У заставу не приймаються особливо охоронювані земельні ділянки, муніципальне і державне майно, а також майно, щодо якого факт приватизації визнаний недійсним.
Але найбільший інтерес представляє іпотечне кредитування житла, оскільки житло в ринковій економіці - найбільш представницький індикатор зростання, що відображає динаміку розвитку різних секторів економіки і впевненість населення у своєму майбутньому, в майбутньому країни в цілому.
В даний час в країні створені необхідні передумови, як на федеральному, так і регіональному рівнях для початку реалізації системи іпотечного житлового кредитування:
1. Приватизовано 55% житла, що становить близько 1 мільярда квадратних метрів житлового фонду загальною вартістю не менше 300 мільярдів доларів, і створює основу несформованого вторинного ринку житла;
2. Прийнято Федеральний закон «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» і Федеральний закон «Про іпотеку (заставі нерухомості)», які закладають правову базу для функціонування системи іпотечного кредитування;
3. Федеральною комісією з ринку цінних паперів за участю Держбуду Росії почата робота з розробки стандартів емісії довгострокових іпотечних цінних паперів;
4. Законодавчо оформлена діяльність всіх професійних суб'єктів іпотечного ринку (оціночних, ріелтерських, страхових компаній).
При іпотечному кредитуванні позики надаються на тривалий термін, який розтягує погашення кредиту в часі, зменшуючи, таким чином, розмір щомісячних виплат. При цьому куплене житло служить у якості забезпечення позики (застави) і у разі несплати позики власність вилучається банком і продається, щоб повністю розплатитися за кредит.
Основні учасники іпотечного кредитування:
1. Позичальники - фізичні та юридичні особи, що звернулися за отриманням іпотечного кредиту, кваліфіковані кредитором як надійні і платоспроможні і, на підставі цього, що отримали іпотечний кредит, добровільно надають вже наявне в них власності та / або купується на кошти кредиту житло в заставу і здатні внести авансові платежі при придбанні житла;
2. Кредитори - банки та інші фінансові кредитні установи, що надають іпотечні кредити позичальникам на підставі оцінки їх кредитоспроможності та здійснюють подальше обслуговування даних іпотечних кредитів;
3. Продавці житла - фізичні та юридичні особи, які продають власне житло або житло, що належить іншим фізичним та юридичним особам за їх дорученням;
4. Ріелтерські організації - ліцензовані продавці житла, здійснюють продаж житла за дорученням інших учасників ринку, з власних житлових фондів, а також беруть участь в організації та проведенні торгів по реалізації житла, на яке накладено стягнення;
5. Страхові компанії - ліцензовані страхові компанії, що здійснюють страхування заставленого житла, страхування життя і працездатності позичальника і страхування цивільно-правової відповідальності учасників іпотечного ринку;
6. Оціночні агентства - ліцензовані страхові компанії, що здійснюють незалежну професійну оцінку житлових приміщень, що є предметом застави при іпотеці;
7. Оператори вторинного іпотечного ринку - юридичні особи, які здійснюють викуп іпотечних кредитів у первинних кредиторів і випускають на їх підставі цінні папери;
8. Інвестори - юридичні та фізичні особи, які набувають цінні папери операторів вторинного іпотечного ринку (в основному інституційні інвестори - пенсійні фонду, страхові компанії);
9. Уряд - регулює первинний і вторинний іпотечні ринки, надає поруки інвесторам з цінних паперів, бере участь в управлінні операторів вторинного іпотечного ринку.
Первинний ринок визначається взаємодією позичальника і банку, а його інструментами є власне іпотечні кредити. Ланцюжок банк - посередник - інвестор складає зміст вторинного іпотечного ринку, інструментами якого є цінні папери, забезпечені іпотечними кредитами.
Реалізація економічних відносин учасників іпотечних відносин по суті відбувається на первинному іпотечному ринку. Боржники у якості виконання забезпечення різного роду зобов'язань надають кредиторам у заставу нерухоме майно.
Перелік об'єктів, що є нерухомим майном, а також речей, прирівняних до нього, наведено в п. 1 ст. 130 ЦК РФ.
У п. 1 ст. 5 Закону «Про іпотеку» встановлено, що предметом іпотеки може бути нерухоме майно за класифікацією ДК РФ, за наявності на нього прав, зареєстрованих у порядку, встановленому для державної реєстрації прав на нерухоме майно. Таким чином, іпотека - це застава нерухомості, підданий державної реєстрації в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним.
В якості предмета іпотеки може виступати будь-яке нерухоме майно, що може перебувати в цивільному обороті і є можливість його відчуження. Відповідно до п. 1 ст. 5 Закону «Про іпотеку» стосовно окремих видів нерухомого майна встановлено різний правовий режим, що вимагає ретельного обліку. Крім цього, визначення обмеження права віддавати майно в заставу за договором про іпотеку міститься в ст. 6 Закону «Про іпотеку».
