Договір купівлі-продажу житлових приміщень

Договір купівлі-продажу житлових приміщенні

План

1. Введення

2. Поняття договору купівлі-продажу житлового приміщення

3. Істотні умови договору

3.1 Предмет

3.2 Ціна

3.3. Перелік осіб, які зберігали право користування житловим приміщенням

4. Види договорів купівлі-продажу житлових приміщень

5. Права і обов'язки

6. Процедура укладення договору

7. Форма договору купівлі-продажу житлового приміщення

7.1 Державна реєстрація

Висновок

Бібліографічний список

1. Введення

Після багатьох десятиліть прагнення держави вирішити житлову проблему тільки за рахунок коштів держави, радикальних змін, незважаючи на цілий ряд позитивних зрушень, до середини вісімдесятих років досягти так і не вдалося.

З переходом до ринкової економіки основна ставка була зроблена на те, щоб потреба в житлі задовольнялася не тільки за рахунок громадських (державних, муніципальних) фондів споживання, але і за рахунок житла, яке б знаходилося у приватній власності громадян. У цих цілях з початку дев'яностих років була розгорнута приватизація житлового фонду. Багато хто з громадян стали власниками житла. Люди стали вільно продавати і купувати квартири.

Таким чином, можна відзначити, що в якості повноцінного об'єкту цивільних прав нерухоме майно стало повертатися в російський цивільний оборот з початку 90-х років.

Основу правового регулювання обороту житлових приміщень, на сьогоднішній день складають в першу чергу норми Цивільного кодексу Росії, які в даний час отримують розвиток і в інших нормативних актах. Слід сказати, що ці акти відносяться як до сфери приватного права, так і до права публічному.

Значення публічно-правових норм у регулюванні відносин нерухомості не можна недооцінювати. Природа нерухомості, і, зокрема, житлових приміщень, зумовлює найбільш значне втручання публічного права в регулювання питань, пов'язаних з нерухомістю, в порівнянні з регулюванням інших об'єктів цивільних прав. Може виникати лише питання про оптимальне співвідношення приватноправових і публічно-правових норм.

Цивільний кодекс РФ заклав основу такого співвідношення, принципово відрізняється від того, яке існувало в радянському праві, коли нерухомість практично перестала бути об'єктом цивільних прав, була майже повністю виключена з цивільного обороту (можливість купівлі-продажу валюти лише житлових будинків і дач і становили "оборот" житлових приміщень, допускавшийся Цивільним кодексом РРФСР 1964 року).

Створюючи основу приватноправового режиму нерухомості, новий Цивільний кодекс передбачає прийняття публічно-правових норм, наприклад, у статті 131 ЦК України встановлює, що порядок реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним повинен регулюватися спеціальним федеральним законом. Таким чином, одним з істотних елементів публічно-державного регулювання нерухомості та гарантії захисту інтересів власників є державна реєстрація прав на нерухомість і угод з ним.

Норми приватного права ввели поняття нерухомого майна, визначили умови та порядок виникнення і припинення прав на нерухомість, встановили титули на нерухоме майно (право власності, речові права, та інші права, перераховані безпосередньо в законі, а також зобов'язальні права), визначили види угод, які можуть відбуватися з нерухомим майном, закріпили певні правила щодо укладення та виконання цих угод.

Цивільне законодавство не встановлює загальних обмежень обороту нерухомості. Лише відносно земель та інших природних ресурсів такі обмеження можливі. Оборот їх здійснюється в тій мірі, в якій він допускається спеціальним законодавством - законами про землю та інших природних ресурсах (пункт 3 статті 129 ЦК РФ) Коло угод з житловими приміщеннями охоплює практично всі договори, і в першу чергу ті, предметом яких є відчуження речі або передача її в користування. Найбільше практичне значення мають, безсумнівно, договори купівлі-продажу житлових приміщень, що розглядається в даній дипломній роботі.

Сьогодні, коли поряд ГК РФ прийняті і діють спеціальні федеральні закони про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним, про іпотеку, про оціночну діяльність, Містобудівний кодекс, велике житлове законодавство, можна сказати, що правовий режим обігу нерухомості, і зокрема, обороту житлових приміщень, в цілому склався, як в нормах приватного права, так і в публічно-правових аспектах.

Зміни у правовому регулюванні обороту житлових приміщень не могли не торкнутися відповідну судову практику.

Тим більше що на зміну всеохоплюючому нормативізму, яка панувала в радянській юридичній доктрині прийшов широкий розкид концепції і точок зору, спільним для яких стала незвідність права до одного закону. До права, як такого, все частіше стали відносити і судову практику. ^1. Не вдаючись у суперечки про визнання судової практики джерелом права можна в цілому зазначити, що правова дійсність останніх років свідчить про значне змін ставлення до суду. Отримала повне визнання і стала конституційною нормою конструкція поділу влади. Отримав законодавче закріплення механізм, що забезпечує високу й авторитетну роль суду. Тому судова практика займає одне з головних місць в сучасній правовій дійсності.

Провідну роль в судовій практиці завжди грали і продовжують грати роз'яснення вищих судових органів. Право Верховного Суду РФ і Вищого Арбітражного Суду РФ давати роз'яснення з питань судової практики закріплено в Конституції РФ (ст.125, 126). Авторитет таких роз'яснень дуже великий, вони беззастережно приймаються судами, і не тільки судами. Якщо звичайне рішення загального або арбітражного суду має обов'язкове значення лише для учасників судового процесу, тобто носить персоніфікований характер, і його загальне значення грунтується швидше на авторитеті суду, ніж на конкретній нормі, то роз'яснення Пленуму носить загальний, неперсоніфікований характер і підлягає загальному застосуванню на підставі закону. Дуже часто роз'яснення Пленумів лягають в основу майбутніх нормативних актів. Але вони підлягають застосуванню і доки він не вдягнув в законодавчу форму, і в тих випадках, коли залишаються поза увагою законодавця.

Крім узагальнених роз'яснень пленумів в сучасній дійсності на правове регулювання може вплинути і рішення суду по конкретній справі. Нерідко прийняті судові рішення служать зразком для майбутніх судових рішень, тобто можна говорити про ситуацію, що, завдяки окремим судовим рішенням, механізмі судового прецеденту. Тим самим, судовий прецедент виступає регулятором суспільних відносин, у тому числі і відносин, пов'язаних з обігом житлових приміщень.

Слід звернути увагу на важливу особливість основоположних рішень, на базі яких складається судовий прецедент. Всі ці рішення в тій або іншій формі апробуються Верховним Судом РФ або Вищим Арбітражним Судом і публікуються. Опублікування судового рішення в Бюлетені Верховного Суду РФ або Віснику Вищого Арбітражного Суду РФ перетворює це рішення в прецедент.

Крім того, ні для кого не секрет, що суди, приймаючи свої акти, заповнюють прогалини у правовому регулюванні. Ця ситуація досить типова. Законодавець, орган управління у своїй нормотворчій діяльності можуть залишити ту чи іншу сферу суспільних відносин поза правовим регулюванням. Причини такого рішення самі різні - від некомпетентності до навмисного замовчування. Але коли з подібним пропуском стикається суд, він не може ухилитися від вирішення питання. Суд зобов'язаний вирішити суперечку, і, дозволяючи його, він заповнює прогалину у регулюванні.

Тим більше що оборот житлових приміщень у тому обсязі, який представлений сьогодні - явище нове і законодавство безсумнівно не позбавлене прогалин. Більше того, відсутність необхідної законодавчої бази приводило і приводить зараз нерідко до зловживань на житловому ринку, до махінацій різного роду, до порушень прав і законних інтересів громадян, що беруть участь в операціях з нерухомістю.

Нарешті, суди своїми рішеннями здійснюють конкретизацію законів. Ця особливість судової практики давно відзначено в юридичній літературі. У монографії, присвяченій практиці, читаємо: "Конкретизація необхідна загальній нормі права, яка настільки обща, що без відповідного роз'яснення і уточнення не може бути застосована. Це не означає, що така норма не потрібна, що вона взагалі не діє. Норма права встановлює міру поведінки, а судова практика накопичує конкретні форми поведінки в межах цього заходу. ²

На підставі викладеного, висвітлення проблемних питань застосування норм матеріального права був би неповним без використання судової практики. І тому не виключення - обіг житлових приміщень, а саме, регулювання договору купівлі-продажу житлових приміщень, що є предметом висвітлення цієї дипломної роботи.

2. Поняття договору купівлі-продажу житлового приміщення

Виділення в главі 30 ГК РФ особливих правил, присвячених продажу житлових приміщенні, обумовлено рядом обставин. По-перше, житлові приміщення, як і більшість об'єктів нерухомості, нерозривно пов'язане з тими земельними ділянками, на яких вони розташовані. По-друге, оскільки житлові приміщення, в порівнянні з іншими об'єктами цивільного права, мають, як правило, підвищеною цінністю, потрібні особливі заходи охорони інтересів, як продавців, так і покупців. По-третє, у зв'язку з цільовим призначенням і особливої ​​соціальної значимістю житлових приміщень законодавством встановлюється ряд обмежень за їх участі в цивільному обороті. Нарешті, по-четверте, житлові приміщення є індивідуально-визначеною і незамінною річчю, що також накладає певний відбиток на правове регулювання пов'язаних з ними відносин.

Поняття договору продажу житлових приміщень прямо в Цивільному кодексі не передбачено. Його можна вивести на основі легального визначення договору купівлі-продажу нерухомості. (П.1.ст.549 ГК РФ).

"За договором купівлі-продажу нерухомого майна (договору продажу нерухомості) продавець зобов'язується передати у власність покупця земельну ділянку, будинок, споруду, квартиру чи інше нерухоме майно (ст.130). Тим більше, як видно з тексту нормативного визначення, в невичерпний перелік нерухомого майна, що підлягає передачі за договором продажу нерухомості, спеціально включена квартира - найбільш поширений вид житлового приміщення. Таким чином, на основі загального визначенні договору купівлі-продажу, даного в ст.454 ГК РФ, у поєднанні зі спеціальним визначенням договору купівлі-продажу нерухомості і ст.558 ГК РФ, що регламентує особливості продажу житлових приміщень, можна сформулювати поняття договору купівлі-продажу житлового приміщення наступним чином:

За договором продажу житлового приміщення продавець зобов'язується передати у власність покупця житловий будинок, квартиру, частину житлового будинку або квартири, а покупець зобов'язується прийняти це майно за передавальним актом і сплатити за нього певну грошову суму сторонами.

Договір продажу житлового приміщення є видом договору продажу нерухомості і відповідно підвидом загального договору купівлі-продажу.

У силу п.5.ст.454 ГК РФ до порядку його укладення, а також до прав та обов'язків сторін застосовуються правила параграфа 7 гл.39 ДК РФ, а в частині не знайшла регулювання в цьому параграфі, - загальні положення про купівлю-продаж .

Основною ознакою, що дозволяє виділити цей вид договору, є його предмет - житлові приміщення, що розглядається в наступному розділі дипломної роботи.

Договір купівлі-продажу житлового приміщення є консенсуальним, але ця консенсуальності пов'язана з державною реєстрацією. Договір вважається укладеним у момент досягнення угоди між сторонами та одночасною його державної реєстрації (ст.164, ч.2.ст.558 ГК РФ)

Договором продажу житлового приміщення притаманні загальні для всіх договорів купівлі-продажу риси, а саме возмездность і взаємність.

Стаття 558 ЦК РФ в основному охоплює випадки так званої "вторинної" купівлі-продажу житлових приміщень, оскільки передача державних або муніципальних житлових приміщень у власність громадян у порядку приватизації здійснюється відповідно до Закону РСФСР від 4 липня 1991 р. "Про приватизацію житлового фонду в РРФСР" . Тому судова практика з питань приватизації житлових приміщень не є предметом аналізу і прямо в дипломній роботі не розкривається, а лише використовується в деяких прикладах як законний спосіб виникнення права власності на житлові приміщення з наступним відчуженням їх за договором купівлі-продажу житлових приміщень.

До речі, слід зазначити, що саме найменування "договір купівлі-продажу житлових приміщень" носить лише теоретичний (або узагальнюючий) характер і на практиці фактично не використовується. Сторони такого роду договорів зазвичай називають їх "договір купівлі-продажу квартири" або "договір купівлі-продажу житлового будинку" стосовно до конкретного виду житлового приміщення, що підлягає відчуженню. Не використовує цей термін (назва таких договорів) і судова практика.

3. Істотні умови договору

3.1 Предмет договору купівлі-продажу житлового приміщення

Істотною умовою всякого цивільно-правового договору визнається його предмет (ст. 432 ГК РФ).

З огляду на те, що житлові приміщення відносяться до нерухомості, необхідно спочатку визначити, що розуміється під нерухомим майном.

Категорія нерухомого майна (нерухомості) була відома російському законодавству ще з початку XVIII століття. Сам термін "нерухоме майно" був вперше використаний в Указі Петра I про єдиноспадкування 1714 року. У Зводі законів Російської імперії (що діяв до революції 1917 року) загального визначення нерухомості не давалося, названа категорія визначалася через зразкову перерахування землі, різних угідь, будинків ^3.

У радянському цивільному праві категорії нерухомості взагалі не було. ГК РРФСР 1922 р. містив спеціальне примітка до статті 21, згідно з яким "з відміною приватної власності на землю поділ майна на рухомі і нерухомі скасовано." ⁴

Розподіл майна як об'єкта цивільних прав на рухоме і нерухоме було відновлено в Основах цивільного законодавства СРСР і республік 1991 р. (ОГЗ СРСР), що застосовувалися в цій частині норм на території Російської Федерації в 1992-1994 рр.. Пункт 2 статті 4 ОГЗ СРСР визначив, що нерухомим майном є земельні ділянки і те, що з ними міцно пов'язано. У перелік (причому, невичерпний) того, що міцно пов'язане із земельними ділянками, були включені будівлі, споруди, підприємства, майнові комплекси, багаторічні насадження. Таким чином, в основу розмежування майна на нерухоме та рухоме був покладено основний традиційний для російського права критерій фізичний, природних властивостей речі, що виражається у здатності чи нездатності речі до переміщення, критерій міцності зв'язку з землею. За даним критерієм і в силу невичерпний переліку перераховуються об'єктів нерухомості квартири й інші житлові приміщення природно потрапили під категорію нерухомості.

Загальне визначення нерухомості міститься сьогодні у статті 130 ЦК РФ 1994 р. У визначенні нерухомості використовуються ті ж критерії, що і в Основах.

Нерухомими чинності зв'язку з землею стаття 130 ГК РФ вважає також будівлі, споруди та багаторічні насадження.

Слідом за введенням загального поняття нерухомого майна в спеціальних законодавчих актах з'явилися поняття "нерухомості в житловій сфері" і "нерухомості в містобудуванні", які визначалися шляхом вичерпного перерахування об'єктів.

Так, Закон РФ від 24 грудня 1992 р. № 4218-1 "Про основи федеральної житлової політики" (із змінами від 12 січня 1996 р., 21 квітня 1997, 10 лютого, 17 червня, 8 липня 1999 р.) ⁵ ввів поняття нерухомості в житловій сфері.

У зв'язку з прийняттям даного закону Вищий арбітражний суд прийняв Інформаційний лист від 11 травня 1993 р. № С-13/ОСЗ-144 "У зв'язку з введенням в дію Закону Російської Федерації" Про основи федеральної житлової політики ", в якому повідомив нижчестоящим судам, що 24 грудня 1991 прийнятий Закон Російської Федерації "Про основи федеральної житлової політики", введений в дію з моменту його опублікування ("Російська газета" № 5 від 23 січня 1993 р.). Закон визначає принципи реалізації конституційного права громадян Російської Федерації на житло в нових соціально-економічних умовах, встановлює загальні початку правового регулювання житлових відносин при становленні різних форм власності та видів використання нерухомості у житловій сфері.

Відповідно до статті 1 Закону під нерухомістю в житловій сфері розуміється нерухоме майно з встановленими правами володіння, користування і розпорядження в межах майна, що включає: земельні ділянки і міцно пов'язані з ними житлові будинки з житловими та нежитловими приміщеннями, присадибні господарські споруди, зелені насадження з багаторічним циклом розвитку, житлові будинки, квартири, інші житлові приміщення в житлових будинках та інших будівлях, придатні для постійного та тимчасового проживання, споруди та елементи інфраструктури житлової сфери.

Відповідно до цієї ж статті Закону житловий фонд являє собою сукупність всіх житлових приміщень незалежно від форм власності, включаючи житлові будинки, спеціалізовані будинки (гуртожитки, готелі-притулки, будинки маневреного фонду, спеціальні будинки для одиноких престарілих, будинки-інтернати для інвалідів, ветеранів та інші ), квартири, службові житлові приміщення в інших будівлях, придатні для проживання.

