Московський автомобільно-дорожній інститут
(Державний технічний університет)
КАФЕДРА ЕКОНОМІКИ АВТОМОБІЛЬНОГО ТРАНСПОРТУ
Дисципліна «Економіка нерухомості»
РЕФЕРАТ
Тема:
«Основи інвестиційно-іпотечного аналізу»
Москва 2009
Практично всі угоди з купівлі нерухомості здійснюються із залученням іпотечних кредитів, або кредитів під заставу нерухомості. У таких умовах вартість нерухомості визначається як сума іпотечного кредиту, наведеної вартості доходу від використання нерухомості та виручки від перепродажу нерухомості. У загальному вигляді оцінка вартості нерухомості обтяженої або придбаної з залученням іпотечного кредиту здійснюється із застосуванням іпотечне-інвестиційного аналізу. У даній роботі будуть розглянуті питання, пов'язані з іпотечним кредитуванням та основи інвестиційно-іпотечного аналізу.
Часто під терміном «іпотека» мають на увазі іпотечне кредитування, проте «іпотека» має самостійне значення - заставу нерухомості як спосіб забезпечення зобов'язань.
Нерухомість є невід'ємним елементом більшості економічних процесів. Однак у силу своїх особливостей вона відноситься до об'єктів, оптимальним для кредитування. До найбільш важливих особливостей можна віднести наступні.
1. Вартість нерухомості як одиниці товару дуже висока і вимагає від інвестора значного капіталу.
2. Нерухомість, перш за все, - це земельна ділянка, на якому зводяться деякі поліпшення, забезпечують її прибутковість; процес використання прибутковою нерухомості може здійснюватися тільки на місці її первісного створення, так як вона не підлягає транспортуванню.
3. Право на нерухомість як товар підлягає обов'язковій реєстрації в єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно в порядку, встановленому федеральним законом.
4. Нерухомість має досить великі фізичні розміри, фізичне і економічне старіння нерухомості відбувається протягом тривалого часу.
5. Протягом економічного життя нерухомості можливе проведення заходів капітального характеру, які впливають на величину доходу, і, отже, вона може бути стабільною, зменшуватися і зростати з часом.
6. Інвестиції в нерухомість у меншій мірі знецінюються, тому що зміна вартості нерухомості зазвичай компенсує інфляційні процеси.
Доцільність використання позикових коштів при здійсненні операцій з нерухомістю існує як для позичальника, так і для кредитора.
Переваги залучення позикових коштів для купівлі нерухомості дозволяє інвестору (позичальникові):
1. Придбати дорожчий об'єкт в порівнянні з власним капіталом, який він має на момент здійснення операції.
2. Диверсифікувати портфель нерухомості за рахунок вкладення вивільняються власних коштів при кредитуванні в інші об'єкти.
3. Купівля прибутковою нерухомості в розстрочку дає можливість власнику виплачувати кредитору борг з відсотками з доходу, принесеного цим же об'єктом нерухомості.
4. Збільшувати ставку доходу на власний капітал за рахунок вибору оптимальних умов фінансування.
Розглядаючи позитивні сторони використання інвестором позикових коштів, необхідно відзначити недоліки.
1. Повертається кредитору сума перевищує отриману позику, так як інвестор повинен сплатити відсотки.
2. Іпотечний кредит - це позиковий джерело, що вимагає своєчасного і повного повернення.
3. Зміна умов позики, закладених у початковому кредитному договорі, падіння в процесі експлуатації нерухомості величини чистого операційного доходу нерухомості може привести до негативного фінансового левереджу.
4. Порушення графіка погашення кредиту дає кредитору право звернення стягнення на заставлене майно. У цьому випадку нерухомість продається, і від продажної ціни погашається заборгованість. Залишок вирученої від продажу нерухомості суми, належний власникові, може бути менше величини погашеного кредиту.
Кредитор приймає рішення про надання позикових коштів на довгостроковій основі під заставу нерухомості на основі аналізу таких чинників:
1. Кредитується об'єкт в силу фізичних, економічних та юридичних особливостей протягом усього терміну погашення заборгованості може контролюватися кредитором.
2. Обов'язкова державна реєстрація прав на нерухомість, а також угод з нею, включаючи іпотеку, служить юридичною гарантією виконання договірних зобов'язань позичальником.
3. Тривала фізична і економічне життя нерухомості є основою повернення не тільки суми основного боргу, а й належних відсотків.
4. Гнучка система складання кредитного договору, можливість включення до нього особливих умов дають можливість кредитору враховувати зміну ринкової прибутковості кредитних ресурсів, фінансової стійкості позичальника, впливати на процес перепродажу кредитуемой нерухомості протягом терміну погашення боргу.
5. Оформлення «заставної» за наданими іпотечними кредитами дозволяє іпотечному банку пускати заставні в обіг і поповнювати свої кредитні ресурси.
Розглянуті особливості нерухомості привели до того, що в країнах з розвиненою ринковою економікою об'єкти нерухомості купуються за участю іпотечного кредиту. Іпотечний кредит - це різновид кредиту, для якої характерно: надання грошових коштів на тривалий час, кредитування операції з придбання нерухомості, в якості застави виступає нерухомість, що купується.
Таким чином, відмінною рисою іпотечного кредиту є суміщення об'єкта застави і об'єкта, що здобувається.
Протягом усього терміну кредитування позичальник (заставник) і кредитор (заставодержатель) не володіють повним правом на заставлене майно. Зберігаючи права володіння і користування, вони не можуть розпоряджатися майном. При цьому позичальник повинен експлуатувати нерухомість таким чином, щоб одержуваний дохід дозволив погасити основний борг, заплатити нараховані відсотки, податки, страхові внески, проводити своєчасний ремонт для підтримання об'єкта в належному стані, а також отримувати дохід на вкладений власний капітал.
• з кульовим платежем;
• самоамортізірующіеся;
• зі змінною ставкою відсотка;
• канадський ролл-овер;
• завершальна іпотека;
• спільна участь;
• кредит з дисконтними пунктами.
Кредити з кульовим платежем передбачають платіж і відсоток до основної суми боргу наприкінці терміну кредиту. Бувають проміжні варіанти, наприклад періодичні виплати відсотків і погашення суми боргу в кінці кредитного періоду. Кульові кредити найбільш характерні для інвесторів, які прагнуть мінімізувати витрати за час розвитку проекту і в кінці цього терміну виконують боргові зобов'язання після продажу своїх активів.
Самоамортізірующійся кредит передбачає рівновеликі періодичні платежі, які включають падаючі у міру амортизації боргу процентні платежі і зростаючі платежі по амортизації кредиту. Ці кредити видаються в розмірі, що становить частину вартості нерухомості, в основному в залежності від уявлень кредитора про ліквідність інвестованого активу. Самоамортізірующійся іпотечний кредит найбільш зручний при аналізі структури інвестицій та економічних характеристик дохідної нерухомості, тому в подальшому при розгляді методів іпотечне-інвестиційного аналізу будемо використовувати кредит саме цього типу.
Кредит зі змінною ставкою відсотка звичайно застосовується, коли інвестори і кредитори прагнуть врахувати швидко змінюється цінову ситуацію на ринку капіталів і ресурсів. При цьому процентна ставка може змінюватися або безпосередньо, або через зміну розмірів платежів або термінів амортизації.
Канадський рол-овер - Форма кредиту зі змінною ставкою, коли коригування процентної ставки відбувається через заздалегідь встановлені тимчасові інтервали (зазвичай кілька років).
Завершальна іпотека надається третьою стороною або власником першого заставної, утворюючи при цьому молодшу заставну. Власник завершального заставного права бере на себе зобов'язання по залишку першого кредиту, вимагаючи більш високих процентних платежів з суми завершального кредиту, що включає залишок старого і власний кредит. Таким чином, новий кредитор використовує фінансовий важіль для власного кредиту.
Спільна участь - В цьому випадку кредитор бере участь у розподілі прибутку від доходу і (або) збільшення вартості активів крім процентних платежів, надаючи кредит під більш пільговий відсоток.
