Договір купівлі-продажу підприємства

Зміст

Введення

1. Продаж нерухомості: загальні положення

2. Договір продажу підприємства

2.1 Поняття договору продажу підприємства

3. Укладення договору

3.1 Форма та державна реєстрація договору продажу підприємства

4. Виконання зобов'язань

4.1 Державна реєстрація переходу права власності

4.2 Особливі випадки продажу підприємства

4.3 Інші договори, об'єктом яких є підприємство

Висновок

Список джерел та літератури

Введення

Підприємством визнається майновий комплекс, використовуваний для здійснення підприємницької діяльності. Підприємство може бути об'єктом різних угод - купівлі-продажу, застави, оренди, успадкування та ін, як в цілому, так і в частині.

В даний час майно багатьох підприємств належить на праві власності державі, але власниками цього майна (майно перебуває в господарському віданні або оперативному управлінні) відповідно до ст. ст.113-115 ГК РФ виступають створені державою юридичні особи, так звані унітарні підприємства.

В якості суб'єкта права підприємство визначається як самостійний господарюючий суб'єкт з правами юридичної особи. Об'єкт цивільного права - матеріальні та нематеріальні блага, з приводу яких виникають цивільні правовідносини.

Як суб'єкт права підприємство підлягає державній реєстрації відповідно до ст.51 ЦК України. У якості такого воно розглядається, наприклад, у ст. ст.113-115 ГК РФ, згідно з яким державні, муніципальні, а також казенні підприємства віднесено до одного з видів юридичних осіб.

Підприємство - це єдиний майновий комплекс, що включає всі види майна, призначені для здійснення діяльності, - земельні ділянки, будівлі, споруди, обладнання, інвентар, сировину, продукцію, права вимоги, борги, а також права на фірмове найменування, товарні знаки і знаки обслуговування та інші виключні права. Отже, при здійсненні операцій з підприємством їх предметом є всі перераховані види майна.

Підприємство - це такий майновий комплекс, який використовується для здійснення тільки підприємницької діяльності.

Він може бути державною або муніципальною власністю або належати комерційної організації, створеної у формі господарського товариства або товариства, виробничого кооперативу чи некомерційної організації, що здійснює відповідно до закону та її статутом підприємницьку діяльність.

Здійснення операцій з підприємством не тягне припинення виробничої або іншої підприємницької діяльності, яка здійснювалася попереднім власником, тобто об'єктом є майновий комплекс "на ходу".

При здійсненні операцій з майновим комплексом юридичної особи воно не припиняє свою діяльність як суб'єкта цивільного права. Якщо юридична особа ліквідується як суб'єкт цивільного права, підприємство є вже не єдиним майновим комплексом, а лише окремими видами майна. Крім цього в нього не входять борги юридичної особи.

За договором продажу підприємства продавець зобов'язується передати у власність покупця підприємство в цілому як майновий комплекс, за винятком прав і обов'язків, які продавець не має права передавати іншим особам.

Істотною умовою договору продажу такої нерухомості є перелік зазначених осіб та їх прав на користування продаваним житловим приміщенням.

Мета курсової роботи - розглянути поняття договору купівлі-продажу підприємства і його особливості. Для цього необхідно розглянути наступні завдання: розглянути поняття договору продажу підприємства, його форму та реєстрацію, а також особливості виконання зобов'язань за договором продажу підприємства.

1. Продаж нерухомості: загальні положення

У відповідності зі ст.549 ГК РФ за договором купівлі-продажу нерухомого майна (договору продажу нерухомості) продавець зобов'язується передати у власність покупця земельну ділянку, будинок, споруду, квартиру чи інше нерухоме майно.

Даний договір є реальним, так як законодавець встановлює його укладення з моменту передачі майна. Однак, якщо сторони або закон випливає інше правило в частині передачі майна, такий договір може бути консенсусним. Договір є формальним - для продажу нерухомості передбачена письмова форма договору, а для продажу житлових приміщень - обов'язкова державна реєстрація договору.

Договір купівлі-продажу нерухомості не вважається укладеним, якщо в ньому не визначено обов'язкові умови - предмет договору (ст.554 ЦК).

Предметом цього договору можуть бути як земельна ділянка, так і будівля, споруда або квартира, а також інше нерухоме майно. Продається майно має бути чітко зазначено в договорі і, зокрема, має визначатися його положення на земельній ділянці або в складі іншої нерухомості.

Сторонами договору можуть бути власник нерухомого майна, а якщо майно перебуває у власності держави, то уповноважений державний орган (продавець) і будь-який суб'єкт цивільних відносин (покупець).

Істотними умовами договору купівлі-продажу нерухомості є точна вказівка ​​про предмет договору (характеристика нерухомості, його місце розташування і ціна). Загальні правила про ціну в відплатних договорах, що дозволяють при відсутності прямих вказівок договору стягувати ціну, яка при порівнянних обставинах звичайно стягується за аналогічну річ (п.3 ст.424 ЦК), до даного договору не застосовуються.

