Стаття 23 ГрадК РФ встановлює правило, згідно з яким при розробці генерального плану історичного поселення враховуються історико-архітектурний опорний план такого поселення і проекти зон охорони пам'яток історії та культури.

1.2. Риси поселень

У п. 1 статті 84 ЗК РФ міститься поняття риси поселення, яка представляє собою зовнішні межі земель міських, сільських поселень, що відокремлюють ці землі від земель інших категорій. Зі змісту норми п. 2 ст. 83 ЗК слід, що риса поселення повинна збігатися з його адміністративними кордонами.
Закон визначає, що риса поселення повинна встановлюватися на підставі затвердженої містобудівної та землевпорядної документації (п. 2 ст. 84 ЗК). Дана вимога пов'язана з тим, що встановлення риси поселення зачіпає інтереси як самого поселення, так і суміжних з ним інших муніципальних утворень. [13]
ЗК РФ відносить проекти риси поселень до містобудівної документації. Відповідно до ЗК РФ проекти риси міського та сільського поселень розробляються на основі генеральних планів поселень органами місцевого самоврядування. При цьому проекти риси малих міст і селищ, сільських поселень можуть розроблятися у складі генеральних планів цих поселень.
Чорта поселень згідно з п. 2 статті 84 ЗК РФ повинна встановлюватися по межах земельних ділянок, наданих громадянам та юридичним особам. Однак необхідно відзначити, що така риса в усякому випадку повинна бути встановлена ​​на межі земельних ділянок, що перебувають у будь-якій формі власності і включених до складу поселень, оскільки земельна ділянка може бути віднесений тільки до однієї категорії земель (див. пп. 8 п. 1 ст . 1, п. 2 ст. 7 ЗК РФ).
Пункт 3 статті 84 ЗК України встановлює загальне правило, згідно з яким затвердження та зміна риси поселень здійснюються органами державної влади суб'єктів РФ. Винятки з цього правила становлять випадки затвердження та зміни риси міст федерального значення Москви й Санкт-Петербурга, а також риси міських поселень, що входять до складу ЗАТО. Безумовно, утвердженню підлягає не сама риса поселення, як про це говорить ЗК, а документ, її відображає, тобто проект риси поселення. [14]
Проекти риси міст федерального значення Москви й Санкт-Петербурга затверджуються і змінюються федеральним законом за узгодженим поданням законодавчих (представницьких) органів міста Москви і аналогічних органів Московської області, законодавчих (представницьких) органів міста Санкт-Петербурга і аналогічних органів Ленінградської області. Раніше проекти риси міст федерального значення повинні були затверджуватися Урядом РФ.
Нововведенням ЗК є положення про необхідність затвердження і зміни риси міст, що входять до складу ЗАТЕ, Урядом РФ. Це, очевидно, викликано особливою важливістю таких поселень, оскільки в їх межах розташовані стратегічні об'єкти, у зв'язку з чим територія й кордони ЗАТЕ визначаються з урахуванням особливого режиму безпечного функціонування цих об'єктів (див. ст.1 Закону про ЗАТО).
Встановлення у статті 84 ЗК РФ (п.6) принципу, згідно з яким включення земельних ділянок в межі поселень не тягне за собою припинення прав власників земельних ділянок, землекористувачів, землевласників та орендарів земельних ділянок, щонайменше, незрозуміло. Про які права в даному випадку йде мова? Якщо це права за використання земель, визначені у гл. VI ЗК, то вони за загальним правилом п.1 ст.43 ЗК здійснюються зазначеними особами на свій розсуд. Якщо маються на увазі права, передбачені гол. III і IV ЗК, то їх припинення здійснюється відповідно до норм гл. VII ЗК, і тому умови припинення таких прав повинні міститися тільки в цій главі.

1.3. Типи поселень

Усі поселення, згідно з п. 1 ст. 5 ГрадК РФ 1998 р., поділяються на кілька типів. В основу їх класифікації покладені наступні критерії: чисельність населення, науково-виробнича спеціалізація поселень, значення поселень в системі розселення населення і адміністративно-територіальний устрій країни. [15]
Чисельність населення - це критерій віднесення поселення до категорії міських чи сільських поселень. Міськими визнаються найбільш великі поселення. Сільськими поселеннями - поселення, що мають порівняно невелике число жителів, починаючи з 5 тис. людей. [16]
Виробнича спеціалізація поселень також впливає на вигляд поселення. Міськими визнаються зазвичай поселення, жителі яких зайняті головним чином у промисловості, у сферах обслуговування, управління, науки і культури, сільськими - ті поселення, більшість населення яких зайняті в сільськогосподарському виробництві. [17]
Значення поселень в системі розселення та адміністративно-територіальний устрій країни також грає важливу роль при віднесенні поселення до категорії міського чи сільського. За загальним правилом, саме міста є адміністративними та культурними центрами навколишніх районів.
ГрадК РФ 1998 р. (ст. 5) передбачає, що всі поселення поділяються на два основних види: міські (міста і селища) і сільські (села, станиці, села, хутори, кишлаки, аули, стійбища, займанщини і інші).
У залежності від чисельності населення міські та сільські поселення відповідно поділяються на:
- Надвеликі міста (чисельність населення понад 3 млн осіб);
- Найбільші міста (чисельність населення від 1 млн до 3 млн осіб);
- Великі міста (чисельність населення від 250 тис. до 1 млн осіб);
- Великі міста (чисельність населення від 100 тис. до 250 тис. осіб);
- Середні міста (чисельність населення від 50 тис. до 100 тис. осіб);
- Малі міста і селища (чисельність населення до 50 тис. осіб);
- Великі сільські поселення (чисельність населення понад 5 тис. осіб);
- Великі сільські поселення (чисельність населення від 1 тис. до 5 тис. осіб);
- Середні сільські поселення (чисельність населення від 200 осіб до 1 тис. осіб);
- Малі сільські поселення (чисельність населення менше 200 чоловік).
Поселення, що мають тимчасове значення і непостійний склад населення і є об'єктами службового призначення у відповідній галузі економіки (залізничні будки, будинки лісників, бакенщика, польові стани тощо, а також поодинокі будинки знаходяться у віданні муніципальних утворень, з якими зазначені поселення пов'язані в адміністративному, виробничому або територіальному відносинах.
Класифікація міських і сільських поселень визначається і в законодавстві про адміністративно-територіальний устрій. Відповідно до Конституції РФ (ст. 73 і 76) територіальний (адміністративно-територіальний) пристрій суб'єктів Федерації відноситься до ведення суб'єктів РФ. У цій сфері вони здійснюють власне правове регулювання. Федеральний закон від 6 жовтня 1999 р. № 184-ФЗ «Про загальні принципи організації законодавчих (представницьких) і виконавчих органів державної влади суб'єктів Російської Федерації» [18] (пп. «л» п. 2 ст. 5) відносить до числа основних повноважень законодавчого (представницького) органу державної влади суб'єкта РФ встановлення адміністративно-територіального устрою суб'єкта Федерації та порядок його зміни шляхом прийняття закону суб'єкта Федерації.
Пункт 1 статті 5 ГрадК РФ 1998 р. виділяє критерії, що визначають характер містобудівної діяльності на території поселень. Фактично мова йде про критерії, які покладені в основу класифікації видів поселень. В якості таких критеріїв Кодекс визнає чисельність населення, виробничу спеціалізацію поселень і значення поселень в системі розселення та адміністративно-територіальний устрій країни.
Чисельність населення - критерій віднесення поселення до категорії міських чи сільських поселень. Міськими визнаються найбільш великі поселення, сільськими - поселення, що мають порівняно невелике число жителів, починаючи з 5 тис. чоловік населення.
У залежності від чисельності населення визначаються типи міських поселень, перераховані в п. 3 цієї статті (надвеликі міста, що мають чисельність населення понад 3 млн. чоловік, найбільші міста з населенням від 1 млн. до 3 млн. осіб і т.д.), і типи сільських поселень.
Виробнича спеціалізація поселень також впливає на їх вигляд. Міськими визнаються зазвичай поселення, жителі яких зайняті головним чином у промисловості, у сферах обслуговування, управління, науки і культури. Сільськими - ті поселення, більшість населення яких зайнято в сільськогосподарському виробництві.
Значення поселень в системі розселення та адміністративно-територіальний устрій країни також грає важливу роль при віднесенні поселення до категорії міського чи сільського. За загальним правилом, саме міста є адміністративними та культурними центрами навколишніх районів. [19]
Пункт 2 статті 5 ГрадК РФ 1998 р. передбачає, що всі поселення поділяються на два види: міські та сільські, а п. 3 закріплює більш докладну їх класифікацію за типами поселень. Крім того, п. 4 виділяє поселення, які мають тимчасове значення, непостійний склад населення і є об'єктами службового користування.
Класифікація міських і сільських поселень визначається і в законодавстві про адміністративно-територіальний устрій. Відповідно до Конституції РФ (ст. 73 і 76) територіальний (адміністративно-територіальний) пристрій суб'єктів РФ належить до відання суб'єктів Федерації. У цій сфері вони здійснюють власне правове регулювання.
Федеральний закон від 6 жовтня 1999 р. № 184-ФЗ «Про загальні принципи організації законодавчих (представницьких) і виконавчих органів державної влади суб'єктів Російської Федерації» (пп. «л» п. 2 ст. 5) відносить до числа основних повноважень законодавчого ( представницького) органу державної влади суб'єкта РФ встановлення адміністративно-територіального устрою суб'єкта Федерації та порядок його зміни шляхом прийняття закону суб'єкта Федерації.
У п. 5 ст. 5 ГрадК РФ 1998 р. Відображено принцип залежності виду, змісту містобудівної документації, порядку її розробки, узгодження і твердження від типу поселення. Загальні питання, що стосуються вимог до містобудівної документації, закріплені в ст. 28 і 29 ГрадК РФ 1998 р.. Так, відповідно п. 5 ст. 28 ГрадК РФ 1998 р. містобудівна документація будь-якого виду включає в себе текстові та графічні матеріали, містить обов'язкові положення, встановлені завданням на розробку містобудівної документації відповідного виду. Містобудівна документація будь-якого виду розробляється на підставі завдання, виданого відповідними органами державної влади, органами місцевого самоврядування або, за погодженням з ними, замовниками (п. 8 ст. 28).
Містобудівна документація будь-якого виду може розроблятися на конкурсній основі (п. 10 ст. 28). [20]
Відповідно до п. 6 ст. 28 ГрадК РФ 1998 р. містобудівна документація будь-якого виду підлягає державній екологічній експертизі у випадках і в порядку, встановлених законодавством РФ про екологічну експертизу. [21] Обов'язковими умовами для затвердження містобудівної документації будь-якого виду є її узгодження з відповідними органами санітарно-епідеміологічного нагляду, а також наявність позитивного висновку органів охорони пам'яток культури у випадках, визначених законодавством у сфері охорони пам'яток історії та культури, інших зацікавлених державних органів з урахуванням думки населення.
Відповідно до ст. 29 ГрадК РФ 1998 р. містобудівна документація до її затвердження підлягає державній експертизі. Позитивний висновок органу державної експертизи містобудівної та проектної документації є підставою для затвердження містобудівної та проектної документації.
Як приклад взаємозв'язку містобудівної документації та типу поселення можна навести п. 4 ст. 35 ГрадК РФ 1998 р. Так, генеральний план міста з чисельністю населення до 50 тис. чоловік і генеральний план сільського поселення можуть розроблятися разом з проектом планування територій зазначених поселень як єдиний документ. Згідно з п. 1 ст. 36 ГрадК РФ 1998 р., проекти риси малих міст і селищ, риси сільських поселень можуть розроблятися у складі генеральних планів зазначених поселень.
Пункт 6 ст. 5 ГрадК РФ 1998 р. закріплює пріоритет його норм, які містять містобудівні вимоги, що стосуються умов та порядку користування землями поселень. Ця правова норма цілком обгрунтована. Справа в тому, що землі поселень грають важливу роль в житті суспільства, виконуючи функцію територіально-просторового базису. Займаючи порівняно невелику площу по відношенню до всієї території, ці землі є місцем проживання більшої частини населення. Землі, зайняті поселеннями, призначені для розміщення міст, селищ, сільських поселень і об'єктів нерухомості, що забезпечують життєдіяльність населення. [22]
До прийняття ГрадК РФ питання правового режиму земель поселень регулювалися головним чином земельним законодавством. ЗК РФ виділяє ці землі в якості окремої категорії земель, називаючи їх землями населених пунктів. Землями населених пунктів є всі землі в межах міської, селищної риси і риси сільських населених пунктів. Однак протягом десятиліть земельне законодавство регулювало лише окремі, найбільш загальні питання використання цієї категорії земель, приділяючи увагу головним чином регулювання земель сільськогосподарського призначення. У цьому плані земельне законодавство носило «аграрний», якщо можна так висловитися, характер. Широкий комплекс питань використання земель поселень залишалося неврегульованим. ГрадК РФ заповнив цю прогалину. Тому при розробці Земельного кодексу РФ в частині регулювання питань правового режиму земель поселень пріоритет мають норми ГрадК РФ.

