[ Земельні ресурси Казахстану ] | Базові потреби в придбанні землі, об'єктів нерухомості, підприємств, у варіанті землекористування. Базові потреби в спілкуванні з оточуючими, ставлення до сусідніх об'єктів і їх власникам, почуття власності. Тенденції зміни чисельності населення, розміру сім'ї, омолодження або старіння. Тенденції освітнього рівня, рівня злочинності. Стиль і рівень життя. | Податкова, фінансова політика. Надання різного роду пільг. Контроль землекористування, ставок орендної плати. Зонування: заборонне, обмежувальне або ліберальне. Будівельні норми і правила: обмежувальні або ліберальні. Послуги муніципальних служб: дороги, благоустрій, інженерне обладнання, громадський транспорт, школи, охорона здоров'я, безпека, протипожежна служба. |
Всі перераховані вище фактори діють у сукупності і, як правило, відображають місце розташування оцінюваного об'єкта в системі розселення.
Основними складовими оціночного зонування є:
1) функціональність;
2) цілісність міста;
3) система взаємозв'язку громадських центрів;
4) транспортно-планувальна організація міста;
5) поселення як розвивається структура;
6) система розселення міста;
7) комплексність.
Вплив факторів (географічний принцип визначення місця розташування), що визначають оцінку нерухомості, поділяють на три рівні: регіональний, місцевий (локальний) і безпосереднього оточення, включаючи і сам об'єкт нерухомості.
Ці фактори в даний час характеризують також структуру і динаміку розвитку міст Казахстану.
Основою формування кадастрової оцінки земель та функціонального зонування території є комплексна містобудівна оцінка території.
Кадастрова оцінка земель включає три ієрархічні рівня представлення за ступенем крупності оцінюваних елементів: рівень оцінки земельних ділянок, рівень оцінки кварталів, прийнятих за інвентаризаційної карті Центру реєстрації нерухомості та рівень функціонально-оціночного зонування.
Основним розрахунковим рівнем є поквартальна оцінка, яка перетвориться в напрямку генералізації - у функціонально-оцінне зонування, а в напрямок деталізації - в оцінку земельних ділянок.
На рівні дільничної оцінки вартість кожної ділянки землі пов'язана з тією міської функцією, під яку передбачається використання даної земельної ділянки. Оцінка місця розташування кварталу в системі міста оцінюється з точки зору відмінності його функціонального призначення.
Основними дифференцирующим факторами, що визначають відмінності щодо цінності міських територій, в умовах їх функціонування є:
- Транспортна доступність до центрів трудового та культурно-побутового тяжіння;
- Рівень інженерного обладнання та благоустрою території;
- Рівень розвитку сфери культурно-побутового обслуговування населення;
- Естетична, історична цінність забудови, ландшафтна цінність території;
- Стан навколишнього середовища, санітарні, природно-ресурсні та мікрокліматичні;
- Інженерно-геологічні умови будівництва й ступінь схильності території руйнівних природних процесів;
- Рекреаційна вартість території.
На основі чотирьох незалежних факторів оцінок виконана комплексна містобудівна оцінка території міста Алмати за даними Алматиградкадастра. Результатом її є економіко-планувальне районування території м. Алмати, із зареєстрованими показниками містобудівної цінності і комфортності цих територій 8.
При проведенні цієї оцінки території дотримувалися наступні умови:
- Оцінювалася вся територія міста по районах і приміська зона в радіусі 12-ти кілометрів;
- Оцінка проводилася з позиції дотримання інтересів всіх функціональних зон міста, як за сукупністю природних, так і за комплексом антропогенних чинників;
- При оцінюванні об'єкт оцінки (територія) і суб'єкт оцінки (вид використання) виступали на рівних правах.
Виділення оціночних районів та їх оцінка з якого-небудь одній властивості того чи іншого чинника проводилася як по натуральних, так і питомими показниками. Оціночні райони міста були виділені виходячи з існуючої планувальної структури, адміністративного устрою районів.
Необхідність залучення для виконання комплексної економічної оцінки території міста великої кількості різної природи факторів зажадала їхнього зведення в наступні групи:
- Природно-ресурсні якості території;
- Економіко-містобудівні умови облаштування територій;
- Функціональні взаємозв'язки елементів міста;
- Екологічна ситуація території міста.
Інтегрована містобудівна оцінка території міста проводилася по кожному виду функціонального використання. Оцінка велася за кадастровим кварталах і масивів, в кожному з яких визначають бал, інтегрований за всіма чинниками містобудівної оцінки території.
На базі електронного опорного плану м. Алмати (М 1:10000) розроблена модель існуючого функціонального зонування території міста: житлова зона, суспільно-ділова зона, виробнича зона, зона спеціального призначення, зона ландшафтно-рекреаційна, зона сільськогосподарських земель і зона режимних територій.
Кожна функціональна зона ділиться у свою чергу на функціонально-планувальні ділянки.
На кожен з виділених планувальних ділянок функціональних зон накладається комплексна містобудівна оцінка території міста, в результаті чого виробляється районування кожної зони на основні райони (за коефіцієнтом містобудівної цінності території).
Чисельне значення всіх факторів і подфакторов містобудівної оцінки шляхом їх математичної обробки, з використанням пакета прикладних програм, утворює чисельне значення коефіцієнтів диференціації.
Планувальні ділянки планувальних зон з однаковими значеннями коефіцієнтів диференціації об'єднуються в райони з однаковою містобудівної цінністю.
У зв'язку з проведеної комплексної містобудівної оцінкою території міста Алмати, Алматиградкадастр надав наступні дані - в сукупності оціночне районування території м. Алмати представлено 585 районами, кожен з яких має свій інтегральний оціночний коефіцієнт містобудівної цінності.
Базові ставки плати за земельні ділянки при їх надання в приватну власність або здачі в оренду встановлюються Урядом країни.
Урядом країни в 2003 році були встановлені базові ставки плати за земельні ділянки при їх надання в приватну власність під забудову або забудовані будинками (будівлями, спорудами) та їх комплексами, включаючи землі, призначені для їх обслуговування, відображені в таблиці 3.2.
Таблиця 3.2. - Базові ставки плати за земельні ділянки при їх надання в приватну власність під забудову або забудовані будинками (будівлями, спорудами) та їх комплексами, включаючи землі, призначені для їх обслуговування 9
Населені пункти | Базова ставка плати в тенге за 1 кв. м. |
Астана | 1 180 |
Алмати | 717 |
Актау | 145 |
Актобе | 137 |
Атирау | 123 |
Караганда | 190 |
Кокшетау | 114 |
Кустанай | 123 |
Кизилорда | 129 |
Павлодар | 114 |
Петропавловськ | 114 |
Талдикорган | 137 |
Тараз | 181 |
Уральськ | 114 |
Усть-Каменогорськ | 145 |
Шимкент | 181 |
Відповідно до цієї Постанови, оціночна вартість конкретної земельної ділянки (права землекористування) залежить від категорії земель та їх цільового використання.
На землі населених пунктів, надані (надаються) громадянам та недержавним юридичним особам під забудову будівлями і спорудами, включаючи землі, призначені для їх обслуговування, застосовуються поправочні (що підвищують або знижують) коефіцієнти, встановлені в результаті зонування території населених пунктів. Вони визначаються комітетами з управління земельними ресурсами спільно з органами архітектури і містобудування та затверджуються місцевими виконавчими органами. Загальний розмір підвищення або зниження базових ставок, відповідно до вищевказаного Постанови, не повинно перевищувати двох разів.
Коефіцієнти по відношенню до обстежуваній об'єкту застосовуються по кожному фактору, потім розраховується середній поправочний коефіцієнт, який множать на базову ставку і одержують вартість 1 кв. м. оцінюваного земельної ділянки, за формулою 3.6:
(К1 + К2 + ... + К n)
Ст = Сб х, (3.6)
n
де Ст - вартість 1 кв. м. землі;
К1, К2, К n - поправочні коефіцієнти;
Сб - базова ставка.
Однак інструкції з оцінки та застосування коефіцієнтів не розроблені. Оцінювачам доводиться самостійно вибирати коефіцієнти, покладаючись на свій досвід та інтуїцію в залежності від факторів, що впливають на вартість земельних ділянок (табл. 3.3.) 10.
