Федеральне агентство з освіти
Державна освітня установа вищої професійної освіти
«Читинський державний університет» (ЧітГУ)
Інститут перепідготовки та підвищення кваліфікації
Кафедра економіки
Контрольна робота
з дисципліни «Теорія і практика оціночної діяльності»
Варіант 10
Чита 2010
1. Правові аспекти економіки нерухомості
Характерною рисою ринкових відносин у сфері нерухомості є наявність спеціальної нормативно-правової бази, що регламентує відносини, пов'язані з нерухомим майном, і, що особливо важливо, більш значна, ніж в інших секторах ринкової економіки, роль регіональних і муніципальних нормативних актів.
Законодавство у сфері нерухомості являє собою сукупність законів, інших нормативних правових актів, за допомогою яких державою встановлюються, змінюються або скасовуються відповідні правові норми.
Систему законодавства утворюють різні закони, а також інші нормативні правові акти, що регулюють відносини в сфері нерухомості (додаток 6).
Джерела права поділяються на дві основні групи: федеральні закони в сфері нерухомості та інші прийняті відповідно до них нормативні правові акти, закони та інші нормативні правові акти суб'єктів РФ.
Конституція РФ є правовою основою розвитку всього російського законодавства. Вона має вищу силу і пряму дію. Закони та інші правові акти, прийняті в РФ, повинні повністю відповідати положенням Конституції РФ.
У Конституції РФ вирішуються питання У Конституції РФ вирішуються питання компетенції РФ і її суб'єктів по житловому та цивільному законодавству. Так, за Конституцією РФ житлове законодавство є предметом спільного ведення РФ і суб'єктів РФ.
Виходячи з цього, житлові відносини можуть регулюватися як актами РФ, так і актами суб'єктів РФ. Конкретне розмежування повноважень між РФ і її суб'єктами у житловій сфері можна визначити шляхом аналізу законодавства, договорів Росії з суб'єктами Федерації, конкретних правовідносин.
Причому закони та інші нормативні правові акти суб'єктів РФ не можуть суперечити федеральним законам. У разі протиріччя між федеральним законом і іншим актом, виданим у РФ, діє Федеральний закон (ч. 5 ст. 76 Конституції РФ).
Житловий кодекс (ЖК), інші федеральні закони регламентують житлові відносини, які згідно зі ст. 72 Конституції РФ є предметом спільного ведення РФ і суб'єктів РФ. Тому ЖК і федеральні закони виступають одночасно в якості правової бази, на основі якої приймаються закони та інші нормативні правові акти суб'єктів РФ. Виходячи з конституційних положень, законодавство в РФ у сфері нерухомості розвивається як складна система, в якій в якості системоутворюючих законів виступають Конституція РФ, федеральні закони (наприклад, «Про основи федеральної житлової політики», «Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації»), Житловий кодекс РФ та інші акти.
У той же час законодавство у сфері нерухомості неможливо розглядати як систему тільки одних законів у вузькому сенсі, до складу зазначеного законодавства повинні включатися і інші нормативні правові акти, що випливає із ст. 76 Конституції РФ, згідно з якою з предметів спільного ведення видаються як федеральні закони, а й «прийняті відповідно до них закони та інші нормативні правові акти суб'єктів Російської Федерації».
До складу житлового законодавства, крім законів та інших нормативних актів цивільно-правового, фінансового характеру, входять також закони та інші нормативно-правові акти, що визначають компетенцію органів виконавчої влади - уряду РФ, міністерств та інших федеральних органів управління, підприємств, установ, організацій у галузі управління державним та муніципальним житловим та іншими фондами, організації експлуатації та ремонту житлового фонду та ін
Житловий кодекс РФ включає майже всі житлово-правові норми, що містяться раніше ДК РРФСР (глава «Найм житлового приміщення"), а також містить багато нових норм, що відповідають періоду прийняття Кодексу та введення його в дію.
Житловий кодекс є найбільш повним і кодифікованим законодавчим актом, що регулює досить повно і конкретно відповідні житлові відносини в Росії, в ньому зібрані воєдино правові норми, систематизовані за окремим інститутам житлового законодавства.
