ПРАВОВИЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬ МІСТ І ОКРЕМИХ КАТЕГОРІЙ МІСЬКИХ ЗЕМЕЛЬ В РЕСПУБЛІЦІ БІЛОРУСЬ
До земель міст належать усі землі в межах міста. Землі населених пунктів, які межують з землями міст, можуть бути відповідно до законодавства Республіки Білорусь передані до складу земель міст. Земельні ділянки, надані в установленому порядку міським (міст обласного підпорядкування і міста Мінська) виконавчим і розпорядчим органом для житлового будівництва і не межують з землями міст, після забудови включаються до земель тих населених пунктів, із землями яких межують ці земельні ділянки.
У разі якщо земельна ділянка, відведена міському (міст обласного підпорядкування і міста Мінська) виконавчому і розпорядчому органу, не межує із землями населеного пункту, після забудови цієї земельної ділянки у встановленому порядку утворюється новий населений пункт (ст .1 05 Кодексу про землю).
Міська межа - зовнішня межа міста, що відокремлює землі міста від інших категорій земель.
Чинний Кодекс про землю (ст .106) говорить, що міська (селищна) риса встановлюється і змінюється відповідно до законодавства Республіки Білорусь.
Встановлення риси нового міста, зміна міської межі пов'язане з включенням в міські землі нових територій. Оскільки на них можуть розміщуватися сільськогосподарські підприємства, землеволодіння громадян, законодавчо встановлено, що включення земельних ділянок в межі міста чи селища не тягне припинення права користування, права довічного наслідуваного володіння цими земельними ділянками та права приватної власності на них і не є підставою для зміни їх розмірів. Вилучення земельних ділянок, включених до міської і селищну межу, у землекористувачів, землевласників і власників земельних ділянок здійснюється в порядку, встановленому статтями 39-41 Кодексу про землю. Як правило, режим таких земель істотно змінюється. Це може стосуватися розмірів землеволодінь і землекористувань, порядку забудови земель, видів користування ними та порядку їх здійснення та ін. Крім того, на землекористувачів, землевласників, власників і орендарів земельних ділянок у містах покладено ряд додаткових обов'язків : проводити необхідні роботи з благоустрою та озеленення земельних ділянок, збереження та утримання зелених насаджень у відповідності з правилами, підтримання закріпленої за ними території в належному санітарному і протипожежному стані.
До складу земель міст входять:
землі міської забудови;
землі загального користування;
землі сільськогосподарського призначення;
землі, зайняті міськими лісами;
землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення.
Землі міст перебувають у віданні міських Рад та їх виконавчих і розпорядчих органів. Їх використання здійснюється на підставі генеральних планів міст і планів землеустрою території цих міст.
Землі міської забудови складаються із земель, забудованих і підлягають забудові житловими, культурно-побутовими, промисловими, адміністративними та іншими будівлями та спорудами.
Дані землі (раніше їх іменували сельбищними) становлять важливу частину міських земель. Використання всіх інших земель (загального використання, земель, зайнятих міськими лісами, сільськогосподарського використання та інших угідь) визначається потребами містобудування та обслуговування потреб міста. Землі міської забудови поділяються на:
1) забудовані ділянки, що складаються із земель під самими будівлями та спорудами;
2) незабудовані землі, включаючи земельні ділянки під зруйнованими будівлями.
Ці землі виділяються підприємствам, установам і організаціям для будівництва та експлуатації промислових, житлових, культурно-побутових та інших будівель і споруд, а також громадянам для індивідуального житлового будівництва. Земельні ділянки в містах надаються в користування, довічне успадковане володіння, оренду, а також передаються у приватну власність громадян, юридичних осіб Республіки Білорусь в порядку, встановленому Кодексом про землю.
Оскільки капітальне будівництво в містах здійснюється на умовах надання землі у постійне користування, довічне успадковане володіння або власність, то тимчасово незабудовані земельні ділянки можуть бути передані в оренду або тимчасове користування.
Обов'язковим для планування архітектурної та містобудівної діяльності є містобудівний проект.
