Міністерство науки і освіти РФ
Міністерство науки і освіти Республіки Бурятія
Бурятський Державний Університет
Біолого-географічний факультет
Кафедра землекористування і земельного кадастру
Повідомлення на тему
«Формування попиту на житло»
Улан-Уде
2009
1. Поняття попиту
Попит - це кількість товару, яку покупці можуть і бажають купити за даною ціною. Повним попитом на товар є сукупність попитів на цей товар за різними цінами.
Слід розрізняти поняття величина попиту і попит. Величина попиту являє собою готовність купити певну кількість товару при одній конкретній ціні, а повний попит на товар - це сукупність величин попиту при всіляких цінах, тобто, функціональна залежність величини попиту від ціни.
Попит на квартири можна проілюструвати наступною таблицею. При зниженні ціни пропозиції збільшується величина попиту, тобто покупці бажають купити більше квартир.
Ціна Пропозиції Величина Попиту
1.000.000 рублів 1 квартира
900.000 рублів 10 квартир
800.000 рублів 100 квартир
Як правило, чим вища ціна, тим нижче величина попиту, і навпаки. У деяких випадках відзначається так званий парадоксальний попит (товар Гіффена) - підвищення величини попиту із зростанням ціни.
Товар Гіффена - це товар, споживання якого (за інших рівних умовах) збільшується при підвищенні ціни. При дотриманні інших рівних умов (особливо, стабільного рівня доходу) споживання товарів Гіффена відображає позитивний нахил кривої попиту.
Для більшості товарів при підвищенні ціни знижується споживання: при підвищенні цін на м'ясо населення купує менше м'яса, замінюючи його рибою, грибами і т.д. У товарів Гіффена все навпаки - при підвищенні цін на картоплю люди починають купувати більше картоплі, але менше, наприклад, м'яса.
Всі товари Гіффена - малоцінні товари, які займають у споживчому бюджеті значне місце і для яких відсутня рівнозначний товар-замінник. Цінних товарів Гіффена не буває. Так, наприклад товарами Гіффена в Росії є соєвий соус, кетчуп і майонез.
У цьому полягає «парадокс Гіффена»: при підвищенні цін на певні види товару (в основному товари першої необхідності) їх споживання підвищується за рахунок економії на інших товарах.
2. Поняття житла
Зараз нормотворчої органами різних рівнів використовується поняття «житло». У той же час єдиного тлумачення цього поняття в законодавстві не наведено. Найпоширеніше визначення поняття житла таке: житло - це квартири багатоквартирних будинків, одноквартирні будинки, кімнати у квартирах та одноквартирних будинках, а також інші приміщення, призначені для постійного або тимчасового проживання людей, завершеного будівництва і віднесені в установленому порядку до житлового фонду.
Запропоноване визначення поняття «житло» містить в собі найбільш поширені зараз об'єкти житлового фонду - квартири багатоквартирних будинків, одноквартирні будинки, кімнати у квартирах та одноквартирних будинках. Але будь-яке визначення повинно мати універсальний характер. Згідно з цим, з одного боку, не виключено, що законодавець при певних умовах дозволить відносити до житлового фонду та інші приміщення, які зараз не перебувають у ньому (наприклад, дачі). З іншого боку, в період гострої потреби в житлі зустрічаються випадки, коли житло розміщується в нежитлових за своїм функціональним призначенням приміщеннях. Наприклад, в Кримській астрономічній обсерваторії співробітники проживають в окремих кімнатах і квартирах, розташованих безпосередньо в приміщенні обсерваторії. Саме з цих міркувань в поняття житло було введено словосполучення «інші приміщення».