Передача нерухомості оформляється підписанням сторонами передавального акту або іншого документа, що підтверджує передачу майна продавцем і його прийняття покупцем. Ухилення однієї із сторін від підписання документа про передачу нерухомості на умовах, передбачених договором, вважається відмовою, відповідно, продавця від виконання обов'язку передати майно, а покупця від обов'язку прийняти його. Прийняття покупцем нерухомості, що не відповідає умовам договору, в тому числі у разі, коли така невідповідність обумовлено в документі про передачу нерухомості, не є підставою для звільнення продавця від відповідальності за неналежне виконання договору.

При продажу нерухомості, що знаходиться на земельній ділянці, не належить продавцю на праві власності, покупець нерухомості одержує право користування відповідною частиною земельної ділянки на тих же умовах, що і продавець нерухомості. У разі, коли продавець є власником земельної ділянки, на якій знаходиться продається нерухомість, покупцю передається право власності або надається право оренди чи передбачене договором продажу нерухомості інше право на відповідну частину земельної ділянки.

Коли земельна ділянка, на якому знаходяться належать продавцю будівля, споруда чи інша нерухомість, продається без передачі у власність покупцеві цієї нерухомості, за продавцем залишається право користування частиною земельної ділянки, яка зайнята нерухомістю і необхідна для її використання, на умовах, визначених договором продажу.

Правове регулювання продажу нерухомості регулюється як цивільним законодавством, так і іншим галузевим законодавством.

2. Договір продажу підприємства

2.1 Поняття договору продажу підприємства

Під договором продажу підприємства зрозуміло договір купівлі-продажу, відповідно до якого продавець зобов'язується передати у власність покупця підприємство в цілому як майновий комплекс, за винятком прав і обов'язків, які продавець не має права передавати іншим особам, а покупець зобов'язується прийняти цей майновий комплекс і сплатити за нього певну грошову суму (ціну). (П.1 ст.454, п.1 ст.559 ЦК).

Договір продажу підприємства є окремим видом договору купівлі-продажу. Особливість правового регулювання договору продажу підприємства полягає в тому, що до відносин, пов'язаних з продажем підприємства, підлягають субсидиарному застосуванню правила, що регулюють договір продажу нерухомості, і лише за відсутності таких - загальні положення про купівлю-продаж товарів (п.2 ст.549 ГК ).

Даний прийом законодавчої техніки, що дозволяє уникнути включення в § 8 гл.30 ЦК (продаж підприємств) норм, які дублюють правил, що містяться в § 7 гл.30 ЦК (продаж нерухомості), в юридичній літературі іноді інтерпретується таким чином, що договір продажу підприємства з окремого виду договору купівлі-продажу перетворюється в "різновид договору продажу нерухомості" ^1.

Кваліфікуючою (відообразующіх) ознакою, що дозволяє виділяти договір продажу підприємства в окремий вид договору купівлі-продажу, є специфіка предмета договору, що включає в себе, як і предмет будь-якого договору купівлі-продажу, два роду об'єктів: по-перше, що продається підприємство як єдиний майновий комплекс, по-друге, дії продавця про передачу підприємства у власність покупця, а також дії останнього за його прийняття та оплати ^2.

Природно, у співвідношенні зазначених об'єктів, що становлять предмет договору продажу підприємства, переважну роль відіграє об'єкт першого роду (підприємство). Саме специфічні особливості підприємства як майнового комплексу зумовлюють необхідність спеціальних правил, що регламентують дії сторін з його продажу.

Підприємство являє собою досить специфічний об'єкт цивільних прав, що знайшло своє відображення в ЦК (ст.132). Підприємством як об'єктом прав визнається майновий комплекс, використовуваний для здійснення підприємницької діяльності. До складу підприємства входять усі види майна, призначені для його діяльності, включаючи земельні ділянки, будівлі, споруди, обладнання, інвентар, сировину, продукцію, права вимоги, борги, а також права на позначення, індивідуалізують підприємство, його продукцію, роботи і послуги ( фірмове найменування, товарні знаки, знаки обслуговування), та інші виключні права)

Підприємство в цілому як майновий комплекс визнається нерухомістю. Тим не менш, законодавець, як вже зазначалося, поряд з правилами про продаж нерухомості (§ 7 гл.30) визнав за необхідне включити в текст ЦК та норми про продаж підприємств (ст.559-566), вказавши при цьому, що правила про продаж нерухомості застосовуються до продажу підприємств остільки, оскільки інше не передбачено нормами про договір продажу підприємства (п.2 ст.549).

Справа в тому, що продаж підприємства в цілому, "на ходу" передбачає передачу покупцеві не тільки будівель і устаткування, але і прив'язаних до матеріальної основі виробництва прав і обов'язків продавця. Складні відносини, що виникають при такому продажу, вимагають спеціального регулювання.

Незважаючи на те, що підприємство як майновий комплекс визнається нерухомістю, воно являє собою абсолютно особливий об'єкт цивільних прав. Як правильно відзначає О.М. Козир, ставлення законодавця до підприємства як до особливого об'єкту прав виявляється, "по-перше, чисто формально - підприємство не згадується у визначенні нерухомості у статті 130 ЦК, а" вводиться "у статті 132, яка розташована після блоку статей про нерухомість. По- друге, за складовими його елементами об'єкт цей настільки неоднорідний, що віднесення його до тієї чи іншої групи об'єктів може бути здійснено тільки виходячи з характеристики його як особливого майнового комплексу, але не грунтуючись на природі складових його елементів, багато з яких, такі як права вимоги , борги, виняткові права, до нерухомості не належать ^3.

