорів. Форма договору будівельного підряду в більшості випадків письмова, причому останнім часом все частіше договір складається у вигляді єдиного багатосторінкового, детально регламентує взаємовідносини замовника і підрядника документа, що підписується сторонами.

У ряді випадків при їх складанні використовуються зразкові форми договорів будівельного підряду, рекомендовані для окремих видів будівельних робіт, а також ведення будівництва в різних галузях. У роботі запропоновані рекомендації щодо вдосконалення законодавства про договір підряду. Особлива роль приділяється майнової відповідальності за договором підряду.

Практична значимість результатів дослідження полягає в тому, що положення і висновки дипломної роботи можуть бути враховані у законотворчій і правозастосовчій діяльності.

Бібліографічний список:

1. Цивільний Кодекс Російської Федерації (ред. від 17.07.2009) / УПС Консультант Плюс, 2009 р., с. 824

2. Податковий кодекс РФ (НК РФ) ред. від 17.03.2009г. / Гарант, 2009 р., с. 238

3. Федеральний закон № 39-ФЗ "Про інвестиційну діяльність у РФ, здійснюваної у вигляді капітальних вкладень" (ред. від 18.12.2006г.) / Кодекс, 2007 р., с. 127

4. Закон РФ "Про захист прав споживачів" (ред. від 23.07.2008) / "Відомості СНР і ЗС РФ", 2008 р., с. 136

5. Абрамов В.А. Угоди. Договори. Зобов'язання: Юридичний коментар. 6-е вид., Дод. перероб., М.: Ось-89, 2009. - С. 240

6. Абрамова Є.М., Сергєєв А.П., Аверченко М.М., Байгушева Ю.В. Цивільне право, Ростов-на-Дону: РГ-Прес, 2009. - С. 1008

7. Алексій П.В., Рассолов М.М., Еріашвілі Н.Д. Цивільне право, підручник для ВНЗ, К.: Юніті, 2009. - С. 895

8. Байбак В.В., Єгоров Н.Д., Єлісєєв І.В. Цивільне право, М.: Проспект, 2009. - С. 784

9. Балашов А.І., Рудаков Г.П. Правознавство. Підручник для вузів. 3-тє вид., Доповнене і перероблене, М.: Фенікс, 2008. - С. 464

10. Беленков Р.С. Цивільне право. загальна частина. конспект лекцій, М.: Видавництво: Пріор-издат, 2009. - С. 265

11. Бербека, А. Х. Підстави і умови відповідальності сторін за договором будівельного підряду / А.Х. Барбекю. / / Юрист. -2008. - № 7. - С. 15 - 20

12. Борисов В.Ю., Гетьман Є.С., Садиков О.Н. Цивільне право. У двох томах. Том 2: Підручник, М.: Инфра-М, 2007. - С. 608

13. Брагінський М.І. Удосконалення законодавства про капітальне будівництво. - М.: Стройиздат, 2007. - С. 109

14. Валявіна Є.Ю., Єлісєєв І.В., Кротов М.В. Цивільне право, М.: Проспект, 2008. - С. 848

15. Власов А.А. Цивільне право. Загальна частина, М.: МАУП, 2008. - С. 560

16. Гатіно А.М. Цивільне право, навчальний посібник, М.: Видавництво: Дашков і К, 2009. - С. 384

17. Голишев В.Г. Застосування норм цивільного законодавства про відповідальність, М.: Юніті, 2009. - С. 189

18. Гомоле А.А. Цивільне право, М.: Фенікс, 2007. - С. 351

19. Горлачева М. І., Цивільне право, М.: Городец, 2007. - С. 512

20. Цивільне право. У 3 т. Т.1: підручник / О.В. Каравай. - Мінськ, Амалфея, 2008. - С. 864

21. Цивільне право. У 4-х т. Т. 1: Загальна частина. 3-тє вид., Перераб. і доп. / під ред. Суханова Є.А., М.: Волтерс Клувер, 2008. - С. 736

22. Цивільне право: підручник / за ред. Карпичева М.В., М.: Инфра, 2009. - С. 445

23. Гришаєв С.П. Цивільне право. Частина перша в питаннях і відповідях, М.: МАУП, 2009. - С. 215

