Введення
У ринковій економіці вельми поширені операції з продажу успішних компаній, «готового» бізнесу, адміністративних будівель і торгових центрів, а також часток у них. Для здійснення подібних угод потрібне проведення оцінки бізнесу. Точну оцінку реалізованої власності можуть дати лише спеціалізовані оціночні компанії, однак при купівлі-продажу буває дуже корисно самостійно провести попередню оцінку бізнесу.
Ринкова оцінка бізнесу багато в чому залежить від того, які його перспективи. При визначенні ринкової вартості бізнесу виявляється, які доходи, коли і в якій формі буде отримувати їх власник капіталу підприємства і з яким ризиком це пов'язано.
Оцінка комерційної нерухомості є найбільш поширеним видом оцінки нерухомості. Термін «комерційна нерухомість» має на увазі під собою широкий спектр об'єктів нерухомого майна, призначених для отримання прибутку в процесі експлуатації їх площ як основного елемента отримання прибутку.
Актуальність теми курсової роботи пов'язана з тим, що особливою рисою комерційної нерухомості є яскраво виражена спрямованість на отримання доходу. Традиційним доходом від комерційної нерухомості вважається отримання орендних платежів, тобто коли джерело доходу безпосередньо і нерозривно пов'язаний з нерухомістю і отже, повністю задовольняє темою роботи, пов'язаної з оцінкою торгового центру.
Відповідно до п. 5 Постанови Уряду РФ від 06.07.2001 р. № 519 «Про затвердження стандартів оцінки» в цілому при оцінці нерухомості використовуються три основні методи оцінки: витратний, порівняльний, дохідний.
Таким чином, мета роботи полягає у розгляді основних застосовуються на практиці методах оцінки комерційної нерухомості і безпосередньої оцінки торгового центру.
Для реалізації поставленої мети підлягають вирішенню наступні завдання:
1) розгляд поняття комерційної нерухомості;
2) визначення основних аспектів оцінки нерухомості;
3) вивчення порівняльного, витратного та дохідного методів оцінки нерухомості;
4) опис методики оцінки за обраного об'єкта нерухомості;
5) складання оцінки торгового центру на певному прикладі одним з методів оцінки нерухомості.
Об'єктом дослідження є прибуток від здачі в оренду приміщень у ТЦ «Хвиля» і ТЦ «Каріна» і як наслідок їх ринкова вартість, предметом - виступає методика оцінки об'єкта нерухомості за допомогою дохідного підходу оцінки нерухомості для подальшого визначення його поточної ринкової вартості.
При проведенні оцінки комерційного об'єкта можна використовувати безпосередньо 3 методи - витратний, порівняльний і прибутковий.
Чим вище дохідний потенціал оцінюваної комерційної нерухомості, тим вище її вартість. На цьому принципі грунтується один з ключових методів оцінки комерційної нерухомості - прибутковий. Він заснований на уявленні про те, що вартість об'єкта нерухомості залежить від можливості отримання доходу, який може бути витягнутий власником від володіння об'єктом. Цей метод полягає у визначенні поточної вартості майбутніх чистих доходів від об'єкта оцінки (з урахуванням фактору часу).
У рамках порівняльного методу використовується метод порівняння продажів, що грунтується на принципі заміщення. Іншими словами, метод має в своїй основі припущення, що мудрий покупець за виставлену на продаж нерухомість заплатить не велику суму, ніж та, за яку можна придбати аналогічний за якістю та придатності об'єкт. Даний метод включає збір даних про ринок продажів і пропозицій по таким самим об'єктам нерухомості. Ціни на порівнянні об'єкти потім коригуються з урахуванням параметрів, за якими ці об'єкти відрізняються від об'єкта оцінки.
В основі витратного методу лежить принцип заміщення, згідно з яким інвестор не заплатить за об'єкт нерухомості суму більшу, ніж та, в яку обійдеться зведення аналогічного за призначенням і якості об'єкта без надмірної затримки. Як правило, витратний підхід застосуємо в оцінці окремо розташованих будівель.
Теоретичну основу роботи склали посібники та підручники з економіки та оцінювання нерухомості, за оцінкою інвестицій в нерухомість таких авторів як: О.М. Асаул, І.Т. Балабанов, А.Г. Грязнова, М.М. Кузьмінов, Н.Є. Сіміонова, Є.І. Тарасевич та ін
Практична значимість роботи полягає в тому, що в роботі детально розглянуті основні аспекти здійснення угод купівлі-продажу комерційної нерухомості; проведено аналіз найбільш оптимального методу оцінки нерухомості, що використовується при оцінці прибутковості комерційної нерухомості; на конкретному прикладі зроблено оцінку чинного торгового центру, основною діяльністю власника якого є здача торгових площ в оренду і як наслідок - отримання певної норми прибутковості.
Таким чином, проведені в роботі дослідження можуть бути корисні при написанні методичних вказівок з оцінки комерційної нерухомості з метою отримання максимальної прибутковості і побудові плану лекційних занять для студентів вузів і коледжів з метою їх ознайомлення з процедурами та операціями, проведеними на ринку нерухомості.
1. Поняття нерухомості і значення її оцінки
1.1 Особливості ринку нерухомості
Ринок нерухомості - це механізм, що забезпечує взаємодію фізичних або юридичних осіб з метою обміну наявних прав на нерухомість на гроші або інші активи. Ринок нерухомості є складовою частиною ринку інвестицій і представляє його реальний сектор, що функціонує паралельно з сектором фінансових інвестицій.
Реальний сектор інвестиційного ринку ділиться, у свою чергу, на майнові вкладення і вкладення в нерухомість. Майнові вкладення - це вкладення в речові активи компаній або особисте реальне майно (товарні запаси, дорогоцінні камені і метали, колекційні товари та ін.) Нерухомість - це земля, будівлі та все, що постійно «прив'язане» до землі. [1]
Невід'ємним умовою визначення ринкової вартості нерухомості є аналіз особливостей функціонування ринку нерухомості, які мають істотний вплив на потік доходів за період володіння, рівень ризику інвестування і можливу ціну продажу об'єкта нерухомості на конкретну дату в майбутньому, є інформаційним забезпеченням дохідного підходу. Врахування специфіки ринку нерухомості дозволить більш обгрунтовано оцінити поточний вплив основних ціноутворюючих параметрів на величину вартості за аналогами і оцінюваному об'єкту в рамках ринкового підходу. Крім того, визначення інвестиційної привабливості нерухомості, як об'єкта для інвестування (якщо оцінка замовляється потенційним інвестором), вимагає обов'язкового прогнозування тенденцій розвитку ринку нерухомості. Знання оцінювачем сегмента ринку конкретного об'єкта нерухомості дозволяє йому виробити критерії для вивчення, відбору та інтерпретації порівнянності інших об'єктів нерухомості. [2]
1.2 Поняття, принципи і цілі оцінки нерухомості
Нерухоме майно - це фізичні об'єкти з фіксованим місцем розташування в просторі і все, що невіддільне з ними пов'язано як під поверхнею, так і над поверхнею землі або все, що є обслуговуючим предметом, а також права, інтереси і вигоди, зумовлені володінням об'єктами. Під фізичними об'єктами розуміються невід'ємно пов'язані між собою земельні ділянки і розташовані на них будови. [3]
Під об'єктом нерухомості розуміється, по-перше, підприємство в цілому як майновий комплекс, а по-друге, земельна ділянка, невід'ємною частиною якого можуть бути:
1) будинок (споруду) або група будинків (споруд), розташованих на цій ділянці, підземні споруди, що відносяться до даної ділянки;
2) відокремлені водні об'єкти, багаторічні насадження;
5) елементи господарського, транспортного та інженерного забезпечення, пов'язані з даним об'єктом нерухомості, але розташовані поза межами його земельної ділянки;
З розвитком вітчизняної ринкової економіки у російського власника з'явилася можливість на свій розсуд розпоряджатися належним йому рухомим і нерухомим майном, вкладати свої кошти в бізнес або продавати його. Але практично в кожного, хто збирається реалізувати свої права власника, виникає безліч питань. Один з головних - питання оцінки вартості власності, в тому числі і бізнесу.
Існуючі теорії оцінки вартості компаній та їх активів мають багатовікову історію. Зокрема, правила експертної оцінки бізнесу за продажною ринкової вартості були розроблені відомим німецьким вченим-математиком Г. Лейбніцем ще в XVIII столітті. Перші згадки про оцінку як методі бухгалтерського обліку та рекомендації щодо його використання при обліку в продажних цінах і за собівартістю з'явилися ще раніше - в XVI столітті в працях основоположників бухгалтерського обліку Л. Пачолі і А. Ді Пієтро. [5] Сформовані за кордоном традиції і основні підходи, не тільки підсумовування витрат по конкретному майновому об'єкту в грошовому вираженні, але й безліч інших вельми цікавих методів, цілком можуть бути застосовні для проведення оцінки бізнесу в сучасних російських умовах.
Іноді серед фахівців виникає думка про те, що професійна оцінка не є самостійною областю наукових знань, оскільки для її здійснення використовуються різні методи, сформовані в рамках інших наук: облікові оцінки - запозичення з бухгалтерського обліку, фінансові - з теорії фінансів, ринкові - з макроекономіки і т.д.
У сучасних умовах будь-який об'єкт власності може бути джерелом доходу і об'єктом ринкової угоди, в тому числі таким об'єктом є й права власника. Власник бізнесу має право продати його, закласти, застрахувати, заповідати, тобто бізнес стає об'єктом угоди, товаром зі всіма властивими йому властивостями, як і всякий товар бізнес має корисністю для покупця. Але це товар особливого роду.
По-перше, це товар інвестиційний, тобто товар, вкладення в який здійснюються з метою віддачі в майбутньому. Витрати і доходи роз'єднані в майбутньому. Причому розмір очікуваного прибутку не відомий, має імовірнісний характер, тому інвестору доводиться враховувати ризик можливої невдачі.