Підприємство є нерухомістю не в силу його нерозривному пов'язаності з землею, а за рішенням законодавця поширити на цей специфічний об'єкт особливості правового режиму, встановленого для нерухомого майна. По-третє, підприємство є об'єктом, який "випадає" з класифікації нерухомих і рухомих речей, оскільки воно річчю, навіть складної, не є.

Правовий режим підприємства як особливого об'єкта цивільних прав проглядається не тільки в нормах, що регулюють договір продажу підприємства. Спеціальні правила встановлені ГК і щодо деяких інших видів договорів, об'єктом яких є підприємство як майновий комплекс: оренди (ст.656-664); довірчого управління (пп.1, 3 ст.1013). Особливі положення, що регулюють операції з підприємством, містяться також у федеральних законах: "Про неспроможність (банкрутство)" (ст.86); "Про приватизацію державного майна основи приватизації муніципального майна в Російській Федерації" (ст.26); "Про іпотеці (заставі нерухомості) "(ст.69-73).

Необхідно ще раз підкреслити, що чинне законодавство і, перш за все, ГК (ст.132), розглядає підприємство як єдиний майновий комплекс тільки як об'єкт цивільних прав, а не як їх суб'єкта. Справа в тому, що раніше російське законодавство оперувало поняттям "підприємство", маючи на увазі саме суб'єкта (юридична особа) цивільних прав та учасника майнового обороту. Саме в такій якості (суб'єкта цивільних прав) підприємство нерідко ставало предметом різних угод, включаючи і договір продажу підприємства.

Зокрема, Закон РРФСР "Про приватизацію державних і муніципальних підприємств у РСФСР" ⁴ передбачав такий спосіб приватизації, як продаж державних і муніципальних підприємств за конкурсом та на аукціоні.

Указ Президента РФ від 2 червня 1994 р. № 1114 "Про продаж державних підприємств-боржників" ⁵ (тобто суб'єктів зобов'язань, юридичних осіб) допускав продаж за конкурсом неплатоспроможних державних підприємств.

Ситуація, коли допускається продаж суб'єктів цивільних прав та обов'язків, представляється парадоксальною. Адже зазначені суб'єкти (юридичні особи) є такими ж учасниками майнового обороту, як і фізичні особи. З введенням в дію частини першої ДК (1 січня 1995 р) законодавство позбулося цього положення. Тим не менш, в юридичній літературі до теперішнього часу можна зустріти погляд на продаж підприємства в тому числі і в якості суб'єкта цивільних прав та обов'язків.

Наприклад, Н.І. Клейн і В.В. Чубаров зазначають: "У ст.132 ЦК, виходячи з її назви, дано визначення підприємства як об'єкта цивільних прав. Однак згадка у визначенні прав вимоги, боргів і ряду виняткових прав підприємства дає підставу вважати, що в ст.132 ЦК, по суті, міститься визначення підприємства як суб'єкта цивільних прав. Такий висновок грунтується на тому, що і права вимоги і борги, і виняткові права можуть належати тільки суб'єкту права. Особливість російського законодавства полягає в тому, що в ряді випадків підприємства можуть бути продані як об'єкти цивільного права, залишаючись при цьому суб'єктом права. Це пояснюється існуванням у ньому понять державних або муніципальних унітарних підприємствах. Коли законодавець згадує у складі майна підприємства як єдиного майнового комплексу права вимоги і борги, він має на увазі, звичайно ж, права вимоги і борги за зобов'язаннями власника підприємства , пов'язаним з діяльністю цього майнового комплексу. Саме по собі підприємство, не будучи юридичною особою, в принципі не може мати жодних прав і обов'язків. По-друге, необхідно бачити різницю між поняттями "підприємство" (як майновий комплекс, об'єкт цивільних прав) і "державне або муніципальне унітарне підприємство" (як організаційно-правова форма комерційної організації, суб'єкт цивільних прав та обов'язків). У другому випадку слово "підприємство" - лише один з елементів найменування відповідної організаційно-правової форми юридичних осіб.

Отже, об'єктом договору продажу підприємства є підприємство в цілому як майновий комплекс, за винятком прав і обов'язків, які продавець не має права передавати іншим особам. У цьому сенсі необхідно виділити дві категорії прав продавця (власника підприємства), щодо яких у ЦК передбачено два протилежних правила (пп.2, 3 ст.559).

До першої категорії належать права на фірмове найменування, товарний знак, знак обслуговування й інші засоби індивідуалізації продавця та його товарів, робіт чи послуг, а також приналежні йому на підставі ліцензії права на використання таких засобів індивідуалізації. Якщо інше не буде передбачено договором продажу підприємства, ці права переходять до покупця.

Другу категорію складають права, отримані продавцем на підставі дозволу (ліцензії) на заняття відповідною діяльністю. Зазначені права не підлягають передачі покупцеві. Виняток можуть становити лише випадки, передбачені законом або іншими правовими актами. Причому за невиконання переданих покупцю у складі підприємства зобов'язань, що мало місце з причини відсутності у покупця дозволу (ліцензії) на заняття відповідною діяльністю, продавець і покупець несуть перед кредиторами солідарну відповідальність)

У договорі продажу підприємства повинні бути точно вказані склад і вартість продаваного підприємства, які визначаються на основі повної інвентаризації підприємства.

