*;;; -;; O;; ;; ;; o;; ;; ;; o;; ;;; -;; o;; ;; ;; o;; ;; ;; o;; ;;; -;; o;; ;; ;; o;; ;; ;; o;; ;;; -;; o;; ;; ;; o;; ;; ;; o;; ;;;.;;);;.;;.;;.;;.;;.;;.;;.;;; -;; o;; ;; ;; o;; ;; ;; o;; ;;; -;; o;; ;; ;; o;; ;; ;; o;; ;;; .;;.;;.;;.;;.;;.;;.;;.;;.;;; -;; o;; ;; ;; o;; ;; ;; o ;; ;;; -;; o;; ;; ;; o;; ;; ;; o;; ;;;.;;.;;.;;.;;.;;. ;;.;;.;;.;;; -;; o;; ;; ;; o;; ;; ;; o;; ;;; -;; o;; ;; ;; o;; ;; ;; o;; ;;;.;;.;;.;;.;;.;;.;;.;;.;;.;;; -;; o ;; ;; ;; o;; ;; ;; o;; ;;; -;; o;; ;; ;; o;; ;; ;; o;; ; ;; -;; o;; ;; ;; o;; ;; ;; o;; ;;;.;;.;;.;;.;;.;;.;;.; ;.;;.;;; -;; o;; ;; ;; o;; ;; ;; o;; ;;; -;; o;; ;; ;; o; ; ;; ;; o;; ;;; -;; o;; ;; ;; o;; ;; ;; o;; ;;; ;; o;; ; ; ;; ;; ;; ;; ;; ;;; -;; o;; ;; ;; o;; ;; ;; o;; ;;; -; ; o;; ;; ;; o;; ;; ;; o;; ;;; -;; o;; ;; ;; o;; ;; ;; o;; ;;; -;;.;;.;;.;;.;;.;;.;;.;;.;;; -;; o;; ;; ;; o;; ;; ;; o;; ;;;.;;.;;.;;.;;.;;.;;.;;.;;.;;; -;; o;; ;; ;; o;; ;; ;; o;; ;;; -;; o;; ;; ;; o;; ;; ;; o;; ;;; -;; o;; ;; ;; o;; ;; ;; o;; ;;; -;; o;; ;; ;; o;; ;; ;; o;; ;;; -;; o;; ;; ;; o;; ;; ;; o;; ;;;.;;.;;.;;.;;.;;.;;.;;. ;;.;;;.;;.;;.;;.;;.;;.;;.;;.;;.;;; -;; o;; ;; ;; o;; ;; ;; o;; ;;; -;; o;; ;; ;; o;; ;; ;; o;; ;;; -;; -;; ;; ;; o;; ;; ;; o;; ;;; -;; o;; ;; ;; o;; ;; ;; o;; ;;; -;; o ;; ;; ;; o;; ;; ;; o;; ;;; -;; o;; ;; ;; o;; ;; ;; o;; ; ;; -;; o;; ;; ;; o;; ;; ;; o;; ;;; -;; o;; ;; ;; o;; ;; ; ; o;; ;;; -;; o;; ;; ;; o;; ;; ;; o;; ;;; -;; o;; ;; ;; o; ; ;; ;; o;; ;;; -;; -;; ;; ;; o;; ;; ;; o;; ;;;.;;; -;; - ;; ;; ;; o;; ;; ;; o;; ;;; -;; o;; ;; ;; o;; ;; ;; o;; ; ;; -;; o;; ;; ;; o;; ;; ;; o;; ;;; -;; o;; ;; ;; o;; ;; ; ; o;; ;;; -;; o;; ;; ;; o;; ;; ;; o;; ;;; -;;.;;.;;.;;.; ;.;;.;;.;;.;;; -;; o;; ;; ;; o;; ;; ;; o;; ;;;
АНАЛІЗ РИНКУ НЕРУХОМОСТІ м. Іркутськ
1. Стан будіндустрії регіону
В архітектурно-містобудівній вигляді Іркутська легко уживаються старе і нове, історичне і сучасне. Протягом трьох з половиною століть він не був обділений ні творчим увагою зодчих, ні пристрасній любов'ю городян. Особливий стиль сучасної забудови був заданий у 60-70-ті роки ХХ століття плеядою таких чудових іркутських зодчих, як Б.М. Кербель, В.Є. Суханов, В.П. Шматков, В.А. Павлов, В.Ф. Бух, В.С. Воронезький, В.А. Колпіков, С.Д. Нечволодов, В.А. Аптекман та ін
Сьогодні ці традиції успішно розвивають фахівці «Гражданпроект», «Промбудпроект», «Желдорпроекта», Гипродорнии та інших провідних проектних організацій міста. Будівлі останніх років, виконані за їхніми проектами, стали окрасою міста. Це будівлі Іркутського державного університету шляхів сполучення і ІркутскгіпродорНІІ, вокзальний комплекс дитячої залізниці на острові Юність, ділові, торговельні, виставкові об'єкти, такі як Центральний ринок, «Байкалбізнесцентр», Діагностичний центр, міжнародний виставковий центр «Сибекспоцентр».
