РЕФЕРАТ
з дисципліни: ЦИВІЛЬНЕ ПРАВО
Тема: Цивільно-правові аспекти посередницької діяльності
у сфері надання ріелторських послуг
Виконала:
Соловйова Ельвіра
Братськ 2009
Зміст
Введення
1. Джерела ріелтерської діяльності та основні поняття
2. Права і обов'язки ріелтера і споживача ріелторських послуг
3. Необхідність створення закону про ріелтерську діяльність у РФ
Використані джерела та література
Введення
Законодавство у сфері житлових правовідносин стрімко змінюється і багато в чому у бік того, щоб громадяни самостійно вирішували всі свої житлові проблеми за свій рахунок. Застарілий житловий фонд і комунікації, що обслуговують його, землю, на якій стоїть багатоквартирний будинок, стали передавати у власність громадян. Спочатку в законодавство ввели норми з приватизації квартир. З'явилася можливість розпоряджатися своїм нерухомим майном, що призвело до того, що, з одного боку, виник новий ринок житла і, як наслідок, посередницькі послуги у житловій сфері, а з іншого боку, людей недосвідчених і довірливих в даній області стали обманювати і позбавляти своїх квартир.
Виниклий новий сегмент ринку посередницьких послуг ріелтора тут же заповнився новими фірмами, які надають ріелтерські послуги, і більшість з них раніше такою діяльністю навіть і не займалися. Це були фірми, співробітники яких лише з чуток знали про те, що становить робота ріелтерських фірм. Обсяг роботи для ріелтерів відразу став досить великий, але ось його зміст виражалося в основному тільки в наданні допомоги громадянам у приватизації квартир та їх наступного перепродажу.
Зі зміною законодавства, ринок ріелтерських послуг також поміняв зміст своєї роботи, надання послуг, стало активно розвиватися пайове будівництво, відповідно, для ріелтерів виникла і нова робота по наданню громадянам посередницьких послуг у цій галузі.
Один із чинників зростання показників ринку нерухомості - серйозне реформування цивільного законодавства Росії.
При розгляді даного питання слід звернути увагу на законодавство, причому як на чинне, так і на те, що діяло раніше.
Так, згідно з положеннями ЖК УРСР житло в нашій країні можна було використовувати тільки для особистого проживання. Використання ж житлової площі для вилучення комерційного прибутку було заборонено.
Цивільний кодекс Російської Федерації до 2007 року вніс житлові приміщення в список речей, що входять в цивільний оборот, що дало можливість висновку щодо житла договорів купівлі-продажу, найму та ін
Кількість угод з нерухомим майном постійно зростає. Слід зазначити, що з прийняттям ЖК РФ з'явилася можливість використовувати своє житлове приміщення не тільки для особистого проживання, але і для заняття в ньому підприємницькою діяльністю, без перекладу такого приміщення в категорію нежитлових (наприклад, можна відкрити адвокатський кабінет). Ріелтори з'явилися практично одночасно з самою можливістю купівлі-продажу житлових приміщень. Ріелтори здійснюють свою діяльність тоді, коли є попит на покупку або наймання житлового приміщення. Діяльність ріелторів і кількість ріелторських фірм повністю залежать від потреб населення на ринку житла в певному суб'єктові РФ.
На сьогоднішній день ріелтерська діяльність є досить поширеним видом діяльності в Росії. Можна виділити два основних типи ріелтерських фірм. Перший і більш поширений вид - чиста ріелтерська фірма, тобто фірма, яка займається безпосередньо посередництвом на ринку нерухомості. Найчастіше це невеликі компанії зі штатом працівників не більше 10 осіб, які займаються пошуками відповідних об'єктів нерухомості для подальшого продажу, міна, найму. Подібних фірм по Росії дуже багато.
Другий вид - нечиста ріелтерська фірма, тобто фірма, яка не тільки надає посередницькі послуги, але і бере участь у здійсненні операцій з нерухомістю. Такі компанії більш великі, з досить великим штатом працівників і своїм розподілом на філії, представництва, відділи. Вони можуть приймати участь у будівництві житлових будинків і комплексів, вносити інвестиції в будівництво, здійснювати купівлю нерухомості. Даний вид ріелтерських фірм можна назвати змішаним.