По-друге, бізнес є системою, але продаватися може як вся система в цілому, так і окремі її підсистеми і навіть елементи. У цьому випадку елементи бізнесу стають основою формування іншої, якісно нової системи, тобто товаром стає вже не бізнес, а окремі його складові.
По-третє, потреба в цьому товарі залежить від процесів, які відбуваються як в середині самого товару, так і у зовнішньому середовищі. Причому, з одного боку, нестабільність в суспільстві призводить бізнес до нестійкості, з іншого боку, його нестійкість веде до подальшого наростання нестабільності і в самому суспільстві. З цього випливає ще одна особливість бізнесу як товару - потреба в регулюванні купівлі-продажу. [6]
Весь процес оцінки вартості бізнесу (компанії) безпосередньо залежить від причин її спонукали і цілей нею переслідуваних. Правильне визначення мети - одна з найважливіших завдань початкового етапу робіт з оцінки вартості бізнесу. Без чіткого розуміння проблем клієнта і того, яку функцію виконуватиме результат оцінки, неможливо визначити ні об'єкт оцінки, ані методики проведення дослідження, ні потрібної базу оцінки. Рішення завдання ускладнюється також тим, що керівники або власники компанії намагаються вирішити різні проблеми в рамках однієї роботи.
Таким чином, при оцінці нерухомого майна комерційного призначення оцінювач повинен чітко визначити і погодити із замовником мета роботи, визначити базу оцінки, ідентифікувати об'єкт оцінки та обгрунтувати необхідність використання тієї чи іншої методики. Найбільш часто у світовій практиці оцінка бізнесу (компанії) проводиться у таких цілях:
1) Підвищення ефективності поточного управління компанією;
2) Визначення вартості з метою купівлі-продажу акцій компаній на фондовому ринку. Для прийняття обгрунтованого інвестиційного рішення необхідно оцінити власність компанії і частку цієї власності, що припадає на що здобуває пакет акцій, а також можливі майбутні доходи від компанії;
3) Визначення вартості бізнесу у разі його купівлі-продажу цілком або частинами;
4) Реструктуризації компанії. Проведення ринкової оцінки передбачається у разі ліквідації компанії, злиття, поглинання або виділення самостійних підприємств зі складу холдингу;
5) Розробки планів розвитку компанії. У процесі стратегічного планування можливо оцінити майбутні доходи компанії, ступінь її стійкості і цінність іміджу;
6) Визначення кредитоспроможності компанії і вартості застави при кредитуванні;
7) Страхування, в процесі якого виникає необхідність визначення вартості активів напередодні втрат;
8) Визначення вартості об'єкта для бази оподаткування. [7]
У залежності від цілей оцінки і обставин бізнес може оцінюватися по-різному. Тому для проведення оцінки потрібне точне визначення вартості.
Поняття вартості бізнесу (компанії) має безліч інтерпретацій. Загальноприйняті стандарти вартості в оцінці бізнесу представляють собою сукупності вимог до оцінки. У літературі, присвяченій оцінці вартості бізнесу (компанії) розрізняють чотири основні стандарти оцінки:
1) обгрунтованої ринкової вартості;
2) обгрунтованої вартості;
3) інвестиційної вартості;
4) внутрішньої (фундаментальної) вартості;
Всі зазначені стандарти припускають, що оцінка робиться з розрахунку на так звані вільні, не вимушені (у тому числі адміністративними втручаннями), угоди з придбання бізнесу або його часткою.
Зазвичай у світовій і російській практиці вважається, що найбільш об'єктивна оцінка бізнесу відповідає стандарту обгрунтованої ринкової вартості, де основними чинниками, що визначають ринкову вартість бізнесу, є: попит, справжня і майбутня прибуток оцінюваного бізнесу, витрати на створення аналогічних компаній, співвідношення попиту і пропозиції на аналогічні об'єкти, ризик отримання доходів, ступінь контролю над бізнесом і ступенем ліквідності активів.
Оцінка бізнесу із застосуванням методів дохідного підходу заснована на принципі, що потенційний покупець не заплатить за частку в підприємстві (бізнесі) більше, ніж вона може принести доходів у майбутньому.
Приведення майбутніх доходів до поточної вартості на дату проведення оцінки засновано на концепції зміни вартості грошей у часі, згідно з якою дохід, отриманий в даний момент часу, має для інвестора велику цінність, ніж такий же дохід, який буде одержано в майбутньому. [8]
Застосування методів дохідного підходу є обов'язковим у разі оцінки бізнесу, що має прибуток.
Основними джерелами, які використовуються для оцінки бізнесу методами дохідного підходу, є:
1) Бухгалтерська звітність, аудиторські висновки, дані бухгалтерського обліку, в тому числі інформація про розміру виплачуваних товариством дивідендів, інформація про реалізовані інвестиційні проекти, інша інформація про фінансові та виробничі показники підприємства за минулі звітні періоди.
2) Бізнес плани, а також інші документи підприємства з планування та прогнозування фінансових і виробничих показників. У ринковій економіці вельми поширені операції з продажу успішних компаній, «готового» бізнесу, адміністративних будівель і торгових центрів, а також часток у них. Для здійснення подібних угод потрібне проведення оцінки бізнесу. Точну оцінку реалізованої власності можуть дати лише спеціалізовані оціночні компанії, однак при купівлі-продажу буває дуже корисно самостійно провести попередню оцінку бізнесу.
Ринкова оцінка бізнесу багато в чому залежить від того, які його перспективи. При визначенні ринкової вартості бізнесу виявляється, які доходи, коли і в якій формі буде отримувати їх власник капіталу підприємства і з яким ризиком це пов'язано.
Оцінка комерційної нерухомості є найбільш поширеним видом оцінки нерухомості. Термін «комерційна нерухомість» має на увазі під собою широкий спектр об'єктів нерухомого майна, призначених для отримання прибутку в процесі експлуатації їх площ як основного елемента отримання прибутку.
Актуальність теми курсової роботи пов'язана з тим, що особливою рисою комерційної нерухомості є яскраво виражена спрямованість на отримання доходу. Традиційним доходом від комерційної нерухомості вважається отримання орендних платежів, тобто коли джерело доходу безпосередньо і нерозривно пов'язаний з нерухомістю і отже, повністю задовольняє темою роботи, пов'язаної з оцінкою торгового центру.
Відповідно до п. 5 Постанови Уряду РФ від 06.07.2001 р. № 519 «Про затвердження стандартів оцінки» в цілому при оцінці нерухомості використовуються три основні методи оцінки: витратний, порівняльний, дохідний.
Таким чином, мета роботи полягає у розгляді основних застосовуються на практиці методах оцінки комерційної нерухомості і безпосередньої оцінки торгового центру.
Для реалізації поставленої мети підлягають вирішенню наступні завдання:
1) розгляд поняття комерційної нерухомості;
2) визначення основних аспектів оцінки нерухомості;
3) вивчення порівняльного, витратного та дохідного методів оцінки нерухомості;
4) опис методики оцінки за обраного об'єкта нерухомості;
5) складання оцінки торгового центру на певному прикладі одним з методів оцінки нерухомості.
Об'єктом дослідження є прибуток від здачі в оренду приміщень у ТЦ «Хвиля» і ТЦ «Каріна» і як наслідок їх ринкова вартість, предметом - виступає методика оцінки об'єкта нерухомості за допомогою дохідного підходу оцінки нерухомості для подальшого визначення його поточної ринкової вартості.
При проведенні оцінки комерційного об'єкта можна використовувати безпосередньо 3 методи - витратний, порівняльний і прибутковий.
Чим вище дохідний потенціал оцінюваної комерційної нерухомості, тим вище її вартість. На цьому принципі грунтується один з ключових методів оцінки комерційної нерухомості - прибутковий. Він заснований на уявленні про те, що вартість об'єкта нерухомості залежить від можливості отримання доходу, який може бути витягнутий власником від володіння об'єктом. Цей метод полягає у визначенні поточної вартості майбутніх чистих доходів від об'єкта оцінки (з урахуванням фактору часу).
У рамках порівняльного методу використовується метод порівняння продажів, що грунтується на принципі заміщення. Іншими словами, метод має в своїй основі припущення, що мудрий покупець за виставлену на продаж нерухомість заплатить не велику суму, ніж та, за яку можна придбати аналогічний за якістю та придатності об'єкт. Даний метод включає збір даних про ринок продажів і пропозицій по таким самим об'єктам нерухомості. Ціни на порівнянні об'єкти потім коригуються з урахуванням параметрів, за якими ці об'єкти відрізняються від об'єкта оцінки.
В основі витратного методу лежить принцип заміщення, згідно з яким інвестор не заплатить за об'єкт нерухомості суму більшу, ніж та, в яку обійдеться зведення аналогічного за призначенням і якості об'єкта без надмірної затримки. Як правило, витратний підхід застосуємо в оцінці окремо розташованих будівель.
Теоретичну основу роботи склали посібники та підручники з економіки та оцінювання нерухомості, за оцінкою інвестицій в нерухомість таких авторів як: О.М. Асаул, І.Т. Балабанов, А.Г. Грязнова, М.М. Кузьмінов, Н.Є. Сіміонова, Є.І. Тарасевич та ін
Практична значимість роботи полягає в тому, що в роботі детально розглянуті основні аспекти здійснення угод купівлі-продажу комерційної нерухомості; проведено аналіз найбільш оптимального методу оцінки нерухомості, що використовується при оцінці прибутковості комерційної нерухомості; на конкретному прикладі зроблено оцінку чинного торгового центру, основною діяльністю власника якого є здача торгових площ в оренду і як наслідок - отримання певної норми прибутковості.