Творча думка архітекторів Пріангарья і старання будівельників допомогли змінити вигляд історичних вулиць Карла Маркса, Урицького, Грязнова, Дзержинського, підкреслити особливу красу Іркутського драматичного театру ім. Охлопкова, станції Іркутськ-Пасажирський, будівель кінотеатру «Художній» і Головного управління Центрального банку РФ. Відновлені пам'ятники історії та культури - «Голландський дім» та «Садиба Сукачова». Оновлені центральна ринкова площа і окремі дерев'яні забудови. Збагатили вигляд міського середовища відреставровані церкви Казанська, Хрестовоздвиженська, Троїцька, Князе-Володимирська і заново зведені Миколо-Іннокент'євська церква, храм Святої Ксенії Петербужской, будівля Кафедрального Католицького собору, повернутий Іркутську монумент імператора-визволителя Олександра III.
У столиці Пріангарья склалася своєрідна і досить сильна школа зодчих, поповнювана випускниками архітектурного факультету Іркутського державного технічного університету. З 1999 року на його базі під патронажем адміністрації міста та за участю Міністерства будівництва і міського облаштування Франції, а також Європейського університету містобудування проходять щорічні сесії Міжнародного Байкальського містобудівного університету.
Іркутська організація Спілки архітекторів Росії - один з найстаріших творчих спілок міста (створивши в 1935 році) - нараховує сьогодні понад 100 членів. У 2000 році в Іркутську під керівництвом члена-кореспондента РААСН Є.І. Григор'євої створено Східно-Сибірський науково-творчий центр Російської академії архітектури і будівельних наук, здійснює дослідження з актуальних проблем регіональної архітектури і містобудування.
За цих обставин муніципалітету набагато легше вести розробку і втілення в життя архітектурних та містобудівних завдань. Серед головних з них поряд із зведенням нових шкіл, лікарень, житла залишається реставрація старовинних об'єктів, реконструкція найбільш цінних для міста будівель та споруд. Завдання це не з простих, тому в особливій пошані в Іркутську люди і організації, здатні успішно вирішувати її. Однією з таких організацій є ЗАТ «Іркутскпромстройпроект», генеральний директор якого Антон Йосипович Шлойдо в 2003 році удостоєний національної премії «Спадщина Росії».
В Іркутську функціонує система житлового фінансування, заснована на диференційованому підході до різних категорій громадян і включає інвестиційно-будівельну діяльність, довгострокове кредитування з адресної муніципальної підтримкою. За такою системою будуються житлові будинки в мікрорайонах Ювілейний. Ново-Леніно, по вулицях Старокузьміхінской в Академмістечку, Полєнова в Куйбишевському районі. Все більше уваги приділяється питанню реконструкції старого житлового фонду. Проводяться роботи з ремонту житлових будинків першої масової серії 1.355 в мікрорайонах Ново-Леніно, Ювілейний. Багаторічний досвід виконання ремонтно-відновлювальних робіт підприємством «Іркут-Інвест» дозволяє приймати оптимальні рішення щодо посилення існуючих конструкцій та утеплення зовнішніх стін житлових будинків без виселення мешканців.
У 2004 році прийнята програма «Переселення громадян із старого і аварійного житла на 2004-2010 роки», вирішальна питання забезпечення житлом громадян, що живуть в умовах, непридатних для проживання, і соціально-економічного та містобудівного розвитку території Іркутська, на якій розташовані аварійні та ветхі будинку.
Територія Іркутська в межах міського округу становить 27,7 тис. га. Міський забудовою зайнято 11,95 тис. га, що становить 43,1% всіх міських земель. Значну територію займають ліси (6,35 тис. га, або 22,9%), водні простори (2,87 тис. га, або 10,4%), луки і заплавні території (4,26 тис. га, або 15 , 4%).