Таблиця 3.3. - Перелік факторів, що застосовуються при оцінці вартості земельних ділянок
№ п / п | Фактори | Коефіцієнт | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
1. Економіко-містобудівні | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
1.1 | Житловий фонд: | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
- Знос до 30% | 1,0 - 2,0 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
- Знос від 30 до 50% | 1,0 - 1,5 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
- Знос більш 50% | 0,3 - 0,5 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
1.2 | Дитсадки: | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
- Житловий масив забезпечений дитячими дошкільними установами | 1,0 - 2,0 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
- Дошкільні установи знаходяться за межами житлового масиву | 0,3 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
1.3 | Школи | 1,0 - 2,0 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
1.4 | Магазини | 1,0 - 2,0 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
1.5 | Лікарні, поліклініки: | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
- Знаходяться в даному мікрорайоні або житловому масиві | 1,5 - 2,0 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
- Знаходяться в сусідньому житловому масиві | 0,8 - 1,5 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
- Поліклініки обслуговують кілька мікрорайонів з великою щільністю населення | 0,3 - 0,8 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
1.6 | Навчальні заклади | 1,0 - 2,0 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
1.7 | Об'єкти КБО | 1,0 - 2,0 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
1.8 | Водопостачання: | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
-Централізоване постачання холодної та гарячої води | 1,5 - 2,0 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
- Забезпеченість тільки холодною водою | 1,0 - 1,5 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
- Автономне водопостачання | 0,3 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
1.9 | Каналізація: | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
- Центральна | 1,0 - 2,0 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
- Місцева | 1,0 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
- Відсутня | 0,3 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
1.10 | Теплопостачання | 1,0 - 2,0 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
1.11 | Газопостачання: | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
- Центральне забезпечення | 2,0 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
- Автономне забезпечення | 1,0 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
1.12 | Електропостачання: | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
- Забезпечений | 2,0 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
- Необеспечен | 1,0 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
1.13 | Слабкострумові пристрої: | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
- Є | 2,0 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
- Відсутні | 1,0 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
1.14 | Вулично-дорожня мережа: | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
- Асфальтне, бетонне покриття із зносом до 30% | 2,0 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
- Асфальтне, бетонне покриття із зносом понад 30% | 1,5 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
- Гравійно-щебеневе покриття | 1,0 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
- Грунтові | 0,5 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
1.15 | Мережа громадського транспорту: | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
- Забезпечений всіма видами громадського міського транспорту | 2,0 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
- Забезпечений одним з видів громадського транспорту | 1,5 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
- Зупинка громадського транспорту знаходиться на відстані більше 0,5 км від об'єкта | 1,0 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
- Мережа громадського транспорту не охоплює повною мірою даний район | 0,5 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
1.16 | Озеленення: | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
- Алеї, сквери, парки, гаї т.д. | 1,5 - 2,0 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
- Дерева, чагарники, газони вздовж вулиць, всередині кварталів | 1,0 - 1,5 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
- Практично відсутні зелені насадження | 0,5 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
1.17 | Санітарна очистка: | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
- Вивезення сміття міськими службами | 2,0 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
- Вивіз сміття по певних днях спецтранспортом | 1,5 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
- Міськими службами не обслуговуються | 0,5 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
1.18 | Відповідність містобудівним нормативам: | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
- Будівлі відповідають нормативам | 1, 0 - 2,0 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
- Будівлі не відповідають нормативам | 0,5 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
2. Соціально-функціональні | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
2.1 | Взаємозв'язок житлових районів з місцями прикладання праці: | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
- Житловий район, установи, організації, підприємства тісно пов'язані і складають єдиний масив | 2,0 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
- Підприємства, організації, установи межують з житловим масивом | 1,5 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
- Житловий масив на значній відстані від місць прикладання праці | 0,5 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
2.2 | Відносне розташування від екологічно шкідливих і шумосоздающіх об'єктів: | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Тут можна підвести деякі підсумки і зробити висновок. Найважливіший висновок полягає в тому, що ринкова вартість землі, як нерухомості завжди розраховується за одним із трьох методів, або за їх комбінації і модифікації, що визначає по суті нормативну методику ціноутворення на ринку землі, атрибутом якої є нормативна ціна (базова ставка). Роль базових ставок, при цьому, виконують вихідні показники: ціна продажу, витрати на створення об'єкта, капіталізований дохід; в значення цих показників вводяться поправочні коефіцієнти, що враховують нецінові рентообразующих фактори індивідуального властивості для кожного об'єкта. Кілька слів можна сказати і про податки на землю. Земельні ділянки, що перебувають у власності, постійному землекористуванні або первинному безоплатному тимчасове землекористуванні, обкладаються земельним податком у відповідності з податковим законодавством Республіки Казахстан. У Податковому кодексі встановлені базові податкові ставки на землі населених пунктів. Розглянемо таблицю 3.4 11. Таблиця 3.4. - Базові податкові ставки на землі населених пунктів (за винятком прибудинкових земельних ділянок), встановлюються у розрахунку на 1 кв. м. площі
Розрахунком податку у місті Алмати займається організація Алматижер. З державних установ у місті Алмати, що виробляють оцінку земельних ділянок, можна виділити Алматинський міський комітет з управління земельними ресурсами. Оцінка проводиться відповідно до положень Закону «Про оціночну діяльність», Земельного Кодексу, Цивільного Кодексу Республіки Казахстан, а також Міжнародних Стандартів оцінки. Найчастіше оцінка міської землі проводиться з метою викупу земельної ділянки під гаражами, індивідуальними житловими будівлями, магазинами, зупинковими комплексами, СТО, а також для оформлення кредиту під заставу землі і т.п. Відділ оцінки міських земель виконує підготовку Акта визначення кадастрової (оціночної) вартості земельної ділянки та договору купівлі-продажу земельної ділянки. Для підготовки Акту визначення кадастрової (оціночної) вартості земельної ділянки необхідні наступні документи: Копії 1. Акта на землю або договору оренди. 2. Посвідчення особи. 3. РНН. Для підготовки Договору купівлі-продажу земельної ділянки необхідні наступні документи: Копії 1. Договір оренди з правом викупу або Постанова Якима. 2. РНН юридичної особи. Вартість послуг: Виготовлення Акту оціночної вартості для юридичної особи - 3078 тенге. Готується 5 робочих днів. Виготовлення Акту оціночної вартості для фізичної особи - 1302 тенге. Готується 5 робочих днів. Виготовлення договору купівлі-продажу - 1432 тенге. Готується 20 робочих днів. При пред'явленні всіх необхідних документів клієнт заповнює і підписує бланк Заяви про виготовлення Акта визначення оціночної вартості або договору купівлі-продажу земельної ділянки. Найчастіше виникає необхідність на виготовлення Акту оцінки та договору купівлі-продажу разом. На виготовлення Акту оцінки заявок надходить менше. Весь перелік документів направляється юристам на розгляд, потім фахівця, який ставить поправочні коефіцієнти залежно від цільового призначення земельної ділянки, потім оцінювач проводить розрахунки і складає Акт визначення кадастрової (оціночної) вартості, а також договору купівлі-продажу земельної ділянки. Розрахунки за визначенням вартості земельної ділянки зовсім нескладні. Для цього необхідно перемножити наступні показники: загальну площу земельної ділянки (у разі необхідності площа викупної частки), ставку плати за 1 кв. м. землі і поправочний коефіцієнт. Розглянемо ситуацію, коли необхідно скласти договір купівлі-продажу земельної ділянки та Акт визначення кадастрової (оціночної) вартості земельної ділянки. У нашому випадку договір купівлі-продажу земельної ділянки готується на підставі Постанови Акіма м. Алмати (див. Додаток № 1) щодо продажу земельної частки. У Постанові