Правовий режим земель селянських фермерських господарств

Правовий режим земель селянських (фермерських) господарств

Визначення селянського (фермерського) господарства дано в ст.1 Федерального Закону РФ від 11 червня 2003 року N 74-ФЗ "Про селянське (фермерське) господарство" (далі Закон).
Селянське (фермерське) господарство (далі КФГ) являє собою об'єднання громадян, пов'язаних спорідненістю і (або) властивістю, що мають у спільній власності майно і спільно здійснюють виробничу та іншу господарську діяльність (виробництво, переробку, зберігання, транспортування і реалізацію сільськогосподарської продукції), засновану на їх особистій участі.
Селянське господарство - це форма вільного підприємництва, здійснюваного на принципах економічної вигоди. Членами селянського господарства вважаються працездатні члени сім'ї та інші громадяни, спільно ведуть господарство. Права і обов'язки громадян, які ведуть селянське господарство, закріплені у ст.15 цього Закону, який застосовується з урахуванням норм земельного та цивільного законодавства.
Правовий режим земель селянських (фермерських) господарств має свою специфіку. Порядок надання та придбання земельних ділянок для ведення фермерського господарства передбачений Цивільним кодексом РФ (ст. 218, 217) (далі ЦК), Земельним кодексом РФ (ст. 28-34), Федеральним законом "Про обіг земель сільськогосподарського призначення" (ст. 3 , 4, 9 і 10).
Ці загальні принципи деталізовані в розділі 4 Федерального закону "Про селянське (фермерське) господарство" у статтях 11-13.
Стаття 78 Земельного Кодексу РФ (далі ЗК) конкретизує цілі використання земель сільськогосподарського призначення і перераховує суб'єктів, які вправі використовувати землі даної категорії. У деяких випадках особливості правового режиму земельних ділянок у складі земель сільськогосподарського призначення визначаються характером діяльності відповідного суб'єкта, який використовує земельну ділянку.
Приватизація сільськогосподарських угідь була дозволена Законом РРФСР від 23.11.1990 "Про земельну реформу", а приватизація несільськогосподарських угідь - п.4 ст. 1 Федерального закону від 24.07.2002 № 101-ФЗ "Про обіг земель сільськогосподарського призначення".
Приватизація сільськогосподарських угідь була здійснена відповідно до указу Президента РФ від 27.12.1991 № 323 "Про невідкладні заходи щодо здійснення земельної реформи в УРСР", постанов Уряду РФ від 29.12.1991 № 86 "Про порядок реорганізації колгоспів і радгоспів" і від 04.09. 1992 № 708 "Про порядок приватизації та реорганізації підприємств агропромислового комплексу" безкоштовно, шляхом ділення сільськогосподарських угідь на умовні земельні частки без визначення їх меж на місцевості з передачею землі громадянам на праві спільної власності.
Право на отримання земельної частки отримали працівники сільськогосподарських організацій, пенсіонери цих організацій, а також працівники підприємств охорони здоров'я, культури, побуту, зв'язку, торгівлі, харчування, освіти, розташованих на території цих сільськогосподарських організацій.
Вказані земельні частки дозволено виділяти в натурі для створення і розширення фермерського господарства в порядку, встановленому ст. 13 Федерального закону "Про обіг земель сільськогосподарського призначення". Крім того, для ведення фермерського господарства надаються у власність, у тому числі і безкоштовно, земельні ділянки, що знаходяться в державній або муніципальній власності земель за нормами, встановленими у відповідності до ст. 33 Земельного кодексу РФ, а також в оренду без обмеження площі орендованих земель відповідно до ст. 9 і 10 Федерального закону "Про обіг земель сільськогосподарського призначення".
Учасник часткової власності (власник земельної частки) має право вимагати виділу земельної ділянки в рахунок частки у праві спільної власності для створення і розширення фермерського господарства, а також для передачі земельної ділянки в оренду, включаючи передачу земельної ділянки в оренду фермерському господарству.
