Договори купівлі-продажу нерухомості

ЗМІСТ

ВСТУП

1 ДОГОВІР КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ НЕРУХОМОСТІ

2 КУПІВЛЯ-ПРОДАЖ ПІДПРИЄМСТВА ЯК МАЙНОВОГО КОМПЛЕКСУ

2.1 Правові особливості угоди

2.2 Алгоритм продажу

2.3 Перехід права власності

2.4 Особливі випадки продажу підприємства

3 ПРОБЛЕМИ ПРОДАЖУ НЕРУХОМОСТІ ПІДПРИЄМСТВА

ВИСНОВОК

СПИСОК ЛІТЕРАТУРИ

ВСТУП

Тема даної роботи має велике значення в практиці цивільних правовідносин, тому що купівля-продаж нерухомості відноситься до числа найбільш поширених угод з нерухомістю.

Учасниками таких угод є як громадяни, які активно продають і купують належні їм квартири, земельні ділянки, дачі і т.д., так і юридичні особи, які купують нерухомість для своїх офісів, підприємств і т.д. В окремих випадках у висновку договору купівлі-продажу нерухомості в якості як продавця, так і покупця можуть брати участь і інші суб'єкти цивільного права (Російська Федерація, суб'єкти Федерації, муніципальні утворення).

Визначення договору купівлі-продажу нерухомості по суті збігається з загальним визначенням договору купівлі-продажу, за винятком тільки самого предмета договору. Так, відповідно до ст. 549 ЦК за договором купівлі-продажу нерухомого майна (договору продажу нерухомості) продавець зобов'язується передати у власність покупця земельну ділянку, будинок, споруду, квартиру чи інше нерухоме майно.

Мета роботи - загальний аналіз купівлі-продажу нерухомості та підприємств.

Для досягнення мети, у роботі поставлені наступні завдання:

• Розгляд поняття договору купівлі-продажу нерухомості;

• Вивчення купівлі-продажу підприємства як майнового комплексу;

• Зробити аналіз проблем продажу нерухомості підприємства.

Актуальність теми однозначна - купівля-продаж нерухомості, найбільш поширена операція з нерухомістю в наш час, і без грамотно виконаних ступенів купівлі / продажу нерухомості або підприємства, згодом можуть виникнути непередбачувані наслідки.

1 ДОГОВІР КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ НЕРУХОМОСТІ

Договір купівлі-продажу (п.1 ст.454 ГК РФ) - це цивільно-правовий договір, за яким одна сторона, іменована продавцем, зобов'язується передати товар у власність іншій стороні, що називається покупцем, а покупець зобов'язується прийняти цей товар і сплатити за нього певну грошову суму. ¹

Купівля-продаж - один з найважливіших інститутів цивільного права. У процесі багатовікового розвитку правових систем проходив своєрідний природний відбір найбільш обгрунтованих та якісних положень, підвищувався рівень юридичної техніки. ГК РФ визначає купівлю-продаж як загальне родове поняття, що охоплює всі види зобов'язань щодо відчуження майна за певну ціну.

Договір купівлі-продажу - це найпоширеніший договір цивільного обороту. Переміщення матеріальних благ (товарів), що становить основу будь-якого зобов'язання, у договорі купівлі-продажу виступає в найбільш чистому вигляді, є його безпосереднім змістом. Особливе значення договору купівлі-продажу обумовлено тим, що він є найбільш універсальною формою товарно-грошового обміну.

Визначення договору купівлі-продажу нерухомості по суті збігається з загальним визначенням договору купівлі-продажу, за винятком тільки самого предмета договору. Так, відповідно до ст. 549 ЦК за договором купівлі-продажу нерухомого майна (договору продажу нерухомості) продавець зобов'язується передати у власність покупця земельну ділянку, будинок, споруду, квартиру чи інше нерухоме майно.

Договір купівлі-продажу нерухомості вважається неукладеним, якщо в ньому не визначено обов'язкові умови - предмет договору (ст. 554 ЦК) і його ціна (п. 1 ст. 555 ЦК). Предметом цього договору може бути як земельна ділянка, так і будівля, споруда або квартира, а також інше нерухоме майно. Продається майно має бути чітко зазначено в договорі і, зокрема, має визначатися його положення на земельній ділянці або в складі іншої нерухомості.

У зв'язку з підвищеною цінністю нерухомості предмет договору купівлі-продажу має бути описаний більш докладно, ніж у звичайних договорах купівлі-продажу. Так, якщо предметом договору є будівля, споруда, приміщення, в договорі необхідно вказати його місце розташування, адреса, призначення, рік будівлі, площа і т.ін.

Предмет договору продажу нерухомості, як правило, відноситься до індивідуально-визначених речей, тобто володіє індивідуально певними ознаками, що відрізняють його від інших однорідних речей (з цього правила можливі виключення, наприклад, у разі продажу повітряного або морського судна, судна внутрішнього плавання). Особливістю такого роду речей є їх юридична незамінність.

Договір про продаж нерухомості повинен мати точне вказівку про ціну. Загальні правила про ціну в відплатних договорах, що дозволяють при відсутності прямих вказівок договору стягувати ціну, яка при порівнянних обставинах звичайно стягується за аналогічну річ, до даного договору не застосовуються. ² Це обумовлено індивідуальним характером об'єктів нерухомості.