Кредит з дисконтними пунктами означає, що позичальник реально отримує суму меншу, ніж та, яка вказана в кредитній угоді. Однак відсоткові та амортизаційні платежі повинні виплачуватися з усією боргової суми. Інвестор погоджується на знижку від суми боргу замість низького відсотка, у той час як кредитор, надаючи кредит а знижкою, збільшує кінцеву віддачу щодо реального позики. Знижка з договірної суми вимірюється в дисконтних пунктах. Один дисконтний пункт дорівнює одному відсотку контрактної боргової суми.
На практиці застосовуються ще кілька видів іпотечного кредиту, але всі вони є модифікаціями вищевказаних.
Аналіз іпотечних зобов'язань як складової частини інвестиційного проекту створює необхідну базу для визначення грошових потоків, поточної вартості активів і власного капіталу. Оцінювачу необхідно знати поточні інтереси і переваги власників і кредиторів, а також сформовані умови на ринку капіталів, щоб грамотно скорегувати номінальну вартість позикових зобов'язань як складової частини поточної вартості власності.
У Росії іпотека застосовується відносно недавно (Федеральний Закон Російської Федерації «Про іпотеку (заставі нерухомості)» № 102-ФЗ прийнятий 16.07.1998г.) Проте ми вже можемо сказати, що інститут іпотечного кредитування в Росії (до світової фінансової кризи) розвивався досить швидко . Нижче викладені деякі положення Федерального закону "Про іпотеку (заставу нерухомості)", на які доцільно орієнтуватися практикуючому оцінювача нерухомості.
Підстава виникнення іпотеки. Підставою виникнення іпотеки може бути закон або договір. За договором заставодавець (у тому числі і не є боржником) добровільно віддає в заставу будь-яке належить йому нерухоме майно, гарантуючи тим самим задоволення вимог кредитора в разі невиконання зобов'язання, забезпеченого заставою. Договір є основною формою виникнення іпотеки. У ряді випадків іпотека може виникнути на підставі норм закону.
Зобов'язання, що забезпечується іпотекою. Іпотека може бути встановлена в забезпечення зобов'язання за кредитним договором, за договором позики або іншого зобов'язання, у тому числі зобов'язання, заснованого на купівлі-продажу, оренді, підряді, іншому договорі, заподіянні шкоди, якщо інше не передбачено федеральним законом .
Майно, яке може бути предметом іпотеки. За договором про іпотеку може бути закладено нерухоме майно, вказане в пункті 1 статті 130 Цивільного кодексу Російської Федерації, права на яке зареєстровані в порядку, встановленому для державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, у тому числі:
1) земельні ділянки, за винятком земельних ділянок, зазначених у статті 63 цього Закону;
2) підприємства, а також будівлі, споруди та інше нерухоме майно, що використовується у підприємницькій діяльності;
3) житлові будинки, квартири і частини житлових будинків і квартир, що складаються з однієї або кількох ізольованих кімнат;
4) дачі, садові будинки, гаражі та інші будівлі споживчого призначення;
5) повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання і космічні об'єкти.
Правом застави може бути обтяжене майно, яке належить заставодавцю на правах власності або на праві господарського відання.
У договорі про іпотеку мають бути зазначені предмет іпотеки, його оцінка, істота, розмір і строк виконання зобов'язання, забезпечуваного іпотекою. Предмет іпотеки визначається в договорі зазначенням його найменування, місця знаходження і достатнім для ідентифікації цього предмета описом. Оцінка предмета іпотеки визначається відповідно до законодавства Російської Федерації за згодою заставодавця з заставоутримувачем і вказується в договорі про іпотеку в грошовому вираженні. Зобов'язання, що забезпечується іпотекою, має бути назване в договорі про іпотеку з зазначенням його суми, підстави виникнення та терміну виконання. У тих випадках, коли це зобов'язання грунтується на якомусь договорі, повинні бути зазначені сторони цього договору, дата і місце його укладення.
Іпотека підлягає державній реєстрації органами юстиції в єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним. Договір про іпотеку вважається укладеним і набирає чинності з моменту його державної реєстрації.
Відчуження заставленого майна. Майно, закладене за договором про іпотеку, може бути відчужене заставодавцем іншій особі шляхом продажу, дарування, обміну, внесення його як внесок в майно господарського товариства або суспільства або пайового внеску в майно виробничого кооперативу або іншим способом лише з відома заставодержателя, якщо інше не передбачено договором про іпотеку. У разі видачі заставної відчуження заставленого майна допускається, якщо право заставника на це передбачено в заставі, з дотриманням умов, які в ній встановлені.
(Державний технічний університет)
КАФЕДРА ЕКОНОМІКИ АВТОМОБІЛЬНОГО ТРАНСПОРТУ
Дисципліна «Економіка нерухомості»
РЕФЕРАТ
Тема:
«Основи інвестиційно-іпотечного аналізу»
Москва 2009
Зміст
Введення
1. Поняття іпотечного кредитування
2. Види кредитів та заставне законодавство
3. Умови фінансування
4. Іпотечне-інвестиційний аналіз
Література
Введення
Нерухомість - особлива категорія активів, що має ряд характерних ознак:
безпосередня, міцний зв'язок об'єкта нерухомості із землею;
об'єкт нерухомості не може бути переміщений з відривом від земельної ділянки без істотного збитку його призначенням;
нерухомість ставиться до категорії фінансових активів;
операції з нерухомістю здійснюються на ринку нерухомості - специфічному сегменті (секторі) фінансового ринку;
ринок нерухомості - сфера вкладення капіталу (інвестиційна сфера), а також система економічних взаємовідносин між учасниками фінансового ринку з приводу операцій з нерухомістю; купівля-продаж об'єктів нерухомості пов'язана з рухом капіталу або вартості, що дає прибуток;
придбання об'єкта нерухомості означає вкладення капіталу в цей об'єкт, який приносить дохід його власнику в процесі експлуатації або здачі його в оренду, а також після його перепродажу за вищою ціною;
в силу специфічності нерухомості як фінансової категорії та її високої вартості держава висуває високі вимоги до дотримання законності операцій з нерухомістю, тому майже всі угоди на ринку нерухомості повинні пройти державну реєстрацію;
попит на об'єкти нерухомості невзаємозамінних, тому навіть при перевищенні пропозиції над попитом він (попит) часто залишається незадоволеним;
величина попиту на об'єкти нерухомості визначається географічними та історичними чинниками, а також станом інфраструктури в районі розташування об'єкта нерухомості.
Слід зазначити, що основним елементом або атрибутом нерухомості є земля.
В силу високої динаміки цін на всі об'єкти фінансового, втім як і всіх інших ринків, а також відсутності більш-менш дієздатною інформаційної бази по об'єктах нерухомості справжній ринок нерухомості не може існувати без оцінки його об'єктів. Під оцінкою нерухомості розуміється, перш за все, оцінка прав власності на нерухомість і самої нерухомості. Практично всі угоди з купівлі нерухомості здійснюються із залученням іпотечних кредитів, або кредитів під заставу нерухомості. У таких умовах вартість нерухомості визначається як сума іпотечного кредиту, наведеної вартості доходу від використання нерухомості та виручки від перепродажу нерухомості. У загальному вигляді оцінка вартості нерухомості обтяженої або придбаної з залученням іпотечного кредиту здійснюється із застосуванням іпотечне-інвестиційного аналізу. У даній роботі будуть розглянуті питання, пов'язані з іпотечним кредитуванням та основи інвестиційно-іпотечного аналізу.
1. Поняття іпотечного кредитування
Іпотека - застава нерухомості як спосіб забезпечення зобов'язань. Наявність системи іпотечного кредитування - невід'ємна складова частина будь-якої розвиненої системи приватного права. Роль іпотеки особливо зростає, коли стан економіки є незадовільним. У цьому випадку продумана і ефективна іпотечна система, з одного боку, сприяє зниженню інфляції, відтягуючи на себе тимчасово вільні грошові кошти громадян і підприємств, з іншого - допомагає вирішувати соціальні та економічні проблеми.Часто під терміном «іпотека» мають на увазі іпотечне кредитування, проте «іпотека» має самостійне значення - заставу нерухомості як спосіб забезпечення зобов'язань.
Нерухомість є невід'ємним елементом більшості економічних процесів. Однак у силу своїх особливостей вона відноситься до об'єктів, оптимальним для кредитування. До найбільш важливих особливостей можна віднести наступні.
1. Вартість нерухомості як одиниці товару дуже висока і вимагає від інвестора значного капіталу.
