Сучасний стан системи іпотечного житлового кредитування в Російській Федерації

Введення

До переходу на ринкові відносини основними джерелами поповнення житлового фонду нашої країни були державне житлове будівництво і будівництво житла підприємствами та організаціями, а кооперативне та індивідуальне житлове будівництва грали допоміжну роль. Однак на початку 90-х рр.. намітилося різке згортання темпів будівництва житла з боку держави, підприємств і організацій, що призвело до майже повного зникнення будь якої підтримки населення у житловій сфері. Крім того, в результаті криз, що потрясли економіку країни в кінці ХХ століття, в Росії сильно зросла диференціація доходів населення. У силу цих причин однією з соціальних проблем сьогодні є забезпечення населення житлом. У Росії житло є дорогим об'єктом і покупка даного товару при разовому отриманні доходу (заробітна плата) для багатьох росіян практично неможлива.

Створення умов для довгострокового іпотечного кредитування є привабливою альтернативою для населення, вимушеного зараз збирати на житло в повному обсязі, оскільки воно дозволяє отримати житло в користування на початковому етапі.

Крім того, іпотека містить у собі величезний потенціал економічного розвитку, розвитку кредитної системи. Вона дозволяє нерухомості перетворюватися на робочий капітал, що дає можливість кредиторам отримати гарантований дохід, а населенню - фінансувати купівлю житла.

Система іпотечного кредитування є одним із самих перевірених у світовій практиці і надійних інструментів залучення приватних інвестицій у житлову сферу. У зарубіжній практиці іпотечне кредитування приносить банкам стабільний дохід при порівняно невеликих ризиках, дозволяючи найбільш вигідно поєднувати інтереси населення в поліпшенні житлових умов, комерційних банків та інших кредиторів - в ефективній і прибуткової роботи, будівельного комплексу - в ритмічної завантаженні виробництва і, звичайно ж, держави , зацікавленого в загальному економічному зростанні.

Таким чином, можна зробити висновок про те, що проблема розвитку системи іпотечного кредитування в Росії є актуальною в соціально-економічному плані. Це підтверджується тим, що в останні роки у напрямку розвитку кредитування населення Росії під заставу житла були зроблені важливі кроки. В даний час розроблена концепція розвитку системи іпотечного житлового кредитування в РФ, схвалена і затверджена Постановою Уряду РФ від 11 січня 2000 року, яка визначає місце і роль іпотечного кредитування в житловому фінансуванні, у кредитній системі Російської Федерації, а також стратегію держави у становленні даної сфери . Крім того, прийнято низку законів, які є базовими для іпотечного житлового кредитування в Росії. Проблемам розвитку системи іпотечного житлового кредитування останнім часом приділяється все більша увага з боку органів державної влади.

Метою даної роботи є аналіз сучасного стану системи іпотечного житлового кредитування в Російській Федерації, виявлення основних проблем, що стримують її розвиток на сучасному етапі і можливостей їх вирішення.

Об'єктом дослідження є підприємство ВАТ "Іркутськенерго".

Предметом дослідження є "Іпотека на підприємстві для молодої сім'ї" на 2002 - 2010 роки.

Основними завданнями, поставленими при написанні даної роботи, є:

1. виявлення організаційно - правових засад, створених для розвитку іпотечного житлового кредитування на сьогоднішній день;

2. виявлення основних проблем та можливих перспектив розвитку іпотеки в нашій країні;

3. розробка пропозицій і рекомендацій щодо вдосконалення програми іпотеки для молодої сім'ї.

Методами дослідження в даній роботі є історичний, абстрактно-логічний, монографічний та аналітичний.

Інформаційною базою дипломної роботи є Федеральне законодавство, нормативно-правові акти суб'єктів РФ, економічна література, дані періодичних видань, а також інтернет-сайтів російських операторів іпотечного житлового кредитування.

У першому розділі роботи розглядаються теоретичні та правові основи іпотечного житлового кредитування. Друга глава присвячена положенню про субсидії на підприємстві ВАТ "Іркутськенерго". У третьому розділі розглядається аналіз двох підприємств ВАТ "Іркутськенерго" і Ощадбанк Росії.

1. Правові основи іпотечного кредитування

1.1 Закон "Про іпотеку" (поняття, підстави виникнення, правила укладання договору)

Держава виконує регулюючу роль за допомогою створення правової основи, що забезпечує ефективну взаємодію всіх учасників процесу житлового кредитування, а також при необхідності прямим або непрямим чином впливає на залучення додаткових приватних інвестицій у житлову сферу та сприяння різним категоріям громадян у придбанні житла.

У Росії правове регулювання механізму іпотечного кредитування здійснюється цілим рядом законодавчих актів, у тому числі Цивільним кодексом України, законом від 16 липня 1998 року № 102-ФЗ "Про іпотеку (заставу нерухомості)" та постановою Уряду РФ.

В даний час багато експертів широко інтерпретують поняття іпотеки. Під іпотекою понімаюткак отримання кредиту під заставу нерухомості, так і отримання кредиту для покупки нерухомості. Поняття "іпотека" ("чиста іпотека") слід розглядати як спосіб забезпечення зобов'язань, коли предметом застави є нерухоме майно. Якщо кредит видається на придбання житла, то застосовується термін "іпотечне (житлове) кредитування". Для деяких випадків вживемо термін "змішана іпотека", коли позичальник бере кредит у банку під заставу вже наявного житла для придбання нового. Таким чином, житлове кредитування і змішана іпотека - це форми кредитування з тією лише різницею, що в першому випадку в якості забезпечення за таким іпотечним кредитом може виступати як застава, так і поручительство, а в другому випадку - тільки заставу нерухомості. При такій кількості термінів сутність поняття не змінюється: іпотека - це вид застави, в якому предметом виступає нерухоме майно.

