Курсова робота
ИПОТЕЧНОЕ ЖИЛИЩНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В РОССИИ»
ТЕМА: «Іпотечне житлове кредитування В РОСІЇ"
Введення
Придбання власного житла - першочергова потреба для кожної сім'ї: без задоволення цієї потреби, не можна говорити ні про які соціальні пріоритети суспільства.
Іпотечне кредитування на сьогоднішній день є єдиним ефективним ринковим інструментом вирішення даної житлової проблеми.
На початку 90-х років намітилося різке згортання темпів будівництва житла з боку держави, підприємств і організацій, що призвело до майже повного зникнення будь-якої підтримки населення у житловій сфері. У Росії житло є дорогим об'єктом і покупка даного товару при разовому отриманні доходу (заробітна плата) для багатьох росіян практично неможлива. Створення умов для довгострокового іпотечного кредитування є привабливою альтернативою для населення, вимушеного зараз збирати на житло в повному обсязі, оскільки воно дозволяє отримати житло в користування на початковому етапі.
У Росії, з-за високого зростання цін на житло та низького темпу зростання будівництва, не кожен в змозі придбати нерухомість. Особливо зараз, у період кризи житлова проблема стоїть дуже гостро. Вже не перший рік регіональні влади намагаються зробити іпотеку не тільки ефективним інструментом житлової проблеми, а й «локомотивом» розвитку ряду галузей економіки, в т.ч. будівельного комплексу, створюючи різні програми та заходи. Але, на жаль, не всі заходи проводяться і розвиваються.
Крім того, іпотека містить у собі величезний потенціал економічного розвитку кредитної системи. Вона дозволяє нерухомості перетворюватися на робочий капітал, що дає можливість кредиторам отримати гарантований дохід, а населенню фінансувати купівлю житла.
Проблема розвитку системи економічного кредитування є актуальною в соціально-економічному плані. Це підтверджується тим, що в останні роки у напрямку розвитку кредитування населення Росії під заставу житла були зроблені важливі кроки. В даний час розроблена концепція розвитку системи іпотечного житлового кредитування в РФ, схвалена і затверджена Постановою Уряду РФ від 11 січня 2000 р., яка визначає місце і роль іпотечного кредитування в житловому фінансуванні, у кредитній системі РФ, а також стратегію держави у становленні даної сфери . Крім того, прийнято низку законів, які є базовими для іпотечного житлового кредитування останнім часом приділяється все більша увага з боку органів державної влади.
Тема курсової роботи є дуже актуальною, з одного боку можна говорити, що іпотечне житлове кредитування на сьогодні переживає важкі часи, тому що у зв'язку з кризою банки все більш посилюють вимоги видачі кредитів, підвищують ставки, і природно відбувається різке зниження попиту на кредити. Статистика Центрального банку свідчить: у лютому 2009 р. було надано лише 78 валютних іпотечних кредитів на суму 317 млн. рублів в рублевому еквіваленті проти 152 кредитів на 695 млн. рублів у січні 2009 р. Але, незважаючи на це іпотека, як інструмент придбання житла , переживе кризу і буде благополучно розвиватися далі. Зміна умов кредитування та ринкової ситуації спричинить за собою зміну структури споживчого попиту на цей кредитний продукт.
Метою даної роботи є розгляд іпотечного житлового кредитування як способу поліпшення житлових проблем.
Основними завданнями, поставленими при написанні даної роботи, є:
визначити поняття, сутність та застосування іпотечного кредитування в Росії;
провести аналіз стратегії держави у становленні та розвитку системи іпотечного житлового кредитування;
аналізувати ситуацію на вітчизняному ринку іпотечного кредитування;
навести приклади цільових програм на прикладі м. Санкт-Петербурга.
Для написання даної роботи використовувалася навчально-методична література, періодичні видання, нормативно-правові документи.
1. Теоретичні аспекти організації іпотечного кредитування в Росії
1.1 Поняття іпотечного кредитування, його особливості, і застосування в сучасних умовах РФ
Іпотечне житлове кредитування - це надання приватним особам довгострокових кредитів на купівлю житла під заставу самого житла, що купується 1.
-залог, заклад) – представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора – залогодержателя к должнику (залогодателю).
