СИБІРСЬКИЙ УНІВЕРСИТЕТ СПОЖИВЧОЇ КООПЕРАЦІЇ
Забайкальський ІНСТИТУТ ПІДПРИЄМНИЦТВА
ЮРИДИЧНИЙ ФАКУЛЬТЕТ
Кафедра цивільно-правових наук
Випускна кваліфікаційна робота
Спеціальність 030501.65 «Юриспруденція»
ІПОТЕКА В ЦИВІЛЬНОМУ ПРАВІ
Шелудько М. А.
Науковий керівник:
канд. юрид. наук,
доцент кафедри цивільного права і процесу
Соломін С.К
ЧИТА 2009
Введення
Актуальність теми дослідження. Тема випускної кваліфікаційної роботи «Іпотека в цивільному праві» цікава і актуальна як з точки зору наукових вишукувань, так і для її практичної реалізації, тому ми вважаємо за доцільне її досліджувати.
Процес формування в нашій країні ринкової економіки та правової держави незмінно ставить перед законодавцем і правозастосовча практика проблеми, від своєчасного і успішного вирішення яких безпосередньо залежить ефективність проведених економічних і правових реформ, доля національних проектів, які є на сьогоднішній день пріоритетними.
Економіка, що розвивається потребує інвестицій. Наслідком цього є зростання обсягів кредитування і активний процес залучення у відносини із залучення позикових коштів нових суб'єктів. Отримання кредиту стає все більш доступним, ринок з надання послуг з кредитування більш насиченим. Банки і кредитні організації постійно працюють над пошуком нових схем кредитування, що дозволяють залучити максимальну кількість потенційних позичальників. Разом з тим зростає необхідність вдосконалення інституту забезпечення виконання таких зобов'язань.
Іпотека представляє собою заставу, предметом якого є об'єкти нерухомого майна, що мають, як правило, велику вартість і користуються попитом на ринку в порівнянні з іншим майном. Тому іпотека на сьогоднішній день є найбільш привабливим видом застави. Це дозволило іпотеці стати важливою складовою економічної і соціальної політики держави. Розвиток іпотеки покладено в основу пріоритетного національного проекту «Доступне й комфортне житло - громадянам Росії».
У цей час велася паралельна робота ще над цілою низкою найважливіших законопроектів, що регулюють земельні правовідносини, правовідносини щодо державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним. Ці законодавчі акти знаходяться в тісному зв'язку і взаємозалежні з іпотечним законодавством. Однак, на жаль, законодавцю не вдалося уникнути дублювання положень, а, іноді, і явних протиріч в нормах різних законодавчих актів. Окремі ж аспекти, навпаки, зовсім не знайшли свого відображення ні в одному з прийнятих нормативно-правових актів.
Всі перераховані вище причини змушують законодавця постійно вносити зміни до вже діючих нормативно-правові акти. Так, з моменту вступу в дію Закону про іпотеку було прийнято 10 Федеральних законів, що змінюють окремі його положення.
У сучасний період спостерігається активний розвиток правозастосовчої практики, що передбачає подальше вдосконалення зазначених норм, їх адаптація до умов динамічно розвивається економіки, а разом з нею - і ринку нерухомості. Проте, в силу вищевикладених причин, в Росії відсутня фундаментальна теоретична база. Недостатня успішність функціонування іпотеки в нашій країні, крім історичних та економічних передумов, має і правові.
Разом з тим, на сьогоднішній день вже є досить велика правозастосовна практика, яка показала, що іпотечне кредитування є перспективним напрямком, який знайшов своє застосування як у соціальній сфері, так і у підприємницькій діяльності.
Оскільки достатньої довгий період російської історії був характерний тим, що в країні відсутній повноцінний ринок нерухомості, а отже, не розвивався інститут застави нерухомого майна, проблеми правового регулювання іпотеки стали актуальними порівняно недавно.
Застава нерухомого майна, як спосіб забезпечення виконання зобов'язань потребує подальшого дослідження, метою якого повинні стати: виявлення правових причин, що перешкоджають оптимальному використанню в Росії іпотеки як інструменту додаткового стимулювання інвестицій в економіку, її роль у вирішенні соціальних проблем, пропозиції по внесенню змін до чинного законодавство, спрямованих на вдосконалення правового регулювання даного інституту.
З урахуванням вищевикладеного, дослідження іпотеки як одного зі способів забезпечення виконання зобов'язань становить великий інтерес і є дуже важливим і актуальним.
Мета цієї роботи полягає в тому, щоб розглянути іпотеку як один із способів забезпечення виконання зобов'язань одну з найважливіших складових правовідносин, що виникають у сфері надання кредиту, а також щоб на основі системного аналізу діючих в Російській Федерації нормативно-правових актів, що регулюють правовідносини у сфері обігу об'єктів нерухомого майна, виявити недоліки і прогалини у правовому регулюванні іпотеки, спробувати визначити перспективи розвитку цього способу, позначити основні напрямки роботи щодо вдосконалення відповідної законодавчої бази.
Для досягнення зазначених цілей необхідно вирішити такі основні завдання:
• Проаналізувати передбачені чинним законодавством і використовуються на практиці способи забезпечення виконання кредитних зобов'язань;
• Довести переважне становище застави перед іншими способами забезпечення виконання зобов'язань;
• Проаналізувати історію розвитку застави в цілому і, зокрема, історію становлення та розвитку іпотеки як самостійного інституту в Росії;
• Визначити правову природу іпотеки, виявивши основні ознаки, властиві речовим і зобов'язальним прав;
• Провести аналіз чинного законодавства, зіставивши норми Закону РФ «Про іпотеку (заставі нерухомості)» до положень земельного, жіліщьного законодавства, законодавства про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним;
• Провести аналіз проблем, що виникають при підготовці необхідного пакету документів, проектів договорів іпотеки, його державної реєстрації;
• Виявити складності, що виникають у процесі реалізації заставленого майна;
• Визначити особливості іпотеки, пов'язані із заставою окремих видів нерухомого майна;
• Визначити напрямки, в яких необхідно вдосконалювати чинне законодавство для успішного функціонування системи іпотечного кредитування в нашій країні, розробити пропозиції щодо внесення змін і доповнень до чинних нормативно-правові акти.
Об'єктом дослідження є правовідносини, що виникають у процесі забезпечення виконання зобов'язань заставою нерухомого майна (юридична природа, зміст, суб'єктний склад, права і обов'язки сторін); також норми чинного російського законодавства, здійснює правове регулювання іпотеки в Росії; правозастосовна діяльність з реалізації цих норм.
Предметом дослідження є юридична природа іпотеки як одного зі способів забезпечення виконання зобов'язань, специфіка договору застави нерухомого майна, норми чинного законодавства, що лежать у площині цивільного, житлового, підприємницького права, що застосовуються в правовому регулюванні іпотечних правовідносин;; тенденції у розвитку інституту іпотеки в Росії.
Методологічна основа дослідження. Методологічною основою дослідження є загальнонауковий метод пізнання - діалектичний, а також спеціальні методи - системно-структурний, історичний, техніко-юридичний, логічний, метод порівняльного правознавства. Застосування зазначених способів дозволило провести комплексний аналіз іпотечних правовідносин і виникають у процесі забезпечення виконання кредитних зобов'язань проблем.
Теоретична основа дослідження. Д. І. Мейєра, І. Б. Новицького, Г. Ф. Шершеневича, Л. В. Гантовер, К. Анненкова, В. М. Хвостова, К. П. Побєдоносцева, Г. А. Тосунян, В. В. Витрянского, М. І. Брагінського, Б. М. Гонгало, Є. А. Суханова, Ю. К. Толстого, Д. Ю. Шестакова, Б. Д. Завидова, П. В. Крашеніннікова, М. Г. Масевич, А. А. Вишневського, О. С. Іоффе, А. Є. Шерстобітова, С. П. Гришаєва, А. В. Толкушкіна, І. Д. Грачова.
Використана законодавча база Основну нормативно-правову базу складають: Конституція РФ, Цивільний кодекс РФ, Земельний кодекс РФ, Житловий кодекс РФ, Сімейний кодекс РФ; основоположні Федеральні, «Про іпотеку (заставі нерухомості)», «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним ». Постанови пленумів Верховного Суду України, Вищого Арбітражного Суду РФ.
Проведене дослідження дозволяє дати повноцінну характеристику правового становища, яке займають органи примусового виконання в процесі примусового виконання судових рішень і актів інших органів
Глава 1. Розвиток іпотеки як інституту цивільного права та його правове регулювання в сучасному цивільному праві
1.1 Поняття, підстави виникнення і сфера застосування
Інститут застави нерухомості (іпотеки) займає особливе місце серед способів забезпечення виконання зобов'язань і є одним з найдавніших.
Одним з родоначальників інституту іпотеки (від греко-латинського hipotheke - застава, застава) в найбільш наближеному до сучасного вигляді прийнято вважати афінського реформатора і законодавця Солона на початку VI ст. до н.е. При іпотеці до заставного кредитору не переходило право володіння заставленим майном, воно зберігалося за боржником і було пов'язано із забезпеченням відповідальності боржника кредитору певними земельними володіннями. Для цього для оформлення зобов'язання на прикордонній межі що належить позичальникові земельної території ставилося стовп з написом про те, що зазначена власність служить забезпеченням претензії кредитора у пойменованої сумі 1. Такий стовп і називався іпотекою (підставкою), і це слово в переносному сенсі стало вживатися для позначення будь-якої застави під кредит. В даний час термін "іпотека" використовується для позначення форми застави із залишенням предмета застави у заставодавця незалежно від того, рухоме або нерухоме майно є предметом застави, а також для позначення виникає при цьому у заставодержателя речового права щодо об'єкта іпотеки. Однак у багатьох правових системах, включаючи російську, це поняття використовують виключно для позначення застави нерухомого майна.
Застава нерухомості був відомий ще в римському праві. Римське право відносило заставу до розряду прав на чужі речі 2. Застава спочатку служив способом забезпечення зобов'язань, надаючи заставодержателю право при невиконанні боржником їх отримати задоволення шляхом переведення у свою власність заставленого майна. На ранніх стадіях розвитку римського права формою застави була фідуція (fiducia), яка представляла собою не що інше, як продаж закладається речі з правом її зворотного викупу. Аналогічні види угод були і в древнегерманском праві (Kauf auf Wiederkauf), французькій (a remere). Інший, більш розвиненою формою застави був пігнус (pignus - у римському праві, altere Satzung - в німецькому праві). У цьому випадку боржник передавав кредитору річ, що закладалася у володіння, маючи можливість зберегти право користування річчю за згодою останнього.
Складаючи договір іпотеки боку попереджали один одного про минулих заставах речі. Законодавство передбачало кримінальне покарання за не повідомлення кредитора про минулих заставах. В якості предмета застави могла виступати як одна річ, так і їх сукупність. Якщо річ яким-небудь чином збільшувалася (якісно або кількісно), то таке збільшення не має значення для застави речі у кредитора, і останній має право висувати свої вимоги на всю річ. Способом реалізації прав кредитора було право продати закладену річ або залишити річ у себе. Протягом тривалого часу існувало право кредитора на пред'явлення особистого позову до боржника.
Проаналізувавши древні джерела права, ми прийшли до висновку про те, що закони, розроблені ще в давнину, не втратили своєї актуальності й донині. У першу чергу це сталося завдяки вмінню давньоримських юристів виділити головні особливості, точно сформулювати, ясно викласти правові норми.
У середні століття римське право застосовувалося в розвиваються європейських країнах, і саме воно лягло в основу кодексів, які були розроблені в Німеччині, Франції, Росії та інших країнах. Але, незважаючи на рецепцію римського права, воно піддавалося змінам і уточненням. Тут ми спостерігаємо безумовне правовий розвиток, адже цілком природним слід вважати поділ речей (як індивідуально-визначених предметів), і самої особи боржника (в даному випадку власника речі). Законодавство європейських країн не сприйняло норми давньоримського права про пред'явлення особистого позову до боржника. Тобто, мова йде про пріоритет життя і здоров'я індивіда стосовно власності.
Римське право не передбачало будь-якої фіксації угод із заставою в державних органах. Законодавство європейських країн поставило такі під контроль держави. Говорячи сучасною мовою: право виникало тільки після його державної реєстрації. У Франції, хоча й існувало це вимога, реєстр державної реєстрації прав не мав достовірністю.
Давньоруська заставне право також пройшло тривалу еволюцію - від давньоруського застави 1, багато в чому схожого з римської фідуція, до сучасного застави, домінуючою формою якого є застава із залишенням закладеного майна у володінні заставодавця.
Серйозну увагу застави приділялася в XIX століття, аж до 1917 рік. Російське заставне законодавство цього періоду передбачало відносити заставу до прав на чужу річ, то ж ми спостерігали в римському праві, і характеризувати такий як «другорядне» ставлення з приводу «головного» - зобов'язального правовідносини. Предметом застави могла бути тільки матеріальна річ. У цей період юристами Росії пропонувалося достатня кількість спеціальних законопроектів, жоден з яких так і не був прийнятий 2.
Радянське цивільне право відносило заставу до способів забезпечення зобов'язань, але у ЦК правила про заставу були поміщені в розділ про речовому праві. Договір про заставу повинен був укладатися в письмовій формі і нотаріально завірятися. Предмет застави, за загальним правилом, передавався кредитору. Це стосувалося будь-яких предметів, за винятком будівель. За угодою сторін майно могло бути залишено у боржника під замком і печаткою кредитора. У разі невиконання зобов'язання, кредитор мав право тільки продати річ, щоб отримати задоволення з вирученої суми. Правом залишити річ у себе кредитор не мав.
Існуючий у післяреволюційній Росії заборона приватної власності на землю, надра, води, лісу, промислові підприємства, що виключив на довгі роки ці об'єкти з цивільного обороту зіграв вкрай негативну роль у розвитку багатьох цивільно-правових та фінансових інституцій у нашій країні. Результатом цього стало і практична відсутність в Росії повноцінного ринку нерухомості. Як наслідок цього - не розвивалася і іпотека, хоча в цілому діяв в різний час законодавство містило окремі норми про заставу.
Деякі автори стверджують, що в радянський період іпотека не втратила своє значення у зв'язку з ліквідацією приватної власності на землю і скасуванням поділу майна на рухоме і нерухоме. Мова йде про застосування її в тих рідкісних випадках, коли сенс іпотеки відповідав вимогам чинного законодавства 1.
Велике значення у всьому світі заставу набув у XX ст. в країнах з розвиненою ринковою економікою 2.
Застава нерухомості завжди був одним з найбільш надійних способів забезпечення належного виконання зобов'язань. Сутність іпотеки полягає в тому, що кредитор (заставодержатель) має право у разі невиконання або неналежного виконання боржником забезпеченого заставою зобов'язання звернути стягнення на предмет іпотеки і отримати з вирученої від продажу суми належний йому борг. Нерухомість володіє високою вартістю і вважається одним з найбільш вдалих способів вкладення капіталу, оскільки ціна на неї не схильна до значних і непередбачуваних коливань.
Про початок формування в нашій країні інституту іпотеки в його сучасному вигляді можна говорити з 1992 року, коли був прийнятий Закон РФ «Про заставу» 1, в якому вперше з'явилося поняття «іпотека».
Подальший розвиток ці норми одержали з введенням в дію частини першої Цивільного кодексу РФ 2, що містить більш широке визначення іпотеки, ніж Закон «Про заставу». При цьому особливо важлива була наступна колізійна норма, що міститься у п. 2 ст. 334 ЦК РФ: загальні правила про заставу, що містяться в ЦК, застосовуються до іпотеки у випадках, коли кодексом або законом про іпотеку не встановлено інші правила. Тобто, по-справжньому детальне і конкретне правове регулювання пов'язаних з іпотекою відносин було віднесено законодавцем на окремий спеціальний закон про іпотеку.
Протягом всього існування цивілістики вчені не прийшли до єдиної думки щодо того, якої юридичної природою має заставу: речової або зобов'язальної. Наукові суперечки тривають в сучасній юридичній літературі.
Прихильники речової природи заставного правовідносини вважають, що останньому притаманні найбільш характерні властивості речових прав - право слідування. Іншою характерною рисою є об'єкт заставних угод-майно 3.
Інші характеризують заставу саме як право зобов'язальне, а не речове, обгрунтовуючи свою думку тим, що заставодержатель за договором застави отримує не право на саму річ, а право на стягнення з вартості заставленого майна 1. А деякі автори, наприклад Наумов В.М., вважають, що заставні правовідносини мають складну, двоїсту природу. Особливо це вірно щодо іпотеки 2.
Цивільний кодекс РФ відносить заставу до інститутів зобов'язального права, з огляду двоїсту природу застави.
Ми схильні зробити висновок про те, що заставу переважно має речове-правовою природою. Це і право слідування, право звернення стягнення на предмет застави, незалежно від його знаходження. Проте застава має акцесорних характером, який проявляється передусім у тому, що при недійсності основного зобов'язання, недійсним буде і зобов'язання про заставу. Існування заставних правовідносин без правовідносин забезпечених цією заставою неможливо. Але недійсність застави не тягне недійсності основного зобов'язання. У силу акцессорности застави ми можемо говорити про його двоїсту природу. Крім того характеризувати заставу тільки як спосіб забезпечення зобов'язання річчю не зовсім вірно, оскільки його предметом може бути не тільки річ, а й право вимоги. Отже, застава - спосіб забезпечення зобов'язання за допомогою речі, які права.