На сельбищні території в загальному обсязі земельного фонду міста припадає 8,36 тис. га, або 30,2%. У межах міста більша частина сельбищних територій зайнята некапітальної нізкоплотний житловою забудовою, в основному має високий рівень фізичного зносу. Значні площі припадають на промислові та комунально-складські об'єкти, часто займають найвідповідальніші в містобудівному плані території. При великій площі рекреаційних територій у межах міської риси в місті недостатньо зелених насаджень загального користування в межах сельбищної зони, зручних для відвідування городянами - парків, садів, скверів.
До теперішнього часу в місті сформувалося п'ять великих промислових зон - Північна, Жілкінская, Мельниківська, Маратовская, Східна. У них входить близько 500 різних підприємств, баз, складів, гаражів та інших об'єктів загальною територією близько 2 тис. га. За своїм складом і галузевому профілю промислові зони неоднорідні. Більшість з них відрізняються стихійністю розміщення підприємств; відсутністю планувальної та функціональної організації; неефективністю використання територіальних ресурсів.
За даними БТІ та ГАСН, житловий фонд міста складає 10 738,4 тис. м 2 загальної площі квартир. Середня забезпеченість загальною площею одного жителя міста - 18,1 м 2.
Комплексний містобудівний аналіз сучасного стану Іркутська дозволив виявити основні проблеми функціонування і розвитку міста.
Однією з найважливіших проблем є неефективне використання території. Вільних майданчиків під житлово-цивільне будівництво в межах міста недостатньо, освоєння багатьох з них стримується необхідністю проведення дорогих заходів з інженерної підготовки і захисту. У той же час значна частина сельбищної території зайнята масивами нізкоплотний житловий невпорядкованій забудови. Великі виробничі зони не впорядковані, часто розміщуються суміжно з житловою забудовою без необхідних санітарних розривів. Багато різних за розміром ділянок промислово-комунального призначення та невикористовуваних територій розташовуються в сельбищної зоні, різко погіршуючи якість міського середовища.
Велику складність представляє рішення екологічних проблем міста. Спостерігається забруднення повітряного басейну викидами транспорту і промислових об'єктів, актуальні проблеми очищення поверхневих стоків і водойм, санітарної очистки міста (видалення побутових та промислових відходів). Складна екологічна обстановка є одним з чинників зростання захворюваності населення.
До функціональних проблем Іркутська відноситься відставання транспортної інфраструктури від вимог часу. Вулично-дорожня мережа, як за щільністю, так і по пропускної здатності не відповідає різко зростанню рівня автомобілізації. До недоліків транспортної системи відносяться незадовільні зв'язку південної та північної частин міста, транзитні потоки транспорту, в тому числі і вантажного, що проходять через центр міста і житлові райони. Якість життя городян знижує недолік установ культурно-побутового обслуговування і низький рівень озеленення, особливо в центральній частині міста та в межах житлових районів.
Окрему комплексну проблему представляє збереження в межах міста аеропорту, експлуатація якого веде до наднормативне шумового забруднення значної частини міських територій.
Перераховані проблеми представляються вузловими; містобудівні підходи до їх вирішення пропонуються в рамках стратегії розвитку міста до 2020 р. (генеральний план).
У 2007 році департамент містобудування Іркутської області опублікував цифри прийнятого нещодавно Генплану: у 2008 році необхідно побудувати 1 млн. кв. м житла, а до 2010 року цей показник потрібно збільшити в 3 рази. За даними того ж департаменту у 2007 році в Іркутській області було ведено 576 тис. кв. м житла.
Беручи до уваги потенціал місцевих будівельників, даних показників самостійно, без залучення забудовників з інших регіонів, досягти не вдасться. У чому полягають проблеми іркутського будівельного сектора?
Проблеми починаються ще до будівництва: на стадії проектування. Справа в тому, що в регіоні помітна нестача проектувальників і архітекторів. Наявні ж кадри не володіють достатнім рівнем кваліфікації. За даними управління Главгосекспертіза, в 2007 році кожен другий проект був направлений на повторну експертизу.
Зараз спільно з великими проектними інститутами працюють невеликі проектні бюро, майстерні, поодинокі архітектори та дизайнери, але й цього недостатньо. У підсумку, всі іркутські проектувальники в даний час не справляються ні з обсягом робіт, ні з кількістю будівельних об'єктів.