Іпотека (грец. hypoteka-застава, застава) - являє собою заставу нерухомості для забезпечення грошової вимоги кредитора - заставодержателя до боржника (заставодавцю). Існує й інше поняття іпотеки. Іпотека - це кредит, отриманий під заставу нерухомості.
Іпотека - це забезпечення зобов'язання нерухомим майном, при якому заставодержатель має право, в разі невиконання заставодавцем зобов'язання, одержати задоволення за рахунок закладеної нерухомості 2.
Житло є дорогим товаром тривалого користування. Його придбання, як правило, не може здійснюватися за рахунок поточних доходів споживачів або накопичень. У більшості країн світу придбання житла в кредит є не тільки основною формою вирішення житлової проблеми для населення, але і базовою сферою економічної діяльності, ключову роль у якій відіграють банківські та інші фінансові структури, що забезпечують необхідний приплив капіталів у цю сферу. Держава виконує регулюючу роль за допомогою створення правової основи, що забезпечує ефективну взаємодію всіх учасників процесу житлового кредитування, а також при необхідності прямим або непрямим чином впливає на залучення додаткових приватних інвестицій у житлову сферу та сприяння різним категоріям громадян у придбанні житла.
Розширення операцій по довгостроковому іпотечному кредитуванню з усією необхідністю ставить завдання залучення достатнього обсягу довгострокових ресурсів з фінансового ринку та ринку капіталів, що визначає важливість відпрацювання надійного механізму фінансування кредиторів і забезпечення гарантій надійності інвесторам, що направляють свої капітали на ринок довгострокових житлових іпотечних кредитів.
Ключовими умовами для залучення кредитних ресурсів у сферу довгострокового іпотечного житлового кредитування є створення в країні сприятливого економіко-політичної обстановки, розробка необхідної законодавчо - нормативної бази та підвищення рівня добробуту населення. Один з центральних питань - стандартизація процедур видачі та обслуговування іпотечних кредитів, правил оцінки платоспроможності позичальників, а також фінансових інструментів для залучення коштів.
Система іпотечного кредитування розвинена у всіх розвинених країнах і є необхідною програмою, використовуваним державою як в економічній, так і в соціальній політиці. Іпотечні кредити зазвичай мають тривалий термін - 10-25 років, що дозволяє зменшити щомісячні суми погашення такого кредиту і робить його доступним відносно широким верствам населення. Однак через тривалість термінів кредитування його розвиток неможливий без організації системи рефінансування.
Іпотечне кредитування виникає, коли одна сторона (кредитор) надає іншій стороні (позичальникові) суму грошових коштів у кредит, порядок погашення якого визначається кредитним договором, що передбачає в якості предмета застави для забезпечення кредиту, що видається житло, що купується на кошти кредиту, і (або) наявне у власності позичальника інше нерухоме майно 3.
Довгостроковий іпотечний житловий кредит видається на умовах платності, строковості і поворотності, а також при строгому контролі за використанням кредитних коштів. Основним забезпеченням повернення кредитних коштів служить заставу за рахунок цих коштів житла.
Іпотека може бути встановлена в забезпечення зобов'язання за кредитним договором, за договором позики або іншого зобов'язання, у тому числі зобов'язання, заснованого на купівлі-продажу, оренді, підряді, іншому договорі, заподіянні шкоди.
Виплата відсотків і погашення кредиту визначаються договором.
У кредитному договорі сторони передбачають такі умови: сума наданого кредиту; термін, на який надається кредит; розмір сплачуваних позичальником відсотків за користування кредитом; черговість погашення кредиту та відсотків по ньому; підстави для дострокового розірвання договору та стягнення кредиту і відсотків по ньому та інші.
У договір про іпотеку сторони включають наступні умови: предмет іпотеки; ціна переданого в іпотеку приміщення; істота основного зобов'язання, забезпечуваного іпотекою (надання кредитних коштів), розмір основного зобов'язання, забезпечуваного іпотекою (розмір кредиту, що надається і розмір відсотків за користування грошовими коштами); термін виконання основного зобов'язання, забезпечуваного іпотекою (термін, на який надається кредит); вказівка на те, що передається в іпотеку майно знаходиться у користуванні у позичальника (він же заставодавець за договором про іпотеку); вимоги зі страхування переданого в іпотеку майна; підстави звернення стягнення на предмет іпотеки та інші.