2.1 Ознаки житла
Із запропонованого поняття житла можна виділити його ознаки. Першим ознака му житла є те, що це певне приміщення. Будь-якому житлу в об'єктивному сенсі властиво те, що це якесь будівельне споруду або його частину. Воно має стіни, перекриття, підлога, стеля, дах. Більше того, житло ця споруда капітального типу. Це обумовлено певним санітарним і технічним нормам, які виставляються до житла і в найбільш загальному вигляді закріплені в Житловому кодексі. Безумовно, особа, яка проживає в чистому полі, може вважати його своїм житлом. Але це суб'єктивне поняття житла і воно не охоплюється правовим регулюванням житлових відносин, тому не включено в поняття житла, яке тут розглядається. Друга ознака. Житлом є не будь-яке приміщення, а саме таке, яке призначене для постійного або тимчасового проживання людей. Основна відмінність житла від нежилих будівель полягає у різному їх призначення. Житло призначене для постійного або тимчасового проживання громадян (ст. 6 ЖК). Нежитлові будівлі використовуються для потреб промислового характеру, як об'єкти інфраструктури, адміністративні установи і т.д. Призначення будь-якого будинку визначається в технічному паспорті будівлі або споруди, який ведеться за даними технічної інвентаризації.
Житло завжди має цільове призначення. Воно розраховане саме для проживання людей. Це закріплено в ст. 6 Житлового Кодексу. Надання приміщень у житлових будинках для потреб промислового характеру забороняється.
Третя ознака житла полягає в тому, що будівля повинна бути завершеним будівництвом. Якщо споруда не є завершеною будівництвом, це вже не житло, а незавершений будівництвом будинок. Про те, що будівництво є завершеним, зокрема, свідчить акт державної комісії про прийняття будинку в експлуатацію.
Четверта ознака житла - приміщення повинне в установленому порядку бути віднесено до житлового фонду.
Про це свідчить інвентаризаційна справа, яка ведеться на кожний з об'єктів житлового фонду. Крім того, в довідці-характеристиці БТІ, що є одним з необхідних документів при відчуженні житла, вказується, віднесена нерухомість до житлового фонду. Ст. 4 Житлового Кодексу встановлює, що житлові будинки, а також житлові приміщення в інших будівлях, що знаходяться на території нашої країни, створюють житловий фонд. До житлового фонду не входять нежилі приміщення в житлових будинках, призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру.
3. Постійні фактори попиту на житло
Одним з головних чинників зростання цін на житло став демографічний зсув, що відбувається по всьому світу. Кількість неповних сімей, тобто людей, що живуть по одному, збільшується. Тривалість активного життя збільшується. Люди чаші живуть поодинці і заводять сім'ю у вже зрілому віці. Змінюється стиль життя. Якщо раніше в традиційну сім'ю входили бабусі, дідусі, батьки, діти, і це вважалося нормальним, то сьогодні люди прагнуть роз'їхатися по своїх квартирах. Крім того, вимоги до квартир стали вищими. Сьогодні однокімнатною квартирою в 29 м 2 можна залучити тільки при крайній обмеженості в грошах. Телебачення, газети і глянсові журнали вселяють нові стандарти життя, що вимагають більшого особистого простору. Давно відомо, що одним з головних чинників зростання цін на житло є якраз поліпшення умов життя: роз'їзд, збільшення площі - це основа альтернативних угод, що становлять 2 / 3 від всіх угод на вторинному ринку житла. Тому, купуючи квартиру, необхідно «про запас» запасати метри, якщо дозволяє бюджет - не позбавлений практичного сенсу.
Ще одним чинником зростання цін є міграція. Вона найбільш характерна для найбільших мегаполісів: горезвісні «вогні великого міста». Особливе місце столиці Росії, як зароджується однією з найбільших фінансових столиць світу, вабить приїжджих. Середній заробіток в Москві набагато вище середнього по Росії. Молоді і активні їдуть на роботу, долаючи час, втрачаючи в електричках і пробках години життя. Втрачаючи свою батьківщину, приїжджаючи з інших міст і країн СНД. Купити квартиру відразу вони не можуть, тому доводиться знімати. Вартість оренди зростає, а разом з нею і вартість квартири. «Хочеш залишитися в Москві - заробляй більше». Саме більший потік доходів городян капіталізуються в ціну квартири.