Законодавством іпотека визначена, як правовідносини, в силу якого заставодержатель має право задовольнити свою грошову вимогу до боржника по забезпеченому зобов'язанням з вартості закладеної нерухомості переважно перед іншими кредиторами. Іпотека може бути встановлена ​​в забезпечення зобов'язання за кредитним договором, за договором позики або іншого зобов'язання, у тому числі зобов'язання, заснованого на купівлі-продажу, оренді, підряді, іншому договорі, заподіянні шкоди, якщо інше не передбачено федеральним законом.

Зобов'язання, що забезпечуються іпотекою, підлягають бухгалтерському обліку кредитором і боржником, якщо вони є юридичними особами, в порядку, встановленому законодавством Російської Федерації про бухгалтерський облік [6, С. 28].

У законі "Про іпотеку" міститься перелік вимог, які можуть забезпечуватися іпотекою:

1.Іпотека забезпечує сплату заставодержателю основної суми боргу за кредитним договором або іншому забезпечуваному іпотекою зобов'язанням повністю або в частині, передбаченій договором про іпотеку. Іпотека, встановлена ​​в забезпечення виконання кредитного договору або договору позики з умовою виплати відсотків, забезпечує також сплату кредиторові (позикодавцю) належних йому відсотків за користування кредитом. Якщо договором не передбачено інше, іпотека забезпечує також сплату заставодержателю сум, належних йому:

- На відшкодування збитків або в якості неустойки (штрафу, пені) внаслідок невиконання, прострочення виконання або іншого неналежного виконання забезпеченого іпотекою зобов'язання;

- У вигляді відсотків за неправомірне користування чужими коштами, передбачених забезпеченим іпотекою зобов'язанням або федеральним законом;

- На відшкодування судових витрат та інших витрат, викликаних зверненням стягнення на заставлене майно;

- На відшкодування витрат з реалізації заставленого майна.

2.Якщо договором не передбачено інше, іпотека забезпечує вимоги заставодержателя в тому обсязі, який вони мають до моменту задоволення за рахунок заставленого майна.

3.Якщо в договорі на іпотеку зазначена загальна тверда сума вимог заставодержателя, забезпечених іпотекою, зобов'язання боржника перед заставодержателем в частині, що перевищує цю суму, не вважаються забезпеченими іпотекою (посилання).

Договір про іпотеку укладається з дотриманням загальних правил Цивільного кодексу Російської Федерації про укладення договорів, а також положень цього Закону.

Зміст договору про іпотеку:

1.В договорі про іпотеку мають бути зазначені предмет іпотеки, його оцінка, істота, розмір і строк виконання зобов'язання, забезпечуваного іпотекою.

2.Предмет іпотеки визначається в договорі зазначенням його найменування, місця знаходження і достатнім для ідентифікації цього предмета описом. У договорі про іпотеку мають бути вказані право, з якого майно, що є предметом іпотеки, належить заставодавцю, і найменування органу, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним, що зареєстрував це право заставника.

Якщо предметом іпотеки є залогодателю право оренди, орендоване майно має бути визначено в договорі про іпотеку так само, як якщо б вона сама була предметом іпотеки, і повинен бути вказаний термін оренди.

3.Оценка предмета іпотеки визначається відповідно до законодавства Російської Федерації за згодою заставодавця з заставоутримувачем.

4.Обязательство, що забезпечується іпотекою, має бути назване в договорі про іпотеку з зазначенням його суми, підстави виникнення та терміну виконання. У тих випадках, коли це зобов'язання грунтується на якомусь договорі, повинні бути зазначені сторони цього договору, дата і місце його укладення. Якщо сума забезпечуваного іпотекою зобов'язання підлягає визначенню в майбутньому, в договорі про іпотеку мають бути вказані порядок та інші необхідні умови її визначення.

5.Якщо забезпечує іпотекою зобов'язання підлягає виконанню частинами, в договорі про іпотеку мають бути вказані терміни відповідних платежів та їх розміри, або умови, що дозволяють визначити ці розміри (посилання).

1.1.1 Державна реєстрація іпотеки

Договір про іпотеку укладається у письмовій формі і підлягає обов'язковій державній реєстрації. До 2006 року вимагалося також нотаріальне посвідчення договору, але ця вимога була визнано невиправданим, оскільки інститут нотаріального посвідчення фактично дублював функції державної реєстрації. Покладання на установа юстиції обов'язки з перевірки законності підлягає реєстрації угоди збігався з тією ж функцією, яка лежить на нотаріат.

Крім матеріальних витрат учасники іпотечного кредитування несли суттєві тимчасові витрати при проходженні відразу двох процедур - нотаріального посвідчення та державної реєстрації. Дана обставина збільшувало вартість іпотечного кредитування, знижувало його доступність для населення і, як наслідок, стримувало розвиток ринку іпотечного житлового кредитування. За державну реєстрацію договору про іпотеку, включаючи внесення до "Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним" записи про іпотеку як про обтяження прав на нерухоме майно, стягується державне мито з фізичних осіб у розмірі 500 рублів, з організацій - у розмірі 2000 рублів.

Для державної реєстрації іпотеки, яка виникає в силу договору про іпотеку, повинні бути представлені:

- Договір про іпотеку і його копія;

- Документи, зазначені в договорі про іпотеку як додатки;

- Документ про сплату державного мита;

- Інші документи, необхідні для державної реєстрації іпотеки відповідно до законодавства про держреєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним.

Іпотека повинна бути зареєстрована протягом одного місяця з дня надходження необхідних для її реєстрації документів до органу, який здійснює державну реєстрацію іпотеки. Держреєстрація іпотеки здійснюється шляхом здійснення реєстраційного запису в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно. Датою державної реєстрації іпотеки є день здійснення реєстраційного запису. Дані записи здійснюються в черговості, яка визначається на підставі дат надходження всіх необхідних документів до органу, що здійснює ведення зазначеного реєстру. Для третіх осіб іпотека вважається виникла з моменту її державної реєстрації [9, С. 35].

На всі справжні екземпляри договору про іпотеку вносяться написи, які засвідчують проведення державної реєстрації іпотеки, які містять:

- Повне найменування реєструючого органу;

- Вказівка ​​на місце державної реєстрації іпотеки;

- Вказівка ​​дату і номер державної реєстрації іпотеки.