Наступна проблема - дефіцит кадрів власне в будівництві. багато місцеві не хочуть йти вчитися на будівельників, на будови найчастіше потрапляють ті, хто більше нікуди не зміг влаштуватися - в основному в якості чорнороба.
Наприклад, для компанії «Востсібстрой» кадрова проблема завжди була актуальною. Стан ринку праці робітничих професій в Іркутську в 2005-2008 рр.. просто катастрофічний. Робоча сила в дефіциті. Тому забудовникам доводиться подавати заяви на залучення робітників з-за кордону. Але якщо в 2005 р. іркутські будівельники подали заявку на 20 000 співробітників, то в 2007 р. їм було дозволено залучити тільки 4,5 тис. іноземних робітників.
Найчастіше на роботу в Іркутськ приїжджають китайці. На думку будівельників, з ними працювати зручно: вони обов'язкові і старанні, але після 2-3 сезонів китайські робітники їдуть на батьківщину, оскільки там вони можуть заробити більше.
Ще одним фактором, що утрудняє розвиток будівельної сфери, є земельне питання. Забудовники регіону стверджують, що ділянок під забудову в межах населених пунктів практично не залишилося. Потрібно або виходити за межі міста, або прибирати старе й аварійне житло.
Будівельникам Іркутська доводиться займатися сьогодні переселенням з аварійного житла, але видимих результатів це поки не приносить. Заважає недосконалість законодавчої бази. При переселенні людині зобов'язані надати житло тією ж площею, що і в старому будинку. Тільки зараз жодна організація не веде будівництва ідентичного метражу. Як правило, переселенцю виділяється велика площа, а він не в змозі заплатити за різницю. Звідси джерело конфліктів. У підсумку виходить, що чиновниками в містах області впроваджуються програми зі знесення старого житла, а кошти на це витрачають самі забудовники.
Виходом з подібної ситуації може бути якнайшвидше формування нормативної бази в цілому та документів територіального планування, зокрема. У цьому випадку можна буде вводити в обіг і починати будівництво на нових майданчиках, в тому числі і в приміській зоні.
В Іркутській області генплан затверджено у 2007 році. Він задає напрямок для розвитку міста до 2020 року. З огляду на необхідність будувати більше і дешевше, у генплані пріоритет віддається демократичному житла. Але в спальних районах поряд з багатоквартирними будинками будуть будуватися і елітні.
Мабуть, найгостріша проблема, що гальмує зростання будівництва в Іркутську і області - брак будівельних матеріалів. У більшості регіонів Сибірського федерального округу будіндустрія не розвинена: всього 2-3 заводу на область або край. Причому практично на всіх підприємствах спостерігається висока зношеність виробничих потужностей. У підсумку галузь видає продукцію низької якості за завищеними цінами.
На думку іркутських будівельників ціни на будматеріали продовжать рости і в 2008 році. Один тільки Ангарський цементний завод за 2007 рік у 5 разів підняв ціни. Вартість бетону піднялася в 2 рази. Від бетону залежить цемент - його виробництво і вартість. Мали обсяги виробництва цегли. Власного металопрокату взагалі не вистачає. У Іркутську область його імпортують 12 компаній. У 2007 році дорогу арматуру везли з Комсомольська-на-Амурі, Новокузнецька, Магнітогорська, Нижнього Тагілу, Волгограда.
Всі перераховані проблеми можливо вирішити з введенням в дію генерального плану розвитку міста до 2020 року. Також вирішення ситуації, що склалася сприяє реалізація ряду житлових програм, прийнятих міською адміністрацією.
Наприклад, основною метою програми «Молодим сім'ям - доступне житло» на 2005-2010 роки є забезпечення молодих сімей доступним житлом на території м. Іркутська. Для досягнення поставленої мети Програмою пропонується вирішення таких основних завдань:
консолідація інвестиційних ресурсів різних джерел з метою створення фінансових умов з надання молодим сім'ям міста Іркутська можливості пільгового кредитування на будівництво житла під знижену процентну ставку;
створення умов для формування довгострокової системи муніципальної підтримки молодих сімей м. Іркутська щодо поліпшення житлових умов;
розробка та впровадження більш ефективних методів підтримки молодих сімей міста Іркутська в придбанні власного житла.
Основними принципами реалізації Програми є:
добровільність участі у Програмі молодих сімей;
визнання молодої сім'ї потребує поліпшення житлових умов відповідно до законодавства Російської Федерації;
можливість для молодих сімей реалізувати своє право на отримання підтримки за рахунок коштів федерального, обласного бюджетів та бюджету міста Іркутська при поліпшенні житлових умов у рамках Програми тільки один раз.