До речі, зростання цін безпосередньо пов'язане зі зростанням доходів населення. «Дойче банк» проводив дослідження, в якому порівнював середньорічне зростання цін у різних європейських країнах із середньорічним зростанням наявних доходів (disposable income) населення. Була виявлена стійкий зв'язок. Так, у Німеччині зростання доходів відносно невеликий, тому і ціни практично не ростуть. Навпаки, Іспанія і Англія з зростанням доходів на 4-6% в рік показують найвищий в Європі зростання цін на житло. Порівнюючи середньостатистичне зростання доходів росіян - 10% на рік, легко зрозуміти, що темпи зростання цін на нерухомість у країні на рівні 20-25% - цілком виправдані.
З такою швидкістю ціни ростуть у всіх найбільших містах Росії вже кілька років, починаючи з 2000 року, коли країна вийшла на траєкторію стійкого зростання після перехідного кризи, який завершився в 1997 році. Очевидно, що зростання цін у регіонах не дозволить суттєво застоюватися цінами в Москві. Працює своєрідний маятник: ціни в столиці відпочивають - в інших містах Росії ростуть, і навпаки.
Висновок
Отже, при ринковій економіці важливими чинниками формування попиту на житло є:
· Забезпеченість населення житлом на даний період,
· Демографічні процеси в країні і
· Рівень доходів населення.
Необхідно відзначити, що в контексті розглянутих проблем формування попиту на ринку житла і розвитку системи іпотечного житлового кредитування найважливіша роль належить третій з перерахованих вище факторів тобто рівню доходів населення. Динаміка і структура доходів населення мають важливе значення і для банків - для оцінки кредитоспроможності потенційних позичальників, і для будівельних організацій, оскільки прийняття управлінських рішень в галузі житлового будівництва багато в чому визначається диференціацією попиту, що передбачає такий поділ ринку, коли кожен покупець знаходить свою цінову нішу, де характерні відповідність ціни і купівельної спроможності кожної групи населення.
Таким чином, рівень доходів населення і ступінь їх диференціації між групами є визначальними чинниками формування платоспроможного попиту на житло.
Список літератури
1. http://ru.wikipedia.org/wiki/Спрос - сайт «Вікіпедія»
2. http://www.ds-magazine.ru/magazines/9/articles/273.html? print - журнал компанії Дон-лад
3. http://www.stroi.ru/tsch/d928dr365118m2.html - сайт «Будівельний світ»
Міністерство науки і освіти Республіки Бурятія
Бурятський Державний Університет
Біолого-географічний факультет
Кафедра землекористування і земельного кадастру
Повідомлення на тему
«Формування попиту на житло»
Улан-Уде
2009
1. Поняття попиту
Попит - це кількість товару, яку покупці можуть і бажають купити за даною ціною. Повним попитом на товар є сукупність попитів на цей товар за різними цінами.
Слід розрізняти поняття величина попиту і попит. Величина попиту являє собою готовність купити певну кількість товару при одній конкретній ціні, а повний попит на товар - це сукупність величин попиту при всіляких цінах, тобто, функціональна залежність величини попиту від ціни.
Попит на квартири можна проілюструвати наступною таблицею. При зниженні ціни пропозиції збільшується величина попиту, тобто покупці бажають купити більше квартир.
Ціна Пропозиції Величина Попиту
1.000.000 рублів 1 квартира
900.000 рублів 10 квартир
800.000 рублів 100 квартир
Як правило, чим вища ціна, тим нижче величина попиту, і навпаки. У деяких випадках відзначається так званий парадоксальний попит (товар Гіффена) - підвищення величини попиту із зростанням ціни.
Товар Гіффена - це товар, споживання якого (за інших рівних умовах) збільшується при підвищенні ціни. При дотриманні інших рівних умов (особливо, стабільного рівня доходу) споживання товарів Гіффена відображає позитивний нахил кривої попиту.
Для більшості товарів при підвищенні ціни знижується споживання: при підвищенні цін на м'ясо населення купує менше м'яса, замінюючи його рибою, грибами і т.д. У товарів Гіффена все навпаки - при підвищенні цін на картоплю люди починають купувати більше картоплі, але менше, наприклад, м'яса.
Всі товари Гіффена - малоцінні товари, які займають у споживчому бюджеті значне місце і для яких відсутня рівнозначний товар-замінник. Цінних товарів Гіффена не буває. Так, наприклад товарами Гіффена в Росії є соєвий соус, кетчуп і майонез.