На сьогоднішній день термін "ріелтор" відомий всім і кожному. Ріелтор - це людина, яка надає посередницькі послуги на ринку нерухомості.
1. Джерела ріелтерської діяльності та основні поняття
Безпосередньо термін "ріелтор" з'явився в США на початку XX ст. У цей період у США ріелтори становили окрему групу, виділяючись з-поміж інших торговців нерухомістю, оскільки вони займалися виключно здійсненням посередництва, не виступаючи стороною в угоді. Ріелтерські фірми з'являлися і розвивалися не тільки в США, але і в країнах Європи. У поняття та зміст ріелтерської діяльності в основному входять посередництво при купівлі-продажу нерухомості. Число інших угод, які допомагають укладати ріелтори з нерухомістю, невелика. За кордоном ріелтори в основному займаються безпосередньо купівлею-продажем. Російський ринок нерухомості має зовсім іншу структуру, при якій існування великих компаній, що займаються безпосередньо посередництвом, просто не має сенсу. Для успішного розвитку та отримання достатнього прибутку ріелтерські фірми повинні і іншими способами брати участь у цивільному обороті нерухомості.
Тому ріелтерські фірми інвестують будівництво житлового фонду і можуть за договорами поступки прав вимоги продавати ще недобудовані об "єкти нерухомого майна. Ріелтори мають право самостійно купувати нерухомість житлового фонду з метою її подальшої здачі в найм. У Росії ріелтори надають посередницькі послуги з купівлі-продажу та найму житлових приміщень.
Можна сказати, що в Росії і в розвинених зарубіжних країнах професія ріелтора має кілька різний зміст. Якщо за кордоном ріелтор - це агент з нерухомості, який для свого клієнта може виконувати практично будь-які посередницькі послуги, пов'язані з оборотом нерухомості, в даному випадку в обов'язки ріелтора входить не просто надання послуги з купівлі-продажу, а й дії ріелтора за дистриб'юторського договору, агентування, комісії та поруки.
У нашій же країні таке "повне" зміст діяльності ріелтерських фірм можна зустріти лише у великих, розвинених містах, таких, як Москва, Санкт-Петербург, Нижній Новгород, Самара та інші. У більшості ж регіонів професійна діяльність ріелтора зводиться до возмездному надання послуги з купівлі-продажу, приватизації житлового приміщення для клієнта.
Ріелтерська діяльність - це професійна діяльність з надання послуг при здійсненні операцій з об'єктами нерухомого майна за певну винагороду, яка здійснюється на постійній основі. Ріелтерської діяльністю також визнається інша комерційна професійна діяльність на ринку нерухомого майна.
Ріелтерські послуги - це послуги, які виявляються при здійсненні ріелтерської діяльності.
Професійний учасник ринку нерухомості - це юридична особа або індивідуальний підприємець, які здійснюють ріелтерську діяльність на ринку послуг у сфері обороту об'єктів нерухомого майна та управління нерухомим майном.
Кваліфікований професійний учасник ринку - це професійний учасник ринку нерухомості, який в установленому законодавством РФ порядку пройшов процедуру акредитації та отримав документ, що підтверджує відповідність його діяльності законодавству РФ, а також високу якість надаваних послуг і професіоналізм у здійсненні діяльності.
Існує кілька основних видів діяльності ріелтора. Наприклад, діяльність ріелтора в якості:
1) агента або повіреного;
2) брокера;
3) дилера;
4) посередника при укладанні угод з нерухомим майном або правами на нього між третіми особами;
5) з організації торгівлі нерухомим майном;
6) зі створення окремих об'єктів нерухомого майна з метою подальшого їх продажу, передачі в оплатне користування;
7) з довірчого управління нерухомим майном;
8) з надання консультаційних послуг, послуг з вивчення кон'юнктури ринку, інших відплатних послуг, супутніх цивільному обороту нерухомого майна.