Дані написи завіряються підписом державного реєстратора та скріплюються печаткою реєструючого органу. З метою посвідчення проведення державної реєстрації іпотеки використовується штамп реєстраційної написи на документах, в якому після слів "Проведено державна реєстрація" вказується слово "іпотека". Територіальний орган Росреєстрації в штампі реєстраційної написи на документах місце проведення державної реєстрації іпотеки відображає за допомогою внесення в даний штамп:

- Свого повного найменування;

- Номери реєстраційного округу, із зазначенням після нього населеного пункту, що є місцем знаходження територіального органу або його відокремленого підрозділу (якщо державна реєстрація здійснена відокремленим підрозділом територіального органу).

Державна реєстрація іпотеки може бути відкладена, але не більше ніж на один місяць за таких умов:

- У разі неподання до органу, який здійснює державну реєстрацію іпотеки, будь-якого - з документів, зазначених вище;

- При невідповідності договору про іпотеку, застави та доданих до них документів вимогам, передбаченим законодавством Російської Федерації;

- Необхідності перевірки автентичності поданих документів.

Приймаючи рішення про відкладення державної реєстрації іпотеки, реєструючий орган запитує необхідні документи або вимагає усунення виявлених невідповідностей. При невиконанні у встановлений термін зазначених вимог у державній реєстрації іпотеки повинно бути відмовлено. При наявності судового спору з приводу прав на майно, що є предметом іпотеки, або з приводу звернення на нього стягнення держреєстрація іпотеки відкладається до вирішення спору судом.

Завершення взаєморозрахунків сторін за кредитним або іншим договором, тобто повернення позичальником позикодавцеві суми боргу і виплата встановлених договором відсотків не означає зняття іпотеки з нерухомого майна, що є предметом іпотеки. Для звільнення нерухомого майна від встановленого обтяження необхідно зробити особливу юридичну дію - погасити реєстраційну запис про іпотеку в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним. В іншому випадку всі особи, які в майбутньому звернуться до відомостей Реєстру, отримають інформацію про наявність обтяження у вигляді іпотеки на певне майно.

Зазвичай реєстраційний запис припиняється або на підставі заяви законного власника заставної, або на підставі спільної заяви заставника й заставоутримувача. В окремих випадках реєстраційний запис погашається на підставі рішення суду, арбітражного суду або третейського суду про припинення іпотеки [10, С. 35].

На практиці для уникнення суперечок і тлумачень сторони договору про іпотеку в тексті договору зазначається порядок погашення реєстраційного запису про іпотеку, включаючи визначення термінів підписання спільної заяви займодавцем, а також відповідальність сторони, яка ухиляється від вчинення дій, спрямованих на погашення запису про іпотеку.

Сторони подають заяву у вільній формі, однак у ньому повинна бути ясно виражена воля сторін. Слід вказати, що сторони виконали свої зобов'язання за кредитним або іншим договором, на забезпечення виконання зобов'язань якого був укладений договір про іпотеку, не мають претензій один до одного і на цій підставі клопочуть про погашення реєстраційного запису про іпотеку в "Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним ".

До органу, що здійснює держреєстрацію прав при погашенні запису про іпотеку в Реєстрі, крім одного із зазначених заяв подається документ, що підтверджує повноваження керівників організацій, або документ, що підтверджує повноваження представників сторін на підписання спільного звернення, якщо воно підписане представниками сторін договору, і документ, що підтверджує повноваження особи, яка видала довіреність представникові сторони.

Законодавці передбачили відповідальність органу, що реєструє іпотеку. Дане положення спирається на загальноцивільне правило про право громадянина або юридичної особи вимагати повного відшкодування заподіяних йому в результаті незаконних дій (бездіяльності) державних органів збитків. Під збитками розуміються - витрати, які особа, чиє право порушене, зробило або повинне буде зробити для відновлення порушеного права.

Крім того, законодавцями встановлено особливе правило про відповідальність за державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, відповідно до якого органи, що реєструють несуть відповідальність за своєчасне, повне і точне виконання своїх обов'язків.

Серед усіх видів нерухомого майна законодавцем особливо (як за своїми функціональними характеристиками, так і з правового регулювання) виділяються земельні ділянки. Перш за все, за договором про іпотеку можуть бути закладені не всі землі, а тільки ті, які не виключені з обігу і не обмежені в обігу. Ділянки, віднесені до земель, вилученим з обігу, не можуть надаватися у приватну власність, а також бути об'єктами угод, передбачених цивільним законодавством. Перелік вилучених з обігу земельних ділянок, зайнятих об'єктами, які перебувають у федеральній власності, представлений в Земельному кодексі РФ. Там же наведені види земельних ділянок, які обмежені в обігу.

Закон прямо забороняє в якості предмета іпотеки використовувати земельні ділянки, що перебувають у державній та муніципальній власності. Встановлена ​​заборона не дає можливості під прикриттям договорів про іпотеку здійснювати шахрайські операції з державними та муніципальними ділянками. В іншому випадку було б можливо за допомогою звернення стягнення вивести певні землі з державної і муніципальної власності [7, С. 30].

Закон не допускає іпотеки частини земельної ділянки, якщо його площа менше встановленого мінімального розміру. Мінімальний розмір земельної ділянки встановлюється нормативними актами суб'єктів РФ і нормативними актами органів місцевого самоврядування, причому окремо для земель різного цільового призначення і дозволеного використання.

1.2 Кредит або позику?

У багатьох випадках нерідко позичають не тільки у банків, процедура отримання кредитів у яких досить складна, але і в інших підприємств, що мають можливість тимчасово вивільнити необхідні кошти з свого обороту.

У всіх випадках позикодавець (при укладенні договору позики) або кредитор (в разі укладення кредитного договору) передає своє майно позичальника, на яке, як правило, нараховуються відсотки протягом всього терміну, поки передане майно не буде повернуто. У чому ж різниця між кредитом і позикою?

