Державна реєстрація іпотеки: особливості правового регулювання
Іпотека - це одна з форм майнового забезпечення зобов'язання боржника, за якої нерухоме майно залишається у власності боржника, а кредитор у разі невиконання останнім свого зобов'язання набуває право отримати задоволення за рахунок реалізації даного майна.
Слід розрізняти поняття іпотека та іпотечне кредитування, при якому кредит видається банком під заставу нерухомого майна. Іпотечний кредит - одна зі складових іпотечної системи. При отриманні кредиту на купівлю нерухомого майна сама нерухомість, що купується надходить в іпотеку (заставу) банку як гарантія повернення кредиту.
Іпотекою є також заставу вже існуючого нерухомого майна власника для отримання ним кредиту або позики, які будуть спрямовані або на ремонт або будівництво, або на інші потреби на розсуд позичальника-заставодавця.
У разі невиконання основного зобов'язання, стягнення звертається тільки на заставлене нерухоме майно, а заставодержатель має переважне право на задоволення своїх вимог перед іншими кредиторами боржника.
Згідно із законодавством по іпотеці, операції з нерухомістю підлягають обов'язковій державній реєстрації шляхом занесення запису до Єдиного державного реєстру прав (ЕГРП).
Таким чином, державної реєстрації в органах юстиції підлягають договір купівлі-продажу, договір іпотеки житла, заставна (якщо вона створювалася), право власності покупця (позичальника іпотечного кредиту) на житло, та обтяження цього житла заставою.
Законодавчо встановлений термін реєстрації договорів купівлі-продажу житла, придбаного за іпотекою, в обсязі 5 днів з дня подачі заяви та документів, необхідних для державної реєстрації прав. Деякі іпотечні банки надають клієнтам послугу, беручи на себе клопоти по державній реєстрації іпотеки, договори купівлі-продажу та застави. Вартість цієї послуги становить близько 1000 рублів.
Державна реєстрація іпотеки, яка виникає в силу договору про іпотеку, здійснюється на підставі спільної заяви заставника й заставоутримувача. Державна реєстрація іпотеки, яка виникає в силу нотаріально посвідченого договору про іпотеку, здійснюється на підставі заяви заставодавця або заставодержателя.
(В ред. Федерального закону від 30.12.2004 N 216-ФЗ)
Для державної реєстрації іпотеки, яка виникає в силу договору про іпотеку, повинні бути представлені:
договір про іпотеку і його копія;
(В ред. Федерального закону від 30.12.2004 N 216-ФЗ)
документи, зазначені в договорі про іпотеку як додатки;
документ про сплату державного мита;
(В ред. Федерального закону від 02.11.2004 N 127-ФЗ)
інші документи, необхідні для державної реєстрації іпотеки відповідно до законодавства Російської Федерації про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним.
(П. 1 в ред. Федерального закону від 11.02.2002 N 18-ФЗ)
2. Іпотека в силу закону підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація іпотеки в силу закону здійснюється без подання окремого заяви і без сплати державного мита.
(В ред. Федеральних законів від 29.06.2004 N 58-ФЗ, від 02.11.2004 N 127-ФЗ)
Державна реєстрація іпотеки в силу закону здійснюється одночасно з державною реєстрацією права власності особи, чиї права обтяжуються іпотекою, якщо інше не встановлене законом. Права заставоутримувача по іпотеці в силу закону можуть бути засвідчені заставної. (В ред. Федерального закону від 30.12.2004 N 214-ФЗ) (п. 2 в ред. Федерального закону від 11.02.2002 N 18-ФЗ)
3. Якщо права заставоутримувача засвідчуються заставної, до органу, який здійснює державну реєстрацію прав, одночасно з документами, зазначеними у пункті 1 цієї статті, подаються також: (в ред. Федеральних законів від 11.02.2002 N 18-ФЗ, від 30.12.2004 N 216 - ФЗ)
заставна, зміст якої має відповідати вимогам пункту 1 статті 14 цього Закону, за винятком вимоги щодо дати видачі заставної і відомостей про державну реєстрацію іпотеки, і її копія;
документи, названі в заставі в якості додатків, та їх копії.