Містобудівна проект - це система взаємопов'язаних документів, розроблених відповідно до нормативної документації і на основі даних Державного кадастру територій. Він служить обов'язковою основою для планування архітектурної та містобудівної діяльності.
Основні типи містобудівних проектів:
схеми комплексної територіальної організації Республіки Білорусь та її адміністративно-територіальних утворень;
генеральні плани територій сільських Рад;
генеральні плани міст та інших поселень;
проекти детального планування.
Містобудівна проект є юридичним документом, що визначає якість середовища проживання, характер забудови та рівень благоустрою території, збереження історико-культурної спадщини та природного оточення. Внесення змін до затвердженого містобудівний проект допускається тільки за погодженням з його розробником і узаконював проект органом.
Склад, порядок розроблення та погодження містобудівного проекту встановлюються республіканським органом державного управління архітектурної та містобудівної діяльністю. Порядок його затвердження та проведення державної експертизи визначається Радою Міністрів Республіки Білорусь (ст .1 3 Закону "Про основи архітектурної та містобудівної діяльності").
Об'єктами земельних відносин у містах є земельні ділянки (їх частини), у тому числі і земельні сервітути. Розміри земельних ділянок, що надаються для забудови, і умови користування ними визначаються відповідно до затверджених у встановленому порядку державних норм та містобудівною документацією, якщо інше не встановлено законодавством Республіки Білорусь (ст. ПО Кодексу про землю). Приступати до використання цих земель під забудову до отримання дозволу органів архітектури і містобудування забороняється.
Суб'єктами права користування земельними ділянками, наданими для промислового будівництва, можуть бути юридичні особи, в тому числі і державні промислові підприємства, підприємства інших форм власності. Земельні ділянки під забудову в містах можуть надаватися спільним підприємствам, міжнародним і іншим організаціям.
Особливо слід виділити тимчасове право користування землями міської забудови орендарів будівель, що здаються за договорами довгострокової та короткострокової оренди. Такими землекористувачами є підприємства і фірми, які орендують будівлі або їх частини як у промислових підприємств, інших організацій, так і в місцевих виконавчих і розпорядчих органів.
При укладенні договору оренди може бути обумовлено право користування частиною ділянки, право на забудову такої ділянки та інші права.
Ділянки міської забудови можуть здаватися в оренду для тимчасового використання під склади, стоянки автотранспорту, кіоски, павільйони та інші торгові об'єкти. Після закінчення договору ці ділянки мають бути повернуті в первісному стані, а тимчасово зведені будівлі та споруди знесено (перенесені).
Призначення земель міської забудови - будівництво та подальша експлуатація побудованих будівель і споруд. У юридичній літературі неодноразово підкреслювалося службова роль ділянки міської забудови по відношенню до того будовою, яке на ділянці зведено. При переході права власності на будівлю або споруду разом з цими об'єктами переходить і право користування або довічного успадкованого володіння земельною ділянкою (її частиною).
Придбання будь-ким права власності (чи іншого права) на будівлю або споруду від інших осіб (цивільно-правові угоди, рішення органів державного управління про приватизацію) виступає в якості підстави виникнення відповідних правочинів на земельну ділянку, оскільки з переходом права власності (інших прав ) на будівлі або споруди до суб'єктів, які купують це право, як би автоматично переходить і право користування земельною ділянкою, обслуговуючим дана будова 1.
Зазначене правило поширюється на забудовані землі міст, селищ міського типу і сільських населених пунктів.
Землі загального користування призначені для розміщення необхідних місту споруд і пристроїв, місць масового відпочинку населення та інших загальнодоступних споруд (наприклад, міського пляжу).
Ці землі складаються із земель, що використовуються в якості шляхів сполучення (площі, вулиці, проїзди, дороги, набережні і т.д.), для задоволення культурно-побутових потреб населення міста (парки, лісопарки, бульвари, сквери і т.д.) , кладовищ та інших земельних ділянок, призначених для комунально-побутових потреб (наприклад, полігони для поховання неутилізованих промислових відходів, полігони побутових відходів та інші землі).