У договорі купівлі-продажу житлового приміщення повинна бути зазначена вартість житлового приміщення за довідкою Бюро технічної інвентаризації або ринкова вартість. Нерідко громадяни, укладаючи договори купівлі-продажу житлових приміщень і намагаючись ухилитися від сплати податків і мит, занижують ціну продаваного приміщення. Тому ціна в договорі не повинна бути нижче інвентаризаційної. Оскільки при передачі права власності на нерухомість одночасно передаються права на земельну ділянку, ціна ділянки або прав на нього повинна включатися в ціну нерухомості, що продається. ³

Договір укладається в письмовій формі шляхом складання єдиного документа, що підписується сторонами. Закон прямо встановлює, що недотримання письмової форми тягне недійсність такого договору. ⁴

Право власності на нерухомість переходить до набувача з моменту державної реєстрації, і виконання договору до цього моменту (передача документів, виселення та вселення і т.д.) не тягне переходу до набувача права власності, тягаря змісту і ризику випадкової загибелі майна. ⁵ Проте якщо одна з сторін ухиляється від державної реєстрації переходу права власності на нерухомість, суд вправі за вимогою іншої сторони винести рішення про таку реєстрацію, і сторона, необгрунтовано ухиляється від реєстрації, повинна відшкодувати другій стороні викликані затримкою реєстрації збитки. Слід звернути увагу на те, що реєстрації підлягає не сам договір, предметом якого є нерухомість, а перехід права на неї.

Передача нерухомості оформляється підписанням сторонами передавального акту або іншого документа, що підтверджує передачу майна продавцем і його прийняття покупцем. Ухилення однієї із сторін від підписання документа про передачу нерухомості на умовах, передбачених договором, вважається відмовою відповідно продавця від виконання обов'язку передати майно, а покупця - обов'язку прийняти його. Прийняття покупцем нерухомості, що не відповідає умовам договору, в тому числі у разі, коли така невідповідність обумовлено в документі про передачу нерухомості, не є підставою для звільнення продавця від відповідальності за неналежне виконання договору.

Слід мати на увазі, що ЦК не вимагає нотаріального посвідчення договорів купівлі-продажу нерухомості. Як випливає зі ст. 7 Федерального закону від 26 січня 1996 р. «Про введення в дію частини другої Цивільного кодексу Російської Федерації», до введення в дію Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» для договору купівлі-продажу нерухомості була збережена нотаріальна форма. Однак оскільки такий закон прийнятий, починаючи з 1 лютого 1998 р. (дата його вступу в дію) нотаріальне посвідчення цих договорів не є необхідним.

Особливі правила встановлені щодо купівлі-продажу житлових приміщень, в яких проживають особи, які зберегли у відповідності до закону право користування житловим приміщенням після його придбання покупцем. Йдеться, зокрема, може йти про членів сім'ї власника, які тимчасово відсутні (наприклад, служать в армії або перебувають в ув'язненні). У практиці було чимало випадків, коли власник продавав жиле приміщення, не попередивши покупця про наявність таких осіб, в результаті чого виникали конфлікти. Щоб уникнути подібних ситуацій, і була введена норма, відповідно до якої істотним умовою договору продажу житлового будинку, квартири, частини житлового будинку або квартири, в яких проживають ці особи, є перелік таких осіб із зазначенням їхніх прав користування продаваним житловим приміщенням. ⁶ Визнання наведеного умови істотним свідчить про те, що при його недотриманні договір вважається неукладеним.

При продажу нерухомості, що знаходиться на земельній ділянці, не належить продавцю на праві власності, покупець нерухомості одержує право користування відповідною частиною земельної ділянки на тих же умовах, що і продавець нерухомості. Проте слід мати на увазі, що законом або договором між продавцем і власником землі можуть бути передбачені умови користування земельною ділянкою, що не дозволяють продаж знаходиться на цій ділянці нерухомості або допускають її тільки за згодою власника землі.

У разі, коли продавець є власником земельної ділянки, на якій знаходиться продається нерухомість, покупцю передається право власності або надається право оренди чи передбачене договором продажу нерухомості інше право на відповідну частину земельної ділянки.

У випадках, коли земельна ділянка, на якій знаходиться належне продавцю будівля, споруда чи інша нерухомість, продається без передачі у власність покупця цієї нерухомості, за продавцем зберігається право користування частиною земельної ділянки, яка зайнята нерухомістю і необхідна для її використання, на умовах, визначених договором продажу.

Якщо умови користування відповідною частиною земельної ділянки договором продажу не визначені, продавець зберігає право обмеженого користування (сервітут) тією частиною земельної ділянки, яка зайнята нерухомістю і необхідна для її використання у відповідності з її призначенням.

При реєстрації продажу земельної ділянки продавець несе відповідальність за достовірність даних про майнові права і претензіях інших юридичних осіб та громадян до предмету купівлі-продажу, про які він не міг не знати при продажу земельної ділянки. Виявившись після купівлі-продажу права і претензії задовольняються продавцем повністю за його рахунок.

Можливі ситуації, коли продавець передає покупцеві нерухомість, яка не відповідає умовам договору. У цьому випадку покупець має право вимагати від продавця (на вибір) пропорційного зменшення ціни, безоплатного усунення недоліків у розумний строк, відшкодування своїх витрат на усунення недоліків. Якщо ж порушення вимог до якості є суттєвими (виявлення непереборних недоліків, недоліків, які не можуть бути усунені без нерозмірних витрат або витрат часу, чи виявляються неодноразово або виявляються знову після їх усунення і т.д.), покупець має право відмовитися від виконання договору купівлі- продажу.