Права та обов'язки сторін за кредитним договором та договором про іпотеку мають гарантувати кредитору і позичальнику захист їхніх інтересів та можливість відстоювання своїх прав.
У разі якщо позичальник не в змозі повернути кредитні кошти, кредитор має право звернути стягнення на закладене майно.
Стандартна процедура отримання іпотечного кредиту складається з наступних основних етапів:
1) попередня кваліфікація (схвалення) позичальника. Позичальник має отримати всю необхідну інформацію про кредиторі, про умови надання кредиту, про свої права і про обов'язки при укладанні кредитної угоди. Кредитор, у свою чергу, оцінює можливість потенційного позичальника повернути кредит;
2) оцінка кредитором ймовірності погашення іпотечного кредиту та визначення максимально можливої суми іпотечного кредиту з урахуванням доходів позичальника, наявності власних коштів для первинного внеску і оцінки предмета іпотеки. Зазначена процедура іменується андеррайтинг позичальника. Кредитор перевіряє інформацію, надану позичальником, оцінює його платоспроможність і приймає рішення про видачу кредиту або дає мотивовану відмову. При позитивному вирішенні кредитор розраховує суму кредиту і формулює інші важливі умови його видачі (термін, процентну ставку, порядок погашення);
3) підбір квартири, відповідної фінансовим можливостям позичальника і вимогам кредитора. Позичальник має право підібрати собі житло як до звернення до кредитора, так і після. У першому випадку продавець житла і потенційний позичальник підписують попередній договір купівлі - продажу житлового приміщення, що передбачає переважне право купівлі даного житла потенційним позичальником за погодженою сторонами ціною в обумовлений сторонами строк. У цьому випадку кредитор оцінює житло з точки зору забезпечення повернення кредиту, а також розраховує суму кредиту виходячи з доходів позичальника, внесеного початкового внеску і вартості житла. У другому випадку потенційний позичальник, вже знаючи суму кредиту, розраховану кредитором, може підібрати відповідне за вартістю житло і укласти з його продавцем угоду купівлі - продажу за умови, що кредитор буде згодний розглядати житло, що купується в якості відповідного забезпечення кредиту;
4) оцінка житла - предмета іпотеки з метою визначення його ринкової вартості. Після підбору квартири для покупки в кредит оцінювач, послуги якого оплачує позичальник, здійснює незалежну оцінку обраного позичальником житла, а кредитор співвідносить її з розміром видають кредиту;
5) укладення договору купівлі - продажу квартири між позичальником і продавцем житла та укладання кредитного договору між позичальником і кредитором, придбання житла позичальником і перехід його в заставу кредитору за договором про іпотеку або за законом. У разі позитивного рішення кредитор укладає з позичальником кредитний договір, а позичальник вносить на свій банківський рахунок власні грошові кошти, які він планує використовувати для оплати початкового внеску 4.
Забезпечення кредиту може бути оформлено:
договором про іпотеку придбаного житлового приміщення з відповідним нотаріальним посвідченням угоди, а також державною реєстрацією виникає іпотеки;
тристоронніх (змішаним) договором купівлі - продажу та іпотеки житлового приміщення, при якому всі три зацікавлені сторони послідовно і практично одночасно фіксують, нотаріально завіряють і реєструють перехід прав власності від продавця квартири до покупця, а також іпотеку даної квартири на користь кредитора;
договором придбання житлового приміщення за рахунок кредитних коштів, коли іпотека житлового приміщення, виникає в силу закону в момент реєстрації договору купівлі - продажу;
6) проведення розрахунків із продавцем житлового приміщення. Позичальник здійснює оплату вартості житлового приміщення за договором купівлі - продажу, використовуючи суму початкового внеску і кошти кредиту. Доцільно, щоб кредитор безпосередньо брав участь і повністю контролював процес розрахунків за договором купівлі - продажу;
7) страхування предмета іпотеки, життя позичальника, а також по можливості прав власника на купується житлове приміщення.
Надалі кредитор виробляє обслуговування кредиту, тобто приймає платежі від позичальника, веде бухгалтерські записи про погашення основної заборгованості та відсотків, здійснює всі необхідні дії з обслуговування виданого іпотечного кредиту.