По суті, первинний ринок іпотечних кредитів - сегмент іпотечного ринку, безпосередньо охоплює всю сукупність діяльності кредиторів та боржників, вступають між собою у відповідні зобов'язальні відносини, при яких боржник (заставодавець) як способу забезпечення зобов'язання надає, а кредитор (заставодержатель) приймає в заставу нерухоме майно.
Цим в більшості випадків вичерпуються потреби боржника в його взаєминах з іпотечною системою. У рівній мірі це відноситься і до кредиторів, якщо вони при цьому не беруть участі у відносинах, перш за все, з іпотечного житлового кредитування позичальників.
В останньому випадку для банку (кредитної організації) реалізується в одиничному або значному числі двосторонніх відносин позичальниками, і відповідне наповнення кредитного портфеля є однією із сторін забезпечення успішної діяльності на іпотечному ринку. Інший, не менш важливою стороною діяльності банку, є відновлення кредитних ресурсів, які він був би готовий видавати у вигляді нових довгострокових іпотечних кредитів черговим позичальникам. Для вирішення цієї надзвичайно актуальної задачі організується діяльність вторинного ринку іпотечних кредитів.
Вторичный рынок ипотечных кредитов – сегмент ипотечного рынка, в котором происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации персонифицированных прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные доходные бумаги (облигации) и размещение их среди долгосрочных инвесторов.
Таким чином, вторинний ринок є сполучною ланкою між інвесторами і кредиторами на первинному іпотечному ринку, забезпечуючи акумуляцію грошових коштів інвесторів і направляючи фінансові потоки (через випуск облігацій і їх розміщення на фондовому ринку) в іпотечні кредити. При цьому важливою задачею вторинного ринку є надання інвестору додаткових гарантій щодо вкладених ним коштів.

1.2 Организационный механизм ипотечного жилищного кредитования
Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально на данном этапе 10–15 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.
Сумма кредита составляет не более 60–70 процентов рыночной стоимости покупаемого жилья, являющегося при этом предметом залога.
Заемщик обязан внести первоначальный взнос на оплату части жилья, как правило, в сумме 30–40 процентов его стоимости за счет собственных средств.
Кредит и проценты по нему выплачиваются в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных платежей (ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь кредитный период). Это удобно как для заемщика (поскольку он может четко планировать свой семейный бюджет), так и для кредитора.
Величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30–35 процентов совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период. При процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.
Приобретенное в кредит жилье служит в качестве обеспечения кредита (передается в залог кредитору). Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.
Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение приобретенного за счет кредитных средств и переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.
Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких-либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.
Приобретенное за счет кредита жилье должно использоваться заемщиком преимущественно для проживания. Сдача приобретенного жилья в аренду возможна только при согласии кредитора, что специально оговаривается в кредитном договоре.
Требования к ипотечным кредитам сформулированы исходя из сложившегося отечественного и зарубежного опыта кредитования населения. Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.
Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.
Долгосрочный ипотечный жилищный кредит выдается на условиях платности, срочности и возвратности, а также при строгом контроле за использованием кредитных средств. Основным обеспечением возвратности кредитных средств служит залог приобретаемого за счет этих средств жилья.
Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из следующих основных этапов:
1) предварительная квалификация (одобрение) заемщика. Заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и об обязанностях при заключении кредитной сделки. Кредитор, в свою очередь, оценивает возможность потенциального заемщика возвратить кредит;
2) оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Указанная процедура именуется андеррайтинг заемщика. Кредитор проверяет информацию, предоставленную заемщиком, оценивает его платежеспособность и принимает решение о выдаче кредита или дает мотивированный отказ. При положительном решении кредитор рассчитывает сумму кредита и формулирует другие важные условия его выдачи (срок, процентную ставку, порядок погашения);
3) подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора. Заемщик вправе подобрать себе жилье как до обращения к кредитору, так и после. В первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли – продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право покупки данного жилья потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене в обусловленный сторонами срок. В этом случае кредитор оценивает жилье с точки зрения обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья. Во втором случае потенциальный заемщик, уже зная сумму кредита, рассчитанную кредитором, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли – продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита;
4) оценка жилья – предмета ипотеки с целью определения его рыночной стоимости. После подбора квартиры для покупки в кредит оценщик, услуги которого оплачивает заемщик, осуществляет независимую оценку выбранного заемщиком жилья, а кредитор соотносит ее с размером выдаваемого кредита;
5) заключение договора купли – продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья и заключение кредитного договора между заемщиком и кредитором, приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону. В случае положительного решения кредитор заключает с заемщиком кредитный договор, а заемщик вносит на свой банковский счет собственные денежные средства, которые он планирует использовать для оплаты первоначального взноса.
