У забезпечення зобов'язання за договором позики або кредиту, іншого зобов'язання (зобов'язання, заснованого на купівлі-продажу, оренді, підряді, іншому договорі) може бути встановлена іпотека - застава нерухомості.
Відносини, що виникають у зв'язку із заставою нерухомості - іпотекою, регулюються Федеральним законом від 16 липня 1998 року № 102-ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)». Згідно з пунктом 1 статті 1 за договором про іпотеку:
«Одна сторона - заставодержатель, який є кредитором за зобов'язанням, забезпеченим іпотекою, має право отримати задоволення своїх грошових вимог до боржника за цим зобов'язанням з вартості закладеного нерухомого майна іншого боку - заставодавця переважно перед іншими кредиторами заставника, за вилученнями, встановленими федеральним законом».
З метою розвитку іпотечного кредитування Федеральним законом від 30 грудня 2004 року № 216-ФЗ «Про внесення змін до Федерального закону« Про іпотеку (заставі нерухомості) »у Федеральний закон від 16 липня 1998 року № 102-ФЗ« Про іпотеку (заставу нерухомості) »були внесені поправки, покликані зробити іпотеку більш доступною, привабливою, усунути спірні та малоефективні норми.
Виключено обов'язок нотаріального посвідчення договору про іпотеки, що дозволить знизити витрати його сторін. Договори про іпотеку, укладені до набрання чинності Законом № 216-ФЗ, тобто до 1 січня 2005 року, підлягали обов'язковому нотаріальному посвідченню.
Тепер також не вимагається нотаріального посвідчення кредитних та інших договорів, що містять зобов'язання, забезпечене іпотекою. Названі договори укладаються в письмовій формі і підлягають державній реєстрації.
На державну реєстрацію застави нерухомого майна, що забезпечує вимоги, складові таке іпотечне покриття, необхідні документи, регламентовані законами:
Федеральний закон від 11 листопада 2003 року № 152-ФЗ «Про іпотечні цінні папери»;
Федеральний закон від 21 липня 1997 року № 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним».
Крім цього для державної реєстрації іпотеки подаються:
ліцензія на управління іпотечним покриттям, передбачена статтею 17 Федерального закону від 11 листопада 2003 року № 152-ФЗ «Про іпотечні цінні папери» (оригінал або нотаріально засвідчена копія);
правила довірчого управління іпотечним покриттям.
Договір оренди нежитлового приміщення, укладений на строк до одного року, не підлягає державній реєстрації. Тому договір про заставу прав за таким договором оренди не є договором іпотеки. Права орендаря, що випливають з договору оренди нерухомого майна, що не підлягає державній реєстрації, не можуть бути предметом договору про іпотеку. Тому договір про заставу прав орендаря, що випливають з такого договору, не є договором про іпотеку і не підлягає державній реєстрації.
Закон № 216-ФЗ надав сторонам договору можливість змінювати зміст заставної. При цьому державна реєстрація угоди про цю зміну здійснюється безоплатно і повинна бути здійснена протягом одного дня з моменту звернення заявника до органу, який здійснює державну реєстрацію прав.
Змінено положення Федерального закону від 16 липня 1998 року № 102-ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)», що стосуються іпотеки земельної ділянки, на якій розташовані будівлі чи споруди, що належать заставодавцю і споруджуваних об'єктів. Якщо договором не передбачено інше, Федеральний закон від 16 липня 1998 року № 102-ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)» встановлює наступне:
при іпотеці земельної ділянки право застави поширюється на будівлі та споруди заставодавця, що знаходяться на ділянці і споруджувані об'єкти;
у разі придбання земельної ділянки або прав оренди з використанням кредитних коштів цю ділянку або право оренди на неї вважаються які у заставі;
коли з використанням позикових коштів зводиться будинок або споруду, - земельна ділянка, на якій здійснюється будівництво, або право оренди на неї також вважається які у заставі;
житло, придбане або побудоване хоча б частково з використанням кредитних коштів, також вважається які у заставі з моменту державної реєстрації права власності позичальника на нього; по завершенні будівництва житлового будинку іпотека на нього не припиняється.