РОЗДІЛ 2. СКЛАД ЗЕМЕЛЬ поселень І ПРАВОВИЙ РЕЖИМ ТЕРИТОРІАЛЬНИХ ЗОН

2.1. Правовий режим житлових, виробничих громадських, ділових зон

Методичні рекомендації з розробки схем зонування території міст (МДС 30 - 1.99), схвалені Науково-технічною Радою Держбуду Росії від 10 червня 1999 р., передбачають приблизний склад і зміст містобудівних регламентів різних типів житлових зон.
Так, виділяється зона Ж.1 «Зона садибних і блокованих житлових будинків». Вона підрозділяється на дві підзони (Субзони), що відрізняються один від одного вимогами до забудови земельних ділянок. До підзоні Ж.1-1 відносяться території, 60% площі яких становлять земельні ділянки, надані під забудову до 1 січня 1989 р. На підзоні Ж.1-2 відносяться території, 60% площі яких становлять земельні ділянки, надані під забудову після 1 Січень 1989
У зоні Ж.1 допускається зведення окремих житлових будинків садибного типу; блокованих житлових будинків; магазинів з торговою площею до 40 кв. м, крім спеціалізованих магазинів будівельних матеріалів і магазинів з наявністю в них вибухонебезпечних речовин і матеріалів.
Для цих двох підзон передбачені наступні види дозволеного використання об'єктів нерухомості. Дозволяється використання нерухомості для надомних видів діяльності відповідно до санітарних та протипожежних норм; пристрою садів, городів; будівлі лазень, саун, за умови каналізування стоків; розміщення споруд, пов'язаних з вирощуванням квітів, фруктів, овочів, парників, теплиць, оранжерей і т. д., господарських будівель. [23]
Для житлових будинків садибного типу вирішуються вбудовані або окремо стоять гаражі, а також відкриті стоянки, але не більше двох транспортних засобів на одній земельній ділянці. На земельній ділянці, зайнятому блокованими житловими будинками, дозволяється зведення вбудованих або окремо розташованих гаражів, відкритих стоянок на один транспортний засіб.
У підзоні Ж.1-1 дозволено розміщувати пристрої та будівлі для утримання дрібної домашньої худоби.
До числа умовно дозволених видів використання нерухомості, тобто потребують спеціального узгодження, відносяться види використання об'єктів нерухомості, які мають параметри більш і менш зазначених у вимогах до забудови. Наприклад, розміщення дитячих садів, інших об'єктів дошкільного виховання; початкових і середніх шкіл; об'єктів, пов'язаних з відправленням культу, підприємств громадського харчування, кабінетів практикуючих лікарів, центрів народної і традиційної медицини, приміщень для занять спортом, бібліотек, аптек, невеликих готелів, пансіонатів , поштових відділень, телефону, телеграфу.
У цій зоні передбачені наступні параметри нерухомості. Для житлових будинків садибного типу в підзоні Ж.1-1 мінімальна площа земельної ділянки повинна складати не менше 200 кв. м (включаючи площу забудови). У підзоні Ж.1 - 2400 кв.м (включаючи площу забудови). Мінімальна площа ділянки для блокованих житлових будинків повинна становити з розрахунку на одну квартиру 75 кв.м (включаючи площу забудови) або 30 кв.м (без урахування площі забудови). Відстань між фронтальною кордоном ділянки і основним будовою в підзоні Ж.1-1 має бути у відповідності зі сформованою лінією забудови, в підзоні Ж.1-2 - до 6 м. Встановлено такі мінімальні відстані від меж землеволодіння до будівель, а також між будівлями . Відстань від меж сусідньої ділянки до основної будівлі - 3 м; господарських та інших будівель - 1 м; відкритої стоянки - 1 м; окремо стоїть гаража - 1 м; від основних будівель до окремо розташованих господарських та інших будівель - відповідно до вимог СНіП 2.07 .01-89 і Санітарних правил утримання територій населених місць, затверджених Міністерством охорони здоров'я СРСР 5 серпня 1988 № 4690-88 (СанПіН 42-128-4690-88).
Визначено висота будинків. За загальним правилом, вона повинна складати для всіх основних будівель до двох поверхів з можливим використанням мансардного поверху. Висота від рівня землі до верху плоскої покрівлі-не більше 9,6 м; до коника скатної покрівлі - не більше 13,6 м. Для допоміжних будівель висота від рівня землі до верху плоскої покрівлі повинна бути не більше 4 м, до гребеня скатної покрівлі - не більше 7 м. Не мають обмежень по висоті шпилі, башти, флагштоки. Не допускається розміщувати допоміжні будівлі, крім гаражів, з боку вулиць. Встановлено обмеження розміщення віконних прорізів, що виходять на сусідні земельні ділянки. Відстань від вікон житлових приміщень до господарських та інших будівель, розташованих на сусідніх ділянках, має бути не менше 6 м. З боку вулиць огорожі повинні бути прозорими, характер огорожі і його висота повинні бути однаковими, як мінімум, протягом одного кварталу з обох сторін вулиці. [24]
Зона багатоквартирних житлових будинків до трьох поверхів позначається як зона Ж.2. У ній дозволена споруда житлових будинків садибного типу; блокованих житлових будинків; багатоквартирних житлових будинків не вище трьох поверхів; бібліотек; аптек з торговою площею до 20 кв.м; магазинів з торговою площею до 60 кв.м. У ній можуть розміщуватись дитячі сади, інші об'єкти дошкільного виховання; школи початкові і середні; підприємства громадського харчування з кількістю посадкових місць до 16; кабінети практикуючих лікарів, центри народної і традиційної медицини; перукарні.
Неосновними і супутніми видами використання нерухомості для окремо розташованих і блокованих житлових будинків є використання об'єктів нерухомості для надомних видів діяльності відповідно до санітарних і протипожежних норм. У зоні можуть знаходитися сади, городи, розміщуватися лазні, сауни за умови каналізування стоків; зводитися споруди, пов'язані з вирощуванням квітів, фруктів, овочів, - парники, теплиці, оранжереї і т.д. Допускається будівництво господарських будівель для житлових будинків садибного типу - вбудованих або окремо розташованих гаражів, а також відкритих стоянок, але не більше ніж на два транспортних засоби на одну земельну ділянку. Для блокованих житлових будинків з розрахунку на одну квартиру - вбудованих або окремо розташованих гаражів, а також відкритих стоянок, але не більше ніж на один транспортний засіб на одну земельну ділянку. Для багатоквартирних житлових будинків допускаються вбудовані, підземні або полузаглубленние гаражі або стоянки з розрахунку не більш ніж одне місце паркування на одну квартиру, а також відкриті стоянки для тимчасового зберігання автотранспорту відповідно до будівельних норм і правил. [25]
До числа умовно дозволених видів використання об'єктів нерухомості, тобто потребують спеціального узгодження, відносяться види використання, які мають параметри більш і менш зазначених у вимогах до забудови. У цій зоні розміщуються житлові будинки, магазини та інші об'єкти обслуговування, прилавки й кіоски для дрібнороздрібної торгівлі, об'єкти, пов'язані з відправленням культу, клубні приміщення багатоцільового спеціалізованого призначення, приміщення для занять спортом, поштові відділення, телефон, телеграф, тимчасові споруди для дрібнороздрібної торгівлі , перукарні.
Визначено такі параметри нерухомості в цій зоні. Мінімальна площа земельної ділянки для окремо стоїть, повинна становити 400 кв.м (включаючи площу забудови). Мінімальна площа ділянки на одну сім'ю блокованого житлового будинку повинна бути 75,2 кв.м, включаючи площу забудови, без урахування площі забудови - 30 кв.м. Що стосується мінімальної площі земельної ділянки для багатоквартирного житлового будинку, то вона повинна бути з розрахунку 19,3 кв.м на 1 людину.
Передбачаються також мінімальні відстані від меж землеволодінь до будівель, а також між будівлями. Так, між фронтальної кордоном ділянки і основним будовою відстань може бути визначено у відповідності зі сформованою лінією забудови. Від кордонів сусідньої ділянки до основної будівлі відстань має бути 3 м; господарських та інших будівель - 1 м; відкритої стоянки - 1 м; окремо стоїть гаража - 1 м.
Відстані від основних будівель до окремо розташованих господарських та інших будівель повинні відповідати вимогам СНиП 2.07.01-89 і Санітарним правилам утримання територій населених місць, затвердженим Міністерством охорони здоров'я СРСР 5 серпня 1988 № 4690-88 (СанПіН 42-128-4690-88) . [26]
Для всіх основних будівель допускається до трьох надземних поверхів з можливим використанням мансардного поверху. Висота таких будівель від рівня землі до верху плоскої покрівлі повинна бути не більше 11,6 м, до гребеня скатної покрівлі - не більше 16 м. Висота всіх допоміжних будівель від рівня землі до верху пласкої покрівлі - не більше 11,6 м, до гребеня скатної покрівлі - не більше 7 м. Висота шпилів, веж, флагштоків не обмежена.
Підприємства обслуговування повинні розміщуватися на перших поверхах виходять на вулиці житлових будинків або прилаштовуватися до них за умови, що завантаження підприємств та входи для відвідувачів розташовуються з боку вулиці. Допоміжні будівлі, за винятком гаражів, розміщувати з боку вулиці не допускається.
Обмеження, пов'язані з розміщенням віконних прорізів, що виходять на сусідні землеволодіння, полягають в тому, що відстань від вікон житлових приміщень до господарських будівель і інших будов, розташованих на сусідніх ділянках, має бути не менше 6 м. З боку вулиць огорожі земельних ділянок повинні бути прозорими, вид огорожі і його висота повинні бути однаковими, як мінімум, протягом одного кварталу з обох боків вулиці. [27]
Відповідні вимоги встановлюються для зони багатоквартирних житлових будинків в 4-5 поверхів (Ж.3.) Та зони багатоквартирних житлових будинків у 4-12 поверхів (Ж.4.).
Зміст містобудівних регламентів для суспільно-ділових зон відображено в Методичних рекомендаціях з розробки схем зонування території міст (МДС 30-1.99), схвалених Науково-технічною Радою Держбуду Росії від 10 червня 1999 Вказівки передбачають, що суспільно-ділова зона може підрозділятися на кілька видів.
Центральна суспільно-ділова зона (0.1.) Охоплює загальноміський центр, що має багатофункціональне використання території, який поділяється на кілька підзон (субзон).
У цій зоні дозволяється розміщення закладів виховання та освіти, закладів охорони здоров'я, соціального забезпечення, спортивних та фізкультурно-оздоровчих споруд, закладів відпочинку та рекреаційних територій. У ній можуть знаходитися також заклади культури і мистецтва, установи, пов'язані з відправленням культу, підприємства торгівлі, громадського харчування та побутового обслуговування, організації та установи управління, проектні організації, кредитно-фінансові установи і підприємства зв'язку, наукові та адміністративні організації, офіси, контори , компанії та інші підприємства бізнесу, житлова забудова.
До числа неосновних і супутніх видів використання нерухомості відносяться споруди для постійного та тимчасового зберігання транспортних засобів. Умовно дозволеними видами використання, тобто вимагають спеціального узгодження, є види використання нерухомості, що перевищують параметри, зазначені у вимогах до забудови. Мова йде про розміщення великих підприємств обслуговування, що вимагають за нормами великих автостоянок (більш ніж на 50 автомобілів); ​​гаражів та стоянок для постійного зберігання транспортних засобів; підприємств з обслуговування транспортних засобів; казино; громадських туалетів. Центральна суспільно-ділова зона ділиться на підзони (Субзони) загальноміського центру. Підзона 0.1-1 охоплює території, пов'язані зі спорудами зовнішнього транспорту, - залізничним вокзалом, річковим портом і автовокзалом.
У цій зоні дозволяється зведення споруд зовнішнього транспорту; розміщення парків, скверів, бульварів, спортмайданчиків, тенісних кортів; об'єктів, пов'язаних з відправленням культу; готелів, будинків прийому гостей, центрів обслуговування туристів; закладів середньої спеціальної освіти; вищих навчальних закладів; клубних приміщень багатоцільового і спеціалізованого призначення; клубів, кінотеатрів, відеосалонів; музеїв, виставкових залів; інформаційних центрів; магазинів, торгових центрів; підприємств громадського харчування: їдалень, кафе, барів, закусочних, ресторанів; перукарень; пошти, телефону, телеграфу, аптек, приймальних пунктів пралень та хімчисток; адміністрацій, офісів фірм і компаній, представництв тощо, наукових, проектних і конструкторських організацій, різних агентств; банків, відділень банків; видавництв, редакційних комплексів.
Встановлені також неосновні та супутні види використання нерухомості, а також умовно дозволені види використання, які вимагають спеціального погодження. Допускається виділення та інших підзон загальноміського центру.
Правовий режим суспільно-діловий зони районного (у місті) значення (0.2.) Полягає в наступному. Ця зона призначена для обслуговування населення, що проживає в зонах Ж3 і Ж.4. На території цієї зони можуть розміщуватися готелю; заклади середньої спеціальної освіти; школи мистецтв; клуби, кінотеатри, відеосалони; танцювальні зали, дискотеки; музеї, виставкові зали, бібліотеки, архіви, інформаційні центри; об'єкти, пов'язані з відправленням культу; спортзали, басейни, фізкультурно-оздоровчі комплекси; спортмайданчики, тенісні корти; магазини, торгові центри, підприємства громадського харчування: їдальні, кафе, бари, закусочні, ресторани; перукарні; пошивні ательє, ювелірні майстерні, ремонтні майстерні побутової техніки, пекарні та інші подібні об'єкти обслуговування; пошта , телефон, телеграф; приймальні пункти і підприємства пральні та хімчистки; лазні; аптеки; поліклініки, кабінети лікарів-практиків, центри народної медицини, відновлювальні центри; будівлі адміністрацій, офіси фірм і компаній, представництва, контори; суди; наукові, проектні та конструкторські організації , різні агентства; відділення банків; видавництва, редакційні комплекси. [28]
Неосновними і супутніми видами використання нерухомості визнається розміщення споруд для постійного та тимчасового зберігання транспортних засобів.
До числа умовно дозволених видів використання належать види використання нерухомості, що перевищують параметри, зазначені у вимогах до забудови: розміщення великих підприємств обслуговування, що вимагають за нормами великих автостоянок (більш ніж на 50 автомобілів); ​​гаражів та стоянок для постійного зберігання транспортних засобів; підприємств з обслуговування транспортних засобів; тимчасових споруд дрібнороздрібної торгівлі; казино; громадських туалетів. Встановлено такі параметри об'єктів нерухомості. Передбачено, що для житлових будинків, що виходять на магістральні вулиці, кількість житлових приміщень має становити не більше 10% площі першого поверху будинку. Висота будівель для всіх основних будівель не повинна перевищувати 12 наземних поверхів з можливим використанням мансардних поверхів. Висота від рівня землі до верху покрівлі повинна бути не більше 44 м. Винятком є ​​шпилі, башти і флагштоки.
Допускається виділення суспільно-діловий зони місцевого значення (0.3.). Її призначенням є обслуговування населення, що проживає в зонах Ж.1 і Ж.2. У цій зоні дозволяється здійснювати види використання нерухомості, що існують на момент прийняття правил забудови. Допускається розміщувати: житлові будинки; готелі, не порушують вимог до забудови земельних ділянок зон Ж.1 і Ж.2, клубні приміщення багатоцільового та спеціалізованого призначення; бібліотеки; об'єкти, пов'язані з відправленням культу; спортзали, басейни, фізкультурно-оздоровчі комплекси, не порушують вимог до забудови земельних ділянок зон Ж.1 і Ж.2, спортмайданчики, тенісні корти; магазини, підприємства громадського харчування: їдальні, кафе, бари; пошивні ательє, ювелірні майстерні, ремонтні майстерні побутової техніки, пекарні з магазинами з продажу готової продукції , приймальні пункти пральні та хімчистки; пошта, телефон, телеграф; аптеки; кабінети практикуючих лікарів, центри народної медицини, відновлювальні центри, наукові, проектні і конструкторські організації, агентства; відділення банків.
Неосновними і супутніми видами використання нерухомості є споруди для постійного та тимчасового зберігання транспортних засобів. Умовно дозволеними видами використання вважаються види використання нерухомості, що перевищують вимоги до забудови: розміщення великих підприємств обслуговування, що вимагають автостоянок більш ніж на 10 автомобілів; гаражів та стоянок для постійного зберігання транспортних засобів; підприємств з обслуговування транспортних засобів.
Визначено такі параметри нерухомості. Висота і розміри будівель підприємств обслуговування повинні відповідати вимогам до забудови земельних ділянок житлової зони, для якої організовується дана комерційна зона.
У навчальній зоні (0.4.) Розміщуються професійно-технічні, середні спеціальні і вищі навчальні заклади; гуртожитку, пов'язані з навчальними закладами; житлові будинки для педагогічного та обслуговуючого персоналу; навчальні полігони, господарські ділянки; виробничі бази та майстерні навчальних закладів; готелі, пансіони ; парки, сквери, бульвари; об'єкти, пов'язані з відправленням культу; спортмайданчики, тенісні корти; спортзали, басейни, фізкультурно-оздоровчі комплекси; клубні приміщення багатоцільового та спеціалізованого призначення; кінотеатри, відеосалони, танцювальні зали, дискотеки; музеї, виставкові зали; бібліотеки , архіви, інформаційні центри; магазини, торгові центри, підприємства громадського харчування: їдальні, кафе, бари, закусочні, ресторани; перукарні, приймальні пункти пральні та хімчистки, пошта, телеграф, телефон; ремонтні майстерні побутової техніки, пекарні та інші подібні об'єкти обслуговування ; аптеки; поліклініки, кабінети лікарів-практиків, відновлювальні центри; лазні, сауни; будівлі адміністрації; наукові, проектні і конструкторські організації, агентства; відділення банків; теле-і радіостудії. Ці види використання нерухомості відносяться до дозволених.
До неосновним і супутнім видам використання відносяться споруди для постійного та тимчасового зберігання транспортних засобів. Умовно дозволеними видами використання нерухомості, тобто вимагають спеціального узгодження, визнаються дозволені види використання, що порушують вимоги до забудови підприємства по обслуговуванню транспортних засобів, а також розміщення громадських туалетів.
Параметри нерухомості в цій зоні наступні: площа озеленення земельних ділянок повинна складати не менше 40% території; кількість наземних поверхів повинно бути до 9; висота будівель для всіх основних будівель від рівня землі до верху покрівлі - не більше 36 м. Встановлено мінімальну відстань між навчальними корпусами та проїзною частиною швидкісних і магістральних вулиць безперервного руху: 50 м, до проїжджої частини вулиць і доріг місцевого значення - 25 м. Такий правовий режим використання нерухомості в суспільно-ділових зонах. [29]
Типи виробничих зон відповідно до Методичних рекомендацій з розробки схем зонування території міст (МДС 30-1.99) встановлюються залежно від передбачуваних видів використання нерухомості, обмежень на використання територій та характеру забудови кожної конкретної зони.
Так, виділяється комунально-складська зона, зона підприємств V класу шкідливості (П.1.), Яка повинна мати санітарно-захисну зону шириною 50 м. У цій зоні дозволені наступні види використання нерухомості: підприємства комунального господарства, склади, бази, підприємства V класу шкідливості; споруди для постійного та тимчасового зберігання транспортних засобів; підприємства з обслуговування транспортних засобів; інженерні споруди.
Зона підприємств IV класу шкідливості (П.2.) Повинна мати санітарно-захисну зону шириною 100 м. У ній допускається розміщення підприємств IV класу шкідливості; споруд для постійного та тимчасового зберігання транспортних засобів; підприємств з обслуговування транспортних засобів; підприємств V класу шкідливості; інженерних споруд.
У зоні підприємств III класу шкідливості (П.3.) Встановлюється санітарно-захисна зона завширшки 300 м. У ній дозволяється розміщення підприємств III класу шкідливості; споруд для постійного та тимчасового зберігання транспортних засобів; підприємств з обслуговування транспортних засобів; підприємств IV, V класів шкідливості; інженерних споруд.
Для зони підприємств II класу шкідливості (П.4.) Встановлюється санітарно-захисна зона завширшки 500 м. Її територія використовується для розміщення підприємств II класу шкідливості; споруд для постійного та тимчасового зберігання транспортних засобів; підприємств з обслуговування транспортних засобів; підприємств III - V класів шкідливості; інженерних споруд.
Розміщення нових та реконструкція існуючих виробничих підприємств повинні проводитися на підставі передпроектних проробок і досліджень якого проекту обгрунтування інвестицій, які отримали позитивні висновки відповідних органів державного санітарно-епідеміологічного нагляду, держекспертизи та управлінь державної протипожежної служби. При цьому повинні передбачатися санітарно-захисні зони.
Виробничо-громадська зона (П.5.) Представляє собою цінні території міста, зайняті промисловістю. Така зона організується з метою поступової переорієнтації промислових підприємств для комерційного використання.
У цій зоні розміщуються парки, сквери, бульвари, підприємства IV, V класів шкідливості за умови дотримання відповідних санітарно-захисних зон; споруди для постійного та тимчасового зберігання транспортних засобів; підприємства з обслуговування транспортних засобів; професійно-технічні, середні спеціальні і вищі навчальні заклади ; клубні приміщення багатоцільового та спеціалізованого призначення; спортзали, басейни, фізкультурно-оздоровчі комплекси; об'єкти, пов'язані з відправленням культу; виставкові зали та комплекси; інформаційні центри; магазини, торгові центри, відкриті і закриті ринки. У цій зоні розміщуються підприємства громадського харчування: їдальні, кафе, бари, закусочні, ресторани; перукарні; будинку моди, кравецькі ательє; пошта, телефон, телеграф; аптеки, поліклініки, кабінети лікарів-практиків, центри народної медицини, відновлювальні центри, лазні; прийомні пункти і підприємства пральні та хімчистки; будівлі управлінь, адміністрації, офіси фірм і компаній, представництва, контори; наукові, проектні і конструкторські організації, агентства, банки, відділення банків; видавництва, редакційні комплекси; теле-і радіостудії; виставки, ярмарки; казино ; громадські туалети; інженерні споруди. [30]
У законодавстві деяких суб'єктів Федерації врегульовано правовий режим виробничих зон. Прикладом тому може слугувати Закон Воронезької області від 23 січня 1997 р. № 80-з «Про регулювання містобудівних відносин у Воронезькій області». Відповідно до ст. 22 цього Закону території промислової і комунально-складської забудови використовуються для розміщення промислових, комунально-складських та інших виробничих об'єктів та їх інфраструктур в межах відведення, встановлених містобудівної та проектної документації.
Розміри земельних ділянок, що надаються для нового будівництва, реконструкції та розширення промислових і комунально-складських об'єктів, а також при їх приватизації визначаються відповідно до нормативів, санітарними, протипожежними та іншими спеціальними нормами. Територія, яку займає промисловими, комунально-складськими об'єктами і їх інфраструктурами, повинна становити не менше 60% всієї території промислово-складської зони.
Благоустрій територій промислових і комунально-складських зон, організація та благоустрій санітарно-захисних зон здійснюється за рахунок власників, власників, користувачів виробничих об'єктів. У санітарно-захисній зоні не допускається розміщення житлових будинків, дитячих дошкільних організацій, загальноосвітніх шкіл, організацій охорони здоров'я і відпочинку, фізкультурно-оздоровчих і спортивних споруд, садівничих товариств і городів.