Обеспечение кредита может быть оформлено:
- договором об ипотеке приобретенного жилого помещения с соответствующим нотариальным удостоверением сделки, а также государственной регистрацией возникающей ипотеки;
- трехсторонним (смешанным) договором купли – продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны последовательно и практически одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора;
- договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора купли – продажи;
6) проведение расчетов с продавцом жилого помещения. Заемщик осуществляет оплату стоимости жилого помещения по договору купли – продажи, используя сумму первоначального взноса и средства кредита. Целесообразно, чтобы кредитор непосредственно участвовал и полностью контролировал процесс расчетов по договору купли – продажи;
7) страхование предмета ипотеки, жизни заемщика, а также по возможности прав собственника на приобретаемое жилое помещение.
В дальнейшем кредитор производит обслуживание кредита, то есть принимает платежи от заемщика, ведет бухгалтерские записи о погашении основной задолженности и процентов, осуществляет все необходимые действия по обслуживанию выданного ипотечного кредита.
В случае выполнения обязательств по кредитному договору кредит считается погашенным, а ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в государственном реестре.
В случае невыполнения заемщиком и залогодателем условий кредитного договора или договора об ипотеке кредитор обращает взыскание на заложенное жилье в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется, а полученные средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.
Для снижения кредитного риска (риск невозврата кредита) необходимо:
- обеспечить кредитору реальную возможность обращения взыскания и реализации заложенного имущества, создать условия для быстрого рассмотрения в судебных инстанциях дел, связанных с обращением взыскания на предмет залога;
- обеспечить надежную систему регистрации земли, недвижимого имущества, ипотеки и других прав в целях уменьшения для кредитора риска появления непредусмотренных прав;
- отработать механизм андеррайтинга ипотечных кредитов, повысив тем самым их обоснованность;
- выработать надежные процедуры предоставления и обслуживания ипотечных кредитов.
Для снижения риска процентной ставки (риска превышения стоимости кредитных ресурсов, привлекаемых кредитором, над ставкой процентов по уже выданным ипотечным кредитам) возможно использование кредиторами при расчете платежей по кредиту различных методов их индексации с учетом инфляции и доходов заемщика.
Для решения проблемы снижения данного вида риска ключевым вопросом является разработка системы надежных показателей, отражающих изменение рыночной процентной ставки.
Снижение риска ликвидности непосредственно связано с развитием вторичного рынка ипотечных кредитов, созданием условий для привлечения долгосрочных ресурсов в данную сферу, обеспечением рефинансирования выданных кредиторами ипотечных жилищных кредитов.
Таким образом, можно сделать вывод, что процесс предоставления ипотечного кредита на жилье представляет собой четкий, отлаженный механизм, позволяющий обеспечить безопасность как заемщика, так и кредитора.
По заключению первой главы можно сделать следующий вывод: автор дал определение понятию «ипотеки», выделил принципы и классифицировал виды ипотечного кредитования, кроме того, были названы схемы, участники ипотечного кредитования. Рассмотрен механизм ипотечного жилищного кредитования. Изучение и анализ теоретических вопросов в первой главе позволит нам глубже исследовать затронутую в курсовом проекте проблему.

2. Характеристика нормативно-правовой базы регулирования ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации
2.1 Нормативно-правовая база государственных органов власти
Основная функция государства в процессе формирования рыночной системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования состоит в создании надлежащей законодательной и нормативной базы с целью правового обеспечения прав кредиторов – залогодержателей и инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредитные ресурсы, а также обеспечения социальных гарантий, предоставляемых гражданам, приобретающим жилье с помощью ипотечных кредитов. Задача состоит в установлении оптимального баланса прав, делающего систему кредитования рентабельной и наименее рискованной для банков, а также доступной и безопасной для граждан – заемщиков.
Учитывая, что система находится в стадии становления, государство может также создавать определенные стимулирующие условия для ее развития и взять на себя часть рисков.
Задача формирования законодательной и нормативной базы, необходимой для развития жилищного финансирования, постоянно находилась в центре внимания. Основы этой системы были заложены в Законе Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики».