Механізм реалізації Програми. Учасником Програми може бути молода сім'я, вік подружжя в якій не перевищує 30 років, або неповна сім'я, що складається з одного молодого батька, вік якого не перевищує 30 років, і одного і більше дітей, постійно проживає на території міста Іркутська (далі - молода сім'я ), що мають доходи, достатні для отримання іпотечного житлового кредиту або позики на ринкових умовах і:
1) подали заяву про участь у Програмі з поліпшення житлових умов молодих сімей, які складаються в установленому порядку на обліку потребуючих поліпшення житлових умов в органах місцевого самоврядування за станом на 1 березня 2005 року;
2) подали заяву про участь у Програмі з поліпшення житлових умов молодих сімей та відповідають одній або кількох з наступних умов:
а) не є власниками житлових приміщень (обидва подружжя); не є наймачами житлових приміщень за договорами соціального найму або наймачами житлових приміщень у житлово-будівельних кооперативах (обидва подружжя);
б) які є наймачами житлових приміщень за договорами соціального найму або членами сім'ї наймача жилого приміщення за договором соціального найму або власниками житлових приміщень або членами сім'ї власника житлового приміщення і забезпечені загальною площею житлового приміщення на одного члена сім'ї менше 18 кв.м - для сім'ї що складається з трьох і більше осіб, менше 20 кв.м - для сімей з двох осіб і щонайменше 28 кв. м. - на одну людину;
в) які проживають у приміщенні, що не відповідає встановленим для житлових приміщень вимогам;
г) є наймачами житлових приміщень за договорами соціального найму, членами сім'ї наймача жилого приміщення за договором соціального найму або власниками житлових приміщень, членами сім'ї власника житлового приміщення, що проживають у квартирі, зайнятої кількома сім'ями, якщо у складі сім'ї є хворий, що страждає важкою формою хронічного захворювання, при якій спільне проживання з ним в одній квартирі неможливо, і не мають іншого житлового приміщення, займаного за договором соціального найму або належить на праві власності;
д) які проживають у службових житлових приміщеннях або гуртожитках і не мають іншого житлового приміщення за договором соціального найму або належить на праві власності.
Переважним правом брати участь у Програмі мають:
сім'ї молодих фахівців, що працюють в муніципальних установах і муніципальних унітарних підприємствах м. Іркутська (за клопотанням муніципальної установи, муніципального унітарного підприємства);
молоді сім'ї, які отримують фінансову підтримку підприємств, зацікавлених у поліпшенні житлових умов своїх молодих фахівців.
До складу молодої сім'ї для участі у Програмі включаються обидві (чи в неповній родині) дружини, а при наявності дитини (дітей) - також їхня дитина (діти). Молодим сім'ям - учасникам Програми муніципальна та державна підтримка при придбанні (будівництві) житла надається у вигляді:
1. Компенсації за рахунок коштів бюджету міста на погашення частини процентної ставки за кредитами (позиками), отриманими для придбання (будівництво) житла в уповноважених організаціях, у розмірі 2 / 3 річної процентної ставки за користування житловим кредитом. Період банківського кредиту не перевищує 15 років, процентна ставка компенсується за рахунок коштів бюджету міста Іркутська не більше 10 років. Надання учасникам Програми компенсації за рахунок коштів бюджету міста Іркутська на погашення частини процентної ставки за кредитами (позиками) здійснюється в порядку, встановленому рішенням міської Думи м. Іркутська від 1 грудня 2003 року N 409-33гД (3) "Про затвердження Положення про порядок і умови надання компенсації процентних ставок за кредитами і позиками, одержаними громадянами для будівництва житла ".
2. У разі участі органів міського самоврядування м. Іркутська в реалізації обласної державної соціальної програми "Молодим сім'ям - доступне житло" на 2005 - 2019 роки (далі - обласна Програма), надається державна підтримка за рахунок коштів обласного бюджету у вигляді:
2.1. Субсидії на погашення 1 / 3 процентної ставки за кредитами і позиками, отриманими молодими сім'ями для придбання (будівництво) житла. При цьому розмір субсидії визначається виходячи з розміру загальної площі житлового приміщення, що визначається відповідно до вимог обласної Програми, і вартості 1 квадратного метра житла, але не вище середньої ринкової вартості одного квадратного метра житла, що склалася в муніципальній освіті, яка визначається відповідно до умов угоди про участь у реалізації обласної Програми в порядку, встановленому постановою адміністрації Іркутської області від 05.05.2005 N 65-па "Про порядок проведення конкурсу муніципальних програм щодо забезпечення житлом молодих сімей у рамках реалізації обласної державної соціальної програми" Молодим сім'ям - доступне житло "на 2005 - 2019 роки ".