Легальне визначення іпотеки розкривається лише через поняття договору про іпотеку, яке міститься в ст. 1 Федерального закону «Про іпотеку (заставі) нерухомості»: за договором про заставу нерухомого майна (договору про іпотеку) одна сторона - заставодержатель, який є кредитором за зобов'язанням, забезпеченим іпотекою, має право отримати задоволення своїх грошових вимог до боржника за цим зобов'язанням з вартості закладеного нерухомого майна іншого боку - заставодавця переважно перед іншими кредиторами заставника, за вилученнями, встановленими федеральним законом 1. Хотілося б відзначити, що іпотека за своєю суттю являє собою одну з різновидів застави і є додатковим (акцесорних) зобов'язанням, тобто іпотечне правовідносини може існувати, тільки поки існує забезпечуване (основне) зобов'язання. При цьому припинення іпотечного правовідносини не тягне за собою припинення основного.
Іпотека може виникнути як в силу закону, або договору. За договором заставодавець (у тому числі і не є боржником) добровільно віддає в заставу будь-яке належить йому нерухоме майно, гарантуючи тим самим задоволення вимог кредитора в разі невиконання зобов'язання, забезпеченого заставою. Договір - основна форма виникнення іпотеки.
Іпотека може виникнути і на підставі норм закону. Наприклад, якщо житловий будинок або квартира придбаваються за рахунок кредиту банку або іншої кредитної організації у власність позичальника 2, то придбана нерухомість вважається що знаходиться в заставі з моменту державної реєстрації договору купівлі-продажу.
Підводячи підсумок хочеться сказати, що заставу нерухомості (іпотека) є цивільні правовідносини, в якому одна сторона - заставодержатель, який є кредитором за зобов'язанням, забезпеченим іпотекою (основним зобов'язанням), має право у разі невиконання або неналежного виконання основного зобов'язання одержати задоволення своїх грошових вимог до боржника за цим зобов'язанням з вартості закладеного нерухомого майна іншого боку - заставодавця переважно перед іншими кредиторами заставника, за вилученнями, встановленими федеральним законом. У цьому на наш погляд і полягає правове значення іптекі.
Сутність застави нерухомості полягає в попередньому виділення з майнової сфери заставодавця певного об'єкта - нерухомої речі в якості забезпечення грошових вимог заставодержателя до боржника, при несправності якого заставодержатель має право отримати грошове задоволення з вартості предмета іпотеки шляхом звернення на нього стягнення і його примусового продажу.
1.2 Предмет іпотеки (об'єкт)
ГК РФ у п. 1 ст. 334 визначає, що предметом застави є майно. Під терміном «майно» слід розуміти речі, цінні папери, права вимоги, гроші.
Іпотека представляє собою заставу, предметом якого є об'єкти нерухомого майна, що мають, як правило, велику вартість і користуються попитом на ринку в порівнянні з іншим майном.
Розподіл майна на рухоме і нерухоме бере початок ще в римському праві і сприйнято практично всіма сучасними правовими системами. У сучасному праві за нерухомим майном зберігається особливий правовий режим, що передбачає спеціальний порядок обтяження та відчуження, спеціальну реєстрацію прав на нерухомість, певного обмеження цих прав і адміністративного (природоохоронного, містобудівного і т.п.) контролю за їх здійсненням.
Законодавче визначення поняття "нерухомість" розкрито у ст. 130 ЦК РФ, згідно з якою до нерухомості належать земельні ділянки, ділянки надр, водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких є неможливим без невідповідного збитку їх призначенню, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди , а також підлягають реєстрації повітряні, морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти
Поняття, наведене в ст. 130 ЦК РФ, не відображає належним чином такого складного цивільно-правового об'єкта як нерухомість. Законодавство не розкриває точного змісту поняття «майно», що є істотним стосовно нерухомості.
Критика законодавчого визначення поняття «нерухомість» пов'язана з непослідовністю віднесення об'єктів до нерухомих. Дотримуючись п.1 ст.130 ГК РФ, річ може бути віднесена до розряду нерухомих при наявності міцної зв'язки її з землею і неможливості її переміщення в просторі без певного збитку їй. Також в якості необхідних ознак нерухомості в теорії цивільного права вказуються міцність і неспоживаність.
Прикладом, що далеко не всім перераховані в ст.130 ЦК як нерухомості речі беззаперечно володіють всіма даними ознаками, є підприємство, до складу якого входять речі - продукція, сировина, інвентар, але у відношенні них також встановлюється законом режим нерухомості.
Однією з найбільш цікавих є проблема оборотоздатності предметів іпотеки. Законодавець не дає конкретної відмінності «предмет» і «об'єкт» іпотеки, але Закон «Про іпотеку» називає нерухоме майно, регульоване їм - «предметами», а слово «об'єкт» доречне згадувати при позначенні того ж нерухомого майна в сенсі елемента цивільних прав.
Предметом договору про іпотеку можуть бути відповідно до статті 5 Закону «Про іпотеку»: земельні ділянки, підприємства, а також будівлі, споруди та інше нерухоме майно, що використовується у підприємницькій діяльності (ангари, цехи і т.д.); житлові будинки і квартири або частини житлових будинків і квартир, що складаються з однієї або кількох ізольованих кімнат; дачі, садові будинки, гаражі та інші споруди споживчого призначення. Предметом іпотеки може бути і незавершене будівництво, яке розглядається як нерухоме майно, який зводять на відведеній земельній ділянці. Так, у статті 76 Закону про іпотеку прямо зазначено, що при наданні кредиту для спорудження житлового будинку договором про іпотеку може бути передбачене забезпечення зобов'язання незавершеним будівництвом і належать заставодавцю матеріалами та обладнанням, які заготовлені для будівництва. Повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання і космічні об'єкти також можуть бути предметом іпотеки, оскільки хоча і не є майном, яке нерозривно пов'язане із землею, але, як це спеціально передбачено в Цивільному кодексі РФ, ставляться до нерухомого майна в силу своєї специфіки. Крім майна предметом іпотеки може бути право оренди, що належить заставодавцю 1. До такого застави будуть застосовуватися загальні норми про іпотеку, якщо інше не передбачено Законом про іпотеку і не суперечить суті орендних відносин. Так, право оренди може бути предметом іпотеки лише за згодою орендодавця. Також не допускається заставу такого, права без згоди власника або особи, яка має право господарського відання, якщо законом або договором заборонено відчуження такого права без згоди цих осіб.
Судова практика показує, що якщо в іпотеку передбачається передати не самі землі, а право оренди - заборона на передачу в іпотеку зазначених земель пояснюється тим, що у разі звернення стягнення на заставлене право власності на нього переходить до інших осіб. Іпотека ж права оренди і можливий у зв'язку з цим перехід права оренди не тягне зміни права власності. На думку позивача адміністрацією порушено ст. 63 Закону про іпотеку. Суд встановив, що спірний об'єкт розташований на земельній ділянці, що перебуває у власності муніципального освіти, тому іпотека такої земельної ділянки була б не правомірна. На нашу думку до зняття заборони на іпотеку земель, що перебуває в муніципальній власності, заставу права їх оренди неможливий. Також вважаємо, що застава права оренди неможливий у випадку, якщо, наприклад, ділянка не пройшов кадастровий облік. Це в свою чергу спричинить визнання договору недійсним у зв'язку з неправильним описом об'єкта оренди.
Нерухоме майно, що є предметом договору іпотеки, як правило, належить заставодавцю на праві приватної власності або на праві господарського відання.
Існує ряд обмежень, передбачених законом, щодо майна, яке не може бути предметом іпотеки.
По-перше, це майно вилучене з обігу. Згідно з Цивільним кодексом, речами, вилученими з обігу визнаються такі речі, які не можуть вільно відчужуватися або переходити від однієї особи до іншої. До таких речей належать, головним чином, речі, що знаходяться у виключній власності держави (наприклад, ресурси, об'єкти оборонного виробництва та ін.) По-друге, майно, на яке у відповідності з федеральним законом не може бути звернено стягнення. Перелік такого майна громадян міститься в Цивільному процесуальному кодексі. По-третє, не може бути предметом іпотеки майно, щодо якого в установленому федеральним законом порядку передбачена обов'язкова приватизація або приватизація якого заборонена. Також не може бути самостійним предметом договору іпотеки частина майна, розділ якого в натурі неможливий без зміни його призначення (неподільна річ). Закон про іпотеку встановлює наступні обмеження щодо майна, що є предметом іпотеки. Так, якщо предметом договору іпотеки є майно, на відчуження якого потрібна згода або дозвіл іншої особи або органу, то така ж згода необхідна і для іпотеки цього майна. Наприклад, на майно, що перебуває у спільній сумісній власності подружжя, іпотека може бути встановлена тільки за наявності письмової згоди другого з подружжя, який не є стороною за договором іпотеки 1. Відповідно до пункту 2 ст. 62 ФЗ «Про іпотеку» при спільній частковій або спільній власності на земельні ділянки, які можуть бути предметом застави, іпотека може бути встановлена тільки на приналежний громадянинові чи юридичній особі земельну ділянку, виділену в натурі із земель, що перебувають у спільній частковій або спільній власності.
Нерухоме майно, що є предметом іпотеки, вважається закладеним разом з приладдям як єдине ціле, якщо інше не передбачено договором (п. 3 ст. 5 Закону про іпотеку). Належність речі визначається як, призначена для обслуговування іншої, головної речі і пов'язаної з нею спільним призначенням. Наприклад, при іпотеці підприємства - це верстати, обладнання, підсобні приміщення для тимчасового складування продукції і т.д. У тісному зв'язку з цією нормою знаходиться і норма п. 4 ст. 5 Закону про іпотеки: частина майна, розділ якого в натурі неможливий (неподільна річ), не може бути самостійним предметом іпотеки. Річ, розділ якої в натурі неможливий без зміни її призначення, визнається неподільної (ст.133 ЦК). Імперативність даної норми виправдана самою суттю іпотеки, як застави нерухомого майна.
При іпотеки підприємства заставу поширюється і на майно, включаючи право вимоги і виключні права, в тому числі придбані в період іпотеки (п. 2 ст. 340 ЦК).
Представляється спірним думку М.М. Орлової, що вказує, що норми права регулюють режим власності підприємств щодо рухомого майна створюють певні технічні складності і призводить до деформації правового регулювання проваджені речей і речей нерухомих, оскільки окремі речі, що є рухомими функціонують при визначенні майна підприємства в режимі нерухомих. Ми приходимо до висновку, що така ситуація не призводить до деформації правового регулювання речей, оскільки рухомі і нерухомі речі, що входять до складу підприємства утворюють єдиний комплекс, підлеглий певної мети і вичленовування окремо рухомих речей або нерухомих речей не відповідає самій суті підприємства.
Аналіз чинного законодавства дозволяє зробити висновок про те, що сукупний заставу (тобто іпотека відразу на декілька об'єктів) можливий, проте точних вказівок щодо цього питання немає. З метою однакового і точного застосування законодавства необхідно доповнити ст. 340 ГК РФ положенням про те, що договір іпотеки може бути забезпечений декількома об'єктами нерухомості, кожен з яких є самостійним предметом забезпечення зобов'язання. При цьому основне зобов'язання необхідно розділити на частки, відповідні вартості застави 1.
Іпотека поширюється на всі невіддільні поліпшення предмета, якщо інше також не передбачено договором або законом.
Що стосується окремих предметів іпотеки Закон про іпотеку передбачає певні вимоги. Так, земельні ділянки не підлягають іпотеці у разі, якщо вони перебувають у державній або муніципальній власності, а також сільськогосподарські угіддя зі складу земель сільськогосподарських організацій, селянських (фермерських) господарств та польових земельних ділянок особистих підсобних господарств. Крім того, не допускається іпотека земельної ділянки, площа якого менше мінімального розміру, встановленого нормативними актами суб'єктів Російської Федерації і нормативними актами органів місцевого самоврядування для земель різного цільового призначення і дозволеного використання. У разі якщо предметом іпотеки є підприємство як майновий комплекс, то на всі входить до його складу майно поширюється дія договору іпотеки, а саме: матеріальні та нематеріальні активи, в тому числі будівлі, споруди, обладнання, інвентар, сировина, готова продукція, права вимоги , виняткові права, якщо інше не передбачено договором. Іпотека будівель та споруд допускається тільки з одночасною іпотекою земельної ділянки, на якій знаходиться ця будівля або споруда, якої частини цієї ділянки, функціонально забезпечує закладається об'єкт, або належить заставодавцю права оренди цієї ділянки або його відповідної частини.
Не допускається іпотека індивідуальних та багатоквартирних житлових будинків і квартир, що перебувають у державній або муніципальній власності 1. Не допускається укладення договору іпотеки житлового будинку або квартири, що знаходяться в приватній власності громадян, через представника, за винятком законних представників неповнолітніх громадян, представників обмежено дієздатних і недієздатних осіб. Іпотека квартири в багатоквартирному будинку передбачає встановлення права застави та на відповідну частину частки у праві спільної власності на житловий будинок (загальні приміщення будинку, несучі конструкції будинку, механічне, електричне, санітарно-технічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири ).
На завершення розгляду даного питання можна зробити висновок: вилучення об'єктів цивільних прав з обороту або обмеження їх в обороті спрямоване на захист, перш за все публічних інтересів.
Саме значення деяких об'єктів нерухомості (наприклад, земельних ділянок, підприємств) для функціонування держави і суспільства важко переоцінити. Зрозуміло в зв'язку з цим і прагнення держави до обмеження оборотоздатності цих об'єктів.
Норма ст. 129 ЦК РФ носить відсильний характер і визначає, що вилучені з обігу об'єкти повинні бути прямо зазначені у законі, а обмежено оборотоздатні об'єктів визначаються в порядку, встановленому законом. Таким чином, Цивільний кодекс допускає різні обмеження оборотоздатності об'єктів цивільних прав як потенційну можливість, реалізувати яку можна в самих різних законах. Із загального правила є винятки: питання оборотоздатності землі та інших природних ресурсів регулюються законами про землю (п.3 ст. 129 ЦК). Закон «Про іпотеку» (п. 4 ст. 1) встановлює, що заставу земельних ділянок, підприємств, будівель, споруд, квартир та іншого нерухомого майна може виникати лише остільки, оскільки їхній обіг допускається федеральними законами. Отже, тут відсилання до ще цілої низки спеціальних законів, що стосуються, очевидно, правового статусу окремих об'єктів нерухомості. п.4 ст.1 Закону "Про іпотеку" можна витлумачити за принципом "заборонено все, що прямо не заборонено". Створюється враження, що іпотека того чи іншого об'єкта буде допускатися тільки тоді, коли його оборот прямо дозволено якимось іншим федеральним законом, хоча ГК говорить, що заставу земельних ділянок, підприємств, будівель, споруд, квартир та іншого нерухомого майна (іпотека) регулюється законом про іпотеку (п.2 ст.334).
Також звертає на себе увагу п. 2 ст. 6 Закону про іпотеку: не допускається іпотека майна, вилученого з обороту, майна, на яке у відповідності з федеральним законом не може бути звернено стягнення, а також майно, щодо якого в установленому федеральному законі порядку передбачена обов'язкова приватизація або приватизація якого заборонена. Тут вбачається інший підхід, ніж той який відображений у п.4 ст.1 1. У п. 2 ст. 6 Закону про іпотеку представлений досить зрозумілий перелік обмежень. З даної норми випливає, що Закон про іпотеку все-таки бере на себе завдання регулювання іпотечної оборотоздатності об'єктів, нехай і в досить загальному вигляді, що відбивається в протиріччі з п.4. ст.1.
Пункт 1 ст. 6 Закону про іпотеку визначає заставодавця як власника переданого в заставу майна або як володіє їм на праві господарського відання. Цей перелік є вичерпним. Право власності являє собою сукупність трьох складових - володіння, користування і розпорядження (ст. 209 ЦК). Відсутність у власника однієї зі складових позбавляє його в правовому сенсі такого статусу.
Застава може поширюватися на майно, яке може стати власністю заставодавця у майбутньому (п.6 ст. 340 ЦК).
Застава власником своєї частки у спільній частковій власності не вимагає згоди інших власників (п.2 ст.7 Закону про іпотеку), а застава майна, що знаходиться у спільній сумісній власності (тобто без визначення частки кожного з власників у праві власності) лише за наявності згоди всіх власників. Причому, у разі звернення стягнення на таке майно (що перебуває у спільній власності) застосовуються правила статей 250 і 255 Цивільного Кодексу РФ про переважне право купівлі, що належить іншим власникам, та про звернення стягнення на частку в праві спільної власності, за винятком випадків звернення стягнення на частку у праві власності на спільне майно житлового будинку (ст. 290 ЦК).