Зміни внесено також до статті 78 Федерального закону від 16 липня 1998 року № 102-ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)», яка регулює порядок звернення стягнення на закладені житлові приміщення. Згідно з новою редакцією цієї статті звернення заставодержателем стягнення на закладені житловий будинок або квартиру і реалізація цього майна є підставою для припинення права користування ними заставодавця і будь-яких інших осіб, які проживають у них, за умови, що вони були закладені за договором про іпотеку або по іпотеці в силу закону в забезпечення повернення кредиту або цільової позики, наданих банком або іншою кредитною організацією або іншою юридичною особою на придбання або будівництво таких чи інших житлового будинку або квартири, їх капітальний ремонт чи інше невіддільне поліпшення, а також на погашення раніше наданих кредиту або позики на придбання або будівництво житлового будинку або квартири.
Договір найму або договір оренди житлового приміщення, укладені до виникнення іпотеки або за згодою заставодержателя після виникнення іпотеки, при реалізації житлового приміщення зберігають силу. Умови його розірвання визначаються ГК РФ і житловим законодавством Російської Федерації.
Позичальник, який є заставодавцем за договором про іпотеку житлового будинку або квартири, тепер має право застрахувати ризик своєї відповідальності перед кредитором за невиконання або неналежне виконання зобов'язання по поверненню кредиту (пункт 4 статті 31 Федерального закону від 16 липня 1998 року № 102-ФЗ «Про іпотеку ( заставі нерухомості) »).
Інформаційний лист Пленуму Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації від 28 січня 2005 року № 90 «Огляд практики розгляду арбітражними судами спорів, пов'язаних з договором про іпотеку».
Інформаційний лист Пленуму Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації від 28 січня 2005 року № 90 «Огляд практики розгляду арбітражними судами спорів, пов'язаних з договором про іпотеку» роз'яснило застосування положень Федерального закону від 16 липня 1998 року № 102-ФЗ «Про іпотеку (заставу нерухомості) ».
Так, Вищий Арбітражний Суд Російської Федерації уточнив, що якщо предметом іпотеки був об'єкт незавершеного будівництва, то після закінчення його будівництва іпотека зберігає силу і її предметом є зведену будівлю (споруду).
У пункті 2 Інформаційного листа Пленуму Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації від 28 січня 2005 року № 90 «Огляд практики розгляду арбітражними судами спорів, пов'язаних з договором про іпотеку» зазначено, що предметом іпотеки може бути окреме приміщення, права на яке як на самостійний об'єкт нерухомого майна зареєстровані в установленому порядку, а не частина площі такого приміщення. Наприклад, не може бути предметом іпотеки частина площі складу.
Також роз'яснюється, що при зверненні стягнення на закладене за договором про іпотеку право оренди земельної ділянки і при його реалізації до особи, яка придбала таке право, переходять також обов'язки орендаря за відповідним договором оренди.
Виконання зобов'язань, що випливають з двох і більше кредитних договорів, укладених між одними і тими же боржником і кредитором, може бути забезпечене одним договором про іпотеку будівлі.
Норми статті 46 Федерального закону від 16 липня 1998 року № 102-ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)» будуть застосовуватися, якщо в подальшому при поступку кредитором своїх прав по одному з цих кредитних договорів третій особі з одночасною уступкою прав за договором про іпотеку боку не визначать черговість, в якій іпотека забезпечує виконання боржником зобов'язань перед ними. При цьому виручена від реалізації предмета іпотеки сума підлягає розподілу між кредиторами пропорційно розмірам їх вимог, забезпечених іпотекою.
Вищий Арбітражний Суд Російської Федерації також роз'яснив наступні питання, пов'язані з порядком укладення, зміни та виконання договору про іпотеку:
угоду про відступлення права за забезпеченим іпотекою основним зобов'язанням має бути зроблено у тій же формі, що й договір, з якого виникло зобов'язання, а перехід прав за договором про іпотеку повинен бути зареєстрований в порядку, встановленому для реєстрації цього договору;
при вказівці сторонами в договорі про іпотеку декількох різних оцінок предмета іпотеки такий договір не може вважатися неукладеним, якщо можливо встановити, яка з оцінок являє собою ту, про яку сторони домовилися як про істотне умови договору про іпотеку;
укладену сторонами угоду про позасудовий порядок звернення стягнення на заставлене нерухоме майно може бути розірвано сторонами не тільки за угодою сторін, але також за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках, передбачених законом або цим угодою;
суд не вправі встановлювати черговість реалізації заставленого майна, якщо така черговість не встановлена угодою заставодавця і заставодержателя.