2.2. Правовий режим зон інженерних і транспортних інфраструктур, річок, рекреаційних зон та зон особливо охоронюваних територій

Методичні рекомендації з розробки схем зонування території міст (МДС 30-1.99), схвалені Науково-технічною Радою Держбуду Росії від 10 червня 1999 р., визначають зміст містобудівних регламентів зон інженерної та транспортної інфраструктур. Типи зон інженерної та транспортної інфраструктур (автомобільного, залізничного, річкового, морського, повітряного і трубопровідного транспорту, зв'язку та інженерного обладнання) встановлюються в залежності від виду і параметрів розміщуються споруд і комунікацій, а також обмежень на використання відповідних територій з урахуванням забезпечення заходів щодо запобігання шкідливого впливу їх на середовище життєдіяльності.
У зоні автомагістралі (Д.) допускається розміщення мотелів для легкового та вантажного автотранспорту; споруд для постійного та тимчасового зберігання транспортних засобів; підприємств з обслуговування транспортних засобів; підприємств громадського харчування; магазинів. Такого роду діяльність відноситься до числа дозволених видів використання нерухомості.
Неосновним і супутнім видом використання є розміщення споруд для постійного та тимчасового зберігання транспортних засобів.
Потрібно погодити це питання для здійснення видів використання нерухомості, що порушують вимоги до забудови земельних ділянок, що надаються організаціям автомобільного транспорту, а також до земельних ділянок для розміщення різних захисних інженерних споруд і зелених смуг.
Дозволеними видами використання нерухомості у зоні залізниці (Ж.Д.) вважаються діяльність організацій залізничного транспорту, розташованих на наданих їм земельних ділянках для здійснення покладених на них спеціальних завдань щодо експлуатації, утримання, будівництва, реконструкції, ремонту, розвитку наземних і підземних будівель, будівель, споруд, трубопроводів, пристроїв та інших об'єктів залізничного транспорту.
Неосновними і супутніми видами використання є зведення споруд для постійного та тимчасового зберігання транспортних засобів, створення підприємств з обслуговування транспортних засобів та експлуатація інженерних споруд. Види використання нерухомості, в результаті яких порушуються вимоги до забудови земельних ділянок, що надаються підприємствам залізничного транспорту, а також до земельних ділянок для розміщення різних захисних інженерних споруд та лісонасаджень, є умовно дозволеними (які вимагають спеціального погодження). [31]
У зоні повітряного транспорту (В.Т.) дозволено розміщувати аеропорти цивільної авіації, інші об'єкти повітряного транспорту, а також об'єкти, пов'язані з експлуатацією, утриманням, будівництвом, реконструкцією, ремонтом, розвитком наземних і підземних будинків, будівель, споруд і пристроїв повітряного транспорту . Неосновними і супутніми видами використання нерухомості вважаються зведення споруд для постійного та тимчасового зберігання транспортних засобів; розміщення підприємств і установ по обслуговуванню пасажирів, а також інженерних споруд.
До числа умовно дозволених видів використання об'єктів нерухомості відносяться види використання, що порушують вимоги до забудови земельних ділянок, що надаються підприємствам повітряного транспорту, а також до земельних ділянок для розміщення шумозахисних споруд, пристроїв та лісонасаджень.
Всі види нового будівництва, реконструкції та розширення об'єктів, що розміщуються в межах зазначених територій, здійснюються відповідно до містобудівної та проектної документації і підлягають погодженню з відповідними органами державної влади, органами місцевого самоврядування, органами контролю та нагляду. З метою виключення несприятливого впливу експлуатації об'єктів зовнішнього транспорту, зв'язку, інженерних об'єктів та комунікацій на середовище проживання населення міст та інших поселень слід забезпечувати необхідні відстані від цих об'єктів до житлової забудови та дотримання інших вимог відповідно до встановлених містобудівними і спеціальними нормативами, правилами забудови міст та інших поселень.
Території у межах відведення об'єктів зовнішнього транспорту, зв'язку, інженерних об'єктів та комунікацій та їх санітарно-захисних зон підлягають благоустрою та озеленення. Відповідальність за здійснення зазначених робіт покладається на власників, власників, користувачів відповідних об'єктів. Об'єкти зовнішнього транспорту, зв'язку, інженерних об'єктів та комунікацій, побічно або прямо впливають на безпеку населення, розміщуються за межами міст та інших поселень.
Стаття 45 ГрадК РФ 1998 р. визначає цільове призначення рекреаційних зон, організація місць відпочинку населення та їх склад. Пункт 2 цієї статті закріплює основний принцип правового режиму цих зон: у цих зонах не допускаються будівництво і розширення різних об'єктів, використання яких не пов'язане з функціонуванням цих зон.
Відповідно до Методичних рекомендацій з розробки схем зонування території міст (МДС 30-1.99) одним з типів рекреаційних зон є зона відкритих просторів (Р.1.). До складу цієї зони включаються парки, сквери, бульвари, прибережні території річок, активно використовуються населенням для відпочинку. Територія цієї зони може використовуватися для влаштування пляжів, спортивних та ігрових майданчиків, атракціонів, літніх театрів, концертних майданчиків. Як неосновних і супутніх видів використання нерухомості допускається розміщення меморіалів, автостоянок; допоміжних споруд, пов'язаних з організацією відпочинку (адміністрація, каси, пункти прокату, малі архітектурні форми тощо).
Умовно дозволеними видами використання об'єктів нерухомості, які вимагають спеціального узгодження, є влаштування кафе, барів, закусочних; об'єктів, пов'язаних з відправленням культу, і громадські туалети.
У зону природних ландшафтів (Р.2.) Входять парки, гаї, лісопарки, природні заповідники. Мета організації зони: збереження цінних природних особливостей та ландшафтів і одночасне стимулювання створення умов для відпочинку населення міста, іншого поселення за умови, що плановані заходи будуть здійснюватися з мінімальним впливом на вразливі елементи навколишнього середовища. До дозволеним видам використання нерухомості відносяться організація лісопарків; спортивних та ігрових майданчиків, лижних трас, велосипедних та бігових доріжок і т.д. До неосновним і супутнім видах - пристрій відкритих стоянок для тимчасового зберігання транспортних засобів; допоміжних споруд, пов'язаних з організацією відпочинку (альтанки, лавки та інші малі архітектурні форми). Умовно дозволеними видами використання нерухомості, тобто вимагають спеціального узгодження, є розміщення готелів, мотелів, кемпінгів, туристичних центрів, профілакторіїв, санаторіїв; лікарень, госпіталів загального типу, інтернатів для людей похилого віку, кафе, барів, закусочних та інших закладів громадського харчування, місць для пікніків, громадських туалетів. [32]
Зона відпочинку (р.3.) Виділяється на території лісопарків для організації відпочинку населення. Призначення цієї зони полягає в збереженні унікального ландшафту при створенні умов для повноцінного відпочинку. Будівництво дозволяється тільки в тому випадку, коли в результаті створення об'єкта обслуговування виявляється мінімальний вплив на навколишнє середовище і створюються привабливі місця для відпочиваючих. Проте в цьому випадку повинна бути забезпечена схоронність характерних природних особливостей даної території. [33]
Територія зони використовується під пляжі, кемпінги, кафе, бари, ресторани та інші заклади громадського харчування; пункти прокату спортивного та іншого інвентарю для відпочиваючих; місця для наметових містечок; спортивні та ігрові майданчики; лазні, сауни; човнові станції, приміщення обслуговуючого персоналу. Як неосновних видів використання допускаються спорудження відкритих стоянок для тимчасового зберігання транспортних засобів; допоміжних споруд, пов'язаних з організацією відпочинку (кабінки для переодягання, альтанки та інші малі архітектурні форми); громадських туалетів.
Типом рекреаційних зон є зона дач (Р.4.). Її призначення полягає в тому, що вона виділяється для відпочинку населення і вирощування сільськогосподарських культур з орієнтацією на поступове перетворення даної зони в зону Ж.1. Дозволеними видами використання нерухомості на території цієї зони є будівництво окремих житлових будинків садибного типу; дач; магазинів товарів першої необхідності торговою площею до 40 кв.м. Територія може використовуватися під сади, городи, пристрої водозабору; споруди протипожежних водойм.
Неосновними і супутніми видами використання є використання об'єктів нерухомості для надомних видів діяльності відповідно до санітарних та протипожежних норм; зведення лазень, саун; споруд, пов'язаних з вирощуванням квітів, фруктів, овочів (парників, теплиць, оранжерей); господарських споруд; вбудованих або окремо стоять гаражів, а також відкритих стоянок, але не більше ніж один транспортний засіб на одну ділянку; адміністративних приміщень, пов'язаних з обслуговуванням зон дач.
Потрібно погодити це питання для розміщення магазинів, площа яких перевищує дозволені розміри; поштових відділень, телефону, телеграфу, а також тимчасових споруд дрібнороздрібної торгівлі.
Параметри об'єктів нерухомості в цій зоні такі: мінімальна площа земельної ділянки для окремо розташованої будинку, дачі повинна бути не менше 400 кв.м; відстань між фронтальною кордоном ділянки і основним будовою визначається у відповідності зі сформованою або проектованої лінією забудови. Мінімальні відстані від меж землеволодіння до будівель, а також між будівлями повинні бути наступними: від кордонів сусідньої ділянки до основної будівлі - 3 м; господарських та інших будівель - 1 м; відкритої стоянки - 1 м; окремо стоїть гаража - 1 м. Відстань від основних будівель до окремо розташованих господарських та інших будівель повинно відповідати вимогам СНиП 2.07.01-89. [34]
Для всіх основних будівель кількість надземних поверхів не повинно перевищувати двох з можливим додатковим використанням мансардного поверху. Встановлено, що висота від рівня землі до верху коника скатної покрівлі повинна бути не більше 13,6 м. Висота всіх допоміжних будівель від рівня землі до верху коника скатної покрівлі не повинна перевищувати 7 м. Винятком є ​​шпилі, башти, флагштоки. Не допускається розміщувати перед основними будівлями з боку вулиць допоміжні будівлі, за винятком гаража. Відстані від вікон житлових приміщень до господарських та інших будівель, розташованих на сусідніх ділянках, має бути не менше 6 м. Передбачені вимоги до огорожі земельних ділянок. З боку вулиць огорожі повинні бути прозорими; вид огорожі і його висота повинні бути однаковими, як мінімум, протягом одного кварталу з обох боків вулиці.