В развитие этого Закона были приняты:
- Постановление Совета Министров – Правительства Российской Федерации от 20 июня 1993 г. №595 «О Государственной целевой программе «Жилище»;
- Указ Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 г. №2281 «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы»;
- Указ Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 г. №1180 «О жилищных кредитах»;
- Указ Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 г. №1182 «О выпуске и обращении жилищных сертификатов»;
- Указ Президента Российской Федерации от 29 марта 1996 г. №430 «О государственной поддержке граждан в строительстве и приобретении жилья»;
- Указ Президента Российской Федерации от 29 марта 1996 г. №431 «О новом этапе реализации Государственной целевой программы «Жилище»;
- Постановление Правительства Российской Федерации от 27 июня 1996 г. №753 «О федеральной целевой программе «Свой дом»;
- Положение о предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья, утвержденное Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 августа 1996 г. №937;
- Федеральная целевая программа «Государственные жилищные сертификаты», утвержденная Постановлением Правительства Российской Федерации от 20 января 1998 г. №71, которой Указом Президента Российской Федерации от 28 января 1998 г. №102 придан статус президентской программы.
- Принятие Гражданского кодекса Российской Федерации.
Гражданский кодекс Российской Федерации установил общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой, положения о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения, основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение.
Кроме того, Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрено принятие в дальнейшем специальных федеральных законов, регулирующих вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также вопросы ипотеки (залога недвижимости).
Во исполнение требований Гражданского кодекса РФ в 1999 г. был принят Федеральный закон РФ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Закон став нормативним актом, безпосередньо пов'язаним із здійсненням кредитування нерухомості. Відповідно до нього:
1. Вводится единая система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
2. Государственная регистрация является единственным доказательством осуществления зарегистрированного права;
3. Государственной регистрации подлежат: право собственности на недвижимое имущество; сделки с недвижимостью; ограничения прав на недвижимое имущество (арест, ипотека, доверительное управление);
4. Создается единый банк информации в пределах регистрационного округа;
5. Государственная регистрация прав носит открытый характер (информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества предоставляется по любому письменному запросу физического или юридического лица);
6. Государственная регистрация проводится учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Вторым важным законодательным актом стал принятый в 1998 году Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который значительно расширяет возможность использования ипотеки в качестве надежного средства обеспечения кредита.
В дальнейшем Правительством Российской Федерации во исполнение указанных Федеральных законов были приняты следующие Постановления, касающиеся, в частности, и ипотечного жилищного кредитования:
Постановление Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. №219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
Постановление Правительства Российской Федерации от 26 февраля 1998 г. №248 «Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах».
Важным шагом, закладывающим организационные основы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования, явилось создание в качестве оператора вторичного рынка ипотечных кредитов Агентства по ипотечному жилищному кредитованию в форме открытого акционерного общества с контрольным пакетом акций, принадлежащим государству (в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 августа 1996 г. №1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию»).
Перед Агентством поставлена задача, разработать и реализовать схему деятельности по рефинансированию кредиторов, мониторинг которой может осуществляться Центральным банком Российской Федерации, Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг, потенциальными и реальными инвесторами, рейтинговыми агентствами.
В ходе реализации пилотного проекта Агентства в г. Санкт – Петербурге были разработаны и апробированы стандарты и процедуры предоставления, рефинансирования и обслуживания долгосрочных жилищных ипотечных кредитов, которые обеспечивают надежность всей схемы функционирования и взаимодействия первичного и вторичного рынков жилищных ипотечных кредитов. В г. Санкт – Петербурге была создана необходимая нормативная правовая база, создающая благоприятные условия для эффективной работы всех участников рынка, включая привлечение инвесторов в рамках региональной ипотечной программы.
Распространение этого опыта, в том числе через деятельность филиалов Агентства, а также путем сотрудничества с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, постепенно позволит создать условия для развития единого рынка долгосрочных ипотечных жилищных кредитов в масштабе всей страны, снизить возможные кредитные риски, повысить надежность механизма рефинансирования и в конечном итоге уменьшить стоимость кредитов для заемщиков, сделав их доступными для большего числа российских семей.
В этой связи оказание государственной поддержки Агентству, обеспечивающему координацию деятельности по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, может осуществляться как через формирование уставного фонда Агентства, так и через систему государственных гарантий (Российской Федерации или субъектов Российской Федерации), предоставляемых с целью привлечения Агентством ресурсов для рефинансирования кредиторов.
Немаловажным законом стал принятый в 1998 году Федеральный закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Закон значно розширює можливість використання іпотеки в якості засобу забезпечення кредиту:
1. В законе подробно регламентированы обязанности залогодателя по обеспечению сохранности заложенного имущества в течение действия договора ипотеки (его содержанию, ремонту, охране, страхованию, защите от притязаний третьих лиц и т.п.);
2. В связи с долгосрочностью ипотечного кредитования предусмотрены последствия для различных случаев возможного перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам (его отчуждения, конфискации, реквизиции, перехода в результате реорганизации юридического лица, наследования и др.) и обременения правами третьих лиц;
3. Изменен порядок реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание кредитором, допускается его продаже не только с публичных торгов, но и аукциона или по конкурсу, а также приобретение самим залогодержателем.