Виділ земельної ділянки в рахунок земельної частки (земельних часток) - це перехід частини земельної ділянки, що перебуває у спільній власності, у власність учасника пайової власності та припинення для цього учасника права на земельну частку (земельних часток).
Виділену земельну ділянку (новий сформований земельну ділянку) підлягає державному кадастровому обліку у відповідності з Федеральним законом "Про державний земельний кадастр" і державної реєстрації відповідно до Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним".
Стаття 13 Федерального закону "Про обіг земель сільськогосподарського призначення" спростила цей порядок за умови, якщо кількість учасників часткової власності на землі сільськогосподарського призначення більше 5 осіб.
Учасник часткової власності може сповістити інших учасників про свій намір виділити частку (частки) у письмовій формі (як вимагає ст. 252 Цивільного кодексу РФ), або може опублікувати повідомлення в засобах масової інформації, визначених суб'єктом Російської Федерації.
У п.5 ст. 20, п. 3 ст. 21 Земельного кодексу РФ і в п. 2 ст. 3 Федерального закону "Про введення в дію Земельного кодексу Російської Федерації" прописана процедура приватизації земельних ділянок, наданих для ведення фермерського господарства на праві постійного (безстрокового) користування та на праві довічного успадкованого володіння.
Якщо фермерське господарство зареєстровано громадянином без утворення юридичної особи в якості індивідуального підприємця (ст.23 Цивільного кодексу РФ, п. 3 ст. 1 Федерального закону "Про селянське (фермерське) господарство"), то такий громадянин має право одноразово безкоштовно придбати у власність знаходиться у нього на праві постійного (безстрокового) користування або на праві довічного успадкованого володіння земельну ділянку незалежно від його площі.
Якщо ж фермерське господарство зареєстровано як юридична особа (відповідно до положень Закону РРФСР від 22.10.1990 № 348-1 "Про селянське (фермерське) господарство"), то приватизація земельної ділянки вже здійснюється за плату.
Землі, надані для ведення селянського господарства, використовуються для цілей сільськогосподарського виробництва - вирощування сільськогосподарських культур, випасу, сінокосіння, розміщення об'єктів сільськогосподарської інфраструктури, житлових будівель. Землекористування є платним. Громадяни, вперше організуючі селянське господарство, звільняються від сплати земельного податку протягом п'яти років з моменту надання їм вперше земельної ділянки (ст. 12 Закону «Про плату за землю»).
Для будівництва будинків, будівель та споруд, необхідних для здійснення діяльності фермерського господарства, дозволено надавати і набувати земельні ділянки не тільки із земель сільськогосподарського призначення, а й із земель інших категорій.
Згідно зі ст. 7 Земельного кодексу РФ землі в Російській Федерації за цільовим призначенням поділяються на 7 категорій:
1) землі сільськогосподарського призначення;
2) землі поселень;
3) землі промисловості, енергетики, транспорту, зв'язку, радіомовлення, телебачення, інформатики, землі для забезпечення космічної діяльності, землі оборони, безпеки та землі іншого спеціального призначення;
4) землі особливо охоронюваних територій та об'єктів;
5) землі лісового фонду;
6) землі водного фонду;
7) землі запасу.
Загальний порядок надання земельних ділянок для будівництва з земель, що перебувають у державній або муніципальній власності, визначений у ст. 30-33 Земельного кодексу РФ.
Отримавши в реєстраційній палаті документ, що засвідчує право на земельну ділянку (власність, постійне (безстрокове) користування, довічне успадковане володіння, оренда) фермер має право розпоряджатися цією земельною ділянкою відповідно до вимог законодавства.