2.3. Правовий режим земель спеціального призначення, військових об'єктів, зон сільськогосподарського призначення

До складу зон сільськогосподарського використання включаються землі, безпосередньо використовувані для ведення сільського господарства і зайняті об'єктами сільськогосподарського призначення, що знаходяться безпосередньо на території поселення. Землі цих зон зазвичай є резервом для розширення поселень і використовуються для цілей сільського господарства до моменту їх вилучення під забудову або інших необхідних для розвитку поселення потреб.
Методичні рекомендації з розробки схем зонування території міст (МДС 30-1.99) виділяють зони сільськогосподарського використання (С-1.). Це - землі, надані для потреб сільського господарства, інші землі, призначені для цих цілей відповідно до містобудівної документації про містобудівну плануванні розвитку територій і поселень, а також розробленої на їх основі землевпорядною документацією (територіальним плануванням використання земель).
Території таких зон можуть використовуватися як сільськогосподарські угіддя (рілля, сади, виноградники, городи, сінокоси, пасовища, поклади), під лісосмуги, внутрішньогосподарські дороги, комунікації. На них можуть перебувати ліси, багаторічні насадження, болота, замкнуті водойми, будівлі, будівлі, споруди, необхідні для функціонування сільського господарства, у тому числі сільськогосподарські підприємства, дослідно-виробничі, навчальні, навчально-дослідні та навчально-виробничі господарства, науково-дослідні установи, освітні установи вищого професійного, середнього професійного та початкової професійної освіти сільськогосподарського профілю та загальноосвітні установи для сільськогосподарського виробництва, науково-дослідних і навчальних цілей. [35]
Неосновним і супутнім видами використання об'єктів нерухомості є розміщення на цих територіях інженерних комунікацій і транспортних споруд та пристроїв. Земельні ділянки, що знаходяться в межах цих зон, можуть надаватися громадянам для ведення селянського (фермерського) господарства, особистого підсобного господарства (садівництва, тваринництва, городництва, сінокосіння та випасання худоби), а також несільськогосподарських і релігійним організаціям для ведення сільського господарства.
До числа умовно дозволених видів використання нерухомості ставляться використання цих земель під кар'єри, розміщення переробних підприємств, складів, ринків, магазинів, стоянок транспортних засобів (термінали), що перевищують дозволені розміри; поштових відділень, телефону, телеграфу; тимчасових споруд дрібнороздрібної торгівлі та інших споруд. Можливо виділення зони сільськогосподарського використання (резерву для забудови) (С-2.). У цій зоні дозволені, неосновні та супутні, а також умовно дозволені види використання (потребують спеціального дозволу) встановлюються згідно містобудівних регламентів відповідних територіальних зон, встановлених затвердженої містобудівної документації та правилами забудови. [36]
Відповідно до Методичних рекомендацій з розробки схем зонування території міст (МДС 30-1.99) у зонах спеціального призначення вирішуються поховання; розміщуються кладовища, крематорії, скотомогильники, звалища побутових відходів та інші об'єкти, використання яких несумісний з використанням інших видів територіальних зон, а також об'єкти, створення і використання яких неможливе без встановлення спеціальних нормативів та правил.
Як неосновних і супутніх видів використання нерухомості в зонах спеціального призначення розміщуються культові споруди, об'єкти експлуатації кладовищ, інші допоміжні виробництва та адміністративні об'єкти, пов'язані з функціонуванням кладовищ; зелені насадження; інженерні комунікації. В якості умовно дозволених видів використання допускається спорудження сміттєпереробних і сміттєспалювальних заводів, полігонів поховання неутилізованих виробничих відходів та інші об'єкти.
Правовий режим земельних ділянок, зайнятих кладовищами, визначений у Федеральному законі від 12 січня 1996 р. № 8-ФЗ «Про поховання та похоронну справу». [37] Місцями поховання є відведені відповідно до етичних, санітарними та екологічними вимогами ділянки землі з споруджених на них кладовищами для поховання тіл (останків) померлих, стінами скорботи для поховання урн з прахом померлих (попелом після спалення тіл (останків) померлих, далі - порох), крематоріями для віддання тіл (останків) померлих вогню, а також іншими будівлями та спорудами , призначеними для здійснення поховання померлих. Місця поховання можуть відноситися до об'єктів, що мають культурно-історичне значення.
Створювані, а також існуючі місця поховання не підлягають знесенню і можуть бути перенесені тільки за рішенням органів виконавчої влади суб'єктів РФ або органів місцевого самоврядування у разі загрози постійних затоплень, зсувів, після землетрусів та інших стихійних лих (ст. 4 Закону).
Відповідно до ст. 7 Закону на території РФ кожній людині після його смерті гарантуються поховання з урахуванням його волевиявлення, надання безкоштовно ділянки землі для поховання тіла (останків) чи праху відповідно до цього Закону. Виконання волевиявлення померлого про поховання його тіла (останків) чи праху на вказаному ним місці поховання, поряд з раніше померлими гарантується за наявності на вказаному місці поховання вільної ділянки землі або могили раніше померлого близького родича або раніше померлого чоловіка. В інших випадках можливість виконання волевиявлення померлого про поховання його тіла (останків) чи праху на вказаному ним місці поховання визначається спеціалізованою службою з питань похоронної справи з урахуванням місця смерті, наявності на вказаному ним місці поховання вільної ділянки землі, а також з урахуванням заслуг померлого перед суспільством і державою.
Пропозиції щодо створення місць поховання вносяться міністерствами і іншими федеральними органами виконавчої влади, в яких передбачені військова служба, служба в органах внутрішніх справ, для створення військових кладовищ, військових ділянок на громадських кладовищах; масовими релігійними об'єднаннями, статути яких передбачають релігійні обряди на кладовищах, для створення віросповідні кладовищ; зборами (сходами) громадян, які проживають в сільських поселеннях, якщо це передбачено статутом муніципального освіти. Рішення про створення місць поховання приймається органом виконавчої влади суб'єкта РФ або органом місцевого самоврядування, на територіях яких вони створюються (ст. 15 Закону).
Федеральний закон «Про поховання та похоронну справу" (ст. 16) встановлює санітарні та екологічні вимоги до розміщення місць поховання. Земельна ділянка вибирається для розміщення місця поховання відповідно до правил забудови міста або іншого поселення з урахуванням гідрогеологічних характеристик, особливостей рельєфу місцевості, складу грунтів, гранично допустимих екологічних навантажень на навколишнє природне середовище, а також відповідно до санітарних правил і норм і повинен забезпечувати невизначено довгий термін існування місця поховання. Знову створювані місця поховання повинні розміщуватися на відстані не менше 300 м від кордонів сельбищної території. [38]
Не дозволяється влаштування кладовищ на територіях першого і другого поясів зони санітарної охорони джерела водопостачання, мінерального джерела, першої зони округу санітарної (гірничо-санітарної) охорони курорту; з виходами на поверхню закарстованих, сильно порід та у місцях виклинювання водоносних горизонтів; на берегах озер, річок та інших відкритих водойм, що використовуються населенням для господарсько-побутових потреб, купання і культурно-оздоровчих цілей; зі стоянням грунтових вод більше двох метрів від поверхні землі при найбільш високому їх стоянні, а також на затоплюваних, схильних до зсувів і обвалів, заболочених.
Створення нових місць поховання, реконструкція діючих місць поховання можливі при позитивному висновку екологічної та санітарно-гігієнічної експертизи. Для розміщення місця поховання земельна ділянка відводиться органами місцевого самоврядування відповідно до земельного законодавства, а також відповідно до проектної документації, затвердженої в порядку, встановленому законодавством РФ і законодавством суб'єктів Федерації.
Розмір земельної ділянки для цвинтаря визначається з урахуванням кількості жителів конкретного міста чи іншого поселення, але не може перевищувати 40 га. Розмір безкоштовно наданого ділянки землі на території кладовища для поховання померлого встановлюється органом виконавчої влади суб'єкта РФ або органом місцевого самоврядування таким чином, щоб гарантувати поховання на цій же ділянці землі померлого чоловіка або близького родича.
Використання території місця поховання дозволяється після закінчення 20 років з моменту його перенесення. Територія місця поховання в цих випадках може бути використана тільки під зелені насадження. Будівництво будівель і споруд на цій території забороняється.
У Законі визначено також санітарні та екологічні вимоги до змісту місць поховання. Так, діяльність на місцях поховання здійснюється відповідно до санітарних і екологічних вимог і правил утримання місць поховання, встановлюваними органами виконавчої влади суб'єктів РФ або органами місцевого самоврядування. Санітарно-епідеміологічний нагляд та екологічний контроль за станом місць поховання здійснюються органами санітарно-епідеміологічного нагляду та охорони навколишнього середовища.
Для виявлення фактів несприятливого впливу місць поховання на навколишнє середовище та здоров'я людини створюється система санітарного та екологічного моніторингу. Порядок ведення санітарного та екологічного моніторингу встановлюється Урядом РФ.
У випадках порушення санітарних і екологічних вимог до змісту місця поховання органи виконавчої влади суб'єктів РФ або органи місцевого самоврядування зобов'язані призупинити або припинити діяльність на місці поховання та вжити заходів щодо усунення допущених порушень і ліквідації несприятливого впливу місця поховання на навколишнє природне середовище та здоров'я людини, а також по створенню нового місця поховання.
Осквернення або знищення місць поховання тягне за собою відповідальність, передбачену законодавством РФ. Предмети і речовини, використовувані при похованні (труни, урни, вінки, бальзамує речовини), допускаються до використання за наявності сертифіката, що підтверджує їх санітарно-гігієнічну та екологічну безпеку (ст. 17).
Порядок звернення та розміщення різного роду відходів регулюється Федеральним законом від 24 червня 1998 р. № 89-ФЗ «Про відходи виробництва та споживання». Закон передбачає (ст. 10) вимоги до проектування, будівництва, реконструкції, консервації та ліквідації підприємств, будинків, будівель, споруд та інших об'єктів.
При проектуванні, будівництві, реконструкції, консервації та ліквідації підприємств, будинків, будівель, споруд та інших об'єктів, у процесі експлуатації яких утворюються відходи, громадяни, які здійснюють індивідуальну підприємницьку діяльність без створення юридичної особи, і юридичні особи зобов'язані дотримуватися екологічних, санітарні та інші вимоги, встановлені законодавством РФ в області охорони навколишнього природного середовища та здоров'я людини; мати технічну і технологічну документацію про використання, знешкодженні відходів, що утворюються. [39]
Будівництво, реконструкція, консервація і ліквідація підприємств, будинків, будівель, споруд та інших об'єктів, експлуатація яких пов'язана з поводженням з відходами, допускаються за наявності позитивного висновку державної екологічної експертизи. При проектуванні житлових будинків, а також підприємств, будинків, будівель, споруд та інших об'єктів, у процесі експлуатації яких утворюються відходи, необхідно передбачати місця (майданчики) для збирання таких відходів відповідно до встановлених правил, нормативів і вимог у сфері поводження з відходами.
Індивідуальні підприємці та юридичні особи при експлуатації підприємств, будинків, будівель, споруд та інших об'єктів, пов'язаної з поводженням з відходами, зобов'язані дотримуватися екологічних, санітарні та інші вимоги, встановлені законодавством РФ в області охорони навколишнього природного середовища та здоров'я людини; розробляти проекти нормативів освіти відходів і лімітів на розміщення відходів з метою зменшення кількості їх утворення; впроваджувати маловідходні технології на основі новітніх науково-технічних досягнень; проводити інвентаризацію відходів і об'єктів їх розміщення; проводити моніторинг стану навколишнього природного середовища на територіях об'єктів розміщення відходів; надавати у встановленому порядку необхідну інформацію в галузі поводження з відходами; дотримуватися вимог попередження аварій, пов'язаних з поводженням з відходами, і вживати невідкладних заходів щодо їх ліквідації; у разі виникнення або загрози аварій, пов'язаних з поводженням з відходами, які завдають або можуть завдати шкоди навколишньому природному середовищу, здоров'ю або майну фізичних осіб або майну юридичних осіб, негайно інформувати про це спеціально уповноважені федеральні органи виконавчої влади в галузі поводження з відходами, органи виконавчої влади суб'єктів РФ, органи місцевого самоврядування (ст. 11). [40]
Дуже важливе дотримання вимог до об'єктів розміщення відходів. Створення об'єктів розміщення відходів допускається на підставі дозволів, виданих спеціально уповноваженими органами виконавчої влади в галузі поводження з відходами відповідно до своєї компетенції. Місце будівництва об'єктів розміщення відходів визначається на основі спеціальних (геологічних, гідрологічних та інших) досліджень у порядку, встановленому законодавством РФ, і при позитивному висновку державної екологічної експертизи.
На територіях об'єктів розміщення відходів і в межах їх впливу на навколишнє природне середовище власники об'єктів розміщення відходів, а також особи, у володінні або у користуванні яких знаходяться об'єкти розміщення відходів, зобов'язані проводити моніторинг стану навколишнього природного середовища в порядку, встановленому спеціально уповноваженими органами виконавчої влади в галузі поводження з відходами відповідно до своєї компетенції.
Власники об'єктів розміщення відходів, а також особи, у володінні або у користуванні яких знаходяться об'єкти розміщення відходів, після закінчення експлуатації даних об'єктів зобов'язані контролювати їх стан і вплив на навколишнє природне середовище та роботи з відновлення порушених земель у порядку, встановленому законодавством РФ.
Забороняється поховання відходів на територіях міських та інших поселень, лісопаркових, курортних, лікувально-оздоровчих, рекреаційних зон, а також водоохоронних зон, на водозбірних площах підземних водних об'єктів, які використовуються з метою питного та господарсько-побутового водопостачання.
Забороняється захоронення відходів у місцях залягання корисних копалин і ведення гірничих робіт, якщо виникає загроза забруднення місць залягання корисних копалин і безпеки ведення гірничих робіт. Об'єкти розміщення відходів вносяться до державного реєстру об'єктів розміщення відходів. Державний реєстр об'єктів розміщення відходів ведеться в порядку, визначеному Урядом РФ.
У ст. 13 Закону закріплені вимоги до поводження з відходами на територіях міських та інших поселень. Території міських та інших поселень підлягають регулярному очищенні від відходів відповідно до екологічних, санітарних та іншими вимогами. Організацію діяльності в сфері поводження з відходами здійснюють органи місцевого самоврядування відповідно до законодавства РФ. Порядок збору відходів, що передбачає їх поділ на види (харчові відходи, кольорові і чорні метали, текстиль, папір тощо), визначається органами місцевого самоврядування і повинен відповідати екологічним, санітарним та іншим вимогам в області охорони навколишнього природного середовища та здоров'я людини.
Стаття 22 Федерального закону від 30 березня 1999 р. № 52-ФЗ «Про санітарно-епідеміологічне благополуччя населення» [41] також встановлює санітарно-епідеміологічні вимоги до збирання, використання, знешкодження, транспортування, зберігання та захоронення відходів виробництва та споживання. Відходи виробництва і споживання підлягають збору, використання, знешкодження, транспортування, зберігання та захоронення, умови і способи яких повинні бути безпечними для здоров'я населення та середовища проживання і які повинні здійснюватися у відповідності з санітарними правилами та іншими нормативними правовими актами РФ. Порядок, умови та способи збору, використання, знешкодження, транспортування, зберігання та захоронення відходів виробництва та споживання встановлюються органами місцевого самоврядування за наявності санітарно-епідеміологічного висновку про відповідність зазначених порядку, умов і способів санітарним правилам.
У місцях централізованого використання, знешкодження, зберігання та захоронення відходів виробництва та споживання повинен здійснюватися радіаційний контроль. Відходи виробництва і споживання, при радіаційному контролі яких виявлено перевищення встановлених санітарними правилами рівня радіаційного фону, підлягають використанню, знешкодженню, зберігання та захоронення відповідно до законодавства РФ у сфері забезпечення радіаційної безпеки.
Режим зон військових об'єктів та інших зон режимних територій визначено в Методичних рекомендаціях з розробки схем зонування території міст (МДС 30-1.99). У зазначених зонах допускається як дозволених видів використання розміщувати військові бази, містечка, полігони, аеродроми, інші об'єкти безпеки і космічного забезпечення, освітні заклади, що реалізують військові професійні програми, підприємства, установи та організації федеральних органів виконавчої влади, що виконують завдання з оборони, безпеки і космічного забезпечення. [42]
Неосновними і супутніми видами використання зон є будівництво житлових будинків, громадських будівель, споруд, пов'язаних з вирощуванням овочів (парники, теплиці); зведення господарських споруд; гаражів, розміщення відкритих стоянок. Умовно дозволеними видами використання, тобто вимагають спеціального узгодження, визнаються будівництво виробничих будівель, установ зв'язку та інших комунікацій, що перевищують встановлені параметри, тимчасових споруд.