4. Державна реєстрація зміни заставодержателя внаслідок відступлення прав за основним зобов'язанням або за договором про іпотеку здійснюється за спільною заявою колишнього і нового заставодержателів. Для державної реєстрації зміни заставодержателя повинні бути представлені:
договір поступки прав;
документ про оплату державної реєстрації;
раніше зареєстрований договір про іпотеку. (П. 4 введений Федеральним законом від 11.02.2002 N 18-ФЗ)
4.1. Заява про державну реєстрацію застави нерухомого майна, що забезпечує вимоги, що становлять іпотечне покриття, частка в праві спільної власності на яке засвідчується іпотечним сертифікатом участі, представляється керуючим іпотечним покриттям.
На державну реєстрацію застави нерухомого майна, що забезпечує вимоги, складові таке іпотечне покриття, крім інших необхідних відповідно до Федерального закону від 11 листопада 2003 року N 152-ФЗ "Про іпотечні цінні папери" і Федеральним законом від 21 липня 1997 року N 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" документів подаються:
ліцензія на управління іпотечним покриттям, передбачена статтею 17 Федерального закону від 11 листопада 2003 року N 152-ФЗ "Про іпотечні цінні папери" (оригінал або нотаріально засвідчена копія);
правила довірчого управління іпотечним покриттям. (П. 4.1 введений Федеральним законом від 30.12.2004 N 216-ФЗ)
5. Іпотека повинна бути зареєстрована протягом одного місяця з дня надходження необхідних для її реєстрації документів до органу, який здійснює державну реєстрацію прав. (В ред. Федерального закону від 30.12.2004 N 216-ФЗ)
6. Державна реєстрація іпотеки здійснюється шляхом здійснення реєстраційного запису про іпотеку в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним. (В ред. Федерального закону від 30.12.2004 N 216-ФЗ)
Датою державної реєстрації іпотеки є день здійснення реєстраційного запису про іпотеку в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним. Реєстраційні запису в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним здійснюються в черговості, яка визначається на підставі дат надходження всіх необхідних документів до органу, що здійснює ведення зазначеного реєстру. (В ред. Федерального закону від 30.12.2004 N 216-ФЗ)
7. Для третіх осіб іпотека вважається виникла з моменту її державної реєстрації.
Відмова у державній реєстрації іпотеки і відкладення державної реєстрації іпотеки
1. У державній реєстрації іпотеки може бути відмовлено у випадках, передбачених федеральним законом про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним.
2. Державна реєстрація іпотеки може бути відкладена не більше ніж на один місяць при:
неподання до органу, який здійснює державну реєстрацію прав, будь-якого з документів, зазначених у пунктах 2 і 3 статті 20 цього Закону; (в ред. Федерального закону від 30.12.2004 N 216-ФЗ)
невідповідність договору про іпотеку, застави та доданих до них документів вимогам, передбаченим законодавством Російської Федерації;
необхідність перевірки автентичності поданих документів.
3. Приймаючи рішення про відкладення державної реєстрації іпотеки, орган, який здійснює державну реєстрацію прав, запитує необхідні документи або вимагає усунення виявлених невідповідностей. (В ред. Федерального закону від 30.12.2004 N 216-ФЗ)
При невиконанні вимог зазначеного органу у встановлений ним термін в державній реєстрації іпотеки повинно бути відмовлено. 4. При наявності судового спору з приводу прав на майно, що є предметом іпотеки, або з приводу звернення на нього стягнення державна реєстрація іпотеки відкладається до вирішення спору судом.
5. Мотивовану відмову в державній реєстрації іпотеки повинен бути спрямований заставодавцю протягом терміну, встановленого для її державної реєстрації.
Реєстраційна запис про іпотеку і посвідчення державної реєстрації іпотеки
1. Реєстраційна запис про іпотеку в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним повинна містити відомості про початковий заставоутримувачі, предмет іпотеки і сумі забезпеченого нею зобов'язання. Якщо договір про іпотеку передбачає, що права заставодержателя засвідчуються заставної, на це також вказується в реєстраційному запису про іпотеку. (В ред. Федерального закону від 30.12.2004 N 216-ФЗ)
Ці дані вносяться до реєстраційної запис про іпотеку на підставі договору про іпотеку.
1.1. При державній реєстрації застави нерухомого майна, що забезпечує вимоги, що становлять іпотечне покриття, частка в праві спільної власності на яке засвідчується іпотечним сертифікатом участі, в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним вказується, що заставодержателями зазначеного нерухомого майна є власники іпотечних сертифікатів участі , дані про які встановлюються на підставі даних особових рахунків у реєстрі власників іпотечних сертифікатів участі та рахунків депо власників іпотечних сертифікатів участі, а також вказується індивідуальне визначення, ідентифікує іпотечні сертифікати участі, в інтересах власників яких здійснюється довірче управління таким іпотечним покриттям.