У разі виконання зобов'язань за кредитним договором кредит вважається погашеним, а іпотека припиняється, про що робиться відповідний запис у державному реєстрі.
У разі невиконання позичальником і заставодавцем умов кредитного договору або договору про іпотеку кредитор звертає стягнення на закладене житло в судовому або позасудовому порядку. Предмет іпотеки реалізується, а отримані кошти йдуть на погашення боргу кредитору (основної суми боргу, відсотків, штрафів, пені тощо), здійснення видатків за процедурою звернення стягнення і продажу предмета іпотеки. Кошти, що залишилися отримує позичальник.
За договором про іпотеку може бути закладено нерухоме майно, права на яке зареєстровані в порядку, встановленому для державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, у тому числі:
1) земельні ділянки, за винятком земельних ділянок;
2) підприємства, а також будівлі, споруди та інше нерухоме майно, що використовується у підприємницькій діяльності;
3) житлові будинки, квартири і частини житлових будинків і квартир, що складаються з однієї або кількох ізольованих кімнат;
4) дачі, садові будинки, гаражі та інші будівлі споживчого призначення;
5) повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання і космічні об'єкти.
При правильній організації іпотека поступово трансформується в самофінансованим систему, яка формує ринок житла і забезпечує його розвиток. Як правило, такі системи функціонують без фінансової участі держави, за винятком випадків державних дотацій банкам для компенсації їм більш низьких, ніж ринкові, ставок іпотечних кредитів. Необхідно підкреслити, що ключовим завданням держави є створення умов, які дозволили б банкам займатися іпотечним кредитуванням без невиправданого ризику.
Система іпотечного кредитування включає два напрямки 5:
Першим напрямком займаються в основному іпотечні банки, другим - фінансові компанії, фонди, які скуповують активи іпотечних банків, забезпечені заставою майна, і потім від свого імені на їх базі випускають цінні папери (облігації). Цінні папери ліквідні, оскільки забезпечені нерухомістю і дозволяють отримувати довгостроковий і стабільний дохід на інвестиції. За зобов'язаннями деяких фінансових компаній за кордоном гарантом виступає держава, що підвищує їх надійність.
Функціонування вторинного ринку іпотечного кредиту на житло забезпечує ліквідність капіталу іпотечних банків, пов'язує грошову масу в обігу, сприяє перерозподілу капіталу по районах країни і економічних сфер, стабілізує процентні ставки за кредитами.
Банки, що займаються іпотечним кредитуванням, в цих умовах не так обмежені кредитними ресурсами, оскільки, здійснюючи операції на вторинному ринку, мають можливість додатково мобілізувати необхідні кошти, які знову пускають в обіг, видаючи нові кредити. Ефективне функціонування даної системи передбачає наявність розвиненого вторинного іпотечного ринку.
Іпотека - це довгостроковий кредит, який видається на придбання житла.
Не кожні верстви населення можуть дозволити купити квартиру за готівку, накопичуючи гроші довгі роки, тому програма іпотеки вигідна в цьому плані. При стабільному ринку (зростання у межах інфляції), позичальник завжди виявляється у виграші, тому що «переплата» компенсується зростанням цін на житло. Багато хто не вирішуються брати кредит, хоча при цьому орендують іншу квартиру замість того, щоб погашати кредит за власну. Адже вартість орендної плати за однокімнатну квартиру, в 2007 р. майже дорівнює щомісячному платежу по кредиту.
Позитивні аспекти іпотечного кредитування на довгий термін:
доступна цінова політика;
можна брати кредит родиною в кілька поколінь;
відносно невеликі щомісячні виплати, які можна порівняти з вартістю оренди житла;
фіксований відсоток виплат;
Негативні аспекти:
обмеження прав користування нерухомістю в момент виплат кредиту;
висока процентна річна ставка, ніж при споживчих кредитах.
1.2 Стратегія держави у становленні та розвитку системи іпотечного житлового кредитування
У перші голи відродження іпотечного кредитування стало очевидно, що успішний і динамічний розвиток ринку іпотечного житлового кредитування в Росії неможливе без активної участі в цьому процесі держави. Необхідно було розробити загальну концепцію розвитку іпотечного кредитування, створити інфраструктуру іпотечного ринку.