Таким чином, проведені в роботі дослідження можуть бути корисні при написанні методичних вказівок з оцінки комерційної нерухомості з метою отримання максимальної прибутковості і побудові плану лекційних занять для студентів вузів і коледжів з метою їх ознайомлення з процедурами та операціями, проведеними на ринку нерухомості.
1. Поняття нерухомості і значення її оцінки
1.1 Особливості ринку нерухомості
Ринок нерухомості - це механізм, що забезпечує взаємодію фізичних або юридичних осіб з метою обміну наявних прав на нерухомість на гроші або інші активи. Ринок нерухомості є складовою частиною ринку інвестицій і представляє його реальний сектор, що функціонує паралельно з сектором фінансових інвестицій.
Реальний сектор інвестиційного ринку ділиться, у свою чергу, на майнові вкладення і вкладення в нерухомість. Майнові вкладення - це вкладення в речові активи компаній або особисте реальне майно (товарні запаси, дорогоцінні камені і метали, колекційні товари та ін.) Нерухомість - це земля, будівлі та все, що постійно «прив'язане» до землі. [1]
Невід'ємним умовою визначення ринкової вартості нерухомості є аналіз особливостей функціонування ринку нерухомості, які мають істотний вплив на потік доходів за період володіння, рівень ризику інвестування і можливу ціну продажу об'єкта нерухомості на конкретну дату в майбутньому, є інформаційним забезпеченням дохідного підходу. Врахування специфіки ринку нерухомості дозволить більш обгрунтовано оцінити поточний вплив основних ціноутворюючих параметрів на величину вартості за аналогами і оцінюваному об'єкту в рамках ринкового підходу. Крім того, визначення інвестиційної привабливості нерухомості, як об'єкта для інвестування (якщо оцінка замовляється потенційним інвестором), вимагає обов'язкового прогнозування тенденцій розвитку ринку нерухомості. Знання оцінювачем сегмента ринку конкретного об'єкта нерухомості дозволяє йому виробити критерії для вивчення, відбору та інтерпретації порівнянності інших об'єктів нерухомості. [2]
1.2 Поняття, принципи і цілі оцінки нерухомості
Нерухоме майно - це фізичні об'єкти з фіксованим місцем розташування в просторі і все, що невіддільне з ними пов'язано як під поверхнею, так і над поверхнею землі або все, що є обслуговуючим предметом, а також права, інтереси і вигоди, зумовлені володінням об'єктами. Під фізичними об'єктами розуміються невід'ємно пов'язані між собою земельні ділянки і розташовані на них будови. [3]
Під об'єктом нерухомості розуміється, по-перше, підприємство в цілому як майновий комплекс, а по-друге, земельна ділянка, невід'ємною частиною якого можуть бути:
1) будинок (споруду) або група будинків (споруд), розташованих на цій ділянці, підземні споруди, що відносяться до даної ділянки;
2) відокремлені водні об'єкти, багаторічні насадження;
3) інженерні споруди і мережі, що здійснюють підключення земельної ділянки і знаходяться на ній будівель (споруд) до об'єктів інфраструктури кварталу чи міста. Сюди ж відносяться частки власності в об'єктах інженерної інфраструктури, що перебувають у спільній експлуатації власників нерухомості кварталу або міста;
4) стаціонарні споруди благоустрою території ділянки; 5) елементи господарського, транспортного та інженерного забезпечення, пов'язані з даним об'єктом нерухомості, але розташовані поза межами його земельної ділянки;
6) інші об'єкти, які в сукупності з перерахованими вище компонентами нерухомості становлять нерозривна конструктивне чи функціональне ціле. [4]
1.3 Оцінка бізнесу як економічна категорія З розвитком вітчизняної ринкової економіки у російського власника з'явилася можливість на свій розсуд розпоряджатися належним йому рухомим і нерухомим майном, вкладати свої кошти в бізнес або продавати його. Але практично в кожного, хто збирається реалізувати свої права власника, виникає безліч питань. Один з головних - питання оцінки вартості власності, в тому числі і бізнесу.
Існуючі теорії оцінки вартості компаній та їх активів мають багатовікову історію. Зокрема, правила експертної оцінки бізнесу за продажною ринкової вартості були розроблені відомим німецьким вченим-математиком Г. Лейбніцем ще в XVIII столітті. Перші згадки про оцінку як методі бухгалтерського обліку та рекомендації щодо його використання при обліку в продажних цінах і за собівартістю з'явилися ще раніше - в XVI столітті в працях основоположників бухгалтерського обліку Л. Пачолі і А. Ді Пієтро. [5] Сформовані за кордоном традиції і основні підходи, не тільки підсумовування витрат по конкретному майновому об'єкту в грошовому вираженні, але й безліч інших вельми цікавих методів, цілком можуть бути застосовні для проведення оцінки бізнесу в сучасних російських умовах.
Іноді серед фахівців виникає думка про те, що професійна оцінка не є самостійною областю наукових знань, оскільки для її здійснення використовуються різні методи, сформовані в рамках інших наук: облікові оцінки - запозичення з бухгалтерського обліку, фінансові - з теорії фінансів, ринкові - з макроекономіки і т.д.
У сучасних умовах будь-який об'єкт власності може бути джерелом доходу і об'єктом ринкової угоди, в тому числі таким об'єктом є й права власника. Власник бізнесу має право продати його, закласти, застрахувати, заповідати, тобто бізнес стає об'єктом угоди, товаром зі всіма властивими йому властивостями, як і всякий товар бізнес має корисністю для покупця. Але це товар особливого роду.
По-перше, це товар інвестиційний, тобто товар, вкладення в який здійснюються з метою віддачі в майбутньому. Витрати і доходи роз'єднані в майбутньому. Причому розмір очікуваного прибутку не відомий, має імовірнісний характер, тому інвестору доводиться враховувати ризик можливої невдачі.
По-друге, бізнес є системою, але продаватися може як вся система в цілому, так і окремі її підсистеми і навіть елементи. У цьому випадку елементи бізнесу стають основою формування іншої, якісно нової системи, тобто товаром стає вже не бізнес, а окремі його складові.
По-третє, потреба в цьому товарі залежить від процесів, які відбуваються як в середині самого товару, так і у зовнішньому середовищі. Причому, з одного боку, нестабільність в суспільстві призводить бізнес до нестійкості, з іншого боку, його нестійкість веде до подальшого наростання нестабільності і в самому суспільстві. З цього випливає ще одна особливість бізнесу як товару - потреба в регулюванні купівлі-продажу. [6]
Весь процес оцінки вартості бізнесу (компанії) безпосередньо залежить від причин її спонукали і цілей нею переслідуваних. Правильне визначення мети - одна з найважливіших завдань початкового етапу робіт з оцінки вартості бізнесу. Без чіткого розуміння проблем клієнта і того, яку функцію виконуватиме результат оцінки, неможливо визначити ні об'єкт оцінки, ані методики проведення дослідження, ні потрібної базу оцінки. Рішення завдання ускладнюється також тим, що керівники або власники компанії намагаються вирішити різні проблеми в рамках однієї роботи.
Таким чином, при оцінці нерухомого майна комерційного призначення оцінювач повинен чітко визначити і погодити із замовником мета роботи, визначити базу оцінки, ідентифікувати об'єкт оцінки та обгрунтувати необхідність використання тієї чи іншої методики. Найбільш часто у світовій практиці оцінка бізнесу (компанії) проводиться у таких цілях:
1) Підвищення ефективності поточного управління компанією;
2) Визначення вартості з метою купівлі-продажу акцій компаній на фондовому ринку. Для прийняття обгрунтованого інвестиційного рішення необхідно оцінити власність компанії і частку цієї власності, що припадає на що здобуває пакет акцій, а також можливі майбутні доходи від компанії;
3) Визначення вартості бізнесу у разі його купівлі-продажу цілком або частинами;
4) Реструктуризації компанії. Проведення ринкової оцінки передбачається у разі ліквідації компанії, злиття, поглинання або виділення самостійних підприємств зі складу холдингу;
5) Розробки планів розвитку компанії. У процесі стратегічного планування можливо оцінити майбутні доходи компанії, ступінь її стійкості і цінність іміджу;
6) Визначення кредитоспроможності компанії і вартості застави при кредитуванні;
7) Страхування, в процесі якого виникає необхідність визначення вартості активів напередодні втрат;
8) Визначення вартості об'єкта для бази оподаткування. [7]
У залежності від цілей оцінки і обставин бізнес може оцінюватися по-різному. Тому для проведення оцінки потрібне точне визначення вартості.
Поняття вартості бізнесу (компанії) має безліч інтерпретацій. Загальноприйняті стандарти вартості в оцінці бізнесу представляють собою сукупності вимог до оцінки. У літературі, присвяченій оцінці вартості бізнесу (компанії) розрізняють чотири основні стандарти оцінки:
1) обгрунтованої ринкової вартості;
2) обгрунтованої вартості;
3) інвестиційної вартості;
4) внутрішньої (фундаментальної) вартості;
Всі зазначені стандарти припускають, що оцінка робиться з розрахунку на так звані вільні, не вимушені (у тому числі адміністративними втручаннями), угоди з придбання бізнесу або його часткою.
Зазвичай у світовій і російській практиці вважається, що найбільш об'єктивна оцінка бізнесу відповідає стандарту обгрунтованої ринкової вартості, де основними чинниками, що визначають ринкову вартість бізнесу, є: попит, справжня і майбутня прибуток оцінюваного бізнесу, витрати на створення аналогічних компаній, співвідношення попиту і пропозиції на аналогічні об'єкти, ризик отримання доходів, ступінь контролю над бізнесом і ступенем ліквідності активів.