1. Дерябіна Є.М. , Марченко М.Н. Основи права, М.: Проспект, 2009. - С. 336

2. Дерябіна Є.М. Правознавство, СПб.: Велбі, 2008. - С. 385

3. Єгоров Н.Д., Сергєєв А.П. Цивільне право. Практикум. У 2-х ч. Ч. 2. 4-е вид., Перер. і доп., М.: Проспект, 2009. - С. 176

4. Єлісєєв Д.А. Відповідальність підрядника за порушення строків виконання робіт за договором будівельного підряду / / журнал «Будівельний облік» № 8, 2009. - С. 78

5. Зенін І.А. Цивільне право. Загальна та Особлива частина, М.: Вища освіта, 2008. - С. 567

6. Камишанській В.П., Коршунов Н.М., Іванов В.І. Цивільне право, М.: Ексмо, 2009. - С. 720

7. Кирилова М.Я., Крашенинников П.В. Терміни в цивільному праві. Позовна давність, Ростов-на-Дону: Статут, Монографія, 2008. - С. 78

8. Кодекс законів про працю РФ, Москва, 2009. - С. 459

9. Козир О.М., Маковський А.Л. Цивільне право сучасної Росії, Ростов-на-Дону: Статут, 2008. - С. 254

10. Корнійчук Г.А. Договори підряду. Зразки, рекомендації, коментарі, М.: Фенікс, 2008. - С. 561

11. Маклаков В.М. Договір будівельного підряду, М.: Престиж, 2009. - С. 341

12. Мареев Ю.Л., Коршунов Н.М. Цивільне право, М.: Ексмо, 2008. - С. 624

13. Мозолін В.П. Цивільне право. Частина третя, М.: МАУП, 2007. - С. 590

14. Мусатов А.Р. Договір підряду з фізичною особою: правові аспекти та оподаткування / / Закон, № 6, 2008. - С. 75

15. Нерсесянц В.С. Філософія права: Підручник для вузів. - М.: Видавнича група НОРМА - інфа, 2008. - С. 451

16. Озеров, П. С. Цивільно-правове регулювання відносин будівельного підряду: Автореферат дисертації на здобуття наукового ступеня кандидата юридичних наук / П. С. Озеров; Наук. рук. В. В. Меркулов. - Краснодар, 2008. - С. 20

17. Основи права. 2-е вид., Испр. і доп. під ред. Смоленського М.Б., М.: Дашков і К, 2009. - С. 400

18. Основи права / За редакцією В. В. Блажеева, М.: Проспект, 2009. - С. 384

19. Павлова І. Ю. Цивільне право. Особлива частина, навчальний посібник для студентів, М.: Видавництво: Юніті, 2009. - С. 313

20. Секо Є.В. Укладення та ведення договорів підряду в будівництві, СПб.: Пітер, 2007. - С. 208

21. Смирнова В.В. Договір підряду. Юридичні аспекти, М.: Видавництво: ГроссМедіа, 2008. - С. 232

22. Спектор А.А., Туманов Е.В. Цивільне право Росії, М.: Видавництво: юркомпанії, 2009. - С. 488

23. Темніцкая О.А. Про можливість використання договорів підряду, журнал «Дело» № 2, 2009. - С. 79

24. Тлумачний словник цивільного права / за ред. Вавіліна Є. В., М.: 2009. - С. 679

25. Чаусскій О.А. Цивільне право: Курс лекцій, М.: Ексмо, 2009. - С. 432

26. Чашина О.М. Цивільне право: конспект відповіді на іспиті, М.: МАУП, 2008. - С. 379

27. Чігир С.К. Договір підряду з капітального будівництва. Монографія. Мінськ: Амалфея, 2007. - С. 37

28. Шаріфзянов А.Р. Відповідальність сторін за договором будівельного підряду в РФ, Вісник ТИСБИ № 2, 2008. - С. 217

29. Шерстнева О.О. Короткий курс по цивільному праву. Частина перша, СПб.: 2009. - С. 269

30. Ерделевскій А.М. Угоди. Позовна давність, М.: Ексмо, 2008. - С. 247

31. Юшкевич С.П. Договір будівельного підряду (3-е видання), М.: Видавництво: Ось-89, 2009. - С. 554

