Оренда нерухомості
Арі нда (лат. arrendare - віддавати в найм) - форма майнового договору, при якій власність передається у тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування орендарю за орендну плату. Наприклад, у сільському господарстві і видобувних галузях оплачується тимчасове користування землею чи надрами. Включає земельну ренту, амортизацію відсотка за користування матеріальними активами. Плоди, продукція та доходи, отримані орендарем у результаті використання орендованого майна відповідно до договору, є його власністю.
Об'єктом оренди визнаються рухомі і нерухомі речі, в тому числі: земельні ділянки, підприємства, будівлі, споруди, обладнання, транспортні засоби та інші речі, що не втрачають своїх натуральних властивостей у процесі їх використання (такі речі називаються неспоживна). Договір оренди повинен чітко визначити конкретне майно, що здається в оренду, то є дані, що дозволяють індивідуалізувати об'єкт оренди, повинні бути безпосередньо вказані в договорі. Забороняється здавати в оренду підприємства оборонних галузей, зв'язку, транспорту, підприємства паливно-енергетичного комплексу, будівлі державних банків і т. д
Сторони договору
Орендодавець (лессор) - фізична або юридична особа, яка надає орендарю за плату в тимчасове користування і володіння або у тимчасове користування. Здавати в оренду майно може тільки його власник або особа, що має повноваження на це власником або законом.
Орендар (лес, посесор, орендар, тенант) - фізична або юридична особа, що уклала договір оренди і оплачує користування і володіння або користування наданим майном орендодавцю. До орендарю цивільне законодавство не передбачає будь-яких вимог і обмежень (за винятком цивільної дієздатності, як і до інших суб'єктам цивільно-правових відносин).
Орендодавець за власною ініціативою або з погляду на "погану поведінку" орендаря хоче достроково розірвати договір оренди. Виникає питання: коли і за яких обставин орендодавець має підстави достроково розірвати договір оренди? Якщо обидві сторони згодні розірвати договір, тоді не виникає жодних проблем. І особливих причин для розірвання договору шукати не потрібно. Але нас як раз цікавить випадок, коли розірвати договір хоче лише одна сторона - орендодавець.
Подивимося, що з цього приводу зазначено у Цивільному кодексі України (далі - ЦК).
Згідно зі ст. 781 ЦК договір найму (оренди) припиняється у разі ліквідації юридичної особи - орендаря чи орендодавця. Тобто, якщо орендар - юридична особа і це юридична особа ліквідується, договір оренди припиняється. Але це, скажімо так, не найпоширеніший випадок і нашій ситуації не стосується.
Тому йдемо далі. У орендодавця є можливість у певних випадках відмовитися від договору оренди - розірвати його без рішення суду. Тобто припинити договір у зв'язку з односторонньою відмовою від нього 1.
(1 На відміну від розірвання договору (про нього ми докладніше поговоримо далі), припинення договору у зв'язку з відмовою не потребує звернення до суду.)
Щодо цього в статті 214 ЦК зазначено: відмовитися від договору сторони мають право за взаємною згодою (не наш випадок), а також у випадках, передбачених законом, навіть тоді, коли умови договору повністю виконані сторонами.
Тобто для відмови від договору в односторонньому порядку достатньою умовою є бажання, скажімо так, ініціативної сторони та наявність відповідних підстав, передбачених законом. І тоді вже через сам факт відмови договір вважається розірваним. Подивимося, що це за випадки, передбачені законом.
Відповідно до статті 782 ЦК орендодавець має право відмовитися від договору оренди і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування протягом трьох місяців підряд. У разі відмови орендодавця від договору оренди договір вважається розірваним з моменту одержання орендарем повідомлення орендодавця про відмову від договору.
Отже, одна з можливостей позбавитися від орендаря - відмовитися від договору через несплату орендної плати протягом трьох місяців підряд. У цьому випадку орендодавець повинен написати письмову відмову від договору оренди і послати його (бажано з повідомленням про вручення) орендарю. З моменту отримання цього повідомлення договір вважається розірваним.
Якщо договір оренди укладений на невизначений строк, кожна зі сторін договору може відмовитися від нього в будь-який час. У письмовому вигляді попередивши про це другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна - за три місяці. Договором або законом може бути встановлено інший строк для попередження про відмову від договору найму, укладеного на невизначений строк. Тобто якщо договір оренди укладено на невизначений термін, відмовитися від такого договору орендодавець може без особливих на те причин (потрібно тільки попередньо повідомити про свій намір орендаря).