Таким чином, під житловим приміщенням житлове законодавство розуміє не тільки житлові (у тому числі багатоквартирні) будинки та котеджі (дачі), пристосовані для постійного проживання, але й окремі квартири і інші житлові приміщення (наприклад, окремі ізольовані кімнати в квартирах), зареєстровані в цій якості в органах (підприємствах), що здійснюють технічний облік такого роду нерухомості (БТІ), в тому числі службові та відомчі, а також перераховані вище "спеціалізовані будинки".

Житловий фонд, або його частина може перебувати у приватній (громадян, юридичних осіб), державної, муніципальної власності, у власності громадських об'єднань, і переходити з однієї форми власності в іншу в порядку, встановленому законодавством.

Власник нерухомості в житловій сфері або її частині має право в порядку, встановленому законодавством, володіти, користуватися і розпоряджатися нею, в тому числі продавати нерухомість, якщо при цьому не порушуються чинні норми, житлові, інші права і свободи інших громадян, а також громадські інтереси .

Стаття 558 ЦК України до числа житлових відносить такі приміщення: житловий будинок, його частина, квартиру в багатоквартирному будинку, її частину. Таким чином, предметом угод з житловими приміщеннями, і відповідно, купівлі-продажу житлових приміщень, можуть бути житлові будинки, квартири, кімнати в будинках готельного типу, а також кімнати в комунальних квартирах.

Як правило, мова повинна йти про ізольованих приміщеннях. Виняток становить продаж частки в житловому приміщень (житловому будинку чи квартирі), що належить громадянам або юридичним особам на праві спільної часткової власності. (Про продаж частки в житловому приміщенні див. далі в дипломній роботі (голова "Укладення договору").

При відчуженні житлового будинку з господарськими будівлями виникає питання: чи є вони частиною житлового будинку або це окремі об'єкти нерухомості, продаж яких має здійснюватися за окремим договором купівлі-продажу.

Дана проблема виникла у зв'язку з тим, що ДК РФ при виробленні поняття нерухомості не сприйняв з досвіду законодавчого визначення нерухомості в зарубіжних країнах (який враховувався при розробці ГК РФ) такий елемент класифікації, як нерухомості в силу призначення, під якими розуміються як предмети, поміщені на дільниці для його обслуговування та експлуатації, так і рухомого, приєднані назавжди до нерухомості, що є, по суті приналежністю нерухомості як головної речі. Нерухомість в силу призначення визнає французький цивільний кодекс, цивільні кодекси Мексики 1928 р., Бразилії 1916 р. і ряду інших країн. ⁶

Постанова Пленуму Верховного Суду СРСР від 31 липня 1981 р. № 4 "Про судову практику з вирішення спорів, пов'язаних з правом власності на житловий будинок" (із змінами від 30 листопада 1990 р.) вважає, що різного роду господарські споруди (сараї, літні кухні і т.п.) є підсобними будівлями і складають з будинком єдине ціле. Тому при відчуженні жилого будинку вони переходять до нового власника разом з будинком, якщо при укладенні договору про відчуження будинку не було обумовлене їх знесення або перенесення колишнім власником. (П.9).

Звідси можна зробити висновок, що якщо інше не передбачено договором, господарські будівлі підлягають передачі покупцеві разом з житловим будинком, але сторони, в силу свободи договору, можуть визначити долю цих будов іншим чином. Дане положення цілком відповідає новому цивільному законодавству, що регулює статус складних речей. У силу ст.134 ЦК України, якщо різнорідні речі утворюють єдине ціле, що припускає використання їх за загальному призначенню, вони розглядаються як одна річ (складна річ). Дія угоди, укладеної з приводу складної речі, поширюється на всі її складові частини, якщо договором не передбачено інше.

Правила визначення предмета договору купівлі-продажу житлового приміщення стосовно загальним нормам з продажу нерухомості деталізовані в ст. 554 Кодексу. Виходячи з аналізу даної норми - у договорі купівлі-продажу нерухомості повинні бути зазначені дані, дозволяють точно встановити, яка конкретно квартира (інше житлове приміщення), включаючи її місцезнаходження, підлягає передачі покупцю.

При відсутності цих даних у договорі умова про квартиру (житловому приміщенні), що підлягає передачі, вважається неузгодженим сторонами, а відповідний договір не вважається укладеним.

Цікаво, що відомості, що визначають місцезнаходження встановлюються на підставі даних, що вказують розташування житлового приміщення на відповідній земельній ділянці, або в складі іншого нерухомого майна. Логічно припустити, що визначення розташування житлового приміщення на земельній ділянці відноситься до житлових будинків, окремим будівлям, а визначення нерухомості в складі іншого нерухомого майна до квартир, кімнат в багатоквартирних будинках.

Слід зазначити, що з правила ст. 554 ЦК РФ, імперативно вимагає точно вказувати об'єкт нерухомості в договорах про продаж нерухомості, виникла серйозна проблема. На цьому грунті з'явилася колізія між правом на частку в забудові в цілому і правом третіх осіб на точно обумовлену нерухомість, розміщену в об'єкті забудови. Суди, природно, віддають пріоритет власникові (володільцеві) конкретного об'єкта нерухомості, формально виконуючи вимоги ст.554 ГК РФ. ⁷

Поки неясні способи вирішення цієї колізії. Очевидно, вона може виникнути не інакше як в результаті порушення режиму спільної власності, розпорядчого спільне розпорядження майном. У сторони, чиє право порушене, з'являється право на стягнення збитків по відношенню до порушника або право оскаржувати відповідні угоди і вимагати реституції, коли вона можлива (тобто коли нерухомість після відчуження не була істотно змінена і немає перешкод, що випливають, наприклад, з норм житлового права). Віндикація нереальна, оскільки позивач позбавлений можливості обгрунтувати право власності на індивідуально-визначений об'єкт нерухомості, що став предметом угоди. Перший шлях іноді не має сенсу, а другий надзвичайно важкий, навіть коли для цього є умови.

Означені труднощі змушують шукати інші підходи. У цьому плані можна відзначити наростаючий останнім часом інтерес до застосування в сфері забудови призабутого Закону від 26 червня 1991 року "Про інвестиційну діяльність у РРФСР". ⁸

Визначаючи предмет договору купівлі-продажу житлового приміщення, необхідно визначити - чи може самовільна споруда житлового приміщення бути предметом даного договору.

Відповідно до ст. 222 ГК РФ самовільно побудовою є житловий будинок, інша будівля, споруда або інше нерухоме майно, створене на земельній ділянці, не відведеному для цих цілей у порядку, встановленому законом і іншими правовими актами, або створене без отримання на це необхідних дозволів або з істотним порушенням містобудівних та будівельних норм і правил.

Виходячи з прямої вказівки законодавства, особа, яка здійснила самовільну будівлю, не набуває на неї право власності і не має права розпоряджатися будівлею, тобто здійснювати з нею будь-якої угоди. По суті, дана будова чинності імперативної вказівки закону вилучено з цивільного обороту і не підлягає державній реєстрації, в тому числі і як об'єкт незавершеного будівництва (ст.ст.8, 129 ЦК РФ). Ця обставина підкреслено і в п. 7 Огляду практики вирішення спорів, що виникають за договорами купівлі-продажу нерухомості. ⁹

Таким чином, угоди (в тому числі купівля - продаж) із зазначеними об'єктами мізерна (ст.ст.168, 169 ЦК РФ).

Самовільна споруда підлягає зносу який здійснив її обличчям або за його рахунок, крім випадків, зазначених у ст.222 ГК РФ (п.3). Аналогічне положення закріплено і в спеціальному законодавстві. Так, особу, винну в будівництві об'єкта без відповідного дозволу на будівництво, зобов'язана за свій рахунок здійснити знесення (повне розбирання) самовільно будівлі або привести архітектурний об'єкт і земельну ділянку в первісний стан (п.3 ст.25 Федерального закону "Про архітектурну діяльність" ^10).

Але перш ніж визнавати угоду купівлі-продажу самовільно побудованого житлового приміщення (житлового будинку), суд повинен визначити, чи справді ця споруда є самовільним будовою.

Раніше, в період дії Цивільного кодексу 1964 р., спори про визнання права власності на самовільно зведені будинки і підсобні будівлі, а також спори про знесення таких будівель не підлягали розгляду судами. ¹¹ Новий Цивільний кодекс дає деякі підстави для можливості визнання права власності на самовільно зведені будівлі. Постановою Пленуму Верховного Суду РФ і Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ від 1 липня 1996 р. № 6 / 8 "Про деякі питання, пов'язані із застосуванням частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації" у п.34 роз'яснено, що при розгляді справ про визнання права власності на житловий будинок, інша будівля, споруда або інше нерухоме майно, створене на земельній ділянці, не відведеному для цих цілей у порядку, встановленому законом і іншими правовими актами, необхідно мати на увазі, що така вимога чинності пункту 3 статті 222 Кодексу може бути задоволено лише при наданні позивачеві земельної ділянки, на якій зведено самовільна споруда.

З огляду на це, з метою забезпечення правильного і найбільш швидкого розгляду справи, при прийнятті позовної заяви і в стадії підготовки справи до судового розгляду судді при визначенні кола доказів, необхідних для вирішення виниклого спору, слід запропонувати позивачеві подати й докази, що свідчать про надання йому в установленому порядку земельної ділянки, на якій розташована самовільна споруда.

Слід враховувати, що право власності на самовільну споруду може бути визнано судом за особою, у власності, довічне успадковане володіння, постійному (безстроковому) користуванні якого знаходиться земельна ділянка, де здійснена споруда. (Ч.2.п.3.ст.222 ГК РФ)

Цивільний кодекс, називаючи предметом договорів купівлі-продажу житлові будинки, кімнати в житлових будинках, має на увазі, що ці об'єкти побудовані, завершені. А чи може незавершений будівництвом житловий об'єкт бути предметом купівлі-продажу? Відповідь на це питання дає судова практика.

Постанова Пленуму Верховного Суду СРСР від 31 липня 1981 р. № 4 "Про судову практику з вирішення спорів, пов'язаних з правом власності на житловий будинок" (із змінами від 30 листопада 1990 р.) визначило, що за позовом подружжя, членів сім'ї забудовника, спільно будували будинок, а також спадкоємців суд вправі провести розділ незакінченого будівництвом будинку, якщо, враховуючи ступінь його готовності, можна визначити окремі, що підлягають виділу частини з наступним технічною можливістю доведення будівництва будинку до кінця зазначеними особами.

При неможливості розділу незакінченого будівництвом будинку суд може визнати право за зазначеними особами на будівельні матеріали і конструктивні елементи будинку. (П.10).

Можливість розділу об'єкта незавершеного будівництва побічно свідчить про можливість вільного відчуження таких об'єктів.

Інформаційний лист Президії Вищої Арбітражного Суду РФ від 13 листопада 1997 р. № 21 "Огляд практики вирішення спорів, що виникають за договорами купівлі-продажу нерухомості" ¹² остаточно визначило, що об'єкти незавершеного будівництва після державної реєстрації можуть відчужуватися, наводячи на підтвердження наступну справу.

Прокурор пред'явив позов в інтересах відділення Ощадбанку про визнання недійсним договору купівлі-продажу незавершеного будівництвом об'єкта, укладеного між акціонерним товариством та товариством з обмеженою відповідальністю.

В обгрунтування позову прокурор зазначив, що відділення Ощадбанку придбало у акціонерного товариства незавершений будівництвом об'єкт за договором купівлі-продажу. Об'єкт переданий за приймально-здавальною акту, оплачений покупцем. Проте перехід права власності не зареєстрований, оскільки комітет по земельних ресурсах відмовився провести таку реєстрацію.

При розгляді даного спору виникло питання про те, чи може бути предметом договору купівлі-продажу незавершений будівництвом об'єкт нерухомості і чи підлягає реєстрації перехід права власності.

Відповідно до статті 129 Цивільного кодексу Російської Федерації об'єкти цивільних прав можуть вільно відчужуватися, якщо вони не вилучені з обігу або не обмежені в обігу. Види об'єктів цивільних прав, перебування яких в обороті не допускається (об'єкти, вилучені з обороту), мають бути прямо вказані в законі. Цивільне законодавство не встановлює будь-яких обмежень щодо придбання та переходу прав на об'єкти, незавершені будівництвом.

Таким чином, ці об'єкти не вилучені з цивільного обігу та можуть відчужуватися власником іншим особам.

В силу статті 130 Цивільного кодексу Російської Федерації до нерухомих речей належать об'єкти, міцно пов'язані із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе. У статті 219 Кодексу зазначено, що право власності на будівлі, споруди та інше знову створюване нерухоме майно, що підлягає державній реєстрації, виникає з моменту такої реєстрації.

З матеріалів справи випливало, що на ділянці зведений фундамент і стіни будинку. Переміщення цього об'єкта без невідповідного збитку неможливо. Отже, даний об'єкт є об'єктом нерухомості.

У зв'язку з цим комітет по земельних ресурсах, який здійснює в цьому регіоні реєстрацію та оформлення документів про права на земельні ділянки і міцно пов'язану з ними нерухомість, на підставі Указу Президента Російської Федерації від 11.12.93 № 2130 "Про державний земельний кадастр та реєстрації документів про права на нерухомість "зобов'язаний був зробити реєстрацію переходу прав на незавершений будівництвом об'єкт і земельну ділянку.

Відмова комітету від державної реєстрації зацікавлена ​​сторона може оскаржити до арбітражного суду.

З урахуванням викладеного суд обгрунтовано задовольнив позов прокурора і визнав, що незавершений будівництвом об'єкт може бути предметом договору купівлі-продажу, а право власності на нього виникає з моменту державної реєстрації.

Для того щоб житлове приміщення могло вільно перейти за договором купівлі-продажу до покупця, чинним законодавством пред'являються певні юридичні вимоги.

По - перше, жиле приміщення має належати продавцю на праві власності. При цьому якщо власником є юридична особа, вона зобов'язана використовувати житлове приміщення виключно для проживання в ньому громадян (ст.289 ЦК України).

У зв'язку з продажем житлового приміщення невласника виникає велика кількість судових спорів.

У Постанові Президії Вищого Арбітражного Суду РФ від 25 липня 1995 р. № 38-3827-94 наводиться наступну справу. ¹³

Муніципальне торгове підприємство "Дитячий світ" м. Ульяновська звернулося в Ульяновській обласний арбітражний суд з позовом про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 23.11.93 № 025/006 приміщення в житловому будинку по проспекту Ульяновський, 7, укладеного акціонерним товариством "Авіастар" і сімейним приватним підприємством "Фірма" Росток ". Сімейне приватне підприємство у свою чергу пред'явило позов про виселення муніципального торгового підприємства" Дитячий світ "із спірного приміщення.

Ульяновський обласний арбітражний суд рішенням від 26.07.-01.08.94 вимоги муніципального торгового підприємства "Дитячий світ" відхилив на тій підставі, що АТ "Авіастар" є власником всього майна колишнього державного підприємства "Ульяновський авіаційний промисловий комплекс", в тому числі і спірного приміщення , і має право ним розпоряджатися на свій розсуд. Зустрічна вимога про виселення задоволено.

Касаційна колегія того ж суду постановою від 03.10.94 рішення залишила без зміни.

Колегія Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації з перевірки в порядку нагляду законності й обгрунтованості рішень арбітражних судів, що вступили в законну силу, постановою від 29.03.95 № № К4-Н-7/534, К4-Н-7/535 задовольнила протест заступника Голови Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації і скасувала відбулися рішення.

При цьому колегія виходила з наступного: матеріалами справи підтверджується, що приміщення побудовано за рахунок 7-процентних відрахувань від коштів, виділених авіаційного промислового комплексу на житлове будівництво, отже, згідно з додатком № 3 до постанови Верховної Ради Російської Федерації від 27.12.91 № 3020-1 ¹⁴ спірне приміщення відноситься до об'єктів муніципальної власності, в силу чого включення в статутний капітал акціонерного товариства "Авіастар" спірного приміщення, що є муніципальною власністю, вироблено неправомірно, тому суспільство не має права розпоряджатися цим приміщенням, а зазначений договір купівлі-продажу є недійсним і не може служити підставою для заняття приміщення фірмою "Росток" і для пред'явлення позову про виселення з цього приміщення муніципального торгового підприємства "Дитячий світ".