У разі продажу нерухомості з істотними порушеннями вимог до якості покупець має право відмовитися від виконання договору і зажадати повернення сплаченої грошової суми. Однак на відміну від купівлі-продажу інших речей покупець нерухомості не має права вимагати заміни товару неналежної якості товаром, відповідним договором.

2 КУПІВЛЯ-ПРОДАЖ ПІДПРИЄМСТВА ЯК МАЙНОВОГО КОМПЛЕКСУ

Один із способів продати бізнес - це реалізувати підприємство цілком як єдиний майновий комплекс. Цей процес має свої особливості, знати які буде незайвим як продавця, так і покупцю.

Підприємство - це майновий комплекс, призначений для підприємницької діяльності. До його складу входять всі види майна, які можуть бути використані для роботи. До них належать земельні ділянки, будівлі, споруди, обладнання, інвентар, сировина, продукція, права вимоги, борги, а також права на позначення, індивідуалізують підприємство, його продукцію, роботи і послуги (фірмове найменування, товарні знаки, знаки обслуговування) та інші права на об'єкти інтелектуальної власності. ⁷

2.1 Правові особливості угоди

За договором купівлі-продажу підприємства продавець зобов'язується передати у власність покупця підприємство в цілому як майновий комплекс. ⁸ Такий договір регулюється нормами параграфа 8 глави 30 Цивільного кодексу. Слід зазначити, що майновий комплекс є об'єктом нерухомості. Тому до відносин, пов'язаних з його продажем, застосовуються правила, що регулюють продаж нерухомості. Якщо ж з яких-небудь моментів такі правила відсутні, керуватися слід загальними положеннями про купівлю-продаж товарів. ⁹

Говорячи про підприємство як про майновий комплекс, необхідно відзначити, що склад його елементів визначається угодою сторін. Однак при цьому необхідно зберегти ту цілісність майнового комплексу, яка необхідна для підприємницької діяльності. ¹⁰

Також законом встановлено дуже жорсткі вимоги до форми договору купівлі-продажу підприємства. Він повинен бути письмовим і підлягає обов'язковій державній реєстрації. ¹¹ Ув'язненим він вважається лише з моменту такої реєстрації.

Договір продажу підприємства відрізняється від договору продажу нерухомості двома особливостями. Перша - він завжди супроводжується поступкою прав вимог продавця покупцеві. Друга - продавець перекладає на покупця борги, що вимагає згоди кредиторів. Тому Цивільний кодекс визначає особливий порядок повідомлення кредиторів і отримання їх згоди на продаж підприємства, а також наслідки порушення цього порядку. ¹²

Крім того, існує ще одна особливість договору купівлі-продажу підприємства. ¹³ Як і інші види договорів, у ряді випадків він може бути визнаний недійсним, змінений або розірваний. При цьому отримане по ньому майно сторони (або одна зі сторін) зобов'язані повернути. Однак до договору купівлі-продажу підприємства ці правила можуть застосовуватися, тільки якщо зазначені наслідки суттєво не порушують права та охоронювані законом інтереси кредиторів продавця і покупця, права та охоронювані законом інтереси кредиторів інших осіб; не суперечать суспільним інтересам.

2.2 Алгоритм продажу

У процедурі укладення договору купівлі-продажу підприємства можна виділити кілька етапів.

Етап 1. Прийняття рішення про купівлю-продаж повноважним органом юридичної особи. Практично у всіх випадках даний договір є для продавця великою угодою. Адже він, найімовірніше, спричинить відчуження майна, вартість якого перевищує 25 відсотків балансової вартості активів компанії на дату здійснення операції.

Велику угоду має схвалити Рада директорів у випадку, якщо ціна операції становить від 25 до 50 відсотків балансової вартості активів підприємства, або Загальні збори акціонерів (учасників), якщо ціна угоди більше половини вартості активів компанії. ¹⁴ Прийняття рішення має підтверджуватися відповідним протоколом (рішенням) ради директорів або зборів акціонерів.

Якщо і для покупця дана угода є великою, то йому також необхідно дотримати процедуру її схвалення повноважним органом. У разі невиконання даної вимоги договір купівлі-продажу підприємства може бути визнаний недійсним. ¹⁵

Етап 2. Підготовка документів, які є невід'ємною частиною договору купівлі-продажу підприємства. Такими документами є. ¹⁶

- Акт інвентаризації. Він повинен бути складений на підставі інвентаризації, яка проводиться до продажу підприємства. Її результати визначають склад і вартість продаваного підприємства. ¹⁷

Інвентаризація майна підприємства повинна проводитися в порядку, визначеному в Методичних вказівках щодо інвентаризації майна і фінансових зобов'язань, ¹⁸

- Аудиторський висновок про склад і вартість підприємства.

- Реєстр усіх зобов'язань, що включаються до складу підприємства. У ньому вказуються всі кредитори, характер, розмір і терміни виконання їх вимог.

- Бухгалтерський баланс. Перед продажем повинен бути складений окремий баланс майнового комплексу. При цьому до продажу його дані включаються до складу офіційної бухгалтерської звітності власника підприємства.

Етап 3. Повідомлення кредиторів. Як було зазначено раніше, сторони зобов'язані сповістити кредиторів про продажу підприємства до його передачі покупцеві. ¹⁹ На практиці повідомлення уповноваженій особі кредитора вручається нарочним або просто відправляють рекомендований лист із зворотним повідомленням. За загальним правилом кредиторів повідомляє продавець підприємства, однак за угодою сторін це може зробити і покупець.