2. Нерухомість, перш за все, - це земельна ділянка, на якому зводяться деякі поліпшення, забезпечують її прибутковість; процес використання прибутковою нерухомості може здійснюватися тільки на місці її первісного створення, так як вона не підлягає транспортуванню.
3. Право на нерухомість як товар підлягає обов'язковій реєстрації в єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно в порядку, встановленому федеральним законом.
4. Нерухомість має досить великі фізичні розміри, фізичне і економічне старіння нерухомості відбувається протягом тривалого часу.
5. Протягом економічного життя нерухомості можливе проведення заходів капітального характеру, які впливають на величину доходу, і, отже, вона може бути стабільною, зменшуватися і зростати з часом.
6. Інвестиції в нерухомість у меншій мірі знецінюються, тому що зміна вартості нерухомості зазвичай компенсує інфляційні процеси.
Доцільність використання позикових коштів при здійсненні операцій з нерухомістю існує як для позичальника, так і для кредитора.
Переваги залучення позикових коштів для купівлі нерухомості дозволяє інвестору (позичальникові):
1. Придбати дорожчий об'єкт в порівнянні з власним капіталом, який він має на момент здійснення операції.
2. Диверсифікувати портфель нерухомості за рахунок вкладення вивільняються власних коштів при кредитуванні в інші об'єкти.
3. Купівля прибутковою нерухомості в розстрочку дає можливість власнику виплачувати кредитору борг з відсотками з доходу, принесеного цим же об'єктом нерухомості.
4. Збільшувати ставку доходу на власний капітал за рахунок вибору оптимальних умов фінансування.
Розглядаючи позитивні сторони використання інвестором позикових коштів, необхідно відзначити недоліки.
1. Повертається кредитору сума перевищує отриману позику, так як інвестор повинен сплатити відсотки.
2. Іпотечний кредит - це позиковий джерело, що вимагає своєчасного і повного повернення.
3. Зміна умов позики, закладених у початковому кредитному договорі, падіння в процесі експлуатації нерухомості величини чистого операційного доходу нерухомості може привести до негативного фінансового левереджу.
4. Порушення графіка погашення кредиту дає кредитору право звернення стягнення на заставлене майно. У цьому випадку нерухомість продається, і від продажної ціни погашається заборгованість. Залишок вирученої від продажу нерухомості суми, належний власникові, може бути менше величини погашеного кредиту.
Кредитор приймає рішення про надання позикових коштів на довгостроковій основі під заставу нерухомості на основі аналізу таких чинників:
1. Кредитується об'єкт в силу фізичних, економічних та юридичних особливостей протягом усього терміну погашення заборгованості може контролюватися кредитором.
2. Обов'язкова державна реєстрація прав на нерухомість, а також угод з нею, включаючи іпотеку, служить юридичною гарантією виконання договірних зобов'язань позичальником.
3. Тривала фізична і економічне життя нерухомості є основою повернення не тільки суми основного боргу, а й належних відсотків.
4. Гнучка система складання кредитного договору, можливість включення до нього особливих умов дають можливість кредитору враховувати зміну ринкової прибутковості кредитних ресурсів, фінансової стійкості позичальника, впливати на процес перепродажу кредитуемой нерухомості протягом терміну погашення боргу.
5. Оформлення «заставної» за наданими іпотечними кредитами дозволяє іпотечному банку пускати заставні в обіг і поповнювати свої кредитні ресурси.
Розглянуті особливості нерухомості привели до того, що в країнах з розвиненою ринковою економікою об'єкти нерухомості купуються за участю іпотечного кредиту. Іпотечний кредит - це різновид кредиту, для якої характерно: надання грошових коштів на тривалий час, кредитування операції з придбання нерухомості, в якості застави виступає нерухомість, що купується.
Таким чином, відмінною рисою іпотечного кредиту є суміщення об'єкта застави і об'єкта, що здобувається.
Протягом усього терміну кредитування позичальник (заставник) і кредитор (заставодержатель) не володіють повним правом на заставлене майно. Зберігаючи права володіння і користування, вони не можуть розпоряджатися майном. При цьому позичальник повинен експлуатувати нерухомість таким чином, щоб одержуваний дохід дозволив погасити основний борг, заплатити нараховані відсотки, податки, страхові внески, проводити своєчасний ремонт для підтримання об'єкта в належному стані, а також отримувати дохід на вкладений власний капітал.
2. Види кредитів та заставне законодавство
В даний час існує безліч схем іпотечного кредитування, які відрізняються в основному за умовами отримання кредитів, схемам процентних платежів і амортизації основної суми боргу. Найбільш поширені наступні види кредитів:• з кульовим платежем;
• самоамортізірующіеся;
• зі змінною ставкою відсотка;
• канадський ролл-овер;
• завершальна іпотека;
• спільна участь;
• кредит з дисконтними пунктами.
Кредити з кульовим платежем передбачають платіж і відсоток до основної суми боргу наприкінці терміну кредиту. Бувають проміжні варіанти, наприклад періодичні виплати відсотків і погашення суми боргу в кінці кредитного періоду. Кульові кредити найбільш характерні для інвесторів, які прагнуть мінімізувати витрати за час розвитку проекту і в кінці цього терміну виконують боргові зобов'язання після продажу своїх активів.
Самоамортізірующійся кредит передбачає рівновеликі періодичні платежі, які включають падаючі у міру амортизації боргу процентні платежі і зростаючі платежі по амортизації кредиту. Ці кредити видаються в розмірі, що становить частину вартості нерухомості, в основному в залежності від уявлень кредитора про ліквідність інвестованого активу. Самоамортізірующійся іпотечний кредит найбільш зручний при аналізі структури інвестицій та економічних характеристик дохідної нерухомості, тому в подальшому при розгляді методів іпотечне-інвестиційного аналізу будемо використовувати кредит саме цього типу.
Кредит зі змінною ставкою відсотка звичайно застосовується, коли інвестори і кредитори прагнуть врахувати швидко змінюється цінову ситуацію на ринку капіталів і ресурсів. При цьому процентна ставка може змінюватися або безпосередньо, або через зміну розмірів платежів або термінів амортизації.
Канадський рол-овер - Форма кредиту зі змінною ставкою, коли коригування процентної ставки відбувається через заздалегідь встановлені тимчасові інтервали (зазвичай кілька років).
Завершальна іпотека надається третьою стороною або власником першого заставної, утворюючи при цьому молодшу заставну. Власник завершального заставного права бере на себе зобов'язання по залишку першого кредиту, вимагаючи більш високих процентних платежів з суми завершального кредиту, що включає залишок старого і власний кредит. Таким чином, новий кредитор використовує фінансовий важіль для власного кредиту.
Спільна участь - В цьому випадку кредитор бере участь у розподілі прибутку від доходу і (або) збільшення вартості активів крім процентних платежів, надаючи кредит під більш пільговий відсоток.
Кредит з дисконтними пунктами означає, що позичальник реально отримує суму меншу, ніж та, яка вказана в кредитній угоді. Однак відсоткові та амортизаційні платежі повинні виплачуватися з усією боргової суми. Інвестор погоджується на знижку від суми боргу замість низького відсотка, у той час як кредитор, надаючи кредит а знижкою, збільшує кінцеву віддачу щодо реального позики. Знижка з договірної суми вимірюється в дисконтних пунктах. Один дисконтний пункт дорівнює одному відсотку контрактної боргової суми.
На практиці застосовуються ще кілька видів іпотечного кредиту, але всі вони є модифікаціями вищевказаних.
Аналіз іпотечних зобов'язань як складової частини інвестиційного проекту створює необхідну базу для визначення грошових потоків, поточної вартості активів і власного капіталу. Оцінювачу необхідно знати поточні інтереси і переваги власників і кредиторів, а також сформовані умови на ринку капіталів, щоб грамотно скорегувати номінальну вартість позикових зобов'язань як складової частини поточної вартості власності.
У Росії іпотека застосовується відносно недавно (Федеральний Закон Російської Федерації «Про іпотеку (заставі нерухомості)» № 102-ФЗ прийнятий 16.07.1998г.) Проте ми вже можемо сказати, що інститут іпотечного кредитування в Росії (до світової фінансової кризи) розвивався досить швидко . Нижче викладені деякі положення Федерального закону "Про іпотеку (заставу нерухомості)", на які доцільно орієнтуватися практикуючому оцінювача нерухомості.