Ми вважаємо, що виділення нерухомості з решти майна пояснюється не тільки важливістю для економіки країни наявних природних ресурсів, тісним зв'язком з нерухомості, наприклад, із землею, але і з тим, що до нерухомості належать найбільш цінні та значимі об'єкти. Це вимагає їх спеціальної реєстрації в цивільному обороті, що знаходить своє відображення в особливостях змісту багатьох правовідносин, особливому порядку і формі укладення договорів, предметом яких є нерухоме майно. Деякі правовідносини можуть мати об'єктом тільки нерухоме майно, наприклад, іпотека.
Ще одна особливість, яку слід уточнити. Положення підпункту 3 п. 1 ст. 351 ГК РФ, що передбачає, що у разі загибелі закладеної речі або припинення заставленого права, якщо заставодавець не скористався правом замінити предмет застави. (П. 2 ст. 345 ЦК РФ). Деякою неясністю відрізняється саме правило п. 2 ст. 345 ЦК РФ. Загибель предмета застави, мабуть, завжди означає припинення права застави. При наданні заставодавцем нового предмету в заставу між сторонами виникнуть нові заставні правовідносини. Відповідно до Концепції розвитку законодавства про речовому праві Законодавці необхідно вирішити питання про те, чи повинні боку укладати новий договір застави на увазі заміни предмета застави, або колишній договір застави буде поширюватися на новий предмет 1.
Аналогічне питання виникає у разі зміни предмета застави в силу його природних властивостей або дій третіх осіб, що призводять до появи нового об'єкта обороту.
Глава 2. Особливості іпотеки земельних ділянок
При іпотеці земельної ділянки разом з розташованими на ній будівлями і спорудами державну реєстрацію іпотеки проводить орган, що здійснює реєстрацію іпотеки земельної ділянки, який зобов'язаний передати відомості про реєстрацію іпотеки органу, який проводить реєстрацію будівель і споруд. Для реєстрації іпотеки подається заява заставодержателя, заставна, документи, названі в заставної як додаток до неї, докази сплати державного мита за реєстрацію. Реєстраційна запис включає в себе відомості про залогодателе, інформацію про предмет іпотеки, вказівки про наявність попередніх іпотек і строк дії іпотечного зобов'язання.
2.1 Земельна ділянка як об'єкт земельних іпотечних правовідносин
Єдиним класичним об'єктом нерухомості визнається ділянку землі, оскільки саме земна поверхня є об'єктивно нерухомої принаймні щодо самої себе.
За договором про іпотеку можуть бути закладені земельні ділянки, якщо відповідні землі не виключені з обороту або не обмежені в обороті 1.
Норма п. 3 ст. 3 ЗК РФ визначає співвідношення норм цивільного та земельного законодавства на користь останнього в сфері регулювання майнових правовідносин щодо володіння, користування і розпорядження земельними ділянками, а також здійсненню операцій з ними. Сучасне земельне законодавство, визначаючи об'єкти земельних відносин, абсолютно справедливо віддає пріоритет землі як природного об'єкту і природного ресурсу. Початковим етапом земельних заставних відносин стає формування земельної ділянки, яке включає в себе відповідні процедури землеустрою та кадастрірованія. При цьому важливим для нас є те, що для того щоб земельна ділянка могла виступати як предмет цивільно-правових угод, дана ділянка має пройти кадастровий облік, що закінчується присвоєнням ділянці кадастрового номера. Цікавий висновок був зроблений судом щодо застосування законодавства при розгляді питань, що виникають із земельних правовідносин - при вирішенні питання про правомірність відмови в державній реєстрації прав на земельну ділянку необхідно враховувати ФЗ «Про державний земельний кадастр», який визначив, що державному кадастровому обліку підлягають всі земельні ділянки, розташовані на території РФ, незалежно від форм власності на землю, цільового призначення і дозволеного використання 1.
Поняття земельної ділянки є одним з основних понять земельного та цивільного права. Особливий характер земельних заставних правовідносин обумовлений специфікою землі, яка розуміється в різних значеннях: у широкому сенсі - вся планета, як природний об'єкт і природний ресурс; у вузькому сенсі - земельна ділянка, як об'єкт земельних відносин, тобто частина поверхні землі (в тому числі грунтовий шар), межі якої описані і засвідчені у встановленому законом порядку. Не слід змішувати поняття «земля» і «земельна ділянка», необхідно розрізняти земельну ділянку як об'єкт нерухомості і як природний об'єкт, природний ресурс, компонент навколишнього середовища.
Правове становище суб'єктів застави землі. (Наумов)
Проблема правового регулювання юридичного статусу суб'єктів іпотеки землі безпосередньо впливає на розвиток даного виду іпотеки. Прогалини в законодавстві негативно впливають на зацікавленість сторін у здійсненні різних операцій з землею, в тому числі і угод по заставі земельних ділянок.
Положення ст. 34 ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)» надають заставодержателю (в тому числі, і за договором про іпотеку земельної ділянки) адекватні засоби, що дозволяють йому здійснювати дієвий контроль за виконанням заставодавцем своїх обов'язків. Оскільки заставодержатель не завжди може своїми силами провести кваліфіковану перевірку виконання заставодавцем обов'язків по утриманню заставленого земельної ділянки, він, як видається, повинен мати право звертатися у відповідні контролюючі та наглядові органи з проханням про надання допомоги у проведенні такої перевірки.
Російський законодавець прямо не передбачає право заставодержателя звертатися до контролюючих та наглядові органи з клопотанням про проведення перевірки заставленого об'єкта нерухомості на предмет належного користування ним заставодавцем і не зобов'язує ці органи здійснювати такі перевірки. Між тим заставодержатель - кредитна організація, не маючи у своєму штаті експертів в галузі експлуатації об'єктів нерухомості, не завжди володіє достатньою компетенцією, щоб правильно оцінити такі дії заставодавця з використання закладеної нерухомості, які здатні спричинити заподіяння шкоди цій майну і які можна кваліфікувати як грубе порушення заставодавцем своїх обов'язків щодо дотримання правил користування закладеним майном (ст. 35 ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)»). Тим самим підвищується ймовірність неправомірного використання заставодавцем предмета іпотеки, що ущемляє законні інтереси заставодержателя, а якщо мова йде про землю, то порушуються інтереси суспільства в цілому, оскільки земля в Російській Федерації охороняється як основа життя і діяльності народів, що проживають на відповідній території (п. 1 ст. 12 ЗК РФ). Тому вважаємо за доцільне доповнити ст. 34 Федерального закону «Про іпотеку (заставу нерухомості)» абзацом третім такого змісту:
«Заставодержатель за договором про іпотеку (заставу нерухомості) має право звернутися до контролюючих та наглядові органи місцевого самоврядування з клопотанням про проведення перевірки стану та умов утримання нерухомого майна, закладеного за договором. Перевірка стану та умов утримання нерухомого майна, закладеного за договором про іпотеку, здійснюється уповноваженим органом місцевого самоврядування в порядку, встановленому нормативно-правовим актом місцевого самоврядування ».
Недостатній розвиток правового регулювання прав і обов'язків суб'єктів іпотеки землі веде до незацікавленості банків у проведенні іпотечних операцій. Ігнорування об'єктивних особливостей заставних операцій і розумних вимог банківських структур щодо забезпечення їх інтересів викликає неприйняття кредитними установами системи застави при всій її значущості для розвитку земельної реформи та стабілізації фінансової системи аграрного сектору. Крім того, в даний час недостатньо розвинені механізми захисту інтересів заставодержателя за договором про іпотеку землі від інфляції у разі невиконання заставодавцем своїх зобов'язань.
Одним із шляхів підвищення зацікавленості банків у видачі довгострокових кредитів під заставу земель сільськогосподарського призначення могло б стати розширення прав банку-заставодержателя у разі звернення стягнення на предмет іпотеки. На наш погляд, було б доцільно надати кредитної організації-заставодержателю, що видала довгостроковий кредит під заставу земельної ділянки сільськогосподарського призначення, переважне право придбання цієї ділянки у власність у разі рішення суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Особливості
Право земельного власника закласти належить йому земельну ділянку - лише один з елементів визначення його юридичної долі. Необхідною умовою формування іпотечного механізму є визнання за власником права продажу належної йому земельної ділянки, оскільки принципове положення заставного права всіх правових систем полягає в тому, що закласти нерухоме майно може тільки та особа, яка має право його відчужувати.
У п. 4 ст. 1 Закону про іпотеку передбачено, що заставу земельних ділянок може виникати лише остільки, оскільки їхній обіг допускається федеральними законами, тобто іншим законодавством.
У п. 2 ст. 334 Цивільного Кодексу РФ говориться, що заставу земельних ділянок регулюється законом про іпотеку. Чинний Закон про іпотеку в силу своєї неповноти і недосконалості не може повністю регулювати земельні іпотечні відносини, у зв'язку з чим ведуться активні роботи законодавців правового, економічного забезпечення та розробці засад і механізмів Необхідно зазначити, що проблема подільності земельної ділянки набула не тільки теоретичний, а й практичний аспект. У судовій практиці відсутня однаковість в оцінці можливості частини земельної ділянки бути предметом тієї чи іншої угоди .??????? Потрібен приклад
Земельне законодавство допускає тільки такий розподіл земельної ділянки, в результаті якого утворюється новий земельну ділянку 1. Це дозволяє нам зробити наступний висновок: якщо в результаті розподілу неможливо утворити самостійний земельну ділянку як об'єкт прав (з усіма його характеристиками, в тому числі кадастровим номером), основна ділянка має визнаватися неподільним. Крім того, можна говорити про те, що в результаті поділу земельної ділянки він як об'єкт прав перестає існувати. З'являються нові самостійні ділянки. Так відповідно до ст. 130 ЦК РФ і ст. 1 ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» частину земельної ділянки, у разі якщо його межі не описані і не засвідчені у встановленому порядку, не відноситься до переліку нерухомого майна і як наслідок не може вважатися об'єктом нерухомості 1. Таким чином, частину земельної ділянки повинна являти собою самостійний земельну ділянку, тобто закладається частину земельної ділянки повинна бути виділена в натурі, проведені роботи по межеванию, виділеної частини повинен бути присвоєно кадастровий номер і зареєстровано право власності і тільки після цього дана частина може бути предметом іпотеки. Аналогічні висновки ми знайшли в судових справах. Відповідно до матеріалів справи спірна земельна ділянка не був не відокремлений, ні визначено в натурі, і представляв собою абстрактну частку земельної ділянки. За рішенням суду він не міг бути об'єктом цивільних правовідносин, тому що ч. 2 ст. 6 ЗК РФ визначено, що земельна ділянка як об'єкт земельних відносин - це частина поверхні землі та засвідчені в установленому порядку 2.
Іпотека земельних ділянок, зазначених у п. 2 ст. 62 Закону про іпотеку, що знаходяться у спільній сумісній або частковій власності, допускається тільки після виділу земельної ділянки в натурі громадянину або юридичній особі. Що стосується спільної часткової власності, то її учасник може відповідно до п. 2 ст. 246 ЦК РФ, а також з п. 2 ст. 7 Закону про іпотеку закласти свою частку в праві на спільне майно без згоди інших співвласників. У п. 2 ст. 7 Закону про іпотеку не міститься заборони на заставу частки у праві власності на нерухоме майно. Встановлене ст. 62 правило є спеціальною нормою стосовно загальної норми (ст. 7 Закону про іпотеку) і спеціальною нормою в даному випадку передбачено вилучення із загального правила 3. Таким чином, відносно застави встановлено пряму заборону і частка у праві власності на земельну ділянку не може бути прийнята в заставу. Але варіанти укладання договору іпотеки можливі (наприклад укладення угоди між власниками ділянки про розподіл чи виділено часткою кожного). Коментар пояснює, що застава частки у праві власності на земельну ділянку без розділу ділянки та виділення з нього частки в натурі допускається тільки в одному випадку: при заставі приміщення в будівлі, якщо власник будинку є одним із власників земельної ділянки, на якій ця будівля розташована 1 . В інших випадках застава частки не допускається.
У відносно іпотеки майна, що знаходиться у спільній сумісній власності, існує інше правило - вона може бути встановлена тільки за наявності згоди на це співвласників. Причому така згода має бути дано в письмовій формі, якщо федеральним законом не встановлено інше. Як приклад подібного федерального закону може бути названий Сімейний кодекс РФ, відповідно до п. 3 ст. 35 якого, для здійснення одним з подружжя угоди з розпорядження нерухомістю та угоди, що вимагає нотаріального посвідчення і (або) реєстрації у встановленому законом порядку, необхідно отримати нотаріально засвідчена згода другого з подружжя.
Земельні ділянки не підлягають іпотеці у разі, якщо вони перебувають у державній або муніципальній власності, а також сільськогосподарські угіддя зі складу земель сільськогосподарських організацій, селянських (фермерських) господарств та польових земельних ділянок особистих підсобних господарств. Крім того, не допускається іпотека земельної ділянки, площа якого менше мінімального розміру, встановленого нормативними актами суб'єктів Російської Федерації і нормативними актами органів місцевого самоврядування для земель різного цільового призначення і дозволеного використання.
Землі, що знаходяться у власності РФ і суб'єктів РФ, є державною власністю.
Державні землі діляться в свою чергу на федеральні землі (землі, які займає федеральними об'єктами - будівлі, споруди, підприємства інші землі, які виділяються для федеральних потреб) і землі суб'єктів РФ - вони власники землі на своїх територіях. Муніципальна власність на землю - це власність муніципальних утворень в межах їх кордонів. Однак, як це зрозуміло, і тут не всі землі знаходяться в муніципальній власності. Для прикладу візьмемо будь-муніципальне освіту. На його території можуть бути 1 - 2 федеральних об'єктів. Земля, зайнята ними, є, як правило, федеральний. Далі, на його території можуть розташовуватися кілька підприємств обласного або крайового, республіканського значення (тобто землі суб'єкта РФ). На території муніципального освіти багато приватних власників землі (під житловими будинками, присадибними, підсобними господарствами і т.д.). Ці приватні землі також виключаються з муніципальних земель. У залишку залишаються муніципальні землі - землі, зайняті муніципальними об'єктами (лікарні, школи, муніципальне житло і т.д.), так звані землі загального користування (дороги, парки, пляжі, кладовища і так далі).
Земельні ділянки, що перебувають у муніципальній власності та земельні ділянки, державна власність на які не розмежована, можуть бути предметом застави за договором про іпотеку в строго визначеному випадку: якщо такі земельні ділянки призначені для житлового будівництва або для комплексного освоєння з метою житлового будівництва і передаються в забезпечення повернення кредиту, наданого кредитною організацією на облаштування даних земельних ділянок за допомогою будівництва об'єктів інженерної інфраструктури.
Органи місцевого самоврядування приймають рішення про іпотеку земельних ділянок, що знаходяться в муніципальній власності і зазначених у пункті 1 статті 62. Рішення про іпотеку земельних ділянок, державна власність на які не розмежована і які зазначені в пункті 1 цієї статті, приймаються органами державної влади суб'єктів Російської Федерації або органами місцевого самоврядування, наділеними повноваженнями на розпорядження зазначеними земельними ділянками відповідно до законодавства Російської Федерації. Таким чином, рішення мають застосовуватися саме зазначеними органами (Главою адміністрації, мером і т.д.), а не якимись або іншими особами або органами.
Обмеження іпотеки земельних ділянок, чиїм власником є держава або суб'єкт Російської Федерації, швидше обумовлено причинами політичного порядку. Очевидно, законодавець виходив з необхідності збереження територіальної цілісності Росії та закріплення резерву державних земель. Такі земельні ділянки можуть передаватися в господарське відання державним і муніципальним унітарним підприємствам та в оперативне управління установам і казенним підприємствам. Слід звернути увагу на протиріччя п. 1 статті 63 з положеннями п. 1 ст. 6 Закону про іпотеку, що допускає іпотеку майна, що належить заставодавцю на праві господарського відання. Крім того, цей пункт суперечить також п. 3 ст. 129 ЦК РФ, відповідно до якого земля та інші природні ресурси можуть відчужуватися або переходити від однієї особи до іншої іншими засобами в тій мірі, в якій їх обіг допускається законами про землю та інших природних ресурсів. Однак Закон про іпотеку до таких законів не належить.
Чинним законодавством передбачено ще деяке обмеження щодо права власності на земельну ділянку: іноземним громадянам та юридичним особам, а також юридичним особам у статутному капіталі яких присутній іноземний капітал, не можуть на праві власності належати землі сільськогосподарського призначення та землі в прикордонних зонах.
Особливу увагу слід приділити земельним ділянкам сільськогосподарського призначення. Визначення земель сільськогосподарського призначення дається в п. 1 ст. 46 Містобудівного кодексу РФ, в якому сказано, що в межах кордонів (риси) міських і сільських поселень виділяються зони сільськогосподарського використання, зайняті ріллею, садами, виноградниками, городами, сіножатями, пасовищами, а також сільськогосподарськими будівлями, будинками, спорудами 1. Дещо інше визначення дає ЗК РФ. Так, землями сільськогосподарського призначення визнаються землі за межею поселень, надані для потреб сільського господарства, а також призначені для цих цілей. Головною особливістю цієї категорії земель є те, що земля тут виступає в якості основного засобу виробництва. Тому для земель сільськогосподарського призначення встановлений особливий режим, який має на меті як охорону і підвищення родючості грунтів, так і недопущення виведення таких земель з сільськогосподарського обороту. Так сільськогосподарські угіддя зі складу земель сільськогосподарських організацій, селянських (фермерських) господарств та польових земельних ділянок особистих підсобних господарств не підлягають іпотеці.