А якщо орендар сплачує всі своєчасно і в договорі чітко застережено термін оренди? Просто взяти і відмовитися від договору орендодавець у цьому випадку не зможе. Пояснюється це тим, що одностороння відмова від договору можливий тільки у випадках, передбачених законом. Ці випадки вже були зазначені вище.
Однак орендодавець має ще можливість розірвати договір за рішенням суду. Але і в цьому випадку, якщо друга сторона не бажає розривати договір, також потрібні достатні підстави.
Так, розірвання договору з ініціативи тільки однієї сторони можливо:
- У випадках, прямо передбачених договором;
- У випадках, прямо передбачених у законі.
Тобто, якщо в договорі орендодавець передбачить додаткові умови розірвання договору, крім тих, що визначено в ЦК (наприклад, за затримку комунальних платежів і тому подібне), то за таких умов орендодавець також може звертатися до суду для розірвання договору.
Інакше кажучи, умови, за яких договір може вважатися розірваним, сторони можуть передбачити в договорі. Навіть якщо в договорі не будуть передбачені такі умови або якщо в договорі будуть перераховані умови, відмінні від тих, що прописані в законі, у випадках, прямо передбачених законом, договір також можна буде розірвати за рішенням суду.
Згідно з нормами статті 783 ГК розірвання договору найму на вимогу орендодавця можливо, якщо:
- Орендар користується річчю всупереч договору або призначенню речі;
- Орендар без дозволу орендодавця передав річ у користування іншій особі;
- Орендар своїм недбалим поводженням створює загрозу пошкодження речі;
- Орендар не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на орендаря.
І ще одне. Договір може бути розірваний за рішенням суду на вимогу однієї із сторін не тільки у випадках, встановлених договором або законом, а й у разі істотного порушення договору другою стороною
При цьому істотним буде таке порушення, коли в результаті завданої цим шкоди друга сторона значною мірою втрачає те, на що вона розраховувала при укладенні договору. Хоча щодо орендних відносин це правило навряд чи стане в пригоді. Адже на що розраховує орендодавець, укладаючи договір оренди? По-перше, на орендну плату, по-друге, на збереження майна, переданого в оренду. У ЦК передбачені підстави для розірвання договору, такі як невнесення орендної плати і недбале поводження щодо майна. Так ось виходить, що це правило не таке вже й важливе, хоча грамотний юрист може і з нього викрутити пристойне підстава для розірвання договору.
Тепер щодо порядку розірвання договору. Якщо орендодавець і орендар є суб'єктами підприємницької діяльності, то в цьому питанні їм слід керуватися статтею 188 Господарського кодексу України. Тобто їм потрібно виконати деякі досудові формальності. Ці формальності можна пропустити, якщо одна із сторін за договором є фізичною особою - не суб'єктом підприємницької діяльності. Якщо ж обидві сторони є суб'єктами підприємницької діяльності, потрібно мати на увазі наступне:
Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозицію щодо цього другій стороні за договором.
Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну або розірвання договору, у двадцятиденний термін після отримання пропозиції повідомляє другу сторону про результати його (пропозиції) розгляду.
У разі, якщо сторони не прийшли до згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений термін, з урахуванням часу поштового обігу, зацікавлена сторона має право передати спір до суду (господарського суду).
Якщо договір розривається за рішенням суду, то розірваним він буде вважатися на момент винесення відповідного рішення (якщо інший термін не встановлено за рішенням суду).
Нагадаємо: якщо договір розривається на тій підставі, що орендодавець відмовляється від договору (орендар три місяці не вносить плату за оренду), то договір вважається розірваним з моменту повідомлення про це орендарю.
Важливий момент - у разі припинення договору оренди, орендар зобов'язаний негайно повернути орендодавцеві річ у стані, в якому вона була отримана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.
Якщо орендар не виконує свого обов'язку щодо повернення речі, орендодавець має право вимагати від орендаря сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення. Якщо орендар відмовляється оплачувати неустойку добровільно, орендодавець зможе стягнути її з орендаря за рішенням суду.
Розірвання договору оренди житла
У тому випадку, якщо орендодавець - фізична особа, здає в оренду своє житло, для того, щоб з'ясувати, які є підстави для розірвання цього договору, нам слід керуватися статтями 825, 826 ЦК.
Договір оренди житла може бути розірваний за рішенням суду на вимогу орендодавця у разі:
- Невнесення орендарем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий термін, а при короткостроковій оренді (укладеної строком до одного року) - понад два рази;
- Руйнування або псування житла орендарем або іншими особами, за дії яких він відповідає (в цьому випадку за рішенням суду орендарю може бути наданий строк не більше одного року для відновлення житла).