У цьому полягає «парадокс Гіффена»: при підвищенні цін на певні види товару (в основному товари першої необхідності) їх споживання підвищується за рахунок економії на інших товарах.
2. Поняття житла
Зараз нормотворчої органами різних рівнів використовується поняття «житло». У той же час єдиного тлумачення цього поняття в законодавстві не наведено. Найпоширеніше визначення поняття житла таке: житло - це квартири багатоквартирних будинків, одноквартирні будинки, кімнати у квартирах та одноквартирних будинках, а також інші приміщення, призначені для постійного або тимчасового проживання людей, завершеного будівництва і віднесені в установленому порядку до житлового фонду.
Запропоноване визначення поняття «житло» містить в собі найбільш поширені зараз об'єкти житлового фонду - квартири багатоквартирних будинків, одноквартирні будинки, кімнати у квартирах та одноквартирних будинках. Але будь-яке визначення повинно мати універсальний характер. Згідно з цим, з одного боку, не виключено, що законодавець при певних умовах дозволить відносити до житлового фонду та інші приміщення, які зараз не перебувають у ньому (наприклад, дачі). З іншого боку, в період гострої потреби в житлі зустрічаються випадки, коли житло розміщується в нежитлових за своїм функціональним призначенням приміщеннях. Наприклад, в Кримській астрономічній обсерваторії співробітники проживають в окремих кімнатах і квартирах, розташованих безпосередньо в приміщенні обсерваторії. Саме з цих міркувань в поняття житло було введено словосполучення «інші приміщення».
2.1 Ознаки житла
Із запропонованого поняття житла можна виділити його ознаки. Першим ознака му житла є те, що це певне приміщення. Будь-якому житлу в об'єктивному сенсі властиво те, що це якесь будівельне споруду або його частину. Воно має стіни, перекриття, підлога, стеля, дах. Більше того, житло ця споруда капітального типу. Це обумовлено певним санітарним і технічним нормам, які виставляються до житла і в найбільш загальному вигляді закріплені в Житловому кодексі. Безумовно, особа, яка проживає в чистому полі, може вважати його своїм житлом. Але це суб'єктивне поняття житла і воно не охоплюється правовим регулюванням житлових відносин, тому не включено в поняття житла, яке тут розглядається. Друга ознака. Житлом є не будь-яке приміщення, а саме таке, яке призначене для постійного або тимчасового проживання людей. Основна відмінність житла від нежилих будівель полягає у різному їх призначення. Житло призначене для постійного або тимчасового проживання громадян (ст. 6 ЖК). Нежитлові будівлі використовуються для потреб промислового характеру, як об'єкти інфраструктури, адміністративні установи і т.д. Призначення будь-якого будинку визначається в технічному паспорті будівлі або споруди, який ведеться за даними технічної інвентаризації.
Житло завжди має цільове призначення. Воно розраховане саме для проживання людей. Це закріплено в ст. 6 Житлового Кодексу. Надання приміщень у житлових будинках для потреб промислового характеру забороняється.
Третя ознака житла полягає в тому, що будівля повинна бути завершеним будівництвом. Якщо споруда не є завершеною будівництвом, це вже не житло, а незавершений будівництвом будинок. Про те, що будівництво є завершеним, зокрема, свідчить акт державної комісії про прийняття будинку в експлуатацію.
Четверта ознака житла - приміщення повинне в установленому порядку бути віднесено до житлового фонду.
Про це свідчить інвентаризаційна справа, яка ведеться на кожний з об'єктів житлового фонду. Крім того, в довідці-характеристиці БТІ, що є одним з необхідних документів при відчуженні житла, вказується, віднесена нерухомість до житлового фонду. Ст. 4 Житлового Кодексу встановлює, що житлові будинки, а також житлові приміщення в інших будівлях, що знаходяться на території нашої країни, створюють житловий фонд. До житлового фонду не входять нежилі приміщення в житлових будинках, призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру.