При формуванні знову утвореного земельної ділянки необхідно дотримуватись вимог п. 1 ст. 4 Федерального закону "Про обіг земель сільськогосподарського призначення" про дотримання мінімального розміру таких земельних ділянок, що встановлюється законом суб'єкта Російської Федерації, за винятком випадків утворення земельної ділянки фермерського господарства, основною діяльністю якого є садівництво, квітникарство, виноградарство, насінництво, птахівництво, овочівництво, бджільництво , рибальство чи інша діяльність за технологією, що допускає використання земельних ділянок, розміри яких менше ніж мінімальні розміри земельних ділянок, встановлені законом суб'єкта Російської Федерації.
Порядок проведення робіт з формування земельної ділянки визначено в Методичних рекомендаціях щодо проведення межування об'єктів землеустрою, затверджених відповідно до постанови Уряду РФ від 07.06.2002 № 396 Керівником Федеральної служби земельного кадастру Росії 17 лютого 2003 року.
Стаття 12 Закону детально регулює відносини фермера та органів публічної влади щодо надання земельних ділянок, що перебувають у державній і муніципальної власності, для ведення фермерського господарства.
У даній статті висвітлено особливості надання земельних ділянок, встановлені в ст. 34 Земельного кодексу РФ і в ст. 9 і 10 Федерального закону "Про обіг земель сільськогосподарського призначення"
Положення статті зобов'язують органи державної влади та органам місцевого самоврядування забезпечити управління і розпорядження земельними ділянками, які перебувають у їх власності, на принципах ефективності, справедливості, публічності, відкритості та прозорості процедур надання таких ділянок фермерським господарством.
СФГ здійснює підприємницьку діяльність без створення юридичної особи. Дана норма відповідає змісту статті 23 Цивільного кодексу РФ, проте, у відповідності зі ст.259 ГК членами селянського (фермерського) господарства на базі майна господарства може бути створено господарське товариство або виробничий кооператив. Крім того, відповідно до ст.23 ЦК селянське (фермерське) господарство може здійснювати діяльність шляхом реєстрації його глави як індивідуального підприємця. Він виступає в цивільному обороті від свого власного імені і відповідає за борги від підприємницької діяльності усім своїм майном (ст.24 ЦК). Глава селянського господарства представляє його інтереси у відносинах з підприємствами, організаціями, громадянами та державними органами.
У відповідності зі ст.257 ЦК майно селянського (фермерського) господарства належить його членам на праві спільної власності, якщо законом або договором між ними не встановлено інше. У спільній власності членів селянського (фермерського) господарства перебувають наданий у власність цього господарства або придбану земельну ділянку, насадження, господарські та інші будівлі, меліоративні та інші споруди, продуктивна і робоча худоба, птиця, сільськогосподарська та інша техніка і обладнання, транспортні засоби, інвентар та інше майно, придбане для господарства на спільні кошти його членів.
Це означає, що можливе існування двох видів правового режиму майна, в тому числі на землю, селянських (фермерських) господарств. В одних випадках право на землю належить главі господарства, коли господарство було утворено до набрання чинності ЦК, і власником землі визнавався його глава. В інших - право на землю є спільною власністю членів господарства.
Особливістю правового режиму земель селянських (фермерських) господарств є принцип неподільності земельної ділянки. Відповідно до п.2 ст.258 ГК земельну ділянку і засоби виробництва, що належать селянському (фермерському) господарству, при виході одного з його членів з господарства розділу не підлягають. Що вийшов з господарства має право на отримання грошової компенсації, сумірною його частці в спільній власності на це майно. З цього випливає і заборона продажу селянським господарством частини належного йому ділянки.
Ці заборони, на перший погляд, зумовлені необхідністю збереження селянського господарства як виробничої структури. Однак в умовах, коли мінімальний розмір ділянки для селянського господарства не встановлений і реально одночасно існують господарства площею і 10 га, і 500 га, важко пояснити, чому фермер, у якого 500 га не може частина цієї ділянки продати сторонній особі або, наприклад, передати синові, що виділяється з метою створення самостійної селянського господарства.
Але навіть якщо ніякої шкоди для виробничої діяльності селянського господарства від такого розділу ділянки не буде, його не зареєструють органи, що здійснюють державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним, оскільки порушуються правила п. 2 ст. 258 Цивільного кодексу РФ та пункту 1 ст. 9 Закону.