2.2. Субсидії в розмірі не менше 10 відсотків середньої вартості житла на цілі погашення частини кредиту або позики або для компенсації витрачених власних коштів на придбання житла або будівництво індивідуального житла при народженні (усиновленні) дитини. Надання субсидії при народженні дитини провадиться один раз при народженні (усиновленні) кожної дитини.
Розмір субсидії при народженні дитини не може перевищувати вартості придбаного житла з урахуванням наданої субсидії на погашення процентної ставки за отриманими кредитами (позиками) або субсидії на придбання житла (в ред. Рішення Думи р. Іркутська від 29.05.2006 N 004-20-250348 / 6). Одержувачами субсидії при народженні дитини можуть бути беруть участь у Програмі молоді сім'ї за умови, що на момент народження дитини вік обох подружжя, а в неповній сім'ї - молодого батька, не перевищує 30 років.
Питання надання субсидій за рахунок коштів обласного бюджету, не врегульовані Програмою, вирішуються відповідно до норм обласної Програми. Надання учасникам Програми компенсації за рахунок коштів бюджету міста Іркутська на погашення частини процентної ставки за кредитами (позиками), отриманими для будівництва житла, здійснюється в порядку, встановленому рішенням міської Думи м. Іркутська від 1 грудня 2003 року N 409-33гД (3) " Про затвердження Положення про порядок і умови надання компенсації процентних ставок за кредитами і позиками, одержаними громадянами для будівництва житла ".
Для зниження вартості житла учасникам Програми пропонується безпосереднє їх участь на заключному етапі будівництва (внутрішньоквартирних оздоблення).
У разі участі органів міського самоврядування м. Іркутська в реалізації федеральної підпрограми "Забезпечення житлом молодих сімей" федеральної цільової програми "Житло" на 2002 - 2010 роки, затвердженої постановою Уряду РФ від 17.09.2001 N 675, із змінами, внесеними постановою Уряду РФ від 31.12.2005 N 865, молодим сім'ям може бути надана державна і муніципальна підтримка у вигляді субсидії на сплату початкового внеску при отриманні іпотечного житлового кредиту або позики на придбання житла або будівництво індивідуального житла (далі - субсидія на придбання житла): для молодих сімей, не які мають дітей, - 10% середньої вартості житла - за рахунок коштів федерального бюджету, 10% середньої вартості житла - за рахунок коштів обласного бюджету, 15% середньої вартості житла за рахунок коштів бюджету м. Іркутська. Для молодих сімей, що мають 1 і більше дитини, - 10% середньої вартості житла - за рахунок коштів федерального бюджету, 15% - за рахунок коштів обласного бюджету, 15% - за рахунок коштів бюджету м. Іркутська.
Умовою отримання субсидії на придбання житла є наявність у молодої сім'ї додаткових коштів - власних коштів або коштів іпотечного житлового кредиту або позики, необхідних для оплати житлового приміщення.
Субсидії на придбання житла надаються при придбанні у будь-яких фізичних та (або) юридичних осіб одного (декількох) житлового приміщення (житлових приміщень), що відповідає (відповідальних) встановленим санітарним і технічним вимогам, впорядкованого (упорядкованих) стосовно до умов даного населеного пункту.
Житлове приміщення, придбане або побудоване молодою сім'єю, має перебувати на території м. Іркутська.
Загальна площа житлового приміщення, у розрахунку на кожного члена молодої сім'ї, врахованого при розрахунку розміру субсидії, не може бути менше облікової норми загальної площі житлового приміщення у м. Іркутську, що становить 15 кв.м загальної площі на одного члена сім'ї. Купується, житлове приміщення оформляється у спільну власність всіх членів молодої сім'ї, якій надана субсидія на придбання житла.
Розмір загальної площі житлового приміщення, з урахуванням якої визначається розмір субсидії на придбання житла, становить:
для сім'ї чисельністю 2 чоловік (молоді чоловіки або 1 молодий батько й дитина) - 42 кв.м;
для родини чисельністю 3 і більше людин, що включає крім молодого подружжя 1 і більше дітей (або родини, що складається з 1 молодого батька й 2 і більше дітей), - по 18 кв.м на кожного члена сім'ї.