Кредитори, що не дали згоду на переведення боргу, можуть зажадати, щоб зобов'язання перед ними продавець виконав достроково і відшкодував завдані цим збитки. Також кредитори вправі звернутися до суду для визнання договору продажу підприємства недійсним повністю або частково (постанова ФАС Далекосхідного округу від 13 лютого 2004 р. у справі № Ф03-А7304-132, постанова ФАС Московського округу від 20 жовтня 2004 р. у справі № КА - А408486-04-П). ²⁰

Кредитор, який одержав повідомлення, може скористатися своїми правами протягом трьох місяців з дня його отримання. А кредитор, до якого повідомлення не дійшло, - протягом року від дати, коли він дізнався або повинен був дізнатися про продаж.

Етап 4. Підписання договору купівлі-продажу підприємства сторонами. Договір повинен бути підписаний обома сторонами. До нього додаються всі перераховані вище документи. У західній договірній практиці договори про продаж бізнесу представляють собою справжні оправлені томи, які містять кілька сотень або навіть тисяч сторінок.

Істотними умовами такого договору є предмет (тобто сам майновий комплекс) і ті умови, узгодження яких у письмовій формі зажадала одна з сторін угоди.

У параграфі 8 глави 30 Цивільного кодексу відсутні будь-які спеціальні правила щодо ціни продаваного підприємства. Однак ця умова, безумовно, також є суттєвим. Тому в даному випадку застосовується стаття 555 Цивільного кодексу, яка присвячена питанням ціни в договорі продажу нерухомості. З цієї норми можна зробити такий висновок договір продажу підприємства є укладеним, якщо в ньому є узгоджене сторонами в письмовому вигляді умова про ціну. Причому ця ціна повинна враховувати вартість усіх видів майна, що входить до складу підприємства.

Етап 5. Державна реєстрація договору купівлі-продажу підприємства. На даному етапі установа юстиції реєструє договір за місцем реєстрації підприємства як майнового комплексу.

Етап 6. Фактична передача майнового комплексу покупцеві. Вона здійснюється на підставі передавального акту. З дати його підписання сторонами підприємство вважається переданим покупцю.

У передатному акті мають бути вказані дані про склад підприємства, відомості про повідомлення кредиторів. Також до нього вносять дані про виявлені недоліки переданого майна. Крім того, в акті може бути перераховано майно, обов'язки з передачі якого продавець не виконав зважаючи на його втрати.

При цьому готувати підприємство до передачі, а також складати передавальний акт зобов'язаний продавець, якщо інше не передбачено договором. ²¹

Етап 7. Державна реєстрація переходу права власності на підприємство. ²² Якщо інше не передбачено договором, право власності на підприємство переходить до покупця. Воно підлягає державній реєстрації безпосередньо після фактичної передачі майнового комплексу. Реєстрація прав проводиться в установі юстиції за місцем реєстрації підприємства як юридичної особи (ст. 22 Закону від 21 липня 1997 р. № 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним»). ²³

До складу майнового комплексу часто входять окремі об'єкти нерухомості. Перехід прав на підприємство приводить, відповідно, до зміни власника і цих приміщень. ²⁴ Тому на практиці одночасно з реєстрацією договору купівлі-продажу підприємства, як правило, реєструється і перехід права власності на об'єкти нерухомості.

2.3 Перехід права власності

Особливості неоднорідного складу підприємства як об'єкта цивільно-правових угод обумовлюють складність і громіздкість реєстрації прав з приводу майнових комплексів. Вони виявляються переважно в тому, що склад, а отже і вартість підприємства постійно змінюються причому не обов'язково в сторону збільшення.

Момент передачі підприємства покупцеві не збігається з моментом переходу права власності. Таким чином, для виникнення у покупця права власності на майновий комплекс одного акту передачі не достатньо. Згідно з пунктом 1 статті 564 Цивільного кодексу "право власності на підприємство переходить до покупця з моменту державної реєстрації цього права" Перехід права власності на підприємство має особливості в порівнянні з загальними правилами виникнення права власності. Ці особливості полягають в тому, що виникнення права власності може залежати від оплати вартості підприємства.

Виникнення права власності не пов'язане з передачею підприємства.

Момент переходу права власності може встановлюватися договором, він пов'язаний з державною реєстрацією цього договору.

"Моменту виникнення права власності може передувати тривалий період протягом якого підприємство перебуває і використовується покупцем без права власності, на основі передавального акту. Обсяг повноважень покупця на цьому етапі трохи вужчий, ніж права власника - він має право здійснювати тільки такі угоди з розпорядження переданим майном, які носять цільовий характер, тобто використовувати у виробничому процесі, отримувати прибуток, за рахунок якої платити податки і нести інші витрати ^"25 .

Надання покупцю таких повноважень пов'язано:

1. зі специфікою підприємства, тобто в деяких випадках не допускається призупинення роботи підприємства

2. покупець несе ризик випадкової загибелі підприємства, а тому повинен мати реальну можливість здійснювати необхідні дії для забезпечення збереження майнового комплексу

Державна реєстрація здійснюється установами юстиції в місці знаходження підприємства (як юридичної особи). Звертає на себе увагу те, що хоча до складу підприємства можуть входити багато об'єктів нерухомості потрібно лише один акт державної реєстрації права власності покупця на підприємство в цілому.