2.4. Правовий режим приміських і зелених зон міст

Стаття 49 ГрадК РФ 1998 р. встановлює загальні положення, що стосуються складу, цільового призначення та порядку встановлення меж територій приміських зон міст.
Питання встановлення режиму приміських зон врегульовані в законодавстві про охорону навколишнього середовища і земельному законодавстві. Так, ФЗ «Про охорону навколишнього природного середовища» передбачає, що з метою охорони навколишнього природного середовища навколо великих міст і промислових центрів, великих, екологічно шкідливих об'єктів створюються лісопаркові, зелені, захисні зони, вилучені з інтенсивного господарського використання, з обмеженим режимом природокористування. Відповідно до даного закону, забороняється розміщувати токсичні відходи, в тому числі відходи атомної промисловості, на території поблизу міст та інших населених пунктів, у лісопаркових, курортних, лікувально-оздоровчих, рекреаційних зонах та інших місцях, де може бути створена небезпека для здоров'я населення та стану навколишнього природного середовища. [43]
Земельне законодавство визнає ці землі в якості земель рекреаційного призначення. До земель рекреаційного призначення належать землі приміських зелених зон, тобто землі за межами міської риси, зайняті лісами, лісопарками та іншими зеленими насадженнями, які виконують захисні та санітарно-гігієнічні функції і є місцем відпочинку населення. На землях рекреаційного призначення забороняється діяльність, що перешкоджає використанню їх за цільовим призначенням.
Виділення земель рекреаційного призначення провадиться, згідно зі ст. 92 ЗК РФ, за рішенням органів державної влади суб'єктів РФ у порядку, що встановлюється законодавством суб'єктів Федерації.
Стаття 86 ЗК РФ дає визначення земель, які включаються до складу приміських зон. Більш докладне визначення закріплено в ст. 49 ГрадК РФ. Територія приміської зони міста включає в себе землі, прилеглі до кордону (межі) міста і призначені для розвитку території даного міста, територій міських і сільських поселень, інших муніципальних утворень, що входять в приміську зону даного міста (територія резерву для розвитку поселення), розміщення промислових , комунальних і складських об'єктів, об'єктів інженерної, транспортної інфраструктур, садових і дачних кооперативів, місць відпочинку населення, а також для ведення сільського господарства та виконання захисних і санітарно-гігієнічних функцій. Встановлення меж приміських зон міст здійснюється на основі містобудівної документації відповідно до містобудівного земельним законодавством РФ.
У ст. 86 ЗК РФ закріплена також внутрішня структура земель приміських зон: території сільськогосподарського виробництва, зони відпочинку населення, резервні землі для розвитку міста та зелені зони.
Межі та правовий режим приміських зон затверджуються і змінюються законами суб'єктів Федерації. Що стосується меж та правового режиму приміських зон міст Москви і Санкт-Петербурга, то вони затверджуються і змінюються федеральним законом. [44]
Правовий режим приміських зон врегульоване в законодавстві про охорону навколишнього середовища і земельному законодавстві. Так, п. 3 ст. 44 Федерального закону «Про охорону навколишнього середовища» передбачає, що з метою охорони навколишнього середовища міських і сільських поселень створюються захисні та охоронні зони, в тому числі санітарно-захисні зони, озеленені території, зелені зони, які включають в себе лісопаркові зони та інші вилучені з інтенсивного господарського використання захисні та охоронні зони з обмеженим режимом природокористування.
Пункт 4 ст. 98 ЗК РФ визнає ці землі в якості земель рекреаційного призначення.
Стаття 50 ГрадК РФ 1998 р. присвячена регулюванню використання територій приміських зон міст. Так, використання території приміської зони міста і містобудівна діяльність в межах приміської зони даного міста здійснюються з урахуванням інтересів населення такого міста і населення міських і сільських поселень, інших муніципальних утворень, що входять в приміську зону даного міста, а також інтересів інших суб'єктів містобудівної діяльності.
Зонування територій приміських зон міст визначається у територіальних комплексних схемах містобудівного планування розвитку території суб'єкта Федерації, частини території суб'єкта Федерації (у тому числі приміської зони), району (повіту), сільського округу (волості, сільради), а також у генеральних планах міст, що розробляються разом з їх приміськими зонами, з урахуванням землі-і лесоустроітельной документації. У приміських зонах міст виділяються зелені зони, виконують санітарні, санітарно-гігієнічні та рекреаційні функції. У зелених зонах забороняється господарська та інша діяльність, що надає шкідливий вплив на навколишнє природне середовище.
Будівництво, реконструкція та розширення об'єктів нерухомості в межах територій резерву для розвитку поселення в межах приміської зони міста здійснюються за погодженням з органами виконавчої влади суб'єктів Федерації і органами місцевого самоврядування.
Викуп земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб і розташованих у межах територій резерву для розвитку поселення в межах приміської зони міста, для державних і муніципальних потреб здійснюється відповідно до земельного та цивільного законодавства РФ.
Регулювання використання територій приміських зон міст і містобудівної діяльності на них базується на принципі врахування інтересів населення міста та населення поселень, які входять в приміську зону, а також інтересів інших суб'єктів містобудівної діяльності (ст. 3 ГрадК РФ 1998 р.).
Території приміських зон так само, як і території поселень підлягають зонуванню. Зонування приміських зон відбивається в територіальних комплексних схемах і генеральних планах міст. У процесі зонування приміських зон мають враховуватися відомості, що містяться в матеріалах землеустрою та лісовпорядкування. [45]
Зміст режиму охорони в зелених зонах полягає в тому, що в них забороняється господарська та інша діяльність, що надає шкідливий вплив на навколишнє природне середовище. Обмеження щодо використання лісів на територіях зелених зон сформульовані в ЛК РФ. Стаття 56 ЛК РФ відносить до лісів першої групи лісу, основним призначенням яких є виконання водоохоронних, захисних, санітарно-гігієнічних, оздоровчих, інших функцій, а також лісу особливо охоронюваних природних територій. У свою чергу в лісах першої групи виділяється в якості категорії захисності ліси зелених зон поселень і господарських об'єктів. [46]
У лісах зелених зон діють суворі обмеження на заготівлю деревини. У лісах першої групи рубки повинні бути спрямовані на поліпшення стану деревостанів, посилення природних функцій лісів цієї групи, а також на своєчасне і раціональне використання перестійних і стиглих деревостанів. Згідно ст.114 ЛК РФ в лісопаркових частинах зелених зон допускаються тільки рубки проміжного користування та інші рубки.
Встановлено обмеження, що стосуються будівництва в приміських зонах різного роду об'єктів нерухомості. Будівництво, реконструкція та розширення об'єктів нерухомості в межах територій резерву для розвитку поселення в межах приміської зони міста здійснюються за погодженням з органами виконавчої влади суб'єктів РФ і органами місцевого самоврядування.

