Іпотека в цивільному праві

Зобов'язання, що забезпечується іпотекою
Під істотою забезпеченого заставою вимоги розуміються істотні умови договору, який послужив підставою виникнення основного зобов'язання. Тому в тексті договору про іпотеку слід чітко перелічити істотні умови договору, яким було оформлено основне зобов'язання (вказати предмет, строк, розмір забезпечуваного іпотекою зобов'язання тощо). При цьому слід вказати також найменування сторін основного договору, його номер, дату та місце укладання. Відповідно до п. 4 ст. 9 Закону зобов'язання, що забезпечується іпотекою, має бути назване в договорі про іпотеку з зазначенням його суми, підстави його виникнення та терміну виконання. Якщо сума основного зобов'язання підлягає визначенню в майбутньому, в договорі про іпотеку мають бути вказані порядок та інші необхідні умови її визначення. У тому випадку, коли зобов'язання підлягає виконанню частинами, в договорі про іпотеку мають бути вказані терміни (періодичність) відповідних платежів та їх розміри або умови, що дозволяють визначити ці розміри.
Відповідно до п.6 ст.9 Закону, якщо права заставоутримувача засвідчуються заставної, на це вказується в договорі про іпотеку.
Права та обов'язки сторін за договором про іпотеку
Одна з особливостей іпотеки полягає в тому, що закладене майно завжди залишається у заставодавця. Він зберігає за собою право володіти і користуватися предметом іпотеки відповідно до його призначення. За загальним правилом за заставодавцем зберігається право самостійно розпоряджатися отриманими від предмета іпотеки плодами, продукцією і доходами. У договорі про іпотеку не можуть передбачатися будь-які обмеження права заставодавця або третіх осіб із користування закладеним майном. Заставодавець має право заповідати заставлене майно. Угода, що обмежує це право заставодавця, є нікчемним.
За згодою заставодержателя заставодавець має право відчужувати заставлене майно шляхом продажу, дарування, обміну, внесення його як внеску в господарське товариство або суспільство або пайового внеску у виробничий кооператив, іншим способом, передавати його іншій особі в господарське відання, оренду або тимчасове безоплатне користування, якщо інше не передбачено договором про іпотеку. Термін, на який майно надається у користування, не повинен перевищувати терміну іпотеки.
При користуванні закладеним майном заставодавець не повинен допускати його погіршення та зменшення його вартості понад те, що викликається нормальним зносом.
Якщо договором про іпотеку не передбачено інше, заставодавець зобов'язаний:
- Застрахувати за свій рахунок заставлене майно у повній його вартості (а якщо повна вартість майна перевищує розмір забезпеченого іпотекою вимоги, - на cумму не нижче розміру вимоги) від ризиків втрати і пошкодження;
- Вживати заходів для забезпечення збереження закладеного майна, у тому числі для захисту його від зазіхання та вимог з боку третіх осіб;
- Підтримувати майно, закладене за договором про іпотеку, в справному стані і нести всі витрати з утримання цього майна, а також проводити його поточний і капітальний ремонт;
- Негайно повідомляти заставоутримувача про виникнення загрози втрати або пошкодження заставленого майна;
- Витребувати предмет іпотеки з чужого незаконного володіння.
На залогодателе лежить ризик випадкової загибелі або пошкодження майна - предмета іпотеки, якщо інше не передбачено договором.
Оскільки предмет застави залишається у боржника, обов'язки заставодержателя обмежені.
Заставодержатель має право:
- Перевіряти за документами і фактично наявність, стан та умови утримання майна, в тому числі якщо вона передана у володіння третіх осіб;
- Вимагати від заставодавця вжиття заходів до збереження предмета іпотеки;
- Вимагати від будь-якої особи припинення посягання на предмет іпотеки.
При пред'явленні третіми особами до заставодавця позову про визнання за ними права власності або інших прав на закладене майно, про його вилучення або обтяження або інших вимог, задоволення яких може спричинити зменшення вартості або погіршення цього майна, заставодержатель має право брати участь у справі. У тому випадку, якщо заставодавець відмовився від захисту своїх прав на закладене майно або не здійснює її, заставодержатель має право використовувати всі способи захисту від імені заставодавця без спеціального доручення і вимагати від заставодавця відшкодування понесених у зв'язку з цим необхідних витрат. Він також має право, діючи від свого імені, витребувати закладене майно з чужого незаконного володіння для передачі його у володіння заставодавця.
