Міністерство освіти РФ.
Державна полярна академія.
Кафедра менеджменту організації.
Реферат
з навчальної дисципліни «Маркетинг»
на тему
«Дослідження ринку нерухомості».
Виконала: студентка 4курса
521 групи Левченко А.Ю.
Перевірив: Крикун В.П.
Санкт-Петербург, 2006 рік.
План.
1. Введення.
2. Поняття нерухомості і її види.
3. Ринок нерухомості: поняття, суб'єкти та чинники формування.
4. Основні підходи і методи дослідження ринку нерухомості.
5. Огляд ринку нерухомості міста Санкт-Петербург.
6. Висновок
7. Список використаної літератури.
1. Введення.
Серед елементів ринкової економіки особливе місце займає нерухомість, яка виступає в якості засобів виробництва (земля, адміністративні, виробничі, складські, торговельні та інші будівлі та приміщення, а також інші споруди) і предмета чи об'єкта споживання (земельні ділянки, житлові будинки, дачі, квартири, гаражі). Нерухомість виступає основою особистого існування для громадян і служить базою для господарської діяльності та розвитку підприємств і організацій усіх форм власності. У Росії відбувається активне формування і розвиток ринку нерухомості і все більше число громадян, підприємств та організацій бере участь в операціях з нерухомістю.
Нерухомість є головним предметом обговорення під час приватизації державної і муніципальної власності, при оренді нежитлових приміщень, при покупці і продажу житлових приміщень. З'явився шар нових власників нерухомості як у сфері особистого споживання, так і в багатьох сферах підприємницької діяльності. Утворилися комерційні структури, що діють на ринку нерухомості.
Розгортається діяльність вітчизняних і зарубіжних інвесторів, для яких велике значення має набуття гарантованих прав користування землею і правовий захист їх інтересів. Початок розвиватися місцеве законодавство з регулювання сфери нерухомості.
2. Поняття нерухомості і її види.
Термін «нерухомість» з'явився в Росії в 17 столітті, але ніде немає його точного визначення. Згідно з Цивільним кодексом РФ до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди. До нерухомих речей належать також підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти.
Законом до нерухомих речей може бути віднесено й інше майно. Так, наприклад, підприємство в цілому як майновий комплекс також визнається нерухомістю. Згідно з Цивільним кодексом РФ підприємство розглядається не як суб'єкт, а безпосередньо як об'єкт цивільних прав. Підприємство в цілому або його частина може бути об'єктом купівлі-продажу, застави, оренди та інших угод, пов'язаних із встановленням, зміною та припиненням речових прав. Підприємство може бути також передано у спадок.
До економічних характеристиках нерухомості можна віднести її рідкість (немає абсолютно однакових об'єктів нерухомості); вартість прилеглих земель, будівель (наприклад, будівництво шкідливого виробництва); територіальних особливостей (зміна територіальних переваг може підвищити вартість нерухомості без фізичних змін), цільове призначення (як правило, без істотних витрат не може бути змінене).
Нерухомість розпадається на три основних типи: земля, житло та нежитлові приміщення.
Залежно від характеру використання нерухомість розподіляється на використовувану для житла (будинки, котеджі, квартири), для комерційної діяльності (готелі, офісні будівлі, магазини тощо), для виробничих цілей (склади, фабрики, заводи і т.п. ), для сільськогосподарських (ферми, сади) і спеціальних цілей (школи, церкви, лікарні, ясла-садки, будинки престарілих та ін.)
3. Ринок нерухомості: поняття, суб'єкти та чинники формування.
Ринок - спосіб взаємодії продавців і покупців; сукупність існуючих і потенційних покупців товару. Нерухомість є особливим товаром, тому що її характеристики не характерні для інших товарів. Ринок нерухомості - це сукупність відносин навколо операцій з об'єктами нерухомості (продажу, купівлі, оренди, застави тощо).
Основними особливостями ринку нерухомості є:
· Локальний характер ринку нерухомості (скорочення числа можливих угод з-за певного місця розташування);
· Унікальність всіх ділянок землі (тягне розходження в цінах);
· Низька ліквідність нерухомості в порівнянні з іншими товарами (внаслідок необхідності залучення правових інститутів при здійсненні операцій);
· Невідповідність високої ціни і фінансових можливостей покупців, що вимагає наявність кредиту в більшості випадків;
· Розкид в цінах внаслідок неповної інформованості продавців і покупців.
За функціональним призначенням об'єктів ринок нерухомості підрозділяється на 4 основні складові:
· Ринок землі (земельних ділянок),
· Ринок житла,
· Ринок нежитлових приміщень,
· Ринок промислової нерухомості.
Можна також виділити ринок незавершених об'єктів та готельних послуг.
Основними суб'єктами ранка нерухомості поряд з власниками і користувачами нерухомого майна (якими можуть бути фізичні та юридичні особи) є: банки, будівельні організації (підрядники), фірми-ріелтери, юридичні фірми, страхові компанії, комітети з управління майном, бюро технічної інвентаризації, арбітражний суд, нотаріальні контори, податкові інспекції.
У зв'язку з розвитком ринку нерухомості виникла необхідність у оціночної діяльності. Оціночна діяльність - це що підлягає ліцензуванню діяльність особи (оцінювача), що полягає у встановленні їм відносно оцінюваного об'єкта з використанням спеціальних правил і методик ринкової або іншої вартості нерухомості.
Розвитку ринку нерухомості сприяє вільний перехід прав власності на нерухомість. Слід зазначити, що відповідно до Цивільного кодексу РФ потрібне обов'язкове нотаріальне посвідчення угод з нерухомістю. Розпочато створення товариств власників житла (об'єднань власників житла з метою спільної експлуатації).
У цілому формування вітчизняного ринку нерухомості можна охарактеризувати наступними чинниками:
1. Макроекономічна нестабільність (неможливо передбачити нормативні акти, прийняття яких обумовлюється політичною кон'юнктурою).
2. Інфляція. З одного боку, інвестиційна активність і розвиток нормальної системи іпотечного кредитування знижуються, а з іншого - через обмеженість більш ліквідних і рентабельних напрямків інвестування вкладень у нерухомість є привабливими.
3. Розмитість законодавчої бази.
4. Відсутність спеціальних служб збору та аналізу інформації, що робить інформаційний простір непрозорим.