Іпотечне житлове кредитування стає складовою частиною державної житлової політики. Це знайшло своє відображення в державній цільовій програмі «Житло» 6 (червень 1993 р.) - однієї з пріоритетних програм структурної перебудови економіки Росії.
Основними результатами даного етапу можна назвати наступні:
на основі Конституції Російської Федерації було прийнято ряд основоположних законів, інших правових актів, що забезпечують проведення житлової реформи;
було частково подолано скорочення обсягів житлового будівництва;
почав функціонувати ринок житла;
відбулися докорінні зміни у структурі джерел фінансування житлового будівництва.
Незважаючи на досягнуті результати, проблема забезпечення житлом продовжувала загострюватися, а інвестиційна діяльність - знижуватися.
У ході практичної реалізації програми «Житло» виявилася необхідність нових підходів до ряду проблем житлової реформи. Стало очевидним, що необхідно знайти нові, високоефективні позабюджетні джерела фінансування будівництва житла. Зокрема, відродити систему іпотечного кредитування житлового будівництва, яка вже давно довела свою ефективність у багатьох країнах, у тому числі і в дореволюційній Росії.
10 червня 1994 президент Російської Федерації підписав наступні укази:
«Про житлові кредити» з метою «надання кредитно-фінансової підтримки населенню у вирішенні житлової проблеми». Зазначалося, що комерційні банки можуть видавати три види житлових кредитів: земельний кредит, будівельний кредит і кредит на придбання житла.
«Про випуск та обіг житлових сертифікатів», згідно з яким юридична особа - замовник при здійсненні будівництва житлових будинків отримував право залучати кошти громадян РФ за допомогою особливого виду облігацій - житлових сертифікатів, які мають номінальну вартість в одиницях загальної площі.
Всього протягом 1993-1995 рр.. були розроблені та введені в дію близько 50 правових актів з регулювання житлової сфери 7.
У березні 1996 р. Указом Президента було схвалено основні напрями нового етапу реалізації державної цільової програми «Житло». Почалося відродження системи іпотечного кредитування.
Був прийнятий Федеральний закон «Про іпотеку (заставі нерухомості)», який визначив правові основи іпотечного кредитування;
Урядом Російської Федерації було створено Агентство з іпотечного житлового кредитування (АІЖК) (1998 р.);
Банківською системою почали відпрацьовуватися конкретні механізми надання іпотечних кредитів;
Відбулися зміни форми участі бюджетів у житловому фінансуванні шляхом орієнтації бюджетів на надання підтримки безпосередньо громадянам у формі надання субсидій на придбання житла.
У червні 1996 р. була затверджена федеральна програма «Свій будинок», яка підлягала фінансуванню за рахунок коштів федерального бюджету.
Програмою передбачалося створення ефективного кредитно-фінансового та інвестиційного механізму, забезпечення доступності житла для громадян та здійснення будівництва житла за допомогою залучення коштів населення та довгострокових банківських кредитів.
Істотне значення для вдосконалення правових і методологічних основ іпотечного житлового кредитування має прийнята Урядом Російської Федерації в січні 2000 р. «Концепція розвитку системи іпотечного житлового кредитування» 8.
Відповідно до даної Концепції, регулююча роль держави полягає у створенні правової основи, що забезпечує ефективну взаємодію всіх учасників процесу житлового кредитування, а також, при необхідності, у наданні прямим або непрямим чином впливу на залучення додаткових приватних інвестицій у житлову сферу та у сприянні різним категоріям громадян у придбанні житла.
Концепція визначила головну мету розвитку довгострокового іпотечного кредитування - створити ефективно працюючу систему забезпечення доступним за вартістю житлом російських громадян із середніми доходами, засновану на ринкових принципах придбання житла на вільному від монополізму житловому ринку за рахунок власних коштів громадян і довгострокових іпотечних кредитів.
Відповідно до даної Концепції, ефективний ринковий механізм житлового фінансування повинен включати такі основні взаємопов'язані блоки:
Довгострокове іпотечне житлове кредитування населення;
Кредитування житлового будівництва;
Державна бюджетна підтримка придбання житла населенням (система цільових адресних субсидій).