Закон про іпотеку передбачає також заставу права оренди земельних ділянок. Тому правила про іпотеку нерухомого майна застосовуються і до застави прав орендаря за договором про оренду такого майна, оскільки інше не встановлено федеральним законом і не суперечить суті орендних відносин (п. 5 ст. 5 Закону). Судова практика показує, що право оренди не може бути закладено, якщо держава є орендарем земельної ділянки. Доводи позивача по одній зі справ відхиляються, оскільки в іпотеку передбачалося передати не самі землі, а право оренди 2. Зі сказаного можна зробити висновок, що право оренди земельної ділянки, що перебуває у державній або муніципальній власності, не може бути закладено. Законодавством прямо встановлена заборона на заставу права оренди земельної ділянки. Так відповідно до ст. 5 ФЗ «Про введення в дію лісового кодексу РФ» орендар за договором оренди ділянки лісового фонду до приведення його у відповідність з ЛК РФ, а також орендар за договором оренди ділянки лісового фонду або за договором оренди лісової ділянки, якщо державний кадастровий облік таких ділянок не здійснюється, не має права віддавати орендні права в заставу 1. Відповідно до ст. 18 ФЗ «Про державних муніципальних унітарних підприємствах 2» державне або муніципальне підприємство, яке є орендарем земельної ділянки, що перебуває у державній або муніципальній власності, не в праві віддавати орендні права в заставу. При оренді земельної ділянки, що перебуває у державній або муніципальній власності, на термін більше ніж п'ять років орендар земельної ділянки має право в межах терміну договору оренди передати свої права та обов'язки, у тому числі право оренди в заставу без згоди власника земельної ділянки за умови його повідомлення . У відношенні необхідності отримання в заставу права оренди згоди орендодавця ділянки із земель державної або муніципальної власності, якщо термін оренди менше п'яти років, законодавством суперечливо. Суперечність полягає в наступному: згідно з п. 4 ст. 6 Закону про іпотеки право оренди може бути предметом іпотеки за згодою орендодавця, якщо федеральним законом або договором оренди не передбачено інше. У випадках, передбачених п. 3 ст. 335 ДК РФ, необхідна також згода власника орендованого майна, або особи, яка має на нього права господарського відання. Орендар має право за згодою орендодавця віддавати орендні права в заставу, якщо інше не встановлено ЦК України, іншими законами або іншими правовими актами (ст. 615 ГК РФ). На основі п. 5 ст. 22 ЗК РФ орендар земельної ділянки має право віддати орендні права земельної ділянки в заставу в межах терміну договору оренди земельної ділянки без згоди власника земельної ділянки за умови його повідомлення, якщо договором земельної ділянки не передбачено інше. Як ми бачимо має місце бути протиріччя - у відповідності з одними нормами згода потрібна, а з іншими не потрібно. Проаналізувавши практику законодавства ми прийшли до висновку, що згоду на заставу права оренди земельної ділянки, коли договір оренди земельної ділянки, що перебуває у державній або муніципальній власності, укладений на термін менше ніж п'ять років: не потрібно, якщо ділянка забезпечує експлуатацію будівлі, одночасно з яким закладається право оренди, і це державна чи муніципальна земля, а в інших випадках потрібно (так говорить ст. 62 Закону про іпотеки). За загальним правилом п. 5 ст. 22 ЗК РФ - не потрібно, якщо інше не передбачено договором оренди 1.
Особливі правила застави земельної ділянки, на якій розташовані будівлі чи споруди, що належать заставодавцю, встановлені в ст. 64 Закону про іпотеку. Так, якщо договором про іпотеку не передбачено інше, при іпотеці земельної ділянки право застави поширюється також на перебувають або будуються на земельній ділянці будівлю або споруду заставодавця. При наявності в договорі умови, що передбачає, що перебувають чи будуються на земельній ділянці і належать заставодавцю будівлю або споруду не закладені того ж заставодержателю, заставодавець при зверненні стягнення на земельну ділянку зберігає право на такі будівлю або споруду і набуває право обмеженого користування (сервітут) частиною земельної ділянки, яка необхідна для використання таких будівлі або споруди відповідно до їх призначення. Умови користування зазначеною частиною земельної ділянки визначаються угодою між заставодавцем і заставодержателем, а в разі спору - судом. Закон про іпотеку в інтересах захисту майнових прав заставодавця передбачає, що заставодавець земельної ділянки має право без згоди заставодержателя розпоряджатись належними йому будівлями і спорудами на цій ділянці, на які відповідно до п. 1 ст. 64 право застави не поширюється. При відчуженні такої будівлі чи споруди іншій особі і відсутності угоди з заставоутримувачем про інше права, які ця особа може придбати на закладений земельну ділянку, обмежуються вищеназваними умовами.
При іпотеці земельної ділянки право застави поширюється на перебувають або зводяться на цій ділянці будівлі та споруди заставодавця, у тому числі на житлові будови. Якщо в договорі не передбачені умови про те, що яка була чи споруджений на земельній ділянці будівлю або споруду, яка належить заставодавцю, закладено того ж заставодержателю, заставодавець при зверненні стягнення на земельну ділянку зберігає право на цю будівлю або споруду і набуває право обмеженого користування (сервітут ) тією частиною ділянки, яка необхідна для використання будівлі або споруди відповідно до його призначення. Умови користування цією частиною ділянки визначаються угодою між заставодавцем і заставодержателем, а в разі спору - судом 1.
Згідно зі ст. 65 Закону про іпотеку на земельній ділянці, закладеному за договором про іпотеки, заставодавець має право без згоди заставодержателя зводити в установленому порядку будівлі або споруди, якщо інше не передбачено договором про іпотеку. Так, якщо інше не передбачено договором про іпотеку, іпотека поширюється на ці будівлі та споруди. З цього ми можемо зробити висновок що, у випадку, коли будівництво на земельній ділянці здійснюється не заставодавцем, іпотека в силу закону на споруджувані у даній ділянці будинки не поширюються. При цьому права на земельну ділянку, що належать забудовнику, не припиняється у зв'язку з передачею ділянки в іпотеку.
При наявності в договорі умови, що передбачає, що перебувають чи будуються на земельній ділянці і належать заставодавцю будівлю або споруду не закладені того ж заставодержателю, заставодавець при зверненні стягнення на земельну ділянку зберігає право на такі будівлі та споруди і набуває право обмеженого користування (сервітут) частиною земельної ділянки, яка необхідна для використання таких будівлі та споруди відповідно до їх призначення. Умови користування зазначеною частиною земельної ділянки визначаються угодою між заставодавцем і заставодержателем, а в разі спору - судом. В інтересах захисту майнових прав заставодавця передбачає, що заставодавець земельної ділянки має право без згоди заставодержателя розпоряджатись належними йому будівлями і спорудами на цій ділянці, на які право застави не поширюється. При відчуженні такої будівлі чи споруди іншій особі і відсутності угоди з заставоутримувачем про інше права, які ця особа може придбати на закладений земельну ділянку, полягають у тому, що воно може набути право сервітуту на цю земельну ділянку, як і в зазначеному вище випадку. Їли на закладати земельні ділянки зі складу сільськогосподарського призначення знаходяться будівлі, будівлі, споруди, в тому числі зводяться на такій земельній ділянці, або інші міцно пов'язані із земельною ділянкою об'єкти нерухомості, що належать на тому ж праві власнику такої земельної ділянки. Іпотека такої ділянки допускається тільки з одночасною іпотекою міцно пов'язаних з ним об'єктів нерухомості. Слід зауважити, що стаття 64 Закону про іпотеку суперечить ст. 35 ЗК РФ, відповідно до якої відчуження земельної ділянки не допускається без одночасного відчуження розташованого на цій ділянці об'єкта нерухомості, що належить власнику ділянки. А оскільки передача майна в іпотеку може привести до відчуження цього майна, то відповідно і іпотека земельної ділянки без одночасної іпотеки розташованого на цій ділянці об'єкта нерухомості буде незначною угодою.
Відповідно в такому випадку об'єкт нерухомості повинен закладатися разом із земельною ділянкою і повинен описуватися нарівні із земельною ділянкою у відповідності до ст. 9 Закону про іпотеку. А отже, іпотека земельної ділянки з розташованим на ньому об'єктом нерухомості повинна бути повністю ідентична іпотеку об'єкта нерухомості з одночасною іпотекою земельної ділянки. Але заставу земельної ділянки з розташованим на ньому об'єктом нерухомості як самостійного виду договору не існує і без одночасного застави об'єкта нерухомості є незначною угодою.
Підтверджується ця позиція Постановою Пленуму ВАС у п. 11 якого зазначено, що згідно з пунктом 4 статті 35 ЗК РФ відчуження земельної ділянки без знаходяться на ній будівлі, будівлі, споруди у разі, якщо вони належать одній особі, не допускається 1. Тому нам бачиться, що угоди, воля сторін за якими спрямована на відчуження будинку, будівлі, споруди без відповідної земельної ділянки або відчуження земельної ділянки без знаходяться на ньому об'єктів нерухомості, якщо земельна ділянка та розташовані на ній об'єкти належать на праві власності одній особі, є нікчемними. Такий же порядок відчуження що належать одній особі земельних ділянок та розташованих на них, об'єктів нерухомості повинен застосовуватися і при припиненні права на землю в разі реквізиції, конфіскації будинку, будівлі, споруди, звернення стягнення на зазначене майно за зобов'язаннями його власника 2.
Ще одна особливість полягає в тому, що земельну ділянку, набуту з використанням кредитних коштів банку або іншої кредитної організації або коштів цільової позики, наданого іншою юридичною особою на придбання цієї земельної ділянки, вважається які у заставі з моменту державної реєстрації права власності позичальника на цю земельну ділянку. Однак якщо інші правила передбачені спеціальним федеральним законом або обумовлено в договорі, то застосовуються правила відповідно до закону або договору. Заставодержателем за даним застави є банк або інша кредитна організація, або інша юридична особа, що надали кредит або цільову позику на придбання земельної ділянки 1. Отже у разі використання кредитних коштів іпотека в силу закону виникає незалежно від цільового призначення кредиту, єдиною умовою для виникнення іпотеки в силу закону є доказ того, що саме за рахунок коштів даного кредиту, а не з будь-яких інших засобів, проведена оплата за ділянку . У тому випадку, якщо покупець купує земельну ділянку у власність і бере кредити або цільові позики у декількох кредиторів на покупку ділянки, то такі кредитори не стають солідарними заставодержателями, так як вони не є солідарними кредиторами, а забезпечувані іпотекою зобов'язання незалежні один від одного. При цьому іпотека виникає у всіх заставодержателів в момент реєстрації права власності покупця на земельну ділянку.
У разі набуття права оренди на кошти кредиту або позики, можна сказати, що плата вноситься цілком або частково за рахунок коштів кредиту або цільової позики. У разі, якщо за рахунок коштів кредиту або цільової позики відбувається сплата орендної плати, іпотека в силу закону не виникає, оскільки сплата орендної плати проводиться за вже укладеним договором, тобто коли право оренди вже придбано.
Земельна ділянка на якому з використанням кредитних коштів банку або іншої кредитної організації або коштів цільової позики, наданого іншою юридичною особою на будівництво будівлі або споруди, побудоване або будується будівлю або споруду, або право оренди такої земельної ділянки вважається які у заставі з моменту державної реєстрації права власності позичальника, або з моменту одержання органом, що здійснює державну реєстрацію, повідомлення заставодавця та заставодержателя про укладення кредитного договору. Слід зауважити, що п. 28 Інструкції про порядок державної реєстрації іпотеки об'єктів нерухомого майна вказує, що датою реєстрації іпотеки в силу закону є або дата реєстрації права, або дата внесення до книги обліку вхідних документів запису про документи 1. Відповідно до ст. 11 Закону про іпотеку при іпотеці в силу закону іпотека виникає з моменту державної реєстрації права власності на це майно, якщо інше не встановлено договором. З усього сказаного випливає, що іпотека в силу закону виникає з моменту державної реєстрації, якщо інше не передбачено договором .. При цьому при реєстрації іпотеки в силу закону надання окремого заяви не вимагається відповідно до п. 26 - 27 Інструкції 2. Таким чином, повідомлення заставодавця та заставодержателя як підстави виникнення іпотеки в силу закону законодавством не передбачено.
Заставодавець має право без згоди заставодержателя зводити в установленому порядку будівлі або споруди на закладеному земельній ділянці, але для цього потрібно отримання необхідних дозволів в державних органах. При цьому в договорі іпотеки може бути встановлене або заборона їх зведення, або одержання попередньої згоди заставодержателя на їх зведення. Якщо зведене на закладеному ділянці будівлю або споруду спричиняє або може спричинити погіршення забезпечення, наданого заставодержателю іпотекою цього майна, заставодержатель вправі вимагати зміни договору про іпотеку, в тому числі, якщо це необхідно, шляхом поширення іпотеки на зведену будівлю або споруду.
Відповідно до ст. 66 Закону про іпотеку в тому випадку, коли іпотека встановлена на земельну ділянку, на якій знаходиться будівля або споруда, яке належить не заставодавцю, а іншій особі, при зверненні заставоутримувачем стягнення на цю ділянку і його реалізації до набувача ділянки переходять права та обов'язки, які в щодо цієї особи мав заставодавець як власник ділянки. Загальним правилом є норма про те, що до набувача земельної ділянки від заставодавця-власника переходять права та обов'язки по відношенню до іншої особи, що є власником будівлі (споруди), розташованого на ділянці, на який заставоутримувачем було звернено стягнення.
На закінчення хотілося б додати, що норми про іпотеку, що є інститутом цивільного права, повинні зайняти чітко визначене місце в системі норм цивільного права, містяться, насамперед у ГК. У той же час іпотека не може не зачіпати і інші галузі права - в першу чергу, звичайно, земельне право.
Державний земельний кадастр має фрагментарний характер, який не дає загальної сукупності відомостей про земельному фонді країни і не є в такому вигляді базою для організації розумного управління ресурсами, у тому числі і для розвитку таких інститутів, як земельна іпотека. Планово-картографічна основа переважно застаріла, в зв'язку з чим, великі власники земельних ділянок іноді вимушені за свій рахунок оплачувати всі роботи, сума яких посильна буквально одиницям.
Значна частина землі, як відомо, знаходиться в оренді і за змістом земельна іпотека повинна і може передбачати можливість як застави земельної ділянки, що знаходиться на праві власності, так і право оренди земельної ділянки. Але щоб це відбувалося, потрібен ринок прав оренди, інакше це право оренди не може бути оцінений належним чином. Ринку права оренди немає, тому й можливості застави права оренди теж, на жаль, поки на сьогодні немає. За класичними правилами при заставі земельної ділянки його вартість повинна бути визначена на основі оцінки ринкової вартості.
Не вирішено також остаточно питання, по якому шляху розвивати земельну іпотеку в Росії: американському (дворівнева система) або західноєвропейському (однорівнева система). Дворівнева система передбачає, що кредитні організації мають право і здійснюють кредитування під заставу земельних ділянок, а заставні консолідуються в різного роду земельно-іпотечних агентствах, які на їх основі здійснюють емісію та обіг цінних паперів. Західноєвропейська система полягає в тому, що існують спеціалізовані земельні банки, які самі проводять емісію цінних паперів.
Росія, на наш погляд, повинна взяти найкраще від двох систем і йти власним шляхом. Таким чином, більш краща система, коли будь-які банки можуть брати участь у процесі земельного кредитування, але звернення цінних паперів, моніторинг і так далі, повинні здійснюватися на другому рівні. Необхідне створення одного або декількох земельно-іпотечних агентств, причому форма цих організацій і статус можуть бути різними. Це може бути сто відсотків державна компанія, або державне комерційне партнерство, або міжбанківське партнерство. Ступінь наукової розробленості теми.
Найбільш успішне правове регулювання іпотеки землі як важливого інструменту розвитку може бути досягнуто на федеральному законодавчому рівні при подальшому його деталізації в нормативних правових актах органів виконавчої влади. У сучасних умовах розвитку економіки Росії доцільно використовувати стиль правового регулювання, прийнятий у розвинених зарубіжних країнах з урахуванням національних реалій.
Цілями правового регулювання іпотеки землі в Росії на сучасному етапі є:
активізація розвитку іпотеки землі, в тому числі шляхом збільшення варіантів розміщення коштів, передбачених федеральним законодавством;
розширення прав учасників земельних майнових відносин;
вдосконалення механізму нормативного правового регулювання іпотеки землі через усунення внутрішніх прогалин і логічних протиріч.