32. Ewan McKendrick, Contract Law - Text, Cases and Materials (2005) Oxford University Press

33. PS Atiyah, The Rise and Fall of Freedom of Contract (2009) Clarendon Press

34. Randy E. Barnett, Contracts (2003) Aspen Publishers

Додаток 1

ДОГОВІР БУДІВЕЛЬНОГО ПІДРЯДУ № б / н

Санкт-Петербург «» 2009

ЗАТ «УНР-1 АП« Еспа », іменоване надалі« Підрядник », в особі генерального директора Алейников Сергій Юрійович, який діє на підставі Статуту, з одного боку, і, що називається надалі« Замовник », в особі генерального директора, що діє на підставі ___________________, з іншого боку, уклали цей договір про наступне:

Предмет договору:

Згідно з умовами цього договору, Підрядник зобов'язується виконати роботи з поточного ремонту приміщень, згідно (додаток № 1), до цього договору, а Замовник зобов'язується створити Підряднику необхідні умови для виконання робіт, прийняти результат роботи і сплатити його.

Адреса будівництва об'єкта:

Підрядник зобов'язується повністю завершити і здати роботи Замовнику в терміни, обумовлені цим договором.

Права та обов'язки сторін за договором:

2.1. Підрядник зобов'язується:

2.1.1. Виконати всі роботи, визначені в цьому Договорі, в обсязі і термінах, обумовлених сторонами, і здати результати роботи Замовнику.

2.1.2. Робити роботи в повній відповідності з (додатком № 1), які є невід'ємною частиною договору, будівельними нормами і правилами, а також дотримуватися забезпечення безпеки будівельних робіт.

2.1.3. Поставити на об'єкт необхідні матеріали, обладнання, вироби, конструкції, комплектуючі вироби, будівельну техніку.

2.1.4. Нести відповідальність перед Замовником за належне виконання робіт за цим договором залученими субпідрядниками.

2.1.5. При необхідності має право залучати до здійснення будівельних робіт інші організації (субпідрядників).

2.1.6. Надавати на вимогу Замовника або його представника зразки використовуваних матеріалів, відповідну документацію (сертифікати).

2.1.7. Завчасно повідомляти Замовника або його представника про завершення робіт, після закінчення яких буде неможливо або важко провести перевірку кількості та якості (приховані роботи), а так само провести відбір проб використаних матеріалів. По закінченні проведення зазначених робіт складаються акти прихованих робіт підписується виконробом, бригадиром і Замовником або його представником.

2.1.8. Підрядник, в ході виконання робіт за цим договором, несе відповідальність за шкоду, заподіяну майну Замовника або третіх осіб. Підрядник врегулює відшкодування завданої шкоди своїми силами і за рахунок своїх коштів.

2.2. Для виконання умов цього договору Замовник зобов'язується:

2.2.1. Замовник зобов'язується здійснити своїми силами вибір кольорової гами стін з урахуванням не більше трьох пробні фарбування 1 м ² на кожен колір фарби.

2.2.2. Передати Підряднику на період виконання робіт і до їх завершення і приймання робіт будівельний майданчик, придатну для виробництва робіт. Приймання будівельного майданчика оформляється сторонами окремим актом.

2.2.3. Забезпечити будівельний майданчик електрикою (3кВт) і водою до дати початку робіт (п.3.1.).

2.2.4. Оплату електроенергії на період проведення будівельних робіт виробляє Замовник.

2.2.5. Здійснити оплату виконаних Підрядником робіт у порядку, передбаченому цим договором.

2.2.6. Замовник має право здійснювати контроль і нагляд за ходом і якістю виконуваних робіт.

2.3. Якщо при виконанні будівельних робіт виявляються перешкоди до належного виконання умов цього договору, кожна з сторін зобов'язана вжити усіх залежних від неї заходів щодо усунення таких перешкод.

3. Термін виконання робіт:

3.1. Початок робіт - 2009 р.

3.2. Закінчення робіт - 2009 р.

4. Вартість робіт і порядок розрахунків за договором:

4.1. Вартість робіт за цим Договором складає руб. 00 коп. (Рублів 00 копійок), ПДВ не обкладається.