5. низький професіоналізм учасників ринку нерухомості (невеликий досвід роботи, невизначеність законодавчої бази).
6. Нерівномірний розвиток сегментів ринку нерухомості (найбільш масовим є ринок житла).
З переходом України до ринкових відносин нерухомість стає товаром, і ринок нерухомості набирає обертів. Невизначеність права власності на землю, інфляція та інші перераховані вище фактори накладають відбиток на розвиток російського ринку нерухомості.
4. Основні підходи і методи дослідження ринку нерухомості.
Відмінні особливості ринку нерухомості є:
- Індивідуальність ціноутворення;
- Високий рівень витрат;
- Важлива роль взаємодії первинного і вторинного ринків;
- Висока залежність цін, прибутковості і ризиків від стану регіонально економіки;
- Різноманіття ризиків;
- Низька ліквідність товару на ринку;
- Слабкість цінових механізмів саморегулювання ринку.
З іншого боку ринок нерухомості відрізняється низкою чинників, які ускладнюють його аналіз. Це:
- Важкодоступність достовірної інформації;
- Обмежена кількість аналогічних угод;
- Різноманіття факторів, що визначають тенденції розвитку ринку.
З урахуванням зазначених обставин аналіз ринку нерухомості являє собою настільки ж важливу, наскільки і важке завдання.
Саме в такій якості вона важлива для формування політики на ринку. Виділення сегментів дозволяє сфокусувати увагу не на ринку в цілому, а на його складової частини і, виходячи з цього визначити або особливості роботи на даному сегменті (якщо мова йде про вибір ринкової ніші), або конкурентоспроможності об'єкта (якщо мова йде про окремий об'єкт нерухомості) . На ринку нерухомості сегментація може бути проведена за цілою низкою ознак: географічному положенню, фізичних характеристиках, функціональним призначенням об'єктів або навіть за комплексом ознак.
Раз і завжди певного підстави для сегментації немає і не може бути. Важливо, щоб вона дозволяла поєднувати дійсно однорідні об'єкти (і які стоять за ними групи споживачів), межі сегментів могли бути чітко визначені і виділення сегментів дозволяло б приймати економічно виправдані рішення, краще розуміти поведінку споживачів, грамотно вибудовувати відносини з ними і в результаті забезпечувало б успіхи в продажах.
В якості ознак, обраних у якості підстав для сегментації ринку можуть бути взяті фізичні характеристики об'єктів нерухомості, за якими стоять однорідні групи покупців нерухомості.
Може бути обраний й інший шлях, коли в основу сегментації кладеться класифікація самих споживачів.
Наприклад, на ринку приміщень комерційного призначення може бути доцільним наступне розділення потенційних споживачів:
1. Установи, страхові, фінансові організації: їхня діяльність безпосередньо пов'язана з потоком відвідувачів, по-перше, і, по-друге, для їх нормального функціонування необхідні постійні контакти як між собою так і з органами влади. Звідси вони готові заплатити більш високу орендну плату в безпосередньому центрі міста, але території, досить близькі до центру, проте не належать власне до нього, їм мало цікаві.
2. Виробничі організації: для деяких з них важливо мати представницькі офіси в центрі міста, однак робочі офіси, в яких зайняті тільки працівники цих організацій, і тим більше власне виробничі приміщення, вони вважатимуть за краще розміщувати на периферії з більш низьким рівнем орендної плати.
3. Торговельні організації: їх орієнтації залежать від характеру товарів (продовольчі, промислові, для пересічного відвідувача, для елітних клієнтів). Відповідно вони орієнтовані на пасажиропотоки різної якості і, виходячи з них, будують свою політику по відношенню до орендної плати.
Так, підвищений попит з боку торгуючих організацій на будівлі ділянки. Розташовані в безпосередній близькості до транспортних потоків, свідчить не просто про те, що місце розташування як таке впливає на прибутковість діяльності. Вимоги до місця розташування можуть бути різними в залежності від характеру торгівлі:
- Для підприємств, що торгують продовольчими товарами, важлива з близькість до місць проживання населення;
- Для підприємств, що торгують елітними товарами, важливе розташування поблизу від місць розташування установ або на транспортних магістралях:
- Для підприємств, що торгують обмеженим набором «ходових» товарів, істотна близькість до маршрутів громадського транспорту та ін
У свою чергу ринок офісних приміщень для першої групи споживачів нерухомості може бути сегментований вже за якістю пропонованих на ринку об'єктів.
Таким чином, критерії сегментації не можуть бути задані апріорі і назавжди затвержено. Головне в тому, щоб представники сегмента дійсно являли собою однорідне за своїм представниками і вимоги спільнота споживачів і були достатнім безліччю для виявлення закономірних тенденцій в їх поведінці.
І, навпаки, якщо мова йде про робочі офісах, то тут позиції банків і промислових підприємств можуть істотно розійтися і об'єднання їх в рамках одного сегмента представництва вже мало виправданим.
Сегментація ринку є основною для наступного етапу дослідження ринку - позиціонування, об'єктом якого може бути як фірма і її послуги, так і окремий об'єкт нерухомості.
Позиціонування - віднесення будь-якого продукту до певного сегменту ринку, а також визначення та «висвічування» його місця в рамках сегмента.
В якості продукту при цьому може виступати і об'єкт нерухомості, і пропонована клієнтам послуга, і, нарешті, сама фірма.
Позиціонуючи продукт, підприємець повинен показати його місце на ринку (приналежність до певного сегмента) і одночасно його відмінність від вже наявних на ринку, ті його гідності, які відсутні у аналогічних об'єктів, його «родзинку».
Як і сегментація, позиціонування має подвійне значення. По-перше, визначення місця продукту на ринку є підставою для розробки концепції просування об'єкта на ринок - визначення каналів просування, способів і засобів реклами, розробки цінової політики. По-друге, позиціонування направлено на клієнта і покликане сформувати у нього певний образ продукту.
Зрозуміло, і сегментація ринку, і позиціювання продукту - все це лише інструменти, які використовуються для досягнення головного завдання - прийняття оптимального економічного рішення, що приносить максимальний дохід підприємцю.