Для становлення і розвитку системи іпотечного житлового кредитування були поставлені наступні основні завдання:
Удосконалення законодавчої та нормативної бази для реалізації механізму даного виду кредитування та ефективного функціонування первинного і вторинного ринків іпотечних житлових кредитів;
Створення та впровадження універсального механізму забезпечення припливу довгострокових позабюджетних фінансових ресурсів на ринок іпотечних житлових кредитів;
Створення інфраструктури, що забезпечує ефективну взаємодію всіх учасників ринку іпотечних житлових кредитів;
Податкове стимулювання громадян, які отримують іпотечні кредити, кредиторів та інвесторів, які забезпечують рефінансування кредиторів;
Створення рівних умов для вільної конкуренції між суб'єктами ринку іпотечних житлових кредитів;
Створення механізмів соціального захисту позичальників від неправомірних дій кредиторів та їх соціальної адаптації при процедурі виселення у випадку неможливості погашення взятого раніше іпотечного кредиту.
Відповідно до даної Концепцією був розроблений і прийнятий в 2003 р. Закон «Про іпотечні цінні папери», який створив умови для рефінансування іпотечних житлових кредитів.
Наступний етап розвитку іпотечного житлового кредитування пов'язаний з федеральною програмою «Житло» на 2002-2010 рр.. У програмі були передбачені заходи з розвитку системи рефінансування іпотечних житлових кредитів шляхом надання державних гарантій за запозиченнями АІЖК з метою підвищення привабливості для інвесторів облігацій, емітованих АІЖК.
У 2003 р. почав реалізовуватися проект «Доступне і комфортне житло - громадянам Росії».
Даний етап розвитку іпотечного житлового кредитування був пов'язаний з активним процесом вдосконалення законодавчих засад, що регулюють діяльність різних суб'єктів ринку іпотечних житлових кредитів. В кінці 2004 р. Державною Думою був прийнятий пакет законів, спрямованих на формування ринку доступного житла.
Однак, незважаючи на всі вжиті заходи, розвиток іпотечного кредитування проходило дуже повільно. Не була вирішена одна з основних проблем - проблема відсутності довгострокових, відносно дешевих джерел фінансування.
Для її вирішення в березні 2005 р. уряд РФ схвалила «Концепцію розвитку уніфікованої системи рефінансування іпотечних житлових кредитів».
Метою даного документа є опис заходів, які необхідно зробити, щоб підвищити доступність для населення іпотечних житлових кредитів.
Уніфікована система рефінансування іпотечних житлових кредитів (УСР ІЖК) стає важливим елементом системи іпотечного кредитування в цілому, оскільки дозволяє істотно розширити обсяг довгострокових ресурсів, залучених у сферу іпотечного житлового кредитування. Базовим елементом такої системи є уніфікація стандартів і процедур іпотечного житлового кредитування у первинних кредиторів. Уніфікація і стандартизація у цій сфері дозволяє запропонувати фінансовому ринку прозорі та надійні іпотечні цінні папери, уникнути витрат інвесторів на вивчення та перевірку кредиторів, що входять до складу іпотечного покриття, і понизити необхідну прибутковість по цінних паперах. Така уніфікована система дозволяє розширити обсяги видаваних іпотечних житлових кредитів та знизити процентні ставки за цими кредитами 9.
В даний час завдання держави в галузі іпотечного кредитування полягають у наступному:
Реалізувати ряд заходів, спрямованих на збільшення можливих термінів іпотечного кредитування;
Створити умови для зниження процентних ставок у системі іпотечного кредитування за рахунок управління ризиками і зниження транзакційних витрат у рамках загальної тенденції зниження рівня інфляції;
Розвивати механізми, що дозволяють населенню здійснювати накопичення первинних внесків, необхідних для отримання іпотечних кредитів;
Розвивати нові іпотечні продукти, в тому числі передбачають різні графіки погашення основного боргу та відсотків (наприклад, інструменти зі зростаючими платежами), для охоплення в якості потенційних позичальників за іпотечними кредитами окремих категорій громадян, статус яких обумовлює прогноз стабільного зростання їхніх доходів.