Такі землі, як правило, не надані у володіння або користування окремих осіб, а перебувають у загальному вільному користуванні городян. Частина їх може надаватися спеціалізованим підприємствам, які несуть відповідні права та обов'язки користувачів землі. На землях загального користування дозволяється зведення капітальних будівель і споруд у відповідно до цільового призначення цих земель, а також тимчасових будівель і споруд полегшеного типу (намети, кіоски тощо) без шкоди для цільового призначення таких земель.
До земель загального користування в містах належать і ринки. В даний час вони самостійно вирішують питання змісту земельної території, здають в оренду торгові приміщення, стягують плату та ін.
До земель сільськогосподарського призначення в містах належать землі, надані колгоспам, радгоспам, іншим юридичним особам для ведення товарного сільського господарства, а також громадянам для городництва, випасання худоби і сінокосіння.
Розміщення на землях, закріплених за сільськогосподарськими підприємствами, житлових, культурно-побутових, виробничих будівель і споруд провадиться за погодженням з міськими виконавчими і розпорядчими органами.
Крім земель сільськогосподарського призначення, до цієї категорії земельних угідь відносять торф'яні болота, родовища загальнопоширених корисних копалин (піску, гальки, кругляка, крейди, тощо), а також міські водойми. Розробка корисних копалин, розташованих на міських землях, регулюється Кодексом про надра, іншими законодавчими актами, постановами органів місцевого управління та самоврядування.
Міські водойми (ріки, озера, басейни) можуть використовуватися як шляхи сполучення, джерела водопостачання, місця масового відпочинку, можуть бути передані в користування окремих організацій (для спортивних, рибогосподарських та інших цілей).
У складі міських земель можуть перебувати лісові масиви, віднесені до міських лісів. Землі, зайняті міськими лісами, покращують стан навколишнього середовища, сприяють організації відпочинку, задовольняють культурно-естетичні потреби населення, захищають територію від водної та вітрової ерозії (ст .1 14 Кодексу про землі). Правовий режим міських лісів встановлений лісовим законодавством. Порядок користування землями, зайнятими лісами, як і іншими зонами відпочинку, встановлюється міськими радами депутатів та їх виконавчими і розпорядчими органами.
До земель промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення в містах належать землі, надані юридичним та фізичним особам для здійснення покладених на них завдань.
Розміри земельних ділянок, що надаються для зазначених цілей, визначаються відповідно до затверджених у встановленому порядку державних норм або містобудівною документацією.
Розміщення на цих землях будівель і споруд, а також проведення робіт з благоустрою здійснюються за погодженням з міським (міст обласного підпорядкування і міста Мінська), районним виконавчим і розпорядчим органом.
Режим і структура міських земель поширюється на землі селищ міського типу. Землі селищ міського типу знаходяться у віданні селищних виконавчих і розпорядчих органів.
До категорії селищ міського типу відносяться:
міські селища - населені пункти з чисельністю населення понад 2 тисячі осіб, що мають промислові та комунальні підприємства, соціально-культурні заклади, підприємства торгівлі, громадського харчування, побутового обслуговування;
робітничі селища - населені пункти з чисельністю населення не менше 500 чоловік, розташовані при промислових підприємствах, електростанціях, будівництвах, залізничних станціях і інших об'єктах;
курортні селища - населені пункти з чисельністю населення не менше 2 тисяч чоловік, на території яких розташовані санаторії, будинки відпочинку, пансіонати, інші оздоровчі установи, підприємства торгівлі, громадського харчування та побутового обслуговування, культурно-освітні установи.
До земель селищ міського типу належать усі землі в межах селищної риси.
На землі селищ міського типу поширюються всі положення ст .1 05-115 Кодексу про землю Республіки Білорусь, що регулюють правовий режим земель міст.
До земель сільських населених пунктів відносяться всі землі, що знаходяться в межах кордонів сільського населеного пункту. Межі земель сільських населених пунктів встановлюються і змінюються районними виконавчими і розпорядчими органами у випадках:
відсутність межі населеного пункту;
зміни генерального плану населеного пункту;
надання додаткової земельної площі для потреб населеного пункту.