У разі включення до складу іпотечного покриття, частка в праві спільної власності на яке засвідчується іпотечним сертифікатом участі, вимоги, посвідченого заставної, державна реєстрація застави нерухомого майна, що забезпечує дану вимогу, здійснюється на вимогу управителя іпотечним покриттям. (П. 1.1 введений Федеральним законом від 30.12.2004 N 216-ФЗ)
2. Державна реєстрація іпотеки засвідчується шляхом напису на договорі про іпотеку, а у разі державної реєстрації іпотеки в силу закону - на документі, що є підставою виникнення права власності заставодавця на майно, обтяжує іпотекою. Напис повинна містити повне найменування органу, що здійснює державну реєстрацію прав, дату, місце державної реєстрації іпотеки та номер, під яким вона зареєстрована. Ці дані засвідчуються підписом посадової особи та скріплюються печаткою органу, що здійснює державну реєстрацію прав. (В ред. Федеральних законів від 11.02.2002 N 18-ФЗ, від 30.12.2004 N 216-ФЗ)
3. Якщо права заставоутримувача засвідчуються заставної, орган, який здійснює державну реєстрацію прав, зобов'язаний забезпечити до моменту видачі заставної наявність у ній відомостей, передбачених пунктом 2 цієї статті, а також підпунктами 10 і 13 пункту 1 статті 14 цього Закону. (В ред. Федеральних законів від 11.02.2002 N 18-ФЗ, від 30.12.2004 N 216-ФЗ)
4. Орган, який здійснює державну реєстрацію прав, залишає в своєму архіві копію договору про іпотеку, а при державній реєстрації іпотеки в силу закону - копію документа, що є підставою виникнення права власності заставодавця на майно, обтяжує іпотекою. Якщо права заставоутримувача засвідчуються заставної, орган, який здійснює державну реєстрацію прав, залишає в своєму архіві також і копію заставної з додатками. (В ред. Федеральних законів від 11.02.2002 N 18-ФЗ, від 30.12.2004 N 216-ФЗ)
Виправлення, внесення змін та доповнень реєстраційного запису про іпотеку
1. Виправлення технічних помилок в реєстраційному запису про іпотеку допускається на підставі заяви заставодавця або заставодержателя з повідомленням іншої сторони про внесеному виправленні і за умови, що вказане виправлення не може заподіяти шкоду третім особам або порушити їх законні інтереси.
2. Зміни та доповнення до реєстраційної запис про іпотеку вносяться на підставі угоди між заставодавцем і заставодержателем про зміну або про доповнення умов договору про іпотеку. (В ред. Федерального закону від 30.12.2004 N 216-ФЗ)
Зміни та доповнення реєстраційного запису про іпотеку не допускаються, якщо права заставоутримувача засвідчені заставної, за винятком випадку, передбаченого пунктом 6 статті 13 цього Закону. (В ред. Федерального закону від 30.12.2004 N 216-ФЗ)
У випадках, коли після державної реєстрації іпотеки в силу закону заставодавець і заставодержатель уклали договір про іпотеку, в досконалу раніше реєстраційну запис про іпотеку вносяться відповідні зміни. (Абзац запроваджено Федеральним законом від 11.02.2002 N 18-ФЗ)
Державне мито (в ред. Федерального закону від 02.11.2004 N 127-ФЗ)
За державну реєстрацію договору про іпотеку та іпотеки як обмеження (обтяження) прав на нерухоме майно, включаючи внесення відповідних записів до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним і видачу документів про державну реєстрацію, державне мито сплачується один раз за всі зазначені дії в розмірах і порядку, що встановлені законодавством Російської Федерації про податки і збори.
Погашення реєстраційного запису про іпотеку
Реєстраційна запис про іпотеку погашається на підставі заяви законного власника заставної, спільної заяви заставника й заставоутримувача або на підставі рішення суду, арбітражного суду або третейського суду про припинення іпотеки. При погашенні реєстраційного запису про іпотеку в зв'язку з припиненням іпотеки заставна анулюється в порядку, встановленому цим Законом. Анульована заставна передається раніше зобов'язаному по ній особі на її вимогу.