Таким чином, договір купівлі-продажу приміщення в житловому будинку визнаний недійсним, як укладений юридичною особою, яка не є його власником. Відповідно до закону житловий і нежитловий фонди, а також вбудовано-прибудовані нежитлові приміщення, побудованих за рахунок 5-ти і 7-ми - процентних відрахувань на будівництво об'єктів соціально-культурного та побутового призначення, віднесені до об'єктів муніципальної власності.

Постанова президії Краснодарського крайового суду від 18 березня 1999 р. ¹⁵ підтверджує, що угода купівлі-продажу нерухомості, досконала між фізичними особами, особою, не наділеним власником правом на її відчуження, в силу ст.168 ЦК України визнається недійсною.

Прокурор Хостінского району м. Сочі звернувся до суду із заявою в інтересах Багдасарян до Зорогляну про визнання недійсним на підставі ст.ст.167 - 169 ЦК України договору купівлі-продажу квартири в будинку в м. Сочі, сел. Кудепста, посвідченого 14 серпня 1996 нотаріусом м. Сочі і зареєстрованого БТІ м. Сочі 15 серпня 1996, посилаючись на те, що договір укладений невстановленою особою, без згоди та відома власника квартири Багдасарян.

Багдасарян заяву підтримала, пред'явивши позов до покупця квартири Зорогляну про визнання недійсним зазначеного договору та про усунення перешкод у користуванні квартирою.

Справа неодноразово розглядалася різними судовими інстанціями.

Президія Краснодарського крайового суду 18 березня 1999 задовольнив протест заступника Голови Верховного Суду РФ, вказавши таке.

У відповідності зі ст.209 ГК РФ власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном, у тому числі право відчужувати його у власність іншим особам.

Виходячи з цього і положень п.1 ст.454 ГК РФ, за договором купівлі-продажу продавцем, тобто стороною, яка зобов'язувалася передати річ (товар) у власність другій стороні (покупцеві), може виступати власник відчужуваного майна або особа, якій він передав право розпорядження майном (п.2 ст.209 ГК РФ).

Згідно ст.550 ГК РФ договір продажу нерухомості укладається у письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами (п.2 ст.434 ГК РФ). Недотримання форми договору продажу нерухомості має наслідком його недійсність.

Як встановив суд, власник квартири Багдасарян згаданий договір про її продаж не підписувала, участі в його укладанні не брала, грошову суму (ціну) за квартиру не отримувала.

При такому положенні висновок суду про законність договору купівлі-продажу помилковий. Угода з відчуження майна, вчинений особою, яка не є власником, не визнаним стороною за договором купівлі-продажу, не відповідає вимогам названих норм закону - в силу ст.168 ЦК України незначна.

Крім того, судова практика рекомендує завжди з'ясовувати, кому і на якому праві фактично належать спірні житлові приміщення і дотримуватися процесуальні норми при розгляді спорів, пов'язаних з купівлею-продажем житлових приміщень. ¹⁶

По-друге, житлове приміщення не повинно бути обтяжене правами (іншими крім права власності) інших осіб. Обов'язок передати право власності на житлове приміщення припускає, що воно має бути вільним від будь-яких прав і домагань третіх осіб, за винятком випадків, коли покупець погодився прийняти майно з обтяженнями.

Матеріали судової справи, раніше приводиться в приклад при розкритті особливостей обороту житлових приміщенні незавершених будівництвом об'єктів, свідчать, що акціонерне товариство, незважаючи на наявність договору купівлі-продажу незавершеного об'єкта з відділенням Ощадбанку, продало цей же об'єкт товариству з обмеженою відповідальністю. Об'єкт був переданий відділенню Ощадбанку за приймально-здавальною акту, оплачений покупцем, тільки перехід права власності не був зареєстрований внаслідок неправомірної відмови комітету із земельних ресурсів. І суд правильно порахував, що оскільки спірне майно обтяжене правами відділення Ощадбанку на підставі договору купівлі-продажу, продавець (акціонерне товариство) втратив право розпоряджатися ним будь-яким способом. ¹⁷ І відповідно договір між АТ та ТОВ не має юридичної сили.

У ряді випадків законодавство вимагає збереження характеру і мети використання предмета угоди, що в першу чергу стосується житлових приміщень - стаття 288 ГК РФ, як і чинне житлове законодавство, встановлює принцип суворо цільового призначення житлового приміщення.

Такий підхід закону обумовлений зберігається недоліком житла та його особливої ​​соціальною значущістю. Остання отримала конституційне закріплення в ст. 40 Конституції РФ, що проголосила право громадян на житло і зобов'язала органи державної влади та місцевого самоврядування створювати необхідні умови для реалізації цього права.

Цивільний кодекс встановив, що житлові приміщення призначені для проживання громадян (абз. 1 п. 2 ст. 288 ГК РФ), а здійснення прав власника щодо володіння, користування і розпорядження такими об'єктами нерухомості повинно здійснюватися у відповідності з цільовим призначенням цих об'єктів (п. 1 ст. 288 ГК РФ).

Таким чином, всі без винятку житлові помешкання отримали суворо цільове призначення, а всі власники житлових фондів, житлових будинків та окремих житлових приміщень не мають права використовувати їх виключно на свій розсуд, з порушенням цільового призначення цих об'єктів. Не допускається, а отже, продаж житлових приміщень під різні офіси, контори, склади, без попереднього перекладу цих приміщень в категорію нежитлових, тобто без зміни їх цільового призначення (що, в свою чергу, вимагає відповідної перереєстрації їх в органах, що здійснюють облік даного виду нерухомості). На території Єкатеринбурга діє Положення "Про порядок переведення житлових приміщень (житлових будинків) у нежитлові на території міста Єкатеринбурга", затверджене Рішенням Єкатеринбурзькій міської Думи від 14 жовтня 1997 р. № 26/10. ¹⁸

Такі обмеження у реалізації права власності на нерухомість стосуються всіх власників - громадян, у тому числі власників житлових будинків і приватизованих квартир, юридичних осіб, включаючи комерційні і громадські організації, а також державних і муніципальних (публічно-правових) утворень. У цьому сенсі житло є особливим об'єктом права власності, вільне використання якого виключно на розсуд власника не допускає жодна з правових систем сучасності.

Підкреслюючи вказані обмеження, п. 2 ст. 288 ГК РФ спеціально відзначає, що громадянин - власник житлового будинку, приватизованої квартири чи іншого житлового приміщення вправі використовувати його для особистого проживання і проживання членів її сім'ї. Відповідно до цього і будь-яке відчуження даного об'єкту, як і здача його в тимчасове користування іншим особам, повинно проводитися з урахуванням встановленого для нього законом цільового призначення. Тому будь-який власник житлового приміщення має право продати його для проживання (постійного або тимчасового) іншим громадянам на основі відповідного договору.

Разом з тим власники житла не має права розміщувати в належних їм жилих приміщеннях будь-якого підприємства, установи та організації без попереднього оформлення перекладу таких приміщень у нежитлові відповідно до правил житлового законодавства, а також розміщувати у належних їм житлових будинках будь-які промислові виробництва ( п. 3 ст. 288 ГК РФ). Останнє обмеження, як випливає з тексту закону, стосується житлового будинку в цілому, а не тільки перебувають у ньому житлових приміщень. Це виключає розміщення різного роду виробництв навіть у підвалах чи на горищах житлових будинків, оскільки крім порушення цільового призначення даного об'єкта відсутність подібної заборони вело б до створення значних незручностей для громадян, які використовують відповідні житлові приміщення не за їх прямим призначенням.

Порушення передбачених законом положень про належне здійсненні права власності на житлове приміщення тягне несприятливі наслідки, передбачені ст. 293 ГК РФ. Відповідно до її правилами використання житлового приміщення не за призначенням, або систематичне порушення власником такого приміщення прав та інтересів сусідів, або безгосподарне поводження власника зі своїм житлом можуть стати підставою для прийняття судом за позовом органу місцевого самоврядування рішення про продаж такого житлового приміщення з публічних торгів , тобто про примусове відчуження належить власнику нерухомості.

Викладені у ч. 1 ст. 293 ситуації мають на увазі або вже почалося (триваюче) використання власником свого житлового приміщення не за призначенням, або систематичне (неодноразове) порушення прав та інтересів його сусідів (створення "обстановки неможливості спільного проживання"), або що почалося руйнування житла в результаті безгосподарного поводження з ним. У всіх трьох зазначених випадках власник житла повинен бути попередньо попереджений органом місцевого самоврядування про необхідність усунення допущених ним порушень (в тому числі з встановленням відповідного, розумного строку для цих цілей, включаючи необхідний ремонт руйнується приміщення) і лише після цього він наражається на ризик судового вилучення та примусової реалізації належного йому об'єкта нерухомості.

Правила ст. 288 і 293 ГК РФ являють собою форму публічно-правового втручання в приватні справи власника, що допускається абз. 2 п. 2 ст. 1 в виняткових випадках, встановлених законом в громадських, а не в приватних інтересах. З урахуванням цього закон обмежує всіх власників житла в здійсненні належного їм права власності, встановлюючи його цільові кордону.

У зв'язку з цим слід звернути також увагу на впроваджуються останнім часом в російське законодавство і практику правила про розподілів земель населених пунктів на певні сектори .. Що стосується земель міст та інших населених пунктів, то особливості їх використання з прийняттям Містобудівного кодексу РФ від 7 травня 1998 р. ¹⁹ в значній мірі встановлюють цілі, для яких нерухомість в містах та інших населених пунктах може бути використана і відчужена. Однак відчуження нерухомості в цьому випадку спричинить і необхідність виконання ряду інших формальностей. Так, пункт 11 статті 62 Містобудівного кодексу встановлює, що при переході права власності на об'єкти нерухомості дію дозволу на їх будівництво зберігається, проте дозвіл підлягає повторній реєстрації в органах місцевого самоврядування.

3.2 Ціна в договорі купівлі-продажу житлового приміщення

Значно відрізняється від загальних положень про договори і така умова договору продажу житлового приміщення, як ціна (ст. 555 ГК РФ).

По-перше, положення про те, що виконання договору, в якому не визначена ціна, повинне бути оплачене за ціною, звичайно стягнутої при порівнянних обставинах за аналогічні товари (ст. 424 ГК РФ), не підлягає застосуванню до договорів продажу житлових приміщень, як і взагалі до договорів продажу нерухомості. Тут буде діяти інше правило: за відсутності в договорі погодженого сторонами в письмовій формі умови про ціну нерухомості договір про її продаж визнається неукладеним.

По-друге, ціна на житловий будинок, що знаходиться на земельній ділянці, повинна включати і ціну переданої з цим об'єктом частини земельної ділянки або права на неї, якщо інше не передбачено законом або договором. У випадках, якщо відбувається одночасне відчуження житлового будинку та земельної ділянки, сторони в договорі можуть вказати ціну кожного об'єкта окремо.

У випадках, коли ціна житлового приміщення в договорі продажу встановлена ​​за одиницю її площі чи іншого показника її розміру, загальна ціна такого житлового приміщення, що підлягає сплаті, визначається виходячи з фактичного розміру переданого покупцю нерухомого майна.

Якщо законодавством врегульовано порядок визначення ціни при продажу нерухомого майна, то суд, перевіряючи умови договору повинен був перевірити не тільки наявність самої ціни як істотної умови договору, а й порядок її визначення.

Даний висновок випливає з Інформаційного листа Президії Вищого Арбітражного Суду РФ від 13 листопада 1997 р. № 21 "Огляд практики вирішення спорів, що виникають за договорами купівлі-продажу нерухомості" ^20, де наводиться рішенні арбітражного суду по спору про спонукання комітету з управління майном укласти договір купівлі-продажу приміщення. У ньому, як вказує суд, повинна бути відображена оцінка всіх умов, на яких сторони зобов'язані укласти договори, а в резолютивній частині зазначені предмет та істотні умови договору.

Відповідно до статті 130 Арбітражного процесуального кодексу Російської Федерації щодо спору про спонукання укласти договір у резолютивній частині вказуються умови, на яких сторони зобов'язані укласти договір.

Якщо суд приходить до висновку про обгрунтованість позову, він зобов'язаний розглянути поданий позивачем проект договору з точки зору законності всіх його умов і в тому випадку, коли відповідач проти них не заперечує.

Ціна є істотною умовою договору купівлі-продажу нерухомості. При викупі орендованого приміщення вона визначається в порядку, передбаченому пунктом 4.9 Основних положень програми приватизації. Тому суд був зобов'язаний перевірити умову про ціну, вказане покупцем у договорі. Оскільки арбітражний суд виніс рішення про спонукання комітету з управління майном укласти договір купівлі-продажу нежитлового приміщення, не перевіривши законності умов цього договору, касаційна інстанція скасувала це рішення і направила справу на новий розгляд.

З огляду на те, що істотною умовою договору купівлі-продажу житлових приміщень є ціна договору, в договорі обов'язкова вказівка ​​не тільки суми, за яку продається житлове приміщення, але і порядку розрахунків між продавцем і покупцем.

При цьому можлива передача грошей до підписання сторонами договору, безпосередньо під час його підписання, а також після підписання договору - у разі розрахунку з розстрочкою платежів. В останньому випадку в договорі обов'язково зазначення дати остаточного розрахунку між продавцем і покупцем, а при необхідності - також і термінів проміжних платежів. Ці умови також є істотними умовами договору, без них він не вважається укладеним.

У разі спору про ціну продажу житлового приміщення, суд не бере до уваги показання свідків. Ціна підтверджується тільки письмовими доказами.

Так, Зороглян придбав двокімнатну квартиру, як видно з договору, за ціною 3300 тис. рублів, але ця ціна була в декілька разів менше дійсної вартості квартири. Висновок суду про те, що квартира куплена за іншу ціну, в порушення ст.54 ЦПК РРФСР заснований на неприпустимих доказах: поясненнях відповідача про сплату за квартиру 110 млн. рублів і свідченнях свідків про помилковість зазначення в договорі названої ціни замість 30 млн. рублів. Договір купівлі-продажу нерухомості вимагає письмової форми, у зв'язку з цим його умови можуть підтверджуватися тільки письмовими доказами, у разі спору сторони позбавлені права посилатися на показання свідків (п.1 ст.162 ГК РФ). Письмових доказів про сплату інший, ніж зазначено в договорі, покупної ціни суду не представлено. Відповідно до п.1 ч.1 ст.330 ЦПК РРФСР неправильне застосування або тлумачення норм матеріального права є підставою до скасування судових постанов у порядку нагляду. ²¹

Одним з письмових доказів може бути розписка.

У протесті заступника Генерального прокурора РФ піддається сумніву факт укладення 30 червня 1987 договору купівлі-продажу домоволодіння між Шипін і Курбатовим і вказується, що одним з обов'язкових умов укладення такого договору є ціна, яка сторонами не була визначена. ²² Однак таке твердження суперечить матеріалами справи. З розписки Шипін від 30 червня 1987 р. і пояснень сторін у судовому засіданні випливає, що Шипін отримав від Курбатова за будинок 2500 крб. Та обставина, що на день здійснення операції страхова вартість домоволодіння становила 6182 руб., Не свідчить про відсутність ціни в укладеному договорі купівлі-продажу від 30 червня 1987 р. Відповідно до ст.92 ЦК РРФСР 1964 р. власникові належать права володіння, користування і розпорядження майном у межах, встановлених законом. Тому власник має право визначати вартість майна, що продається на свій розсуд. Ціну продаваного домоволодіння в 2500 руб. за станом на 30 червня 1987 Шипін встановив сам.

Після встановлення ціни в договорі продажу житлового приміщення та виконання договору сторони не вправі змінювати ціну продаваного майна. Такий висновок підтверджується судовою практикою ^23.

Акціонерне товариство пред'явило позов до товариства з обмеженою відповідальністю про внесення до пункту 3.1 договору купівлі-продажу нерухомості змін про збільшення ціни відповідно з переоцінкою основних фондів, передбаченої постановою Уряду Російської Федерації.

Арбітражний суд позовні вимоги задовольнив, пославшись на те, що покупець допустив прострочення в оплаті і останній платіж зробив у період, коли повинна була вироблятися переоцінка основних фондів. Однак судом не були враховані наступні обставини.

У пункті 3.1 договору вказана ціна нерухомого майна. Вартість перерахована продавцю частинами. Майно передано покупцеві за актом прийому-передачі після її повної оплати.

Згідно з пунктом 1 статті 424 Цивільного кодексу Російської Федерації виконання договору оплачується за ціною, встановленою угодою сторін. Зміна ціни після укладення договору допускається у випадках і на умовах, передбачених договором, законом або у встановленому законом порядку.

Згідно зі статтею 408 Цивільного кодексу Російської Федерації зобов'язання сторін припиняються у зв'язку з виконанням.