Підстава виникнення іпотеки. Підставою виникнення іпотеки може бути закон або договір. За договором заставодавець (у тому числі і не є боржником) добровільно віддає в заставу будь-яке належить йому нерухоме майно, гарантуючи тим самим задоволення вимог кредитора в разі невиконання зобов'язання, забезпеченого заставою. Договір є основною формою виникнення іпотеки. У ряді випадків іпотека може виникнути на підставі норм закону.
Зобов'язання, що забезпечується іпотекою. Іпотека може бути встановлена в забезпечення зобов'язання за кредитним договором, за договором позики або іншого зобов'язання, у тому числі зобов'язання, заснованого на купівлі-продажу, оренді, підряді, іншому договорі, заподіянні шкоди, якщо інше не передбачено федеральним законом .
Майно, яке може бути предметом іпотеки. За договором про іпотеку може бути закладено нерухоме майно, вказане в пункті 1 статті 130 Цивільного кодексу Російської Федерації, права на яке зареєстровані в порядку, встановленому для державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, у тому числі:
1) земельні ділянки, за винятком земельних ділянок, зазначених у статті 63 цього Закону;
2) підприємства, а також будівлі, споруди та інше нерухоме майно, що використовується у підприємницькій діяльності;
3) житлові будинки, квартири і частини житлових будинків і квартир, що складаються з однієї або кількох ізольованих кімнат;
4) дачі, садові будинки, гаражі та інші будівлі споживчого призначення;
5) повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання і космічні об'єкти.
Правом застави може бути обтяжене майно, яке належить заставодавцю на правах власності або на праві господарського відання.
У договорі про іпотеку мають бути зазначені предмет іпотеки, його оцінка, істота, розмір і строк виконання зобов'язання, забезпечуваного іпотекою. Предмет іпотеки визначається в договорі зазначенням його найменування, місця знаходження і достатнім для ідентифікації цього предмета описом. Оцінка предмета іпотеки визначається відповідно до законодавства Російської Федерації за згодою заставодавця з заставоутримувачем і вказується в договорі про іпотеку в грошовому вираженні. Зобов'язання, що забезпечується іпотекою, має бути назване в договорі про іпотеку з зазначенням його суми, підстави виникнення та терміну виконання. У тих випадках, коли це зобов'язання грунтується на якомусь договорі, повинні бути зазначені сторони цього договору, дата і місце його укладення.
Іпотека підлягає державній реєстрації органами юстиції в єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним. Договір про іпотеку вважається укладеним і набирає чинності з моменту його державної реєстрації.
Відчуження заставленого майна. Майно, закладене за договором про іпотеку, може бути відчужене заставодавцем іншій особі шляхом продажу, дарування, обміну, внесення його як внесок в майно господарського товариства або суспільства або пайового внеску в майно виробничого кооперативу або іншим способом лише з відома заставодержателя, якщо інше не передбачено договором про іпотеку. У разі видачі заставної відчуження заставленого майна допускається, якщо право заставника на це передбачено в заставі, з дотриманням умов, які в ній встановлені.
Заставодавець має право заповідати заставлене майно. Умови договору про іпотеку або іншої угоди, що обмежують це право заставодавця, є нікчемною.
Наступна іпотека. Можливе укладання іншого іпотечного зобов'язання (наступна іпотека) щодо майна, вже призначеного за договором про іпотеку в забезпечення попереднього зобов'язання (попередня іпотека), якщо це не заборонено попередньої іпотекою. Наступна іпотека не допускається, якщо попередня посвідчена заставної. Задоволення вимог заставодержателя за попередньою іпотеці має пріоритет перед задоволенням вимог заставодержателя щодо подальшої іпотеці. Черговість заставодержателів встановлюється на підставі даних Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним про момент виникнення іпотеки.
Права за іпотечним договором, якщо він не посвідчений заставної, можуть бути продані заставоутримувачем іншій особі, якщо це не заборонено договором. Особа, якій передано права за іпотечним договором, отримує і права за основним зобов'язанням, забезпеченим іпотекою.
Заставна може бути передана іншій особі з передачею прав за забезпеченим іпотекою зобов'язанням, а також закладена іншій особі відповідно до зобов'язання за кредитним договором між цією особою і заставодержателем. При передачі прав на заставну відбувається угода в простій письмовій формі. При передачі прав на заставну особа, яка передає, робить на заставній відмітку про нового власника, якщо інше не встановлено Федеральним законом. Передача прав на заставну іншій особі означає передачу тим самим цій особі всіх засвідчуваних нею прав в сукупності.
Судовий порядок звернення стягнення на заставлене майно. Стягнення за вимогами заставодержателя звертається на майно, закладене за договором про іпотеку, за рішенням суду, за винятком випадків, коли відповідно до статті 55 Федерального закону допускається задоволення таких вимог без звернення до суду.
У рішенні суду про звернення стягнення на закладене по іпотеці майно повинна бути вказана початкова продажна ціна майна для його реалізації на публічних торгах.
Іпотека земельних ділянок. Предметом застави за договором про іпотеку можуть бути земельні ділянки, що перебувають у муніципальній власності, та земельні ділянки, державна власність на які не розмежована, якщо такі земельні ділянки призначені для житлового будівництва або для комплексного освоєння з метою житлового будівництва і передаються в забезпечення повернення кредиту, наданого кредитною організацією на облаштування даних земельних ділянок за допомогою будівництва об'єктів інженерної інфраструктури.
Рішення про іпотеку земельних ділянок, що знаходяться в муніципальній власності, приймаються органами місцевого самоврядування. Рішення про іпотеку земельних ділянок, державна власність на які не розмежована і які зазначені в пункті 1 ст. 130 ЦК РФ, приймаються органами державної влади суб'єктів Російської Федерації або органами місцевого самоврядування, наділеними повноваженнями на розпорядження зазначеними земельними ділянками відповідно до законодавства Російської Федерації.
Іпотека індивідуальних та багатоквартирних житлових будинків і квартир допускається, якщо вони перебувають у приватній власності, і не допускається, якщо ці об'єкти перебувають у державній або муніципальній власності
Особливі умови передбачають включення в кредитний договір пунктів, що стосуються прав кредитора і позичальника на дострокове погашення позики, наявності виправдовують зобов'язань, можливості продажу об'єкта до закінчення терміну кредитування, визначення принципу субординації. Наявність або відсутність зазначених умов, а також їх конкретний зміст впливають на результати оцінки ринкової вартості нерухомості.
1. Виправдовує обставина. Наявність цього пункту в кредитному договорі означає, що у разі порушення позичальником умов кредитного договору банк може розраховувати на відшкодування боргу тільки за рахунок заставленого об'єкта. Інша власність, що належить позичальнику, не може використовуватися для цих цілей. Якщо цей пункт відсутній, позичальник повинен відповідати всім належним йому майном.
2. Право на дострокове стягнення боргу. Відповідно до цієї умови позичальник отримує право на погашення боргу до закінчення терміну кредитування. Наявність такого права важливо в тому випадку, якщо інвестор не виключає можливість перепродажу об'єкта раніше, ніж буде погашено борг. Західна практика передбачає в таких випадках сплату позичальником штрафів на користь банку. Рівень штрафу знижується в міру наближення дати остаточного погашення боргу. У деяких випадках кредити «замикаються» на певний термін, що забороняє дострокове погашення.
3. Право кредитора на дострокове повернення боргу. Наявність такого права передбачає дострокове погашення залишку боргу («шаровий» платіж) незалежно від того, чи порушував позичальник умови кредитного договору. Можлива дата дострокового погашення встановлюється в момент укладання кредитного договору. При її настанні кредитор може розраховувати на отримання залишку боргу або на перегляд таких позицій, як процентна ставка, залишковий термін погашення боргу. Наявність такого права вигідно банку.
4. Право на продаж нерухомості разом з боргом. Це право дозволяє позичальникові продати нерухомість до погашення кредиту, причому залишок заборгованості буде погашати новий власник, кредитор залишається тим самим. Наявність такого права збільшує ризик кредитора, тому банк залишає за собою право давати дозвіл на продаж нерухомості конкретному покупцеві або право на збільшення процентної ставки. Слід зазначити, що в цьому випадку продавець несе виняткову відповідальність у тому випадку, якщо новий власник отримав виправдовує обставина.