Субсидія на придбання житла також може бути використана молодою сім'єю, яка є членом житлового накопичувального кооперативу і для якої кооперативом придбано житлове приміщення, для здійснення останнього платежу в рахунок сплати пайового внеску в повному розмірі, після чого дане житлове приміщення переходить у власність молодої сім'ї.
Надання субсидії на придбання житла здійснюється з урахуванням переважного права на отримання такої субсидії молодими сім'ями, поставленими на облік з метою подальшого надання житлових приміщень за договорами соціального найму до 1 березня 2005 року.
Середня вартість житла, що приймається при розрахунку розміру субсидії на придбання житла, визначається за формулою:
СТЖ = Н x РЖ
де СТЖ - середня вартість житла, що приймається при розрахунку розміру субсидії;
Н - норматив вартості 1 кв.м загальної площі житла по м. Іркутську, який визначається відповідно до вимог Програми;
РЖ - розмір загальної площі житлового приміщення, що визначається відповідно до вимог Програми.
Розрахунок розміру субсидії проводиться виходячи з норми загальної площі житлового приміщення, встановленої для сімей різної чисельності, кількості членів молодої сім'ї і нормативу вартості 1 кв.м загальної площі житла по м. Іркутську, але не вище середньої ринкової вартості 1 квадратного метра загальної площі за суб'єктами Російської Федерації, яка визначається уповноваженим Урядом Російської Федерації федеральним органом виконавчої влади.
Надання субсидій на придбання житла здійснюється за умови доведення в установленому порядку відповідних лімітів співфінансування за рахунок коштів федерального бюджету, передбачених на реалізацію федеральної підпрограми "Забезпечення житлом молодих сімей".
Питання надання субсидій на придбання житла за рахунок коштів федерального бюджету, не врегульовані Програмою, вирішуються відповідно до норм федеральної підпрограми "Забезпечення житлом молодих сімей.
Однією з найважливіших проблем житлово-комунальної реформи є також проблема ліквідації старого та аварійного житлового фонду. Його наявність не тільки погіршує зовнішній вигляд, знижує інвестиційну привабливість міста та стримує розвиток міської інфраструктури, а й створює потенційну загрозу безпеки і комфортності проживання громадян, погіршує якість наданих комунальних послуг, підвищує соціальну напруженість у суспільстві.
Протягом останніх років, зважаючи на незадовільний фінансування, обсяги проведених капітальних робіт були недостатні для підтримки житлового фонду в належному стані, що в кінцевому рахунку зумовило його неухильне ветшаніе.
У місті Іркутську житловий фонд загальною площею 367,3 тис. кв. метрів є старим і аварійним.
Старе й аварійне житло становить близько 5% муніципального житлового фонду м. Іркутська, і в ньому проживає близько 20 тис. громадян.
Найбільшу частку старого та аварійного фонду становить малоповерхове (до 3 поверхів) житло, займане на умовах найму і що є муніципальною власністю р. Іркутська. У меншій мірі до старого й аварійного житла в даний час відносяться багатоповерхові (понад 3 поверхів) житлові будинки.
Старий житловий фонд історичного центру м. Іркутська поєднує в собі два полярно протилежних якості - високу культурно-історичну цінність і поганий фізичний стан. Це поєднання може спричинити загрозу втрати історичного, культурного і художньо-естетичного вигляду міста, оскільки має місце недостатня міцність будівель, зношеність інженерних мереж.
Основними причинами великої кількості ветхого та аварійного житлового фонду в м. Іркутську є:
а) природне старіння будинків у центральній частині міста;
б) екстремальні умови формування житлового фонду в роки індустріалізації, воєнного та повоєнного періоду;
в) хронічне недовкладення коштів у капітальний ремонт і поточне утримання житлового фонду;
г) сформовані несприятливі гідрогеологічні умови забудови після створення Іркутського водосховища.
Сьогодні в умовах ринкової економіки особливо важлива соціальна спрямованість запропонованих заходів. Більшість проживаючих у старих і аварійних будинках громадян не в змозі в даний час самостійно придбати або отримати на умовах найму житло задовільної якості.
Вирішенню цієї проблеми сприятиме ухвалена Програма «Переселення громадян із старого і аварійного житлового фонду в м. Іркутську на 2004 - 2010 рр.."