4.2. Оплати за цим договором проводяться Замовником відповідно в наступному порядку:

4.2.1. Оплата вартості матеріалів, необхідних для виробництва, здійснюється авансовим платежем у розмірі 50% від суми вказаної в п.4.1., Що становить рублів

( рублів) згідно виставляється рахунку;

4.2.2. Остаточний розрахунок, здійснюється не пізніше 3-х робочих днів після підписання акту здачі-приймання виконаних робіт.

4.3. Всі зміни вартості договору та / або термінів, складу робіт оформляються додатковими угодами сторін у письмовій формі.

4.4. Склад і вартість робіт за цим договором визначається (Додаток № 1), узгодженої та підписаної сторонами.

4.5. Графік платежів, зазначений у даному розділі договору, діє при дотриманні Підрядником строків, зазначених у розділі 3 цього договору. У разі порушення термінів виконання робіт терміни оплати за цим договором зсуваються на такий же термін.

4.6. У разі придбання і доставки на будівельний майданчик Підрядником за дорученням Замовника матеріалів, що не увійшли до кошторису, оформляються додаткова угода між сторонами в письмовій формі. Вартість виконання робіт виконаних Підрядником з придбання та доставку матеріалу оцінюється в розмірі 10% від кошторисної вартості матеріалу.

5. Відповідальність сторін за договором:

5.1. Підрядник несе відповідальність перед Замовником за допущені відступи від вимог, передбачених у Додатку № 1 та в обов'язкових будівельних нормах і правилах, шляхом безоплатного усунення недоліків у строки, узгоджені з Замовником, але не більше 15 днів з моменту виявлення даних порушень.

5.2. При порушенні термінів виконання робіт, зазначених у пункті 3, а також при порушенні термінів усунення зауважень (пункт 6.3), Підрядник несе відповідальність у вигляді зменшення суми того розділу кошторису, роботи по якому були прострочені, на 0,1% за кожен день прострочення за того етапу робіт, терміни якої порушено Підрядником.

5.3. При порушенні термінів оплати згідно п.4, Замовник сплачує пеню в розмірі 0,1% за кожен день прострочення від суми відповідного платежу за цим договором, строки оплати якої порушено Замовником.

5.4. При порушенні п. 2.1.1., 2.1.4. цього договору Підрядник несе відповідальність у вигляді безоплатного усунення недоліків у строки, узгоджені з Замовником, але не більше 15 днів з моменту виявлення даних порушень.

5.5. При порушенні п. 2.2.1. , 2.2.3. і 2.2.4. цього договору Підрядник має право вимагати розірвання договору з відшкодуванням збитків, спричинених вимушеним простоєм.

5.6. За затримку Замовником приймання робіт понад 10 (десяти) робочих днів з дня отримання письмового повідомлення Підрядника про завершення чергового етапу робіт і пред'явленні їх до здачі Замовник сплачує пеню в розмірі 0,1% за кожен день прострочення від суми платежу за виконання відповідного виду робіт, приймання якого затримується з вини Замовника.

5.7. Сторони звільняються від відповідальності за часткове або повне невиконання зобов'язань за цим договором, якщо воно стало наслідком обставин непереборної сили, наприклад, природних явищ, дії об'єктивних зовнішніх чинників і інших непередбачених і надзвичайних обставин, і якщо ці обставини безпосередньо вплинули на виконання даного договору.

6. Здача і приймання робіт:

6.1. Приймання робіт здійснюється щомісячно шляхом підписання акта приймання-здачі робіт, виконаних протягом минулого місяця, протягом 2 (двох) робочих днів після отримання Замовником письмового повідомлення Підрядника про готовність до здачі робіт, виконаних протягом минулого місяця.

6.2. У разі виявлення Замовником неякісно виконаних робіт або відхилень від вимог, передбачених у Додатку № 1, при прийманні робіт, Замовник письмово фіксує виявлені зауваження і не підписує акт приймання-здачі робіт до усунення виявлених зауважень. Строки усунення виявлених зауважень Підрядник зобов'язаний погодити з Замовником. Замовник підписує акт приймання-здачі робіт після усунення Підрядником всіх виявлених зауважень.