5. Принцип субординації. Даний пункт передбачає можливість зміни пріоритету іпотечного кредиту. Якщо інвестор купує нерухомість за участю іпотечного кредиту і при цьому передбачає згодом використовувати її у складі інвестиційного проекту, який буде фінансуватися за рахунок позикових коштів, то йому необхідно заздалегідь обмовити можливість зниження пріоритету першого кредиту. Відсутність цього пункту ускладнить отримання нового кредиту під заставу цього ж об'єкта нерухомості.
Конкретні умови фінансування обов'язково повинні враховуватися оцінювачем, який порівнює їх з так званим типовим фінансуванням. Типовим фінансуванням називають величину кредиту, яка може бути надана інвестору, і встановлюється процентну ставку.
Класична теорія оцінки розрізняє поняття «ціна» і «вартість» об'єкта нерухомості. Вартість відображає гіпотетичну суму грошей, на яку можна обміняти оцінюваний об'єкт з урахуванням конкретних умов. Вартість визначається потенційною прибутковістю нерухомості. Вартість залежить від величини доходу, принесеного нерухомістю, а також від можливої зміни її вартості за період володіння. Чистий операційний дохід залежить від:
фізичних параметрів об'єкта;
ринкових ставок орендної плати;
попиту на дану нерухомість;
якості управління;
величини експлуатаційних витрат.
Всі перераховані фактори відносяться до сфери використання оцінюваного об'єкта. Оскільки витрати з обслуговування боргу відносять до витрат, пов'язаних з фінансуванням, їх величина, наявність або відсутність не роблять впливу на суму чистого операційного доходу.
Ціна - це сума грошей, яку сплатять за нерухомість у процесі фактичної операції. Ціна часто складається в результаті переговорів продавця і покупця.
Інвестор буде готовий заплатити більш високу ціну за придбаний об'єкт, якщо він отримує позику за ставкою нижче ринкової, або буде мати позитивний фінансовий леверидж за рахунок збільшення терміну кредитування, або продавець оплачує дисконтні пункти за іпотечним кредитом, одержуваному покупцем. Оцінювач, порівнюючи конкретні умови фінансування з типовим фінансуванням, особливо якщо позика надається не третьою стороною, а безпосередньо продавцем, може оцінювати їх як сприятливі. Цей фактор може бути врахований в ціні як відповідна надбавка до вартості.
Таким чином, умови фінансування не змінюють вартість нерухомості, але впливають на її ціну. Іпотечне-інвестиційний аналіз являє сукупність розрахунків та аналітичних заходів, що дозволяють провести оцінку нерухомості з урахуванням конкретних умов фінансування.
Поточна вартість власності визначається залежно від норм дисконтування і характеристик грошових потоків. Тобто поточна вартість залежить від терміну проекту, співвідношення власного і позикового капіталу, економічних характеристик власності та відповідних норм дисконтування.
Методи іпотечне-інвестиційного аналізу
В аналізі використовуються два методи (дві техніки): традиційний метод і техніка Еллвуд. Традиційний метод в явному вигляді відображає логіку інвестиційно-іпотечного аналізу. Метод Еллвуд, відображаючи ту ж логіку, використовує співвідношення коефіцієнтів прибутковості і часткові співвідношення інвестиційних складових.
Розрахунок вартості у традиційній техніці проводять у три етапи.
Етап 1. Визначення поточної вартості регулярних потоків доходу:
- Складається звіт про доходи та витрати для прогнозного періоду, при цьому суми з обслуговування боргу розраховуються виходячи з характеристик кредиту - норми відсотка, терміну повної амортизації та умов погашення, величини кредиту та періодичності платежів з погашення кредиту;
- Визначаються грошові потоки власних коштів;
- Розраховується норма прибутку на вкладений капітал;
- По розрахованої норми прибутку на власний капітал визначається поточна вартість регулярних грошових потоків до оподаткування.
Етап 2. Визначення поточної вартості доходу від реверсії за вирахуванням неоплаченого залишку кредиту:
- Визначається дохід від реверсії;
- З доходу від реверсії віднімається залишок боргу на кінець періоду володіння об'єктом;
- По розрахованій на етапі 1 нормі прибутку на власний капітал визначається поточна вартість цього грошового потоку.
Етап 3. Визначення вартості власності підсумовуванням поточних вартостей проаналізованих грошових потоків.
Математично визначення вартості активу можна представити у вигляді формули
де NОI - чистий операційний дохід n року проекту;
DS - сума обслуговування боргу в n році проекту;
TG - сума реверсії без урахування витрат на продаж;
UM - невиплачений залишок кредиту в кінці терміну проекту п;
i - віддача на власний капітал;
М - початкова сума кредиту або поточний залишок основної суми боргу.
Цю формулу можна застосовувати у вигляді рівняння в наступних випадках:
- Якщо суму реверсії власності важко спрогнозувати, але можна визначити тенденції її змін по відношенню до початкової вартості, то при розрахунках можна використовувати величину реверсії, виражену в частках від початкової вартості;
- Якщо в умові завдання визначена не величина кредиту, а тільки частка кредиту.
Розглянемо основні критерії ефективності інвестиційних проектів.
Чистий справжня вартість - критерій, що вимірює перевищення вигод від проекту над витратами з урахуванням поточної вартості грошей
,
де NPV - чиста теперішня вартість інвестиційного проекту; Со - початкові інвестиції; З i - грошовий потік періоду t; i, - ставка дисконтування для періоду t.
Позитивне значення NPV означає, що грошові надходження від проекту перевищують витрати на його реалізацію.
Етапи застосування правила чистої поточної вартості:
- Прогнозування грошових потоків від проекту протягом всього очікуваного терміну володіння, включаючи дохід від перепродажу в кінці цього терміну;
- Визначення альтернативної вартості капіталу на фінансовому ринку;
- Визначення поточної вартості грошових потоків від проекту шляхом дисконтування за нормою, відповідної альтернативної вартості капіталу, і віднімання суми початкових інвестицій;
- Вибір проекту з максимальним значенням NPV з декількох варіантів.
Чим більше NPV, тим більший дохід отримує інвестор від вкладення капіталу.
Розглянемо основні правила прийняття інвестиційних рішень.
1) Проект слід інвестувати, якщо значення NPV позитивне. Розглянутий критерій ефективності (NPV) дозволяє врахувати зміну вартості грошей у часі, залежить тільки від прогнозованого грошового потоку та альтернативної вартості капіталу. Чисті справжні вартості декількох інвестиційних проектів виражені в сьогоднішніх грошах, що дозволяє їх коректно порівнювати й складати.
2) Ставка дисконтування, що використовується при розрахунку NPV, визначається альтернативною вартістю капіталу, тобто враховується дохідність проекту при вкладенні грошей з рівним ризиком. На практиці прибутковість проекту може бути вище, ніж проекту з альтернативним ризиком. Тому проект слід інвестувати, якщо норма віддачі вище альтернативної вартості капіталу.
Розглянуті правила прийняття інвестиційних рішень можуть вступати в протиріччя при наявності грошових потоків більше ніж у двох періодах.
Період окупності - час, необхідне для того, щоб сума грошових потоків від проекту стала дорівнювати сумі початкових інвестицій. Цей вимірник роботи інвестицій використовується інвесторами, які хочуть дізнатися, коли відбудеться повне повернення вкладеного капіталу.
Недолік: не враховуються платежі, які йдуть за періодом окупності.
Техніка Еллвуд. Вона використовується в інвестиційно-іпотечному аналізі і дає ті ж результати, що і традиційна техніка, оскільки грунтується на тому ж наборі вихідних даних і уявленнях про взаємовідносини інтересів власного і позикового капіталів за період розвитку інвестиційного проекту. Відмінно техніки Еллвуд полягає в тому, що він дозволяє аналізувати власність щодо її ціни на основі коефіцієнтів прибутковості часткових показників в структурі інвестицій, зміни вартості всього капіталу і досить наочно показує механізм зміни власного капіталу за інвестиційний період.