Перше і основне відмінність полягає в тому, що кредитором може бути тільки банк або інша кредитна організація, тоді як позикодавцем - будь-яка юридична або фізична особа. Це означає, що дві організації, жодна з яких не має ліцензії на здійснення банківських операцій, не вправі укласти між собою договір, іменований "кредитним" [4, С. 46].

Друга відмінність пов'язано з моментом вступу договору в законну силу. Договір грошової позики за своєю юридичною природою є реальним, тобто боргові зобов'язання по ньому наступають в момент фактичного отримання грошей від кредитора. На відміну від нього, кредитний договір - консенсуальний, оскільки тут боргові зобов'язання виникають з моменту досягнення сторонами відповідної угоди про передачу грошей боржнику.

Ще одна відмінність полягає в наступному. Договір позики може бути безпроцентним, а от кредити безпроцентними бути не можуть. Що стосується договору позики, то якщо він передбачається безпроцентним, в ньому обов'язково повинна прозвучати формулювання про те, що плата за користування позиковими засобами не стягується. В іншому випадку позикодавець або кредитор все одно можуть зажадати сплати відсотків, причому абсолютно законно.

Наступна відмінність полягає в предметі договору. Предметом кредитного договору, що укладається з банком або іншою кредитною організацією, є тільки грошові кошти, суму яких і нараховані на них відсотки позичальник зобов'язується повернути після закінчення встановленого терміну. За договором позики одна сторона (позикодавець) передає у власність другій стороні (позичальникові) гроші або інші речі, визначені родовими ознаками, а позичальник зобов'язується повернути позикодавцеві таку ж суму грошей (суму позики) або рівну кількість інших отриманих їм речей того ж роду і якості .

Державний кредит - це врегульована нормами фінансового права діяльність держави, спрямована на отримання в кредит грошових коштів на умовах повернення, терміновості, оплатне і добровільності. Держава виступає як позичальник коштів. Щодо інших держав РФ може виступати як боржником, так і кредитором.

Грошові кошти, узяті в борг у господарюючих суб'єктів, інших держав, МВФ і т. п., надходять у розпорядження органів держави, перетворюючись на додаткові фінансові ресурси. Вони можуть бути використані як інвестиційний ресурс, як планований бюджетний ресурс, але, як правило, державні позики в різних формах використовуються для покриття бюджетного дефіциту.

Джерелом погашення державних позик і виплати відсотків по них виступають кошти бюджету, де щорічно ці витрати виділяються в окремий рядок.

Джерелами фінансування дефіциту федерального бюджету є: внутрішні джерела в наступних формах:

- Кредити, отримані РФ від кредитних організацій у валюті РФ;

- Державні позики, здійснювані шляхом випуску цінних паперів від імені РФ;

- Бюджетні позички і бюджетні кредити, отримані від бюджетів інших рівнів бюджетної системи РФ;

- Надходження від продажу майна, що перебуває у державній власності;

- Сума перевищення доходів над витратами за державними запасами і резервів;

- Зміна залишків коштів на рахунках з обліку коштів федерального бюджету;

- Зовнішні джерела в наступних формах: державні позики, здійснювані в іноземній валюті шляхом випуску цінних паперів від імені РФ;

- Кредити урядів іноземних держав, банків і фірм, міжнародних фінансових організацій, надані в іноземній валюті, залучені РФ.

Державний кредит як фінансова категорія виконує три функції:

- Розподільчу, через яку здійснюється формування централізованих грошових фондів або їх використання на принципах терміновості, платності і зворотності;

- Регулюючу, при реалізації, якої, вступаючи в кредитні відносини, держава вільно або мимоволі впливає на стан грошового обігу, рівень процентних ставок на ринку грошей і капіталів, на виробництво і зайнятість;

- Контрольну, яка в основному контролює цільове використання коштів, строки їх повернення і своєчасність сплати відсотків.

Основними видами цінних паперів за державним кредитом є державні позики (наприклад, облігації внутрішньої валютної позики - ОВВЗ, облігації федерального позики - ОФЗ), позикові інструменти для міжнародних фінансових ринків (наприклад, євробонди).

У цілому державні позики можуть бути класифіковані за такими ознаками. За термінами дії боргові зобов'язання можуть носити короткостроковий характер (до одного року), середньостроковий характер (понад один рік до п'яти років) і довгостроковий характер (понад п'ять років до тридцяти років). Всі боргові зобов'язання РФ погашаються у строки, що визначаються конкретними умовами позики, але не можуть перевищувати 30 років. За суб'єктам емісії позики діляться на що випускаються Урядом РФ, урядами суб'єктів РФ і органами місцевого самоврядування. За ознакою суб'єктів - власників цінних паперів позики можуть підрозділятися на: реалізовані тільки серед населення; реалізуються тільки серед юридичних осіб; реалізовані серед юридичних осіб і населення [10, С. 46].

За формою виплати доходів позики можуть ділитися на:

1. процентно-виграшні, де власники боргових зобов'язань процентної позики одержують твердий дохід щорічно шляхом оплати купонів або один раз при погашенні позики шляхом зарахування відсотка до нарахованого номіналу цінних паперів без щорічних виплат;

2. виграшні, де власник отримує дохід у формі виграшу в момент погашення облігацій; дохід виплачується тільки за тими облігаціями, які потрапили в тиражі виграшів;

3. безпрограшні (цільові) позики передбачають виплату доходів власникам облігацій або гарантують отримання відповідного товару, попит на який в момент випуску позики не задовольняється.

Позики також можуть ділитися за методами розміщення на добровільні, що розміщуються за передплатою, і примусові. В даний час в РФ використовуються тільки добровільні позики. Примусові позики застосовуються тільки в тоталітарних державах. Позики за передплатою близькі до позик примусовим, тому також не застосовуються.

За формою позики можуть бути облігаційними, які припускають емісію, і Безоблігаційні, які оформляються підписанням угод, договорів, а також шляхом записів у боргових книгах і видачі особливих зобов'язань.

1.2.1 Переваги іпотечного кредиту для позичальника і кредитора

На межі земельної ділянки позичальника ставили стовп з написом, яка свідчила, що ця земля забезпечує борг.