Публічний характер державної реєстрації іпотеки
Державна реєстрація іпотеки є публічною. Будь-яка особа має право отримати в органі, що здійснює державну реєстрацію прав, відомості про те, чи є реєстраційний запис про іпотеку відповідного майна, і завірену виписку з реєстраційного запису про іпотеку. (В ред. Федерального закону від 30.12.2004 N 216-ФЗ). Копія заставної, що знаходиться в архіві органу, що здійснює державну реєстрацію прав, не відноситься до документів публічного характеру. (В ред. Федерального закону від 30.12.2004 N 216-ФЗ)
Оскарження дій, пов'язаних з державною реєстрацією іпотеки
Відмова у державній реєстрації іпотеки або ухилення відповідного органу від її реєстрації або від видачі заставної початкового заставодержателю, відмова у внесенні в реєстраційну запис про іпотеку виправлень, погашення реєстраційного запису про іпотеку з порушенням встановлених правил, реєстрація неіснуючої іпотеки, відмова у здійсненні прав, передбачених статтею 26 цього Закону, а також інші дії органу, що здійснює державну реєстрацію прав, які не відповідають федеральним законом, можуть бути оскаржені зацікавленою особою до суду, арбітражний суд відповідно до процесуального законодавства Російської Федерації. (В ред. Федерального закону від 30.12.2004 N 216-ФЗ)
Відповідальність органу, що реєструє іпотеку
Орган, який здійснює державну реєстрацію прав, який зареєстрував або повинна була зареєструвати іпотеку, зобов'язаний відповідно до Цивільного кодексу Російської Федерації і статтею 31 Федерального закону від 21 липня 1997 року N 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" відшкодувати зацікавленій особі збитки, завдані своїми незаконними діями (бездіяльністю), в тому числі: (в ред. Федерального закону від 30.12.2004 N 216-ФЗ)
необгрунтованою відмовою у державній реєстрації іпотеки;
необгрунтованою відмовою у внесенні виправлень до реєстраційної запис;
затримкою у державній реєстрації іпотеки понад встановлений термін;
державною реєстрацією іпотеки з порушенням вимог, що пред'являються законодавством Російської Федерації до змісту реєстраційного запису, або з іншими помилками;
недотриманням вимог пункту 3 статті 22 цього Закону;
ухиленням від видачі заставної (дубліката заставної);
неправомірним погашенням реєстраційного запису;
необгрунтованою відмовою у вчиненні дій, передбачених статтею 26 цього Закону.
Одним з найбільш ефективних способів забезпечення зобов'язання є іпотека - застава нерухомості. Об'єкти нерухомості мають, як правило, значною вартістю. Крім того, ці об'єкти, що відповідають ознакою пов'язаності з землею, неможливо сховати, таємно перемістити в інше місце, іншим чином вивести з-під контролю заставодержателя. У юридичній літературі висловлена точка зору, згідно з якою саме видимість нерухомого майна, а не його безпосередня цінність, є "вирішальним якісною відмінністю, що дозволяє перетворити його на засіб забезпечення стійкості кредиту через іпотеку" 1.
Іпотека може бути встановлена на нерухоме майно, яке належить заставодавцю на праві власності або на праві господарського відання (п. 2 ст. 335 ДК РФ, ст. 6 Федерального закону "Про іпотеку (заставу нерухомості)" (далі - Закон про іпотеку).
При передачі власником належної йому нерухомості в заставу відчуження права власності або правомочностей власника не відбувається. У той же час встановлення застави обмежує можливості власника щодо розпорядження належним йому майном. Це обмеження проявляється у вигляді обов'язку власника отримати попередню згоду заставодержателя на відчуження предмета іпотеки і на надання предмета іпотеки в користування третім особам (за винятком випадків, передбачених п. 1 ст. 40 Закону про іпотеку).
Та обставина, що в ряді випадків виникнення на підставі права власності суб'єктивних прав осіб-невласника зумовлює обмеження можливостей власника, зазначалося в юридичній літературе2. У Цивільному кодексі РФ і Федеральному законі "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" (далі - Закон про державну реєстрацію прав) застосування до іпотеки терміну "обмеження (обтяження)" отримало законодавче закріплення.
