Бизнес план бизнес-центра

Бизнес план бизнес-центра
https://www.beboss.ru/bplans-business-center
1
Краткий инвестиционный меморандум
Для крупных компаний рабочее место является местом силы. Для некоторых владельцев компаний важно создать комфортные условия для эффективной работы сотрудников, а также продемонстрировать статус и успешность организации.
Многие компании малого и среднего бизнеса арендуют офисы, потому что это дешевле.
Факторы, которые говорят в пользу инвестиций в рынок коммерческой недвижимости в России:
рост рынка на 2-3% или 1,5 млн м² в год низкий порог входа на рынок, что позволяет работать небольшим компаниям спрос на использование офисов частными предпринимателями и фрилансерами.
В бизнес-проекте будет рассмотрен вариант небольшого бизнес-комплекса с офисной площадью 3500 м².
Срок окупаемости — 25 месяцев
Первоначальные вложения — 23 280 000 рублей
Точка безубыточности на 3 месяц
Средняя ежемесячная прибыль — 890 000 рублей

Бизнес план бизнес-центра
https://www.beboss.ru/bplans-business-center
2
Описание бизнеса, продукта или услуги
Основной пакет услуг:
1. Аренда офиса А и В классов.
Помещения A класса укомплектованы мебелью, офисным оборудованием и подключены к системам коммуникации АТС и интернет.
Помещения B класса включают только необходимую мебель и проведённые системы коммуникации.
Площадь арендуемых офисов 30-150 м². Допускается перепланировка помещений.
Средняя ставка аренды в центре — 700 рублей за м² в месяц. Это в два раза ниже среднерыночной цены. Ставка может меняться в зависимости от спроса клиентов на офисные помещения.
2. Оборудованный конференц-зал на 50 посадочных мест для проведения пресс- конференций, тренингов, семинаров.
3. Часть помещений на цокольном этаже 200-250 м² будет сдаваться коммерческим предприятиям: кафе, ресторан или столовая.
Центр оснащён круглосуточной системой охраны и пожарной безопасности.
В здании будет парковочные места на 30-40 машин.
Сильные стороны проекта:
Слабые стороны проекта:
• спрос на офисные площади
• большой выбор каналов продаж и форматов работы с клиентами
• адаптация к быстро меняющемуся рынку
• индивидуальный подход к клиентам
• конкуренция со стороны крупных бизнес- центров
• неквалифицированный персонал
• повреждение и выход оборудования из строя оборудования
Возможности проекта:
Угрозы проекта:
• расширение бизнеса — транспортные услуги, бизнес-хостел, коворкинг
• работа с частными и корпоративными клиентами
• возможность создания сопутствующих видов бизнеса
• высокая конкуренция
• повышение цен на коммунальные услуги
• повышение арендной платы
• расторжение договора аренды
• снижение покупательной способности корпоративного сектора

Бизнес план бизнес-центра
https://www.beboss.ru/bplans-business-center
3
Описание рынка сбыта
Совокупный объем рынка аренды офисной недвижимости в России оценивается в 300-400 млрд рублей. Например, в Москве и Московской области в 2019 году будет построено и введено в эксплуатацию 1200 объектов коммерческой недвижимости.
В среднем эксперты оценивают рост рынка на 2-3% в год. Причем значительное повышение спроса отмечено на помещения A класса и «зеленые офисы» —
высокотехнологичные «умные дома». По предположениям к 2021-22 гг. рынок офисной недвижимости может подняться на докризисный уровень и составит более 1,5 млн м² в год.
Большую долю рынка — 35% от объёма — составляют некоммерческие,
финансовые и инвестиционные компании. На втором месте — компании из сферы телекоммуникаций, медиа и IT. Третье — производственные компании и сектор услуг.
Средняя цена аренды офисов в стране зависит от региона. В Москве и Санкт-
Петербурге средняя цена аренды офиса А класса равна 24000 рублей за 1 м²
в год. В других регионах ставка может быть ниже на 20-30%.
Объем рынка, потенциал роста и средние показатели цен по аренде офисных площадей — обеспечивают доходности в 20-30%. Первый доход от инвестиций в проект можно получить уже через 2-3 года.