обов'язково вказується: - Адреса земельної ділянки: Алмалінскій район, вул. Жамбила, 175; - Його цільове призначення: експлуатація та обслуговування салону краси; - Кадастровий номер: 20-311-014-108; - Площа земельної ділянки - 0,2256 га; - Частка в загальній площі земельної ділянки - 0,0046 га; - Короткі відомості про покупця: Золотарьова Ніна Андріївна, РНН ... Алматинському міському комітету з управління земельними ресурсами у зв'язку з Постановою необхідно: - Підготувати проект договору купівлі-продажу земельної частки; - У встановленому порядку видати акт на право спільної часткової власності на земельну ділянку. У Постанові також вказані обов'язки власника. Він повинен: 1) протягом одного місяця з моменту підписання договору продавцем здійснити оплату кадастрової вартості земельної частки; 2) зареєструвати право спільної часткової власності в Центрі з нерухомості м. Алмати; 3) забезпечити безперешкодний доступ на земельну ділянку експлуатуючим службам і підприємствам для технічного обслуговування і ремонту інженерних мереж. Постанова підписується Якимом м. Алмати В. Храпуновим і секретарем акімату К. Тажіевим, а також засвідчується печаткою. Потім проводиться розрахунок земельної частки на ділянці спільної часткової власності. У розрахунку зазначається адреса ділянки та найменування власника. Розрахунок проводиться таким чином. Вказуються: Загальна площа ділянки (кв. м.) 2256 14 39 Площа будинку (кв. м.) 1315 Кількість поверхів (рівнів) 6 Площа вбудованого приміщення (кв. м.) 115 Кількість займаних рівнів 1 Частка в натурі 14 Земельна частка 46 кв. м. У розрахунку є Примітка, в якому вказується, що земельна частка підлягає уточненню при реєстрації в центрі нерухомості. Розрахунок підписується виконавцем із зазначенням дати розрахунку. В Акті визначення кадастрової (оціночної) вартості земельної ділянки вказуються: ініціали покупця, документ, що засвідчує право на земельну ділянку, цільове використання земельної ділянки, його адреса, загальна площа земельної ділянки, частка, поправочний коефіцієнт, ставка плати за 1 кв. м. землі і кадастрова (оціночна) вартість земельної ділянки. У нашому випадку поправочний коефіцієнт дорівнює 1,8, який визначив фахівець в залежності від цільового призначення ділянки. Ставка плати за 1 кв. м. землі - 717,00 тенге. Отримуємо кадастрову (оціночну) вартість: 0,0046 х 1,8 х 717 = 59368 тенге. Акт підписують голова комітету, заступник голови комітету, головний спеціаліст комітету, спеціаліст комітету, завіряються печаткою. Як видно з невеликих розрахунків за визначенням оціночної вартості земельної ділянки, застосовується більш спрощений метод її визначення, тобто нормативна оцінка. Сукупність поширених методів - Витратний, Порівняльний, Прибутковий - не застосовується. Таким чином готують Акт визначення кадастрової (оціночної) вартості земельної ділянки і Договір купівлі-продажу земельної ділянки в нашому місті на держпідприємстві. По відношенню методики оцінки територій міст, зон та кварталів, можна відзначити наступне: - Багаторічна функціонування ринку нерухомості (в т.ч. землі) у розвинених країнах далекого зарубіжжя змістило центр ваги оціночних робіт у напрямку одиничних об'єктів, тому територіальних методик оцінки землі в даний час немає, їх замінює містобудівне функціональне зонування; - Елементи територіальної оцінки земель на основі містобудівного зонування є в тих країнах, де держава в особі міської влади здійснює більше регулювання земельних відносин. Це стосується, перш за все, до таких найбільшим мегаполісам типу Гонконгу, Токіо, Чикаго і Лондона для обмеження спекулятивних операцій з землею та координації надприбутків. Таким чином, чим менша питома вага займає в структурі земельних відносин інститут приватної власності на землю, то більшої значущості набуває нормативна оцінка землі. Крім того, слід зазначити, що для Казахстану велику значимість має не стільки досвід країн далекого зарубіжжя, скільки країн ближнього, до яких, перш за все, відносяться Росія, Україна і Білорусія. Узагальнення досвіду оцінки країн ближнього зарубіжжя дозволяє зробити наступні висновки. У всіх країнах, які нещодавно перейшли на ринкову економіку, переважає методика нормативної оцінки землі за схемою: базова ставка → цінове зонування → диференціація базової ставки за ціновими зонам → оцінка об'єктів оцінки (земельних ділянок) усередині зон, шляхом застосування відповідних поправочних коефіцієнтів до значень базових ставок цінових зон. Особливо просунуті земельні відносини в Російській Федерації, де нормативні методи формалізовані в єдиній автоматизованій системі земельного кадастру. У зв'язку з тим, що в Казахстані створення цієї системи тільки почалося, доцільно в найближчій перспективі використовувати досвід України та Білорусії, де нормативна оцінка земель поставлена на державний рівень в єдиній системі земельних, правових та містобудівних кадастрів. Досвід оцінки земель в Казахстані на прикладі м. Алмати показує, що тут немає містобудівного кадастру Україні. У 2002 році фахівці Агентства Республіки Казахстан з управління земельними ресурсами Державного науково-виробничого Центру з землеустрою (ГосНПЦзем) проводили розробку базових ставок плати за земельні ділянки (Астана. 2002 р.). Вони вважають, що в Республіці Казахстан назріла необхідність єдиної методики оцінки земель. Однак систему економічної оцінки міських земель вирішити в повному обсязі практично неможливо, тим більше, коли йде мова про надання результатами оцінки певного правового статусу і включення їх в систему міського земельного кадастру. Тому, фахівці вважають, що природним рішенням представляється поетапне створення системи оцінки міських земель. Поетапне проведення кадастрової оцінки в режимі послідовних наближень має очевидні переваги з точки зору істотного зниження трудомісткості і вартості робіт. У першу чергу, необхідно провести цінове зонування для диференціації базових ставок по зонах, як пропонують фахівці. Середній розкид вартості земель у межах однієї цінової зони, вважають вони, може досягати величини 20-50%. Статистичний аналіз вимог до точності оцінки окремих фрагментів територіально-економічної зони (наприклад, кадастрових кварталів) показує, що на першому етапі цілком припустимо визначення верхньої та нижньої меж інтервалу вартості земель, що досягає 50%-го середнього значення. Це істотно спрощує вимоги до вихідного інформаційного забезпечення та методиками оцінки. Для проведення першого етапу кадастрової оцінки, досить наявною інформацією Центру з нерухомості, міських організацій будівництва та архітектурного комплексу, земельних комітетів, фондів майна і т.д. У деяких випадках необхідно її доповнення та актуалізація в ході натурних обстежень за спрощеним складом показників. Перевага поетапного проведення кадастрової оцінки міських земель - повна «прозорість» її результатів, тобто можливість виявлення вже на першому етапі впливу на точність результатів оцінки різних видів вартості міських земель, а також внесення необхідних корекцій при переході до другого, уточнюючого етапу. Цей етап має базуватися на чіткому визначенні критеріїв оцінки земельної нерухомості, які виявляються на основі аналізу кон'юнктури ринку нерухомості. Крім цього на ціну нерухомості впливають техніко-економічні, економіко-правові та мікроекономічні чинники коригування цін за допомогою застосування відповідних поправочних коефіцієнтів. Таким чином, роботу в області міських земель з використанням ринкових даних фахівці пропонують розділити на два етапи: - Розрахунок і диференціація ставок плати за землю по території міста. Оцінка землі на основі ринкової вартості на цьому етапі необхідна для того, щоб визначити через співвідношення ринкових цін на землю коефіцієнти відносної цінності міської території та плати за землю. Розрахунки на основі оцінки ринкової вартості носять об'єктивний характер, у цьому їхня перевага в порівнянні з бальною, експертною оцінкою. - Власне кадастрова оцінка - Це встановлення базових розмірів плати за видами використання земель та категоріями землекористувачів. Диференціація ставок плати по території міста проводиться міською владою самостійно на основі ринкових цін на землю і кореспондує з реальними витратами міста на «відтворення» міської території, висловлені базовою ставкою. Відзначимо також, що труднощі застосування методів кадастрової оцінки на основі ринкових даних складається не тільки в нестачі інформації, але і в нерівномірному розподілі угод по території міста. При недавньому переході до ринкової економіки не можна обмежуватися розрахунковою ціною землі. Виникає необхідність урахування ринкової вартості землі, оскільки вона формується під впливом різних факторів. Розглянемо основні з них: - Вплив міського планування, нормування на загальний рівень цін. Збільшення доступності в місті рівнозначного скорочення транспортних витрат; - Структура цін на землю. У центрі міста найвища орендна плата і ціни на землю, ніж в інших районах міста через легкодоступність внаслідок цього конкуренції між фірмами за заняття ділянок у центрі. У міру віддалення від центру вартість землі під житлові приміщення буде знижуватися через збільшення щільності забудови і сильної конкуренції з іншими підприємцями. У районах хорошою доступності будуть формуватися ділянки зосередження додаткових підприємств (групи магазинів, фабрик). Промислові і торгові підприємства завжди можуть витіснити з землі житлові приміщення. У цих районах конкуренція однотипних компаній викличе зростання ціни за земельні ділянки в порівнянні з сусідніми житловими районами. Загальна структура цін на землю буде наступною: найдорожча земля - під торговими підприємствами, потім промисловими, і найдешевша - під житловими будинками, хоча житлові будівлі можуть будуватися на дорогій землі в центральних районах міста. В окремих районах міста визначальним чинником вартості землі може бути взаємодоповнюваність чи несумісність характеру використання ділянок. На вартість міської землі впливають фактори змін. Змінюється характер використання землі і, відповідно, змінюється ціна на неї. Існує ряд особливостей, що ускладнюють використання основних підходів до оцінки землі на території Казахстану. У країні розвинені лише окремі сегменти земельного ринку. За даними Агентства Республіки Казахстан з управління земельними ресурсами в 2002 році було відсутнє достатнє для проведення достовірного статистичного аналізу кількість угод купівлі-продажу з земельними ділянками. Незважаючи на те, що загальний обсяг угод із земельними ділянками в 2002 році перевищив кілька мільйонів людей, безпосередніх угод купівлі-продажу припадає лише 20%. Астана, між тим, має розвинений ринок земельних ділянок. У 2000 році за рахунок оформлення всіх договорів виручено понад 20 млн. тенге, з них 177,7 млн. тенге або 89% - договори купівлі-продажу. На даний момент кількість угод купівлі-продажу набагато збільшився у зв'язку з прийняттям нового Земельного кодексу в 2003 році. Тому можна сподіватися, що питання про нестачу інформації зникне і тоді сміливо можна братися за створення єдиної методики оцінки земель. 