3. Укладення договору

3.1 Форма та державна реєстрація договору продажу підприємства

Договір продажу підприємства вважається укладеним після досягнення сторонами в належній формі згоди з усіх істотних умов договору та його державної реєстрації.

Істотна особливість порядку укладання договору продажу підприємства в порівнянні з порядком укладання договору продажу нерухомості полягає в тому, що ГК зобов'язує сторони вчинити певні дії, які є необхідними і обов'язковими для подальшого укладення договору продажу підприємства. Зокрема, ЦК містить правила, відповідно до яких засвідчується склад продаваного підприємства (п.2 ст.561). Сторони ще до підписання договору продажу підприємства повинні скласти і розглянути: акт інвентаризації; бухгалтерський баланс, висновок незалежного аудитора про склад і вартість підприємства; перелік всіх боргів (зобов'язань), що включаються до складу підприємства, із зазначенням кредиторів, характеру, розміру та термінів їх вимог .

Названі документи є обов'язковим додатком до договору продажу підприємства, який укладається у письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами. Відсутність будь-якого з названих документів розцінюється як недотримання форми договору продажу підприємства, що має наслідком його недійсність (п.2 ст.560 ГК ).

У § 8 гл.30 ЦК відсутні будь-які спеціальні правила щодо ціни продаваного підприємства, хоча, звичайно ж, умова про ціну підприємства є істотною умовою договору продажу підприємства. У даному випадку підлягають застосуванню норми, що містяться в ст.555 ЦК (про ціну в договорі продажу нерухомості).

Виходячи з цих норм, можна зробити висновок про те, що для визнання договору продажу підприємства укладеним потрібно, щоб у договорі було узгоджене сторонами у письмовій формі умова про ціну підприємства, яка враховувала б вартість всіх видів майна, що входить до складу майнового комплексу, в тому числі будинків, споруд та інших об'єктів нерухомості, що знаходяться на земельних ділянках, включаючи ціну переданих з зазначеними об'єктами земельних ділянок або прав на них.

При визначенні ціни підприємства повинні прийматися до уваги також права вимоги і борги продавця за зобов'язаннями, пов'язаними із відповідним майновим комплексом, і права на фірмове найменування, товарний знак, знак обслуговування й інші засоби індивідуалізації продавця та його товарів, робіт, послуг.

Договір продажу підприємства вважається укладеним з моменту державної реєстрації.

Характерна особливість договору продажу підприємства, що виділяє його в самостійний вид договору купівлі-продажу і відрізняє його від договору продажу нерухомості, полягає в тому, що продаж підприємства у всіх випадках супроводжується, з одного боку, поступкою прав вимог продавця покупцеві, а з іншого - перекладом на нього боргів, що, як відомо, вимагає згоди кредиторів. Тому в ЦК передбачені положення, що визначають особливий порядок повідомлення кредиторів і отримання їх згоди на продаж підприємства, а також наслідки порушення цього порядку (ст.562).

Обов'язком сторін за договором продажу підприємства є письмове повідомлення кредиторів за зобов'язаннями, включеним до складу підприємства, до моменту передачі покупцю цього підприємства. Обсяг прав кредиторів і наслідки реалізації ними своїх прав для сторін поставлені в пряму залежність від виконання продавцем і покупцем обов'язку щодо повідомлення кредиторів про продаж підприємства.

Кредиторам, як отримали повідомлення про продаж підприємства, але не дала згоду на переведення боргу, так і не отримали такого повідомлення, надане право вимагати: припинення або дострокового виконання зобов'язань та відшкодування продавцем завданих цим збитків; визнання договору продажу підприємства недійсним повністю або у відповідній частині . Різниця полягає в тому, що кредитор, який одержав повідомлення, може скористатися своїми правами протягом трьох місяців з дня отримання повідомлення про продаж підприємства, а кредитор, який не отримав такого повідомлення, - протягом року з дня, коли він дізнався або повинен був дізнатися про передачу підприємства покупцеві.

Крім того, за боргами, включеним до складу даного підприємства, які були передані покупцеві без згоди кредиторів на переведення цих прав, продавець і покупець після передачі підприємства останньому несуть солідарну відповідальність.

4. Виконання зобов'язань

4.1 Державна реєстрація переходу права власності

Виконання зобов'язань за договором продажу підприємства вимагає від продавця вчинення певних дій, не властивих іншим договірним зобов'язанням. Зокрема, якщо інше не буде передбачено договором, продавець за свій рахунок повинен підготувати підприємство до передачі покупцеві, скласти і подати на підписання покупцеві передавальний акт. У передатному акті в обов'язковому порядку повинні знайти віддзеркалення відомості про повідомлення кредиторів про продаж підприємства, дані про склад підприємства, про недоліки, виявлені в переданому майно, перелік втраченого продавцем майна.

День підписання продавцем і покупцем передавального акта визнається моментом передачі покупцеві підприємства і переходу на нього ризику випадкової загибелі або випадкового пошкодження майна підприємства.