Їх значення полягає насамперед у тому, щоб фізичні характеристики (якість) створюваних (продаються) об'єктів відповідали їх економічними характеристиками (ціною, доходу) і уявленням споживачів пропонованих до реалізації об'єктів, що може коротко виражено у вигляді такої найпростішої формули:
Якість = ціні = споживачеві.
Наприклад, на первинному ринку нерухомості, виділяючи певний сегмент ринку, як сфери своєї активності, забудовник-підприємець повинен виявити той рівень вимог, який споживачі пред'являють до продукту (наприклад, до характеристик квартири), виходячи з цього прийняти ті чи інші технічні та містобудівні рішення , визначити вартісні характеристики, порівняти їх з можливостями потенційних покупців. Реально ця операція може проводиться кілька разів для того, щоб збалансувати всі складові наведеної вище формули.
Використання сегментації як інструменту при формуванні моделі поведінки підприємця дозволяє раціоналізувати свою економічну поведінку, уникнути зайвих витрат, правильно обрати способи просування свого продукту.
5. Огляд ринку нерухомості міста Санкт-Петербург.
"Петербург перетворився в одну суцільну будівництво", - так вважають не тільки гості міста, але і його жителі, для яких поява багатоповерхового житлового будинку на давно і міцно занедбаному пустирі вже не є подією. Будівельний бум, що зародився в Петербурзі в кінці 1990-х, щорічно додає в адресний довідник міста 150-170 житлових будинків. Фахівці вважають, що це зовсім не межа. Сьогодні в нашому місті є фірми-будівельники і потенційні покупці.
За даними досліджень ринку житла, в 2000 році найбільшим успіхом у забудовників користувався Приморський район, вже кілька років поспіль є лідером петербурзького житлового будівництва.
Тут було зведено 45 будинків, тобто майже третину від сумарного числа житлових будинків, побудованих в Петербурзі. Ненабагато відстали Пушкінський (33) та Петродворцовий район (28 будинків). Аутсайдери у справі спорудження нового житла - Виборзький, Калінінський і Красносельський райони (відповідно, 2, 4 та 4 житлових будинки). Абсолютний ж відстає - Красногвардійський район.
Петербурзькі фірми, що пропонують нове житло, можна розділити на три основні категорії. До першої належать компанії-забудовники, які є ініціаторами інвестиційно-будівельних проектів. Така компанія отримує від міської адміністрації ділянку землі під забудову, сама знаходить підрядників, відповідає за виконання фінансових зобов'язань перед містом і управляє фінансовими потоками (тобто приймає гроші від власників майбутніх квартир і оплачує будівельні роботи).
Друга група продавців житла - це фірми, які забезпечують проект матеріальними ресурсами, робочою силою або допоміжними послугами пропорційно заздалегідь обумовленій частці нерухомості, яка переходить у їхню власність після здачі будинку в експлуатацію. Зазвичай в цій ролі виступають підрядчики або постачальники будматеріалів, які отримують оплату квартирами або комерційними приміщеннями в майбутньому будинку.
Третя і, мабуть, найбільш численна група продавців - це посередники між власником прав на споруджуваний будинок і кінцевими власниками майбутніх квартир. Найчастіше це професійні ріелтерські агентства, що займаються своїм звичайним бізнесом - пошуком покупця житла за відповідну комісійну винагороду. Як правило, такі агентства працюють з другою групою продавців - майбутніми власниками.
За різними оцінками, продажем нового житла в Петербурзі постійно займаються 70-80 компаній, щодня пропонують на продаж квартири в більш ніж 160 будинках, що будуються.
Забудовники стверджують, що успіх нового проекту на 50% залежить від вибору місця під майбутнє будівництво, а також від типу об'єкта, що будується. Ще в 1998 році вважалося, що типове житло за відносно недорогою ціною можна продавати де завгодно і в яких завгодно кількостях. Однак ціни на ринку вирівнялися, і сьогодні їхати на околицю заради економії пари тисяч доларів вже не має сенсу. Так, при забудові Дев'яткино, Сертолово, Кузьмолово і Рибальського передбачалося, що недороге житло в цих районах буде користуватися підвищеним попитом. Однак багато будинки, побудовані в цих районах одразу після серпневої кризи 1998 року, до цих пір заселені не до кінця. До речі, рік-два тому аналогічна проблема виникала і в Москві, де подовгу пустували цілі квартали, а сумарна площа незатребуваного житла становила більше 1 млн. кв. м. На думку фахівців, проблема в тому, що забудовники зводили дешеві будинки, прагнучи залучити клієнта відносно невисокою вартістю квартир. Однак сьогодні і в Москві, і в Петербурзі городянам, поліпшує свої житлові умови, надається широкий вибір квартир у всіх міських районах. І економія коштів лише один із критеріїв вибору.
"Будівництво нового житла на петербурзьких околицях має два вразливих місця - слабкий розвиток транспорту і відсутність об'єктів соціальної інфраструктури, - пояснює проректор Інституту нерухомості Олександр Мошни. - З магазинами просто - в зоні ймовірного будівництва торгові підприємства з'являються швидко. А от школи, дитячі сади і поліклініки були і залишаються "хворим місцем" забудовників, оскільки існують суворі норми співвідношення числа жителів району та кількості місць в соціальних установах ".
У принципі, заможному забудовнику ніхто не заважає самостійно створити технічні і соціальні умови для зведення нового будинку. Однак з урахуванням витрат на пристрій мікрорайону квартири в новому будинку стануть "золотими", продавати квадратні метри собі в збиток ніхто із забудовників не погодиться.
У 2004 р. на ринку нерухомості Санкт-Петербурга почалася криза. Стагнація, викликана різким падінням купівельного попиту, призвела до того, що обсяг продажів упав на 20-25%. 17% квартир в зданих будинках залишаються нереалізованими. Однак, це не викликало помітного падіння цін на ринку. У 2005 р. в Пітері закладено в кілька разів менше житлових будинків, ніж у попередньому. Обвал ринку нерухомості почався з травня - червня 2004 р. і досяг свого максимуму до початку весни 2005 р. Якщо говорити про ціни, то вони простояли більше року майже на одному рівні, середнє падіння не перевищувало 1,5%. При цьому постійно зростала собівартість будівництва. Коли потенційні покупці побачили, що ціни на житло перестали рости, вони стали довше вибирати.