"Що ж стосується окремих об'єктів нерухомості, що входять до складу цього підприємства, то відповідно до них здійснюється не державна реєстрація, а внесення записів до Єдиного державного реєстру про нового власника підприємства" ^26.

Правила внесення записів про угоди, об'єктом яких є підприємство, і права на зазначені об'єкти визначаються Міністерством Юстиції Р.Ф.

"Передавальний акт є необхідним юридичним підставою для зміни власника майна" ^27.

При ухиленні однієї із сторін від державної реєстрації переходу права власності на підприємства настають наслідки передбачені пунктом 3 статті 551 Цивільного кодексу, а саме: "сторона, необгрунтовано ухиляється від державної реєстрації переходу права власності, повинна відшкодувати другій стороні збитки, викликані затримкою реєстрації". Таким чином, державна реєстрація переходу права власності може мати місце тільки за участю обох сторін. Кожна зі сторін отримує право звернення до суду у зв'язку з необгрунтованим ухиленням іншого боку від реєстрації.

"Виходячи з інтересів учасників відносин законодавець допускає можливість встановлення в договорі певного періоду часу протягом якого продавець, вже передав підприємство, буде залишатися його власником" ²⁸

Такими обставинами можуть бути:

• повна оплата підприємства

• отримання необхідних ліцензій та ін

2.4 Особливі випадки продажу підприємства

"Суттєвими особливостями відрізняється правове регулювання відносин, пов'язаних з продажем підприємства, при приватизації державного або муніципального майна, а так само при неспроможності (банкрутство) боржника. В обох випадках норми, що містяться у спеціальному законодавстві, мають пріоритет порівняно з положеннями цивільного кодексу, що регулюють договір продажу підприємства. Така ієрархія правових норм встановлена ​​самим кодексом ^"29. Оскільки відповідно до статті 217 Цивільного Кодексу при приватизації державного і муніципального майна, передбачені Цивільним Кодексом положення, які регулюють порядок набуття та припинення права власності, застосовуються, якщо законом про приватизацію не передбачено інше. Згідно з пунктом 3 статті 65 Цивільного кодексу підстави визнання судом юридичної особи банкрутом або оголошення їм про своє банкрутство, а так само порядок ліквідації такої юридичної особи встановлюється законом про неспроможність (банкрутство).

"Підприємство як майновий комплекс є об'єктом продажу при застосуванні такого способу приватизації як викуп орендованого державного або муніципального майна" ^30. За мабуть тут мова йде про договори оренди державних і муніципальних підприємств, які укладені з створеними трудовими колективами цих підприємств організаціями орендарів до введення в дію закону Російської Федерації «Про приватизацію державних і муніципальних підприємств у Російської Федерації».

Значними особливостями відрізняється продаж підприємства (бізнесу) організації-боржника при застосуванні до неї процедур неспроможності (банкрутства).

"На відміну від договору продажу підприємства, при продажу підприємства (бізнесу) боржника Законом про неспроможність (банкрутство) передбачено, що грошові зобов'язання і обов'язкові платежі боржника на дату прийняття арбітражним судом заяви про визнання боржника банкрутом не включаються до складу підприємства" ^31. Таким чином, ми бачимо, що підприємство продається без боргів, пов'язаних з цим майновим комплексом, що утворилися до порушення справи про банкрутство в арбітражному суді.

Продаж підприємства (бізнесу) боржника провадиться шляхом проведення відкритих торгів. "Зовнішній керуючий зобов'язаний опублікувати оголошення про продаж підприємства на відкритих торгах в офіційному виданні державного органу у справах про банкрутство та фінансового оздоровлення (в даний час - Федеральна служба у справах про неспроможність і фінансовому оздоровленню)" ^32.

При проведенні торгів у формі аукціону переможець торгів та їх організатор в день проведення аукціону підписують протокол, який має силу договору. Якщо торги організовані і проведені у формі конкурсу договір купівлі продажу підписується переможцем конкурсу та організатором торгів у термін не пізніше двадцяти днів з дати проведення конкурсу.

На відміну від покупця за договором продажу підприємства, регульованим Цивільним кодексом, покупець підприємства боржника у відносинах пов'язаних з неспроможністю, в тих випадках, коли основний вид діяльності здійснюється тільки на підставі ліцензії, разом з підприємством набуває переважне право на отримання відповідного дозволу.

3 ПРОБЛЕМИ ПРОДАЖУ НЕРУХОМОСТІ ПІДПРИЄМСТВА

Продаж нерухомості господарюючих суб'єктів - одна з поширених угод у підприємницькому середовищі, і в той же час вимагає, докладного розгляду.

За договором купівлі-продажу нерухомого майна (договору продажу нерухомості) продавець зобов'язується передати у власність покупця земельну ділянку, будинок, споруду, квартиру чи інше нерухоме майно. ³³

Продаж нерухомості підприємства необхідно відрізняти від продажу підприємства в цілому. Як підкреслює законодавець, правила, для купівлі-продажу нерухомості, застосовуються до продажу підприємств остільки, оскільки інше не передбачено правилами про договір продажу підприємства. Між тим, це різні правовідносини, різні договору купівлі-продажу, незважаючи на те, що між ними багато спільного обидва договори розглядають як предмет купівлі-продажу - нерухомості.

Щоб усвідомити відмінності даних договорів купівлі-продажу нерухомості підприємства та купівлі-продажу підприємства, проведемо порівняння даних договірних відносин.

