Курсова робота
"Оренда нерухомості в цивільному кодексі"
Зміст
Введення
1. Загальні положення про оренду
1.1 Договір оренди
1.2 Зміст договору оренди
1.3 Припинення договору оренди
2. Особливості окремих видів договору оренди
Висновок
Список літератури
Ведення
Тема курсової роботи оренда нерухомості в Цивільному кодексі.
Актуальність цієї теми:
1. В останні роки в РФ для здійснення і розвитку підприємницької діяльності використовують такий вид зобов'язання як оренда.
2. На сьогоднішній день оренда нерухомості є одним з основних фінансових інструментів, що дозволяють здійснювати розвиток будь-якого виробництва.
Мета даної роботи є: розгляд теоретичної боку теми «оренда нерухомості в Цивільному кодексі»
Головні завдання:
1) Розглянути загальні положення про оренду
2) Розглянути особливості окремих видів договору оренди
Таким чином, структура роботи виглядає так:
Робота складається з двох розділів:
Перша глава присвячена розгляду загальних положень про оренду. У ній розглянуті такі поняття, як оренда, договір оренди, нерухомі речі, зобов'язання орендаря і орендодавця, їх права та обов'язки, конструкція, предмет, мета договору та ін
Договір оренди є наймання майна, строкове платне користування цим майном. Орендні відносини завжди носять тимчасових характер, якщо майно не викуплено. Орендодавці можуть як юридичні і фізичні особи, також державні органи та органи місцевого самоврядування. Правова форма договору оренди нерухомого майна має більш обов'язковий нормативно-дозвільний порядок, ніж оренда рухомого майна. Оренда нерухомого майна підлягає державній реєстрації.
У зв'язку з реєстрацією договорів оренди будівель, споруд та іншої нерухомості федеральні нормативні документи були відсутні, тому укладені до 31 січня 1998 договори оренди реєстрації не підлягали. Державна реєстрація повинна проводитися за правилами ст. 134 і ст. 135 Цивільного кодексу РФ відповідними установами юстиції, причому з фіксацією запису реєстрації в Єдиному державному реєстрі прав на нерухомого майна і операцій з ним.
Порядок, умови, терміни та внесення орендної плати визначаються договором, якщо ж вони не зазначені, то діє порядок, звичайно застосовуваний при оренді аналогічного майна в порівнянних обставинах.
Другий розділ «Особливості окремих видів договору оренди» присвячена розгляду двох видів договорів договір оренди будівель і споруд та договір оренди підприємств. Докладно розглянуті їх сутність, предмет та умови, за яких ці договори є дійсними.
Традиційно в Росії будівлі та споруди позначалися терміном «будова». При цьому під будовою розумілася і розуміється споруда, міцно юридично пов'язана із земельною ділянкою. Тому будову і земельну ділянку під ним розглядаються як якийсь єдиний будівельно-технічний і господарсько-експлуатаційний об'єкт. Цей вид договору оренди, самостійне існування якого обумовлене особливостями правового режиму такої нерухомості, як будівлі і споруди.
Індивідуалізація нерухомого майна як об'єкта орендних відносин здійснюється в процесі кадастрових та технічного обліку, в результаті чого об'єкт отримує такі характеристики, які дозволяють однозначно виділити його з інших об'єктів нерухомості.
Дана структура зумовила використовувану літературу для написання роботи. Література групується по визначенню завдання. Характеристика літератури деяких авторів:
У першому розділі були взяті витримки нормативно-праві документи, в тому числі Цивільний кодекс РФ з «Повного збірки кодексів РФ», «Коментар до Цивільного кодексу частина перша, друга, третя», «Оренда нерухомості: збірник документів». А також автори: Піляева Л.В., Завидів Б.Д., Алексєєв С.С, Ковальов В.В. та ін
У другому розділі також використовувалися витяги з нормативно-правових документів, і автори: Алексєєв С.С, Суханов Е.А., Піляева Л.В.
1. Загальні положення про оренду
1.1 Договір оренди
Фактична сутність оренди полягає в тому, що вона являє собою купівлю майбутніх вигод від користування майном. [7 с. 9]
В оренду можуть бути передані земельні ділянки та інші відособлені природні об'єкти, підприємства й інші майнові комплекси, будівлі, споруди, обладнання, транспортні засоби та інші речі, які не втрачають своїх натуральних властивостей у процесі їх використання (неспоживна речі) (ст. 607 Цивільного кодексу РФ).
До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі , споруди, об'єкти незавершеного будівництва (у ред. Федерального закону від 30.12.2004 № 213-ФЗ).
До нерухомих речей належать також підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Законом до нерухомих речей може бути віднесено й інше майно. Речі, які не відносяться до нерухомості, включаючи гроші та цінні папери, визнаються рухомим майном. Реєстрація прав на спонукувані речі не потрібно, крім випадків, зазначених у законі.
Договір оренди є угодою майнового найму, за яким орендодавець (наймодавець) зобов'язується надати орендарю (наймачу) майно за плату користування або тимчасове користування. Договір оренди є поширеним видом цивільно-правових відносин практично в усіх сферах життя. Основні положення договору оренди регулюються нормами Цивільного кодексу РФ (далі ГК) та іншими спеціальними нормами. Майно за даним договором переходять у володіння, користування, але без переходу права власності. [4 с. 249]
Договір оренди відносять до категорії речових, реальних договорів. У більшості випадків, окрім права користування, орендар набуває права володіння орендованим майном - речове право, що є основою для речової захисту (в тому числі і проти власника) і право слідування; він, крім того, стає власником плодів та інших об'єктивувати результатів правомірного використання орендованого майна. Зобов'язальне право дає одній особі право вимагати від іншого вчинення певної дії, що і є об'єктом права. Це право називають ще відносним. Речове право абсолютно і встановлюється незалежно від волі суб'єктів. Наприклад, право власності, що становить найбільш значущу частину категорії речових прав, може купуватися за народженням. Що стосується обов'язкового права, то для його виникнення необхідна воля суб'єктів, яка і відображається у вигляді договору, укладеного на певних умовах з обопільної згоди контрагентів. При зіткненні абсолютного права з відносним останнє завжди поступається першому. Так, власник практично завжди може зажадати назад річ, віддану іншій особі, в якості відшкодування збитку, викликаного несвоєчасним розірванням договору.
Мета договору оренди - забезпечити передачу майна у тимчасове користування. Орендар, як правило, потребує майні тимчасово або не має можливості придбати його у власність. Орендодавець має на меті отримання прибутку з передачі майна у тимчасове користування іншій особі. Орендареві належить право користування орендованим майном, тобто вилучення з речі її корисних властивостей без зміни субстанції речі, в т. ч. Придбання плодів і доходів. Плоди, продукція та доходи, отримані орендарем у результаті використання орендованого майна відповідно до договору, є його власністю.
Предмет договору - будь-яка тілесна неспоживна річ, оскільки вона не втрачає своїх натуральних властивостей у процесі використання.
У договорі оренди повинні бути зазначені дані, дозволяють точно встановити майно, яке підлягає передачі орендарю як об'єкт оренди, в тому числі дані, що визначають розташування нерухомості на відповідній земельній ділянці або в складі іншого нерухомого майна. При відсутності цих даних у договорі умова про об'єкт, що підлягає передачі в оренду, вважається не узгодженим сторонами, а відповідний договір не вважається укладеним.
Договір повинен бути укладений у письмовій формі (незалежно від терміну), якщо хоча б однією з сторін є юридична особа. Договір оренди нерухомості підлягає державній реєстрації на умовах, визначених нормами про договір оренди будівель і споруд та про договір оренди підприємства.