Таким образом, для регулирования отношений по поводу залога недвижимости основным источником права является закон «Об ипотеке», которым в отношении ипотеки могут быть предусмотрены иные правила, чем в ГК РФ применительно к залогу в целом, имеющие приоритет над общими положениями Гражданского кодекса о залоге [1].
К числу нормативных актов регулирующих ипотечное кредитование также следует отнести разрабатывающийся сейчас Федеральный закон «Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах». В последнее время действительно чрезвычайно большое внимание уделяется деятельности в направлении работы над этим законопроектом, которого давно все ждут, и который сейчас находится на рассмотрении в Государственной Думе.
Законопроект чрезвычайно важен для развития ипотечного кредитования в целом, т. к. времена, когда развивалось льготное кредитование, наверное, уже постепенно уходят. И без внедрения эффективно работающих рыночных механизмов ипотека в масштабах всей страны работать, однозначно, не будет.
Закон предусматривает два вида ценных бумаг. Это облигации, так называемые ипотечные облигации, и ипотечные сертификаты участия. Долгое время шла дискуссия о курсе ценных бумаг, который должен быть вовлечен в процесс ипотечного кредитования, в процесс секъютиризации ипотечных кредитов. Было мнение максимально сузить такой круг, оставить один вид ценных бумаг. Была и противоположная точка зрения, которая сводилась к тому, что необходимо в законе закрепить максимально широкий спектр с тем, чтобы потом рынку дать возможность определиться, а потом уже внести изменения в законодательство на основе того опыта, который покажет рынок. Но, тем не менее, по мнению Глазунова Д.А. (член ФКЦБ России), спектр который в настоящее время определен в законопроекте (и в депутатском, и правительственном варианте два вида ценных бумаг осталось), тот оптимальный набор инструментов, который позволит с одной стороны, ввести необходимую диверсификацию в инструменты рынка, с другой стороны, не допустит ситуации, при которой подвергалось бы сомнению надежность ценных бумаг, которые используются для секъютиризации ипотечного кредитования.
У Хабаровському краї існують два основних документи, які регламентують іпотечне житлове кредитування на території суб'єкта: Концепція «Упровадження та розвитку системи іпотечного житлового кредитування в Хабаровському краї» від 20.10.2006. – №175, Положение «О порядке и условиях предоставления государственной поддержки жителям Хабаровского края в строительстве жилья на условиях ипотеки с привлечением бюджетных средств» от 15.03.2005 №61.
Концепція «Упровадження та розвитку системи іпотечного житлового кредитування в Хабаровському краї» визначає ступінь і роль участі крайових органів державної влади та місцевого самоврядування у процесі формування та впровадження іпотечного житлового кредитування на території краю. Намічено конкретні напрямки діяльності цих органів, що дозволяють використовувати взаємно доповнюють один одного ринкові механізми та механізми адресної соціальної підтримки населення краю. Концепція будується на таких основних принципах: добровільність і доступність участі в системі іпотечного житлового кредитування; чітке функціональний розподіл обов'язків всіх її учасників, їх максимальний захист від ризиків; безумовне виконання учасниками програми своїх зобов'язань один перед одним; ефективність функціонування ринку нерухомості, інвестиційного ринку, включаючи ринок цінних паперів.
Данная Концепция подразумевает не только развитие ипотечного кредитования как такового, но и предлагает в определенной мере решение необходимых для этого других вопросов совершенствования жилищного рынка: повышение качества жилья, снижение его стоимости, необходимость улучшения эксплуатации жилого фонда, снижения стоимости коммунальных затрат для владельцев жилья, поскольку эти показатели будут влиять на решение о покупке жилья. Развитие данной Концепции позволит создать условия для приобретения жилья в собственность с учетом реальных доходов населения в сочетании с другими инструментами решения жилищной проблемы.
Положение «О порядке и условиях предоставления государственной поддержки жителям Хабаровского края в строительстве жилья на условиях ипотеки с привлечением бюджетных средств» устанавливает порядок и условия предоставления жителям Хабаровского края государственной поддержки в строительстве жилья на условиях ипотеки с привлечением бюджетных средств. Организация работы по реализации данного Положения возлагается на организацию, включенную в перечень предоставляемых государственных гарантий Хабаровского края.
Согласно Положению государственная поддержка предоставляется в объемах средств, предусмотренных законом Хабаровского края о краевом бюджете на соответствующий финансовый год, в следующих формах:
1. Оплата за счет средств краевого бюджета части стоимости жилья, строящегося на условиях ипотеки в соответствии с перечнем объектов капитального строительства, финансируемых за счет средств краевого бюджета.