3.2 Кадастрова оцінка земель сільськогосподарського призначення За Земельним кодексом Республіки Казахстан від 20 червня 2003 року № 442 - II землями сільськогосподарського призначення позначені землі, надані для потреб сільського господарства і призначені для цих цілей. У складі земель сільськогосподарського призначення виділяються сільськогосподарські угіддя і землі, зайняті внутрішньогосподарськими дорогами, комунікаціями, замкнутими водоймами, меліоративної мережею, будівлями і спорудами, необхідними для функціонування сільського господарства, а також інші угіддя. Сільськогосподарські угіддя підлягають особливій охороні. Використання цих земель у цілях, не пов'язаних із сільськогосподарським виробництвом, допускається у виняткових випадках. До сільськогосподарських угідь відносяться: рілля, поклад, землі, зайняті багаторічними насадженнями, сінокоси та пасовища. Сільськогосподарські угіддя можуть бути зрошувані та незрошувані. Для більш кращого розуміння всіх термінів, пов'язаних з сільським господарством, звернемося до Земельного кодексу, який дає такі визначення: Рілля - це земельна ділянка, систематично оброблюваний і використовуваний під посіви сільськогосподарських культур, включаючи посіви багаторічних трав, а також чисті пари. Поклад - земельна ділянка, який раніше знаходився у складі ріллі і більше одного року, починаючи з осені, не використовується для посіву сільськогосподарських культур і не підготовлений під пар. Багаторічні насадження - це земельні ділянки, які використовуються під штучно створені деревні, чагарникові багаторічні насадження, призначені для отримання врожаю плодово-ягідної, технічної і лікарської продукції, а також для декоративного оформлення території. Сіножаті та пасовища - земельні ділянки, систематично використовуються під сінокосіння і для випасу тварин. Сінокоси та пасовища корінного поліпшення - ділянки сінокосів і пасовищ, на яких шляхом залуження створений новий травостій. Обводнені пасовища - пасовища, на території яких є водні джерела, здатні забезпечити водою належної якості відповідне поголів'я худоби. До зрошуваних сільськогосподарським джерел належать землі, придатні для сільськогосподарського використання і поливу, що мають постійну чи тимчасову зрошувальну мережу, пов'язану з джерелом зрошення, водні ресурси якого забезпечують полив цих земель стоком не нижче 75% забезпеченості в оптимальні строки за проектним або чинним нормативам зрошувальних норм при існуючому коефіцієнті корисної дії системи. Землі лиманного зрошення є ділянки, на яких є водоутримуючі вали, водорегулюючі дамби та інші гідротехнічні споруди, які забезпечують затримання і перерозподіл на площі цих ділянок талих вод і весняних паводків, а також вод, що подаються із зрошувальних або обводнювальних каналів для влагозарядкі грунтів. У Республіці Казахстан землі сільськогосподарського призначення можуть надаватися: - У приватну власність громадянам Республіки Казахстан для розвитку особистого підсобного господарства, садівництва і дачного будівництва; - У приватну власність або землекористування фізичним та юридичним особам Республіки Казахстан для ведення селянського (фермерського) господарства, товарного сільськогосподарського виробництва, лісорозведення, науково-дослідних, дослідних і навчальних цілей, ведення підсобного сільського господарства, городництва і тваринництва; - Іноземцям та особам без громадянства у тимчасове землекористування на умовах оренди терміном до 10 років. З метою державного контролю за якістю сільськогосподарських угідь, переданих в землекористування і власність громадянам та юридичним особам, складається паспорт земельних ділянок сільськогосподарського призначення на підставі даних матеріалів грунтових, грунтово-меліоративних, геоботанічних обстежень та бонітування грунтів за рахунок коштів республіканського бюджету. Надання земельних ділянок з державної власності у приватну виробляється на оплатній основі шляхом продажу одноразово або в розстрочку за рішенням місцевого виконавчого органу, за винятком випадків, коли земельна ділянка надається безоплатно. Плата за оплатне надання (продаж) у власність земельних ділянок або плата за продаж права оренди обчислюється на основі кадастрової (оціночної) вартості, яка розраховується за базовими ставками плати за земельні ділянки із застосуванням поправочних коефіцієнтів. При зміні цільового призначення земельної ділянки, безоплатно наданого для ведення особистого домашнього (підсобного) господарства, садівництва, індивідуального житлового та дачного будівництва, власник земельної ділянки зобов'язаний виплатити в доход місцевого бюджету суму, рівну кадастрової (оціночної) вартості земельної ділянки, передбаченої законодавством Республіки Казахстан для зміни цільового призначення. Базові ставки плати за земельні ділянки при їх надання в приватну власність, здачі державою або державними землекористувачами в оренду, а також розмір плати за продаж права оренди встановлюються Урядом Республіки Казахстан. При цьому ставки плати за користування земельними ділянками встановлюються не нижче розмірів ставок земельного податку. Базові ставки земельного податку на землі сільськогосподарського призначення встановлюються у розрахунку на 1 га і диференціюються за якістю грунтів (табл. 3.5., 3.6.) 12. Таблиця 3.5. - Базові податкові ставки земельного податку пропорційно балам бонітету на землі степової зон рівнинних територій з чорноземами звичайними і південними, темно-каштановими і каштановими грунтами, а також передгірних територій з сероземами темними (сіро-коричневими), каштановими (коричневими) і чорноземами передгірними
| 51 | 43,42 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
2 | 0,67 | 52 | 44,49 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
3 | 0,87 | 53 | 45,55 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
4 | 1,06 | 54 | 46,65 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
5 | 1,25 | 55 | 47,71 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
6 | 1,45 | 56 | 48,77 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
7 | 1,68 | 57 | 49,83 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
8 | 1,93 | 58 | 50,95 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
9 | 2,16 | 59 | 52,01 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
10 | 2,41 | 60 | 53,07 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
11 | 2,89 | 61 | 57,90 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
12 | 3,09 | 62 | 60,63 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
13 | 3,28 | 63 | 63,26 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
14 | 3,47 | 64 | 65,95 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
15 | 3,67 | 65 | 68,61 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
16 | 3,86 | 66 | 71,31 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
17 | 4,09 | 67 | 73,96 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
18 | 4,34 | 68 | 76,66 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
19 | 4,57 | 69 | 79,32 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
20 | 4,82 | 70 | 82,02 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
21 | 5,31 | 71 | 86,85 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
22 | 5,79 | 72 | 89,55 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
23 | 6,27 | 73 | 92,19 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
24 | 6,75 | 74 | 94,89 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
25 | 7,24 | 75 | 97,56 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
26 | 7,72 | 76 | 100,26 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
27 | 8,20 | 77 | 102,91 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
28 | 8,68 | 78 | 105,61 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
29 | 9,17 | 79 | 108,27 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
30 | 9,65 | 80 | 110,97 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
31 | 14,47 | 81 | 115,80 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
32 | 15,54 | 82 | 119,02 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
33 | 16,59 | 83 | 122,21 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
34 | 18,08 | 84 | 125,45 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
35 | 18,76 | 85 | 128,67 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
36 | 19,82 | 86 | 131,86 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
37 | 20,88 | 87 | 135,10 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
38 | 22,00 | 88 | 138,32 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
39 | 23,06 | 89 | 141,51 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
40 | 24,12 | 90 | 144,75 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
41 | 28,95 | 91 | 149,57 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