Іпотека виникає на підставі договору про іпотеку, який підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації (ст. 339 ЦК України, ст. 10 Закону про іпотеку). Поряд з договором про іпотеку державної реєстрації в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним підлягає сама іпотека як обмеження (обтяження) права власності (господарського відання) (п. 1 ст. 131 ЦК РФ, п. 1 ст. 4 Закону про державну реєстрацію прав).
Крім Закону про державну реєстрацію прав питань державної реєстрації іпотеки присвячено ряд норм Закону про іпотеку. Питання про співвідношення цих законів дозволяється наступним чином. Як випливає з п. 5 ст. 29 Закону про державну реєстрацію прав, пріоритет має Закон про іпотеку; другий Закон розглядається як спеціальний по відношенню до першого. Тому якщо норми цих законів встановлюють стосовно державної реєстрації іпотеки різні правила, діяти будуть правила Закону про іпотеку. Особливості правового регулювання державної реєстрації іпотеки як обмеження (обтяження) права власності (господарського відання) заставодавця проявляються при законодавчому вирішенні таких питань: 1) момент виникнення іпотеки; 2) документи, необхідні для державної реєстрації; 3) призупинення державної реєстрації та відмову в державній реєстрації ; 4) посвідчення державної реєстрації; 5) погашення реєстраційного запису.
Момент виникнення іпотеки. Закон про державну реєстрацію прав називає ряд підлягають державній реєстрації обмежень речових прав на нерухоме майно. У незамкнутому переліку цього Закону (ст. 1 та п. 1 ст. 4) пойменовані: сервітут, іпотека, довірче управління, оренда, арешт майна. Кожне з перерахованих обмежень, за винятком арешту, викликається певним суб'єктивним правом: правом власника сервітуту, заставодержателя, довірчого керуючого, орендаря. Момент виникнення обмеження (обтяження) речового права на нерухомість, обумовленого суб'єктивним правом іншої особи, збігається з моментом виникнення останнього суб'єктивного права.
Такий же висновок випливає і з норм Закону про іпотеку, п. 2 ст. 11 якого передбачає, що майно, закладене за договором про іпотеку, вважається обтяженим іпотекою з моменту виникнення права застави. Однак Закон про іпотеку містить істотне доповнення: відповідно до п. 6 ст. 20 для третіх осіб іпотека вважається виникла з моменту її державної реєстрації. Що означає це правило, і які практичні наслідки воно тягне? Зобов'язальне правовідносини між заставодавцем, що передає в заставу нерухоме майно, і заставодержателем виникає з моменту державної реєстрації договору про іпотеку (п. 2 ст. 307, п. 3 ст. 433 ГК РФ). Саме з цього моменту з'являються як права заставодержателя, так і кореспондуючі їм обов'язки заставодавця. Виняток - випадок, коли забезпечене іпотекою зобов'язання (основне зобов'язання) виникає пізніше моменту укладення договору про іпотеку. У цій ситуації право застави і кореспондуючі йому обов'язки заставодавця діють з моменту виникнення основного зобов'язання. Виникнення права застави не залежить від державної реєстрації іпотеки як обтяження (обмеження) права власності (господарського відання) на предмет застави. Якщо право застави за Договором про іпотеку з'явилося, але іпотека як обмеження з якихось причин ще не зареєстрована, для заставодавця вона, тим не менше, вважається виникла. Ігнорування цієї обставини заставодавцем може спричинити застосування заходів захисту заставодержателя, зокрема передбачених у ст. 39 Закону про іпотеку, ст. 351 ГК РФ.
Інакше вирішується питання стосовно до третіх осіб. Як випливає з розглянутої норми п. 6 ст. 20 Закону про іпотеку, до моменту державної реєстрації іпотеки як обтяження заставодержатель не може у взаємодії з третіми особами посилатися на виникле заставне правовідношення і на свій статус заставодержателя. Тобто до моменту державної реєстрації іпотеки заставодержатель не може скористатися нормою п. 3 ст. 33 Закону про іпотеку, згідно з якою він має право, діючи від свого імені, витребувати предмет застави з чужого незаконного володіння відповідно до ст. 301-303 ГК РФ для передачі його у володіння заставодавця.