Бизнес план бизнес-центра
https://www.beboss.ru/bplans-business-center
4
Продажи и маркетинг
Основная задача арендодателя — создать комфортное и функциональное место для работы, оборудованное всем необходимым. На то, как привлечь клиентов и какую маркетинговую стратегию выбрать, влияет специфика бизнес-центра.
Целевая аудитория
Компании-юридические лица — представители малого и среднего бизнеса,
филиалы крупных корпораций, которые развивают бизнес в новом регионе. Они составляют 70-80% от объёма целевой аудитории.
Частные предприниматели. Кроме офисных площадей, проектом предусмотрено сдача в аренду зон для коммерческих целей. Например, в бизнес-центре можно открыть кафе, салон красоты, ресторан или магазин канцелярских товаров.
Объем таких клиентов составит 10-15%.
Государственные, муниципальные и общественные организации
—благотворительные фонды, образовательные учреждения, общественно- политические объединения.
Конференц-зал можно сдавать для проведения корпоративных собраний,
торжеств или пресс-конференции.
Реклама
социальные сети, интернет рассылки сайт, где можно заказать функциональные помещения наружная реклама на баннерах и билбордах в деловой части города —
на транспортных развязках, в аэропортах, на вокзалах публикации в деловых печатных изданиях предоставление площадок для конференций и выставок.
Ежемесячный рекламный бюджет проекта — 60 тысяч рублей.

Бизнес план бизнес-центра
https://www.beboss.ru/bplans-business-center
5
План производства
Регистрация
Форма регистрации ООО позволит контрагентам и клиентам бизнес-центра перевыставлять или начислять НДС — переносить косвенный налог на стоимость товаров и услуг на покупателя.
Регистрация бизнес-центра по форме ООО включает подготовку учредительных документов и подачу заявления в местное отделение ФНС. Минимальный уставной капитал составляет 10000 рублей. Зарегистрировать компанию можно самостоятельно или обратиться в юридическую фирму. Стоимость регистрации, оформление документов, открытие счетов, печати составит 30-40 тысяч рублей. Время регистрации — до 30 дней.
Строительство, капитальный ремонт и перепланировка объекта потребуют оформление разрешительных и правоустанавливающих документов:
1. Договор аренды земельного участка (на срок до 49 лет) или договор о купле- продаже и свидетельство о регистрации права собственности.
2. Получение разрешения на строительство объекта коммерческой недвижимости от муниципалитета — одобрение проекта отделом архитектуры, постановление о землеотводе, межевании участка и присвоение ему кадастрового номера.
3. Получение разрешения на строительство и одобрение проектной документации от регионального подразделения Ростехнадзора по представлению местного органа исполнительной и законодательной власти (мэрия города или муниципальный комитет,
городская дума).
4. Заключение договора подряда с проектной, строительной организацией на выполнение комплекса проектных, планировочных и строительно-монтажных работ.
5. Разрешение на эксплуатацию объекта от местных органов СЭС.
6. Разрешение о соответствии объекта нормам пожарной безопасности.
7. Пакет договоров с местными коммунальными компаниями по обслуживанию объекта — водоснабжение и водоотведение, электрические и телекоммуникации,
теплоснабжение, вывоз мусора, периодическая дератизация.
На получение всех разрешений, согласование и оформление проектной, строительной и эксплуатационной документации потребуется в среднем до 1,5 млн рублей и не менее 6 месяцев.
Помещение
Подрядная инжиниринговая компания способна построить офисное здание любой сложности и вместимости за 6 месяцев.

Бизнес план бизнес-центра
https://www.beboss.ru/bplans-business-center
6
Ключевой фактор успешности бизнеса — местоположение. Оптимальное место размещения бизнес-центра — административная часть в центре города.
Если в городе развита транспортная инфраструктура, можно выбрать место за городом.
Настоящим проектом бизнес-плана предусмотрено возведение офисного центра в близости к деловой части города с населением до 500-700 тысяч человек.
Общая площадь помещений по проекту — 3500 м², включая прилегающая территорию — 500 м². Использование участка будет осуществлено на условии долгосрочной аренды — сроком на 49 лет.
Проект центра предусматривает четыре этажа, включая цокольный.
Функциональные зоны:
клиентская — 40 офисных помещений площадью от 30 до 150 м²
конференц-зал хозяйственно-бытовая комната административная — офисы персонала, помещение для охраны коммерческая — торговых точки, кафе, салоны связи стоянка на 30-40 машин.
Оборудование
1.Система вентиляции и кондиционирования.
2.Система освещения.
3.Офисное оборудование для персонала (компл.).
4.Компьютерное оборудование (компл.).
5.Коммуникационное оборудование (компл.) — мини -АТС, Wi-Fi. Возможно установить сервер, для хостинга клиентов БЦ.
6.Мебель для офисов (компл.).
7.Оборудование для конференц зала.
8.Мультимедийное оборудование.
9.Хозяйственное и санитарное оборудование (компл).
10. Пожарная сигнализация и противопожарное оборудование.
11.Система видеонаблюдения и охраны.
В качестве дополнительного оборудования рекомендуется использовать пассажирский автотранспорт — например, микроавтобус на 12 человек с тем, чтобы клиентам центра