42 | 30,01 | 92 | 154,40 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
43 | 31,07 | 93 | 159,22 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
44 | 32,17 | 94 | 164,05 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
45 | 33,23 | 95 | 168,87 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
46 | 34,29 | 96 | 173,70 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
47 | 35,36 | 97 | 178,52 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
48 | 36,48 | 98 | 183,35 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
49 | 37,54 | 99 | 188,17 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
50 | 38,60 | 100 | 193,00 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Понад 100 | 202,65 |
Таблиця 3.6. - Базові податкові ставки земельного податку пропорційно балам бонітету на землі напівпустельній, пустельній і передгірної пустинній території зі світло-каштановим, бурими, сіро-бурими, сероземами світлими і звичайними, а також гірських територій з гірничо-степовими, гірничо-лучно-степовими і гірськими альпійськими і субальпійськими грунтами
Бал бонітету | Базова податкова ставка (тенге) | Бал бонітету | Базова податкова ставка (тенге) | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
1 | 2 | 3 | 4 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
1 | 0,48 | 51 | 19,78 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
2 | 0,54 | 52 | 20,26 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
3 | 0,58 | 53 | 20,75 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
4 | 0,62 | 54 | 21,23 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
5 | 0,67 | 55 | 21,71 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
6 | 0,73 | 56 | 22,19 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
7 | 0,77 | 57 | 22,68 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
8 | 0,81 | 58 | 23,16 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
9 | 0,87 | 59 | 23,64 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
10 | 0,96 | 60 | 24,12 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
11 | 1,45 | 61 | 24,61 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
12 | 1,83 | 62 | 25,28 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
13 | 2,22 | 63 | 25,82 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
14 | 2,55 | 64 | 26,44 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
15 | 2,93 | 65 | 27,02 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
16 | 3,32 | 66 | 27,64 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
17 | 3,71 | 67 | 28,22 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
18 | 4,05 | 68 | 28,85 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
19 | 4,44 | 69 | 29,49, | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
20 | 4,82 | 70 | 30,07 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
21 | 5,31 | 71 | 30,69 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
22 | 5,79 | 72 | 31,27 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
23 | 6,27 | 73 | 31,88 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
24 | 6,75 | 74 | 32,46 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
25 | 7,24 | 75 | 33,09 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
26 | 7,72 | 76 | 33,68 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
27 | 8,20 | 77 | 34,31 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
28 | 8,68 | 78 | 34,93 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
29 | 9,17 | 79 | 35,51 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
30 | 9,65 | 80 | 36,15 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
31 | 10,13 | 81 | 36,71 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
32 | 10,61 | 82 | 37,34 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
33 | 11,09 | 83 | 37,92 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
34 | 11,58 | 84 | 38,56 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
35 | 12,06 | 85 | 39,18 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
36 | 12,54 | 86 | 39,76 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
37 | 13,03 | 87 | 40,38 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
38 | 13,51 | 88 | 40,95 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
39 | 13,99 | 89 | 41,59 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
40 | 14,47
За Податкового кодексу базові податкові ставки на землі сільськогосподарського призначення, надані фізичним особам для ведення особистого домашнього (підсобного) господарства, садівництва і дачного будівництва, включаючи землі, зайняті під будівлі, встановлюються у таких розмірах: При площі до 0,50 га включно - 20 тенге за 0,01 га. На площу, що перевищує 0,50 га, - 100 тенге за 0,01 га. Базові ставки плати за земельні ділянки, надані у приватну власність у населених пунктах (селища та сільські населені пункти), розташованих у приміській зоні міст Астани, республіканського значення, обласних центрів і курортній зоні, збільшуються в два рази. По земельних ділянок, розташованих за межами межами населених пунктів, наданим громадянам та недержавним юридичним особам під забудову або забудованим будівлями (будівлями, спорудами) та їх комплексами, включаючи землі, призначені для обслуговування будівель відповідно до їх призначення, кадастрова (оціночна) вартість визначається виходячи з розміру 10% від базових ставок плати за земельні ділянки, наданих для зазначених цілей у містах обласного значення. При визначенні кадастрової (оціночної) вартості земельних ділянок, що надаються державою для ведення сільськогосподарського виробництва, застосовуються поправочні коефіцієнти (підвищувальні або понижувальні) залежно від якісного стану земельної ділянки, її місця розташування, водозабезпеченості, а також від віддаленості цих ділянок від центрів сфери обслуговування відповідно з Земельним кодексом Республіки Казахстан. Поправочні (підвищувальні, знижують) коефіцієнти і межі зон у містах районного значення, селищах і сільських населених пунктах затверджуються рішенням районного представницького органу, а в містах обласного значення (містах Астані та Алмати) - обласним представницьким органом. При цьому максимальний розмір поправочного коефіцієнта не повинен перевищувати двократний розмір. Поправочні (підвищувальні, знижують) коефіцієнти також визначені в Земельному кодексі: Якісний стан земельної ділянки за видами угідь та типами грунтів встановлюється на підставі земельно-кадастрових карт, матеріалів грунтового, геоботанічних, грунтово-меліоративного і інших вишукувань: 1) для визначення вартості земельної ділянки, що використовується у складі ріллі, в залежності від його меліоративного стану і ухилу поверхні застосовуються такі поправочні коефіцієнти: меліоративний стан земель: - Хороше (грунту незасолені і несолонцюваті, некаменістие, нееродовані; глибина залягання грунтових вод: прісних - більше 3 м. мінералізованих - понад 6 м) - 1,2; - Задовільний (грунту слабкозасолених, слабосолонцеватие, слабокаменістие, слабо еродованих; глибина залягання слабомінералізованих грунтових вод 3-6 м) - 0,9; - Незадовільний (грунти середньо-і Сильнозасолені, середньо-і сильносолонцюваті, кам'янисті, середньо-і сильноеродованих; глибина залягання грунтових вод з мінералізацією більше 1 г / л - менше 3 м) - 0,6; ухил поверхні: до 1 градуса - 1; від 1 до 3 градусів - 0,98; від 3 до 5 градусів - 0,96; від 5 до 7 градусів - 0,93; більше 7 градусів - 0,86; 2) для визначення вартості земельних ділянок, які використовуються у складі природних кормових угідь (сіножаті, пасовища), в залежності від їх якісного стану і ухилу поверхні ділянки застосовуються такі поправочні коефіцієнти: поліпшені сінокоси та пасовища: - Корінного поліпшення; з підсівом багаторічних трав - 1,2; - Поверхневого поліпшення без зміни видового складу рослинного покриву - 1,1; стан земель, зайнятих сіножатями: - Хороше (земельну ділянку незасмічені, незакустаренний, несалесенний, некаменістий з добре вираженими ознаками зональної рослинності) - 1,2; - Задовільний (земельну ділянку засмічений, закустаренний, залісені, кам'янистий з порушеннями зональної структури рослинного покриву. Зазначені ознаки виявляються на площі до 40% території) - 0,9; - Незадовільний (земельну ділянку засмічений, закустаренний, залісені, кам'янистий з порушеннями зональної структури рослинного покриву. Зазначені ознаки виявляються на площі понад 40% території) - 0,7; ухил поверхні: до 3 градусів - 1; від 3,1 до 6 градусів - 0,95; від 6,1 до 10 градусів - 0,9; від 10,1 до 20 градусів - 0,85; більше 20 градусів - 0,5; стан земель, зайнятих пасовищами: - Хороше (земельну ділянку незасмічені, незакустаренний (непоедаемимі чагарниками), несалесенний, некаменістий з добре вираженими ознаками зональної рослинності) - 1,2; - Задовільний (земельну ділянку засмічений, закустаренний (непоедаемимі чагарниками), залісені, кам'янистий з порушеннями зональної структури рослинного покриву., Наявністю сільносбітих пасовищ, оголених солончаків, солонців, такири. Зазначені ознаки виявляються на площі до 40% території) - 0,9; - Незадовільний (земельну ділянку засмічений, закустаренний (непоедаемимі чагарниками), залісені, кам'янистий з порушеннями зональної структури рослинного покриву, наявністю сільносбітих пасовищ, оголених солончаків, солонців, такири. Зазначені ознаки виявляються на площі понад 40% території) - 0,6; ухил поверхні: до 12 градусів - 1; від 13 до 20 градусів - 0,8; понад 20 градусів - 0,6. Для визначення вартості земельних ділянку в залежності від обводнення земельної ділянки, її місця розташування по відношенню до господарського центру, віддаленості земельної ділянки від центрів сфери обслуговування, застосовуються такі поправочні коефіцієнти: 1) обводненість (водозабезпеченість) земельної ділянки: - Обводнені - 1,2; - Необводнених - 0,8; 2) місце розташування земельної ділянки по відношенню до господарського центру, в кілометрах: до 5 - 1,2; від 5 до 10 - 1; від 10 до 20 - 0,9; від 20 до 30 - 0,8; понад 30 - 0,7; 3) віддаленість земельної ділянки від центрів обслуговування в залежності від якості доріг (табл. 3.7.): Таблиця 3.7.