Загальний вигляд формули Еллвуд:
R о = [Y-mC + Δ (sff, Y e)] / (l + Δ n a),
де R 0 - загальний коефіцієнт капіталізації;
С - іпотечний коефіцієнт Еллвуд;
Δ - пайова зміна вартості власності;
(Sff, Y e) - фактор фонду відшкодування за ставкою віддачі на власний капітал;
Δ n - пайова зміна доходу за прогнозний період;
а-коефіцієнт стабілізації.
Іпотечний коефіцієнт Еллвуд:
С = Y e + p (sff, Y e)-R m,
де р - Частка поточного залишку кредиту, замортизованих за прогнозний період,
Вираз 1 / (1 + Δ n а) у рівнянні - стабілізуючий множник і використовується, коли дохід не постійний, а регулярно змінюється. Зазвичай задається закон зміни доходу (наприклад, лінійний, експонентний, за фактором фонду накопичення), відповідно до якого визначається коефіцієнт стабілізації а за заздалегідь розрахованим таблиць. Вартість визначається діленням доходу за рік, що передує даті оцінки, на коефіцієнт капіталізації з урахуванням стабілізації доходу. Надалі будемо розглядати техніку Еллвуд тільки для постійних доходів.
Запишемо вираз Еллвуд без урахування зміни вартості нерухомості і при постійному доході:
R = Y e - т [Y e + р (sff, Y e) - R m].
Це вираз називається базовим коефіцієнтом капіталізації, що дорівнює ставці кінцевої віддачі на власний капітал з коригуванням на умови фінансування та амортизації.
Розглянемо структуру загального коефіцієнта капіталізації у формулі Еллвуд без урахування змін вартості власності, для чого використовуємо техніку інвестиційної групи для ставок віддачі. Ця техніка зважує ставки віддачі на власний і позиковий капітал у відповідних частках всього інвестованого капіталу:
Y 0 = mY m + (1-m) Y e.
Для того щоб цей вираз став еквівалентним базового коефіцієнту r, необхідно врахувати ще два чинники. Перший полягає в тому, що інвестор повинен періодично відраховувати зі свого доходу на амортизацію кредиту, зменшуючи власний капітал. Отже, необхідно скоригувати величину Y 0 в попередньому виразі шляхом додавання періодично виплачуваної частки всього капіталу під відсоток, рівний ставкою відсотка по кредиту. Вираз цієї коригування представляє собою частку позикового капіталу т, помножену на фактор фонду відшкодування за ставкою відсотка (sff, Y m). Величина (sff,) Y m) дорівнює різниці між іпотечної постійної і ставкою відсотка, тобто R m-Y m. Таким чином, з урахуванням цієї поправки:
Y 0 = mY m + (1-m) Y e + m (R m-Y m).
Другий коригувальний член повинен врахувати той факт, що власний капітал інвестора в результаті реверсії збільшиться на величину частини кредиту, замортизоване за період володіння. Щоб визначити цю коригування, потрібно помножити замортизованих суму в частках від усього первинного капіталу на фактор фонду відшкодування за ставкою кінцевої віддачі на власний капітал (реалізація у власний капітал відбувається в кінці періоду володіння). Отже, другий коригувальний член має вигляд: mp (sff, Y m), причому зі знаком "мінус", так як ця поправка збільшує вартість.
Таким чином:
Y 0 = mY m + (1-m) Y e + m (R m-Y m)-mp (sff, Y e),
і після об'єднання подібних членів і заміни Y 0 на r (Не враховуємо зміна вартості власності):
r = Y 0-m [Y e + (p (sff)-R m)].
Таким чином, отримуємо базовий коефіцієнт капіталізації вираження Еллвуд. Послідовний перехід від техніки інвестиційної групи через врахування необхідних коригувань до вираження Еллвуд показує, що цей вислів справді відображає всі елементи трансформації власних і позикових коштів, об'єднаних в інвестований капітал, зокрема фінансовий левередж, амортизацію іпотечного кредиту і приріст власного капіталу в результаті амортизації кредиту.
2. С.В. Гриненко Економіка нерухомості. Конспект лекцій. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.
3. А.В. Понукалін іпотечне-ІНВЕСТИЦІЙНИЙ АНАЛІЗ. Методичні вказівки до виконання практичних занять. Видавництво Пензенського державного університету Пенза 2004
4. ЗАКОН ПРО іпотеку (заставу нерухомості) (у редакціях Федеральних законів від 09.11.2001 № 143-ФЗ, від 11.02.2002 № 18-ФЗ, від 24.12.2002 № 179-ФЗ, від 05.02.2004 № 1-ФЗ, від 29.06.2004 № 58-ФЗ, від 02.11.2004 № 127-ФЗ, від 30.12.2004 № 214-ФЗ, від 30.12.2004 № 216-ФЗ, від 04.12.2006 № 201-ФЗ, від 18.12.2006 № 232 -ФЗ, від 26.06.2007 № 118-ФЗ, від 04.12.2007 № 324-ФЗ, від 13.05.2008 № 66-ФЗ, від 22.12.2008 № 264-ФЗ, від 30.12.2008 № 306-ФЗ).
Наступна іпотека. Можливе укладання іншого іпотечного зобов'язання (наступна іпотека) щодо майна, вже призначеного за договором про іпотеку в забезпечення попереднього зобов'язання (попередня іпотека), якщо це не заборонено попередньої іпотекою. Наступна іпотека не допускається, якщо попередня посвідчена заставної. Задоволення вимог заставодержателя за попередньою іпотеці має пріоритет перед задоволенням вимог заставодержателя щодо подальшої іпотеці. Черговість заставодержателів встановлюється на підставі даних Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним про момент виникнення іпотеки.
Права за іпотечним договором, якщо він не посвідчений заставної, можуть бути продані заставоутримувачем іншій особі, якщо це не заборонено договором. Особа, якій передано права за іпотечним договором, отримує і права за основним зобов'язанням, забезпеченим іпотекою.
Заставна може бути передана іншій особі з передачею прав за забезпеченим іпотекою зобов'язанням, а також закладена іншій особі відповідно до зобов'язання за кредитним договором між цією особою і заставодержателем. При передачі прав на заставну відбувається угода в простій письмовій формі. При передачі прав на заставну особа, яка передає, робить на заставній відмітку про нового власника, якщо інше не встановлено Федеральним законом. Передача прав на заставну іншій особі означає передачу тим самим цій особі всіх засвідчуваних нею прав в сукупності.
Судовий порядок звернення стягнення на заставлене майно. Стягнення за вимогами заставодержателя звертається на майно, закладене за договором про іпотеку, за рішенням суду, за винятком випадків, коли відповідно до статті 55 Федерального закону допускається задоволення таких вимог без звернення до суду.
У рішенні суду про звернення стягнення на закладене по іпотеці майно повинна бути вказана початкова продажна ціна майна для його реалізації на публічних торгах.
Іпотека земельних ділянок. Предметом застави за договором про іпотеку можуть бути земельні ділянки, що перебувають у муніципальній власності, та земельні ділянки, державна власність на які не розмежована, якщо такі земельні ділянки призначені для житлового будівництва або для комплексного освоєння з метою житлового будівництва і передаються в забезпечення повернення кредиту, наданого кредитною організацією на облаштування даних земельних ділянок за допомогою будівництва об'єктів інженерної інфраструктури.
Рішення про іпотеку земельних ділянок, що знаходяться в муніципальній власності, приймаються органами місцевого самоврядування. Рішення про іпотеку земельних ділянок, державна власність на які не розмежована і які зазначені в пункті 1 ст. 130 ЦК РФ, приймаються органами державної влади суб'єктів Російської Федерації або органами місцевого самоврядування, наділеними повноваженнями на розпорядження зазначеними земельними ділянками відповідно до законодавства Російської Федерації.
Іпотека індивідуальних та багатоквартирних житлових будинків і квартир допускається, якщо вони перебувають у приватній власності, і не допускається, якщо ці об'єкти перебувають у державній або муніципальній власності
3. Умови фінансування
Різноманіття форм взаємини позичальника та кредитора приводить до існування різних умов фінансування. До умов фінансування зазвичай відносять спосіб погашення боргу, сплати відсотків, порядок зміни процентних ставок, термінів кредитування, можливість включення в кредитний договір додаткових пунктів, що впливають на ризик сторін кредитного договору.Особливі умови передбачають включення в кредитний договір пунктів, що стосуються прав кредитора і позичальника на дострокове погашення позики, наявності виправдовують зобов'язань, можливості продажу об'єкта до закінчення терміну кредитування, визначення принципу субординації. Наявність або відсутність зазначених умов, а також їх конкретний зміст впливають на результати оцінки ринкової вартості нерухомості.