Землі сільських населених пунктів мають важливе соціально-економічне значення. Ряд із них виступає виробничими центрами та центрами соціальної інфраструктури колгоспів, всіляких агрофірм та інших сільськогосподарських підприємств. У селах проживає близько 30% всіх білоруських сімей, близько 70% залишилися у столиці, великих і малих містах.
Землі сільських населених пунктів у межах їх кордонів надаються у власність, у володіння, користування або оренду за рішенням сільської виконавчого і розпорядчого органу.
Земельні ділянки в межах сільських населених пунктів використовують під забудову житловими, культурно-побутовими, виробничими та іншими будівлями та спорудами, а також для ведення особистих, підсобних господарств, городництва та інших цілей у відповідності до містобудівної документації.
Основна частина земель сільських населених пунктів раніше була закріплена за колгоспами, радгоспами та іншими сільськогосподарськими підприємствами, які здійснювали право володіння і користування ними. В даний час землі сільських населених пунктів надаються різним юридичним особам і громадянам, а не обов'язково колгоспам та радгоспам. Право розпорядження цими землями надано сільським виконавчим і розпорядчим органам.
Правовий режим земель сільських населених пунктів відрізняє наступне.
Землі сільських населених пунктів тісно пов'язані з веденням на них в тих чи інших формах сільськогосподарського виробництва.
Значна частина цих земель надається громадянам для забудови та ведення особистого підсобного господарства, городництва, садівництва та тваринництва.
Для забезпечення умов компактної планування та забудови земельні ділянки для громадян виділяються як при будинку, так і за межами житлової зони населеного пункту (наприклад, в полі сівозміни колгоспу, іншого сільськогосподарського підприємства).
Вилучення земель сільських населених пунктів для державних потреб здійснюється з обов'язковим відшкодуванням власникам, власникам, користувачам землі збитків у повному обсязі.
Протягом тривалого періоду всі сільські населені пункти підрозділялися на перспективні та неперспективні. Перші підлягали укрупнення і подальшому розвитку (будувалися школи, амбулаторні пункти, підприємства побутового обслуговування), другим була уготована інша доля: поступове вимирання і ліквідація, а їх жителі повинні були переселятися в великі села. Таке розмежування (на перспективні та неперспективні) проводилося на основі схем районного планування.
Правовий режим земель перспективних населених пунктів поступово наближався до правового режиму земель міст і селищ міського типу, землі неперспективних пунктів залишалися у складі земель сільськогосподарського призначення. Розподіл населених пунктів на перспективні і неперспективні зіграло для села негативну роль. Значна частина працездатного населення сіл замість переселення в " перспективні "покидала сільську місцевість, трудоустраіваясь у містах. Це призвело до значного відтоку сільських жителів у великі міста, погіршило умови ведення сільськогосподарського виробництва, зробило негативний вплив на використання земель. При вилученні земель у зв'язку з виселенням з хуторів та інших неперспективних сільських населених пунктів громадянам відшкодовувалися далеко не всі збитки, оскільки на такі випадки не був поширений порядок відшкодування витрат у зв'язку з вилученням земель для державних і громадських потреб. Землекористування громадян, що проживали в неперспективних сільських населених пунктах, було нестійким.
Колгоспи і радгоспи здійснювали управління землями таких населених пунктів, проте у перебудові сіл вони не брали участі. Нормування розмірів присадибних ділянок було поставлено в пряму залежність від членства в колгоспі. Втрата членських відносин з колгоспами вабила і втрату права землекористування.
Згідно з чинним земельним законодавством всі землі, що знаходяться в межах сільських населених пунктів, передані у безпосереднє ведення сільських виконавчих і розпорядчих органів, які здійснюють контроль за використанням земель, надають земельні ділянки із складу земель сільського населеного пункту, займаються благоустроєм земель, вирішують спори землевласників і землекористувачів , виконують інші важливі функції.