Далі. Норма ч. 2 ст. 39 Закону про іпотеку передбачає несприятливі наслідки, зумовлені іпотекою, для третьої особи. Згідно з цією нормою набувач предмета іпотеки, відчуженого заставодавцем з порушенням ст. 37 Закону про іпотеку, щодо якого доведено, що він знав або повинен був знати про це порушення, несе в межах вартості зазначеного майна відповідальність за невиконання забезпеченого іпотекою зобов'язання солідарно з боржником за зобов'язанням. Подібні несприятливі наслідки для третіх осіб можуть з'являтися тільки з моменту реєстрації іпотеки як обмеження права власності (господарського відання) в Єдиному державному реєстрі прав. Адже саме з моменту державної реєстрації іпотеки дані про неї стають доступними третім особам (див. ст. 7 Закону про державну реєстрацію прав).
Державна реєстрація іпотеки як обтяження (обмеження) речового права на нерухоме майно (предмет іпотеки) спричиняє також наступне практично значиме наслідок. Як видно зі змісту п. 1 ст. 43 Закону про іпотеку, за наявності декількох іпотек на один і той самий об'єкт нерухомості, встановлених у забезпечення різних зобов'язань, питання про те, яка з іпотек є первісною, а яка - наступної, підлягає вирішенню на підставі даних Єдиного державного реєстру прав про дату державної реєстрації іпотеки. Цією датою згідно з п. 5 ст. 20 Закону про іпотеку є день здійснення реєстраційного запису про іпотеку в Єдиному державному реєстрі прав. Отже, незважаючи на те, що виникнення права застави не залежить від державної реєстрації іпотеки як обтяження (обмеження) права власності (господарського відання) на предмет іпотеки, вирішення питання про початковий чи наступному характері іпотеки поставлено в залежність саме від дати вказаної реєстрації. Здається, такий підхід обумовлений наступним. Для чіткого розмежування попередніх і наступних іпотек необхідний об'єктивний, Документально підтверджений критерій, максимально застрахований від можливих підтасовок. Саме таким критерієм і служить дата державної реєстрації іпотеки як обмеження (обтяження). Дата державної реєстрації договору про іпотеку в якості такого критерію використовуватися не може, оскільки, якщо основне зобов'язання виникає пізніше моменту укладення договору, реєстрація договору про іпотеку - сама по собі - до виникнення права застави та відповідно іпотеки як обмеження не призведе.
Документи, необхідні для державної реєстрації іпотеки. Загальний перелік документів, необхідних для проведення державної реєстрації виникнення, припинення, переходу, обмеження прав на нерухоме майно та угод з ним, міститься в ст. 16, 17 Закону про державну реєстрацію прав. Згідно названими статтями, а також п. 1 ст. 29 цього ж Закону для державної реєстрації іпотеки, заснованої на договорі, заставодавець повинен докласти до своєї заяви договір про іпотеку, названі в договорі про іпотеку документи, обов'язкові додатки, документ про оплату реєстрації. До наведеного переліку ст. 20 Закону про іпотеку робить додавання. Відповідно до п. 2 вказаної статті крім перерахованих документів для державної реєстрації іпотеки заставодавець повинен подати до здійснює державну реєстрацію орган також документ, що підтверджує виникнення забезпеченого іпотекою зобов'язання. Це правило відповідає положенню п. 1 ст. 11 Закону про іпотеку: якщо основне зобов'язання виникло пізніше моменту укладення договору про іпотеку, право застави з'являється з моменту виникнення основного зобов'язання. Відповідно саме з цього моменту можлива реєстрація іпотеки як обмеження права заставодавця. Цивільний кодекс РФ норми, аналогічної наведеним положенням п. 1 ст. 11 Закону про іпотеку, не містить, однак в силу п. 2 ст. 334 ЦК РФ воно діє.
Далі. Закон про іпотеку вводить в цивільний оборот нові іменні цінні папери - заставні. Заставна засвідчує право застави, а також право заставоутримувача за забезпеченим іпотекою зобов'язанням. Причому при невідповідності заставної договором про іпотеку або договором, зобов'язання з якого забезпечене іпотекою, вірним вважається зміст заставної, якщо її набувач в момент здійснення операції не знав і не повинен був знати про таку невідповідність (дане правило не поширюється на випадки, коли власником заставної є початковий заставодержатель) - п. 4 ст. 14 Закону про іпотеку. При посвідченні прав заставодержателя заставна і названі в ній як додатки документи також повинні бути представлені заставодавцем до органу, який здійснює державну реєстрацію іпотеки. Саме цим органом заставна потім (після державної реєстрації) буде видана початкового заставодержателю (п. 5 ст. 13 Закону про іпотеку).