Однак норми РК регулюють в основному відносини, що складаються у зв'язку з користуванням жилими приміщеннями. Питанню регулювання житлових відносин у приватному та інших житлових фондах в Кодексі приділяється недостатньо уваги, в ньому не знайшли відображення з'явилися різноманітні форми придбання житла у власність. Після прийняття РК був виданий цілий ряд нових житлових законів, з'явилися нові поняття, які не включені до Кодексу (наприклад, поняття «приватний житловий фонд», «приватизація» та ін.)
Державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним - юридичний акт визнання та підтвердження державою виникнення, обмеження, переходу або припинення прав на нерухоме майно відповідно до ДК РФ. Державна реєстрація є єдиним доказом існування зареєстрованого права. Зареєстроване право може бути оскаржене лише у судовому порядку.
2. Правові засади оренди нерухомості
Основним джерелом цивільно-правового регулювання орендних відносин у сфері нерухомості є ГК РФ (гл. 34 і 35). У § 1 гл. 34 сформульований комплекс загальних норм, дія яких поширюється на всі види оренди. Вони носять універсальний характер і повністю регулюють ті види орендних відносин, для яких не передбачено спеціальних правил, а також поширюються на виділені в самостійні види оренди, але лише в тій частині, яка не врегульована особливими нормами, що відносяться до відповідного виду відносин (фінансовою орендою іншим). Слід зауважити, що багато норм (гол. 34ТК РФ) мають диспозитивний характер, що дозволяє сторонам в договорі визначати ряд своїх відносин інакше, ніж у законі, а законодавчі положення використовувати як запасний варіант - коли інше не передбачено в договорі. Імперативними є в основному норми, що передбачають захист прав сторін і третіх осіб, інтереси яких можуть бути порушені. Такий підхід підвищує правовий рівень орендних відносин і не суперечить принципу свободи договору.
Зважаючи на особливий статус окремих видів нерухомого майна передбачається спеціальний порядок здачі в оренду земельних ділянок та інших відокремлених природних об'єктів, відносини з приводу яких регулюються ЗК РФ, У До РФ, Законом про надра і Л До РФ. Оренда житлових, будинків і квартир здійснюється з урахуванням положень ЖК РФ, а передача в оренду державних і муніципальних підприємств регламентується законами про приватизацію та іншими підзаконними актами.
З норми ЦК РФ (гл. 34, 35), а також спеціального законодавства, що регулюють особливості окремих видів оренди, застосовуються у поєднанні із загальними нормами цивільного законодавства про угоди, зобов'язання і договори.
Право здавати в оренду нерухоме майно належить його власнику - громадянину, підприємству або організації, а також особам, уповноваженим на те законом або власником. Орендодавцями нерухомих об'єктів державної і муніципальної власності можуть бути підприємства, за якими майно закріплено на праві господарського відання або оперативного управління, лише за згодою власника Міністерство державного майна та його органи на місцях є орендодавцями тільки об'єктів державної і муніципальної власності, що не знаходяться в господарському віданні підприємств .
Державні освітні установи можуть здавати в оренду закріплені за ними об'єкти нерухомості, включаючи і земельні ділянки, за згодою вченої ради з використанням отриманих від оренди коштів на розвиток навчального процесу.
Склад орендодавців природних об'єктів визначається спеціальним законодавством. Земельні ділянки в оренду можуть передавати:
власники окремих ділянок, у тому числі громадяни (ст. 260 ГКРФ);
Особи, яким земельні ділянки виділені у постійне користування - за згодою власника (ст. 270 ГК РФ);
уповноважені державою органи (служба земельного кадастру, земельні комітети) - при здачі в оренду земель державної власності, не переданих організаціям у постійне користування.
Орендодавцями природних об'єктів виступають:
ділянок надр - уповноважені державні органи; ділянок лісового фонду - уповноважені державні органи суб'єктів РФ;
водних об'єктів - органи виконавчої влади суб'єктів РФ.
Орендарями нерухомого майна в Росії може бути будь-яка дієздатна фізична або юридична правоспособное особа, яка має в необхідних випадках ліцензію (дозвіл).