Оскільки зобов'язання сторін за договором виконані, у суду були відсутні правові підстави для збільшення ціни за пунктом 3.1 договору, що припинив свою дію.

З урахуванням викладеного Президія Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації скасував судові акти і відхилив позовні вимоги акціонерного товариства.

Таким чином, якщо зобов'язання за договором купівлі-продажу виконані сторонами належним чином, продавець не має права вимагати внесення зміни до цього договору в частині збільшення ціни проданого майна.

3.3 Перелік осіб, які зберігали право користування житловим приміщенням

У якості істотних умов договорів, предметом яких є нерухомість, ЦК України встановлює два - предмет і ціну. Істотною умовою договору продажу житлового будинку (його частини) або квартири, в яких проживають особи, що зберігають право користування відповідним житловим приміщенням після його придбання покупцем, додатково визнається перелік таких осіб із зазначенням їхніх прав користування продаваним житловим приміщенням. При недотриманні цієї вимоги договір вважається неукладеним.

У силу правила п. 2 ст. 292 ГК РФ перехід права власності (в тому числі за договором купівлі-продажу) на житло сам по собі не є підставою для припинення права користування цим приміщенням з боку членів сім'ї колишнього власника, які раніше проживали в цьому приміщенні. Інакше кажучи, це право як би "обтяжує" таку нерухомість, в принципі слідуючи її долі, що зближує його з речових прав. Практично це означає, що при відчуженні або іншому розпорядженні власником-громадянином приналежним йому житлом без згоди спільно проживають з ним членів його родини вони продовжують користуватися колишнім приміщенням на законній підставі, і новому набувачу (чи іншому власнику) не вдасться припинити їхнє право. Таким чином, у даному "праві користування" речові елементи переважають над зобов'язальними, що і дає підстави закону оголосити його речовим правом.

Тому вимогою закону (ст.558 ЦК України) стала необхідність зазначення в договорі купівлі-продажу переліку осіб, які зберігали право користування відчужуваних жилим приміщенням з зазначенням їх прав на користування житловим приміщенням, або інформація, що виходить від власника, про те, що подібні особи відсутні . Зміна власника житлового приміщення не може відображатися на житлові права членів його сім'ї, причому членів сім'ї як справжніх, так і колишніх. Саме ці їхні права і закріплюються в договорі.

Перелік таких осіб виявляється на підставі довідки житлово-експлуатаційної організації або паспортного столу за місцем перебування відчужуваного житлового приміщення, і в договорі повинна бути присутнім посилання на реквізити цієї довідки.

У довідці вказується:

- Для приватизованих житлових приміщень - хто проживав у житловому приміщенні на момент приватизації і хто проживає в даний час;

- Для житлових приміщень, придбаних іншим способом - хто проживає в даний час.

Ці відомості необхідно знати для того, щоб визначити - хто, крім власника вправі претендувати на користування житловим приміщенням. Претендувати на користування житловим приміщенням можуть відповідно до чинного законодавства:

члени сім'ї колишнього власника, що залишилися проживати в приміщенні (ст.292 ЦК України). Їх коло визначається за правилами ст.53 ЖК РФ, включаючи навіть тих, хто припинив сімейні зв'язки з колишнім власником.

наймач житлового приміщення і постійно проживають з ним громадяни. Їх перелік визначається за правилами ст.677 ЦК України.

громадянин, який є піднаймачів житлового приміщення в межах строку дії договору найму (ст.685 ЦК України)

У тих випадках, коли продається житловий будинок зі складу будинків державного або муніципального житлового фонду соціального використання, в цей перелік повинні бути включені:

- Наймач та члени його сім'ї (ст.672 ЦК України), їх перелік також визначається за правилами ст.53 ЖК РФ

- Громадянин, який є піднаймачів житлового приміщення в межах строку дії договору найму (ст.672, 685 ЦК України).

На практиці часто трапляються ситуації, коли новий власник житла (покупець) не може в нього вселитися. Найчастіше це відбувається внаслідок приховування продавцем відомостей про осіб, що мають право користування проданим житловим приміщенням, причому іноді без жодного наміру. Буває й так, що після продажу квартири при різкій зміні життєвих обставин людям просто нікуди виїхати.

Обман з пропискою (реєстрацією) - явище досить часте, і буває, покупці відчувають чимало клопоту, перш ніж реально зможуть скористатися своєю власністю.

На практиці ріелтери, щоб уникнути такого роду обману, пропонують наступний вихід. Після оформлення договору купівлі-продажу передається тільки частина грошей, приблизно не більше 50 відсотків від вартості квартири. Для отримання повної суми продавці будуть зацікавлені у якнайшвидшому виїзді. А в разі будь-яких несподіванок (немає іншого житла) можна буде придбати на гроші, що залишилися житлове приміщення відповідної якості, куди продавці можуть бути переселені в судовому порядку.

Введення обов'язкового порядку державної реєстрації переходу права власності на нерухоме майно служить певною перешкодою для виробництва незаконних угод. І все ж, купуючи квартиру, неодмінно потрібно поцікавитися, чи не проживають в ній особи, які виписані тимчасово: через закордонні відрядження, служби в армії, через навчання чи відбування висновку (відповідно до чинного законодавства, всі ці громадяни мають право на проживання за попереднім місцем проживання).

4. Види договорів купівлі-продажу житлових приміщень

Чинне законодавство дозволяє провести класифікацію договорів купівлі-продажу житла. Дану класифікацію можна провести по різних підставах, що дозволить визначити особливості окремих видів договорів купівлі-продажу житлових приміщень.

1. по предмету

а) з вигляду предмета

1. Договір купівлі-продажу житлового будинку

2. Договір купівлі-продажу квартири

3. Договір купівлі-продажу частини житлового будинку

4. Договір купівлі-продажу частини квартири

5. Договір купівлі-продажу частки

У судовій практиці, пов'язаної з відчуженням житлових приміщень, найбільша кількість спорів виникає при продажі частки житлового приміщення (квартири, житлового будинку).

Громадянин, що продає свою частку в загальній власності на житлове приміщення, в першу чергу повинен запропонувати викупити її своїм співвласникам, і тільки в разі їх відмови придбати зазначену частку за ціну і на умовах, названих власником, можливий продаж цієї частки іншим особам. Факт відмови співвласників житлового приміщення від придбання відчужуваної частки в загальній власності на житлове приміщення, або підтвердження того, що власник, відчужує свою частку у спільній власності, сповістив про продаж (міни) і ціною договору інших учасників спільної часткової власності має бути відображене в тексті договору .

На відчуження кімнати в комунальній квартирі згоди сусідів на продаж кімнати не потрібно, оскільки така квартира вже розділена між мешканцями в натурі, і правила про спільну часткову власність на такі квартири не поширюються.

Постанова Президії Верховного Суду РФ від 31 березня 1993 р. зобов'язує суди при розгляді спору про визнання недійсним договору купівлі-продажу частки будинку одним з учасників спільної часткової власності суд з'ясовувати, чи дотримано переважне право покупки, як продавцем, так і іншими учасниками цієї власності.

Каюрова О. і М. і Александріна - співвласники 1 / 2 частини домоволодіння, з якої 1 / 4 частка будинку належала Каюрова і 1 / 6 частка - Александріна. Між сторонами було визначено порядок користування жилими приміщеннями.

У листопаді 1988 р. Александріна уклала з Санько договір купівлі-продажу належної їй 1 / 6 частки домоволодіння. Каюрова звернулися до суду з позовом про визнання недійсним укладеного договору.

Рішенням Червоножовтнева районного народного суду (залишеним без зміни ухвалою судової колегії в цивільних справах Волгоградського обласного суду) позовні вимоги Каюрова задоволені, договір купівлі-продажу 1 / 6 частини будинку (нотаріально посвідчений 5 листопада 1988) визнаний недійсним з перекладом прав і обов'язків покупців на Каюрова, з Алексіндріни на користь Каюрова О. стягнуто 123 руб. за ремонт даху її частини будинку.

Визнаючи договір купівлі-продажу 1 / 6 частини будинку недійсним з передачею прав і обов'язків покупця на позивачів, суд виходив з того, що під час його вчинення було порушено переважне право купівлі Каюрова О. і М. як учасників власності на будинок.

Отже, вирішення питання про те, чи мало місце порушення переважного права купівлі, залежить від того, чи дотримані правила ч.3 ст.120 ГК РРФСР (Прим. - зараз переважне право купівлі спільної часткової власності регламентується ст.250 ЦК України) як продавцем , так і іншими учасниками спільної часткової власності.

Що стосується обов'язку, покладеного в цьому випадку на продавця, то, як видно з заяви Александріни у Волгоградську державну нотаріальну контору від 1 липня 1988 р., вона через цю нотаріальну контору поставила до відома Каюрова О. і Каюрова М. про намір продати свою частку будинку за 2500 крб. з пропозицією повідомити протягом місяця з дня повідомлення про бажання чи відмову придбати зазначену частку в будинку у відповідності зі ст.120 ГК РСФСР. Таке повідомлення позивачами було отримано.

При такому положенні у продавця виникало право на відчуження своєї частки в будинку сторонній особі за умови, якщо інші учасники спільної власності прямо заявили б про свою відмову від переважного права купівлі або протягом встановленого законом місячного терміну взагалі не висловили б своїх намірів щодо здійснення цього права . При цьому таке мовчання розцінюється законом як відмова від переважного права купівлі.

Зазначене не було враховано і оцінений судом з точки зору того, чи дотримані були сторонами вимоги ст.120 ГК РРФСР і чи може за даних обставин досконала між Александріна і Санько угода купівлі-продажу 1 / 6 частини будинку бути визнана недійсною з перекладом прав і обов'язків покупця на Каюрова. ²⁴

Тому рішення суду і всі наступні судові постанови в частині, що стосується визнання договору купівлі-продажу недійсним з перекладом прав і обов'язків покупця на позивачів, підлягають скасуванню з направленням справи в цій частині на новий розгляд.

Постановою Пленуму Верховного Суду РФ від 24 серпня 1993 р. № 8 "Про деякі питання застосування судами Закону Російської Федерації" Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації ^"25 було також передбачено, що продаж одним з учасників спільної часткової власності на приватизовану квартиру своєї частки сторонній особі можлива лише за умови, якщо решта співвласники відмовляться від здійснення права переважної купівлі, або не здійснять це право протягом передбаченого ст. 250 ГК РФ терміну.

Виділ (Прим. - наприклад, для подальшого продажу) учаснику спільної власності на приватизоване житлове приміщення, що представляє собою окрему квартиру, що належить йому частки допустимо, якщо є технічна можливість передачі позивачеві ізольованій частині не тільки житлових, але і підсобних приміщень (кухні, коридору, санвузла та ін), устаткування окремого входу. При відсутності такої можливості суд вправі на прохання позивача визначити порядок користування квартирою.

Аналогічне становище з деяким уточненням закріплює Визначення СК Верховного Суду РФ від 30 січня 1998 р. - при відсутності можливості виділити учаснику спільної власності на житлове приміщення ізольованій частині не тільки житлових, але і підсобних приміщень суд вправі на прохання позивача визначити порядок користування квартирою. ²⁶ Розділ трикімнатної квартири на два житлових приміщення неможливий, оскільки в ній немає других кухні, коридору, санвузла, окремого входу.

Пленум Верховного Суду РФ у п. 12 постанови від 24 серпня 1993 р. "Про деякі питання застосування судами Закону Російської Федерації" Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації "(з подальшими змінами і доповненнями) ²⁷ роз'яснив, що виділ учаснику спільної власності на приватизоване житлове приміщення, що представляє собою окрему квартиру, що належить йому частки допустимо, якщо є технічна можливість передачі позивачеві ізольованій частині не тільки житлових, але і підсобних приміщень (кухні, коридору, санвузла та ін), устаткування окремого ходу. При відсутності такої можливості суд вправі на прохання позивача визначити порядок користування квартирою.

Згідно ч.2 п.4 ст.252 ГК РФ виплата учаснику часткової власності іншими власниками компенсації замість виділу його частки в натурі допускається за його згодою. У випадках, коли частка власника незначна, не може бути реально виділена, і він не має суттєвого інтересу у використанні спільного майна, суд може і за відсутності згоди цього власника зобов'язати інших учасників часткової власності виплатити йому компенсацію. ²⁸

Найбільше число суперечок, випливає з договорів, зазвичай званих сторонами договорами дольової участі, що ще не зумовлює їх правової природи. Зазвичай суд намагається відповісти на питання, чи є договір про участь у будівництві договором про спільну діяльність, і якщо підстави для такої кваліфікації є, то на спірний об'єкт поширюється режим спільної часткової власності, причому загальна власність виникає одночасно з виникненням самого об'єкта.

Відомо, наприклад, справа, в якій один з учасників спільної діяльності продав свою частку у спільній власності на об'єкт третій особі. Інший учасник зажадав перевести на нього права за цією угодою у зв'язку з порушенням переважного права купівлі.

Судова практика досить твердо стоїть на визначення часток учасників пропорційно розміру їх вкладу. В Інформаційному листі від 20 травня 1993 року міститься пропозиція орієнтуватися, перш за все, на ситуацію, вартість на момент розподілу житлоплощі і розраховувати частку "в межах раніше переданих коштів" ^29, що значно знизило роль договору у визначенні обсягу прав учасників будівництва. Надалі ця позиція неодноразово підтверджувалася при розгляді конкретних справ і застосовувалася не тільки до житлового будівництва. Однак, подібна практика не раз піддавалася критиці ^30.

б) по цілісності предмета

1. Договір купівлі-продажу житлового приміщення, незавершеного будівництвом

2. Договір купівлі-продажу житлового приміщення, (закінченого об'єкта).

2. з підстав знаходження житлового приміщення з власності

1. Договір купівлі-продажу житлового приміщення в житлово-будівельних і житлових кооперативах

2. Договір купівлі-продажу житлового приміщення, що належить на праві власності за іншими підставами (наприклад, в результаті приватизації).

Стосовно до даного виду класифікації становить інтерес продаж житлових приміщень у будинках житлово-будівельних і житлових кооперативах.

Слід мати на увазі, що право власності на кооперативну квартиру настає з моменту повного виплати паю.

Член кооперативу, повністю виплатив пайовий внесок за квартиру, має право залишитися в кооперативі чи вийти з нього. Громадянин, який придбав квартиру за договором з власником або отримав її у спадщину, має право вступити в члени кооперативу. Відмова йому в цьому може бути оскаржена до суду. ³¹

Після виплати паю необхідно отримати довідку в правлінні кооперативу за підписом голови та головного бухгалтера про те, що пай повністю виплачений. Далі треба передати довідку в БТІ щоб отримати посвідчення про право власності - необхідний документ, що встановлює для продажу кооперативної квартири. Згоди всіх спільно проживають з власником членів сім'ї при цьому не вимагається.

Право власності на куплену квартиру у будинку кооперативу виникає в покупця з моменту реєстрації переходу права власності в органах юстиції.

На відмову органу юстиції у посвідченні договору купівлі-продажу може бути подана до суду скарга, яка розглядається в порядку окремого провадження. При виникненні спору про право на квартиру скарга залишається без розгляду і зацікавленій особі роз'яснюється, що воно може пред'явити до суду позов на загальних підставах. ³²

3. по суб'єктах

1. Договір купівлі-продажу житлового приміщення між громадянами

2. Договір купівлі-продажу житлового приміщення за участю юридичних осіб (юридичної особи)

3. Договір купівлі-продажу житлового приміщення за участю державних органів або муніципальних утворень

Договір купівлі-продажу житлового приміщення за участю юридичних осіб (юридичної особи)

Особливості участі юридичних осіб в обороті житлових приміщень полягають в особливому статусі даних суб'єктів, необхідності врахування під час укладання ними угод як загальних норм цивільного законодавства, що регулюють правове становище юридичних осіб, так і спеціального законодавства (корпоративного, антимонопольного та ін.)

Про необхідність врахування корпоративного законодавства при відчуженні житлових приміщенні акціонерними товариствами згадує судова практика. В Інформаційному листі Президії Вищого Арбітражного Суду РФ від 13 листопада 1997 р. № 21 "Огляд практики вирішення спорів, що виникають за договорами купівлі-продажу нерухомості" ^33, наводиться у приклад наступну справу.

Акціонерне товариство (продавець) пред'явило позов до комерційного банку (покупцеві) про визнання недійсним договору купівлі-продажу житлового будинку. В обгрунтування позовних вимог акціонерне товариство вказало, що будівля внесено до статутного капіталу і його продаж тягне за собою зменшення цього капіталу. Згідно зі статутом, питання зменшення статутного капіталу віднесено до компетенції загальних зборів, яке не приймало рішення про продаж будівлі та зменшення статутного капіталу.