Разом з тим ні в кого не виникає сумнівів у тому, що фермер може продати частину невикористаної в господарстві техніки, інвентарю тощо, хоча і техніка та інвентар відносяться до засобів виробництва, розділ яких в натурі при виході з господарства одного з членів також не допускається. Але відносно землі спостерігається інший підхід, хоча він, часом, суперечить просто здоровому глузду.
Однак відповідно до ст.258 ЦК при припиненні селянського (фермерського) господарства у зв'язку з виходом з нього всіх його членів або з інших підстав земельну ділянку підлягає розподілу.
Стаття 258 Цивільного кодексу РФ містить відсилання до земельного законодавства, якій належить керуватися при поділі земельної ділянки поряд із ГК РФ. Але проблема полягає в тому, що земельна ділянка підлягає розподілу далеко не у всіх випадках припинення діяльності селянського господарства.
Крім того, навіть тоді, коли ділянка ділиться, ряд питань залишається неврегульованим. Зокрема, представляється неясним правовий режим тих ділянок, які утворюються в результаті поділу. Середній розмір земельної ділянки в селянському господарстві на сьогоднішній день - приблизно 48 га, але є і ділянки площею кілька сотень га. Якщо така ділянка розділити на 3-5 або більше частин (залежно від кількості членів селянського господарства), то як буде дозволене використання цих ділянок, адже селянське господарство свою діяльність припинило, а для індивідуального житлового будівництва або особистого підсобного господарства ділянки такого розміру (у десятки і сотні га), як правило, не виділяються.
Крім того, так як колишні члени селянського господарства сільськогосподарським виробництвом більше не займаються, то, швидше за все, ці земельні ділянки буде продано іншим землекористувачам. При цьому розділ ділянки має бути попередньо здійснено в натурі (на місцевості), права кожного з колишніх членів на нерухомість повинні бути зареєстровані з видачею відповідних документів і т.п. Все це створює нікому не потрібні і нічим не виправдані складності.
Набагато простіше було б закріпити в земельному законодавстві право колишніх членів селянського господарства при припиненні його діяльності за їх бажанням продати всю ділянку як єдине ціле і поділити між собою виручені кошти (природно, мова йде про продаж земельних ділянок, які не виключені з обороту або не обмежені в обороті). Однак імперативна формулювання статті 258 Цивільного кодексу РФ про те, що "земельна ділянка ... ділиться ...", не дозволяє це зробити.
Відповідно до ст.209 ЦК власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном. Зокрема, власникові земельної ділянки надано право продавати його, передавати у спадок, дарувати, здавати в заставу, оренду, довірче управління, обмінювати, передавати земельну ділянку або частину його до статутних (складеному) капіталів господарських товариств і товариств, виробничих кооперативів, у тому числі з іноземними інвестиціями, і т.д.).
Між тим є такі особливості розпорядження земельними ділянками селянських (фермерських) господарств. Так, ст.63 Федерального закону "Про іпотеку (заставу нерухомості)" [1] передбачає, що іпотека сільськогосподарських угідь зі складу земель селянських (фермерських) господарств не допускається, тобто заставу цих земель заборонено. Крім того, розпорядження земельною ділянкою главою селянського господарства здійснюється за згодою всіх членів селянського господарства.
Особливості успадкування та поділу земельних ділянок господарства визначаються ст. 1181 і 1182 Цивільного кодексу РФ. Ст. 1181 ЦК встановлює, що належали спадкодавцеві на праві власності земельну ділянку або право довічного наслідуваного володіння земельною ділянкою, входить до складу спадщини і спадкується на загальних підставах, встановлених Цивільним кодексом РФ.
При цьому необхідно мати на увазі, що відповідно до ст. 21 Земельного кодексу РФ спадкоємець, який отримав у спадщину право довічного наслідуваного володіння земельною ділянкою, може придбати цю земельну ділянку у власність безкоштовно.