Договір оренди укладається на термін, визначений договором. Якщо строк оренди в договорі не визначений, договір оренди вважається укладеним на невизначений строк. У цьому випадку кожна зі сторін має право у будь-який час відмовитися від договору, попередивши про це іншу сторону за один місяць, а при оренді нерухомого майна за три місяці. Законом або договором може бути встановлений інший строк для попередження про припинення договору оренди, укладеного на невизначений строк. Законом можуть встановлюватися максимальні (граничні) строки договору для окремих видів оренди, а також для оренди окремих видів майна. У цих випадках, якщо термін оренди в договорі не визначений і жодна із сторін не відмовилася від договору до закінчення граничного строку, встановленого законом, договір після закінчення граничного терміну припиняється. Якщо після закінчення встановленого сторонами строку оренда продовжує користуватися орендованим майном за відсутності заперечень з боку орендодавця, договір вважається оновленим на тих же умовах на невизначений термін.
Законом можуть бути встановлені граничні терміни оренди Сторони можуть встановити у договорі термін менший або рівний граничного. Якщо сторонами встановлений термін, що перевищує граничний, договір вважається укладеним на строк, що дорівнює граничному. Договір з невизначеним терміном припиняється у разі закінчення граничного строку.
Якщо в договорі оренди є умова про викуп орендованого майна, договір укладається у формі, передбаченої для договору купівлі-продажу такого майна. (Ст. 609 ЦК). [9 с. 242], [6 с. 52]
Важливою умовою договору є умова про орендну плату. Орендна плата може встановлюватися сторонами в різних формах: грошовій, натуральній, шляхом надання орендарем певних послуг і т.д. Якщо орендна плата встановлена у негрошовій формі, договір є змішаним. У загальних нормах про договір оренди відсутня вказівка на те, що за відсутності умови про орендну плату договір вважається неукладеним, отже, орендна плата в цьому випадку стягується за ставками, звичайно застосовуваним при оренді аналогічного майна (те ж відноситься до порядку, умов та строків внесення плати).
Судова практика виробила положення, за яким дострокове звільнення орендованого приміщення (до припинення в установленому порядку дії договору оренди) не є підставою припинення зобов'язання орендаря щодо внесення орендної плати.
1.2 Зміст договору оренди
Законодавство багатьох країн, в тому числі і сучасної Росії (ст. 619 Цивільного кодексу РФ), встановлює таке положення, при якому в орендодавця немає ніяких можливостей розірвати договір оренди за свого розгляду договір оренди в тому випадку, якщо його контрагентом виступає сумлінну, тобто дотримується всі умови договору, орендар.
Сторони договору - орендодавець і орендар. За загальним правилом, і в ролі орендодавця, і в ролі орендаря можуть виступати будь-які суб'єкти цивільного права, як фізичні, так і юридичні особи.
Орендодавець - це власник переданого в користування майна або особа, уповноважена законом або власником здавати майно в оренду (ст. 608 ЦК). Зміна власника орендованого майна є підставою для припинення договору (тут діє речове «право слідування»). Орендарем може бути будь-яка дієздатна особа. Закон передбачає, що в окремих видах договору оренди орендодавцями або орендарями можуть бути лише підприємці.
Обов'язком орендодавця є передача майна орендарю в стані, що відповідає умовам договору призначенню майна, яке передається з усіма приналежностями і відносяться до нього. При ненаданні майна та (або) його приладдя і документів орендар має право витребувати майно або документи, або вимагати розірвання договору та відшкодування збитків, викликаних затримкою надання. Судова практика встановила, що орендодавець, який не виконав зобов'язання по зданому в оренду майна у встановлений договором, має право вимагати з орендаря внесення орендної плати - тільки після фактичної передачі останньому майна.
Орендодавець не відповідає за недоліки зданого в оренду майна, які були ним обумовлені при укладенні договору оренди або були заздалегідь відомі орендарю або повинні були бути виявлені орендарем під час огляду майна чи перевірки його справності при укладенні договору або передачі майна в оренду.
Орендар - це особа, зацікавлена в отриманні майна в користування. Ніяких спеціальних вимог до нього закон не висуває.
Обов'язком орендаря є своєчасне внесення орендної плати та повернення після закінчення договору орендованого майна в тому стані, в якому воно було отримано з урахуванням нормального зносу, або у стані, обумовленому договором. При неповерненні або несвоєчасному поверненні майна, орендодавець має право вимагати внесення орендної плати за час прострочення і відшкодування збитків.
Права та обов'язки сторін щодо володіння, користування і розпорядження орендованим майном:
а) Орендар зобов'язаний користуватися орендованим майном відповідно до умов договору або призначення майна, в іншому випадку орендодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.
б) Орендар має право розпоряджатися орендованим майном лише за згодою орендодавця. До актів розпорядження належать: надання майна в суборенду (піднайом) або позику, передача прав та обов'язків за договором іншій особі (перенала), заставу орендних прав, передача їх до статутного капіталу і т.п. За винятком перенайма, відповідальним перед орендодавцем залишається орендар.
в) Орендар може виробляти поліпшення орендованого майна. Віддільні поліпшення є власністю орендаря, по закінченні договору він їх забирає з собою. На виробництво невіддільних поліпшень потрібна згода орендодавця. Якщо згода була отримана, по закінченні договору орендарю відшкодовуються витрати на невіддільні поліпшення.
Орендар зобов'язаний підтримувати орендоване майно справному стані. Якщо інше не передбачено договором, орендар несе витрати на утримання майна і виробляє загальний ремонт, а орендодавець робить за свій рахунок капітальний ремонт.
Конструкція договору оренди дозволяє, таким чином, ефективно включати майно у цивільний оборот.
Договір оренди є:
- Консенсуал'ним
- Оплатним
- Двостороннім [9 с. 241], [4 с. 249]
Якщо на неподільному земельній ділянці знаходиться будинок, що належать кільком особам на праві спільної власності, або приміщення в будівлі належать різним особам, вони можуть спільно укласти договір оренди з множинністю осіб на боці орендаря з умовою згоди сторін на вступ в цей договір інших правовласників приміщень в будівлі . Не може бути об'єктом оренди земельна частка (так само як і інша частка в праві спільної власності). Власник може передати земельну частку в оренду з виділенням ділянки в натурі. [8 с. 191]
"Оренда нерухомості в цивільному кодексі"
Зміст
Введення
1. Загальні положення про оренду
1.1 Договір оренди
1.2 Зміст договору оренди
1.3 Припинення договору оренди
2. Особливості окремих видів договору оренди
Висновок
Список літератури
Ведення
Тема курсової роботи оренда нерухомості в Цивільному кодексі.
Актуальність цієї теми:
1. В останні роки в РФ для здійснення і розвитку підприємницької діяльності використовують такий вид зобов'язання як оренда.
2. На сьогоднішній день оренда нерухомості є одним з основних фінансових інструментів, що дозволяють здійснювати розвиток будь-якого виробництва.
Мета даної роботи є: розгляд теоретичної боку теми «оренда нерухомості в Цивільному кодексі»
Головні завдання:
1) Розглянути загальні положення про оренду
2) Розглянути особливості окремих видів договору оренди
Таким чином, структура роботи виглядає так:
Робота складається з двох розділів:
Перша глава присвячена розгляду загальних положень про оренду. У ній розглянуті такі поняття, як оренда, договір оренди, нерухомі речі, зобов'язання орендаря і орендодавця, їх права та обов'язки, конструкція, предмет, мета договору та ін
Договір оренди є наймання майна, строкове платне користування цим майном. Орендні відносини завжди носять тимчасових характер, якщо майно не викуплено. Орендодавці можуть як юридичні і фізичні особи, також державні органи та органи місцевого самоврядування. Правова форма договору оренди нерухомого майна має більш обов'язковий нормативно-дозвільний порядок, ніж оренда рухомого майна. Оренда нерухомого майна підлягає державній реєстрації.
У зв'язку з реєстрацією договорів оренди будівель, споруд та іншої нерухомості федеральні нормативні документи були відсутні, тому укладені до 31 січня 1998 договори оренди реєстрації не підлягали. Державна реєстрація повинна проводитися за правилами ст. 134 і ст. 135 Цивільного кодексу РФ відповідними установами юстиції, причому з фіксацією запису реєстрації в Єдиному державному реєстрі прав на нерухомого майна і операцій з ним.