Якщо протягом терміну, визначеного судом, орендар не усуне допущених порушень, суд при повторному позові орендодавця виносить рішення про розірвання договору найму житла. На прохання орендаря суд може відстрочити виконання рішення не більше ніж на один рік.
Якщо орендар житла або інші особи, за дії яких він відповідає, використовують житло не за призначенням або систематично порушують права та інтереси сусідів, орендодавець може попередити орендаря про необхідність усунення цих порушень.
Якщо орендар чи інші особи, за дії яких він відповідає, після попередження продовжують використовувати житло не за призначенням або порушувати права та інтереси сусідів, орендодавець має право вимагати розірвання договору оренди житла.
Договір оренди частини будинку, квартири, кімнати (частини кімнати) також можуть бути розірвані на вимогу орендодавця, у разі необхідності використання житла для проживання самого орендодавця і членів його сім'ї. У цьому випадку орендодавець повинен попередити наймача про розірвання договору не пізніше, ніж за два місяці.
Як бачимо, найбільш зручним способом позбутися від орендаря, якщо мова йде про оренду житла, це спроба розірвати договір на підставі, що житло, яке здається в оренду, орендодавець хоче використовувати для свого проживання або членів його сім'ї. По-перше, в цьому випадку не слід подавати повторний позов, як у випадку з розірванням договору на інших підставах (затримка орендарем орендної плати, псування орендарем майна орендодавця). По-друге, використовуючи це підстава, можна розірвати договір оренди житла навіть з самим добросовісним орендарем.
До зазначеного додамо, що у разі розірвання договору оренди житла, орендар та інші особи, які жили в приміщенні, підлягають виселенню з житла на підставі рішення суду, без надання їм іншого житла.
Тепер поговоримо про терміни договору оренди, про автоматичне продовження договору оренди, про те, як орендодавцю застрахувати себе від продовження договору оренди нерухомості без його на те згоди.
У статті 763 ЦК зазначено, що договір оренди укладається на строк, встановлений договором. У той же час, якщо термін договору не встановлений, договір оренди вважається укладеним на невизначений строк. Щодо оренди житла, то відповідно до статті 821 ЦК, якщо в договорі строк не встановлений, договір вважається укладеним на п'ять років.
Якщо договір оренди укладений на невизначений строк, кожна зі сторін договору може відмовитися від нього в будь-який час. У письмовому вигляді попередивши про це другу сторону за місяць, а в разі оренди нерухомого майна - за три місяці. Договором або законом може бути встановлено інший строк для попередження про відмову від договору оренди, укладеного на невизначений строк.
Законом можуть бути встановлені максимальні (граничні) строки договору оренди окремих видів майна. При цьому, якщо до закінчення встановленого законом максимального терміну оренди жодна із сторін не відмовилася від договору, укладеного на невизначений строк, він припиняється після закінчення максимального терміну договору.
Договір оренди, термін якого перевищує встановлений законом максимальний строк, вважається укладеним на строк, що відповідає максимальному строку.
З термінами договору все зрозуміло. Однак тут є підводні камені, на яке наштовхується більшість орендодавців. Справа в тому, що статтею 764 ЦК визначено правові наслідки продовження користування майном після закінчення строку договору оренди.
У цій статті прямо зазначено: якщо орендар продовжує користуватися майном після закінчення строку договору оренди, то, за відсутності заперечень орендодавця протягом одного місяця, договір вважається оновленим на термін, який був раніше встановлений договором.
От і виходить, що багато орендодавців, які не встежили за орендарем, "з вини" цієї норми потім не можуть позбутися від орендарів ще тривалий час. Так що про таку особливість пролонгації договорів не можна забувати в будь-якому випадку.
Припустимо, орендодавець має підстави вимагати від орендаря, щоб він звільнив орендоване приміщення (закінчився термін договору оренди, орендодавець відмовився від договору через те, що орендар затримує орендні платежі). Однак орендар і не збирається виселятися з зайнятого ним приміщення. Що робити в цьому випадку орендодавцю? У нього є два шляхи. Перший - прийняти якісь заходи самостійно, тобто змусити орендаря звільнити приміщення. Другий - звернутися до суду.
Перший спосіб, звичайно, начебто набагато більш привабливий для орендодавця, адже судовий процес може тривати не один місяць, плюс можливі витрати на держмито та інші витрати, пов'язані з судовим процесом. Проте чи буде цей перший спосіб звільнення свого приміщення законним?