РОЗДІЛ 3. МІСТОБУДІВНА ДОКУМЕНТАЦІЯ

3.1. Правила землекористування і забудови

Стаття 30 ГрадК РФ 1998 р. дає визначення земель, які включаються до складу приміських зон. Більш докладне визначення закріплено в ст. 49 ГрадК РФ 1998 р. Територія приміської зони міста включає в себе землі, прилеглі до кордону (межі) міста і призначені для розвитку території даного міста, територій міських і сільських поселень, інших муніципальних утворень, що входять в приміську зону даного міста (територія резерву для розвитку поселення), розміщення промислових, комунальних і складських об'єктів, об'єктів інженерної, транспортної інфраструктур, садових і дачних кооперативів, місць відпочинку населення, а також для ведення сільського господарства та виконання захисних і санітарно-гігієнічних функцій. Встановлення меж приміських зон міст здійснюється на основі містобудівної документації відповідно до містобудівного земельним законодавством РФ.
У ст. 86 ЗК РФ закріплена також внутрішня структура земель приміських зон: території сільськогосподарського виробництва, зони відпочинку населення, резервні землі для розвитку міста та зелені зони.
Межі та правовий режим приміських зон затверджуються і змінюються законами суб'єктів Федерації. Що стосується меж та правового режиму приміських зон міст Москви і Санкт-Петербурга, то вони затверджуються і змінюються федеральним законом.
Правовий режим приміських зон врегульоване в законодавстві про охорону навколишнього середовища і земельному законодавстві. Так, п.3 ст.44 Федерального закону «Про охорону навколишнього середовища» [47] передбачає, що з метою охорони навколишнього середовища міських і сільських поселень створюються захисні та охоронні зони, в тому числі санітарно-захисні зони, озеленені території, зелені зони , що включають в себе лісопаркові зони та інші вилучені з інтенсивного господарського використання захисні та охоронні зони з обмеженим режимом природокористування.
Пункт 4 ст. 98 ЗК визнає ці землі в якості земель рекреаційного призначення.
Стаття 50 ГрадК РФ 1998 р. присвячена регулюванню використання територій приміських зон міст. Так, використання території приміської зони міста і містобудівна діяльність в межах приміської зони даного міста здійснюються з урахуванням інтересів населення такого міста і населення міських і сільських поселень, інших муніципальних утворень, що входять в приміську зону даного міста, а також інтересів інших суб'єктів містобудівної діяльності. [ 48]
Зонування територій приміських зон міст визначається у територіальних комплексних схемах містобудівного планування розвитку території суб'єкта Федерації, частини території суб'єкта Федерації (у тому числі приміської зони), району (повіту), сільського округу (волості, сільради), а також у генеральних планах міст, що розробляються разом з їх приміськими зонами, з урахуванням землі-і лесоустроітельной документації. У приміських зонах міст виділяються зелені зони, виконують санітарні, санітарно-гігієнічні та рекреаційні функції. У зелених зонах забороняється господарська та інша діяльність, що надає шкідливий вплив на навколишнє природне середовище.
Будівництво, реконструкція та розширення об'єктів нерухомості в межах територій резерву для розвитку поселення в межах приміської зони міста здійснюються за погодженням з органами виконавчої влади суб'єктів Федерації і органами місцевого самоврядування.
Викуп земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб і розташованих у межах територій резерву для розвитку поселення в межах приміської зони міста, для державних і муніципальних потреб здійснюється відповідно до земельного та цивільного законодавства РФ.
Регулювання використання територій приміських зон міст і містобудівної діяльності на них базується на принципі врахування інтересів населення міста та населення поселень, які входять в приміську зону, а також інтересів інших суб'єктів містобудівної діяльності (ст. 3 ГрадК РФ 1998 р.).
Території приміських зон так само, як і території поселень підлягають зонуванню. Зонування приміських зон відбивається в територіальних комплексних схемах і генеральних планах міст. У процесі зонування приміських зон мають враховуватися відомості, що містяться в матеріалах землеустрою та лісовпорядкування.
Зміст режиму охорони в зелених зонах полягає в тому, що в них забороняється господарська та інша діяльність, що надає шкідливий вплив на навколишнє природне середовище. Обмеження щодо використання лісів на територіях зелених зон сформульовані в ЛК РФ. [49] Стаття 56 ЛК РФ відносить до лісів першої групи лісу, основним призначенням яких є виконання водоохоронних, захисних, санітарно-гігієнічних, оздоровчих, інших функцій, а також лісу особливо охоронюваних природних територій. У свою чергу в лісах першої групи виділяється в якості категорії захисності ліси зелених зон поселень і господарських об'єктів.
У лісах зелених зон діють суворі обмеження на заготівлю деревини. У лісах першої групи рубки повинні бути спрямовані на поліпшення стану деревостанів, посилення природних функцій лісів цієї групи, а також на своєчасне і раціональне використання перестійних і стиглих деревостанів. Згідно зі ст. 114 ЛК РФ в лісопаркових частинах зелених зон допускаються тільки рубки проміжного користування та інші рубки.
Встановлено обмеження, що стосуються будівництва в приміських зонах різного роду об'єктів нерухомості. Будівництво, реконструкція та розширення об'єктів нерухомості в межах територій резерву для розвитку поселення в межах приміської зони міста здійснюються за погодженням з органами виконавчої влади суб'єктів РФ і органами місцевого самоврядування. [50]
Згідно зі ст. 30 ГрадК РФ правила землекористування і забудови повинні розроблятися, як правило, щодо всієї території муніципального освіти. Однак, не всі муніципальні освіти, особливо, невеликі сільські поселення, володіють необхідними фінансовими та кадровими ресурсами. У зв'язку з цим ГрадК РФ допускає можливість розробки проекту правил землекористування та забудови відповідно до частини території муніципального освіти.
При цьому частина території поселення або міського округу не обов'язково повинна співпадати з адміністративними межами муніципального освіти (округами або районами). Наприклад, частиною території може бути визнана територія, віднесена рішенням муніципального утворення під забудову. У відношенні межселенних територій підготовка проекту правил землекористування та забудови може здійснюватися тільки у разі планування забудови таких територій.
Під межселеннимі територіями у відповідності з Федеральним законом від 06.10.2003 р. № 131-ФЗ розуміється територія, що знаходиться поза межами поселень. Відповідно до Федерального закону від 06.10.2003 р. № 131-ФЗ території суб'єктів РФ розмежовуються між поселеннями, проте території з низькою щільністю населення можуть не включатися до складу територій поселень. У такому разі зазначені території належать до межселенним територіях і входять до складу муніципальних районів.
Між тим, вимоги технічних регламентів у відповідності з Федеральним законом від 27.12.2002 р. № 184-ФЗ «Про технічне регулювання» [51] носять обов'язковий характер. Правила землекористування і забудови повинні відповідати документам територіального планування (схема територіального планування Російської Федерації, схема територіального планування суб'єктів Російської Федерації, схема територіального планування муніципального району, генеральний план поселення, генеральний план міського округу),
Крім того, як це випливає з п. 1 ч. 2 ст. 33 ГрадК РФ, невідповідність правил землекористування та забудови схемою територіального планування муніципального району, генеральному плану поселення, генеральним планом міського округу є підставою для внесення відповідних змін до правил землекористування і забудови. Що стосується результатів публічних слухань і пропозицій заінтересованих осіб, то вони носять рекомендаційний характер. На органах місцевого самоврядування лежить завдання перевірки відповідності проекту правил землекористування та забудови на відповідність обов'язковим вимогам технічних регламентів, а також документів територіального планування.
Вказану перевірку органи місцевого самоврядування можуть проводити як самостійно, так і з залученням сторонньої експертної організації або експертів - фізичних осіб на підставі договору. Визначення органу місцевого самоврядування, який буде проводити відповідну перевірку, є проводиться муніципальним освітою самостійно.
Наприклад, таким органом може бути орган місцевого самоврядування в галузі архітектури та містобудування. Загальний порядок проведення публічних слухань встановлений також ФЗ від 06.10.2003 р. Відповідно до нього для обговорення проектів муніципальних правових актів з питань місцевого значення за участю жителів муніципального освіти представницьким органом муніципального освіти, головою муніципального освіти можуть проводитися публічні слухання.
Публічні слухання можуть проводитися з ініціативи населення, представницького органу муніципального утворення або глави муніципального освіти. Публічні слухання, що проводяться з ініціативи населення або представницького органу муніципального утворення, призначаються представницьким органом муніципального освіти, а з ініціативи глави муніципального освіти - головою муніципального освіти. На публічні слухання виносяться, в тому числі, проекти правил землекористування та забудови, проекти планування територій та проекти межування територій, а також питання надання дозволів на умовно дозволений вид використання земельних ділянок і об'єктів капітального будівництва, питання відхилення від граничних параметрів дозволеного будівництва, реконструкції об'єктів капітального будівництва. [52]
Порядок організації та проведення публічних слухань визначається статутом муніципального освіти і (або) нормативними правовими актами представницького органу муніципального утворення і повинен передбачати завчасне оповіщення жителів муніципального освіти про час і місце проведення публічних слухань, завчасне ознайомлення з проектом муніципального правового акта, інші заходи, що забезпечують участь у публічних слуханнях мешканців муніципального освіти, опублікування (оприлюднення) результатів публічних слухань.
Відповідно до ст. 35 Федерального закону від 06.10.2003 р. № 131-ФЗ представницький орган поселення складається з депутатів, що обираються на муніципальних виборах. Якщо чисельність жителів поселення, що володіють виборчим правом, становить менше 100 чоловік, то представницький орган поселення не формується. У цьому випадку повноваження представницького органу здійснюються сходом громадян. Згідно з Федеральним законом від 06.10.2003 р. № 131-ФЗ нормативний правовий акт, в тому числі правила землекористування і забудови, прийнятий представницьким органом муніципального освіти, направляється чолі муніципального освіти для підписання та оприлюднення.
Глава муніципального освіти, що є главою місцевої адміністрації, має право відхилити нормативний правовий акт, прийнятий представницьким органом муніципального освіти. У цьому випадку зазначений нормативний правовий акт протягом 10 днів повертається до представницького органу муніципального утворення з мотивованим обгрунтуванням його відхилення або з пропозиціями про внесення до нього змін і доповнень. Якщо глава муніципального освіти відхилить нормативний правовий акт, він знову розглядається представницьким органом муніципального освіти.
Якщо при повторному розгляді зазначений нормативний правовий акт буде схвалений в раніше прийнятій редакції більшістю не менше двох третин від встановленої кількості депутатів представницького органу муніципального утворення, він підлягає підписанню головою муніципального освіти протягом семи днів і оприлюдненню. [53]
Правила землекористування і забудови можуть бути оскаржені в судовому порядку. Для фізичних та юридичних осіб ГрадК РФ не встановив підстави судового оскарження правил землекористування та забудови, і загальним критерієм оскарження правил землекористування та забудови зазначеними особами є порушення їх прав і законних інтересів.
Органи державної влади РФ і суб'єктів РФ має право оскаржити рішення про затвердження правил землекористування і забудови в судовому порядку виключно у разі невідповідності правил землекористування та забудови законодавству Російської Федерації, а також документів територіального планування: схемам територіального планування Російської Федерації, схемам територіального планування суб'єктів Російської Федерації, затвердженим до затвердження правил землекористування і забудови.
Порядок судового оскарження правил землекористування та забудови встановлений процесуальним законодавством Російської Федерації: Цивільним процесуальним кодексом Російської Федерації від 14.11.2002 р. № 138-ФЗ [54] і Арбітражним процесуальним кодексом Російської Федерації від 24.07.2002 р. № 95-ФЗ. [55 ]
Відповідно до ст.ст. 22, 245 ЦПК РФ суди розглядають і вирішують справи, що виникають з публічних правовідносин, за заявами громадян, організацій, прокурора про оскарження нормативних правових актів повністю або в частині, якщо розгляд цих заяв не віднесено федеральним законом до компетенції інших судів. Відповідно до ст. 27 АПК РФ арбітражні суди вирішують економічні суперечки і розглядають інші справи з участю організацій, у тому числі за участю Російської Федерації, суб'єктів Російської Федерації, муніципальних утворень, державних органів, органів місцевого самоврядування.
Згідно зі ст. 29 АПК РФ арбітражні суди розглядають справи про оскарження нормативних правових актів, які зачіпають права і законні інтереси заявника в сфері підприємницької та іншої економічної діяльності, якщо федеральним законом їх розгляд віднесено до компетенції арбітражного суду.
Таким чином, індивідуальні підприємці і юридичні особи, а також органи державної влади РФ і суб'єктів РФ звертаються до арбітражного суду про оскарження правил землекористування і забудови. Громадяни РФ повинні звертатися з відповідними позовами до судів загальної юрисдикції.
Відповідно до статті 33 ГрадК РФ внесення змін до правил землекористування та забудови провадиться в тому ж порядку, передбаченому для прийняття правил землекористування і забудови. ГрадК РФ передбачено два види підстав для внесення змін до правил землекористування та забудови: обов'язкова підстава (п. 1 ч. 2 ст. 33 ГрадК РФ) і необов'язкові підстави (п. 2 ч. 2 ст. 33 ГрадК РФ). Голова місцевої адміністрації може прийняти або відхилити з зазначенням причин пропозицію про внесення змін до правил землекористування і забудови по необов'язковим підставах.
Рішення голови місцевої адміністрації про відхилення пропозиції про внесення зміни до правил землекористування і забудови можуть бути оскаржене в судовому порядку зацікавленими громадянами, юридичними особами, органами державної влади РФ чи суб'єктів РФ. [56]