Бизнес план бизнес-центра
https://www.beboss.ru/bplans-business-center
8
Организационная структура
Персонал
Кол-во
Зарплата
на 1 сотрудника
(руб.)
Зарплата Итого
(руб.)
Генеральный директор
1 50 000 50 000
Заместитель гендиректора по коммерческой работе с клиентами
1 40 000 40 000
Гл. бухгалтер — кассир
1 40 000 40 000
Бухгалтер материального учета 1 30 000 30 000
Сменный администратор
2 27 000 54 000
Заведующий хозяйством
1 26 000 26 000
Системный администратор
1 30 000 30 000
Рабочий по уходу за зданием
2 23 000 46 000
Электрик
1 24 000 24 000
Садовник-дворник
1 25 000 25 000
Общий фонд ЗП руб.
365 000
Полный расчет ФОТ на 24 месяца с учетом премиальной части и страховых взносов представлен в финансовой модели.
Генеральный директор и его заместитель по коммерческой части работают по ненормированному рабочему графику. Оплата труда производится по схеме «оклад
+ премия». Размер премии зависит от выручки компании за месячный период.
Для сменных администраторов, курирующих повседневную деятельность центра,
работают 12 часов за смену, по графику день через день.
Остальные сотрудники работают 5 дней в неделю.
Оплата труда для персонала производится по схеме «оклад + премия», начисляемая по итогам за квартал, полугодовой и годовой отчетный период.
Для обеспечения круглосуточной охраны офисных помещений центра и его периметра будут установлены средства видеонаблюдения внутри и снаружи, и заключен договор с ЧОП.

Бизнес план бизнес-центра
https://www.beboss.ru/bplans-business-center
9
Финансовый план
Инвестиции на открытие
Регистрация, включая получение всех разрешений
1 500 000
Подготовка и утверждение проектной сметной документации
800 000
Создание сайта плюс реклама на первый месяц
110 000
Строительство объекта с общей площадью помещений 3500 кв. м
15 000 000
Закупка оборудования
5 570 000
Прочее
300 000
Итого
23 280 000
Ежемесячные затраты
ФОТ (включая отчисления)
474 070
Долгосрочная аренда земельного участка 3500 кв. м.
175 000
Амортизация
43 611
Коммунальные услуги
350 000
Реклама
60 000
Расходы на клининговые услуги
80 000
Расходы на содержание 1 кв. м офисной площади
200
Расходы на услуги охраны ЧОП
120 000
Итого
1 302 881
Основные показатели рентабельности и эффективности проекта
Показатель
Значение
Дисконтированный срок окупаемости, мес.
25
Чистый дисконтированный доход, руб.
6 007 427
Индекс прибыльности
0,74
Внутренняя норма рентабельности,%
77,02
Рентабельность продаж, %
79%
План продаж на 24 месяца с учетом сезонности, прогноз эффективности инвестиций и расчет экономических показателей бизнеса представлен в финансовой модели.

Бизнес план бизнес-центра
https://www.beboss.ru/bplans-business-center
10
Факторы риска
риск снижения спроса на офисные помещения со стороны компаний, бизнесов из- за экономического кризиса или снижения общей деловой активности в городе риск конкуренции со стороны аналогичных бизнес-центров или крупных компаний, сдающих офисы в аренду риски, связанные с переводом сотрудников на удаленную работы повышение цен на коммунальные услуги и рост финансовых издержек на содержание здания центра, его помещений в надлежащем техническом состоянии.