У світовій практиці прийнято, що орендарями земель сільськогосподарського призначення можуть бути громадяни, у яких є:
досвід роботи на фермі не менше трьох - п'яти років;
необхідний початковий капітал у розмірі не менше 2-3-річної орендної плати;
спеціальну освіту - коледж, університет;
вік до 40 років, щоб була можливість не тільки вміло господарювати, а й особисто фізично працювати;
намір проживати безпосередньо на фермі чи поблизу від неї.
3. Принципи оцінки нерухомості
В основу оцінки нерухомості закладено низку принципів, що становлять трактування загальноекономічних законів з позиції учасників ринку нерухомості та покликаних узагальнити чинники, що впливають на вартість. Наведені нижче принципи вважаються найважливішими і при правильному застосуванні призводять до достовірних висновків про вартість.
Найкраще використання, або принцип корисності
Найкраще використання являє собою оптимальне поєднання характеристик оцінюваного майна і сформованих на поточний момент ринкових умов.
Принцип найкращого використання грунтується на наступній передумові; верхня межа ціни, яку готовий заплатити покупець, визначається його щодо найбільш вигідного використання придбаного майна. Таким чином, як незабудовані, так і забудовані земельні ділянки мають тенденцію експлуатуватися у відповідності зі своїм найкращим використанням. Проте зазначене у звіті найкраще використання може не збігатися з поточним використанням оцінюваного майна.
При визначенні найкращого використання приймається до уваги:
Ринкові умови (передусім, переважні способи землекористування в околицях оцінюваного майна);
Існуючі норми зонування;
Очікувані зміни на ринку нерухомості;
Поточний спосіб використання майна.
Найкраще використання - це ймовірне і юридично дозволене використання ділянки землі (вільного або з поліпшеннями), яке є фізично можливим, економічно обгрунтованим і що призводить до його найвищої вартості.
У звіті про оцінку найкращим може бути визнане як одне конкретне використання, так і послідовна зміна різних способів використання.
Діапазон способів використання земельної ділянки може бути обмежений наявними на ньому поліпшеннями: по-перше, для ділянки, вільного і готового для забудови відповідно до найкращим використанням, по-друге, для ділянки з уже наявними поліпшеннями.
Якщо поточне використання не є найкращим, то воно може продовжуватися до тих, пір поки вартість землі при найкращому використанні не перевищить вартості нерухомого майна (землі і поліпшень) при поточному використанні за вирахуванням витрат по знесенню наявних поліпшень. Наприклад, складські приміщення, розташовані в промисловій зоні, швидше за все, будуть відповідати найкращому використанню ділянки землі, на якому вони знаходяться. Однак якщо подібні об'єкти знаходяться в діловому кварталі центральній частині, в повніше можливо, що відповідно до принципу найкращого використання наявні поліпшення можуть бути знесені, а ділянка віддана під будівництво офісної будівлі або торгового центру.
найкраще використання може змінюватися з часом. В якості прикладу розглянемо земельну ділянку з перебувають на ній житловим будинком. Припустимо автострада, будівництво якої було нещодавно закінчено, пролягла в безпосередній близькості від ділянки. У змінених умовах найкращим користуванням ділянки може стати будівництво мотелю, заправної станції, автосервісу або ресторану швидкого приготування.
Список використаних джерел
Грязнова А.Г. Федотова М.А., Ленська С.А. Оцінка бізнесу .- М.: Фінанси і статистика, 2005. - 735 с.
Щербаков В.А., Щербакова Н.А. Оцінка вартості підприємства (бізнесу) - М.: ОМЕГА-Л, 2007.-285с.
Філіппов Л.А. Оцінка бізнесу: - М.: КНОРУС, 2007.-750с.
Попков В.П., Євстаф'єва Є.В. Оцінка бізнесу: Учеб. посібник - СПб.: Пітер, 2007.-240с.
Організація і методи оцінки підприємства (бізнесу): Підручник / За ред. В.І.Кошкіна-М.: ІКФ «ЕКМОС», 2004.-944С.
Єсіпов В.Є., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Оцінка бізнесу. - СПб.: Пітер, 2007. - 416 с.
Черняк В.З. Оцінка бізнесу. - М.: Фінанси і статістіка.2004. - 176 с.
Козир Ю.В. Вартість компанії: оцінка та управлінські решенія.-М.: Альфа-прес, 2004.-325с.