За договором продажу нерухомості підприємства продавець зобов'язується передати у власність покупця земельну ділянку, будинок, споруду, квартиру чи інше нерухоме майно зі складу підприємства.

За договором продажу підприємства продавець зобов'язується передати у власність покупця підприємство в цілому як майновий комплекс, за винятком прав і обов'язків, які продавець не має права передавати іншим особам. ³⁴

Основним чинником, що є ключем виділення договору купівлі-продажу підприємства, є об'єкт даної угоди - підприємство. Останнім, як об'єкт прав визнається майновий комплекс, використовуваний для здійснення підприємницької діяльності. До складу цього майнового комплексу входять усі види майна, призначені для здійснення підприємницької діяльності. Ці види умовно можна розділити на дві великі групи матеріальні об'єкти (активи) або речі, куди слід включити земельні ділянки, будівлі, споруди, обладнання, інвентар, сировину, готову продукцію і т.п., належать продавцю на праві власності; нематеріальні активи, охоплюють майнові і немайнові права вимоги і борги, права на інтелектуальну власність, на позначення своєї продукції, права користування тощо Підприємство в цілому як майновий комплекс визнається нерухомістю.

Сторонами за договором, як-купівлі-продажу нерухомості підприємства, так і купівлі-продажу підприємства є продавець - фізична або юридична особа, яка має право власності на об'єкт нерухомості, і покупець - як правило, фізична особа-підприємець або юридична особа.

Істотною умовою договору продажу підприємства є, умова про предмет. Так як підприємство є складним майновим освітою і його параметри постійно змінюються в часі і потребують в прив'язці до певного моменту, з цією метою законодавець передбачає необхідність провести інвентаризацію, яка здійснюється продавцем відповідно до Методичних вказівок по інвентаризації майна і фінансових зобов'язань, затверджених наказом Мінфіну РФ від 13 червня 1995 р. Вказаний нормативний акт розглядає продаж підприємства як підставу проведення інвентаризації в обов'язковому порядку.

Другим істотним умовою обох угод, як договору купівлі-продажу нерухомості підприємства, так і купівлі-продажу підприємства - є ціна.

До форми договору продажу нерухомості законодавець пред'являє спеціальні вимоги. ³⁵ Це письмова форма договору, і вимоги до його реєстрації. Для договору продажу підприємства, обов'язково також вказівку на прикладені до договору документи, перелік яких є вичерпним. Недотримання і тих, і інших вимог тягне недійсність договору.

Державна реєстрація договорів продажу нерухомості здійснюється відповідно до Закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним». Із заявою про реєстрацію договору повинні звертатися обидві сторони. При ухиленні однієї із сторін від державної реєстрації прав на підприємство право власності реєструється на підставі рішення суду, винесеного на вимогу іншої сторони (ст. 16 Закону).

Згідно зі ст. 22 вказаного Закону зареєстроване право на підприємство як майновий комплекс є підставою для внесення записів про право на кожний об'єкт нерухомого майна, що входить до складу даного підприємства, до Єдиного державного реєстру прав у місці знаходження об'єкту.

Реєстрації підлягає і змішаний договір купівлі-продажу, коли хоча б одним об'єктом виступає підприємство. Це підтверджується матеріалами судово-арбітражної практики. На практиці сторони часто укладають удавану угоду купівлі-продажу нерухомості, прагнучи приховати, фактично, купівлю-продаж підприємства.

Наведемо приклад з практики. ³⁶

«Президія Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації розглянув протест заступника Голови Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації на рішення від 22.12.2000, постанову апеляційної інстанції від 29.03.01 Арбітражного суду Смоленської області у справі N А62-34652000 та постанова Федерального арбітражного суду Центрального округу від 05.06. 01 по тій же справі.

Заслухавши та обговоривши доповідь судді, Президія встановив наступне.

Тимчасовий керуючий Смоленським відкритим акціонерним товариством виробників спирту та лікеро-горілчаних виробів Бахус (далі - товариство Бахус) звернувся до Арбітражного суду Смоленської області з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю Агро-Холдинг (далі - товариство Агро-Холдинг) про визнання недійсними договорів купівлі- продажу нерухомого майна від 23.06.2000 N 200 - 202; обладнання та автотранспорту від 22.06.2000 N 194 - 199, укладених між позивачем і відповідачем.

Рішенням від 22.12.2000 позов задоволено в частині визнання недійсними договорів купівлі-продажу автотранспорту від 22.06.2000 N 194 - 196. В іншій частині позову відмовлено.

Постановою апеляційної інстанції від 09.03.01 рішення змінено. Позовні вимоги задоволено в частині визнання недійсними договорів купівлі-продажу обладнання від 22 06.2000 N 197 - 199 та купівлі-продажу нерухомого майна від 23.06.2000 N 200 - 202. В іншій частині рішення залишено без зміни.

Федеральний арбітражний суд Центрального округу постановою від 05.06.01 постанову апеляційної інстанції скасував, рішення суду першої інстанції залишив без зміни.

У протесті заступника Голови Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації пропонується всі згадані судові акти скасувати, справу направити на новий розгляд.

Президія вважає, що протест підлягає задоволенню з наступних підстав.

Як видно з матеріалів справи, між суспільством Бахус в особі виконуючого обов'язки генерального директора і суспільством Агро-Холдинг щодо майна трьох спиртзаводів суспільства Бахус Заревскій, Пречистенський, Фроловський - були укладені договори купівлі-продажу від 22.06.2000. Окремими угодами по кожному заводу оформлялася передача нерухомого майна, обладнання та автомобільного транспорту.