Земельна ділянка, яка перебуває у громадянина на праві постійного (безстрокового) користування, не успадковується ні за заповітом, ні за законом. Таким громадянам доцільно у відповідності зі ст. 20 Земельного кодексу РФ придбати такі земельні ділянки у власність, враховуючи, що це дозволяється зробити безкоштовно. У спадкоємців такого права вже не буде.
Поділ земельної ділянки, що належить спадкоємцям на праві спільної власності, здійснюється з урахуванням мінімального розміру земельної ділянки, встановленого для цілей ведення селянського (фермерського) господарства.
При неможливості поділу земельної ділянки у разі, якщо його розмір менше мінімального розміру, встановленого для ділянок селянських (фермерських) господарств таку земельну ділянку переходить до спадкоємця, який має переважне право на отримання у рахунок своєї спадкової частки цієї земельної ділянки. У даному випадку мова йде про ст. 1168 Цивільного кодексу РФ, якою передбачено переважне право на неподільну річ під час розподілу спадщини.

Бібліографічний список літератури

1. Цивільний кодекс РФ від 30 листопада 1994 року N 51-ФЗ, частина перша (в ред. Федерального закону від 21. 07. 2005 № 109-ФЗ)
2. Земельний кодекс РФ від 25 жовтня 2001 р. № 136 - ФЗ (в ред. Федерального закону від 21.07.2005 N 111-ФЗ)
3. Федеральний Закон РФ від 11 червня 2003 року N 74-ФЗ "Про селянське (фермерське) господарство.
4. Федеральний Закон "Про обіг земель сільськогосподарського призначення (в ред. Федерального закону від 18.07.2005 N 87-ФЗ).
5. Федеральний закон "Про державний земельний кадастр" від 02.01.00 № 28-ФЗ.
6. Указ Президента Російської Федерації від 27 жовтня 1993 р. № 1767 "Про регулювання земельних відносин та розвитку аграрної реформи в Росії". (З ізм. І доп., Внесеними Указами Президента Російської Федерації від 24 грудня 1993 р. № 2287 та від 25 січня 1999 р. № 112).
7. Вказівка ​​Комітету РФ з земельних ресурсів та землеустрою від 27 січня 1994 р. N 3 «Про посилення державного контролю за дотриманням земельного законодавства при виділенні земельних ділянок для організації селянських (фермерських) господарств».
8. Наказ Міністерства РФ з податків і зборів від 3 грудня 2003 р. N БГ-3-09/664 «Про затвердження форм документів, що використовуються при державній реєстрації селянських (фермерських) господарств»
9. Боголюбов С. А., Є. Л. Мініна. Коментар до Земельного кодексу Російської Федерації. - М.: Норма, 2002.
10. Волков Р. А., Голіченков А. К., Козир О. М. Коментар до Земельного кодексу Російської Федерації. - М.: БЕК, 2002.
11. Жаріков, Ю.Г. Розмежування сфери дії земельного та цивільного законодавства при рігулірованіі земельних відносин. / / Держава і право. - № 2. - 1996.
12. Земельне право. Учеб. / Під. ред. В.В Петрова, - М.: Стоглав', 1995.
13. Земельне право. Учеб. / Під. ред. С.А. Беголюбова, - М.: Норма, 1999
14. Калінін М. І., Удачин А. А. Постатейний коментар Федерального закону № 74-ФЗ "Про селянське (фермерське) господарство". / / Www.ValNet.ru
15. Краснова І.О. Земельне право: елементарний курс. Вид. 2-е, перероб. і доп. М.: МАУП, 2003.
16. Крассом О.І. Коментар до Земельного кодексу Російської Федерації - МАУП, 2002.
17. Чашкова С. Ю. Селянське (фермерське) господарство як суб'єкт права і як суб'єкт відповідальності: Сучасний стан та перспективи. / / Сибірський Юридичний Вісник. - 2000. - № 2.