Акціонерному товариству в позові було відмовлено. При винесенні рішення арбітражний суд виходив з наступних обставин. У відповідності зі статтею 213 Цивільного кодексу Російської Федерації комерційні організації є власниками майна, переданого їм в якості вкладів (внесків) їх засновниками (учасниками, членами), а також майна, придбаного цими юридичними особами на інших підставах.

Власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном (стаття 209 Кодексу). У даному випадку оспорювана угода укладена генеральним директором акціонерного товариства в межах наданих йому повноважень. Згідно зі статутом він міг здійснити операцію з відчуження майна, вартість якого не перевищує 20 відсотків балансової вартості активів товариства. Вартість проданого будинку не перевищила цього розміру. Яких-небудь обмежень на відчуження внесеного до статутного капіталу майна установчі документи не містять.

Статутний капітал у балансі підприємства відображається у грошовому виразі, а не у вигляді конкретних видів внесеного майна.

Відповідно до пункту 4 статті 35 та пунктом 2 статті 79 Федерального закону "Про акціонерні товариства" рішення загальних зборів про відчуження нерухомого майна потрібно у випадку, якщо вартість чистих активів товариства в результаті цієї операції виявиться менше його статутного капіталу, а також при здійснення великої угоди на суму, що перевищує 50 відсотків балансової вартості активів.

З представленого акціонерним товариством бухгалтерського балансу такий висновок не випливає. Довід позивача про те, що оспорюваний правочин здійснено особою з перевищенням наданих повноважень, не грунтується на законодавстві та положеннях статуту.

Таким чином, для відчуження нерухомого майна, внесеного до статутного капіталу акціонерного товариства, рішення загальних зборів про зменшення статутного капіталу потрібно лише у випадках, встановлених законодавством.

Незважаючи на те, що в даній справі акціонерному товариству було відмовлено, в практиці є чимало справ, коли нехтування інтересами акціонерів або навмисне не інформування контрагента про крупності, зацікавленості угоди купівлі-продажу нерухомості тягне до визнання такої угоди недійсною.

Підписання угод купівлі-продажу житлових приміщень тягне для юридичної особи, що бере участь в операції певні податкові наслідки, необхідність відображення операції з передачі (отримання) нерухомості в бухгалтерському обліку.

Відповідно до п. 2 Методичних вказівок з бухгалтерського обліку основних засобів, затверджених Наказом Мінфіну РФ від 20.07.98 № 33н, нерухоме майно для цілей бухгалтерського обліку відноситься до основних засобів. У разі їх придбання основні засоби приймаються до обліку організацією за первісною вартістю. Первісною вартістю основних засобів визнається сума фактичних витрат на їх придбання, за винятком податку на додану вартість та інших відшкодовуються податків (крім випадків, передбачених законодавством РФ). Фактичні витрати складаються із сум, сплачених продавцю відповідно до договору купівлі-продажу, реєстраційних зборів та інших аналогічних платежів, зроблених у зв'язку з набуттям права власності на об'єкт основних засобів, а також інших витрат, безпосередньо пов'язаних з придбанням нерухомого майна.

Вартість основних засобів погашається за допомогою нарахування амортизації. Амортизаційні відрахування по об'єкту нерухомості починаються з 1-го числа місяця, наступного за місяцем прийняття цього об'єкта до бухгалтерського обліку, і нараховуються до моменту списання цього об'єкта з балансу організації у зв'язку з припиненням права власності. Амортизаційні відрахування припиняються c 1-го числа місяця, наступного за місяцем списання цього об'єкта з бухгалтерського обліку (пункти 4.6, 4.7 Положення з бухгалтерського обліку "Облік основних засобів" (ПБУ 6 / 97), затвердженого Наказом Мінфіну РФ від 03.09.97 № 65н ). Підставою для прийняття об'єкта нерухомості на баланс організації є акт приймання-передачі майна, затверджений керівником організації (п. 40 Методичних вказівок з бухгалтерського обліку основних засобів). Згідно з п. 1 ст. 556 ДК РФ, передача нерухомості продавцем і прийняття її покупцем здійснюються за підписуються сторонами передавальному акту або іншого документа про передачу. Якщо інше не передбачено законом або договором, зобов'язання продавця передати нерухомість покупцеві вважається виконаним після вручення цього майна покупцю і підписання сторонами відповідного документа про передачу.

Пунктом 2 ст. 551 ЦК України встановлено, що договір продажу нерухомості може бути виконаний сторонами до державної реєстрації переходу права власності. Це означає, що об'єкт нерухомого майна може бути переданий від продавця до покупця за передавальним актом до державної реєстрації переходу права власності. Однак виконання договору до державної реєстрації переходу права власності не є підставою для зміни відносин сторін з третіми особами. Таким чином, якщо сторони підписали акт приймання-передачі нерухомого майна до державної реєстрації переходу права власності, списати з балансу організації-продавця і прийняти на баланс організації-покупця об'єкт нерухомості сторони зможуть тільки після реєстрації переходу права власності.

Даний висновок випливає з принципу майнової відокремленості юридичних осіб. Відповідно до ст. 48 ЦК РФ одним з ознак юридичної особи є наявність у організації відокремленого майна, що належить їй на праві власності, господарського відання або оперативного управління, яким організація відповідає за своїми зобов'язаннями. Згідно зі ст. 1 Федерального закону від 21.11.96 № 129-ФЗ "Про бухгалтерський облік", бухгалтерський облік представляє собою упорядковану систему збору, реєстрації та узагальнення інформації в грошовому вираженні про майно, зобов'язання організації і їхньому русі шляхом суцільного, безперервного і документального обліку всіх господарських операцій . Об'єктами бухгалтерського обліку є майно організації, її зобов'язання і господарські операції, здійснювані організацією в процесі її діяльності. Таким чином, в бухгалтерському обліку організації може бути відображено лише майно, що належить їй на якому-небудь майнове право, передбаченому чинним цивільним законодавством. Відображення в обліку майна, правами на яке організація не має, суперечило б принципам ведення бухгалтерського обліку.

Необхідно звернути увагу, що підписання акта приймання-передачі об'єкта нерухомості фактично означає, що продавець передав нерухоме майно, а покупець вступив у володіння ним, тобто дане майно не використовується більше в виробничої діяльності продавця. Пунктом 1 Положення про склад витрат по виробництву і реалізації продукції (робіт, послуг), що включаються до собівартості продукції (робіт, послуг), та про порядок формування фінансових результатів, що враховуються при оподаткуванні, затвердженого постановою Уряду РФ від 05.08.92 № 552 ^34, собівартість продукції (робіт, послуг) являє собою вартісну оцінку використовуваних у процесі виробництва продукції (робіт, послуг), природних ресурсів, сировини, матеріалів, основних засобів, а також інших витрат на її виробництво і реалізацію. Таким чином, віднесення амортизаційних відрахувань по основних фондах на собівартість продукції (робіт, послуг) організації-продавця здійснюється до моменту підписання акта приймання-передачі. Після підписання акту і до моменту державної реєстрації переходу права власності нарахування амортизації проводиться за рахунок власних коштів.

На підставі викладеного можна зробити практичний висновок, що більш доцільним є підписання передавального акту по об'єкту нерухомості між продавцем і покупцем після державної реєстрації переходу права власності.

Слід розглянути ще один аспект укладення договору купівлі-продажу житлових приміщень з участю юридичних осіб. Він пов'язаний з оплатою комунальних послуг за житлове приміщення і віднесенням їх на собівартість.

Оплата послуг комунальних організацій, пов'язаних з експлуатацією житлового приміщення, у продавця нерухомого майна припиняється з моменту розірвання договорів на надання послуг. Віднесення зазначених витрат на собівартість продукції (робіт, послуг) організації-продавця здійснюється до моменту підписання акта приймання-передачі об'єкта нерухомості (подп. "і" п. 2 Положення про склад витрат ...). У випадку якщо між моментом підписання передавального акту і моментом розірвання договорів з організаціями житлово-комунального господарства існує розрив у часі, у договорі між покупцем і продавцем необхідно передбачити, що покупець відшкодовує продавцю витрати по оплаті комунальних послуг до моменту переукладання відповідних договорів. Якщо дане питання не буде врегульовано сторонами, то зазначені витрати не можуть бути віднесені на собівартість організації-продавця, а повинні бути зроблені ним за рахунок власних коштів. Віднесення даних витрат на собівартість буде неправомірним і може спричинити заниження бази оподаткування і відповідно несприятливі податкові наслідки. Оплата послуг підприємств житлово-комунального господарства покупцем об'єкта нерухомості проводиться з моменту укладення відповідних договорів. При наявності угоди з продавцем нерухомого майна про відшкодування йому витрат з оплати комунальних послуг з моменту підписання передавального акту і до моменту розірвання продавцем договорів з підприємствами житлово-комунального господарства покупець вправі відносити дані витрати на собівартість продукції (робіт, послуг). ³⁵

Договір купівлі-продажу житлового приміщення за участю державних органів або муніципальних утворень.

Продаж житлових приміщень із зазначеними суб'єктами здійснюється в загальному порядку на основі норм ГК РФ. Але нормативні акти на місцевому рівні нерідко конкретизують норми ЦК РФ, тому з необхідно враховувати при висновків угод.

Так, Постановою Глави адміністрації м. Єкатеринбурга від 26 квітня 1994 р. № 231 "Про продаж житлових приміщень муніципального житлового фонду" (з ізм. Від 8 листопада 1994 р.), було затверджено Положення про продаж житлових приміщень муніципального житлового фонду в м. Єкатеринбурзі.

Управління з житлової політики укладає договори купівлі-продажу житлових приміщень від імені адміністрації міста. Покупцями можуть бути громадяни, які потребують поліпшення житлових умов, бажаючі придбати житлові приміщення у власність за плату і юридичні особи для поліпшення житлових умов своїх працівників. У власність за договорами купівлі-продажу можуть бути передані

звільнилися ізольовані житлові приміщення в комунальних квартирах проживають в цих квартирах наймачам, орендарям або власникам житлових приміщень за відсутності в квартирі наймачів, орендарів або власників, які потребують поліпшення житлових умов або мають менше встановленої норми на одного члена сім'ї,

займані житлові приміщення наймачам, які використали право на безкоштовну приватизацію житла,

звільнилися житлові приміщення,

житлові приміщення у новоспоруджених будинках.

Продажу не підлягають житлові приміщення:

а) визнані непридатними для постійного проживання,

б) службові,

в) у гуртожитках,

г) у комунальних квартирах, крім випадків, зазначених раніше

д) у спеціалізованих будинках.

Володіння, користування і розпорядження придбаними у власність житловими приміщеннями в будинках муніципального житлового фонду власники здійснюють за своїм розсудом в порядку, передбаченому цивільним і житловим законодавством.

У Положенні наводиться типові форми договорів купівлі-продажу квартири, кімнати.

Певними особливостями відрізняються договору продажу житлових приміщень муніципального житлового фонду громадянам, що відселяються із будмайданчиків. Так, Постанова Голови міста Єкатеринбурга від 21 січня 1998 р. № 43 "Про порядок продажу житлових приміщень муніципального житлового фонду громадянам, що відселяються із будмайданчиків муніципального підприємства УКБ міста Єкатеринбурга" вказує, що при відселенні муніципальним підприємством "УКБ" громадян з будинків у зв'язку з вилученням земельних ділянок для капітального будівництва, виділення житла часто проводиться з перевищенням норми надання. Громадяни не заперечують отримати житло з перевищенням соціальної норми й доплатити за надлишки наданих метрів. У зв'язку з цим виникає необхідність здійснення цивільно-правових угод із продажу муніципального житла громадянам, що відселяються з будівельних майданчиків. Укладання договорів купівлі-продажу житлових приміщень муніципального житлового фонду також здійснює Управління з житлової політики.

4. по обов'язковості укладання договору купівлі-продажу житлового приміщення для однієї з сторін

1. Договору купівлі-продажу житлових приміщень, без обов'язковості укладання для сторін

2. Договору, обов'язковість укладення яких передбачена чинним законодавством.

Відповідно до ст. 421 ГК РФ громадяни і юридичні особи вільні в укладенні договору. Примушування до укладення договору не допускається, за винятком випадків, коли обов'язок укласти договір передбачена законодавством або добровільно прийнятим зобов'язанням.

Чинне законодавство дозволяє виявити договори купівлі-продажу житла, обов'язкові для укладання для однієї зі сторін.

Вищий Арбітражний Суд Російської Федерації в порядку інформації повідомив у своєму Листі ³⁶ об видання Президентом Російської Федерації 10 червня 1994 Указу № 1181 "Про заходи щодо забезпечення забудови не завершених будівництвом житлових будинків", який вступив в силу з моменту його опублікування в "Російській газеті "від 15 червня 1994 року.

Указом встановлено, що не завершені будівництвом житлові будинки, що знаходяться у федеральній власності, в тому числі в повному господарської віданні підприємств та оперативному управлінні організацій та установ, будівництво яких припинено або призупинено у зв'язку з відсутністю протягом поточного року необхідного фінансування з федерального бюджету, підлягають продажу.

При цьому рішення про продаж не завершених будівництвом житлових будинків, замовниками яких були федеральні органи виконавчої влади, організації та установи, що фінансуються з федерального бюджету, приймається Державним комітетом Російської Федерації з питань архітектури і будівництва та Державним комітетом Російської Федерації з управління державним майном за погодженням з органами виконавчої влади суб'єктів Російської Федерації. У разі якщо замовником були федеральні державні підприємства, таке рішення приймається за поданням підприємства-замовника Державним комітетом Російської Федерації з питань архітектури та будівництва, за погодженням з органами виконавчої влади суб'єктів Російської Федерації (пункт 1).

У пункті 2 Указу передбачено, що федеральні державні підприємства, які є замовниками будівництва житлових будинків, будівництво яких припинено або призупинено у зв'язку з відсутністю необхідного фінансування, має право здійснювати продаж не завершених будівництвом житлових будинків.

Указом, встановлено, що продаж не завершених будівництвом житлових будинків здійснюються тільки на комерційних конкурсах.

Указом затверджено Положення про порядок продажу не завершених будівництвом житлових будинків, в якому визначено порядок організації та проведення комерційних конкурсів та продажу не завершених будівництвом житлових будинків, які перебувають у федеральній власності, в тому числі що знаходяться у повному господарському віданні підприємств та оперативному управлінні установ, що фінансуються з федерального бюджету, за винятком об'єктів молодіжних житлових комплексів. Відповідно до Положення підлягають продажу окремі житлові будівлі, частини будівель, споруд, не змонтовані конструкції, вироби та обладнання, що знаходяться на будівельних майданчиках, житлові комплекси, що складаються з декількох житлових будинків і приміщень обслуговування, а також проектно-планувальна і проектно-кошторисна документація .

Згідно з Положенням між переможцями комерційного конкурсу і первісним замовником об'єкта полягає відповідно договір купівлі-продажу об'єкта.

Відповідно до цивільного законодавства комерційні конкурси є цивільно-правовими угодами, оскільки в результаті їх проведення у переможців виникає право на укладення договору на купівлі-продажу об'єкта, а у первісного замовника (уповноваженого ним органу) - обов'язок укласти такий договір. Тому спори про визнання недійсними результатів конкурсу, оформлених у встановленому порядку, підвідомчі арбітражному суду на підставі статті 20 Арбітражного процесуального кодексу Російської Федерації.

Інший приклад обов'язковості укладання договорів купівлі-продажу житлового приміщення пов'язаний з житловими сертифікатами

У Листі Вищого Арбітражного Суду РФ від 5 серпня 1994 р. № 03-55 суду в порядку інформації повідомив про видання Президентом Російської Федерації 10 червня 1994 року указом № 1182 "Про випуск та обіг житлових сертифікатів".

Указом встановлено, що юридичні особи, які мають права замовника при проведенні будівництва житлових будинків, відведений в установленому порядку земельну ділянку під житлове будівництво і проектну документацію на житлове будівництво, мають право залучати фінансові кошти громадян Російської Федерації з використанням житлових сертифікатів, а також затверджено Положення про випуск та обіг житлових сертифікатів.

Положення регулює порядок випуску та обігу житлових сертифікатів на території Російської Федерації та реалізації прав їх власників. Згідно з пунктом 2 Положення житлові сертифікати являють собою особливий вид облігацій з индексируемой номінальною вартістю, що засвідчують право їх власника на:

придбання власником квартири (квартир) за умови придбання пакету житлових сертифікатів у порядку і на умовах, встановлених цим Положенням, та умовами емісії;

отримання від емітента на першу вимогу індексованої номінальної вартості житлового сертифікату.