Разом з тим момент передачі підприємства покупцеві не збігається з моментом переходу права власності на це підприємство, який визначається датою державної реєстрації права власності. Проте, не будучи власником переданого підприємства (до реєстрації), покупець отримує право розпоряджатися майном підприємства в тій мірі, в якій це необхідно для цілей, для яких купувалося підприємство. І, відповідно, продавець, який зберігає право власності на передане підприємство до моменту державної реєстрації, позбавляється такого права (ст.564).

Як зазначалося, крім договору продажу підприємства державної реєстрації, яка здійснюється після виконання продавцем зобов'язань за договором продажу підприємства, підлягає також перехід права власності до покупця.

Звертає на себе увагу, що, хоча до складу підприємства можуть входити багато об'єктів нерухомості, що передаються покупцеві, потрібно лише один акт державної реєстрації права власності покупця на підприємство в цілому.

У п.2 ст.22 Закону про державну реєстрацію міститься спеціальне правило, що відноситься до порядку державної реєстрації прав на підприємство, яке відображає специфіку зазначеного об'єкта, а саме: наявність у складі підприємства як майнового комплексу цілого ряду окремих об'єктів нерухомості; перехід прав на підприємство тягне відповідно і зміна суб'єкта щодо прав на всі об'єкти нерухомості, що входять до складу майнового комплексу.

Враховуючи дані обставини, законодавець визначив, що власне державної реєстрації підлягають відповідна угода і перехід прав, об'єктом яких є саме підприємство, а не численні угоди, пов'язані з окремими об'єктами нерухомості, що входять до складу цього підприємства. Тому місцем реєстрації є не місце знаходження зазначених окремих об'єктів нерухомості, а місце реєстрації підприємства як юридичної особи. Таким чином, право на підприємство (перехід права) підлягає державній реєстрації за місцем знаходження юридичної особи - правовласника. Що ж стосується окремих об'єктів нерухомості, що входять до складу цього підприємства, то стосовно них здійснюється не державна реєстрація, а внесення записів до Єдиного державного реєстру про нового власника (власника) підприємства, а отже, і суб'єкт права на відповідні об'єкти нерухомості. Підставою для внесення таких записів стосовно кожного з вхідних до складу підприємства об'єктів нерухомості за місцем їх знаходження є державна реєстрація підприємства в цілому як майнового комплексу ^6.

Правила внесення записів про угоди, об'єктом яких є підприємство як майновий комплекс, і прав на зазначені об'єкти визначаються Міністерством юстиції РФ.

У випадках, коли в якості об'єкта майнових прав або угод виступають земельні ділянки та інші окремі об'єкти нерухомості, що входять до складу підприємства, а не саме підприємство як майновий комплекс, відповідні права і угоди підлягають державній реєстрації у загальному порядку за місцем знаходження нерухомого майна.

Невиконання або неналежне виконання сторонами зобов'язань, що випливають з договору продажу підприємства, спричиняє негативні наслідки для порушника, передбачені загальними положеннями про договір купівлі-продажу, якщо інше не випливає із договору продажу підприємства або не передбачено спеціальними правилами про наслідки порушення договору продажу підприємства (ст. 565 ЦК).

Окремі спеціальні правила передбачені ГК щодо наслідків такого порушення договору продажу підприємства, як передача і прийняття підприємства з недоліками.

По-перше, якщо недоліки підприємства, або втрата його майна виявлені вже при передачі підприємства покупцеві і відомості про це зазначені в передавальному акті, покупець має право вимагати від продавця відповідного зменшення купівельної ціни підприємства. Договором продажу підприємства можуть бути передбачені правомочності покупця за пред'явленням до продавця інших вимог, однак в цьому випадку покупець буде позбавлений можливості реалізувати своє право на зменшення купівельної ціни підприємства.

По-друге, покупець наділяється правом вимагати зменшення покупної ціни також у разі передачі йому в складі підприємства боргів (зобов'язань) продавця, які не були зазначені в договорі продажу підприємства або передавальному акті. Правда, якщо продавець доведе, що покупець під час укладання договору і передачі підприємства знав про наявність таких боргів (зобов'язань) у складі майна підприємства, покупець позбавляється права вимагати зменшення ціни підприємства, передбаченої договором.

По-третє, у випадку одержання повідомлення покупця про недоліки майна, переданого у складі підприємства, або про відсутність окремих видів майна продавець може негайно замінити майно неналежної якості або представити покупцеві відсутню майно і тим самим позбутися від можливих несприятливих наслідків порушення договору продажу підприємства.

Названі правила про наслідки порушення договору продажу підприємства носять спеціальний характер і не підлягають розширеному тлумаченню, що знайшло підтвердження і в арбітражно-судової практиці.

Так, товариство з обмеженою відповідальністю звернулося до арбітражного суду з позовом до комітету з управління майном про внесення змін до договору купівлі-продажу. Позивач просив включити в договір пункт про те, що покупець стає правонаступником прав і зобов'язань придбаного підприємства відповідно до умов конкурсу. В обгрунтування позовних вимог позивач вказав, що комітет з управління майном оголосив в умовах конкурсу, опублікованих у пресі, що продається підприємство - магазин "Овочі" - має кредиторську заборгованість у розмірі 10 млн руб. Однак після оформлення договору купівлі-продажу з'ясувалося, що фактична кредиторська заборгованість підприємства складає 40 млн руб.