2. Прибутковий підхід до оцінки комерційної нерухомості
Оцінка бізнесу із застосуванням методів дохідного підходу здійснюється на основі доходів підприємства, тих економічних вигод, які отримує власник від володіння підприємством (бізнесом).Оцінка бізнесу із застосуванням методів дохідного підходу заснована на принципі, що потенційний покупець не заплатить за частку в підприємстві (бізнесі) більше, ніж вона може принести доходів у майбутньому.
Приведення майбутніх доходів до поточної вартості на дату проведення оцінки засновано на концепції зміни вартості грошей у часі, згідно з якою дохід, отриманий в даний момент часу, має для інвестора велику цінність, ніж такий же дохід, який буде одержано в майбутньому. [8]
Застосування методів дохідного підходу є обов'язковим у разі оцінки бізнесу, що має прибуток.
Основними джерелами, які використовуються для оцінки бізнесу методами дохідного підходу, є:
1) Бухгалтерська звітність, аудиторські висновки, дані бухгалтерського обліку, в тому числі інформація про розміру виплачуваних товариством дивідендів, інформація про реалізовані інвестиційні проекти, інша інформація про фінансові та виробничі показники підприємства за минулі звітні періоди.
3) Результати анкетування та проведення інтерв'ю з керівництвом, відповіді підприємства на запити оцінювача.
4) Інформація про економічну ситуацію і тенденції розвитку галузі (галузей), до яких відноситься оцінюване підприємство.
5) Інформація про економічну ситуацію і тенденції розвитку регіону (регіонів), в яких розташовано оцінюване підприємство.
6) Інформація про ризики, пов'язані з діяльністю підприємства.
7) Інформація про котирування акцій і мінливості курсу акцій оцінюваного підприємства, підприємств галузі, до якої належить оцінюване підприємство та фондового ринку в цілому.
8) Інформація про макроекономічну ситуацію в економіці та тенденції її розвитку. [9]
Основними методами дохідного підходу є:
1) метод дисконтування грошових потоків.
2) метод капіталізації доходу.
Оцінка бізнесу методами дохідного підходу передбачає проведення наступних основних процедур:
1) підготовка фінансової звітності оцінюваної компанії, зокрема актуалізація та нормалізація звітності,
2) прогнозування на основі аналізу фінансового стану підприємства показників доходу та витрат підприємства,
3) розрахунок ставки дисконтування або коефіцієнта капіталізації в залежності від обраного методу і показника доходу,
4) розрахунок вартості бізнесу шляхом приведення майбутніх доходів у вартість на дату проведення оцінки, використовуючи методи дисконтування або капіталізації.
При поведінці оцінки бізнесу методами дохідного підходу повинні бути дотримані такі умови, як: очікувана величина показника доходу повинна визначатися виходячи з минулих результатів бізнесу, перспектив його розвитку, а також галузевих і загальноекономічних чинників.
Використовувана ставка дисконтування або капіталізації повинна відповідати обраному показнику доходу підприємства, зокрема:
1) ставка дисконтування або капіталізації повинна враховувати структуру капіталу, інвестованого в бізнес
2) для номінального показника доходу (вираженого в поточних цінах) і для реального показника доходу (з урахуванням зміни цін) повинні бути використані відповідні ставки дисконтування.
2.1 Метод дисконтованих грошових потоків
Метод дисконтованих грошових потоків застосовується в тому випадку, коли майбутні грошові потоки підприємства нестабільні і оцінювач має можливість обгрунтовано прогнозувати зміну грошових потоків підприємства в майбутньому.
Для оцінки бізнесу в рамках методу дисконтованих грошових потоків можуть бути використані наступні показники доходу:
1) чистий грошовий потік
2) чистий грошовий потік до оподаткування і виплати відсотків;
3) чистий грошовий потік до оподаткування, виплати відсотків та амортизації;
4) чистий прибуток підприємства (формули 2.1, 2.2);
5) величина виплачуваних дивідендів. [10]
Чиста поточна вартість - ЧДД (чистий приведений дохід, різниця між приведеними до теперішньої вартості сумою грошового припливу за період експлуатації інвестиційного проекту і сумою інвестованих в його реалізацію засобів. Він характеризує загальний абсолютний результат інвестиційного проекту в поточних цінах. Це величина, на яку може змінитися «цінність фірми» в результаті реалізації даного інвестиційного проекту і його можна визначити за формулою:
где Д t – денежные притоки (доходы) по шагам расчетного периода, д.е. При прогнозировании доходов необходимо учитывать все виды поступлений как производственного, так и непроизводственного характера, которые могут быть ассоциированы с данным проектом. Например, если по окончании периода реализации проекта планируется поступление средств в виде ликвидационной стоимости оборудования или высвобождение части оборотных средств, они должны быть учтены как доходы соответствующих периодов;
И t – инвестиции (оттоки) по шагам расчетного периода;
Е – норма (ставка) дисконта (норма доходности инвестиций);
Т – горизонт расчета (число лет жизненного цикла проекта).[11]
Формула может иметь и следующий вид:
где R t – результаты, достигаемые на t-ом шаге расчета;
Зt – затраты, достигаемые на t-ом шаге расчета;
Е – норма (ставка) дисконта (норма доходности инвестиций). При расчете NPV она задается;
Т – горизонт расчета (число лет жизненного цикла проекта).[12]
Выбор оценщиком показателя дохода должен быть аргументирован оценщиком. Оценщик должен определить величину прогнозного периода. Прогнозный период соответствует периоду времени, на который могут быть обоснованно спрогнозированы величины доходов и расходов предприятия.
Показатель дохода предприятия определяется для каждого года прогнозного периода на основе аналитических процедур, проведенных оценщиком. На основе исходной информации исходя о прошлых результатах бизнеса, отраслевой и общеэкономической информации, а также методов экономического анализа, статистики и математического моделирования и других методов определяют величину показателя дохода каждого прогнозного периода.
Основными элементами денежного потока, принимаемыми к расчету, являются:
1) чистая прибыль после налогообложения и выплаты процентов;
2) амортизационные начисления, начисляемые предприятием на основные средства и нематериальные активы предприятия;
3) минус капитальные вложения;
4) увеличение долгосрочной задолженности предприятия;
5) уменьшение собственного оборотного капитала предприятия.[13]
Исходя из данных об альтернативных инвестициях, определяют величину ставки дисконтирования, которая отражает величину рисков, присущих вложениям в оцениваемое предприятие (бизнес). Ставка дисконтирования равна сумме безрисковой ставки, которая отражает недиверсифицируемый риск присущий бизнесу и премию за риск.
Основными способами определения ставки дисконтирования являются:
1) модель оценки капитальных активов;
2) способ кумулятивного построения;
3) способ арбитражного ценообразования.
Если поступление денежного потока распределено равномерно в течение года, денежный поток должен дисконтироваться на середину каждого года прогнозного периода.
Стоимость реверсии (стоимость компании в постпрогнозный период) может быть определена одним из следующих способов:
1) путем расчета стоимости чистых активов предприятия на конец прогнозного периода;
2) путем капитализации денежного потока за первый год постпрогнозного периода.
2.2 Метод капитализации дохода
Метод капитализации дохода применяется в случае, если денежные потоки предприятия стабильны и оценщик не имеет возможность обоснованно выделить факторы, влияющие на величину выбранного показателя дохода предприятия в будущем и выразить в стоимостном выражении влияние выделенных факторов на величину выбранного показателя дохода.
Під капіталізацією доходу розуміється отримання вигод від володіння майном. Капіталізований дохід - є оцінка поточної вартості об'єкта нерухомості і визначається за формулою:
V = I / R = NOI / R , (2.3)
де V - вартість нерухомості;
I - операційний дохід, прибуток;
R – ставка капитализации, в%.
Для оценки бизнеса в рамках метода капитализации дохода в качестве базы могут быть использованы следующие показатели дохода:
1) чистый денежный поток;
2) чистый денежный поток до налогообложения и выплаты процентов;
3) чистый денежный поток до налогообложения, выплаты процентов и амортизации;
4) чистая прибыль предприятия по данным бухгалтерского учета;
5) величина выплачиваемых дивидендов.[14]
Показатель выплачиваемых дивидендов может использоваться только для оценки неконтрольных пакетов акций.
Основными способами определение величины ежепериодичного дохода являются:
1) величина показателя дохода последнего отчетного периода;
2) средневзвешенная величина показателя дохода за несколько последний отчетных периодов;
3) величина первого года, следующего за отчетным периодом, полученная методом экстраполяции.
Для определения величины ставки капитализации могут быть использованы следующие основные методы:
1) модель кумулятивного построения;
2) модель оценки капитальных вложений;
3) модель средневзвешенной стоимости капитала.
Следовательно, ставка капитализации определяется в сравнении с аналогичным объектом и его стоимостью и определяется по формуле:
R = I / V , (2.4)
або
где R – коэффициент капитализации;
r – ставка дисконта;
g – ожидаемый среднегодовой темп роста дохода.
C целью определения метода расчета стоимости предприятия на основе доходного подхода необходимо провести анализ динамики основных показателей эффективности деятельности предприятия, а также перспектив их изменения.
Таким образом, независимо от выбранного метода оценки объекта недвижимости составляется итоговая величина стоимости объекта оценки – величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
3. Оценка торгового центра методом капитализации доходов
3.1 Анализ сферы деятельности оцениваемой компании
Группа компаний «Торговый дом» начала свою деятельность в 1995 г. Уставный капитал предприятия разделен между двумя собственниками на две равные доли (по 50% каждая).
В 2000 г. компанией был заключен договор аренды муниципального недвижимого имущества – трехэтажного здания ТЦ «Волна» в центре города для размещения универсального магазина, буфета и кафе сроком до 2050 г.