Порядок, умови, терміни та внесення орендної плати визначаються договором, якщо ж вони не зазначені, то діє порядок, звичайно застосовуваний при оренді аналогічного майна в порівнянних обставинах.
Другий розділ «Особливості окремих видів договору оренди» присвячена розгляду двох видів договорів договір оренди будівель і споруд та договір оренди підприємств. Докладно розглянуті їх сутність, предмет та умови, за яких ці договори є дійсними.
Традиційно в Росії будівлі та споруди позначалися терміном «будова». При цьому під будовою розумілася і розуміється споруда, міцно юридично пов'язана із земельною ділянкою. Тому будову і земельну ділянку під ним розглядаються як якийсь єдиний будівельно-технічний і господарсько-експлуатаційний об'єкт. Цей вид договору оренди, самостійне існування якого обумовлене особливостями правового режиму такої нерухомості, як будівлі і споруди.
Індивідуалізація нерухомого майна як об'єкта орендних відносин здійснюється в процесі кадастрових та технічного обліку, в результаті чого об'єкт отримує такі характеристики, які дозволяють однозначно виділити його з інших об'єктів нерухомості.
Дана структура зумовила використовувану літературу для написання роботи. Література групується по визначенню завдання. Характеристика літератури деяких авторів:
У першому розділі були взяті витримки нормативно-праві документи, в тому числі Цивільний кодекс РФ з «Повного збірки кодексів РФ», «Коментар до Цивільного кодексу частина перша, друга, третя», «Оренда нерухомості: збірник документів». А також автори: Піляева Л.В., Завидів Б.Д., Алексєєв С.С, Ковальов В.В. та ін
У другому розділі також використовувалися витяги з нормативно-правових документів, і автори: Алексєєв С.С, Суханов Е.А., Піляева Л.В.
1. Загальні положення про оренду
1.1 Договір оренди
Фактична сутність оренди полягає в тому, що вона являє собою купівлю майбутніх вигод від користування майном. [7 с. 9]
В оренду можуть бути передані земельні ділянки та інші відособлені природні об'єкти, підприємства й інші майнові комплекси, будівлі, споруди, обладнання, транспортні засоби та інші речі, які не втрачають своїх натуральних властивостей у процесі їх використання (неспоживна речі) (ст. 607 Цивільного кодексу РФ).
До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі , споруди, об'єкти незавершеного будівництва (у ред. Федерального закону від 30.12.2004 № 213-ФЗ).
До нерухомих речей належать також підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Законом до нерухомих речей може бути віднесено й інше майно. Речі, які не відносяться до нерухомості, включаючи гроші та цінні папери, визнаються рухомим майном. Реєстрація прав на спонукувані речі не потрібно, крім випадків, зазначених у законі.
Договір оренди є угодою майнового найму, за яким орендодавець (наймодавець) зобов'язується надати орендарю (наймачу) майно за плату користування або тимчасове користування. Договір оренди є поширеним видом цивільно-правових відносин практично в усіх сферах життя. Основні положення договору оренди регулюються нормами Цивільного кодексу РФ (далі ГК) та іншими спеціальними нормами. Майно за даним договором переходять у володіння, користування, але без переходу права власності. [4 с. 249]
Договір оренди відносять до категорії речових, реальних договорів. У більшості випадків, окрім права користування, орендар набуває права володіння орендованим майном - речове право, що є основою для речової захисту (в тому числі і проти власника) і право слідування; він, крім того, стає власником плодів та інших об'єктивувати результатів правомірного використання орендованого майна. Зобов'язальне право дає одній особі право вимагати від іншого вчинення певної дії, що і є об'єктом права. Це право називають ще відносним. Речове право абсолютно і встановлюється незалежно від волі суб'єктів. Наприклад, право власності, що становить найбільш значущу частину категорії речових прав, може купуватися за народженням. Що стосується обов'язкового права, то для його виникнення необхідна воля суб'єктів, яка і відображається у вигляді договору, укладеного на певних умовах з обопільної згоди контрагентів. При зіткненні абсолютного права з відносним останнє завжди поступається першому. Так, власник практично завжди може зажадати назад річ, віддану іншій особі, в якості відшкодування збитку, викликаного несвоєчасним розірванням договору.
Мета договору оренди - забезпечити передачу майна у тимчасове користування. Орендар, як правило, потребує майні тимчасово або не має можливості придбати його у власність. Орендодавець має на меті отримання прибутку з передачі майна у тимчасове користування іншій особі. Орендареві належить право користування орендованим майном, тобто вилучення з речі її корисних властивостей без зміни субстанції речі, в т. ч. Придбання плодів і доходів. Плоди, продукція та доходи, отримані орендарем у результаті використання орендованого майна відповідно до договору, є його власністю.
Предмет договору - будь-яка тілесна неспоживна річ, оскільки вона не втрачає своїх натуральних властивостей у процесі використання.
У договорі оренди повинні бути зазначені дані, дозволяють точно встановити майно, яке підлягає передачі орендарю як об'єкт оренди, в тому числі дані, що визначають розташування нерухомості на відповідній земельній ділянці або в складі іншого нерухомого майна. При відсутності цих даних у договорі умова про об'єкт, що підлягає передачі в оренду, вважається не узгодженим сторонами, а відповідний договір не вважається укладеним.
Договір повинен бути укладений у письмовій формі (незалежно від терміну), якщо хоча б однією з сторін є юридична особа. Договір оренди нерухомості підлягає державній реєстрації на умовах, визначених нормами про договір оренди будівель і споруд та про договір оренди підприємства.
Договір оренди укладається на термін, визначений договором. Якщо строк оренди в договорі не визначений, договір оренди вважається укладеним на невизначений строк. У цьому випадку кожна зі сторін має право у будь-який час відмовитися від договору, попередивши про це іншу сторону за один місяць, а при оренді нерухомого майна за три місяці. Законом або договором може бути встановлений інший строк для попередження про припинення договору оренди, укладеного на невизначений строк. Законом можуть встановлюватися максимальні (граничні) строки договору для окремих видів оренди, а також для оренди окремих видів майна. У цих випадках, якщо термін оренди в договорі не визначений і жодна із сторін не відмовилася від договору до закінчення граничного строку, встановленого законом, договір після закінчення граничного терміну припиняється. Якщо після закінчення встановленого сторонами строку оренда продовжує користуватися орендованим майном за відсутності заперечень з боку орендодавця, договір вважається оновленим на тих же умовах на невизначений термін.
Законом можуть бути встановлені граничні терміни оренди Сторони можуть встановити у договорі термін менший або рівний граничного. Якщо сторонами встановлений термін, що перевищує граничний, договір вважається укладеним на строк, що дорівнює граничному. Договір з невизначеним терміном припиняється у разі закінчення граничного строку.
Якщо в договорі оренди є умова про викуп орендованого майна, договір укладається у формі, передбаченої для договору купівлі-продажу такого майна. (Ст. 609 ЦК). [9 с. 242], [6 с. 52]
Важливою умовою договору є умова про орендну плату. Орендна плата може встановлюватися сторонами в різних формах: грошовій, натуральній, шляхом надання орендарем певних послуг і т.д. Якщо орендна плата встановлена у негрошовій формі, договір є змішаним. У загальних нормах про договір оренди відсутня вказівка на те, що за відсутності умови про орендну плату договір вважається неукладеним, отже, орендна плата в цьому випадку стягується за ставками, звичайно застосовуваним при оренді аналогічного майна (те ж відноситься до порядку, умов та строків внесення плати).
Судова практика виробила положення, за яким дострокове звільнення орендованого приміщення (до припинення в установленому порядку дії договору оренди) не є підставою припинення зобов'язання орендаря щодо внесення орендної плати.