Корпоративні інвестори, які вкладали гроші в цей сегмент ринку, або стали інвестувати менше, або перестали це робити зовсім, оскільки прибутковість впала.
Причин, які призвели до такого стану справ, кілька. По-перше, надвиробництво. У Санкт-Петербурзі, в якому сьогодні проживає 4,6 млн людей, два з половиною роки тому чисті продажі на ринку складали приблизно 900 тис. кв. м., а 3,7-3,8 млн кв. м перебували в різній стадії будівництва. За два з половиною роки кількість об'єктів у будівництві збільшилася на 2 млн кв. м. За станом на початок весни 2005 року це було вже 5,5 млн кв. м.
Кількість об'єктів, що зводяться збільшилася на 45%, але темпи продажів не почали зростати: вони просто не встигають за таким зростанням обсягу будівництва.
Друга причина - різке зростання собівартості будівництва. За рівнем зростання зарплат, вартості матеріалів, інших витрат пітерський ринок практично не відрізняється від московського. А от зростання цін на земельні ділянки в Пітері був значним. До осені 2003 р. земля в Санкт-Петербурзі була сильно недооцінена. Право забудови за типовими об'єктах коштувало 15-25 дол на 1 кв. м. І всього за один рік, з осені 2003 до осені 2004 р., відбулося зростання майже в п'ять разів. У середньому право забудови вийшло на 100-120 дол за 1 кв. м, а за деякими окремим торгів ціни доходили до 170-180 дол Стан ринку і платоспроможність забудовників за такими темпами зростання також не встигали.
До вересня 2005 року клієнти стали поступово повертатися на ринок: забудовники стали регулювати ринок, знижуючи обсяги будівництва. За перші вісім місяців 2005 року на ринок було виведено мінімальна кількість об'єктів порівняно з останніми трьома роками.
Якщо торкнутися питання про ціни, то мінімальні ціни починаються від 900 дол за квадратний метр у типових будинках і закінчуються 10-12 тисячами доларів за метр в елітних будинках на вторинному ринку.
Якщо говорити про середні ціни, то тут все-таки левову частку становить житло економ-класу, і середня цифра по цим двом категоріям знаходиться на рівні 1100 дол за 1 кв. м на первинному ринку і 1200 - 1250 на вторинному ринку. Потрібно мати на увазі, що собівартість будівництва включає в себе не тільки підготовку землі, але й рекламу, підключення до зовнішніх комунікаційних мереж, встановлення сантехніки та інше.
Як і по всій Росії в Санкт-Петербурзі розвивається ринок іпотечного кредитування, мета якого зробити покупку житла доступною. На жаль, до цих пір доступ до іпотеки вкрай важка - дуже обмежена кількість петербуржців може дозволити собі покупку квартири в кредит. Існуючі базові умови: строки подання, початковий внесок, процентна ставка, вимоги до одержуваному доходу і наданих документів такі, що, за експертними оцінками, купити житло в кредит зараз можуть не більше 3% громадян. Щоб іпотека стала доступною і хоча б для 30% громадян, кредитним установам необхідно кардинально змінювати умови: знизити початковий внесок до 10%, а процентну ставку до 7-8%, терміни кредиту збільшити до 30 років, а також скоротити вимоги до наданих документів: адже існує надійна схема забезпечення кредиту - квартира знаходиться у банку в заставі.
Обсяг видачі іпотечних кредитів зростає дуже серйозно. Абсолютні цифри поки невеликі, але спостерігається динаміка дуже хороша. Якщо в 2004 р. в Пітері банки видали 1400 іпотечних кредитів, то вже на 1 липня 2005 р. видано 1700 кредитів. А до кінця року, як ми очікуємо, ця цифра складе як мінімум 3,5 тисячі. Експерти допускають, що тенденція до подвоєння буде продовжена, і в наступному році може бути видано близько 6-7 тисяч кредитів. У іпотеці задіяний ринок як вторинного, так і первинного житла. Причому третина кредитування відноситься саме до первинного ринку. Банки дуже активно відкривають іпотечні програми з споруджуваного житла (зокрема Ощадбанк у Санкт-Петербурзі недавно почав нову програму). Якщо до 2007 року за рахунок іпотечного кредитування буде продаватися більше 15% житла, то це стане додатковим платоспроможним попитом, який суттєво впливає на ринок. Зниження обсягів пропозиції та зростання попиту приведуть до 2007 року до збалансованості ринку.
6. Висновок.
Узагальнивши все вищевикладене можна зробити кілька висновків. Нерухомість включає в себе об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди. Ринок нерухомості - це сукупність відносин навколо операцій з об'єктами нерухомості (продажу, купівлі, оренди, застави тощо). Розвитку ринку нерухомості сприяє вільний перехід прав власності на нерухомість. З переходом України до ринкових відносин нерухоме майно стає товаром, і ринок нерухомості набирає обертів. Зрозуміло, і сегментація ринку, і позиціювання продукту - все це лише інструменти, які використовуються для досягнення головного завдання - прийняття оптимального економічного рішення, що приносить максимальний дохід підприємцю. Їх значення полягає насамперед у тому, щоб фізичні характеристики (якість) створюваних (продаються) об'єктів відповідали їх економічними характеристиками (ціною, доходу) і уявленням споживачів пропонованих до реалізації об'єктів. Однак сьогодні і в Петербурзі городянам, поліпшує свої житлові умови, надається широкий вибір квартир у всіх міських районах. У 2004 р. на ринку нерухомості Санкт-Петербурга почалася криза. Стагнація, викликана різким падінням купівельного попиту, призвела до того, що обсяг продажів упав на 20-25%. До вересня 2005 року клієнти стали поступово повертатися на ринок: забудовники стали регулювати ринок, знижуючи обсяги будівництва.
7. Список використаної літератури.
1. Котлер Ф. Основи маркетингу. Пер. з англ. / Заг. ред. і вступ. ст. Є. М. Прядив 'яної. - М.: Прогрес, 1993. - 736 с.
2. www.fontanka.ru
3. Щербаков О.І., Золотарьов І.І. , Щербакова Н.А. Основи економіки нерухомості: Навчальний посібник. - К.: НГАСУ, 1997. - 124с.
4. Санкт-петербурзькі відомості № 176 (2566) 28 вересня 2001 стаття 20.