Помимо муниципального здания, «Торговый дом» арендует также муниципальное здание ТЦ «Карина» в отдаленном районе города – здание бывшего магазина «Промышленные товары», в котором также организована торговая деятельность. В ходе анализа деятельности оцениваемого предприятия было выявлено, что договор аренды муниципального здания ТЦ «Карина» был заключен до 2006 г., после чего здание ТЦ «Карина» было выставлено органом местного самоуправления на аукцион в целях заключения нового договора аренды, однако аукцион не состоялся, и в настоящее время «Торговый дом» продолжает пользоваться зданием ТЦ «Карина» на правах аренды с уплатой арендной платы (в соответствии с действующим законодательством, если арендатор продолжает пользоваться арендуемым недвижимым имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Данный факт несет определенный риск для арендатора здания, однако арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, в том числе и на новых условиях).
Основным источником доходов компании являются доходы от сдачи арендуемого муниципального имущества в субаренду ряду фирм для организации розничной торговли широким ассортиментом промышленных товаров. Коэффициент использования торговой и складской площади в зданиях ТЦ «Волна» и ТЦ «Карина» в среднем составляет 75%, торговые места фирм-субарендаторов расположены весьма плотно. Вместе с тем ожидаемый в городе рост количества торговых площадей, сдаваемых в субаренду (ввиду планируемого ввода в действие ряда новых строящихся торговых центров) может привести к повышению требовательности покупателей к уровню обслуживания. Данный фактор представляет известный риск, поскольку может повлечь за собой в будущем некоторое снижение коэффициента использования площадей.
Витрати компании складываются из арендной платы за арендуемое муниципальное имущество, расходов по содержанию здания (коммунальные услуги, охрана), расходов на оплату труда работников компании, административных накладных расходов, оплаты услуг сторонних организаций, налоговых платежей.
3.2 Анализ условий аренды имущества
Анализ действующей нормативно-правовой базы муниципалитета показал следующее:
1) величина арендной платы за арендуемое муниципальное имущество определяется не в зависимости от рыночной ситуации, а установлена на основании решения местного городского совета, и поэтому находится на весьма низком уровне (не более 200 руб. за 1м 2 );
2) арендуемое муниципальное имущество может сдаваться арендаторами в субаренду, при этом расчет арендной платы на сдаваемую в субаренду часть арендуемых площадей производится с повышающим коэффициентом;
3) если иное не указано в договоре аренды, величина арендной платы за арендуемое муниципальное имущество подлежит корректировке раз в год с учетом официального изменения индекса инфляции;
4) величина арендной платы может быть снижена (на 50–100%) в течение определенного срока для частичной компенсации произведенных арендатором неотделимых улучшений арендуемого имущества.
Анализ заключенных договоров аренды муниципальных зданий ТЦ «Волна» и ТЦ «Карина» показал следующее:
1) По зданию ТЦ «Волна» арендатору (группе компаний «Торговый дом») установлен размер согласованных инвестиций в неотделимые улучшения указанного здания в сумме 50 млн. руб. (при этом компенсация затрат по неотделимым улучшениям за счет снижения размера арендной платы производится в размере 90%, что является весьма выгодным условием договора аренды). Данные инвестиции могут быть осуществлены в любое время в течение всего срока долгосрочной аренды (вплоть до 2050 г.). К началу 2007 г. освоено свыше 26 млн. руб., или более 50% указанной суммы; предприятием были произведены существенные неотделимые улучшения арендуемого имущества: замена кровли; надстройка новых несущих конструкций; замена окон; монтаж лестницы; реконструкция системы отопления и системы вентиляции; монтаж теплоизоляции; отделочные работы в торговом зале; облицовка и др. Проведенная реконструкция здания позволила несколько увеличить торговые площади, пригодные к сдаче в аренду.
2) Сумма арендной платы за арендуемое здание ТЦ «Волна» по договору составляет 295 тыс. руб. в месяц, или 3,5 млн. руб. в год, и не может быть изменена арендодателем до 2050 г.; при этом договор аренды здания ТЦ «Волна» составлен юридически грамотно, не несет юридических рисков для арендатора и нацелен на всемерную защиту интересов арендатора в случае попытки арендодателя оспорить данный договор в суде (например, при смене руководства органов местного самоуправления).
3) Здание ТЦ «Карина» построено сравнительно недавно и имеет незначительный износ. Договор аренды здания ТЦ «Карина» заключен на типовых, обычных для города условиях и не содержит в себе особых преференций. Сумма арендной платы по зданию ТЦ «Карина» составляет 95 тыс. руб. в месяц, или 1,1 млн. руб. на рік. Данная сумма может корректироваться не чаще одного раза в год с учетом изменения индекса инфляции.
Выявленные факты (предоставление привлекательного муниципального имущества здания ТЦ «Волна» в аренду на длительный срок, по низкой ставке арендной платы и с высоким уровнем компенсации неотделимых улучшений) являются уникальными в своем роде и представляют собой весьма значительное конкурентное преимущество оцениваемой компании.
Общая сумма арендной платы за арендуемое муниципальное имущество по обоим зданиям в настоящее время составляет 390 тыс. руб. в месяц, или 4,7 млн. руб. на рік.
3.3 Анализ конкурентных преимуществ компании
Арендуемое компанией здание ТЦ «Волна» было построено несколько десятилетий назад как большой универмаг в одном из живописных и посещаемых мест города и до сих пор является одним из крупнейших торговых центров. Здание расположено в исторической оживленной части центра города. Развитая система общественного транспорта обеспечивает хорошую доступность торгового центра: поблизости проходят маршруты практически всех городских троллейбусов, автобусов и маршрутных такси.
Расположение в центре города, осуществление торговой деятельности в течение нескольких десятилетий, наличие огромных торговых площадей по реализации промышленных и продовольственных товаров, транспортная доступность, посещаемость туристами обеспечивают повышенный уровень конкурентоспособности торгового центра, размещенного в здании ТЦ «Волна», по сравнению с другими крупными торговыми центрами города. Высокий уровень конкурентоспособности и потенциальной доходности предприятия обеспечивается также вышеуказанными выгодными условиями договора аренды муниципального имущества.
В настоящее время в здании ТЦ «Волна» (остановка «Пять углов», ул. Воровского) действуют более 100 субарендаторов. Размер арендной платы в договорах субаренды составляет 900 руб. за 1 м 2 торговой площади. Сравнительный анализ показывает, что ставки арендной платы по договорам субаренды в здании ТЦ «Волна» установлены на достаточно конкурентоспособном уровне: обычный размер арендной платы в центре города составляет 900–1000 руб. за 1 м 2 . Действующий порядок заключения с субарендаторами краткосрочных (на несколько месяцев) договоров позволяет при их повторном заключении устанавливать повышенный размер платы за субаренду в случае повышения стоимости коммунальных услуг и инфляционных ожиданий.
Здание ТЦ «Карина» (остановка «Музыкальная школа», ул. Старостина) расположено в несколько отдаленном крупном районе города, застроенном многоэтажными высотными домами улучшенной планировки. Район обеспечивается очень хорошим транспортным сообщением (несколько автобусных маршрутов, а также ряд маршрутных такси). Несмотря на удаленность здания ТЦ «Карина» от центральной части города, сдача его площадей в субаренду также обеспечивает группе компаний «Торговый дом» существенный доход.
Уровень конкуренции среди магазинов и торговых центров города, предоставляющих услуги по сдаче торговых и складских площадей в субаренду, можно оценить как повышенный. Официальные статистические данные свидетельствуют о росте средней заработной платы, реальных располагаемых доходов населения; как следствие, наблюдается рост спроса населения на промышленные и продовольственные товары, оборота розничной торговли, общественного питания и платных услуг. При этом около 70% оборота розничной торговли приходится на предприятия малого бизнеса и частных предпринимателей, значительная часть которых организует работу именно на арендуемых торговых площадях.
Маркетинговый анализ показал, что в ближайшие годы в городе можно ожидать дальнейшего роста оборота розничной торговли и повышения арендной платы по договорам субаренды. Однако рост доходов по договорам субаренды будет ограниченным ввиду наличия повышенной конкуренции на данном рынке: несколько компаний приступили к активному строительству крупных торговых центров в городе. Однако все крупные строительные проекты требуют значительных капиталовложений и существенных затрат времени, а срок их окупаемости составит несколько лет – в то время как группа компаний «Торговый дом» обладает низким уровнем издержек и находится на стадии устойчивого развития.
Тем не менее, ввод в действие в ближайшее время новых торговых центров может серьезно повлиять на конкурентную ситуацию на рынке, сказаться на темпах прироста платы по договорам субаренды. В этой связи, наличие у группы компаний «Торговый дом» возможности существенного снижения издержек (ввиду отсутствия необходимости значительных инвестиций в новое строительство, высокого уровня компенсации производимых неотделимых улучшений, а также стабильного и весьма низкого уровня арендной платы за арендуемое имущество) является весьма важным конкурентным преимуществом предприятия, позволяющим при необходимости удерживать ставки по договорам субаренды на конкурентоспособном уровне.
3.4 Итоги деятельности компании
В группу компаний «Торговый дом» входят два самостоятельных юридических лица (арендующих, соответственно, здания ТЦ «Волна» и ТЦ «Карина»). Анализ бухгалтерского учета и отчетности группы компаний «Торговый дом» показал, что указанными юридическими лицами применяется УСНО с объектом налогообложения «Доходы». При этом общий годовой валовый доход группы компаний, подлежащий налогообложению по УСНО, составляет свыше 33 млн. руб. (разделение одного бизнеса на два самостоятельных предприятия позволило группе компаний использовать УСНО, несмотря на столь значительную сумму годового дохода). Иными словами, среднемесячная выручка группы компаний составляет 2,8 млн. руб., среднеквартальная – 8,3 млн. руб.