2. Предоставление государственной гарантии Хабаровского края организациям, включенным в перечень предоставляемых государственных гарантий Хабаровского края, на срок, необходимый для строительства жилья на условиях ипотеки.
Таким образом, на сегодняшний день сформирована основа законодательной базы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования, как на федеральном уровне, так и на уровне субъекта РФ – Хабаровский край, регламентирована деятельность всех профессиональных субъектов ипотечного рынка (банков, оценочных, риэлтерских и страховых компаний). Однако необходимо осуществлять дальнейшее совершенствование правовых механизмов реализации прав по ипотеке, регулировать привлечение долгосрочных ресурсов в сферу ипотечного жилищного кредитования, создавать благоприятную налоговую среду для участников этой деятельности и обеспечивать условия для их эффективной работы.
2.2 Нормативно-правовая база муниципальных органов власти
Переход к рыночным методам жилищного строительства и формирование рынка недвижимости на территории города Хабаровска не обеспечило на сегодняшний день жильем граждан, нуждающихся в улучшении своих жилищных условий. Объем ввода нового жилья уменьшился с 297,6 тыс. кв. м в 1990 году до 141,4 тыс. кв. м в 2005 году.
Большинство жителей краевой столицы лишены возможности на улучшение жилищных условий путем его единовременной покупки. Основных причин этому несколько. Город Хабаровск обладает значительным промышленным и экономическим потенциалом, высокой инвестиционной привлекательностью, что способствует открытию в городе филиалов и представительств многих крупных российских и иностранных компаний, которые поддерживают высокий платежеспособный спрос на жилье со стороны юридических лиц и материально обеспеченных граждан других регионов страны. Как следствие, в последние годы средняя рыночная стоимость жилья в Хабаровске увеличивалась в среднем на 15 – 20% ежегодно. Денежные доходы жителей города несоизмеримы со стоимостью жилья на рынке недвижимости. Для того чтобы накопить на покупку квартиры из недорогого сегмента рынка новостроек общей площадью 56 кв. м , среднестатистической семье потребуется не менее 15 лет при условии, что она ежемесячно будет откладывать половину всех своих доходов, и рост доходов не будет отставать от роста цен на жилье.
Сегодня в городе созданы основные условия, необходимые для развития ипотечного жилищного кредитования. Следует отметить, что ипотечный рынок активно развивается на территории города. В настоящее время в городе Хабаровске предоставляют ипотечные кредиты населению 9 кредитных учреждений, которые имеют собственные ипотечные программы либо работают через ОАО «Хабаровское краевое ипотечное агентство».
В целях увеличения доступности ипотечного жилищного кредитования для жителей города Хабаровска и стимулирования развития рынка жилищного ипотечного кредитования в Хабаровске, на основании Устава городского округа «Город Хабаровск» Хабаровская городская Дума решила:
1. Утвердить городскую целевую программу «Социальная ипотека для жителей города Хабаровска на 2006–2017 годы»;
2. Утвердить городскую целевую программу «Жилье для молодых семей на 2006–2009 годы».
Это два основных документа, которые на муниципальном уровне регулируют ипотечное жилищное кредитование.
Городская целевая программа разработана на основании Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002–2010 гг. и постановлении мера г. Хабаровска от 21.04.2006 №500 «О мерах по реализации приоритетных национальных проектов в городе Хабаровске».
Целью этой программы является создание долгосрочной и гарантированной системы муниципальной поддержки жителей города в решении жилищной проблемы с использованием рыночных механизмов для развития строительного комплекса города Хабаровска.
Участниками программы являются жители города, обеспеченность которых общей площадью жилых помещений составляет менее:
- на одиноко проживающего человека – 33 кв. м;
- на семью, состоящую из двух человек, – 42 кв. м;
- на одного члена семьи, состоящей из трех и более человек, – 18 кв. м;
- проживающие в коммунальных квартирах и общежитиях.
Механизм реализации Программы предполагает оказание поддержки жителям города Хабаровска в улучшении жилищных условий путем компенсации 2/3 процентной ставки по ипотечным кредитам (займам).
Согласно Программе ОАО «Хабаровское краевое ипотечное агентство» проводит консультирование заемщиков по условиям ипотечного жилищного кредитования и осуществляет проверку документов, дает заключение о платежеспособности заявителей и определяет максимально возможную сумму займа с учетом дохода заемщика. ОАО «Хабаровское краевое ипотечное агентство» формирует список потенциальных участников Программы и представляет его до 20 декабря года, предшествующего году начала строительства жилого дома, в управление жилищного фонда и приватизации жилья администрации города Хабаровска вместе с заключением о возможности ипотечного кредитования по каждому заявителю, с указанием суммы кредита и сумм процентов.