Для подальшого інтенсивного розвитку іпотеки землі та в цілому фінансової системи країни необхідне продовження адаптації до російської правової системи таких інститутів, які успішно працюють в розвинених країнах, як іпотечні агентства, іпотечні цінні папери, всебічна підтримка селянських (фермерських) господарств, розвиток правового статусу учасників земельних заставних відносин.
Реалізація заставленого земельної ділянки на підставі взаємної, нотаріально посвідченого угоди сторін представляється найбільш ефективною формою вирішення проблемних і спірних ситуацій, оскільки дозволяє в найбільш короткі терміни задовольнити інтереси учасників земельних майнових відносин.
Глава 3 Особливості іпотеки підприємств, будівель і споруд
Поняття підприємства як об'єкта цивільних прав вперше закріплено в ст. 132 ГК РФ. До цього воно лише згадувалося серед об'єктів цивільних правовідносин. Згідно зі ст. 132 ЦК РФ підприємством визнається майновий комплекс, використовуваний для здійснення підприємницької діяльності. У цьому сенсі підприємство як єдине ціле визнається нерухомістю і може виступати в якості предмета іпотеки та інших майнових угод (наприклад, купівлі-продажу, оренди тощо). Підприємство відноситься до нерухомого майна і розглядається як неподільна річ. Підприємство включає в себе речі, майнові і виключні права, що виступають, у свою чергу, як самостійні об'єкти цивільних правовідносин. Цим воно, зокрема, відрізняється від складної речі, яка складається з кількох різних речей одного виду, об'єднаних загальним цільовим призначенням (ст. 134 ГК РФ). Об'єкти, що утворюють підприємство як майновий комплекс, можна розділити на три групи:
1) рухомі і нерухомі речі, призначені для діяльності підприємства. Це - будівлі, споруди, сировина, приготоване до переробки, призначені до збуту товари та ін;
2) майнові права та обов'язки підприємства (ст. 132 ЦК РФ), включаючи права на безготівкові грошові кошти;
3) виключні права (право на фірму, товарний знак).
Особливості підприємства як об'єкта цивільних правовідносин зумовлюють специфіку угод з ним. Спеціальні норми регулюють купівлю-продаж, оренду, заставу підприємства 1.
Застава підприємства регулюється ФЗ "Про іпотеку (заставу нерухомості)" 2. При іпотеці підприємства закладеним вважається все майно, що входить до його складу.
До складу підприємства як майнового комплексу входять усі види майна, призначені для повноцінного здійснення його діяльності, включаючи земельні ділянки, будівлі, споруди, обладнання, інвентар, сировину, продукцію, права вимоги боргу, а так само права на позначення, індивідуалізують підприємство, його продукцію , роботи і послуги (фірмове найменування, товарні знаки, знаки обслуговування) та інші виключні права. Тобто підприємство, як майновий комплекс, має у своєму складі крім нерухомості також виключні права, права вимоги та інші об'єкти не відносяться до нерухомого майна.
При іпотеці підприємства як майнового комплексу право застави поширюється на всі вхідні в його склад майно 1. Пункт 2 ст.70 включає до складу закладеного майна, що також належать до даного підприємства матеріальні та нематеріальні активи, які і складають майно підприємства. Склад його визначається і оцінюється на основі повної інвентаризації цього майна. Акт інвентаризації, бухгалтерський баланс і висновок незалежного аудитора про склад і вартість майна, що відноситься до підприємства, є обов'язковими до договору про іпотеку.
В якості заставодавця виступає власник підприємства або інше уповноваженою ним особа - суб'єкт права господарського відання, довірчий керуючий. Заставодавцем може бути як боржник за основним зобов'язанням, так і третя особа, яка не бере участь в основному зобов'язанні.
Заставодержателем може бути будь-який суб'єкт цивільного обороту. Статус підприємця заставодержателю не потрібно, оскільки при виникненні права звернути стягнення на предмет застави йому передається не підприємство як таке, а сума, виручена від його продажу. Проблема може виникнути лише в тому випадку, якщо заставодержатель, не зареєстрований як підприємець або не має права займатися підприємницькою діяльністю, вирішить придбати підприємство при визнанні торгів такими, (ст. 58 Закону про іпотеку).
Рухоме майно, що входить до складу підприємства, в значній частці представлено об'єктами, що знаходяться в обігу, - сировиною, матеріалами, готовою продукцією, грошовими коштами. Оскільки згідно зі ст. 29 Закону про іпотеку за заставодавцем зберігається право користуватися заставленим майном, позбавити заставодавця права розпоряджатися рухомим майном підприємства означало б практично виключити можливість самостійно використовувати підприємство за призначенням. Захист прав кредитора-заставодержателя при відчуженні рухомого майна забезпечується можливістю оскаржити угоду, якщо в результаті вартість підприємства зменшилась. У цьому випадку заставодержатель може скористатися правами, наданими ст. 39 Закону про іпотеку, тобто за своїм вибором вимагати:
визнання угоди про відчуження закладеного майна недійсною та застосування наслідків, передбачених ст. 167 ГК РФ;
дострокового виконання забезпеченого іпотекою зобов'язання і звернути стягнення на заставлене майно незалежно від того, кому воно належить.
Відчуження нерухомих речей, що входять у підприємство, допускається тільки за згодою заставодержателя. Дана вимога цілком обгрунтовано - адже нерухоме майно завжди має значну вартість. Передача нерухомого майна іншим особам тягне за собою зниження вартості підприємства і, відповідно, погіршує становище заставодержателя.
Іпотека підприємства передбачає одночасну іпотеку земельної ділянки, на якій воно знаходиться, або частини цієї ділянки, функціонально забезпечує закладається об'єкт.
Закон про іпотеку покладає на заставодавця обов'язки щодо забезпечення збереження закладеного майна. Згідно зі ст. 29 цього Закону, якщо інше не передбачено договором, при користуванні закладеним майном заставодавець не повинен допускати погіршення майна та зменшення його вартості понад нормального зносу. Норми про іпотечний контролі, що містяться у Законі про іпотеку, свідчать про спадкоємність ряду положень Закону РФ від 29 травня 1992 р. «Про заставу», а також про збереження підходу до підприємства не тільки як до майнового комплексу, але і як до суб'єкта цивільного обороту . Правда, цей підхід у Законі про іпотеку кілька згладжений, оскільки вказується на права заставодержателя застосувати певні заходи не до підприємства, а до його власнику 1.
Іпотечний контроль полягає в можливості заставодержателя постійно стежити за діяльністю заставодавця, блокувати його небажані дії. Правочини, що надаються заставодержателю Законом про іпотеку, можна розділити на дві групи: безпосередньо контрольні повноваження і повноваження, пов'язані з впливом на прийняття рішень з управління підприємством.
У Законі про іпотеку вказується лише на право заставодержателя вимагати розірвання договору з керівником підприємства. Однак керуючим майновим комплексом підприємства не завжди є його керівник. Ці функції можуть покладатися і на іншу особу, наприклад, на довірчого керуючого.
Представляється, що заставодержателю повинно бути надано право вимагати відсторонення не тільки керівника організації, а й довірчого керуючого, і керівників філій, інших відокремлених підрозділів, що діють на шкоду інтересам підприємства, а також головного бухгалтера.
У випадках, коли ставиться питання про відсторонення керівників, які працюють за трудовим договором, при ухваленні рішення про розірвання договору слід дотримуватися норм трудового законодавства щодо визначення підстав та порядку звільнення. Закон передбачає можливість вимагати відсторонення керівника, залученого за контрактом, і не надає заставодержателю права заявляти вимоги про заміну виборних виконавчих органів, зокрема керівника, обраного з числа учасників організації. Оскільки в багатьох організаціях діє система обрання одноосібного керівника з числа її учасників (наприклад, в акціонерних товариствах, товариствах з обмеженою відповідальністю, кооперативи й ін), сфера застосування даної можливості виявляється сильно обмеженою.
Для забезпечення захисту інтересів заставодержателя необхідно поширити положення про право вимоги відсторонення керівників і на виборних керівників, тим більше що законодавство про окремі види юридичних осіб допускає дострокове припинення повноважень обраного керівника. Якщо утворення виконавчих органів віднесено статутом суспільства до компетенції ради директорів (наглядової ради) товариства, він має право в будь-який час прийняти рішення про дострокове припинення повноважень одноосібного виконавчого органу товариства (директора, генерального директора), членів колегіального виконавчого органу товариства (правління, дирекції) і про освіту нових виконавчих органів. Оскільки утворення виконавчих органів частіше за все відноситься до компетенції загальних зборів, законодавство дозволяє встановлювати в статуті право ради директорів (наглядової ради) товариства прийняти рішення про призупинення повноважень одноосібного виконавчого органу керуючої організації (управителя). При цьому рада директорів (наглядова рада) товариства зобов'язаний прийняти рішення про утворення тимчасового одноосібного виконавчого органу товариства (директора, генерального директора) та про проведення позачергових загальних зборів. Таким чином, якщо статут дозволяє здійснювати зазначені дії, то за заставоутримувачем слід визнати право звернутися до ради директорів з вимогою про припинення повноважень одноосібного керівника до скликання загальних зборів, якщо це необхідно для захисту інтересів заставодержателя.
Не вказані в Законі про іпотеку наслідки відмови заставодавця від заміни керівника. Видається, що дане питання також потребує більш чіткого регулювання.
Законодавство про господарські товариства надає раді директорів досить широкі повноваження щодо розпорядження майном організації. У зв'язку з цим виникає питання про те, чи вправі заставодержатель вимагати переобрання ради директорів, якщо прийняті ним рішення тягнуть за собою зниження вартості закладеного майна. Виходячи з цілей іпотечного контролю, варто було б дати позитивну відповідь. Проте тлумачення ст. 72 Закону про іпотеку призводить до протилежного висновку, тому що в ній вказується на можливість вимагати "розірвання контракту з керівником", але не змінювати склад будь-яких виконавчих органів.
Іпотекою підприємства може бути забезпечене не кожну вимогу, зокрема, обмеження встановлені щодо мінімального розміру забезпечуваного зобов'язання та строку його дії. Сума забезпечуваного зобов'язання відповідно до ст. 71 Закону про іпотеку повинна становити не менше половини вартості майна, що відноситься до підприємства.
Згідно з п. 2 ст. 71 Закону про іпотеку запорукою підприємства забезпечується грошове зобов'язання, що підлягає виконанню не раніше, ніж через рік після укладення договору про іпотеку. Вказівка в даному випадку на грошовий характер зобов'язання може створити враження, що термін інших забезпечуваних іпотекою підприємства зобов'язань значення не має.
Проте іпотека будь-якого нерухомого майна згідно з ст. 3 Закону про іпотеку забезпечує "сплату", тобто грошові, а не які-небудь інші зобов'язання. Тому згадка про грошовий характер зобов'язання, яке у п. 2 ст. 71 Закону про іпотеку, навряд чи має який-небудь особливий сенс. Якщо договором передбачено, що іпотекою підприємства забезпечується зобов'язання з терміном виконання менш ніж через рік, право на звернення стягнення на предмет іпотеки за невиконаним або неналежним чином виконаного зобов'язання виникає у заставодержателя тільки після закінчення року з моменту укладення договору про іпотеку.
Обмеження мінімальної суми боргу співвідноситься з правилом п. 2 ст. 348 ГК РФ, згідно з яким у зверненні стягнення на закладене майно може бути відмовлено, якщо допущене боржником порушення забезпеченого заставою зобов'язання украй трохи і розмір вимог заставодержателя внаслідок цього явно несоразмерен вартості заставленого майна
Стаття 72 Закону про іпотеку допускає можливість пред'явлення заставоутримувачем до суду позовів про визнання угод, укладених заставодавцем, недійсними. Дана норма потребує уточнення. Право вимагати визнання угод боржника недійсними повинно надаватися заставодержателю у випадках, коли вони не були погоджені з ним, а також якщо при їх вчиненні заставодавець вийшов за межі наданих йому повноважень. За інших обставин звернення заставодержателя до суду може мати місце, якщо є підстави вважати, що ці угоди можуть спричинити зменшення вартості підприємства.
Оскільки суд наділяється правом, але не зобов'язаний вводити іпотечний контроль, заставодержатель у разі відмови може використовувати право вимагати дострокового припинення застави та звернення стягнення на заставлене майно. Введення іпотечного контролю не означає, що всі перераховані в Законі про іпотеку правомочності виникають у заставодержателя автоматично. З формулювання ст. 72 випливає, що в кожному конкретному випадку коло прав, необхідних для захисту інтересів заставодержателя, повинен визначатися судом.
У ст. 72 Закону про іпотеку немає вичерпного переліку правомочностей заставодержателя. Тому суд, з урахуванням конкретної ситуації та інтересів сторін, має право надати заставодержателю та інші контрольні повноваження. Іпотечний контроль поширюється тільки на майно, що входить до складу закладеного підприємства.
Звернення стягнення на закладене підприємство також має певні особливості. Згідно з п. 1 ст. 73 Закону про іпотеку стягнення на закладене підприємство може бути звернено тільки на підставі судового рішення. Отже, передбачений ст. 51 Закону про іпотеку і ст. 349 ГК РФ право сторін укласти угоду про звернення стягнення на заставлене майно до застави підприємства застосовується.
Оскільки право власності на підприємство може виникнути тільки після державної реєстрації (ст. 223 ГК РФ), покупець підприємства набуває права і обов'язки власника з моменту реєстрації у встановленому порядку. Договір продажу підприємства також підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
Відповідно до ФЗ від 21 липня 1997 р. "Про реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" державна реєстрація прав на об'єкти нерухомого майна, які входять до складу підприємства як майнового комплексу, та угод з ними здійснюється в органі юстиції з реєстрації прав у місці знаходження даних об'єктів (ст. 22).
У підсумку хотілося б відзначити, що інститут іпотеки ще недостатньо сформувався і через це виникає багато питань у застосуванні законодавства про іпотеку.
А тепер трохи відвернемося, щоб вирішити, будь підприємство як майновий комплекс може бути закладено. Безсумнівно, що предметом іпотеки може бути в першу чергу приватне підприємство. Законодавства країн СНД крім приватних структур відомі державні і муніципальні підприємства, майно яких закріплено за ними на праві господарського відання, та бюджетні установи, в оперативному управлінні яких знаходиться державне і муніципальне майно (ст. ст. 144 -115 ЦК).
Бюджетні організації не можуть бути предметом іпотеки, що пов'язано з відповідальністю власника за їхніми зобов'язаннями. З введенням в Російській Федерації казенних підприємств (про них вже говорилося трохи вище) законодавець обмежив можливість існування в іпотечних відносинах - казенні підприємства як майновий комплекс також не можна закладати в якості забезпечення виконання взятих зобов'язань, тому що відповідно до п.5 ст.115 ГК РФ, Російська Федерація несе субсидіарну відповідальність за зобов'язаннями казенного підприємства при недостатності імущества1.
Підприємства, за якими майно закріплено на праві господарського ведення, їх окремі структурні одиниці та підрозділи як майнові комплекси можуть бути предметом іпотеки. Законодавець встановлює умова існування подібних підприємств в іпотечних правовідносинах - обов'язкова згода власника майна відноситься до підприємства або уповноваженого ним (власником) органу. Без подібної згоди договір про іпотеку вважається недійсним (п.1 ст. 70 Закону про іпотеку).
Права заставодавця та заставодержателя при заставі підприємства відповідають основним правам заставодавця і заставодержателя. Заставодавець має право продавати, обмінювати, здавати в оренду, надавати в (заставу) позику майно, що належить до підприємства, переданому в іпотеку та іншим чином розпоряджатися цим майном, а також вносити до його складу зміни. Єдиною умовою встановлене заставодавцем для вчинення таких дій є неможливість зменшення зазначеної в договорі про іпотеку вартості майна, що відноситься до підприємства, а також недопущення порушення інших умов договору. Угоди, спрямовані на відчуження нерухомого майна, що відноситься до закладеного підприємству заставодавець вправі здійснювати лише з дозволу заставоутримувача (п.1 ст.72 Закону про іпотеку).
Права заставодержателя відображені в п.2 тієї ж статті - він має право звернутися до суду з вимогою про дострокове виконання забезпеченого іпотекою зобов'язання у разі неприйняття заставодавцем підприємства заходів щодо забезпечення збереження закладеного майна, неефективного використання цього майна, якщо все це може привести надалі до зменшення вартості підприємства. І саме можливе зменшення вартості може перешкодити задовольнити заставодержателю його вимог у повному обсязі. Ст. 71 встановлює можливість забезпечення зобов'язання іпотекою підприємства лише в разі, коли сума зобов'язання становить не менше половини вартості майна, що відноситься до підприємства (п.1 ст.71). Наступний пункт встановлює тимчасові обмеження забезпечення грошового зобов'язання іпотекою підприємства - їм забезпечується зобов'язання, підлягає виконання не раніше ніж через рік після укладення договору про іпотеку, якщо ж термін виконання менше, законодавець відкладає право заставодержателя на задоволення власних вимог у разі невиконання або неналежного виконання основного зобов'язання на той же термін - рік з моменту укладення договору іпотеки, вірніше не раніше року. З чим це пов'язано? Перш за все з тим, що підприємство - складний організм сучасної економіки, цикл звернення якого досить тривалий. Чи не логічно було б квапити налагоджене століттями рух юридичними актами і вимагати від заставодавця швидких виправдань боргу.