Однозначно відповісти складно: багато чого залежить від того, який саме шлях вибере орендодавець у процесі виселення орендаря, якими методами буде діяти, як складено договір і як себе поведе у відповідь орендар.
На практиці зустрічаються випадки, коли в договорі між сторонами передбачається: якщо орендар не звільняє приміщення, орендодавець має право самостійно вжити заходів, щоб в'їхати у займане орендарем приміщення, забезпечивши заходи щодо збереження майна. Речі орендаря описуються, вивозяться і повертаються згодом орендарю цілими і неушкодженими. Але іноді орендар все одно подає до суду на орендодавця, звинувачуючи його у самоуправстві і крадіжці його майна. І хоча судовий процес такі орендарі, як правило, програють, це не рятує орендодавця від зайвих витрат на адвоката, від нервування, крім того, в його пасиві - витрачання часу.
Отже, в більшості випадків відповідь на питання, чи можна самому орендодавцю звільнити приміщення, найімовірніше, буде негативним. Зрозуміло, що орендар, який не хоче звільняти приміщення, - постійний головний біль для орендодавця. Але в кожному будь-якому випадку, дії орендодавця не повинні суперечити встановленим порядком повернення приміщення. Тобто, коли всі можливі способи розірвання договору без звернення до суду вже випробувані, а саме: спроба мирно домовитися не вдалася, лист про розірвання договору в односторонньому порядку (якщо була затримка орендної плати) проігноровано, і все це не привело до бажаного результату, виселяти з приміщення орендарів слід через суд.
Якщо розкривати двері приміщення і звільняти приміщення від речей орендаря самостійно, то все це може призвести до зустрічного позову до суду з боку орендаря. І тоді вже орендодавець буде виступати відповідачем у суді. А це навряд чи найкращий варіант.
Частіше за все, отримання судового рішення ще не означає отримання боргу за орендну плату і приміщення. Попереду ще боротьба за своє майно і процедура стягнення грошей, в яку будуть вже залучені державні виконавці. Тобто, отримавши рішення суду, виселенням буде займатися держвиконавець. І завдання орендодавця - активно йому в цьому сприяти. Тоді справа з виселення завершиться успішно.
Під таким сприянням слід розуміти наступне:
- Сприяння в доставці орендарем постанови про відкриття виконавчого провадження з пропозицією про добровільне звільнення приміщення та вручення цієї постанови боржника;
- Доставку виконавця на місце виселення;
- Допомога в організації робіт з відкриття приміщення, якщо орендар закрив приміщення і в ньому не перебуває;
- Сприяння в організації та оплати робіт з вивезення майна орендаря і передача його на зберігання.
Якщо говорити не тільки про виселення, а й про стягнення орендної плати з орендаря, то не виключено, що судові (та інші) витрати перевищать борг "квартиранта", тому, перш ніж почати судовий розгляд, слід підрахувати всі майбутні витрати і бути впевненим щодо платоспроможності орендаря.
Вище ми відзначали, що самостійно виселити орендаря буде не зовсім законним. Проте виселити недобросовісного орендаря або того, у кого термін оренди вже минув, навіть отримавши постанову суду, теж вдається далеко не завжди.
У цьому випадку орендодавцю вже нічого не залишиться, як вдатися до різних способів, які б допомогли прискорити виселення орендаря. Практики, які вже стикалися з подібною проблемою, дають різні поради. Одні, щоб прискорити виселення орендаря, пропонують почати в приміщенні капітальний ремонт або ще якось перешкоджати господарській діяльності орендаря. Наприклад, якщо туалет або інші службові приміщення знаходяться окремо від офісу, закрити їх. Інші радять перекрити воду, відключити світло (тобто діяти через комунальні служби), вселити в офіс нових орендарів (нехай навіть липових), змінити замки. В кінці-кінців, в орендодавця вже буде рішення суду, на підставі якого договір буде вважатися розірваним. Тобто дії, які до суду могли б розцінюватися як самоуправство (припустимо, навіть, що це так), після винесення судового рішення вже не будуть виглядати такими (хоча тут теж є межа між легальністю і беззаконням і важливо її не переступити).
На закінчення хотілося б зауважити наступне. Виселення орендаря за його активної протидії цьому - справа дуже складна, але для того, щоб орендодавець у цій битві не виявився стороною, що програла, потрібно обов'язково діяти в межах закону. Ці кордону ми і постаралися окреслити в цій публікації. Так що успіхів вам.