Ріелтерські фірми можуть надавати послуги, які пов'язані з нерухомим майном, але не пов'язані з наданням посередницьких послуг з укладення договорів купівлі-продажу нерухомості.
Наприклад, ріелтерські фірми можуть надавати послуги за твором перебудови або перепланування житлових приміщень. Розглянутий вид послуг не відноситься безпосередньо до ріелтерські фірми, але це необхідно ріелтерські фірми для нормального існування.
Взагалі-то клієнт має право і можливість доручити, ріелтору здійснювати, будь-які дії з його нерухомістю.
Для виконання будь-яких дій від імені клієнта ріелтору необхідно мати нотаріально завірене доручення від клієнта. Довіреність може бути видана строком до трьох років. При посвідченні довіреності, клієнт сплачує нотаріусу відповідну державне мито.
Слід зазначити, що термін "ріелтерська фірма" у контексті російського ринку платних послуг має зовсім інше значення, ніж значення терміна "ріелтор", позначеного в 1960-х рр.. в США.
Російська економіка має нерівномірний розвиток. Структура економіки в різних суб'єктах РФ різноманітна.
Сьогодні в Росії відбувається процес економічного розвитку. Економіка країни протягом тривалого періоду залишалася нестабільною. Нестабільність економіки характеризується переважанням одних галузей над іншими.
Але, незважаючи на розрізненість і неоднорідність російської економіки, ринок ріелтерських послуг по країні росте і розвивається.
Ріелтерська діяльність у РФ є дії по здійсненню цивільно-правових угод з житловими і не житловими приміщеннями, будівлями, спорудами, земельними ділянками, і правами на них і здійснюється на основі угоди з зацікавленою особою (або за його дорученням). При цьому ріелтерська фірма може діяти як від свого імені, так і від імені клієнта, в інтересах якої здійснюється угода.
За часів СРСР зареєстрованих ріелторів не існувало. Продаж і покупка нерухомості була заборонена. Єдиним законним способом обміняти квартиру або поліпшити свої житлові умови для громадян було звернення до державне «Бюро по обміну житлової площі». Біля яких, в 1970-1980 роки, можна було зустріти нелегальних маклерів, які пропонували послуги у вирішенні питань з нерухомістю.
У 1990-2000 року професія була ліцензованим видом діяльності, з обов'язковим страхуванням професійної відповідальності учасників. Станом на серпень 2009 року, частина ріелторів працюють в приватному порядку - ліцензування цього виду діяльності, згідно з російським законодавством не вимагається. Інші працюють в агентствах нерухомості, отримуючи відсоток у разі успішного проведення операцій.
Представники професії часто називають себе «професіоналами ринку нерухомості», однак у Росії не існує спеціалізованих навчальних закладів, крім короткострокових курсів, які готували б ріелторів.
За твердженням ЗМІ, російські агентства нерухомості найчастіше беруть на роботу ріелторами громадян, що не володіють професійними навичками, досвідом і навіть елементарним знанням чинного законодавства, в результаті чого клієнти компаній несуть як моральний, так і матеріальний збиток.
3. Права та обов'язки ріелторів і споживача ріелторських послуг
Права та обов'язки споживача ріелторських послуг (клієнта) регулюються загальними положеннями ЦК РФ за зобов'язаннями возмездного надання послуг, зобов'язанням агентування, комісії та поруки, а також угод, укладених між клієнтом і ріелторської фірмою.
Основний контингент клієнтів ріелторських фірм складають фізичні особи, тому до послуг, що надаються ріелторської фірмою клієнтові - фізичній особі, будуть застосовуватися правила Закону РФ від 7 лютого 1992 р. N 2300-I "Про захист прав споживачів".