3. Постійні фактори попиту на житло
Одним з головних чинників зростання цін на житло став демографічний зсув, що відбувається по всьому світу. Кількість неповних сімей, тобто людей, що живуть по одному, збільшується. Тривалість активного життя збільшується. Люди чаші живуть поодинці і заводять сім'ю у вже зрілому віці. Змінюється стиль життя. Якщо раніше в традиційну сім'ю входили бабусі, дідусі, батьки, діти, і це вважалося нормальним, то сьогодні люди прагнуть роз'їхатися по своїх квартирах. Крім того, вимоги до квартир стали вищими. Сьогодні однокімнатною квартирою в 29 м 2 можна залучити тільки при крайній обмеженості в грошах. Телебачення, газети і глянсові журнали вселяють нові стандарти життя, що вимагають більшого особистого простору. Давно відомо, що одним з головних чинників зростання цін на житло є якраз поліпшення умов життя: роз'їзд, збільшення площі - це основа альтернативних угод, що становлять 2 / 3 від всіх угод на вторинному ринку житла. Тому, купуючи квартиру, необхідно «про запас» запасати метри, якщо дозволяє бюджет - не позбавлений практичного сенсу.
Ще одним чинником зростання цін є міграція. Вона найбільш характерна для найбільших мегаполісів: горезвісні «вогні великого міста». Особливе місце столиці Росії, як зароджується однією з найбільших фінансових столиць світу, вабить приїжджих. Середній заробіток в Москві набагато вище середнього по Росії. Молоді і активні їдуть на роботу, долаючи час, втрачаючи в електричках і пробках години життя. Втрачаючи свою батьківщину, приїжджаючи з інших міст і країн СНД. Купити квартиру відразу вони не можуть, тому доводиться знімати. Вартість оренди зростає, а разом з нею і вартість квартири. «Хочеш залишитися в Москві - заробляй більше». Саме більший потік доходів городян капіталізуються в ціну квартири.
До речі, зростання цін безпосередньо пов'язане зі зростанням доходів населення. «Дойче банк» проводив дослідження, в якому порівнював середньорічне зростання цін у різних європейських країнах із середньорічним зростанням наявних доходів (disposable income) населення. Була виявлена стійкий зв'язок. Так, у Німеччині зростання доходів відносно невеликий, тому і ціни практично не ростуть. Навпаки, Іспанія і Англія з зростанням доходів на 4-6% в рік показують найвищий в Європі зростання цін на житло. Порівнюючи середньостатистичне зростання доходів росіян - 10% на рік, легко зрозуміти, що темпи зростання цін на нерухомість у країні на рівні 20-25% - цілком виправдані.
З такою швидкістю ціни ростуть у всіх найбільших містах Росії вже кілька років, починаючи з 2000 року, коли країна вийшла на траєкторію стійкого зростання після перехідного кризи, який завершився в 1997 році. Очевидно, що зростання цін у регіонах не дозволить суттєво застоюватися цінами в Москві. Працює своєрідний маятник: ціни в столиці відпочивають - в інших містах Росії ростуть, і навпаки.
Висновок
Отже, при ринковій економіці важливими чинниками формування попиту на житло є:
· Забезпеченість населення житлом на даний період,
· Демографічні процеси в країні і
· Рівень доходів населення.
Необхідно відзначити, що в контексті розглянутих проблем формування попиту на ринку житла і розвитку системи іпотечного житлового кредитування найважливіша роль належить третій з перерахованих вище факторів тобто рівню доходів населення. Динаміка і структура доходів населення мають важливе значення і для банків - для оцінки кредитоспроможності потенційних позичальників, і для будівельних організацій, оскільки прийняття управлінських рішень в галузі житлового будівництва багато в чому визначається диференціацією попиту, що передбачає такий поділ ринку, коли кожен покупець знаходить свою цінову нішу, де характерні відповідність ціни і купівельної спроможності кожної групи населення.
Таким чином, рівень доходів населення і ступінь їх диференціації між групами є визначальними чинниками формування платоспроможного попиту на житло.
Список літератури
1. http://ru.wikipedia.org/wiki/Спрос - сайт «Вікіпедія»
2. http://www.ds-magazine.ru/magazines/9/articles/273.html? print - журнал компанії Дон-лад
3. http://www.stroi.ru/tsch/d928dr365118m2.html - сайт «Будівельний світ»