Державна полярна академія.
Кафедра менеджменту організації.
Реферат
з навчальної дисципліни «Маркетинг»
на тему
«Дослідження ринку нерухомості».
Виконала: студентка 4курса
521 групи Левченко А.Ю.
Перевірив: Крикун В.П.
Санкт-Петербург, 2006 рік.
План.
1. Введення.
2. Поняття нерухомості і її види.
3. Ринок нерухомості: поняття, суб'єкти та чинники формування.
4. Основні підходи і методи дослідження ринку нерухомості.
5. Огляд ринку нерухомості міста Санкт-Петербург.
6. Висновок
7. Список використаної літератури.
1. Введення.
Серед елементів ринкової економіки особливе місце займає нерухомість, яка виступає в якості засобів виробництва (земля, адміністративні, виробничі, складські, торговельні та інші будівлі та приміщення, а також інші споруди) і предмета чи об'єкта споживання (земельні ділянки, житлові будинки, дачі, квартири, гаражі). Нерухомість виступає основою особистого існування для громадян і служить базою для господарської діяльності та розвитку підприємств і організацій усіх форм власності. У Росії відбувається активне формування і розвиток ринку нерухомості і все більше число громадян, підприємств та організацій бере участь в операціях з нерухомістю.
Нерухомість є головним предметом обговорення під час приватизації державної і муніципальної власності, при оренді нежитлових приміщень, при покупці і продажу житлових приміщень. З'явився шар нових власників нерухомості як у сфері особистого споживання, так і в багатьох сферах підприємницької діяльності. Утворилися комерційні структури, що діють на ринку нерухомості.
Розгортається діяльність вітчизняних і зарубіжних інвесторів, для яких велике значення має набуття гарантованих прав користування землею і правовий захист їх інтересів. Початок розвиватися місцеве законодавство з регулювання сфери нерухомості.
2. Поняття нерухомості і її види.
Термін «нерухомість» з'явився в Росії в 17 столітті, але ніде немає його точного визначення. Згідно з Цивільним кодексом РФ до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди. До нерухомих речей належать також підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти.
Законом до нерухомих речей може бути віднесено й інше майно. Так, наприклад, підприємство в цілому як майновий комплекс також визнається нерухомістю. Згідно з Цивільним кодексом РФ підприємство розглядається не як суб'єкт, а безпосередньо як об'єкт цивільних прав. Підприємство в цілому або його частина може бути об'єктом купівлі-продажу, застави, оренди та інших угод, пов'язаних із встановленням, зміною та припиненням речових прав. Підприємство може бути також передано у спадок.
До економічних характеристиках нерухомості можна віднести її рідкість (немає абсолютно однакових об'єктів нерухомості); вартість прилеглих земель, будівель (наприклад, будівництво шкідливого виробництва); територіальних особливостей (зміна територіальних переваг може підвищити вартість нерухомості без фізичних змін), цільове призначення (як правило, без істотних витрат не може бути змінене).
Нерухомість розпадається на три основних типи: земля, житло та нежитлові приміщення.
Залежно від характеру використання нерухомість розподіляється на використовувану для житла (будинки, котеджі, квартири), для комерційної діяльності (готелі, офісні будівлі, магазини тощо), для виробничих цілей (склади, фабрики, заводи і т.п. ), для сільськогосподарських (ферми, сади) і спеціальних цілей (школи, церкви, лікарні, ясла-садки, будинки престарілих та ін.)
3. Ринок нерухомості: поняття, суб'єкти та чинники формування.
Ринок - спосіб взаємодії продавців і покупців; сукупність існуючих і потенційних покупців товару. Нерухомість є особливим товаром, тому що її характеристики не характерні для інших товарів. Ринок нерухомості - це сукупність відносин навколо операцій з об'єктами нерухомості (продажу, купівлі, оренди, застави тощо).
Основними особливостями ринку нерухомості є:
· Локальний характер ринку нерухомості (скорочення числа можливих угод з-за певного місця розташування);
· Унікальність всіх ділянок землі (тягне розходження в цінах);
· Низька ліквідність нерухомості в порівнянні з іншими товарами (внаслідок необхідності залучення правових інститутів при здійсненні операцій);
· Невідповідність високої ціни і фінансових можливостей покупців, що вимагає наявність кредиту в більшості випадків;
· Розкид в цінах внаслідок неповної інформованості продавців і покупців.
За функціональним призначенням об'єктів ринок нерухомості підрозділяється на 4 основні складові:
· Ринок землі (земельних ділянок),
· Ринок житла,
· Ринок нежитлових приміщень,
· Ринок промислової нерухомості.
Можна також виділити ринок незавершених об'єктів та готельних послуг.
Основними суб'єктами ранка нерухомості поряд з власниками і користувачами нерухомого майна (якими можуть бути фізичні та юридичні особи) є: банки, будівельні організації (підрядники), фірми-ріелтери, юридичні фірми, страхові компанії, комітети з управління майном, бюро технічної інвентаризації, арбітражний суд, нотаріальні контори, податкові інспекції.
У зв'язку з розвитком ринку нерухомості виникла необхідність у оціночної діяльності. Оціночна діяльність - це що підлягає ліцензуванню діяльність особи (оцінювача), що полягає у встановленні їм відносно оцінюваного об'єкта з використанням спеціальних правил і методик ринкової або іншої вартості нерухомості.
Розвитку ринку нерухомості сприяє вільний перехід прав власності на нерухомість. Слід зазначити, що відповідно до Цивільного кодексу РФ потрібне обов'язкове нотаріальне посвідчення угод з нерухомістю. Розпочато створення товариств власників житла (об'єднань власників житла з метою спільної експлуатації).
У цілому формування вітчизняного ринку нерухомості можна охарактеризувати наступними чинниками:
1. Макроекономічна нестабільність (неможливо передбачити нормативні акти, прийняття яких обумовлюється політичною кон'юнктурою).
2. Інфляція. З одного боку, інвестиційна активність і розвиток нормальної системи іпотечного кредитування знижуються, а з іншого - через обмеженість більш ліквідних і рентабельних напрямків інвестування вкладень у нерухомість є привабливими.
3. Розмитість законодавчої бази.
4. Відсутність спеціальних служб збору та аналізу інформації, що робить інформаційний простір непрозорим.