Споживачі ріелторських послуг мають право:
1) вільно вибирати ріелтора або ріелтерську фірму. На ринку нерухомості існує безліч агентств, що пропонують свої послуги. Щоб уникнути обману з їхнього боку громадянам рекомендується звертатися у відомі, добре зарекомендували себе фірми;
2) перевіряти повноваження ріелтерської фірми (ріелтора), в тому числі через спеціально уповноважений орган. У разі якщо в регіоні існує професійна організація ріелторів, можливе звернення громадян до неї для отримання відомостей про фірму, що цікавить. Ріелторська фірма, у свою чергу, повинна дати повну інформацію про послуги;
3) одержувати від ріелтерської фірми (ріелтора) всю необхідну інформацію про угоду. У тому випадку, коли споживач ріелторських послуг готовий скористатися послугами даного ріелторського агентства, йому надається інформація про умови договору надання ріелторських послуг. Крім договору на надання ріелторських послуг, в залежності від істоти тих дій, які необхідно зробити для клієнта, може знадобитися укладення договору агентування, комісії, доручення та ін У даному випадку ріелтерська фірма повинна проконсультувати клієнта про всі умови зазначених договорів. Але ріелтор не зобов'язаний цього робити, він лише відповідає на питання, що задаються його клієнтом;
4) звертатися у спеціальні органи та інші компетентні державні органи, саморегульовані організації ріелторів та інші громадські організації з питань порушення їх прав як споживачів ріелторських послуг;
5) контролювати виконання ріелтором умов договору. Якість наданих споживачу ріелторських послуг визначається виконанням ріелтором всіх передбачених в укладеному ним з споживачем договорі умов. У випадку, якщо надання споживачеві послуги відповідно до договору повинно було бути здійснено, у тому числі шляхом укладення та виконання ріелтором угоди з третьою особою (особами), якість послуги визначається також належним виконанням ріелтором прийнятих ним на себе зобов'язань перед вказаним третьою особою. Якість наданої споживачеві ріелторської послуги, пов'язаної з придбанням у власність або у користування споживача або продажем (передачею в користування іншій особі) належить споживачу нерухомого майна, визначається також з урахуванням виконання ріелтором певних споживачем умов про ціну придбання (продажу) майна, розмір плати за його використання, про якість і експлуатаційні характеристики майна.
Споживачі ріелторських послуг зобов'язані:
1) здійснювати свої права розумно і сумлінно, утримуючись від заподіяння шкоди третім особам та їх майну. Ріелтор і споживач його послуг не має право включати в укладений між ними договір умови, що порушують законні права та інтереси будь-яких третіх осіб, що не беруть участь у договорі. Якщо в процесі або в результаті виконання договору, що містить зазначені вище умови, третім особам заподіяно майнову шкоду, ріелтор і споживач його послуг несуть перед такими особами солідарну відповідальність за виниклі збитки. Чоловік споживача ріелторських послуг, його родичі та інші особи, законні права яких на нерухоме майно, що є предметом угоди, виконати яку зобов'язався ріелтор, порушені або знаходяться під загрозою порушення, має право звернутися до суду за місцезнаходженням вказаного майна з вимогою про припинення здійснюються у відношенні них незаконних дій. Таке ж право належить представникам неповнолітніх громадян, що діють в їх інтересах;
2) надавати ріелторської фірмі (ріелтору) повні і достовірні відомості та документи на об'єкти нерухомого майна, про права на них і про їх власника;
3) не перешкоджати ріелторської фірмі (ріелтору) у якнайшвидшому і повне виконання зобов'язань.
Ріелтор своєю професійною діяльністю сприяє дбайливому використанню нерухомості і тим самим примножує багатство суспільства. Служіння задоволенню цих потреб суспільства накладають на ріелтора більш високі зобов'язання, ніж інші види комерційної діяльності.
Усвідомлюючи свої обов'язки перед клієнтами, суспільством і один одним, ріелтори, навчаючись і систематизуючи отриманий досвід, постійно підвищують свій професійний рівень і діляться плодами свого досвіду і навчання з іншими. Вони беруть участь у побудові цивілізованого ринку нерухомості, формують громадську думку шляхом ведення роз'яснювальної роботи в засобах масової інформації, використовують право законодавчої ініціативи і надають допомогу відповідним регулюючим органам з метою виключення практики, яка може кинути тінь на добре ім'я ріелтора або завдати шкоди суспільству.