1. Виправдовує обставина. Наявність цього пункту в кредитному договорі означає, що у разі порушення позичальником умов кредитного договору банк може розраховувати на відшкодування боргу тільки за рахунок заставленого об'єкта. Інша власність, що належить позичальнику, не може використовуватися для цих цілей. Якщо цей пункт відсутній, позичальник повинен відповідати всім належним йому майном.
2. Право на дострокове стягнення боргу. Відповідно до цієї умови позичальник отримує право на погашення боргу до закінчення терміну кредитування. Наявність такого права важливо в тому випадку, якщо інвестор не виключає можливість перепродажу об'єкта раніше, ніж буде погашено борг. Західна практика передбачає в таких випадках сплату позичальником штрафів на користь банку. Рівень штрафу знижується в міру наближення дати остаточного погашення боргу. У деяких випадках кредити «замикаються» на певний термін, що забороняє дострокове погашення.
3. Право кредитора на дострокове повернення боргу. Наявність такого права передбачає дострокове погашення залишку боргу («шаровий» платіж) незалежно від того, чи порушував позичальник умови кредитного договору. Можлива дата дострокового погашення встановлюється в момент укладання кредитного договору. При її настанні кредитор може розраховувати на отримання залишку боргу або на перегляд таких позицій, як процентна ставка, залишковий термін погашення боргу. Наявність такого права вигідно банку.
4. Право на продаж нерухомості разом з боргом. Це право дозволяє позичальникові продати нерухомість до погашення кредиту, причому залишок заборгованості буде погашати новий власник, кредитор залишається тим самим. Наявність такого права збільшує ризик кредитора, тому банк залишає за собою право давати дозвіл на продаж нерухомості конкретному покупцеві або право на збільшення процентної ставки. Слід зазначити, що в цьому випадку продавець несе виняткову відповідальність у тому випадку, якщо новий власник отримав виправдовує обставина.
5. Принцип субординації. Даний пункт передбачає можливість зміни пріоритету іпотечного кредиту. Якщо інвестор купує нерухомість за участю іпотечного кредиту і при цьому передбачає згодом використовувати її у складі інвестиційного проекту, який буде фінансуватися за рахунок позикових коштів, то йому необхідно заздалегідь обмовити можливість зниження пріоритету першого кредиту. Відсутність цього пункту ускладнить отримання нового кредиту під заставу цього ж об'єкта нерухомості.
Конкретні умови фінансування обов'язково повинні враховуватися оцінювачем, який порівнює їх з так званим типовим фінансуванням. Типовим фінансуванням називають величину кредиту, яка може бути надана інвестору, і встановлюється процентну ставку.
Класична теорія оцінки розрізняє поняття «ціна» і «вартість» об'єкта нерухомості. Вартість відображає гіпотетичну суму грошей, на яку можна обміняти оцінюваний об'єкт з урахуванням конкретних умов. Вартість визначається потенційною прибутковістю нерухомості. Вартість залежить від величини доходу, принесеного нерухомістю, а також від можливої зміни її вартості за період володіння. Чистий операційний дохід залежить від:
фізичних параметрів об'єкта;
ринкових ставок орендної плати;
попиту на дану нерухомість;
якості управління;
величини експлуатаційних витрат.
Всі перераховані фактори відносяться до сфери використання оцінюваного об'єкта. Оскільки витрати з обслуговування боргу відносять до витрат, пов'язаних з фінансуванням, їх величина, наявність або відсутність не роблять впливу на суму чистого операційного доходу.
Ціна - це сума грошей, яку сплатять за нерухомість у процесі фактичної операції. Ціна часто складається в результаті переговорів продавця і покупця.
Інвестор буде готовий заплатити більш високу ціну за придбаний об'єкт, якщо він отримує позику за ставкою нижче ринкової, або буде мати позитивний фінансовий леверидж за рахунок збільшення терміну кредитування, або продавець оплачує дисконтні пункти за іпотечним кредитом, одержуваному покупцем. Оцінювач, порівнюючи конкретні умови фінансування з типовим фінансуванням, особливо якщо позика надається не третьою стороною, а безпосередньо продавцем, може оцінювати їх як сприятливі. Цей фактор може бути врахований в ціні як відповідна надбавка до вартості.
Таким чином, умови фінансування не змінюють вартість нерухомості, але впливають на її ціну. Іпотечне-інвестиційний аналіз являє сукупність розрахунків та аналітичних заходів, що дозволяють провести оцінку нерухомості з урахуванням конкретних умов фінансування.
4. Іпотечне-інвестиційний аналіз
Іпотечне-інвестиційний аналіз полягає у визначенні вартості власності як суми вартостей власного і позикового капіталу. При цьому береться до уваги думку інвестора про те, що він оплачує не вартість нерухомості, а вартість капіталу. Кредит розглядається як засіб збільшення коштів, що інвестуються, необхідний для завершення угоди. Вартість власного капіталу розраховується шляхом дисконтування грошових потоків, що надходять до інвестора власного капіталу від регулярного доходу та від реверсії, вартість позикового - дисконтуванням платежів з обслуговування боргу.Поточна вартість власності визначається залежно від норм дисконтування і характеристик грошових потоків. Тобто поточна вартість залежить від терміну проекту, співвідношення власного і позикового капіталу, економічних характеристик власності та відповідних норм дисконтування.
Методи іпотечне-інвестиційного аналізу
В аналізі використовуються два методи (дві техніки): традиційний метод і техніка Еллвуд. Традиційний метод в явному вигляді відображає логіку інвестиційно-іпотечного аналізу. Метод Еллвуд, відображаючи ту ж логіку, використовує співвідношення коефіцієнтів прибутковості і часткові співвідношення інвестиційних складових.
Традиційний метод. У цьому методі враховується, що інвестор і кредитор очікують отримати дохід на свої вкладені кошти і повернути їх. Ці інтереси повинні бути забезпечені загальним доходом на всю суму інвестицій і продажем активів наприкінці терміну інвестиційного проекту. Величина необхідних інвестицій визначається як сума поточної вартості грошового потоку, що складається з власного капіталу інвестора і поточного залишку боргу.
Поточна вартість грошового потоку інвестора складається з поточної вартості періодичних грошових надходжень, збільшення вартості активів власного капіталу в результаті амортизації кредиту. Вартість поточного залишку боргу дорівнює поточної вартості платежів з обслуговування кредиту за термін, що залишився, дисконтованих за ставкою відсотка. Розрахунок вартості у традиційній техніці проводять у три етапи.
Етап 1. Визначення поточної вартості регулярних потоків доходу:
- Складається звіт про доходи та витрати для прогнозного періоду, при цьому суми з обслуговування боргу розраховуються виходячи з характеристик кредиту - норми відсотка, терміну повної амортизації та умов погашення, величини кредиту та періодичності платежів з погашення кредиту;
- Визначаються грошові потоки власних коштів;
- Розраховується норма прибутку на вкладений капітал;
- По розрахованої норми прибутку на власний капітал визначається поточна вартість регулярних грошових потоків до оподаткування.
Етап 2. Визначення поточної вартості доходу від реверсії за вирахуванням неоплаченого залишку кредиту:
- Визначається дохід від реверсії;
- З доходу від реверсії віднімається залишок боргу на кінець періоду володіння об'єктом;
- По розрахованій на етапі 1 нормі прибутку на власний капітал визначається поточна вартість цього грошового потоку.
Етап 3. Визначення вартості власності підсумовуванням поточних вартостей проаналізованих грошових потоків.
Математично визначення вартості активу можна представити у вигляді формули
де NОI - чистий операційний дохід n року проекту;
DS - сума обслуговування боргу в n році проекту;
TG - сума реверсії без урахування витрат на продаж;
UM - невиплачений залишок кредиту в кінці терміну проекту п;
i - віддача на власний капітал;
М - початкова сума кредиту або поточний залишок основної суми боргу.
Цю формулу можна застосовувати у вигляді рівняння в наступних випадках:
- Якщо суму реверсії власності важко спрогнозувати, але можна визначити тенденції її змін по відношенню до початкової вартості, то при розрахунках можна використовувати величину реверсії, виражену в частках від початкової вартості;
- Якщо в умові завдання визначена не величина кредиту, а тільки частка кредиту.