1.2 Зміст договору оренди
Законодавство багатьох країн, в тому числі і сучасної Росії (ст. 619 Цивільного кодексу РФ), встановлює таке положення, при якому в орендодавця немає ніяких можливостей розірвати договір оренди за свого розгляду договір оренди в тому випадку, якщо його контрагентом виступає сумлінну, тобто дотримується всі умови договору, орендар.
Сторони договору - орендодавець і орендар. За загальним правилом, і в ролі орендодавця, і в ролі орендаря можуть виступати будь-які суб'єкти цивільного права, як фізичні, так і юридичні особи.
Орендодавець - це власник переданого в користування майна або особа, уповноважена законом або власником здавати майно в оренду (ст. 608 ЦК). Зміна власника орендованого майна є підставою для припинення договору (тут діє речове «право слідування»). Орендарем може бути будь-яка дієздатна особа. Закон передбачає, що в окремих видах договору оренди орендодавцями або орендарями можуть бути лише підприємці.
Обов'язком орендодавця є передача майна орендарю в стані, що відповідає умовам договору призначенню майна, яке передається з усіма приналежностями і відносяться до нього. При ненаданні майна та (або) його приладдя і документів орендар має право витребувати майно або документи, або вимагати розірвання договору та відшкодування збитків, викликаних затримкою надання. Судова практика встановила, що орендодавець, який не виконав зобов'язання по зданому в оренду майна у встановлений договором, має право вимагати з орендаря внесення орендної плати - тільки після фактичної передачі останньому майна.
Орендодавець не відповідає за недоліки зданого в оренду майна, які були ним обумовлені при укладенні договору оренди або були заздалегідь відомі орендарю або повинні були бути виявлені орендарем під час огляду майна чи перевірки його справності при укладенні договору або передачі майна в оренду.
Орендар - це особа, зацікавлена в отриманні майна в користування. Ніяких спеціальних вимог до нього закон не висуває.
Обов'язком орендаря є своєчасне внесення орендної плати та повернення після закінчення договору орендованого майна в тому стані, в якому воно було отримано з урахуванням нормального зносу, або у стані, обумовленому договором. При неповерненні або несвоєчасному поверненні майна, орендодавець має право вимагати внесення орендної плати за час прострочення і відшкодування збитків.
Права та обов'язки сторін щодо володіння, користування і розпорядження орендованим майном:
а) Орендар зобов'язаний користуватися орендованим майном відповідно до умов договору або призначення майна, в іншому випадку орендодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.
б) Орендар має право розпоряджатися орендованим майном лише за згодою орендодавця. До актів розпорядження належать: надання майна в суборенду (піднайом) або позику, передача прав та обов'язків за договором іншій особі (перенала), заставу орендних прав, передача їх до статутного капіталу і т.п. За винятком перенайма, відповідальним перед орендодавцем залишається орендар.
в) Орендар може виробляти поліпшення орендованого майна. Віддільні поліпшення є власністю орендаря, по закінченні договору він їх забирає з собою. На виробництво невіддільних поліпшень потрібна згода орендодавця. Якщо згода була отримана, по закінченні договору орендарю відшкодовуються витрати на невіддільні поліпшення.
Орендар зобов'язаний підтримувати орендоване майно справному стані. Якщо інше не передбачено договором, орендар несе витрати на утримання майна і виробляє загальний ремонт, а орендодавець робить за свій рахунок капітальний ремонт.
Конструкція договору оренди дозволяє, таким чином, ефективно включати майно у цивільний оборот.
Договір оренди є:
- Консенсуал'ним
- Оплатним
- Двостороннім [9 с. 241], [4 с. 249]
Якщо на неподільному земельній ділянці знаходиться будинок, що належать кільком особам на праві спільної власності, або приміщення в будівлі належать різним особам, вони можуть спільно укласти договір оренди з множинністю осіб на боці орендаря з умовою згоди сторін на вступ в цей договір інших правовласників приміщень в будівлі . Не може бути об'єктом оренди земельна частка (так само як і інша частка в праві спільної власності). Власник може передати земельну частку в оренду з виділенням ділянки в натурі. [8 с. 191]
Право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації в єдиному державному реєстрі органами, які здійснюють державну реєстрацію прав на нерухомість і угод з нею (в ред. Федерального закону від 29.06.2004 № 58-ФЗ), (ст. 131 ЦК РФ).
1.3 Припинення договору оренди
Припинення договору оренди (у т. ч. його дострокове розірвання) проводиться на підставах, передбаченими главами 26 і 29 ЦК, з урахуванням правил ст. 617, 619і 620 ЦК, частково змінюють загальний порядок, встановлений для будь-яких видів зобов'язань (договорів).
Збереження договору оренди в силі при зміні сторін. Перехід права власності (господарського відання, оперативного управління, довічного успадкованого володіння) на здане в оренду майно до іншої особи не є підставою для зміни або розірвання договору оренди.
У разі смерті громадянина, що орендує нерухоме майно, його права та обов'язки за договором оренди переходять до спадкоємця, якщо законом або договором не передбачено інше. Орендодавець не має права відмовити такому спадкоємцю у вступі в договір на термін, що залишився його дії, за винятком випадку, коли укладення договору було обумовлене особистими якостями орендаря.
Дострокове розірвання договору на вимогу орендодавця. На вимогу орендодавця договір оренди, може бути, достроково розірваний судом у випадках, коли орендар:
1) користується майном з істотним порушенням умов договору або призначення майна або з неодноразовими порушеннями;
2) істотно погіршує майно;
3) більше двох разів поспіль після закінчення встановленого договором терміну платежу не вносить орендну плату;
4) не виробляє капітального ремонту майна у встановлені договором оренди терміни, а за відсутності їх у договорі в розумні строки в тих випадках, коли відповідно до закону, іншими правовими актами або договором виробництво капітального ремонту є обов'язком орендаря.
Договором оренди можуть бути встановлені й інші підстави дострокового розірвання договору на вимогу орендодавця відповідно до пункту 2 статті 450 ГК РФ.
Орендодавець має право вимагати дострокового розірвання договору тільки після направлення орендарю письмового попередження про необхідність виконання ним зобов'язання в розумний термін.
Дострокове розірвання договору на вимогу орендаря. На вимогу орендаря договір оренди, може бути, розірваний судом у випадках, коли:
1) орендодавець не надає майно у користування орендарю або створює перешкоди користування майном відповідно до умов договору або призначення майна;
2) передане орендарю майно має перешкоджають користуванню ним недоліки, які не були обумовлені орендодавцем при укладенні договору, не були заздалегідь відомі орендарю і не повинні були бути виявлені орендарем під час огляду майна чи перевірки його справності при укладенні договору;
3) орендодавець не виробляє є його обов'язком капітальний ремонт майна у встановлені договором оренди терміни, а за відсутності їх у договорі в розумні терміни;
4) майно в силу обставин, за які орендар не відповідає, виявиться в стані, не придатному для використання.
Договором оренди можуть бути встановлені й інші підстави дострокового розірвання договору на вимогу орендаря відповідно до пункту 2 статті 450 ГК РФ.
Одночасно сторони у договорі оренди можуть прямо виключити будь-яке з підстав дострокового розірвання з ініціативи орендодавця або орендаря. Така можливість виникає з автономії їх волі при визначенні умов договору, а також з того, що дострокове розірвання договору є їх правом, а не обов'язком.
У будь-якому випадку договір розривається тільки судом за позовом зацікавленої сторони договору.
У зв'язку із закінченням терміну договору. При цьому орендар належним чином виконував свої обов'язки, має за інших рівних умов переважне перед іншими особами право на укладення договору оренди на новий термін, повідомивши про це орендодавця. Такого права не виникає, якщо орендодавець не має наміру взагалі ні з ким укладати договір оренди на новий термін. Проте якщо орендодавець протягом року після закінчення договору укладе договір оренди з іншою особою, орендар має право вимагати переведення на себе прав та обов'язків за укладеним договором та відшкодування збитків або тільки відшкодування збитків.