У процесі судового розгляду позивач уточнив позовні вимоги і просив визнати всі відбулися договори недійсними на підставі пункту 2 статті 170 Цивільного кодексу Російської Федерації з огляду на їх притворности, оскільки вони були спрямовані на прикриття операцій з продажу підприємства.

Апеляційна інстанція погодилася з доводами позивача і визнала зазначені угоди нікчемними зважаючи на їх притворности. Однак, встановивши удаваних угод, суд повинен був на основі пункту 2 статті 170 Цивільного кодексу Російської Федерації застосувати до відносин сторін правила про купівлю-продаж підприємства. Ці правила не були застосовані судом, і питання щодо дійсності угод купівлі-продажу підприємства на їх основі не досліджувався.

Суди першої та касаційної інстанцій, відмовляючи в задоволенні вимог позивача, виходили з того, що при здійсненні операцій з підприємством їх предметом є всі види майна, які входять в єдиний майновий комплекс, включаючи права вимоги, борги, права на фірмове найменування, товарні знаки і знаки обслуговування, інші виключні права. Оскільки в даній справі було практично повністю продано майно спиртзаводів суспільства Бaxyc, що складається з речей, а передачі нематеріальних активів і пасивів підприємства навіть не передбачалося, суди зробили висновок про відсутність ознак продажу підприємства.

Матеріальні активи, що входять у майновий комплекс, що характеризується зважаючи на свою виробничої мети як підприємство, не можуть відчужуватися (якщо брати відчужити їх у сукупності, а не як окремих об'єктів) окремо від пасивів підприємства (в першу чергу його боргів), що виступають як свого роду обтяження активів (майна). В іншому випадку можуть бути порушені інтереси кредиторів цього підприємства.

Крім того, суд касаційної інстанції неправомірно зробив висновок про відсутність ознак продажу підприємства з боку суспільства Бахус, оскільки воно не припинило виробничу діяльність. У даній ситуації необгрунтовано було використано розуміння підприємства як суб'єкта права, а не як майнового комплексу. Позивач, як видно з матеріалів справи, володів кількома майновими комплексами (підприємствами), і продаж трьох з них не спричинила припинення виробничої діяльності суспільства Бахус як юридичної особи (у частині інших підприємств).

Згідно з матеріалами справи практично все майно, пов'язане з виробничою діяльністю кожного з трьох спиртзаводів суспільства Бахус було продано, тобто продовжувати виробничу діяльність на даних підприємствах стало неможливим.

Судовими інстанціями не досліджено питання про дотримання при укладенні оспорюваних договорів купівлі-продажу нерухомого майна правил статті 554 Цивільного кодексу Російської Федерації, що вимагають належним чином визначити предмет у договорі, зокрема встановити розташування нерухомості на відповідній земельній ділянці.

У матеріалах справи також відсутні дані про дотримання сторонами вимог статті 561 Цивільного кодексу Російської Федерації про складанні та розгляді акту інвентаризації, бухгалтерського балансу, висновку незалежного аудитора про склад і вартість підприємства, переліку всіх боргів (зобов'язань), що включаються до складу підприємства, із зазначенням кредиторів , характеру, розміру і строків їх вимог.

Угоди купівлі-продажу нерухомості, що входить до складу підприємств позивача, були укладені 22.06.2000, але предмет угод у них був сформульований невизначено, у зв'язку з чим сторони уклали додаткові угоди, в яких зробили спробу більш детально визначити предмет відбулися договорів. Але і до додаткових угод не додавалися ніякі технічні документи, плани земельних ділянок тощо, які дозволили б встановити узгодженість сторонами предмет договорів купівлі-продажу нерухомості.

Таким чином, судові акти прийняті за неповно з'ясованих обставин справи і з неправильним застосуванням норм матеріального і процесуального права, тому підлягають скасуванню, справа - направленню на новий розгляд.

Враховуючи викладене та керуючись статтями 187 - 189 Арбітражного процесуального кодексу Російської Федерації, Президія Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації ухвалив рішення від 22.12.2000, постанову апеляційної інстанції від 29.03.01 Арбітражного суду Смоленської області у справі N А62-34652000 та постанова Федерального арбітражного суду Центрального округу від 05.06.01 у тій самій справі скасувати.

Справу направити на новий розгляд до першої інстанції Арбітражного суду Смоленської області ».

Таким чином, при укладенні договору купівлі-продажу нерухомості підприємства, сторони повинні чітко визначитися з предметом угоди - чи буде це один з об'єктів, що входять в комплекс нерухомості, або ж підприємство як майновий комплекс. Відповідно це і буде чинником у визначенні правової природи укладання відповідної угоди.

Ключовим же відмінністю даного виду купівлі-продажу в групі аналізованих угод є - предмет угоди. Саме «Нерухомість», як об'єкт купівлі-продажу накладає такі особливості, як обов'язкову реєстрацію договору та переходу прав на нерухоме майна і т.д.

ВИСНОВОК

Купівля-продаж - один з найважливіших інститутів цивільного права. У процесі багатовікового розвитку правових систем проходив своєрідний природний відбір найбільш обгрунтованих та якісних положень, підвищувався рівень юридичної техніки. ГК РФ визначає купівлю-продаж як загальне родове поняття, що охоплює всі види зобов'язань щодо відчуження майна за певну ціну.