Законодавчо встановлені певні вимоги до забудови та використання земель сільських населених пунктів. Так, для будівництва об'єктів і розширення території сільських населених пунктів використовують землі, непридатні для сільського господарства, або сільськогосподарські угіддя гіршої якості. Розвиток сільських населених пунктів здійснюється за рахунок ущільнення існуючої забудови та використання вільних земель в межах кордонів сільського населеного пункту. При плануванні забудови сільських населених пунктів важливе значення має розміщення житлової та виробничої зон. При розміщенні виробничих будівель і споруд повинні враховуватися екологічні вимоги, а також інтереси сільського населення.
Приміської називають місцевість, що оточує територію міста. Залежно від величини міста встановлюється розмір земельної території його передмістя. У приміську зону виділяються землі за межами міської риси, службовці резервом для розширення території міста, місцем розташування та будівництва необхідних споруд, пов'язаних з благоустроєм та функціонуванням міського господарства. У складі приміської зони - землі, зайняті лісами, лісопарками, іншими земельними насадженнями, які виконують захисні, санітарно-гігієнічні та оздоровчі функції, і є місцем відпочинку населення.
Правовий режим земель приміської зони досить складний. Використання земель приміської зони має багатоцільовий характер. Крім того, приміська зона як продовження міста за межами його кордонів підпорядковується загальним правилам користування міськими землями. Місто розширює свої кордони за рахунок приміської зони.
У межах приміської зони розміщуються:
ліси і лісопарки, заміські парки і пляжі, заповідники, плодові сади і різні види зелених насаджень; будинки та бази відпочинку, туристичні та спортивні бази, мотелі, кемпінги та інші установи, призначені для обслуговування і відпочинку населення;
робітники, курортні селища, сільські населені пункти;
сільськогосподарські підприємства;
транспортні споруди і пристрої, призначені для повідомлення приміської зони з містом і окремих її районів між собою і з зовнішньою мережею залізничних, водних і повітряних шляхів, а також міські аеропорти;
споруди міського водопроводу з водоохоронними зонами, зонами каналізації та санітарної очистки, а також інші споруди, які призначені для задоволення потреб міського населення, але з тих чи інших причин не можуть бути розміщені в межах міста.
Приміська зона включає в себе різноманітні землі земельного фонду: сільськогосподарського призначення, населених пунктів, лісового та водного фонду, промисловості, транспорту, запасу, рекреаційного призначення.
Зеленою зоною називається частина приміської зони, зайнята лісами, лісопарками та іншими зеленими насадженнями, які виконують захисні, санітарно-гігієнічні та оздоровчі функції. Ці землі стають місцем відпочинку населення міста і приміської зони. Їх використання здійснюється на підставі проектів планування цих зон.
Землі зелених зон підлягають особливій охороні. На них не допускається зведення будівель і споруд, не сумісних із захисними, санітарно-гігієнічними, оздоровчими функціями і цілями організації відпочинку населення.
Лісове господарство на землях зелених зон ведеться державними органами лісового господарства за погодженням з міськими та районними виконавчими і розпорядчими органами.
СПИСОК ВИКОРИСТАНИХ ДЖЕРЕЛ
Конституція Республіки Білорусь 1994 року. Прийнята на республіканському референдумі 24 листопада 1996 року (зі змінами та доповненнями, прийнятими на республіканському референдумі 24 листопада 1996р. Та 17 жовтня 2004р) Мінськ "Білорусь" 2004р.
Цивільний кодекс Республіки Білорусь: з коментарями до розділів / Коментарі В.Ф. Чигир. - 3-е вид. - Мн.: Амалфея, 2000. - 704с.
Кодекс Республіки Білорусь про землю від 23 липня 2008р. № 425. Прийнято Палатою представників 17 червня 2008 року. Схвалений Радою Республіки 28 червня 2008. Юридична база "ЮСІАС".
Колбасін Д.А. Цивільне право. Загальна частина. - Мн.: ПоліБіг. На замовлення громадського об'єднання "Молодіжне наукове товариство". 1999. - 360С.
Станкевич Н.Г. Земельне право Республіки Білорусь. Навчальний посібник. - Мн.: Амалфея, 2000. - 480с.