Анализ ежемесячных потоков денежных средств компании в 2005–2006 гг. показал следующую их типовую структуру. Общая выручка от сдачи арендуемого муниципального имущества в субаренду составляет 2800 тыс. руб. в місяць. Отток денежных средств составляет 2120 тыс. руб. в місяць. Из общей суммы денежных расходов на долю арендной платы за арендуемое муниципальное имущество приходилось 390 тыс. руб., расходы по содержанию зданий составили 350 тыс. руб., расходы по оплате труда – 450 тыс. руб., налоговые платежи – 350 тыс. руб., расходы по оплате услуг сторонних организаций – 500 тыс. руб., административные накладные расходы – 80 тыс. руб. в місяць.
Среднее сальдо денежных потоков, таким образом, составляет 680 тыс. руб. в месяц, или 8,2 млн. руб. на рік.
Анализ ежемесячных денежных потоков компании за истекший период деятельности показал, что ежегодный размер дохода учредителей потенциально может составлять до 10 млн. руб. на рік.
3.5 Предварительная оценка бизнеса методом дисконтированных денежных потоков
Согласно методу дисконтированных денежных потоков оценка стоимости бизнеса основывается на будущих денежных потоках. В связи с этим важной задачей является выработка прогноза денежного потока на определенный будущий период времени, начиная с текущего года. В качестве прогнозного рекомендуется брать период, продолжающийся до тех пор, пока темпы роста оцениваемой компании не стабилизируются (при этом предполагается, что в постпрогнозный период будут иметь место стабильные долгосрочные темпы роста или бесконечный поток доходов).
В связи с этим встает проблема определения необходимой продолжительности прогнозного периода. С одной стороны, чем длиннее прогнозный период, тем больше число наблюдений и тем более обоснованной с математической точки зрения выглядит итоговая величина текущей стоимости предприятия. С другой стороны – тем сложнее прогнозировать конкретные величины выручки, расходов, темпов инфляции, потоков денежных средств. По сложившейся практике, прогнозный период может составлять 5–10 лет (в зависимости от целей оценки и конкретной ситуации); в нестабильных условиях возможно сокращение прогнозного периода до 3 лет.
Для прогнозирования денежных потоков по анализируемой компании необходимо разработать прогноз доходов и расходов компании на ближайшие несколько лет (максимум – до 2050 г.).
Прогноз доходов компании был рассчитан с учетом результатов проведенного ретроспективного анализа и следующих основных факторов:
1) основных источников доходов компании;
2) объемов предоставляемых услуг;
3) цен на предоставляемые услуги;
4) темпов роста бизнеса за предшествующий период;
5) прогнозных темпов инфляции;
6) общей ситуации в экономике и перспектив спроса;
7) уровня конкуренции.
Основным источником дохода анализируемой компании являются доходы от сдачи арендуемого муниципального имущества (торговых центров) в субаренду. Натуральный объем предоставляемых услуг ограничен площадью арендуемых зданий, пригодной к сдаче в субаренду. Следовательно, положительная динамика доходов компании зависит преимущественно от уровня ставок субаренды (а также, безусловно, от разумной экономии издержек).
Темпы роста бизнеса за предшествующий период были достаточно устойчивы, что связано как с ростом ставок субаренды, так и с некоторым увеличением сдаваемой в субаренду площади (в связи с вводом дополнительных торговых площадей после проведенной реконструкции здания ТЦ «Волна»). Действующий порядок заключения с субарендаторами краткосрочных договоров позволяет при их повторном заключении устанавливать повышенный размер платы за субаренду в случае повышения стоимости коммунальных услуг и инфляционных ожиданий. При этом следует отметить, что повышение платы за субаренду возможно лишь до известных пределов, уровень которых определяется ситуацией на рынке. Анализ официальных статистических данных показывает, что в последние годы торговая отрасль в городе развивается достаточно динамично, повышенными темпами, превышающими динамику инфляции. Подобная положительная тенденция прогнозируется в городе и на будущее.
Прогноз расходов группы компаний «Торговый дом» рассчитан с учетом результатов ретроспективного анализа и следующих основных факторов:
1) структуры расходов;
2) прогнозируемого роста расходов по каждому их виду;
3) наличия в предыдущие годы деятельности предприятия единовременных расходов, которые не ожидаются в будущем;
4) планируемых инвестиционных затрат.
Анализ структуры расходов компании показывает в целом определенную ее стабильность. Расходы компании включают в себя следующие их виды:
1) арендная плата (в том числе по зданию ТЦ «Волна» в стабильной, неизменной сумме);
2) коммунальные расходы по содержанию здания (изменяются в соответствии с динамикой тарифов, превышающей показатели инфляции);
3) расходы на оплату труда работников компании (могут изменяться по решению руководства компании; средние показатели динамики оплаты труда по городу превышают уровень инфляции);
4) налоговые платежи (отчисления на социальное страхование; единый налог, уплачиваемый в связи с применением УСНО; платежи за землю);
5) административные накладные расходы (почтовые расходы, услуги банка);
6) расходы по оплате услуг сторонних организаций.
Прогноз динамики расходов по каждому их виду может быть сделан с учетом ожидаемых темпов инфляции.
В предыдущие годы деятельности предприятия имели место существенные (свыше 26 млн. руб. в общей сумме) инвестиционные расходы, направленные на реконструкцию здания ТЦ «Волна». Размер согласованных инвестиций в неотделимые улучшения указанного здания определен в сумме 50 млн. руб., причем данные инвестиции могут быть осуществлены в любое время в течение всего срока долгосрочной аренды (до 2050 г.). Компенсация затрат по указанным неотделимым улучшениям производится в размере 90%.
В связи с проводимой в РФ реформой органов местного самоуправления в ближайшие годы в стране предполагается приватизация муниципального имущества, не требующегося для реализации установленных законодательством функций местной власти. Поэтому весьма вероятной представляется приватизация муниципальных зданий, арендуемых группой компаний «Торговый дом». При этом цена продажи здания ТЦ «Волна» может быть относительно невысокой по причине наличия существенного обременения – долгосрочной аренды до 2050 г. с низкими суммами взимаемой с арендатора арендной платы (т.е. подобное вложение средств будет крайне низкодоходным для потенциального нового собственника). В то же время ввиду выгодности и быстрой окупаемости вложений (причем относительно небольших по сумме) можно считать целесообразным выкуп арендуемого имущества самим арендатором (группой компаний «Торговый дом»). Соответствующие денежные расходы также учтены в расчетах (в 2009 г.). Исходя из общей площади арендуемого здания ТЦ «Волна» (6200 м 2 ) и возможной стоимости 1 м 2 (4500 руб.), максимальная стоимость продажи здания может составить менее 30 млн. руб., а с учетом обременения – до 20 млн. руб. Поскольку выкуп арендатором здания будет компенсироваться экономией на арендной плате, составляющей по договору 295 тыс. руб. в месяц, или более 3,5 млн. руб. в год, срок окупаемости инвестиционных расходов на выкуп здания только за счет фактора указанной экономии составит не более 6 лет, что можно считать вполне приемлемым.
Прогнозные темпы инфляции, необходимые для расчета будущих денежных потоков, были получены из сценарных условий социально-экономического развития РФ, размещенных на официальных интернет-сайтах органов исполнительной власти.
В аналитических материалах, представленных в табл. 3.1 – 3.4, расчеты будущих доходов и расходов компании произведены на период 2007–2012 гг. в двух вариантах: пессимистическом, исходя из консервативных соображений (темпы роста расходов компании превышают темпы роста доходов; выкуп арендуемого имущества производится по повышенной стоимости), и умеренном (доходы и расходы изменяются в соответствии с прогнозным уровнем инфляции; выкуп арендуемого имущества производится по реальной стоимости).
Таблица 3.1 – Прогнозное движение денежных средств (пессимистический вариант)
| Показник | 2007 г., в среднем за месяц | 2007 г., всего (расчетно) | 2008 | 2009 г. | 2010 г. | 2011 | 2012 |
| 1. Поступление денежных средств (выручка от сдачи арендуемых площадей в субаренду) | 2800 | 33 600 | 35 280 | 36 338 | 37 065 | 37 436 | 37 810 |
| 2. Выплаты денежных средств, всего | 2120 | 25 440 | 27 177 | 58 887 | 27 104 | 28 270 | 29 391 |
| 2.1. Арендная плата за арендуемое муниципальное имущество | 390 | 4680 | 4760 | 4821 | 1332 | 1372 | 1399 |
| 2.1.1. Здание ТЦ «Волна» | 295 | 3540 | 3540 | 3540 | |||
| 2.1.2. Здание ТЦ «Карина» | 95 | 1140 | 1220 | 1281 | 1332 | 1372 | 1399 |
| 2.2. Фонд оплати праці | 450 | 5400 | 5940 | 6534 | 7187 | 7547 | 7924 |
| 2.3. Комунальні витрати | 350 | 4200 | 4620 | 5082 | 5590 | 5870 | 6163 |
| 2.4. Административные накладные расходы | 80 | 960 | 1027 | 1079 | 1122 | 1155 | 1178 |
| 2.5. Податкові платежі | 350 | 4200 | 4410 | 4631 | 4862 | 5105 | 5360 |
| 2.6. Оплата услуг сторонних организаций | 500 | 6000 | 6420 | 6741 | 7011 | 7221 | 7365 |
| 2.7. Выкуп арендуемого здания ТЦ «Волна» | 30 000 | ||||||
| 3. Сальдо денежных потоков по основной деятельности | 680 | 8160 | 8103 | –22 548 | 9961 | 9166 | 8419 |
| 4. Сальдо денежных потоков по основной деятельности нарастающим итогом | - | 8160 | 16 263 | –6285 | 3676 | 12 842 | 21 261 |
Темпы роста доходов от сдачи в субаренду приняты на уровне ниже прогнозной инфляции: 105% в 2008 г., 103% в 2009 г., 102% в 2010 г., 101% в 2011–2012 гг.