За наявності декількох факторів, що підвищують або знижуючих кадастрову (оціночну) вартість земельної ділянки, коефіцієнти перемножуються. Загальний розмір підвищення або зниження кадастрової (оціночної) вартості земельної ділянки для ведення сільськогосподарського виробництва не повинен перевищувати 50% від базових ставок плати, встановлених Земельним кодексом Республіки Казахстан. Оцінкою земель сільськогосподарського призначення з місті Алмати займається Алматинський філія Алматинському державного дочірнього підприємства АлматиНПЦзем. Основні види робіт, що виконуються держпідприємством наступні: - Відведення земельних ділянок селянським господарствам, малому підприємництву і підприємствам несільськогосподарського призначення; - Земельно-кадастрові роботи; - Інвентаризація земель сільськогосподарського призначення; - Визначення бонітету грунтів земель сільськогосподарського призначення; - Оформлення та видача документів на право користування землею дачникам і громадянам, провідним особисте підсобне господарство; - Оцінка земельних ділянок та визначення балів бонітету грунтів селянським господарствам та іншим підприємствам; - Складання районних схем зонування земель для цілей оподаткування; - Інші роботи. Згідно державного замовлення у 2003 році філією виконані наступні земельно-кадастрові роботи: - Внесено зміни у земельно-кадастрові районні карти по 120 господарствам по всіх районах, регіонах; - Проведено корегування бази даних із земельного кадастру по власникам землі та землекористувачам по Талгарського, Ілійського, Енбекшіказахского, Карасайского району. Також була проведена інвентаризація земель сільськогосподарського призначення в Жамбілській районі по 25 кадастровим кварталах, сформованих з землекористувань колишніх сільськогосподарських підприємств, колгоспів і радгоспів на площі - 55,5 тис. га, підготовлені акти інвентаризації земель із зазначенням фактичного складу господарюючих суб'єктів і закріпленням за ними земель , виготовлена електронна карта району з нанесенням всіх господарюючих суб'єктів. Колектив Алматинському філії Алматинському дочірнього держпідприємства виконував у 2003 році проектно-вишукувальні роботи щодо здійснення земельної реформи. Обсяг землевпорядних робіт у 2003 році держпідприємством виконаний на суму 56150,0 тис. тенге, у тому числі за рахунок коштів держбюджету - 8598,9 тис. тенге, коштів замовників - 47551,1 тис. тенге 13. Через недостатнє фінансування обсягу землевпорядних робіт, що виділяються Агентством Республіки Казахстан, на виконання щодо відведення земель селянським господарствам за рахунок коштів Республіканського бюджету виконувалися тільки камеральні роботи (заповнення бланка-замовлення, виготовлення договору оренди на право користування землею, нанесення земельної ділянки на чергову карту з внесенням змін до бази даних, складання плану меж земельної ділянки) згідно заявок, які надійшли від голів селянських господарств на виготовлення правоудостоверяющіх документів на землю (див. Додаток № 2). За 2003 рік на держпідприємство надійшло: 1805 заявок від інших організацій на виготовлення правоудостоверяющіх документів, 2417 заявок на виготовлення договорів оренди на право користування землею селянським господарствам. I. Міжгосподарське землевпорядкування 1. Відведення земель та оформлення документів на право власності земельних ділянок та право землекористування а) селянським господарствам - 12125,0 тис. тг.; б) малому підприємництву - 3038,0 тис. тг.; в) державним підприємствам - 10195,8 тис. тг.; г) іншим юридичним та фізичним особам - 4035,0 тис. тг.; д) особистим підсобним господарствам і садівництва - 12181,4 тис. тг.; е) переоформлення документів селянським господарствам та іншим землекористувачам - 2741,5 тис. тг. II. Оцінка земельних ділянок - 838,7 тис. тг. III. Виготовлення і розмноження планово-картографічного матеріалу - 480,0 тис. тг. На 01.01.2004 р. в Алматинському регіоні організовано 27 902 селянських господарств, видані документи на право користування земельними ділянками - 25147 господарствам. У звітному році проведено відведення земельних ділянок у натурі по 1724 селянським господарствам, в тому числі по районах (див. Додаток № 3): 1. Балхашський р-н - 78 2. Енбекшіказахского р-н - 612 3. Жамбилський р-н - 229 4. Ілійський р-н - 152 5. Карасайскій р-н - 36 6. Райимбекскій р-н - 103 7. Талгарського р-н - 250 8. Уйгурський р-н - 252 9. р. Капшагай - 12 Міністерством економіки та бюджетного планування Республіки Казахстан своїм наказом від 22.09.2003 р. № 153 дозволив фінансувати роботи по складанню районних схем зонування земель для цілей оподаткування за рахунок коштів обласного бюджету. Схеми зонування земель розроблено відповідно до «Рекомендації щодо складання районної схеми зонування земель для цілей оподаткування», затвердженої Агентством Республіки Казахстан з управління земельними ресурсами від 25.06.2002 р. Зонування земель на території районів проводилося за кадастровим кварталах і сільським населеним пунктам. У результаті проведених розрахунків були розроблені зональні коефіцієнти, необхідні для визначення зон для оподаткування. У межах району сформовані зони для оподаткування, в тому числі Карасайскій -8, Жамбилський - 10, Талгарського - 16, Ілійський - 8. У районах проведені технічні наради з фахівцями податкових комітетів і комітетів з управління земельними ресурсами, де були рекомендовані поправочні коефіцієнти до базових ставок земельного податку. Планування землевпорядних робіт здійснювалося у держпідприємстві групою економістів у складі служби маркетингу та менеджменту. Вартість робіт з оформлення та переоформлення землекористувачам правоудостоверяющіх документів, підготовці матеріалів з оцінки вартості земельних ділянок визначалося на підставі чинного Прейскуранта цін на землевпорядні роботи по Алматинської області, введеного з 01.07.2001 р., затвердженого ГосНПЦзем Агентства Республіки Казахстан з управління земельними ресурсами та узгодженого Алматинському Департаментом Агентства Республіки Казахстан з регулювання природних монополій, захист конкуренції та підтримки малого бізнесу. За видами робіт, яких немає в чинному Прейскуранті цін, вартість землевпорядних робіт визначалася на підставі «Типових норм часу на окремі роботи із землеустрою та земельного кадастру», розроблених інститутом ГосНПЦзем, затверджених Агентством Республіки Казахстан з управління земельними ресурсами та узгоджені Міністерством праці та соціального захисту населення Республіки Казахстан (м. Астана, 2003 р.) та калькуляції вартості одного місяця землевпорядних робіт, виконуваних фахівцями (станом на 01.01.2003 р.). Виконання землевпорядних робіт у філії ведеться відповідно до чинних інструкцій і положень, розроблених і затверджених Агентством Республіки Казахстан з управління земельними ресурсами та ГосНПЦзем. Підвищення якості виконуваних робіт вирішується через комплекс організаційно-технічних підприємств, що включають в себе розподілу обов'язків і відповідальність виконавців і керівників за якість продукції, що випускається, форм нормальної і матеріальної зацікавленості у результатах праці, а також у постійному і поточному контролі польових і камеральних робіт. У технологічному процесі робіт використовується сучасна комп'ютерна техніка з впровадженням програмного забезпечення при вирішенні завдань у діловодстві. Керівниками підрозділів періодично проводяться поточні перевірки робіт та їх приймання. Оцінку земель сільськогосподарського призначення держпідприємство виробляє наступним чином. Працівник підприємства - оцінювач приймає заявку на визначення оціночної вартості земельної ділянки. Для визначення оціночної вартості необхідні копії таких документів: 1. Акта на земельну ділянку або договору про оренду земельної ділянки. 2. Посвідчення особи. 3. РНН. 4. Підписаний оригінал бланка заяви на визначення оціночної вартості. Пакет цих документів направляється Директору обласного Земельного комітету на підпис в тому, що він задовольняє прохання про визначення оціночної вартості земельної ділянки. Отримавши ствердну відповідь, оцінювач приступає до розгляду грунтового стану земельної ділянки. Для цього необхідна чергова карта потрібного району, в якому знаходиться квартал земельної ділянки. Потім знаходять схему даної ділянки на карті по кадастровому номеру. Кадастровий номер земельної ділянки включає в себе 4 комбінації чисел: перше число вказує найменування міста, в даному випадку - м. Алмати, друге число - № адміністративного району (Карасайскій, Енбекшіказахского, Жамбилський і т.д.), третє - № кадастрового кварталу ( КазМІС, Промінь Сходу і т.д.); четверте число - № земельної ділянки у кварталі. Коли номер земельної ділянки знайдений, оцінювач накладає чергову карту на грунтову карту для того, щоб точно визначити місцезнаходження його на грунтовій карті і стан грунту. Для цього оцінювачу земель сільськогосподарського призначення необхідні знання грунтознавця. Оцінювач визначає, який вид грунту має місце в даному випадку: грунт зрошувана / неорошаемая, ріллі, чорноземи, Богарне, сінокоси. За легендою грунтової карти визначає бал бонітету. Вартість земельної ділянки залежить від стану грунтів, ухилу поверхні і т.д. Залежно від цих показників ставляться поправочні (що підвищують, знижують) коефіцієнти. Потім проводиться розрахунок. Загальна площа земельної ділянки множиться на поправочні коефіцієнти, а потім на ставку плати за вид грунту (сінокіс, рілля, богарі і т.