5. низький професіоналізм учасників ринку нерухомості (невеликий досвід роботи, невизначеність законодавчої бази).
6. Нерівномірний розвиток сегментів ринку нерухомості (найбільш масовим є ринок житла).
З переходом України до ринкових відносин нерухомість стає товаром, і ринок нерухомості набирає обертів. Невизначеність права власності на землю, інфляція та інші перераховані вище фактори накладають відбиток на розвиток російського ринку нерухомості.
4. Основні підходи і методи дослідження ринку нерухомості.
Відмінні особливості ринку нерухомості є:
- Індивідуальність ціноутворення;
- Високий рівень витрат;
- Важлива роль взаємодії первинного і вторинного ринків;
- Висока залежність цін, прибутковості і ризиків від стану регіонально економіки;
- Різноманіття ризиків;
- Низька ліквідність товару на ринку;
- Слабкість цінових механізмів саморегулювання ринку.
З іншого боку ринок нерухомості відрізняється низкою чинників, які ускладнюють його аналіз. Це:
- Важкодоступність достовірної інформації;
- Обмежена кількість аналогічних угод;
- Різноманіття факторів, що визначають тенденції розвитку ринку.
З урахуванням зазначених обставин аналіз ринку нерухомості являє собою настільки ж важливу, наскільки і важке завдання.
Саме в такій якості вона важлива для формування політики на ринку. Виділення сегментів дозволяє сфокусувати увагу не на ринку в цілому, а на його складової частини і, виходячи з цього визначити або особливості роботи на даному сегменті (якщо мова йде про вибір ринкової ніші), або конкурентоспроможності об'єкта (якщо мова йде про окремий об'єкт нерухомості) . На ринку нерухомості сегментація може бути проведена за цілою низкою ознак: географічному положенню, фізичних характеристиках, функціональним призначенням об'єктів або навіть за комплексом ознак.
Раз і завжди певного підстави для сегментації немає і не може бути. Важливо, щоб вона дозволяла поєднувати дійсно однорідні об'єкти (і які стоять за ними групи споживачів), межі сегментів могли бути чітко визначені і виділення сегментів дозволяло б приймати економічно виправдані рішення, краще розуміти поведінку споживачів, грамотно вибудовувати відносини з ними і в результаті забезпечувало б успіхи в продажах.
В якості ознак, обраних у якості підстав для сегментації ринку можуть бути взяті фізичні характеристики об'єктів нерухомості, за якими стоять однорідні групи покупців нерухомості.
Може бути обраний й інший шлях, коли в основу сегментації кладеться класифікація самих споживачів.
Наприклад, на ринку приміщень комерційного призначення може бути доцільним наступне розділення потенційних споживачів:
1. Установи, страхові, фінансові організації: їхня діяльність безпосередньо пов'язана з потоком відвідувачів, по-перше, і, по-друге, для їх нормального функціонування необхідні постійні контакти як між собою так і з органами влади. Звідси вони готові заплатити більш високу орендну плату в безпосередньому центрі міста, але території, досить близькі до центру, проте не належать власне до нього, їм мало цікаві.
2. Виробничі організації: для деяких з них важливо мати представницькі офіси в центрі міста, однак робочі офіси, в яких зайняті тільки працівники цих організацій, і тим більше власне виробничі приміщення, вони вважатимуть за краще розміщувати на периферії з більш низьким рівнем орендної плати.
3. Торговельні організації: їх орієнтації залежать від характеру товарів (продовольчі, промислові, для пересічного відвідувача, для елітних клієнтів). Відповідно вони орієнтовані на пасажиропотоки різної якості і, виходячи з них, будують свою політику по відношенню до орендної плати.
Так, підвищений попит з боку торгуючих організацій на будівлі ділянки. Розташовані в безпосередній близькості до транспортних потоків, свідчить не просто про те, що місце розташування як таке впливає на прибутковість діяльності. Вимоги до місця розташування можуть бути різними в залежності від характеру торгівлі:
- Для підприємств, що торгують продовольчими товарами, важлива з близькість до місць проживання населення;
- Для підприємств, що торгують елітними товарами, важливе розташування поблизу від місць розташування установ або на транспортних магістралях:
- Для підприємств, що торгують обмеженим набором «ходових» товарів, істотна близькість до маршрутів громадського транспорту та ін
У свою чергу ринок офісних приміщень для першої групи споживачів нерухомості може бути сегментований вже за якістю пропонованих на ринку об'єктів.
Таким чином, критерії сегментації не можуть бути задані апріорі і назавжди затвержено. Головне в тому, щоб представники сегмента дійсно являли собою однорідне за своїм представниками і вимоги спільнота споживачів і були достатнім безліччю для виявлення закономірних тенденцій в їх поведінці.
І, навпаки, якщо мова йде про робочі офісах, то тут позиції банків і промислових підприємств можуть істотно розійтися і об'єднання їх в рамках одного сегмента представництва вже мало виправданим.
Сегментація ринку є основною для наступного етапу дослідження ринку - позиціонування, об'єктом якого може бути як фірма і її послуги, так і окремий об'єкт нерухомості.
Позиціонування - віднесення будь-якого продукту до певного сегменту ринку, а також визначення та «висвічування» його місця в рамках сегмента.
В якості продукту при цьому може виступати і об'єкт нерухомості, і пропонована клієнтам послуга, і, нарешті, сама фірма.
Позиціонуючи продукт, підприємець повинен показати його місце на ринку (приналежність до певного сегмента) і одночасно його відмінність від вже наявних на ринку, ті його гідності, які відсутні у аналогічних об'єктів, його «родзинку».
Як і сегментація, позиціонування має подвійне значення. По-перше, визначення місця продукту на ринку є підставою для розробки концепції просування об'єкта на ринок - визначення каналів просування, способів і засобів реклами, розробки цінової політики. По-друге, позиціонування направлено на клієнта і покликане сформувати у нього певний образ продукту.
Зрозуміло, і сегментація ринку, і позиціювання продукту - все це лише інструменти, які використовуються для досягнення головного завдання - прийняття оптимального економічного рішення, що приносить максимальний дохід підприємцю.