Темпы роста фонда оплаты труда и расходов на коммунальные услуги приняты на уровне выше инфляции: 110% в 2008–2010 гг. и 105% в 2011–2012 гг.
Арендная плата за арендуемое муниципальное здание ТЦ «Волна» установлена на неизменном уровне (до момента выкупа); за здание ТЦ «Карина» – с темпом роста на уровне прогнозной инфляции.
Темпы роста налоговых платежей установлены на уровне 105% в год.
Расходы на выкуп арендуемого муниципального имущества установлены на повышенном уровне – 30 млн. руб.
Таблица 3.2 – Расчет текущей стоимости будущих денежных потоков (пессимистический вариант)
Таблица 3.3 – Прогнозное движение денежных средств (умеренный вариант)
Темпы роста доходов и всех видов расходов (кроме арендной платы) приняты на уровне прогнозной инфляции: 107% в 2008 г., 105% в 2009 г., 104% в 2010 г., 103% в 2011 г., 102% в 2012 г.
Арендная плата за арендуемое муниципальное здание ТЦ «Волна» установлена на неизменном уровне (до момента выкупа); за здание ТЦ «Карина» – с темпом роста на уровне прогнозной инфляции.
Расходы на выкуп арендуемого муниципального имущества установлены на реальном уровне – 20 млн. руб.
Произведенные расчеты, связанные с дисконтированием реального пока денежных средств рассчитаны по формулам 2.1–2.5.
Таблица 3.4 – Расчет текущей стоимости будущих денежных потоков (умеренный вариант)
Таким образом, оценка стоимости бизнеса методом дисконтированных денежных потоков предполагает суммирование текущей стоимости денежных потоков за каждый год выбранного прогнозного периода (в данном случае – до 2012 г.) и текущей стоимости в постпрогнозный период (с 2013 г.), ожидаемой в будущем. В соответствии с моделью Гордона для расчета текущей стоимости в постпрогнозный период денежный поток первого года постпрогнозного периода капитализируется с использованием коэффициента капитализации, определяемого как разность между ставкой дисконта и долгосрочными темпами роста (иными словами, указанная модель предполагает получение стабильных доходов в постпрогнозный период развития оцениваемого бизнеса).
В данных аналитических материалах расчеты текущей стоимости произведены с использованием ставки дисконта в размере 25%. Данная ставка определена исходя из уровня ставки по безрисковым вложениям, с учетом поправок на риск инвестирования в малую компанию; во внимание приняты достаточно квалифицированное управление анализируемой компанией, ее мобильность, хорошая структура капитала, высокая оборачиваемость и рентабельность бизнеса, наличие стабильного источника доходов и конкурентных преимуществ.
Долгосрочные темпы роста денежных потоков установлены на консервативном уровне – 1%. Соответственно, коэффициент капитализации составляет 24%.
Расчеты показывают, что рыночная стоимость бизнеса, т.е. способности недвижимости приносить доход, группы компаний «Торговый дом» (а как следствие – стоимости двух торговых центров ТЦ «Волна» и ТЦ «Карина»), определенная исходя из умеренных соображений, составляет 50–70 млн. руб. (в среднем – 60 млн. руб.). Данная оценка основывается на условии 100%-ного владения капиталом компании.
Висновок
Любая оценочная деятельность должна быть регулирована и осуществляться в соответствии со «Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденными 6 июля 2001 г. Постановлением Правительства Российской Федерации №519. Согласно этому Постановлению разработка и утверждение методических рекомендаций по оценочной деятельности применительно к различным объектам оценки, видам стоимости объекта оценки, проведению оценки, а также экспертизы отчетов об оценке, были возложены на Министерство имущественных отношений Российской Федерации.
В теоретической части работы было рассмотрено понятие коммерческой недвижимости, как объекта способного приносить прибыль; определены основные аспекты оценки недвижимости; даны характеристики основным подходам к оценке доходной недвижимости.
Тобто при оценке коммерческого недвижимого имущества применяются несколько подходов, но общепризнанно, что доходный подход – это наиболее информационно обеспеченный и, следовательно, наиболее достоверный подход к оценке нежилой недвижимости России. Кроме того, доходный подход при всей сложности является наиболее сильным и гибким инструментом оценки, способным решать задачи не только в области недвижимости, но и в других областях: интеллектуальной собственности, бизнеса, инвестиционных проектов и др.
В мировой практике при доходном подходе используются: метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных доходов.
Метод прямой капитализации основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации. Понятие чистого операционного дохода представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета операционных расходов и резервов на замещение
Так как в оценочной деятельности не существует стандартов для определения всех потерь от операций с недвижимостью, то лучшим способом для получения информации является рассмотрение сходного объекта собственности, для которого имеются данные по уровню получаемого дохода за продолжительный период времени или уровень продажной цены, из которых можно узнать уровень потерь на практике.
Таким образом, при определении стоимости доходной недвижимости учитываются не только будущие доходы, которые способна принести эта недвижимость, но и данные по аналогичным проданным объектам.
Решение задачи по определению текущей стоимости ТЦ «Волна» И ТЦ «Карина» путем применения метода дисконтированных денежных потоков предполагает суммирование текущей стоимости денежных потоков за каждый год выбранного прогнозного периода (в данном случае – до 2012 г.) и текущей стоимости в постпрогнозный период (с 2013 г.), ожидаемой в будущем.
Бібліографічний список
1. Асаул А.М. Економіка нерухомості. - СПб.: Пітер, 2004. - 560 с.
2. Балабанов І.Т. Економіка нерухомості. - СПб.: Пітер, 2006. - 206 с.
3. Грязнова А.Г. Оцінка нерухомості. - М.: Фінанси і Статистка, 2007. – 557 с.
4. Грибовський С.В. Методи капіталізації доходів. Курс лекцій. - СПб: Питер, 2007. - 172 с.
5. Григор'єв В.В. Оцінка об'єктів нерухомості. - М.: ЮНИТИ, 2006. - 657 с.
6. Купчин О.М., Новіков Б.Д. Ринок нерухомості. Стан і тенденції розвитку. - М.: ИНФРА-М, 2005. - 543 с.
7. Кузьмінов М.М. Оцінка та страхування комерційної нерухомості. - М.: Фінанси і Статистика, 2007. - 146 с.
8. Крутик А.Б., Горенбургов М.А. Економіка нерухомості. - СПб.: Пітер, 2000. - 386 с.
9. Марголин Л.М. Экономическая оценка инвестиций: учебник / Под ред. AM Марголин, А.Я. Бистряков. – М.: ТАНДЕМ ЭКМОС, 2001. - 286 с.
10. Ример М.І. Економічна оцінка інвестицій. Навчальний посібник / За ред. М.І. Римера. - СПб.: Пітер, 2007. - 437 с.
11. Тарасевич Є.І. Методи оцінки нерухомості. Навчальний посібник / За ред. Є.І. Тарасевича. - СПб.: Пітер, 2003. - 480 с.
12. Сіміонова Н.Є. Методи оцінки нерухомості. - М.: ЮНИТИ, 2006. - 447 с.
13. Оцінка нерухомості. Підручник / За ред. А.Г. Грязнова, М.А. Федотової. - М.: Фінанси і статистика, 2004. - 496 с.
14. Теорія і методи оцінки нерухомості: Навчальний посібник. / За ред. В.Є. Єсипова. - СПб.: Пітер, 2007. - 566 с.
Расходы на выкуп арендуемого муниципального имущества установлены на повышенном уровне – 30 млн. руб.
Таблица 3.2 – Расчет текущей стоимости будущих денежных потоков (пессимистический вариант)
| Показник | 2007 г. | 2008 | 2009 г. | 2010 г. | 2011 | 2012 | 2013 г. (первый год постпрогнозного периода) |
| 1. Сальдо денежных потоков по основной деятельности, тыс. руб. | 8160 | 8103 | –22 548 | 9961 | 9166 | 8419 | 8000 |
| 2. Ставка дисконту,% | 25 | ||||||
| 3. Коэффициент дисконтирования (коэффициент капитализации) | 1,25 | 1,56 | 1,95 | 2,44 | 3,05 | 3,81 | 0,24 |
| 4. Текущая стоимость денежных потоков, тыс. руб. | 6528 | 5186 | –11 545 | 4080 | 3003 | 2207 | 33 333 |
| 5. Текущая стоимость денежных потоков нарастающим итогом, тыс. руб. | 6528 | 11 714 | 169 | 4249 | 7253 | 9460 | 42 793 |
| Показник | 2007 г., в среднем за месяц | 2007 г., всего (расчетно) | 2008 | 2009 г. | 2010 г. | 2011 | 2012 |
| 1. Поступление денежных средств (выручка от сдачи площадей в субаренду) | 2800 | 33 600 | 35 952 | 37 750 | 39 260 | 40 437 | 41 246 |
| 2. Выплаты денежных средств, всего | 2120 | 25 440 | 26 973 | 48 145 | 25 589 | 26 357 | 26 884 |
| 2.1. Арендная плата за арендуемое имущество | 390 | 4680 | 4760 | 4821 | 1332 | 1372 | 1399 |
| 2.1.1. Здание ТЦ «Волна» | 295 | 3540 | 3540 | 3540 | |||
| 2.1.2. Здание ТЦ «Карина» | 95 | 1140 | 1220 | 1281 | 1332 | 1372 | 1399 |
| 2.2. Фонд оплати праці | 450 | 5400 | 5778 | 6067 | 6310 | 6499 | 6629 |
| 2.3. Комунальні витрати | 350 | 4200 | 4494 | 4719 | 4907 | 5055 | 5156 |
| 2.4. Административные накладные расходы | 80 | 960 | 1027 | 1079 | 1122 | 1155 | 1178 |
| 2.5. Податкові платежі | 350 | 4200 | 4494 | 4719 | 4907 | 5055 | 5156 |
| 2.6. Оплата услуг сторонних организаций | 500 | 6000 | 6420 | 6741 | 7011 | 7221 | 7365 |
| 2.7. Выкуп арендуемого здания ТЦ «Волна» | 20 000 | ||||||
| 3. Сальдо денежных потоков по основной деятельности | 680 | 8160 | 8979 | –10 395 | 13 671 | 14 081 | 14 362 |
| 4. Сальдо денежных потоков по основной деятельности нарастающим итогом | - | 8160 | 17 139 | 6744 | 20 415 | 34 496 | 48 858 |
Арендная плата за арендуемое муниципальное здание ТЦ «Волна» установлена на неизменном уровне (до момента выкупа); за здание ТЦ «Карина» – с темпом роста на уровне прогнозной инфляции.