3.2. Проекти планування

Згідно з частиною 1 статті 42 ГрадК РФ підготовка проекту планування території здійснюється для досягнення наступних цілей. По-перше, виділення елементів планувальної структури (квартали, мікрорайону тощо). І, по-друге, встановлення параметрів планованого розвитку таких елементів планувальної структури. Надалі розвиток конкретних кварталів, мікрорайонів і інших елементів планувальної структури і будівництво на їх території повинне здійснюватися тільки відповідно до проекту планування території.
ГрадК РФ не розкриває зміст елементів планувальної структури, перераховуючи тільки деякі види таких елементів - квартали, мікрорайони.
Більш докладно окремі елементи планувальної структури визначені Будівельними нормами і правилами СНиП 2.07.01-89 «Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень », затвердженими постанову Держбудом СРСР від 16.05.1989 № 78. Так, відповідно до зазначених СНіП при проектуванні житлової забудови, як правило, виділяються два основних рівня структурної організації сельбищної території:
- Мікрорайон (квартал) - структурний елемент житлової забудови площею, як правило, 10-60 га, але не більше 80 га, не розчленований магістральними вулицями та дорогами, в межах якого розміщуються установи і підприємства повсякденного користування з радіусом обслуговування не більше 500 м ( крім шкіл та дитячих дошкільних установ); кордонами, як правило, є магістральні або житлові вулиці, проїзди, пішохідні шляхи, природні рубежі;
- Житловий район - структурний елемент сельбищної території площею, як правило, від 80 до 250 га, в межах якого розміщуються установи і підприємства з радіусом обслуговування не більше 1500 м, а також частина об'єктів міського значення; кордонами, як правило, є труднопреодолімие природні і штучні рубежі, магістральні вулиці та дороги загальноміського значення. [57]
Частини 2-6 статті 42 ГрадК РФ встановлюють обов'язкові вимоги до складу та змісту проекту планування. Так, проект планування повинен включати в себе основну частину, що складається з креслень і положень планованого розвитку елементів планувальної структури, і матеріали з обгрунтування основної частини, які повинні містити необхідні схеми та пояснювальну записку. Затвердженню підлягає тільки основна частина.
Згідно з частиною 3 статті 42 ГрадК РФ основна частина проекту планування включає в себе креслення або креслення планування території на яких відображаються червоні лінії; лінії позначають дороги, вулиці, проїзди, лінії зв'язку, об'єкти інженерної та транспортної інфраструктур, межі зон планованого розміщення об'єктів соціально-культурного і комунально-побутового призначення, інших об'єктів капітального будівництва.
Згідно з пунктом 11 статті 1 ГрадК РФ червоні лінії - це лінії, які позначають існуючі, плановані (змінювані, новоутворені) межі територій загального користування, межі земельних ділянок, на яких розташовані мережі інженерно-технічного забезпечення, лінії електропередачі, лінії зв'язку (в той числі лінійно-кабельні споруди), трубопроводи, автомобільні дороги, залізничні лінії та інші подібні споруди. Таким чином, червоні лінії відокремлюють території загального користування, якими може безперешкодно користуватися необмежене коло осіб (включаючи площі, вулиці, проїзди, набережні, сквери, бульвари) і які не підлягають приватизації (частина 12 статті 85 ЗК РФ), від інших територій, які перебувають або можуть перебувати у власності фізичних та юридичних осіб. У зв'язку з цим, представляється спірним виділення в складі проекту планування креслень, що відображають лінії, які позначають дороги, вулиці, проїзди, лінії зв'язку, об'єкти інженерної та транспортної інфраструктур, оскільки все це охоплюється поняттям «червоні лінії». Представляється, що в даному випадку мова повинна йти про відображення на кресленнях планування території ліній, що позначають плановані дороги, лінії зв'язку, об'єкти інженерної та транспортної інфраструктури (підпункт б пункту 1 частини 3 ГрадК РФ).
Згідно з Інструкцією про порядок розробки, узгодження, експертизи та затвердження містобудівної документації (СНіП 11-04-2003), затвердженої постановою Держбуду Російської Федерації від 29.10.2002 № 150, яка діє в частині не суперечить ГрадК РФ, на плані червоних ліній (основному кресленні ) повинні бути показані елементи зберігається забудови всіх видів, які зберігаються ділянки природного ландшафту та проектні пропозиції щодо: проектованим червоних лініях, лініях регулювання забудови та інших лініях містобудівного регулювання; функціональному використанню території з виділенням зелених насаджень і елементів благоустрою; архітектурно-планувального та об'ємно-просторового рішенням забудови; розвитку вулично-дорожньої мережі, транспортним споруд, споруд і комунікацій інженерного обладнання; кордонів територій за формами власності; скотопрогони та інші проектні рішення. [58]
На плані червоних ліній також повинно відображатися розміщення інженерних мереж і споруд: існуючі що зберігаються, реконструюються, ліквідуються і проектовані траси внемікрорайонних мереж і споруд водопроводу, каналізації, теплопостачання, газопостачання, електропостачання, телебачення, радіо і телефону, місця приєднання цих мереж до міських магістральних лініях і споруд; розміщення пунктів управління системами інженерного обладнання; існуючі та проектовані великі підземні споруди.
План червоних ліній готується на основі розбивочних креслень червоних ліній.
Вимоги до змісту та оформлення плану червоних ліній і креслення креслення червоних ліній встановлюється також Інструкція про порядок проектування та встановлення червоних ліній у містах та інших поселеннях Російської Федерації (РДС 30-201-98), затверджена постановою Держбуду РФ від 06.04.1998 № 18 - 30, що діє в частині, що не суперечить ГрадК РФ. Креслення креслення червоних ліній виконується на топографічній основі в масштабі 1:2000 або на кальці з дециметровому сіткою і має текстову частину, в тому числі пояснювальну записку, яка містить посилання на розроблену містобудівну документацію, покладену в основу креслення креслення, а також коротке обгрунтування встановлення (зміни , скасування) червоних ліній, а також відображає графічну інформацію. Встановлювані червоні лінії з усіма супроводжуючими їх написами і розмірами показуються на кресленні кресленні чорним кольором, включаючи ширину проектованих поперечних профілів вулиць, проїздів, технічних зон, смуги між червоними лініями і лініями забудови (м) та ін; додаткові розміри, що визначають побудову встановлюваних ліній за діючими лініями, фасадах будівель і споруд та інших умов прив'язки; напис «Кордон розрахунку» - за відсутності на проектованій території діючих ліній або при неможливості пов'язати встановлюються червоні лінії з діючими.
Креслення креслення червоних ліній поряд з графічною інформацією повинен містити пояснювальні написи, в тому числі: найменування вулиць, річок, залізничних платформ, природних об'єктів та інших елементів, які визначають місце розташування території в поселенні; пояснювальні написи, які полегшують читання креслення: «зелені насадження», « лінія забудови »(напис робиться з боку забудованої території),« технічна зона »,« річковий порт »та ін Креслення креслення може супроводжуватися написами, що пояснюють умови побудови червоних ліній. У зонах транспортних розв'язок показуються транспортні споруди (мости, шляхопроводи, тунелі тощо), супроводжувані відповідними написами. При позначенні на кресленні кресленні червоних ліній містобудівного регулювання повинні використовуватися умовні картографічні знаки.
Для перенесення встановлених червоних ліній на топографічні плани та інші картографічні матеріали, а також для винесення червоних ліній в натуру (на місцевість) використовуються методи аналітичного розрахунку червоних ліній по координатах.
Коригування червоних ліній може здійснюватися за рішенням органів місцевого самоврядування, які затвердили їх, у зв'язку зі зміною містобудівної ситуації внаслідок необхідності проведення реконструкції сформованої забудови, зміною категорії (пропускної спроможності) вулиць і доріг поселення.
Слід прийняти також до уваги, що червоні лінії позначають як існуючі, так і плановані (змінювані, новоутворені) межі територій загального користування і межі земельних ділянок лінійних об'єктів. Це означає, що за допомогою проектів планування можна просто фіксувати стан справ в частині розташування кордонів «публічних» і «приватних» земель (якщо така фіксація є раціональною), але можна також і змінювати такий розподіл між публічними і приватними землями шляхом затвердження відповідних пропозицій, наприклад, з розширення вулиць, проїздів, прокладання нових автомобільних доріг, у тому числі проходять і по земельних ділянках, що знаходяться у власності фізичних та юридичних осіб. В останньому випадку факт затвердження планованих (змінюваних, знову утворених) червоних ліній не означає автоматичного зарахування відповідних земельних ділянок та їх частин, наприклад, до територій загального користування. Затверджені у складі проектів планування червоні лінії повинні в цьому випадку використовуватись як основа для подальшого прийняття (у разі необхідності) рішень про вилучення, в тому числі шляхом викупу, земельних ділянок для реалізації державних і муніципальних потреб. [59]
У відношенні об'єктів соціально-культурного та комунально-побутового призначення, інших об'єктів капітального будівництва, межі зон планованого розміщення яких повинні відображатися на кресленнях планування території, необхідно зазначити наступне.
Перш за все, планування розміщення об'єктів соціально-культурного та комунально-побутового призначення має здійснюватися у відповідності з регіональними та місцевими нормативами містобудівного проектування, тобто мінімальними розрахунковими показниками забезпечення сприятливих умов життєдіяльності людини.
Крім того, при планування розміщення об'єктів соціально-культурного та комунально-побутового призначення має здійснюватися з урахуванням вимог законодавства Російської Федерації.
Так, відповідно до статті 31 Федерального закону від 17.07.1999 № 176-ФЗ «Про поштовий зв'язок» при плануванні розвитку міст і сільських поселень, проектуванні, будівництві, реконструкції кварталів, мікрорайонів, інших елементів планувальної структури, а також житлових будинків органи державної влади суб'єктів Російської Федерації і органи місцевого самоврядування повинні передбачати проектування і будівництво будівель, а також приміщень для розміщення об'єктів поштового зв'язку. Стаття 6 Федерального закону від 07.07.2003 № 126-ФЗ «Про зв'язок» [60] передбачає, що при містобудівному плануванні розвитку територій і поселень, їх забудові мають визначатися склад і структура об'єктів зв'язку - споруд зв'язку, в тому числі лінійно-кабельних споруд , окремих приміщень для розміщення засобів зв'язку, а також необхідні потужності в інженерних інфраструктурах для забезпечення функціонування засобів зв'язку.
Згідно зі ст. 15 Федерального закону від 24 листопада 1995 р. № 181-ФЗ «Про соціальний захист інвалідів у Російської Федерації» [61] планування і забудова міст, інших населених пунктів, формування житлових і рекреаційних зон, розробка проектних рішень на нове будівництво і реконструкцію будівель, споруд та їх комплексів, а також розробка і виробництво транспортних засобів загального користування, засобів зв'язку та інформації без пристосування зазначених об'єктів для доступу до них інвалідів та використання їх інвалідами не допускається.
Тому, пріоритетом при розробці програм адаптації міського середовища є доступ інвалідів до об'єктів соціальної інфраструктури. У числі першочергових слід вважати житлові і громадські будівлі, місця відпочинку, спортивні споруди, культурно-видовищні та інші установи, а також безперешкодне користування громадським транспортом і транспортними комунікаціями, засобами зв'язку та інформації.
Звід правил по проектуванню і будівництву СП 35-105-2002 «Реконструкція міської забудови з урахуванням доступності для інвалідів та інших маломобільних груп населення», схвалений постановою Держбуду Р 19.07.2002 № 89, містить обов'язкові правила та рекомендовані положення при реконструкції існуючої забудови (при цьому під реконструкцією розуміється перетворення існуючої забудови з частковою зміною (або без) планувальної структури, будівництвом одного або кількох нових будівель замість старих або морально застарілих будівель, із заміною елементів інженерної та транспортної інфраструктури, здійсненням благоустрою території), передбачає створення рівних з іншими громадянами умов для повноцінної участі в житті суспільства осіб, що мають стійкі розлади функцій організму, зумовлені захворюваннями, наслідками травм або іншими розладами здоров'я, - інвалідів з ураженням опорно-рухового апарату, вадами зору і дефектами слуху, а також інших категорій інвалідів і маломобільних груп населення.
Вимоги цього Зводу правил (СП) встановлені для проектування та здійснення реконструкції існуючої забудови з дотриманням доступності будівель, споруд та їх комплексів для інвалідів та інших маломобільних груп населення (далі - інвалідів).
Основним принципом формування безпечної й зручної для інвалідів міського середовища є створення умов для забезпечення безперешкодної доступності об'єктів обслуговування в зонах забудови різного функціонального призначення, зонах рекреації, а також у місцях користування транспортними комунікаціями, спорудами, пристроями, пішохідними шляхами. Слід враховувати не тільки фізичну й просторову, але й інформаційну доступність об'єктів.
Зокрема, зазначений звід правил передбачає, що установи повсякденного обслуговування (торговельні підприємства, підприємства громадського харчування, побутового обслуговування) рекомендується розміщувати на відстані не більше 300 м (при нормованому максимальному радіусі доступності 500 м), установи лікувально-профілактичні - на відстані не більше 500 м. Пішохідні шляхи від житлових будинків до об'єктів обслуговування необхідно формувати з урахуванням розміщення найбільш відвідуваних закладів обслуговування, виконуючи загальні вимоги, які пред'являються до організації шляхів пересування для інвалідів.
Продовольчі магазини, орієнтовані на обслуговування інвалідів та інших маломобільних груп населення і забезпечують їх товарами повсякденного попиту, рекомендується розміщувати в радіусі обслуговування не більше 300 м.
Підприємства громадського харчування для інвалідів рекомендується передбачати в межах житлового кварталу (мікрорайону), а також у місцях розміщення установ соціального обслуговування та реабілітації інвалідів.
Частина послуг, що надаються організаціями та установами управління, кредитно-фінансовими установами і підприємствами зв'язку, можлива надомним способом (відправлення телеграм, отримання пенсій, нотаріальне оформлення документів та ін), але нерідко вимагає присутності клієнта. Тому радіус віддаленості таких об'єктів рекомендується до 500 м.
Аптеки згідно з чинними нормами повинні розміщуватися в радіусі до 500 м. Для безрецептурного продажу ліків, перев'язувальних засобів, предметів догляду за хворими рекомендується організація аптечних кіосків у радіусі до 300 м.
Поліклініки, амбулаторії в існуючій міській забудові мають нерідко радіус обслуговування більше 1500-2000 м (за чинним нормам - 1000 м). У разі неможливості будівництва нових поліклінік у сформованій забудові для забезпечення інвалідів та інших маломобільних груп населення амбулаторним обслуговуванням, наближеним до житлових комплексів, рекомендується передбачати створення медпунктів, вбудованих або прибудованих до існуючих будівель.
Спеціалізовані дитячі дошкільні установи та школи-інтернати для дітей з фізичними порушеннями слід розміщувати в озеленених районах або в приміській зоні на відстані від промислових підприємств, вулиць і доріг з інтенсивним рухом транспорту та залізничних шляхів, а також інших джерел підвищеного шуму, забруднення повітря та грунту у відповідності з діючими нормами. Спеціалізовані школи-інтернати для дітей з вадами зору і дефектами слуху слід розміщувати на відстані не менше 1500 м від радіостанцій, радіорелейних установок і пультів.
Крім того, відповідно до, вказаною Зводу правил при проектуванні пішохідних шляхів до різних об'єктів міста необхідно передбачати створення спеціальних ділянок для пересування інвалідів, виходячи з нормативу протяжності шляхи для інваліда на кріслі-колясці до 300 м. Пристрій таких пішохідних шляхів повинне забезпечувати проїзд по них інвалідних колясок і пересування інвалідів з вадами зору. При перетині вулиць і магістралей необхідно передбачати переходи, оснащені візуальною і звуковою сигналізацією, острівцями безпеки та ін На пішохідних шляхах пересування інвалідів з ураженням опорно-рухового апарату слід передбачати майданчики для відпочинку не рідше, ніж через 300 м, а також підсвічування шляхів ліхтарями- орієнтирами, установленими з однієї сторони пішохідного шляху на висоті 0,3-0,4 м від землі з інтервалом в 2-3 м. На шляхах пересування інвалідів повинні бути визначені місця установки торговельних і телефонних автоматів, пристрою суспільних туалетів, а також зупинки громадського транспорту і стоянки особистого транспорту інвалідів із забезпеченням зручних підходів до них. Торговельні та телефонні автомати, ліхтарі-підсвічування повинні мати огородження, що виключають можливість зіткнення інвалідів, які мають вади зору, з опорами цих пристроїв.
Пішохідні шляхи з метою безпеки рекомендується створювати з мінімальним числом їх перетинів з шляхами руху транспорту. Необхідно забезпечення повного або часткового поділу основних зустрічних і пересічних потоків пішоходів у місцях масових пересувань.
Вибір схеми транспортного обслуговування інвалідів повинен грунтуватися на економічній доцільності з урахуванням форм власності транспортних підприємств, особливостей розселення інвалідів та їх побажань в маршрутах пересувань.
Говорячи про призначення проектів планування та документації з планування в цілому, слід звернути увагу на норму частини 15 статті 46 ГрадК РФ, згідно з якою затверджена документація з планування території може стати підставою для внесення змін до правил землекористування і забудови в частині уточнення містобудівних регламентів. Таким чином, не тільки правила землекористування і забудови є однією з підстав для підготовки документації з планування території, але і за допомогою цієї документації можна розвивати і доповнювати зазначені правила, наприклад, в частині уточнення граничних параметрів дозволеного будівництва у відповідних територіальних зонах.