Рішенням арбітражного суду в позові відмовлено. Апеляційна та касаційна інстанції не знайшли підстав для зміни прийнятого рішення. Відмовляючи в позові, суд правомірно послався на наступні обставини. Відповідно до п.1 ст.559 ЦК за договором продажу підприємства продавець зобов'язується передати у власність покупця підприємство в цілому як майновий комплекс (ст.132 ЦК), за винятком прав і обов'язків, які продавець не має права передавати іншим особам. У п.2 ст.132 ЦК зазначено, що до складу підприємства як майнового комплексу входять усі види майна, призначені для його діяльності, права вимоги, борги, а також права на позначення та інші виключні права, якщо інше не передбачено законом або договором.

Внесення в договір умови, яка обмежувала б правонаступництво покупця за зобов'язаннями придбаного підприємства обсягом кредиторської заборгованості, зазначеним у друкованому повідомленні про умови конкурсу з продажу магазину, не засноване на наведених вище положеннях Кодексу.

У той же час покупець чинності п.3 ст.565 ЦК право вимагати зменшення покупної ціни у випадку передачі йому в складі підприємства боргів (зобов'язань) продавця, які не були зазначені в договорі продажу підприємства або передавальному акті, якщо продавець не доведе, що покупець знав про борги (зобов'язання) під час укладення договору і передачі підприємства.

Такі вимоги позивачем не заявлялися і не були предметом судового розгляду ^7.

Враховуючи специфіку договору продажу підприємства і його особливе соціально-економічне значення, законодавець істотно обмежив права сторін щодо зміни або розірвання договору і застосування наслідків недійсності правочину.

Наприклад, право покупця вимагати в судовому порядку зміни або розірвання договору продажу підприємства обмежено лише тими випадками, коли передане йому підприємство має такі недоліки, за які продавець несе відповідальність і які роблять підприємство не придатним для цілей, названих у договорі продажу, і ці недоліки не усунені продавцем в порядку і в терміни, передбачені законодавством або договором, або ці недоліки носять непереборний характер (п.5 ст.565 ЦК)

Крім того, ті положення ЦК про зміну або розірвання договору, а також про наслідки недійсності угод, відповідно до яких передбачено повернення або стягнення в натурі переданого (отриманого) за договором, можуть застосовуватися до договору продажу підприємства за умови, що такі наслідки істотно не порушують права та охоронювані законом інтереси кредиторів продавця і покупця, інших осіб і не суперечать суспільним інтересам.

4.2 Особливі випадки продажу підприємства

Суттєвими особливостями відрізняється правове регулювання відносин, пов'язаних з продажем підприємств, при приватизації державного або муніципального майна, а також при неспроможності (банкрутство) боржника. В обох випадках норми, що містяться у спеціальному законодавстві, мають пріоритет порівняно з положеннями ЦК, що регулюють договір продажу підприємства. Така ієрархія правових норм встановлена ​​самим Кодексом. У відповідності зі ст.217 ГК при приватизації державного і муніципального майна передбачені ДК положення, що регулюють порядок набуття та припинення права власності, застосовуються, якщо законом про приватизацію не передбачено інше. Відповідно до п.3 ст.65 ЦК підстави визнання судом юридичної особи банкрутом або оголошення їм про своє банкрутство, а також порядок ліквідації такої юридичної особи встановлюються законом про неспроможність (банкрутство).

Підприємство як майновий комплекс є об'єктом продажу при застосуванні такого способу приватизації, як викуп орендованого державного або муніципального майна. Мова йде про договори оренди майнових комплексів державних і муніципальних підприємств, які укладені з створеними трудовими колективами цих підприємств організаціями орендарів до введення в дію Закону РРФСР "Про приватизацію державних і муніципальних підприємств у РСФСР" (17 липня 1991 р). Викуп орендованих майнових комплексів допускається у разі, якщо організації орендарів були перетворені у господарські товариства або товариства і в договорі оренди містяться умови про розмір викупу, терміни і порядок його внесення. Порядок визначення вартості викуповується орендарями державного майна визначається Програмою приватизації Російської Федерації та програмами приватизації суб'єктів Російської Федерації (ст.26 Федерального закону "Про приватизацію державного майна основи приватизації муніципального майна в Російській Федерації").

Значними особливостями відрізняється продаж підприємства (бізнесу) організації-боржника при застосуванні до неї процедур неспроможності (банкрутства).

Продаж належного боржнику підприємства як майнового комплексу допускається при застосуванні до боржника таких процедур банкрутства, як зовнішнє управління, конкурсне виробництво, мирову угоду.

У ході зовнішнього управління продаж підприємства (бізнесу) боржника можлива, якщо це передбачено планом зовнішнього управління, який повинен бути затверджений зборами кредиторів (ст.83, 85 Федерального закону "Про неспроможність (банкрутство)".

На відміну від договору продажу підприємства (§ 8 гл.30 ЦК), при продажу підприємства (бізнесу) боржника Законом "Про неспроможність (банкрутство)" передбачено, що грошові зобов'язання і обов'язкові платежі боржника на дату прийняття арбітражним судом заяви про визнання боржника банкрутом не включаються до складу підприємства, тобто підприємство продається без боргів, пов'язаних з цим майновим комплексом, що утворилися до порушення справи про банкрутство в арбітражному суді.