Після звернень до суду в обставинах, описаних в п.2 ст.72 заставодержатель може бути уповноважений судом у порядку іпотечного контролю здійснювати наступні дії:
- Вимагати від заставодавця регулярного надання бухгалтерських та інших звітних документів, попереднього погодження питань, пов'язаних з укладенням угод з належать до закладеного підприємству майном;
- Звертатися до власника майна, що відноситься до підприємства або уповноваженому ним органу з вимогою про розірвання контракту з нині діючим керівником підприємства:
- Пред'являти до суду позови про визнання угод, укладених заставодавцем, недійсними;
- Здійснювати інші права, передбачені іпотечним контролем за діяльністю заставодавця.
Зокрема, заставодержатель має право вживати заходів з оздоровлення фінансового становища закладеного підприємства, вимагати від заставодавця надання річного балансу підприємства. У іпотеки можуть бути передбачені різні заходи з оздоровлення фінансового становища підприємства-боржника, в тому числі призначення своїх представників у керівні органи підприємства, обмеження права розпоряджатися виробленою продукцією та іншим майном. Цікаво, як стикується настільки широкий і загалом обгрунтований з точки зору захисту прав кредитора комплекс прав заставодержателя з правом заставодавця користуватися і володіти власним, хоча і закладеним майном (наприклад, проблема комерційної таємниці).
У разі відсутності позитивних результатів діяльності заставодержателя, а рівно невиконання заставодавцем зобов'язання, забезпеченого іпотекою підприємство на закладене майно звертається стягнення, причому, згідно з п.1 ст. 73, що носить імперативний характер, тільки за рішенням суду. Такий порядок звернення стягнення визначено по всій видимості знову ж вартістю і особливим становищем, яке займає підприємство, як майновий комплекс і суб'єкт економічних відносин.
Що ж стосується виключно іпотеки будівель і споруд, то особливого інтересу, будь-яких особливостей тут навряд чи можна побачити. Мабуть, лише питання про одночасну іпотеку земельної ділянки, на якій знаходиться будинок (споруда) варто розглянути докладніше.
Абзаци другий і третій ст. 69 Закону про іпотеку дають вельми туманні і досить суперечливі пояснення з цього питання. Відповідно до роз'яснень Верховного Суду РФ і Вищого Арбітражного Суду РФ правило про спільне заставі будівлі (споруди) та відповідної земельної ділянки, на якій розташовано будівлю (споруду), що є предметом іпотеки. Абзац 1 ст.69 замовчує про цю умову, говорячи лише про оренду, перераховуючи можливе право оренди на відповідну земельну ділянку в ряду частин ділянки, необхідних для функціонального забезпечення закладеного будівлі. У тому ж роз'ясненні Пленума1 вказується, що у випадках, коли заставодавець не є власником або орендарем земельної ділянки, він має право укласти договір іпотеки тільки на будівлю (споруду). І ось абзац 2 ст.69 зазначає таке обмеження іпотеки для заставодавця, яким земельна ділянка належить на праві постійного користування з уговоркой, що в разі реалізації заставленого будівлі (споруди) новий власник буде користуватися земельною ділянкою в тому ж обсязі і на тих же умовах, що й попередній власник.
У зв'язку з цими положеннями встають ще два питання. По-перше, передбачається, по всій видимості, що ті ділянки, які не належать заставодавцю на праві власності, перебувають у власності держави або муніципальних утворень, інакше, виходячи зі змісту ст.5 Закону про іпотеку дане обмеження одночасного застави земельної ділянки та знаходиться на ній будівлі (споруди) неправомірно. А на практиці це має величезне значення - спільний заставу земельної ділянки та будівлі (споруди) знаходиться на ньому істотно позначається на продажній ціні у разі реалізації предмета іпотеки. І по-друге, викликає сумнів норма абзацу 2 ст. 69 про зміну власника (а точніше - користувача) земельною ділянкою у разі реалізації предмета іпотеки, так як постійне (безстрокове) користування не припускає за своїм правовим змістом права розпорядженням земельною ділянкою. І в даному випадку є, що зміна користувача не тягне істотних змін в режимі користування даними земельною ділянкою та закону не суперечить.
Такі особливості іпотеки підприємства, будівель і споруд у сучасному російському праві, відображені в главі ХII Закону про іпотеку.
Глава 4. Особливості іпотеки житлових будинків і квартир
(Автор вносить наступні пропозиції щодо вдосконалення чинного законодавства Пропонується здійснити правове регулювання іпотечних відносин у сфері економічного обороту нежитлових приміщень на рівні закону про іпотеку, оскільки поширення сфери застосування іпотеки, яка виникає в силу закону, і на комерційні об'єкти нерухомості (нежитлові будівлі та приміщення, виробничі споруди та земельні ділянки, не призначені для житлового будівництва), сприяє успішній реалізації кредитування як виду банківської діяльності)
Особлива увага в роботі приділяється реалізації принципу єдності долі земельної ділянки та розташованих на ній об'єктів при виникненні іпотечних правовідносин, оскільки земельне законодавство можна назвати однією з найбільш динамічно розвиваються сьогодні галузей права і більшість змін, внесених до закону про іпотеку, стосувалося саме цього питання. Автором виявлено ряд проблем, що виникають на практиці при реалізації даного принципу. Так, законодавцем не досить чітко врегульовано правовий режим нежитлових приміщень, що є самостійними об'єктами нерухомого майна, але представляють собою складову частину будівлі в цілому, що породжує питання про долю прав на земельну ділянку при заставі нежитлового приміщення.)
У даній роботі вже розглядалися особливості іпотеки будівель і споруд - не житлових будівель, яким ст. 74 також зараховуємо готелю, будинку відпочинку, дачі, садові будиночки та інші будівлі та приміщення, не призначені для постійного проживання. У принципі, останні використовуються для проживання, але їх конкретна відмінність від житлових будинків і квартир надає можливість використовувати їх в якості предмета іпотеки не за правилами чолі ХIII Закону про іпотеку ("Особливості іпотеки житлових будинків і квартир"), а на загальних підставах. Правила встановлені для іпотеки житлових будинків і квартир, на них не поширюються (п.3 ст. 74).
Слід зазначити, що всупереч існуючій іноді думку житлові та не житлові приміщення відносяться до нерухомості незалежно від свого розташування в будинку, тобто незалежно від того, стикаються вони безпосередньо із земельною ділянкою або знаходяться на верхніх поверхах будинків.
Що ж є житлове приміщення? Закон РФ "Про основи федеральної житлової політики" 1 відносить до нерухомості в житловій сфері нерухоме майно з встановленими правами володіння, користування і розпорядження в межах майна, що включає: земельні ділянки і міцно пов'язані з ними житлові будинки з житловими та нежитловими приміщеннями, присадибні господарські будівлі , зелені насадження з багаторічним циклом розвитку; житлові будинки, квартири, інші житлові приміщення в житлових будинках та інших будівлях, придатні для постійного та тимчасового проживання (ст. 1 ФЗ "Про основи федеральної житлової політики"). Житловий кодекс визначає житлові будинки та приміщення, як призначені для постійного проживання громадян (ст.7).
Предметом розгляду глави XIII Закону про іпотеку є призначені для постійного проживання індивідуальні та багато квартирні житлові будинки і квартири, призначені на праві власності громадянам або юридичним особам, а також частини житлових будинків або квартир, які складаються з однієї або кількох ізольованих кімнат (п.1, 4 ст.74 Закону про іпотеку).
Опис предмета іпотеки відповідно до п.5 Указу Президента РФ № 293, має бути достатнім для його ідентифікації (а також п.2 ст.9 Закону про іпотеку). Для опису предмета застави при іпотеці житлових приміщень необхідно вказівку адреси нерухомості, загальної, житлової та наведеної площі квартири, кількості кімнат у квартирі, частки майна, що закладається (якщо закладається частка у праві), а також опис кімнати (при заставі одній з кімнат).
Подібно іпотеку підприємств та земельних ділянок, глава XIII, ст.74 в п.2 не допускає іпотеку індивідуальних та багатоквартирних житлових будинків знаходяться в муніципальній або державній власності. Приватна власність громадян на житлові приміщення (квартири) передбачає їх придбання шляхом покупки, успадкування тощо, а так само внаслідок приватизації даної житлової площі.
При розгляді питання про предмет застави при іпотеці житла слід враховувати особливості, пов'язані з тим, що право на житло відноситься до основних конституційних прав громадян, у зв'язку з тим держава особливий захист прав деяких категорій населення. Закон про іпотеку зазначає, що іпотека житлового будинку або квартири, що знаходяться в особливо неповнолітніх громадян, обмежено дієздатних чи недієздатних осіб, над якими встановлено опіку чи піклування, здійснюється в порядку, встановленому законодавством Російської Федерації для здійснення угод з майном підопічних. Опіка і піклування, ким правові поняття, вводяться ст. ст. 145-146 Сімейного кодексу РФ, а цивільні права опікуна (піклувальника) визначаються ст. ст. 36-38 ЦК України. Зокрема, п. 2 ст. 37 забороняє опікуну (піклувальнику) здійснювати дії або давати згоду на вчинення дій щодо відчуження та інших операціях з належить опікуваного нерухомістю (у тому числі і заставу) без попереднього дозволу органу опіки та піклування. Також п. в ст. 74 виключає можливість укладення договору про іпотеку, предметом якого є житловий будинок або квартира, через представника, за винятком випадків, передбачених пунктом 5 цієї статті. Це правило вводиться перш за все для захисту власника від можливих зазіхань, тому що на сьогоднішній день розвинулася ціла індустрія в кримінальному світі, основу злочинної діяльності якої складають операції з квартирами і будинками. Також, зокрема, ст.292 ЦК України передбачає, що для відчуження житлового приміщення, в якому проживають неповнолітні члени сім'ї власника, необхідна згода органу опіки та піклування. Але необхідно уточнити, що застава не є відчуженням майна, тому для оформлення власного застави, згоди органу опіки та піклування не потрібна, якщо, звичайно, неповнолітній не входить до числа власників. Строго кажучи, банки, практикуючі видачу кредитів під заставу житла, зазвичай вимагають, щоб закладається квартира була "чистою", тобто, щоб там не було прописаних осіб, і щоб власник мав інше житлове приміщення, придатне для проживання його і членів його сім'ї. Проте Цивільний кодекс (п. 1 ст. 338) надає право заставодавцю користуватися закладеної квартирою. Це виходить із самого сенсу іпотеки. Заставодавець в принципі може прописати в закладеній квартирі своїх неповнолітніх дітей після реєстрації застави. У зв'язку з цим у разі звернення стягнення на закладену квартиру при її реєстрації можуть виникнути проблеми, пов'язані з проживанням у ній неповнолітніх членів сім'ї власника. Вирішити цю проблему можна наступним чином. Цивільний кодекс дійсно надає заставодавцю право користування закладеною квартирою, але тільки заставодавцю, а не членам його родини. Отже, прописка членів сім'ї заставодавця (надання їм житла в постійне користування), у тому числі неповнолітніх, в закладену квартиру без згоди кредитора може розглядатися як передача предмета застави у безоплатне користування іншим особам без згоди заставодержателя з наслідками, передбаченими ст. 351 ГК РФ про дострокове вимозі виконання зобов'язання і звернення стягнення. Закон про іпотеку також передбачає таку норму. Хороші результати могли б дати повідомлення про заставу жилого приміщення і всіх його наслідки органів, що здійснюють облік громадян за місцем проживання та перебування, і контроль цих органів за додержанням режиму закладеного майна, однак відповідні правові механізми в даний час відсутні.
Іпотеку квартир у багатоквартирному будинку уточнює ст. 75, відповідно до якої, при іпотеці квартири в багатоквартирному житловому будинку, частини якого відповідно до п.1 ст.290 ГК РФ знаходяться у спільній частковій власності заставника і інших осіб, закладеної вважається на ряду з житловим приміщенням відповідна частка в праві спільної власності на житловий будинок. Стаття 289 ЦК закріплює це право за заставодавцем, а, п. 1 ст. 290 відносить до спільної власності в багатоквартирному будинку, зокрема, спільні приміщення будинку (під'їзди, сходові клітини), несучі конструкції будинку, механічне, електричне обладнання і т.д.
Дуже цікаве питання порушується ст. 76 Закону про іпотеку, де в якості можливого предмета іпотеки представлено незавершене будівництво. Даний предмет іпотеки доречно буде зв'язати з предметом застави, описаному в п. 3 ст. 6 закону "Про заставу", а саме, речі, які можуть бути придбані заставодавцем у майбутньому. Але чи можуть бути в цьому випадку бути дотримані імперативні вимоги закону про обов'язковість точного визначення предмета застави (його складу, вартості, місцезнаходження і т. д.)? Стосовно до речі, купується заставодавцем у майбутньому, таке можливо тоді, коли купується заставодавцем річ, по-перше, вже існує в натурі (тобто має певну матеріальну закінченість і відповідно до ст. 128 ГК РФ є об'єктом цивільного обороту) і, по -друге, заставодавець заздалегідь знає, яку саме індивідуально-визначену річ він має намір придбати. Як приклад такого договору може бути договір застави конкретної квартири або готового будинку, які заставодавець має намір придбати в майбутньому і для чого власне він, і бере позику або кредит у заставодавця. У подібній ситуації для сторін не складає особливих труднощів точно індивідуалізувати предмет застави, навіть ", майбутнього", указів його основні характеристики, місце розташування, вартість і т. п. Інша річ, коли мова йде про забезпечення повернення кредиту або позики, отриманих заставодавцем у метою здійснення нового будівництва. Іпотека незавершеного будівництва має багато противників серед правознавців. На їхню думку (вони спираються на норму ст. 219 ЦК, згідно з якою право власності на майбутній предмет застави виникає з моменту його реєстрації, а заставодавцем може бути тільки власник речі або особа, що володіє правом господарського відання), оскільки реєстрації підлягають тільки ті об'єкти, які придбали функціональні ознаки реєстрованого об'єкта нерухомості, а незавершений будинок не має ознаки такого (тобто, наприклад, не є придатним для проживання) то даний об'єкт і не може бути визнаний об'єктом нерухомості, навіть якщо він є міцним, неспоживна і пов'язаним із землею, а значить і іпотека подібних об'єктів неможлива. Даний підхід підтверджується практикою арбітражних судів. Тим не менше цей вид практично зруйнований Законом про іпотеку та п. 2 Указу Президента РФ № 293, але по вище зазначеної причини практично реалізований бути не може. А ось адвокат Т. Пухова стверджує, що думка про те, що предметом іпотеки при цьому може служити той об'єкт, який належить побудувати, є ошібочним1. На її думку, правильніше в подібних випадках говорити не про заставу речей, а про заставу майнових прав заставодавця, оскільки сам об'єкт, як такої, не існує і, відповідно, не представляється можливим визначити ні склад, ні вартість речей, що утворюють предмет іпотеки. Деякі кредитні установи вже йдуть цим шляхом: оформляють в аналогічній ситуації в якості предмета іпотеки не квартиру в споруджуваному будинку або сам будинок, що будується, а саме майнові права заставодавця на створювані в ході такого будівництва в ході такого будівництва об'єкти. Подібне представляється найбільш дієвим на практиці. Але перейдемо до інших питань, пов'язаних з іпотекою житла.
Незважаючи на велику кількість державних програм з розвитку житлового комплексу, економічні реалії сучасної Росії такі, що без прийняття додаткових заходів вирішення вказаної проблеми не представляється можливим. Досить зіставити розміри платоспроможності попиту основної маси населення і дійсні ціни на житло. Може бути заробатная плата надійно захищає від можливості придбати житло, а ціни на квартири ростуть постійно і в умовах російської сучасності залишається основою добробуту-недосяжною розкішшю. Таким чином, ясно, що навіть жорстокий режим економії не дасть можливості придбати житло в доступному для огляду майбутньому. Тільки об'єднанням зусиль банків, держави і населення, можливо, перетворити бажане на дійсне. По-перше, взяте на себе зобов'язання проіндексувати дореформені вклади громадян держава може реалізувати, дозволивши зарахувати певну частку вкладів як частина внеску у вартість житла, що купується. По-друге, необхідно докорінно змінити умови надання іпотечного кредіта1.
Серед форм інвестування та довгострокового кредитування особливе місце займають позички, що видаються під заставу нерухомості. І колі спосіб придбання житла-іпотека житлових будинків і квартир, куплених за рахунок кредиту банку або іншої кредитної організації. Заставодержателем за даним застави є банк або інша кредитна організація, що надала кредит на покупку житлового будинку або квартири (ст. 77 Закону про іпотеку). У тій же статті встановлюється момент настання застави з моменту державної реєстрації договору купівлі-продажу житлового будинку або квартири.