Орендар зобов'язаний письмово повідомити орендодавця про бажання укласти такий договір у строк, зазначений у договорі оренди, а якщо в договорі такий термін не зазначений, у розумний строк до закінчення дії договору.
При укладанні договору оренди на новий термін умови договору можуть бути змінені за угодою сторін.
Якщо орендодавець відмовив орендарю в укладенні договору на новий термін, але протягом року з дня закінчення терміну договору з ним уклав договір оренди з іншою особою, орендар має право за своїм вибором вимагати в суді переведення на себе прав та обов'язків за укладеним договором та відшкодування збитків, завданих відмовою поновити з ним договір оренди, або тільки відшкодування таких збитків.
Якщо орендар продовжує користуватися майном після закінчення строку договору при відсутності заперечень з боку орендодавця, договір вважається поновленим на тих самих умовах на невизначений термін (стаття 610).
1. При припиненні договору оренди орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві майно у тому стані, в якому він його одержав, з урахуванням нормального зносу, або у стані, обумовленому договором.
Якщо орендар не повернув орендоване майно або повернув його несвоєчасно, орендодавець має право вимагати внесення орендної плати за весь час прострочення. У випадку, коли зазначена плата не покриває завданих орендодавцю збитків, він може вимагати їх відшкодування.
У випадку, коли за несвоєчасне повернення орендованого майна договором передбачена неустойка, збитки можуть бути стягнуті в повній сумі понад неустойку, якщо інше не передбачено договором (ст. 622 ЦК).
2. Вироблені орендарем віддільні поліпшення орендованого майна є його власністю, якщо інше не передбачено договором оренди.
У випадку, коли орендар зробив за рахунок власних коштів та за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, не віддільні без шкоди для майна, орендар має право після припинення договору на відшкодування вартості цих поліпшень, якщо інше не передбачено договором оренди.
Вартість невіддільних поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, відшкодуванню не підлягає, якщо інше не передбачено законом.
Поліпшення орендованого майна, як віддільні, так і невіддільні, вироблені за рахунок амортизаційних відрахувань від цього майна, є власністю орендодавця (ст. 623 ЦК).
У законі або договорі оренди може бути передбачено, що орендоване майно переходить у власність орендаря після закінчення терміну оренди або до його закінчення за умови внесення орендарем всієї обумовленої договором викупної ціни.
Якщо умова про викуп орендованого майна не передбачено в договорі оренди, воно може бути встановлено додатковою угодою сторін, які при цьому мають право домовитися про залік раніше виплаченої орендної плати у викупну ціну.
Законом можуть бути встановлені випадки заборони викупу орендованого майна.
2. Особливості окремих видів договору оренди
Відповідно до ЦК в оренду нерухомості можуть бути віддані нежитлові приміщення, частини земельних ділянок, частини будівель, споруд і нежилих приміщень, житлові будинки, їх частини, гаражі та інші будівлі споживчого призначення, а також підприємства як майновий комплекс, використовуваний для підприємницької діяльності (ст. 132, 656 ЦК). [8 с. 191]
Цивільний кодекс РФ спеціально врегулював п'ять видів договорів оренди:
· Договір прокату;
· Договір оренди транспортних засобів;
· Договір оренди будівель і споруд;
· Договір оренди підприємств;
· Договір фінансової оренди (лізингу).
До окремих видів договору оренди загальні правила про договори оренди застосовуються, якщо інше не встановлено правилами ЦК про ці договори (ст. 625 ЦК).
У цьому розділі буде розглянуто види, які відносяться до нерухомості це оренди будівель і споруд та оренда підприємств.
Договір оренди будівель і споруд регламентується як оренда будівель, власники яких є одночасно власниками земельних ділянок, на яких розташовані ці будівлі, так і оренду будівель, розташованих на земельних ділянках, що перебувають у власності інших осіб, відмінних від власників будов (п. 3 ст. 652 ЦК).
Взаємозв'язок прав орендаря будівлі або споруди з правами на земельну ділянку виражена в п. 1 ст. 652 ЦК. У ньому зазначено, що за договором оренди будівлі або споруди орендарю одночасно з передачею прав володіння і користування такою нерухомістю передаються права на ту частину земельної ділянки, яка зайнята цією нерухомістю і необхідна для використання. Права орендаря будівлі або споруди обтяжують земельну ділянку, на якій знаходиться орендований будинок чи споруду, і слід за земельною ділянкою як у випадку його продажу (ст. 653 ЦК). Так і в тих випадках, коли земельна ділянка відчужується іншим способом: даруванням, передачею у статутний капітал юридичній особі і т.д., так як будь-яке право оренди, включаючи право на оренду будівлі і споруди, переходить по праву прямування (п. 1 ст . 617 ЦК).
Договір оренди будівлі або споруди, укладений на строк не менше року, підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації (ст. 651).
Предметом договору оренди може виступати тільки будівлю і споруду в цілому. Якщо в оренду здається частина будівлі або споруди, відносини між орендодавцем та орендарем повинні регламентуватися загальними нормами про договір оренди. Якщо при оренді частини будівлі або споруди права орендаря на земельну ділянку можуть визначатися взагалі, то при оренді будівлі або споруди в цілому права орендаря на земельну ділянку можуть визначатися не тільки договором, а й законом (п. 2 ст. 652 ЦК).
Предметом договору оренди будівель і споруд можуть бути тільки нежитлові будівлі. Наймання житлових будов (ст. 673) регламентується нормами про договір найму житлового приміщення.
До договору оренди будівлі та споруди повинні додаватися документи, що ідентифікують окремо розташована будівля (споруда): план земельної ділянки та (або) план об'єкту нерухомості з зазначенням кадастрового номера земельної ділянки, правами на який володіє орендодавець - власник будівлі (споруди). На кожне будівлю і споруду є технічні паспорти з їх планами і з зазначенням цільового призначення цих об'єктів. Предмет договору оренди будівлі та споруди повинен збігатися з будівлею і спорудою як об'єктом державної реєстрації нерухомого майна. Але державної реєстрації як самостійних об'єктів нерухомості можуть бути піддані будівлі і споруди, які відіграють другорядну, обслуговуючу роль по відношенню до чільним за призначенням будівель або споруд. Внаслідок цього такі будівлі та споруди, зареєстровані в якості самостійних об'єктів нерухомості, але не зазначені як предмета договору, не можуть розглядатися як приналежності речі. Норма ст. 135 ЦК тут непридатна.
Відповідно до п. 1 ст. 654 ЦК договір оренди будівлі або споруди повинен передбачати розмір орендної плати. За відсутності узгодженого сторонами в письмовій формі умови про розмір орендної плати договір оренди будівлі та споруди вважається не укладеним. При цьому визначення ціни, передбачені п. 3 ст. 424 ГК, не застосовуються.
Передача орендованого майна орендарю включає в себе фактичний і формальний момент. Фактична передача означає надання орендарю будинку чи споруди у володіння та (або) користування (допуск його в орендовані приміщення). Формальний момент полягає у підписанні обома сторонами передавального акту. Повернення орендованого майна після закінчення договору здійснюється в тому ж порядку (звільнення орендарем приміщень і підписання передавального акту).
Ухилення однієї із сторін від підписання документа про передачу будівлі або споруди на умовах, передбачених договором, розглядається як відмова відповідно орендодавця від виконання обов'язку з передачі майна, а орендаря від прийняття майна.