При заставі права оренди на нерухоме майно в договорі про заставу прав відображаються додаткові права та обов'язки сторін. Зокрема, заставодавець повинен своєчасно вносити орендну плату, а заставодержатель вправі вимагати в суді перекладу заставленого права на себе, якщо заставодавець не виконує свої обов'язки.
Закон передбачає припинення права власності заставника на предмет іпотеки внаслідок викупу (наприклад - безгосподарно умістів культурних цінностей) для державних або муніципальних потреб, реквізиції (ст.242 ЦК України) або націоналізації (ст.235 ЦК України) предмета іпотеки. У таких випадках заставодавець отримує інше майно або відповідну компенсацію та право застави буде поширюватися на це майно або заставоутримувач набуває право переважного задоволення своєї вимоги з суми отриманої заставодавцем компенсації. У випадках, коли предмет іпотеки вилучається у заставника за віндикаційним позовом на користь законного власника майна (ст.301 ЦК України) або у вигляді санкції за вчинення злочину або іншого правопорушення, заставу у відношенні цього майна припиняється.
У наведених вище випадках заставодержатель має право вимагати від боржника дострокового виконання зобов'язання, забезпеченого іпотекою. Заставодержатель має право вимоги дострокового виконання зобов'язання і в тому випадку, якщо предмет застави загинув чи пошкоджений або право власності або господарського відання на нього припинено, і заставник в розумний строк не відновив його або не замінив іншим рівноцінним майном. Заміна предмета застави допускається тільки за згодою заставодержателя, якщо законом або договором про іпотеку не передбачено інше.
Заставодержателю належить право переважного задоволення своєї вимоги за основним зобов'язанням із страхового відшкодування за втрату або пошкодження предмета іпотеки, незалежно від того, хто є вигодонабувачем за договором страхування.
Підводячи підсумки сказаного, можна зробити наступні висновки. Договір іпотеки є поширеним способом забезпечення виконання зобов'язання, що створює додаткову гарантію для кредитора, оскільки нерухоме майно має особливу цінність. Процедура укладення договору іпотеки досить чітко регламентована ЦК РФ, ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)», іншими ФЗ. Крім того, свої рекомендації за договором про іпотеку висловив і ВАС РФ. При укладанні договору іпотеки особливу увагу слід звертати на правильну формулювання істотних умов договору про іпотеку, так як недотримання вимог, встановлених законом і роз'яснених Вищим Арбітражним Судом, ставить під загрозу дійсність договору.
3. Виникнення іпотеки в силу закону
У Цивільному кодексі РФ в ст. 334 сказано, що застава виникає в силу договору або, на підставі закону при настанні вказаних у ньому обставин, якщо в законі передбачено, яке майно і для виконання якого зобов'язання визнається які у законі. Це досить коротке формулювання; тому, щоб зрозуміти справжній сенс розмежування двох різних типів підстав виникнення іпотеки, необхідно розкрити її зміст. Наведене законодавчий припис зводиться до того, що застава може виникати за умови укладення договору про заставу або незалежно від укладення такого договору, але в обох ситуаціях - при наявності зазначених у законі обставин. Стосовно до застави нерухомості в першому випадку ми можемо говорити про договірну іпотеці, тобто іпотеки, яка виникає в силу волевиявлення сторін, спрямованого на її встановлення, та інших юридичних фактів. У другому - про легальну, або законною, іпотеки, яка виникає при наявності визначених законом юридичних фактів, за відсутності волевиявлення сторін на встановлення іпотеки. Таким чином, можна виділити дві принципові характеристики легальної іпотеки:
1) легальна іпотека виникає в силу обставин (юридичних фактів), зазначених у законі, а не на підставі закону;
2) у числі цих обставин (юридичних фактів) відсутній договір про іпотеку [6].