Пунктом 3 Положення передбачено, що житловий сертифікат засвідчує внесення першим власником (юридичною або фізичною особою, що набирає сертифікат) коштів на будівництво певної загальної площі житла, розмір якої не змінюється протягом встановленого терміну дії житлового сертифікату. Номінал житлового сертифікату виражається в одиницях загальної площі житла, і не може бути менше 0,1 кв. метра.

Розділ II Положення визначає права власника житлових сертифікатів (пункт 8) і обов'язки емітента, що виникають при наданні йому житлових сертифікатів їх власником: укласти договір купівлі-продажу квартири з власником, який представив необхідне відповідно до пункту 8 Положення кількість житлових сертифікатів, і вимога про укладення договору;

Слід мати на увазі, що згідно з пунктом 13 Положення суперечки про умови договору купівлі-продажу квартири і іншому виконанні зобов'язань, передбачених житловим сертифікатом, розглядаються в суді або арбітражному суді відповідно до встановленої підвідомчості.

5. по наявності зв'язку угоди купівлі-продажу житлового приміщення з набуттям права на земельну ділянку, на якій розташована житлову будову (частина його), або її відсутності.

1) - договори купівлі-продажу, не тягнуть наділення покупця будь-якими правомочностями на земельну ділянку, на якій розташована житлову будову (купівля-продаж квартири в багатоквартирному будинку);

2) - договори купівлі-продажу з передачею покупцеві нерухомості (житлового будинку) права на відповідну земельну ділянку на умовах придбання його у власність, оренду або користування.

До першої категорії угод купівлі-продажу, як зазначалося, належать договори з придбання або продажу квартир у багатоквартирних будинках.

До другої категорії відносяться всі угоди, коли покупцеві передаються права не тільки на житлове приміщення (як правило, будинок або його частина), але і на відповідну земельну ділянку.

Як відомо, нерухомість - це, перш за все, земельні ділянки і те, що нерозривно пов'язане із землею. Передача в результаті виконання договору купівлі-продажу житлових приміщень, що знаходяться на земельній ділянці, неминуче тягне за собою зміну правовідносин і з приводу цієї земельної ділянки. І навпаки, якщо продається земельна ділянка, змінюються правовідносини з приводу знаходиться на ньому нерухомого майна. Кодекс містить чіткі правила, що регулюють такого роду зміни (ст. 552-553 ЦК України).

При відчуженні житлових будинків договір повинен містити необхідну інформацію, що підтверджує розташування житлового будинку на земельній ділянці, і правовий режим землі, на якій розташований житловий будинок. Оформлення договору має здійснюватися з дотриманням вимог ст. 552 ДК РФ.

Покупець житлового будинку, одночасно з передачею йому права власності, отримує права і на ту частину земельної ділянки, яка зайнята цією нерухомістю і необхідна для її використання. Природа цих прав залежить від того, чи є продавець нерухомості власником відповідної земельної ділянки. У цьому випадку передане покупцю право на земельну ділянку визначається договором (право власності, право оренди тощо). Якщо ж у договорі відсутня умова про передане покупцю право на земельну ділянку, він стає власником тієї частини земельної ділянки, яка зайнята проданої йому нерухомістю і необхідна для її використання.

При продажу житлового будинку, що знаходиться на земельній ділянці, не належить продавцю на праві власності, покупець нерухомості одержує право користування відповідною частиною земельної ділянки на тих же умовах, що і продавець нерухомості. Правда, слід мати на увазі, що законом або договором між продавцем і власником землі можуть бути передбачені умови користування земельною ділянкою, що не дозволяють продаж знаходиться на цій земельній ділянці нерухомості, або допускають це тільки за згодою власника землі. Це слід мати на увазі при укладанні договору купівлі-продажу житлового будинку.

На завершення голови про види договорів житлових приміщень хотілося б зупинитися на особливостях договорів купівлі-продажу житла в закритих адміністративних територіальних утвореннях.

У Листі Вищого Арбітражного Суду РФ від 14 грудня 1996 р. № С5-7/03-736 "У зв'язку із застосуванням Федерального закону" Про внесення змін і доповнень до Закону Російської Федерації "Про закритому адміністративно-територіальному утворенні" ³⁷ продубльована ст.3 Закону. І пунктом 3 цієї статті передбачаються особливості порядку здійснення операцій з нерухомим майном, що перебуває на території закритого адміністративно - територіального утворення. Громадяни, які приватизували займані ними житлові приміщення, і власники житлових будинків, що знаходяться на території закритого адміністративно-територіального утворення, мають право продавати і здійснювати з ними інші угоди тільки з громадянами, які постійно проживають або працюють на території закритого адміністративно-територіального утворення, або юридичними особами, розташованими і зареєстрованими на даній території, а також з громадянами Російської Федерації, які отримали дозвіл на постійне проживання на території закритого адміністративно-територіального утворення.

Громадяни, які переїжджають на інше місце проживання, отримують компенсацію за здане ними у федеральну або муніципальну власність житло за які у даному регіоні цінами за один квадратний метр житлової площі, або забезпечуються житлом за встановленими нормами на новому місці проживання в порядку, що встановлюється Кабінетом Міністрів України.

5. Права і обов'язки

Важливе місце в цивільному праві займають договори про передачу речі у власність, іноді звані договорами з реальним (речовим) діянням (від res - річ). Перш за все, це договори купівлі-продажу. Їх супроводжує передача самої речі, виступає як самостійний акт, що визначає перехід власності (ст.223 ЦК України). Таким чином, у наявності ускладнений механізм виникнення речового права: потрібно не тільки досягнення угоди, а й передача речі.

Відповідно, договір породжує лише зобов'язання - право вимоги до боржника, а власність передається разом з річчю.

Основний обов'язок продавця щодо договір купівлі-продажу житлового приміщення - передача житлового приміщення покупцеві. Цей обов'язок є загальною для всіх договорів купівлі-продажу. За загальним правилом, при купівлі - продажу з моменту передачі речі у покупця, як правило, виникає право власності. Проте у набувача житлового приміщення за договором продажу право власності виникає з моменту реєстрації переходу права власності, який може і не співпадати з фактичною передачею нерухомості. Тому в даному зобов'язанні з відчуження слід розрізняти передачу права власності і фактичну передачу житлового приміщення за актом передачі.

Тому основний обов'язок продавця переважно розглядати як обов'язок перенести на покупця право власності на продане майно і ввести його у володіння нерухомістю (тобто фактично передати нерухомість).

Враховуючи встановлений законодавством вимога реєстрації переходу права власності і договору, на кожну з сторін договору покладається обов'язок звернутися до державного реєструючий орган з метою виконання цієї вимоги. Якщо одна зі сторін ухиляється від виконання зазначеного обов'язку, то суд вправі за вимогою іншої сторони винести рішення про державну реєстрацію переходу права власності. Те ж відбувається і в тому випадку, якщо одна із сторін ухиляється від реєстрації договору житлового приміщення, як відомо, вимагає державної реєстрації. Незважаючи на те, що договір вважається укладеним тільки після його реєстрації, суд має право винести рішення про реєстрацію, якщо угода досконала в належній формі (ст.165 ЦК України)

Судова практика підтверджує це положення законодавства. Інформаційний лист Президії Вищої Арбітражного Суду РФ від 13 листопада 1997 р. № 21 "Огляд практики вирішення спорів, що виникають за договорами купівлі-продажу нерухомості" ³⁸ згадує про наступне справі.

Облспоживспілка звернувся до арбітражного суду з позовом про спонукання акціонерного товариства зареєструвати угоду купівлі-продажу житлового будинку. Судом першої інстанції в позові відмовлено з того мотиву, що облспоживспілка не звертався до реєструючого органу з вимогою про реєстрацію договору купівлі-продажу. Апеляційна інстанція скасувала рішення суду і прийняла постанову про реєстрацію угоди купівлі-продажу нерухомості.

При цьому апеляційна інстанція правомірно виходила з таких обставин.

Між Облспоживспілкою (продавцем) і акціонерним товариством (покупцем) була укладена двостороння угода купівлі-продажу житлового будинку.

Угода сторонами виконана. Вартість будинку сплачена покупцем продавцю, а передача здійснена за актом прийому-передачі. Правомірність укладення цього договору не оскаржувалася.

Покупець не звертався з вимогою зареєструвати цю угоду в реєструючий орган, оскільки втратив до неї інтерес через її збитковість.

Пунктом 3 статті 165 Цивільного кодексу Російської Федерації передбачено: якщо угода, що вимагає державної реєстрації, здійснена в належній формі, але одна із сторін ухиляється від її реєстрації, суд вправі за вимогою іншої сторони винести рішення про реєстрацію угоди.

Договір продажу житлового будинку відповідно до статті 558 Кодексу підлягає обов'язковій державній реєстрації.

Оскільки угода виконана, а правовласник її не зареєстрував, облспоживспілка правомірно звернувся за захистом своїх інтересів до суду. Апеляційна інстанція бездіяльність акціонерного товариства обгрунтовано кваліфікувала як ухилення від державної реєстрації угоди.

Дане рішення суду є підставою для виникнення у відповідного органу обов'язку здійснити державну реєстрацію угоди.

Таким чином, якщо угода, що вимагає державної реєстрації, здійснена в належній формі, але одна із сторін ухиляється від її реєстрації, суд вправі за вимогою іншої сторони винести рішення про реєстрацію угоди.

Беручи до уваги специфіку житлового приміщення як нерухомості, що є об'єктом договору продажу, законодавець встановив спеціальні правила, пов'язані з виконанням продавцем обов'язку передати, а покупцем - прийняти продану річ. Передача нерухомості здійснюється за підписуються сторонами передавальному акту або іншого документа про передачу. Обов'язковість письмового оформлення передачі встановлена ​​для того, щоб усунути в майбутньому суперечки про виконання обов'язку продавця передати річ, усі речі (наприклад, з внутрішньоквартирних сантехнічним обладнанням), вільної від речей колишнього власника і проживають з ним осіб і т.д., а також можливі претензії покупця щодо недоліків переданого житлового приміщення, які могли бути виявлені при звичайному огляді. У разі передачі продавцем покупцеві нерухомості, що не відповідає умовам договору продажу нерухомості про її якість, застосовуються правила статті 475 цього Кодексу, за винятком положень про право покупця вимагати заміни товару неналежної якості на товар, відповідний договору. (Ст. 557 ЦК РФ). У деяких випадках письмове оформлення передачі нерухомості може служити доказом сумлінності або несумлінності покупця.

У договорі повинні бути вказані відомості про те, яким чином сторони мають намір здійснювати передачу відчужуваних житлових приміщень. Якщо відповідно до п. 1 статті 556 ДК РФ передача відчужуваних приміщень буде здійснюватися за передавальним актом, в договорі слід відобразити, в які терміни має бути складений і підписаний сторонами зазначений документ про передачу. У випадках, коли сторонами визначено, що передача відчужуваного житлового приміщення вже відбулася або буде проводитися без складання документа про передачу, ці умови також необхідно відобразити у тексті договору.

Передавальний акт не можна розглядати як доповнення або уточнення договору. Якщо сторони вкажуть у ньому на невідповідність нерухомості умовами договору, то це не є підставою для звільнення продавця від відповідальності за неналежне виконання договору (п.2 ст.556 ГК РФ). Передавальний акт не може розглядатися і як невід'ємна частина договору. Підписання акту про передачу житлового приміщення має значення для визначення моменту, коли ризик випадкової загибелі переходить до покупця. Так як продавець вважається який виконав свій обов'язок по передачі житлового приміщення з моменту вручення цього майна покупцю і підписання акта або іншого документа про передачу, то й ризик випадкової загибелі або випадкового пошкодження майна переходить на покупця з цього моменту, якщо інше не передбачено договором.

Оскільки відповідно до ст. 19 Федерального закону "Про реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" ³⁹ державна реєстрація може бути припинена на строк до трьох місяців, у випадках, коли фактична передача житлового приміщення набувачу була здійснена до подачі заяви на державну реєстрацію, в договорі рекомендується звести наклеп момент , з якого на набувача покладається ризик випадкової загибелі житлового приміщення.

Пов'язаний з обговорюваною темою і питання про наслідки зробленого продажу для продавця до моменту втрати їм права власності на річ. Не доводиться говорити, що така ситуація аж ніяк не є умоглядною, оскільки між моментом укладення договору та моментом передачі речі в порядку його виконання завжди проходить певний час, протягом якого річ залишається в повному праві власності у продавця.

Наведемо такий приклад. Власниця приватизованої квартири продала по домашньої угоді свою квартиру проживав в ній наймачеві. Потім вона розпорядилася нею інакше і повернула квартиру в муніципальну власність. Дізнавшись про це, покупець пред'явив позов про визнання дійсним договору купівлі-продажу квартири у зв'язку з ухиленням однієї із сторін від його нотаріального посвідчення (ст.165 ЦК України), а також про визнання недійсною угоди про розірвання договору приватизації як удаваного (ст.170 ГК РФ). Суд позов задовольнив і визнав право на квартиру за покупцем. Питання, укладений у справі, формулюється наступним чином: чи мають силу дії власника, обтяженого зобов'язанням щодо передачі речі, за розпорядженням ще належить йому річчю іншим чином? Зрозуміло, що це питання виходить за рамки конкретної ситуації і супроводжує чи не кожну операцію з відчуження речі.

Ситуація носить класичний характер, тому слід навести і її класичне рішення у викладі дореволюційного російського цивілісти Г.Ф. Шершеневича: "Продавець зберігає право на продану річ до передачі і тому може знову продати її і тим позбавити покупщика придбаного права, надаючи йому лише право вимагати винагороди". ⁴⁰ В. М. Хвостов сформулював те ж правило по-іншому: "Договори, за якими сторони зобов'язуються не відчужувати відомої речі, не мають речового ефекту; відчуження, вчинене всупереч їм, дійсно, порушення договору породжує лише позов про збитки" ^41.

Отже, поки продавець не позбувся власності, він має право на свій розсуд розпорядитися своєю річчю, і така угода не може бути незначною тільки тому, що є договір про відчуження тієї ж речі іншій особі.

У судовій практиці розглянуті проблеми зазвичай стають предметом обговорення при пред'явленні покупцями вимог про визнання права власності, заснованих на вчиненні договорів, які зобов'язують продавця передати річ у власність. Сама можливість такого формулювання вимог, звичайної в недавньому минулому, може бути пояснена тільки нерозвиненістю юридичного побуту.

В якості прикладу можна вказати на численні позови, що виникають між "пайовиками" - набувачами квартир за договорами пайової участі та забудовниками. За умовами цих договорів, звичайно близьких за природою купівлі-продажу (в одній із справ прокурор прямо посилався на те, що такий договір "прикриває угоду купівлі-продажу квартири" ^42, набувачі (пайовики), виплативши визначені договором суми, отримували право вимагати від забудовника передачі їм у власність житлових приміщень. Очевидно, що це право - зобов'язальне, а не речове, і тому відповідна обов'язок забудовника не позбавляє його можливості розпорядитися своїм об'єктом іншим чином, поки він не передав куплених приміщень і не втратив власності. приймача звідси висновок про слабку захищеність прав пайовиків, що спирається на відоме з теорії перевагу речового права перед зобов'язальним, знадобилося багато разів підтверджувати практично саме в частині відсутності гарантій, щоб ці договори стали розцінюватися як досить ненадійні інструменти.

Звичайно, власність у набувача виникає не при укладенні договору, а з передачі речі (не будемо тут торкатися найважливішого для нерухомості вимоги точної вказівки предмет купівлі-продажу як умови наявності самого договору), тому до передачі речі права власності немає, немає і можливості добитися його визнання.

Обов'язок продавця в силу взаємності договору протиставлені обов'язком покупця - оплатити купується житлове приміщення.

Інформаційний лист Президії Вищої Арбітражного Суду РФ від 13 листопада 1997 р. № 21 "Огляд практики вирішення спорів, що виникають за договорами купівлі-продажу нерухомості" за матеріалами судової практики вказує, що невиконання покупцем зобов'язань з оплати нерухомості, передбачених договором купівлі-продажу, може служити підставою до розірвання цього договору.

Комітет з управління майном продав товариству з обмеженою відповідальністю нерухоме майно. У договорі передбачено обов'язок покупця сплатити вартість нерухомості продавцю, а продавця - передати її покупцю після оплати.

Зобов'язання з оплати покупцем не виконані, внаслідок чого комітет пред'явив йому позов про розірвання договору.

Відповідно до пункту 2 статті 450 Цивільного кодексу Російської Федерації договір на вимогу однієї із сторін може бути розірваний за рішенням суду при істотному його порушенні іншою стороною.