Городская целевая программа «Жилье для молодых семей на 2006–2009 годы» направлена на реализацию одного из приоритетных направлений Национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», который предполагает формирование системы оказания бюджетной поддержки определенным категориям граждан в приобретении жилья. В городе Хабаровске более 4000 семей в возрасте от 18 до 30 лет нуждаются в улучшении жилищных условий. Однако эти цифры не дают полного представления о числе нуждающихся в жилье молодых семей. Низький відсоток потребує молоді з її загального числа пояснюється тим, що багато молодих сімей, які реально потребують поліпшення житлових умов, не зверталися до органів виконавчої влади через відсутність перспективи отримати житло. За даними соціологічного дослідження з проблеми забезпечення житлом молодих сімей, молоді люди песимістично оцінюють свої шанси на отримання або придбання житла. Кожна друга молода сім'я вважає ситуацію безвихідною. В якості основних причин, через які молоді сім'ї не бажають мати дітей, в переважній більшості випадків називалися відсутність перспектив поліпшення житлових умов або низький рівень доходів. Незадоволеність житловим становищем веде до зниження рівня народжуваності і збільшення кількості розлучень серед молодих сімей.
Основаниями для разработки Городской целевой программы «Жилье для молодых семей на 2006–2009 годы» является Постановление Правительства РФ от 13.05.06 года «Об утверждении правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации Подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002–2010 годы» и Постановление Правительства РФ 31.12.05 №865 «О дополнительных мерах по реализации Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002–2010 годы».
Основная цель Программы – комплексное решение проблемы обеспечения жильем молодых семей, признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий.
Основными принципами реализации Программы являются:
- добровольность участия в Программе молодых семей;
- признание молодой семьи нуждающейся в улучшении жилищных условий в соответствии с законодательством Российской Федерации;
- возможность для молодых семей реализовать свое право на получение поддержки за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъекта Российской Федерации и местного бюджета при улучшении жилищных условий в рамках Программы только один раз.
В данной Программе четко прописан механизм реализации, возможные участники Программы, финансовая база, сроки реализации.
Механизм реализации Программы предполагает оказание поддержки молодым семьям в улучшении жилищных условий путем предоставления им безвозмездных субсидий. Субсидия предоставляется на строительство жилого помещения в молодежном жилищном комплексе, отвечающего установленным санитарным и техническим требованиям. Размер субсидии для молодых семей, не имеющих детей, составит 35% от расчетной стоимости части жилья, определяемой в соответствии с требованиями Подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002–2010 годы».
Размер субсидии для молодых семей, имеющих одного и более ребенка, составит 40% от расчетной стоимости жилья. Молодым семьям – участникам Программы предоставляется дополнительная субсидия за счет средств городского бюджета в размере 5% расчетной стоимости жилья, определяемой в соответствии с вышеназванной подпрограммой, при рождении (усыновлении) одного ребенка для погашения части кредита или займа либо для компенсации затраченных собственных средств на строительство жилья в молодежном жилищном комплексе. Также в Программе отражены следующие целевые индикаторы и показатели:
1. Количество молодых семей, улучшающих жилищные условия через строительство жилья по данной Программе, – 280 семей, в том числе: 2008 г. – 140 семей; 2009 г. – 140 семей.
2. Доля молодых семей, улучшивших жилищные условия через строительство жилья по данной Программе – 7%.
3. Привлечение внебюджетных средств в строительство – 295,2 млн. рублей, в том числе: 2007 г. – 147,6 млн. руб.; 2008 г. – 147,6 млн. рублей.
Таким образом, проанализировав нормативную базу муниципальных органов власти на примере города Хабаровска, можно сделать вывод, что ипотечное жилищное кредитование в городе Хабаровске получило свое достойное развитие, но все равно необходимо совершенствовать механизм кредитования населения и улучшать условия получения ипотечного жилищного кредитования молодых семей.
Заключение по второй главе: изучена нормативно правовая база на Федеральном уровне, на уровне субъекта (Хабаровский край), и на уровне муниципального образования (город Хабаровск). Проведенный анализ показал, что функция государства и органов местного самоуправления в процессе формирования рыночной системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования, которая заключалась в создании надлежащей законодательной и нормативной базы с целью правового обеспечения кредиторов и заемщиков, является выполненной, хотя, созданная нормативно-правовая база не является полностью завершенной.

3. Совершенствование механизма жилищного ипотечного кредитования в городе Хабаровске
Для того чтобы совершенствовать механизм жилищного ипотечного кредитования в городе Хабаровске необходимо рассмотреть проблемы, которые существуют на современном этапе развития ипотечного кредитования, как в Хабаровске, так и в России в целом. Также в данной главе предложены решения некоторых проблем ипотечного жилищного кредитования.