Їх значення полягає насамперед у тому, щоб фізичні характеристики (якість) створюваних (продаються) об'єктів відповідали їх економічними характеристиками (ціною, доходу) і уявленням споживачів пропонованих до реалізації об'єктів, що може коротко виражено у вигляді такої найпростішої формули:
Якість = ціні = споживачеві.
Наприклад, на первинному ринку нерухомості, виділяючи певний сегмент ринку, як сфери своєї активності, забудовник-підприємець повинен виявити той рівень вимог, який споживачі пред'являють до продукту (наприклад, до характеристик квартири), виходячи з цього прийняти ті чи інші технічні та містобудівні рішення , визначити вартісні характеристики, порівняти їх з можливостями потенційних покупців. Реально ця операція може проводиться кілька разів для того, щоб збалансувати всі складові наведеної вище формули.
Використання сегментації як інструменту при формуванні моделі поведінки підприємця дозволяє раціоналізувати свою економічну поведінку, уникнути зайвих витрат, правильно обрати способи просування свого продукту.
5. Огляд ринку нерухомості міста Санкт-Петербург.
"Петербург перетворився в одну суцільну будівництво", - так вважають не тільки гості міста, але і його жителі, для яких поява багатоповерхового житлового будинку на давно і міцно занедбаному пустирі вже не є подією. Будівельний бум, що зародився в Петербурзі в кінці 1990-х, щорічно додає в адресний довідник міста 150-170 житлових будинків. Фахівці вважають, що це зовсім не межа. Сьогодні в нашому місті є фірми-будівельники і потенційні покупці.
За даними досліджень ринку житла, в 2000 році найбільшим успіхом у забудовників користувався Приморський район, вже кілька років поспіль є лідером петербурзького житлового будівництва.
Тут було зведено 45 будинків, тобто майже третину від сумарного числа житлових будинків, побудованих в Петербурзі. Ненабагато відстали Пушкінський (33) та Петродворцовий район (28 будинків). Аутсайдери у справі спорудження нового житла - Виборзький, Калінінський і Красносельський райони (відповідно, 2, 4 та 4 житлових будинки). Абсолютний ж відстає - Красногвардійський район.
Петербурзькі фірми, що пропонують нове житло, можна розділити на три основні категорії. До першої належать компанії-забудовники, які є ініціаторами інвестиційно-будівельних проектів. Така компанія отримує від міської адміністрації ділянку землі під забудову, сама знаходить підрядників, відповідає за виконання фінансових зобов'язань перед містом і управляє фінансовими потоками (тобто приймає гроші від власників майбутніх квартир і оплачує будівельні роботи).
Друга група продавців житла - це фірми, які забезпечують проект матеріальними ресурсами, робочою силою або допоміжними послугами пропорційно заздалегідь обумовленій частці нерухомості, яка переходить у їхню власність після здачі будинку в експлуатацію. Зазвичай в цій ролі виступають підрядчики або постачальники будматеріалів, які отримують оплату квартирами або комерційними приміщеннями в майбутньому будинку.
Третя і, мабуть, найбільш численна група продавців - це посередники між власником прав на споруджуваний будинок і кінцевими власниками майбутніх квартир. Найчастіше це професійні ріелтерські агентства, що займаються своїм звичайним бізнесом - пошуком покупця житла за відповідну комісійну винагороду. Як правило, такі агентства працюють з другою групою продавців - майбутніми власниками.
За різними оцінками, продажем нового житла в Петербурзі постійно займаються 70-80 компаній, щодня пропонують на продаж квартири в більш ніж 160 будинках, що будуються.
Забудовники стверджують, що успіх нового проекту на 50% залежить від вибору місця під майбутнє будівництво, а також від типу об'єкта, що будується. Ще в 1998 році вважалося, що типове житло за відносно недорогою ціною можна продавати де завгодно і в яких завгодно кількостях. Однак ціни на ринку вирівнялися, і сьогодні їхати на околицю заради економії пари тисяч доларів вже не має сенсу. Так, при забудові Дев'яткино, Сертолово, Кузьмолово і Рибальського передбачалося, що недороге житло в цих районах буде користуватися підвищеним попитом. Однак багато будинки, побудовані в цих районах одразу після серпневої кризи 1998 року, до цих пір заселені не до кінця. До речі, рік-два тому аналогічна проблема виникала і в Москві, де подовгу пустували цілі квартали, а сумарна площа незатребуваного житла становила більше 1 млн. кв. м. На думку фахівців, проблема в тому, що забудовники зводили дешеві будинки, прагнучи залучити клієнта відносно невисокою вартістю квартир. Однак сьогодні і в Москві, і в Петербурзі городянам, поліпшує свої житлові умови, надається широкий вибір квартир у всіх міських районах. І економія коштів лише один із критеріїв вибору.
"Будівництво нового житла на петербурзьких околицях має два вразливих місця - слабкий розвиток транспорту і відсутність об'єктів соціальної інфраструктури, - пояснює проректор Інституту нерухомості Олександр Мошни. - З магазинами просто - в зоні ймовірного будівництва торгові підприємства з'являються швидко. А от школи, дитячі сади і поліклініки були і залишаються "хворим місцем" забудовників, оскільки існують суворі норми співвідношення числа жителів району та кількості місць в соціальних установах ".
У принципі, заможному забудовнику ніхто не заважає самостійно створити технічні і соціальні умови для зведення нового будинку. Однак з урахуванням витрат на пристрій мікрорайону квартири в новому будинку стануть "золотими", продавати квадратні метри собі в збиток ніхто із забудовників не погодиться.
У 2004 р. на ринку нерухомості Санкт-Петербурга почалася криза. Стагнація, викликана різким падінням купівельного попиту, призвела до того, що обсяг продажів упав на 20-25%. 17% квартир в зданих будинках залишаються нереалізованими. Однак, це не викликало помітного падіння цін на ринку. У 2005 р. в Пітері закладено в кілька разів менше житлових будинків, ніж у попередньому. Обвал ринку нерухомості почався з травня - червня 2004 р. і досяг свого максимуму до початку весни 2005 р. Якщо говорити про ціни, то вони простояли більше року майже на одному рівні, середнє падіння не перевищувало 1,5%. При цьому постійно зростала собівартість будівництва. Коли потенційні покупці побачили, що ціни на житло перестали рости, вони стали довше вибирати.