Расходы на выкуп арендуемого муниципального имущества установлены на реальном уровне – 20 млн. руб.
Произведенные расчеты, связанные с дисконтированием реального пока денежных средств рассчитаны по формулам 2.1–2.5.
Таблица 3.4 – Расчет текущей стоимости будущих денежных потоков (умеренный вариант)
| Показник | 2007 г. | 2008 | 2009 г. | 2010 г. | 2011 | 2012 | 2013 г. (первый год постпрогнозного периода) |
| 1. Сальдо денежных потоков по основной деятельности, тыс. руб. | 8160 | 8979 | –10 395 | 13 671 | 14 081 | 14 362 | 14 000 |
| 2. Ставка дисконту,% | 25 | ||||||
| 3. Коэффициент дисконтирования (коэффициент капитализации) | 1,25 | 1,56 | 1,95 | 2,44 | 3,05 | 3,81 | 0,24 |
| 4. Текущая стоимость денежных потоков, тыс. руб. | 6528 | 5747 | –5322 | 5600 | 4614 | 3765 | 58 333 |
| 5. Текущая стоимость денежных потоков нарастающим итогом, тыс. руб. | 6528 | 12 275 | 6952 | 12 552 | 17 166 | 20 931 | 79 264 |
Таким образом, оценка стоимости бизнеса методом дисконтированных денежных потоков предполагает суммирование текущей стоимости денежных потоков за каждый год выбранного прогнозного периода (в данном случае – до 2012 г.) и текущей стоимости в постпрогнозный период (с 2013 г.), ожидаемой в будущем. В соответствии с моделью Гордона для расчета текущей стоимости в постпрогнозный период денежный поток первого года постпрогнозного периода капитализируется с использованием коэффициента капитализации, определяемого как разность между ставкой дисконта и долгосрочными темпами роста (иными словами, указанная модель предполагает получение стабильных доходов в постпрогнозный период развития оцениваемого бизнеса).
В данных аналитических материалах расчеты текущей стоимости произведены с использованием ставки дисконта в размере 25%. Данная ставка определена исходя из уровня ставки по безрисковым вложениям, с учетом поправок на риск инвестирования в малую компанию; во внимание приняты достаточно квалифицированное управление анализируемой компанией, ее мобильность, хорошая структура капитала, высокая оборачиваемость и рентабельность бизнеса, наличие стабильного источника доходов и конкурентных преимуществ.
Долгосрочные темпы роста денежных потоков установлены на консервативном уровне – 1%. Соответственно, коэффициент капитализации составляет 24%.
Расчеты показывают, что рыночная стоимость бизнеса, т.е. способности недвижимости приносить доход, группы компаний «Торговый дом» (а как следствие – стоимости двух торговых центров ТЦ «Волна» и ТЦ «Карина»), определенная исходя из умеренных соображений, составляет 50–70 млн. руб. (в среднем – 60 млн. руб.). Данная оценка основывается на условии 100%-ного владения капиталом компании.
Висновок
Любая оценочная деятельность должна быть регулирована и осуществляться в соответствии со «Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденными 6 июля 2001 г. Постановлением Правительства Российской Федерации №519. Согласно этому Постановлению разработка и утверждение методических рекомендаций по оценочной деятельности применительно к различным объектам оценки, видам стоимости объекта оценки, проведению оценки, а также экспертизы отчетов об оценке, были возложены на Министерство имущественных отношений Российской Федерации.
В теоретической части работы было рассмотрено понятие коммерческой недвижимости, как объекта способного приносить прибыль; определены основные аспекты оценки недвижимости; даны характеристики основным подходам к оценке доходной недвижимости.
Тобто при оценке коммерческого недвижимого имущества применяются несколько подходов, но общепризнанно, что доходный подход – это наиболее информационно обеспеченный и, следовательно, наиболее достоверный подход к оценке нежилой недвижимости России. Кроме того, доходный подход при всей сложности является наиболее сильным и гибким инструментом оценки, способным решать задачи не только в области недвижимости, но и в других областях: интеллектуальной собственности, бизнеса, инвестиционных проектов и др.
В мировой практике при доходном подходе используются: метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных доходов.
Метод прямой капитализации основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации. Понятие чистого операционного дохода представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета операционных расходов и резервов на замещение
Так как в оценочной деятельности не существует стандартов для определения всех потерь от операций с недвижимостью, то лучшим способом для получения информации является рассмотрение сходного объекта собственности, для которого имеются данные по уровню получаемого дохода за продолжительный период времени или уровень продажной цены, из которых можно узнать уровень потерь на практике.
Таким образом, при определении стоимости доходной недвижимости учитываются не только будущие доходы, которые способна принести эта недвижимость, но и данные по аналогичным проданным объектам.
Решение задачи по определению текущей стоимости ТЦ «Волна» И ТЦ «Карина» путем применения метода дисконтированных денежных потоков предполагает суммирование текущей стоимости денежных потоков за каждый год выбранного прогнозного периода (в данном случае – до 2012 г.) и текущей стоимости в постпрогнозный период (с 2013 г.), ожидаемой в будущем.
Бібліографічний список
1. Асаул А.М. Економіка нерухомості. - СПб.: Пітер, 2004. - 560 с.
2. Балабанов І.Т. Економіка нерухомості. - СПб.: Пітер, 2006. - 206 с.
3. Грязнова А.Г. Оцінка нерухомості. - М.: Фінанси і Статистка, 2007. – 557 с.
4. Грибовський С.В. Методи капіталізації доходів. Курс лекцій. - СПб: Питер, 2007. - 172 с.
5. Григор'єв В.В. Оцінка об'єктів нерухомості. - М.: ЮНИТИ, 2006. - 657 с.
6. Купчин О.М., Новіков Б.Д. Ринок нерухомості. Стан і тенденції розвитку. - М.: ИНФРА-М, 2005. - 543 с.
7. Кузьмінов М.М. Оцінка та страхування комерційної нерухомості. - М.: Фінанси і Статистика, 2007. - 146 с.
8. Крутик А.Б., Горенбургов М.А. Економіка нерухомості. - СПб.: Пітер, 2000. - 386 с.
9. Марголин Л.М. Экономическая оценка инвестиций: учебник / Под ред. AM Марголин, А.Я. Бистряков. – М.: ТАНДЕМ ЭКМОС, 2001. - 286 с.
10. Ример М.І. Економічна оцінка інвестицій. Навчальний посібник / За ред. М.І. Римера. - СПб.: Пітер, 2007. - 437 с.
11. Тарасевич Є.І. Методи оцінки нерухомості. Навчальний посібник / За ред. Є.І. Тарасевича. - СПб.: Пітер, 2003. - 480 с.
12. Сіміонова Н.Є. Методи оцінки нерухомості. - М.: ЮНИТИ, 2006. - 447 с.
13. Оцінка нерухомості. Підручник / За ред. А.Г. Грязнова, М.А. Федотової. - М.: Фінанси і статистика, 2004. - 496 с.
14. Теорія і методи оцінки нерухомості: Навчальний посібник. / За ред. В.Є. Єсипова. - СПб.: Пітер, 2007. - 566 с.
[1] Оценка недвижимости. Підручник / За ред. А.Г. Грязнова, М.А. Федотової. - М.: Фінанси і статистика, 2004. – с.10
[2] Купчин О.М., Новіков Б.Д. Ринок нерухомості. Стан і тенденції розвитку. / О.М. Купчин. - М.: ИНФРА-М, 2005. - С.23
[3] Грязнова А.Г. Оценка недвижимости./ А.Г. Грязнова. - М.: Фінанси і Статистка, 2007. - С. 15
[4] Крутик А.Б., Горенбургов М.А. Економіка нерухомості. - СПб.: Пітер, 2000. - С. 25
[5] Григорьев В.В. Оценка объектов недвижимости.. - М.: ЮНИТИ, 2006. - С. 25
[6] Кузьминов Н.Н. Оцінка та страхування комерційної нерухомості. - М.: Фінанси і Статистика, 2007. – С. 86
[7] Балабанов І.Т. Економіка нерухомості. - СПб.: Пітер, 2006. – С. 102
[8] Грибовский С.В. Методи капіталізації доходів. Курс лекцій. - СПб: Питер, 2007. – С. 54
[9] Тарасевич Е.И. Методи оцінки нерухомості. Навчальний посібник / За ред. Є.І. Тарасевича. - СПб.: Пітер, 2003. – С. 27
[10] Григорьев В.В. Оцінка об'єктів нерухомості. - М.: ЮНИТИ, 2006. - С. 65
[11] Иванов Н.И., Калужин А.В. Економічна оцінка інвестицій. Навчальний посібник. - СПб.: Астеріон, 2008. - С. 85
[12] Там же – С. 86
[13] [13] Иванов Н.И., Калужин А.В. Економічна оцінка інвестицій. Навчальний посібник. - СПб.: Астеріон, 2008. - С. 78
[14] Марголин Л.М. Экономическая оценка инвестиций: учебник / Под ред. AM Марголин, А.Я. Бистряков. – М.: ТАНДЕМ ЭКМОС, 2001. – С. 110