д.), встановлену Урядом Республіки Казахстан. Цей розрахунок вартості передається оператору, який формує Акт визначення кадастрової (оціночної) вартості земельної ділянки. Потім всі документи, отримані та сформовані оцінювачем, знову спрямовуються Директору обласного Земельного Комітету на підпис. Тільки після цього видається Акт визначення кадастрової (оціночної) вартості земельної ділянки. Тривалість всієї процедури займає 3 тижні. При необхідності процедура прискорюється до 3-х днів, в зв'язку з чим оплата за послуги підвищується в 2 рази. Розглянемо деякі характеристики такого кадастрового кварталу, як КазМІС, що впливають на вартість земельної ділянки, що знаходиться на ньому, так як вони визначають стан цієї ділянки. За цим же характеристикам АлматиНПЦзем проводить розрахунок вартості земельних ділянок. Інформація зібрана за даними грунтового звіту з дослідницького господарству КазМІС Каскеленського району Алматинської області. Територія дослідного господарства Казахської машинно-випробувальної станції розташована в південно-східній частині Каскеленського району Алматинської області. Загальна площа на момент обстеження складає 4774 га, в тому числі ріллі - 2826 га, багаторічні насадження - 12,2 га, пасовища - 1243 га. Основний напрямок дослідного господарства КазМІС - овощемолочное. За даними метеостанцій землекористування КазМІС знаходиться в районі континентального клімату, що відрізняється різким коливанням кліматичних факторів не тільки протягом року, але і протягом доби. Середньорічна температура становить 7,6 º С. Найбільш жаркими місяцями є липень-серпень, із середньомісячною температурою липня - 24,1 º С, серпня - 22,1 º С. Максимальна температура в ці місяці досягає +40 º С. Найбільша кількість опадів випадає в ранньо-весняний період, тоді як у критичний період росту та розвитку сільськогосподарських культур, кількість опадів різко знижується і рослини страждають від нестачі вологи. Тому, основні культури, такі як овочі, коренеплоди, кукурудзи і т.д. вирощуються в даній зоні тільки на поливі. В умовах богарі вирощуються переважно зернові та багаторічні трави, які в посушливі роки дають дуже низькі врожаї. У сільському господарстві ця обставина істотно впливає на вартість земельних ділянок у цьому кварталі. По території КазМІС протікають річки Карга-ульд і Аксай. За хімічним складом води прісні, гідрокарбонатно-кальцієвого типу з величиною мінералізації 0,2-0,3 т / л. Основними джерелами зрошення на території господарства є р. Аксай з її притоками - ліва притока Карга-ульд, права притока - річка Каргалінка. З цих річок вода забирається через магістральні канали і далі надходить в господарські розподільники. Грунтові води в районі між селищами КазМІС і Прямий Шлях лежать на глибині 2-3 м. У північній частині, в районі горбисто-увалистой рівнини - 15-20 м. Обстежена територія досвідченого ділянки КазМІС розташована у двох грунтово-кліматичних зонах. Південна частина території знаходиться в передгірно-степовій зоні з темно-каштановими грунтами. Темно-каштанові грунти формуються в районі передгірній похилій рівнини. З просуванням на північ передгірно-степова зона переходить в пустельно-степову зону. Пустинно-степова зона займає хвилясто-увалисто рівнину. Тут виділені світло-каштанові грунти. Таким чином, в результаті грунтового обстеження на території КазМІС виділені наступні грунтові різновиди: 1. Темно-каштанові суглинні. Площа - 89,70 га. За даними літературних даних, темно-каштанові грунти мають досить потужний гумусовий горизонт - до 40-45 см темно-каштанового кольору, пороховідно-груднястій і груднястій структури. За механічним складом середньо суглинкові. Вміст гумусу коливається в них від 3 до 4%. Грунтові води в передгірній рівнині залягають глибоко, тому незасолени і несолонцюваті. 2. Темно-каштанові промиті суглинні поливні. Площа - 134,01 га. Формуються на лесовидних суглинках в похилій передгірній рівнині. 3. Темно-каштанові суглинні непахотнопрігодние за умовами рельєфу. Площа - 7,24 га. Дана грунтова різновид поширений серед темно-каштанових грунтів і займає невелику площу. Вона займає круті схили передгірній похилій рівнини. Потужність гумусного горизонту сягає 40-45 см., вміст гумусу 3-4%. Рухомими формами фосфору і калію середньо забезпечені. 4. Світло-каштанове слабо карбонатні суглинні. Площа - 1347,78 га. Дана грунтова різновид зустрічається в північній частині землекористування господарства. Вона займає більше підвищені ділянки хвилясто-увалистой рівнини. Рельєф - піднесена хвилясто-уваліста рівнина. Угіддя - рілля, озима пшениця. Світло-каштанове слабо карбонатні грунти містять гумусу від 2,16-2,47%. Грунти є незасолені, відносяться до середніх суглинках. 5. Світло-каштанове опесчаненной легко і середньо суглинкові поливні. Площа середньосуглинисті - 450 га легкосуглинкові - 313 га. Поливні світло-каштанові грунти займають надзаплавні тераси р.. Аксай і зустрічаються в північній частині території ділянки. Рельєф - надзаплавної тераса р. Аксай, вирівняна рівнина. Світло-каштанове легко і середньо суглинкові поливні грунти містять гумусу 2,3-2,6%. Чи не засолені. 6. Світло-каштанове промиті опесчаненной суглинні поливні. Площа - 544,3 га. Дана грунтова різновид зустрічається північніше с. Теміртоган. Розташовані на вирівняних і знижених ділянках передгірної рівнини, де полив цілком можливий. Верхні горизонти опесчанени. Рельєф - вирівняна підгірська похила рівнина. Угіддя - ріллі, овочі. Світло-каштанове легко і середньо суглинкові поливні грунти містять гумусу 2,3-2,6%. Чи не засолені. Вони віднесені до легко і середньо суглинистих. Верхні горизонти грунтів опесчанени. 7. Світло-каштанове слабо змиті суглинні. Площа - 339,6 га. Ці грунти виділені по пологих схилах горбисто-увалистой рівнини. Зустрічаються вони в основному в північно-західній частині території господарства. Почвообразующими породами служать лесовидні суглинки. Рельєф - горбисто-увалистий. Угіддя - рілля, люцерна. Світло-каштанове слабо змиті грунти містять гумусу 2,15%, валового азоту - 0,180%, валового фосфору - 0,18%. Ці грунти віднесені до середньо суглинистих. 8. Світло-каштанове суглинні непахотнопрігодние за умовами рельєфу. Площа - 334,53 га. Дана грунтова різновид поширений серед світло-каштанових грунтів і займають невелику площу. Займають вони круті схили горбисто-увалистой рівнини, надзаплавні тераси р.. Аксай. Ділянки, зайняті цими грунтами, використовуються в господарстві під пасовища і сінокоси. Відрізняються за заляганню рельєфу. 9. Світло-каштанове суглинні, сильно змиті грунти. Площа - 27,25 га. Ці грунти приурочені до сильно розчленованої горбисто-увалистой рівнині і найбільш крутих схилах ярів, Саїв. Рослинний покрив дуже поріжу. Сильно змиті грунти в землеробстві не використовуються. Потребують захисту їх від ерозії шляхом залуження, посадкою лісосмуг. 10. Алювіально-лугові легко супіщані і середньо суглинкові грунти поливні. Площа суглинисті - 225,13 га, легко супіщані - 216,01 га. Дана грунтова різновид зустрічається в південній частині території ділянки. Вони поширені по надзаплавної терасі р.. Аксай. Грунтові води лежать на глибині - 2-3 м. Рельєф - надзаплавної тераса р. Аксай, вирівняна рівнина. Угіддя - рілля, овочі. Грунту не засолені. Краще за все рекомендується під овочеві культури. 11. Алювіально-лугові грунти різні за механічним складом. Площа - 392,28 га. Ці грунти формуються в заплаві р.. Аксай. Періодично заливаються водою грунти мають ясно виражену шаруватість. Поживних речовин і перегною містять дуже мало. Грунтові води стоять на глибині 100-120 см. і обумовлюють розвиток дернового процесу і процесів окислення і відновлення. Нижні горизонти алювіально-лучних грунтів часто ОГЛЕ. Дана грунтова різновид відноситься до непахотнопрігодним земель 12. Лугові суглинні грунту в поєднанні з лучно-болотними грунтами. Площа - 22,36 га. Даний грунтовий контур зустрічається в північній і північно-західній частині території ділянки. Формуються вони в умовах неглибоких (0,5-1,0 м) грунтових вод під покровом луговий і лучно-болотною рослинністю на різноманітних почвообразующіх породах. У господарстві використовуються в якості сіножатей 14. Грунтовий покрив дослідного ділянки різноманітний. У результаті проведеного детального грунтового обстеження виділено 12 грунтових різновидів, зосереджених в 2-х грунтових зонах. Вищеописані різновиди за їх певними ознаками (потенційному родючості, придатності до сільськогосподарського виробництва, за ступенем смитості і т.д.) можна згрупувати в агровиробничі угруповання, які вимагають спеціальних меліорацій за своїм поліпшення. На обстеженої території виділені наступні агровиробничі угруповання: 1. Землі, які потребують звичайної зональної агротехніки. 2. Землі, які потребують по накопиченню і збереженню вологи. 3. Землі, які потребують протиерозійних заходів. 4. Землі, які потребують нескладних осушувальних заходах. 