Взагалі, системи іпотечного інвестування передбачають механізм накопичення та довгострокове кредитування під невисокий відсоток. Іпотечні позики використовуються для фінансування, придбання, будівництва та перепланування житлових приміщень. У переважній більшості випадків закладене майно є надійним забезпеченням виданої суми. Існує кілька досить дієвих на перший погляд систем (інвестування) іпотечного кредиту-це і договори з комерційними забудовниками, та операції з приватизаційними сертифікатами, дотаціями муніципалітетів і багато інших. Але їх опис і аналіз не є темою даної роботи. Тим не менш, варто відзначити, що практика свідчить про те, що широкі можливості іпотечного кредитування для вирішення інвестиційних і соціальних проблем житла, по суті, не використовуються.
Звернення стягнення на закладене житловий будинок або квартиру затиснуте в рамки конституційних прав громадян на житло і більшість застережень у ст. 78 Закону про іпотеку присвячено саме цій темі.
Так п. 1 цієї статті закріплює за заставодавцем і членами його сім'ї право залишитися проживати на даній житловій площі, якщо воно є для них єдиним придатним для постійного проживання приміщенням. У цьому випадку, між особою, яка придбала колишній предметом іпотеки житловий будинок або квартиру в результаті його реалізації, і колишнім власником житлового будинку або квартири або кимось із проживаючих з ним членів його сім'ї укладається договір найму займаного ними житлового приміщення відповідно до ГК РФ і житловим законодавством Російської Федерації. Причому, у разі, якщо подібна угода не буде досягнуто, будь-яка зі сторін має право вимагати його укладення та визначення його умов в судовому порядку, перекладаючи це на комплекс судових обов'язків. Пункт другий ст.78 передбачає виключення з правила пункту 1 при наявності яких після звернення стягнення на закладений будинок або квартиру і реалізації цього майна заставодавець та проживають разом з ним члени його сім'ї зобов'язані на вимогу власника житлового будинку або квартири протягом місяця звільнити займане приміщення. Пункт 2 ст. 78 Закону про та ч. 2 ст. 13 Указу Президента РФ N 293 перераховують такі умови;
- Якщо житловий будинок або квартира були закладені за договором про іпотеку в забезпечення повернення кредиту, наданого на придбання або будівництво цього житлового будинку або квартири (причому Указ Президента РФ N 293 уточнює, що надання кредиту було у забезпечення будівництва нового житлового приміщення і це більш виправдано );
- Якщо проживають з заставодавцем члени його сім'ї дали до укладення договору про іпотеку, а якщо вони були вселити у вже закладений будинок або квартиру - до їх вселення нотаріудостоверенное зобов'язання звільнити житловий будинок або квартиру в разі звернення на нього стягнення (на практиці, при дії даного умови необхідно враховувати можливе протиправне вплив на громадян для забезпечення підписання ними такого зобов'язання). Особи, які проживають у закладених житлових будинках або квартирах на умовах договору найму або договору оренди житлового приміщення, не підлягають виселенню при реалізації заставленого житлового будинку або квартири. У відповідності зі ст.675 ГК РФ перехід права власності на займане за договором найму житлового приміщення не тягне розірвання або зміни договору найму житлового приміщення. При цьому новий власник стає наймодавцем за умов раніше укладеного договору найму.
Відсутність якісного правового регулювання іпотечних відносин призводить, як уже зазначалося, до негативних наслідків на ринку житла. Зокрема, оскільки регулювання застави складно і часто неоднозначно, а необхідність реального забезпечення виконання зобов'язань залишається гострою кредитори часто використовують схему "кредитування шляхом купівлі - продажу", при якій громадянин продає житло банку (або іншому можливому кредитору) та укладає з ним угоду про те , що у разі повернення покупцю покупною ціни до певного терміну житло буде повернуто колишньому власнику. У принципі такі відносини існують ще з часів Давнього Риму, але вже в класичному римському праві дані відносини використовувалися рідко, зважаючи на істотне обмеження прав боржника. Дійсно, якщо при іпотеці житло залишається у власності та користуванні заставодержателя, причому реалізація проводиться з публічних торгів і часто під контролем судових органів, що покликане забезпечувати захист прав заставодержателя, то при купівлі-продажу продавець передає всі права за розпорядженням проданим житлом. Слід також зазначити, що правове регулювання відносини за попереднім договором також залишає бажати кращого і містить масу юридичних підстав для визнання такого договору просто не укладеним. Мало того, недобросовісний кредитор може просто повторно продати куплену квартиру навіть не чекаючи строку погашення кредиту. Зажадати повторно продану квартиру від добросовісного набувача, в силу ст.302 ЦК України, досить важко. Єдиний правовий спосіб повернення житла в цій ситуації - довести в суді, що сторони при укладенні договору купівлі - продажу мали на увазі заставу, тобто угода купівлі - продажу була удаваною і, відповідно, до даної операції повинні застосовуватися правила про іпотеке1.
Іпотека житлових будинків і квартир за сучасної ситуації із земельним питанням залишається найбільш продуктивною і реальною формою іпотеки, так її предмет-квартира, житловий будинок-є, мабуть, єдиною дорогою, а тому справді оборотоздатні власністю російських громадян. Знову ж дана форма іпотеки надає шанс отримати житло в майбутньому, що так само не маловажно для сьогоднішніх російських реалій. Але проблеми і недоліки все ті ж. Численні проблеми в праві, недопрацьовані і тому мляво функціонуючі норми і, як наслідок, справив чиновників і кримінальних структур. І тим не менше, такий предмет іпотеки, як житло (житлові будинки, квартири, частини квартир) займає гідне місце в іпотечних правовідносинах і його практичне майбутнє видається більш привітним.
Приклад іпотеки жмлья
Одним з найбільш гостро обговорюваних питань у суспільстві і державі є житлова проблема. Іпотека є інструментом для вирішення даної задачі. Були розроблені і прийняті іпотечні програми "Житло на 2002-2010 роки", "Соціальна іпотека", розроблений національний проект "Доступне і комфортне житло - громадянам Росії". На жаль, іпотека в нашій країні з нестійкою економікою, високою інфляцією, різким зростанням цін на нерухомість, пробілами та колізіями законодавчої бази в цій сфері стає неконкурентною, а з часом і зовсім може стати нежиттєздатною .. Учасниками іпотечних відносин є банки та кредитні організації, ріелторські фірми та агентства нерухомості, оціночні агентства, страхові компанії, іпотечні брокери, будівельні інвестиційні компанії, іпотечні кооперативи і т.д. Дана система іпотечного кредитування надто громіздка, і змусити такий механізм працювати чітко і злагоджено вкрай складно. Наприклад громадянин, який бажає отримати іпотеку стикається з цілою низкою проблем, таких як, завищені витрати при здійсненні операцій і наявності громіздкою, не налагодженої системи отримання іпотеки. Крім того в дійсності банк приховує від позичальника реальну ціну своїх послуг, і заявлена в іпотечній програмі ставка (як правило, 12-14% на рік) не відповідає дійсності. При підсумовуванні всіх необхідних виплат (основна ставка плюс додаткові витрати) виходить набагато більший відсоток ставки по іпотеці. У результаті - знижений попит на іпотечне кредитування як наслідок обмеженої платоспроможності населення. Непрозорість джерел доходів громадян, так звані сірі та чорні заробітні плати. Дана обставина є істотним чинником, що стримує іпотеку, так як розмір іпотечного кредиту безпосередньо пов'язаний з офіційним щомісячним доходом громадяни сьогоднішній день середня ставка за кредитом становить 12-14%. Якщо звернутися до зарубіжного досвіду, можна побачити наступну картину. Розвиток ринку нерухомості США мало величезне значення для економіки всієї країни. Основні особливості іпотечного кредитування в США: іпотечну позику, (15-20 років), як правило, довгостроковий, а процентна ставка, як правило, нижча за ринкову (в середньому 3-4%); сума кредиту зазвичай не перевищує 80-90% вартості закладеної нерухомості, а 10-20% становить перший внесок, який покупець повинен внести з власних коштів; для малозабезпечених, ветеранів держава гарантує видачу пільгових позик на повну вартість будинку без сплати першого внеску; фактичний строк погашення закладних складає в середньому 8 років, т. е. кредит погашається раніше обумовленого терміну; заставні, при цьому надходять на ринок цінних паперів, таким чином забезпечуючи постійне отримання доходу. Найважливішим у регулюванні житлового ринку США є урядова підтримка системи іпотечного кредитування. Головна мета федерального уряду досягається регулюванням приватного ринку житла. Німеччина - країна з розвиненою системою іпотечних банків. Тут інститут іпотечного кредитування передбачає житлові накопичувальні рахунки до 50% вартості житла, на другу половину вартості видається кредит терміном на 15-20 років під 8% річних. Узагальнюючи досвід розвитку іпотечного кредитування в зарубіжних країнах, слід відзначити, що середня ставка по кредиту становить 7-8%, тоді як у Росії 12-13%. Крім того, процентна ставка в зарубіжних країнах є прозорою і остаточною, і ніяких додаткових витрат на відкриття та обслуговування рахунку, надання супроводжуючих іпотеку послуг банком не передбачається. Також слід зазначити, що саме іпотечне кредитування стало одним з основних факторів економічного розвитку в США ("Новий курс" Рузвельта), у Німеччині (післявоєнні реформи Ерхарда), в Аргентині ("План Коваль") і в Чилі (реформи Піночета). Між тим, на нашу думку, в даний правовий інститут необхідно внести ряд суттєвих змін. Сьогодні бачиться доцільним прийняття закону про іпотечні кредитних організаціях, що, безумовно, зробить сферу житлової іпотеки більш різноманітною і професійною. Необхідно встановити спеціальні нормативи діяльності та фінансової стійкості для подібних юридичних осіб. Так, наприклад, в даному законі необхідно закріпити положення про ліквідацію стягування з позичальника (заставодавця) всіх прихованих фінансових обкладань іпотечними кредитними організаціями. Законодавцю необхідно виступити гарантом позичальника в іпотечному правовідношенні і захистити його від стягнення прихованих відсотків. І якщо та чи інша кредитна організація пропонує свою послугу під 12% річних, необхідно законодавчо закріпити, що більш, ніж заявлено в її програмі, позичальник платити не буде, і всі додаткові послуги, що супроводжують укладення договору іпотеки, будуть включені у вартість, заявлену в іпотечній програмі. Така система допоможе зробити послуги кредитних організацій більш прозорими і спростить всю схему зі сплати відсотків по кредиту. Крім того, держава, захищаючи інтереси громадян у цій сфері, реалізує одну з основних функцій - встановлення справедливості у правовідносинах.
Також необхідно законодавчо закріпити в законі Про іпотечні кредитних організаціях чітко структуровану послідовність у діяльності цих організацій. Так, наприклад, вважаємо, що необхідно впорядкувати всі можливі іпотечні програми з детальним викладенням усіх ступенів: чітко вказати, який пакет документів має право вимагати кредитні організації від позичальника для надання кредиту, в які терміни буде проходити перевірка платоспроможності (андеррайтинг), і перелік із зазначенням підстав, за якими може бути відмовлено в наданні кредиту. А також зобов'язати кредитні організації письмово повідомляти громадян про відмову у наданні кредиту із зазначенням причин, за якими кредит не надається, посилаючись на статтю закону.
Дана схема допоможе зробити діяльність кредитних організацій більш прозорою, впорядкує її і виключить можливість впливу нікого суб'єктивного чинника при прийнятті рішень цими організаціями.
В даний час поліпшення житлових умов недоступне для більшої частини населення країни, хоча мають потребу в ньому більше 60% населення Росії. При цьому іпотечним кредитуванням можуть скористатися лише 10-12% громадян. На жаль, політика держави на житловому ринку, в тому числі з реалізації Національного проекту "Доступне і комфортне житло - громадянам Росії", до теперішнього часу не привела до підвищення доступності житла для російських громадян (рис. 1).
Рис. 1. "Коефіцієнт доступності житла в Росії, 1998-2007 рр.." При цьому (на підставі даних офіційної статистики) на сьогоднішній день майже половина населення Росії (48%) не бачить ніякої можливості поліпшити свої житлові умови.
За даними Федеральної служби статистики в 2007 році чисельність населення Росії склала 142,2 мільйона осіб. Середня забезпеченість житлом в 2007 році в Росії склала 21,5 кв. м на людину (Дані Федеральної служби статистики). За рівнем забезпеченості населення житлом (без урахування якості і комфортності) Росія відстає від багатьох країн світу, в яких даний показник становить у середньому 40-50 кв. м на людину (у Великобританії - 72 кв. м, у США - 64 кв. м, у Німеччині - 52 кв. м). За соціальним стандартам ООН на одного жителя має припадати не менше 30 кв. м житлової площі.
Для досягнення рівня Великобританії щодо забезпечення громадян житлом необхідно, щоб житловий фонд Росії становив 10 238 млн кв. м проти 3057 млн кв. м в даний час. Для чого необхідно побудувати ще 7238 млн кв. м. Навіть якщо ми зможемо забезпечити заплановані в національному проекті "Доступне й комфортне житло - громадянам Росії" темпи будівництва в 80 млн кв. м на рік, то для досягнення рівня Сполученого Королівства нам знадобляться 90 років (для досягнення рівня США - 76 років).
Частка зношеного житла в Росії становить понад 60%, майже 10% потребує негайної реконструкції. За міжнародними стандартами для поповнення житлового фонду, вибуває в результаті зносу, і для поліпшення житлових умов на перспективу необхідно будувати близько 1 кв. м на людину на рік. Частка оплати живої праці у ВВП, за оцінками академіка Д.С. Львова, становить в Росії близько 30% проти 70% у розвинених країнах. Якщо виходити з розрахункових даних ринкової вартості житла та розмірів середньої заробітної плати, то стає очевидним, що людина, яка працює при реальній нормі накопичень не більше 25% може придбати протягом 25 років трудової діяльності не більше 15 кв. м житлової площі sub_6 Аналітична доповідь "Будівництво доступного житла в Росії: проблеми та рішення", підготовлений авторським колективом під керівництвом директора ІМЕПІ РАН, професора Р. Грінберга.)
Індекс доступності, при збереженні тенденції зростання реальних наявних доходів населення і темпів зростання ринкової вартості житла, а також існуючих принципів реформування російської житлово-комунальної сфери і будівництва житла, буде тільки безперервно скорочуватися (рис. 2).
До питання про захист прав заставодавців у разі звернення стягнення на закладене житлове приміщення
У Російській Федерації 800 тис. сімей проживають в іпотечних квартирах. У 2008 році частка прострочення по іпотечних кредитах склала 2%. (974,5 млрд. рублів повинні банкам позичальники за іпотечними кредитами).
Раніше діяли норми Федерального закону "Про іпотеку (заставу нерухомості)" N 102-ФЗ від 16 липня 1998 р. містив обмежувальні умови, які не допускають звернення стягнення на закладені житловий будинок або квартиру, якщо воно було єдино придатним для постійного проживання приміщенням.
В даний час звернення заставодержателем стягнення на закладені житловий будинок або квартиру, які є предметом іпотечного зобов'язання, і реалізація цього майна - є підставою для припинення права користування ними заставодавця та членів його сім'ї.
Згідно з чинним законодавством Російської Федерації при виселенні з житлових приміщень не враховуються такі соціальні фактори, як наявність єдиного житлового приміщення, придатного для проживання, що є предметом іпотеки, важка життєва ситуація, низька заробітна плата, утримання неповнолітніх дітей.
В умовах фінансової кризи багато сімей не в змозі виплачувати іпотечний кредит своєчасно. Тому в чинне законодавство були внесені зміни.
Державної Думою 26 грудня 2008 року був прийнятий Федеральний закон "Про внесення змін до деяких законодавчих актів РФ у зв'язку з удосконаленням порядку звернення стягнення на заставлене майно", який 11 січня 2009 року набув чинності.
У зв'язку з цим були внесені зміни до частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації. Пункт 2 статті 348 передбачає наступне: "Звернення стягнення не допускається, якщо допущене боржником порушення забезпеченого заставою зобов'язання украй трохи і розмір вимог заставодержателя явно несоразмерен вартості закладеного майна. Якщо не доведено інше, передбачається, що порушення забезпеченого заставою зобов'язання украй трохи і розмір вимог заставодержателя явно несоразмерен вартості заставленого майна за умови, що одночасно дотримані наступні умови:
1) сума невиконаного зобов'язання становить менш ніж п'ять відсотків від розміру оцінки предмета застави за договором про заставу;
2) період прострочення виконання зобов'язання, забезпеченого заставою, становить менше ніж три місяці ".
Стаття 348 Цивільного кодексу Російської Федерації доповнено пунктом 3 такого змісту: "Якщо договором про заставу не передбачено інше, звернення стягнення на майно, закладене для забезпечення зобов'язання, що виконується періодичними платежами, допускається при систематичному порушенні строків їх внесення, тобто при порушенні строків внесення платежів більш ніж три рази протягом дванадцяти місяців, навіть за умови, що кожна прострочення незначна ".
Також внесені зміни у Федеральний закон "Про іпотеку (заставу нерухомості)" N 102-ФЗ від 16 липня 1998 року. Цей ФЗ доповнено статтею 54.1, яка передбачає підстави для відмови у зверненні стягнення на заставлене майно. Ці підстави аналогічні тим, які закріплені в Цивільному кодексі Російської Федерації.