Оскільки покупець допустив істотне порушення умов договору, суд правомірно розірвав укладений договір. ⁴³

Можна навести ще один приклад, що підтверджує що невиконання (істотне порушення) договору купівлі-продажу житлового приміщення однією стороною може бути підставою для розірвання договору, а виконаний договір не може бути розірваний. Нижче наведені приклад цікавий як визначеністю поставленого питання, так і тим, що він викликав труднощі у судів різних інстанцій.

Товариство з обмеженою відповідальністю "Кокетка" звернулося в Арбітражний суд Рязанської області з позовом до індивідуального приватному підприємству Бардіна "Лорд" про розірвання договору купівлі-продажу приміщення у зв'язку з невиконанням покупцем зобов'язань щодо сплати вартості будівлі.

Раніше ТзОВ "Кокетка" уклало договір купівлі-продажу приміщення з ИЧП Бардіна "Лорд". Приміщення передано, і право власності на нього не зареєстровано в установленому порядку. У зв'язку з тим, що покупець не оплатив придбану нерухомість, продавець звернувся до суду з позовом про розірвання договору. Арбітражний суд, підтриманий апеляційною інстанцією, позов задовольнив і, як можна зрозуміти, прийняв рішення про повернення проданої нерухомості продавцю. Рішення було скасоване в касаційному порядку і в позові було відмовлено, оскільки право власності на предмет договору у покупця вже виникло, і підстав для розірвання договору немає ^44.

У зв'язку з вищезазначеною проблемою виконання договору, можливості його розірвання, пов'язані деякі практичні труднощі з розмежуванням речового і зобов'язального дії договору. ⁴⁵

Очевидно, що розірвання договору означає збереження власності у продавця лише до тих пір, поки їм не виконана обов'язок щодо передачі речі. Після цього в силу того відомого правила, що розірвання договору має силу лише на майбутній час (ст.453 ЦК України), повернення майна можливий тільки в тому випадку, якщо це було передбачено договором (тобто він відбувається не автоматично, а за спеціальною угодою про повернення, яке аж ніяк не мається на увазі).

Стосовно до даного випадку можна було б використовувати і класичний прийом включення в угоду купівлі-продажу житлового приміщення резолютивної (скасувальними) умови: "Річ куплена, але якщо гроші не будуть сплачені в строк, нехай вона вважається не купленої". При настанні такої умови "речові права, встановлені угодою і на підставі її, втрачають силу, і попередній стан відновлюється ... наступ резолютивної умови має не зобов'язальне, а речове дію". ⁴⁶

У ДК РФ передбачений швидше зобов'язальний аналог цього засобу, що, втім, не змінює його спрямованості: умовою договору може бути збереження власності за продавцем до оплати товару. Тим самим покупець позбавлений - але не в силу договору, який не може вводити таких заборон, а в силу того, що він не став власником - права відчуження або іншого розпорядження товаром. При настанні прострочення оплати продавець, зберігши власність, має право вимагати повернення товару (ст.491 ЦК України).

Втім, стосовно нерухомості сторони не можуть в договорі змінити імперативно встановлює датою державної реєстрації момент переходу власності. Тому вони мають право лише обумовити складання акту передачі нерухомості проти платежу (ст.556 ЦК України). Що опинилося у покупця без складання акту володіння річчю в цьому випадку не тягне речових наслідків, оскільки передача речі має юридичну силу, лише, якщо відбувається з наміром передати власність.

Якщо ніяких умов в договір включено не було, то суду не залишається нічого іншого, як підтвердити, що власність вже виникла у покупця і відносини сторін зводяться до його обов'язку сплатити ціну.

Відповідно до загальних норм цивільного законодавства зобов'язання боржника може бути виконане третьою особою (п.1.ст.313 ГК РФ). Зобов'язання по оплаті за житлове приміщення відповідно може бути вироблено іншою особою. Раніше оплата житлового приміщення за покупця (держ. службовця) могла бути проведена за рахунок держави.

Положенням про федеральної державній службі, затвердженим Указом Президента Російської Федерації від 22 грудня 1993 р. № 2267 (на сьогоднішній день втратила чинність) державному службовцю гарантувалося у випадках, встановлених законодавством Російської Федерації - житлова площа у вигляді окремої квартири або будинку за рахунок коштів республіканського бюджету Російської Федерації.

Листом Вищого Арбітражного Суду РФ від 18 квітня 1997 р. № 05-7/03-269 "Про Федеральному законі" Про федеральний бюджет на 1997 рік "передбачено, що згідно статті 64 Федерального закону у 1997 році фінансування видатків в частині придбання житлової площі в вигляді окремої квартири або будинку, передбачене Положенням про федеральної державній службі, затвердженим Указом Президента Російської Федерації від 22 грудня 1993 р. № 2267, не проводиться.

Що стосується прав сторін договору купівлі-продажу житлового приміщення, то вони кореспондують з обов'язками сторін. Покупець має право вимагати передачі житлового приміщення. Продавець має право вимагати оплати переданого житла. Обидві сторони мають право вимагати один від одного державної реєстрації переходу права власності.

Судова колегія у цивільних справах Верховного Суду РФ 6 лютого 1998 вказала наступне. Задовольняючи позов Головенко про покладання на БТІ обов'язки зареєструвати договір купівлі-продажу квартири та про визнання проведених торгів недійсними і відмовляючи в зустрічному позові Фоменко, суд першої інстанції правильно виходив з того, що АТЗТ ФК "Російська нерухомість" як власник майна має право було за договором передати право власності на квартиру іншій особі, а Головенко, повністю виконала свої зобов'язання за договором, має право вимагати реєстрації угоди. ⁴⁷

6. Процедура укладення договору

Договір купівлі-продажу житлового приміщення, на відміну від інших договорів продажу нерухомості, підлягає державній реєстрації. Незареєстрований договір продажу житлового приміщення вважається неукладеним, і, навпаки, за наявності факту реєстрації він набуває чинності з моменту її здійснення (п.3 ст.433 ГК РФ). Реєстрація договору здійснюється в установах юстиції.

Для його реєстрації, і, отже, для його укладення, необхідно зібрати і представити ряд документів. Одним з необхідних документів є довідка з БТІ.

У довідці БТІ вказується оцінна вартість кімнати або квартири, її характеристика, відомості про власників житлового приміщення. Довідка видається звичайно з викопіювання або експлікацією, що дозволяє встановити місцезнаходження житлового приміщення на земельній ділянці або в складі нерухомого майна (багатоквартирного будинку).

Обов'язковим документом для реєстрації переходу права власності є правовстановлюючий документ на квартиру, інше житлове приміщення. Це документ, що підтверджує право власності певної особи (або осіб) на відчужуване житлове приміщення. Ним може бути:

- Договір передачі житлового приміщення у власність громадянам (приватизації);

- Реєстраційне посвідчення, якщо квартира кооперативна;

- Договір купівлі-продажу, якщо житлове приміщення або його частка куплені власником;

- Договір міни, якщо житлове приміщення або його частка були обмінені на інше;

- Договір дарування на об'єкт нерухомості або земельну ділянку;

- Свідоцтво про право власності в порядку спадкування;

- Рішення суду про визнання права власності на житлове приміщення, або його частку, що вступило в законну силу, якщо право власності було встановлено в процесі судового розгляду;

У довідці з податкової інспекції зазначається про відсутність заборгованості з оплати податку на майно, про оплату податку на дарування або вступ у права спадкування.

Довідка з місця проживання потрібна для виявлення переліку осіб, що мають право користування відчужуваних житловим приміщенням. (Див. п.3.3. Дипломної роботи).

В даний час ситуація на ринку житла така, що до числа співвласників більшості квартир входять неповнолітні діти. Для відчуження в якій би то не було формі такої квартири потрібний попередній дозвіл (довідка) органів опіки та піклування. Згода органів опіки та піклування потрібно і в тому випадку, якщо в числі співвласників є громадяни, визнані у встановленому законом порядку недієздатними або обмежено дієздатними. Адже суб'єктом цивільно-правового договору може бути громадянин, у якого повної або неповної дієздатністю. Цивільна дієздатність в повному обсязі настає по досягненні повноліття (18 років). Раніше цього віку придбання повної дієздатності можливо по двох підставах: вступ у шлюб і емансипація. (Ст.21, 27 ГК РФ).

Більш того, закон пред'являє такі вимоги і до тих випадків, якщо неповнолітні діти, або не повністю дієздатні громадяни не є власниками житлового приміщення, але є членами сім'ї власника. Таким чином, захищаються житлові права осіб, особливо потребують соціального захисту.

Відповідно, довідка з органів опіки дається в тому випадку, якщо у житловому приміщенні проживають, або є власниками неповнолітні (до 18 років включно) діти чи визнані у судовому порядку недієздатними громадяни, стосовно яких встановлено опіку чи піклування. У цих випадках від імені неповнолітніх до 14 років представниками виступають їхні батьки або опікуни, з 14 до 18 років - з дозволу батьків самі неповнолітні, а у випадку з недієздатними громадянами - їх опікуни або піклувальники. Довідки видаються також районними організаціями за місцем знаходження житлового приміщення.

Порушення прав осіб, особливо потребують соціального захисту, тягне безумовну недійсність договору.

У приклад можна привести відповідну справу з судової практики.

5 жовтня 1995 Чагіна - наймач трикімнатної квартири в будинку по вул. Мічуріна м. Томська приватизувала її, не включивши в число власників проживав з нею неповнолітнього сина, Зав'ялова, 1981 року народження. 9 жовтня 1995 Чагіна уклала договір купівлі-продажу даної квартири з Кошкаровой.

Прокурор Жовтневого району м. Томська звернувся до суду із заявою в інтересах неповнолітнього Зав'ялова про визнання названих угод недійсними.

У судовому засіданні прокурор району відмовився від заявлених вимог у зв'язку з тим, що житлові права Зав'ялова відповідачем Кошкаровой відновлені в добровільному порядку, шляхом оформлення договору дарування йому однокімнатної квартири в будинку п. Світлий Томського сільського району.

Піклувальник неповнолітнього Зав'ялова - Чагін В., залучений до участі у справі, у судовому засіданні не був присутній, направивши на адресу суду письмову заяву про відмову від вимог до Кошкаровой і в частині визнання зазначених у заяві угод недійсними.

Ухвалою Жовтневого районного суду Томської області провадження у справі припинено.

Заступник Генерального прокурора РФ в протесті поставив питання про скасування судових постанов і направлення справи на новий розгляд. Судова колегія у цивільних справах Верховного Суду РФ 6 травня 1997 протест задовольнила з таких підстав.

Відповідно до ч.2 ст.7 Закону Російському Федерації від 4 липня 1991 р. "Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації" у договір передачі житлового приміщення у власність включаються неповнолітні особи, які мають право користування даним житловим приміщенням і проживають разом з особами, яким це житлове приміщення передається у спільну з неповнолітніми власність.

Як видно з матеріалів справи, в договір від 5 жовтня 1995 р. про передачу квартири у власність Чагіно її неповнолітній син Зав'ялов не був включений.

Згідно ч.2 ст.3 названого Закону для здійснення угод щодо приватизованих житлових приміщень, в яких проживають неповнолітні, незалежно від того, чи є вони власниками, співвласниками або членами сім'ї власників, в тому числі колишніми, які мають право користування даним житловим приміщенням, необхідний попередній дозвіл органів опіки та піклування. У відповідності зі ст.168 ГК РФ порушення вищевказаних норм Закону є підставою для визнання названих угод недійсними. ⁴⁸

Таким чином, наглядова інстанція правомірно скасувала ухвалу суду про припинення провадження у справі про визнання договору купівлі-продажу квартири недійсними, таким, що суперечить інтересам неповнолітнього, який має право користування даним житловим приміщенням і проживає в ньому.

Постанова Пленуму Верховного Суду РФ від 24 серпня 1993 р. № 8 "Про деякі питання застосування судами Закону Російської Федерації" Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації "(в редакції від 21 грудня 1993 р., зі змінами від 25 жовтня 1996 р.) вказало:

Оскільки неповнолітні особи, які проживають разом з наймачем і є членами його сім'ї або колишніми членами сім'ї, відповідно до ст. 53 Житлового кодексу РРФСР мають рівні права, що випливають з договору найму, вони у разі безоплатної приватизації займаного приміщення нарівні з повнолітніми користувачами вправі стати учасниками спільної власності на це приміщення.

Враховуючи, що відповідно до ст.ст. 28 і 37 ЦК РФ опікун не вправі без попереднього дозволу органу опіки та піклування вчиняти деякі правочини, в тому числі що тягнуть відмову від належних підопічному прав, а піклувальник давати згоду на здійснення таких операцій, відмова від участі в приватизації може бути здійснено батьками та усиновителями неповнолітніх , а також їх опікунами та піклувальниками лише за наявності дозволу зазначених вище органів.

Довідка з управління архітектури потрібно у випадку, коли будинок, у якому знаходиться жиле приміщення, являє собою архітектурний пам'ятник, для якого встановлений особливий порядок користування.

Одним з особливих документів, який необхідно одержати до оформлення купівлі-продажу житлового приміщення, є згода чоловіка продавця житлового приміщення на його відчуження у випадках, коли відчужуване житлове приміщення придбане на спільно нажиті в період шлюбу кошти. Подібне згода потрібна і в тому випадку, якщо до моменту оформлення угоди шлюб між подружжям вже розірвано. Основне значення тут має факт придбання житлового приміщення в період шлюбу на спільні кошти. Законодавством чітко визначено форму такої згоди: воно повинно бути нотаріально посвідчених. У тексті договору продажу житла повинна міститися інформація, коли і ким нотаріально посвідчено таку згоду.

Аналогічне згоду повинен дати також і чоловік покупця - але вже на покупку житлового приміщення. Це зрозуміло - адже гроші, на які набувається житлове приміщення, також є спільною сумісною власністю подружжя.

За відсутності у кого-небудь з учасників договору чоловіка, який міг би претендувати на спільно нажите майно, про це також повинна міститися у тексті договору відповідна інформація, що виходить від особи, що відчужує житлове приміщення або купує його.

Довідка про відсутність заборгованості по комунальних послугах необхідна покупцям житлової площі, якщо вони хочуть бути впевнені в тому, що їм не доведеться платити в ЖЕУ або енергозбут за колишніх власників.

Особу сторін за загальним правилом встановлюється на підставі паспорта громадянина РФ. У разі відсутності паспорта приймається тимчасове посвідчення особи громадян Російської Федерації, яке видається замість утраченого чи зіпсованого паспорта паспортно-візовими службами за місцем знаходження житлового приміщення. Довідки форми № 9, що видавалися раніше, втратили своє значення, хоча і зустрічаються у громадян до цих пір.

Особистість представника продавця (і покупця) додатково повинна бути підтверджена довіреністю на здійснення угоди купівлі-продажу.

Особистість дитини та (або) її законного представника встановлюється на підставі паспорта, свідоцтва про народження дитини та інших документів, безперечно підтверджують особу.

Якщо законним представником є усиновлювачі, які не записані в якості батьків у свідоцтві про народження, органу державної реєстрації угоди продажу нерухомості, має бути представлено свідоцтво або рішення суду про усиновлення (ст.ст.136, 137 СК РФ).

Від опікунів, прийомних батьків потрібно відповідне посвідчення або постанова органів опіки та піклування про призначення опіки (піклування) або договір про передачу дитини на виховання в прийомну сім'ю (ст.ст.146, 153 СК РФ, ст.ст.1, 3 Положення про прийомній сім'ї, затвердженого постановою Уряду РФ 17 липня 1996 р. № 829).

Якщо в якості представника виступає керівник установи, що є опікуном (піклувальником) дитини, необхідно представити посвідчення керівника установи, довідку про знаходження дитини на повному державному опікою (ст.147 СК РФ).

Коли стороною в договорі купівлі-продажу житлового приміщення виступає юридична особа, необхідно представити його установчі документи, свідоцтво про державну реєстрацію, документ про призначення (обрання) виконавчого органу, довіреність на представника.

У разі сумніву щодо достовірності документа органу юстиції слід відкласти вчинення реєстраційної дії і вимагати додаткові підтвердження від компетентних органів або іншим чином перевірити особу.

Судовій практиці відомі випадки, коли особи незаконно використовують документи інших громадян.