5. Землі, непридатні для землеробства за умовами рельєфу і за якістю грунтів. Вартість земель, потребують витрат, вкладень, значно знижується. Всі ці дані занесені на карту дослідного господарства КазМІС, по них складена легенда, в якій визначено бал бонітету. На підставі даних грунтової карти ставляться поправочні (що підвищують, знижують) коефіцієнти до земельної ділянки, що знаходиться в розглянутому кварталі. Потім коефіцієнти перемножуються, після чого вони множаться на площу земельної ділянки, а також на базову ставку плати залежно від типу грунту. Кожному типу грунту відповідає своя базова ставка плати, встановлена Урядом Республіки Казахстан від 2 вересня 2004 року № 890 за земельні ділянки при їх надання в приватну власність для сільськогосподарських цілей. Таким чином проводиться оцінка земель сільськогосподарського призначення. З наведених даних видно, що цей розрахунок більш трудомісткий і вимагає специфічних знань від оцінювача. Висновок Розглянувши Дипломну роботу можна підвести підсумки і сміливо відповідати на питання, поставлені спочатку. З прийняттям у 2003 році Земельного кодексу відбулися деякі зміни. Таким чином, основною мірою перетворення земельних відносин Республіки Казахстан є запровадження приватної власності на землі сільськогосподарського призначення, яка, як ми вважаємо, повинна бути підкріплена введенням відповідальності за неефективне використання землі, вдосконаленням методики визначення оціночної вартості, проведенням заходів з бонітування земель у відповідності до сьогоднішніх реаліями, а також розробкою ефективних механізмів іпотечного кредитування. Також за Земельним кодексом скасовується суборенда, терміни якої спливає наприкінці цього року. Крім того, скасовується короткострокова оренда і залишається один вид орендних відносин - це довгострокова оренда терміном до 49 років, а для іноземців - не більше 10 років. При розгляді підходів і методів визначення оціночної вартості за земельні ділянки, можна сказати, що в Казахстані на даний момент всі три поширених підходу для отримання більш достовірної оцінки не застосовуються. Застосовується, як було зазначено, нормативна оцінка землі. Нормативна оцінка земельних ділянок має на меті визначення оціночної вартості шляхом перемноження площі, поправочних (підвищують, знижувальних) коефіцієнтів і базової ставки плати за земельні ділянки. У минулому році також було прийнято Постанову Уряду Республіки Казахстан від 2 вересня 2003 року № 890, в якому були затверджені базові ставки плати за земельні ділянки міст і населених пунктів, і за земельні ділянки, надані для сільськогосподарських цілей. Спочатку ми порушили питання про відмінність оцінки земель міст і населених пунктів від оцінки земель сільськогосподарського призначення. Зараз ми можемо відповісти на це питання після його детального розгляду. Відмінність полягає в тому, що оцінка міських земель менш трудомістка і легка в розрахунках. У Дипломною роботі було наведено приклад такого розрахунку, з чого також видно застосування нормативного методу оцінки. Оцінка земель сільськогосподарського призначення скрутна тим, що оцінювачу необхідні знання в галузі грунтознавства, так як вартість земельних ділянок залежить від типу грунтів, ухилу поверхні. А також необхідні навички поводження з черговими і грунтовими картами. У силу всього вищесказаного можна відзначити, що необхідне створення досконалого механізму прав землекористування, тобто: - Розвиток механізму іпотечного кредитування під заставу землі; - Значне зниження плати за виготовлення і оформлення документів на землю; - Створення порядку землеустрою в Республіці Казахстан; - Вдосконалення механізму прав оренди; - Відпрацювання заходів покарання за варварську експлуатацію землі і пільги при використанні забруднених і порушених земель. Я вважаю, що плата за землю в майбутньому залишиться нагальною та актуальною темою і можна припустити, буде доопрацьовуватися, і піддасться подальшого розвитку, а можливо і введення будь-яких нововведень, а також можливо і посилення заходів до злісних порушників режиму землекористування та інтенсивнішого використання земель . І в силу цього я би виділила ряд причин, виходячи з яких, можна зробити висновок про тенденції розвитку плати за землю. Перша причина полягає в тому, що останнім часом великий розвиток отримало так зване садово-городницьких і фермерський рух, а значить, з'явилися і люди, які скористалися цією можливістю для своїх корисливих цілей. Вони недоцільно використовують надану їм землю і тим самим погіршують її якість, а то й повністю руйнують її родючий шар. Тому, можна сказати, що плата за землю застосовується і буде застосовуватися як стимулятор для більш раціонального та доцільного використання землі. Друга причина полягає в погіршення екологічної обстановки, як у світі, так і у нас в країні. Останньою причиною розвитку плати за землю я б назвала питання про приватну власність на землю. Перехід до ринкової економіки змінив все, в тому числі і земельно-правові відносини. Буквально за останні кілька років була прийнята маса Указів, Постанов Президента та Уряду, але з плином часу все старіє і старіє, і хотілося б, щоб земельні відносини все-таки були повністю врегульовані. Може, коли-небудь для достовірної оцінки будуть використовуватися всі три методи оцінки землі. І на завершення я б хотіла сказати, що плата за землю, а відповідно і оцінка землі - досить молода тема. Тому я вважаю, що треба не тільки розвивати цю тему, але і займатися підняттям правової грамотності населення. Зацікавлювати людей бути творцями на землі. Список використаної літератури 1. Земельний кодекс Республіки Казахстан від 20 червня 2003 року № 442 - II. 2. Закон Республіки Казахстан «Про землю» від 24 січня 2001 р. № 152 - II ЗРК. 3. Закон Республіки Казахстан від 30 листопада 2000 року № 109 - II «Про оціночну діяльність в Республіці Казахстан». 4. Указ Президента Республіки Казахстан від 25 грудня 1995 р. № 2717, який має силу Закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним». 5. Постанова Уряду Республіки Казахстан від 2 вересня 2003 року № 890 «Про встановлення базових ставок плати за земельні ділянки при їх надання в приватну власність, при здачі державою або державними землекористувачами в оренду, а також розміру плати за продаж права оренди земельних ділянок». 6. «Про податки та інших обов'язкових платежах до бюджету» (Податковий Кодекс): Кодекс Республіки Казахстан / / Бюлетень бухгалтера № 0 (507-509). Січень, 2004 р. 7. Про архітектурну, містобудівної та будівельної діяльності в Республіки Казахстан: Закон Республіки Казахстан / / Казахстанська правда. - 2001 р. - 24 липня. 8. АГРОІНФОРМ - інформаційно-аналітичний бюлетень Міністерства сільського господарства Республіки Казахстан № 2 червня 2002; січень № 1, березень № 3, квітень № 4, 2003 р. 9. Альпарі № 3-4, 2000 р. «Економічна оцінка сільськогосподарських угідь з використанням економіко-математичних моделей». 10. Балабанов І.Т. Економіка нерухомості. - СПб: Пітер, 2000 р. 11. Балабанов І.Т. Операції з нерухомістю в Росії. - М. Фінанси і статистика, 1996 р. 12. Волочку Н.Г. Довідник з нерухомості. М.: ИНФРА - М., 1996 р. 13. Горемикін В.А., Бугулов Е.Р. Економіка нерухомості: Підручник М., Філін, 1999 р. 14. Гранова І.В. Оцінка нерухомості. ЗПГ: Пітер, 2001 р. 15. Грязнова А.Г. Оцінка нерухомості. Підручник. М.: Фінанси і статистика, 2003 р. 16. Грязнова А.Г., Федотова М.А. та ін Оцінка бізнесу. Підручник. М., Фінанси і статистика, 2002 р. 17. Єсіпов В., Маховикова Г., Терехова В. Оцінка бізнесу. - СПб: Пітер, 2001 р. 18. Костецький В.А. Оцінка земельних ресурсів в Росії. - СПГ., Видавництво СПГУЕФ, 1998 р. 19. Крутик Л.Б., Горенбургов М.А. Економіка нерухомості: Підручник М.: Філін, 1999 р. 20. Мамиров Н.К., Саханова О.М., Ахметова Ш.С., Брузаті Л. Держава і бізнес. Теорія державного ціноутворення. Книга 4: Підручник. - Алмати: Економіка, 2002 р. 21. Міжнародні стандарти оцінки. - Міжнародний комітет зі стандартів оцінки майна. - М.: РОО, 1995 р. 22. Ромм А.П. основні принципи оцінки міських земель / / Аудиторські відомості. - 1998 р. - № 12. 23. Тарасевич Є.І. Оцінка нерухомості. - СПб.: СПб ГТУ, 1997 р. 24. Фрідман Д., Орду П. Аналіз та оцінка приносить дохід нерухомості. - М.: Справа, 1995 р. 25. Харрісон Г.С. Оцінка нерухомості. - М.: Мосграфіздат, 1994 р. 26. Хісматулов О.Т., Желясков А.Л. «Методологічні та методичні основи оцінки землі населених пунктів». - Перм, 1998 р. 27. Економіка нерухомості: Навчальний посібник під редакцією д.е.н. В.І. Ресина. - М.: Справа, 1999 р. 28. Економіка та фінанси нерухомості. / Под ред. Пашкус. - М.: Фінанси і статистика, 2000 р. 29. Економіка нерухомості: навчальний посібник. / Под ред. д.т.н., проф. Байболова С.М. / Кизилорда, 2003 р. 30. Грунтовий звіт з дослідницького господарству КазМІС Каскеленського району Алматинської області. / Міністерство сільського господарства Республіки Казахстан. Алматинське відділення інституту «Казгіпрозем». 31. Звіт про наявність земель та розподіл їх по категоріях, власникам земельних ділянок, землекористувачам і угіддям на 1 листопада 2001 р. / Міський Комітет з управління земельними ресурсами. 32. Звіт по розробці базових ставок плати за земельні ділянки. / Агентство Республіки Казахстан з управління земельними ресурсами Державний науково-виробничий центр із землеустрою. Астана, 2002 р. 33. Фінансовий звіт Алматинському філії державного дочірнього підприємства АлматиНПЦзем. / Алмати, 2003 р. 1 Мамиров Н.К., Саханова А.Н, Ахметова Ш.С., Брузаті Л. Держава і бізнес. Теорія державного ціноутворення. Книга 4: Підручник. - Алмати: Економіка, 2002р. С. 404. 2 Кажимурат К. Огляд соціально-економічної ситуації в Республіці Казахстан за 1991 - 2001 рр.. / / Саясат. 2002, № 1. С. 32. 3 Земельний кодекс: актуальні питання та проблематика їх вирішення. АГРОІНФОРМ № 4 (10), квітень, 2003р. С. 7. 4 Іпотека землі. АГРОІНФОРМ № 2 (4), червень, 2002р. С. 9. 5 Грязнова А.Г., Федотова М.А. та ін Оцінка бізнесу. М. Фінанси і статистика, 2002р. С. 176. 6 Грязнова А.Г. Оцінка нерухомості. М., 2003р. 7 Методичні рекомендації з кадастрової оцінки вартості сільськогосподарських угідь. - М.% ВНІЕТУСХ, 1997 р. - С. 25-26. 8 Оцінка земель в Республіці Казахстан. Методика оцінки земельних ділянок міста Алмати (Алматиградкадастр). Звіт по розробці базових ставок плати за земельні ділянки. / Агентство Республіки Казахстан з управління земельними ресурсами, Астана. 2002р. С. 38. 9 Постанова Уряду Республіки Казахстан від 2 вересня 2003 р. "Казахстанська правда". 5 вересня 2003, п'ятниця. С. 4. 10 Економіка нерухомості. М.: Справа, 1999р. С. 204. 11 Кодекс Республіки Казахстан "Про податки та інших обов'язкових платежах до бюджету" (Податковий кодекс). Бюлетень бухгалтера № 0 (507-509). Січень, 2004р. С. 85. 12 Кодекс Республіки Казахстан "Про податки та інших обов'язкових платежах до бюджету" (Податковий кодекс). Бюлетень бухгалтера № 0 (507-509). Січень, 2004р. С. 84-85. 13 Фінансовий звіт Алматинському філії державного дочірнього підприємства АлматиНПЦзем. / Алмати, 2003р. 14 Грунтовий звіт з дослідницького господарству КазМІС Каскеленського району Алматинської області. / Міністерство сільського господарства Республіки Казахстан. Алматинське відділення інституту "Казгіпрозем". |