Глава 9 цього Закону доповнено статтею 55.1, яка дозволяє укладати мирову угоду за зобов'язанням, забезпеченим іпотекою, при зверненні стягнення на предмет іпотеки. Укладення мирової угоди в порядку, встановленому процесуальним законодавством, за зобов'язанням, забезпеченим іпотекою, не тягне припинення іпотеки, якщо інше не передбачено мировою угодою. З моменту затвердження судом мирової угоди іпотека забезпечує зобов'язання боржника, змінене затвердженим мировою угодою.
Згідно з внесеними змінами до Федерального закону "Про іпотеку (заставу нерухомості)" звернення стягнення на житлові приміщення, що належать на праві власності фізичним особам, у позасудовому порядку не допускається.
Судова практика йде по шляху задоволення позовів банку чи інших кредитних організацій про виселення із закладених житлового будинку або квартири, навіть якщо воно є для них єдино придатним для постійного проживання приміщенням, за умови, що даний житловий будинок або квартира були закладені за договором про іпотеку в забезпечення повернення кредитних коштів, представлених на придбання або будівництво цього житлового будинку або квартири.
Можна навести приклад із судової практики Набережночелнінского міського суду.
Позивач ЗАТ "Автоградбанк" звернувся до міського суду з позовом до відповідача про стягнення кредитної заборгованості в сумі - 2294892 крб. 08 коп. і звернення стягнення на заставлене майно - квартиру, посилаючись на наступне. Позивач надав відповідачу за кредитним договором від 6 квітня 2007 кредит у сумі 2 100 000 крб. строком на 180 місяців зі сплатою відсотків за користування кредитом у розмірі 14% річних.
Кредит був наданий для цільового використання - придбання вищевказаної квартири. На забезпечення зобов'язань за кредитним договором відповідачем був укладений договір купівлі-продажу квартири з продавцем, що тягне в силу закону іпотеку.
Судом було встановлено, що відповідачка має заборгованість за кредитним договором на протязі 7 місяців. Нею плата здійснена тільки частково, фактично одноразово. Незважаючи на письмове повідомлення, спрямоване позивачем відповідачці, остання жодних заходів для виконання своїх зобов'язань за кредитним договором не зробила. За таких обставин суд вирішив стягнути з відповідачки на користь ЗАТ "Автоградбанк" заборгованість за кредитним договором у сумі - 2294892 крб. 08 коп., В повернення державного мита - 15 574 руб. 46 коп., Всього - 2310466 крб. 54 коп. і звернути стягнення на заставлене майно: квартиру, що належить відповідачці, визначивши початкову продажну ціну вказаної квартири в сумі 2 345 000 руб. * (8)
Це одне з багатьох рішень, які закінчилися виселенням з закладеного за договором іпотеки жилого приміщення.
13 січня 2009 прийнято Постанову N 20 "Про внесення змін до Правил спрямування коштів (частини коштів) материнського (сімейного) капіталу на поліпшення житлових умов", яке набуло чинності 24 січня 2009 року, згідно з яким чоловік може погасити частину іпотечного кредиту за рахунок материнського капіталу тільки з письмової згоди дружини. Однак необхідно дотримання умови, яке полягає в наступному: особа, яка отримала сертифікат, повинен представити засвідчене в установленому законодавством порядку письмове зобов'язання особи (осіб), на чию власність оформлено житлове приміщення, що купується з використанням засобів (частини коштів) материнського (сімейного) капіталу, оформити зазначене жиле приміщення у спільну власність батьків, дітей (у тому числі першого, другого, третьої дитини і наступних дітей) та інших спільно проживають з ними членів сім'ї з визначенням розміру часток за угодою протягом 6 місяців. Але багато батьків оформляють житлове приміщення в одноосібну власність.
Наглядова рада ВАТ "Агентство з іпотечного житлового кредитування" 18 грудня 2008 року схвалив "Правила реструктуризації в 2009 році іпотечних житлових кредитів (позик) для окремих категорій позичальників", на підставі яких Агентство розробило "Стандарт реструктуризації іпотечних кредитів (позик) для окремих категорій позичальників ".
Цей Стандарт визначає порядок надання у 2009 році підтримки громадянам Російської Федерації, що є позичальниками за іпотечними кредитами (позиками), наданим до 1 грудня 2008 року, на придбання житлового приміщення на території Російської Федерації з метою проживання у ньому і застосовується кредиторами і ВАТ "Агентство з іпотечного житлового кредитування "(АІЖК) у відносно позичальників, у яких значно змінилася платоспроможність внаслідок втрати роботи або істотного скорочення доходів (більше ніж на 50%).
Реструктуризація іпотечних кредитів (позик) здійснюється на платній, поворотної та строковій основі шляхом зміни параметрів платежів за іпотечними кредитами (позиками), що враховують обставини, в яких опинився позичальник, і дозволяють позичальникові продовжувати виконувати свої зобов'язання за іпотечним кредитом (позикою).
Для реструктуризації іпотечних кредитів слід дотримуватись таких умов: залишок основного боргу на дату звернення позичальника за реструктуризацією повинен становити не менше 300 000 рублів. Необхідна згода позичальника на зміну графіка платежів по сплаті залишку основного боргу і нарахованих відсотків, у тому числі перерозподіл розмірів щомісячних платежів та / або збільшення загального терміну виконання зобов'язань; зміна розміру річної процентної ставки за користування іпотечним кредитом (позикою). Встановлені та обмеження за площею придбаної у кредит нерухомості, що припадає на кожного члена сім'ї. Площа придбаної у кредит квартири не повинна перевищувати 45 кв. м, якщо позичальник проживає в ній один, для двох чоловік - 30 кв. м на кожного, для трьох і більше - 25 кв. м на людину. Таким чином, зі списку виключені квартири в новобудовах, адже їх площа, як правило, більше означеної Агентством з іпотечного житлового кредитування.
У разі виселення власника закладених житлового будинку або квартири та членів його сім'ї, держава гарантує особам, на єдине житло яких звернено стягнення за борговими зобов'язаннями власника, надання житлових приміщень зі складу маневреного житлового фонду, якщо на момент звернення стягнення такі житлові приміщення були для них єдиними, до завершення розрахунків з боржником. Зазначені особи будуть проживати там тільки на підставі договору найму. Ці приміщення надаються з розрахунку не менше ніж 6 квадратних метрів житлової площі на одну людину.
Законодавство США містить положення про те, що невдахою позичальникам надається муніципальне дешеве, але цілком гідне житло. У Росії така вимога - надати альтернативне житло - зафіксовано законодавчо, але на практиці не у всіх суб'єктах РФ створені житлові приміщення маневреного житлового фонду.
Це положення підтверджується твердженнями депутата Держдуми РФ П.В. Крашеніннікова: "... а з чого це раптом суб'єкт федерації буде створювати такий спеціалізований фонд на свої гроші і, по суті, розплачуватися за ті відносини, які були між банком і, відповідно, громадянином. У нього немає стільки зайвих грошей. Я сумніваюся , що якийсь суб'єкт федерації цей фонд буде створювати, отже, норма не до кінця опрацьована. ... Відповідно, норма, яка при першому розгляді виглядає такою ліберальної і красивою, при реалізації виявляється досить туманною і розпливчатою, і в підсумку - негативною ".
Для правової регламентації виникла в російському законодавстві проблеми необхідно звернутися до закордонного досвіду.
У США іпотечний кредит оформляється заставної або актом передачі в опіку - документами, за якими у разі несплати боргу за позикою право власності на нерухомість переходить до кредитора. Позичальник протягом 6 - 24 місяців зберігає право викупу майна за умови повної оплати боргу.
У Німеччині після отримання житлового кредиту держава використовує прямі (грошові дотації при погашенні відсотків), наприклад погашення частини кредиту при народженні в сім'ї позичальника дитини, і непрямі (податкові пільги) форми допомоги позичальникові, в залежності від майнового стану, складу його сім'ї і т. п.
Цікавий досвід Угорщини, де відсоткова ставка знижена до 6-7%, завдяки програмі значного її субсидування.
Згідно зі статтею 348 Цивільного кодексу Російської Федерації і статті 54.1 Федерального закону "Про іпотеку (заставу нерухомості)" банкам або іншим кредитним організаціям, що видав кредит на придбання або будівництво житлового будинку або квартири, надані повноваження на звернення стягнення в судовому порядку на закладене житлове приміщення в випадку, коли заставодавець порушив строки внесення платежів більш ніж три рази протягом 12 місяців, навіть якщо кожна прострочення незначна. І так само розкриваються критерії визначення поняття "прострочення незначна". Передбачається, що порушення забезпеченого заставою зобов'язання украй трохи і розмір вимог заставодержателя явно несоразмерен вартості заставленого майна за умови, що одночасно дотримані наступні умови:
1) сума невиконаного зобов'язання становить менш ніж п'ять відсотків від розміру оцінки предмета застави за договором про заставу;
2) період прострочення виконання зобов'язання, забезпеченого заставою, становить менше ніж три місяці.
Пункт 2 статті 348 Цивільного кодексу Російської Федерації явно суперечить пункту 3 цієї статті. Якою нормою права будуть користуватися банки та інші кредитні організації, невідомо.
Ми пропонуємо надати заставодавцю право на розстрочку платежу строком на 1 рік у разі важкої фінансової ситуації. Під важкою фінансовою ситуацією ми пропонуємо розуміти наступні обставини: звільнення з підстав, не залежних від волі працівника, такими як ліквідація організації або припинення діяльності індивідуальним підприємцем; скорочення чисельності або штату працівників організації, індивідуального підприємця; погіршення здоров'я, скорочення доходів; зміна складу родини.
Необхідно закріпити в законодавстві право заставодавця за виняткових обставин, тобто за наявності у нього важкої фінансової ситуації, звертатися до суду із заявою про надання розстрочки платежу.
Після погашення взятого кредиту зобов'язати заставодавця сплатити банку невеликі відсотки, які повинні бути законодавчо встановлені.
У зв'язку з виниклою проблемою в нашому законодавстві ми пропонуємо частина 3 статті 348 Цивільного кодексу РФ і статтю 54.1 Федерального закону "Про іпотеку (заставу нерухомості)" викласти в такій редакції: "Якщо договором про заставу не передбачено інше, звернення стягнення на майно, закладене для забезпечення зобов'язання, що виконується періодичними платежами, допускається після закінчення шести місяців. Заставодавець має право на розстрочку платежу строком на один рік у разі важкої фінансової ситуації, що вирішується в судовому порядку ".
Висновок
Іпотека, будучи універсальним засобом забезпечення зобов'язань, відкриває власнику землі можливість, встановивши на цю нерухомість одну або кілька іпотек, отримати кредит у розмірі, що відповідає всій або частини вартості нерухомості, не позбавляючи себе користування останньою. Кредитор ж отримує право, в разі невиконання боржником зобов'язання, одержати задоволення за рахунок заставленого майна переважно перед іншими кредиторами. Привабливість застави нерухомого майна (в тому числі і землі) пояснюється тим, що з його допомогою простіше зробити примусове стягнення. На відміну від застосування неустойки, поручительства або гарантії іпотека передбачає наявність заздалегідь підготовленого для стягнення майна, в даному випадку - земельної ділянки.
Особливої актуальності іпотека набуває в умовах нестабільної економіки, коли не подолано недовіру учасників ринку один до одного. У цих умовах іпотека може гарантувати надійність капіталовкладень.
Зарубіжний досвід показує, що іпотека одночасно служить рішенню як соціальних, так і економічних проблем, тому введення в Росії відповідного нормально функціонуючого механізму буде сприяти її соціально-економічної стабілізації.
1 Граждансокая право. Частина перша: Підручник / за ред. В.П. Мозолін, А.І. Масляєв. - М.: МАУП, 2007. - 630
2 Римське приватне право: Підручник / За ред. І.Б. Новицького і І.С. Перетерского. М.: МАУП, 2004
1 Мейер Древнє російське право застави. Казань, 1855.
2 Л. Кассо Поняття про заставу в сучасному праві. Дослідження. - Юріїв: Друкарня К. Маттісом, 1898.
1 Косенко, Є. В / / Застава нерухомості по цивільному праву Російської. дисертація на здобуття наукового ступеня кандидата юридичних наук. -Саратов, 2004.
2 Пантюхине Є.В. Правове регулювання житлової іпотеки в законодавстві Російської Федерації. М.: Изд-во РГТЕУ, 2003
1 Див: Закон РФ «Про заставу» від 29.05.1992 р. № 2872-1
2 Цивільний кодекс Російської Федерації. Частина 1. Відомості Верховної Ради України. 1994. № 32. Ст.3301
3
1
2 Наумов, В. М. / / Правове становище суб'єктів іпотечних відносин в Російській Федерації. -М., 2007, - 168 с
1 Федеральний закон від 16 липня 1998 р. N 102-ФЗ "Про іпотеку (заставу нерухомості)" / / Відомості Верховної. 1998. N 29. Ст. 3400
2см.: Федеральний закон від 16 липня 1998 р. N 102-ФЗ "Про іпотеку (заставу нерухомості)" / / Відомості Верховної. 1998. N 29. Ст. 3400
1 Коментар до ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)» / Л.М. Наумова. М.: Волтерс Кувер, 2008, - с. 868
1 Див: Сімейний кодекс РФ
1 Косенко, Є. В / / Застава нерухомості по цивільному праву Російської. дисертація на здобуття наукового ступеня кандидата юридичних наук. -Саратов, 2004.
1 Див: Федеральний закон від 16 липня 1998 р. N 102-ФЗ "Про іпотеку (заставу нерухомості)" / / Відомості Верховної. 1998. N 29. Ст. 3400
1 Див: Федеральний закон від 16 липня 1998 р. N 102-ФЗ "Про іпотеку (заставу нерухомості)" / / Відомості Верховної. 1998. N 29. Ст. 3400
1 Концепція розвитку законодавства про речовому праві / / Рада при Президентові Російської Федерації з кодифікації і вдосконалення цивільного законодавства / Проект рекомендований Президією Ради до опублікування в цілях обговорення (протокол № 3 від 18 березня 2009 р.)
1 Див: Федеральний закон від 16 липня 1998 р. N 102-ФЗ "Про іпотеку (заставу нерухомості)" / / Відомості Верховної. 1998. N 29. Ст. 3400
1 Огляд практики розгляду Арбітражними судами спорів, пов'язаних з договором про іпотеки / / "Вісник ВАС РФ", № 4, 2006 Інформаційний лист Президії ВАС РФ від 28.01.2006 N 90
1 Земельного кодексу Російської Федерації від 25 жовтня 2001 року № 136-ФЗ (ред. 30.06.2003). Відомості Верховної Ради України. 29.10.2001. N 44. Ст. 4147
1 Огляд судової практики реєстраційної щодо застосування законодавства при розгляді питань, що виникають із земельних правовідносин / / Судова практика по земельних спорах. -М.: ТК Велбі, 2007. ч. 1
2 Постанова ФАС СЗО від 21 вересня 2006 р. № А26-7918/2005-14
3 Коментар до ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)» / Л.М. Наумова. М.: Волтерс Кувер, 2008, - с. 866
1 Див: там же
1 Див: Містобудівного кодексу РФ
2 Постанови ФАС від 27 серпня 2005 р. № А44-496/04 С15
1 Див: ФЗ «Про введення в дію Лісового кодексу Російської Федерації» СЗ РФ. 2006. № 50. ст. 5279
2 Див: ФЗ «Про державних муніципальних унітарних підприємствах»
1 Див: Інформаційний лист Президії ВАС РФ від 28 січня 205 року № 90 «Огляд практики розгляду арбітражними судами спорів пов'язаних з договором про іпотеку» / /
1 Див: Федеральний закон від 16 липня 1998 р. N 102-ФЗ "Про іпотеку (заставу нерухомості)" / / Відомості Верховної. 1998. N 29. Ст. 3400
1 Див: Постанова Пленуму ВАС РФ від 24 березня 2005 р. № 11 «Про деякі питання застосування земельного законодавства»
2 Див: Цивільний кодекс Російської Федерації. Частина 1. Відомості Верховної Ради України. 1994. № 32. Ст.3301
1 Грудцине Л.Ю., Спектор А.А. Постатейний науково-практичний коментар до Федерального закону "Про іпотеку (заставу нерухомості)". - Видавництво "Діловий двір", 2007. - С. 906
1 Інструкція про порядок державної реєстрації іпотеки об'єктів нерухомого майна, затверджена наказом Мін'юсту РФ від 15 червня 2006 року № 213
2 Див: там же
1 Світ Ю.П. Застава підприємства / / Закон. 2002. N 10. С. 43.
2 СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400
1 Див: Федеральний закон від 16 липня 1998 р. N 102-ФЗ "Про іпотеку (заставу нерухомості)" / / Відомості Верховної. 1998. N 29. Ст. 3400
1 Цивільне право: Підручник: у 3 т. Т. 1. - 6-е вид. / Н.Д. Єгоров, І.В. Єлісєєв та ін; Відп. Ред. А.П. Сергєєв, Ю.К. Толстой. - М.: ТК Велбі, Вид. - У Проспект, 2004. - С. 715