Договір купівлі-продажу - це найпоширеніший договір цивільного обороту. Переміщення матеріальних благ (товарів), що становить основу будь-якого зобов'язання, у договорі купівлі-продажу виступає в найбільш чистому вигляді, є його безпосереднім змістом. Особливе значення договору купівлі-продажу обумовлено тим, що він є найбільш універсальною формою товарно-грошового обміну.

Сфера застосування договору купівлі-продажу занадто широка, щоб обмежуватися нормами ст.454 -491 ГК РФ, в яких сформульовано лише найбільш загальні положення, які застосовуються до всіх випадків возмездного відчуження майна.

З наведеного у Цивільному кодексі України визначення договору купівлі-продажу слід, що він є консенсуальним, оплатним і взаємним. Характерними ознаками договору купівлі-продажу є:

• при відчуженні майна покупець зобов'язаний виплатити продавцю покупну ціну у вигляді певної грошової суми;

• зміна власника майна є незворотною і остаточна;

• підставою виконання зобов'язання з передачі майна є зустрічне задоволення у вигляді покупної ціни.

ГК РФ виділяє окремі різновиди договору купівлі-продажу: роздрібна купівля-продаж, поставка, контрактація, енергопостачання, купівля-продаж нерухомості, купівля-продаж підприємств, купівля-продаж цінних паперів. Проте, даний перелік є далеко не самим повним.

СПИСОК ЛІТЕРАТУРИ

Нормативно-правові акти:

1. Конституція РФ. Прийнята всенародним референдумом 12 грудня 1993

2. Цивільний кодекс Російської Федерації (частини перша, друга, третя і четверта) (зі змінами на 6 грудня 2007 р.). - М., 2008.

3. Житловий кодекс Російської Федерації від 29 грудня 2004 р. N 188-ФЗ (зі змінами на 18 жовтня 2007 р.). - М., 2008.

4. Арбітражний процесуальний кодекс Російської Федерації від 24 липня 2002 р. N 95-ФЗ (зі змінами на 2 жовтня 2007 р.). - М., 2008.

5. Цивільний процесуальний кодекс РФ від 14 листопада 2002 р. N 138-ФЗ (зі змінами на 4 грудня 2007 р.). - М., 2008.

Наукова література:

6. Алексєєв В.А. Угоди з нерухомістю. Практичний посібник. - М.: Проспект, 2006.

7. Барсуков В.В. Договір купівлі-продажу нерухомості. - М.: Справа, 2005.

8. Бірюков Б.М. Купівля-продаж, обмін житлових приміщень. Питання правового регулювання. - М.: Ось-89, 2005.

9. Бутенами В.І. Права та обов'язки сторін за договором купівлі-продажу житлових приміщень / / Аграрне та земельне право. 2007. № 5. С. 62

10. Бутенами В.І., Романова В.В. Правові особливості договору купівлі-продажу житлових приміщень / / Право і держава: теорія та практика. 2006. № 4. З. 128

11. Горемикін В. Операції з нерухомістю: Практичний посібник. - М.: Інформцентр, 2006.

12. Ем В.С. Договір продажу нерухомості (науково-практичний коментар чинного законодавства) / / Законодавство. 2005. № 10. С. 10

13. Ждан-Пушкіна Д.А. Договір купівлі-продажу нерухомості. - М.: Ексмо, 2005.

14. Житков Є.Л. Укладання договорів купівлі-продажу нерухомості / / Громадянин і право. 2007. № 12. С. 50

15. Захар'їна А.В. Договір купівлі-продажу нерухомості. - М.: Справа та сервіс, 2005.

16. Іванніков С.Б. Цивільно-правове регулювання договору продажу житлового приміщення. - М., 2007.

17. Івачів І.Л. Купівля-продаж нерухомості 2-е видання, М., "Дашков і К", 2007 р.

18. Івачів І.Л. Купівля-продаж нерухомості, М., "Дашков і К", 2006р.

1. Ільїних О.В. Витоки договору купівлі-продажу житлових приміщень / / Історія держави і права. 2007. № 15. С. 19

2. Калачова С.А. Угоди з нерухомістю. - М.: КнігаСервіс, 2005.

3. Калпин Н.І Цивільне право, М., Прогрес, 2002 р.

4. Кіндеева Є.А. Нерухомість: права і угоди (нові правила оформлення, державна реєстрація, зразки документів). - М.: Инфра-М, 2005.

5. Курноскіна О.Г. Угоди з нерухомістю. - М.: Юстіцінформ, 2006.

6. Буденне О.М. Предмет і об'єкт як істотні умови цивільно-правового договору / / Журнал російського права - № 8, серпень 2005

7. Позднишева Є.В. Визнання договору продажу нерухомості неукладеним / / Коментар судово-арбітражної практики. 2007. Вип. 14. С. 30

8. Пономарьова Н.Г. Аналіз арбітражної практики по операціях з нерухомістю. - М.: Юрист, 2005.

9. Потяркін Д.Є. Особливості купівлі-продажу житлового приміщення з розстрочкою платежу в місті Москві / / Журнал російського права. 2005. № 2. С. 89

10. Романов О.Е. Актуальні проблеми цивільного права, М., 2004р.

11. Скворцов О.Ю. Операції з нерухомістю в комерційному обороті. - М.: Волтерс Клувер, 2006.

12. Ткач О.М. Коментар до Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним". - М.: Юстіцінформ, 2005.