По суті, для забезпечення виконання зобов'язань стороною договору використовувався механізм застави. Цей механізм існує вже кілька тисяч років і є надійним і ефективним способом захисту інтересів кредиторів.

У сучасній практиці поняття іпотека застосовується в основному у випадках застави нерухомого майна при отриманні кредиту. Іншими словами, іпотечне кредитування - це кредитування під заставу нерухомості, тобто кредитування з використанням іпотеки як забезпечення повернення кредитних коштів.

Іпотечний кредит, як правило, являє собою довгостроковий кредит із зобов'язанням повернення в позначений договором строк і виплати відсотків по кредиту. Такий кредит надається для придбання нерухомості під заставу цієї нерухомості як забезпечення зобов'язання. Механізм застави означає, що у власника обмежуються права на розпорядження заставним майном, а кредитор має право за певних умов порушення договору на звернення стягнення на заставлене майно. Кредитор (тобто заставодержатель) має право у разі не повернення боргу одержати компенсацію за рахунок заставленого майна (предмет застави може бути переданий заставодержателю у фізичній формі або у формі документально зафіксованого права на його отримання у вигляді заставного зобов'язання) [15, С. 88] .

Кредиторами зазвичай виступають банки або інші кредитні організації, що видають іпотечні кредити позичальникам на підставі оцінки їх кредитоспроможності та здійснюють подальше обслуговування виданих іпотечних кредитів.

Важливо усвідомлювати, що іпотечне кредитування підрозділяється на житлову іпотеку і на комерційну, про існування якої нерідко забувають при згадці іпотечного кредитування. Комерційна іпотека включає в себе іпотечні кредити на комерційну нерухомість для фізичних і юридичних осіб.

Однією з переваг іпотеки для кредитора є те, що вона дає перевагу іпотекодержателю перед іншими кредиторами, якщо такі є. У даному випадку мова йде, в першу чергу, про комерційну іпотеку. Також варто відзначити широкі можливості рефінансування іпотечних кредитів в силу стандартизації кредитних продуктів і процесів.

Крім того, що сегмент іпотечного кредитування в Росії на сьогоднішній день переживає період росту, він також має дуже великий потенціал розвитку як з боку попиту, так і сторони пропозиції. З боку попиту це забезпечується зростанням доходів населення, підвищенням грамотності населення в області іпотечного кредитування та його переваг, а також загальним зростанням попиту населення на банківські кредити. З боку пропозиції зростання сегменту іпотечного кредитування забезпечується такими факторами, як поступове формування ринку іпотеки протягом декількох років, планомірне поліпшення законодавчої бази для іпотечних кредиторів, створення федеральної системи іпотечного кредитування, усвідомлення багатьма банками значущості іпотеки для власного успішного розвитку. Аналітики прогнозують більш бурхливе зростання на сегменті житлової іпотеки, в силу того, що на сегменті комерційної іпотеки база для зростання вже відносно велика.

До переваг іпотечного кредитування, очевидно, належить і те, що, якщо позичальник не повертає у встановлений у договорі термін борг по кредиту, кредитор має право розпорядитися нерухомістю на свій розсуд. Внаслідок того, що нерухомість довговічна, її ціна досить стабільна і має тенденцію до збільшення в довгостроковій перспективі, у кредитора низькі побоювання не повернення боргу, і є підстави для довгострокового відволікання фінансових ресурсів. Таким чином, цей спосіб кредитування забезпечує достатньо високий захист інтересів кредиторів.

Що стосується відсоткової ставки за іпотечним кредитом, то вона встановлюється банком з урахуванням основних ризиків. Так чи інакше, банки страхують себе від будь-яких ризиків, які пов'язані з можливою інфляцією і значною зміною валютного курсу. Кредитний ризик, або ризик несплати враховується банком при оформленні застави, який значно знижує ризик того, що банк втратить свої гроші. На додаток до цього ретельно перевіряється кредитоспроможність позичальника, часто вводиться ряд обмежень на обсяг щомісячних виплат останнього. Ризик дострокового погашення кредиту по іпотеці також є істотним для банку. У більшості випадків, банки дозволяють достроково погасити кредит [14, С. 28].

Хоча деякі з них обумовлюють деякі терміни, у період яких дострокове погашення боргу неможливо. Зрозуміло, що дострокове погашення кредиту тягне за собою отримання кредитором великої суми грошей, яку необхідно реінвестувати. Справа в тому, що кредитор не може заздалегідь знати, коли відбудеться дострокове погашення, яке, як правило, відбувається в момент самої низької процентної ставки. Крім перерахованих ризиків існують майнові ризики, а саме ризики, які мають відношення до об'єкта застави. Якщо квартира, яку передали в заставу, наприклад, постраждає від пожежі і буде непридатна для проживання, то в цьому випадку зобов'язання позичальника по іпотеці не припиняться. У цьому випадку ризики пошкодження майна підлягають страхуванню, і в разі настання страхового випадку гроші виплачує не позичальник, а страхова компанія, в якій застрахований останній.

Серед усіх видів існуючих страховок на ринку іпотеки слід виділити два основні ризики, які підлягають страхуванню. Перший ризик - це наступ непрацездатності позичальника, другий - ризик ушкодження заставного об'єкта. Витрати за цими видами страхування, звичайно, покладаються на позичальника і складають за сумою близько 1,5% вартості одержуваного кредиту.

Більшість випадків іпотечного кредитування мають тривалий термін - до 30 років. У стандартному варіанті іпотеки виплачуваний відсоток по отриманому кредиту фіксується на весь термін. Зрозуміло, що такий варіант є найкращим, якщо рівень інфляції низький. Встановлюється досить високий, але в, то, же час суворо фіксований відсоток за іпотечним кредитом. У результаті, за сприятливих умов, кредитор отримує від позичальника значну суму переплати.