Так, межрайпрокурор р. Гусь-Хрустальний Володимирської області звернувся до суду з позовом в інтересах неповнолітніх Лесина Костянтина і Гусарова Анастасії до Гусарову С.А., Гущиної Н.В. та іншим про визнання договору купівлі-продажу житлового приміщення недійсним. В обгрунтування позову прокурор зазначив, що Гусарову С.А. і Гусарова М.В. належала квартира в місті Гусь-Хрустальний, в якій вони проживали спільно з дітьми: Лесиним Костянтином, 1985 р.н., і Гусарова Анастасією, 1991 р.н. 11 квітня 1994 Гусарова М.В. загинула. Після її смерті 29 квітня 1994 Гусаров С.А. та його знайома Гущина Н.В. використовували паспорт на ім'я Гусарова М.В., продали квартиру. Договір купівлі-продажу був посвідчений нотаріусом, які займаються приватною практикою. Обставини, на які посилався прокурор, підтверджувалися матеріалами кримінальної справи, порушеної у зв'язку з вбивством Гусарова М.В., та проведеної перевірки за заявою опікунів дітей у зв'язку з відчуженням квартири. ⁴⁹

Для укладення договору купівлі-продажу муніципального житлового фонду м. Єкатеринбурга додатково треба подати такі документи ^50.

Для звільнилися ізольованих житлових приміщень у комунальних квартирах громадянам необхідно представити:

а) заяву про придбання у власність за договором купівлі-продажу звільнився ізольованого жилого приміщення, підписану всіма повнолітніми членами сім'ї наймача (орендаря, власника) житлового приміщення, включаючи тимчасово відсутніх,

б) довідку з житлово-експлуатаційної організації про звільнення житлового приміщення в даній комунальній квартирі,

Для укладення договору купівлі-продажу за іншим житловим приміщенням громадяни та юридичні особи подають до керування тільки заяви.

7. Форма договору купівлі-продажу житлового приміщення

Вимоги законодавства до угод з житловими приміщеннями сформульовані переважно стосовно форми угоди та її державної реєстрації. Щодо форми угод з житловими приміщеннями слід відзначити, що пропонується письмова форма, причому потрібно складання єдиного документа, підписаного сторонами. (Ст. 550 ДК РФ).

На відміну від загальних правил, що регламентують наслідки недотримання простої письмової форми угоди, порушення вимог, що пред'являються до форми договору продажу житлового приміщення, тягне його недійсність.

Як випливає з тексту Кодексу (ст. 550 ДК РФ), договір продажу житлового приміщення не потребує нотаріального посвідчення. За законодавством, що діяло раніше, договори купівлі-продажу житлового будинку або його частини, вимагали кваліфікованої (нотаріальної) форми (ст. 239 ЦК 1964 року). Однак введення державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з нерухомістю робить зайвим нотаріальне посвідчення таких угод. І якщо раніше державна реєстрація була як би придатком до форми угоди (у ЦК РРФСР 1964 року правила про реєстрацію житлового приміщення містилися в статтях, іменувалися "Форма договору купівлі-продажу житлового будинку"), то з "поверненням" повно цінного обороту житлових приміщень вона отримала самостійне значення способу фіксації угоди, що тягне визнання її державою.

Таким чином, нотаріальне посвідчення угод з нерухомістю не стало загальним правилом нашого законодавства, та в цьому й немає необхідності за умови дотримання сторонами угоди правил про державну реєстрацію. У той же час відповідно до статті 163 ДК РФ на вимогу однієї із сторін будь-яка угода з нерухомістю може бути нотаріально посвідчений. Така вимога є для контрагента обов'язковим, і порушення його призведе до недійсності відповідного договору.

Щоправда, не у всіх випадках. Якщо угода по суті не суперечить закону, але нотаріально не була засвідчена не з вини сторін, вона визнається дійсною. ⁵¹

Статівко звернувся до суду з позовом про визнання договору купівлі-продажу частини житлового будинку дійсним. Позивач послався на те, що 5 травня 1982 Рожкова уклала з ним угоду про продаж приналежної їй на праві особистої власності 1 / 4 частини будинку за 1000 крб. і з цього часу, заплативши Рожкової обумовлену суму в декілька прийомів, він прописаний і проживає в цьому будинку. Однак у встановленому законом порядку угода оформлена не була, тому що 20 серпня 1982 виконком Кіровського районного Ради м. Томська прийняв рішення про анулювання права власності Рожкової на частину будинку. На підставі даного рішення бюро технічної інвентаризації розподілило частку Рожкової між рештою чотирма власниками, а нотаріальна контора відмовила в оформленні договору купівлі - продажу.

Рішенням Кіровського районного народного суду (залишеним без зміни ухвалою судової колегії в цивільних справах Томського обласного суду) позов Статівко задоволений.

Народний суд, визнаючи договір купівлі-продажу 1 / 4 частини домоволодіння між Рожкової і Статівко дійсним, послався на підтвердження сторонами в судових засіданнях факту купівлі-продажу 5 лютого 1982 1 / 4 частини домоволодіння і сплати, згідно розписках Рожкової, позивачем у рахунок договору 800 руб., а також на прописку Статівко в будинку з дня укладання угоди, її постійне проживання та сплату страхових внесків. Суд визнав, що укладена угода нічого протизаконного не містить і нотаріально не посвідчена не з вини сторін, а в результаті винесення виконкомом Кіровського районного Ради народних депутатів м. Томська незаконного рішення про анулювання права власності Рожкової на 1 / 4 домоволодіння, яке згодом рішенням того ж райвиконкому від 23 січня 1987 р. було скасовано.

Райвиконком не вправі був позбавляти Рожкову права власності на частку в будинку. Згідно з п.4 ст.7 Закону РРФСР від 24 грудня 1990 р. "Про власність в УРСР" (Прим. - в даний час застосовується Цивільний кодекс РФ), припинення права власності всупереч волі власника не допускається, за винятком випадків звернення стягнення на це майно за зобов'язаннями власника, у випадках і в порядку, передбачених законодавчими актами РРФСР і республік, які входять у Російську Федерацію, примусового відчуження майна, яке не може належати даному власнику в силу закону, реквізиції та конфіскації, і інших перерахованих у цьому пункті випадках.

Доречно зазначити, що скасування нотаріальної форми угод з житловими приміщеннями викликає критику з боку деяких правознавців. Так, Мамішов З. ⁵² вважає, що це призведе до того, що учасники таких угод будуть позбавлені реальної можливості упевнитися в законності та добровільності договору, що укладається. Адже органи, які будуть здійснювати державну реєстрацію таких угод, навряд чи будуть в змозі надавати кваліфіковану юридичну допомогу при здійсненні цих угод. Він наводить приклад з історії нашої країни, коли вже був період, в якому через недооцінку ролі нотаріусів нотаріальне посвідчення угод з нерухомим майном було скасовано. Це було зроблено відразу після Жовтневої революції, в 1917 році. Проте вже через чотири роки, з переходом до нової економічної політики і з розвитком приватного обороту влади змушені були відновити нотаріальне посвідчення угод.

7.1 Державна реєстрація

Федеральний закон "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" ⁵³ поклав на Міністерство Юстиції Росії координацію робіт зі створення установ юстиції з реєстрації прав, правового контролю за діяльністю установ юстиції, розробці методичних матеріалів з ​​ведення державної реєстрації, а також призначенню і звільнення з посади реєстраторів прав на нерухоме майно та угод з ним, дотримання Правил ведення Єдиного державного реєстру, навчання та підвищення кваліфікації працівників системи державної реєстрації.

31 січня 1998 вступив в силу Федеральний закон "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним". У країні почала створюватися принципово нова система державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, формування якої передбачено Цивільним кодексом Російської Федерації.

Встановлено організацій, що займаються діяльністю з реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ними. Ними є установи юстиції з державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним на території знаходження нерухомого майна.

Законом про реєстрацію визначена і компетенція установ юстиції з державної реєстрації прав та угод з нерухомістю, до якої відноситься наступне:

1. Перевірка дійсності поданих заявником документів та наявності відповідних прав у підготував документ особи або органу влади. Ця перевірка здійснюється спеціальними посадовими особами - реєстраторами прав.

2. Перевірка наявності раніше зареєстрованих і раніше заявлених прав.

3. Державна реєстрація прав.

4. Видача документів, що підтверджують державну реєстрацію прав.

5. Видача інформації про зареєстровані права.

Порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним регламентований главою 3 Закону про реєстрацію. Процедура проведення реєстрації складається з наступних 5 етапів:

- Прийом документів, необхідних для державної реєстрації прав та відповідають вимогам законодавства, реєстрація таких документів з обов'язковим додатком документа про оплату реєстрації;

- Правова експертиза документів і перевірка законності угоди;

- Встановлення відсутності протиріч між заявляються правами на даний об'єкт нерухомого майна, а також інших підстав для відмови або призупинення державної реєстрації прав;

• внесення записів до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно за відсутності зазначених протиріч та інших підстав для відмови або призупинення державної реєстрації прав;

• вчинення написів на правовстановлюючих документах та видача посвідчень про виробленої державної реєстрації прав.

Потрібно звернути увагу на те, що державній реєстрації підлягає як сам договір продажу житлового приміщення, так і перехід права власності на нерухомість за таким договором від продавця до покупця.

Необхідно відзначити, що при укладенні договору купівлі-продажу нерухомості момент укладення договору не збігається з моментом переходу права власності на неї. До моменту реєстрації переходу права власності покупець, навіть отримавши об'єкт договору у володіння та (або) користування, не має права їм розпоряджатися у відносинах з третіми особами (продавати, здавати в оренду, віддавати в заставу і т.п.). Тільки з моменту реєстрації переходу права власності покупець має право здійснювати операції з придбаним житловим приміщенням. Інформаційний лист Президії Вищої Арбітражного Суду РФ від 13 листопада 1997 р. № 21 "Огляд практики вирішення спорів, що виникають за договорами купівлі-продажу нерухомості" на підтвердження цього положення приводить в приклад наступну справу.

Акціонерне товариство звернулося до арбітражного суду з позовом про визнання недійсним договору купівлі-продажу будівлі, укладеного між індивідуальним приватним підприємством та товариством з обмеженою відповідальністю. В обгрунтування своїх вимог позивач вказав, що продав будова за договором купівлі-продажу індивідуальним приватному підприємству, яке, не сплативши його вартості і не зареєструвавши переходу права власності, перепродало будова товариству з обмеженою відповідальністю. Отримавши плату за будову від покупця, директор приватного підприємства зник. Арбітражний суд відмовив акціонерному товариству у позові.

Відповідно до пункту 2 статті 223 Цивільного кодексу Російської Федерації у випадках, коли відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації, якщо інше не встановлено законом. Статтею 551 Кодексу передбачена державна реєстрація переходу до покупця права власності на нерухомість за договором купівлі-продажу.

Оскільки право власності на будівлю в індивідуального приватного підприємства не виникло, воно не вправі було відчужувати це майно іншій особі. ⁵⁴

Висновок

Договір купівлі-продажу житлових приміщень, як вид операції з житлом є найбільш поширеним серед угод, опосередковуючи оборот житлових приміщень. Це, природно, тягне велику кількість спірних ситуації і накладає необхідність участі судової практики в визначень напрямів правового регулювання угод з житловими приміщеннями. Тим більше, що сучасне законодавство регулює цей вид договору принципово по-новому.

Практика судів складається в основному завдяки використанню суб'єктами, законні інтереси яких порушені через невиконання, неналежного виконання зобов'язань за договором купівлі-продажу житлових приміщень, права на судовий захист. (Ст.46 Конституції РФ).

Способи захисту в судовому порядку цивільних прав, у тому числі і житлових, досить різноманітні, але ст.12 Цивільного Кодексу РФ тим не менш виділяє найбільш значимі з них. Це - позовну вимогу громадянина про визнання порушеного або оспорюваного права на житлове приміщення. У більшості випадків визнання судом цього права є необхідною передумовою, що забезпечує примусове здійснення інших вимог. Наприклад, вимога про визнання права на житлове приміщення - необхідна умова для пред'явлення вимоги про виселення осіб, які незаконно займає це приміщення.

Іншим способом захисту цивільних прав є відновлення становища, яке існувало до порушення права, і припинення дій, що порушують право або створюють загрозу його порушення, стягнення збитків.

Істотною гарантією в забезпеченні правового захисту майнових інтересів громадян в угодах з житловими приміщеннями виступають норми, що встановлюють підстави, за якими судом угоди можуть бути визнані недійсними, і наслідки, які тягне за собою таке рішення суду (ст.162, 165-180 ГК РФ) .

Слід зазначити, що велику роль у комплексному узагальненні спірних питань, що виникають у судів при аналізі договорів продажу нерухомості, грають Постанови пленумів та Огляди, а також Інформаційні листи Верховного і Вищого Арбітражного Судів РФ, Постанови Конституційного Суду РФ.

Окремі рішення також збагачують правову дійсність, тим більше, що судова практика нерідко виступає компромісом між спірною ситуацією, що підлягає вирішенню, і нормою права, що регулює спірні правовідносини.

Судова практика за договорами купівлі-продажу житлових приміщень не обмежується житловим законодавством. Вона, в силу того, що договір є підставою виникнення цивільних прав та обов'язків, відображає, перш за все, норми цивільного законодавства, включаючи загальні норми про зобов'язання і договори.

Знаходження житлових приміщень у різних житлових фондах, у різних суб'єктів громадянського права, соціальна значимість житлових приміщень, виникнення права власності на житлові приміщення по різних підставах, тягне застосування судами суміжного законодавства (законодавства про приватизацію, про кондомініуми, про житлових кооперативах, про спадкування, норм корпоративного, податкового, адміністративного права та ін) і використання відповідної практики вищестоящих судів.

У зв'язку із запровадженням з початку 2000 року повноцінного функціонування органі юстиції з реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, а також з недосконалістю Федерального закону "Про реєстрацію прав на нерухоме майно ..", помічені багатьма юристами і самими органами юстиції, можна очікувати найближчим часом нових судових рішень та узагальненні судової практики, які спробують згладити сформовані протиріччя, визначити шлях до вдосконалення системи державної реєстрації.

Завдання судової практики, на мій погляд, полягає не тільки в методичній (рекомендаційної) допомоги судовим органам для забезпечення однаковості застосування норм матеріального права, що регулюють оборот житлової нерухомості, в усуненні, таким чином, прогалин та інших недоліків законодавства, але і у впливі на законодавця з тим, щоб він на підставі виявлених судовою практикою спірних моментів, врегулював відносини за оплатній передачі житлових приміщень найбільш досконалим чином, і в інтересах законослухняних учасників цивільного обороту, усунув можливості участі кримінальних елементів на ринку житла, забезпечив захист житлових прав громадян.

Бібліографічний список

1. Скловський К. "Договір купівлі-продажу: речовий ефект" ("Російська юстиція", 1998, № 10).

2. Черепахін Б.Б. Юридична природа і обгрунтування придбання права власності від неуправомоченного відчужувача (Учені записки Свердловського юридичного інституту. Т.2. Свердловськ, 1947.).

3. Хвостов В.М. Система римського права. М., 1996.

4. Скловський К., "Кваліфікація відносин із забудови та право на об'єкт в судовій практиці" ("Господарство і право", 1997, № 10).

5. О. Старостіна "Відображення витрат по комунальних платежах (" Аудиторські відомості ", № 3, березень 1999 р.).

6. А. Тихенко "Треба діяти на перспективу" (Відомості Верховної Ради. 1996. № 5).

7. Макаров Г. Правові способи захисту громадян від посягань на їх права при вчиненні житлових угод (Господарство право, 1997, № 5.).

8. Цивільне право. Ч.1, ізд.2 (Під ред. А. П. Сергєєва та Ю. К. Толстого. - М., 1997).

9. А. Лопатников "Податки на нерухомість" ("Закон", 1999, № 4).

10. Скловський К., "Захист володіння, отриманого за недійсною угоди" ("Господарство і право", 1998, № 12).

11. Беспалов Ю. "Забезпечення права дитини на житло" ("Російська юстиція", 1997, № 12).

12. Шершеневич Г. Ф. Підручник російського громадянського права. - М., 1995.

13. П. Крашенинников "Нерухомість та установи юстиції" ("Закон", 1999, № 4).

14. Баришева Т.В. "Житло: права громадян та їх захист" (Проект "Правова культура", випуск 3).

15. О. Козир "Поняття нерухомого майна" ("Закон", 1999, № 4).

16. Мамішов З. "Нотаріальне посвідчення угод з нерухомістю обов'язково" ("Російська юстиція", 1996, № 8).

17. Р. З. Лівшиць "Судова практика як джерело права" М.1998 р.

18. С.Н. Братусь, А.Б. Венгеров. Судова практика у радянській правовій системі. М., 1995.

19. "Правові наслідки самочинної забудови" (Качка В., "Російська юстиція", 1999, № 3).