Розглянемо основні критерії ефективності інвестиційних проектів.
Чистий справжня вартість - критерій, що вимірює перевищення вигод від проекту над витратами з урахуванням поточної вартості грошей
де NPV - чиста теперішня вартість інвестиційного проекту; Со - початкові інвестиції; З i - грошовий потік періоду t; i, - ставка дисконтування для періоду t.
Позитивне значення NPV означає, що грошові надходження від проекту перевищують витрати на його реалізацію.
Етапи застосування правила чистої поточної вартості:
- Прогнозування грошових потоків від проекту протягом всього очікуваного терміну володіння, включаючи дохід від перепродажу в кінці цього терміну;
- Визначення альтернативної вартості капіталу на фінансовому ринку;
- Визначення поточної вартості грошових потоків від проекту шляхом дисконтування за нормою, відповідної альтернативної вартості капіталу, і віднімання суми початкових інвестицій;
- Вибір проекту з максимальним значенням NPV з декількох варіантів.
Чим більше NPV, тим більший дохід отримує інвестор від вкладення капіталу.
Розглянемо основні правила прийняття інвестиційних рішень.
1) Проект слід інвестувати, якщо значення NPV позитивне. Розглянутий критерій ефективності (NPV) дозволяє врахувати зміну вартості грошей у часі, залежить тільки від прогнозованого грошового потоку та альтернативної вартості капіталу. Чисті справжні вартості декількох інвестиційних проектів виражені в сьогоднішніх грошах, що дозволяє їх коректно порівнювати й складати.
2) Ставка дисконтування, що використовується при розрахунку NPV, визначається альтернативною вартістю капіталу, тобто враховується дохідність проекту при вкладенні грошей з рівним ризиком. На практиці прибутковість проекту може бути вище, ніж проекту з альтернативним ризиком. Тому проект слід інвестувати, якщо норма віддачі вище альтернативної вартості капіталу.
Розглянуті правила прийняття інвестиційних рішень можуть вступати в протиріччя при наявності грошових потоків більше ніж у двох періодах.
Період окупності - час, необхідне для того, щоб сума грошових потоків від проекту стала дорівнювати сумі початкових інвестицій. Цей вимірник роботи інвестицій використовується інвесторами, які хочуть дізнатися, коли відбудеться повне повернення вкладеного капіталу.
Недолік: не враховуються платежі, які йдуть за періодом окупності.
Техніка Еллвуд. Вона використовується в інвестиційно-іпотечному аналізі і дає ті ж результати, що і традиційна техніка, оскільки грунтується на тому ж наборі вихідних даних і уявленнях про взаємовідносини інтересів власного і позикового капіталів за період розвитку інвестиційного проекту. Відмінно техніки Еллвуд полягає в тому, що він дозволяє аналізувати власність щодо її ціни на основі коефіцієнтів прибутковості часткових показників в структурі інвестицій, зміни вартості всього капіталу і досить наочно показує механізм зміни власного капіталу за інвестиційний період.
Загальний вигляд формули Еллвуд:
R о = [Y-mC + Δ (sff, Y e)] / (l + Δ n a),
де R 0 - загальний коефіцієнт капіталізації;
С - іпотечний коефіцієнт Еллвуд;
Δ - пайова зміна вартості власності;
(Sff, Y e) - фактор фонду відшкодування за ставкою віддачі на власний капітал;
Δ n - пайова зміна доходу за прогнозний період;
а-коефіцієнт стабілізації.
Іпотечний коефіцієнт Еллвуд:
С = Y e + p (sff, Y e)-R m,
де р - Частка поточного залишку кредиту, замортизованих за прогнозний період,
Вираз 1 / (1 + Δ n а) у рівнянні - стабілізуючий множник і використовується, коли дохід не постійний, а регулярно змінюється. Зазвичай задається закон зміни доходу (наприклад, лінійний, експонентний, за фактором фонду накопичення), відповідно до якого визначається коефіцієнт стабілізації а за заздалегідь розрахованим таблиць. Вартість визначається діленням доходу за рік, що передує даті оцінки, на коефіцієнт капіталізації з урахуванням стабілізації доходу. Надалі будемо розглядати техніку Еллвуд тільки для постійних доходів.
Запишемо вираз Еллвуд без урахування зміни вартості нерухомості і при постійному доході:
R = Y e - т [Y e + р (sff, Y e) - R m].
Це вираз називається базовим коефіцієнтом капіталізації, що дорівнює ставці кінцевої віддачі на власний капітал з коригуванням на умови фінансування та амортизації.
Розглянемо структуру загального коефіцієнта капіталізації у формулі Еллвуд без урахування змін вартості власності, для чого використовуємо техніку інвестиційної групи для ставок віддачі. Ця техніка зважує ставки віддачі на власний і позиковий капітал у відповідних частках всього інвестованого капіталу:
Y 0 = mY m + (1-m) Y e.
Для того щоб цей вираз став еквівалентним базового коефіцієнту r, необхідно врахувати ще два чинники. Перший полягає в тому, що інвестор повинен періодично відраховувати зі свого доходу на амортизацію кредиту, зменшуючи власний капітал. Отже, необхідно скоригувати величину Y 0 в попередньому виразі шляхом додавання періодично виплачуваної частки всього капіталу під відсоток, рівний ставкою відсотка по кредиту. Вираз цієї коригування представляє собою частку позикового капіталу т, помножену на фактор фонду відшкодування за ставкою відсотка (sff, Y m). Величина (sff,) Y m) дорівнює різниці між іпотечної постійної і ставкою відсотка, тобто R m-Y m. Таким чином, з урахуванням цієї поправки:
Y 0 = mY m + (1-m) Y e + m (R m-Y m).
Другий коригувальний член повинен врахувати той факт, що власний капітал інвестора в результаті реверсії збільшиться на величину частини кредиту, замортизоване за період володіння. Щоб визначити цю коригування, потрібно помножити замортизованих суму в частках від усього первинного капіталу на фактор фонду відшкодування за ставкою кінцевої віддачі на власний капітал (реалізація у власний капітал відбувається в кінці періоду володіння). Отже, другий коригувальний член має вигляд: mp (sff, Y m), причому зі знаком "мінус", так як ця поправка збільшує вартість.
Таким чином:
Y 0 = mY m + (1-m) Y e + m (R m-Y m)-mp (sff, Y e),
і після об'єднання подібних членів і заміни Y 0 на r (Не враховуємо зміна вартості власності):
r = Y 0-m [Y e + (p (sff)-R m)].
Таким чином, отримуємо базовий коефіцієнт капіталізації вираження Еллвуд. Послідовний перехід від техніки інвестиційної групи через врахування необхідних коригувань до вираження Еллвуд показує, що цей вислів справді відображає всі елементи трансформації власних і позикових коштів, об'єднаних в інвестований капітал, зокрема фінансовий левередж, амортизацію іпотечного кредиту і приріст власного капіталу в результаті амортизації кредиту.
Література
1. А.В. Татарова. Оцінка нерухомості та управління власністю Навчальний посібник. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 20032. С.В. Гриненко Економіка нерухомості. Конспект лекцій. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.
3. А.В. Понукалін іпотечне-ІНВЕСТИЦІЙНИЙ АНАЛІЗ. Методичні вказівки до виконання практичних занять. Видавництво Пензенського державного університету Пенза 2004
4. ЗАКОН ПРО іпотеку (заставу нерухомості) (у редакціях Федеральних законів від 09.11.2001 № 143-ФЗ, від 11.02.2002 № 18-ФЗ, від 24.12.2002 № 179-ФЗ, від 05.02.2004 № 1-ФЗ, від 29.06.2004 № 58-ФЗ, від 02.11.2004 № 127-ФЗ, від 30.12.2004 № 214-ФЗ, від 30.12.2004 № 216-ФЗ, від 04.12.2006 № 201-ФЗ, від 18.12.2006 № 232 -ФЗ, від 26.06.2007 № 118-ФЗ, від 04.12.2007 № 324-ФЗ, від 13.05.2008 № 66-ФЗ, від 22.12.2008 № 264-ФЗ, від 30.12.2008 № 306-ФЗ).