Продаж підприємства (бізнесу) боржника провадиться шляхом проведення відкритих торгів. Зовнішній керуючий виступає в якості організатора таких торгів або залучає для цих цілей спеціалізовану організацію. Проте планом зовнішнього управління може бути передбачено, що підприємство продається зовнішнім керуючим за окремим договором продажу, що укладається з конкретним покупцем.

Зовнішній керуючий зобов'язаний опублікувати оголошення про продаж підприємства на відкритих торгах в офіційному виданні державного органу у справах про банкрутство та фінансового оздоровлення (в даний час - Федеральна служба у справах про неспроможність і фінансовому оздоровленню). Якщо у вказані в оголошенні терміни буде отримана заявка на придбання підприємства лише від одного учасника, торги не проводяться.

У цьому випадку повинні бути організовані повторні торги, проте за наявності згоди зборів (комітету) кредиторів підприємство може бути продано за окремим договором конкретному покупцеві.

При проведенні торгів у формі аукціону переможець торгів та їх організатор в день проведення аукціону підписують протокол, який має силу договору. Якщо торги організовані і проведені у формі конкурсу (це допускається тільки у випадках, передбачених Федеральним законом "Про неспроможність (банкрутство)", наприклад під час продажу майнового комплексу градообразующей або сільськогосподарської організації), договір купівлі-продажу підписується переможцем конкурсу та організатором торгів (на підставі протоколу, що підписується зазначеними особами в день проведення конкурсу) у термін не пізніше двадцяти днів з дати проведення конкурсу.

На відміну від покупця за договором продажу підприємства, регульованим ГК, покупець підприємства боржника у відносинах, пов'язаних з неспроможністю (банкрутством), у тих випадках, коли основний вид діяльності здійснюється тільки на підставі дозволу (ліцензії), разом з підприємством набуває переважне право на отримання відповідного дозволу.

4.3 Інші договори, об'єктом яких є підприємство

Крім договору продажу підприємства, ЦК передбачені й інші договори, які мають в якості свого об'єкта підприємство як єдиний майновий комплекс: договори оренди, довірчого управління, іпотеки. Головна відмінність зазначених договорів від договору продажу підприємства полягає в тому, що їх виконання не передбачає передачу підприємства у власність контрагента.

Разом з тим, що співпадає об'єкт всіх зазначених договорів (підприємство як єдиний майновий комплекс) робить можливим багато в чому схоже правове регулювання і навіть дозволяє регламентувати деякі правовідносини, що виникають з різних договорів, за допомогою окремих норм про договір купівлі-продажу підприємства. У цьому можна переконатися, ознайомившись з коротким аналізом основних положень ЦК про названі види договорів ^8.

За договором оренди підприємства в цілому як майнового комплексу, що використовується для здійснення підприємницької діяльності, орендодавець зобов'язується надати орендарю за плату в тимчасове володіння і користування земельні ділянки, будівлі, споруди, обладнання та інші входять до складу підприємства основні засоби, передати в порядку, на умовах і в межах, визначених договором, запаси сировини, палива, матеріалів та інші оборотні кошти, права користування землею, водою та іншими природними ресурсами, будівлями, спорудами та обладнанням, інші майнові права орендодавця, пов'язані з підприємством, права на позначення, індивідуалізують діяльність підприємства , та інші виключні права, а також поступитися йому права вимоги і перевести на нього борги, що відносяться до підприємства (п.1 ст.656 ЦК).

Договір оренди, також як і договір продажу підприємства, повинен бути укладений у письмовій формі шляхом складання одного документа ma, підписаного сторонами. Договір, укладений з порушенням цих вимог, є недійсним і не підлягає реєстрації. Договір оренди підприємства набуває чинності з моменту його державної реєстрації (ст.658 ЦК).

За договором довірчого управління підприємством як майновим комплексом засновник (власник підприємства) передає довірчому керуючому підприємство в довірче управління, а останній зобов'язується здійснювати управління підприємством в інтересах засновника або вказаної ним особи (вигодонабувача). При цьому право власності на підприємство зберігається за засновником (п.1 ст.1012, п.1 ст.1013 ЦК).

При вирішенні питання про державну реєстрацію договору довірчого управління підприємством враховуються обмеження, встановлені ЦК щодо об'єктів довірчого управління та суб'єктного складу договору. Не можуть бути об'єктами довірчого управління майнові комплекси, закріплені за державними або муніципальними унітарними підприємствами на праві господарського відання або оперативного управління (казенні підприємства) (ст.1013 ЦК).

Засновник довірчого управління повинен бути власником підприємства, за винятком установи довірчого управління на підставі закону (ст.1014ГК), 3

В якості довірчого керуючого можуть виступати тільки індивідуальний підприємець або комерційна організація, за винятком унітарного підприємства. Ця вимога не поширюється на випадки, коли довірче управління здійснюється на підставах, передбачених законом. Встановлено також заборону на передачу майна в довірче управління державним органам та органам місцевого самоврядування (ст.1015 ЦК).