При припиненні договору оренди будівлі або споруди орендовану будівлю або споруду повинно бути повернуто орендодавцю (ст. 655). [10 с. 396]
Договір оренди підприємства
За договором оренди підприємства в цілому як майнового комплексу, що використовується для здійснення підприємницької діяльності, орендодавець зобов'язується надати орендарю за плату в тимчасове володіння і користування земельні ділянки, будівлі, споруди, обладнання та інші входять до складу підприємства основні засоби, передати в порядку, на умовах і в межах, визначених договором, запаси сировини, палива, матеріалів та інші оборотні кошти, права користування землею, водою та іншими природними ресурсами, будівлями, спорудами та обладнанням, інші майнові права орендодавця, пов'язані з підприємством, права на позначення, індивідуалізують діяльність підприємства , та інші виключні права, а також поступитися йому права вимоги і перевести на нього борги, що відносяться до підприємства. Передача прав володіння та користування перебувають у власності інших осіб майном, у тому числі землею та іншими природними ресурсами, проводиться в порядку, передбаченому законом і іншими правовими актами (ст. 656).
Права орендодавця, отримані їм на підставі дозволу (ліцензії) на заняття відповідною діяльністю, не підлягають передачі орендарю, якщо інше не встановлено законом або іншими правовими актами. Включення до складу переданого за договором підприємства зобов'язань, виконання яких орендарем неможливо за відсутності у нього такого дозволу (ліцензії), не звільняє лізингодавця від відповідних зобов'язань перед кредиторами.
Предметом договору оренди є підприємство в цілому, тобто майновий комплекс, використовуваний для здійснення підприємницької діяльності. Не будучи в той же час і яким-небудь єдиним правом, воно являє собою господарське єдність ряду майнових, правових і фактичних цінностей.
Договір укладається в письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами. Недотримання цієї форми тягне недійсність договору. Договір, незалежно від його терміну, підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації. Передача підприємства орендарю крім передачі матеріальних цінностей може включати в себе поступку права вимоги, переведення боргу і т.д. Не входять до складу підприємства права орендодавця, отримані їм на підставі ліцензії на заняття певною діяльністю.
Підприємство як майновий комплекс має цільовий характер, а це передбачає більшу свободу власника у визначенні складу підприємства як майнового комплексу. Права орендаря підприємства істотно ширше прав орендаря іншого майна. Якщо в договорі немає прямої заборони, орендар має право без згоди орендодавця продавати, обмінювати, надавати в тимчасове користування або позику матеріальні цінності, що входять до складу майна орендованого підприємства, здавати їх у суборенду і передавати свої права та обов'язки за договором оренди щодо таких цінностей іншій особі за умови, що це не тягне зменшення вартості підприємства і не порушує інших положень договору оренди підприємства. Не застосовується щодо землі та інших природних ресурсів.
Істотне обмеження цього права: дії орендаря не можуть спричинити зменшення вартості всього підприємства. На тих же умовах орендар має право проводити реконструкцію, розширення, технічне переоснащення підприємства та, відповідно, має право на відшкодування вартості невіддільних поліпшень орендованого майна, незалежно від дозволу орендодавця на виробництво таких поліпшень.
Правила про відповідальність орендаря і орендодавця перед кредитором, про самих правах кредитора за зобов'язаннями, включеним до складу підприємства, практично ідентичні правилам, встановленим для продажу підприємства, за винятком того, що кредиторові не дано правомочностей вимагати визнання договору оренди недійсним повністю або у відповідній частині. Орендар підприємства зобов'язаний протягом усього терміну дії договору оренди підприємства підтримувати підприємство у належному технічному стані, у тому числі здійснення його поточного і капітального ремонту.
На орендаря покладаються витрати, пов'язані з експлуатацією орендованого підприємства, якщо інше не передбачено договором, а також зі сплатою платежів зі страхування орендованого майна (ст. 661).
При припиненні договору оренди підприємства орендований майновий комплекс повинен бути повернений орендодавцю з дотриманням правил, передбачених статтями 656, 657 і 659 ЦК. Підготовка підприємства до передачі орендодавцю, включаючи складання та подання на підписання передавального акту, є в цьому випадку обов'язком орендаря і здійснюється за його рахунок, якщо інше не передбачено договором (ст. 664). [10 с. 399], [9 с. 247]
Висновок
Теоретичний огляд в даній курсовій роботі дозволив зробити висновок, що оренда є одним з найбільш вигідним і поширеним видом зобов'язань. Аналіз наукових робіт наведених у цій роботі авторів показав, що питання оренди нерухомості є пріоритетним. Дуже багато авторів наводить коментарі Цивільного кодексу РФ, що дозволило більш детально і точніше поставити завдання і мета роботи.
Причини виникнення оренди можуть бути різними, починаючи від небажання орендодавця розлучитися зі своїм майном і закінчуючи неможливістю для орендаря придбати необхідне майно через його високу ціну. У деяких країнах оренда є традицією, яка забезпечує оптимальне використання землі, лісів, інших угідь.
Список літератури
1. «Повний збірник кодексів РФ», Новосибірськ.: Сіб.унів. видавництво, 2005, 946 с.
2. «Цивільне право». Навчальний посібник, під. Ред. Сергєєв А.П., Толстой Ю.К., М.: Видавництво «Проспект», 2004, 776 с.
3. «Оренда нерухомості: збірник документів», упорядник і автор Жуковська К.В., М.: ОМЕГА-Л, 2006, 366 с.
4. Піляева Л.В. «Цивільне право. Частини загальна і особлива ». Підручник, М.: ТК Велбі, 2006, 800 с.
5. «Коментар до Цивільного кодексу частина перша, друга, третя», автор коментарів і упорядник Борисов А.Б., М.: Книжковий світ, 2004, 1159 с.
6. Завидів Б.Д. «Договір оренди нежитлових приміщень, правове регулювання». Навчальний посібник, М.: Дашков і К, 2004, 180 с.
7. Ковальов В.В. «Оренда: право, облік, аналіз, податки», М.: Фінанси і статистика, 2000, 272 с.
8. Кіндеева Е.А., Піскунова М.Г «Нерухомість: права угоди», М.: Юрайт-издат, 2006, 710 с.
9. «Цивільне право». Підручник, під загальною редакцією Алексєєва С.С., М.: ТК Велбі, 2006, 480 с.
10. «Громадянське право» у 2 т. том 2 Напівтім 1. Підручник, від шкоди. Проф. Е.А. Суханов, М.: Видавництво Бек, 2000, 704 с.
1.3 Припинення договору оренди
Припинення договору оренди (у т. ч. його дострокове розірвання) проводиться на підставах, передбаченими главами 26 і 29 ЦК, з урахуванням правил ст. 617, 619і 620 ЦК, частково змінюють загальний порядок, встановлений для будь-яких видів зобов'язань (договорів).
Збереження договору оренди в силі при зміні сторін. Перехід права власності (господарського відання, оперативного управління, довічного успадкованого володіння) на здане в оренду майно до іншої особи не є підставою для зміни або розірвання договору оренди.
У разі смерті громадянина, що орендує нерухоме майно, його права та обов'язки за договором оренди переходять до спадкоємця, якщо законом або договором не передбачено інше. Орендодавець не має права відмовити такому спадкоємцю у вступі в договір на термін, що залишився його дії, за винятком випадку, коли укладення договору було обумовлене особистими якостями орендаря.
Дострокове розірвання договору на вимогу орендодавця. На вимогу орендодавця договір оренди, може бути, достроково розірваний судом у випадках, коли орендар:
1) користується майном з істотним порушенням умов договору або призначення майна або з неодноразовими порушеннями;
2) істотно погіршує майно;
3) більше двох разів поспіль після закінчення встановленого договором терміну платежу не вносить орендну плату;
4) не виробляє капітального ремонту майна у встановлені договором оренди терміни, а за відсутності їх у договорі в розумні строки в тих випадках, коли відповідно до закону, іншими правовими актами або договором виробництво капітального ремонту є обов'язком орендаря.
Договором оренди можуть бути встановлені й інші підстави дострокового розірвання договору на вимогу орендодавця відповідно до пункту 2 статті 450 ГК РФ.
Орендодавець має право вимагати дострокового розірвання договору тільки після направлення орендарю письмового попередження про необхідність виконання ним зобов'язання в розумний термін.