Корпоративні інвестори, які вкладали гроші в цей сегмент ринку, або стали інвестувати менше, або перестали це робити зовсім, оскільки прибутковість впала.
Причин, які призвели до такого стану справ, кілька. По-перше, надвиробництво. У Санкт-Петербурзі, в якому сьогодні проживає 4,6 млн людей, два з половиною роки тому чисті продажі на ринку складали приблизно 900 тис. кв. м., а 3,7-3,8 млн кв. м перебували в різній стадії будівництва. За два з половиною роки кількість об'єктів у будівництві збільшилася на 2 млн кв. м. За станом на початок весни 2005 року це було вже 5,5 млн кв. м.
Кількість об'єктів, що зводяться збільшилася на 45%, але темпи продажів не почали зростати: вони просто не встигають за таким зростанням обсягу будівництва.
Друга причина - різке зростання собівартості будівництва. За рівнем зростання зарплат, вартості матеріалів, інших витрат пітерський ринок практично не відрізняється від московського. А от зростання цін на земельні ділянки в Пітері був значним. До осені 2003 р. земля в Санкт-Петербурзі була сильно недооцінена. Право забудови за типовими об'єктах коштувало 15-25 дол на 1 кв. м. І всього за один рік, з осені 2003 до осені 2004 р., відбулося зростання майже в п'ять разів. У середньому право забудови вийшло на 100-120 дол за 1 кв. м, а за деякими окремим торгів ціни доходили до 170-180 дол Стан ринку і платоспроможність забудовників за такими темпами зростання також не встигали.
До вересня 2005 року клієнти стали поступово повертатися на ринок: забудовники стали регулювати ринок, знижуючи обсяги будівництва. За перші вісім місяців 2005 року на ринок було виведено мінімальна кількість об'єктів порівняно з останніми трьома роками.
Якщо торкнутися питання про ціни, то мінімальні ціни починаються від 900 дол за квадратний метр у типових будинках і закінчуються 10-12 тисячами доларів за метр в елітних будинках на вторинному ринку.
Якщо говорити про середні ціни, то тут все-таки левову частку становить житло економ-класу, і середня цифра по цим двом категоріям знаходиться на рівні 1100 дол за 1 кв. м на первинному ринку і 1200 - 1250 на вторинному ринку. Потрібно мати на увазі, що собівартість будівництва включає в себе не тільки підготовку землі, але й рекламу, підключення до зовнішніх комунікаційних мереж, встановлення сантехніки та інше.
Як і по всій Росії в Санкт-Петербурзі розвивається ринок іпотечного кредитування, мета якого зробити покупку житла доступною. На жаль, до цих пір доступ до іпотеки вкрай важка - дуже обмежена кількість петербуржців може дозволити собі покупку квартири в кредит. Існуючі базові умови: строки подання, початковий внесок, процентна ставка, вимоги до одержуваному доходу і наданих документів такі, що, за експертними оцінками, купити житло в кредит зараз можуть не більше 3% громадян. Щоб іпотека стала доступною і хоча б для 30% громадян, кредитним установам необхідно кардинально змінювати умови: знизити початковий внесок до 10%, а процентну ставку до 7-8%, терміни кредиту збільшити до 30 років, а також скоротити вимоги до наданих документів: адже існує надійна схема забезпечення кредиту - квартира знаходиться у банку в заставі.
Обсяг видачі іпотечних кредитів зростає дуже серйозно. Абсолютні цифри поки невеликі, але спостерігається динаміка дуже хороша. Якщо в 2004 р. в Пітері банки видали 1400 іпотечних кредитів, то вже на 1 липня 2005 р. видано 1700 кредитів. А до кінця року, як ми очікуємо, ця цифра складе як мінімум 3,5 тисячі. Експерти допускають, що тенденція до подвоєння буде продовжена, і в наступному році може бути видано близько 6-7 тисяч кредитів. У іпотеці задіяний ринок як вторинного, так і первинного житла. Причому третина кредитування відноситься саме до первинного ринку. Банки дуже активно відкривають іпотечні програми з споруджуваного житла (зокрема Ощадбанк у Санкт-Петербурзі недавно почав нову програму). Якщо до 2007 року за рахунок іпотечного кредитування буде продаватися більше 15% житла, то це стане додатковим платоспроможним попитом, який суттєво впливає на ринок. Зниження обсягів пропозиції та зростання попиту приведуть до 2007 року до збалансованості ринку.
6. Висновок.
Узагальнивши все вищевикладене можна зробити кілька висновків. Нерухомість включає в себе об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди. Ринок нерухомості - це сукупність відносин навколо операцій з об'єктами нерухомості (продажу, купівлі, оренди, застави тощо). Розвитку ринку нерухомості сприяє вільний перехід прав власності на нерухомість. З переходом України до ринкових відносин нерухоме майно стає товаром, і ринок нерухомості набирає обертів. Зрозуміло, і сегментація ринку, і позиціювання продукту - все це лише інструменти, які використовуються для досягнення головного завдання - прийняття оптимального економічного рішення, що приносить максимальний дохід підприємцю. Їх значення полягає насамперед у тому, щоб фізичні характеристики (якість) створюваних (продаються) об'єктів відповідали їх економічними характеристиками (ціною, доходу) і уявленням споживачів пропонованих до реалізації об'єктів. Однак сьогодні і в Петербурзі городянам, поліпшує свої житлові умови, надається широкий вибір квартир у всіх міських районах. У 2004 р. на ринку нерухомості Санкт-Петербурга почалася криза. Стагнація, викликана різким падінням купівельного попиту, призвела до того, що обсяг продажів упав на 20-25%. До вересня 2005 року клієнти стали поступово повертатися на ринок: забудовники стали регулювати ринок, знижуючи обсяги будівництва.
7. Список використаної літератури.
1. Котлер Ф. Основи маркетингу. Пер. з англ. / Заг. ред. і вступ. ст. Є. М. Прядив 'яної. - М.: Прогрес, 1993. - 736 с.
2. www.fontanka.ru
3. Щербаков О.І., Золотарьов І.І. , Щербакова Н.А. Основи економіки нерухомості: Навчальний посібник. - К.: НГАСУ, 1997. - 124с.
4. Санкт-петербурзькі відомості № 176 (2566) 28 вересня 2001 стаття 20.