Объем ипотечного кредитования в России с каждым годом увеличивается. Однако дефицит жилья по-прежнему огромен. В улучшении жилищных условий нуждаются около 75% российских граждан, в то время как объемы строительства нового жилья покрывают потребности лишь 1,5% населения страны.
Першою проблемою іпотечного житлового кредитування є брак довгострокових ресурсів. Забезпечувати іпотечні кредити за рахунок вкладів дуже небезпечно через розрив у строках. Для рефінансування іпотечних кредитів, ринок потрібно забезпечити необхідними іпотечними цінними паперами, інакше іпотека не одержить масштабного розвитку.
Новые высокие требования к уровню достаточности собственного капитала являются серьезным стимулом для развития в России секьюритизации, которая обеспечит списание активов с баланса и их одновременное превращение в высоколиквидные ценные бумаги.
Так, если следовать мировому опыту, то для обеспечения возможности нормального проведения секьюритизации (это в первую очередь относится к ипотечным активам) в стране необходимо соблюдение ряда основных условий:
1. Секьюритизированы могут быть лишь те активы, которые свободно передаются. Будь-які законодавчі перешкоди до передачі активів (наприклад, заборона на поступку дебіторської заборгованості) звужують коло активів, які можуть використовуватися для сек'юритизації.
2. Законодательное обеспечение процедуры осуществления «действительной продажи»: продажа и передача активов, подлежащих секьюритизации, покупателю должны быть необратимыми. Такие активы не должны включаться в общую конкурсную массу при банкротстве компании-оригинатора, а также использоваться на исполнение иных обязательств, помимо обязательств эмитента ценных бумаг, обеспеченных активами.
3. Передача активов покупателю не должна быть дорогостоящей или обременительной. Зокрема, необхідність повідомлення боржника при переуступці прав вимоги або необхідність реєстрації передачі активів різко підвищують витрати сек'юритизації, роблячи даний механізм малопривабливим.
4. Покупатель должен иметь возможность эффективно осуществлять свои права в отношении секьюритизированных активов в судебном порядке, в том числе налагать взыскания на активы в случае «дефолта» заемщика.
5. Процедура обращения взыскания на заложенное имущество должна быть прозрачной, прогнозируемой и достаточно эффективной.
6. В случае выпуска эмитентов нескольких траншей ценных бумаг, обеспеченных активами разного достоинства, законодательство должна обеспечить возможность соответствующего ранжирования порядка исполнения обязательств по траншам разного достоинства в случае банкротства эмитента.
7. Процедура секьюритизации должна обладать нейтралитетом с точки зрения налогообложения: активы, передаваемые покупателю, не должны подлежать дополнительному налогообложению (НДС, налог на прибыль), а также быть необоснованно освобожденными от налогообложения. Любые налоги на передачу активов, государственные пошлины или аналогичные сборы противоречат идее секьюритизации, увеличивают издержки по данной сделке и делают секьюритизацию менее целесообразной.
Слід зазначити, що в деяких країнах (США, Великобританія, Швейцарія і Німеччина) вже давно існують механізми рефінансування, що дозволяють позичальникові збільшувати свою кредитну лінію в міру збільшення вартості його житла і таким чином використовувати отримані кошти для придбання «супутніх товарів», наприклад, електропобутових приладів, автомобіля і т.д.
Незважаючи на сильну соціальну складову іпотеки, все більше кредитів надається на придбання індивідуальних житлових жомов, землі, а також даються нецільові кредити під заставу нерухомості. У найближчій перспективі найбільш цікавим видається кредитування на етапі будівництва житла. Для подобного рода кредитов основной риск для банка и заемщика – возможная незавершенность строительства, в остальном же подобные кредиты намного надежнее классического кредитования на покупку вторичного жилья, поскольку обеспечением является залог прав требования и в случае неплатежей отсутствуют дилемма выселения или принятия убытков.
Зараз жоден банк не вирішується значно відхилитися від загальноприйнятих стандартів кредитування через ризик невдалого рефінансування. Так чи інакше, на даний момент оцінка хороших або ризикових кредитів і позичальників відбувається за натхненням, оскільки російська іпотека тільки з'являється.
Другою проблемою іпотечного житлового кредитування є ціна іпотеки. В течение 2006 года стабильный рост цен на жилье наблюдался во всех сегментах жилищного рынка, составив в среднем 20–25%. Причем стоимость жилья эконом – класса росла стремительнее, чем элитного жилья. Зростання цін на житло в Росії обганяє європейські тенденції.
Основным критерием выбора ипотечного банка сегодня являются процентные ставки. В среднем по России ставки по ипотечным кредитам остаются высокими и колеблются от 12 до 15% годовых в рублях (10–11% в валюте), но в 2007 году они снизились до 11%, а по прогнозам к 2010 году – до 7–8%.