Відкладення державної реєстрації іпотеки та відмова у державній реєстрації іпотеки. Даним питанням присвячені ст. 21 Закону про іпотеку, ст. 19, 20, п. 2 ст. 29 Закону про державну реєстрацію прав. Порівняння зазначених статей виявляє ряд суттєвих особливостей. По-перше, згідно з нормами Закону про державну реєстрацію прав невідповідність договору про іпотеку чи доданих до нього необхідних документів за формою або змістом вимогам, передбаченим чинним законодавством РФ, є підставою для відмови в державній реєстрації. У Законі про іпотеку закріплений інший підхід: у силу п. 2 ст. 21 цього Закону невідповідність договору про іпотеку, застави та доданих до них документів зазначеним вимогам є підставою для відкладення державної реєстрації (не більше ніж на один місяць), але не для відмови в її проведенні. Невідповідність договору про іпотеку, застави та доданих до них документів вимогам, передбаченим законодавством РФ, може в кінцевому рахунку спричинити і відмова у державній реєстрації іпотеки, але тільки якщо виявлені невідповідності не будуть усунуті у термін, встановлений здійснює державну реєстрацію органом. По-друге, відповідно до п. 4 ст. 19 Закону про державну реєстрацію прав державна реєстрація може бути припинена на підставі ухвали або рішення суду.
Інший підхід знайшов закріплення в Законі про іпотеку, відповідно до п. 4 ст. 21 якого для відкладення державної реєстрації іпотеки досить наявності судового спору з приводу прав на предмет іпотеки або з приводу звернення на нього стягнення (поняття "відкладення державної реєстрації", яким оперує Закон про іпотеку, рівнозначно поняттю "призупинення державної реєстрації", підстави для якого встановлені в ст. 19 Закону про державну реєстрацію прав).
З урахуванням п. 5 ст. 29 Закону про державну реєстрацію прав пріоритет має відповідна норма п. 4 ст. 21 Закону про іпотеку. Тому зацікавлена в відкладення державної реєстрації іпотеки до вирішення спору судом особа (наприклад, позивач по спору про звернення стягнення на передане в заставу нерухоме майно) може не чекати визначення суду про забезпечення позову і заборону реєстрації іпотеки. Досить подати до органу, який здійснює державну реєстрацію, докази наявності відповідного судового спору: визначення про прийняття судом позовної заяви, предметом якого є визнання права на об'єкт нерухомості, вилучення цього об'єкта з чужого незаконного володіння або звернення стягнення на даний об'єкт; ухвалу про прийняття арбітражним судом касаційної інстанції касаційної скарги на чинне рішення (постанова) щодо спору з приводу прав на майно, іпотека якого заявлена до державної реєстрації, з приводу звернення на нього стягнення або з приводу державної реєстрації права на вказане майно; визначення суду про задоволення заяви про перегляд судового акта за будь-якого з вищевказаних спорів за нововиявленими обставинами і т. п.
Посвідчення державної реєстрації іпотеки. У Законі про державну реєстрацію прав (ст. 14) питання про посвідчення державної реєстрації отримав чітке дозвіл тільки стосовно до посвідчення державної реєстрації виникнення і переходу прав на нерухоме майно та посвідченню державної реєстрації угод. У першому випадку правовласнику видається свідоцтво про державну реєстрацію прав, у другому - на документі, виражає зміст угоди, здійснюється спеціальна реєстраційний напис. Таким чином, виходячи з норм зазначеного Закону, досить складно зрозуміти, яким чином засвідчується проведення державної реєстрації обмеження (обтяження) речового права на нерухоме майно. Пробіл правового регулювання був заповнений Правилами ведення Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним, затвердженими постановою Уряду РФ від 18 лютого 1998 року № 219 (далі - Правила) 3. Як випливає з п. 73 Правил, свідоцтво про державну реєстрацію прав видається не тільки правовласнику при реєстрації речового права на об'єкт нерухомого майна, а й заставодержателю при реєстрації іпотеки. Закон про іпотеку дозволяє дане питання інакше. Згідно з п. 2 ст. 22 цього Закону державна реєстрація іпотеки засвідчується шляхом напису на договорі про іпотеку, що містить повне найменування органу, що зареєстрував іпотеку, дату, місце державної реєстрації іпотеки та номер, під яким вона зареєстрована.