Представляється очевидним, що, якщо в період усього терміну кредитування відбудеться підвищення рівня інфляції, то кредитор може не повернути свої гроші, які він позичив позичальникові. У цьому випадку банками застосовуються різні варіанти кредитів, в яких присутні змінні процентні ставки. Але такі ставки вельми складно розраховуються і не завжди точно відображають рівень існуючої інфляції. Саме з цієї причини для того, щоб залучити позичальників для цього виду кредиту, процентні ставки по ньому встановлюються нижче, ніж по кредиту з фіксованою процентною ставкою.

В якості ще одного переваги іпотечного кредитування для кредитора можна віднести високу диверсифікацію кредитного ризику в зв'язку з великою кількістю позичальників.

Серед основних переваг іпотечного кредиту для банків можна виділити наступні:

1. Нерухомість як надійний спосіб захисту інтересів кредиторів - нерухомість довговічна, її ціна має тенденцію до збільшення в довгостроковій перспективі, у кредитора низькі побоювання не повернення боргу. У випадку ж не повернення кредитор розпоряджається об'єктом нерухомістю на свій розсуд.

2. На випадок непередбачених обставин, що унеможливлюють подальші виплати по кредиту позичальником, угоди іпотечного кредитування, як правило, страхуються поручителями, що несуть відповідальність (в т.ч. фінансову) за цей кредит у разі нездатності його взяв виплачувати гроші.

3. Диверсифікація кредитного ризику - здійснюється за рахунок великого і зростаючого у найближчій перспективі кількості позичальників.

4. Облік основних ризиків кредитора в процентній ставці по іпотечному кредиту. Процентна ставка по іпотечному кредиту встановлюється з урахуванням основних ризиків кредитора і, таким чином, банки страхуються від ситуацій невизначеності і їх, ​​негативних для себе наслідків.

5. Кредитор отримує значну суму переплати від позичальника (у% від вартості об'єкта нерухомості). При існуючих процентних ставках і терміни іпотечного кредитування кредитор отримує від позичальника велику суму переплати, яка часто досягає 100% і більше від вартості житла.

6. Можливість отримання прибутку від даного клієнта за рахунок продажів йому додаткових банківських продуктів. Тут маються на увазі супровід угод, консультації, додаткові послуги.

На закінчення наведу трохи інформації в області іпотечного кредитування в нашому місті. За підсумками першого півріччя 2008 року провідні компанії міста близько 50% споруджуваних квартир продали в кредит. До кінця року прогнозується зростання частки іпотечних угод на первинному ринку, які можуть досягти 70% від загального обсягу продажів. За існуючих цін кожен виданий іпотечний кредит дозволяє кредиторам непогано заробити: середня ставка в Іркутську на іпотеку становить 9-11% річних у рублях, а кредит, в основному, видається на 10 років і більше. Таким чином, для позичальника переплата, за підсумками його погашення, досягає 100% від вартості житла.

Очевидно, подібна значна сума переплати невигідна для позичальників. Тому кредитори, особливо великі банки, відкривають додаткові комфортабельні іпотечні офіси, де в своєму розпорядженні для цього обстановці йдуть переговори з клієнтами, підписуються всі необхідні папери. Таким чином, вони отримують своїх клієнтів, які, у свою чергу, більш охоче йдуть в такі спеціалізовані офіси. А за рахунок величезної суми переплати позичальниками відкриття такого спеціального іпотечного офісу окупається досить швидко [13, С. 45].

1.2.2 Класифікація іпотечних кредитів

Іпотечні кредити класифікуються за різними ознаками.

1. По об'єкту нерухомості:

- Земельні ділянки;

- Підприємства, а також будівлі, споруди та інше нерухоме майно, що використовується у підприємницькій діяльності;

- Житлові будинки, квартири і частини житлових будинків і квартир, що складаються з однієї або кількох ізольованих кімнат;

- Дачі, садові будинки, гаражі та інші будівлі споживчого призначення;

- На інженерне облаштування земельної ділянки (прокладку комунікаційних мереж);

- Будівництво та придбання готового житла з метою інвестицій. Дане кредитування будівництва житла відбувається поетапно: кожний наступний платіж здійснюється тільки після завершення його попереднього етапу.

3. По виду кредитора:

- Банківські;

- Небанківські.

4. По виду позичальників:

- Як суб'єктів кредитування:

- Кредити, надані забудовникам і будівельникам;

- Кредити, надані безпосередньо майбутньому власнику житла;

- За ступенем афільованості позичальників кредити можуть надаватися:

- Співробітникам банків;

- Співробітникам фірм - клієнтів банку;

- Клієнтам ріелторських фірм, клієнти;

- Особам, які проживають у даному регіоні;

- Всім охочим.

5. По термінах кредитування.

6. За способом амортизації боргу:

-Постійний іпотечний кредит;

- Кредит зі змінними виплатами;

- Кредит з одноразовим погашенням відповідно до особливих умов.

7. По виду процентної ставки:

- Кредит з фіксованою процентною ставкою;

- Кредит зі змінною процентною ставкою.

8. По можливості дострокового погашення:

- З правом дострокового погашення;

- Без права дострокового погашення;

- З правом дострокового погашення за умови сплати штрафу.

10. За ступенем забезпеченості (величині початкового платежу). Сума кредиту може складати від 50 до 100% вартості закладеного майна.

Крім того, іпотечні кредити можуть бути:

- Звичайні та комбіновані (видані кількома кредиторами);

- Субсидовані і видані на загальних умовах.

Одним з видів кредитування населення є довгострокове іпотечне житлове кредитування.

1.3 Довгостроковий іпотечний житловий кредит

Довгостроковий іпотечний житловий кредит - це кредит, наданий на термін 3 роки і більше відповідно банком (кредитною організацією) або юридичною особою (некредитні організації) фізичній особі (громадянину) для придбання житла під заставу житла, в якості забезпечення зобов'язання.