Виходячи з норми ст.334 ЦК, основна особливість правовідносин, які виникають при законній іпотеку на відміну від договірної, полягає в юридичному складі, що лежить в основі правових конструкцій. Згідно зі статтями 10 і 11 Закону про іпотеку права заставодержателя (право застави) виникають з моменту укладення договору застави, який вважається укладеним з моменту його державної реєстрації. Отже, правовстановлююче і визначальне значення для договірної іпотеки має державна реєстрація. Законна ж іпотека, навпаки, вважається виникла при настанні зазначених у Законі обставин. Наприклад, п.1 ст.587 ЦК встановлює, що при передачі під виплату ренти земельної ділянки або іншого нерухомого майна одержувач ренти в забезпечення зобов'язання платника такої набуває право застави на це майно. Отже, для законної іпотеки державна реєстрація не носить правовстановлюючого характеру (правовстановлююче значення має лише основна угода - купівлі-продажу, ренти тощо). [7] До набрання чинності ФЗ «Про внесення змін і доповнень до ФЗ« Про іпотеку »від 11.02.2002г державна реєстрація законної іпотеки була не передбачена. Дана обставина могло призвести до існування безлічі «прихованих» іпотек. На практиці відсутність вимоги державної реєстрації щодо законної іпотеки та відсутність її як обов'язкового елемента виникає правової конструкції при масштабності реалізованих програм іпотечного житлового кредитування могло призвести до масового порушення прав громадян. У цьому сенсі навряд чи можливо заперечувати важливість і доцільність державної реєстрації для законної іпотеки, оскільки наявність в Єдиному державному реєстрі прав реєстраційного запису про іпотеку є гарантією прав заставодержателів. [8] Тепер державна реєстрація іпотеки в силу закону існує, причому вона відбувається одночасно з державною реєстрацією права власності особи, чиї права обтяжуються іпотекою.
Отже, п.2 ст.1 Закону про іпотеку передбачає можливість виникнення зобов'язання про іпотеку при настанні зазначених у Законі обставин. При цьому слід враховувати що міститься в п.3 ст.334 ГК РФ неодмінна умова виникнення заставного (іпотечного) зобов'язання з закону: в ньому має бути «передбачено, яке майно і для забезпечення виконання якого зобов'язання визнається які у заставі».
Сучасне російське право знає декілька фактичних складів, які породжують іпотечне правовідносини в силу закону:
- Передача нерухомого майна під виплату ренти а також за договором довічного змісту з утриманням;
- Купівля нерухомості в кредит;
- Купівля нерухомості з умовою про розстрочення платежу;
- Придбання житлового будинку і квартири за рахунок кредиту банку, іншої кредитної організації, або цільової позики, наданого іншим юридичною особою.
Іпотека в силу закону виникає також у тому разі, коли майно, що вже є предметом іпотеки (як за договором, так і в силу закону), примусово вилучається державою у власника і останньому надається рівноцінне майно (ст.41 Закону про іпотеку).
Можна виділити серед норм, що вказують на випадки виникнення законної іпотеки, два її різновиди:
1 - законна іпотека, що виникає незалежно від волі сторін (у силу імперативних норм);
2 - законна іпотека, що носить диспозитивний характер, тобто грунтується на нормах, що передбачають можливість «невиникнення» іпотеки за згодою сторін [9].
До числа імперативних законних іпотек можна, наприклад, віднести іпотеку, що виникає в силу п.1 ст.587 ГК РФ, згідно з яким одержувач ренти однозначно набуває право застави на передане за договором майно; дана норма не може бути змінена угодою сторін. Виникнення диспозитивної законної іпотеки (наприклад, передбаченої ст.77 Закону про іпотеку), навпаки, може бути виключений з волі сторін.