Отже, якщо Правила встановлюють такий же порядок посвідчення проведення державної реєстрації іпотеки, який передбачений для посвідчення прав, то Закон про іпотеку - той же порядок, що введений для реєстрації угод. Пріоритет має відповідна норма п. 2 ст. 22 Закону про іпотеку. Проте думається, що на практиці було б доцільно видавати заставодержателю також і свідоцтво про реєстрацію іпотеки. Державній реєстрації підлягають і договір про іпотеку, і іпотеці як обтяження. Тому навіть при одночасній їх реєстрації на виражає зміст договору про іпотеку документі реєструючим органом повинні бути вчинені обидві реєстраційні написи (спочатку напис, що засвідчує реєстрацію договору, потім напис, що засвідчує реєстрацію іпотеки).
Погашення реєстраційного запису про іпотеку. Оскільки законодавством не встановлено інше, зареєстроване в Єдиному державному реєстрі прав обмеження речового права на нерухоме майно, обумовлене правом іншої особи (іпотека, сервітут, оренда, довірче управління), припиняється з припиненням відповідного суб'єктивного цивільного права (права застави, оренди і т. п .). Загальної норми, яка регулює порядок погашення реєстраційних записів про обмеження (обтяження) в Єдиному державному реєстрі прав, законодавство не встановлює. Однак стосовно до іпотеки питання про погашення реєстраційного запису отримав врегулювання - ст. 25 Закону про іпотеку, ст. 29 Закону про державну реєстрацію прав. Порівняння зазначених статей виявляє ряд суттєвих розбіжностей.
Згідно з п. 4 ст. 29 Закону про державну реєстрацію прав реєстраційний запис про іпотеку погашається на підставі заяви заставодержателя, заяви заставодавця з додатком документів про виконання основного зобов'язання або на підставі чинного рішення суду, арбітражного суду або третейського суду. Інший перелік підстав для погашення реєстраційного запису про іпотеку встановлює ч. 1 ст. 25 Закону про іпотеку. Відповідно до цієї статті реєстраційний запис про іпотеку погашається: на підставі заяви законного власника заставної; спільної заяви заставника й заставоутримувача; рішення суду, арбітражного або третейського суду про припинення іпотеки.
Розбіжності полягають у наступному. По-перше, відповідно до Закону про іпотеку заяву заставодержателя служить підставою для погашення реєстраційного запису про іпотеку, тільки якщо права заставоутримувача засвідчені заставної. Якщо заставна не видана, зокрема, з тієї причини, що Закон забороняє її складання та видачу, реєстраційний запис про іпотеку погашається на підставі спільної заяви заставника й заставоутримувача або на підставі рішення суду про припинення іпотеки. По-друге, Закон про іпотеку не передбачає погашення реєстраційного запису про іпотеку на підставі заяви заставодавця з додатком документів про виконання основного зобов'язання. Як випливає зі змісту ст. 25 цього Закону, реєстраційний запис про іпотеку погашається на підставі заяви заставодавця, тільки якщо заставодавець є законним власником заставної, тобто якщо в передбаченому ст. 48 Закону про іпотеку порядку йому були передані права за заставною (наприклад, у зв'язку з повним виконанням забезпеченого іпотекою зобов'язання). Такий підхід відповідає інтересам заставодержателя, оскільки виключає помилкове погашення реєстраційного запису про іпотеку на підставі невірно тлумачать реєстратором документів про виконання заставодавцем забезпеченого іпотекою зобов'язання. Державна реєстрація прав має відкритий характер і наявність непогашеної реєстраційного запису про іпотеку може заважати заставодавцю (точніше, колишньому заставодавцю) розпоряджатися належним йому майном так, як він того бажає. Адже наявність непогашеної реєстраційного запису про обтяження може послужити стримуючим фактором для потенційного контрагента (покупця, заставодержателя і т. д.) в укладенні відповідної угоди. Тому якщо забезпечене іпотекою зобов'язання припинилося (наприклад, внаслідок його належного виконання або надання замість виконання відступного), але заставодержатель необгрунтовано відмовляє заставодавцю у складанні спільної заяви про погашення державної реєстрації іпотеки (ухиляється від складання такої заяви), заставодавець має право вдатися до судового захисту свого права : подати позовну заяву про спонукання заставодержателя зробити спільну заяву про погашення державної реєстрації іпотеки.