Стандартна операція отримання іпотечного житлового кредиту складається з наступних основних етапів:

1. попередня кваліфікація (схвалення) позичальника. Позичальник повинен прийняти всю необхідну інформацію про кредиторі, про умови надання кредиту, про свої права і про обов'язки при укладанні кредитної угоди. Кредитор, у свою чергу, оцінює можливість потенційного позичальника повернути кредит;

2. оцінка кредитором ймовірності погашення іпотечного кредиту та визначення максимально можливої ​​суми іпотечного кредиту з урахуванням доходів позичальника, наявності власних коштів для первинного внеску і оцінки предмета іпотеки. Зазначена процедура іменується андеррайтинг позичальника. Кредитор перевіряє інформацію, надану позичальником, оцінює його платоспроможність і приймає рішення про видачу кредиту або дає мотивовану відмову. При позитивному вирішенні кредитор розраховує суму кредиту і формулює інші важливі умови його видачі (термін, процентну ставку, порядок погашення);

3. підбір квартири, відповідної фінансовим можливостям позичальника і вимогам кредитора. Позичальник має право підняти собі житло як до звернення до кредитора, так і після. У першому випадку продавець житла і потенційний позичальник підписують попередній договір купівлі - продажу житлового приміщення, що передбачає переважне право купівлі даного житла потенційним позичальником за погодженою сторонами ціною в обумовлений сторонами строк. У цьому випадку кредитор оцінює житло з точки зору забезпечення повернення кредиту, а також розраховує суму кредиту виходячи з доходів позичальника, внесеного початкового внеску і вартості житла. У другому випадку потенційний позичальник, вже знаючи суму кредиту, розраховану кредитором, може підібрати відповідне за вартістю житло і укласти з його продавцем угоду купівлі - продажу за умови, що кредитор буде згоден аналізувати житло, що купується в якості відповідного забезпечення кредиту;

4. оцінка житла - предмета іпотеки з метою визначення його ринкової вартості. Слідом підбору квартири для покупки в кредит оцінювач, послуги якого оплачує позичальник, здійснює незалежну оцінку обраного позичальником житла, а кредитор співвідносить її з розміром видають кредиту;

5. укладення договору купівлі - продажу квартири між позичальником і продавцем житла та укладання кредитного договору між позичальником і кредитором, придбання житла позичальником і перехід його в заставу кредитору за договором про іпотеку або за законом. У разі позитивного рішення кредитор укладає з позичальником кредитний договір, а позичальник вносить на свійський банківський рахунок власні грошові кошти, які він планує використовувати для оплати початкового внеску [48, С. 25].

2. Підтримка молодих фахівців за програмою ТОВ "ІСБК"

2.1 Характеристика, організаційна структура ТОВ "Іркутська енергозбуткова компанія" Східного відділення

ТОВ "Іркутська енергозбуткова компанія" є структурним підрозділом ВАТ "Іркутськенерго". У складі "Іркутської енергозбутової компанії" Східне відділення, займається постачанням безперебійної та якісної електроенергією юридичним особам у Ехиріт-Булагацькій районі.

До зони обслуговування Східного відділення входять: Іркутськ-сільський район, Ехиріт-Булагацькій район, Качугского, Осінський, Боханський, Усть-Удіне, Жігаловского, Баяндаескій, Ольхоскій. Під контролем знаходиться 8 виробничих ділянок у цих районах, на кожному з яких є начальник виробничої дільниці. До складу Східного відділення входить відокремлений структурний підрозділ, розташований с. Хомутове.

Керівництво відділенням здійснює начальник, а в його відсутність заступник начальника. Начальник відділення безпосередньо підпорядковується директору ТОВ "ІЕСБК". Керівник здійснює свою діяльність під контролем головного інженера, служб і відділів ТОВ "Іруктскенергосбит".

Метою діяльності відділення є отримання ТОВ "Іркутскенергосбит" прибутку шляхом ефективного енергопостачання споживачів Іркутської області, а також забезпечення надійного функціонування та збалансованого розвитку Іркутської енергосистеми в складі Єдиної енергетичної системи Росії.

Відділення у своїй діяльності керується документами:

1. Положення про Східне відділенні;

2. Федеральним Законом РФ;

3. Цивільним Кодексом РФ;

4. Наказами Міністерства енергетики РФ;

5. Накази та розпорядження ТОВ "ІЕСБК";

6. Державними стандартами;

7. Правилами улаштування електроустановок;

8. Правилами обліку електричної енергії;

9. Порядком розрахунку технологічних втрат електроенергії при передачі по електричним мережам;

10. Інструкцією по визначенню втрат електроенергії в трансформаторах;

11. Правилами пожежної безпеки;

12. Колективним договором;

13. Посадовими інструкціями.

У структуру відділення входять кілька відділів:

- Договірний відділ. Займається розглядом заявок підприємства різних форм власності, населення на відпуск електричної енергії та потужності, визначення їх договірних величин, оформлення підключення споживачів до енергомережі. Підготовкою та укладанням договорів енергопостачання для поставки, купівлі-продажу електричної енергії. Своєчасне інформування споживачів електричної енергії з усього кола питань, пов'язаних зі змінами та доповненнями договірних умов.

- Група з реалізації електричної енергії. Займається проведенням розрахунків за електроенергію. Прогнозуванням споживання електроенергії та потужності. Взаємодіє з органами соц. Захисту, адміністрацією муніципальних утворень. Здійсненням постійного контролю за своєчасним надходженням коштів за відпущену електроенергію.

- Бухгалтерська група. Ведення бухгалтерського обліку основних засобів, матеріальних і грошових цінностей. Підготовкою документів з усіх господарських операцій відділення. Ведення складського обліку. Облік паливно-мастильних матеріалів.

- Юридичний відділ. Ведення претензійно-позовної роботи зі споживачами, такими, що порушують виконання договорів. Розгляд спорів в арбітражних органах. Розгляд скарг від населення на вихід з ладу побутової техніки через якість електроенергії. Розгляд скарг між субабонентами та абонентами. Робота з листами та скаргами від споживачів електроенергії.

- Група технічного аудиту. Вжиття заходів до ліквідації заборгованості споживачів. Виявлення без облікового споживання електроенергії. Складання актів технічного огляду енергоустановок. Контроль правильності роботи розрахункових приладів комерційного обліку електроенергії. Забезпечення і контроль вимірів електричних навантажень в режимні дні. Введення нагляду за правильністю застосування графіків обмеження і відключення споживачів. Складання актів на ліквідацію енергоустановок.