Договір довірчого управління підприємством, як і всякий цивільно-правовий договір, вважається укладеним з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов (ст.432 ЦК). Безпосередньо у ЦК є вказівка ​​на наступні істотні умови договору довірчого управління: склад майна, переданого в довірче управління; найменування юридичної особи або ім'я громадянина, що є засновником управління та / або вигодонабувачем; розмір і форма винагороди управителя, якщо виплата винагороди передбачена договором, термін дії договору (п.1 ст.1016 ЦК).

До форми договору довірчого управління підприємством застосовуються правила, передбачені щодо договору продажу підприємства (ст.560 ЦК))

Передача підприємства в іпотеку допускається при наявності згоди власника майна, що відноситься до підприємства, або уповноваженого ним органу. Якщо інше не буде передбачено договором іпотеки, до складу закладеного комплексу входять матеріальні та нематеріальні активи, в тому числі будівлі, споруди, обладнання, інвентар, сировина, готова продукція, права вимоги, виняткові права.

Разом з тим на належне заставодавцю право постійного користування земельною ділянкою, на якій знаходиться підприємство, право застави не поширюється. При зверненні стягнення на таке підприємство особа, яка набуває це майно у власність, набуває право користування земельною ділянкою на тих же умовах і в тому ж обсязі, що й попередній власник (заставник) нерухомого майна (ст.69, 70 ФЗ "Про іпотеку ( заставі нерухомості) ")

Склад переданого в іпотеку майнового комплексу та оцінка його вартості повинні визначатися на основі його повної інвентаризації. Обов'язковими додатками до договору про іпотеку є акт інвентаризації, бухгалтерський баланс і висновок незалежного аудитора про склад і вартість майна, що відноситься до підприємства. При недотриманні цієї вимоги договір іпотеки є недійсним.

Іпотекою підприємства може бути забезпечене тільки грошове зобов'язання, що підлягає виконанню не раніше ніж через рік після укладення договору про іпотеку. Однак те обставина, що іпотекою підприємства забезпечується зобов'язання з менш тривалим терміном виконання, не може служити підставою для відмови в державній реєстрації договору іпотеки. У цьому випадку право на звернення стягнення на предмет іпотеки за невиконаним зобов'язанням виникає у заставодержателя після закінчення року з моменту укладення договору про іпотеку (ст.71 ФЗ "Про іпотеку (заставу нерухомості)").

При іпотеці підприємства стягнення на закладене майно може бути звернено виключно за рішенням суду. Право власності на підприємство переходить до покупця, який купує предмет іпотеки на прилюдних торгах, з моменту державної реєстрації права власності.

Висновок

Різновидом договору продажу нерухомості є договір продажу підприємства. За даним договором продавець зобов'язується передати у власність покупця підприємство в цілому як майновий комплекс (ст.132 ЦК), крім прав і обов'язків, які продавець не має права передавати іншим особам.

Поряд з особливостями, притаманними формі продажу будь-якої нерухомості, при продажу підприємства необхідно документально засвідчити його склад і вартість і до підписання договору скласти і спільно розглянути: а) акт інвентаризації; б) бухгалтерський баланс, в) висновок незалежного аудитора; г) перелік усіх боргів підприємства. Будь-яка зі сторін повинна письмово повідомити про продаж всіх кредиторів за зобов'язаннями підприємства.

За боргами підприємства, переведеним на покупця без згоди кредитора, продавець і покупець після передачі підприємства несуть солідарну відповідальність.

Підприємство вважається переданим покупцю з дня підписання сторонами передавального акту, а право власності на підприємство переходить до покупця з моменту державної реєстрації цього права. Реєстрація права проводиться після передачі підприємства.

За загальним правилом при продажу підприємства до покупця переходять права на фірмове найменування, товарний знак, знак обслуговування й інші засоби індивідуалізації продавця та його товарів, робіт чи послуг, а також приналежні йому на підставі ліцензії права використання таких засобів індивідуалізації.

Список джерел та літератури

1. Цивільний Кодекс РФ від 30 листопада 1994 р. / / УПС Гарант.

2. Федеральний закон "Про неспроможність (банкрутство)"

3. ФЗ "Про іпотеку (заставу нерухомості)"

4. Балабанов І.Т. Операції з нерухомістю в Росії. М., 1996.

5. Брагінський М.І. Договірне право. М., ЮНІТІ-ДАНА, 2004.

6. Витрянский В.В. Договір купівлі-продажу і його окремі види. М., 2005.

7. Цивільне право Росії. Частина друга: Зобов'язальне право: Курс лекцій. С.153.

8. Зеніна Є.М. Договір дарування. М., 2006.

9. Калачова Г.А. Операції з нерухомістю. М., 2002.

10. Козир О.М. Нерухомість: права і угоди. М., 2004.

11. Левшина Т.Л. Основи законодавства про захист прав споживачів. М., 2004.

12. Розенберг М.Г. Контракт міжнародної купівлі-продажу товарів. Сучасна практика укладання. Вирішення спорів. М., 2006.

13. Скворцов О.Ю. Реєстрація операцій з нерухомістю - правове регулювання та судово-арбітражна практика. М, 2001.

14. Шабалін В.Г. Операції з нерухомістю, або Як правильно і безпечно вирішити житлові проблеми. М., 2007.