Основними цілями Програми є:
забезпечення житлом громадян, які проживають в умовах, непридатних для проживання, в будинках (житлових приміщеннях) житлового фонду м. Іркутська;
ліквідація і (або) реконструкція до 2010 року 367,3 тис. кв. метрів старого житла, визнаного у встановленому порядку таким до 01.01.2003.
Для вирішення проблеми переселення громадян із житлового фонду, непридатного для проживання, необхідно створення нормативних, фінансових та організаційних механізмів, які дозволять вирішити поставлене завдання найбільш ефективно.
Для досягнення поставлених цілей необхідно передбачити виконання наступних завдань:
обстеження житлового фонду, віднесеного до категорії ветхого та аварійного;
вирішення питань соціально-економічного та містобудівного розвитку території м. Іркутська (земельних ділянок), на яких розташовані аварійні та ветхі житлові будинки, формування концепції забудови районів зосередження старого та аварійного житлового фонду;
формування фінансових та інвестиційних ресурсів для забезпечення переселенців громадян благоустроєним житлом;
отримання фінансової підтримки реалізації Програми шляхом залучення ресурсів федерального бюджету, бюджету суб'єкта Федерації - Іркутської області, консолідація бюджетних і позабюджетних джерел фінансування;
ефективне управління спрямованими на фінансування програмних заходів бюджетними та позабюджетними коштами.
Програма розрахована на реалізацію комплексу заходів протягом 2004 - 2010 років.
Реалізація Програми буде проходити у два етапи.
На першому етапі (2004 - 2006 роки) будуть створені необхідні методичні, організаційні та правові умови для реалізації наступних основних завдань Програми:
уточнення обсягів аварійного і старого житлового фонду, що підлягає ліквідації, і чисельності проживає в ньому населення;
уточнення реєстру старих і аварійних житлових будівель (будинків) та підготовка іншої необхідної документації;
встановлення черговості ліквідації та (або) реконструкції аварійного і старого житлового фонду, а також переселення громадян;
створення умов для залучення додаткових фінансових ресурсів для реалізації Програми;
підготовка звільнених земельних ділянок для нової забудови та їх продаж на конкурсній основі;
проведення експериментальних конкурсів на реконструкцію забудованих територій;
залучення та акумулювання додаткових фінансових ресурсів для реалізації Програми;
визначення можливих ресурсів площі муніципального житлового фонду м. Іркутська для переселення громадян.
На другому етапі (2007 - 2010 роки) передбачається:
підготовка звільнених земельних ділянок для нової забудови та їх комерційне використання (в тому числі продаж на конкурсній основі);
залучення та акумулювання коштів, що надходять від комерційного використання земельних ділянок;
формування житлового фонду для переселення громадян з будинків, що підлягають ліквідації;
уточнення черговості ліквідації старих і аварійних будівель;
поетапне переселення мешканців і ліквідація і (або) реконструкція аварійного і старого житлового фонду.
Заходи щодо реалізації Програми щорічно уточнюються після затвердження в установленому порядку бюджету Іркутської області, бюджету м. Іркутська на черговий фінансовий рік в межах коштів, передбачених зазначеними бюджетами на реалізацію Програми.
Система програмних заходів включає в себе роботу за трьома напрямками:
правове та методологічне забезпечення поліпшення житлових умов громадян, які проживають у ветхому та аварійному житловому фонді м. Іркутська;
фінансове забезпечення Програми та практична діяльність з переселення громадян зі старого та аварійного житлового фонду м. Іркутська в упоряджене житло;
перспективне планування розвитку територій м. Іркутська, зайнятих житлом, непридатним для проживання.
Таким чином, будіндустрія р. Іркутська зіткнулася в даний час з низкою серйозних проблем. Тим не менше, дані проблеми можна розв'язати, перш за все, за рахунок реалізації генерального плану розвитку міста до 2020 року і всіх, передбачених цим планом, інвестиційних проектів у будівництві.
Тепер проаналізуємо ситуацію на ринку первинного житла м. Іркутська, що склалася до червня 2008 р.
2. Огляд ринку первинного житла
Ситуацію з введенням нового житла в Іркутську характеризує наступна таблиця.
Таблиця 1
Введення в експлуатацію житлових будинків по Іркутську за 9 місяців 2007 року
Найменування і адреса об'єкту | Загальна площа будинків, кв.м | У тому числі загальна площа житлових приміщень, кв.м | Кількість квартир | Замовник / Підрядник |
Правобережний округ за все - |