1) Передача земельної ділянки або іншого нерухомого майна під виплату ренти. Стаття 587 ЦК України передбачає, що в такому разі одержувач ренти в забезпечення зобов'язання набуває право застави на передане під виплату ренти майно. Заставу в силу договору ренти виникає незалежно від волі сторін, і, як правило, сторонами рентних відносин до кінця не усвідомлюється (пояснюється особливостями суб'єктного складу - люди похилого віку). Як вже було сказано вище, дана норма є імперативною, а отже, іпотечне зобов'язання вважатиметься виникли навіть і тоді, коли договором передбачено інше. [10]
Доцільність встановлення в законодавстві подвійного обтяження переданої нерухомості - одночасно і рентою (ст.586 ЦК України), і запорукою - викликає сумніви. Здається, що за наявності субсидіарної (і тим більше при можливості солідарної) відповідальності за вимогами одержувача ренти цілком достатньо було б одного обтяження нерухомості - самої рентою. Тим не менш законодавець вирішив поки це питання інакше, встановивши додаткове обтяження - застава, який, як видається, надмірно ускладнює участь переданої під виплату ренти нерухомості надалі майновому обороті і надає одержувачу ренти надлишкову правовий захист. [11] Одержувач ренти, який передав платнику нерухоме майно, набуває право застави на це майно безпосередньо в силу закону. При цьому платник ренти - новий власник нерухомого майна - стає заставодавцем, а одержувач ренти - заставодержателем. У цих умовах особливого значення набуває роз'яснення нотаріусом сторонам договору ренти правових наслідків передачі нерухомості під виплату ренти з точки зору заставного, в тому числі іпотечного, законодавства (параграф 3 гл.23 ЦК РФ).
2) Купівля нерухомості в кредит. У силу п.5 ст.488 ГК РФ якщо інше не передбачено договором купівлі-продажу, з моменту передачі товару покупцеві і до його оплати товар, проданий в кредит, тобто з оплатою через певний час після його передачі покупцеві, визнається які у заставі. Норма ст.488 ГК РФ носить диспозитивний характер, а значить, вона не діятиме за наявності на цей рахунок спеціального зазначення в договорі.
Застава, про який йде мова, забезпечує виконання покупцем свого обов'язку розрахуватися за товар. Право власності за договором купівлі-продажу перейшло до покупця. Тому, щоб захистити інтереси продавця законодавець встановив в його користь заставу на товар до його повної оплати. Зазначена норма включена в загальні положення про купівлю-продаж, і, якщо у статтях, присвячених купівлі-продажу нерухомості, інше не передбачено, слід визнати іпотечне зобов'язання виникли і тоді, коли предметом договору купівлі-продажу в кредит служить нерухомість [12].
Якщо в договорі купівлі-продажу відсутня норма про збереження права власності у продавця до повної оплати майна покупцем, виникає застава в силу закону, запис про якого повинна вноситися до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним одночасно з державною реєстрацією права власності особи , права якого обтяжуються іпотекою (ст.20 Закону про іпотеку) [13].
3) Купівля нерухомого майна з умовою про розстрочення. Відповідно до п.3 ст.489 ЦК України до договору про продаж товару в кредит з умовою про розстрочення застосовуються правила, аналогічні нагоди продажу товару в кредит, тобто товар, проданий з умовою про розстрочення, визнається які у заставі у продавця для забезпечення виконання покупцем обов'язки по оплаті.
4) Іпотека житлових будинків і квартир, куплених за рахунок кредиту банку або іншої кредитної організації. Відповідно до п.1 ст.77 Закону про іпотеку якщо інше не передбачено федеральним законом або договором, житловий будинок або квартира, придбані або побудовані повністю або частково з використанням кредитних коштів банку або іншої кредитної організації або коштів цільової позики, наданого іншою юридичною особою на придбання або будівництво житлового будинку або квартири, вважаються знаходяться в заставі з моменту державної реєстрації права власності позичальника на житловий будинок або квартиру. Закріплена в п.1 ст.77 норма є диспозитивної, оскільки надає сторонам право в договорі кредиту передбачити відсутність іпотеки. У даному випадку сторони, передбачаючи відсутність в кредитному договорі умови про те, що іпотека не виникає, підтверджують прагнення до переходу права власності на предмет купівлі-продажу, оплата якого здійснювалася в кредит, а забезпеченням оплати виступає сам предмет купівлі-продажу. Представляється, що сторони, здійснюючи подібну угоду, прагнуть до настання всіх передбачених законом наслідків. [14]