6.3. Після завершення робіт та підписання Сторонами відповідних актів приймання-здачі робіт проводиться здача об'єкта Підрядником і приймання його Замовником, яка оформляється підписанням обома сторонами Акту прийому-передачі об'єкта. При відмові однієї із сторін від підписання Акту прийому-передачі об'єкта, про це в Акті робиться відмітка, та Акт підписується іншою стороною.

7. Гарантії якості робіт за цим договором:

7.1. Підрядник гарантує:

-Якість виконання робіт і використовуваних матеріалів у відповідності з діючими будівельними нормами СП і ТУ.

-Своєчасне усунення недоліків при прийманні робіт і в період гарантійного терміну.

7.2. Гарантійний термін за цим договором встановлюється тривалістю 1 (один) рік. Гарантійні зобов'язання Підрядника вступають в силу з моменту підписання Акту прийому-передачі об'єкта.

8. Розподіл ризику між сторонами:

8.1. Ризик випадкової загибелі або випадкового пошкодження об'єкта будівельних робіт до підписання Акту прийому-передачі об'єкта несе Підрядник, після підписання - Замовник.

8.2. Якщо об'єкт будівельних робіт до підписання Замовником Акту прийому-передачі об'єкта загинув або пошкоджений внаслідок виконання помилкових вказівок Замовника, Підрядник має право вимагати оплати всієї передбаченої кошторисом вартості робіт за умови, що Підрядник раніше письмово попереджував про це Замовника.

9. Наслідки консервації будівництва:

9.1. Якщо з незалежних від сторін причин будівельні роботи припиняються і об'єкт будівельних робіт консервується, Замовник зобов'язаний сплатити Підрядникові у повному обсязі виконані до моменту консервації роботи, а також відшкодувати витрати, викликані необхідністю припинення робіт та консервацією будівельних робіт.

10. Зміна і розірвання договору:

10.1. Всі зміни або доповнення оформлюються шляхом підписання сторонами додаткових угод, які є невід'ємною частиною цього договору.

10.2. Замовник має право розірвати договір в наступних випадках:

-Систематичне (три і більше разів) недотримання Підрядником вимоги щодо якості робіт;

-Анулювання ліцензій на здійснення будівельної діяльності, інших актів державних органів у рамках чинного законодавства, які позбавляють Підрядника права на виробництво робіт.

10.3. Підрядник має право розірвати договір у випадках:

-Фінансової неспроможності Замовника або систематичної (три і більше разів) затримки ним розрахунків за виконані роботи або затримку їх більш ніж на 10 (десять) робочих днів;

-Консервації або зупинки Замовником будівництва з причин, не залежних від Підрядника, на термін, що перевищує 20 (двадцять) робочих днів.

11. Особливі умови договору:

11.1. Підрядник здійснює замовлення і постачання будівельних матеріалів на об'єкт.

11.2. Допуск на об'єкт осіб, що не мають відношення до Підряднику, здійснюється тільки з усного дозволу бригадира або за списком, затвердженим Замовником та Підрядником.

11.3. При виборі Замовником в процесі виробництва робіт будівельних, оздоблювальних матеріалів або обладнання, що перевищують за вартістю, виду або за обсягами відповідні проектні кошторисні витрати, різницю у вартості доплачує Замовник.

11.4. При внесенні Замовником змін у процесі виробництва робіт за цим договором, що призвели за собою демонтаж уже проведених робіт, вартість демонтажу прирівнюється до вартості монтажу по (Додаток № 1). Знову виконувані роботи оцінюються з коефіцієнтом 1,2.

12. Прикінцеві положення договору:

12.1. Договір підписаний і складений у 2-х (двох) оригінальних примірниках, які мають однакову юридичну силу, по одному для кожної із сторін.

12.2. При виникненні спорів сторони вирішують їх шляхом переговорів. У випадку не досягнення згоди в результаті переговорів, спір передається на розгляд до Арбітражного суду Санкт-Петербурга і Ленінградської області, або відповідно до чинного процесуального законодавства у суд загальної юрисдикції.

13. Юридичні адреси, банківські реквізити і підписи сторін:

Додатки до цього договору:

Додаток 2