Обов'язки начальника відділення: планувати, розподіляти і контролювати роботу співробітників відділення; виконувати встановлені показники діяльності відділення; здійснювати контроль над виконанням договорів; здійснювати контроль над дотриманням працівниками посадових інструкцій; контролювати трудовий розпорядок, техніку безпеки, охорону праці підприємства. Дотримуватися правил пожежної безпеки; розробка пропозицій по нагородженню, покаранню працівників; організовувати підвищення кваліфікації.

Щоденник виконання практики

2.2 Аналіз економічної діяльності ТОВ "Іркутська енергозбуткова Компанія"

ТОВ "Іркутська енергозбуткова Компанія" була створена 11 квітня 2008

Основним пріоритетом Компанії є якісна та безперебійна поставка електроенергії своїм споживачам, уважне ставлення до клієнтів та їх потреб. Ми високо цінуємо ті цінні напрацювання та досягнення, які були досягнуті нами протягом 55-річній історії "Енергозбуту" і будемо постійно вдосконалювати їх у новому статусі.

Згідно постанови від 17 грудня 2008 р. N 46-П "Про зміну організації, що здійснює функції гарантує постачальника" ТОВ "Іркутська енергозбуткова Компанія" був присвоєний статус гарантує постачальника.

ТОВ "Іркутська енергозбуткова Компанія" обслуговує близько 300 тис. побутових абонентів і більше 8 000 юридичних осіб і здійснює свою діяльність на території Іркутської області.

У структурі Компаніі9 відділень, розташовані в містах: Іркутськ, Братськ, Ангарськ, Саянск, Тулун, Усолье-Сибірське, Черемхово, Усть-Ілімськ.

Якість фінансового управління в ТОВ "Іркутська збутова компанія" - значно перевершує мінімальні вимоги, що пред'являються законодавством, та загальні стандарти, що склалися в Росії. Керівництво компанії, що складається з молодих і компетентних фахівців, має власні професійні стимули підвищувати прозорість компанії, завдяки чому її привабливість для ринків капіталу з часом повинна підвищитися. У той же час, оскільки компанія працює в галузі, що є об'єктом жорсткого регулювання з боку держави, і її перспективи дуже невизначені чинності майбутньої реформи енергетичної галузі Росії, компанія як і раніше в дуже великій мірі залежить від дій уряду та ряду впливових груп, а так само безпосередньо головний компанія "Іркутськенерго". Як наслідок, можливості компанії з впровадження передової міжнародної практики корпоративного управління обмежені [7, С. 21].

Фінансова звітність підприємства - це система показників, що характеризують умови і фінансові результати його роботи за фіксований період часу. Активи підприємства - це господарські ресурси використані, продані або підлягають споживання протягом одного звітного періоду (оборотні активи), або кошти, які використовуються більше одного звітного періоду (необоротні активи).

Короткострокові зобов'язання - зобов'язання, які повинні бути сплачені або погашені протягом року або операційного циклу.

Довгострокові зобов'язання - зобов'язання, які не повинні бути сплачені або погашені протягом року або операційного циклу.

Власний капітал - це залишкова вартість активів підприємства після вирахування зобов'язань.

Внески - початкові інвестиції власників та додаткові внески, зроблені протягом усього періоду діяльності підприємства.

Нерозподілений прибуток - це накопичений прибуток підприємства і не розподілена між акціонерами у вигляді дивідендів.

Звіт про фінансові результати вважається найбільш важливим документом фінансової звітності, тому що він містить відомості про результати діяльності підприємства. Він складається з чотирьох елементів.

Доходи - приплив чи інше збільшення активів підприємства або зменшення його заборгованості в результаті основної діяльності.

Витрати - відтік або інше використання активів підприємства в результаті основної діяльності.

Аналіз господарської діяльності фірми складається з двох тісно взаємозалежних розділів: фінансового аналізу і виробничого управлінського аналізу.

Основними завданнями аналізу господарської діяльності є:

1. Загальна оцінка фінансового стану підприємства: аналіз динаміки зміни основних фінансових показників;

2. Аналіз вартісної динаміки виробництва та збуту: аналіз собівартості, аналіз динаміки і структури реалізації продукції, аналіз політики компанії щодо запасів (як готової продукції, так і сировини / матеріалів);

3. Аналіз дебіторської і кредиторської заборгованості: аналіз структури і динаміки кожного виду заборгованості, оцінка впливу кожного виду заборгованості на фінансово-економічний стан компанії.

Аналіз кредитно-позикової політики: аналіз умов залучення кредитних коштів, доцільності їх залучення і ефективності використання.

Аналіз умовно-постійних та умовно-змінних витрат: поділ витрат компанії на умовно-змінні і умовно-постійні, аналіз динаміки і структури їх зміни, опис та аналіз розрахунків з бюджетами всіх рівнів і позабюджетними фондами (включаючи аналіз облікової політики компанії), визначення точки беззбитковості.

Визначення та аналіз основних фінансово-економічних проблем підприємства.

У цілому, фінансовий стан компанії можна охарактеризувати як стабільний. Однак проаналізувавши фінансовий стан компанії більш детально можна констатувати кілька негативних моментів. У 2009 році виручка в компанії виросла в порівнянні з 2008 роком на 13%. Так само збільшилася і собівартість на 9%. Валовий прибуток так само збільшилася - на 17%. Комерційні витрати збільшилися на 19%, а от витрати на управління знизилися на 7%. Прибуток від продажів збільшився на 32%. Ці тенденції дуже позитивно характеризують фінансовий стан компанії. Проте цього не достатньо для більш ясної картини необхідний комплексний аналіз. У зв'язку із зростанням прибутку збільшилася і сума відсотків до сплати і до отримання. Зростання спостерігається і в операційних доходів, та витрати. За рахунок цього, чистий прибуток знизився на 23% в порівнянні з 2008 роком.

Таблиця 2.1 Динаміка показників прибутку в порівнянні з минулим роком