Ріелтор зобов'язаний:
1) інформувати споживача ріелторських послуг про законодавчі та нормативні акти в області ринку нерухомості;
2) не розголошувати інформацію, отриману в ході проведення операції, за винятком випадків, передбачених законодавством;
3) забезпечувати збереження документів, отриманих від споживача ріелторських послуг для здійснення операції;
4) надавати клієнту достовірну і повну інформацію щодо об'єкта нерухомості, прав на нього і про власника (власника), яка може бути отримана на законних підставах;
5) забезпечувати правовий захист інтересів клієнта шляхом складання проектів угод, роз'яснення прав і обов'язків, а також забезпечення і правових наслідків угоди;
6) надавати оригінал свідоцтва про державну реєстрацію.
Ріелтори мають нести спільну відповідальність за своє добре ім'я, сумлінно виконувати й удосконалювати стандарти своєї професійної діяльності.
4. Необхідність створення закону про ріелтерську діяльність у РФ
У Російському законодавстві немає чіткого закону про ріелтерської діяльності. Лише в окремих суб'єктах існують розроблені самими ж суб'єктами, закони про ріелтерської діяльності, наприклад, «Закон про ріелтерської діяльності в місті Москві» або «Закон про ріелтерської діяльності в місті Санкт-Петербург».
Ріелтерська діяльність в Росії ведеться в умовах недостатнього правового регулювання. А саме, ріелтори змушені використовувати у своїй роботі всілякі довідкові матеріали і цивільний кодекс РФ.
В даний час, в умовах, необхідно створення єдиної інформаційної системи довідників, кодифікаторів, класифікаторів, наявність угод по протоколах інформаційного обміну, форматів і структурі інформаційних повідомлень, угод щодо структур і форматам розподілених баз даних.
Єдиний інформаційний простір повинен бути орієнтоване на запити структур виконавчої та представницької влади, на запити зацікавлених юридичних і фізичних осіб.
Росії необхідний Федеральний закон про ріелтерську діяльність, в якому чітко були б прописані стандарти надання послуг ріелторами, їх обов'язки, вимоги до професії ріелтор і відповідальність учасників у ріелтерської діяльності.
Як показує практика роботи різних агентств нерухомості, не всі ріелтерські фірми можуть надати високоякісне надання своїх послуг, цивілізовані договірні відносини між фірмою і клієнтом, ясну прозорість угод, плюс вигідну для клієнта цінову політику.
Слід зазначити, що надання гарантованого рівня надійності і якості сервісу в Росії зможуть забезпечити агентства, які розвивають мережу власних територіальних відділень.
Така схема роботи агентств нерухомості, гарантувала б стабільну і надійну обстановку на ринку нерухомості.
Ріелтерська діяльність в Росії повинна працювати відповідно до міжнародного стандарту ISO 9001:2000 і системи якості менеджменту. Згідно з цим стандартом, клієнтам ріелторських фірм гарантуються єдині стандарти надання послуг і високий рівень якості.
Використані джерела та література
1. Цивільний кодекс Російської Федерації (частини перша, друга і третя) із змінами та доповненнями на 30.12.2008.
2. Житловий кодекс РФ від 29.12.2004 N 188-ФЗ.
3. Конституція Російської Федерації від 12.12.1993 р. (ред. від 31.12.2008 р.) - Російська газета 21.01.2009.
4. Про захист прав споживачів: Закон РФ від 07.02.1992 № 2300-1.
5. Про ріелтерської діяльності в Російській Федерації: Проект Федерального закону.
6. Експерт: Росії потрібен закон про ріелтерську діяльність Журнал / Статті / 12.12.2007.
7. Вільна енциклопедія Вікіпедія / / ru.wikipedia.org / wiki / Ріелтор - 2009.
8. Батя А.А., Дубровська І. А. Житлове право: Довідник ріелтора. Спецвипуск. № 4-5. - М.: Інтел-Синтез, 2005.