2. Іпотечне кредитування в Росії
2.1 Аналіз вітчизняного ринку іпотечного кредитування
Світова фінансова криза неабияк підкосив іпотечне кредитування. Якщо в 2007 році обсяг виданих іпотечних житлових кредитів у Росії збільшився на 87 відсотків, то в минулому - лише на 14. При цьому різко загострилася проблема повернення боргів. Вітчизняний іпотечний ринок якось дуже швидко перетворився з бурхливо розвивається в стагнирующий і ризиковий. Виділяють дві основні причини спаду іпотечного ринку. Перша обумовлена підвищеною волатильністю цін на житло і очікуванням росіянами зниження цін. При цьому банки значно посилили вимоги до позичальників в частині підтвердження доходу і підвищили ставки кредитування.
Є проблеми і в банків. Якщо до кризи для видачі іпотечних кредитів вони запозичили гроші за кордоном, а всередині країни мали можливість сек'юритизувати кредити і випускати іпотечні облігації, то тепер ці джерела ліквідності для них недоступні. Гроші, які банки можуть залучати сьогодні в Центральний Банк, це «короткі гроші», на строк до одного року. І видавати їх як іпотечних кредитів неможливо. Великий і процентний ризик, пов'язаний з наявністю в банківському портфелі кредитів з фіксованою процентною ставкою. Зараз за цими кредитами вони фіксують збитки. Порівняйте: річне РЕПО - 12,75 відсотка, а середня ставка за іпотечними кредитами - 12,5 відсотка. Кредитний ризик банків пов'язаний із зростанням прострочень, а ризик ринковий - з падінням цін на нерухомість.
Банки побоюються, що цей процес триватиме, для них краще реалізовувати застави сьогодні, а не відкладати на майбутнє.
Основне завдання зараз - збільшення банківської ліквідності. Обговорюється, наприклад, питання подовження термінів РЕПО-фінансування. Враховуючи, що Центральний Банк поки не готовий подовжувати строки РЕПО понад 12 місяців, необхідно знизити банківські ризики, ввівши диференційований підхід при віднесенні іпотечних активів до тієї чи іншої групи ризику. Крім того, в умовах відсутності ринкових інвесторів банки можуть використовувати механізм випуску іпотечних цінних паперів, наступного викупу їх на свій баланс з метою використання для угод РЕПО і ломбардного кредитування Банком Росії.
У підсумку банки стануть продавати активи, отримуючи необхідні кошти для продовження кредитних програм. Це дозволить їм збільшити частку іпотеки на своєму балансі і при цьому вирішити проблеми процентного ризику. Якщо у банків з'явиться цільове фондування під 10 відсотків, то вони зможуть видавати в роздріб іпотечні кредити за ставкою не вище 15 відсотків.
Друга складова завдання розвитку ринку іпотеки - створення механізмів допуску іпотечних активів до довгострокових джерел фондування. У першу чергу до засобів пенсійних накопичень і засобам квазібюджетних фондів.
Уряд ухвалив рішення через АІЖК підтримати позичальників, що втратили роботу. У грудні 2008 року відповідно до доручення кабінету Агентством в оперативному порядку було розроблено програму допомоги тим, хто відчуває труднощі з погашенням іпотечних кредитів. Програму реалізує спеціально створена дочірня компанія Агентства - ВАТ «Агентство з реструктуризації іпотечних житлових кредитів» (АРІЖК). Умови надання допомоги: сукупний дохід позичальника за винятком обов'язкових витрат, у тому числі по обслуговуванню іпотечного кредиту, складає менше 3 прожиткових мінімумів на кожного члена сім'ї позичальника. Крім того, нерухомість, придбана по іпотеці, повинна бути у позичальника і членів його сім'ї єдиною знаходиться у власності і використовуватися виключно з метою проживання. Є вимоги за площею житла, а також за вартістю квадратного метра.
В кінці 2008 року АІЖК було виділено 60 мільярдів рублів. Ці кошти резервуються для програми допомоги позичальникам і на рефінансування - на первинному ринку іпотеки і вторинному ринку, у тому числі кредитів, виданих у попередні роки.