Дострокове розірвання договору на вимогу орендаря. На вимогу орендаря договір оренди, може бути, розірваний судом у випадках, коли:
1) орендодавець не надає майно у користування орендарю або створює перешкоди користування майном відповідно до умов договору або призначення майна;
2) передане орендарю майно має перешкоджають користуванню ним недоліки, які не були обумовлені орендодавцем при укладенні договору, не були заздалегідь відомі орендарю і не повинні були бути виявлені орендарем під час огляду майна чи перевірки його справності при укладенні договору;
3) орендодавець не виробляє є його обов'язком капітальний ремонт майна у встановлені договором оренди терміни, а за відсутності їх у договорі в розумні терміни;
4) майно в силу обставин, за які орендар не відповідає, виявиться в стані, не придатному для використання.
Договором оренди можуть бути встановлені й інші підстави дострокового розірвання договору на вимогу орендаря відповідно до пункту 2 статті 450 ГК РФ.
Одночасно сторони у договорі оренди можуть прямо виключити будь-яке з підстав дострокового розірвання з ініціативи орендодавця або орендаря. Така можливість виникає з автономії їх волі при визначенні умов договору, а також з того, що дострокове розірвання договору є їх правом, а не обов'язком.
У будь-якому випадку договір розривається тільки судом за позовом зацікавленої сторони договору.
У зв'язку із закінченням терміну договору. При цьому орендар належним чином виконував свої обов'язки, має за інших рівних умов переважне перед іншими особами право на укладення договору оренди на новий термін, повідомивши про це орендодавця. Такого права не виникає, якщо орендодавець не має наміру взагалі ні з ким укладати договір оренди на новий термін. Проте якщо орендодавець протягом року після закінчення договору укладе договір оренди з іншою особою, орендар має право вимагати переведення на себе прав та обов'язків за укладеним договором та відшкодування збитків або тільки відшкодування збитків.
Орендар зобов'язаний письмово повідомити орендодавця про бажання укласти такий договір у строк, зазначений у договорі оренди, а якщо в договорі такий термін не зазначений, у розумний строк до закінчення дії договору.
При укладанні договору оренди на новий термін умови договору можуть бути змінені за угодою сторін.
Якщо орендодавець відмовив орендарю в укладенні договору на новий термін, але протягом року з дня закінчення терміну договору з ним уклав договір оренди з іншою особою, орендар має право за своїм вибором вимагати в суді переведення на себе прав та обов'язків за укладеним договором та відшкодування збитків, завданих відмовою поновити з ним договір оренди, або тільки відшкодування таких збитків.
Якщо орендар продовжує користуватися майном після закінчення строку договору при відсутності заперечень з боку орендодавця, договір вважається поновленим на тих самих умовах на невизначений термін (стаття 610).
1. При припиненні договору оренди орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві майно у тому стані, в якому він його одержав, з урахуванням нормального зносу, або у стані, обумовленому договором.
Якщо орендар не повернув орендоване майно або повернув його несвоєчасно, орендодавець має право вимагати внесення орендної плати за весь час прострочення. У випадку, коли зазначена плата не покриває завданих орендодавцю збитків, він може вимагати їх відшкодування.
У випадку, коли за несвоєчасне повернення орендованого майна договором передбачена неустойка, збитки можуть бути стягнуті в повній сумі понад неустойку, якщо інше не передбачено договором (ст. 622 ЦК).
2. Вироблені орендарем віддільні поліпшення орендованого майна є його власністю, якщо інше не передбачено договором оренди.
У випадку, коли орендар зробив за рахунок власних коштів та за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, не віддільні без шкоди для майна, орендар має право після припинення договору на відшкодування вартості цих поліпшень, якщо інше не передбачено договором оренди.
Вартість невіддільних поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, відшкодуванню не підлягає, якщо інше не передбачено законом.
Поліпшення орендованого майна, як віддільні, так і невіддільні, вироблені за рахунок амортизаційних відрахувань від цього майна, є власністю орендодавця (ст. 623 ЦК).
У законі або договорі оренди може бути передбачено, що орендоване майно переходить у власність орендаря після закінчення терміну оренди або до його закінчення за умови внесення орендарем всієї обумовленої договором викупної ціни.
Якщо умова про викуп орендованого майна не передбачено в договорі оренди, воно може бути встановлено додатковою угодою сторін, які при цьому мають право домовитися про залік раніше виплаченої орендної плати у викупну ціну.
Законом можуть бути встановлені випадки заборони викупу орендованого майна.
2. Особливості окремих видів договору оренди
Відповідно до ЦК в оренду нерухомості можуть бути віддані нежитлові приміщення, частини земельних ділянок, частини будівель, споруд і нежилих приміщень, житлові будинки, їх частини, гаражі та інші будівлі споживчого призначення, а також підприємства як майновий комплекс, використовуваний для підприємницької діяльності (ст. 132, 656 ЦК). [8 с. 191]
Цивільний кодекс РФ спеціально врегулював п'ять видів договорів оренди:
· Договір прокату;
· Договір оренди транспортних засобів;
· Договір оренди будівель і споруд;
· Договір оренди підприємств;
· Договір фінансової оренди (лізингу).
До окремих видів договору оренди загальні правила про договори оренди застосовуються, якщо інше не встановлено правилами ЦК про ці договори (ст. 625 ЦК).
У цьому розділі буде розглянуто види, які відносяться до нерухомості це оренди будівель і споруд та оренда підприємств.
Договір оренди будівель і споруд регламентується як оренда будівель, власники яких є одночасно власниками земельних ділянок, на яких розташовані ці будівлі, так і оренду будівель, розташованих на земельних ділянках, що перебувають у власності інших осіб, відмінних від власників будов (п. 3 ст. 652 ЦК).
Взаємозв'язок прав орендаря будівлі або споруди з правами на земельну ділянку виражена в п. 1 ст. 652 ЦК. У ньому зазначено, що за договором оренди будівлі або споруди орендарю одночасно з передачею прав володіння і користування такою нерухомістю передаються права на ту частину земельної ділянки, яка зайнята цією нерухомістю і необхідна для використання. Права орендаря будівлі або споруди обтяжують земельну ділянку, на якій знаходиться орендований будинок чи споруду, і слід за земельною ділянкою як у випадку його продажу (ст. 653 ЦК). Так і в тих випадках, коли земельна ділянка відчужується іншим способом: даруванням, передачею у статутний капітал юридичній особі і т.д., так як будь-яке право оренди, включаючи право на оренду будівлі і споруди, переходить по праву прямування (п. 1 ст . 617 ЦК).
Договір оренди будівлі або споруди, укладений на строк не менше року, підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації (ст. 651).
Предметом договору оренди може виступати тільки будівлю і споруду в цілому. Якщо в оренду здається частина будівлі або споруди, відносини між орендодавцем та орендарем повинні регламентуватися загальними нормами про договір оренди. Якщо при оренді частини будівлі або споруди права орендаря на земельну ділянку можуть визначатися взагалі, то при оренді будівлі або споруди в цілому права орендаря на земельну ділянку можуть визначатися не тільки договором, а й законом (п. 2 ст. 652 ЦК).
Предметом договору оренди будівель і споруд можуть бути тільки нежитлові будівлі. Наймання житлових будов (ст. 673) регламентується нормами про договір найму житлового приміщення.
До договору оренди будівлі та споруди повинні додаватися документи, що ідентифікують окремо розташована будівля (споруда): план земельної ділянки та (або) план об'єкту нерухомості з зазначенням кадастрового номера земельної ділянки, правами на який володіє орендодавець - власник будівлі (споруди). На кожне будівлю і споруду є технічні паспорти з їх планами і з зазначенням цільового призначення цих об'єктів. Предмет договору оренди будівлі та споруди повинен збігатися з будівлею і спорудою як об'єктом державної реєстрації нерухомого майна. Але державної реєстрації як самостійних об'єктів нерухомості можуть бути піддані будівлі і споруди, які відіграють другорядну, обслуговуючу роль по відношенню до чільним за призначенням будівель або споруд. Внаслідок цього такі будівлі та споруди, зареєстровані в якості самостійних об'єктів нерухомості, але не зазначені як предмета договору, не можуть розглядатися як приналежності речі. Норма ст. 135 ЦК тут непридатна.