3.3. Проекти межування

ГрадК РФ не містить поняття «межування території». Легальне визначення поняття «межування» міститься в ряді федеральних законів. Так, Федеральний закон від 02.01.2000 № 28-ФЗ «Про державний земельний кадастр» [62] визначає межування земельної ділянки як заходи з визначення місця розташування та меж земельної ділянки на місцевості. Відповідно до статті 17 Федерального закону від 18 червня 2001 року № 78-ФЗ «Про землеустрій». Межування об'єктів землеустрою є роботи зі встановлення на місцевості меж муніципальних утворень та інших адміністративно-територіальних утворень, меж земельних ділянок із закріпленням таких меж межовими знаками і визначення їх координат.
Межування об'єктів землеустрою здійснюється на основі відомостей державного земельного кадастру, землевпорядної, містобудівної та іншої пов'язаної з використанням, охороною та перерозподілом земель документації.
Межування об'єкта землеустрою включає в себе наступні роботи:
визначення меж об'єкту землеустрою на місцевості та їх узгодження;
закріплення на місцевості розташування меж об'єкта землеустрою межовими знаками і визначення їх координат або складання іншого опису розташування меж об'єкта землеустрою;
виготовлення карти (плану) об'єкта землеустрою.
Однак поняття «межування територій» носить більш загальний характер. Межування об'єктів землеустрою як елемент землеустрою і межування території як елемент містобудівної діяльності з планування території проводяться для досягнення різних цілей. Межування об'єктів землеустрою проводиться з метою визначення місця розташування та меж земельної ділянки на місцевості. Проект межування об'єктів землеустрою має юридичне значення після його затвердження уповноваженим органом. [63] Після цього проект є підставою для встановлення меж земельних ділянок на місцевості, тобто в натурі. Підготовка проектів межування території здійснюється з метою встановлення меж забудованих земельних ділянок, і незабудованих земельних ділянок, призначених для будівництва, розташованих в межах елементів планувальної структури (кварталів, мікрорайонів) як забудованих, так і підлягають забудові територій.
Підготовка проектів межування здійснюється стосовно забудованим і підлягає забудові територій, розташованим у межах елементів планувальної структури, встановлених проектами планування територій.
Слід зазначити, що виникає при цьому колізію. Межі елемента планувальної структури, на території якого має здійснюватися межування, повинні бути встановлені проектом планування територій, тобто підготовка проекту планування завжди повинна передувати проведенню межування території. Однак, на практиці це не завжди так. Наприклад, щільно забудована територія, на якій розташовані багатоквартирні будинки. У такому випадку, підготовка проекту планування може бути недоцільною, а межування території необхідно для встановлення меж земельних ділянок, на яких розташовані такі будинки, для оформлення відповідних прав на них. Представляється, що відсутність проектів планування не є перешкодою для розробки проектів межування забудованих територій. І у разі відсутності проекту планування межування території повинне здійснюватися в сформованих межах елементів планувальної структури, в межах існуючих червоних ліній. [64]
Про це побічно свідчить і положення ГрадК РФ, згідно з яким підготовка проектів межування територій може здійснюватися у складі проектів планування територій або у вигляді окремого документа. Таким чином, питання про необхідність наявності проекту планування для подальшої підготовки проекту межування є дискусійним.
У ГрадК РФ не знайшло відображення положення пункту 3 статті 59 ГрадК РФ 1998 року, передбачає, що межування територій загального користування в межах забудованих територій міських і сільських поселень не проводиться.
Згідно з частиною 4 статті 36 ГрадК РФ на земельні ділянки у межах територій загального користування не поширюється дія містобудівних регламентів. Відповідно до частини 9 статті 45 ГрадК РФ у разі розміщення об'єктів капітального будівництва в межах території, на яку не поширюється дія містобудівного регламенту, підготовка документації з планування може здійснюватися фізичними або юридичними особами, за заявою яких прийнято рішення про використання земельної ділянки в межах такої території. Таким чином, можна зробити висновок, що за новим ГрадК РФ може здійснюватися межування територій загального користування.
У той же час, підготовка проекту межування територій здійснюється завжди в межах елементів планувальної структури (кварталів, мікрорайонів), тобто в межах червоних ліній, встановлених проектами планування (частина 1 статті 43). Червоні лінії зокрема позначають існуючі, плановані (змінювані, новоутворені) межі територій загального користування (п. 11 ст. 1 ГрадК РФ).
Таким чином можна констатувати колізію між частиною 1 статті 43 і частиною 9 статті 45 ГрадК РФ. Питання про проведення межування територій загального користування потребує уточнення.
Одним з найбільш складних питань при підготовки проектів межування території є встановлення розмірів земельних ділянок. ГрадК РФ передбачає, що розміри земельних ділянок при межування територій встановлюються з урахуванням фактичного їх використання та містобудівних нормативів і правил, що діяли в період забудови зазначених територій. У цьому виявляється загальний принцип законодавства: «закон зворотної сили не має».
У той же час на практиці часто при визначенні мінімальної площі земельної ділянки не дотримуються раніше діючі нормативи забудови. Як правило, органи місцевого самоврядування порушують цю норму з метою ущільнення існуючої забудови.
Принцип, що легалізує «ущільнюючі нормативи», реалізується за допомогою відповідних документів нормативно-технічного характеру. Однак, така ситуація не відповідає ГрадК РФ, який чітко закріплює критерії визначення розмірів земельних ділянок - фактичне використання земельних ділянок і діяли в період забудови містобудівні нормативи і правила.
Що стосується фактичного використання земельної ділянки, то необхідно відзначити, що із системного аналізу норм Земельного кодексу Російської Федерації випливає, що розмір земельної ділянки, зайнятої будівлею, будовою, спорудою і необхідного для їх використання, встановлюються відповідно до затверджених у встановленому порядку норм відведення земель для конкретних видів діяльності або відповідно до правил землекористування та забудови, землевпорядної, містобудівної та проектної документації (пункт 3 статті 33, пункт 2 статті 35 ГрадК РФ).
Таким чином, площа земельної ділянки, на якій розташована будівля, будівля, споруда, не може обмежуватися тільки земельною ділянкою, виділеним по контуру об'єкта («під вимощення»), але повинна визначатися в розмірі необхідному для використання будівлі, будівлі, споруди шляхом забезпечення до них доступу та використання прилеглого простору (розміри якого обумовлені, в тому числі, і вимогами безпеки, наприклад, протипожежної). [65]
У той же час, існують відступу від принципу визначення розміру земельної ділянки, виходячи з фактичного землекористування та містобудівних нормативів і правил, що діяли в період забудови території. Таке відступ передбачено частиною 4 коментарів статті, яка встановлює, що у випадку, якщо в процесі межування територій виявляються земельні ділянки, розміри яких перевищують встановлені містобудівним регламентом граничні (мінімальні і (або) максимальні) розміри земельних ділянок, для будівництва надаються земельні ділянки, сформовані на основі виявлених земельних ділянок. Однак це положення потребує уточнення. Представляється, що зазначена норма повинна поширюватися тільки на випадки, коли виявлений земельну ділянку перевищує граничний максимальний розмір земельної ділянки, встановлений містобудівним регламентом. У разі, якщо земельна ділянка перевищує мінімальний розмір земельної ділянки, але не перевищує максимальний розмір ділянки, встановлений містобудівний регламент, розподіл такої земельної ділянки видається не обгрунтованим. Зазначене положення ГрадК РФ потребує корегування.
ГрадК РФ також передбачає вимогу до земельних ділянок, які сформовані на основі виявлених земельних ділянок, що перевищують встановлені містобудівним регламентом граничні розміри земельних ділянок, - відповідність їх розмірів містобудівній регламенту. Представляється, що при поділі земельної ділянки також має дотримуватися вимога, встановлене частиною 4 статті 41 ГрадК РФ - поділ земельної ділянки можливе лише у разі наявності під'їздів, підходів до кожного освіченій земельній ділянці.
Крім того, при підготовці проектів межування території розмір та межі земельних ділянок необхідно встановлювати згідно з Положенням про визначення розмірів і встановлення меж земельних ділянок в кондомініуми, затвердженим постановою Уряду РФ від 30.03.1998 № 369, Нормами проектування. Планування і забудова міст, селищ і сільських населених пунктів (СНІП 11-60-75), затвердженими 11.09.1975, та ін
ГрадК РФ встановлює склад проекту межування території. Зазначений перелік є закритим.
Вимоги до підготовки проекту межування закріплені в Інструкції про порядок розробки, узгодження, експертизи та затвердження містобудівної документації (СНіП 11-04-2003), затвердженої наказом Держбуду РФ від 29.10.2002 № 150, що діє в частині, що не суперечить ГРАДК РФ.
Відповідно до зазначеної Інструкції при розробці проекту межування територій повинно бути забезпечено дотримання таких вимог:
- Межі проектованих земельних ділянок встановлюються в залежності від функціонального призначення територіальної зони та забезпечення умов експлуатації об'єктів нерухомості, включаючи проїзди, проходи до них;
- Межі існуючих землекористувань при розробці плану межування не підлягають зміні, за винятком випадків вилучення земель для державних і громадських потреб відповідно до законодавства або за згодою землекористувача на зміну меж земельних ділянок.
На територіях, що підлягають забудові, розміри земельних ділянок визначаються відповідно до діючих містобудівними нормативами, нормами надання земельних ділянок і містобудівними регламентами, встановленими правилами землекористування і забудови.
У випадку якщо розміри раніше наданої земельної ділянки менше розмірів, встановлених містобудівними нормативами чи нормативним правовим актом органу місцевого самоврядування, то в процесі проектування розміри цієї ділянки можуть бути збільшені до нормативних розмірів при наявності вільних земель.
При розробці проекту межування територій в межі земельних ділянок включаються території: під будівлями і спорудами; проїздів, пішохідних доріг і проходів до будівель і споруд; відкритих майданчиків для тимчасового зберігання автомобілів; прибудинкових зелених насаджень, майданчиків для відпочинку та ігор дітей; господарських майданчиків; фізкультурних майданчиків; резервних територій.
Для територіальних зон промислової і комунально-складської забудови межі земельних ділянок підприємств та інших об'єктів визначаються з урахуванням кількості працюючих, технології виробництва, вантажообігу та інших характеристик існуючих і розміщуються об'єктів, виходячи з мінімально допустимих розмірів земельних ділянок та нормативної щільності забудови площадок підприємств.
При значному перевищенні нормативного розміру земельної ділянки, займаного окремим підприємством, при встановленні його кордонів розмір займаного ділянки може бути зменшений до нормативного розміру при відповідному обгрунтуванні.
При встановленні розмірів і меж земельних ділянок в зонах історичної забудови враховуються історичні межі домоволодінь, які визначають на основі архівних даних, історико-архітектурних опорних планів та проектів зон охорони пам'яток історії та культури.
Для сформованих і знову формуються об'єктів нерухомості, що знаходяться у власності декількох організацій, виділяється єдиний земельну ділянку, розмір і межі якого встановлюються у відповідності з основним функціональним призначенням об'єкта. При цьому за окремим землекористувачем умовно закріплюється частина ділянки пропорційно займаній корисної площі будівлі без закріплення меж в натурі.
Межі земельних ділянок під тимчасові торгові точки встановлюються на підставі нормативного правового акта органу місцевого самоврядування відповідно до містобудівної документації виходячи з мінімальних розмірів їх ділянок (площа, займана самими будівлями, і зони господарського обслуговування). При цьому пішохідна зона, під'їзди та інші елементи територій загального користування не включаються до кордону.
При розробці проекту межування уточнюються публічні сервітути, відповідно до яких землекористувачі зобов'язані забезпечити: безплатне і безперешкодне використання об'єктів загального користування (пішохідні та автомобільні дороги, об'єкти інженерної інфраструктури); можливість розміщення межових і геодезичних знаків та під'їздів до них; можливість доступу на ділянку представників відповідних служб для ремонту об'єктів інфраструктури та інших цілей. [66]
Проекти межування розробляються в складі графічних і текстових матеріалів.
Графічні матеріали виконуються у масштабі 1:500-1:2000 і включають в себе план фактичного використання території і проект межування території, на яких вказуються червоні лінії, межі земельних ділянок, контури будівель і споруд, існуючі та проектовані території загального користування, публічні сервітути.
Пояснювальна записка містить характеристику території, на яку здійснюється поділ, відомості про використані матеріали щодо встановлення меж земельних ділянок та особливості межування; перелік публічних сервітутів; обгрунтування прийнятих рішень.
При розробці проектів межування враховуються червоні лінії, опорні (чергові) плани територій міст та інших поселень, реєстраційні плани підземних інженерних комунікацій і атласи геологічних виробок.
Обов'язковими положеннями проекту межування територій є:
- Межі земельних ділянок;
- Пропозиції щодо встановлення публічних сервітутів.
Проекти межування територій у вигляді графічних і текстових матеріалів є підставою для винесення в натуру (на місцевість) меж земельних ділянок, встановлення публічних сервітутів, видачі кадастрових карт (планів) земельних ділянок та формування об'єктів нерухомості.
Згідно ГрадК РФ у складі проектів межування територій здійснюється підготовка містобудівних планів земельних ділянок. Ця вимога є обов'язковою. Таким чином, підготовка проекту межування території в будь-якому випадку повинна завершуватися підготовкою містобудівних планів земельних ділянок, що знаходяться в межах такої території. Що стосується містобудівного плану, то він може готуватися як у складі проекту межування території, так і в якості самостійного окремого документа.

3.4. Проекти забудови

Об'єктами, для яких розробляються проекти забудови, є території кварталів, мікрорайонів та інші елементи планувальної структури поселень у межах встановлених червоних ліній або земельних ділянок. Ці критерії відрізняють дані проекти від проектів планування та проектів межування.
У ГрадК РФ визначено, яким має бути зміст проектів забудови. У проектах визначаються лінії регулювання забудови, розташування будинків, будівель та споруд, поверховість, тип і інші їхні характеристики; архітектурне вирішення забудови; системи інженерного обладнання, зв'язку та благоустрою, а також умови приєднання зазначених систем до споруд і комунікацій; організація руху транспортних засобів і пішоходів і території загального користування. У проектах забудови можуть бути врегульовані й інші питання, необхідність вирішення яких обумовлена ​​місцевими умовами. [67]
За загальним правилом, проекти розробляються на замовлення органів місцевого самоврядування або за ініціативою забудовника. Порядок розробки та затвердження проектів забудови встановлений в п. 4 статті 60 ГрадК РФ 1998
При розробці проектної документації повинна забезпечуватися пріоритетність питань охорони навколишнього середовища, раціонального природокористування, захисту здоров'я та формування екологічно безпечного середовища проживання населення. Цим питанням в процесі проектування приділяється велика увага.
На всіх стадіях містобудівного проектування має бути оцінено стан якості атмосферного повітря шляхом розрахунків рівнів забруднення атмосфери від сукупності всіх видів та джерел забруднення та складено прогноз його зміни. У проектах планування нових або реконструйованих виробничих зон, а також для окремо розташованих об'єктів, що мають джерела викидів забруднюючих речовин в атмосферне повітря, повинні передбачатися санітарно-захисні зони, розміри яких повинні визначатися на основі розрахунків розсіювання викидів забруднюючих речовин. При проектуванні вуличної мережі необхідно враховувати існуючий і перспективний рівень забруднення атмосферного повітря відпрацьованими газами автомобілів і передбачати планувальні заходи щодо локалізації зон загазованості.
Об'єктами захисту від джерел зовнішнього шуму в місті є житлові і громадські будівлі, спортивні та лікувальні установи, рекреаційні та курортні зони та прилеглі до них території. Шумові характеристики джерел зовнішнього шуму, рівні проникає в житлові та громадські будівлі звуку і рівні шуму на територіях забудови, необхідна величина їх зниження, вибір заходів і засобів шумозахисту визначаються згідно з чинними нормативними документами. [68]
Розробляються заходи захисту повинні передбачати містобудівні, архітектурно-планувальні, будівельно-акустичні заходи; активне використання підземного простору для розміщення транспортних та інших джерел інтенсивного зовнішнього шуму. У результаті реалізації заходів захисту повинно забезпечуватися функціональне зонування міської території і формування забудови з урахуванням необхідного ступеня акустичного комфорту; встановлюватися санітарно-захисні зони між житловою забудовою міста та промисловими, комунально-транспортними підприємствами, іншими просторовими джерелами шуму і т.д.

ВИСНОВОК

Правовий режим земель поселень - це сукупність містяться в земельному, екологічному, містобудівній та іншому законодавстві РФ і її суб'єктів, а також в нормативних правових актах органів місцевого самоврядування умов і правил дозволеного використання, охорони, обліку та моніторингу земель міських і сільських поселень, що розповсюджуються як на поселення в цілому, так і враховують особливості окремих територіальних зон.
Встановлення правового режиму земель поселень покликане забезпечити реалізацію конституційних прав і обов'язків громадян та їх об'єднань на землю, а також врахувати публічні інтереси в частині безперешкодного користування міською та сільською територією для задоволення комунальних, культурно-побутових, транспортних та інших потреб населення.
Нормативно-правове забезпечення правового режиму земель поселень в цілому заслуговує високої оцінки. Передбачена містобудівним законодавством схема регулювання містобудівної діяльності в поселеннях є демократичною і не поступається прогресивним зарубіжним аналогам. Розробка органами місцевого самоврядування правил забудови, які містять містобудівні регламенти, теоретично дозволяє подолати наявні корупційні схеми за участю окремих посадових осіб цих органів та спростити процедуру отримання необхідних документів, які дозволяють забудову земельних ділянок. Однак масова відмова органів місцевого самоврядування розробити зазначені правила забудови (вони прийняті лише у восьми-десяти великих міських муніципальних утвореннях Росії) не дозволяє повною мірою реалізувати задум ГрадК РФ.
Отже, основні зусилля законодавця у сфері встановлення та реалізації правового режиму земель поселень повинні бути спрямовані не cтолько на розробку нових законів, скільки, головним чином, на створення механізму реалізації положень ГрадК РФ, створення системи гарантій реалізації прав і законних інтересів громадян у цій сфері. У першу чергу це стосується права на інформацію та сприятливе середовище життєдіяльності, врахування думки населення при прийнятті містобудівних рішень. Але одних правових інструментів тут недостатньо. Необхідна розробка економічних, організаційних, політичних та інших заходів щодо створення належних правових засад реалізації прав громадян в галузі використання та охорони земель поселень. Ускладнюють участь органів державної влади Російської Федерації і її суб'єктів в захисті вказаних прав громадян дві обставини.
Таким чином, в частині «умов та порядку користування» землями поселень слід керуватися містобудівним законодавством, а в частині «володіння і розпорядження» - земельним та цивільним законодавством. Іншими словами, містобудівне законодавство визначає за допомогою встановлення містобудівних регламентів, як можна використовувати земельну ділянку, з яких наявних параметрів і видів використання власник (користувач, орендар) може вибрати влаштовує його варіант. Земельне законодавство встановлює оборотоздатність земельних ділянок поселень, порядок проведення торгів, приватизації ділянок і т.д. Цивільне законодавство визначає форму угод із землею, обов'язковість їх державної реєстрації (а в ряді випадків і нотаріального посвідчення) і т.д. Таким чином, правовий інститут земель поселень є комплексним (міжгалузевим), регульованим нормами, в першу чергу, містобудівного та земельного права, а також екологічного, цивільного, муніципального та інших галузей права.

Список використаної літератури

Нормативні акти
1. Конституція Російської Федерації (з ізм. Від 14.10.2005) / / РГ від 25.12.1993, № 237, СЗ РФ від 17.10.2005, № 42, ст. 4212.
2. Земельний Кодекс Російської Федерації від 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. від 07.03.2005) / / СЗ РФ від 29.10.2001, № 44, ст. 4147, СЗ РФ від 07.03.2005, № 10, ст. 763.
3. Містобудівна Кодекс Російської Федерації від 29.12.2004 № 190-ФЗ / / СЗ РФ від 03.01.2005, № 1 (частина 1), ст. 16.
4. Містобудівна Кодекс Російської Федерації від 07.05.1998 № 73-ФЗ (ред. від 29.12.2004) / / СЗ РФ від 11.05.1998, № 19, ст. 2069, СЗ РФ від 03.01.2005, № 1 (частина 1), ст. 17.
5. Цивільний процесуальний Кодекс Російської Федерації від 14.11.2002 № 138-ФЗ (ред. від 21.07.2005) / / СЗ РФ від 18.11.2002, № 46, ст. 4532, СЗ РФ від 25.07.2005, № 30 (ч. 1), ст. 3104.