З 1 квітня 2009 роки АІЖК перестало викуповувати раніше видані кредити і рефінансує тільки кредити, видані в 2009 році. Це допомагає підтримувати платоспроможний попит на ринку житла. Ми також плануємо видавати цільові позики банкам на фінансування нового будівництва. Цей механізм обговорюється з Фондом сприяння розвитку житлового будівництва. Поки нам не зрозуміло, хто буде відбирати будівельні об'єкти: фонд, самі банки або міністерство регіонального розвитку. У будь-якому випадку ці кошти будуть виділятися на конкурсній основі. Основними критеріями відбору банків буде їх участь у співфінансуванні програми з кредитування громадян на придбання або будівництво житла, його фінансова стійкість і цінові параметри угод з надання позикових коштів. Таким чином, приплив грошей у будівельний сектор повинен максимально зрости.
Є всі підстави прогнозувати подальше істотне зниження обсягів надання іпотечних кредитів в 2009 році. Статистика видачі іпотечних кредитів на початку року підтверджує цей прогноз. За попередніми оцінками, у першому кварталі банками на території Росії було видано іпотечних кредитів на 27-30 мільярдів рублів (з них за перших два місяці року на 15 мільярдів рублів). Для порівняння: у першому кварталі 2008 року було видано іпотечних кредитів на суму 150 мільярдів рублів. Скорочення обсягу видачі в 5 раз свідчить про припинення програм видачі іпотечних кредитів більшою частиною кредиторів. Можна прогнозувати, що, якщо не буде підтримки ринку державою, обсяг видачі іпотечних кредитів в 2009 році складе 130-150 мільярдів рублів, або 20-25 відсотків від аналогічного показника 2008 року. З урахуванням коштів, які АІЖК направить на рефінансування, ця сума складе близько 200 мільярдів.
За даними Банку Росії, загальний рівень простроченої заборгованості за виданими іпотечними кредитами станом на 1 січня 2009 року склав 12,1 мільярда рублів, або 1,2 відсотка від обсягу заборгованості за іпотечними кредитами. При цьому наголошується істотний ріст простроченої заборгованості.
Але ця статистика не дозволяє точно оцінити можливу кількість позичальників, які зіткнулися з труднощами при обслуговуванні іпотечних кредитів. Російські кредитні організації враховують тільки суми прострочених платежів по основному боргу до моменту пред'явлення позичальникові вимоги про повне погашення боргу. Більш показовою є звітність за міжнародними стандартами фінансової звітності, коли розраховується два показники - кількість прострочених кредитів і обсяг залишку всієї заборгованості за такими кредитами, однак дана статистика більшістю російських банків не розкривається.
Але прострочення може зростати і в разі, якщо має місце велика дострокове погашення, а банки не видають нових іпотечних кредитів. Коли банки вказують на зростання прострочення в цілому по портфелю, то неможливо проаналізувати, який чинник на це впливає сильніше. Чи то позичальники затримують платежі, то банки, отримуючи від них гроші, не видають нових кредитів. Це важливо для розуміння того, що слід робити, які банки треба капіталізувати.
На думку генерального директора Агентства з іпотечного житлового кредитування Олександра Семеняка: «Масові неплатежі можуть виникати в різних групах: у тих, хто брав валютні кредити в Москві, Московській області і Санкт-Петербурзі. Там 24 відсотка виданих кредитів у валюті. І якщо девальвація рубля продовжиться, то неплатежі будуть рости і далі. Друга група ризику - це регіони, де активно субсидувалася процентна ставка. Зараз у них на це немає коштів. І третя група потенційних неплатежів - це мономіста, де відбувається масове скорочення персоналу. У цілому ми вважаємо, що приблизно 40 відсотків таких позичальників будуть вирішувати виниклі труднощі власними силами, а інші прийдуть за допомогою до держави. За експертними оцінками, це максимально 100 тисяч осіб »10.
Таким чином, хоча прогноз ринку іпотечного кредитування 11 не дуже нас радує. Однак будемо сподіватися, що завдяки підтримки з боку держави, ринок іпотечного кредитування стабілізується і стане більш доступною для широких верств населення.
3. Система рефінансування іпотечних кредитів
3.1 Федеральне агентство по іпотечному житловому кредитуванню
Агентство з іпотечного житлового кредитування є центральним елементом системи іпотечного кредитування.
ВАТ «Агентство з іпотечного житлового кредитування» було створено в жовтні 1997 року у формі відкритого акціонерного товариства зі стовідсотковим державним капіталом на підставі Постанови Уряду Російської Федерації від 26.08.96 № 1010 12.