Відповідно до п. 1 ст. 654 ЦК договір оренди будівлі або споруди повинен передбачати розмір орендної плати. За відсутності узгодженого сторонами в письмовій формі умови про розмір орендної плати договір оренди будівлі та споруди вважається не укладеним. При цьому визначення ціни, передбачені п. 3 ст. 424 ГК, не застосовуються.
Передача орендованого майна орендарю включає в себе фактичний і формальний момент. Фактична передача означає надання орендарю будинку чи споруди у володіння та (або) користування (допуск його в орендовані приміщення). Формальний момент полягає у підписанні обома сторонами передавального акту. Повернення орендованого майна після закінчення договору здійснюється в тому ж порядку (звільнення орендарем приміщень і підписання передавального акту).
Ухилення однієї із сторін від підписання документа про передачу будівлі або споруди на умовах, передбачених договором, розглядається як відмова відповідно орендодавця від виконання обов'язку з передачі майна, а орендаря від прийняття майна.
При припиненні договору оренди будівлі або споруди орендовану будівлю або споруду повинно бути повернуто орендодавцю (ст. 655). [10 с. 396]
Договір оренди підприємства
За договором оренди підприємства в цілому як майнового комплексу, що використовується для здійснення підприємницької діяльності, орендодавець зобов'язується надати орендарю за плату в тимчасове володіння і користування земельні ділянки, будівлі, споруди, обладнання та інші входять до складу підприємства основні засоби, передати в порядку, на умовах і в межах, визначених договором, запаси сировини, палива, матеріалів та інші оборотні кошти, права користування землею, водою та іншими природними ресурсами, будівлями, спорудами та обладнанням, інші майнові права орендодавця, пов'язані з підприємством, права на позначення, індивідуалізують діяльність підприємства , та інші виключні права, а також поступитися йому права вимоги і перевести на нього борги, що відносяться до підприємства. Передача прав володіння та користування перебувають у власності інших осіб майном, у тому числі землею та іншими природними ресурсами, проводиться в порядку, передбаченому законом і іншими правовими актами (ст. 656).
Права орендодавця, отримані їм на підставі дозволу (ліцензії) на заняття відповідною діяльністю, не підлягають передачі орендарю, якщо інше не встановлено законом або іншими правовими актами. Включення до складу переданого за договором підприємства зобов'язань, виконання яких орендарем неможливо за відсутності у нього такого дозволу (ліцензії), не звільняє лізингодавця від відповідних зобов'язань перед кредиторами.
Предметом договору оренди є підприємство в цілому, тобто майновий комплекс, використовуваний для здійснення підприємницької діяльності. Не будучи в той же час і яким-небудь єдиним правом, воно являє собою господарське єдність ряду майнових, правових і фактичних цінностей.
Договір укладається в письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами. Недотримання цієї форми тягне недійсність договору. Договір, незалежно від його терміну, підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації. Передача підприємства орендарю крім передачі матеріальних цінностей може включати в себе поступку права вимоги, переведення боргу і т.д. Не входять до складу підприємства права орендодавця, отримані їм на підставі ліцензії на заняття певною діяльністю.
Підприємство як майновий комплекс має цільовий характер, а це передбачає більшу свободу власника у визначенні складу підприємства як майнового комплексу. Права орендаря підприємства істотно ширше прав орендаря іншого майна. Якщо в договорі немає прямої заборони, орендар має право без згоди орендодавця продавати, обмінювати, надавати в тимчасове користування або позику матеріальні цінності, що входять до складу майна орендованого підприємства, здавати їх у суборенду і передавати свої права та обов'язки за договором оренди щодо таких цінностей іншій особі за умови, що це не тягне зменшення вартості підприємства і не порушує інших положень договору оренди підприємства. Не застосовується щодо землі та інших природних ресурсів.
Істотне обмеження цього права: дії орендаря не можуть спричинити зменшення вартості всього підприємства. На тих же умовах орендар має право проводити реконструкцію, розширення, технічне переоснащення підприємства та, відповідно, має право на відшкодування вартості невіддільних поліпшень орендованого майна, незалежно від дозволу орендодавця на виробництво таких поліпшень.
Правила про відповідальність орендаря і орендодавця перед кредитором, про самих правах кредитора за зобов'язаннями, включеним до складу підприємства, практично ідентичні правилам, встановленим для продажу підприємства, за винятком того, що кредиторові не дано правомочностей вимагати визнання договору оренди недійсним повністю або у відповідній частині. Орендар підприємства зобов'язаний протягом усього терміну дії договору оренди підприємства підтримувати підприємство у належному технічному стані, у тому числі здійснення його поточного і капітального ремонту.
На орендаря покладаються витрати, пов'язані з експлуатацією орендованого підприємства, якщо інше не передбачено договором, а також зі сплатою платежів зі страхування орендованого майна (ст. 661).
При припиненні договору оренди підприємства орендований майновий комплекс повинен бути повернений орендодавцю з дотриманням правил, передбачених статтями 656, 657 і 659 ЦК. Підготовка підприємства до передачі орендодавцю, включаючи складання та подання на підписання передавального акту, є в цьому випадку обов'язком орендаря і здійснюється за його рахунок, якщо інше не передбачено договором (ст. 664). [10 с. 399], [9 с. 247]
Висновок
Теоретичний огляд в даній курсовій роботі дозволив зробити висновок, що оренда є одним з найбільш вигідним і поширеним видом зобов'язань. Аналіз наукових робіт наведених у цій роботі авторів показав, що питання оренди нерухомості є пріоритетним. Дуже багато авторів наводить коментарі Цивільного кодексу РФ, що дозволило більш детально і точніше поставити завдання і мета роботи.
Причини виникнення оренди можуть бути різними, починаючи від небажання орендодавця розлучитися зі своїм майном і закінчуючи неможливістю для орендаря придбати необхідне майно через його високу ціну. У деяких країнах оренда є традицією, яка забезпечує оптимальне використання землі, лісів, інших угідь.
Список літератури
1. «Повний збірник кодексів РФ», Новосибірськ.: Сіб.унів. видавництво, 2005, 946 с.
2. «Цивільне право». Навчальний посібник, під. Ред. Сергєєв А.П., Толстой Ю.К., М.: Видавництво «Проспект», 2004, 776 с.
3. «Оренда нерухомості: збірник документів», упорядник і автор Жуковська К.В., М.: ОМЕГА-Л, 2006, 366 с.
4. Піляева Л.В. «Цивільне право. Частини загальна і особлива ». Підручник, М.: ТК Велбі, 2006, 800 с.
5. «Коментар до Цивільного кодексу частина перша, друга, третя», автор коментарів і упорядник Борисов А.Б., М.: Книжковий світ, 2004, 1159 с.
6. Завидів Б.Д. «Договір оренди нежитлових приміщень, правове регулювання». Навчальний посібник, М.: Дашков і К, 2004, 180 с.
7. Ковальов В.В. «Оренда: право, облік, аналіз, податки», М.: Фінанси і статистика, 2000, 272 с.
8. Кіндеева Е.А., Піскунова М.Г «Нерухомість: права угоди», М.: Юрайт-издат, 2006, 710 с.
9. «Цивільне право». Підручник, під загальною редакцією Алексєєва С.С., М.: ТК Велбі, 2006, 480 с.
10. «Громадянське право» у 2 т. том 2 Напівтім 1. Підручник, від шкоди. Проф. Е.А. Суханов, М.: Видавництво Бек, 2000, 704 с.